Examen 1 (TemaS 1 Al 12)

DERECHOS REALES
BLOQUE I. LOS DERECHOS REALES EN GENERAL
TEMA 1. EL DERECHO REAL

1.1. Definición
El derecho real es un derecho subjetivo que otorga un poder directo e inmediato sobre una cosa con carácter
absoluto frente a terceros.
La parte de derecho civil sobre derechos reales que a veces se denomina derecho de cosas, la figura jurídica
fundamental es la relación jurídica real de la que forma parte el derecho real. En cambio, en el supuesto de los
derechos de créditos, la parte del derecho civil de obligaciones y contratos tiene como relación jurídica esencial de la
que es elemento estructural el derecho de crédito (solo se puede hacer valer el derecho frente al deudor no contra
terceros).
1.2. La distinción entre derechos reales y derechos de crédito
Los derechos reales se diferencian de los derechos de crédito por:
- Las personas que intervienen en la relación jurídica. En los derechos reales el sujeto activo está
determinado, el sujeto pasivo esta indeterminado se puede hacer valer frente a cualquiera. En el caso, de los
derechos de crédito han de ser determinable son establece determinados tanto el sujeto activo como el pasivo.
- Por el objeto, en derechos reales el objeto sobre el que recae el derecho objetivo es una cosa. Mientras que el
objeto de los derechos de crédito es una prestación (el acreedor le puede exigir al deudor que realce una
prestación de dar, hacer o no hacer).
- Los derechos reales producen una eficacia absoluta, erga onmes, es absoluta, quien es titular del derecho
real lo es frente a todos y o puede hacer valer frente a todos. En los derechos de crédito, personales, la eficacia
es relativa solo producen efecto frente al deudor, solo se puede exigir el cumplimiento al deudor.
1.3. Características esenciales del derecho real
Características esenciales del derecho real:

1. Tiene un carácter absoluto, porque su titular lo puede ejercitar frente a todo (erga omnes)
2. Recae directa e inmediatamente sobre una cosa, para ejercitar el derecho real no es necesario que otro
sujeto realice una conducta determinada, no se necesita la colaboración de otra persona.
1.4. Clases de derechos reales
Clases de derechos reales:
- Posesión, derecho con vocación de ser provisional: consiste en la simple aprensión material de la cosa.
- Derechos que tienen vocación de ser definitivos, pueden pretender al titular indefinidamente.
o Propiedad (derecho real más pleno que se puede tener sobre una cosa, es un derecho subjetivo, pero
de tipo real, cuyo contenido recae endose rentes facultades.
o Derechos reales limitados (iure in re aliena), son derechos que recaen sobre un objeto que son
propiedad de otra persona. Recaen sobre cosas que ya tienen un propietario.
 Derechos de goce: usufructo (usar y disfrutar una cosa ajena), servidumbre (pasar por la finca
de mi vencido para llegar al camino), etc
 Derechos de garantía: prenda e hipoteca, anticresis
 Derechos reales de adquisición preferente: tanteo y retracto, derecho a adquirir con
preferencia, normalmente, la propiedad de una cosa. También está el derecho de opción que
se puede configurar tanto como derecho real o de crédito.
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1.5. Tipicidad y atipicidad de los derechos reales

Se ha discutido si el sistema es de numerus clausus o de numerus apertus. Serie de numerus clausus si solo se
admitieran como derechos reales los que se regulan en la ley. Si es posible crear nuevos derechos reales el sistema
serie de numerus apertus.
En derecho catalán a la doctrina tiende a defender que el sistema es de numerus apertus. Argumentos:
- Principio de la autonomía de la voluntad (art 1255 CC). Los particulares han de poder constituir un derecho
real que no esté tipificado.
o Objeción – el art 1255 CC se encuentra entre las disposiciones generales de los contratos y por lo
tanto se está pensando en lo que se establezca en los contratos que tiene una eficacia relativa (tiene
fuerza de ley entre las partes contratantes). En cambio, los derechos reales tienen una eficacia erga
onmes.
- Al regular los derechos reales el CCat concede un amplio margen a la autonomía de la voluntad para
modificar el contenido tipificado de los derechos reales para configurar ese contenido como más convenga a
los particulares.
o Objeción - una cosa es introducir variaciones tipificado del contenido de los derechos reales y otra
cosa es la constitución de derechos reales distintos a los ya regulados y tipificados.
- Art 2.2 Ley Hipotecaria, hay que distinguir el registro de la propiedad como institución de las diferentes
oficinas que hay del registro de la propiedad que se hace en el art. 1 Ley hipotecaria. El art 2.2 se interpreta
que se permite la constitución de otro derecho real no tipificado al decir “y otros cualesquiera reales”. SI
vamos al art 7 del Reglamento que desarrolla la ley, también se pueden inscribir derechos de naturaleza real.
o Objeción – La legislación hipotecaria como el reglamento tiene como función indicar que derechos
reales se pueden publicar en el registro de la propiedad, pero a quien compete determinar cuáles son
los derechos reales es al CC. En la práctica los registradores son muy exigentes han de ver claramente
que allí se ha constituido, se traslimite, se crea, se modifica, etc en derecho real, solo cuando los
registrados ven que el derecho al que se ha de dar publicidad reúne los caracteres del derecho real
acceder a su inscripción.
1.6. El Registro de la Propiedad y la organización de la publicidad inmobiliaria de los derechos
reales en el Derecho español
Dar a conocer la existencia de los derechos reales puede tener lugar:
1. Mediante la inscripción en el registro de la propiedad de los títulos, documentos, etc en los que se creen,
constituyen o modifiquen derechos reales. Ha de tratarse de derechos reales que recaen sobre inmuebles.
Como regla general esa inscripción no es constitutiva.
2. Mediante la posesión, la simple posesión material de una cosa.
TEMA 2. LA POSESIÓN
2.1. Definición
Se puede definir la posesión sobre el poder de hecho sobre una cosa o un derecho ejercido por uno mismo o por
medio de otra persona que comporta una apariencia provisional de titularidad de un derecho (art 521-1 CCat).
Está protegida la posesión por el ordenamiento jurídico provisionalmente mientras no se prueba su falta de
coincidencia con la realidad.
Para que exista posesión en sentido estricto han de concurrir dos elementos clásicos:
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1. Corpus: es el poder de hecho que se tiene sobre la cosa que se posee, es el conjunto de actos materiales en que
consiste la posesión, utilización de lo que es objeto de la posesión.
2. Animus: voluntad de ejercitar esos actos materiales en qué consiste la posesión como titular del derecho.
2.2. Posesión y detentación
Cuando solo existe el corpus sin el animus nos encontramos ante la figura de la detentación o mera tenencia material
de la cosa. La mera detentación no sirve para usucapir
- Art 531-24-2 CCat
1. Para usucapir, la posesión debe ser en concepto de titular del derecho, pública, pacífica e ininterrumpida y
no necesita título ni buena fe.
2. La mera detentación no permite la usucapión.
3. Se presume que la persona que adquiere por usucapión ha poseído el bien de forma continuada desde que
adquirió la posesión.
4. La persona que adquiere por usucapión puede unir su posesión a la posesión para usucapir de sus causantes.
2.3. El concepto posesorio
El concepto posesorio (Art 522-1 CCat) es la mera acción de poseer en función del derecho que se pretende tener
sobre la cosa.
¿Qué sucede cuando una cosa se posee, pero en el caso de conceptos posesorios incompatibles? Para resolver este
conflicto interinamente (quién tiene un derecho real sobre ese bien que se posee) en el art 521-4-2 CCat se establecen
unos criterios mientras se decide la situación definitiva:
“Si dos o más personas pretenden la posesión y los conceptos posesorios no son compatibles, se
prefiere a la persona que tiene la posesión en el momento de la pretensión; si existen dos o más
poseedores, al más antiguo; si las fechas de las posesiones coinciden, a quien presente un título, y si
todas estas condiciones son iguales, el objeto de la posesión se deposita judicialmente mientras se
decide la posesión o propiedad de acuerdo con lo establecido por las leyes”.
Una vez se tiene la posesión de un concepto determinado se presume que se continúa poseyendo en ese mismo
concepto
- Art 521-6 CCat

o “1. Se presume que los poseedores han poseído un bien de forma continuada desde que adquirieron su
posesión y pueden unir su posesión a la de sus causantes.
o 2. Se presume que los poseedores mantienen el mismo concepto posesorio que tenían cuando adquirieron la
posesión.
o 3. Se entiende que la posesión es continuada aunque su ejercicio esté impedido o interrumpido temporalmente,
sin perjuicio de lo establecido por el artículo 521-8.e.”
2.4. Los sujetos de la posesión
La posesión se puede ejercitar directamente por el poseedor o mendicante otra persona. Según el art 521-3 CCat
es necesaria la capacidad natural para adquirir la posesión:
“1. Todas las personas con capacidad natural pueden adquirir la posesión. 2.Las personas menores y las
incapacitadas pueden ejercer las facultades propias de la posesión con la asistencia de sus representantes
legales”
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Cuando se ejercita la posesión mediante un tercero hay que distinguir 3 posibles situaciones:
1. Que se ejercite mediante un representante, el representante puede ejercitar acciones en defensa de la
posesión
a. Voluntario: podrá ejercitar la posesión conforme al poder de representación
b. Legal: habrá que atenerse lo que dice la ley
2. Servidor de la posesión: simplemente tiene la tenencia de la cosa (como por ejemplo un chofer que conduce
un coche de otra persona). No puede ejercitar acciones en defensa de la posesión (entiende la doctrina).
3. Poseedor inmediato: el caso del arrendamiento, el arrendador posee a través del arrendatario, quien
realmente tiene la facultad de utilizar la cosa objeto del arrendamiento es el arrendatario. El arrendatario es el
poseedor inmediato y el arrendado el poseedor mediato. En este caso el arrendatario puede ejercer acciones en
defensa de la posesión.
2.5. El objeto de la posesión
El art. 521-21-1 CCat establece que la posesión es el poder de hecho sobre una cosa o un derecho. En el art. 511-11
CCat donde se explican cuáles son los bienes considerados como bienes las cosas y los derechos patrimoniales. Son
objeto o pueden serlo los bienes. Realmente la posesión recae sobre la cosa.
Cuando se habla de posesión de derechos en realidad se está diciendo que la posesión consiste en tener contacto físico
con la cosa sobre la que recae el derecho, de manera que el derecho solo nos indica la intensidad del contacto físico
con la cosa.
2.6. Clases de posesión
Desde distintos puntos de vista, se puede hacer una clasificación de la posesión.
Atendiendo al estado subjetivo del poseedor (art 521-7-1 CCat y ss):
1. Posesión de buena fe: creencia justificable de la titularidad del derecho, cuando uno cree que realmente es
titular del derecho.
2. Posesión de mala fe
Distinción 2. Son dos posesiones compatibles, sino que presuponen una relación jurídica previa entre ambos
poseedores (Orígenes en el derecho alemán)
1. Posesión inmediata: implica un contacto directo e inmediato con la cosa poseída (como el caso del
arrendatario). Puede interponer acciones en defensa de la posesión por sí mismo.
2. Posesión mediata: el poseedor mediato no tiene un contacto directo con la cosa. Se considera que no por eso
deja de ser el poseedor.
Hay que distinguir:
- Servidor de la posesión: se suele decir que ni siquiera es poseedor, sino que es un mero instrumento a través
del cual ejerce su posesión el verdadero poseedor. Se limita a seguir las instrucciones directas del poseedor
(empleado doméstico, empleada de una tienda, etc)
- Poseedor mediato
2.7. La adquisición, la conservación y la pérdida de la posesión

Para adquirir la posesión basta que el adquirente tenga una capacidad natural porque es un acto beneficioso que
en principio no perjudica. Pero el ejercicio de las facultades derivadas de la posesión las personas menores e
incapacitadas para ejercer dichas facultades necesitan de la asistencia de sus representantes legales.
En el art 521-2 CCat la posesión se puede adquirir:
1. Sujetando la cosa o el derecho al ámbito del poder del poseedor (cuando compras algo y te lo llevas a
casa)
2. Teniéndola el poseedor bajo su influencia y ámbito de actuación, a su disposición (art 521-2-1-b CCat)
(cuando compramos un inmueble y nos entregan las llaves, aunque no hayamos entrado todavía en la casa)
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No se adquiere la posesión (art 521-2-2 CCat)
- Si la posesión es clandestina
- Si se adquiere con violencia
Para conservar la posesión no es preciso que estemos en contacto con la cosa continuamente, sino que basta con que
este la cosa objeto de la posesión bajo el control de la voluntad del poseedor, que la cosa este a disposición del
poseedor.
La detentación por un tercero no afecta a la posesión.
En concreto no afecta a la conservación de la posesión:
- Actos que tolera el mero poseedor

