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Concepto 01087615 del 27 de Noviembre de 2001

Bogotá, D.C.

010/

Asunto Radicación 01087615

Trámite 113
Actuación 440
Folios 004

Estimado señor:

Damos respuesta a la petición contenida en su comunicación radicada en esta Entidad bajo el número de referencia para informarle:

1. El empresario - enajenante de un establecimiento de comercio, puede pactar con el adquirente que, el local donde funciona el
establecimiento de comercio no hace parte de la enajenación del bien mercantil.

2. Las partes de un contrato de arrendamiento sobre el local donde funciona un establecimiento de comercio, podrían pactar que
el arrendatario no puede ceder el contrato sin la autorización del arrendador.

3. Sin perjuicio de lo anterior, si el propietario de un establecimiento de comercio cede el contrato de arrendamiento del local
donde éste funciona al enajenarlo, la cláusula de no cesión del arrendamiento no sería oponible al adquirente del establecimiento
comercial por mandato legal, si bien eventualmente, podría configurarse un incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte
del arrendador - vendedor del establecimiento de comercio.

4. La Superintendencia de Industria y Comercio es competente para investigar y sancionar las conductas o actos contrarios a la
libre y leal competencia económica.

Lo anterior si se tienen cuenta los siguientes argumentos:

1. Establecimientos de comercio

El código de comercio [1] entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar
los fines de la empresa, señalando en su artículo 516 que, salvo estipulación en contrario, se entiende que forman parte del mismo
"Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento de los locales en que funcionan si son de
propiedad del empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario". [2]

1.1. El contrato de arrendamiento como parte del establecimiento de comercio

Teniendo en consideración lo señalado, pueden presentarse las siguientes situaciones:

· El empresario es propietario del establecimiento de comercio y del inmueble donde funciona el mismo

Cuando el establecimiento de comercio funciona en un local de propiedad del empresario y éste lo enajena, salvo estipulación en
contrario, se entiende que el adquirente tiene derecho a que se le arriende el bien inmueble donde funciona el establecimiento de
comercio. [3] Así, si las partes guardan silencio con respecto al arrendamiento, se entederá que la enajenación del establecimiento se
efectúa en bloque o como unidad económica [4] , y por ende, comprende el derecho al arrendamiento del inmueble donde funciona el
establecimiento de comercio. [5]

Así las cosas, siempre que las partes en la enajenación, guarden silencio o acuerden que el establecimiento de comercio seguirá
funcionando en el mismo inmueble, se entenderá que el contrato de arrendamiento forma parte del establecimiento de comercio. [6]

· El empresario es propietario del establecimiento de comercio y arrendador del local donde funciona el mismo

Cuando el establecimiento de comercio funciona en un inmueble arrendado y aquél es enajenado, salvo estipulación en contrario, se
entenderá que la enajenación es en bloque o como unidad ecónomica. Por lo tanto, simpre que se guarde silencio al respecto, el
contrato de arrendamiento formará parte de este bien mercantil, independientemente de que en el contrato de arrendamiento relativo
al inmueble donde éste funciona, pueda haberse estipulado la prohibición de su cesión.

En efecto, por mandato legal [7] , en este evento, la cláusula de no cesión del contrato de arrendamiento es inoponible al adquirente
del establecimiento de comercio y entonces se observa, una "cesión forzada" del contrato de arrendamiento en cabeza de este último,
por virtud de de la ley. [8]

Se tiene entonces que, el arrendador se vería obligado a respetar el derecho al arrendamiento del inmueble por parte del adquirente
del establecimiento de comercio, si bien existiría un eventual incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del vendedor o
enajenante del establecimiento, al violar la cláusula por la cual se comprometía a no ceder dicho contrato.

