TEMA 9: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

1.CONCEPTO Y CARACTERES.

El Cc hace referencia al contrato de compraventa como contrato de compra y venta, aunque

es conocido como “contrato de compraventa”.

Es uno de los contratos más importantes previstos en nuestro ordenamiento. Es el

instrumento jurídico más utilizado en la práctica para obtener, por una parte, o transmitir, por
otra, la propiedad sobre una cosa.

El primer precepto al que acudimos para estudiar el contrato de compraventa es el Art.1445

Cc: “Por el contrato de compraventa, uno de los contratantes obliga a entregar al otro una
cosa determinada y el otro, a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo
represente”.

Clasificación: Se trata de un contrato típico (porque está regulado en el Cc); obligacional , pero
también sinalagmático o bilateral. Nacen obligaciones en ambas partes, recíprocas para ellas.

Sujetos: Por un lado tenemos el sujeto del comprador, que queda obligado a pagar el precio de
la cosa, y por otro lado, el vendedor, que queda vinculado a entregar la cosa objeto del
contrato.

Característica principal: En este contrato, su celebración por sí misma no basta para que se
transmita el derecho real o de propiedad sobre la cosa al comprador. Es requisito
indispensable que se entregue la cosa por parte del vendedor.

Teoría del título y del modo: En el contrato de compraventa rige la teoría del título y del modo,
reconocida en nuestro ordenamiento jurídico. De acuerdo con el Art.609 Cc, la propiedad y los
demás derechos sobre los bienes se adquieren por ley, por donación, sucesión testada o
intestada y por consecuencia de ciertos contratos durante la tradición. Pueden adquirirse
también por medio de la prescripción.

La “tradición” , en este contexto, es la entrega material de la cosa. En base a esto, en el

contrato de compraventa, el comprador adquiere efectivamente la propiedad de la cosa en el
momento en el que el vendedor se la entrega. No en el momento en que se firma el contrato o
se presta el consentimiento. Esto se corrobora en lo previsto en el Art 1905 Cc, según el cual,
el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla.
Pero añade que no adquirirá el derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.

Se menciona también la tradición como requisito para que se produzca la entrega del derecho
real.

A pesar de que el comprador, en el momento de la celebración del contrato, todavía no es

propietario de la cosa, sí que nace para él un derecho, que es a percibir los frutos que esa cosa
produzca desde el momento de la celebración del mismo. En ese momento, el vendedor
también queda sujeto a la entrega de la cosa (la tradición).

1.1.Características fundamentales.

1.Contrato típico: está regulado en el Cc.

2.Contrato bilateral o sinalagmático: Aquí existen contraprestaciones: las partes del contrato
(comprador y vendedor) quedan sujetas o vinculadas a realizar una prestación, estando cada
prestación motivada por la otra, denominándose así “contraprestaciones”.

3.Contrato consensual: se perfecciona y es vinculante para las partes, que quedan sujetas al
mismo por el simple hecho de prestar el consentimiento. No se le requiere ningún tipo de
solemnidad o carácter formal para su validez y eficacia.

4.Contrato obligatorio: provoca exclusivamente el nacimiento de obligaciones entre las partes

que los suscriben, y por sí mismo, no da lugar a la transmisión de derechos reales, pero sí hace
nacer la obligación entre ambas partes de llevar a cabo una contraprestación.

5.Contrato oneroso: produce desplazamiento patrimonial en ambas partes como consecuencia

de la celebración del contrato.

La prestación de cada una de las partes contratantes se deriva a causa de la prestación que
tiene que realizar la otra.

6.Contrato conmutativo: las partes conocen ese beneficio o ventaja que van a recibir en base
al mismo, y ninguna de ellas están sujetas al azar ni a la suerte.

1.2. Elementos.

Los elementos están determinados en el Art.1445 Cc. Los elementos esenciales son: las partes
contratantes: todo contrato de compraventa tiene que tener 2 partes (comprador y vendedor);
la cosa/s sobre la/s que recae el contrato; y el precio.

Clasificación: los elementos indispensables se clasifican en: personales, reales y formales.

A)PERSONALES (partes del contrato). Hay que analizar los requisitos de capacidad que
establece nuestro ordenamiento jurídico.

No es necesario que el comprador y el vendedor sean personas físicas. Nuestro ordenamiento

permite que sean parte en los contratos de compraventa las personas jurídicas. Además, está
la particularidad de que las partes no tienen que ser unipersonales (No tiene por qué haber
sólo un comprador o un vendedor). Pueden ser pluripersonales ( varios compradores y varios
vendedor, un solo vendedor y varios compradores…).

En cuanto a las partes que integran el contrato , se les establece unos requisitos de
capacidad en el Art.1457 Cc. Cualquier persona puede ser sujeto de obligaciones, salvo las
modificaciones contenidas en los artículos siguientes.