- Actos que se realizan clandestinamente
- Actos aislados, puntuales sin continuidad
Como a veces puede haber dudas, sobre si se conserva la posesión o no, existe una presunción de continuidad de la
posesión recogida en el art 521-6-1 CCat tiene que probar quien dice que no hubo continuidad de la posesión
(también mortis-causa)
En el art 521-8 CCat se establecen las causas de pérdida de la posesión:
1. La cesión voluntaria de los bienes que son objeto de la misma a otra persona , en un concepto
incompatible con la posesión de la persona que hace la cesión: (es el caso de la venta de un bien). Siempre que
se trate de posesiones incompatibles.
2. El abandono: es un acto unilateral por el cual el poseedor excluye la cosa que poseía de su ámbito de
actuación. No es necesaria la colaboración de otra persona.
3. La pérdida o destrucción total de la cosa: la posesión deja de existir porque deja de haber una cosa sobre la
que pueda recaer la posesión.
4. El hecho de quedar fuera del tráfico jurídico: será posible seguir teniendo la detentación de la cosa, pero no
la posesión propiamente dicha.
5. La posesión por otra persona, incluso adquirida contra la voluntad de los anteriores poseedores, si la
nueva posesión dura más de un año: coincide con el plazo para interponer las acciones sumarias de la
posesión: Hay que ponerlo en relación con el art. 521-2 CCat. En principio nos e puede adquirir posesión con
violencia, pero si un tercero toma posesión de una cosa, pero durante 1 año el anterior poseedor no ejercer
ninguna acción para recuperar la posesión, el tercero adquirirá la posesión.
TEMA 3. EFECTOS INTRÍNSECOS DE LA POSESIÓN

3.1. La presunción de titularidad
Un efecto de la posesión es un mecanismo e publicidad de los derechos reales. Como consecuencia el titular del
derecho no tiene que ir probando constantemente (art 522-1-1 CCat - “ Se presume que los poseedores son titulares del
derecho en cuyo concepto poseen el bien ”). Sirve para garantizar la agilidad del tráfico jurídico, para permitir que los
negocios jurídicos se celebren más rápido. Ello implica la inversión de la carga de la prueba, es decir, quien
pretenda que es poseedor es él y no tu deberá acreditarlo.
Hay un caso en el cual la presunción de titularidad desaparece cuando están inscritos en el registro de propiedad
(art 522-2-2 CCat - “La presunción de titularidad decae cuando la cosa o el derecho poseídos están inscritos en el Registro de
la Propiedad o, si procede, en el Registro de Bienes Muebles a favor de otra persona, salvo que los poseedores de los que se
presume la titularidad opongan otro título que justifique su posesión”).
3.2. La adquisición de buena fe de bienes muebles (art 522-8 CCat)
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Otro efecto de la posesión, es la adquisición de derecho reales que recaen sobre bienes mueble si concurren dos
requisitos:
1. La posesión sea de buena fe
2. La adquisición sea a título oneroso, que la adquisición no sea gratuita
Con esta norma se trata de resolver el conflicto quienes legítimo propietario que reclama la propiedad y quien ha
adquirido ese bien mueble de una persona que no era legítimo propietario, pero de buena fe y a título oneroso .
El legislador se decanta por el adquirente por la seguridad del régimen jurídico.
Se impone al adquirente una carga, para que realmente pueda quedarse con lo que ha adquirido, que es la de
facilitar a los propietarios iniciales si se lo requieren fehacientemente los datos que tengan los adquirentes para
identificar a las personas que les transmitieron el bien. El caso de que éstos no quieran dar los datos serán ellos quien
indemnicen a los propietarios iniciales.
En los supuestos en los que el propietario se quedara sin la posesión de su bien (mueble perdido, hurtado, robado o
apropiado indebidamente) pueden reivindicarlo salvo si el adquirente los ha adquirido de buena fe y a título
oneroso además de que se debe haber adquirido por subasta pública o en un establecimiento que se dedique a
la venta de esos objetos legalmente.
Art. 522-8 CCat – “1. La adquisición de la posesión de un bien mueble de buena fe y a título oneroso
comporta la adquisición del derecho en que se basa el concepto posesorio, aunque los poseedores
anteriores no tuviesen poder de disposición suficiente sobre el bien o el derecho.
2. Los adquirentes deben facilitar a los propietarios iniciales, si se lo requieren fehacientemente, los datos
que tengan para identificar a las personas que les transmitieron el bien. En caso contrario, responden de la
indemnización por los daños y perjuicios que les hayan ocasionado.
3. Los propietarios de un bien mueble perdido, hurtado, robado o apropiado indebidamente pueden
reivindicarlo de los poseedores que tienen su posesión efectiva, salvo que estos la hayan adquirido de
buena fe y a título oneroso en subasta pública o en un establecimiento dedicado a la venta de objetos
similares a dicho bien y establecido legalmente”
3.3. La liquidación de la situación posesoria

La liquidación de la situación de posesión es un efecto de la posesión que se produce siempre que el poseedor de
un bien deba entregar la posesión del mismo bien otra persona que tiene un mejor derecho poseer. Consiste en
determinar quién se queda con lo frutos, también hay que determinar quién paga los gastos que se han hecho en la
cosa poseída y, tercer lugar, hay que precisar quién responde por la pérdida o el deterioro del bien poseído.
La regulación del CCat es un poco incompleta (art 522-2 CCat “Si los poseedores pierden la posesión a favor de otra
persona que tiene un mejor derecho a poseer, por cualquier causa, la liquidación de la situación posesoria se ajusta a lo
establecido por los artículos del 522-3 al 522-5, salvo pacto o disposición en contrario”)
Sobre los frutos (522-3 CCat) hay que distinguir entre el poseedor de buena o mala fe.
Poseedor de buena fe: hacen suyos los frutos que ya se hayan producir, pero deben asumir (pagar) los
gastos originados para producir esos frutos.
Poseedor de mala fe: debe restituir los frutos producidos desde que se inició la posesión o su valor, pero
tiene
derecho a que se le paguen los gastos necesarios que hizo para la obtención de esos frutos.
Hay que distinguir tres tipos de gastos:
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1. Necesarios: son imprescindibles, necesariamente se han de hacer para conservar el objeto de la posesión
a. Extraordinarios: El art 522-4-1 CCat, se refiere a los gastos necesarios extraordinarios. Quien tiene
un mejor derecho poseer debe pagar los gastos extraordinarios de conservación hechos en el bien. Y
tiene derecho a. cobrar tanto los poseedores de buena fé y de mala fe.
b. Ordinarios: Entiende la doctrina que los gastos necesarios ordinarios los tiene que pagar el poseedor,
a que de la misma manera que se aprovecha de aprovechar, poseer, etc las cosa también debe cargar
con esos gastos.
2. Útiles: son aquellos que sin ser necesarios para la conservación de la cosa mejoran a cosa e incrementan su
valor (art 522-4-2 CCat).
a. Derecho de Ius Tollendi: Los poseedores tanto de buena como de mala fe pueden retirar las mejoras
siempre y cuando no afecte o deteriore el objeto sobre el cual recae. Excepción; en el caso de los
poseedores de mala fe quien tiene un mejor derecho poseer puede hacer suyas las mejoras pagando su
valor.
b. Art 569-4-a CCat: obligaciones que pueden originar el derecho de retención, El resarcimiento de los
gastos necesarios para conservar y gestionar el bien y de los gastos útiles, si existe derecho a reclamar
su reembolso.
3. De lujo: El derecho civil catalán no se refiere a estos gastos, pero en general la doctrina considera que ningún
poseedor puede reclamar que se les pague
El deterioro o la perdida de la cosa (art 522-5 CCat), hay que distinguir según los poseedores sean de buena o de
mala fe.
 “Los poseedores de buena fe no responden del deterioro o pérdida de la cosa o el derecho poseídos, salvo
que hayan actuado con negligencia o dolo desde el momento en que se les ha notificado la reclamación
basada en la posible existencia de un mejor derecho a poseer.
 Los poseedores de mala fe responden siempre del deterioro o pérdida de la cosa o el derecho poseídos a
partir del momento en que se notifica la reclamación a que se refiere el apartado 1, incluso en el caso de que
dicho deterioro o dicha pérdida ocurran de forma fortuita si ha atrasado maliciosamente la entrega de la
cosa a los poseedores legítimos” .
3.4. La protección judicial de la posesión
Hay que distinguir dos tipos de acciones:

