LEGALES
Colaboración: Ricardo Gandolfo Cortés
El Contralor General de la República suele destacar, con
razón, que en la mayoría de las obras que visita no hay
presencia permanente ni del residente ni del supervisor
o del inspector, lo que constituye una abierta violación
del Reglamento de la Ley de Contrataciones del Estado,
que obliga al contratista ejecutor de la obra a contar, de
modo permanente y directo, con un ingeniero o arquitecto
colegiado y habilitado, que se desempeñe como residente,
que tenga no menos de dos años de experiencia en la
especialidad y cuya designación previamente debe haber
sido aprobada por la entidad.
El residente representa al contratista como responsable técnico
de la obra aun cuando no está facultado, como es obvio, para
pactar modificaciones al contrato. El residente no puede
prestar servicios en más de una obra a la vez, salvo que se trate
de obras convocadas por paquete en cuyo caso su participación
estará definida en las bases del respectivo procedimiento de
selección, bajo responsabilidad, considerando la complejidad
y magnitud del encargo.
El mismo Reglamento obliga a la entidad a contar, de modo
permanente y directo, con un inspector o con un supervisor,
este último cuando el valor de la obra sea igual o mayor al
monto establecido en la Ley de Presupuesto del Sector Público.
Toda obra pública de 4 millones 300 mil soles o más debe tener
un supervisor independiente. El inspector es un profesional,
funcionario o servidor de la entidad, expresamente designado
por esta, mientras que el supervisor es una persona natural o
jurídica especialmente contratada para estos efectos. Si es una
persona jurídica tiene que elegir a una persona natural como
supervisor permanente en la obra, que debe cumplir, al igual
que el inspector, en su caso, con los requisitos que se le exigen
al residente. El supervisor o el jefe de supervisión, de tratarse
de una persona jurídica, tampoco podrá prestar servicios en
más de una obra a la vez, salvo en las obras en paquete.
Si no está en la obra el residente es responsabilidad del
contratista y del inspector o del supervisor que debe velar
por la correcta ejecución del contrato. Si no está en la obra el
supervisor es responsabilidad del profesional que actúa como
tal o de la empresa que hace esa función y eventualmente
de la propia entidad si es que no lo ha contratado, omisión
en la que se incurre con frecuencia, en ocasiones en forma
deliberada con el objeto de hacer la supervisión directamente
sin convocar un procedimiento de selección con ese fin, riesgo
que puede incrementarse considerando que ahora para
iniciar la ejecución de una obra que requiera supervisión,
puede designarse provisionalmente a un inspector o a un
equipo de inspectores en tanto se termine de contratar al
supervisor.
Se trata de una norma destinada a solucionar un problema
habitual pero que puede acabar formalizando una situación
que en lugar de ser transitoria y excepcional tienda a hacerse
permanente y definitiva.
59 - COSTOS
 LEGALES
El Contralor también ha destacado, por otra parte, que gracias
a la intervención del órgano que encabeza y a los oportunos
reportes enviados sobre incumplimientos contractuales se han
cobrado penalidades que en otras circunstancias se habrían
pasado por alto habida cuenta de que es muy difícil detectarlas
posteriormente si es que, incurriendo en malas prácticas, no se
hubieran registrado en su momento, ocasionando un perjuicio
para el Estado, lo que constituye, de ser cierto, otra severa
infracción que podría atribuirse a un contubernio trilateral
entre contratista, entidad e inspector o supervisor, porque si
no hay esta colusión resulta imposible dejar de aplicar una
penalidad manifiesta.
El hecho pondría en evidencia lo mal que contratan las
entidades, tanto a su propio personal profesional como a los
supervisores externos –o a algunos de ellos– que deben cuidar
por la cabal marcha de las obras y que, según esta presunción,
de no ser por la presencia de la Contraloría, entrarían en
alianza con el contratista y los funcionarios públicos para no
actuar como corresponde. El Contralor ha señalado que el
control concurrente, el que se hace mientras la obra se está
ejecutando, también evita que haya adicionales que generan
las adendas y los sobrecostos, identificados como fuentes de
corrupción generalizando una aseveración que a fuerza de
repetirse pretende aparecer como real y que, sin embargo,
dista mucho de serlo.
