Zavaleta Sedano, Martin Eduardo

Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación
UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO

ESCUELA DE POSGRADO
UNIDAD DE POSGRADO DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS
NT
-U
DO
Supuestos de validez de la compraventa
de bien inmueble ajeno en el Derecho RA
Civil Peruano
SG
PO
TESIS
PARA OPTAR POR EL GRADO ACADÉMICO DE
DE
MAESTRO EN DERECHO
MENCIÒN:
CA
DERECHO CIVIL Y COMERCIAL

TE
IO
Autor: Br. Zavaleta Sedano, Martin Eduardo

BL
BI
Asesor: Dr. Florián Vigo, Olegario David
Trujillo - Perú
2019
Nº de Registro…………...
Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú.
Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/
JURADO EVALUADOR
_________________________________
Dr. Roberto Leopoldo Maradiegue Rios
NT
PRESIDENTE
-U
DO
RA
_________________________________
SG
Dr. Marco Antonio Moreno Gálvez

SECRETARIO
PO
DE
CA
__________________________________
TE
Dr. Olegario David Florián Vigo

IO
ASESOR
BL
BI
ii
NT
-U
DO
RA
SG
PO
DE
CA
A mis padres y hermano, por ser un constante apoyo

TE
en todas las etapas de mi vida.

IO
A dios, por permitirme tener cerca mío a la gente que

BL
más aprecio.
BI
iii
INDICE
DEDICATORIA ................................................................................................................................. iii

ÍNDICE ............................................................................................................................................. iv
RESUMEN........................................................................................................................................ vi
ABSTRACT ......................................................................................................................................vii
I. INTRODUCCIÒN ............................................................................................................................ 1
1.1 Realidad Problemática .............................................................................................................. 3
NT
1.2 Antecedentes ............................................................................................................................ 6
-U
1.3 Justificación............................................................................................................................... 7
1.4 Formulación del problema ......................................................................................................... 8
DO
1.5 Hipótesis ................................................................................................................................... 8
RA
MARCO TEÓRICO ............................................................................................................................ 9
SG
Tema 1: El Acto Jurídico y su Validez ................................................................................................ 9

PO
1. Definición de Acto Jurídico .......................................................................................................... 9
2. Estructura del Acto Jurídico ....................................................................................................... 10

DE
3. Validez del Acto Jurídico ........................................................................................................... 10

CA
Tema 2: Compraventa de Bien Ajeno .............................................................................................. 12

TE
1. Contrato de Compraventa ......................................................................................................... 12

IO
2. Compraventa de bien ajeno....................................................................................................... 13

BL
3. Supuestos de hecho de compraventa de bien ajeno regulados en el Código Civil

BI
Peruano .................................................................................................................................... 15
4. Validez del contrato de compraventa de un bien ajeno .............................................................. 21
5. Efectos de la compraventa de bien ajeno y su utilidad .............................................................. 28
6. Supuesto de ilicitud y nulidad en la venta de bienes ajenos ...................................................... 32
7. Venta de bien ajeno y la seguridad jurídica ............................................................................... 33
iv
Tema 3: Derecho Civil Peruano ....................................................................................................... 40
1. Definición .................................................................................................................................. 40
2. Fuentes del Derecho ................................................................................................................. 40
II. MATERIAL Y MÈTODOS............................................................................................................. 42
2.1 Objetivo de estudio .................................................................................................................. 42
2.2 Instrumentación (para la recolección datos por el autor) i/o fuentes de datos .......................... 42
2.3 Métodos y técnicas .................................................................................................................. 42
NT
III. RESULTADOS ........................................................................................................................... 44
-U
IV. DISCUSIÓN ............................................................................................................................... 54
V. CONCLUSIONES ........................................................................................................................ 63
DO
VI. RECOMENDACIONES............................................................................................................... 66
RA
VII. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ........................................................................................... 67
SG
ANEXOS
PO
DE
CA
TE
IO
BL
BI
RESUMEN
La presente investigación estuvo dirigida a determinar -de conformidad a nuestro derecho civil- qué
supuestos de contrato de compraventa de bienes inmuebles ajenos, pueden ser considerados como
válidos, esto es, que encuentran con amparo legal. No se busca cuestionar si la forma como está
regulado es justa o no, o si esta regulación guarda semejanza con la regulación que sobre la
materia realizan otros países de nuestro sistema y tradición jurídica. La finalidad de esta
investigación, se ciñe en determinar si, tal como se encuentra regulada esta figura en la normativa
vigente, es correcto o no considerar válido a un contrato de este tipo.
Uno de los principales propósitos de haber realizado esta investigación fue el concluir en una idea
clara respecto al tratamiento que debería darse a este tipo de contratos, pues nuestra judicatura ha
venido expresando argumentos y posiciones que difieren en gran medida respecto a la
NT
interpretación que realiza la generalidad de la doctrina nacional. El tratar de conciliar estas posturas,
encontrando una solución que nos lleve a asumir una única posición respecto a los supuestos
-U
configuradores de este contrato, constituyó uno de los fines que se pretendió lograr con la presente
investigación.
DO
Para tal efecto, se realizó el estudio de los distintos argumentos aportados por la doctrina nacional,
RA
aplicando el método científico y el análisis de los puntos comunes, confrontando ideas de ser el
caso. Del mismo modo, se analizó sentencias emitidas por la Corte Suprema, a fin de conocer la
SG
posición que asume sobre la materia, para luego confrontar dichos argumentos con la normativa
vigente y, a través del método exegético, determinar si la interpretación de los artículos traídos a
PO
colación, resultan los correctos a la luz de nuestro derecho en su conjunto, efectuando una
interpretación sistemática de los mismos.
DE
Finalmente, y luego del análisis antes mencionado, se obtuvo como resultado principal, el
considerar que un contrato de compraventa de bien inmueble ajeno, como cualquier contrato, es en
CA
principio una fuente de obligaciones, no conteniendo por sí misma, causales de nulidad. Del mismo
modo se determinó que nuestra Corte Suprema limita la figura del contrato de venta de bien ajeno al
TE
supuesto en el cual ambas partes celebrantes conocen sobre la ajenidad y donde una de ellas solo
se obliga a obtener que la otra adquiera, calificando a los demás supuestos como configuradores
IO
del tipo penal de estelionato, figura que tiene otra estructura típica, que no puede ser equiparada al
contrato civil objeto de estudio. Asimismo, se determinó como uno de los elementos delimitadores
BL
para encontramos ante una venta de bien ajeno auténtica y por tanto válida, el de la necesaria
postergación del efecto real del contrato, esto es, la verificación en un momento posterior de la
BI
trasferencia de propiedad, conforme se explica en la presente investigación.
La conclusión principal arribada es que, al amparo del derecho civil peruano, en sus fuentes legales
y doctrinales, el contrato de compraventa de bien inmueble ajeno, es aquel en el cual el vendedor se
obliga frente al comprador, a transferirle él mismo, la propiedad de un bien que, a la fecha de
celebración del contrato, no le pertenece; no siendo parte de este supuesto, aquellos contratos
donde una de las partes solo se compromete a lograr que otra adquiera; al no ser lo mismo asumir
un compromiso que asumir una obligación.
Palabras clave: legislación civil, doctrina, fuente de obligaciones, efecto real.
vi
ABSTRACT
The present investigation is directed to determine if based on the current norms, it can be considered
that a contract of sale on real estate of others, would find legal protection by our civil legislation. It
does not seek to question whether the way it is regulated is fair or not, or if this regulation is adjusted
to international standards, that is, if it is similar to the regulation that other countries in our system
and legal tradition make on the matter. The purpose of this investigation is only to determine if, as
this figure is regulated in the current regulations, it is correct or not to consider a contract of this type
valid.
One of the main purposes of having carried out this investigation was to conclude on a clear idea
regarding the treatment that should be given to this type of contract, since our judiciary has been
expressing arguments and positions that differ greatly in relation to the interpretation made by the
NT
generality of the national doctrine. The attempt to reconcile these positions, finding a solution that
leads us to assume a single position with respect to the supposed configurators of this contract, was
-U
one of the aims that was intended to be achieved with the present investigation.
DO
For this purpose, the study of the different arguments contributed by the national doctrine was
carried out, applying the scientific method and the analysis of the common points, confronting ideas
RA
of being the case. In the same way, judgments issued by the Supreme Court were analyzed, in order
to know the position it assumes on the matter, to then confront these arguments with the current
SG
regulations and, through the exegetical method, determine whether the interpretation of the articles
brought collate, they are correct in light of our right as a whole, making a systematic interpretation of
PO
them.
Finally, and after the aforementioned analysis, it was obtained as a main result, to consider that a
DE
contract for the sale of third-party real property, like any contract, is in principle a source of
obligations, not containing by itself, grounds for nullity. In the same way, it was determined that our
CA
Supreme Court limits the figure of the contract for the sale of a foreign property to the assumption in
which both celebrant parties know about the alienation and where one of them is only obliged to
TE
obtain that the other acquires, qualifying the other cases as configurators of the ‘estelionato’ criminal
type, figure that has another typical structure, which cannot be compared to the civil contract under
IO
study. Likewise, it was determined as one of the delimiting elements to find us in front of a authentic
BL
sale of other people's property, and therefore valid for the right, that of the necessary postponement
of the real effect of the contract, that is, the verification at a later moment of the transfer property, as
BI
explained and detailed in the present investigation.

The main conclusion arrived at is that, under the Peruvian civil law, in its legal and doctrinal sources,
the contract of sale of third-party real property is valid, since it is a contract that contains all the
presuppositions, elements and requirements of validity of the act legal, not being one of them, the
legitimacy to dispose.
Key words: civil legislation, doctrine, source of obligations, real effect of the contract.
vii
I. INTRODUCCION
La compraventa de un bien ajeno en general, sigue siendo una figura controversial, tanto a
nivel jurisprudencial como doctrinal, dado las eventuales consecuencias que este tipo de contrato
acarrea, así como las distintas posiciones que asumen la judicatura y la doctrina respecto a qué
contratos deben considerarse como tal o cuándo estamos ante una auténtica venta de bien ajeno
válida para el derecho; posiciones que dependen muchas veces del enfoque desde el cual se
analice este contrato, para algunos, una fuente de obligaciones, esto es, contratos que generan
NT
en primer término, únicamente la obligación de transferir la propiedad de un bien y por tanto
-U
perfectamente válidos; y para otros, quienes parten de un enfoque más allá del aspecto
DO
obligacional, contratos por los cuales se trasmite o se pretende trasmitir la propiedad de bienes
RA
ajenos, siendo imposibles jurídicos y actos contrarios al orden público y las buenas costumbres,
SG
dado que no se puede vender (entiéndase para ellos, trasmitir la propiedad) lo que es ajeno sin
PO
contar con el consentimiento del verdadero propietario, pues eso implicaría despojarlo de su
propiedad.
DE
Estos distintos enfoques que se presentan hasta la actualidad, hacen ver que aún está lejos
CA
el momento en que exista una única solución pacifica para este tema, por momentos espinoso,
TE
dado el aparente divorcio existente entre la doctrina y la jurisprudencia en el Perú, donde cada
IO
uno, a su manera, tienen su propia interpretación respecto a los alcances de esta materia en la
BL
legislación civil; siendo importante analizar la legislación, la jurisprudencia y la doctrina nacional,

BI
las cuales conforman el derecho peruano, nutriéndose una de otra, y sirviendo de fuente de
interpretación al momento de buscar la solución a casos concretos.
Conforme lo indica Mosqueira (1987), en nuestra realidad social los contratos de venta de
bienes ajenos se celebran con una frecuencia no imaginada. A diario se celebran innumerables
contratos de compraventa en los que vendedores de productos (alimenticios, domésticos,
industriales, etc.) se obligan a transmitir la propiedad de dichos bienes sin contar con la
propiedad de los mismos, la que adquirirán con el objeto de cumplir su obligación. De igual modo
muchos vendedores de inmuebles ofrecen la propiedad de los mismos y se obligan a transmitirla
sin ser propietarios, adquiriendo posteriormente a la celebración del contrato la propiedad de
dichos bienes con el objeto de cumplir su obligación de transmitir, sin que en esos casos nos
encontremos ante hipótesis de ventas celebradas en representación de alguien o por comisión.
Quizá resulte más sencillo poder entender y aceptar la validez de un contrato de
compraventa de bien ajeno, cuando se trate de un bien mueble, pues en estos casos, es
NT
fácilmente diferenciable el momento en que se asume la obligación y el momento de su
-U
cumplimiento, dado el sistema del título y el modo que rige en la trasferencia de estos bienes y
DO
los diferentes momentos en que estos se verifican, siendo posible obligarse a trasmitir un bien en
RA
un momento en que no se es titular del mismo, para luego, llegado el momento de cumplir con la
SG
obligación, y efectuar la entrega del bien (traditio), pueda el deudor ya haber adquirido la
PO
propiedad del mismo.

DE
En estos casos es muy común la venta de bien ajeno pues muchas veces se celebra
contrato con el proveedor quien se compromete a transferir un bien, que luego de suscrito el
CA
contrato recién lo adquiere del productor. No por ello el contrato resulta inválido.
TE
IO
Es por dicha circunstancia que se prefirió enfocar la presente investigación al caso de la

BL
venta de bien inmueble ajeno, que es donde se presentan los mayores inconvenientes, pues al
BI
amparo de lo establecido en el artículo 949º del código civil, la sola obligación de enajenar un
bien inmueble, hace a su acreedor, propietario del mismo; siendo allí donde se genera la
controversia, en la posibilidad de trasmitir la propiedad de un inmueble por parte de alguien que
no es propietario del mismo al momento de generarse la obligación.
No obstante, y en base a lo expresado por un importante sector de la doctrina, considero
que no debería existir tales inconvenientes, si se interpretara de manera adecuada esta figura en
la forma como se encuentra regulada en nuestro código civil, siendo importante por lo demás, no
equiparar, como ha ocurrido a menudo, diversos supuestos de este contrato -que tiene
naturaleza civil-, con la figura de estelionato de contenido penal, traído muchas veces a colación
por la judicatura como fundamento para considerar nulo dichos actos jurídicos; siendo además
importante que se tenga en claro los conceptos y en qué casos considerar que un contrato
contiene una causal valedera que acarree su nulidad.
NT
1.1 Realidad Problemática
-U
Dentro de las principales actividades que realiza el hombre, con el fin de satisfacer las
DO
necesidades de su vida en sociedad; sin duda alguna, la compraventa ocupa un lugar primordial,
RA
constituyéndose como uno de los medios más importantes (una de las herramientas) para lograr
SG
ese fin. Esta figura jurídica, tiene por finalidad trasmitir la propiedad de un bien a favor de un
sujeto adquirente, quien busca satisfacer una necesidad con dicha adquisición, posibilitando de
PO
este modo, la libre circulación de la riqueza.

DE
No obstante lo expresado, existe una figura peculiar que ha estado y está presente por
CA
mucho tiempo en la realidad jurídica, tanto nacional como extranjera, y esa es la venta de bienes
TE
ajenos, entendido esta como el contrato mediante el cual una persona llamada vendedor, se
IO
obliga a transferir la propiedad de un bien que a la fecha de celebrarse el contrato, no forma

BL
parte de su patrimonio; a favor de otra llamada comprador, quien se obliga a pagarle un precio
BI
en dinero como contraprestación.
Esta figura, si bien se encuentra recogida dentro de nuestra legislación civil, ha generado
posiciones encontradas en cuanto a su alcance y aplicación. Tanto así que aún en aún existen
marcadas divergencias entre la doctrina y la jurisprudencia respecto a qué supuestos deben
considerarse válidos, lo que tiene incidencia al momento de resolver casos concretos donde las
partes hayan celebrado un contrato sobre bienes ajenos.
Es así que, a lo largo de las últimas décadas; la figura de la venta de bienes ajenos, ha
resultado un tema álgido y controversial, tanto que, a pesar del intento por establecer una
adecuada regulación, en la actualidad continúa siendo objeto de controversia, tanto doctrinaria
como jurisprudencialmente; teniendo especial incidencia en el caso de los bienes inmuebles,
dado su mayor valor y su importancia dentro de la sociedad, así como la posición que asume
nuestro código civil, donde para que opere la transferencia de la propiedad, basta el solo
consentimiento, sin ser necesario otro acto traslativo (como si ocurre para el caso de los bienes
NT
muebles, donde la obligación surgida y el efecto real pueden fácilmente verificarse en momentos
-U
distintos).
DO
Si bien resulta necesario, que se cuente con instrumentos legales que faciliten y garanticen
RA
el adecuado comercio de los bienes en el mundo moderno, y con ello se asegure la efectiva y
SG
eficiente circulación de la riqueza dentro de la sociedad; resulta también importante, el hecho

PO
que los juzgadores apliquen de modo correcto esos instrumentos en la solución de los casos
particulares, que son disímiles entre sí, en cuanto a las circunstancias, finalidades y matices que
DE
caracterizan cada caso.

CA
La venta de un bien ajeno, que a primera impresión podría parecer anómala, no es

TE
infrecuente en nuestra sociedad, donde las diversas necesidades propias de las actividades de
IO
los sujetos de derecho, dan cabida a este tipo de contrato, sin que con ello se niegue la
BL
existencia de casos donde la presencia de mala fe y la premeditada actuación de alguna de las

BI
partes, han originado que se presenten muchos conflictos en el ámbito social y judicial, no
siempre con predecibles soluciones, siendo por tanto, un tema aún discutible y pendiente de ser
revisado a fin de obtener soluciones uniformes, que permitan que esta figura siga existiendo,
para el beneficio del tráfico comercial, y no para ser usado en la consecución de fines no
amparados por el derecho.
Ahora bien, dentro del tráfico comercial, qué duda cabe, son los bienes inmuebles los que
han sido objeto de la mayor cantidad de casos sobre venta de bien ajeno, dado su valor
económico y su importancia y trascendencia social. Es por ello que surge la necesidad de
analizar cómo es que se viene dando tratamiento y solución a este complejo tema en el derecho
peruano, circunscribiéndonos a lo que establece la doctrina, la legislación y la jurisprudencia, a
fin de determinar cuál debería ser la solución correcta de los conflictos que deriven de este
hecho. El orden en que se mencionan no es arbitrario, sino que corresponde al orden que
NT
consideramos lógico dentro del armado legal y la resolución de casos judiciales, pues la
-U
legislación se fundamenta en estudios doctrinarios, tanto nacionales como extranjeros, a su vez
DO
la jurisprudencia se fundamenta tanto en la legislación como en la doctrina.
RA
Resulta también una realidad, el que la doctrina no ha profundizado respecto a las
SG
consecuencias que tiene para el real propietario, la venta de un bien por parte de terceros,
PO
aspecto que ha quedado solo en manos de los juzgadores, por lo que resulta importante
esclarecer este aspecto analizando la legitimidad en intervención del real propietario en un

DE
contrato suscrito por terceros.

CA
1.2 Antecedentes
TE
Entre los estudios previos realizados que se relacionan con nuestro tema de investigación,
IO
BL
tenemos:
BI
- QUISPE, Jorge (2006) en su tesis para optar por el grado de magister denominada “La venta
de bien ajeno y su cuestionamiento en vía judicial por el propietario del bien objeto de venta”,
concluye:
“El contrato de compraventa de bien ajeno, al ser un contrato válido, contemplado en
nuestra legislación, y por tanto al no estar viciado de causal de ineficacia estructural, no
puede ser cuestionado por un tercero como el propietario del bien, invocando alguna causal
de nulidad del acto jurídico; pues dicho contrato sólo surte efecto entre las partes
contratantes y son sólo ellos quienes están legitimados para cuestionarlo, resultando
ineficaz para el propietario hasta que el vendedor llegue a perfeccionar la transferencia de
su bien”.
- HERNANDEZ, William (2015) en su tesis para optar por el grado de magister denominada “La
deficiente regulación del contrato de compraventa de bien ajeno y su influencia en los
operadores jurisdiccionales al momento de emitir sus fallos judiciales”, concluye:
“La existencia de diferentes criterios en los magistrados al momento de resolver vía
NT
casación cuestiones jurídicas sobre el contrato de compraventa de bien ajeno obedece al
-U
desconocimiento de la institución y la inexistencia de reglas de juego sólidas y justas, lo cual
DO
atenta contra la previsibilidad respecto de los actos de los jueces y genera un clima de
incertidumbre jurídica en los justiciables”.

RA
SG
- NINAMANCCO, Jhushein (2015) en su tesis para optar por el grado de magister denominada
“La delimitación del supuesto de la compraventa de bien ajeno y sus particulares efectos, con
PO
especial referencia a la situación del propietario del bien”, concluye:

DE
“En relación al verdadero dueño, la compraventa de bien ajeno es ineficaz, puesto que éste
CA
no participa en la celebración de dicho contrato. Para el genuino titular del bien, este
contrato resulta ser inter alios acta. Por consiguiente, no se necesita en modo alguno apelar
TE
a la categoría de la invalidez para explicar la ausencia de efectos de este contrato con

IO
respecto al propietario verdadero. Se trataría, dada la eficacia que el contrato ciertamente

BL
puede desplegar entre las partes, de una ineficacia relativa”.

BI
1.3 Justificación
El presente trabajo aborda un tema, que aún resulta objeto de discusión a nivel doctrinal y
judicial, sin que exista criterios uniformes respecto a los supuestos de hecho que deban
considerarse como configuradores de una auténtica venta de bien ajeno y la solución que
debiera darse frente a las controversias que se presentan; siendo importante analizar si las
causales por las cuales la judicatura considera que debe declararse la nulidad de algunos de
6
estos supuestos (falta de manifestación de voluntad, imposibilidad jurídica del objeto, fin ilícito,
etc.); son las adecuadas a la luz de la legislación y los estudios doctrinarios sobre la figura de la
compraventa. Es así que el presente trabajo de investigación se justifica bajo los siguientes
aspectos:
 Científico. El presente trabajo de investigación resulta importante dado que busca
proporcionar nuevos conocimientos confiables respecto a la configuración de los supuestos
de hecho de una compraventa de bien ajeno válida, así como sus efectos; a través de una
NT
correcta interpretación de la norma jurídica, contribuyendo de esta manera con la dilucidación
de este importante tema del derecho civil.
-U
 Técnico. El presente trabajo de investigación es importante dado que brindará a los
DO
operadores jurídicos conocimientos detallados sobre la compraventa de un bien inmueble
RA
ajeno y su validez, constituyéndose en un instrumento de consulta.
SG
 Metodológico. Su importancia radica en que permitirá la aplicación de métodos de

PO
investigación jurídica como la sistematización e interpretación, que generará conocimientos
válidos y confiables en el área del derecho, los mismos que podrán tenerse en cuenta para
DE
futuras investigaciones.
CA
 Valor Teórico. El estudio permitirá clarificar los alcances que tiene la figura jurídica de la
TE
compraventa de bien inmueble ajeno; así como el análisis de la normativa que lo regula,
IO
abordándose conceptos como la nulidad del acto jurídico y sus causales, la validez y eficacia
BL
de este tipo de contratos, sus efectos, la posibilidad de intervención del verdadero propietario
BI
del bien para discutir la validez de un contrato celebrado por terceros, la finalidad de la
existencia de este tipo de contratos y su diferenciación de la figura del estelionato y de otras
figuras del ámbito civil; aplicándose en su análisis, las herramientas de interpretación y
argumentación jurídica. Todos estos aspectos pueden servir como fuente de consulta para
futuras investigaciones.
 Relevancia Social: Los resultados de la investigación podrán generar un importante impacto
en la sociedad, dado los casos ventilados en sede judicial, respecto a la disposición de bienes
inmuebles por parte de personas que no ostentan la titularidad sobre los mismos.
 Implicaciones Prácticas: Al establecer conceptos y teorías, coadyuva a la correcta
calificación del supuesto de venta de bien ajeno y la resolución de los casos que lleguen a la
vía judicial, lo que contribuirá a resolver problemas presentes o que surgieran en un futuro,
por medio de criterios uniformes.
NT
1.4 Formulación del problema
-U
¿Al amparo del derecho civil peruano, resulta correcta la delimitación como supuestos de hecho
DO
válidos de compraventa de bien inmueble ajeno, la efectuada por la judicatura nacional?
1.5 Hipótesis
RA
SG
Al amparo del derecho civil peruano, la delimitación de los supuestos de hecho que configuran una
compraventa de bien inmueble ajeno válida, efectuada por nuestra judicatura, resulta limitante y en
PO
algunos casos errada.

DE
CA
TE
IO
BL
BI
MARCO TEÓRICO
TEMA 1
EL ACTO JURIDICO Y SU VALIDEZ
1. Definición de Acto Jurídico
En primer término podemos definir al acto jurídico como un hecho jurídico, voluntario, lícito
con manifestación de voluntad y efectos queridos que respondan a la intención del sujeto
(Vidal, 2007).
NT
Por su parte Taboada (1996) refiere que el negocio jurídico es un supuesto de hecho
-U
conformado por una o más declaraciones de voluntad, que en cuanto producidas en la realidad
social, determina automáticamente la producción de efectos jurídicos enlazados por la norma
DO
jurídica a la realización del supuesto negocial. RA
Nuestro código civil define al acto jurídico en su artículo 140, como la manifestación de
SG
voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas.

PO
2. Estructura del Acto Jurídico

DE
La estructura del negocio jurídico está compuesta por presupuestos, elementos y requisitos,
CA
conforme se detalla a continuación.

TE
- Presupuestos: es todo aquello que debe preexistir para que el negocio jurídico pueda
IO
celebrarse o formarse, siendo estos: el sujeto y el objeto.

BL
- Elementos: son los componentes o partes integrantes que conforman el negocio jurídico,
BI
siendo estos: la manifestación de voluntad, la causa y la forma.
- Requisitos: son todas aquellas condiciones que deben cumplir tanto los elementos como
los presupuestos para que el negocio jurídico pueda producir válidamente sus efectos
(para que sea válido).
3. Validez del Acto Jurídico
Los presupuestos y elementos del acto jurídico deben cumplir ciertos requisitos para que
este sea válido, siendo que conforme al artículo 140º del código civil, se requiere:
1.- Plena capacidad de ejercicio, salvo las restricciones contempladas en la ley.
Refiere a la plena capacidad de ejercicio de sus derechos civiles, la que se adquiere al
cumplir los 18 años de edad. Es la facultad que tiene todo sujeto de derecho para ejercitar
NT
directamente sus derechos, así como adquirir y cumplir, de la misma manera, con sus
-U
obligaciones (Reyna, 2015).
DO
2.- Objeto física y jurídicamente posible.
RA
La posibilidad física hace referencia a que el bien sobre el cual recae el derecho debe existir
SG
o tener la posibilidad de existir; contrario sensu, habrá imposibilidad física cuando se trate
PO
de bienes, que no tengan existencia o no tengan la posibilidad de existir.

DE
La posibilidad jurídica se refiere a que el comercio de los bienes esté permitido por el
ordenamiento jurídico. Vidal (2007) indica que la posibilidad jurídica está referida a la
CA
conformidad de la relación jurídica con el ordenamiento jurídico y que la imposibilidad

TE
supone a su vez, que la relación jurídica no pueda estar dentro del marco legal, como
IO
cuando las partes adquieren derechos y contraen obligaciones respecto de bienes cuyo
BL
tráfico está prohibido.