1. Las que protegen la posesión en sí, el hecho de la posesión sin tener en cuenta el poseedor tiene
además otro derecho real.
2. Las que se fundamentan en un derecho real distinto de la posesión en si misma considerada y que
persiguen la recuperación de la posesión de una cosa (acción reivindicatoria, de desahucio, etc)
Acciones que protegen la posesión en sí (art 522-7 CCat):
 Acciones que tutelan propiamente de forma sumaria la posesión: “Los poseedores y detentadores tienen
pretensión para retener y recuperar su posesión contra cualesquiera perturbaciones o usurpaciones, de
acuerdo con lo establecido por la legislación procesal”
o Hay que relacionarlo con Art 250.1.4 LECC//Art. 439.1 LECC//Art 447.2 LECC
o Fundamentos de la protección de la posesión, posturas:
 Savigny: se protege sumariamente la posesión para mantener la paz social
 Ihering: protegiendo la posesión normalmente protegeremos al propietario porque normalemnte el
que `protege es el propietario
 “Los poseedores pueden recuperar, por medio de la acción publiciana, la posesión de la cosa o el derecho
ante los poseedores sin derecho o de peor derecho. Quien adquiere por usucapión debe probar que tiene
mejor derecho a poseer, debe dirigir la acción contra los poseedores que tienen la posesión efectiva y debe
identificar la cosa o el derecho objeto de la posesión.”
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TEMA 4. MODOS DE ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES
4.1. Clasificación
Modos de adquirir los derechos reales:
1. Originarios: cuando el derecho real se adquiere sin precisar la colaboración de un anterior titular
2. Derivativos: son aquellos en los que si es necesaria la colaboración de un anterior titular
a. Traslativos: son aquellos que tienen lugar cuando un derecho real ya existente se transmite a un
nuevo titular
b. Constitutivos: cuando el titular de un derecho manteniendo su titularidad sobre la cosa objeto de ese
derecho crea un derecho real limitado
4.2. Teoría del título y del modo
Se contempla este sistema de adquisición en el art 531-1 CCat “Para transmitir y adquirir bienes, es preciso, además
del título de adquisición, la realización, si procede, de la tradición o los actos o las formalidades establecidas por las
leyes”. Para transmitir la propiedad no basta con celebrar un contrato de compra-venta, sino que además es necesaria
la tradición o modo. La tradición o modo consiste en la entrega de la cosa.
En primer lugar, hay que destacar que esta teoría implica un proceso de adquisición de los derechos reales en dos
fases:
1. Celebración de un contrato: solo se tiene un derecho de crédito
2. Tradición: se consuma la adquisición que normalmente consiste en la entrega de la cosa objeto del objeto real
En segundo lugar, hay que destacar que las irregularidades en cualquier de las dos fases anteriores supone que la
adquisición del derecho real puede ser impugnada. Ahora bien, aunque exista alguna irregularidad en algunas de
las dos fases (normalmente en la primer) es posible llegar a adquirir el derecho real si se cumplen los requisitos para
usucapir.
No es una manera de adquirir los derechos reales originarios, ya que es necesaria la colaboración del transmitente
(clásico ejemplo de modo de adquirir un derecho real derivativo).
No todos los derechos reales se pueden adquirir de esta manera, a través de esta teoría, en principio se pueden adquirir
los derechos reales posesorios, que comportan la posesión del objeto de la cosa del derecho real. Excepción: las
servidumbres en el derecho catalán (art 566-2 CCat, en el cual no es necesaria la tradición).
TEMA 5. LA TRADICIÓN
5.1. Concepto
La tradición consiste en la entrega de la posesión de un bien (en el sentido más clásico) por los antiguos poseedores
a los nuevos.
5.2. Las diversas clases de tradición
Las clases de tradición se recogen en los art. 531-4 y 531-5 CCat. Se pueden distinguir en derecho catalán las
siguientes clases de tradición:
1. Tradición real, material o en stricto sensu: que consiste en la entrega del bien, es la tradición propiamente
dicha, la clásica.
2. Tradición instrumental: consiste en el otorgamiento de escritura pública, es la tradición más normal cuando
se adquiere un inmueble y se pretende inscribir en el registro de propiedad.
3. Tradición ficta: consiste en la puesta a disposición de los bienes objeto de transmisión mediante un pacto
especifico.
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a. Art 531-4-b CCAt - “El pacto en que los transmitentes declaran que apartan de su poder y posesión el
bien y lo transfieren a los adquirentes, facultándolos para que lo tomen y se constituyan en el ínterin
en los poseedores en su nombre”
b. Art 531-4-d CCat - “El acuerdo entre los transmitentes y los adquirentes cuando el bien mueble
objeto de disposición no puede trasladarse al poder y a la posesión de los adquirentes.”
4. Tradición simbólica: consiste en la entrega de las llaves del lugar donde están guardados los bienes muebles
que se trasmiten (Art 531-4-c CCAt solo se refiere a bienes muebles, pero hay doctrina que entiende que se
puede extender a bienes inmuebles).
5. Tradición brevi mano: cuando sin cambiar de manos lo que se transmita se cambia el concepto posesorio
(ej: un arrendatario que adquiere un piso que arrendó, como el arrendatario ya tenía la posesión inmediata y
adquiere ese mismo convirtiéndose en propietario, cambia el concepto de posesión).
6. Tradición de entrega de los títulos de preferencia: cuando se transmiten unos bienes incorporarles, se
entregan los documentos (ej: participaciones en de una sociedad limitada).
5.3. La donación
Define la donación el art 531-7 CCat – “La donación es el acto por el que los donantes disponen a título gratuito de
un bien a favor de los donatarios, los cuales lo adquieren si lo aceptan en vida de aquellos”. En CC estatal son más
los argumentos para defender que la donación es un contrato, en cambio en el derecho catalán la donación es un
modo de adquirir derechos diferentes de la teoría del títulos del modo.
Capacidad del donante, que es el que hace la donación y el que dispone de su patrimonio de forma gratuita. El art.
531-10 CCat – “Puede dar quien tiene capacidad de obrar suficiente para disponer del objeto dado y poder de
disposición sobre este”. Este art. establece dos requisitos. Hay que tener presente es que en el caso de donantes
menores de edad o incapacitados tendrán que actuar a través de sus representantes legales, incluso según que
objeto se done será necesaria una autorización judicial. En el caso del emancipado, en principio, podrá hacer él
mismo la donación, pero según cual sea el objeto que done será necesario un complementemos de capacidad ya sea
del curador o tutor.
La capacidad del donatario se define en el art 531-21-1 CCat – “Pueden aceptar donaciones las personas que tienen
capacidad natural” que establece que basta la capacidad natural. Pero cuando se trata de donaciones modales (el
modo es un elemento accesorio, en la medida que se puede establecer o no, pero una vez establecido es un
elemento esencial ya que puede llegar a depender la eficacia del negocio jurídico en el que ese establece. Suele
implicar un coste económico, impone una carga, una obligación que no es equiparable a lo que se dona). Por ello
conforme al art 531.1.2 CCat – “Las donaciones efectuadas con gravámenes, cargas o modos a personas en
potestad parental o puestas en tutela u otro régimen de protección deben ser aceptadas con la intervención o
asistencia de las personas que establece el libro segundo”.
También se puede hacer la donación a los nasciturus establecido en el art. 531-21-3 CCat – “Las personas que serían
los representantes legales de los concebidos si ya hubiesen nacido pueden aceptar las donaciones que se efectúen a
favor de estos”, que establece que deberán aceptar la donación las personas que lo representan si ya hubiese
nacido.
Otro supuesto específico, es el del concepturus, es decir, una persona que ni siquiera a nacido ni concebido y se
establece en el art 531-21-4 CCat - “Las donaciones efectuadas a favor de los no concebidos se entienden hechas
bajo condición suspensiva”. La donación será válida pero llegara a tener efecto cuando el concepturus tenga
capacidad jurídica y sea titular de derechos.
¿Qué puede ser objeto de la donación? Se establece en el art 531-11 CCat. – “Se pueden dar un bien cierto y
determinado o más de uno. 2. La donación de una universalidad de cosas, empresas y otros conjuntos unitarios de
bienes o agregados de bienes se hace extensiva a todos los elementos que están integrados o adscritos a los
mismos”. En principio, no es posible la donación de una cosa futura, pero con fundamento en el principio de la
autonomía de voluntad la doctrina admite la posibilidad de celebrar un contrato atípico en el cual el donante se
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obliga a donar una cosa futura en un determinado momento (pero ya no sería la donación que está tipificada en el
CCat).
Efectos derivados de la donación:
1. Art 531-13-1 CCat – “Los donantes no responden de la evicción ni de los vicios ocultos de los bienes dados”.
Pero se añade: “A pesar de lo establecido por el apartado 1, los donantes, si entregan el bien sabiendo que es
ajeno o conociendo sus vicios o defectos ocultos, deben indemnizar a los donatarios de buena fe por los
perjuicios sufridos”. Si la donación es modal o con carga el art 531-13-3 CCat - “A pesar de lo establecido por
el apartado 1, los donantes, si la donación es modal o con carga, deben sanear el bien, en caso de evicción o
vicios ocultos, hasta el valor del gravamen”. Pero hay que tener en cuenta que hay que probar los daños.
2. ¿Qué sucede si una persona que tiene unos determinados bienes hace una donación y después de haberla
hecho, un acreedor, que lo era antes de que se hiciera esa donación, pretende cobrar lo que se debe y en el
patrimonio de la otra persona no hay bienes para que el cobre? No es posible que alguien haga una
donación y deje de pagar acreedores. En el art 531-14 CCat – “No perjudican a los acreedores de los
donantes las donaciones que estos otorguen después de la fecha del hecho o del acto del que nazca el
crédito si faltan otros recursos para cobrarlo”. Es decir, esa donación es inoponible a los acreedores
anteriores a la donación, lo que significa que los acreedores que se encuentren el dicha situación pueden
pedir ese bien, pedir su embargo como si todavía perteneciera al donante , que es su deudor.
3. Posibilidad de revocar la donación cuando concurren unas determinadas causas recogidas en el art 531-15
CCat:
a. “La superveniencia de hijos de los donantes, incluso si estos tenían hijos con anterioridad: El
donante hace la donación y con posterioridad a ella tiene un hijo y el legislador piensa que lo
necesita para él.
b. La supervivencia de los hijos de los donantes que estos creían muertos.
c. El incumplimiento de las cargas impuestas por los donantes a los donatarios.
d. La ingratitud de los donatarios. Son causas de ingratitud los actos penalmente
condenables que el donatario haga contra la persona o los bienes del donante, de los hijos, del
cónyuge o del otro miembro de la pareja estable, así como, en general, los que representan una
conducta con relación a las mismas personas no aceptada socialmente.
e. La pobreza de los donantes, sin perjuicio del derecho de alimentos que corresponda legalmente. Se
entiende por pobreza la falta de medios económicos de los donantes para su congrua sustentación.”
4. Las donaciones modales solo se pueden revocaba con incumplimiento de carga.
5. Existe un plazo de caducidad de 1 año desde que se produce el hecho que la motiva. (Art 531-15 CCat). Es
nula la renuncia anticipada a la revocación.
La forma de la donación, es Ad Solemnitatem se tiene que dar una forma concreta porque si no la donación nos será
válida, ello está establecido en el art 531-12 CCat y hay que distinguir entre:
- Donaciones de bienes inmuebles: se han de hacer en escritura pública y los donatarios han de aceptar la
donación en escritura pública también.
- Donaciones de bienes muebles: se puede hacer por escrito, aunque no necesariamente en documento
público, o verbalmente pero solo serán válidas si simultáneamente se entrega el bien dado y se acepta.
Se exigen estas formalidades porque en el mismo momento en que se hace la donación se trasmite lo donado. La
donación se puede impugnar por invalidar si no se dan los requisitos establecidos.
Para que se produce el efecto traslativo ha de producir la aceptación del donatario que produce una serie de
efectos jurídicos:
1. El donatario adquiere lo donado

2. Art 531-8 CCat, la donación se convierte en irrevocable mientras el donatario no acepta el donante puede
revocaba la donación.
10
DERECHOS REALES
TEMA 6. LA USUCAPIÓN
6.1. Concepto
Se define la usucapión en el art 531-23 CCat como “el título adquisitivo de la propiedad o de un derecho real
posesorio basado en la posesión del bien durante el tiempo fijado por las leyes, de acuerdo con lo establecido por
la presente sección”.
6.2. Objeto
En principio solo se puede usucapir los derecho reales que comporten posesión.
Pero el censo como excepción se puede adquirir por usucapión. Art 565-13 CCat “La redención no puede ser parcial,
de modo que debe comprender necesaria e íntegramente la pensión y, si procede, los demás derechos inherentes al
censo”.
En derecho catalán ninguna servidumbre se puede adquirir por usucapión tal y como se establece en el art 566-2-4
CCat “Ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión”.
6.3. Los sujetos implicados
Hay que distinguir entre el usucapiente, persona a favor de quien se consumará la uscapión, y la persona frente a la
cual se consumará la usucapión.
Conforme al art 521-3-1 CCat se necesita capacidad natural para usucapir. Pero para ejercitar derechos como
derechos que usucapir será necesario en el caso de menores o incapaces actúe el representante legal. Al
usucapiente se le exige la misma capacidad que al poseedor.
La usucapión se puede consumir frente a todo tipo de personas ya sean físicas como jurídicas, pero se preve en el
art. 531-26-1-a CCat es que la usucapión se suspende mientras una personas que necesita un representante legal no
lo tenga (no correrá el tiempo).
¿Quienes pueden alegar usucapión? (art 531-28 CCat)
1. “La persona que ha adquirido por usucapión o sus herederos.

2. Toda persona interesada en el hecho de que se declare que la persona que adquiere por usucapión ha
adquirido el bien”
6.4. La posesión para usucapir
También se le denomina posesión Ad Usucapionen es la posesión apta para usucapir.
Para la usucapión sea idónea han de concurrir una serie de presupuestos:
1. Posesión
2. Transcurso de un determinado plazo
La mera detentación (tenencia) de una cosa no permite la usucapión.
Requisitos que sea una posesión apta para usucapir (art 531-24-1 CCAt:
 La posesión ha de ser en concepto del titular del derecho que se ha de usucapir

 La posesión ha de ser publica: ha de ser notorio que se está poseyendo
 La posesión ha de ser pacifica: se refiere a que la posesión se mantenga pacíficamente
 La posesión ha de ser ininterrumpida: se produce a interrupción de la usucapión por unas determinadas
causas. Para favorecer el cumplimineto de este requisitos hay que tener presente:
o Art 531-24-3 CCat “Se presume que la persona que adquiere por usucapión ha poseído el bien de
forma continuada desde que adquirió la posesión”
11
DERECHOS REALES
o Art 521-6-3 CCat “Se entiende que la posesión es continuada aunque su ejercicio esté impedido o
interrumpido temporalmente, sin perjuicio de lo establecido por el artículo 521-8.e”
o Accesio Possessionis: art 521- 6-1 CCat “Se presume que los poseedores han poseído un bien de
forma continuada desde que adquirieron su posesión y pueden unir su posesión a la de sus
causantes”
o Sucesio Possessionis (art 411-6 CCat): se refiere al supuesto de la sucesión mortis causa, en este
caso se permite sumar el tiempo durante el cual estuvo usucapiendo el causante y el tiempo durante
el cual usucapirá el heredero. El heredero no tendrá que iniciar un nuevo plazo para usucapir.
El plazo (art 531-27 CCat) es diferente según sea:
 Bienes muebles: 3 años

 Bienes inmubeles: 20 años
Hay que tener en cuenta el art 531-27-2 CCat “Los plazos de posesión para usucapir un bien hurtado, robado u
objeto de apropiación indebida no empiezan a contarse hasta que ha prescrito el delito, la falta, su pena o la acción
que deriva de los mismos para exigir la responsabilidad civil”.
El plazo se computa teniendo en cuenta el art 121-23-1 CCat, no se excluyen los días festivos, se computan dias
enteros, el día inicial se excluye y final se cuenta por entero.
6.5. Interrupción y suspensión
Cuando la posesión Ad usucapión e se interrumpe todo el tiempo transcurrido durante el cual se estuvo poseyendo
se pierde y el plazo para usucapir se ha de iniciar de nuevo (art 531-25-2 CCat “La interrupción de la posesión para
usucapir hace que deba comenzar a correr de nuevo y completamente el plazo de esta posesión. En los casos del
apartado 1.c, el nuevo plazo se inicia a partir de la firmeza del acto que pone fin al procedimiento”).
Causas de interrupción de la usucapión (art 531-25-1 CCat):
1. “Cuando cesa la posesión.

