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DERECHO REGISTAL INMOBILIARIO

INTRODUCCION
El legislador chileno, construyó un sistema registral inmobiliario sobre dos grandes pilares:
a) La inscripción, precedida de un título, como única forma de efectuar la tradición del
dominio y demás derechos reales inmuebles (inscripción constitutiva), con excepción de
las servidumbres (inscripción declarativa); y
b) La inscripción como requisito, garantía y prueba de la posesión de los mismos
(inscripción constitutiva). Esto fue reforzado con las exigencias de inscribir las sentencias
que declaran la prescripción adquisitiva (la que no procede en contra de título inscrito,
sino en virtud de otro título inscrito), como requisito de oponibilidad, y los inmuebles
hereditarios para que los herederos puedan disponer de ellos.
Se utilizó la protección posesoria para proteger el dominio y, por razones de seguridad
jurídica, el legislador extremó esta protección en el caso de los inmuebles, estableciendo
una ficción legal de posesión (“corpus” y “animus”) a través de la inscripción.
Nuestro sistema registral chileno establecido en el año 1855 compatibiliza influencias
romanas y germanas, sumado a los rasgos de originalidad que presenta el Código Civil a
propósito de diversas instituciones.

REGULACION

nuestro sistema registral está conformado por el Registro Conservatorio de Bienes

Raíces. Las normas legales fundamentales sobre la materia están contenidas en los arts.
686 y siguientes del CC. y en virtud de lo dispuesto en el art. 695, en el Reglamento del
Registro Conservatorio de Bienes Raíces (del 24 de junio de 18574 ). Se ha resuelto por
la jurisprudencia que se trata de un DFL dictado por mandato del art. 695, ley delegatoria.
Su organización y funcionamiento están consignados fundamentalmente en el citado
Reglamento
CONCEPTO:
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Podemos definir al derecho registral inmobiliario como “el estatuto jurídico que regula los
efectos de la inscripción conservatoria, en los referente al dominio y a la posesión de
bienes raíces”.
Daniel Peñailillo Arévalo señala que “ el conjunto de principios y normas que regulan la
organización y funcionamiento del registro , la determinación de los objetos y actos
inscribibles y la forma y efectos de la inscripción “ agrega el autor que “ se conjuntan ,
pues temas orgánicos ( el funcionario y sus atribuciones ) substantivos ( determinación de
objetos , actos y derechos inscribibles y efectos de la inscripción) y adjetivos ( formas : de
acceso al sistema de las inscripciones de las impugnaciones )”.
CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES

El reglamento del conservado de bienes raíces comenzó a regir el 1º de enero de

1859, redactado por José Alejo Valenzuela, Ministro de la Corte de Apelaciones de
Santiago e integrante de la Comisión Revisora del Proyecto de CC de 1853

En Chile, los conservadores de bienes raíces (CBR) son abogados, ministros de fe

encargados de resguardar y actualizar los registros conservatorios de bienes raíces con
objeto de mantener la historia de la propiedad inmueble y otorgar una completa publicidad
a los gravámenes que pueden afectar a los bienes raíces. Estudian la legalidad y otorga
validez a los títulos de propiedades, considerando la inscripción como requisito, prueba y
garantía de la posesión.
La institución de los conservadores fue creada el 24 de junio de 1857, cuando se dictó el
Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, en virtud de lo dispuesto en el
artículo 695 del Código Civil.1
- El Conservador de Bienes Raíces de Santiago tiene jurisdicción en las comunas de:
Cerrillos, Cerro Navia, Colina, Conchalí, Estación Central, Huechuraba, Independencia, La
Florida, La Reina, Lampa, Las Condes, Lo Barnechea, Lo Prado, Macul, Maipú, Ñuñoa,
Peñalolén, Providencia, Pudahuel, Quilicura, Quinta Normal, Recoleta, Renca, Santiago,
Til Til, Vitacura.
- Conservador de Bienes Raíces de Puente Alto tiene jurisdicción en las comunas de:
Puente Alto, Pirque y San José de Maipo.
- Conservador de Bienes Raíces de San Bernardo tiene jurisdicción en las comunas de:
Calera de Tango y San Bernardo.
- Conservador de Bienes Raíces de San Miguel tiene jurisdicción en las comunas de: San
Miguel, La Cisterna, La Granja, Pedro Aguirre Cerda, El Bosque, San Ramón, San
Joaquín, Lo Espejo y La Pintana.
- Conservador de Bienes Raíces de Peñaflor tiene jurisdicción en las comunas de:
Peñaflor.
- Conservador de Bienes Raíces de Talagante tiene jurisdicción en las comunas de:
Talagante.
- Conservador de Bienes Raíces de Buin tiene jurisdicción en las comunas de: Buin y
Paine.
Conservador de Bienes Raíces de Melipilla tiene jurisdicción en las comunas de: Melipilla.
- El sistema alemán es un sistema de folio real y la inscripción, según se dijo, es
constitutiva de cambios reales “inter vivos”
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Lo característico de este Registro, según José Luis Lacruz Berdejo “el que adquiere
aparece en el Registro como dueño de la finca, adquiere válidamente, y se hace dueño, a
su vez, aunque el dato que publica sea erróneo. La inscripción coincide casi siempre con
la realidad. Esto se debe al modo de adquirir los derechos reales mediante acuerdo
abstracto e inscripción (para transmitir la propiedad, el sistema alemán no requiere
tradición). (Sí, preguntaron esto -.-). El profesor Sepúlveda también deja en claro la
influencia del Derecho alemán en Bello: “En el caso de la influencia alemana, ésta
aparece expresamente reconocida en el Párrafo XXIII del Mensaje del Código Civil: ‘La
institución de la que acabo de hablaros –se refiere a la inscripción en el registro
conservatorio- se aproxima a lo que de tiempo atrás ha existido en varios estados de
Alemania y que otras naciones civilizadas aspiran actualmente a imitar. Sus buenos
efectos han sido ampliamente demostrados por la experiencia”.
El conservador de bienes raíces es una institución que fue creada por don Andrés Bello
en el código civil, sin embargo, fue él mismo quien señaló que en cuanto a su
organización, funciones, atribuciones, fuese regulada por un reglamento que lleva su
nombre.

¿Cómo podemos definir el conservador de bienes raíces?

R- Como el servicio auxiliar de la administración de justicia que cumple una función de
ministro de fe. El artículo 446 del Código Orgánico de Tribunales define a los
conservadores como los ministros de fe encargados de los registros conservatorios de
bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas de sociedades propiamente mineras,
de asociaciones de canalistas, de prenda agraria, de prenda industrial, especial de prenda
y demás que les encomienden las leyes.

PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL

Principios se clasifican en los que se refieren a los efectos de la inscripción y los que se
refieren a los requisitos de la misma. En los primeros ubica los principios de inscripción,
legitimación registral, inoponibilidad, fe pública registral, prioridad, usucapión ‘secundum
tabulas’ y limitación de la usucapión ‘contra tabulas’. Y en los segundos, comprende a los
principios de rogación o instancia, voluntariedad de la inscripción, negocio causal, tracto
sucesivo, de legalidad en su modalidad de titulación auténtica, de legalidad en su
modalidad de calificación registral y de especialidad o determinación.

Ejemplos de Efectos: inoponibilidad, prioridad y yo creo q el de publicidad, requisitos

legalidad, tracto sucesivo.

Clasificación:
Son diversos los criterios de clasificación que ha utilizado la doctrina, no condiciendo en
la determinación del numero de principios e, incluso, en la denominación de alguno de
ellos. Aun mas, se ha llegado a hablar de principios hipotecario apócrifos.

A Ramón Roca Sastre le parece que la “ más interesante es la seguida por ciertos autores
alemanes, algunos de los cuales señala Jeronimo Gonzales, los clasifica en principios
sustantivos o materiales y principios adjetivos o de procedimiento, si bien el citado jurista
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no estima clara esta clasificación. José Manuel García Garcia califica esta clasificación de
artificial pues “ en el sistema español n cabe hacer esta distinción ni siquiera respecto de
aquellos principios en que predomina el aspecto material o formal, ya que se trata de
aspectos íntimamente enlazados, cuya separación puede llevar a erróneas
interpretaciones.”

Quizás hoy por hoy, en España la clasificación más aceptada es la que expone este ultimo
autor, quien distingue entre aquellos principios que se refieren a los efectos de la
inscripción y los que se refieren a los requisitos de la misma. En los primeros ubica los
principios de inscripción, legitimación registral, inoponibilidad , fe pública registral
prioridad, usucapión “ secundm tabulas” y limitación de la usurpación “ contra tabulas”. Y
en los segundos, comprende a los principios de rogación o instancia, voluntariedad de la
inscripción, negocio causal, tracto sucesivo, de legalidad en su modalidad de titulación
autentica, legalidad en su modalidad e calificación registral y de especialidad o
determinación.
En opinión de Carmen de Grado Sanz, Antonio Pau Pedro,” con mucho fundamento
distingue en la clasificación una tercera categoría: la de principios fundamentales de la
inscripción e incluye en ella el principio de prioridad el de tracto sucesivo y el de legalidad
en su aspecto de calificación registral, ya que considera que estos principios son
fundamento de la eficacia de la inscripción , a que sin ellos no tendría sentido la
legitimación, la inoponibilidad ni la fe pública.
.
Según el momento en el que operan ciertos principios, José Ignacio Martin Alias, formula
las siguiente clasificaciones:
1) Principios previos a la inscripción : rogación y legalidad
2) Principios simultáneos a la inscripción: prioridad, especialidad y tracto sucesivo.
3) Principios posteriores a la inscripción: legitimación y fe pública registral.

Finalmente, en Chile, en un libreo de la fundación Fernando Fueyo LAneri, al parecer

siguiento muy de cerca el criterio de clasificación de Ramon Roca Sastre, en atención a
su contendo y efectos, se los clasifica en formales ( tracto sucesivo, legalidad y rogación)
y materiales ( inscrippcion, publicidad, especialidad , consentimiento y prioridad)

1)Inscripción.
2) Publicidad.
3) Legitimación.
4) Fe Pública.
5) Consentimiento.
6) Prioridad.
7) Rogación.
8) Tracto Sucesivo.
9) Legalidad.
10) Especialidad.
11) de la inoponibilidad
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Seguidamente y de manera simple y abreviada veremos en que se traduce cada uno de

estos principios y cómo interactúan en el funcionamiento de nuestro sistema registral.

