El Negocio Inmobiliario de

Lotización
Rafael Miranda Vargas-Fano Luis López Proaño
Gerente de División VIS Gerente de Proyecto
R.Miranda@gym.com.pe Luis.lopez@gym.com.pe

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 Habilitación Urbana Nueva
Los Parques de Huancayo

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 Agenda

 Tema 1: Conceptos Generales

 Tema 2: El Negocio Inmobiliario en la venta de Lotes.
 Tema 3: Perspectiva de Mercado.
 Tema 4: Desarrollo del Diseño y Propuesta de Valor.
 Tema 5: Venta, Financiamiento, Estructura Financiera.
 Tema 6: Aspectos Legales.
 Tema 7: Conclusiones.

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  Tema 1: Conceptos Generales

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 Conceptos Generales
Habilitación Urbana
Es el proceso de convertir un terreno rustico o eriazo en urbano, mediante la
ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de
desagüe, de distribución de energía e iluminación publica, pistas y veredas.
Adicionalmente el terreno podrá contar con redes para la distribución de gas y redes
de comunicaciones.
Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreación
pública, que son áreas de uso irrestricto, así como para servicios públicos
complementarios para educación, salud, y otros fines, susceptibles de ser inscritos
en registros públicos.

Tipos de Suelo

Suelo Rústico Suelo Urbanizable

Suelo Urbano

Fuente: Ley 29090. Art. 3°

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 Pueden ser ejecutadas en todo el territorio nacional a excepción de
zonas identificadas como:

Fuente: RNE

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 Etapas del Proceso de una Habilitación Urbana
Terreno
rustico
La habilitación urbana es un proceso de cambio de
uso de suelo, en este caso de un terreno rustico a
un terreno urbano incorporando los servicios básicos
de agua, desagüe, luz, pistas, veredas, áreas
verdes, aportes obligatorios, para lograr los lotes
que recibirán las futuras viviendas.

Proceso
de
Habilitarlo

Terreno
urbano

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 Tipos de habilitación Urbana

Por su naturaleza Por su ubicación Por su zonificación

1.- HU regulares: HU Pre-urbanas

Esta conformado por una base legal
que establece etapas de desarrollo,
requisitos y obligaciones.

2.- HU en vías de regularización:

Son las agrupaciones o Pecuarias Huertos
asentamientos urbanos que no se
Adecuan a las normas legales ya
establecidas.
HU Para Uso de viviendas
3.- HU Progresivas:
Son terrenos rústicos que van
cambiando progresivamente
Su aspecto físico y legal sobre Viviendas
El espacio físico que ocupan.
Conjuntos Residencial

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  Tema 2: El Negocio Inmobiliario en la venta de Lotes.

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Tema 1: El Negocio Inmobiliario

 Ubicación y situación urbana del terreno.

 Revisión de la situación técnico – legal del terreno
 Primera evaluación económica

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  Ubicación y situación urbana del terreno.

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  Revisión de la situación técnico – legal del terreno

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  Primera evaluación económica
MODELO
PERFIL EN SOLES 20 lotes/mes, 90%CI al 20%, 10%Contado, TEA 23%, plazo 84 meses incl. 6 para CI
TC: 3.50
DATOS DE DISEÑO
Area Total Terreno 89,566.03 m²
Número de lotes 427 und Unifam
Área neta promedio por lote 90.00 m²
Area Vendible Total 48,301.33 m²
Area Techada Total
Nº de Estacionamientos Total 0 und

EGRESOS S/.sin IGV IGV TOTAL S/. TOTAL X U.I.

Terreno S/. 138 /m² $39 /m2 12,662,477 - 12,662,477 29,655
Habilitacion Urbana S/. 0 /m² - - - -
Construcción HU S/. 142 /m² $41 /m2 13,018,448 2,331,662 15,285,342 35,797
Gastos Generales Constructora (Meses) 8 13.04% 1,689,640 304,135 1,993,775 4,669
Honorarios Constructora 8.00% 1,171,466 210,864 1,382,329 3,237
Proyectos 2.96% 385,798 69,444 455,242 1,066
Licencias 0.66% 86,051 - 86,051 202
Titulación 0.89% 116,505 - 116,505 273
Administrativos 1.47% 927,747 142,694 1,070,441 2,507
Gerencia (Meses) 33 6.00% 3,793,787 - 3,793,787 8,885
Supervisión de Obra 184,800 33,264 218,064 511
Imprevistos 0.50% 316,296 56,933 373,229 874
Pago de IGV (No hay según informe de PWC) - - -
COSTO DIRECTO 34,353,014 3,148,997 37,437,242 87,675
Financieros 3.03% 1,915,924 9,090 1,925,014 4,508
COSTO BRUTO 36,268,938 3,158,087 39,362,256 92,183
Publicidad 5.13% 3,243,925 454,359 3,698,284 8,661
COSTO OPERATIVO 39,512,863 3,612,445 43,060,540 100,844
IGV Acreditable: -
COSTO IGV: 36,922,567 3,612,445