2. Superintendencia de Industria y Comercio - competencia

Conforme a lo dispuesto en el decreto 2153 de 1992, compete a la Superintendencia de Industria y Comercio velar por el cumplimiento
de las normas sobre promoción de la competencia y prácticas comerciales restrictivas consagradas en la ley 155 de 1959, para lo cual
podrá investigar y sancionar los actos o acuerdos contrarios a la libre competencia o que constituyan abuso de la posición dominante.
[9] De igual forma, es competente [10] para investigar y sancionar todos los actos contrarios a la libre y leal competencia económica.
[11]

En virtud de lo anterior, si usted considera que la conducta descrita en su consulta es contraria a la libre y leal competencia, puede
formular la respectiva denuncia ante esta Superintendencia, como quiera que esta Entidad no puede mediante un concepto determinar
si existe una violación al régimen de la competencia sin haberse concluido una investigación que así lo determine.

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En los anteriores términos damos respuesta a su consulta con el alcance previsto en el artículo 25 del código contencioso
administrativo.

Para obtener mayor información sobre el alcance de nuestras funciones puede dirigirse a nuestra página de internet www.sic.gov.co

Atentamente,

MARIANA CALDERON MEDINA

Jefe Asesora de la Oficina Jurídica (e)

[1] Código de comercio, artículo 515

[2] Artículo 516, número 5.

3 VELÁSQUEZ RESTREPO, Carlos Alberto. INSTITUCIONES DE DERECHO COMERCIAL. Editorial Dike, Bogotá, 1998, pág. 361: "Si el
establecimiento de comercio ocupa un inmueble propio, perteneciente al mismo titular, el Código entiende que en caso de enajenación
no queda incluido el derecho de dominio sobre el bien raíz, salvo estipulación expresa de las partes, pero el adquirente si tiene
derecho a exigir del enajenante que ese inmueble se le entregue a título de arrendamiento".

[4] Artículo 252, código de comercio: "La enajenación de un establecimiento de comercio, a cualquier título, se presume hecha en
bloque o como unidad económica, sin necesidad de especificar detalladamente los elementos que lo integran".

5 RAMÍREZ GOMEZ, José Fernando. MONOGRAFÍAS JURÍDICAS. Artículo DERECHO DE SUBARRIENDO Y CESIÓN DE CONTRATO.
Editorial Temis S.A., Bogotá, 1984, página 41. " La otra posibilidad de ceder el contrato de arrendamiento que se analiza, la cual obra
de pleno derecho, se presenta como consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio, lo cual apenas resulta
lógico si se tiene en cuenta que conforme al ordinal 5 del artículo 516 del Código de Comercio, del establecimiento de comercio se
entiende que forman parte, salvo estipulación en contrario, los contratos de arrendamiento, y en caso de enajenación, el derecho al
arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario. Además, según el artículo 525, la enajenación del
establecimiento de comercio a cualquier título, se presume hecha en bloque o como unidad económica, sin necesidad de especificar
detalladamente los elementos que lo integran" .

6 VELÁSQUEZ RESTREPO, Carlos Alberto. INSTITUCIONES DE DERECHO COMERCIAL. Editorial Dike, Bogotá, 1998, pág 362: "Todo
contrato de enajenación de un establecimiento de comercio, sea cual fuere el título, a saber, compraventa, permuta, donación, etc., se
presume hecho en bloque, sin necesidad de inventariar cada uno de sus componentes. De suerte que si las partes no indican qué se
entiende comprendido en la enajenación, la ley suple el silencio, disponiendo que la transferencia incluirá todos los componentes del
establecimiento de comercio ( art. 516 del C.de Co.), en los cuales se incluye el inmueble o local donde el mismo funciona. Para que
éste último se entienda comprendido en la enajenación, ahí sí se necesita estipulación expresa de las partes; si éstas guardan silencio,
lo que la ley presume es la cesión del contrato de arrendamiento del local comercial".

[7] Código de comercio, artículo 524: "Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523 inclusive, no producirá efectos ninguna
estipulación de las partes".

8 Código de comercio, artículo 523, inciso 3: "La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia
de una enajenación del respectivo establecimiento de comercio".

9 Decreto 2153 de 1992, artículo 44

10 Ley 446 de 1998, artículo 143

11 Ley 256 de 199

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