1) Principio de Inscripción: Es este principio de carácter fundante, por su categoría de

básico y originario, el que se constituye en la condición fundamental de todo otro
principio registral. En sí constituye la condición básica y fundamental de los otros
principios. Genera la inscripción que en nuestro sistema es considerada como “Todo
asiento registral en el que consta la constitución, transmisión, modificación o extinción
de un derecho real”. Se le ha llegado a considerar como un principio común a todos
los sistemas registrales, por lo menos en todos aquellos de extracción o raíces latinas.

2) Principio de Publicidad Registral: Expresamente consagrado en nuestro sistema al

tenor de lo que dispone el artículo 49 del Reglamento del Registro Conservatorio de
Bienes Raíces, nuestro cuerpo legal básico en la actividad registral. Este artículo
establece la amplia e irrestricta publicidad de todos los Registros Conservatorios, que
pueden ser libremente consultados por cualquier persona, sin que tenga que probar
legítimo interés en la materia que incumba. Dicho principio se ve además ratificado en su
aplicación en el artículo 50 del ya referido cuerpo legal que señala que el Conservador de
Bienes Raíces está obligado a otorgar cuantas copias y certificados se le soliciten, judicial
o extrajudicialmente, acerca de lo que consta o no consta en sus registros.
Lo anterior deja en evidencia la gran amplitud de este principio en los términos
consagrados en nuestro sistema, ya que no establece exigencia o requisito alguno, sino
que abre las puertas de la información registral a quien quiera obtenerla, circunstancia
que no es necesariamente así en el Derecho Comparado, donde tenemos sistemas en
que se encuentra condicionado a la existencia de un interés legítimo de los usuarios o
requirentes.
En este tema sí es necesario destacar que lo que se publicita, como consecuencia de la
inscripción, no es el acto o contrato, sino el derecho que nace de ellos; el Registro no
publicita títulos sino derechos. Las certificaciones y constancias que otorga el registrador
hacen plena fe en nuestro Derecho por emanar de un funcionario legalmente competente
para ello, en razón de ser un ministro de fe pública, representante del poder fedatario del
Estado.

3) Principio de Legitimación Registral: Este principio, entiendo que de aplicación común

en muchas legislaciones registrales, entre nosotros encuentra su plena consagración y
reviste a nuestra función de la más importante de las características que le confieren la
certeza y eficacia jurídicas que posee el sistema, pues apunta a la presunción de
veracidad que asiste a los asientos registrales, los que se reputan ciertos en tanto no se
pruebe disconformidad con la realidad jurídica extra-judicial. Para nosotros dicha
presunción reviste las características de simplemente legal, lo que significa que admite
prueba en contrario. Esto tiene dos consecuencias de gran relevancia:
a) En el orden sustantivo se reputa titular del derecho al que figura como tal en la
inscripción, atribuyéndole todas las facultades inherentes a esa calidad pudiendo disponer
con plena eficacia jurídica de su derecho inscrito y
b) En el orden procesal libera al titular inscrito de la carga de la prueba, que deberá
soportar quien niega la exactitud del Registro.
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4) Principio de Fe Pública Registral: Este Principio se perfila como la manifestación más

importante y definida de presunción de exactitud del Registro. Acorde con ello el Registro
se reputa siempre exacto en beneficio del adquirente que contrató en la convicción y
certeza del contenido de lo asentado en los Registros y, en consecuencia, es lógico
protegerlo en su adquisición, confiriéndole todo el marco de seguridad y eficacia jurídica
necesarias.
Su consagración en nuestro sistema, aparentemente no es clara, constituyéndose en una
prueba de esto la consabida cláusula de estilo presente en la redacción de los contratos
de compraventa que establecen: “…el vendedor debe responder del saneamiento por
evicción…”, vale decir, de aquel evento en que el comprador pudiera ser privado del
dominio de la cosa adquirida en razón de una sentencia judicial, sin distinguir entre la
buena o mala fe del adquirente, sin resultar relevante que el comprador haya celebrado el
respectivo contrato con posterioridad al estudio de títulos, entre los que debió contarse
ciertamente el examen de los antecedentes registrales de la propiedad inscrita.
Interesante es destacar la consagración de este novedoso principio en el derecho español
y en el alemán, especialmente en éste último. En el se ha establecido un verdadero
“seguro estatal” que responde indemnizando a quien se le ocasione un daño por alguna
alteración o error registral, sin perjuicio que el Estado a su vez se dirija contra el que
causó el perjuicio. Dicho seguro inmobiliario es satisfecho por todos los que inscriben sus
derechos y lo puede impetrar el titular verdadero o auténtico.

5) Principio de Rogación: Consiste en la petición o “ruego” que se formula al Registrador

o Conservador, por los usuarios o requirentes conformando el primer trámite del
procedimiento registral y que se encuentra claramente consagrado en nuestra legislación,
como de ello da cuenta el Título III del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes
Raíces.
Este Principio de Rogación, que se traduce en pasividad del Conservador, admite algunas
excepciones que permiten actuaciones prescindiendo del requerimiento del interesado en
algunas circunstancias.

6) Principio de Prioridad Registral: Se resume este Principio en lo siguiente; “El acto

registrable que primeramente ingresa en el Registro se antepone con preferencia
excluyente, o bien, con superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable, que
siendo incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado al Registro o la hubiera sido
con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior.” El ejemplo típico de la
aplicación de este principio en nuestro sistema es la denominada “doble venta”, en que
tendrá un derecho preferente el documento que haya ingresado primero al Registro,
aplicándose el axioma jurídico: “primero en el tiempo, primero en el derecho.” En nuestro
Código Civil otro ejemplo de aplicación del Principio en análisis se da en el caso de las
hipotecas en que se establece que: “Las hipotecas de una misma fecha que gravan una
misma finca preferirán unas a otras en el orden de su inscripción”.
Aquel que destaca que siempre tendrán prevalencia las inscripciones más nuevas, por
sobre las más antiguas. Es decir, si tenemos una inscripción, que cancela la anterior,
primará la más nueva, PERO, cuando un mismo derecho admita varias inscripciones, en
ese caso, siempre se privilegia, la más antigua sobre la más nueva. (Ej.: si hay varias
hipotecas sobre un mismo inmueble, primará la más antigua). En los derechos
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EXCLUYENTES, siempre prima la inscripción más nueva. En los derechos

COMPATIBLES, primará la más antigua.
“La correcta aplicación del principio de prioridad registral nos debería llevar a concluir que
la segunda anotación no puede transformarse en inscripción mientras no termine el
procedimiento registral de la primera (…) La anotación presuntiva, durante un
determinado plazo, es una garantía para el requirente de la inscripción de que no se verá
afectado por solicitudes posteriores de inscripción”

7) Principio de Tracto Sucesivo: Conocido también como Principio de Continuidad, es el

que refleja en mayor medida la realidad jurídica extra-registral, de tal forma que inscrito un
bien, se trate de un inmueble o de un derecho real sobre el mismo, los adquirentes
sucesivos deben figurar en el Registro como los eslabones de una cadena de continuidad
ininterrumpida, lo que se traduce en la práctica que el que transfiere hoy es el que
adquirió ayer y el titular actual el transferente a futuro.
En nuestra legislación conlleva importantes efectos registrales:

a) Pone de relieve la secuencia de la historia jurídica de los inmuebles;

b) El encadenamiento de los titulares y
c) La función calificadora de los Registradores.

Principio consistente en que las inscripciones van a ir sucediéndose unas a otras, siempre
cada inscripción haciendo referencia a la inscripción previa. Continuidad entre una
inscripción y las posteriores. (Llamado también de continuidad, tracto continuo o de la
sucesión)

8) Principio de Legalidad: Este es uno de los principios de mayor relevancia del sistema

registral, pues confiere al Conservador una especie de jurisdicción que se encuentra
conformada por todas las actuaciones que el ordenamiento jurídico sitúa dentro de la
órbita de sus atribuciones, sin limitarlo exclusivamente dentro de la función de calificador
de los títulos.
Es importante en este sentido precisar los alcances de esta jurisdicción registral,
destacando sus características:
a) Se trata de una jurisdicción de naturaleza voluntaria;

b) Posee un carácter preventivo y provisorio;

c) De naturaleza precaria, por cuanto una vez reclamada la resolución o la actuación de
un Registrador, cesa ella y pasarán seguramente los antecedentes – vía aplicación del
recurso de reclamación que le asiste al interesado – a conocimiento y resolución del
Tribunal competente.

Finalmente, en relación a este Principio, es conveniente señalar que éste tiene plena
consagración en las diversas legislaciones, constituyendo una herramienta fundamental
del quehacer registral y gran pilar en el desarrollo de nuestra función.
Todas las inscripciones deben practicarse de la manera predeterminada por la ley. Este
principio también está asociado con el examen de admisibilidad que realiza el
Conservador antes de ser inscritos, para verificar si cumple con ciertos requisitos legales.
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Confiere una especie de jurisdicción que se encuentra conformada por todas las
actuaciones que el ordenamiento jurídico sitúa dentro de la órbita de sus atribuciones, sin
limitarlo exclusivamente dentro de la función de calificador de los títulos.
Art. 13. El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no
obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por
ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta;
si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se
ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o
defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la
inscripción

9) Principio de Consentimiento: Se puede graficar en el hecho que para poder operar

una modificación en los asientos registrales, se precisa la voluntad del titular registral o de
quien lo sustituya, por lo que nadie puede ser dado de baja en el Registro sin su
consentimiento expreso o tácito.
En la práctica tenemos entonces que para que proceda la inscripción debe mediar el
consentimiento, que produce como efecto la creación, transmisión modificación o
extinción de un derecho. Luego, para que se inscriba el acto jurídico respectivo en el
Registro, se hace necesario el consentimiento del titular o de quien lo represente o
sustituya, caso este último, por orden judicial.
En nuestro Derecho un ejemplo típico lo presenta el caso de un crédito hipotecario en el
que forzosamente se tiene que insertar una cláusula de estilo, en la que el acreedor
manifieste que se da por pagado el crédito y que está de acuerdo que se cancele en el
Registro respectivo el asiento correspondiente.

10) Principio de Especialidad: Por último nos encontramos con este Principio que tiene
por finalidad determinar los bienes objeto de inscripción, sus titulares y el alcance y
contenido de los derechos. Es conocido también como “Principio de Especificación o
Determinación”, pues obliga a concretar el bien inscribible, los sujetos y el derecho
inscritos.