BI
3.- Fin lícito.
Al respecto, Reyna (2015) manifiesta que el fin lícito se refiere a que no sea contrario a la
ley, aunque lo que el legislador ha querido significar es que el fin (aspecto subjetivo) que las
partes persiguen con la celebración del acto debe adecuarse al ordenamiento jurídico, es
decir, que no debe vulnerar la ley, el orden público o las buenas costumbres.
10
Vidal añade que la ilicitud de la finalidad se determina cuando la manifestación de voluntad
no se dirige a la producción de efectos jurídicos que puedan recibir tutela jurídica, pues la
intención evidenciada de los celebrantes es antijurídica.
4.- Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad.
La forma es la manera como se manifiesta la voluntad. Al respecto en nuestro código civil
NT
existe la forma ad solemnitatem y ad probationen, siendo la primera a la que la legislación
-U
civil sanciona con nulidad su inobservancia, siendo por tanto, que en estos casos, la forma
es obligatoria y constituye un requisito del validez del acto jurídico.
DO
RA
SG
PO
DE
CA
TE
IO
BL
BI
11
TEMA 2
COMPRAVENTA DE BIEN AJENO
1. Contrato de Compraventa
Respecto al contrato de compraventa, el artículo 1529 del Código Civil peruano nos brinda
una primera definición al señalar que por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la
propiedad del bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero.
NT
Siguiendo a la doctrina nacional se afirma que la compraventa es un contrato por el cual
-U
una persona denominado vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien a otra
persona llamada comprador y ésta a pagar su precio en dinero (Peralta, 2005)
DO
Asimismo, se pueden distinguir los siguientes aspectos:
RA
SG
- El carácter consensual de la compraventa, por cuanto queda perfeccionado el contrato en el
instante en que se forma el acuerdo de las partes sobre el bien vendido y el precio (Castillo,
PO
2003).
DE
- La compraventa no es por sí misma, un contrato traslativo, ya que el vendedor no transfiere

CA
el bien, sino simplemente se obliga, por tanto, el derecho de entrega surge como
TE
consecuencia de la ejecución del contrato (De la Puente, 2001).

IO
- Precisa que el precio debe ser pagado en dinero, con lo que se excluye la posibilidad de
BL
que se pague mediante algo distinto.

BI
Sobre el particular De la Puente (2001) refiere que “la relación jurídica creada por el
contrato está compuesta por obligaciones a cargo de las partes, pues el contrato es una fuente
de obligaciones”.
Al respecto, Castillo (2015) estima impropio asignar al contrato efectos reales y no
meramente obligacionales, pues en el derecho peruano los contratos –por sí mismos- no
12
transfieren ningún derecho real, ya que su objeto es la creación, modificación, regulación o
extinción de obligaciones; y si algún derecho real constituye objeto de las mismas, su
transferencia tendrá que ser apreciada en el nivel de ejecución de las obligaciones.
Por su parte Mosqueira (1987) refiere que el contrato de compraventa como todos los
contratos en nuestro código civil es -respecto de su formación- un contrato consensual, es
decir, su celebración se produce por el simple acuerdo dado por las partes. De esta manera la
compraventa no constituye un contrato real, que es aquel que a consecuencia de su
NT
celebración requiere que se haga la entrega y produce la transmisión de la propiedad del bien
-U
vendido. De igual modo, el contrato de compraventa es -respecto de sus efectos- un contrato
DO
de eficacia obligacional, es decir, por su celebración surgen o nacen exclusivamente
RA
obligaciones entre las partes.
SG
Diremos entonces que mediante esta figura contractual, se establecen relaciones de

PO
naturaleza obligacional entre las partes, por un lado, el de transferir la propiedad de un bien, y
por el otro, el de pagar su precio en dinero. Ambas partes resultan siendo deudor y acreedor
DE
del otro.
CA
TE
2. Compraventa de bien ajeno

IO
En primer término, debemos referirnos al aspecto relacionado con la ajenidad del bien.
BL
Sobre este punto diremos que no existe mayor discusión ni zonas grises sobre lo que se debe
BI
entender por bien ajeno. Así, De la Puente (2001) refiere que: “tomando en consideración que
se entiende por ajeno lo que pertenece a otro, puede decirse que bien ajeno es el bien, tanto
presente como futuro, que no forma parte del patrimonio de una persona”.
En lo referente a la compraventa de bien ajeno el autor antes citado señala que de
acuerdo con el sistema peruano, debe entenderse por tal a aquel contrato de compraventa
13
común y corriente cuya peculiaridad radica en que recae sobre un bien que el vendedor conoce
que es ajeno, y el comprador lo ignora. (De la Puente, 2006)
Por su parte Barchi (2011) define a la compraventa de bien ajeno como: “el contrato de
atribución patrimonial (función traslativa) que tiene por objeto un derecho cuya titularidad
corresponde a un sujeto distinto del vendedor y donde éste actúa en nombre propio (agere
nomine propio)”.
Indica el autor que en la hipótesis de la compraventa de bien ajeno, se debe distinguir: el
NT
contrato de compraventa en que el vendedor no propietario actúa en nombre ajeno, del
-U
contrato en que el vendedor no propietario actúa en nombre propio. En el primer supuesto
DO
incluye a los casos en que se cuente o no con poder de representación; y en el segundo, los
RA
casos en que el adquirente conoce que la cosa es ajena y en el que desconoce dicha
SG
circunstancia. (Barchi, 2011)

PO
A su vez, Castillo (2015) señala1 que la venta de bien ajeno, no es más que un contrato de
DE
compraventa común y corriente, siendo el único elemento distintivo, el hecho de que el bien
objeto de la prestación del vendedor no le pertenece en propiedad al momento de la

CA
celebración del contrato, por lo que se está ante un contrato de compraventa, con todas las
TE
obligaciones y efectos que genera esta figura típica. Agrega que la venta de bien ajeno es
IO
aquel contrato de compraventa celebrado entre un vendedor que no es propietario del bien que
BL
BI
vende, y un comprador común y corriente, surgiendo de este contrato, como en cualquier
compraventa, la obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien al comprador y la
obligación del comprador de pagar su precio en dinero.

1
Este autor además, analizando diversas situaciones, pone como ejemplo que, resultando un hecho que a nadie
pertenecerán todos los automóviles del mundo, podrá darse el caso de que a una persona no le pertenezca algún
automóvil que se ha comprometido a entregar. Ante ello, caben dos posibilidades: que esa persona se haya obligado a
entregar un automóvil perfectamente delimitado, es decir, un bien cierto, o que esa persona se haya comprometido a
entregar un automóvil de una determinada marca, sin especificarlo ni determinarlo, supuesto en el cual estaremos frente al
caso de una obligación de dar un bien incierto o indeterminado. El primer caso deberá regirse por las normas del contrato
de compraventa de bienes ajenos, ya que al tratarse de un bien cierto o determinado al momento de la celebración del
contrato, será verdaderamente relevante el hecho de que ese bien pertenezca o no al patrimonio de quien se obliga a
transferirlo. En el segundo caso, de la venta de un bien determinado solo en especie y cantidad) no habría mayores
problemas, al tratarse de un bien indeterminado, el mismo que, al tiempo de celebrarse el contrato, podría no pertenecer al
patrimonio del vendedor, o perteneciendo, junto a otro grupo de bienes de la misma especie, no haya decidido cual vender.
14
Por nuestra parte podemos mencionar que si bien en el plano fáctico cualquier contrato
que tenga por fin la trasmisión de propiedad de un bien que no pertenece al transferente o
vendedor, sería un contrato sobre bien ajeno; no obstante, solo deberá ser merecedor de
reconocimiento legal cuando este contrato no tenga por fin el defraudar o perjudicar el
patrimonio de terceras personas, por lo que si bien en sentido amplio esta figura podría abarcar
cualquier compraventa donde el bien sea ajeno, en sentido estricto, solo deberá ser
considerado como contrato amparado y reconocido como tal por nuestra legislación, aquel por
NT
el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien (con cuya
-U
titularidad no cuenta en ese momento) a favor de otra llamada comprador, quien a su vez se
DO
obliga a pagar su precio en dinero, y cuya eficacia real no se produce ni se busca producir de
RA
forma inmediata. Podemos añadir que la regulación prevista para los contratos sobre bienes
ajenos, solo resultarían aplicables cuando se contrate sobre bienes determinados o ciertos,
SG
pues en estos casos podríamos hablar de ajenidad con mayor certeza.

PO
DE
3. Supuestos de hecho de compraventa de bien ajeno regulados en el Código Civil peruano

CA
Apreciamos que en nuestro Código civil existen varios artículos que vendrían a regular los
TE
alcances de la venta de bien ajeno, esto es, a partir del artículo 1537 y siguientes. Sin
IO
embargo, nos resulta evidente que dada la remisión que realiza, el artículo 1537 (y su
BL
consecuente artículo 1538), no contiene la figura de venta de bien ajeno, sino una que se
BI
asemeja a la promesa u obligación de hecho de tercero 2. En una auténtica compraventa, solo
el vendedor es quien se obliga a transferir la propiedad, él será el obligado a cumplir y no un
tercero. En general se podría hablar que, mediante aquel artículo se está contratando respecto
a bienes ajenos, mas no sería propiamente una compraventa.
2
Conforme a este artículo, incluso se podría cumplir la obligación de obtener que otro adquiera la propiedad mediante otro
tipo de actos jurídicos como: donación, legado, permuta, por lo que no está circunscrito solo a la compraventa.
15
Sobre el particular, Castillo (2015) opina que resulta perjudicial el haber incluido en el
artículo 1537 la norma de remisión a la figura contenida en los artículos 1470 y siguientes; pues
se llegaría al absurdo de que no estaría expresamente legislada la venta de bien ajeno en
estricto; es decir, cuando vendedor y comprador saben que el bien es ajeno y desean celebrar
un contrato de compraventa y no uno de promesa de la obligación o del hecho de un tercero,
pero si se contempla el caso en el cual el comprador cree que el bien es propio del vendedor y
lo compra, considerándose este caso como compraventa.
NT
El citado autor se formula además la siguiente interrogante: ¿Es que acaso el legislador
-U
habría preferido legislar como compraventa un supuesto en el cual el comprador no ha
DO
expresado, necesariamente, su voluntad verdadera sobre otro en el que ambas partes saben
RA
perfectamente que quieren comprar y vender un bien ajeno?
SG
Al respecto, compartimos la opinión del autor, pues consideramos que sería un absurdo
PO
pretender creer que el contrato de compraventa de bien ajeno en estricto (vendedor se obliga a
transferir él mismo) esté prohibido, y que solo se admita la validez cuando el comprador
DE
desconoce sobre la ajenidad, pues conforme se expondrá luego, el conocimiento de esta

CA
circunstancia no constituye un elemento de validez de este acto jurídico, por lo que se debe
TE
admitir que un contrato en este sentido, no es nulo, sino que se encuentra permitido en nuestro
IO
derecho civil.
BL
BI
Conforme a lo antes expresado, podemos decir que son dos los supuestos de hecho que
configurarían una compraventa sobre bien ajeno: cuando el comprador conoce respecto a la
ajenidad del bien, y cuando ignora esta circunstancia, en ambos casos, el vendedor y solo él se
compromete a trasferir la propiedad al comprador, siendo que en el primero de los supuestos,
será algo común que las partes decidan fijar un plazo para el cumplimiento de la obligación (de
no cumplirse se podría recurrir al juez a pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, y en
16
caso de no haberse fijado plazo, solicitar al juez que lo fije al amparo del artículo 182 del código
civil).
No estoy de acuerdo respecto a la posición asumida por De la Puente (citado por Castillo,
2003), en cuanto a que sólo si el vendedor oculta la información sobre la ajenidad del bien se
produce la verdadera venta de bien ajeno, y que si esta información es revelada al comprador,
entonces se da la figura contemplada en el artículo 1537º del Código Civil. Considero que el
hecho que el comprador conozca o no sobre la ajenidad, no determina necesariamente la
NT
existencia o no de una venta de bien ajeno, sino que esta viene determinada por las
-U
obligaciones expresas establecidas dentro del contrato, por lo que si la parte vendedora se
DO
compromete a transferir él mismo la propiedad de un bien ajeno, habrá compraventa de bien
RA
ajeno, aunque el comprador sepa sobre la ajenidad.
SG
Del mismo parecer es Escobar (1994), quien manifiesta respecto a la opinión 3 de De la

PO
Puente:
DE
… esta no debe ser compartida, pues el hecho que las partes conozcan la ajenidad del bien
no determina, per se, que el contrato que se está celebrando sea el regulado por el artículo
CA
1537. Lo que determina la tipología contractual no es el hecho, por demás subjetivo, de que
TE
las partes conozcan o no ciertas circunstancias fácticas que rodean el caso. Lo

IO
determinante es la estructura del conjunto de atribuciones patrimoniales que cada una de

BL
BI
las partes asuma, pues de acuerdo con este dato objetivo, la ley le asigna al contrato un tipo
determinado y una regulación propia.
Continúa este autor indicando que las partes pueden declarar conocer la ajenidad del bien
y, no obstante ello, querer celebrar un contrato por el cual una se obligue a transferirle a la otra
la propiedad de ese bien. En este caso, sostener que no se ha celebrado una compraventa -
3
Opinión según la cual si al momento de celebrar el contrato ambas partes saben que el bien es ajeno, el contrato así
celebrado no sería una compraventa -de bien ajeno-, sino más bien un «compromiso de obtener que otro adquiera».
17
obviamente sin eficacia real-, sino otro contrato, distinto al que se quiso y declaró, importaría
imponerle a las partes una relación jurídica no querida por ellas (Escobar, 1994)
Por otro lado, De la Puente (2001) manifiesta que:
Es connatural a la venta de bien ajeno la existencia de un plazo suspensivo inicial a partir
de la celebración del contrato, que permita al vendedor adquirir la propiedad del bien para
luego transferirla al comprador; y si durante el decurso de ese plazo el comprador llega a
conocer que el bien no pertenece al vendedor tendrá certeza que antes no tenía y contará
NT
con la alternativa de solicitar la rescisión del contrato.
-U
DO
Consideramos que esto puede no presentarse en todos los casos, pues si bien en una real
compraventa de bien ajeno, en que ambas partes conozcan sobre la ajenidad del bien, resulta
RA
muy probable que las partes acuerden un plazo suspensivo para el cumplimiento o eficacia del
SG
contrato. Esto no sucede en el caso de la venta de un inmueble ajeno donde el comprador

PO
desconoce la ajenidad, pues aquí será muy poco probable que las partes acuerden un plazo
DE
para el cumplimiento (eficacia real), a menos que exista otras circunstancias que determinen al
CA
comprador a aceptar que se difiera el plazo de cumplimiento de la obligación de transferir, pero

TE
dichos casos no tendrían como fin acordado el esperar que el vendedor adquiera el bien, pues
IO
se entiende que el comprador desconoce sobre la ajenidad, por lo que difícilmente se daría el
BL
supuesto en que el comprador se “entere” de la ajenidad durante “el plazo que otorgó para que
BI
el vendedor adquiera la propiedad”.
Sobre lo antes expresado, habría que añadir que las partes podrían no haber fijado plazo,
pero conforme a la facultad concedida por el artículo 182 del código civil, el juez podría fijarlo
ante el pedido de una de ellas.
Ahora bien, resulta claro que si alguien vende un bien como suyo siendo ajeno,
desconociendo el comprador de este hecho, cuando éste se percate que aquel no puede
18
cumplir su obligación dada la ajenidad, entonces podrá demandar la rescisión. Al respecto,
debe indicarse que en cuanto a la venta de inmuebles, este supuesto no debería ser muy
frecuente, pues implicaría estar ante un comprador algo negligente para no agenciarse de la
información necesaria e indispensable para saber que el bien no es del vendedor. No obstante,
el contrato no sería per se nulo, pudiendo darse supuestos como el de un intermediario, que sin
decir que el bien que vende es ajeno, establezca un plazo suspensivo, dentro del cual él
busque por todos los medios hacerse de la propiedad, o incluso ya la tenga asegurada o haya
NT
estado en vías de obtenerla a la fecha de contraer la nueva obligación. También podría darse
-U
el caso de un pseudo propietario, quien se creyó con derechos, como un heredero aparente,
DO
que luego es preterido por otro con mejor derecho, o reaparece el presunto muerto de quien
RA
era heredero, o quizá no era el propietario exclusivo sino copropietario que al final no se le
asigna el bien o la parte de la que dispuso. Allí no hablamos de nulidad del acto jurídico, sino
SG
de ineficacia, quedando el adquirente en posición de solicitar la rescisión, incluso, de haber

PO
sufrido algún perjuicio, una indemnización.

DE
En un contrato de compraventa de bien ajeno auténtico, es posible para las partes

CA
plantear un contrato con eficacia diferida, cuando comprador y vendedor están de acuerdo, aun
TE
cuando aquel no sepa sobre la ajenidad del bien (por tanto el plazo no se funde en dicha
IO
circunstancia). Si durante este plazo el comprador se entera sobre la ajenidad, puede pedir
BL
rescisión. No considero que la fijación de un plazo sea consustancial en este supuesto, sino
BI
convencional. El plazo si sería consustancial, cuando ambas partes saben que el bien es ajeno,
pero uno se está obligando a transferir al otro la propiedad y no simplemente a obtener que
este adquiera de un tercero (no rigiendo aquí el artículo 1537).
Mosqueira (1987) señala respecto al artículo 1539, que sí trata el caso de la venta de bien
ajeno en la medida que se refiere expresamente a dicho contrato y establece sus
consecuencias. En tal sentido la obligación del vendedor de bien ajeno será la de transmitir la
19
propiedad del bien y no la de obtener que otro adquiera. El vendedor deberá transmitir el bien
al comprador y dicha transmisión deberá ser verificada por el propio vendedor, es decir deberá
personalmente realizar la adquisición derivativa del derecho de propiedad en favor del
comprador: la propiedad deberá salir de él y no de un tercero, e ingresar en el comprador.
Por su parte, Zuñiga (2015) indica que la venta de bien ajeno está regulada en los
artículos 1539 a 1541 de nuestro Código Civil, y que los artículos 1537 y 1538 regulan en
realidad lo que se podría definir más bien como una “promesa de hacer que otro adquiera”, que
NT
vendría a ser una especie de la “promesa de hecho ajeno”, regulada por el artículo 1470 y
-U
siguientes del Código. También queda excluida de la institución, la venta de bienes genéricos.
DO
La venta de bien ajeno se refiere, en todos los casos, a bienes determinados.
RA
Escobar (1994) es del parecer que el Código Civil parecería regular la venta de bien ajeno,
SG
por primera vez, en el artículo 1537; sin embargo, le resulta claro que esta norma contempla un
PO
supuesto distinto, al que se le podría denominar «compromiso de obtener que otro adquiera».
En efecto, por la compraventa una de las partes -el vendedor- debe provocar en otra la
DE
adquisición derivativa del derecho de propiedad sobre un bien. Ello quiere decir que la
CA
propiedad debe «salir» de la esfera jurídica del vendedor y no de otra persona. En este sentido,
TE
de su sola lectura, se puede notar que el artículo 1537 no regula contrato de compraventa
IO
alguno. Lo que la norma contempla es un contrato distinto, en virtud del cual un sujeto se
BL
compromete frente a otro a obtener que la propiedad de un bien ingrese a la esfera jurídica de
BI
este último.
Somos de la idea que mientras no se pruebe de modo fehaciente que el comprador
conocía sobre la ajenidad del bien, se deberá asumir su desconocimiento, otorgándole la
posibilidad de usar la acción de rescisión. No cabe por tanto, interpretar que una vez enterado
el comprador sobre la ajenidad y no accione inmediatamente, se deba presumir que ahora se
convierta o estemos ante un contrato sobre bien ajeno con conocimiento; pues esta
20
circunstancia debe valorarse al momento de la celebración del contrato y no en un momento
posterior.
4. Validez del contrato de compraventa de un bien ajeno
Existe discusión doctrinal y jurisprudencial respecto a la eficacia y validez de los contratos
que versan sobre bienes ajenos, debiendo indicarse que nuestra jurisprudencia se ha
decantado principalmente por considerar nulo este tipo de contrato, entre otros motivos, por
NT
causales como:
-U
- En un imposible jurídico.
DO
- Contiene un objeto físicamente imposible.
RA
- Falta de manifestación de voluntad.
SG
- Contiene un fin ilícito.

PO
- Es contrario al orden público y las buenas costumbres.

DE
Sobre el particular, se ha dejado en claro que el artículo 1539 ofrece al comprador que
CA
desconocía sobre la ajenidad, la posibilidad de rescisión del contrato, lo que de por sí implica
TE
reconocer la validez del contrato suscrito. Esto último se ve ratificado con la opción de rescisión
IO
y reducción del precio del bien, prevista en el artículo 1540.

BL
Castillo (2015) refiere que, de acuerdo al artículo 1539, la venta de bien ajeno en estricto,
BI
sería válida y que solo podría declararse su rescisión, si el comprador hubiese creído que el
bien era propio del vendedor.
Para Ninamancco (2015) la compraventa de bien ajeno no puede considerarse nula por
falta de declaración de la voluntad del propietario. El propietario no participa en la compraventa
de bien ajeno, en consecuencia su declaración de voluntad no forma parte de la estructura de
este negocio. Al no ser el verdadero dueño agente celebrante del contrato en cuestión, mal se
21
hace en sostener que la ausencia de su declaración puede derivar en la nulidad de dicho
contrato.
La nulidad por falta de declaración de voluntad se configura cuando falta la declaración de
un agente que debió participar en el negocio. Pero como en la venta de bien ajeno, justamente
para ser tal, no debe participar el verdadero dueño, la ausencia de su declaración no ocasiona
vicio alguno al contrato. (Ninamancco, 2015)
Concuerdo plenamente con lo expresado por este autor, toda vez que habiendo el
NT
derecho reconocido la posibilidad que se pueda celebrar un contrato de compraventa sobre
-U
bienes ajenos (art. 1409 del código civil), resultaría por demás ilógico declarar la nulidad de
DO
estos contratos por falta de manifestación de voluntad del propietario del bien, pues resulta
RA
obvio que este no debe participar en el contrato, pues de hacerlo ya no hablaríamos de
SG
ajenidad, esto es, si participara el propietario ya no sería un contrato sobre un bien ajeno
PO
reconocido por la legislación civil.

DE
Por su parte Barchi (2011) refiere que la capacidad de disposición, entendida como la
legitimidad para disponer de la titularidad de una situación jurídica subjetiva, no es un requisito

CA
de validez del acto jurídico en nuestro ordenamiento jurídico; por tanto, el contrato de
TE
compraventa de bien ajeno no es nulo porque el vendedor carezca de capacidad de disposición

IO
o, dicho de otra manera, no se encuentre legitimado para disponer. En tal sentido, la carencia
BL
BI
de legitimidad para disponer del vendedor no afecta la validez del contrato. Una cosa diferente
es si el contrato así celebrado produce el efecto traslativo; es decir, si en virtud de dicho
contrato, el comprador puede adquirir la propiedad del bien. Lo que debe determinarse
entonces es si el contrato es eficaz.
Al respecto, compartimos dicha postura, en cuanto a que la venta de bien ajeno no es un
contrato inválido, sino solo rescindible en el supuesto que el comprador desconociera la
ajenidad del bien al celebrar el contrato. Si habláramos de un contrato inválido, los remedios
22
legales serían la nulidad o la anulabilidad, posibilidad que es excluida por el propio artículo
1539º al establecer únicamente la opción de rescindirlo; por tanto este artículo suprime la
posibilidad que se pueda considerar a dicho contrato como inválido, dado que conforme a
nuestro código civil tanto la rescisión como la resolución dejan sin efecto un contrato
válidamente celebrado. A esto se aúna que en nuestro código civil la capacidad de disposición
de los contratantes no se encuentra establecida como requisito de validez del acto.
De la Puente, citado por Castillo (2003), manifiesta que al celebrar un contrato una
NT
persona no puede tener certeza o no debe dar por hecho que el bien sea de propiedad de
-U
quien lo vende; y que si el vendedor dice que es suyo, pese a no serlo, entonces no sería
DO
rescindible sino anulable por existencia de dolo.
RA
Debo discrepar de dicha afirmación. Considero que no es posible afirmar que solo habrá
SG
rescisión cuando el vendedor guarde silencio y que en esa circunstancia el comprador no

PO
debería tener certeza de que el bien sea necesariamente de quien vende (permaneciendo por
tanto en la incertidumbre), toda vez que el hecho que el artículo 1539 del código civil
DE
establezca la posibilidad de rescindir el contrato cuando el comprador desconocía sobre la

CA
ajenidad, tiene necesariamente como presupuesto que el vendedor nunca le aclaró este punto
TE
al comprador; para ser preciso, que le ocultó la verdad o le mintió sobre dicha circunstancia; de
IO
lo contrario cómo se justificaría el desconocimiento del comprador. Por lo que afirmar que en
BL
estos casos habría anulabilidad por dolo o error, sería ir contra la propia norma que
BI
taxativamente establece para este supuesto la opción de rescisión (que implica validez
primigenia del contrato) y no la de anulabilidad (que implica invalidez).
Castillo (2003) refiere, a modo de crítica a la posición de De la Puente, que cuando una
persona compra a otra un bien no presupone la existencia del riesgo de que dicho bien sea
propio o ajeno del vendedor. Dicho comprador compra en la seguridad de que el bien es propio
23
de quien lo vende, salvo que ambas partes hubiesen pactado, con pleno conocimiento de que
el bien no pertenecía al vendedor, un contrato de compraventa de bien ajeno.
En este orden de ideas, cuando hablamos de rescisión nos referimos a un supuesto de
ineficacia del acto, que sobreviene a la celebración del contrato por una causal prexistente o
contemporánea a su celebración y con efectos retroactivos (artículos 1370 y 1372 del código
civil). La rescisión ataca los efectos del contrato, mas no a su estructura. Es por ello que
debemos considerar que no resulta aplicable a la compraventa de bien ajeno, las figuras
NT
jurídicas de la nulidad o la anulabilidad, que están destinadas para los casos de invalidez del
-U
acto. El hecho que el Código Civil, al establecer que la compraventa de bien ajeno sea
DO
rescindible si es que el comprador desconocía la ajenidad del bien, ¿implica que en el supuesto
RA
que el comprador haya conocido sobre la ajenidad del bien al celebrar el contrato, este resulte
SG
inválido? La respuesta es negativa, dado que en ese supuesto, el comprador estará asumiendo
PO
el riesgo de que el vendedor, no consiga hacerse de la propiedad del bien que se obligó a
trasmitir, en cuyo supuesto no podrá exigir nada hasta que no se cumpla el plazo establecido
DE
para que el vendedor cumpla con su prestación.