INGRESOS Cantidad P. Unitario S/. sin IGV 9.0 % IGV TOTAL S/. PV Lote. Promedio S/.
Venta Lotes 90m2 (menor a 120 m2) 20,524 m² S/. 819 /m² 16,818,965 0 16,818,965 75,421
Venta Lotes 120m2 (menor a 159.99 m2) 23,535 m² S/. 840 /m² 19,772,845 0 19,772,845 103,523
Venta Lotes 160m2 (mayor a 160 m2) 2,191 m² S/. 825 /m² 1,808,064 0 1,808,064 139,082
Venta Lotes Comerciales (1017.34 m2 + 1034.78 m2) 2,052 m² S/. 819 /m² 1,681,664 0 1,681,664
Ingresos financieros 23,148,237 0 23,148,237
0 m² US$ 0 /m² 0 0 0
TOTAL 63,229,775 - 63,229,775 89,929
-
ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS TIR
INGRESOS 63,229,775
EGRESOS -39,362,256
Utilidad Bruta 23,867,520 37.75%
Publicidad 3,698,284
Utilidad Operativa A.I. 20,169,236 31.90% 16%
Impuesto a la renta 5,647,386 28%
Utilidad D.I. 14,521,850 22.97%
Credito Fiscal en Exceso: -
Saldo de Caja de Inversionista 20,169,236

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  Tema 3: Perspectiva de Mercado.

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 Ubicación Costos
Tamaño de Lotes

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  Tema 4: Desarrollo del Diseño y Propuesta de Valor.

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 Entrega de Lotes

Ejecución de la Habilitación Urbana

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  Tema 5: Venta, Financiamiento, Estructura Financiera.

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 Acciones para la venta
Venta de Lotes

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 Financiamiento Directo

 Se otorga financiamiento directo a sola firma.

 Separación del lote con S/. 50 soles.

 Reserva del Lote con S/ 2,000 soles.

 Cuota Inicial 20% del valor total del lote.

 Saldo a financiar hasta en 84 meses.

 Tasa de interés del mercado (23%).

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 Estructura Financiera

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  Tema 6: Aspectos Legales.

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 Aspectos Legales Considerados

 Venta del lote por metro cuadrado.

 Reserva de Propiedad hasta la cancelación total del lote.
 Formas de Pago:
 Venta al contado
 Venta con Cuota inicial completa y financiamiento del saldo
hasta 84 meses.
 Venta con Cuota Inicial fraccionada en 6 meses y
financiamiento del saldo hasta en 78 meses.
 Intereses por retrasos en los pagos.
 Cancelación parcial o total del préstamo a partir de la segunda
cuota.
 Condiciones para la entrega del lote:
 Haber culminado los trabajos y obtenido la conformidad de
obra de HU.
 Haber cancelado el 30% del valor del lote.
 No haber incumplido el pago oportuno del financiamiento.
 Firmar la escritura pública que la minuta de C-V origine.
 Firmar la escritura publica del contrato de superficie
 Transferencia de Propiedad

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 Aspectos Legales Considerados

 Transferencia de Propiedad
 Haber culminado y obtenido la conformidad de obra de la
habilitación urbana y el lote existe.
 Haber cancelado el integro del valor del lote.
 Resolución del contrato:
 Incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas en
el contrato.
 Haber brindado información personal falsa.
 No firmar la escritura pública en el lapso de 5 días útiles de
haber sido comunicado para ello.
 Consecuencias de la resolución del contrato:
 Liberación inmediata y automática del lote para su venta a
terceros.
 La obligación de devolver el lote dentro de los 15 días útiles
siguientes de haber sido comunicado.
 Se aplica una penalidad de hasta el 30% del valor de venta
del lote.
 Una vez devuelto el lote y cancelado los pagos y penalidades
correspondientes, se devolverá el saldo al comprador.

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 Aspectos Legales Considerados

 Tributos:
 Impuesto predial, será al año siguiente de haber entregado el
lote.
 Arbitrios, será al mes siguiente de haber entregado el lote.
 Impuesto de Alcabala, será al momento de la firma de la
escritura publica que origina el contrato de C-V.
 Gastos Notariales y Registrales:
 Serán a cargo del comprador.
 Cesión contractual:
 No podrá ceder parcial ni totalmente su posición contractual.

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  Tema 7: Conclusiones.

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 El Negocio de venta de lotes es atractivo por:

 Genera Plusvalía. Las inversiones de terrenos son altamente rentables,

aumentan siempre su valor con el tiempo.

 Bajo riesgo y alto retorno de inversión. A baja inversión, bajo riesgo, baja
liquidez, alto retorno de inversión en el tiempo.

 Bajo o Nulo costo de mantenimiento. Requiere poco tiempo y dinero para su

cuidado, fácil de mantener y de negociar.

 Rentabilidad segura a largo plazo. Las inversiones de bienes raíces deben

considerarse en el largo plazo, generalmente de 5 años en adelante para que
ingresen en el rango de muy redituables o rentables.

 Activos que trabajan por ti. Es un dinero que se irá incrementando con el
tiempo, sin mayor esfuerzo.

 Debes comprar el terreno o lote cuando el precio está en lanzamiento o pre-

venta; es decir, por debajo del valor comercial o de alta demanda.

 Saber en qué momento vender el lote, es un factor clave.

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 El Negocio Inmobiliario de Lotización

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