11) Principio de la inoponibilidad: Tiene que ver con el mérito probatorio y está
asociado con que toda inscripción constituye además publicidad ante terceros, no
obstante otros roles que cumple la inscripción, pero dentro de estos aspectos, está a la
publicidad ante terceros

CONCLUSIONES

Para finalizar, podemos referirnos de manera breve y sumaria a la gravitación o relevancia

de los Principios analizados en nuestra función reconociendo que no resulta fácil excluir a
alguno de los anotados, pues de una u otra forma se encuentran desempeñando algún rol
en el quehacer del Registrador, pero sí se puede intentar una suerte de clasificación de
los mismos, a partir de su grado de incidencia en la matriculación inmobiliaria, a saber:
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a) Aquellos Principios que tienen incidencia directa y regulan la órbita de actuación

del Derecho Inmobiliario, entre los que destaca el Principio de Inscripción, el que
por su propia naturaleza ejerce una influencia determinante en la labor registral.

b) Principios que regulan los requisitos previos o presupuestos básicos de la

inscripción, entre los que se puede citar el Principio de Rogación, que ilustra el
comienzo de la gestión inscriptoria, el Principio de Tracto Sucesivo y obviamente el
Principio de Legalidad.

c) Principios que grafican los efectos de la inscripción, constituidos por el de

Prioridad, el de Legitimación, y el de la Fe Pública; y

d) El Principio que gobierna la organización del Registro y la fijación de los derechos

reales, que es el Principio de Especialidad.

De todo lo expresado, podemos afirmar con toda propiedad la gran utilidad de los
Principios del Derecho Registral, cada uno de los cuales está de alguna forma presente y
cumpliendo un rol de directriz y orientación en las diversas instancias de la función del
Registrador ayudándole como eficaces herramientas de trabajo en sus delicadas tareas.

a- FUNCIONES QUE CUMPLE LA INSCRIPCIÓN QUE SE EFECTÚA EN EL

CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES:

- Jurídicas
- Económicas
- Social
Algunos profesores, como don Marco Antonio, agregan que existen otras funciones como
la prevención de cierto delitos.
Económica: se crea el Conservador de Bienes Raíces como una forma de estimular el
comercio de bienes inmuebles. El Conservador es una institución que viene a
transparentar las condiciones en las que un inmueble se encuentra. Sin Conservador en
los tiempos actuales, sería muy engorroso realizar actos sobre inmuebles, en un pueblo
donde prima la desconfianza. Gran cantidad de engaños acrecentó el tráfico de causas en
los tribunales de justicia. Se creó el Conservador para que la población conozca el estado
actual de los inmuebles, es por esto que es un registro público, al alcance de cualquier
persona que desee recabar determinada información. Debemos enlazar este principio con
el De la libre circulación de la riqueza. A mayor información, mayor probabilidad de que se
celebren actos jurídicos sobre inmuebles.

Social va de la mano con las anteriores. Es difícil de separar:Es propio de las sociedades
modernas alcanzar estándares de orden que permita a sus miembros satisfacer de mejor
forma sus necesidades.
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En la época en que don Andrés Bello comenzó a pensar en un

Conservador de Bienes Raíces para nuestro país, tuvo que posar su vista en países
más desarrollados que el nuestro y legislaciones más avanzadas, así es como llegó al
Código Prusiano, austriaco y tomó en consideración el Registro de Hipotecas, que
conforme a la legislación española, existía en nuestro país, y extraer de ahí finalmente
las ideas que le permitieran instaurar esta institución en Chile. Una vez instaurada, no
cabe duda, que nuestro país dio un salto importante a una civilización más avanzada,
pues, el orden en los registros de la propiedad, la publicidad que se da a éstas, de modo
que cualquiera pueda tener acceso a ellas, la transparencia que se logra, al punto que,
diversas instituciones cumplen funciones orgánicas que, si bien son independientes,
contribuyen a un fin único, pues, el carácter público y solemne de los instrumentos que
se deben inscribir en el conservador dio sin duda más seguridad, y fortaleció el
desarrollo económico de nuestro país, y también, el incremento de la riqueza individual.
En efecto, gracias a la posibilidad de hipotecar los bienes, se pudo tener acceso a ellos,
permitiendo la proliferación de personas titulares de inmuebles, y una vez adquisitivos,
logra gracias a ellos acceder a otros bienes fundamentalmente de consumo.

Es por ello que tiene por objeto darle la tranquilidad a la población en la medida que sus
bienes inmuebles se encuentre inscritos a fin de darle determinadas garantías mismo
poseer un bien inmueble inscrito que uno no inscrito, no solamente por una cuestión
netamente teórica si no que practica por que la inscripción le da ventajas al titular en
cuanto a la adquisición, conservación y perdida de la posesión, derechos reales arriendo,
por ejemplo. . Es por esto que podemos notar, de la lectura del Código Civil, que don
Andrés Bello impulsa la inscripción, pensó él que en un mediano tiempo todos los
inmuebles en Chile iban a estar inscritos. En la realidad no es así, sobre todo en zonas
rurales.
Hemos dicho que la tradición de los bienes inmuebles (en dominio), como también la
tradición de otros derechos reales que recaen sobre inmuebles exceptuando la
servidumbre, se hace mediante la correspondiente inscripción en el conservador de
bienes raíces. Sin embargo, debemos desde ya dejar en claro que la inscripción del título
no siempre opera como modo de adquirir el dominio u otros derechos reales, sino que
también puede jugar otros roles.

Función jurídica: la inscripción como prueba del dominio

¿Qué roles puede jugar la inscripción conservatoria?

1. Opera como tradición, es decir, como un modo de adquirir el dominio.( salvo el
derecho real de servidumbre que se realiza por escritura pública )
2. Puede operar como formalidad de publicidad.
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3. Puede tener por objeto mantener la historia de la propiedad raíz.

4. Puede operar como requisito, garantía y prueba de la posesión de los bienes
inmuebles.
5. En ciertos casos, se afirma que la inscripción constituye solemnidad para ciertos actos
o contratos.

1) La inscripción que opera como tradición: Sabemos que sólo la tradición del
dominio de bienes inmuebles y la constitución de derechos reales sobre inmuebles
(salvo la servidumbre "con su contra excepción") se efectúa mediante la inscripción en
el conservador. Por su parte, digamos que muchas veces nos vamos a ver enfrentados
a tener que inscribir en el conservador bienes inmuebles que se adquieran en virtud de
otro modo de adquirir distinto de la tradición, como lo es la accesión, prescripción
adquisitiva, sucesión por causa de muerte, sin embargo, cuando ello ocurra, debemos
tener presente que dicha inscripción no operará como tradición, sino que
desempeñará otros roles, ya que la tradición se habrá efectuado de una forma
diferente. Así por ejemplo, en la ocupación jamás hay inscripción, y esto porque nunca
puede recaer sobre bienes inmuebles; respecto de la accesión de inmueble a
inmueble la inscripción de lo principal se extiende a lo accesorio por lo que si hay
segunda inscripción esta no opera como tradición; a propósito de la prescripción
adquisitiva la inscripción de la sentencia opera como forma de publicidad, puesto que
dicha sentencia hace las veces de escritura pública. Por último respecto de la
sucesión por causa de muerte también habrá que practicar inscripciones, pero ellas no
configuran el modo de adquirir, sino que su finalidad será únicamente la de mantener
la historia de la propiedad raíz.

Art. 924. La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras
ésta subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna
prueba de posesión con que se pretenda impugnarla
*¿Cómo se prueba la posesión de inmuebles no inscritos?
Art. 925. Se deberá probar la posesión del suelo por hechos positivos, de aquellos a que
sólo da derecho el dominio, como el corte de maderas, la construcción de edificios, la de
cerramientos, las plantaciones o sementeras, y otros de igual significación, ejecutados sin
el consentimiento del que disputa la posesión.)

Art. 724. Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el
Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.
el Proyecto de 1853, una forma alternativa de tradición de los inmuebles, y no la única,
aunque si se recurría a ella, las posteriores transferencias debían hacerse de la misma
manera. Destaca el profesor Sepúlveda que será finalmente en el llamado “Proyecto
Inédito” (que al decir de Guzmán Brito bien podría denominarse Proyecto de 1854), donde
“aparece claramente delineado el sometimiento de la propiedad raíz al Registro. Elimina la
tradición real de los bienes raíces, dándole su artículo 826 la redacción al actual artículo
686”. Refiriéndose acto seguido al llamado principio de oponibilidad, critica el profesor
Sepúlveda que la constitución del derecho real de servidumbre no exija inscripción del
título, lo que, por lo demás, en la práctica igual suele hacerse, para invocarla ante terceros
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2) La inscripción puede operar como formalidad de publicidad: Las ser registros del
conservador de bienes raíces públicos trae como consecuencia el hecho de que
pueden ser examinados o consultados por cualquier persona, lo que hace que
cualquiera pueda tener acceso y conocimiento de los cambios que haya
experimentado el dominio de los bienes inmuebles o que pueda imponerse de los
gravámenes o limitaciones que los afecten. Por ello es que a veces se exige la
inscripción, no para que sea la tradición del respectivo derecho real, sino como
formalidad de publicidad o de oponibilidad, ya que ello permitirá  a los interesados
tomar conocimiento de limitaciones, gravámenes, etc., que afecten a los inmuebles.
Estas inscripciones por vía de publicidad son en ciertos casos de carácter obligatorio y,
en otros, quedan entregadas a la libre voluntad de las partes. Los casos más
frecuentes de inscripción como formalidad de publicidad son:

➢ Materia de incapacidad: Inscripción de las resoluciones judiciales que declaran la

interdicción provisoria o definitiva del disipador o el demente.
➢ Materia de muerte presunta: Inscripción de la resolución judicial que confiere la
posesión definitiva de los bienes del desaparecido.
➢ Materia de prescripción adquisitiva: La inscripción de la sentencia firme y
ejecutoriada que declara la prescripción adquisitiva del derecho real de dominio o
de otro derecho real sobre inmueble.
➢ Gravámenes que recaen sobre inmuebles: La inscripción de todo gravamen que
recaiga sobre inmuebles, por ejemplo, la servidumbre.
➢ La inscripción que debe hacerse de la renuncia de un derecho real sobre
inmuebles.
➢ La inscripción que se haga de toda prohibición, embargo o retención convencional,
legal o judicial, que limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de
enajenar.
➢ Inscripción de la resolución judicial que confiere el beneficio de separación1.