CA
Siguiendo lo dispuesto por el artículo 1372 del mismo código, la rescisión se declara
TE
judicialmente, pero los efectos de la sentencia se retrotraen al momento de la celebración del

IO
contrato. Esto significa que si no se inicia el proceso judicial respectivo, el contrato rescindible
BL
sigue produciendo sus efectos con normalidad. Por tanto, la rescisión no es equiparable a la
BI
figura de la nulidad, puesto que ésta implica total ausencia de tales efectos. Del mismo parecer
es Castillo (2015) quien refiere que: “la cuestión con los artículos 1539 y 1540 estriba en que el
contrato, mientras no se plantee la acción de rescisión, es un contrato que surte efectos”.
24
No obstante lo antes afirmado, resulta ineludible el mencionar que nuestra judicatura se ha
decantado en su gran mayoría4, por considerar que este contrato solo será válido cuando una
de las partes se ha comprometido a obtener que el verdadero propietario trasfiera la propiedad
del bien, sea directamente al comprador o al vendedor, en este caso para luego transferir al
comprador. Pareciera que nuestros magistrados atribuyen efectos reales a todos los contratos,
de modo tal que para ellos, el solo hecho que se celebre un contrato por el cual una parte
vende un bien del que no es propietario, y no informa de esta circunstancia al comprador,
NT
resulta inválido, pues quien no es propietario no puede transferir propiedad alguna, habiendo
-U
expresado para ello, distintos argumentos como: la falta de manifestación de voluntad, el fin
DO
ilícito, la imposibilidad jurídica, etc.
RA
En este punto debemos mencionar que cuando el legislador estableció en el código civil la
SG
posibilidad de la existencia de contratos sobre bienes ajenos (artículo 1409) esto debe
PO
entenderse en el sentido e interpretación más acorde con la constitucionalidad de la norma;
esto es, una regulación que no fue hecha pensando en favorecer o promover la comisión de
DE
fraudes o el despojo de la propiedad a legítimos dueños, sino en que por medio de esta figura,
CA
se pueda facilitar el tráfico comercial entre particulares. Debemos, por tanto reafirmar la idea
TE
que venta no es igual a decir trasferencia de propiedad, los dos conceptos no son equivalentes,
IO
sino que uno es consecuencia de la otra.

BL
Zuñiga (2015) se formula la interrogante si el otorgarle validez y eficacia al contrato de

BI
venta de bien ajeno significa permitir la transferencia de un bien sin el consentimiento de su
propietario, respondiéndose que no, dado que el contrato de venta de bien ajeno es un contrato
en virtud del cual, se genera en principio una relación de garantía. El efecto real del contrato,
esto es, la trasferencia del bien, está condicionado a que el propietario del bien permita que
este salga de su patrimonio.
4
Así tenemos las sentencias casatorias Nos 3041-2008- Puno, 443-2014- Lima, 4136-2014 El Santa.
25
Agrega el autor que respecto a lo que se señala en algunas sentencias, sobre que la venta
de un bien ajeno, sin autorización o consentimiento de su verdadero propietario es un contrato
contrario a las leyes que interesan al orden público y a las buenas costumbres; se debe indicar
que admitir la validez de la venta de cosa ajena no implica el aceptar que por efecto de un
contrato las partes puedan afectar el patrimonio de un tercero -no partícipe del contrato-, que al
parecer es lo que quiere evitar la jurisprudencia al afirmar que el verdadero propietario puede
solicitar su nulidad. Admitir la validez de la venta de cosa ajena simplemente implica el aceptar
NT
un contrato en virtud del cual el interés del comprador en adquirir determinado bien está
-U
garantizado por una persona distinta del propietario, aunque no sea ella de quien finalmente
DO
dependa la transferencia, sino más bien de este último. (Zuñiga, 2015)
RA
Finaliza el autor indicando que al ser la venta de bien ajeno, solo rescindible a solicitud del
SG
comprador, implica reconocer su validez, en consecuencia resulta un contrasentido afirmar al

PO
mismo tiempo que el contrato de venta de bien ajeno es pasible de ser declarada nulo a
solicitud del verdadero propietario, toda vez que la nulidad tiene efectos erga omnes. Si el
DE
contrato es nulo para el verdadero propietario, es nulo también para el comprador, para el
CA
vendedor y, en general, para cualquier tercero. (Zuñiga, 2015)

TE
Con lo expresado, no intentamos minimizar los casos donde se ha verificado el despojo de

IO
propiedad sufrido por muchas personas a causa, precisamente, de la disposición de sus bienes
BL
sin que estos hayan tenido participación; pues en este caso no se ha dado en estricto la figura
BI
de una compraventa de bien ajeno (donde la eficacia real no se produce inmediatamente); sino
que cuando se han producido estos hechos, ha existido en la mayoría de casos, ilicitud en el
actuar de los intervinientes, sea falsificando documentos para hacerse con derecho de poder
trasferir la propiedad, o suplantando al real titular, en cuyo caso sí resulta factible, como
desarrollamos más adelante, establecer la nulidad de los actos realizados en evidente ánimo
de defraudar al propietario y a la ley.
26
En este orden de ideas comparto la opinión vertida por Beltrán (2016), para quien el
escenario de la ilicitud podría darse si es que el vendedor se apropia indebidamente del bien o
si es que aplica artificios para engañar a una persona cometiendo un delito contra el
patrimonio. El autor considera que los actos donde el enajenante se manifiesta como
propietario sin serlo, son uno de ilegitimidad que determina una causa de ineficacia funcional
por inoponibilidad.
Asimismo, este autor hace el siguiente comentario: (en referencia a un caso donde se
NT
resuelve sobre la base de fin ilícito):
-U
Al parecer en el presente caso se postula la existencia de un fin ilícito en tanto se afirma
DO
que “(…) las demandadas han vendido un inmueble que saben no les pertenece, dándose
RA
la figura denominada como “la causa falsa” o “causa putativa” donde el acto jurídico no se
SG
da en realidad”. Es en este extremo donde debemos evaluar si la ilicitud del negocio recae
PO
en el propósito práctico perseguido “en abstracto” (en cuyo caso no hay ilicitud porque la
compraventa de bien ajeno es plenamente válida en el Perú) o si debe analizarse “en

DE
concreto” teniendo en cuenta el propósito de los sujetos intervinientes. Considero que el

CA
magistrado sí debe evaluar cada caso y por ende debe efectuar una valoración “en
TE
concreto” pero sin que ello implique una descalificación per se de la compraventa de bien
IO
ajeno. Por mi parte asumo la posición de la inoponibilidad del contrato celebrado más que
BL
la ilicitud del mismo. (Beltrán, 2016)

BI
Agrega el autor que no asume la posición que asimila la compraventa de bien ajeno con la
imposibilidad física o jurídica, dado que la “imposibilidad” podrá ser física o jurídica siendo la
“imposibilidad física” aquella que, desde una perspectiva material, no es “abstractamente
susceptible de realización” mientras que la “imposibilidad jurídica” refiere a la “inidoneidad del
acto para realizar el efecto jurídico programado”.
27
Compartimos lo expresado por el autor, en el sentido que si se pretende analizar la posible
ilicitud de un contrato de compraventa de bien ajeno, este debe realizarse evaluando cada caso
en concreto y la intención de las partes en el mismo, y no calificar por si misma a la
compraventa de bien ajeno como ilícita.
En conclusión, la compraventa de bien ajeno es un acto jurídico válido, pues contiene
todos los presupuestos, elementos y requisitos exigidos para la validez del acto jurídico, no
siendo uno de ellos, la capacidad de disponer (legitimidad de disposición), además de
NT
encontrar reconocimiento en el artículo 1409 del código civil.
-U
DO
5. Efectos de la compraventa de bien ajeno y su utilidad
RA
Conforme lo establece el artículo 1539 de nuestro código civil, la venta de bien ajeno es
rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que el bien no pertenecía al
SG
vendedor o cuando este adquiera el bien antes de la citación con la demanda; siendo que,
PO
conforme a la figura de rescisión, los efectos de esta se retrotraen a la fecha del nacimiento de
DE
la relación jurídica sustancial (al momento de la celebración del contrato).

CA
En consecuencia, en la venta de bien ajeno auténtica, podemos mencionar dos

TE
situaciones que se presentarían:

IO
a. Si el comprador ignoraba el carácter ajeno del bien en el momento de la celebración del

BL
contrato, tendrá la facultad de solicitar la rescisión del negocio en cuanto no haya

BI
conseguido que le sea transferido la propiedad del bien que era la finalidad principal del
contrato celebrado, por lo que, por medio de la rescisión, podrá obtener la devolución del
precio.
b. Si el comprador tenía conocimiento del carácter ajeno del bien al momento de la
celebración del contrato, no tiene derecho para solicitar la rescisión, por lo que no le
queda más que esperar el plazo establecido para que su contraparte, el vendedor,
28
adquiera el bien prometido, y en esa circunstancia pueda luego operar la transferencia a
su favor. Entre tanto el contrato resulta ineficaz.
En el primer supuesto, la figura de la recisión se justifica dado que, a la fecha de
celebración del contrato, existía ya el riesgo de que el bien no pueda ser finalmente transferido
al comprador, al ser ajeno. Es así que el comprador que ignoraba que el bien adquirido era
ajeno, al plantear la acción de rescisión del contrato, quedará liberado de su obligación de
pagar el precio; a menos que estime conveniente seguir esperando hasta que su vendedor
NT
logre transferirle la propiedad. Recordemos que la acción de rescisión al ser una acción
-U
personal prescribe a los 10 años, por lo que en teoría tendría ese plazo para accionar. Igual
DO
sería un supuesto más teórico y poco práctico que una persona decida esperar todo ese tiempo
RA
luego de haber tomado conocimiento.
SG
En el segundo supuesto, si las partes al momento de celebrar un contrato no establecieron

PO
un plazo a fin que el vendedor pueda obtener la titularidad del bien, para luego trasmitirlo al
DE
comprador, entonces consideramos que estaríamos ante un supuesto de ineficacia funcional
del contrato, por lo que ante tal hecho sería factible solicitar la resolución del mismo, a menos
CA
que con posterioridad a su celebración, las partes decidan establecer un plazo para el
TE
cumplimiento del contrato o solicitar al juez la fijación del mismo al amparo del artículo 182 del
IO
Código Civil, con lo cual, solo al transcurrir este plazo, resultarán exigibles las obligaciones
BL
BI
surgidas de la compraventa celebrada5.
Compartimos la opinión expresada por Zúñiga (2015) cuando indica que:
La posibilidad de tener que indemnizar al comprador, constituye un desincentivo suficiente

para que cualquier “vendedor” se comprometa, sin más, a “vender” bienes ajenos, por lo
que sólo se celebrará este tipo de contratos cuando la posibilidad de que se verifiquen las
condiciones para que el negocio surta efectos traslativos sean altas. Por lo demás, los
5
A nuestro entender, sería aplicable el artículo 1428 del código Civil en cuanto a que si el deudor (vendedor) no cumple
con transferir la propiedad a la que se obligó, la parte acreedora (comprador), puede solicitar el cumplimiento o la
resolución del contrato, sin perjuicio de la indemnización a que hubiera lugar.
29
contratos de venta de bien ajeno permiten que se celebren transacciones que se otro lado
no se celebrarían. ¿Qué pasaría si A y B no se conocen? Pues, sencillamente, los costos
de transacción entre ambos serían insuperables y el contrato no se celebraría. B, deseoso
de comprar un inmueble, tendría que incurrir en costos adicionales de información. La
celebración de un contrato de bien ajeno permitiría que un tercero -al que podemos
denominar “C”- que conozca la situación de A y B, funja de intermediario entre ellos,
vendiendo a B la casa sin tener que esperar que A se la venda a él o lograr que lo haga en
favor de aquél. B, por su parte podrá celebrar el contrato aun sin estar totalmente seguro
de que C sea titular del bien, porque sabrá que si éste no cumple deberá resarcirlo.
NT
-U
Otro ejemplo en que la venta de bien ajeno puede ser útil, es cuando el real interesado en
adquirir y el propietario interesado en vender no puedan efectuar el negocio de manera directa.
DO
Piénsese por ejemplo en la existencia de distanciamiento o enemistad entre ellos, o cuando
RA
una de las partes no quiere mostrarse con interés por el bien frente al propietario porque sabe
SG
que no conseguirá un precio justo6. También puede darse el caso que un interesado en adquirir
PO
inmuebles en un lugar determinado, sabe que no tiene llegada a los actuales propietarios
DE
(potenciales vendedores), a quienes no podrá convencer para que le vendan su propiedad. En
estos casos mencionados, surge la figura de un intermediario que interviene por propia
CA
voluntad, para que finalmente el bien llegue a poder del interesado en adquirir, celebrando un
TE
contrato de compraventa con este, comprometiéndose a transferir él directamente la propiedad

IO
de los bienes, y no por ello el contrato resultará nulo.

BL
BI
Somos de la idea que es perfectamente dable que dos partes celebren una compraventa
de bien ajeno y que, por ejemplo, establezcan la condición suspensiva que en determinado
plazo si el vendedor deviene en dueño, el contrato será eficaz. Aquí estamos ante una
compraventa de bien ajeno válida, con conocimiento de la ajenidad por ambas partes (contrato
que resulta inoponible al real propietario); no obstante, si siguiéramos el razonamiento de la
6
En estos dos casos, tampoco cabría la figura de la representación, pues se sabría de todos modos a nombre de quien se
está actuando y por tanto con quien realmente se está contratando.
30
corte suprema, expresado en el considerando Nª 16 de la Casación 443-2014-Lima (analizada
posteriormente), esta venta sería Nula, pues el comprador conoce sobre la ajenidad del bien, y
el vendedor no se está obligando a conseguir que otro adquiera a través del hecho o
consentimiento de un tercero, sino se obliga a transferir él mismo la propiedad de un bien.
En cuanto a los efectos respecto al verdadero propietario del bien, compartimos la idea
expresada por Ninamancco (2015), quien menciona una verdad que pareciera que nuestros
magistrados dejan de lado, en cuando a que respecto al propietario, el contrato resulta “res
NT
inter alios acta”, “la cosa entre otros actúa”, pues la venta de bien ajeno es plenamente eficaz
-U
entre las partes, pero no produce efecto sobre el dueño genuino del bien. No se trata, de que el
DO
contrato sea nulo para él y válido para las partes. Una idea como esta, conforme a nuestro
Código Civil, no puede sostenerse.

RA
SG
Continúa el autor indicando que de cara al verdadero propietario del bien, la compraventa
PO
de bien ajeno es simplemente ineficaz, ya que no produce mayores efectos sobre la esfera
jurídica de quien no participa. Es un asunto de simple ineficacia, no de invalidez. Defender una

DE
idea contraria implicaría asumir que la ausencia de efectos es necesario indicio o señal de
CA
invalidez, cosa que no es correcta, pues existen casos de invalidez aparejada de eficacia,
TE
como casos de validez aparejada de ineficacia. (Ninamancco, 2015)

IO
Por su parte Jesús Vásquez (2014) opina que la ausencia de legitimidad del vendedor- no
BL
propietario, significa en cualquier supuesto una ausencia absoluta de efectos reales relativos a
BI
la transferencia de la propiedad, razón por la cual se dirá sencillamente que el contrato de
venta de bien ajeno será absolutamente ineficaz frente al propietario.
Consideramos por nuestra parte, que este tipo de contratos serían de mucha utilidad para
facilitar la trasferencia de propiedad hacia la persona interesada en adquirir, siendo que,
mientras que el efecto real no se verifique, el contrato es simplemente ineficaz e inoponible al
propietario del bien.
31
6. Supuesto de ilicitud y nulidad en la venta de bienes ajenos
Como se adelantó líneas arriba, el hecho de considerar que la compraventa de bienes
ajenos regulada en nuestra legislación civil no está afecta con causales de invalidez, no implica
que no se presenten casos donde, mediante la transferencia de bienes ajenos, se pueda
causar un perjuicio al propietario, debido a las circunstancias de ilicitud que la preceden. Es por
ello que planteamos diversos los supuestos donde si cabria sancionar con nulidad este tipo de
transferencias.
NT
El denominador común de estos supuestos es que se busca producir la eficacia real del
-U
contrato inmediatamente después de su celebración; y si bien se estaría contratando sobre
DO
bienes ajenos, esto deberá entenderse como una venta de bien ajeno en sentido lato, en
RA
contraposición a la venta de bien ajeno en estricto, que es la auténtica compraventa que resulta
SG
válida conforme a nuestra legislación.

PO
Como se ha indicado, una auténtica compraventa de bienes ajenos amparada por nuestra
DE
legislación, no puede producir la eficacia real de forma inmediata, esto es, hacer
inmediatamente propietario del bien al comprador adquirente pese a que el titular del bien no
CA
haya mostrado su disposición de desprenderse de él. Si bien se pueden mencionar varios

TE
supuestos de venta de bienes ajenos, nos enfocamos solo al caso de bienes inmuebles, que
IO
son la materia objeto de la presente investigación, además de ser el ámbito donde se

BL
presentan los mayores problemas.

BI
Entre estos supuestos podemos mencionar cuando una persona ha llegado a apropiarse
de un bien (al menos en el ámbito de los títulos) por medio de la falsificación de documentos, y
al amparo de ello vende dicho bien. En este caso si resulta factible plantear una acción de
nulidad, pues nos encontraríamos ante la comisión de un ilícito como lo es la falsificación,
resultando evidente que aquí el vendedor no pretende adquirir la propiedad para cumplir con la
obligación contraída con su comprador, sino que amparado en los documentos que le darían
32
legitimidad, se pretende transferir directamente la propiedad del bien, despojando de este
modo al real propietario.
Al respecto en los últimos años, nuestra judicatura ha preferido hacer prevalecer el
derecho del último comprador7 o tercero adquirente de buena fe (en base a la publicidad y fe
pública registral en la que este confió), en perjuicio del real propietario, quien finalmente se ve
privado de su propiedad. Estos supuestos son bastante controversiales, incluso autores como
Gonzales Barrón8, realiza una dura crítica a la forma como se viene resolviendo este tipo de
NT
casos, donde, pese a haber existido suplantaciones o falsificación de documentos, casi
-U
siempre el propietario original termina siendo el perjudicado.
DO
A mi parecer, si sería válidamente amparable una nulidad del acto jurídico cuando para
RA
contar con la posibilidad de disponer, primero se falsificó un poder que luego se llegó a
SG
inscribir; o yendo más lejos, se falsificó una compraventa anterior, donde el real propietario
PO
"vendió" al actual vendedor, contrato que luego se inscribió en registros, siendo que en primer
término, habría que anular el acto jurídico consistente en el poder falso o la compraventa falsa.
DE
Como indiqué, la jurisprudencia se ha ido decantando a favor del tercero adquirente de buena
CA
fe, sin embargo este punto no deja de ser muy discutible, que ameritaría un trabajo de
TE
investigación independiente, no correspondiendo ahora entrar a analizar a mayor profundidad

IO
por no ser tema de investigación.

BL
Otro supuesto sería cuando se ha suplantado la identidad del verdadero propietario y bajo
BI
ese supuesto se ha vendido un bien. Aquí no hay venta de bien ajeno en estricto, sino que nos
encontraríamos ante un evidente acto jurídico nulo por falta de manifestación de voluntad, pues
quien aparece como vendedor en realidad nunca expresó su voluntad de vender, esto es, el
auténtico propietario nunca habría realizado una manifestación de voluntad en el sentido de
7
En ese caso habría dos derechos contrapuestos el del propietario original y el del último adquirente, viéndose ambos
sorprendidos por el actuar del vendedor de lo ajeno; a menos que se pruebe un contubernio de este con el comprador.
8
Véase el libro “La falsificación: nuevo modo de adquirir la propiedad”. Gaceta Jurídica. 2015.
33
querer transferir el bien. El asunto se complica cuando, quien adquirió el bien, luego lo
transfiere a un tercero (incluso puede seguir produciéndose transferencias sucesivas), donde el
último adquirente traerá en su defensa la buena fe, en base a lo que el registro publicita;
ocasionando el problema jurisprudencial mencionado en el supuesto de hecho descrito líneas
arriba.
Como punto adicional mencionaremos que una de las figuras penales que nuestra
jurisprudencia ha traído a colación, en los casos donde sí ha sancionado la nulidad del acto de
NT
compraventa de bien ajeno, es la del estelionato. No obstante, me permito discrepar de este
-U
razonamiento, en el sentido de que en dicho caso, la corte suprema parece considerar al
DO
propietario del bien como el sujeto pasivo o agraviado del delito, cuando no es así, ya que
RA
conforme la naturaleza de esta figura penal enmarcada en los delitos de estafa, solo el
SG
comprador es el sujeto pasivo del delito, cuando mediando engaño, ve perjudicado su

PO
patrimonio y burlado su derecho de adquirir la propiedad, al haber efectuado un
desprendimiento patrimonial a favor del vendedor (autor del delito), siendo que finalmente el
DE
bien no llega a ingresar a su patrimonio por haber sido ajeno.

CA
Del mismo parecer es Galván (2017), quien refiere que solo se dará estelionato cuando se
TE
engañe a la persona para hacerla caer en error sobre la naturaleza de bien propio o bien libre
IO
para obtener lo que el comprador otorgará por éste si fuera como se le presenta, solo así el
BL
medio fraudulento causará error y se respetará la lógica de las defraudaciones a fin que escape
BI
de la licitud civil. No habiendo delito si el comprador conoce de la calidad del bien, si la persona
presume de la calidad, o si la persona desconoce la calidad pero no por medio de un engaño
del vendedor.
Añade el autor que, para la configuración del tipo penal se necesita un sujeto pasivo de la
acción (contra quién se realiza la disposición patrimonial) y un medio fraudulento (el que al
vulnerar el riesgo permitido crea un perjuicio patrimonial). Se debe sancionar al que vende,
34
más no al que compra, obviamente por que el comprador es el sujeto pasivo de la acción, es
contra quién se dirige el medio fraudulento pudiendo ser o no sujeto pasivo del delito
dependiendo a quién pertenecía el dinero o los bienes entregados al astuto vendedor… es el
patrimonio del comprador el que se protege, sobre el que sienta sus bases el estelionato.
(Galván, 2017).
En este orden de ideas, consideramos que se configurará delito de estelionato, cuando el
comprador, quien no conoce sobre la calidad ajena del bien, ha resultado perjudicado al no
NT
haber adquirido finalmente la propiedad, esto es, cuando ha visto burlado su expectativa de
-U
adquirir, por el actuar doloso, fraudulento o con engaño por parte del vendedor. En este caso,
DO
siempre será agraviado o víctima del delito el comprador, nunca el propietario real del bien,
RA
dado que dicho bien no llegó a salir de su esfera de dominio. Por ello, somos contundentes al
SG
señalar que el propietario no puede fundamentar la nulidad de un contrato de compraventa de

PO
bien ajeno, sobre la base de la existencia del delito de estelionato, pues de haber delito,
implicaría que el comprador se vio defraudado pues no adquirió finalmente la propiedad, la que
DE
permaneció dentro del dominio del real propietario, por tanto este último no tendría interés en el
CA
acuerdo celebrado por el vendedor (autor del delito) y el comprador (agraviado), siéndole
TE
ineficaz e indiferente dicho acuerdo.

IO
Ahora bien si por alguna razón, y pese a tratarse de un bien ajeno, este comprador (se
BL
entiende de buena fe) si pudo hacerse de la propiedad (como en el caso del vendedor que
BI
previamente falsificó documentos para disponer de la propiedad, y estos documentos pasaron
el filtro de registros); entonces el real propietario despojado, tendrá, en sede civil, solo la
posibilidad de demandar el resarcimiento por los perjuicios generados. En sede penal, podría
recurrir contra la persona del vendedor denunciando la falsificación de documentos y/o el uso
de documentos falsos en su perjuicio; no pudiendo recurrir a la figura del estelionato, pues esta
no se habría producido, ya que en el acto donde presuntamente se habría cometido dicho
35
delito, el comprador (único sujeto pasivo) no fue estafado ni burlado en cuanto a la adquisición
del bien que compró, y el real propietario no efectuó ningún desprendimiento patrimonial a
favor del vendedor provocado por engaño. Resulta por demás inconcebible que el propietario
denuncie a vendedor y comprador como coautores de estelionato, pues en este caso solo
puede ser autor quien vende y víctima quien compra.
Si bien algunos letrados son de la idea que en sede civil, la demanda del propietario
original no solo debería limitarse al resarcimiento de perjuicios, sino que se debería demandar
NT
la nulidad de la venta, no comparto dicha opinión, pues a mi entender en el contrato celebrado
-U
entre el vendedor en nombre propio (aunque el origen de su legitimidad haya sido espurio) y el
DO
comprador, no concurren causales de nulidad, siendo u contrato válido y exigible entre ellos.
RA
Situación distinta es que pueda existir simulación o un contubernio para perjudicar al
SG
propietario, en cuyo caso, de haber mala fe y esta resulte acreditable, el propietario tendría que
PO
probar dichas situaciones, pero fuera de este supuesto no encuentro futuro a una demanda en
la forma que se ha descrito.