2. Cuando quien adquiere por usucapión reconoce expresa o tácitamente el derecho de los titulares del bien.
3. Cuando los titulares del bien o una tercera persona interesada se oponen judicialmente a la usucapión en
curso y cuando los titulares del bien y la persona que adquiere por usucapión acuerdan someter a arbitraje
las cuestiones relativas a la usucapión – La doctrina entiende que se ha de estimar la pretensión de los
usucapiente ya sea por el órgano judicial o arbitral. En este caso el nuevo plazo se inicia a partir de la firmeza
del acto que pone fin al procedimiento.
4. Cuando los titulares del bien requieren notarialmente a los poseedores que les reconozcan el título de la
posesión”.
5. Además, se puede añadir otra causa de interrupción que es la renuncia del tiempo transcurrido por parte del
usucapiente, se asimila la renuncia a la interrupción. Quien alegue la interrupción debe alegar el hecho
interrumpido sino que además deberá probarlo.
La suspensión de la usucapión se encuentra en el art 531-26 CCat. El tiempo que dura la suspensión no se
contempla a efectos de la usucapión.
Causas de suspensión cuando la usucapión se produce (Art 531-26 CCat):
1. “Contra las personas que no pueden actuar por sí mismas o por medio de su representante, mientras se
mantiene esta situación – A los emancipados este caso no le es aplicable.
2. Contra el cónyuge o el otro miembro de la pareja estable, mientras dura la convivencia.
3. Entre las personas vinculadas por la potestad de los padres o por una institución tutelar, o entre la persona
asistida y el apoderado, de acuerdo con lo establecido por el artículo 222-2.1, en el ámbito de sus
funciones.”
6.6. Renuncia a la usucapión

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DERECHOS REALES
El usucapiente puede renunciar a los efectos de la usucapión ya consumada (art 531-29 CCat), la capacidad que se
exige para renunciar es la capacidad para disponer del derecho a usucapir. La renuncia a la usucapión ya consumada
no puede perjudicar a terceros. Además “La renuncia no impide a quien ha adquirido por usucapión volver a iniciar la
usucapión del mismo derecho”.
6.7. Usucapión y Registro de la Propiedad
La usucapión se basa en hechos, en la posesión y el transcurso e un plazo, mientras el registro de la propiedad es un

mecanismo de publicidad muy formal.
Hay que distinguir dos tipos de usucapión:
1. Usucapión Secundum Tabulas: se regula en el art 35 Ley Hipotecaria. Puede suceder que alguien conste
como titular de un derecho real en el RP y que en realidad solo sea un titular aparente, es decir, que no haya
llegado a adquirir el bien. Mediante la usucapion el titular aparente puede llegar a ser legítimo titular.
2. Usucapión Contra Tabulas: se está pensando en un usucapión que se acaba de consumar o que se
consumará dentro de muy poco y un titular registran que reclama que ese bien es de su propiedad. Puede
suceder que el titular registran negligente pierda su finca por la usucapión de otra persona cuando se
cumplen los presupuesto del art 36 Ley Hipotecaria.
TEMA 7. LA EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

7.1. La pérdida de la cosa
Art 532-1 CCat establece que “Para transmitir y adquirir bienes, es preciso, además del título de adquisición, la
realización, si procede, de la tradición o los actos o las formalidades establecidas por las leyes”.
Cuando se habla de pérdida en realidad se hace alusión a la extinción del derecho real. Pero en sentido estricto hay
que diferenciar pérdida de extinción, ya que se puede perder el derecho real sin que se extinga dicho derecho ya que
lo seguirla teniendo otra persona.
Hay que distinguir entre:
 Perdida total: art 532-2-1 CCat - “La pérdida es total si las condiciones del bien imposibilitan a los titulares
hacer cumplir su función o destino económico”
 Perdida parcial: art 532-2-2 CCat “El derecho real, si la pérdida afecta solo a una parte del bien, continúa
sobre la parte subsistente”
Surogacion real, Art 532-2-3 CCat – “El derecho real subsiste en los casos de subrogación real sobre otros bienes,
sobre determinadas indemnizaciones derivadas de seguros o de expropiación forzosa o sobre otras indemnizaciones
análogas”. Desde el momento en que un bien se destruye el derecho de propiedad sobe este bien se ha extinguido,
a cambio de ello nos indemnizan con un derecho de propiedad sobre otro bien, la doctrina entiende que es otro
derecho de propiedad distinto.
Hay derechos que por sus peculiaridades no se extingue por estas causas:
 Art 564-6-4 CCat se refiere al derecho de superficie “El derecho no se extingue si la construcción o
plantación la han hecho los titulares del derecho de superficie y se pierde. En este caso, los titulares la
pueden reconstruir o rehacer”.
 Art 567-6-2 CCat que se refiere el derecho a vuelo “El derecho de vuelo se extingue por las causas generales
de extinción de los derechos reales y, además, por las siguientes causas: a) Por falta de finalización de las
obras de nueva construcción en el plazo fijado, en la parte no construida. Sin embargo, si al vencer el plazo la
edificación se ha iniciado, el derecho se entiende prorrogado por el tiempo que la licencia de obras prevé
para la finalización, siempre y cuando la escritura de declaración o de ampliación de obra nueva se haya
13
DERECHOS REALES
presentado en el Registro de la Propiedad dentro del plazo. b) Por una modificación de la normativa
urbanística que comporte la imposibilidad de edificar las plantas o edificios convenidos. Si la normativa solo
impide parcialmente la construcción, el derecho se mantiene dentro de los límites posibles, y su titular puede
modificar las construcciones previstas sin necesidad de consentimiento de los propietarios del inmueble si se
ajusta al nuevo planeamiento urbanístico y lo acredita con las certificaciones técnicas y administrativas
correspondientes”.
7.2. La renuncia y el abandono
La renuncia consiste en una declaración de voluntad unilateral del titular del derecho hecha con la intención de
dejar de ser titular del mismo. Normalmente, desde el punto de vista material, en la realidad, la renuncia de un
derecho real se pone de manifiesto con el abandono del bien que es objeto del derecho real renunciado. En el caso
del derechod e propiedad no solo es así sino que el art 543-1 CCat “La propiedad se extingue por renuncia de los
propietarios si, además, abandonan la posesión de la cosa que es objeto de la misma”. Además el art 543-2 CCat
añade “La voluntad de abandono debe ser expresa y no se presume por la mera desposesión”.
Informe al art 531-10 CCat aplicable por analogía, ya que no hay ningún art que se refiera al renuncia expresamente,
es necesario “Puede dar quien tiene capacidad de obrar suficiente para disponer del objeto dado y poder de
disposición sobre este” (la misma capacidad que para ser donante.
En principio se pueden renunciar todos los derechos pero hay que respetar unos limites (art 532-4-2 CCat) si estos
limites no se respetan la renuencia será ineficaz:
 “La renuncia hecha en fraude de acreedores de los renunciantes”.

 “En perjuicio de los derechos de terceros es ineficaz”.
La renuencia puede ser:
1. Expresa: cuando de un modo claro se manifiesta la voluntad de desprenderse del derecho (ej: inscribiéndolo
en un documento privado, etc).
2. Tácita: cuando resulta de hechos concluyentes.
3. Presunta: cuando la propia ley de unas situaciones, comportamientos, etc infiere la existencia de la renuncia
a un derecho (ej: art 569-19-3 CCat).
Efectos de la renuncia, hay que distinguir:
 Renuncia de derecho reales limitados sobre cosa ajena: la facultades en qué consisten esos derechos reales
revierten al derecho de propiedad, al renunciar a ellos se vuelven a integrar en el derecho de propiedad y el
propietario vuelve a tener el contenido pleno del derecho de propiedad.
 Renuncia del derecho de propiedad
o Sobre bienes inmuebles: pasan a ser propiedad del estado (art 17 Ley de Patrimonio de las Adm
Públicas)
o Sobre bienes muebles: conforme al art 542-20 CCat serán susceptibles de ocupación por otra
persona.
En el caso de que un copropietario renuncia a su parte hay que atender al art 552-5 CCat - “La renuncia comporta el
acrecimiento de los demás cotitulares en proporción a sus derechos sin necesidad de aceptación expresa pero sin
perjuicio de poder renunciar a los mismos”. Es aparte renuncia se repartirá entre los demás copropietarios en
proporción de la cuota que los demás tengan.
7.3. La consolidación
La consolidación es una causa de extinción de los derecho reales limitados que tiene lugar cuando las facultades
que integra su contenido son reabsorbidas por el derecho de propiedad o por otro derecho real limitado de
contenido más amplio.
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DERECHOS REALES
La figura de la consolidación es paralelas a la figura de la confusión de las obligaciones. Es, por lo tanto, la reunión en
una misma persona de dos derechos distintivos.
La consolidación se puede producir por diferentes causas:
1. Por renunciar el titular del derecho que se extingue

2. Mediante un negocio jurídico
3. Fenómeno sucesorio
Formalmente con la consolidación se extingue un derecho, pero realmente las facultades del derecho pasan a
formar parte del derecho de propiedad o del derecho real en un contenido más amplio.
Hay casos en los que no se produce la extinción por consolidación:
1. Cuando se establece la separación de patrimonios

2. Cuando se establece la subsistencia autónoma de los derechos reales que podrían ser absorbidos (ej: art
566-3-3 Cat servidumbre sobre finca propia).
7.4. Otras causas de extinción
Otras causas de extinción de derecho reales:
 Establecidas en el título de constitución del derecho real que se extingue

 Otras causas establecidas por la ley pero en supuestos generales
o Redención (art 565-3 CCat): causa de extinción e algunos derechos reales de cosa ajena, unilateral
porque el legislador la concede al propietario gravado por tratarse dede techos reales de duración
indefinida o de muy larga duración (ej: derecho real de censo-art 565-11 CCat).
o Mediante el ejercicio del mismo derecho: como el caso de los derechos reales de adquisición (art
568-7-1 CCat).
o Cuando un tercero adquiere por usucapión
o No uso del objeto sobre el cual recae el derecho: se contempla al regular las servidumbres (art 566-
11-1-a CCat). Cuando una servidumbre se constituye es para cumplir una función, para serle de
utilidad a alguien, si resulta que durante 10 años no se utiliza como grava la propiedad se considera
que es mejor que el derecho real se extinga. De manera indirecta, también se ha considerado
indirectamente como causa de extinción del derecho de censo (art 565-11-1-c CCat).
BLOQUE II. EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD
TEMA 8. EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD

8.1. Concepto y características
Según el art. 541-1 CCat la propiedad es “La propiedad adquirida legalmente otorga a los titulares el derecho a usar
de forma plena los bienes que constituyen su objeto y a disfrutar y disponer de ellos”.
Características:
1. Es un derecho unitario, no hay distintos derechos reales a los que se les llama igual. Existe un solo derecho
de propiedad, ya que es el derecho más amplio, más pleno que se puede tener sobre una cosa.
2. Su perpetuidad, porque dura tanto como su objeto. Porque la duración del derecho de propiedad no
depende de la vía de su titular (como pasa con el usufructo que en principio es vitalicio).
3. Exclusividad, cuando se tiene el derecho de propiedad integro, sin que exista ningún derecho real limitado
que lo grave, es un derecho exclusivo y excluyente porque su titular puede ejercitar todas las facultades que
conforman u contenido y excluir a los demás.
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DERECHOS REALES
4. Generalidad, la propiedad comprende todas las facultades posibles que se pueden tener sobre un bien que
No estén prohibidas por la ley, mientras el derecho de propiedad no este gravado, ya queu sino alguna de
esas facultades estará mermada.
5. Elasticidad, porque algunas de las facultades que forman parte de su contenido pueden separarse y luego
recuperarse, tiene como una fuerza expansiva (art 541-1-2 CCat - “Los propietarios conservan las facultades
residuales que no se han atribuido a terceras personas por ley o por título”).
8.2. La función social e la propiedad
Según el art 33 CE se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia, para delimitar el contenido del
derecho de propiedad hay que tener en cuenta la función social de la propiedad teniendo en cuenta el art 541-2
CCat - “Las facultades que otorga el derecho de propiedad se ejercen, de acuerdo con su función social, dentro de los
límites y con las restricciones establecidas por las leyes”.
El TC ha ido perfilando que es la función social de a propiedad en casos concretos, pero generalizando se entiende
que la propiedad cumple una función o cual cuando no solo satisface el interés del propietario sino también el
interés colectivo, social.
8.3. Los límites de derecho de propiedad
Para que la propiedad cumpla una función social se le imponen limites porque es el derecho más pleno que se
puede tener sobre una cosa. Hay que distinguir entre:
 Limites del derecho de propiedad (art 545-2-1 CCat): son las restricciones ordinarias que se imponen a todo
propietario sobre un mismo tipo de objeto.
o Que se establecen en interés publico: son los que se imponen en beneficio de toda la sociedad, son
muy variados y estan establecido en el art 545-2-2 CCat - “Tienen la consideración de límites
ordinarios del derecho de propiedad, entre otras, las siguientes restricciones establecidas por la
legislación:
 “a)Del planeamiento territorial y urbanístico y de las directrices de “paisaje, y, en aplicación
de estos, de los planes de ordenación urbanística.
 b) Sobre la vivienda.
 c) Agraria y forestal.
 d) De protección del patrimonio cultural.
 e) De protección de los espacios naturales y del medio ambiente.
 f) De construcción y protección de las vías e infraestructuras de comunicación.
 g) De costas y aguas continentales.
 h) De fomento de las telecomunicaciones y de transporte de la energía.
 i) De uso y circulación de los vehículos a motor, barcos y aeronaves.
 j) De protección y defensa de los animales.
 k) De defensa nacional.”
Esta numeración no es taxativa sino que simplemente recoge los limites de interés publico más
relevantes.
o Que se establecen en interés privado: tienen su fundamento en proteger intereses de otros
particulares en concreto se regulan en las normas de relaciones de vecindad. El fundamento de
estos limites esta en la protección de los intereses de otros particulares. Con estas normas se
intentan evitar o resolver conflictos de intereses que se pueden producir entre propietarios de fincas
próximas o de fincas colindantes (art 545-3 CCat - “1. Las restricciones en interés privado afectan a
la disponibilidad y al ejercicio del derecho, constituyen límites ordinarios del derecho de propiedad
en beneficio de los vecinos y se rigen por lo establecido por el presente código. 2. “Las restricciones
que resultan de las relaciones de vecindad y de la existencia de situaciones de comunidad tienen la
consideración de restricciones en interés privado”.
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DERECHOS REALES
 Limitaciones (art 545-5-1 CCat): son restricciones extraordinarias que afectan solo a determinados
propietarios (como el caso de los derechos reales limitados, de los derechos sobre cosa ajena).
o Art 545-4-2 CCat - “Las limitaciones voluntarias constituyen los derechos reales limitados y se rigen
por la autonomía de la voluntad en los términos y con los efectos establecidos por el presente
código”.
8.4. Las relaciones de vecindad
Las normas de vecindad del CCat son normas muy generales, por ello hay que tenerlas presentas en defectos de que
no haya otras en materia administrativa de los ayuntamientos.
1. Construcción de paredes/vallas que separan la finca propia de la del vecino: art 546-1 CCat - “1. Los
propietarios de patios, huertos, jardines y solares colindantes tienen derecho a construir una pared
medianera para que sirva de valla o separación en el límite y suelo de ambas fincas hasta la altura máxima
de dos metros o la establecida por la normativa urbanística. 2. La medianería de valla, que es forzosa,
comporta la existencia de una relación de comunidad y se rige por las normas del título V.” Consiste en
construir una valla que separa dos fincas pero que pertenece a dos propietarios, se ha de construir tomando
parte de ambas fincas.
2. Posibilidad de poner vallas que consistan en árboles, arbustos vivos, cañas, redes, etc: art 546-2 CCat - “1.
Los propietarios de fincas pueden vallarlas con filas de árboles o arbustos vivos, especies vegetales secas,
cañas, redes o telas metálicas hasta la altura máxima de dos metros o la establecida por la normativa
urbanística. 2. Las vallas a que se refiere el apartado 1 deben respetar la normativa vigente y las
servidumbres existentes, se deben plantar o sujetar dentro del terreno propio y, si procede, deben mantener
las distancias respecto a la finca vecina establecidas por los artículos 546-4 y 546-5. 3. Las vallas a que se
refiere el presente artículo solo son medianeras si lo pactan los propietarios de las fincas colindantes”.
3. Posibilidad de construir apoyando la construcción propia en la del vecino, es el derecho de atans: art 546-
3-1 CCat - “1. Los propietarios de una finca pueden construir una pared de carga “o valla y pilares y otras
estructuras constructivas y acercarlas o adosarlas, a lo largo o de través, a la finca o pared vecina sin
menoscabarla y con la obligación de construirla con la solidez adecuada a su función y de respetar la
normativa urbanística y las servidumbres existentes”.
4. Distancia que debe existir entre una vaya que se ha edificado para limitar el acceso a la finca propia y
arboles y elementos de construcción de la finca vecina: art 546-4 CCat - “1. Ningún titular puede mantener,
entre fincas separadas por una valla, un árbol o un elemento de construcción que, por la proximidad a
aquella, inutilice su función de dificultar el acceso. 2. La prohibición establecida por el apartado 1 afecta a los
propietarios de jardines o patios situados en planta baja con relación a los balcones o ventanas de las
viviendas situadas en plantas superiores. 3. La acción para exigir, de acuerdo con los apartados 1 y 2, el
arrancamiento o la poda de un árbol o el derribo de una construcción prescribe a los diez años. 4. Los frutos
que caen de forma natural en la finca vallada procedentes del árbol plantado en la finca vecina pertenecen a
los propietarios de la finca vallada.”
5. Distancia a la que se deben lanzar arbustos y arboles respecto a la finca del vecino: art 546-5 CCat - “1. Los
propietarios que planten arbustos o árboles entre fincas destinadas a plantaciones o cultivos deben
plantarlos a una distancia mínima respecto al linde de un metro en el caso de los arbustos y de dos metros en
el caso de los árboles. “2. La acción para exigir el arrancamiento de los árboles o de los arbustos plantados
contraviniendo lo establecido por el apartado 1 prescribe a los tres años de su plantación. 3. Es preciso
atenerse, en materia de plantaciones forestales, a lo establecido por la legislación especial”.
6. Ramas y raíces que provienen de fincas vecinas: art 546-6 CCat - “Los propietarios de una finca pueden
cortar las ramas o raíces de un árbol o de un arbusto plantado en una finca vecina que se hayan introducido
en su finca y retener la propiedad de las mismas, pero deben hacerlo de la forma generalmente aceptada en
el ejercicio de la jardinería, agricultura o explotación forestal.”
7. Distancia que debe existir entre ciertas construcciones que se hacen en el suelo y la finca vecina: art 546-7
CCat - “1. Nadie puede, sin perjuicio de lo establecido por la normativa urbanística, excavar piscinas,
cisternas, rampas, sótanos u otros hoyos a menos de sesenta centímetros del límite de una finca vecina o de
17
DERECHOS REALES
una pared medianera. Los propietarios que hagan la excavación deben proporcionar al suelo, en todo caso,
una consolidación suficiente para que la finca vecina tenga el apoyo técnicamente adecuado para las
edificaciones que existan o que permita construir la normativa urbanística. 2. Nadie puede abrir ningún pozo
a menos de sesenta centímetros del límite de una finca vecina o de una pared medianera, sin perjuicio, en
todo caso, de lo establecido por la legislación sobre aguas y de la obligación de consolidar el suelo de forma
suficiente. 3. La acción para evitar la excavación o para que se adecue a la distancia establecida por el
apartado 2 prescribe a los diez años de haber finalizado la obra.”
8. Márgenes entre fincas de citas(altitud) diferentes: art 546-8 CCat - “1. Se presume que los márgenes,
ribazos y paredes de sustentación entre fincas vecinas cuyos suelos se hallan en cotas diferentes son
propiedad de los titulares de la finca superior. 2. Los propietarios de los márgenes o paredes a que se refiere
el apartado 1 deben mantenerlos en buen estado y los propietarios de la finca inferior deben permitirles el
acceso a dicho efecto.”
9. Paso del agua: art 546-9 CCat - “1. Los propietarios de la finca inferior están obligados a recibir el agua
pluvial que llega naturalmente de la finca superior. Los propietarios de esta no pueden poner obstáculos al
curso del agua ni alterar su régimen para hacerlo más gravoso. 2. Los propietarios de la finca inferior, si esta
recibe agua que procede de una excavación, de sobrantes de otros aprovechamientos o de alteraciones
artificiales de los cursos naturales, pueden oponerse a recibirla y, además, tienen derecho a ser indemnizados
por daños y perjuicios. 3. Los propietarios de la finca superior, si en la finca inferior existen obras de defensa
contra el agua, deben permitir el acceso a los propietarios de la inferior para que puedan hacer las obras de
conservación necesarias. 4. El agua pluvial procedente de las cubiertas de los edificios no puede tener salida,
en ningún caso, sobre la finca vecina.”
10. Luces, vistas y ventanas: art 546-10 CCat - “1. Nadie puede tener vistas ni luces sobre la finca vecina ni abrir
ninguna ventana o construir ningún voladizo en una pared propia que linde con la de un vecino o vecina sin
dejar en el terreno propio un pasaje de la anchura fijada por la normativa urbanística, ordenanzas o
costumbres locales o, si no existen, de un metro, como mínimo, en ángulo recto, contado desde la pared o
desde la línea más saliente si existe voladizo. 3. Nadie puede abrir ninguna ventana en una pared contigua a
la de un vecino o vecina si no deja una distancia mínima de cuarenta centímetros entre la ventana y el límite
de la finca. Si las paredes y los balcones forman un ángulo agudo, la distancia mínima entre el balcón y la
línea de unión de ambas paredes debe ser de un metro”.
11. Edificaciones en mal estado y árboles peligrosos: art 546-11 CCat - “1. Si en una pared o en otro elemento
constructivo de una edificación se producen derrumbamientos, si amenaza ruina y produce un peligro
racional de perjudicar a la finca vecina o a las personas que transitan cerca de dicha edificación o si su
estado puede afectar a la salubridad de la finca vecina, los propietarios de esta finca pueden exigir a los de la
finca que provoca el peligro o atenta contra la salubridad que adopten las medidas adecuadas para poner fin
a la situación de peligro o, incluso, que derriben el elemento constructivo que lo provoca. 2. La misma norma
establecida por el apartado 1 es de aplicación si el peligro lo produce un árbol muerto, torcido o partido.”
8.5. Las inmisiones
Las normas sobre las inminsiones comportan un limite legal a las facultades que tiene todo propietario, ya que de
estas normas resulta que no se puede perturbar, molestar a las fincas vecinas introduciendo en ellas elementos
nocivos imponderables (elemento sino tangibles, que no se pueden aprehender con las manos como ruidos, olores,
gases, etc).
1. Incisiones ilegitimas: son aquellas que causan perjuicios sustanciales que no hay obligación de tolerar (art
546-13 CCat).
2. Infusiones legitimas: son aquellas inocuas, que no producen daños, perjuicios sustanciales o que aun
causando perjuicios sustanciales existe la obligación de soportarlas (art 546-14 CCat).
Soluciones que el propietario puede adoptar frente a las inmisiones:
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DERECHOS REALES
 Frente inmisiones ilegitimas: tomando en consideración el art 544-6 CCat pueden pedir ejercitando la
acción negatoria (art 544-4 CCat):
o Indemnización por daños y perjuicios
o Pueden reclamar que cesen la perturbación
o Restablecimiento la situación anterior
 Frente inmisiones legitimas: de acuerdo con el art 544-5 no se puede ejercitar a acción negatoria. Se puede
pdir:
o Indemnización
o Que la actividad que provoca la inmisiones se haga en el día y hora menos perjudiciales, si es posible.
o Que se adopten medidas para atenuar los daños que se provocan los vecinos.
8.6. La propiedad inmobiliaria
Cuando el derecho de propiedad recae sobre determinados inmuebles, por la mayor importancia de estos inmuebles
se imponen e unos limites en cumplimiento de la función social que se debe observar. Hay que destacar entre las
propiedades a las que se imponen limites:
1. La propiedad urbana
2. La propiedad rústica: la que recae sobre le suelo rústico destinado primordialmente a la agricultura y a la
ganadería.
3. La propiedad forestal: porque hay que asegurar la conservación de los bosques y que se aprovechen de una
manera racional
4. La propiedad de las aguas
5. La propiedad de las minas
TEMA 9. LOS DIVERSOS MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD. LA

ACCESIÓN
9.1. Concepto
La accesión es un modo de adquirir la propiedad de lo que se une a un bien sobre el que ya se tiene el derecho de
propiedad.
Hay que distinguir teniendo en cuenta el art 542-1-2 CCat entre:
1. Accesión artificial: cuando una cosa se une a otra voluntariamente

2. Accesión natural: cuando se produce sin que exista una intervención humana (no se regula en el CCat, por lo
que hay que aplicar la normativa estatal). Ej: cuando hay un río cuyo cauce pasa por unas determinadas
tierras y que por causas naturales se cambia el cauce del río, la tierra que queda al descubierto ¿a quien
pertenece? Según el CC pertenece a los dueños de los terrenos ribereños.
Ademas se puede distinguir entre (esta distinción es de la que parte el legislador catalán):
1. Accesión inmobiliaria: cuando el objeto principal es una cosa inmueble