¿Qué sucede si en estos casos no se practica inscripción?

R- El acto en si es válido, pero inoponible a terceros.
Sirve como medida de publicidad, esto cumple con dos fines: hacerla oponible a terceros
y como se denomina vulgarmente, mantener la historia de la propiedad raíz.

“La publicidad –dice el autor don Marco antonio- no es un principio, sino que es la función
esencial del Registro, es la finalidad perseguida por todo el sistema registral”. Alude
enseguida a la función de mantener la historia de la propiedad inmobiliaria, expresando
que “Esta función, en realidad, queda comprendida en la anterior y se encuentra
relacionada con el principio registral de tracto sucesivo, única manera de mantener la
historia de la finca registral y, en consecuencia, la integridad del Registro”.
Es importante señalar que las inscripciones que ordenan los arts. 688 (respecto de la
sucesión por causa de muerte) y 689 (respecto de la sentencia que declara la prescripción
adquisitiva), responden a la finalidad de publicidad, puesto que aquí no hay tradición. Otros
modos de adquirir operan

1
Art. 52 N° 4° del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces.
 13

3) La inscripción puede tener por objeto mantener la historia de la propiedad raíz:

Cuando una persona adquiere el dominio de un inmueble o acepta un gravamen o
derecho real constituido sobre ese inmueble, se practica normalmente el examen o
revisión de títulos de dominio.
Los títulos de dominio son el conjunto de escrituras públicas, inscripciones y
demás instrumentos públicos que dan testimonio de la historia del dominio del
inmueble y de los derechos reales que lo gravan. Se dice que los títulos están
perfectos o ajustados a derecho cuando hay regularidad en esas escrituras o
instrumentos, si no es así, los títulos presentan reparos, los cuales deben ser
subsanados.
En el examen de títulos normalmente se analizan aquellos comprendidos en una etapa
de 10 años de inscripciones posesorias, contados hacia atrás desde la fecha del
examen. La razón de esto es que este es el plazo máximo de prescripción adquisitiva
de los inmuebles, como también de la nulidad absoluta, acción reivindicatoria, etc.
Digamos que entre los temas más importantes que se relacionan con la inscripción
cuya finalidad es la mantención de la historia de la propiedad raíz, es el tema del
derecho real de herencia. En efecto, sabemos que el derecho real de herencia se
adquiere, por regla general, en virtud de la sucesión por causa de muerte al momento
mismo del fallecimiento del causante o excepcionalmente, cuando la asignación
respectiva es condicional, al cumplimiento de la condición. Ahora bien, respecto de
este tema hay ciertas inscripciones que normalmente se efectúan en el conservador,
sin embargo, dichas inscripciones tienen por objeto mantener la historia de la
propiedad raíz y de modo alguno lo es para adquirir el dominio de nada. Sabido esto,
digamos que las inscripciones que justamente cumplen con este rol, son los
establecidos en el artículo 688, por cuanto, gracias a ella podremos saber como el
heredero adquirió el inmueble, o bien como el tercero adquirió del heredero el
inmueble. ¿Lo que se inscribe es el título traslaticio de dominio? R- NO.

- ¿Cuáles son estas inscripciones? Inscripciones a que da lugar la Sucesión por

causa de muerte. Articulo 688 CC.

Art. 688. En el momento de deferirse la herencia, la posesión efectiva de ella se confiere

por el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión legal no habilita al heredero
para disponer en manera alguna de un inmueble, mientras no preceda:
1º La inscripción del decreto judicial o la resolución administrativa que otorgue la
posesión efectiva: el primero ante el conservador de bienes raíces de la comuna o
agrupación de comunas en que haya sido pronunciado, junto con el correspondiente
testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas;
2º Las inscripciones especiales prevenidas en los incisos primero y segundo del artículo
precedente: en virtud de ellas podrán los herederos disponer de consuno de los inmuebles
hereditarios, y
3º La inscripción prevenida en el inciso tercero: sin ésta no podrá el heredero disponer por
sí solo de los inmuebles hereditarios que en la partición le hayan cabido.

Por ejemplo, Pedro muere y todos somos herederos de Pedro y dentro de los bienes deja
esta la casa, Pedro en vida siempre dijo que su intención era que esta casa le quedase
 14

como parte de la herencia a Jennifer. Yo aparezco como interesado en comprar la casa y

Jennifer dice que Pedro siempre quiso dejarle la casa a ella y hacen la escritura pública
de CV y lleva el título al CBR para hacer la tradición. EL CBR dirá que no porque en el
registro conservatorio la casa está inscrita a nombre de Pedro y el que está vendiendo es
Jennifer.

A través de las inscripciones hereditaria lo que se logra es llevar el inmueble que está
inscrito al nombre del causante que queda inscrito al nombre del heredero que deja
adjudicar el inmuebles.

Antes de verlas hay que aclarar dos cosas, las inscripciones hereditarias le corresponden
a los herederos, no a los legatarios, por otro lado, las inscripciones hereditaria son
obligatorias en la medida que en la herencia existan bienes raíces, en caso contrario no
es necesaria la inscripción. En último lugar, según lo que se desprende del encabezado
del artículo 688, que para poder disponer de los bienes raíces deben inscribirse.

Debe inscribirse el auto de posesión efectiva de la herencia: Esta es la resolución judicial

que reconoce al heredero su calidad de tal, y le confiere la posesión efectiva de la
herencia. Como podemos ver, la resolución judicial sólo "reconoce" la calidad de
heredero, pero no confiere la calidad de heredero, ya que esta se adquiere de pleno
derecho al momento de la delación de la herencia. ¿Dónde se inscribe? R- esta se
inscribe en el registro de propiedad del conservador de bienes raíces correspondiente al
tribunal que dictó el auto de posesión efectiva, tribunal este que generalmente será el del
último domicilio del causante. 1º. La inscripción del decreto judicial o la resolución
administrativa que otorgue la posesión efectiva: el primero ante el conservador de bienes
raíces de la comuna o agrupación de comunas en que haya sido pronunciado, junto con el
correspondiente testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones
Efectivas;
Inscripción de la posesión efectiva o del testamento, si lo hubiere.
Si la posesión efectiva se tramitó ante el Registro Civil, la sucesión es intestada. La
inscripción se hace ante el RNPE, que lo lleva el mismo RC.
Si la posesión efectiva se tramitó ante Tribunal, la sucesión es testada. En este caso, la
inscripción se realiza en el CBR que corresponda al lugar de la apertura de la sucesión.
Con esta inscripción ponemos en conocimiento que el titular del derecho real sobre el
inmueble, ha fallecido.

1. El testamento, si lo hubiere, su inscripción debe efectuarse al mismo tiempo que la

del auto de posesión efectiva.

Debe practicarse la inscripción especial de herencia: Esta consiste en inscribir (fundado

en el auto de posesión efectiva o testamento) los inmuebles a nombre de la totalidad de
los herederos, inscripción esta que se practica en el C.B.R. correspondiente al lugar de
ubicación del inmueble.

2. Segunda inscripción: 2º. Las inscripciones especiales prevenidas en los incisos

primero y segundo del artículo precedente: en virtud de ellas podrán los herederos
disponer de consuno de los inmuebles hereditarios, y
 15

La denominada “inscripción especial de herencia”, esta se practica en el CBR donde se

encuentra el inmueble, si hay varios inmuebles deberá practicarse por cada uno de ellos.
Esta se practica dejando el inmueble inscrito a nombre de la sucesión. Con esto logramos
que el inmueble deje de estar inscrito a nombre del causante. Lo que se inscribe como
título es la posesión efectiva. Con ello queda además señalado quienes son los
herederos.
Practicada esta inscripción el inmueble podría ser enajenado, siempre y cuando en la
enajenación actúen todos los herederos de común acuerdo.

a. Debe inscribirse la sentencia de adjudicación: Esto es, inscribir la adjudicación

de un inmueble determinado efectuada a favor de uno de los herederos. El
estado de indivisión en que en un comienzo se encuentran los herederos
termina por la partición, si en esta partición se adjudica el inmueble a uno o
varios de los herederos, tendrá  que inscribirse este acto de adjudicación a
nombre de él o los herederos beneficiados en el Registro de Propiedad.

Auto de posesión efectiva - testamento

Inscripción especial de herencia

Inscripción de la adjudicación

Con esta inscripción se mantiene una relación de continuidad en la historia de la

propiedad raíz, porque el inmueble que estaba inscrito a nombre del difunto, en mérito
de la inscripción del auto de posesión efectiva, del testamento (si lo hubiere) o del
derecho especial de herencia, va a quedar inscrito a nombre de la totalidad de los
herederos. Luego, si el inmueble se adjudica a uno de ellos vamos a tener la
inscripción de la adjudicación a nombre de él.

3. Tercera inscripción: 3º. La inscripción prevenida en el inciso tercero: sin ésta no

podrá el heredero disponer por sí solo de los inmuebles hereditarios que en la
partición le hayan cabido.

Inscripción de la adjudicación. Todo esto consiste en la partición de la comunidad

hereditaria. Se le adjudica el inmueble determinado a uno de los herederos, adjudicación
que consta en un “acta de adjudicación”, dicha acta se inscribe en el conservador
respectivo a nombre del heredero que se lo haya adjudicado. El heredero queda en
condiciones de disponer del inmueble en la forma que estime conveniente.

¿Qué ocurre si un heredero enajena sin practicar dichas inscripciones hereditarias?

 16

En tema de Conservador no debiese haber problema, porque el CBR no debiera inscribir.

Pero respecto al título ¿es nulo o válido?
Algunos estiman que habría NA (sosteniendo que el 688 es una norma prohibitiva, otros
NR (el 688 es imperativa de requisitos). Se ha llegado a la conclusión hoy en día, que se
debe de proceder como en el caso de venta de cosa ajena. El heredero que no ha
practicado las inscripciones y enajena, estaría vendiendo algo que no le pertenece, por
tanto, la venta sería válida.
Se debe demandar incumplimiento de contrato, la validez del acto no está cuestionada.

4) La inscripción juega el rol de requisito, garantía y prueba de la posesión de los

inmuebles:

2
Esquema profesor Osvaldo Parada
 17

La inscripción es requisito, prueba y garantía de la posesión de los inmuebles

inscritos. Estos artículos componen la llamada, “teoría de la posesión inscrita”.