DE
CA
7. Venta de bien ajeno y la seguridad jurídica

TE
Consideramos que el problema de la compraventa de bien ajeno no se limita a las

IO
discusiones teóricas sobre su validez o a la forma de resolver estos casos por parte de nuestra
BL
judicatura, sino que va más allá, incluso puede afectar al orden social o valores
BI
constitucionales, tales como la justicia, el derecho a la propiedad, etc., pues en muchos casos,
el comprador que adquirió el dominio sobre un bien inmueble de quien no era el real titular,
logra inscribir su derecho de propiedad en perjuicio del verdadero propietario; siendo en la
práctica no poco frecuentes los casos de falsificaciones, tanto de documentos como de
identidad de las personas, con el fin de celebrar actos jurídicos, muchos de los cuales llegan a
ser eficaces (producen efectos reales) pese a su ilegítimo nacimiento.
36
Sobre el particular gran sector de la judicatura considera, al margen de las circunstancias
específicas que hayan rodeado a la celebración del contrato, que la venta de bien ajeno, puede
ser anulado por parte del real propietario del bien, bajo diversos argumentos, entre los que se
incluyen fin ilícito, objeto jurídicamente imposible, porque atenta contra el orden público, porque
constituye un delito el vender cosas ajenas, etc.9
No obstante ello, consideramos que el ejercicio del derecho de propiedad no es un
derecho abstracto, sino que necesariamente se materializa a través del ejercicio de otros
NT
derechos, que en el caso de inmuebles podemos indicarlo así:
-U
- Uso: vinculado a la posesión, sea para fines habitacionales o vivienda.
DO
- Disfrute: en el supuesto de dedicar el bien para fines de producción, como el arrendar el
RA
bien, destinarlo a fines comerciales, fines agrícolas, etc.
- De disposición y de reivindicación.
SG
PO
En este sentido, si bien defendemos la validez del contrato de venta de bien ajeno y
hemos postulado la idea que la venta de un bien sin la intervención del verdadero titular, no le
DE
resulta oponible, en otros términos, el contrato es ineficaz para él; creemos que hablar de un
CA
perjuicio al derecho de propiedad in abstracto, sin correlacionarlo necesariamente con la

TE
afectación de los otros derechos conexos reconocidos por nuestra legislación, resultaría en una
IO
afirmación incompleta; pues cuando se produce la venta de un bien ajeno, la virtual o potencial
BL
afectación recae precisamente en el ejercicio de esos derechos conexos, pues una persona
BI
que solo ostente el derecho de propiedad sobre un determinado bien que no utiliza ni posee, o
no ejerce en el plano fáctico ningún derecho sobre él (entiéndase por propia voluntad) no
resulta merecedor de una tutela permanente e indefinida por parte del ordenamiento jurídico.
He allí una de las justificaciones por ejemplo, de la existencia de la figura de la prescripción
adquisitiva, aplicable tanto para los casos donde haya buena fe (remedio para subsanar
9
Al respecto, resulta ilustrativo mencionar algunas sentencias emitidas por la corte suprema, entre ellas:
- Casación 1017-97/PIURA: Es nulo el contrato de compraventa de bien ajeno por tener un fin ilícito.
- Casación 1332-2009/CAJAMARCA: Es nulo el contrato de compraventa de bien ajeno por ser un imposible jurídico.
37
deficiencias o defectos en los documentos donde consta el título bajo el cual se adquiere la
propiedad, y así pueda acceder al registro), como para los casos donde esta buena fe esté
ausente.
En este orden de ideas, habiéndose aceptado el no poco frecuente supuesto de
encontrarnos frente a casos donde se han falsificado documentos que luego fueron usados en
la celebración de un contrato de compraventa de inmuebles, sin que el verdadero propietario
haya tomado conocimiento del mismo, siendo que en el supuesto de que luego de más de 10
NT
años de celebrado el contrato; el propietario original, que no habitaba el inmueble, recién
-U
decida iniciar acciones en pro de recuperar su propiedad (sea por el conocimiento tardío del
DO
hecho, o simplemente por desidia), sin duda que poco será lo que pueda lograr, pues habría
RA
vencido el plazo para demandar la nulidad del acto jurídico 10; además de haber transcurrido el
SG
plazo para que el nuevo adquirente poseedor reafirme su derecho a través de la figura de la
PO
prescripción. En estos supuestos, si resulta justificado la preferencia del derecho por el nuevo
adquirente que ha venido poseyendo el bien, en perjuicio de quien se desinteresó del bien por
DE
un largo periodo.
CA
Por ello decimos que la única salvedad para no proteger el derecho del propietario
TE
original, vendría dado por el hecho que el que adquirió de modo fraudulento haya alcanzado a
IO
poseer el bien por 10 años, caso en el cual se habría convertido en propietario al haber
BL
operado la prescripción, que es un modo originario de adquirir la propiedad.

BI
Una situación particular se presentaría cuando, empleando algunas de las formas
fraudulentas ya descritas, se realice una venta de bien inmueble ajeno, aprovechando que este
se encuentra desocupado (terreno o casa deshabitada)11, en cuyo caso, y sin necesidad que el
10
Incluso en el caso que haya existido una falsificación o suplantación de identidad, haciendo aparecer como que el
verdadero propietario transfirió el bien, dado el plazo transcurrido (más de 10 años) ya no le sería factible demandar la
nulidad de dicho acto (único remedio que le quedaba), descartándose además la solicitud de ineficacia por no ser
aplicable a este supuesto, ya que en dicho contrato el original propietario no sería un tercero no interviniente sino una
parte del contrato (vendedor), aunque por causa de suplantación.
11
Una de las modalidades preferidas de la mafia de Orellana, como se pudo conocer hace algunos años.
38
nuevo titular haya tomado posesión efectiva del bien, luego de transcurridos 10 años desde su
inscripción registral, igual podría repeler todo ataque legal contra él, dado que habría
transcurrido el plazo legal para demandar la nulidad del acto jurídico de compraventa, plazo
que empezó a correr desde la fecha de su ingreso a registros, desde donde se presume el
conocimiento del acto inscrito, aun cuando no se ejerza posesión permanente del bien (sin
posibilidad que el anterior propietario o el nuevo adquirente invoquen prescripción al no haber
poseído), y por tanto sin que haya habido posesión publica que hubiese permitido que el
NT
propietario se entere y tome acciones. En este caso se aplicaría el mismo castigo legal al
-U
preferir el derecho del nuevo adquirente, dado el desinterés por poseer o usufructuar el bien
DO
por parte de su original propietario.
RA
Valdría en todo caso, dejar en claro nuestra postura en cuanto a que debiera establecerse
SG
de modo expreso que, en el caso que una compraventa se haya realizado por medio de la
PO
falsificación de poderes o suplantación, la protección registral y el plazo de prescripción para
demandar la nulidad del acto, solo amparen y sean aplicables a un tercero de buena fe (aquel
DE
que adquirió de quien aparecía como nuevo titular registral), mas no al segundo, esto es, a la
CA
contraparte de aquel que falsificó poderes o suplantó identidad, de modo tal que el anterior
TE
titular registral (real propietario) pueda demandar con éxito la nulidad frente a ese segundo,
IO
pese a haber transcurrido más de 10 años; dado el carácter imprescriptible del derecho de
BL
propiedad, y por un criterio de justicia frente a quien, de haber empleado mayor diligencia,
BI
hubiera podido advertir que su contraparte no actuaba acorde a derecho, sin descartarse el
supuesto que este segundo haya actuado de mala fe.
Como podemos apreciar, el hecho que en algunos casos se prefiera reconocer el derecho
del nuevo adquirente se funda en razones la seguridad jurídica aunado a la desidia o
desinterés del propietario original.
39
TEMA 3
DERECHO CIVIL PERUANO
1. Definición
Antes de definir propiamente al derecho peruano, debemos mencionar lo que entendemos
por derecho en sí. Al respecto podemos conceptuar al derecho como el conjunto de reglas o normas
jurídicas (leyes, principios, etc), que regulan la conducta humana dentro de una determinada
sociedad, con el objetivo de lograr la convivencia pacífica y el fin supremo que es la justicia.
NT
-U
En este orden de ideas, podemos definir al derecho civil peruano como el conjunto de normas
jurídicas, vigentes dentro del territorio de la república, que regulan las relaciones entre particulares
DO
en sus aspectos patrimonial y no patrimonial, con el fin de regular y resguardar sus intereses y dar
RA
solución a los posibles conflictos que se presenten.
SG
2. Fuentes del Derecho

PO
Las fuentes del derecho hacen referencia a los procedimientos a través del cual se producen,
DE
válidamente, normas jurídicas que adquieren el rasgo de obligatoriedad propio del derecho y, por
CA
tanto, la característica de ser impuestas, legítimamente a las personas mediante los instrumentos de
TE
coacción del estado. (Rubio, 2009)

IO
Entre las principales fuentes de derecho encontramos:

BL
 Ley: quizá la fuente formal más importante y fundamental del derecho, siendo promulgada,
BI
dictada y sancionada por el Estado como facultad exclusiva a través de sus órganos
legislativos.
 Jurisprudencia: referida a los fallos emitidos por los tribunales que mantienen cierto grado de
uniformidad a través de los años.
 Doctrina: Son un conjunto de posiciones expresadas por estudiosos del derecho, que sirven a
nuestra judicatura, ya sea para fundamentar sentencias o para desarrollar y explicar
40
conceptos que la ley por sí no define. Del mismo modo, sus estudios colaboran al momento
de elaboración de las leyes, sirviendo de motivos o fundamentos, donde se busca parámetros
y regulación adecuada para lograr la finalidad social en justicia
 Costumbre: que viene a ser la repetición continua y espontánea de conductas con relevancia
jurídica que puede llegar a adquirir fuerza de ley. Quizá esta fuente esta sea la más débil o
menos trascendente entre las mencionadas.
NT
Dada su gran trascendencia, es que la presente investigación, enfocada en determinar la
-U
validez de una figura contractual en el Derecho civil peruano, no solo se limita a la legislación, sino
que abarca también la doctrina y jurisprudencia, todo lo cual nos lleva a un resultado más
DO
congruente con la realidad y útil para la investigación. RA
SG
PO
DE
CA
TE
IO
BL
BI
41
II. MATERIAL Y MÈTODOS
2.1 Objeto de estudio
Los supuestos válidos de compraventa de bien inmueble ajeno para el derecho civil
peruano en sus dimensiones legislativa, doctrinal y jurisprudencial.
2.2 Instrumentación (para la recolección datos por el autor) i/o fuentes de datos (no
recolectados por el autor)
2.2.1 Hoja de registro de análisis documental
NT
Instrumento que fue elaborado por el investigador mediante el cual se recopiló información
-U
referente a las posiciones de diversos autores nacionales sobre la materia investigada. Del
DO
mismo modo, se sintetizó los principales fundamentos contenidos en sentencias casatorias
RA
de los últimos años, referidos al tema objeto de investigación.
2.2.2 Fichas Bibliográficas y de resumen

SG
Permitió anotar la información y bibliografía pertinente para el desarrollo de la investigación.

PO
2.3 Métodos y técnicas

DE
2.3.1 Métodos
CA
- Método científico: se empleó en la interpretación de normas jurídicas, a fin de obtener la

TE
respuesta apropiada al problema objeto de investigación.

IO
- Método Inductivo – Deductivo: Se partió de datos particulares para llegar a conclusiones

BL
BI
generales, con la finalidad de, a partir de los diversos supuestos concretos que plantea la
doctrina y la jurisprudencia, obtener generalizaciones conceptuales y prácticas.
- Analítico sintético: permitió el análisis de la doctrina nacional, la legislación y
jurisprudencia para luego sintetizar los conceptos útiles para el tema investigado.
- Dogmático – jurídico: proporcionó las bases para analizar la doctrina, en cuanto a la
posición asumida sobre la venta de un bien ajeno, así como las normas jurídicas
nacionales.
42
- Exegético: que comprendió el estudio de la legislación vigente, abarcando todos los
artículos que regulen o tengan incidencia en los supuestos de venta de bien inmueble
ajeno, encontrando su real significado y su razón de ser.
2.3.2 Técnicas
a) Técnica de Observación Social no participante: se observó la realidad judicial en
torno a los principales argumentos expuestos por la Corte Suprema en cuanto al
supuesto y validez del contrato de compraventa de bienes inmuebles ajenos, así como
NT
los criterios que estos asumen en las sentencias casatorias.
-U
b) Técnica de Acopio Documental: Se realizó para la obtención de la información:
DO
doctrinaria, legislativa y jurisprudencial.
RA
c) Técnica de Fichaje: para el acopio de información doctrinaria, se empleó en un primer
SG
momento Fichas de Registro Bibliográficas (Libros) y Hemerográficas (Revistas

PO
Jurídicas), a fin de conocer los basamentos jurídicos de los especialistas así como sus
posiciones en torno a la trasferencia de bienes ajenos. Posteriormente se aplicó fichas

DE
de investigación como son los textuales, resumen y comentario, en donde se plasmó la

CA
información recopilada para la ulterior redacción de la dispersión temática.

TE
IO
BL
BI
43
III. RESULTADOS
I. Aspecto legislativo
En nuestra legislación civil, el auténtico contrato de compraventa de bien ajeno se encuentra
recogido en los artículos 1539º y 1540º del código civil, siendo que la compraventa de un bien
inmueble ajeno resulta válida (aunque inicialmente ineficaz), al contener todos los
presupuestos, elementos y requisitos de validez del acto jurídico establecidos en el artículo
140º del código civil; aunado a que, conforme al numeral 2 del artículo 1409º del código Civil, la
NT
prestación objeto de contrato puede recaer sobre bienes ajenos. Del mismo modo, el artículo
-U
1539º, al establecer la posibilidad que el comprador que desconocía respecto a la ajenidad del
bien, pueda solicitar la rescisión y no la nulidad, reafirma la validez del supuesto en el cual el
DO
comprador desconoce que el bien es ajeno y el vendedor no se ha obligado a obtener el
RA
consentimiento de tercero o a lograr que este transfiera el bien al comprador.
SG
PO
II. Aspecto Doctrinal
La doctrina consultada, cuyas posiciones han sido recogidas en el presente trabajo, es

DE
uniforme al reconocer que el contrato de compraventa de bien ajeno, al igual que cualquier
CA
contrato de compraventa, produce en primer término, solo efectos obligacionales, por el cual
TE
una parte se obliga a trasferir la propiedad de un bien a otra, quien a su vez se obliga a pagar
IO
un precio como contraprestación; por lo que con su sola celebración no se trasmite la

BL
propiedad del bien objeto del contrato. Del mismo modo, reconocen la validez de este tipo de
BI
contratos, señalando que la legitimidad para disponer no constituye un requisito de validez y
que en estos contratos, el cumplimiento de la obligación de transferir la propiedad debe estar
necesariamente diferida para un momento posterior al de su celebración.
Se debe asimismo precisar que para estar ante la figura de la compraventa de un bien ajeno, al
momento de celebrarse el contrato de compraventa (ningún otro contrato que no sea este) el
bien debe ser ajeno, esto es, no debe estar incorporado dentro del patrimonio de la parte que
interviene como vendedora. Del mismo modo, la doctrina es uniforme al mencionar que en una
44
compraventa de bien ajeno, solo el vendedor es quien debe trasmitir la propiedad del bien a la
que se ha obligado y no otra persona.
En cuanto a la, posibilidad que el propietario del bien solicite la nulidad del contrato de
compraventa suscrito por terceros, esto no resulta coherente, pues si el contrato es válido para
las partes, lo es también para los terceros, además que la real compraventa de bien ajeno, no
implica el despojo efectivo de la propiedad.
Entre los argumentos más resaltantes de los autores consultados, tenemos:
NT
Sobre la naturaleza del contrato de compraventa
Autor Posición
-U
Mario Castillo Resulta impropio asignar al contrato efectos reales y no meramente
Freyre obligacionales, pues en el derecho peruano los contratos –por sí mismos- no
“Comentarios al transfieren ningún derecho real, ya que su objeto es la creación, modificación,
DO
contrato de regulación o extinción de obligaciones; y si algún derecho real constituye
compraventa” objeto de las mismas, su transferencia tendrá que ser apreciada en el nivel de
p. 20 y 21 ejecución de las obligaciones
RA
Edgardo La compraventa no constituye un contrato real, que es aquel que a
Mosqueira consecuencia de su celebración produce la transmisión de la propiedad del
SG
Medina bien vendido. De igual modo, el contrato de compraventa es -respecto de sus

“La venta de efectos- un contrato de eficacia obligacional, es decir, por su celebración
PO
bien ajeno en el surgen o nacen exclusivamente obligaciones entre las partes.

código civil La obligación del vendedor de bien ajeno será la de transmitir la propiedad del
peruano” bien y no la de obtener que otro adquiera. La propiedad deberá salir de él y no
DE
p. 74 y 78 de un tercero, e ingresar en el comprador.

Manuel de la La compraventa no es por sí misma, un contrato traslativo, ya que el vendedor
Puente no transfiere el bien, sino simplemente se obliga, por tanto, el derecho de
CA
“El contrato en entrega surge como consecuencia de la ejecución del contrato.

general”
TE
p. 49 y 50
IO
Respecto al supuesto y validez de la compraventa de bien ajeno

Autor Posición
BL
Mario Castillo La venta de bien ajeno, no es más que un contrato de compraventa común y
Freyre corriente, siendo el único elemento distintivo, el hecho de que el bien objeto
BI
“Comentarios al de la prestación del vendedor no le pertenece en propiedad al momento de la

contrato de celebración del contrato, por lo que se está ante un contrato de compraventa,
compraventa” con todas las obligaciones y efectos que genera esta figura típica.
p. 78
La obligación del vendedor de bien ajeno no es jurídicamente imposible en la
Edgardo medida que el artículo 1409, numeral 2 permite la posibilidad de obligarse
Mosqueira respecto de bienes ajenos.
Medina Respecto del bien materia de la prestación, en la medida que éste pueda ser
“La venta de vendido y no presente limitaciones a su comerciabilidad no será imposible
bien ajeno en el jurídicamente. Tampoco lo será físicamente si dicho bien se adecúa a las
código civil premisas físicas comúnmente aceptadas.
peruano” El código no establece como requisito necesario para celebrar una
p. 75 y 80 compraventa el que el vendedor sea propietario del bien. A falta de dicha
exigencia y en la medida que el contrato solamente obliga a transmitir pero no
45
transmite, es factible y válido que el vendedor no cuente con la propiedad del

bien al momento de celebrar el contrato de compraventa.
Manuel de la Sólo si el vendedor oculta la información sobre la ajenidad del bien se produce
Puente la verdadera venta de bien ajeno, y que si esta información es revelada al
“El contrato en comprador, entonces se presenta la figura contemplada en el artículo 1537º
general” del Código Civil.
p. 442 a 444 Al celebrar un contrato una persona no puede tener certeza o no debe dar por
hecho que el bien sea de propiedad de quien lo vende; y que si el vendedor
dice que es suyo, pese a no serlo, entonces no sería rescindible sino anulable
por existencia de dolo.
El hecho que las partes conozcan la ajenidad del bien no determina, per se,
Freddy Escobar que el contrato que se está celebrando sea el regulado por el artículo 1537.
Rozas Lo que determina la tipología contractual es la estructura del conjunto de
“Reflexiones atribuciones patrimoniales que cada una de las partes asuma.
NT
sobre la llamada Las partes pueden declarar conocer la ajenidad del bien y, no obstante ello,
compraventa de querer celebrar un contrato por el cual una se obligue a transferirle a la otra la
bien ajeno” propiedad de ese bien. Sostener que no se ha celebrado una compraventa -
-U
p. 155 y 157 obviamente sin eficacia real-, sino otro contrato, distinto al que se quiso y
declaró, importaría imponerle a las partes una relación jurídica no querida por
DO
ellas.
El artículo 1537 contempla un supuesto al que se le podría denominar
«compromiso de obtener que otro adquiera». Este artículo no regula contrato
RA
de compraventa alguno.
Los artículos 1537 y 1538 regulan en realidad lo que se podría definir más
SG
Mario Zuñiga bien como una “promesa de hacer que otro adquiera”, que vendría a ser una
Palomino especie de la “promesa de hecho ajeno”, regulada por el artículo 1470 y
“El comprador siguientes del Código civil.
PO
en la “venta de El otorgarle validez y eficacia al contrato de venta de bien ajeno no significa

bien ajeno”: permitir la transferencia de un bien sin el consentimiento de su propietario,
dueño de nada” dado que el contrato de venta de bien ajeno es un contrato en virtud del cual,
DE
p. 4, 6 y 7 se genera en principio una relación de garantía. El efecto real del contrato (la
trasferencia del bien), está condicionado a que el propietario del bien permita
que este salga de su patrimonio.
CA
Admitir la validez de la venta de cosa ajena no implica el aceptar que por

efecto de un contrato las partes puedan afectar el patrimonio de un tercero -no
TE
partícipe del contrato. Admitir la validez de la venta de cosa ajena

simplemente implica el aceptar un contrato en virtud del cual el interés del
IO
comprador en adquirir determinado bien está garantizado por una persona

distinta del propietario, aunque no sea ella de quien finalmente dependa la
BL
transferencia, sino más bien de este último.

De cara al verdadero propietario del bien, la compraventa de bien ajeno es
BI
Jhushein Fort simplemente ineficaz, puesto que éste no participa en la celebración de dicho
Ninamancco contrato, siendo que los contratos no producen mayores efectos sobre la
Córdova esfera jurídica de quien no participa. La venta de bien ajeno es plenamente
“La delimitación eficaz entre las partes, pero no produce efecto sobre el dueño genuino del
del supuesto de bien.
la compraventa Por consiguiente, no se necesita en modo alguno apelar a la categoría de la
de bien ajeno y invalidez para explicar la ausencia de efectos de este contrato con respecto al
sus particulares propietario verdadero. No se trata, de que el contrato sea nulo para él y válido
efectos, con para las partes. Una idea como esta, no puede sostenerse.
especial El artículo 1537 del Código Civil no configura un supuesto de compraventa de
referencia a la bien ajeno, puesto que, para nuestra normativa civil, no es lo mismo asumir
situación del un compromiso que asumir una obligación. Por consiguiente, el compromiso
propietario del de que otro adquiera la propiedad de un bien que ambas saben que es ajeno
bien” no es una compraventa de bien ajeno, y se regula por las mismas reglas que
46
p. 146, 165, 166, la promesa de la obligación o del hecho de un tercero.

168 La compraventa de bien ajeno, como tal, no prepara la consecución de
ningún otro contrato, no obliga a celebrar un contrato futuro, por lo que
tampoco se puede asimilar a la figura del contrato preparatorio o preliminar.
Si el contrato de compraventa de bien ajeno termina por afectar o amenazar
el ejercicio del derecho de propiedad del verdadero dueño, éste podrá ejercer
la llamada acción declarativa de dominio, siendo la ineficacia del contrato la
pretensión accesoria. Sin perjuicio, claro está, de acumular otra clase de
pretensiones, pero que no están destinadas específicamente a “atacar” el
contrato en cuestión.
Es cierto que nuestro ordenamiento jurídico consagra, como regla general, el
Luciano Barchi principio del “nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse haberet”;
Velaochaga es decir, que sólo puede transferir la titularidad del derecho de propiedad
“Algunas sobre un bien, quien es su propietario; pero es un error considerar, a partir de
consideraciones esta afirmación, que la venta del bien ajeno sea nula. Quienes así piensan no
NT
sobre la tienen clara la diferencia entre el acto y el efecto y, por consiguiente, no
compraventa de distinguen entre los requisitos de validez de un acto jurídico y los requisitos
-U
bien ajeno a de eficacia.
partir de la La capacidad de disposición, entendida como la legitimidad para disponer de
jurisprudencia” la titularidad de una situación jurídica subjetiva, no es un requisito de validez
DO
p. 2, 3, 13,14 del acto jurídico en nuestro ordenamiento jurídico; por tanto, el contrato de
compraventa de bien ajeno no es nulo porque el vendedor carezca de
RA
capacidad de disposición o, dicho de otra manera, no se encuentre legitimado
para disponer. En tal sentido, la carencia de legitimidad para disponer del
SG
vendedor no afecta la validez del contrato.

No puede afirmarse que en la compraventa de bien ajeno falte la
manifestación de voluntad del propietario, puesto que el comprador y el
PO
vendedor (aún si no se encuentra legitimado para disponer) han manifestado

su voluntad y en tal sentido hay acuerdo y, por lo tanto, hay contrato. El
propietario es un tercero respecto de este contrato, por lo que, obviamente, no
DE
se requiere que manifieste su voluntad.

El artículo 1409 del Código Civil señala que la prestación materia de la
obligación creada por el contrato puede versar sobre bienes ajenos. Esta
CA
norma permite afirmar que los contratos con función traslativa pueden versar
sobre bienes ajenos. En tal sentido, queda totalmente descartado que pueda
TE
considerarse que la compraventa de bien ajeno importa un imposible jurídico.

La ilicitud podría darse si es que el vendedor se apropia indebidamente del
IO
Jorge Beltrán bien o si es que aplica artificios para engañar a una persona cometiendo un
Pacheco delito contra el patrimonio. Los actos donde el enajenante se manifiesta como
BL
“¡Qué lástima propietario sin serlo, son uno de ilegitimidad que determina una causa de
me da!, pero ineficacia funcional por inoponibilidad.
BI
eres ajena” El magistrado debe evaluar cada caso (debe efectuar una valoración “en
p. 47 a 49 concreto”) pero sin que ello implique una descalificación per se de la
compraventa de bien ajeno.
No asumimos la posición que asimila la compraventa de bien ajeno con la
imposibilidad física o jurídica. La imposibilidad física es aquella que, desde
una perspectiva material, no es “abstractamente susceptible de realización”
mientras que la imposibilidad jurídica refiere a la inidoneidad del acto para
realizar el efecto jurídico programado.
Jesús Vásquez La ausencia de legitimidad del vendedor- no propietario, significa en cualquier
“El contrato de supuesto una ausencia absoluta de efectos reales relativos a la transferencia
compraventa de la propiedad, razón por la cual se dirá sencillamente que el contrato de
sobre bien venta de bien ajeno será absolutamente ineficaz frente al propietario.
ajeno”
p. 66
47
Sobre la presunta nulidad o ilicitud del contrato

Autor Posición
Mario Zuñiga Al ser la venta de bien ajeno, solo rescindible a solicitud del comprador,
“El comprador en implica reconocer su validez. Resulta un contrasentido afirmar al mismo
la “venta de bien tiempo que el contrato de venta de bien ajeno es pasible de ser declarada
ajeno”: dueño de nulo a solicitud del verdadero propietario, toda vez que la nulidad tiene
nada” efectos erga omnes. Si el contrato es nulo para el verdadero propietario, es
p. 9 nulo también para el comprador, para el vendedor y, en general, para
cualquier tercero.
Jhushein Fort La compraventa de bien ajeno no puede considerarse nula por falta de
Ninamancco declaración de la voluntad del propietario. El propietario no participa en la
Córdova compraventa de bien ajeno, en consecuencia su declaración de voluntad no
NT
“La delimitación forma parte de la estructura de este negocio. Al no ser el verdadero dueño
del supuesto de agente celebrante del contrato en cuestión, mal se hace en sostener que la
la compraventa ausencia de su declaración puede derivar en la nulidad de dicho contrato.
-U
de bien ajeno y La nulidad por falta de declaración de voluntad se configura cuando falta la
sus particulares declaración de un agente que debió participar en el negocio. Pero como en
DO
efectos, con la venta de bien ajeno, justamente para ser tal, no debe participar el
especial referen- verdadero dueño, la ausencia de su declaración no ocasiona vicio alguno al
cia a la situación contrato. RA
del propietario del
bien”
SG
p. 147 y 149
El delito de estelionato solo se dará cuando se engañe a la persona para
Ander Yósip hacerla caer en error sobre la naturaleza de bien propio o bien libre para
PO
Galván Rivera obtener lo que el comprador otorgará por éste si fuera como se le presenta,
“Precisiones solo así el medio fraudulento causará error y se respetará la lógica de las
sobre la defraudaciones a fin que escape de la licitud civil (tiene que existir una
DE
regulación del relación directa entre esta afectación al patrimonio por error y el medio
delito de engañoso basada en una relación negocial).
estelionato en el Para la configuración del tipo penal se necesita un sujeto pasivo de la acción
CA
Código Penal y un medio fraudulento. Se debe sancionar al que vende, más no al que
Peruano” compra, obviamente por que el comprador es el sujeto pasivo de la acción,
TE
p. 51, 53, 89, 126 es contra quién se dirige el medio fraudulento… es el patrimonio del
comprador el que se protege, sobre el que sienta sus bases el estelionato.
IO
Los conceptos de engaño y error, propio de los delitos defraudatorios, son

realizables cuando se dirigen hacia la persona que realiza la disposición
BL
patrimonial la misma que pueda resultar perjudicada. No hay fórmula dentro

de las figuras del estelionato citadas, en los que el medio fraudulento
BI
relevante sea el dirigido hacia el propietario o poseedor del bien. En el caso

del estelionato sobre venta de bienes ajenos o litigiosos, se va a necesitar
siempre la presencia de un vendedor (autor) y un comprador (disponente de
su patrimonio que acarrea un perjuicio), por lo que es erróneo plantear
procesos por estelionato señalando que el vendedor y el comprador son
coautores o uno cómplice del otro.
En los casos en que se defraude al comprador del bien sobre su ajenidad o
litigio, causando en éste una organización perjudicial de su patrimonio habrá
estelionato, habiendo sufrido un perjuicio el comprador, y en esos casos el
propietario no debe ser considerado agraviado del delito, pues resulta obvio
que si el comprador es la víctima, es por qué no pudo hacerse de la
propiedad, la cual se mantiene en la esfera patrimonial del propietario, por lo
que no hay perjuicio para este.
Los perjuicios que sufra el propietario ante una venta de bien ajeno
48
simulada, pueden ser respondidos mediante los delitos contra la fe pública,

ya que el problema en el cual él se encuentra se deriva del documento o
documentos que se puedan generar, y no del acuerdo ya que su persona no
es inducida a error.
El propietario no es agraviado del delito pues ellos no sólo no forman parte
del acto jurídico, siendo que el medio engañoso al no estar dirigido a ellos es
incapaz de colocarlos en error.
Diferencias prácticas con otras Instituciones jurídicas
Diferencia entre el contrato de compraventa de bien ajeno y el tipo penal de estelionato