COSTOS - 60
Los contratos se modifican todos los días al punto que
la propia Ley así lo reconoce al destacar que los cambios
se pueden producir, en primer término, por la ejecución
de prestaciones adicionales; en segundo lugar, por la
reducción de las prestaciones; tercero, por ampliaciones de
plazo; y, cuarto, por otras causas previstas en la Ley y en el
Reglamento. La propia norma refiere que el propósito de las
modificaciones debe ser “alcanzar la finalidad del contrato de
manera oportuna y eficiente” pero advierte que no pueden
afectar el equilibrio económico financiero del contrato. En
caso contrario, la parte beneficiada debe compensar a la
perjudicada para restablecer ese equilibrio en atención al
principio de equidad.
Respecto de los adicionales, la Ley establece una serie de
parámetros. Para el caso de bienes, consultorías y servicios en
general pueden llegar hasta el veinticinco por ciento del monto
del contrato; para el caso de obras, pueden llegar, en un primer
tramo, hasta el quince por ciento, y, en un segundo tramo,
previa autorización precisamente de la Contraloría General de
la República, hasta el cincuenta por ciento del valor pactado.
En el caso de las supervisiones, si se derivan de variaciones en
el ritmo en el plazo de la obra, igualmente, en un primer tramo
hasta el quince por ciento, y, en un segundo tramo, previa
autorización de la Contraloría, hasta donde sea pertinente. Si
las prestaciones adicionales de la supervisión se derivan de
otras prestaciones adicionales de la obra, pueden aprobarse
en armonía con el incremento de la obra para velar por su
correcta ejecución, sin necesidad de ninguna autorización
especial en el entendido de que el expediente de la obra ya
pasó por ese trámite.
En el caso de las obras públicas las prestaciones adicionales
se generan por las modificaciones que experimenta el terreno
sobre el que se deben construir, por efecto de los cambios
climáticos, del curso de los ríos, de la morfología de la zona,
de la actualización de los estudios por acción de las variaciones
del entorno y de la geografía en general. Entre el momento
en que se diseña una obra y el momento en que se construye,
como lo ha aclarado reiteradamente el Colegio de Ingenieros
del Perú, diversos factores de distinta naturaleza obligan a
hacer adecuaciones con el objeto de ajustar el proyecto a las
exigencias de la realidad.
 LEGALES

Los presupuestos adicionales, en ese contexto, en modo

alguno acarrean responsabilidad en quienes hayan formulado
o aprobado el expediente técnico, salvo que se acredite una
actuación negligente y un perjuicio económico para el Estado,
tal como lo admite la misma Ley en los casos en que se
descubren deficiencias u omisiones en el proyecto y en aquellos
que se originen por situaciones imprevisibles posteriores a la
suscripción del respectivo contrato.

Los presupuestos de obra, como su nombre lo indica, son un

conjunto de supuestos previos que van ajustándose a lo largo
de la construcción en función de una serie de variables. Estos
tienen tendencia a cambiar más en carreteras, irrigaciones y
túneles, en los que la mayor parte del trabajo se hace sobre
la base de cálculos por aproximación, y a cambiar menos en
desarrollo urbano, edificaciones, centrales hidroeléctricas y
allí donde es posible levantar una infraestructura completa
sin mayores sorpresas porque el trabajo se hace sobre la base
de estudios que llegan al nivel de detalle más fino, de suerte
tal que construir es como armar un rompecabezas por estar
registrada hasta la pieza más pequeña que integra el engranaje.