1. La inscripción como requisito de la posesión: En primer lugar, la inscripción es

requisito de la posesión, esto por cuanto sería la inscripción la que da la posesión
real efectiva, y mientras el título no se inscriba sencillamente no se posee, por lo
que sería en tal caso un mero ocupante.

Artículo 724. Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por

inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de
ella sino por este medio. 
art. 696: “Los títulos cuya inscripción se prescribe en los artículos anteriores, no darán o
transferirán la posesión efectiva del respectivo derecho, mientras la inscripción no se
efectúe de la manera que en dichos artículos se ordena; pero esta disposición no regirá sino
respecto de los títulos que se confieran después del término señalado en el reglamento
antedicho”

2. La inscripción como garantía de la posesión: En segundo lugar, la inscripción

es garantía de la posesión de los inmuebles, esto es porque si el poseedor pierde
la tenencia material de la cosa no significa que pierda la posesión, por lo que para
que cese la posesión inscrita es necesario que la inscripción se cancele, ya sea
por voluntad de las partes o bien por decreto judicial.
Garantía en el sentido de lo que señala el artículo 728, 729 y 2505, mientras se
tenga el título inscrito, la posesión no se pierde ni comienza prescripción
adquisitiva contra posesión inscrita, salvo nueva inscripción.

Art. 728. Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele,
sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito
transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que
se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni
pone fin a la posesión existente.

Art. 729. Si alguien, pretendiéndose dueño, se apodera violenta o clandestinamente de un

inmueble cuyo título no está inscrito, el que tenía la posesión la pierde.

Art. 2505. Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes
raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito; ni
empezará a correr sino desde la inscripción del segundo.

3. La inscripción como prueba de la posesión: Por último, la inscripción es prueba

de la posesión de los inmuebles, esto es que si una persona desea probar su
calidad de poseedor tendrá que acreditar su posesión mediante la inscripción, y
aún más, si la posesión tiene más de un año de antigüedad y mientras subsista no
se admite ninguna prueba de posesión material mediante el cual se pretenda
impugnar de alguna forma la posesión inscrita.
 18

art. 924: “La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras
ésta subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna
prueba de posesión con que se pretenda impugnarla.

De lo dicho respecto de los fines de la inscripción, podría desprenderse, en principio,

que en nuestro Derecho, la inscripción es prueba del dominio. Ello no es así sin
embargo. Si bien la inscripción es la única manera de efectuar la tradición de los
derechos reales inmuebles y aunque la tradición constituye un modo de adquirir el
dominio, la inscripción no prueba este derecho: sólo prueba la posesión. En nuestra
legislación, la forma de probar un dominio indubitado es a través de la prescripción; de
ahí la importancia del estudio de los títulos de los inmuebles, por un lapso no inferior a
10 años de posesión inscrita. Por la misma razón, el Mensaje del CC. dice: “No dando a
la inscripción conservatoria otro carácter que el de una simple tradición, la posesión
conferida por ella deja subsistentes los derechos del verdadero propietario, que
solamente podrían extinguirse por la prescripción competente”.

La importancia de todo esto es que mediante la posesión se puede adquirir el dominio

del inmueble por prescripción adquisitiva.
-Sirve como prueba de dominio, pero no por si sola. Si va a servir para acreditar posesión,
y de acuerdo a la presunción del artículo 700, probando posesión nos podremos amparar
en ésta.
(*Si la inscripción tiene como plazo de vigencia lo necesario, para invocar prescripción, se
puede probar el dominio de forma fehaciente) en cuanto esta es requisito, garantía y
prueba de la posesión de los derechos reales inmuebles. En relación a este punto, el libro
detalla las dos doctrinas que se han formulado, acerca del rol que tiene la inscripción
posesoria: una, la doctrina de la inscripción ficción de la posesión; la otra, la doctrina de la
inscripción garantía de la posesión.
El profesor Sepúlveda adscribe a la primera, aunque subrayando las dificultades que
surgen, cuando el poseedor inscrito no detenta materialmente el inmueble, por 10
encontrarse en poder de un tercero. Alude a la doctrina que se desprende de ciertas
sentencias de la Corte Suprema y de algunas Cortes de Apelaciones, que admiten acción
reivindicatoria, aunque la inscripción subsista, sobre la base de haber perdido la “posesión
material” del predio. Dicha conclusión jurisprudencial es muy discutible, pues la posesión
es una sola, y pugna por lo demás con las normas que conforman la llamada “teoría de la
posesión inscrita”. La razón subyacente en estos fallos, es permitir al dueño y poseedor
inscrito, vía acción reivindicatoria, recuperar la tenencia material del inmueble.
Como expresa el profesor Sepúlveda, “Debemos reconocer que en esta materia se
presentan ciertas oscuridades, especialmente ante la falta de tipicidad de una acción
restitutoria de carácter general. Para algunos la solución podría encontrarse en el artículo
915 del Código Civil (acción reivindicatoria), para otros en el artículo 2195 del mismo
Código (acción de precario) e, incluso, se ha llegado a afirmar la existencia de una acción
innominada. Nos parece que la solución a este problema es muy sencilla, al menos,
tratándose de inmuebles inscritos: establecer por vía legislativa, como efecto activo u
ofensivo de la inscripción, una acción real emanada de ésta, de tramitación breve y
sumaria; solución que no constituye ninguna genialidad, por cuanto se encuentra
reconocida en el derecho comparado”.
 19

* Consecuencias de la falta de inscripción: Ellas dicen directa relación con el efecto

jurídico que la ley atribuye en casa caso a la respectiva inscripción, es decir, dependerá
de la función jurídica de cada inscripción.
En el caso de las inscripciones necesarias para que los herederos puedan disponer de los
inmuebles hereditarios ( art 688 CC), debemos recordar que las consecuencias de su
omisión no ha sido un tema pacifico. En todo caso, nuestra jurisprudencia se ha
uniformado en torno a que la sanción seria la prevista en el artículo 696 del CC.” Los
títulos cuya inscripción se prescribe en los artículos anteriores, no darán o
transferirán la posesión efectiva del respectivo derecho, mientras la inscripción no
se efectúe de la manera que en dichos artículos se ordena; pero esta disposición
no regirá sino respecto de los títulos que se confieran después del término
señalado en el reglamento antedicho.”

5º En algunos casos, se afirma que la inscripción es solemnidad de un acto o contrato: en

ciertos casos, desempeñaría además el papel de solemnidad de algunos actos jurídicos que
recaen en bienes raíces:
∙ Donaciones irrevocables (art. 1400);
∙ Constitución de usufructo por acto entre vivos (art. 767);
∙ Constitución del derecho de uso y habitación (arts. 812 en relación con el art. 767);
∙ Constitución de fideicomisos, sea que se constituyan por acto entre vivos o por
testamento (art. 735);
∙ Constitución de la hipoteca (arts. 2409 y 2410).
∙ Constitución del censo (art. 2027);
Cabe precisar que en algunos de estos casos –usufructo o hipoteca, por ejemplo-, se discute
la función de la inscripción, señalando algunos que no sólo opera como tradición, sino
como solemnidad del propio contrato. Otros, en cambio, afirman que el contrato sería
válido con el otorgamiento de la escritura pública, siendo la inscripción la tradición del
derecho real de hipoteca. En verdad, en todos los casos mencionados, en los que la
inscripción actuaría, supuestamente, como una solemnidad del acto o contrato, creemos que
en verdad nos encontramos ante la tradición del respectivo derecho. Resulta discutible por
tanto, ha dicho nuestra doctrina, esta última finalidad

¿Qué libros lleva el conservador de bienes raíces?

R- En lo referente a la organización de la propiedad inmueble y de sus gravámenes, el
conservador de bienes raíces lleva 3 libros o registros.
1. Registro de propiedad.
2. Registro de hipotecas y gravámenes.
3. Registro de interdicción y prohibición de enajenar.

Además de esto y siempre en relación con estos bienes inmuebles, llevan:

a) Los índices de cada uno de estos registros.
b) El índice general.
c) El repertorio.
 20

Estos registros son los que dice relación con la función propia del conservador de
bienes raíces, lo que no obsta a que leyes especiales le haya encomendado –al
conservador- llevar otros registros, pero que no dicen relación con la propiedad raíz, sino
que con otros aspectos. Así es como, el conservador lleva también el registro de
comercio, de prenda agraria, de prenda industrial, registros éstos que no dicen relación
con la función propia del conservador.

1) El repertorio: es una especie de libro de ingreso de la oficina (arts. 21 a 30 del

Reglamento). Es un libro en que se deben anotar todos los títulos que se le presenten
al Conservador, por orden cronológico de ingreso, cualquiera sea su naturaleza (arts.
21 y 27); es de carácter anual (arts. 30 y 38). La anotación en el Repertorio debe
contener las enunciaciones indicadas en el art. 24 del Reglamento, a saber: cada
página se dividirá en cinco columnas, con las siguientes enunciaciones: 1. El nombre y
apellido de la persona que presenta el título. 2. La naturaleza del acto o contrato que
contenga la inscripción que trata de hacerse. 3. La clase de inscripción que se pide;
por ejemplo, si es de dominio, hipoteca, etc. 4. La hora, día y mes de la presentación.
5. El registro parcial en que debe hacerse la inscripción y el número que en él le
corresponde.
2) El REGISTRO está integrado por tres libros o registros parciales que lleva el
Conservador: art. 31: Registro de Propiedad; Registro de Hipotecas y Gravámenes; y
Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar. Todos son anuales (art. 36).
Los arts. 32 y 33 establecen las inscripciones que deben hacerse en cada libro. Las
características materiales de estos Libros o Registros parciales están señaladas en los
arts. 34 y siguientes. Cabe destacar que la jurisprudencia ha determinado que la
inscripción practicada en un Registro que no corresponde, adolece de nulidad
absoluta. Cada Libro o Registro parcial contiene un índice por orden alfabético con los
nombres de los otorgantes (art. 41); este índice es de especial importancia práctica
para la ubicación de los títulos y contribuye a caracterizar el Registro. Además, en un
apéndice de éste índice se inventarían los documentos agregados al final del Registro
(art. 42)

a) El registro de propiedad: En este registro se inscriben los títulos

traslaticios de dominio, autos de posesión efectiva, testamentos,
inscripciones especiales de herencia, autos de adjudicación y todo lo que
significa un traspaso de dominio de una persona a otra.
b) El registro de hipotecas y gravámenes: Se inscriben las hipotecas, los
censos, los derechos de usufructo, uso y habitación, los fideicomisos, las
servidumbres y otros gravámenes.
c) Registro de interdicción y prohibición de enajenar: En este libro se
inscriben los decretos de interdicción definitiva, de rehabilitación del
interdicto, las prohibiciones legales, convencionales y judiciales que afecten
al inmueble, como el embargo y medidas preventivas.