Compraventa de bien ajeno Estelionato
Vendedor se obliga a transferir la propiedad de un Agente vendedor aparenta transferir un bien del
bien, que a la fecha de celebrarse el contrato, no cual no es propietario, cuando en realidad solo
NT
forma parte de su patrimonio. busca obtener un beneficio económico de su
contraparte engañada.
-U
En el contrato se establece un plazo para el No existe un plazo acordado, toda vez que el
cumplimiento de la obligación de transferir, luego sujeto agente vendedor manifiesta al comprador
del cual el contrato se tornará eficaz. (la traslación que le está transfiriendo un bien del que es
DO
efectiva de dominio se produce con posterioridad propietario.
a la celebración del contrato) RA
Se emplean medios fraudulentos y dolo con el fin
No se emplean medios fraudulentos para de engañar al comprador, presentarle una falsa
aparentar una realidad distinta que genere realidad de los hechos para conseguir que este
SG
engaño al comprador. realice una disposición patrimonial en favor del

sujeto agente.
PO
Existe la posibilidad de rescindir el contrato

cuando el comprador, que no conocía respecto a No cabe la posibilidad de solicitar rescisión pues
la ajenidad, llega a conocerla (antes que se haya no existe un plazo de espera que se haya
DE
transferido el bien). establecido para el cumplimiento del contrato.
El propietario del bien no interviene en el contrato, El propietario del bien no es el sujeto pasivo de la
CA
limitándose su participación en la gestión que acción ni del delito, pues en la configuración del
realiza el vendedor para adquirir la propiedad con tipo penal, el vendedor resulta ser el sujeto
TE
la cual podrá cumplir con su obligación de agente, y el comprador la víctima de un engaño

transferir, pero no interviene en la relación que lo conminó a realizar un desprendimiento
IO
obligatoria existente entre las partes celebrantes patrimonial. Para que el delito se configure el
de la compraventa original. comprador es quien debe haberse visto afectado
BL
(al no adquirir la propiedad ofrecida), no así el

propietario del bien.
BI
Diferencia entre la compraventa de bien ajeno y el exceso de representación

Compraventa de bien ajeno Exceso de representación
El vendedor actúa por voluntad e interés propio; El vendedor actúa en nombre e interés de otro. Al
suscribe el contrato a su nombre y adquiere para suscribir el contrato, hace adquirir a su
sí todos los derechos y obligaciones del mismo. representado, derechos y obligaciones.
El vendedor se obliga a transferir él mismo, la El vendedor suscribe un contrato donde vende un

propiedad de un bien, dentro de un plazo en el bien de su representante sin que haya tenido
que adquirirá la titularidad del mismo. La eficacia autorización para ello. La eficacia de este acto
del contrato dependerá del vendedor en cuanto jurídico está dado por la confirmación del mismo
deberá adquirir la propiedad del bien y cumplir que pueda efectuar el comprador.
con su obligación.
49
Diferencia entre la compraventa de bien ajeno y la promesa de venta

Compraventa de bien ajeno Promesa de venta (compromiso de contratar)
El contrato que se celebra contiene la obligación El contrato que se celebra contiene la obligación
que asume el vendedor de transferir la propiedad que asumen las partes para, a futuro, celebrar un
de un bien. contrato donde una de ellas se obligue frente a la
otra a transferirle la propiedad de un bien.
Se cumple con la obligación, cuando el vendedor Se cumple con la obligación, cuando las partes
transfiere finalmente la propiedad. celebran el contrato final o definitivo.
El incumplimiento genera responsabilidad El incumplimiento del contrato otorga la

contractual; y en caso que el vendedor haya posibilidad de exigir judicialmente la celebración
adquirido el bien, la posibilidad de exigir del contrato definitivo, pero aún no se produce la
coercitivamente el cumplimiento de la obligación. transferencia efectiva de la propiedad.
NT
-U
Diferencia entre compraventa de bien ajeno y promesa de obligación o hecho de tercero
Compraventa de bien ajeno Promesa de obligación o hecho de tercero
El vendedor es quien asume la obligación de No existe técnicamente un vendedor, pues una
DO
transferir la propiedad. Él y sólo él será quien parte se obliga solo a lograr que la otra adquiera
deberá cumplir con la obligación, sacando el bien un bien, obteniendo el consentimiento del
RA
de su patrimonio e ingresándolo en el del propietario, sea que este se obligue a transferir el
comprador. bien o lo transfiera efectivamente.
La obligación se verá cumplida cuando el La obligación asumida por la parte promitente se
SG
vendedor haya transferido el bien al comprador. ve cumplida cuando el tercero propietario se

obliga o transfiere el bien a la parte adquirente.
PO
El comprador ve satisfecho su acreencia por parte El comprador verá satisfecho su acreencia de

del vendedor. parte de un tercero.
DE
Compraventa de bien ajeno y concurrencia de acreedores de bien inmueble

Compraventa de bien ajeno Concurrencia de acreedores de inmueble
CA
Quien actúa como vendedor ofrece un bien que Quien vende un inmueble no cuenta con la
no le pertenece en propiedad, y que adquirirá a titularidad, al haberlo enajenado en una
TE
futuro para cumplir con su obligación. oportunidad anterior.

No existe controversia en cuanto a la titularidad
del bien ni respecto a quien resulta acreedor del Existe controversia en cuanto a la titularidad del
IO
mismo (un único acreedor). bien al momento de celebrarse el segundo

BL
contrato, además de existir más de un acreedor

En caso, la parte vendedora no cumpla con del mismo.
transferir el bien en el plazo establecido, el El artículo 1135º del código civil establece la
BI
comprador podrá resolver el contrato, o, de haber solución al preferirse al acreedor de buena fe

el vendedor adquirido el bien, exigir el cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en
cumplimiento del contrato y por tanto la defecto, al acreedor cuyo título sea de fecha
trasferencia efectiva de la propiedad. anterior. En este sentido, si el segundo adquirente
inscribe primero, no resulta factible invocar
normas de venta de bien ajeno, pues no ha
existido un contrato donde una de las partes de
haya obligado a transferir un bien en un plazo
determinado, dentro del cual lo haya adquirido;
además de ser la misma norma legal, la que
establece la salida a esta controversia.
50
III. Aspecto Jurisprudencial
Si bien la doctrina es uniforme al considerar que en este tipo de contratos, no se presentan
causales de ineficacia estructural, y que el supuesto recogido en el artículo 1537º del código
civil no constituye una verdadera venta de bien ajeno; no obstante, la judicatura ha venido
pronunciándose reconociendo sólo a este último supuesto como constitutivo del contrato en
mención, indicando, por otro lado, que no resulta válido el contrato por el cual una parte se
obliga a transferir, directamente, un bien que ambos saben que es ajeno, bajo el argumento
NT
que no puede transferirse aquello de lo que no se es propietario; considerando asimismo, que
-U
la nulidad de este acto jurídico puede ser solicitada por el propietario del bien. Las causales
DO
esgrimidas para tales consideraciones son: la falta de manifestación de voluntad del real
RA
propietario, el objeto física o jurídicamente imposible, el fin ilícito del contrato, o que se
configura el delito de estelionato.

SG
Entre los principales argumentos expuestos en sentencias casatorias, emitidas en los últimos
PO
15 años, tenemos:
DE
Sentencia Casatoria Considerandos que hacen referencia a la venta de bien ajeno

CA
Sexto: … existe una figura penal, prevista en el Código Penal, denominada estelionato, que
Casación N°2343- reprueba y sanciona la venta como propia de bienes ajenos … los artículos 1537, 1539 y
2005- Lima 1541 del código sustantivo, sólo resultan pertinentes para regular las relaciones jurídicas
TE
(Anexo 1) entre el comprador y vendedor de la cosa ajena, pero no están referidos al verdadero
propietario no vendedor, que no ha intervenido en la compraventa y que sin su
IO
consentimiento ni autorización se ha vendido el inmueble, quien tiene como argumento de

defensa la nulidad del acto jurídico, de acuerdo al artículo 219 del Código civil, pues dicha
BL
norma exige que en el contrato de compraventa se encuentre la manifestación de voluntad

del propietario del inmueble, y no la voluntad del vendedor no propietario; y además, porque
la transferencia de un bien ajeno es jurídicamente imposible, porque no se puede vender el
BI
bien del cual no se es dueño, por ser ello contrario a las leyes que interesan al orden público.
Sétimo: … En primer lugar, debe tenerse en cuenta que el objeto de un acto jurídico es
Casación No. 1748- posible o viable cuando no es repudiado por el ordenamiento jurídico, o dicho de otra forma,
2009-Cusco cuando la ley ampara su celebración. Verbi gratia, tratándose de la celebración de una
(Anexo 2) compraventa, se entiende que la parte que actúa como vendedor de un bien interviene en su
calidad de propietario del mismo; esto es, vendemos lo que se encuentra incorporado a
nuestra esfera de dominio, eso es lo legal; por lo tanto, la venta de un bien ajeno está
tipificada como delito de estelionato en el inciso cuarto del artículo ciento noventa y siete del
Código Penal. En ese orden de ideas, la imposibilidad jurídica del objeto se identifica, a su
vez, con la ilicitud del objeto (aunque en la realidad no jurídica o antijurídica sea posible) y
esto, a su vez, acarrea la nulidad del acto jurídico conforme a lo normado en el artículo quinto
del Título Preliminar del Código Civil.
Octavo: Que, es cierto que nuestro ordenamiento civil no prohíbe la venta de un bien que no
pertenece al vendedor (un bien parcialmente ajeno), pues así lo deja entrever el legislador al
51
regular la existencia de esta clase de venta en el artículo mil quinientos treinta y nueve del
Código Civil; sin embargo, tampoco puede afirmarse que abiertamente lo autorice o permita,
pues, sólo concibe su existencia relativa siempre cuando el comprador no hubiera conocido
que el bien fuera ajeno (es decir, sólo en caso de ausencia de dolo), ni impide que el
verdadero propietario (tercero en dicha transferencia) pueda ejercitar las acciones pertinentes
para obtener la nulidad del acto jurídico así celebrado, en detrimento de su patrimonio.
Tercero: … Es posible que el objeto del contrato de compra venta sea un bien que no se
Casación N°3041- encuentra en propiedad del vendedor, un bien ajeno, siempre y cuando el comprador
2008- Puno conozca esta situación, lo que conlleva la obligación del vendedor de adquirir dicha cosa para
(Anexo 3) transferirla al comprador.
Cuarto: Es diferente cuando si se vende como propio lo que es ajeno, pues, en este caso se
incurre en un ilícito civil, debido a que jurídicamente es imposible vender un bien del cual no
se tiene la capacidad o legitimidad para disponerlo, por no ser propietario y además el acto
será ilícito contrario al orden público, que reprueba la disposición de los bienes por las
personas no legitimadas para ello; en tal sentido un acto jurídico que incurra en las
NT
circunstancias antes descritas es nula por incurrir en las causales previstas en los incisos 3° y
4° del artículo 219º del Código Civil, tal como la han determinado las instancias de mérito.
-U
Quinto: … tratándose de la celebración de una compra venta, se entiende que la parte que
Casación No. 226- actúa como vendedor de un bien interviene en su calidad de propietario del mismo; esto es,
2011-La Libertad vendemos lo que se encuentra incorporado a nuestra esfera de dominio, eso es lo legal; tal
DO
(Anexo 4) es así que la venta de un bien ajeno está tipificada como delito de estelionato en el inciso
cuarto del artículo ciento noventa y siete del Código Penal. En ese orden de ideas, la
imposibilidad jurídica del objeto se identifica, a su vez, con la ilicitud del objeto y esto, de igual
RA
forma, determina la nulidad del acto jurídico conforme a lo normado en el artículo quinto del
Título Preliminar del Código Civil, en razón a que el acto celebrado está prohibido por las
leyes o porque es contrario al orden público o a las buenas costumbres, lo que equivale a la
SG
ilicitud del acto, de allí que la distinción entre fin ilícito y objeto jurídicamente imposible sea
falsa y no tiene ninguna utilidad práctica. En igual sentido, se ha pronunciado reiteradamente
PO
esta Sala Civil … que ha dejado claramente establecido que la venta de un bien ajeno
constituye un objeto jurídicamente imposible por ser contrario al ordenamiento jurídico.
Sexto: si bien “es cierto que nuestro ordenamiento civil no prohíbe que pueda venderse un
DE
bien que no pertenece al vendedor -un bien ajeno-, pues así lo deja entrever el legislador al
regular la existencia de esta clase de venta en los artículos mil cuatrocientos nueve inciso
segundo y mil quinientos treinta y nueve del Código Civil; sin embargo, tampoco puede
CA
afirmarse que abiertamente lo autorice o permita, desde que sólo concibe su existencia
relativa siempre que el comprador no hubiera conocido que el bien fuera ajeno - es decir, sólo
TE
en caso de ausencia de dolo-, ni impide que el verdadero propietario -tercero en dicha

transferencia y cuya participación no se contempla en ninguno de los supuestos de los
artículos mencionados- pueda ejercitar las acciones pertinentes para obtener la nulidad del
IO
acto jurídico así celebrado, en detrimento de su patrimonio. Ello porque -volvemos a repetir-
la venta de un bien ajeno está prevista como un ilícito sancionado por la ley penal y sólo se
BL
concibe su existencia en el ámbito civil bajo especiales características y particularidades que

deben ser analizadas en cada caso concreto, pero la regulación de esta figura jurídica en el
BI
Código Civil no puede ser esgrimida como una autorización abierta que permita a los
magistrados convalidar la vigencia de actos jurídicos afectados de nulidad intrínseca.
Séptimo: …en este supuesto, no resulta aplicable la figura descrita en el artículo 1539 del
Código Civil, como erróneamente concluyen las instancias de mérito, pues no es el
comprador quien pretende cuestionar los contratos suscritos, sino un tercero ajeno a dicha
relación material, y conforme a lo normado en el artículo doscientos veinte del Código Civil, la
nulidad a que se refiere el artículo doscientos diecinueve del mismo cuerpo normativo, puede
ser alegada por quienes tengan interés o por el Ministerio Público, pudiendo ser declarada de
oficio por el juez cuando resulte manifiesta …
15. Cuando el comprador sí sabe que el bien es ajeno, estamos ante un acto jurídico válido,
Casación N°443-2014- ya que en este caso el vendedor sólo se compromete a obtener el consentimiento del
Lima verdadero propietario, o adquirir el bien del verdadero propietario, para luego transferir la
(Anexo 5) propiedad al comprador. En cambio, cuando el comprador no sabe que el bien es ajeno, ya
sea porque en el contrato de compra venta no obra el compromiso del vendedor de adquirir el
52
bien de su verdadero propietario para luego transferirlo al comprador, o porque en el contrato

el vendedor declara que es el propietario del bien, y el comprador no tiene posibilidad de
conocer que dicho vendedor en realidad no es propietario del bien (buena fe), estamos ante
un acto jurídico inválido.
16. Si bien algún sector de la doctrina considera que la venta de bien ajeno es ineficaz,
porque la capacidad de disposición o legitimidad para vender no es un requisito de validez,
sino uno de eficacia; sin embargo, otro sector considera que es un acto inválido, porque se
encuentra incurso en las siguientes causales de nulidad: i) El objeto es jurídicamente
imposible (artículo 219 inciso tres del Código Civil); ii) El fin es ilícito (artículo 219 inciso
cuatro del Código Civil); o, iii) Es un acto contrario a las leyes que interesan al orden público o
a las buenas costumbres (artículo doscientos dieciocho inciso ocho del Código Civil).
Quienes han sostenido estas dos últimas posiciones, concluyen que la transferencia de un
bien ajeno contiene un fin ilícito y es contrario a las buenas costumbres porque tipificaría el
delito de estelionato recogido en el artículo ciento noventa y siete inciso cuatro del Código
Penal, posición que sin embargo es minoritaria, a diferencia de quienes señalan que la venta
de bien ajeno constituye una prestación (objeto) jurídicamente imposible; precisamente en
NT
esta última línea se encuentra la Corte Suprema, ya que a través de numerosas ejecutorias
supremas, tales como las dictadas en las Casaciones números 3041-2008-Puno de dieciséis
-U
de octubre de dos mil ocho y, 1332-2009-Cajamarca de veintidós de octubre de dos mil
nueve, entre otras, ha manifestado que aún cuando el artículo 1409º del Código Civil señala
que la prestación materia de la obligación (objeto) puede versar sobre bienes ajenos, dicho
DO
dispositivo debe ser interpretado en el sentido que únicamente es válida la venta de bien
ajeno, cuando el comprador conoce tal circunstancia y el vendedor se compromete a obtener
el consentimiento del verdadero propietario o adquirir el bien del verdadero propietario para
RA
luego transferir la propiedad al contrario; caso contrario, si se vende un bien ajeno como suyo
y el propietario tiene conocimiento de ello o tiene la posibilidad de conocer que su vendedor
en realidad no es propietario del bien, dicha venta es nula.
SG
Octavo.-... a criterio de esta suprema sala, la venta de un bien ajeno constituye causal de
Casación N° 4136- nulidad contemplada en el artículo 219 inciso 3 del Código Civil, referida al objeto
2014 El Santa jurídicamente imposible.
PO
(Anexo 6)
Noveno.- En ese sentido cabe recordar que, si bien nuestro ordenamiento jurídico consagra
como regla general, el principio según el cual, solo puede trasferir la titularidad del derecho
DE
de propiedad sobre un bien, quien es su propietario; sin embargo, ello no significa que, per
se, la venta de bien ajeno sea inválida o nula, pues como veremos seguidamente, los efectos
que se generen como consecuencia de la venta de un bien ajeno son diversos, dependiendo
CA
de determinadas circunstancias. Asì, no será lo mismo la compraventa de bien ajeno

celebrada por un vendedor en nombre ajeno, con la compraventa de bien ajeno celebrada por
un vendedor en nombre propio …
TE
Décimo.- Cuando el comprador si sabe que el bien es ajeno, estamos ante un acto jurídico
válido, ya que en este caso el vendedor sólo se compromete a obtener el consentimiento del
IO
verdadero propietario, o adquirir el bien del verdadero propietario, para luego transferir la
propiedad al comprador. En cambio, cuando el comprador no sabe que el bien es ajeno, ya
BL
sea porque en el contrato de compra venta no obra el compromiso del vendedor de adquirir el
bien de su verdadero propietario para luego transferirlo al comprador, o porque en el contrato
BI
el vendedor declara que es el propietario del bien, y el comprador no tiene posibilidad de

Décimo.- Que, en relación a la venta de bien ajeno conviene hacer presente que conforme
Casación N°3098- ha sostenido esta Sala Suprema en reiteradas ocasiones en la denominada venta de bien
2011- Lima ajeno deben distinguirse claramente dos situaciones específicas: a) cuando el vendedor hace
(Anexo 7) presente que se trata de cosa ajena lo que es lícito e importa la obligación del vendedor de
procurar la transferencia del bien a favor del comprador como prescribe el artículo 1537 del
Código Civil [3]concordante con el artículo 1409 inciso 2 del mencionado Código[4]; y,
b)cuando se vende como propio lo que es ajeno en este último caso el acto no puede
reputarse válido y eficaz puesto que nadie puede disponer sobre mayor derecho del que
realmente tiene además porque la venta de bien ajeno está tipificada como delito perseguible
de oficio en el artículo 197 inciso 4 del Código Penal por tanto en este último caso estamos
ante un acto o negocio jurídico con causa ilícita por ser contrario a las normas que interesan
al orden público.
53
IV. DISCUSIÓN
1. Sobre el Aspecto legislativo
La posibilidad de celebrar un contrato de compraventa de bien inmueble ajeno encuentra
amparo en el artículo 1409º del código Civil que establece que los bienes objeto de la prestación
pueden versar sobre bienes ajenos. Asimismo, su validez viene dada por el cumplimiento de todos
los requisitos exigidos para la validez del acto jurídico recogidos en los artículos 140º y 219º del
código civil, incluido la posibilidad física y jurídica del objeto. Es así que, al analizar este contrato y
NT
sus diversos supuestos, vemos que se presenta la manifestación de voluntad del vendedor (no
-U
propietario) para obligarse a transferir un bien a favor del comprador; que se trata de un objeto
DO
físicamente y jurídicamente posible (trasmisión de un bien permitido por el derecho), fin lícito
RA
(adquirir/enajenar un inmueble). En este orden de ideas, sostenemos que un contrato de este tipo,
no contiene per se causales de nulidad o anulabilidad.

SG
Asimismo, un aspecto que queda claro es que el artículo 1537º del Código civil no regula
PO
una auténtica compraventa de bien ajeno, pues para ser tal, el contrato que se celebre debe
DE
contener los elementos esenciales de una compraventa, esto es, la obligación del vendedor de
CA
transferir la propiedad (él mismo) de un bien, y la del comprador, la obligación de pagarle un

TE
precio; no siendo por tanto una compraventa aquel contrato por el cual se promete el hecho de un
IO
tercero o se compromete a obtener que la otra parte adquiera la propiedad de un bien.

BL
2. Sobre el Aspecto doctrinario

BI
Conforme a la teoría de los contratos recogida en la doctrina, los contratos son
principalmente una fuente de obligaciones, es decir instrumentos, mediante los cuales, los
particulares se vinculan con el fin de establecer obligaciones entre ellos y así satisfacer algún
interés o necesidad. El contrato de compraventa sigue esta línea, al crear, a través de su
celebración, obligaciones para las partes, siendo la de la parte vendedora, el de trasmitir la
propiedad del bien materia de venta, obligación que cumplirá cuando finalmente logre hacer
54
ingresar el bien a la esfera de dominio del comprador, habiéndolo previamente, sacado de su
propio dominio. En otros términos decimos que para que se configure una verdadera compraventa,
el bien debe salir del dominio del vendedor, sólo este puede trasmitir la propiedad a favor del
comprador, pues si lo hiciera un tercero, el acuerdo original dejaría de ser un contrato de
compraventa. No obstante, en la compraventa de bien inmueble ajeno, esta trasferencia de
dominio debe verificarse en un momento posterior a la celebración del contrato, y no de modo
inmediato, en un plazo que puede ser expreso o no.
NT
En ese orden de ideas, no constituye venta de bien ajeno, aquellos contratos en los que una
-U
parte únicamente se obliga a obtener el hecho o el consentimiento de un tercero, o donde solo se
DO
compromete a adquirir la propiedad para luego celebrar recién un contrato de compraventa. El
RA
bien debe ser ajeno cuando se celebre el contrato compraventa (ningún otro contrato que no sea
ese).
SG
Por otro lado, al cumplir con todos los requisitos de validez del acto jurídico, se colige que la
PO
compraventa de bien inmueble ajeno no contiene intrínsecamente alguna causal por el cual se
DE
deba declarar su nulidad, por lo que un eventual cuestionamiento, solo se verificará cuando
CA
concurran otros elementos o factores que provocan la invalidez de un acto jurídico en general. No
TE
obstante, apreciamos que nuestra judicatura interpreta de modo erróneo la existencia de este
IO
contrato, al considerar que solo es válido cuando una persona se ha obligado a lograr el
BL
consentimiento del dueño y no cuando se obliga él mismo a transferir. Al parecer nuestros

BI
magistrados han confundido la figura del contrato de compraventa con la efectiva transferencia de
la propiedad, cuando en realidad uno es consecuencia del otro.
La doctrina clarifica la gran diferencia existente entre el contrato de compraventa de un bien
ajeno y el delito de estelionato, aspecto con el que coincidimos plenamente, toda vez que este
delito solo se presentará cuando el vendedor tiene, desde el inicio, el ánimo de aprovecharse y
engañar a su contraparte comprador, induciéndola al error mediante el engaño (respecto a la
55
titularidad del bien), con la finalidad de obtener que esta se desprenda de su patrimonio en su
beneficio, sin existir una real intención de transferirle la propiedad del bien. Aquí el vendedor
siempre será el sujeto activo, mientras que el comprador será el sujeto pasivo o víctima al haber
sido perjudicado por la no adquisición del bien, debido al actuar con engaño del vendedor, que lo
llevó a efectuar un desprendimiento patrimonial.
En este sentido, se infiere que si finalmente el comprador llega adquirir la propiedad del bien
prometido (aun cuando haya perjuicio al real propietario), no se configura el delito de estelionato,
NT
evidentemente porque el comprador no se habría visto defraudado y porque hacia el real
-U
propietario no se ha desplegado ninguna acción de engaño que lo haya determinado a efectuar
DO
disposición patrimonial alguna. En resumen, no puede haber ni configurarse el delito de
RA
estelionato, cuando el comprador haya logrado hacerse del bien que compró, por lo que resulta
desde todo punto de vista, un despropósito considerar a vendedor y comprador como coautores
SG
del delito de estelionato en perjuicio del propietario.