Se requiere la capacidad general para contratar, es decir, la capacidad general para obligarse.

Hay una serie de supuestos en los que determinadas personas en determinadas

circunstancias, no podrán celebrar este tipo de contratos. Los casos están previstos en el
Art.1459 Cc, que recoge una lista tasada de personas que tienen prohibido celebrar un
contrato de compraventa, adquirir bienes en base a compraventa en unas situaciones
concretas. Por tanto los casos recogidos en el Art.1459 Cc se refieren a determinadas personas
que, en unas circunstancias determinadas, y en momentos y en situaciones específicos no
podrán adquirir unos bienes en concreto. Esto no les priva en ningún caso de la capacidad
general para contratar.
Art.1459 Cc: “No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí
ni por persona alguna intermedia:

1º)Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén
bajo su guarda o protección.

2º)Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.

3º)Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.

4º)Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los
establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados.

Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la
venta.

5º)Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y

Juzgados y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal,
en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta
prohibición al acto de adquirir por cesión.

Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos,
o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean.”

B)REALES (la cosa): se han de analizar los requisitos que tienen que estar presentes en esta
cosa y las particularidades del contrato de la venta de cosa ajena, y los requisitos y
características principales en cuanto al precio.

El objeto del contrato pueden ser, tanto cosas corporales como incorporales. Lo que estamos
transmitiendo por el contrato de compraventa no es una vivienda en sí misma, sino que
estamos transmitiendo ese derecho real de propiedad sobre ésta. También puede ser objeto
del contrato un usufructo, y existe sobre un bien corporal.

Quedan fuera las cosas o derechos que, por propia naturaleza, o por propia prohibición, no
pueden ser objeto del comercio de los hombres, o bien, no son transmisibles. En este último
supuesto, los derechos de la personalidad no podemos transmitirlos, o el derecho de uso y
habitación.

*Requisitos: La cosa, para poder ser objeto del contrato:

1.Existencia: La cosa tiene que existir en el momento en que se celebra el contrato, o por lo
menos, que se prevea su existencia en el futuro o en un momento a posteriori. No vale que
existiera antes y ahora no.

De acuerdo con el Art.1460 Cc: “Si al tiempo de celebrarse la venta, se hubiese perdido en su
totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato. Pero si se hubiese perdido
sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir o reclamar la parte existente, abonando
su precio en proporción al total convenido”. Puede haber una inexistencia parcial, pudiendo
ser el contrato válido y eficaz.

Art.1271 Cc: “Pueden ser objeto del contrato todas las cosas que no estén fuera del comercio
de los hombres, aún las futuras”. Por ejemplo, la compraventa de una vivienda sobre plano (Se
prevé su existencia en el futuro). Otro ejemplo es la preventa de dispositivos tecnológicos,
libros…etc (Nosotros podemos adquirir ese bien, aunque aún no esté en el mercado).
 Si no llega a existir a posteriori esa cosa futura, el vendedor no va a poder cumplir con su
contraprestación: la entrega de la cosa. El comprador quedará liberado de pagar el precio por
la misma. Es un contrato sometido a condición suspensiva.

Puede suceder que la existencia futura de la cosa dependa de una conducta o acción activa
por parte del vendedor. Si ese comportamiento no se produce voluntariamente por éste, e
incluso actúa para que no llegue a existir la cosa, el supuesto cambia: el vendedor será
responsable quedando obligado a indemnizar daños y perjuicios que el incumplimiento haya
ocasionado al comprador.

2.Cosa determinada. El comprador tiene que saber qué es lo que puede exigir al vendedor que
le entregue y el vendedor, a su vez, saber qué está obligado a entregar en el momento en que
se materialice o se lleve a cabo el cumplimiento del contrato.

Esto no determina que no puedan ser objeto del contrato cosas genéricas, aunque, en
cualquier caso, la cosa genérica tendrá que estar determinada en cierto modo. No se permite
indeterminación total. Hay que saber a qué especie pertenece. No obstante, se permite una
indeterminación inicial relativa en cuanto a la calidad y a la cantidad.

La cantidad puede estar inicialmente indeterminada, pero siempre tenemos que tener todos
los elementos recogidos en el contrato, lo cual permite que, en el momento en el que se lleve
a cabo el cumplimiento de la obligación, las partes pueden concretar la cantidad sin que tenga
que llevarse a cabo un pacto nuevo (Art.1273 Cc).

Art.1273 Cc: “El objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su
especie. La indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato,
siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los
contratantes.”

3.Licitud de su comercio (Art.1271 Cc). Se requiere que sea legal comercializar con las cosas y
que formen parte del mercado.

Art.1271 Cc: “Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio
de los hombres, aún las futuras…… Pueden ser igualmente objeto de contrato todos los
servicios que no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres”.

C)FORMALES: no se requiere una solemnidad en la celebración del contrato, pero están las
arras.