3) El INDICE GENERAL permite, junto a los índices de cada Libro o Registro parcial, el
funcionamiento del sistema, en cuanto mediante él se ubican las inscripciones y se puede
reconstruir la historia de los inmuebles. Se construye por orden alfabético de los
 21

otorgantes, y se forma a medida que van haciéndose las inscripciones en los tres
Registros parciales. También es anual.

¿Qué títulos deben obligatoriamente inscribirse?

1. Los títulos traslaticios de dominio de los bienes raíces.
2. Los títulos de derecho de usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca constituidos en
inmuebles.
3. La constitución de fideicomisos.
4. La renuncia de cualquiera de los derechos anteriormente enumerados.
5. Los decretos de interdicción provisoria y definitiva.

Cabe señalar que, como es obligatorio inscribir el no hacerlo trae aparejado una
sanción. En efecto, la sanción por no inscribir será dependiendo de la finalidad de la
inscripción, así dicho, si el título se inscribe con el objeto de cumplir con una solemnidad,
la sanción será la nulidad absoluta, por otro lado, si el título se inscribe para cumplir con
un requisito de publicidad la sanción será la inoponibilidad.
Sin perjuicio de lo dicho anteriormente, debemos señalar que hay otros títulos que
pueden o no inscribirse, vale decir, es facultativo inscribirlo, estos son:
1) Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles.
2) Las servidumbres.
3) El embargo, cesión de bienes, secuestro, litigio, etc.

Art. 52. Deberán inscribirse en el Registro Conservatorio:

     1º. Los títulos translaticios de dominio de los bienes raíces; los títulos de derecho de
usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca constituidos en inmuebles, y la sentencia
ejecutoria que declare la prescripción adquisitiva del dominio o de cualquiera de dichos
derechos.
     Acerca de la inscripción de los títulos relativos a minas, se estará a lo prevenido en el
Código de Minería;
     2º. La constitución de los fideicomisos que comprendan o afecten bienes raíces; la del
usufructo, uso y habitación que hayan de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos; la
constitución, división, reducción y redención del censo; la constitución de censo vitalicio, y
la constitución de la hipoteca.
    Las reglas relativas a la hipoteca de naves pertenecen al Código de Comercio;
    3º. La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente;
    4º. Los decretos de interdicción provisoria y definitiva, el de rehabilitación del disipador
y demente, el que confiera la posesión definitiva de los bienes del desaparecido y el que
conceda el beneficio de separación de bienes, según el artículo 1385 del Código Civil.

    Art. 53. Pueden inscribirse:

   1º. Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles o de otros
derechos reales constituidos sobre ellos;
     2º. Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los números
1º y 2º del artículo anterior, como las servidumbres.
     El arrendamiento en el caso del artículo 1962 del Código Civil y cualquiera otro acto o
contrato cuya inscripción sea permitida por la ley;
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     3º. Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o
judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de
enajenar. Son de la segunda clase el embargo, cesión de bienes, secuestro, litigio, etc.

¿En qué consisten las sub-inscripciones que se practican en los registros?

R- Lo que sucede es que fuera de las inscripciones que se efectúan en los respectivos
libros o registros que lleva el conservador, también se suele practicar una serie de
inscripciones al margen derecho de las inscripciones, estas son las sub-inscripciones, y
tiene por finalidad salvar errores, completar, modificar o cancelar inscripciones.

¿En qué consisten las denominadas cancelaciones de inscripción?

R- Cuando se haga alusión a cancelar una inscripción, debemos entender por ello la
extinción de la inscripción, dejar sin efecto la inscripción.

¿Qué puede provocar una cancelación?

1. Estas cancelaciones pueden originarse en virtud de una nueva inscripción (tradición);
si se efectúa una nueva inscripción (tradición) en virtud de la cual quien hasta ese
momento tenía inscripción a su nombre transfiere su derecho a otro, la inscripción
primitiva queda cancelada por el sólo mérito de la nueva inscripción.

2. También puede haber cancelación por convención de las partes, la que supone una
subinscripción de la escritura pública en que consta la cancelación convencional al
margen de la inscripción cancelada.

3. También puede cancelarse por resolución judicial, la que también debe subinscribirse
al margen de la inscripción cancelada.

* Casos en que puede oponerse a la inscripcion

El Art. 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces de Chile, dispone que,
“El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante,
negarse si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es
auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada
en el departamento, o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público
el aviso prescrito en el art. 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule
absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción”.
Sin duda que en esta norma se contienen los principios fundamentales para orientar la
conducta que al Conservador corresponde, como profesional del Derecho, para asentar,
cada vez, sobre base legal sólida, el derecho de propiedad, procurando que su actuación
no vulnere el derecho de terceros, ajenos al título que se le presenta.
Sobre este punto es necesario objetar, en forma absoluta, la posición que suele
observarse en algunos hombres del Foro, incluso en algunos fallos de antigua data, en
orden a sostener que no le corresponde al Conservador, entrar a pronunciarse sobre la
 23

validez o legalidad del título que se le presenta para inscribir, función que, sostienen,la ley
no les ha conferido y que corresponde a otras autoridades.
Semejante posición contraviene el texto clarísimo del art. 13 del Reglamento, ya que la
disposición dice, en forma imperativa, que el Conservador DEBERÁ NEGARSE (a
inscribir) si la inscripción es “en algún sentido legalmente inadmisible…”.
Por cierto, ya veremos, que el derecho que tiene el Conservador para negarse a inscribir,
no es absoluto, tiene sus acondicionamientos y limitaciones; pero ellos no obsta para que
podamos sostener, y esta ponencia tratará de probarlo, que el papel del Conservador de
Bienes Raíces, es activo, y no puede ni debe renunciar a él, so pena de faltar gravemente
a sus deberes, e, incluso, ser condenado a indemnizar los perjuicios que su actitud pasiva
o negativa pudiese causar a terceros, como lo dispone el art. 96 del texto del propio
Reglamento.
La lectura atenta del art. 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, permite
distinguir dos grupos de infracciones, faltas u omisiones, que facultan al Conservador para
rechazar un título:
a). Las que podríamos llamar infracciones de forma u objetivas: que saltan a la vista, por
así decirlo, y que la disposición señala sólo por vía de ejemplo, por lo que pueden,
indudablemente, existir otras de análoga naturaleza que obsten a la inscripción del título.
Estos casos son:
1.- Si no es auténtica la copia que se le presenta. La copia no es auténtica cuando no
cumple con los requisitos que señalan los arts. 401 Nº 8, 422 y 427 del Código Orgánico
de Tribunales de Chile; 57, 62 y 63 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces,
vale decir, sólo son auténticas las que están autorizadas por el Notario ante quien se
otorgó el acto o contrato, o su reemplazante, por el Archivero Judicial respectivo si ya se
incorporó
a ese archivo el protocolo correspondiente; copia de una sentencia o resolución judicial
con certificado de ejecutoria. Son igualmente auténticos los instrumentos otorgados en el
extranjero, una vez cumplidos los requisitos que exige el Código de Procedimiento Civil.
2.- Si no está en papel competente la copia, exigencia que entre nosotros ha perdido
importancia práctica, por las modificaciones que se han ido introduciendo a la Ley Timbres
y Estampillas.
3.- Si el inmueble no está situado en el territorio que corresponde al Conservador. Sobre
esto, sólo recordaremos que si la propiedad se extiende a través de 2 comunas, que
correspondan a 2 Conservadores, el título se inscribirá en ambas.
4.- Si no es inmueble la cosa. Esta causal es claramente objetiva. Por ello sólo
recordaremos una situación que suele presentarse en la zona sur, zona de grandes
predios y riqueza maderera. Siendo los bosques de gran valor, a veces superior al del
casco, no puede inscribirse su enajenación, si se venden separadamente del fundo, vale
decir, sí sólo se está vendiendo el bosque en pie. Ello en atención a que los árboles
pierden de inmediato su calidad de inmuebles por adherencia que les asigna el art. 568
del Código Civil y adquieren la calidad de bienes muebles, cuando se celebra un contrato
que no incluye el dominio del casco y, siendo así, no pueden ser objeto de inscripción en
el Registro del Conservador, aunque se hayan celebrado por escritura pública. (Ver
trabajo de don Arturo Alessandri, en REVISTA DE DERECHO Y JURISPRUDENCIA.
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Tomo 42, Secc. Derecho, pág. 42 a 49. “Similitud de cosa mueble en el Derecho Civil
Penal”).
5.- Si no se ha dado al público el aviso prescrito en el art. 58 del Reglamento. Esto se
refiere a ciertas publicaciones que el Conservador debe hacer en forma previa, cuando se
le requiere la inscripción de una propiedad que las partes sostienen que no está inscrita,
que no está incorporada al sistema. A esta misma materia se refiere el Art. 693 del Código
Civil. Dadas las situaciones irregulares que a este respecto suelen ocurrir, el D.L. 1939,
publicado el 10 de Noviembre de 1977, estableció otra exigencia o trámite previo a cargo
del Conservador. Debe pedirse un informe a la Oficina de Bienes Nacionales respectiva,
para que en el plazo de 30 días, se pronuncie acerca de si la propiedad que se pretende
inscribir es o no de domino del Fisco. Si el informe no es evacuado en dicho plazo, el
Conservador puede actuar, cumpliendo los trámites de publicidad señalados en el Art.
58 del Reglamento.
En la oración final de este Art. 13 del Reglamento, se contiene, sin duda, el tema más
importante para el Conservador de Bienes Raíces y el que, en la práctica, ha suscitado
mayores problemas y controversias.
Se contiene aquí una pauta, o una concisión general, que autoriza al Conservador para
rechazar una inscripción. La norma distingue dos situaciones específicas y distintas:
a) Si es visible en el título un vicio o defecto que lo anule absolutamente.
b) Si no contiene (el título) las designaciones legales para la inscripción.
Sobre la exigencia a) es conveniente que el Conservador tenga presente dos órdenes de
consideraciones: Que en nuestra legislación, la regla general es que las omisiones o
vicios, en los títulos, produzcan sólo nulidad relativa, de acuerdo al último inciso del art.
1682 del Código Civil. De ello se sigue que, en la mayoría de estos casos el Conservador
no debiera rechazar la inscripción, buscando la superación del obstáculo, ya que la norma
dice que debe ser visible un vicio o defecto que tenga como consecuencia la nulidad
absoluta del acto o contrato.
En segundo lugar, el vicio o defecto debe ser visible, es decir, estar patente, sin que sea
necesario un análisis más profundo del título, ni tener en cuenta otras consideraciones
que no resultan de la sola observación de él. Ayuda mucho a resolver el problema
recordar aquí una disposición de nuestro Código Civil, que, excepcionalmente, le señala al
Juez de una causa cuando puede declarar de oficio la nulidad absoluta de un acto o
contrato. El art. 1683 nos dice que el Juez puede y debe declarar de oficio la nulidad de
un acto o contrato sólo cuando ella aparece de manifiesto en él. Nos parece que,
conceptualmente, existe similitud entre la actitud del Juez y la del Conservador frente a un
título que presenta ostensiblemente ciertos vicios, ya que la exigencia del Reglamento del
Conservador, que sea visible el vicio o defecto, es semejante a la frase
“aparecer de manifiesto” que señala para el Juez el Art. 1683 del Código Civil. En
consecuencia nos parece que resulta lógico razonar que si ni siquiera un Juez, en quien
reside la plenitud de la jurisdicción, puede declarar de oficio la nulidad de un acto o
contrato, si el vicio no aparece de manifiesto en él, menos puede el Conservador rechazar
la inscripción en un caso semejante, no obstante que este último nunca puede hacer una
declaración de ser nulo un acto o contrato, sino que sólo rechazar la inscripción
por ser visible un vicio o defecto que conducirá a su nulidad absoluta.
 25