2. Accesión mobiliaria: cuando el bien principal es un bien mueble
9.2. La accesión inmobiliaria: casos y régimen jurídico
Plantación en suelo ajeno: se trata de plantas que en principio no suelen dar frutos que tengan valor en
mercado. Hay que distinguir según quien haga la plantación sea:
o De buena fe: conforme al art 542-5 CCat el propietario de la finca puede optar:
 Por hacer suya la plantación y pagar los gastos efectuados por quien la ha hecho o
 Obligar a quien ha plantado a dejar la finca en el estado en el que estaba antes de hacer la
plantación.
19
DERECHOS REALES
o De mala fe: conforme al art 542-11-1 CCat estas personas:
 Pierden lo que han plantado
 Tienen que indemnizar por los daños y perjuicios causados
Cuando se cultiva en suelo ajeno: el legislador no deja claro entre este supuesto y el anterior. Peor la
diferencia es que en el caso de la cultivación se hace una plantación con el find de que den frutos mediante
los rábanos necesarios para ello. Hay que distinguir según que el que realiza la plantación sea:
o De buena fe: el propietario de la finca puede optar:
 Por hacer suya la cosecha y pagar los gastos realizados por quien cultivó
 Puede obligar a quien ha hecho el cultivo a pagarle el equivalente a la renta que un
arrendatario hubiera tenido que pagar hasta que se acabe la cosecha.
o De mala fe: vuelve a ser aplicable el art 542-11-1 CCat
 Pierden lo que han plantado
 Tienen que indemnizar por los daños y perjuicios causados
Cuando se edifica en suelo ajeno he l valor del suelo invadido es superior a lo edificado
o De buena fe (art 542-7 CCat): el propietario del suelo puede
 Por hacer suya la totalidad de la edificación (puede ser que la edificación este en parte en
suelo ajeno y en parte en suelo propio – edificación extralimitada: también la parte del
sueño ajeno). La facultad de optar por esta opción caduca a los 3 años de haber finalizad la
obra. Una vez transcurrido este plazo sin que los propietarios hayan reclamado esta opción
los propietarios solo puede hacer valer la otra opción.
 Obligar a los constructores a adquirir la parte del suelo que se ha invadido.
o De mala fe:
 Soportar a perdida de lo construido, pierden lo que han construido.
 Tienen que indemnizar por los daños y perjuicios causados.
 Art 542-11-2: construcción extralimitadas de mala fe, el legislador distingue cuando se
construye en un suelo totalmente ajeno y cuando se construye en parte en suelo ajeno,
“pueden exigir a quien ha edificado el derribo, a cargo de este, de todo cuanto ha construido
en suelo ajeno y la indemnización por daños y perjuicios, todo ello sin perjuicio de las
facultades que le otorgan los artículos 542-7 y 542-9. La facultad de exigir el derribo decae si
causa un perjuicio desproporcionado a los constructores según las circunstancias específicas
del caso apreciadas por el tribunal”.
Cuando se construye en suelo ajeno y la edificación tiene un valor superior: el principio superficie solo cedit
que quiere decir que en principio que lo que esta en la superficie es de menor valor y es lo que se tenia que
ceder al dueño del suelo.
o De buena de ( art 542-9 CCat):
 Se debe ceder la propiedad de la parte del suelo invadida a los constructores si éstos lo
indemnizan o el valor del suelo mas los daños y perjuicios causados y que la edificación no
sea divisible (de buena fe).
 Los propietarios de uno invadido pueden obligar a los instructores a comprarles todo el solar
cuando este no pueda dividirse o en el resto del suelo no se pueda edificar.
 Los propietarios del suelo invadido pueden optar por la indemnización en especie que
consiste en adjudicar pisos o locales si los constructores han constituido o se puede
constituir el régimen de propiedad horizontal.
o De mala fe (art 542-11 Cat): igual que los anteriores
 Si los propietarios como los constructores actúan de mala fe se regula en el art 542-12 CCat
estableciendo que se resuelve el caso como si hubiesen actuado de buena fe.
9.3. La accesión mobiliaria: casos y régimen jurídico
Es la que tiene lugar cuando se unen bienes muebles de distintos propietarios que no se pueden separar porque
físicamente no se puede separar o no se puede separar lo que es de una persona de lo que es de otro.
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DERECHOS REALES
Hay que distinguir:
1. Adjunción (art 542-15 CCat al 542-17 CCat): un bien accesorio se adjunta a otro principal de forma
indivisible
a. De buena fe: el propietario del bien principal adquiere la propiedad del accesorio y el propietario del
bien principal tiene que compensar a los propietarios del bien accesorio. En compensación o se le
paga lo que vale el bien accesorio o le entrega otro bien similar del mismo valor, pero no hay la
obligación de indemnizar por daños y perjuicios (art 542-16 CCat)(Regla general).
b. Cuando actúa de mala fe el propietario de la cosa principal: el propietario del bien accesorio puede
adquirir el bien principal o obligar al propietario del bien principal a adquirir el accesorio pero
pudiendo exigir una indemnización de daños y perjuicios (si los ha habido).
c. Quien actúa de mala fe los propietarios del bien accesorio: el propietario del bien principal se
puede quedar el accesorio pagando su valor pero sin tener que pagar indemnización.
d. Ambos propietarios actúan de mala fe: el supuesto se resuelve como si ambos hubieran actuado de
mala fe.
2. Conmixción (art 542-18 CCat): unión voluntaria. Es la unión indivisible de dos bienes por la voluntad de
todos los propietario, de uno solo con buena fe o de forma casual. El legislador lo resuelve estableciendo
que “la propiedad corresponde a sus propietarios en comunidad ordinaria proporcionalmente al valor de
los bienes unidos”.
a. Buena fe: Pero si no quieren seguir en comunidad y seguir siendo copropietarios “propiedad
corresponde al que tenga una participación mayor. Si no la quiere, corresponde al siguiente en
orden de participación, y así sucesivamente. Quien resulta propietario o propietaria de todo debe
pagar a los demás las diferencias. Si ninguno de los propietarios quiere el bien resultante, debe
venderse y debe repartirse su precio”.
b. Mala fe por parte de unos de los propietarios: “el otro o los otros pueden optar por adquirir la
propiedad del bien resultante pagando la parte proporcional del valor que corresponda o por la
indemnización por los daños y perjuicios que resulten de la unión”.
3. Especificación (art 142-19 CCat): consiste en la utilización de materiales ajenos para la creación de un bien
nuevo.
a. De buena fe: “la persona que, de buena fe, utiliza materiales ajenos, total o parcialmente, para
hacer un bien mueble nuevo los hace suyos, pero debe compensar a los propietarios de estos por
haberlos utilizado”. Se puede entender que o bien paga lo que valía el bien utilizado o le da algún
bien nuevo de la misma especie y calidad.
b. De mala fe: “la persona que utiliza materiales ajenos, si actúa de mala fe, además de compensar a
los propietarios, los debe indemnizar por los daños y perjuicios causados”. Los otros pueden optar
por adquirí la propiedad del bien resultante pagando el valor correspondiente o por la
indemnización de los daños y perjuicios.
TEMA 10. LA OCUPACIÓN

10.1. La ocupación
 Ocupación en sentido amplio: supuestos

o Ocupación en sentido estricto: es un modo originario de adquirir la propiedad de bienes que
carecen de propietario mediante la toma de posesión en concepto de dueño. No es necesario que
pase ningún plazo al tratarse de bienes que no tiene dueño. Requisitos:
 Ha de existir una aprehensión material de la cosa.
 Se ha de aprehender con animo de hacerla propia.
 Los bienes han de ser Res Nullius (cosas de nadie). Art 542-20 CCat - “Se pueden adquirir por
ocupación: a) Los bienes corporales abandonados indudablemente por sus propietarios que
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DERECHOS REALES
son susceptibles de apropiación por medio de un acto material. b) Los animales que se
pueden cazar y pescar”.
 Se ha discutido mucho porque se considera que solo los bienes inmuebles se pueden
adquirir mediante la ocupación porque la ley del patrimonio de las AP viene a decir que
adquiere automáticamente el Estado los bienes abandonados. Pero hay autores que dicen
que en el derecho catalán no se especifica que se puedan adquirir solo los bienes muebles.
 Los bienes para ser susceptibles de ser adquiridos mediante la ocupación en sentido
estricto no pueden ser ni ocultos de extraordinario valor (supuesto del tesoro) ni objetos
perdidos (supuestos de hallazgo).
 La capacidad que se exige para adquirir por ocupación es la capacidad natural.
o Hallazgo
o Tesoro
 Ocupación en sentido estricto
10.2. Los hallazgos (art 542-22 CCat)
El hallazgo es un modo originario de adquirir la propiedad de cosas presumiblemente perdidas.
Supuestos:
1. Que se conozca al dueño de la cosa perdida: se les ha de entregará e objeto perdido pero quien entrega el
objeto tiene derecho a reclamar los gastos ocasionados pro la custodia y conservación del bien. Además el
propietario debe pagar una recompensa.
2. Que no se conozca al dueño de la cosa perdida: el hallazgo se debe notificar al ayuntamiento del lugar del
hallazgo y queda depositado en el ayuntamiento durante 6 meses (da publicidad). Si los propietarios se
presentan dentro del plazo se les entrega el objeto perdido una vez han pagado los gastos ocasionados por
la custodia, conservación y entrega o pagar recompensa ¿
a. Si no se presenta el propietario dentro de los 6 meses
i. El objeto se entrega a quien lo ha hallado, que previamente debe pagar los gastos causados
por la custodia, conservación y entrega
ii. Se vende en subasta pública y el que lo ha encontrado tiene derecho a una recompensa
iii. Los propietarios no tienen acción contra los descubridor para reivindicar la cosa perdida.
10.3. El descubrimiento de objetos de valor extraordinario
El tesoro es un modo de adquirir la propiedad de objetos ocultamos de un valor extraordinario cuyo propietario es
desconocido.
Art 542-21 CCat:
1. “Los objetos de valor extraordinario que han permanecido ocultos y cuyos propietarios son desconocidos
pertenecen a los propietarios de la finca donde se hallan.
2. Quien descubre por azar el objeto oculto tiene derecho a percibir en metálico una cantidad equivalente a la
mitad de su valor. ( Si el tesoro se ha encontrado cumpliendo con un encargo el propietario de la inca que lo
ha encontrado no tiene derecho a la mitad sino a lo que le pague quien le ha contratado para encontrar el
tesoro)
3. El hallazgo de objetos de valor cultural, histórico, arqueológico o artístico y el hallazgo de objetos por razón
de prospecciones o excavaciones se rigen por la legislación especial que les sea de aplicación.”
TEMA 11. LA PROTECCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD

11.1. La acción declarativa del dominio
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DERECHOS REALES
La acción declarativa es la acción cuyo objeto consiste en que se reconozca el derecho de propiedad del actor.
Caracteres:
 Se ha de interponer frente a quien discute el derecho de propiedad del actor.

 No afecta a la posesión.
 No prescribe (art 121-2 CCat – no perciben las pretensiones que se ejercitan mediante acciones meramente
decorativas).
Requisitos:
1. Hay que probar el derecho de propiedad con los medios de prueba de que disponga.
2. Identificación de la cosa.
Efectos:
 Que se declare judicialmente de quien es la propiedad.
La acción declarativa no se regula en el CCat y no se ejercita mucho.
11.2. La acción reivindicatoria
La acción reivindicatoria se regula en los art 544-1 y ss CCat. En el art 544-1 se establece que “La acción
reivindicatoria permite a los propietarios no poseedores obtener la restitución del bien ante los poseedores no
propietarios, sin perjuicio de la protección posesoria que las leyes reconocen a los poseedores”. Es decir, es al acción
que pueden ejercitar los propietarios no poseedores frente a los poseedores no propietarios.
Caracteres:
 Se ha de ejercitar frente a quien perturbe la posesión del propietario.

 Se trata de una acción restitutoria, se persigue la restitución de la posesión. Es una acción de condena.
 No prescribe (art 544-3 CCat - “La acción reivindicatoria no prescribe, sin perjuicio de lo establecido por la
presente ley en materia de usucapión”).
Requisitos:
1. Probar que se es legitimo propietario, que se tiene un titulo legitimo del dominio de la propiedad.
2. Se ha de probar la identidad de la cosa que se reivindica.
3. Hay que probar que quien está poseyendo lo hace de manera injusta, sin tener derecho a poseer.
Efectos (art 544-2 CCat):
o Restitución del bien, que implica que se reconozca el derecho de propiedad del actor.
o Liquidación de la situación posesoria.
11.3. La acción negatoria
La acción negatoria es aquella que permite a los propietarios y titulares de derecho reales limitados que
comportan posesión poner fin a las perturbaciones e inmisiones ilegitimas en su derecho que no consistan en la
privación o retención indebidas de la posesión (art 544-4 CCat).
Caracteres:
 Se pretende poner fin a perturbaciones e inmisiones ilegitimas. Hay casos en los que no se puede ejercitar la
acción negatoria porque no se trata de perturbaciones e inmisiones ilegitimas.
 No prescribe (art 544-7-1 CCat - “La acción negatoria puede ejercerse mientras se mantenga la perturbación,
salvo que, tratándose de un derecho usucapible, se haya consumado la usucapión”).
 La pretensión para reclamar una indemnización por daños y perjuicios prescribe a los 3 años a contar desde
que los propietarios tengan conocimiento desde la perturbación (art 544-7-2 CCat).
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DERECHOS REALES
Requisitos:
1. Que la ejerciten los propietarios o los titulares de derechos reales posesorios (como por ej. Un
usufructuario). Pero la jurisprudencia establece que no pueden ejercitarla los titulares de derechos
posesorios. Que acrediten ser propietario o titular del derecho real posesorio.
2. La perturbación no puede consistir en una privación o retención de la posesión.
3. La perturbación debe ser ilegitima, no debe existir la obligación de soportar y ha de causar un perjuicio (art
544-5 CCat - “La acción negatoria no corresponde en los siguientes casos: a) Si las perturbaciones o
inmisiones a las que se pretende poner fin o las futuras que se pretenden evitar no perjudican ningún interés
legítimo de los propietarios en su propiedad. b) Si los propietarios deben soportar la perturbación por
disposición del presente código o por negocio jurídico”).
Efectos (art 544-4 y 544-6 CCat):
Poner fin a las perturbaciones e inmisiones ilegitimas, por ello , se habla que la acción negatoria es de
cesación.
Que no se produzcan esas perturbaciones e inmisiones ilegitimas en un futuro, por ello se habla, de acción
negatoria de abstención.
Que se restablezca la situación al estado anterior.
Si se pide, que se condene a indemnizar por los daños y perjuicios producidos.
11.4. El cierre de fincas. La acción de deslinde y amojonamiento
El art 544-8 CCat establece que “Los propietarios pueden cerrar sus fincas salvando las servidumbres que estén
constituidas en las mismas”.
Es deslinde de las fincas es algo previo a su cierre, primero ha de estar claro cuales son los lindes de las fincas, hasta
donde llega la propiedad del titular. SI nadie discute los limites se cierra la finca sin mas. Pero si alguien empieza a
cerrar lo que considera que e su finca y otro dice que está invadiendo su finca. Cuando los lindes sean discutidos
primera habrá que precisarlos ya sea de forma extrajudicial o mediante una ación de destine. Y, en su caso, una
acción de amojonamiento (los mojones son los hitos que se ponen en las fincas para separarlas), dirigida a que se
pongan los mojones.
La acción de destine es aquella que tiene como fin que se precise cuales son los lindes. Y, la acción de
amojonamiento es aquella que se ejercita para que se establezcan y se pongan los signos que identifiquen los
lindes (art 544-9 CCat).
Caracteres:
 Se han de interponer estas acciones cuando existe conflicto entre los dueños de predios contiguos en cuanto
los lindes son discutidos.
 Que la facultad de deslindar es imprescriptible conforme al art 121-2 CCat.
Requisitos:
1. Que ejercite la acción los propietarios de derechos reales o posesorios (art 544-9 CCat).
2. Hay demandar a los propietarios de las fincas colindantes (art 544-10-a CCat).
3. Que se pruebe el derecho de propiedad o la titularidad del derecho real posesorio y la superficie de la finca.
Efectos:
 Indicar cuáles son los lindes de la finca y si se ha pedido el amojonamiento poner mojones (art 544-11 CCat
– se establecen criterios de delimitación: “1. Si, de la suma de las superficies que derivan de los títulos del
derecho de propiedad, resulta una superficie diferente, la diferencia se distribuye proporcionalmente. 2. La
delimitación, si no existe un título que sirva de prueba, debe hacerse de acuerdo con las posesiones
respectivas y, en último lugar, distribuyendo la superficie discutida o dudosa a partes iguales”).
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DERECHOS REALES
 Gastos, ya que muchas veces debera venir un perito (art 544-12 CCat - “Los gastos de delimitación y
amojonamiento corren a cargo de las personas interesadas, salvo que los dichos delimitación y
amojonamiento deriven de un juicio contencioso, en cuyo caso hay que atenerse a lo establecido por las
normas de procedimiento”).
TEMA 12. LA PLURALIDAD DE TITULARES DEL DERECHO DE