PO
Un aspecto que se puede colegir es que, en los casos de suplantación de identidad, o la

DE
apropiación indebida por medio de la falsificación, sí resultaría factible plantear nulidad de la venta
CA
de un bien ajeno, al existir intención deliberada de perjudicar al propietario (fin ilícito), o no existir
TE
una auténtica manifestación de voluntad (causal de nulidad), buscándose trasmitir inmediatamente

IO
la propiedad del bien al comprador, esto es, con perjuicio al real propietario, quien perderá su
BL
titularidad sin que haya tenido voluntad o mostrado su disposición para desprenderse del bien. En
BI
este caso, el único limitante para que el real propietario recupere su propiedad, sería la
circunstancia de que el bien haya sido objeto de nuevas trasferencias, con terceros adquirentes de
buena fe.
3. Sobre el aspecto Jurisprudencial
Apreciamos en primer término, que nuestra Corte Suprema ha señalado que si bien es
posible que el objeto del contrato de compra venta sea un bien ajeno, esto se daría siempre y
56
cuando el comprador conozca dicha situación, lo que implica la obligación del vendedor de adquirir
el bien para luego transferirlo al comprador. Por el contrario (siguiendo el criterio de nuestra
Corte), si alguien vende como propio lo que es ajeno, incurriría en un ilícito civil pues resulta
jurídicamente imposible vender un bien del cual no se tiene la legitimidad para disponer. Nuestra
judicatura agrega que en la celebración de una compraventa se debe entender que la parte que
actúa como vendedor interviene en su calidad de propietario, que esto sería lo legal, pues la venta
de un bien ajeno está tipificada como delito de estelionato.
NT
Asimismo, conforme se expresa en la casación Nº 443-2014-Lima, la Corte Suprema refiere
-U
que solo cuando el comprador sabe que el bien es ajeno, estamos ante un acto jurídico válido, ya
DO
que en este caso el vendedor sólo se compromete a obtener el consentimiento del verdadero
RA
propietario, o adquirir el bien del verdadero propietario, para luego transferir la propiedad al
SG
comprador. En cambio, cuando el comprador no sabe que el bien es ajeno, ya sea porque en el
PO
contrato de compra venta no obra el compromiso del vendedor de adquirir el bien de su verdadero
propietario para luego transferirlo al comprador, o porque en el contrato el vendedor declara que
DE
es el propietario del bien, y el comprador no tiene posibilidad de conocer la realidad, estamos ante
CA
un acto jurídico inválido. Añade que aun cuando el Código Civil señale que la prestación materia
TE
de la obligación (objeto) puede versar sobre bienes ajenos, esto debe ser interpretado en el
IO
sentido que únicamente es válida la venta de bien ajeno, cuando el comprador conoce tal
BL
circunstancia y el vendedor se compromete a obtener el consentimiento o adquirir la propiedad del

BI
verdadero propietario; caso contrario, si se vende un bien ajeno como suyo y el propietario tiene
conocimiento de ello o tiene la posibilidad de conocer que su vendedor no es propietario del bien,
dicha venta es nula.
En este orden de ideas, y conforme a la doctrina analizada, apreciamos que nuestra
judicatura suprema viene limitando el supuesto de hecho configurador del contrato de
compraventa de bien ajeno, únicamente a los casos donde ambas partes conocen sobre la
57
ajenidad del bien y donde una de ellas se obliga a lograr el consentimiento del verdadero
propietario o adquirir el bien de éste para luego transferir (los supuestos del artículo 1537º del
Código Civil), excluyendo de este modo el supuesto en que las partes decidan celebrar una
compraventa donde una se obligue a transferir directamente la propiedad, sin hacer mención al
tercero propietario del bien, ni obligándose a conseguir su consentimiento; sino simplemente a
transferir un bien dentro de un plazo establecido (contrato válido con eficacia diferida); siendo
indiferente en este caso, si la parte compradora conoce o no respecto a la circunstancia de la
NT
ajenidad del bien; pues su interés es que el vendedor cumpla su obligación de transferir en el
-U
plazo pactado.
DO
Por otro lado, nuestra judicatura introduce varias causales como fundamento para afirmar que
RA
la venta de bien ajeno (en supuestos distintos a los del artículo 1537º) resulta inválida, incidiendo
SG
en el hecho que el artículo 1539º del Código civil, solo sirve para el comprador y vendedor -que
PO
son en realidad las únicas partes intervinientes en el acto jurídico- y que para el verdadero
propietario este acto jurídico sería nulo, con lo cual implícitamente nos está afirmando que un
DE
contrato puede ser válido y nulo a la vez, según se esté frente a las partes o a terceros.
CA
Fundamentan la nulidad, entre otros aspectos:

TE
- Por ser ilícito vender lo ajeno; lo cual a su juicio, configuraría delito de estelionato.
IO
Porque ha existido falta de manifestación de voluntad del verdadero propietario;

BL
sugiriendo incluso que según el artículo 219° del código civil, existiría la exigencia que en el
BI
contrato de compraventa se encuentre la manifestación de voluntad del propietario del
inmueble.
- Porque la transferencia de un bien ajeno es jurídicamente imposible, dejando a un lado
el hecho que el propio código civil acepta la posibilidad de contratar sobre bienes ajenos.
- Porque no se puede vender el bien del cual no se es dueño, pues esto sería contrario a las
leyes que interesan al orden público; con lo cual parece que nuestros juzgadores
58
confunden o equiparan los efectos de la celebración de un contrato (creación de
obligaciones), con la efectiva trasferencia o despojo de la propiedad al propietario del bien.
Sin duda, conforme a lo analizado en la presente investigación, ninguno de los argumentos
expresados en este párrafo puede ser compartido.
En primer término la compraventa de bien ajeno no puede considerarse nula por falta de
manifestación de voluntad del propietario, toda vez que este no participa en la celebración de este
NT
contrato; en consecuencia, su declaración de voluntad no forma parte de la estructura del acto
-U
jurídico celebrado. El propietario no es quien se está obligando a dar o hacer algo; por lo que, al
no ser parte del contrato, mal se hace en sostener que la ausencia de su declaración conlleva a la
DO
nulidad del acto jurídico. Si la intervención del propietario fuera una exigencia para la validez,
RA
nunca se daría un contrato de compraventa de bien ajeno, pues al intervenir el verdadero
SG
propietario se elimina la condición de ajenidad del bien. En el contrato de compra-venta de bien

PO
ajeno, justamente para ser tal, no debe participar el verdadero dueño.

DE
Asimismo, en cuanto a que el contrato solo es válido entre las partes, pero nulo respecto al
CA
propietario del bien, resulta un contrasentido afirmar que la venta de bien ajeno sea válido y al
TE
mismo tiempo pasible de ser declarado nulo a solicitud del verdadero propietario, toda vez que la
IO
nulidad tiene efectos erga omnes. Si el contrato es nulo para el verdadero propietario, es nulo
BL
también para el comprador, para el vendedor y, en general, para cualquier tercero, pues la validez
BI
depende de factores intrínsecos del contrato (cumplimiento de los elementos y requisitos) y no se
encuentra supeditado a la persona frente a quien se presente u oponga.
Respecto a la afirmación de la Corte Suprema, en el sentido que “en la compraventa se
debe entender que la parte que actúa como vendedor de un bien, interviene en su calidad de
propietario del mismo ya que la venta de bien ajeno está tipificada como delito”; nos reafirmamos
en lo expresado en el aspecto doctrinario, en cuanto al auténtico supuesto que configura el delito
59
de estelionato, que no se presenta con la sola celebración de un contrato de compraventa de bien
ajeno.
Vemos que la sala confunde conceptos pues una cosa es la celebración de un contrato que
genera obligaciones entre las partes (en una compraventa se genera la obligación de transferir la
propiedad), y otra son los efectos reales que se producirán cuando se ejecuten las obligaciones,
donde el acto jurídico válido llega a ser eficaz. El que un comprador haya celebrado una
compraventa con alguien que no es titular de un bien, no conlleva a que eso produzca el efecto
NT
inmediato de despojar de la propiedad al verdadero titular, dado que para éste, el contrato
-U
celebrado por terceros le es indiferente, no le afecta ni le resulta oponible.
DO
Vemos que reiteradamente nuestra Corte Suprema señala12 que “solo cuando el comprador
RA
conozca sobre la ajenidad del bien estaremos ante un contrato válido, pues en ese caso el
SG
vendedor solo se estará comprometiendo a obtener el consentimiento del verdadero propietario o

PO
adquirir el bien, para luego transferir la propiedad al comprador”; en cambio, si se vende como
DE
propio lo que es ajeno (por tanto desconociendo el comprador sobre la ajenidad), la Corte
manifiesta que “se incurre en un ilícito civil, al ser jurídicamente imposible vender un bien del cual
CA
no se tiene la legitimidad para disponer”.

TE
IO
Con esta afirmación, nuestro supremo tribunal reconoce únicamente como compraventa de
BL
bien ajeno válida, al supuesto regulado en el artículo 1537º del código civil, descartando la
BI
posibilidad que pueda existir un contrato de compraventa de bien ajeno donde el comprador
desconozca sobre dicha ajenidad, pese a que nuestra legislación acepta esta posibilidad en el art.
1539º, al conceder al comprador la opción de rescindir el contrato, no siendo correcto afirmar que
estamos ante un imposible jurídico pues, como se ha indicado en la presente investigación, la
posibilidad jurídica se refiere a que el comercio de los bienes esté permitido por el ordenamiento
jurídico, mientras que la imposibilidad jurídica refiere a la inidoneidad del acto para realizar el
12 Véase anexos 5, 6 y 7.
60
efecto jurídico programado, que la relación jurídica no pueda estar dentro del marco legal, como
cuando las partes adquieren derechos y contraen obligaciones respecto de bienes cuyo tráfico
está prohibido.
En este orden de ideas, debemos reafirmarnos en cuanto a que no constituye un auténtico
contrato de compraventa de bien ajeno, el que una parte se obligue frente a otra a adquirir un bien
para luego transferírselo (mediante la celebración, ahora sí, de una compraventa); pues el
compromiso de adquirir no constituye la obligación esencial del vendedor en un contrato de
NT
compraventa. En este sentido, compartimos plenamente la posición expresada por Ninamancco en
-U
cuanto a que la compraventa de bien ajeno, como tal, no prepara la consecución de ningún otro
DO
contrato, no obliga a celebrar un contrato futuro, por lo que tampoco se puede asimilar a la figura
RA
del contrato preparatorio o preliminar.
SG
La corte yerra al considerar que “cuando el comprador no sabe que el bien es ajeno y no
PO
tiene posibilidad de saberlo estamos ante un acto jurídico inválido”; pues con ello estaría haciendo
DE
depender la validez de este acto jurídico, al conocimiento sobre la propiedad de bien (cuando esto
no es un requisito), pasando por alto el hecho que el artículo 1539° del código civil concede la
CA
posibilidad de rescindir el contrato al comprador que desconocía sobre la ajenidad, remedio que
TE
supone desde ya, la existencia de un contrato válido.

IO
BL
Vemos que la Corte Suprema13 afirma que “si bien el artículo 1409° del código civil señala
BI
que la prestación puede versar sobre bienes ajenos, eso debe interpretarse como que únicamente
es válida cuando el comprador conoce tal circunstancia y el vendedor se compromete a obtener el
consentimiento del verdadero propietario o adquirir el bien de este”. Al respecto, podemos apreciar
que para el razonamiento de los magistrados supremos, no existiría en estricto el contrato de
venta de bien ajeno, pues únicamente se debería dar amparo legal, cuando una parte se
compromete a obtener el asentimiento de un tercero conforme al artículo 1537°. Conforme a este
13
Véase anexos 2 y 4.
61
razonamiento, cada contrato que se celebre donde un vendedor se obligue a transferir él, y solo él,
la propiedad de un bien ajeno, sería nulo, pues no se estaría comprometiendo a obtener nada de
otro.
Resulta más cuestionable que el tribunal supremo exprese que “cuando el comprador no
sabe que el bien es ajeno o no tiene posibilidad de conocer que el vendedor en realidad no es
propietario del bien, estamos ante un acto jurídico inválido”; pues devendría en la ilógica
conclusión que el supuesto recogido en el artículo 1539°, también seria inválido.
NT
-U
Como podemos apreciar existen importantes diferencias entre la posición que asume
nuestra Corte Suprema y la que acoge nuestra doctrina, principalmente en cuanto a los supuestos
DO
de hecho que deben ser considerados como venta de bien ajeno; siendo que, por todos los
RA
argumentos expuestos en la presente investigación, consideramos que la posición asumida por
SG
nuestra judicatura resulta limitante y en otros casos errada.

PO
Como comentario final diremos que, una de las consecuencias que traería el considerar
DE
nulos los contratos de la compraventa de bienes ajenos, en lugar de ineficaces; sería el de

CA
imposibilitar al comprador el poder exigir al vendedor una indemnización por responsabilidad

TE
contractual, por lo que solo le quedaría la vía extracontractual, que cuenta con un tiempo más
IO
corto para la prescripción, y donde la probanza del daño será más exigente y el monto de
BL
resarcimiento menor.
BI
62
V. CONCLUSIONES:
PRIMERA: En el derecho civil peruano, el auténtico contrato de compraventa de bien ajeno,
es aquel en el cual el vendedor se obliga frente al comprador, a transferirle, él mismo, la
propiedad de un bien que, a la fecha de celebración del contrato, no le pertenece; no siendo
parte de este supuesto, aquellos contratos donde una de las partes se compromete a lograr
que otra adquiera, por medio de la obtención del consentimiento del propietario; dado que no
es lo mismo asumir un compromiso que asumir una obligación, pues para que una
NT
compraventa sea tal, debe contener como elemento esencial, la obligación que asume el
-U
vendedor de transferir la propiedad.
SEGUNDA: No configura propiamente una compraventa de bien inmueble ajeno, aquel
DO
contrato por el cual una parte se compromete a adquirir el bien, para luego transferir, pues un
RA
contrato de compromiso de contratar no constituye ni es equiparable a un contrato de
SG
compraventa; siendo que la circunstancia de la ajenidad debe verificarse al momento en que

PO
se celebra este contrato. En este caso, cuando se celebre finalmente la compraventa, luego
que la parte que se comprometió haya adquirido, no estará vendiendo un bien ajeno, sino uno
DE
propio.
CA
TERCERA: El código civil peruano no contempla una definición expresa de lo que se debe
TE
considerar compraventa de bien ajeno; no obstante, resulta claro que esta figura no se
IO
encuentra regulada en el artículo 1537º del código civil. Por el contrario, el supuesto de hecho
BL
del artículo 1539º si contempla la figura objeto de estudio.

BI
CUARTA: El contrato de compraventa de un bien inmueble ajeno no contiene por sí mismo
causal alguna de nulidad del acto jurídico, no pudiendo cuestionársele la falta de
manifestación de voluntad del verdadero propietario; toda vez que, por la propia esencia y
naturaleza de este contrato, no resulta exigible la participación del real propietario, y por el
contrario, su intervención elimina la posibilidad de encontrarnos ante una compraventa de bien
ajeno.
63
QUINTA: La compraventa sobre bien inmueble ajeno contiene dos supuestos de hecho:
cuando el comprador conoce respecto a la ajenidad del bien, y cuando ignora esta
circunstancia, siendo que en ambos casos es el propio vendedor quien se compromete a
trasferir la propiedad al comprador; siendo posible para las partes establecer la eficacia
diferida del contrato, aun cuando el comprador desconozca sobre la ajenidad del bien.
SEXTA: Conforme a la teoría de los contratos, estos son principalmente una fuente de
obligaciones, estando el contrato de compraventa de bien inmueble ajeno -como cualquier
NT
contrato de compraventa- dentro de esta categoría; por lo que, por su sola celebración no se
-U
trasmite automáticamente la propiedad de un bien ni se produce el despojo al real propietario,
sino que la obligación surgida se verá cumplida en un estadio posterior.
DO
SETIMA: Un aspecto fundamental, que separa la compraventa de bien ajeno del ilícito penal
RA
de estelionato, es el hecho que en el primero se puede omitir la información respecto al
SG
propietario sin que se busque crear un perjuicio hacia la contraparte o terceros; mientras que
PO
en el segundo, para que se configure, el vendedor actúa dolosamente buscando incrementar

DE
su patrimonio y perjudicar a su contraparte- comprador, engañándolo (elemento característico
de la estafa) respecto a la real condición del bien, y sin tener la predisposición de adquirir para
CA
luego transferir. En este delito, solo el comprador que dispuso de su patrimonio, es el

TE
agraviado, y solo el vendedor es el autor del delito.

IO
OCTAVA: Nuestra Corte Suprema yerra al considerar que muchos de los supuestos
BL
analizados de este tipo de contratos, están inmersos en causales de nulidad como fin ilícito u
BI
objeto jurídicamente imposible; confundiendo en la mayoría de casos, la finalidad del contrato
que es el crear obligaciones, con la eficacia real del mismo, que recién se verifica en la etapa
de ejecución del contrato. A esto se aúna, que la celebración de una compraventa de bien
ajeno no implica el despojo del bien a su verdadero propietario, ya que si esto se hubiese
producido, no estaríamos ante un contrato como el analizado, quedándole al propietario otra
vías para el recupero de su propiedad.
64
NOVENA: La judicatura considera como supuesto de compraventa de bien ajeno a la figura
contenida en el artículo 1537º del código civil, cuando este solo regula la obligación que
asume una persona para que otra adquiera un bien. Asimismo, considera inválido al contrato
donde el comprador conoce sobre la ajenidad del bien y no está presente el compromiso del
vendedor de adquirir del propietario; pese a que es el propio código civil quien en su artículo
1539º reconoce la validez de este supuesto, cuando otorga al comprador la opción de solicitar
la rescisión del contrato.
NT
DECIMA: En la compraventa de bien ajeno, el solo transcurrir del plazo convenido, trae
-U
consigo la exigibilidad de transferir la propiedad, siendo que, de haber el vendedor
efectivamente adquirido el inmueble, la trasferencia se producirá automáticamente, por el solo
DO
cumplimiento del plazo. Es así que, la trasferencia por el solo consenso que recoge el artículo
RA
949º, solo se ve pospuesta en el tiempo, no siendo necesario la celebración de un nuevo acto
SG
jurídico.
PO
DECIMA PRIMERA: En relación al propietario del bien, la compraventa de bien ajeno es
ineficaz, por tanto, no le resulta oponible, puesto que éste no participa en la celebración de
DE
dicho contrato, el mismo que resulta ser inter alios acta; siendo que el contrato resulta válido y
CA
exigible entre las partes celebrantes, por lo que no se necesita apelar a la invalidez para lograr
TE
la ausencia de efectos frente al real propietario.

IO
DECIMA SEGUNDA: Se ha confirmado la hipótesis de estudio en cuanto a que al amparo del

BL
derecho civil peruano, la delimitación de los supuestos de hecho que configuran una
BI
compraventa de bien inmueble ajeno válida efectuada por nuestra judicatura, resulta limitante
y en algunos casos errada, siendo que la legitimidad para disponer no constituye requisito de
validez del acto jurídico.
65
VI. RECOMENDACIONES:
PRIMERA: Resulta indispensable que las salas civiles de la Corte Suprema asuman un criterio
reconociendo la validez del contrato de compraventa de un bien inmueble ajeno, en los
supuestos reconocidos por nuestra doctrina y legislación, independientemente del
conocimiento de la ajenidad por parte del comprador; no debiendo establecerse la nulidad en
abstracto para este tipo de contratos, sino analizar las diversas circunstancias de los casos en
concreto, para determinar si existe realmente alguna causal de invalidez.
NT
SEGUNDA: De igual modo, la Corte Suprema debe adecuar su criterio conforme a posiciones
-U
doctrinales y tener en claro cuándo se configura el ilícito penal de estelionato, a fin de no caer
DO
en el error recurrente de considerar su comisión pese a que el comprador no se ha visto
RA
perjudicado en su adquisición, o considerando al propietario como agraviado del delito; incluso
SG
atribuyendo al comprador la calidad de “coautor” del tipo penal en mención.

PO
TERCERA: Resulta importante establecer una regulación clara respecto a la figura de la
compraventa de bienes ajenos, pues la actual ha contribuido a que existan diversas

DE
interpretaciones; siendo mi parecer, el que debería modificarse o eliminarse el artículo 1537

CA
del código civil, dado que no regula un caso específico de compraventa, debiendo por el
TE
contrario establecerse taxativamente que la venta de bien ajeno, donde el vendedor se

IO
compromete, él mismo, a transferir un bien que es ajeno –independientemente del

BL
conocimiento por parte del comprador-, resulta válida, para lo cual se considerará un plazo
BI
para su cumplimiento, y en ausencia de acuerdo sobre este; uno que pueda ser fijado por el
juez.
66
VII. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
1. BELTRÁN, J. (julio de 2016). ¡Qué lástima me da!, pero eres ajena. Dialogo con la
Jurisprudencia, Nº 214.
2. CASTILLO, M. (2003). Estudios sobre el contrato de Compraventa. Lima: Ediciones legales

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3. CASTILLO, M. (2015). Comentarios al contrato de compraventa. 2da edición. Lima: Gaceta

Jurídica.
4. DE LA PUENTE, M. (2001). El contrato en general. 2da edición. T. II. Lima: Palestra.
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5. DE LA PUENTE, M. (2006). Rescisión del compromiso de venta de bien ajeno. En Código
-U
Civil Comentado, por los 100 mejores especialistas (p. 84) Lima: Gaceta Jurídica.
DO
6. ESCOBAR, F. (1994). Reflexiones sobre la llamada compraventa de bien ajeno. En Themis,
revista de derecho. Nº 30. Lima: PUCP.
RA
7. GONZALES, G. (2015). La falsificación: Nuevo Modo de adquirir la propiedad. Lima: Gaceta
SG
Jurídica.
PO
8. MOSQUEIRA, E. (1987). La venta de bien ajeno en el código civil peruano. En Themis,

DE
revista de derecho. Nº 8. Lima: PUCP.
9. PERALTA, J. (2005). Fuentes de las Obligaciones. Lima: Editorial Moreno.

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10. REYNA, R. (2015). Acto Jurídico. Trujillo: Fondo editorial UCV.

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11. RUBIO, M. (2009). El sistema Jurídico, Introducción al derecho. Lima: PUCP.

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12. TABOADA, L. (2002). Acto Jurídico, Negocio Jurídico y Contrato. Lima: Grigley.
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14. VIDAL F. (2007). El Acto Jurídico, 7° Edición. Lima: Gaceta Jurídica.
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https://mariozunigadotorg.files.wordpress.com/2013/09/mzp-venta-de-bien-ajeno-2015.pdf
16. BARCHI, L. (2011) Algunas consideraciones sobre la compraventa de bien ajeno a partir de
la jurisprudencia, en http//es.scribd.com/doc/116973338/06-2011-Algunas-Consideraciones-
Sobre-La-Compraventa.
NT
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-U
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DO
Penal Peruano. (Tesis de maestría). Pontifica Universidad Católica del Perú, Lima, Perú.
RA
18. NINAMANCCO, J. (2015). La delimitación del supuesto de la compraventa de bien ajeno y
SG
sus particulares efectos, con especial referencia a la situación del propietario del bien (Tesis
PO
de maestría). Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Lima, Perú.

DE
CA
TE
IO
BL
BI
68
NT
-U
DO
RA
SG
ANEXO 1
PO
DE
CA
TE
IO
BL
BI
NT
-U
DO
RA
SG
PO
DE
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PO
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CA
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BL
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CA
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CA
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BL
BI
NT
-U
DO
RA
SG
ANEXO 2
PO
DE
CA
TE
IO
BL
BI
Corte Suprema de Justicia de la República

Sala Civil Transitoria
CASACIÓN 1748-2009
CUSCO
NULIDAD DE ACTO JURÍDICO
Lima, veintidós de marzo

del año dos mil diez.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE
SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número mil
setecientos cuarenta y ocho – dos mil nueve, en Audiencia Pública de la
fecha, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente
NT
sentencia; MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación
interpuesto por Bertha Huamaní Cusihuamán de Huamán mediante escrito
-U
de fojas cuatrocientos veintitrés, contra la sentencia de vista emitida por la
DO
Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia del Cusco, de fojas
trescientos nueve, su fecha treinta y uno de marzo del año dos mil nueve, la
RA
cual revoca la sentencia apelada de fojas ciento setenta y uno, que declara
SG
infundada la demanda, con lo demás que contiene, y reformándola, declaró

fundada la citada demanda y, en consecuencia, nulo y sin valor alguno el
PO
acto jurídico y la Escritura Pública que lo contiene de fecha veintisiete de

DE
setiembre del año mil novecientos noventa y siete, mediante el cual Matilde
Ancelma Gutiérrez Valverde Viuda de Cruz vende a los demandados David
CA
Juan Huamán Hancco y Bertha Huamaní Cusihuamán de Huamán el

cincuenta por ciento del inmueble sub litis; FUNDAMENTOS DEL
TE
RECURSO: Que, el recurso de casación fue declarado procedente por

IO
resolución de fecha veintiuno de agosto del año dos mil nueve, por las
BL
causales previstas en los incisos primero, segundo y tercero del artículo

BI
trescientos ochenta y seis del Código Procesal Civil, en virtud de lo cual la

recurrente denuncia: a) La interpretación errónea del artículo
novecientos setenta y uno del Código Civil, dicha norma establece que
las decisiones sobre el bien común se adoptarán por unanimidad cuando se
trata, entre otros, de disponer del bien. La Sala Superior ha concluido que,
al celebrarse el acto jurídico cuestionado, se ha contravenido la referida
norma imperativa; sin embargo, dicha norma no ha sido objeto de una
interpretación sistemática, pues, la misma debió ser concordada con el
artículo novecientos setenta y ocho del Código Civil, la cual señala que si un
1

CASACIÓN 1748-2009
CUSCO
copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el

ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto sólo será válido desde el
momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto; lo
que quiere decir, que el acto será inválido sólo desde el momento en que no
se adjudica el bien o parte de él a quien lo celebró; esto es, luego de
realizada la división y partición correspondiente; siendo que en el presente
NT
caso no existe división y partición que haya determinado, qué parte del bien
le corresponde a cada copropietario; por tanto, no se puede sostener que la
-U
venta realizada a su favor sea nula, pues, podría darse el caso de que al
DO
hacerse la división y partición, el lugar que ocupa coincida con la parte a
asignársele a quien practicó el acto de disposición; b) La inaplicación del
RA
artículo novecientos setenta y ocho del Código Civil, pues el citado
SG
dispositivo legal contiene una condición que supedita la eficacia del acto
jurídico celebrado por uno de los copropietarios; por lo tanto, debió aplicarse
PO
al caso de autos, manteniéndose la validez del acto jurídico celebrado,

DE
supeditándose a la posterior división y partición que adjudique a cada

propietario su correspondiente porción respecto del inmueble sub litis; y, al
CA
no haberse aplicado la mencionada norma, la Sala Superior no sólo vulnera

el derecho de propiedad de los demandados, los cuales actuaron en calidad
TE
de compradores, sino también se irroga una facultad legislativa que no

IO
tiene, al reformar a su arbitrio la norma legal existente; y, c) La

BL
contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido

BI
proceso, por cuanto la sentencia impugnada vulnera el inciso tercero del

artículo ciento treinta y nueve de la Constitución Política del Estado,
concordante con el inciso tercero del artículo ciento veintidós del Código
Procesal Civil, pues no se ha cumplido con el deber de fundamentar el
motivo por el cual se pronuncia amparando la demanda, si no existe
conexión lógica entre los hechos y el petitorio, pues en la demanda se
señala que se ha incurrido en causal de nulidad, y sin embargo, se reclama
el precio pagado, lo cual implica otorgarle validez al acto jurídico
cuestionado, con lo que se estaría incurriendo en una implícita contradicción
2