De todos modos, conviene recordar aquí que la negativa del Conservador es siempre
revisable por la justicia, vía el recurso de reclamación previsto en el Art. 18 del
Reglamento, por lo que por apelación y la queja puede llegar -y de hecho ha llegado-
hasta ser conocida por la Excma. Corte Suprema.
Es conveniente también tener presente que el criterio, la actitud, con que el Conservador
examina el título que se le presenta, no es, por cierto, el que aplica, por ejemplo, un
abogado de un banco, que debe precaver a su empleador de la más mínima o remota
posibilidad, de que pueda llegar a cuestionarse la validez del contrato que el banco va a
celebrar. Además, al revés de lo que ocurre con el Conservador, el examen del abogado,
en tales casos, debe extenderse a todos los instrumentos celebrados en un lapso que
cubra el período de la prescripción, de cualquiera omisión o vicio.
Veamos, rápidamente dos ejemplos, uno en que es manifiesto que debe rechazarse la
inscripción y otro, en que debe inscribirse el título, no obstante observarse ciertos
problemas o defectos en él.
1.- Una compraventa en que se omite señalar el precio de la cosa, o se hace de manera
legalmente inadecuada. La nulidad del contrato, como compraventa, es visible en el
contrato y se trata de un requisito esencial del mismo. El rechazo del Conservador es
absolutamente procedente.
2.- El Art. 2 del D.L. 3.516, de 1º de julio de 1980, con el fin de evitar que se infrinja la
prohibición de dividir los predios agrícolas en superficies inferiores a 1/2 hectárea,
sanciona con multa a quienes burlen la ley, celebrando contratos que den lugar a la
creación de una comunidad en un terreno de 1/2 hectárea, o que, con la misma finalidad
se celebren contratos de arrendamiento o cualquier otro cuyo resultado sea el de destinar
a fines urbanos o habitacionales los predios agrícolas. Lo cierto es que, a pesar de que el
art. 39 de este D.L. sanciona con la nulidad absoluta “cualquiera infracción al D.L.
mencionado”, su Art. 2º señaló sólo una multa para el caso de infracción a ese texto
específico
¿Cuál es la actitud del Conservador frente a un contrato en que 2 o más personas
compran un predio de 1/2 hectárea, que forma parte de otro de mayor extensión?. En mi
concepto, debe inscribirse, ya que el hecho de hacer nacer una comunidad para burlar la
ley, el acto, en sí, está sancionado con una multa, por lo que el contrato no es nulo, en
virtud del art. 10 del Código Civil, que dice que sólo “son nulos y de ningún valor” los actos
que la ley prohibe, salvo que se designe otro efecto que el de nulidad para el caso de
“contravención”. En este caso, señalando la ley otro efecto para la contravención, es
manifiesto que debe inscribirse. Recuerdo que rechacé un contrato de esta especie,
fundado en un extenso informe, y el Juez, ante el reclamo, no
me dio la razón.
b) La última causal para rechazar una inscripción, que señala el Art. 13, se hace consistir
en “no contener el título las designaciones legales para la inscripción”.
La verdad es que esta causal, en la práctica, no llega a poner en serio peligro la validez
del acto o contrato. Las designaciones necesarias para las inscripciones son aquéllas que
el Conservador habrá de incorporar en la inscripción que redactará y están claramente
señaladas en el mismo reglamento; en el art. 78 para las inscripciones de titulo de
propiedad y derechos reales; en el 79 para la inscripción de testamentos; en el 81 para la
inscripción de hipotecas. En consecuencia, la materia no presenta mayores dificultades de
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interpretación y, en la práctica, cuando se presentan estas omisiones, y se rechaza el

título, el Notario y el abogado redactor corrigen el defecto o la omisión señalada por
el Conservador mediante una breve escritura de complemento.
c) Otros vicios, omisiones o defectos que impiden al Conservador inscribir un título.
Sólo para redondear el tema, terminaremos diciendo que, aparte del art. 13 del
Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, cuya importancia para el recto ejercicio
de las funciones de los Conservadores creo haber puesto de manifiesto, existen también
otros impedimentos para inscribir, diseminados en otros textos legales, otras normas que,
directamente, señalan al Conservador que no debe inscribir diversos actos o contratos,
sea absolutamente, sea condicionando su actuación al cumplimiento de determinados
requisitos que deben constar en el título mismo, o en instrumentos complementarios.
Nos limitaremos en esta ocasión a señalar sólo algunos de los casos mas conocidos,
citando la disposición legal que limita o suspende la actuación del Conservador. Arts. 7, 8
y 9 del D.L. 1939, de 1977 sustituidos por la Ley 18.255, de 9 de noviembre de 1983.
Prohibe adquirir el dominio y otros derechos reales, en las zonas declaradas fronterizas
por el Ministerio de RR.EE., a los “nacionales” de países limítrofes “en donde existan
prohibiciones, restricciones o limitaciones similares para los chilenos”. Igual prohibición
rige para las sociedades o personas jurídicas con sede en el país limítrofe, o cuyo capital
pertenezca en un 20% o más, a nacionales del mismo país, etc.
La misma ley hace responsables por el incumplimiento de estas normas a los Notarios y
Conservadores, a quienes, si inscriben, se aplicarán las sanciones del art. 441 del Código
Orgánico de Tribunales y con la pérdida del empleo en caso de reincidencia.
Art. 3º del D.L. 993 de 24 de abril de 1975. Prohibe celebrar contratos de arrendamiento,
medierías o aparcerías de predios rústicos con personas naturales o jurídicas extranjeras,
en las zonas fronterizas.
Art. 1º del D.L. 3.516 de 1980. En cuanto condicionan la inscripción de un predio rural a
la exigencia de que ninguno de los lotes resultantes tenga una superficie inferior a 1/2
hectárea.
Conclusiones
1. Las facultades de los Conservadores de Bienes Raíces, para examinar la legalidad de
los títulos que se le presentan, son incuestionables y emanan en forma clara del texto del
art. 13 del Reglamento que regula sus funciones. Es más, falta a sus deberes y puede ser
obligado a indemnizar los perjuicios que causen, si inscribe un título que, objetivamente
examinado, tiene defectos o vicios que pueden causar su nulidad absoluta; como
igualmente, si no inscribe un título careciendo él de vicios o defectos.
2. Los vicios o defectos del título sólo puede considerarlos el Conservador cuando están a
la vista, o aparecen de la sola observación objetiva del documento. Le está vedado al
Conservador hacer elucubraciones o razonamientos jurídicos, que no tengan vinculación
aparente con el texto y tipo de contrato que se le presenta. La posición de los jueces en
casos parecidos, para declarar de oficio nulo un acto o contrato, ilustra la materia relativa
a la posición del Conservador.
3. Se estima que la posición de los Conservadores frente a defectos o vicios que causan
sólo nulidades relativas debe ser más cautelosa y procurar resguardar en la mejor forma
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posible su responsabilidad frente a perjuicios de terceros, o de personas con algún

tipo de incapacidad.
4. La posición del Conservador es muy diferente a la del abogado que examina un título
para resolver si existe una omisión o defecto de la cual pueda resultar en una acción de
nulidad respecto al futuro del acto o contrato que desea celebrar su cliente. La actuación
lícita del Conservador no lo convierte en defensor de ninguna de las partes contratantes.

ASIENTOS REGISTRALES

Se le denomina de esta forma a la constatación escrita de un registro, derivada de un

titulo.

1) Anotación: son aquellas en virtud de las cuales se deja constancia de los títulos y
resoluciones judiciales que se presenten.

2) Inscripción: consisten en extractos o resúmenes de los títulos exhibidos, que son

distintas a las transcripciones, que consisten en copia íntegra de dichos títulos.
Concepto: Siguiendo al profesor Gonzalo Ruz, se puede señalar que la inscripción
conservatoria es un acto jurídico llevado a cabo por un funcionario público competente
llamado Conservador de Bienes Raíces, por cuya virtud se ingresa en un registro público,
dando fe de ello, los documentos que las partes o el tribunal le soliciten, ya sea con el
objeto de efectuar la tradición del dominio o demás derechos reales constituidos sobre
bienes raíces inscritos, sea para dar publicidad a determinados actos jurídicos, sea para
cumplir con la solemnidad que la ley exige observar para que determinados actos valgan,
en atención a su naturaleza.
Conservador competente: La regla está consagrada en el art. 54 del Reglamento, que
dispone que la regla en esta materia, es que los títulos se inscriban en el C.B.R.
correspondiente a la comuna –el Reglamento habla de departamento, terminología
antigua-, de donde está situado el inmueble. Ahora bien, si el título dice relación con dos o
más inmuebles, la inscripción debe efectuarse en los registros de de todos los
????