PROPIEDAD
12.1. La comunidad: concepto y diversas formas de organización
La comunidad es una situación en la que un bien pertenece conjuntamente a más de un titular. Según como se
organice esta comunidad se pueden distinguir diferentes tipos:
1. Comunidad germánica: es aquella en la que cada cotitular no puede vender su derecho sobre el bien que
está sujeto al régimen de comunidad de propietarios porque mientras subsiste la comunidad materialmente
no se puede distinguir que parte del bien corresponde a cada copropietario (ej: sociedad de gananciales en
le régimen económico matrimonial de gananciales – regulado en el CC, todas las ganancias de lo cónyuges
integran la denominada sociedad de gananciales, un patrimonio separado. Esos bienes son indivisibles
mientras dura el matrimonio).
2. Copropiedad indivisa, comunidad por cuotas: cada comunero tiene una cuota a parte de la comunidad de la
que puede disponer.
3. Propiedad horizontal: tiene elementos comunes, quien venda sus electos privativos, bienes de propiedad
exclusiva, al mismo tiempo vende su participación de los elementos comunes.
12.2. La copropiedad indivisa
La copropiedad indivisa o de tipo romano parte del art 552-1 CCat “1. La comunidad ordinaria indivisa comporta la
existencia de tantos derechos como cotitulares. El derecho de cada cotitular queda limitado por los derechos de los
demás cotitulares. 2. Cada uno de los derechos determina la cuota de participación en el uso, goce, rendimientos,
gastos y responsabilidades de la comunidad. 3. Los derechos en la comunidad y, por lo tanto, las cuotas se
presumen iguales salvo que se pruebe lo contrario.” Es una cuota ideal y numérica.
Constitución (art 552-2 CCat)
 Negocio jurídico, ya sea por adquisición conjunta por más de una persona de la propiedad o el derecho real
sobre el que recae, o por enajenación de una parte indivisa con reserva de otra parte.
 Usucapión.
 Disposiciones por causa de muerte.
 Porque lo preve la ley.
Art 552-3 CCat – Disposición.
“1. Cada cotitular puede disponer libremente de su derecho en la comunidad, enajenarlo y gravarlo.
2. Cada cotitular puede disponer del objeto indeterminado que le corresponderá en el momento futuro de la división.
En este caso, mientras dura la situación de indivisión, el adquirente no se incorpora a la comunidad y, por lo tanto, no
puede exigir la división.”
Artículo 552-4 CCat - Derechos de adquisición.
“1. La enajenación a título oneroso del derecho de cotitulares a favor de terceras personas ajenas a la comunidad,
salvo que en el título de constitución se haya pactado de otro modo, otorga a los demás el derecho de tanteo para
adquirirlo por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas con aquellas.
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DERECHOS REALES
2. Los cotitulares que pretenden hacer la transmisión deben notificar a los demás cotitulares, fehacientemente, la
decisión de enajenar y las circunstancias de la transmisión. El tanteo puede ejercerse en el plazo de un mes contado
desde el momento en que se hace la notificación. Si no existe notificación o si la transmisión se efectúa por un
precio o en circunstancias diferentes a las que constan en la misma, el tanteo comporta el retracto, que puede
ejercerse en el plazo de tres meses contados desde el momento en que los demás cotitulares tienen conocimiento de
la enajenación y sus circunstancias o desde la fecha en que se inscribe la transmisión en el registro que corresponde.
3. El tanteo o el retracto, si los cotitulares que pretenden ejercerlo son más de uno, les corresponde en proporción a
sus derechos respectivos en la comunidad.
4. Los derechos de tanteo y retracto son renunciables y el título de constitución de la comunidad los puede excluir. Si
la comunidad tiene por objeto la propiedad u otro derecho real sobre bienes inmuebles, la exclusión o renuncia
anticipada solo puede efectuarse en escritura pública.”
También tienen la facultad de gravar su cuota a parte (art 552-3-1 CCat).
También se puede renunciar a la cuota aparte, (art 552-5 CCAt), supone que esa cuota acrece a los demás y no
exime del cumplimiento de las obligaciones anteriores y pendientes.
Se puede usar la cosa común, si lo que es objeto de la comunidad permite un uso compartido será posible usarlo de
forma común. Pero cuando no sea posible deberán organizar el uso de la cosa (art 552-6-1 CCat).
Pueden obtener los frutos que devienen (art 552-6-2 CCat - “2. Los frutos y rendimientos corresponden a los
cotitulares en proporción a su cuota. Si los ha percibido solo un cotitular o una cotitular, este debe dar cuenta a los
demás de acuerdo con las normas de administración de bienes ajenos”)
Una facultad muy característica es la de pedir la división de la cosa común (art 552-10 CCat).
Obligaciones de los comuneros:
1. No modificar lo que es objeto de la comunidad, pero cuando se realizan obras de mejoras el legislador
considera que es suficiente el consentimiento tácito de los demás comuneros.
2. Pagar los gastos necesarios que se hagan del objeto común àra la coservación, el uso y el rendimiento del
objeto de la comunidad (art 552-8 CCat).
Administración y adopción de acuerdo: salvo que se pacte algo distinto la administración corresponde a todos los
cotitulares. Hay que distinguir entre (art 552-7 CCat):
 Actos de adm ordinaria: es necesaria mayoría de los cotitulares que representen la mayoría de las cuotas de
participación. Obligan a lso cotitulares que no estén de acuerdo pero para evitar el abuso de las mayoría los
que se sientan perjudicados pueden acudir al al autoridad judicial que resolver así el acuerdo es valido o no y
en su caso si se le pide podrá nombrar un administrador.
 Actos de adm extraordinaria: La ley preve que se han de acordar cola mayoría de las ¾ partes de las cuotas.
Obligan a los cotitulares que no estén de acuerdo pero para evitar el abuso de las mayoría los que se sientan
perjudicados pueden acudir al al autoridad judicial que resolver así el acuerdo es valido o no y en su caso si
se le pide podrá nombrar un administrador.
 Actos de disposición: se exige la unanimidad.
Los cotitulares responden de las deudas que resulten de la Administración de la comunidad de forma mancomunada
en proporción de sus cuotas respectivas.
Extinción de la comunidad, las causas de disposición están en el art 552-9 CCat:
a) División de la cosa o patrimonio común: es la causa más típica y se conoce como la Actio Communi
Dividundo.
b) Reunión en una sola persona de la totalidad de los derechos: un comunero va adquiriendo las cuotas de los
demás.
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DERECHOS REALES
c) Destrucción de la cosa común o pérdida del derecho.
d) Conversión en una comunidad especial.
e) Acuerdo unánime o renuncia de todos los cotitulares.
f) Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria pactados
La división de la cosa común.
La ley permite que por la voluntad de uno solo de los cotitulares, por muy pequeña que sea su cuota de
participación, se divida la comunidad. Además son irrelevantes los motivos, no es necesario que exista una justa
causa. La división ha de ser material.
No es prescriptible (no prescribe) la facultad para pedir al división de la cosa común conforme al art. 121-2 CCat.
Se puede pactar la indivisión, en concreto, a pesar de que la regla general es la de la divisibilidad del bien común, hay
algunas situaciones en las que la división de la cosa común queda excluida, casos:
 Cuando existe un pacto de indivisión (no se puede pactar de forma ilimitada en el tiempo, no puede superar
los 10 años). Solo se puede pactar si es por unanimidad.
 Art 552-10-3 CCat: cuando acuerda el juez para no perjudicar a algunos de los cotitulares que sea menor de
edad o incapaz, en este caso el plazo no puede ser superior a 5 años.
 Por razón del objeto: recae sobre un local que se destina a plazas de aparcamiento o trasteros de modo que
cada cotitular tiene le uso de una o mas plazas.
Si los cotitulares no se ponen de acuerdo sobe como hacer la división de la cosa común haya eu tener en cuenta unas
reglas establecidas en el art 552-11 CCat:
1. Si el objeto de la comunidad es indivisible o perderá valor al dividirse n se procederá a la división material. El

bien o se adjudica a uno de los titulares y éste le paga a los otros lo que le corresponda o se le adjudica a un
extraño.
2. Si el bien es susceptible de someterse al régimen de la propiedad horizontal podría establecerse dicho
régimen.
Efectos de la división: (art 552-12 CCat)
“La división atribuye a cada adjudicatario o adjudicataria en exclusiva la propiedad del bien o del derecho
adjudicado.
La división no perjudica a terceras personas, que conservan íntegramente sus derechos sobre el objeto de la
comunidad o los que resultan después de su división.
Los titulares de créditos contra cualquiera de los cotitulares pueden concurrir a la división y, si se efectúa en
fraude de sus derechos, impugnarla, pero no pueden impedirla.
Los cotitulares están obligados recíprocamente y en proporción a sus derechos al saneamiento por evicción y
por vicios ocultos.”
12.3. La propiedad horizontal
La propiedad horizontal en el CCat se distribuye su regulación en diferentes apartados:
 Disposiciones generales
 Preceptos en los que se regula la propiedad horizontal simple (general, mas habitual)
 Propiedad horizontal por parcelas
 Propiedad horizontal compleja
Disposiciones generales
Las disposiciones generales se define en el art. 553-1 CCat que establece que “ el régimen jurídico de la propiedad
horizontal implica, para los propietarios, el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en
comunidad con los demás propietarios sobre los elementos comunes”. Hay algunos de los elementos comunes que
27
DERECHOS REALES
son necesarios para poder utilizar los elementos comunes, teniendo en cuenta el art 553-1-3 CCAt “los elementos
comunes son inseparables de los elementos privativos. Los actos de enajenación y gravamen y el embargo de los
elementos privativos se extienden a la participación que les corresponde en los elementos comunes”.
Se desprenden dos diferencias importante respecto a al comunidad ordinario indivisa en el art 553-1-4 CCat:
 “El régimen de la propiedad horizontal excluye la acción de división sobre los elementos comunes
 Se excluye el ejercicio derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) de carácter legal entre
propietarios de diferentes elementos privativos. Esta exclusión no afecta a las situaciones de comunidad
indivisa sobre los elementos privativos”.
Característico de la propiedad horizontal es la determinación de una cuota de participación de los titulares de los
elementos privativos y los elementos comunes.
Funciones de la cuota de participación (art 553-3 CCat):
“Determina y concreta la participación que corresponde a los elementos privativos sobre la propiedad de
los elementos comunes (en la realidad no es así, siempre que la utilización sea cívica no se puede reclamar
nada).
Sirve de módulo para fijar la participación en las cargas, los beneficios, la gestión y el gobierno de la
comunidad y los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen.
Establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario.” (La utilización
de los gastos comunes generan unos gastos , para saber cuanto ha de contribuir cada propietario).
Determinación de la cuota de participación, lo normal es que la cuota de participación de los elementos privativos la
determine cada constructor o promotor. Pero conforme al art 553-3-3 CCat “Las cuotas de participación se
determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por medio de la
autoridad judicial o de un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos”.
La cuotas se expresan de forma numérica y el total de las cuotas han de sumar el 100%. Normalmente se fijan de
manera proporcional a la superficie de cada elemento privativo, pero también se pueden tener en cuenta otros
datos (ej: el piso da a la calle y, por lo tanto, tendrá mas luz, etc).
Aunque la comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica se suele tratar a las comunidades de
propietarios como si las tuvieran e incluso se habla del patrimonio de la comunidad. Conforme al art 553-4 CCat
“Todos los propietarios son titulares mancomunados, tanto de los créditos constituidos a favor de la comunidad
como de las deudas contraídas válidamente en su gestión, de acuerdo con las respectivas cuotas de participación”. La
responsabilidad es mancomunada.
Todos los propietarios deben pagar los gastos comunes. Además los titulares de los elementos privativos han de
contribuir para constituir fondo de reserva con el que se podrán pagar obras de reparación que sean urgentes y que
no estén previstas en el presupuesto. En el art 553-6-1 CCat “En el presupuesto de la comunidad debe figurar una
cantidad no inferior al 5 % de los gastos comunes destinada a la constitución de un fondo de reserva.”
En la ley se preven unas medidas para seguras el cumplimiento de la obligación de contribuir al fondo de reserva:
 Art 553-47 CCat: se puede reclamar el impago de los gastos comunes y de lo que se deba mediante un
procedimiento monitorio especial.
 Se establece la preferencia para el cobro sobre el elemento privativo del propietario deudor (art 553-4-3
CCat “Los créditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y
extraordinarios, y por el fondo de reserva correspondientes a la parte vencida del año en curso y a los cuatro
años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, tienen preferencia de cobro
sobre el elemento privativo con la prelación que determine la ley”).
28
DERECHOS REALES
 Se establece una afección real del elemento privativo para el pago de las deudas de lo que el propietario
de dicho elemento privativo debe a la comunidad, incluso en caso de transmisión a otra persona del
elemento privativo (art 553-5 CCat “Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden
del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos
comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del
año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin
perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite”).
o En caso de que la transmisión se haga en escritura publica la ley para evitar estas sopresas en el art
553-5-2 CCat “Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de
los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben
aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce
la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y
las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta
manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes
renuncien expresamente a ellas. En cualquier caso, sin perjuicio de la afección real establecida por el
apartado 1, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la
transmisión”.
Para que un inmueble se someta a la regulación de la propiedad horizontal se ha de otorgar titulo de constitución
de la propiedad horizontal que debe constar en escritura publica que lo otorga, normalmente, el constructor o
promotor. (Art 553-8 CCat establece que también e sta legitimado “para el establecimiento del régimen de la
propiedad horizontal el propietario o propietarios del inmueble que lo sean en el momento del otorgamiento del
título de constitución”. Lo que se inscribe en el registro de la propiedad es:
- Edificio entero (inscripción general).