Un estudio en los Estados Unidos de Norteamérica encontró que
nueve de cada diez proyectos tienen adicionales o sobrecostos
–denominación con la que se conocen universalmente– que
fácilmente doblan el presupuesto original. Para el Banco
Mundial hay promedios habituales de sobrecostos en razón
del tipo de proyecto. Por ejemplo, para trenes y metros es del
orden del 44.7 por ciento, para puentes y túneles es del orden
del 33.8 por ciento, para carreteras del orden del 20.4 por
ciento, considerando estudios de alto nivel de especialización
en naciones del primer mundo. El Teatro de la Ópera de Sidney
costó 14.5 veces su presupuesto de partida; el rascacielos Burj
Khalifa de Dubai, en los Emiratos Árabes, costó 5 veces del
valor inicial; el aeropuerto internacional de Hong Kong elevó
el monto previsto al empezar la construcción en 8.2 veces;
la presa Tres Gargantas en China terminó costando 4.3 veces
su presupuesto; el túnel ferroviario San Gotardo en Suiza, 1.4
veces; el Gran Cañón de Boston en los Estados Unidos, 5.2
veces; el Eurotúnel, en la Gran Bretaña y Francia, 3.8 veces; y
el Plan Delta en Holanda, 5.5 veces.
Con tales antecedentes en la ingeniería mundial cuando
me dicen que el presupuesto de una obra se incrementó
significativamente como si eso fuese la prueba más contundente
de que hubo corrupción y malversación de fondos, escucho
con cierto escepticismo. No niego que eso pueda ser un indicio
y que haya desde luego malos contratistas que, coludidos con
otros pésimos funcionarios públicos, inventen mayores costos
allí donde estos no son necesarios.

61 - COSTOS
 LEGALES
Admito, empero, que se necesita comprometer a muchos
actores en un acto ilícito como ese para que tenga éxito sin ser
descubierto y eso no es fácil.
La prueba ácida, sin embargo, siempre es un peritaje técnico
que revele cuánto dinero está invertido en la infraestructura de
que se trate, recurso que se ha omitido inexplicablemente en
la mayoría de los casos, incluidas las investigaciones realizadas
por algunas comisiones del Congreso de la República. La
tasación puede arrojar un monto notoriamente superior
al del presupuesto. Ese puede ser un primer problema. Sin
embargo, si ese monto está en obra es mejor que si no está.
Me explico. El peritaje puede concluir en un monto mayor
al considerado en el presupuesto pero menor al realmente
gastado. Eso es peor porque obliga a determinar las razones
de la diferencia. Es posible que se haya invertido más en
trabajos que no se advierten a simple vista pero que debían
hacerse inevitablemente o que debieron demolerse por ser
provisionales, por deficiencias o por ser innecesarios y eso
tampoco se ve en una revisión posterior.
También es probable que se hayan inventado obras adicionales
que en realidad no se hicieron y que alguien se haya llevado
el dinero que la inspección no detecta en la construcción.
Esa es una primera hipótesis que exige una aclaración, una
investigación y eventualmente una denuncia. Puede aclararse,
desde luego, por ejemplo si se debió agregar uno o varios
elementos que el expediente técnico no había considerado
pero que eran indispensables para lograr el objeto del contrato.
Puede investigarse el origen y el destino de esos fondos. Y
naturalmente si se comprueba algún delito, debe denunciarse
y sancionarse ejemplarmente al responsable.
La inspección también puede determinar que lo que
este puesto en la obra es lo efectivamente invertido,
independientemente de si difiere o no del presupuesto de
partida. Si es un monto mayor al previsto originalmente
pues hay que verificar si los incrementos son razonables y se
COSTOS - 62
pueden sustentar. Evidentemente aquí entra un margen de
discrecionalidad que juega a favor del ingeniero que diseña el
proyecto o que supervisa la ejecución de las obras, que toma
decisiones en función de su criterio pero que tampoco puede
incorporar medidas totalmente desproporcionadas para
enfrentar o superar los inconvenientes que se le presentan.
Obviamente quien tiene que definir si sus recomendaciones
son procedentes es otro profesional de su misma especialidad
y de iguales o superiores calificaciones. No cualquiera.