CASACIÓN 1748-2009
CUSCO
que descalifica la demanda. Asimismo, la Sala Superior no ha valorado

debidamente la mala fe incurrida entre los demandantes y la demandada
Matilde Ancelma Gutiérrez Valverde, hecho que se advierte de las mentiras
manifiestas contenidas en la demanda y del concierto existente en la
defensa de las personas antes mencionadas, pues, tanto el estilo y las
formalidades de la demanda y de la contestación de la misma son iguales,
NT
excepto por la firma del abogado. Agregando finalmente que, a pesar de
existir motivación en la sentencia impugnada, ella deviene en aparente,
-U
pues, se ha omitido la respectiva motivación sobre los hechos contenidos en
DO
la demanda, los cuales fueron cuestionados oportunamente por la
recurrente, y asimismo ha inobservado el principio de unidad del material
RA
probatorio, pues los medios de probanza forman una unidad y como tal,
SG
deben ser examinados y valorados por el Juzgador; y, CONSIDERANDO:

Primero.- Que, aparece de autos que los hermanos Gregorio y Leonarda
PO
Cruz Gutiérrez interponen demanda para efectos de que se declare la

DE
nulidad de la Escritura Pública de Compraventa de Inmueble Urbano de

fecha veintisiete de setiembre del año mil novecientos noventa y siete,
CA
mediante la cual su madre Matilde Ancelma Gutiérrez Valverde Viuda de

Cruz vendió a favor de David Juan Huamán Hancco y Bertha Huamaní
TE
Cusihuamán de Huamán, ciento diez metros cuadrados del inmueble sito en

IO
la Manzana N Lote Diez del Pueblo Joven Manco Cápac, distrito de

BL
Santiago, Provincia y Departamento del Cusco, de doscientos cincuenta

BI
metros cuadrados de extensión. Sostienen que el inmueble matriz fue

adquirido por la sociedad conyugal conformada por Andrés Cruz Colque y
Matilde Ancelma Gutiérrez Valverde, pero al fallecimiento de aquél, y antes
de que se inicie el trámite de sucesión intestada (el cual tuvo lugar recién en
el año dos mil cinco), su madre procedió a la venta del área de terreno
antes indicada por una suma irrisoria, sin la participación en dicha venta de
todos los herederos, incluyendo a los suscritos y sus hermanos, motivo por
el cual la venta es nula en todos sus extremos, pues no existe manifestación
de voluntad de todos los copropietarios y ante la imposibilidad jurídica de
3

CASACIÓN 1748-2009
CUSCO
disponer de un bien indiviso; Segundo.- Que, al expedir sentencia en

primera instancia, el Juez de la Causa declaró infundada la demanda, por
cuanto: i) El acto jurídico cuestionado se ha celebrado el veintisiete de
setiembre del año dos mil siete, esto es, a los once años, nueve meses y
veintisiete días de la muerte de Andrés Cruz Colque, la cual tuvo lugar el
treinta de noviembre del año mil novecientos ochenta y cinco, encontrándose
NT
fenecido desde esa fecha el régimen de la sociedad de gananciales;
entonces, quiere decir que queda plenamente acreditado que la vendedora, al
-U
celebrar el acto jurídico cuestionado, no ha dispuesto de un bien ganancial;
DO
ii) Al momento de realizarse la venta del bien por la demandada Matilde
Ancelma Gutiérrez Valverde, dicho bien era parte de una copropiedad, siendo
RA
por ello aplicable lo dispuesto en el artículo novecientos setenta y siete del
SG
Código Civil, el cual señala que cada copropietario puede disponer de su

cuota ideal; iii) De acuerdo a las normas hereditarias contenidas en el artículo
PO
ochocientos dieciocho del Código Civil, todos los hijos tienen iguales derechos
DE
sucesorios respecto de sus padres, norma congruente con la contenida en el

artículo ochocientos veintidós del acotado Código Civil, el cual señala que, el
CA
cónyuge concurrente con hijos o con otros descendientes del causante,

hereda una parte igual a la de un hijo. Entonces sobre el bien litigioso, se
TE
presenta una relación de copropiedad entre quienes tienen derechos

IO
hereditarios, respecto de la parte perteneciente al causante y la perteneciente

BL
a la cónyuge supérstite, presentándose la figura contemplada en el artículo

BI
ochocientos cuarenta y cuatro del Código Civil, el cual señala que si hay
varios herederos, cada uno de ellos es propietario de los bienes de la
herencia, en proporción a la cuota que tenga derecho a heredar, rigiéndose
dicha indivisión hereditaria por las disposiciones relativas a la copropiedad;
Tercero.- Que, apelada que fuera esta decisión, la Sala Superior revocó la
sentencia apelada y, reformándola, declaró fundada la demanda y, en
consecuencia, nulo y sin valor alguno el acto jurídico y la Escritura Pública
que lo contiene de fecha veintisiete de setiembre del año mil novecientos
noventa y siete, por cuanto: i) La Ley de modo expreso dispone, que al
4

CASACIÓN 1748-2009
CUSCO
fenecimiento de la sociedad de gananciales, se procede de inmediato al

inventario valorizado de los bienes que formaban parte de dicha sociedad.
También prevé que, luego de efectuado el inventario de dichos bienes, se
procede a su liquidación, la cual consiste en el pago de las obligaciones y
cargas sociales además del reintegro de los bienes propios a los cónyuges,
esto en caso quedare saldo. Entonces, conforme a ley, sólo son
NT
gananciales de los ex cónyuges, los remanentes que hayan quedado luego
de la liquidación de la sociedad de gananciales, los cuales se dividen por
-U
mitades, y si hubiese fallecido uno de ellos, entre el supérstite y los hijos. La
DO
ley también indica que la legítima del cónyuge supérstite, además, de lo que
le corresponde por gananciales, tiene una cuota igual a la de cualquier hijo
RA
heredero; ii) El artículo novecientos setenta y uno inciso primero del Código
SG
Civil ha establecido de modo expreso que, para disponer bienes sujetos a la

copropiedad, se requiere el concurso de todos los copropietarios; por lo tanto,
PO
bastará que uno de ellos, no interviniente en el acto de disposición pueda

DE
frustrar los efectos de dicho acto; iii) Los actos de uno o alguno de los
copropietarios que importen el ejercicio de propiedad exclusiva aludida en el
CA
artículo novecientos setenta y ocho del Código Civil sólo deben tratarse de
actos de disposición jurídica y no de actos de disposición material, en razón a
TE
lo previsto en el artículo novecientos setenta y siete del mismo Código, el cual

IO
indica que el copropietario sólo puede disponer de su cuota ideal; iv) En el

BL
caso concreto, no sólo ha existido una disposición meramente jurídica, sino

BI
que se ha producido una disposición física material de parte de Matilde

Ancelma Gutiérrez Valverde Viuda de Cruz, al transferir ciento diez metros
cuadrados de un total de doscientos cincuenta metros cuadrados que integran
el bien sub litis, fijando inclusive los perímetros, sin haber existido división o
partición del bien en referencia; v) El Tribunal no niega que a la demandada
Matilde Ancelma Gutiérrez Valverde Viuda de Cruz, no sólo le correspondía el
cincuenta por ciento de los derechos y acciones del inmueble sub litis, sino
uno mayor, porque debía adicionarse una porción más, semejante a la de un
hijo; sin embargo, al desconocerse si la sociedad fenecida tenía obligaciones
5

CASACIÓN 1748-2009
CUSCO
y/o cargas que pagar en la liquidación respectiva, no resulta de hecho cierto

que le correspondía ese porcentaje. En todo caso, asumiendo que el inmueble
era el único bien adquirido dentro de la sociedad de gananciales y luego éste
pasó al régimen de copropiedad para su disposición (en este caso parcial), se
requería del concurso de todos los copropietarios, y al no haber prestado
éstos su consentimiento, se ha contravenido la norma imperativa contenida en
NT
el artículo novecientos setenta y uno del Código Civil, motivo por el cual el
acto jurídico celebrado deviene en nulo; dejando a salvo las construcciones
-U
levantadas por los demandados sobre dicho predio, y demás derechos, para
DO
que los hagan valer en la vía correspondiente; Cuarto.- Que, existiendo
denuncias por vicios in iudicando e in procedendo, corresponde verificar
RA
primero si se ha configurado o no esta última causal, pues en caso de ser
SG
estimada, se dispondría el reenvío de la causa al estadío procesal

correspondiente, impidiendo de esta manera que sea factible el análisis de
PO
las normas materiales en las que se sustenta o debió sustentarse la

DE
resolución recurrida; Quinto.- Que, al formular la causal de contravención

de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso (acápite c), la
CA
recurrente sostiene, en primer lugar, que no se debió amparar la demanda

porque no existe conexión lógica entre los hechos y el petitorio, pues por un
TE
lado se solicita la nulidad del acto jurídico y por otro se cuestiona el precio
IO
pagado por el bien; sin embargo, es de advertirse que este cuestionamiento,

BL
además de no haber sido alegado por la recurrente en la etapa postulatoria,

BI
carece de asidero alguno, pues, la pretensión demandada es expresa, clara

y precisa y además se sustenta en la nulidad del acto jurídico por falta de
manifestación de voluntad de los copropietarios y en la imposibilidad jurídica
del objeto, ya que en ningún momento los actores pretenden el pago de una
suma mayor por concepto del precio, y la cita relativa al precio de venta del
inmueble es sólo referencial. En segundo lugar, la recurrente sostiene que
no se ha valorado la mala fe de los demandantes y de la demandada
Matilde Ancelma Gutiérrez Valverde, la cual se acreditaría con el hecho de
haber presentado esta última su escrito de contestación de la demanda en
6

CASACIÓN 1748-2009
CUSCO
un estilo y forma similares a los de la demanda, variando sólo la firma del

abogado; no obstante, tal afirmación es a todas luces insuficiente para
inferir la existencia de mala fe o connivencia entre las partes, si es que no
se sustentan en otras pruebas las cuales corroboren tales hechos.
Finalmente, la recurrente alega la falta de motivación de la sentencia al no
haberse pronunciado sobre los hechos detallados en la demanda y no haber
NT
valorado en forma conjunta los medios probatorios, sin embargo no se
precisan cuáles serían las cuestiones fácticas no abarcadas en la
-U
fundamentación de la sentencia de vista, ni cuáles serían los medios
DO
probatorios no valorados, cuyos alcances y mérito sean trascendentes a tal
punto que pudieran incidir en el sentido de la decisión adoptada; razones
RA
por las cuales la causal procesal descrita no merece ser amparada,
SG
correspondiendo a este Tribunal pronunciarse sobre las causales materiales

invocadas en casación; Sexto.- Que, existe interpretación errónea de una
PO
norma de derecho material cuando los hechos establecidos por el Juzgador

DE
guardan relación de similitud con los supuestos fácticos de una norma

jurídica determinada, pero que al realizar la actividad hermenéutica dicho
CA
Juzgador yerra al establecer el alcance y sentido de aquella norma, es

decir, incurre en error al instaurar su verdadera voluntad objetiva;
TE
Sétimo.- Que, el inciso primero del artículo novecientos setenta y uno del
IO
Código Civil, al regular respecto a las decisiones sobre el bien común en el

BL
régimen de copropiedad, establece que las mismas se adoptarán por

BI
unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o

introducir modificaciones en él. En primer lugar, debe tenerse en cuenta que
el objeto de un acto jurídico es posible o viable cuando no es repudiado por
el ordenamiento jurídico, o dicho de otra forma, cuando la ley ampara su
celebración. Verbi gratia, tratándose de la celebración de una compraventa,
se entiende que la parte que actúa como vendedor de un bien interviene en
su calidad de propietario del mismo; esto es, vendemos lo que se encuentra
incorporado a nuestra esfera de dominio, eso es lo legal; por lo tanto, la
venta de un bien ajeno está tipificada como delito de estelionato en el inciso
7

CASACIÓN 1748-2009
CUSCO
cuarto del artículo ciento noventa y siete del Código Penal. En ese orden de
ideas, la imposibilidad jurídica del objeto se identifica, a su vez, con la
ilicitud del objeto (aunque en la realidad no jurídica o antijurídica sea
posible) y esto, a su vez, acarrea la nulidad del acto jurídico conforme a lo
normado en el artículo quinto del Título Preliminar del Código Civil (Torres
Vásquez, Aníbal. Acto Jurídico. Segunda Edición, Lima, IDEMSA, dos mil
NT
uno; página doscientos treinta y siete); Octavo.- Que, es cierto que nuestro
ordenamiento civil no prohíbe la venta de un bien que no pertenece al
-U
vendedor (un bien parcialmente ajeno), pues así lo deja entrever el
DO
legislador al regular la existencia de esta clase de venta en el artículo mil
quinientos treinta y nueve del Código Civil; sin embargo, tampoco puede
RA
afirmarse que abiertamente lo autorice o permita, pues, sólo concibe su
SG
existencia relativa siempre cuando el comprador no hubiera conocido que

el bien fuera ajeno (es decir, sólo en caso de ausencia de dolo), ni impide
PO
que el verdadero propietario (tercero en dicha transferencia) pueda ejercitar

DE
las acciones pertinentes para obtener la nulidad del acto jurídico así
celebrado, en detrimento de su patrimonio; Noveno.- Que, viene a ser un
CA
caso particular la venta de cuotas ideales dentro de un régimen de

copropiedad; ello porque la copropiedad genera dos derechos: uno, para el
TE
copropietario singular respecto de la cuota que le corresponde, y otro, en

IO
relación al bien común, que es limitado, y respecto del cual no podrá

BL
efectuar actos que importen propiedad exclusiva (Arias Schereiber Pezet,

BI
Max y Cárdenas Quiroz, Carlos. Exégesis del Código Civil Peruano de Mil
Novecientos Ochenta y Cuatro. Lima, Gaceta Jurídica, mil novecientos
noventa y ocho; página ochenta y siete. También, Ramírez Cruz, Eugenio
M. Tratado de Derechos Reales; Tomo Segundo. Tercera Edición, Lima,
Editorial Rhodas, dos mil siete; páginas quinientos treinta y dos y quinientos
treinta y tres). El artículo novecientos setenta y uno inciso primero del
Código Civil establece que las decisiones sobre el bien común deben
adoptarse por unanimidad para disponer, gravar, arrendar, dar en comodato
o introducir modificaciones en él; en tal sentido, bastará que cualquiera de
8

CASACIÓN 1748-2009
CUSCO
los copropietarios se oponga a la celebración de un acto de disposición

sobre el bien para que éste no se concrete. Si un copropietario practica
sobre todo o parte de un bien un acto que importe el ejercicio de propiedad
exclusiva (es decir, si actúa como si fuera el único propietario), dicho acto
sólo será válido desde el momento en que a dicho propietario se le
adjudique el bien o parte de él, por así normarlo el artículo novecientos
NT
setenta y ocho del mismo Código antes citado, y en tanto ello no suceda, no
hay lugar a considerar válido un acto de tal naturaleza. La relación entre el
-U
artículo novecientos setenta y uno inciso primero y el artículo novecientos
DO
setenta y ocho del Código Civil es igual a la existencia de una regla y su
excepción que la confirma y, en tal sentido, debe concluirse que la venta del
RA
bien común requiere para su validez necesariamente de la conformidad de
SG
todos los copropietarios, y si uno de ellos ha dispuesto de dicho bien sin el

asentimiento de los demás, tal acto no será válido mientras no se produzcan
PO
los supuestos contemplados en el artículo novecientos setenta y ocho del

DE
Código antes citado. A decir de Moisés Arata Solís: “En realidad el artículo
novecientos setenta y ocho sólo persigue regular cómo es que el acto
CA
practicado llega a adquirir eficacia por la ulterior partición que celebran los
copropietarios, porque la ineficacia del mismo para producir el efecto
TE
práctico perseguido no es consecuencia de lo establecido en dicho artículo

IO
sino de la falta de poder de disposición suficiente sobre el derecho colectivo

BL
que se deduce de la aplicación del artículo novecientos setenta y uno. Para

BI
probar este aserto, basta imaginar que el artículo novecientos setenta y

ocho no existiese para deducir que, igualmente, seguiríamos predicando la
ineficacia del negocio por aplicación del artículo novecientos setenta y uno.”
(Validez de Actos de Propiedad Exclusiva. En: Código Civil Comentado por
los Cien Mejores Especialistas. Primera Edición, Lima, Gaceta Jurídica, dos
mil tres; página quinientos diecisiete); Décimo.- Que, como puede
advertirse, las limitaciones que establece la ley respecto del bien común han
sido reguladas para armonizar con el orden público y evitar de esta manera
que los actos del condómino puedan perjudicar a los demás copropietarios.
9

CASACIÓN 1748-2009
CUSCO
Al respecto, Max Arias Schereiber Pezet y Carlos Cárdenas Quiroz han

señalado lo siguiente: “Tal como lo expresáramos en ‘Luces y Sombras del
Código Civil’, página doscientos treinta y siete, es exacta la crítica hecha
por Lucrecia Maisch Von Humboldt cuando expresaba que se había omitido
el derecho preferencial de los otros copropietarios para evitar la venta a
terceros y que ha existido olvido o inadvertencia, pues se trata de un
NT
derecho consagrado por la doctrina universal y por todos los Códigos,
incluido el Código Peruano de mil novecientos treinta y seis Agregábamos
-U
que el artículo novecientos ochenta y nueve confiere en cambio el derecho
DO
de preferencia para evitar la subasta y no se comprende la razón por la que
no se permite el derecho de preferencia para evitar la venta de los bienes
RA
comunes a terceros en forma irrestricta.” (Exégesis del Código Civil Peruano
SG
de Mil Novecientos Ochenta y Cuatro; Tomo Quinto, páginas ciento cuatro y

ciento cinco); Décimo Primero.- Que, en el caso concreto, tenemos a la
PO
heredera de una cuota ideal (no determinada por división o partición) que ha
DE
dispuesto o vendido físicamente ciento diez metros cuadrados del inmueble

indiviso de mayor extensión, con los linderos y medidas perimétricas
CA
detalladas específicamente a fojas catorce y vuelta, del que no era

propietaria exclusiva, siendo éste un objeto del cual jurídicamente no podía
TE
disponer, por no ser titular del mismo y por impedimento establecido en la

IO
ley, específicamente en el artículo novecientos setenta y uno inciso primero

BL
del Código Civil, según el cual requería del asentimiento de los demás
BI
copropietarios, razón por la cual asiste a los demandantes y coherederos

perjudicados el derecho para solicitar la nulidad del acto jurídico de
compraventa por imposibilidad jurídica del objeto y por falta de
manifestación de voluntad, más aún si se tiene en cuenta que se trata de un
bien de una sucesión cuya división y partición no ha sido acreditada, no
siendo la finalidad de este proceso establecer cuál sería la cuota ideal que
le hubiere correspondido al vendedor, razón por la cual la primera causal
material, sintetizada en el acápite a), debe ser desestimada;
Décimo Segundo.- Que, de otro lado, la causal de inaplicación de una
10

CASACIÓN 1748-2009
CUSCO
norma de derecho material se configura cuando, no obstante existir una

relación de identidad o pertinencia de la norma con los hechos establecidos
como probados, el Juez no la aplica, resolviendo el conflicto de intereses de
manera contraria a los valores y fines del derecho; Décimo Tercero.- Que,
como ya se ha referido anteriormente al absolver la causal de interpretación
errónea de una norma material, el artículo novecientos setenta y ocho del
NT
Código Civil contiene una excepción a la regla principal establecida con
claridad en el artículo novecientos setenta y uno inciso primero del Código
-U
Civil, pues la disposición del bien común por uno de los copropietarios sólo
DO
será válida desde el momento en que a dicho propietario se le adjudique el
bien o parte de él, y en tanto ello no suceda no hay lugar a considerar
RA
válido un acto de tal naturaleza. Reiteramos que la venta del bien común
SG
requiere para su validez necesariamente de la conformidad de todos los

copropietarios, y si uno de ellos ha dispuesto total o parcialmente del mismo
PO
sin asentimiento de los demás, tal acto no será válido, salvo que se
DE
produzcan los supuestos contemplados en el citado artículo novecientos

setenta y ocho. Ello no quiere decir que los copropietarios tengan proscrito
CA
el derecho a recurrir al Órgano Jurisdiccional para solicitar la nulidad del

acto jurídico de disposición del bien común, sino que únicamente tendrán
TE
vedada dicha posibilidad en caso de adjudicación del bien o parte de él al

IO
copropietario que practicó el acto. Nuevamente citando a Moisés Arata

BL
Solís, en cuanto a los alcances de la norma citada: “Diríamos que los

BI
destinatarios del mensaje contenido en el artículo novecientos setenta y

ocho son dos: las partes en el negocio celebrado, a las cuales se les dice la
forma en que el mismo puede alcanzar el efecto práctico que perseguían, y
los demás copropietarios a quienes implícitamente se les dice que mientras
no ocurra una partición con los resultados que allí se indican, el negocio
celebrado por su condómino no tiene ninguna incidencia sobre la titularidad
que les corresponde respecto del derecho colectivo.” (Obra Citada; página
quinientos diecisiete); por ello, siguiendo esta lógica de razonamiento, no se
advierte cómo es que la aplicación del artículo novecientos setenta y ocho
11

CASACIÓN 1748-2009
CUSCO
del Código Civil pueda tener relevancia en la probanza de los hechos

expuestos en autos, pues, no se ha acreditado que a la copropietaria
Matilde Ancelma Gutiérrez Valverde se le hubiera adjudicado vía división y
partición la parte del bien indiviso vendido por ella; razones por las cuales la
segunda causal material descrita en el acápite b) también debe ser
desestimada; Décimo Cuarto.- Que, siendo así, al no configurarse ninguna
NT
de las causales alegadas, el recurso de casación debe desestimarse y
proceder conforme a lo dispuesto en los artículos trescientos noventa y
-U
siete, trescientos noventa y ocho y trescientos noventa y nueve del Código
DO
Procesal Civil; fundamentos por los cuales, declararon: INFUNDADO el
recurso de casación interpuesto por Bertha Huamaní Cusihuamán de
RA
Huamán mediante escrito de fojas cuatrocientos veintitrés; en
SG
consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista de fojas trescientos

nueve, su fecha treinta y uno de marzo del año dos mil nueve;
PO
CONDENARON a la recurrente al pago de una multa ascendente a una

DE
Unidad de Referencia Procesal, así como al pago de las costas y costos

originados por la tramitación del presente recurso; DISPUSIERON la
CA
publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”; bajo

responsabilidad; en los seguidos por Gregorio Cruz Gutiérrez y Otra contra
TE
Matilde Ancelma Gutiérrez Valverde Viuda de Cruz y Otros; sobre Nulidad

IO
de Acto Jurídico; y los devolvieron. Ponente Señor Ticona Postigo, Juez

BL
Supremo.-
BI
SS.
TICONA POSTIGO
PALOMINO GARCÍA
MIRANDA MOLINA
SALAS VILLALOBOS
c.b.s.
12

CASACIÓN 1748-2009
CUSCO
EL VOTO EN MINORÍA DE LA SEÑORA JUEZ SUPREMO ARANDA

RODRÍGUEZ, ES COMO SIGUE:-------------------------------------------------------------
CONSIDERANDO: Primero.- Habiéndose declarado procedente el recurso
por causal de error material y procesal respectivamente, debe analizarse en
primer lugar la causal procesal, pues debido a su naturaleza y a los efectos que
produce, si mereciera amparo carecería de objeto pronunciarse respecto a la
causal sustantiva; Segundo.- Examinado el presente proceso para determinar
NT
si se han infringido las normas invocadas en los términos denunciados, es del
-U
caso efectuar las siguientes precisiones: I.- Los demandantes Gregorio Cruz
Gutiérrez y Leonarda Cruz Gutiérrez, por su propio derecho y a nombre de sus
DO
poderdantes, interponen demanda de nulidad de acto jurídico, la cual dirigen
RA
contra Matilde Ancelma Gutiérrez Valverde viuda de Cruz, en calidad de
vendedora y contra la sociedad conyugal conformada por David Juan Huamán
SG
Hancco y Bertha Huamaní Cusihuamán de Huamán, a efecto que se declare la

PO
nulidad de la escritura pública de compraventa de fecha veintisiete de

setiembre del año mil novecientos noventa y siete, celebrada entre los
DE
demandados respecto del cincuenta por ciento del Lote diez de la Manzana
número uno del Pueblo Joven Manco Cápac, transferencia que fue realizada
CA
sin el consentimiento de los actores pese a ser herederos legítimos de quien en

TE
vida fue su señor padre Andrés Cruz Colque y sin haber iniciado la acción
judicial de declaratoria de herederos, promovida por la demandada Matilde
IO
Ancelma Gutiérrez Valverde en el año dos mil cinco, y menos de haberse

BL
practicado la división y partición de bienes; II.- El Cuarto Juzgado Civil del

BI
Cusco, mediante resolución de folios ciento setenta y uno, de fecha diecisiete

de octubre del año dos mil ocho, declara infundada la demanda, y se sustenta
en que al momento de la disposición de los derechos y acciones del bien por la
demandada Matilde Ancelma Gutiérrez Valverde viuda de Cruz, éste era parte
de una copropiedad por pertenecer por cuotas ideales a dos o más personas
como lo señala el artículo 969 del Código Civil, siendo aplicable la facultad de
disposición de las mismas a tenor de lo dispuesto en el artículo 977 del mismo
cuerpo legal; III.- La resolución de vista obrante a folios trescientos nueve,
revoca la resolución apelada, y reformándola, la declara fundada; en
13

CASACIÓN 1748-2009
CUSCO
consecuencia nulo el acto jurídico de compraventa de fecha veintisiete de

setiembre del año mil novecientos noventa y siete, por el cual Matilde Ancelma
Gutiérrez Valverde viuda de Cruz vende a los compradores y codemandados
Juan Huamán Hancco y su esposa, el cincuenta por ciento del lote sub materia;
Tercero.- Respecto a la causal in procedendo, se invoca haberse vulnerado el
articulo 139 inciso 3 de la Constitución Política del Estado y 122 inciso 3 y I del
Título Preliminar del Código Procesal Civil, relativo a una motivación aparente
NT
de la sentencia de segunda instancia, se aprecia de autos, que la Sala de
-U
mérito entre otros fundamentos concluye: “(…) el Tribunal no niega la
posibilidad que a la vendedora Matilde Ancelma Gutiérrez Valverde viuda de
DO
Cruz no sólo le correspondía el cincuenta por ciento de los derechos y
RA
acciones del citado inmueble, sino uno mayor, porque debía adicionarse una
porción más, semejante a la de uno de sus hijos; sin embargo al desconocerse
SG
si la sociedad fenecida tenía obligaciones y/o cargas que pagar en la

PO
liquidación respectiva, no resulta de hecho cierto que le correspondía ese

porcentaje. En todo caso, asumiendo que el bien inmueble referido era el único
DE
adquirido dentro de la sociedad de gananciales y que luego pasó al régimen de

la copropiedad, para su disposición -en este caso- parcial, se requería del
CA
concurso de todos los copropietarios (…). Al no haber prestado su

TE
consentimiento todos los copropietarios del bien materia de transferencia y

haber contravenido una norma imperativa (artículo 971 del Código Civil) el acto
IO
jurídico celebrado y el instrumento que lo contiene Escritura Pública de fecha