- Tantas inscripciones como elementos a privativos haya.
Para modificar el título constitutivo hay que distinguir varios casos según lo que se pretenda modificar:
1. Regla general conforme al art 553-10-1 CCat “Para modificar el título de constitución es preciso el acuerdo
de la junta de propietarios y que la escritura observe los requisitos del artículo 553-9 que sean de aplicación
a la modificación de que se trate”. Es preciso el voto favorable de las 4/5 partes de los propietarios con
derecho voto que deben representar al vez las 4/5 partes de las cuotas de participación.
2. En algunos casos es necesario la unanimidad (art 553-26-1-b CCat)
3. En alguno supuestos no es necesario el consentimiento de la junta de propietario
4. Necesario el consentimiento expreso del propietario
Extinción de régimen de copropiedad (art 553-14 CCAt)distingue entre:
 Extinción voluntaria: necesario el acuerdo unánime de la junta de propietarios

 Extinción forzosa
o Destrucción
o Declaración ruina
o Expropiación forzosa
Organos que deben de existir siempre:
 Presidente: ha de ser uno de los propietarios, suele ser rotatorio.

o Funciones (art 553-16 CCat – no hace falta sabérselas todas): convocar y presidir las reuniones de
junta de propietarios, ha de representar a la comunidad de propietarios, ha de elevar a públicos
acuerdos, debe velar por el buen funcionamiento de la comunidad, otras funciones establecidas en
la ley.
 Secretario: si hay un administrador profesional debe asumir las funciones de secretario. No es necesario que
sea un propietario.
29
DERECHOS REALES
o Funciones: extender las actas de las reuniones, ha de realizar notificaciones, expide certificados,
custodia los documentos de la comunidad
 Administrador: puede ser un profesional que no sea de la comunidad y que salvo que haya un secretario
asume sus funciones.
o Funciones: tomar las medidas convenientes para el buen funcionamiento de la comunidad, velar
porque los propietarios cumplan con sus obligaciones, debe preparar las cuentas anuales del
ejercicio preferente y preparar el presupuesto para el siguiente año, encargarse de que se ejecuten
so acuerdos de la junta, decidir la ejecución e obras urgentes, otras funciones que le delega la junta
de propietarios o le atribuya la ley.
 Junta de propietarios: órgano supremo de la comunidad. Está integrada pro todos los propietarios e los
elementos privativos.
o Pueden ser:
 Junta ordinaria: reunión que se tiene que celebrar como mínimo una vez al año.
 Reunión extraordinaria: a iniciativa del presidente o a iniciativa como mínimo de ¼ parte de
los propietarios.
 Junta universal: Cuando concurren todos los propietarios y acuerdan pro unanimidad la
celebración de la reunión y el orden del día.
o Competencias (art 553-19-2 CCat)
 “A)El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la
comunidad.
 b) La modificación del título de constitución.
 c) La aprobación y modificación de los estatutos y del reglamento de régimen interior (regula
las normas de convivencia).
 d) La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales.
 e) La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no presupuestadas y
de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposición de derramas
para su financiación.
 f) El establecimiento o modificación de los criterios generales para fijar o modificar cuotas.
 g) La extinción voluntaria del régimen”.
o Convocatoria de la junta ordinaria:
 Individualmente con una antelación mínima de 8 días por correo postal, email, etc y a la
dirección que indique le propietario.
 Tablón de anuncios
o Cuando se trata de una junta extraordinaria basta con los propietarios tengan conocimiento de la
misma.
o Cuando se convoca la junta debe contener: orden del día, día, hora y lugar de la reunión y lista de los
propietarios morosos (porque tiene voz pero no voto).
o Asistencia (art 553-22 CCat): hay una única convocatoria. Los propietarios pueden asistir
personalmente, mediante un representante o pueden delegar el voto. Para votar no se deben tener
deudas pendientes, solo pondrán votar si han consignado que han pagado lo que deben o si han
impugnados las deudas.
o Mayorías para la adopción de acuerdos:
 Regla general basta la mayoría simple para todos los acuerdos que no tengan fijada una
mayoría diferente. Se considera que se consigue la mayoría simple cuando hay una mayoría
de propietaria y de cuotas que han participado en la votación y han votado a favor (lo votos
a favor deben superar los contras).
 Unanimidad: Voto favorable de todos los proletario con derecho voto (art 553-26-1 CCat –
para desvincular un anexo, etc). Como la asistencia las juntas es mínima y si se considerar
que tiene que votar todos no se podría. Se entienden adoptados los acuerdos por
unanimidad (art 553-26-3-a CCat) cuando han votado favorablemente a favor del acuerdo
30
DERECHOS REALES
todos los participantes en la votación y en el plazo de un mes desde que se notifica el
acuerdo no se ha opuesto ningún otro propietario en la forma que indica la ley.
 Cuando se exige 4/5 partes de los propietarios que deben suponer las 4/5 de las cuotas de
participación: Han de votar a favor las 4/5 de los propietarios que repentina su vez las 4/5
partes que representen las cuotas de (para modificar el titulo de constitución y los estatutos,
etc).
 Art 553-16-3-b CCat: “Si se requieren las cuatro quintas partes, cuando han votado
favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes
en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza
la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios
ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito
enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.” (De 5 propietarioss olo
asisten 3 y solo hay 1 que s exponen y los otros dos ninguno se opone en el plazo de
1 mes).
o El acta de la reunión debe redactarla el secretario, normalmente, el administrador (art 553-27 CCat)
y como mínimo la debe redactar en catalán. Aunque también s posible que levante el acta un
notario.
o Vinculación de los acuerdos: como regla general (art 553-30 CCat) los acuerdo vinculan todos lo
propietarios pero existe una excepción que cuando se aprueban realizar instalaciones que no exija la
ley y para ello se engaña que satisfacer unos gastos elevados (la cuantía que establece la ley).
o Se púen impugnar los acuerdos en dos casos (art 553-31 CCat):
 Si son contrarios a las leyes, al títulos de constitución o el estatuto os i implica una abuso el
derecho. El plazo es de 1 año a contar desde la notificación del acta. Es de caducidad..
 Acuerdos contrarios a los interés de la comunidad o gravemente prejudiciales para uno de
los propietarios. El plazo es de 3 meses a contar desde la notificación el acta. Es de
caducidad.
o Están legitimados para impugnar los propietarios que votaron en contra, los ausentes pero se
opusieron y os que hayan sido privados ilegítimamente al derecho de voto.
En los supuestos en los que la comunidad de propietarios fuera menor de 3 el régimen de funcionamiento de la
organización de la comunidad es el de la comunidad ordinaria indivisa.
La duración de los órganos es anual, los cargos son reelegibles y no son remunerados excepto que la administración
se encomienda a un profesional que cobre por su servicio. En general el que es administrador como profesión suele
ser les secretario.
Tipos de comunidad horizontal:
1. Propiedad horizontal simple: la mas tradicional, es la que existe cuando un edificio hay diferentes
elementos privativos, elementos comunes (necesarios) y elementos privativos de beneficio común (art 553-
34 CCat) que son elemento que podrían ser privativos pero se destinan para el uso común o para obtener un
beneficio económico común (ej: un local que da a la calle), y se rigen pro las normas de los elementos
comunes pero según el art 553-26-2-d CCat con el voto favorable de las 4/5 se puede enajenar un elemento
privativo de beneficio común. Si hay un propietario que tiene una conducta incívica (art 553-40 CCat) el
presidente puede requerirle para que deje de realizar esas actividades, se puede ejercitar una acción de
cesación para que el juez decrete el cese inmediato de la actividad prohibida pudiéndole pedir una
indemnización a dicho propietario y se puede llegar a exigir judicialmente la privación del uso por un periodo
que no puede exceder de 2 años (si el piso esta arrendado se puede pedir la extinción del contrato de
arrendamiento).
2. Propiedad horizontal compleja: es el caso en que hay varias comunidades superpuestas (Art 553-48 CCat).
Ej: en un mismo edificio hay dos escales que tiene elementos comunes.
31
DERECHOS REALES
3. Propiedad Horizontal por parcelas: el elemento privativo es la parcela y lo que se ha construido sobre la
parcela (urbanizaciones). Los elementos comunes pueden consistir en instalaciones deportivas, servicios de
vigilancia, etc.
a. La enajenación de una finca privativa no da derecho a los demás de adquisición preferente
b. Diferencia respecto de la propiedad horizontal simple, mientas esta para la extinción es necesaria la
unanimidad, para la extinción de la propiedad horizontal por parcelas voluntariamente es necesario
las 4/5 partes de los propietarios.
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DERECHOS REALES

BLOQUE I. LOS DERECHOS REALES EN GENERAL

TEMA 1. EL DERECHO REAL

1.2. La distinción entre derechos reales y derechos de crédito

Los derechos reales se diferencian de los derechos de crédito por:

1.3. Características esenciales del derecho real

Características esenciales del derecho real:

1.4. Clases de derechos reales

Clases de derechos reales:

1.5. Tipicidad y atipicidad de los derechos reales

2.2. Posesión y detentación

2.3. El concepto posesorio

- Art 521-6 CCat

2.4. Los sujetos de la posesión

2.7. La adquisición, la conservación y la pérdida de la posesión

- Actos que tolera el mero poseedor

TEMA 3. EFECTOS INTRÍNSECOS DE LA POSESIÓN

3.2. La adquisición de buena fe de bienes muebles (art 522-8 CCat)

3.3. La liquidación de la situación posesoria

3.4. La protección judicial de la posesión

Hay que distinguir dos tipos de acciones:

4.2. Teoría del título y del modo

5.2. Las diversas clases de tradición

Efectos derivados de la donación:

1. El donatario adquiere lo donado

6.3. Los sujetos implicados

¿Quienes pueden alegar usucapión? (art 531-28 CCat)

1. “La persona que ha adquirido por usucapión o sus herederos.

6.4. La posesión para usucapir

También se le denomina posesión Ad Usucapionen es la posesión apta para usucapir.

Para la usucapión sea idónea han de concurrir una serie de presupuestos:

La mera detentación (tenencia) de una cosa no permite la usucapión.

 La posesión ha de ser en concepto del titular del derecho que se ha de usucapir

El plazo (art 531-27 CCat) es diferente según sea:

 Bienes muebles: 3 años

6.5. Interrupción y suspensión

Causas de interrupción de la usucapión (art 531-25-1 CCat):

1. “Cuando cesa la posesión.

Causas de suspensión cuando la usucapión se produce (Art 531-26 CCat):

6.6. Renuncia a la usucapión

6.7. Usucapión y Registro de la Propiedad

La usucapión se basa en hechos, en la posesión y el transcurso e un plazo, mientras el registro de la propiedad es un

Hay que distinguir dos tipos de usucapión:

TEMA 7. LA EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Hay que distinguir entre:

7.2. La renuncia y el abandono

 “La renuncia hecha en fraude de acreedores de los renunciantes”.

La renuencia puede ser:

Efectos de la renuncia, hay que distinguir:

La consolidación se puede producir por diferentes causas:

1. Por renunciar el titular del derecho que se extingue

Hay casos en los que no se produce la extinción por consolidación:

1. Cuando se establece la separación de patrimonios

7.4. Otras causas de extinción

Otras causas de extinción de derecho reales:

 Establecidas en el título de constitución del derecho real que se extingue

BLOQUE II. EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD

TEMA 8. EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD

8.2. La función social e la propiedad