Pacto comisorio

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El pacto comisorio es aquel que permite al acreedor, ante el incumplimiento del
deudor, practicar el comiso o apropiación directa e inmediata de la cosa que se
halla especialmente vinculada en garantía del cumplimiento de la obligación. De ese
modo expeditivo, el acreedor escapa a la solución normal que, en general, consiste
en someterse a un proceso de realización del bien, justo, público, formal, abierto
a la libre concurrencia y con publicidad. Por su proclividad al abuso del derecho,
la prohibición legal de los pactos comisorios, o pactos de lex comisoria, es la
regulación habitual en los sistemas legislativos nacionales, en especial, los de
procedencia o influencia romano-germánica. En España, los negocios fiduciarios en
clave de garantía, que no conlleven simulación contractual, tienen que admitirse en
derecho, pero solo en tanto no habiliten al acreedor para adoptar posturas
comisorias injustificadas, que obstaculizarían su admisión, por influencia del art.
1255 del Código Civil, dado que incurren en infracción legal al estar expresamente
prohibidos los pactos comisorios en el propio Código Civil (cfr. art. 1859 /
Resolución de 26 de noviembre de 2008)1Por otra parte, es importante no confundir
el pacto comisorio con el derecho de retención del acreedor pignoraticio, que le
faculta a continuar la posesión de la cosa empeñada hasta que el deudor haya
saldado todas las deudas (cfr. el art. 1866 del Cód. Civil español). Tampoco
debemos confundir el pacto comisorio con la facultad legal de resolver
unilateralmente las obligaciones recíprocas, en favor de uno de los contratantes,
cuando el otro no ha cumplido la parte que le toca.

Índice
1 El pacto comisorio en la hipoteca
2 Origen histórico
3 Regulación por países
3.1 Argentina
3.2 Uruguay
4 Véase también
5 Referencias
6 Bibliografía
El pacto comisorio en la hipoteca
Tratándose de la hipoteca el pacto comisorio supone la posibilidad de que el
acreedor hipotecario haga suyo el bien sobre el que recae el derecho real de
garantía en caso de incumplimiento de la obligación que se garantiza.

En los países de influencia anglosajona la hipoteca se confunde con la prenda y el

acreedor hipotecario primero, tiene la posesión del título de propiedad del
inmueble hipotecado que hace suyo en caso de ejecución por falta de pago, a modo de
comiso.

Está prohibida de modo expreso en derecho español, estableciéndose un procedimiento

de ejecución hipotecaria basado en subasta pública con libre concurrencia de
compradores (artículos 1859 y 1884 del Código Civil).

Origen histórico
En Derecho romano, en la etapa más antigua, tras experimentarse la insuficiencia y
crueldad de las garantías personales de entonces, cuyo principal exponente, el
apremio individual, podía conducir a la esclavitud al deudor que no pagaba (que
tenía que ponerse al servicio del acreedor), se produce luego la dulcificación
racional de estas garantías personales atroces y, para remediarlo, aparecen las
garantías reales, siendo su primera manifestación una especie de venta, con pacto
de retro, a lo que se llamaba fiducia (fiducia cum creditore), por la cual el
dominio transferido se rescindía, volviendo al deudor los bienes cuando pagase la
deuda. Al lado de la fiducia o mancipatio fiduciaria nacida del Derecho civil (que
ofrecía el peligro de las enajenaciones que pudiera hacer el acreedor, puesto que
ganaba el dominio de la cosa), surgió la prenda. Por tanto, el comiso de un bien,
al que podía dar lugar la fiducia, venía a ser más eficaz y adecuado a la deuda, y
más racional y justo respecto al deudor, que el apremio individual el cual, además
de infame era desproporcionado, pues podía acabar destruyendo por completo el
patrimonio del moroso esclavizado. El tiempo ha pasado desde entonces, y el sistema
de garantías reales se ha perfeccionado, de modo que actualmente, razones de
proporción y justicia distributiva han llevado la situación a un paulatino buen
nivel de precisión de las garantías reales, que deben ser proporcionales, en su
valor de realización, a las deudas que aseguran (véase, por ejemplo, el art. 584 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil española). Ello justifica la prohibición del comiso
a que dan lugar los negocios fiduciarios; de ahí que se entienda la justificación
de la prohibición de los pactos de lex comisoria a fin de que se halle la máxima
exactitud entre el pago y la entrega resultante de la realización de la garantía,
dando lugar a toda una doctrina de la aplicación de sobrantes que, después de la
realización y pago, hay que distribuir entregando el exceso realizado, por su
orden, al deudor y a otros acreedores de éste que, de otro modo, quedarían
desprotegidos, sin posibilidad alguna de cobro, dejando al deudor privado también
de quedar liberado de otras deudas.

Regulación por países

Argentina
En Argentina los artículos 1083 al 1087 del Código Civil establecen el pacto
comisorio en los contratos bilaterales de prestaciones recíprocas (aquellos en los
cuales nacen obligaciones para ambas partes contratantes).

El Código Civil y otras leyes vigentes prohíben bajo pena de nulidad parcial o
total -según el caso- la aplicación del pacto comisorio. Algunos casos son:

contrato constitutivo de la prenda (art. 1203 del Código Civil argentino);

contrato constitutivo de la anticresis (art. 3252 íd.);
venta de lotes de terreno en cuotas periódicas cuando se pagó el 25% del precio o
se introdujeron mejoras por el 50% del precio (ley 14.005).
Uruguay
En Uruguay el pacto comisorio está regulado en el Código Civil (Artículos 1737 a
1741)2 y en la Ley N° 8.733 de 17-VI-1931 sobre promesas de enajenación de
inmuebles a plazo (No se encuentra en la página del Parlamento Uruguayo por ser
anterior al 13/09/1935).

Véase también
Resolución por incumplimiento
Contratos
Obligación jurídica
Apremio individual
Venta en garantía
Referencias
Resolución de 21 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado (ed.). (PDF) http://www.boe.es/boe/dias/2013/03/19/pdfs/BOE-A-2013-
3010.pdf. Falta el |título= (ayuda)
División Estudios Legislativos, Cámara de Senadores, República Oriental del
Uruguay (ed.). «Código Civil (Actualizado al 26 de febrero de 2010)» (PDF).
Archivado desde el original el 17 de abril de 2012. Consultado el 12 de diciembre
de 2011.