Debemos tener presente la diferencia entre inscripción y transcripción.

Los títulos o documentos que deben constar en los registros pueden insertarse en ellos de
dos formas: a través de la transcripción, que consiste en copiar íntegra y literalmente el
documento; o a través de la inscripción, que se reduce a anotar un extracto fundamental
del documento. Este último sistema rige en Chile. En Chile, el esquema de una inscripción
de dominio, es el siguiente (artículo 690 del Código Civil y artículo 78 del Reglamento del
Registro Conservatorio): i) Fecha de la inscripción (En santiago, a …del año…). ii)
Naturaleza y fecha del título (por compraventa de fecha …. de …… del año ….). iii)
Nombres, apellidos y domicilios de las partes (don ……. vendió a don ……). iv) El nombre
y linderos del fundo, es decir, designación de la cosa, según aparezca en el título (el
inmueble ubicado en la ciudad de Santiago, calle ……..Nº ……, Comuna de …….., cuyos
deslindes son ……). v) Oficina o archivo en que se guarde el original (todo ello según da
cuenta la escritura pública de fecha ……………, Repertorio número ……, otorgada en la
Notaría de esta ciudad de don ……………….). vi) Título anterior (El título anterior rola a
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fojas ….. número ……. Del Registro de Propiedad de este Conservador, correspondiente
al año …..). vii) Firma del Conservador. Hoy, los conservadores agregan, al final de la
inscripción, el número que corresponde al Rol de avalúo fiscal del inmueble

3) Subiscripción: fuera de las inscripciones que se efectúan en los respectivos libros

o registros que lleva el conservador, también se suele practicar una serie de
anotaciones al margen derecho de las inscripciones, estas son las
sub-inscripciones, y tiene por finalidad salvar errores, completar, modificar o
cancelar inscripciones.

Cabe destacar que las anotaciones son propias del repertorio puesto que en él, no se
realizan inscripciones.

Art. 88 reglamento conservador de bienes raíces “La rectificación de errores, omisiones o

cualquiera otra modificación equivalente que el Conservador, de oficio o a petición de
parte, tuviere que hacer conforme al título inscrito, será objeto de una subinscripción; y se
verificará en el margen de la derecha de la inscripción respectiva, al frente de la
designación modificada.”
departamentos en que por su situación pertenecen los inmuebles.

Roles que cumple la inscripción conservatoria: Este tema lo analizaremos en el título que
sigue, pues tiende a ser pregunta de examen de grado, por lo que ahora se hará un
resumen de lo que se viene por analizar.

1.- Opera como tradición, es decir, como un modo de adquirir el dominio.

2.- Puede operar como formalidad de publicidad.
3.- Puede tener por objeto mantener la historia de la propiedad raíz.
4.- Puede operar como requisito, garantía y prueba de la
posesión de los bienes inmuebles (Es discutible).
5.- Cumple con un rol de solemnidad (Es discutible).

Contenido de la inscripción: Debe contener la individualización del título, las partes, y los
datos del inmueble.

4) Reinscripciones: Consiste en volver a inscribir inmuebles ya inscritos en el

Registro, sin cambiar el titular de los mismos. (Se recurre a ellas por ejemplo
cuando un heredero ha enajenado un inmueble sin cumplir con las inscripciones
del art. 688 del Código Civil.

El profesor Peñailillo sostiene que la reinscripción consiste en volver a inscribir un

inmueble ya inscrito en el registro, sin cambiar el titular.
Hay ciertas situaciones prácticas que motivan a reinscribir un inmueble a nombre de un
titular respecto del cual ya estaba inscrito, como lo sería el caso en el que un heredero sin
haber efectuado alguna de las inscripciones que estudiaremos más adelante del art. 688
del C.C., por ejemplo, la especial de herencia, procede a enajenar un inmueble
hereditario, inscribiéndose a nombre del nuevo adquirente –supongamos que algo así
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sucede-, acto seguido, el heredero lleva a cabo las inscripciones del art. 688 del C.C., o
la que faltó por inscribir, lo que motivará al adquirente a tener que solicitar se reinscriba el
inmueble a su nombre.

5) Cancelación : consiste en dejar sin efecto la inscripción conservatoria, la cual

podrá, según el art. 91 del Reglamento, ser parcial, total, de mutuo acuerdo o
decretadas judicialmente.

Ésta, deberá sub-inscribirse y no operará de oficio, no obstante, en las inscripciones

anteriores no canceladas, será obligado a poner una nota de simple referencia a las
posteriores que versen sobre el mismo inmueble, según lo dispone el art. 92 del referido
Reglamento

Cuando se haga alusión a cancelar una inscripción, debemos entender por ello la
extinción de la inscripción, dejar sin efecto la inscripción. El reglamento del conservador
ha determinado que estas cancelaciones deben efectuarse mediante subinscripciones, es
decir, notas marginales.

¿Qué puede provocar una cancelación?

Estas cancelaciones pueden originarse en virtud de una nueva inscripción (tradición); si

se efectúa una nueva inscripción (tradición) en virtud de la cual quien hasta ese momento
tenía inscripción a su nombre transfiere su derecho a otro, la inscripción primitiva queda
cancelada por el sólo mérito de la nueva inscripción.
También puede haber cancelación por convención de las partes, la que supone una
subinscripción de la escritura pública en que consta la cancelación convencional al
margen de la inscripción cancelada.
También puede cancelarse por resolución judicial, la que también debe subinscribirse al
margen de la inscripción cancelada.

Por tanto las causas son

1).- Estas cancelaciones pueden originarse en virtud de una nueva inscripción (tradición);
si se efectúa una nueva inscripción (tradición) en virtud de la cual quien hasta ese
momento tenía la inscripción a su nombre transfiere su derecho a otro, la inscripción
primitiva queda cancelada por el sólo mérito de la nueva inscripción.

2).- También puede haber cancelación por convención de las partes, la que supone una
subinscripción de la escritura pública en que consta la cancelación convencional al
margen de la inscripción cancelada.

3).- También puede cancelarse por resolución judicial, la que también debe subinscribirse
al margen de la inscripción cancelada.
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PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIONES, FORMA Y SOLEMNIDADES

Personas que pueden solicitar la inscripción:

Según lo dispone el art. 60 del Reglamento, los
interesados pueden pedir la inscripción por sí, por medio de personeros o de
sus representantes legales.

C.B.R. competente:
Lo primero que debemos tener en cuenta es que la inscripción, si se trata de los títulos
establecidos en el art. 52 Nº 1 y 2 º del reglamento, debe llevarse a cabo ante el
C.B.R. que corresponda, y éste es aquel que ejerza su competencia en la comuna o
agrupación de comunas donde está ubicado el inmueble, y si se trata de un inmueble que
por el lugar en el que esté situado pertenece a varias comunas de competencia de
distintos C.B.R. se deberá efectuar en cada uno de ellos.
Para proceder a la inscripción se debe concurrir al C.B.R. exhibiendo copia autentica del
título, o del decreto judicial si es el caso. Con la palabra “autentico” se ha discutido, pues
si bien para algunos debe tratarse de instrumentos públicos para otros, debe tratarse de
instrumentos que no sean falsificados. Lo cierto es que el art. 62 del Reglamento dispone
que el Conservador admitirá como auténtica toda copia autorizada, con las
solemnidades legales, por el competente funcionario.

Anotación en el Repertorio:
Una vez que el C.B.R. recibe la copia autentica, dispone el art. 65 del Reglamento,
procede a anotar un extracto de ella en el repertorio, bajo el número que le corresponda
según el orden de su presentación, y con las enunciaciones enumeradas en el art. 24 del
Reglamento. En efecto, cada página del Repertorio se dividirá en 5 columnas, destinadas
a recibir las siguientes enunciaciones:
1).- El nombre y apellido de la persona que presenta el título.
2).- La naturaleza del acto o contrato que contenga la
inscripción que trata de hacerse.
3).- 3ª. La clase de inscripción que se pide; por
ejemplo, si es de dominio, hipoteca, etc.
4).- La hora, día y mes de la presentación.
5).- El Registro parcial en que, según el artículo 32, debe hacerse la inscripción, y el
número que en él le corresponde.

A petición del requirente, cuando lo pida, el C.B.R. le podrá dar copa de la anotación
hecha en el repertorio –art. 69 del Reglamento-.
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Estudio de admisibilidad:
La regla es que el C.B.R. no puede rehusar ni retardar una inscripción. Pero tal regla no
es absoluta, pues el Conservador puede negarse a la inscripción cuando la inscripción es
legalmente inadmisible, por ejemplo, falta de autenticidad, o el C.B.R. es incompetente, o
no se trata de un bien inmueble, y demás casos contemplados en el art. 13 del
Reglamento y 14 del Reglamento.
Si por el contrario todo está en regla se procede a la inscripción.

Inscripción del título:

Dispone el art. 70 del Reglamento que, una vez admitidos los títulos, el C.B.R. hará sin
retardo la inscripción, la cual se hará en una sola inscripción, cualquiera que sea el
número de los acreedor y deudores, si hay entre aquellos unidad de derechos, o si éstos
son solidarios o indivisible la obligación.
Las inscripciones se escribirán entre dos márgenes, y en tal orden de sucesión que entre
una y otra no quede más de un renglón en blanco –art. 75 del Reglamento-, y tendrá,
cada inscripción al principio, en el margen de la izquierda, una anotación que exprese la
naturaleza del título y el número que le corresponda en el Repertorio –art. 76 del
Reglamento- y las sumas se escribirán en guarismos y en letras, y no se usarán jamás de
abreviaturas –art. 77 del Reglamento-.

¿Qué contiene la inscripción?

R.- De partida la inscripción es un extracto o resumen del título de que se trata, el que
deberá contener las siguientes enunciaciones si se trata de títulos de propiedad yd e
derechos reales.
1).- La fecha de la inscripción;
2).- La naturaleza, fecha del título y la oficina en que se guarda el original;
3).- Los nombres, apellidos y domicilios de las partes;
4).- El nombre y linderos del fundo;
5).- La firma del Conservador.

Si se pidiere la inscripción de un título translaticio del dominio de un inmueble o de alguno

de los derechos reales mencionados en el artículo 52, número 1º; y en el título no
apareciere facultado uno de los otorgantes o un tercero para hacer por sí solo el registro,
será necesario además que las partes o sus representantes firmen la anotación.
En las transferencias que procedan de decretos judiciales no hay necesidad de que las
partes firmen las anotaciones.
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