Dr. Ricardo Gandolfo Cortés
Abogado por la Pontificia Universidad Católica del
Perú, experto en contratación pública, autor del
proyecto de la primera Ley de Contrataciones del
Estado y coautor del proyecto de su Reglamento. Ha
participado en la elaboración de otras normas de
la especialidad y de estudios e investigaciones para
organismos multilaterales. Es árbitro, consultor y
conferencista internacional, catedrático de la maestría
en Gestión de la Construcción en la Universidad
Nacional de Ingeniería y director de la Asociación
Peruana de Consultoría. Escribe en varios medios de
comunicación y es editor y fundador del semanario
electrónico Propuesta (www.edicionespropuesta.
blogspot.com) que se publica desde el 2001.

Colaboración: Colliers International Perú
PANORAMA ACTUAL
Según el último reporte económico del BCRP, entre enero
y octubre de 2019, la economía peruana creció 2.2 %, tasa
inferior al 3.8 % reportado en el mismo periodo del año
anterior. Este menor crecimiento se explica principalmente por
la disminución de la cantidad de exportaciones, especialmente
de los sectores primarios pesca y minería, y por un bajo
desarrollo de la demanda interna, marcada por una caída
de la inversión pública y la desaceleración del consumo
privado. Vale mencionar que este desempeño del PBI se dio
en un contexto internacional caracterizado por un limitado
crecimiento económico de los principales socios comerciales.
Según lo mencionado anteriormente, se estima un crecimiento
del PBI para el año 2019 de 2.3 %.
En cuanto a la inflación, esta se ubicó en términos interanuales
a noviembre del 2019 en 1.9 %, manteniéndose dentro del
rango meta del BCRP del 1 % al 3 %.
Para el año 2020, se proyecta una recuperación del crecimiento
del Producto Bruto Interno (PBI) a 3.8 %, producto del alza
en las exportaciones, una mayor producción de los sectores
primarios pesca y minería, y la recuperación de la demanda
interna a través de un mayor impulso de la inversión pública.
Todo esto dentro de un contexto que presente condiciones
externas más favorables.
Respecto al mercado de oficinas en Lima, el inventario de
oficinas útiles para edificios prime se encuentra en 1,312,649
m², los cuales se distribuyen ahora en 97 edificios. Durante el
cuarto trimestre se registró el ingreso del edificio Fibra Paseo
del Bosque en el submercado San Borja.
En el segmento prime, al cierre del 2019 el indicador de
vacancia se encuentra en 16.0 % (22.9 % al cierre del 2018),
mostrando una disminución importante respecto al cierre del
2018, mientras tanto la absorción neta acumulada del 2019
alcanzó los 113,564 m².
INMOBILIARIA
ÍNDICES MERCADO PRIME ( A+ Y A )
3T 2019 4T 2019
Tasa de Disponibilidad
Absorción Neta
Nueva Oferta
Precio de Renta
PRECIOS MERCADO PRIME
Durante el último trimestre del 2019, el precio promedio
de renta para oficinas útiles del segmento prime alcanzó los
USD 15.78/m², presentando una variación negativa de 0.5
% respecto al cierre del año 2018, en el que se ubicó a USD
15.86/m².
Por categoría de edificio, para las oficinas de clase A+ el precio
promedio de renta (asking price) se ubica en USD 15.55/m²,
desde USD 14.88/m² en el submercado Nuevo Este hasta
USD 22.00/m² en el submercado San Isidro Golf. En la oferta
de oficinas clase A, el precio promedio de renta (asking price)
se encuentra en USD 16.00/m², desde USD 14.26/m² en
submercado Magdalena a USD 17.94/m² en el submercado
San Isidro Golf.
Con respecto a la oferta de oficinas prime en venta en edificios
operativos, la disponibilidad se encuentra distribuida en los
submercados Magdalena, Nuevo Este, Sanhattan y Miraflores,
sumando más de 33,000 m² de oficinas útiles. El precio
promedio de lista (asking price) es de USD 2,157/m² más
impuestos. Para oficinas en edificios clase A+ el precio de lista
promedio es de USD 2,206/m², mientras que en edificios de
clase A el precio de lista promedio es de USD 1,929/m².
OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIME
En el cuarto trimestre del 2019 un nuevo edificio inició
operaciones en el segmento prime, se trata de Fibra Paseo del
63 - COSTOS