BL
veintisiete de setiembre del año mil novecientos noventa y siete, por la que la
BI
ahora demandada Matilde Ancelma Gutiérrez Valverde viuda de Cruz vende a

los demandados cónyuges Juan Huamán Hancco y Bertha Huamani
Cusihuamán, el cincuenta por ciento del lote de terreno (…) el área de ciento
diez metros cuadrados, con un perímetro de cuarenta y dos milímetros, y
linderos respectivos, deviene en nula”; Cuarto.- El derecho a un debido
proceso ha sido ampliamente determinado a través de abundante
jurisprudencia expedida por el Tribunal Constitucional como la recaída en el
Expediente número 4341-2007-HC/TC, de fecha cinco de octubre del año dos
mil siete; la cual en su noveno fundamento, ha establecido: “(…)Situación
14

CASACIÓN 1748-2009
CUSCO
diferente son los casos en los que se pone de manifiesto una deficiente
motivación de las resoluciones judiciales”; respecto a este tema el Tribunal
Constitucional ha establecido que: “Uno de los contenidos del derecho al
debido proceso es el derecho a obtener de los órganos judiciales una
respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones (…) ello
garantiza que los jueces, cualquiera sea la instancia a la que pertenezcan,
expresen el proceso mental que los ha llevado a decidir una controversia,
NT
asegurando que el ejercicio de la potestad de administrar justicia se haga con
-U
sujeción a la Constitución” (Expediente número 1230-2002-PHC/TC). A partir
de lo expuesto en el presente fundamento se realizará el análisis de si la
DO
resolución materia del recurso, ha atentado el principio y deber de la motivación
RA
de las resoluciones judiciales, faltando al principio de congruencia [Resaltado
agregado]; Quinto.- De lo expuesto, se determina que la resolución de vista no
SG
infringe las normas legales denunciadas en casación por contravención, al

PO
haber compulsado las instancias de mérito las pruebas aportadas por las
partes, pretendiendo la impugnante cuestionar el criterio jurisdiccional asumido
DE
por el Ad quem lo cual no resulta viable a través de la causal denunciada;

Sexto.- Habiéndose desestimado la causal por error in procedendo
CA
corresponde analizar las causales materiales relativas a la interpretación

TE
errónea del artículo 971 e inaplicación del artículo 978 del Código Civil;
Sétimo.- El artículo 9711 del Código Civil, señala los supuestos de hecho para
IO
la adopción de decisiones sobre el bien común, destacándose que para

BL
disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir mejoras en

BI
él se requiere de la unanimidad de todos los copropietarios; en razón de ello

puede afirmarse que dicha norma es aplicable, para los actos realizados por
uno de los copropietarios que importen actos de propiedad exclusiva (es decir
aquel copropietario que actúa como si fuera el único propietario), lo cual no ha
sucedido en el caso de autos, pues conforme a lo expresado por el órgano de
segundo grado, en el fundamento dos punto catorce de la sentencia recurrida,
éste no niega que a la vendedora Matilde Ancelma Gutiérrez Valverde viuda de
Cruz no sólo le correspondía el cincuenta por ciento de los derechos y acciones
1
Artículo 971.- Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
15

CASACIÓN 1748-2009
CUSCO
sobre el inmueble sub júdice, sino uno mayor, porque debía adicionarse una
porción más, semejante a la de uno de sus hijos; asimismo ha afirmado que
para disponer del bien necesitaba del concurso de todos los copropietarios, lo
cual resulta contradictorio pues el Colegiado Superior no ha considerado que
en el presente caso se está frente a la transferencia realizada por uno de los
copropietarios respecto de su cuota ideal y no de la totalidad del bien;
Octavo.- Dentro de ese orden de ideas, corresponde analizar tales hechos a la
NT
luz de lo dispuesto por el artículo 9772 y no de los artículos 971 y 978 del
-U
Código Civil; por lo que en aplicación de la norma contenida en el artículo VII
del Título Preliminar del Código Procesal Civil, que contiene el aforismo iura
DO
novit curia, el cual reconoce la necesaria libertad con la que debe contar el juez
RA
para subsumir los hechos alegados y probados por las partes dentro del tipo
legal, libertad que subsiste aún en la hipótesis que los litigantes hubieran
SG
invocado la aplicabilidad de otras disposiciones. Como señala Peyrano: “(…) al

PO
juez le está vedado, dentro de un esquema procesal crudamente dispositivista,

ser curioso respecto del material fáctico, pero puede y debe, emprender una
DE
búsqueda sin fronteras, tendiente a subsumir rectamente aquel dentro del

ordenamiento normativo”3. En efecto conforme al artículo 977 del Código Civil,
CA
puede sostenerse que para llevar adelante el ejercicio de la facultad de

TE
disposición, el copropietario, al igual que el propietario individual de cualquier

bien, puede actuar libremente, “(…) no necesitando el asentimiento, ni la
IO
aprobación de los demás copropietarios, porque se trata de su derecho

BL
autónomo de propiedad (…)”4; siendo este dispositivo legal el aplicable al

BI
supuesto de hecho materia del presente caso. Por tales consideraciones MI

VOTO es porque se declare FUNDADO el recurso de casación interpuesto por
Bertha Huamaní Cusihuamán de Huamán mediante escrito obrante a folios
cuatrocientos veintitrés; en consecuencia, SE CASE la resolución impugnada;
se declare NULA la sentencia de vista de folios trescientos nueve, su fecha
treinta y uno de marzo del año dos mil nueve; y actuando en sede de
2
Artículo 977.- Disposición de la cuota ideal
Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos. Puede también gravarlos.
3
PEYRANO, Jorge, citado por Ledesma Narváez Marianella. “Comentarios al Código Procesal Civil”. Lima: Ediciones
Gaceta Jurídica. Tomo I, pp.67
4
BELTRAN DE HERDIA, citado en Código Civil comentado Tomo V.Lima: Ediciones Gaceta Jurídica. p. 372
16

CASACIÓN 1748-2009
CUSCO
instancia: SE CONFIRME la resolución apelada de folios ciento setenta y uno,

su fecha diecisiete de octubre del año dos mil ocho, que declara infundada la
demanda; y SE DISPONGA se publique la presente resolución en el Diario
Oficial “El Peruano”; bajo responsabilidad; en los seguidos por Gregorio Cruz
Gutiérrez y otra contra Matilde Ancelma Gutiérrez Valverde Viuda de Cruz y
otros sobre Nulidad de Acto Jurídico, y devuélvase.-
S.
NT
ARANDA RODRÍGUEZ
-U
Rcd
DO
RA
SG
PO
DE
CA
TE
IO
BL
BI
17
NT
-U
DO
RA
SG
ANEXO 3
PO
DE
CA
TE
IO
BL
BI
SENTENCIA
CAS. N° 3041-2008
PUNO
Lima, dieciséis de octubre del dos mil ocho.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

DE LA REPUBLICA, vista la causa número tres mil cuarenta y uno - dos
mil ocho, con los acompañados, en audiencia pública de la fecha y
producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:
NT
1. MATERIA DEL RECURSO
-U
Es materia del presente recurso de casación la sentencia de vista de fojas
DO
setecientos cuarenta y ocho, su fecha treinta de junio del año en curso,
expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Puno, que
RA
confirmó la sentencia apelada de fojas quinientos noventa y tres, su fecha
SG
veintiséis de diciembre del dos mil siete, en el extremo que declara

fundada la pretensión principal de nulidad de acto jurídico en
PO
consecuencia, -entre otros- nula el contrato de compra venta y escritura

pública que la contiene celebrada por lo demandados el diez de noviembre
DE
de mil novecientos noventa y nueve; disponiendo que los demandados

CA
Simón Chura Chura y Herminia Huallpa Huanca restituyan la posesión del

inmueble urbano denominado fundo “Chacalaya” o “Kanllamocco Carretera
TE
Laca” a los demandantes, con lo demás que contiene.

IO
2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO

BL
PROCEDENTE EL RECURSO:
BI
Mediante resolución de fecha veintisiete de agosto del año en curso, se

declaró procedente el recurso de casación propuesto por el demandado
Simón Chura Chura por la causal de interpretación errónea de los incisos
3° y 4° del artículo 219 del Código Civil, alegando el recurrente: que la
escritura pública de compra venta otorgada por su codemandado Moisés
Arce Barriga a favor del recurrente y su cónyuge codemandada Herminia
Huallpa Huanca, de fecha diez de noviembre de mil novecientos noventa y
nueve, es un acto jurídicamente posible, porque obra en autos la copia de
SENTENCIA
CAS. N° 3041-2008
PUNO
la resolución de fecha trece de junio de mil novecientos ochenta y siete, en

el proceso número treinta y seis L – noventa, mediante la cual se
determina que los hermanos Aurelia Guillermina, Livia Lucia y Julio César
Ramos Barriga (tres de los vendedores del inmueble a favor de la parte
demandante) son hijos de Casilda Barriga; siendo el caso que el
codemandado Moisés Arce Barriga (vendedor del bien a favor del
NT
recurrente y su cónyuge) y Teodosio Arce Barriga son hijos de Juliana
-U
Barriga, resultando éstos ser copropietarios de varios predios ubicados en
la ciudad de Ilave, incluyendo el predio sub – litis; y que es precisamente a
DO
la citada Juliana Barriga a quien se le reconoce el derecho de propiedad
RA
del Predio conocido con el nombre de Kanllamocco, de acuerdo a lo
acreditado –según sostiene- mediante instrumento público, por lo que
SG
siendo el referido demandado Moisés Arce Barriga heredero de la

PO
mencionada Juliana Barriga, la compra venta otorgada por este último a

favor del hoy impugnante y esposa sería válida; concluye, que el acto
DE
jurídico cuya nulidad se pretende es un acto jurídico lícito y posible,

celebrado mediante tracto sucesivo que habría sido probado.
CA
TE
3. CONSIDERANDOS:
Primero: Es necesario precisar que el recurso de casación es un medio
IO
impugnatorio de carácter extraordinario y formal, que sólo puede fundarse

BL
en cuestiones eminentemente jurídicas y no en aspectos fácticos o de

BI
revaloración probatoria; es por ello que éste, tiene como fin esencial la
correcta aplicación e interpretación del derecho objetivo y la unificación de
la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema; en consecuencia la
actividad jurisdiccional de este Colegiado se limitará a una valoración
jurídica de la norma denunciada teniendo en cuenta los hechos
determinados por las instancias de mérito.
Segundo: Las sentencias de mérito han establecido como juicio de
hecho: a) que los predios urbanos denominados “Chacalaya” y
“Kanllamocco”, actualmente ubicado en la avenida Los Héroes del
SENTENCIA
CAS. N° 3041-2008
PUNO
Cenepa del barrio Los Olivos, de la ciudad de Ilave, Provincia del Collao,
es el mismo, habiendo sido plenamente identificado e individualizado; b)
los demandados Moisés Arce Barriga (en calidad de vendedor
propietario) Simón Chura Chura y esposa Herminia Huallpa Huanca (en
calidad de compradores) celebraron el diez de noviembre de mil
novecientos noventa y nueve un contrato de compra venta sobre el bien
NT
materia de litis; c) El tracto sucesivo de propiedad que alega el
-U
mencionado vendedor Moisés Arce Barriga no está probado con medio
probatorio alguno, ya que si bien este es sucesor de Juliana Barriga
DO
Ramos quien a su vez es heredera de Simón Barriga, pero en ningún
RA
extremo de esas sucesiones se hace mención alguna a la presunta
propiedad de los causantes sobre el predio en litis; d) Víctor Manuel
SG
Ramos Chamorro fue propietario del predio del predio en litis quien lo
PO
adquirió de Mariano Pacco mediante Escritura Pública de fecha doce de

mayo de mil novecientos veinticinco; a su fallecimiento dejó como
DE
herederos a su Cónyuge María Salmón viuda de Ramos y a sus hijos

Aurelia, Carmen Guillermina, Víctor E., Julio Cesar y Livia Lucila Ramos
CA
Barriga; e) Asimismo, Carmen Guillermina Ramos Barriga, Livia Ramos

TE
Barriga, Víctor Enrique Ramos Barriga, Wilber Raúl Paniagua Ramos

IO
-sucesor de Aurelia Marcela Ramos Barriga- y Esther Rosario Gallardo

Pacheco –sucesora de su cónyuge Julio César Ramos Barriga- mediante
BL
escritura pública de fecha doce de noviembre de mil novecientos noventa

BI
y nueve venden el inmueble en litis a Cirilo Huanca Flores y otros (hoy

demandantes); f) el demandado Moisés Arce Barriga, sin acreditar la
calidad de propietario, ha vendido bien ajeno a sus codemandados Simón
Chura Chura y cónyuge.
Tercero: Expuesto así los hechos, es necesario precisar lo siguiente: el
contrato de compra venta, por su naturaleza consensual, se forma por el
acuerdo en la cosa y el precio, pues, como prescribe el artículo 1529 del
Código Civil, por la compra venta el vendedor se obliga a transferir la
SENTENCIA
CAS. N° 3041-2008
PUNO
propiedad al comprador y éste se obliga a pagar su precio en dinero. Es

posible que el objeto del contrato de compra venta sea un bien que no se
encuentra en propiedad del vendedor, un bien ajeno, siempre y cuando el
comprador conozca esta situación, lo que conlleva la obligación del
vendedor de adquirir dicha cosa para transferirla al comprador.
Cuarto: Es diferente cuando si se vende como propio lo que es ajeno,
NT
pues, en este caso se incurre en un ilícito civil, debido a que jurídicamente
-U
es imposible vender un bien del cual no se tiene la capacidad o
legitimidad para disponerlo, por no ser propietario y además el acto será
DO
ilícito contrario al orden público, que reprueba la disposición de los bienes
RA
por las personas no legitimadas para ello; en tal sentido un acto jurídico
que incurra en las circunstancias antes descritas es nula por incurrir en
SG
las causales previstas en los incisos 3° y 4° del Código Civil, tal como la
PO
han determinado las instancias de mérito.

Quinto: En el caso de autos, el recurrente en casación pretende que este
DE
Colegiado determine que Juliana Barriga –causante de Moisés Arce

Barriga- y Casilda Barriga –causante de Aurelia Guillermina Ramos
CA
Barriga y otros- fueron copropietarios del inmueble en litis y como tal sería
TE
un sucesor copropietario (Moisés Arce Barriga) quien realizó la venta del

IO
inmueble al recurrente. Dicho argumento no es posible ser dilucidado en

sede casatoria por cuanto para verificar el mencionado suceso este
BL
Colegiado tendría que valorar los medios probatorios aportados al

BI
proceso, labor que resulta ajena a los fines asignados al recurso de

casación por el artículo 384 del Código Procesal Civil, por lo que la
fundamentación expuesta debe desestimarse.
Sexto: Además, debe tenerse en cuenta que las instancias de mérito han
determinado que el tracto sucesivo de la transmisión de la propiedad nace
de la adquisición, por compra venta del de cojus Víctor Ramos Chamorro
a Mariano Pacco mediante escritura pública que data del año mil
novecientos noventa y cinco. No habiéndose acreditado lo mismo por
SENTENCIA
CAS. N° 3041-2008
PUNO
parte de la sucesión de don Simón Barriga de quien provendría el alegado

derecho de los demandados.
Sétimo: Siendo ello, así, no se evidencia interpretación errónea de las
normas denunciadas por el recurrente, por lo que en aplicación de lo
dispuesto por el artículo 397 del Código Procesal Civil, debe declararse
infundado el recurso de casación.
NT
-U
4. DECISIÓN:
a) Declararon INFUNDADO el recurso de casación de fojas
DO
setecientos noventa y uno, interpuesto por Simón Chura Chura; en
consecuencia, NO CASAR la sentencia de vista de fojas
RA
setecientos cuarenta y ocho, su fecha treinta de junio del año en
SG
curso, emitida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de

Puno.
PO
b) EXONERARON al recurrente del pago de la multa, costas y costos

DE
del recurso por gozar del beneficio de auxilio judicial.

c) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el
CA
Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad, en los seguidos

TE
por Cirilo Huanca Flores y otros, sobre nulidad de acto jurídico;

intervino como Vocal ponente el señor Miranda Canales; y los
IO
devolvieron.-
BL
SS.
BI
SÁNCHEZ-PALACIOS PAIVA
CAROAJULCA BUSTAMANTE
MANSILLA NOVELLA
MIRANDA CANALES
VALERIANO BAQUEDANO
.ag
NT
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SG
ANEXO 4
PO
DE
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BL
BI
NT
-U
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PO
DE
CA
TE
IO
BL
BI
NT
-U
DO
RA
SG
ANEXO 5
PO
DE
CA
TE
IO
BL
BI
CAS. Nº 443-2014 LIMA
Nulidad de Acto Jurídico.
Lima, trece de enero de dos mil quince.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la

causa número cuatrocientos cuarenta y tres – dos mil catorce, con su acompañado; en
audiencia pública de la fecha; y producida la votación de acuerdo a ley, emite la siguiente
sentencia.
I. ASUNTO:
En el presente proceso de nulidad de acto jurídico, la parte demandante, Yna Liz Helen Chauca
NT
Solano, interpuso recurso de casación a fojas ochocientos veintiséis, contra la sentencia de
-U
vista de fecha veintidós de julio de dos mil trece, expedida por Tercera Sala Civil de la Corte
Superior de Justicia de Lima, que revocó la sentencia apelada que declaró fundada en parte la
demanda y reformándola declara infundada la demanda interpuesta por su parte.
DO
II. ANTECEDENTES DEMANDA:
RA
Según escrito de fojas cincuentitres, Yna Liz Helen Chauca Solano a través de su representante
SG
Donato Amador Chauca Gonzáles plantea como pretensión principal la nulidad del acto
jurídico de compra venta contenido en la Escritura Pública de fecha once de mayo de mil
PO
novecientos noventa y nueve, en el que se pretende vender el inmueble ubicado en la calle los
Mochicas manzana seiscientos diez, lote nueve Urbanización San Pablo, distrito de La Victoria;
inmueble que constituye una unidad inmobiliaria con los números seiscientos dieciocho,
DE
seiscientos veintidós, seiscientos veinticuatro, seiscientos veintiséis de la calle los Mochicas,

según certificación municipal; contra Rosa Valentina León Cerna viuda de Salhuana, Rosaura
CA
Evarista Salhuana León, Lidia Guadalupe Salhuana León y Medios & Vidrios Sociedad Anónima
Cerrada.
TE
Planeta como pretensiones accesorias indemnización por daños y perjuicios ascendente a

IO
treinta y tres mil dólares americanos pagables en forma solidaria y la restitución del inmueble.
BL
El demandante sostiene como soporte de su pretensión que:

BI
1. El acto que se pretende nulificar, es el contenido en la Escritura Pública del once de mayo de
mil novecientos noventinueve, en la que consta que por minuta de fecha veintidós de abril de
mil novecientos noventinueve, Rosa León Cerna viuda de Salhuana y sus hijas Rosaura Evarista
y Lidia Guadalupe Salhuana León; vendieron el inmueble sub litis a favor de Medios & Vidrios
Sociedad Anónima Cerrada, en la que se consigna que las vendedoras adquirieron el inmueble
por derecho sucesorio de quien en vida fuera Augurio Salhuana Cafferata, lo cual es errado,
por cuando el referido finado y la demandada Rosa León Cerna fueron vencidos por el
demandante en un juicio de retracto sobre el mismo inmueble, por tanto, fueron subrogados
en sus derechos y obligaciones del mismo.
2. Ocho años antes del acto jurídico en cuestión, ya habían sido subrogados, por cuanto el
proceso sobre retracto culminó mediante ejecutoria suprema del doce de abril de mil
novecientos noventa y uno.
3. Se evidencia el fin ilícito, por cuanto las demandas han vendido un inmueble que saben no
les pertenece, dándose la figura denominada como “la causa falsa” o “causa putativa” donde
el acto jurídico no se da en realidad.
4. Que, resulta incuestionable el tracto sucesivo registral de transmisión de la propiedad del

inmueble a favor del demandante, cuyo origen está en el proceso de retracto; que si bien
declaró fundada la demanda a su favor, sin embargo no se llegó a ejecutar lo resuelto por la
Corte Suprema, hasta que el Tribunal Constitucional por resolución de fecha quince de enero
de mil novecientos noventa y ocho se ordenó en definitiva llevar a cabo la referida ejecución
NT
de sentencia, así como el otorgamiento de escritura pública, otorgada por el cincuenta y dos -
-U
B Juzgado Especializado Civil de Lima, y es en dicho momento en el año mil novecientos
noventa y nueve, en que los emplazados ilícitamente realizan el acto jurídico materia de su
pretensión, con la finalidad de ser beneficiados ilícitamente.
DO
5. El acto ilícito radica además en que la codemandada Lidia Guadalupe Salhuana León es
RA
cónyuge del gerente general y accionista de la empresa Medios & Vidrios Sociedad Anónima
Cerrada, que fi gura como compradora, Mario César Espinoza Navaro, quien además suscribió
SG
la minuta y escritura pública, en representación de la empresa; tal como lo acredita con la

copia literal de la partida electrónica uno uno cero siete seis nueve siete y las partidas de
PO
nacimiento de los hijos de las referidas personas, nacidos en el año mil novecientos noventa y
cinco y mil novecientos noventa y nueve.
DE
6. El representante de la empresa compradora, que firma la minuta y escritura pública, como

pariente de los codemandados sabían perfectamente que el inmueble no les pertenecía, por lo
CA
que resulta evidente la nulidad de acto jurídico pues se transfiere el inmueble al yerno, cuñado
y esposo de las vendedoras y dueño y gerente general de la empresa Medios & Vidrios
TE
Sociedad Anónima Cerrada.

IO
7. Respecto a la indemnización por daños y perjuicios: la transferencia ilícita que pretende

nulificar, le ha generado un perjuicio al no poder ejercer el libre uso y usufructo del inmueble,
BL
así como su libre valuación y disposición. Que ha dejado de percibir por innumerables acciones
BI
legales iniciadas desde el retracto ganado por el demandante, lo que a la fecha de la demanda
asciende a treinta y tres mil dólares americanos; que deberá ser pagado de manera solidaria
por los demandados.
8. Respecto de la restitución del bien: habiendo ganado el proceso de retracto, le asiste el

legítimo derecho a la posesión del mismo, el que se ve perjudicado con la compra venta que
pretende nulificar; que el inmueble se encuentra debidamente identificado.
CONTESTACION DE LA DEMANDA:
El codemandado Medios & Vidrios Sociedad Anónima Cerrada mediante escrito de fojas
ochenta y cinco, subsanada a fojas ciento sesenta y siete contesta la demanda negándola en
todos sus extremos, señala como fundamento principal que:
1. Es falso que la transferencia realizada a su favor tenga un fin ilícito, por cuanto, se trata de
un bien que está dentro del comercio, es decir su comercio no está prohibido por alguna Ley.
2. Su representada adquirió el inmueble de las propietarias registrales y por ende el inmueble

fue adquirido válida y legalmente,
3. Basta leer el título de adquisición del accionante que es de fecha posterior a la adquisición
de su representada, pues adquiere el tres de junio de mil novecientos noventa y nueve
mediante Escritura Pública complementada el once de enero del año dos mil, mientras que su
representada adquirió el once de mayo de mil novecientos noventa y nueve. Por tanto es
primero en el derecho. Por tanto no puede haber ilicitud en el fin del contrato.
4. que, no es cónyuge de doña Lidia Guadalupe Salhuana León, y mayor abundamiento el
NT
inmueble no fue adquirido para sí sino que actuó en representación de una persona jurídica
cuya existencia y patrimonio es autónomo a sus mandatarios y accionistas, tal como lo
-U
establece el Artículo setenta y ocho del Código Procesal Civil.
DO
5. Respecto a la pretensión de indemnización, ésta carece de fundamento, por cuanto ni los
hechos, ni el monto, ni la relación causal que se alega están probados con medios probatorios
idóneos. RA
6. Con relación a la pretensión de restitución, no tiene posibilidad de éxito por cuanto ha
SG
acreditado que el derecho de adquisición de su representada es anterior a la adquisición del

derecho del accionante; por lo que no puede ser desalojada de su propio inmueble. La
PO
codemandada Rosa Valentina León Cerna viuda de Salhuana, mediante escrito de fojas
noventa y ocho subsanada a fojas cientos sesenta y dos contesta la demanda; señala como
DE
fundamento principal que:
1. El demandante omite referir que el proceso sobre retracto no había concluido aun el once
CA
de mayo de mil novecientos noventa y nueve; y que incluso el testimonio de escritura pública
a favor del accionante fue declarado nulo mediante resolución número dieciséis del veinte de
TE
setiembre de mil novecientos noventinueve; en consecuencia la venta se efectuó estando

vigente el derecho de la suscrita,
IO
BL
2. Más aun teniendo en cuenta que el demandante ha obtenido una inscripción fraudulenta
del derecho de propiedad del bien sub litis, teniéndose que para evadir se descubra el fraude
BI
ha transferido el inmueble repetidas veces. El demandante adquirió el inmueble por Escritura

Pública del tres de junio de mil novecientos noventinueve y su complementaria del once de
enero del dos mil, luego el mismo demandante el dos de julio de mil novecientos noventa y
nueve, transfiere a favor del estudiante Manuel Gonzáles Salinas, quien a su vez lo transfirió a
favor de la hija del demandante, de nombre Yna Liz Helen Chauca Solano mediante Escritura
Pública del seis de julio del dos mil uno, quien da poder al demandante para iniciar estas
acciones judiciales.
3. No es cierto que la venta a favor de su representada sea simulada.
4. Es falso que su hija codemandada Lidia Guadalupe Salhuana León, sea esposa del señor
Mario Espinosa Novaro, por cuanto la única prueba para acreditar una relación conyugal es la
partida de matrimonio, que el demandante no se preocupa en ofrecer como medios

probatorio.
5. No se puede dejar de apreciar que Medios & Vidrios Sociedad Anónima Cerrada es una
persona jurídica con existencia independiente y autónoma de sus accionistas y/o
representantes legales, conforme al artículo setenta y ocho del Código Civil.
6. Asimismo formula reconvención, planteando como pretensión principal: se declare la

nulidad de la Escritura Pública de Compra Venta de fecha tres de junio de mil novecientos
noventinueve y su aclaración de fecha once de enero del año dos mil, y de su inscripción
registral - asiendo C cero cero cero cero uno de la partida número uno uno cero dos seis siete
ocho, celebrada por el Juez del cincuenta y dos Juzgado Civil de Lima a favor de don Amador
Donato Chauca Gonzáles y su cónyuge Teresa Nakamatsu Nakamatsu. Como pretensión
NT
accesoria: nulidad de la escritura pública y de las inscripción registral asiento C dos de la
-U
partida uno uno uno cero dos seis siete ocho del Registro de Propiedad Inmueble, de fecha dos
de julio de mil novecientos noventa y nueve, celebrada por Amador Donato Chauca Gonzáles y
su cónyuge Teresa Nakamatsu Nakamatsu a favor de Manuel Rolando Gonzáles Salinas, con
DO
respecto del inmueble signado como el lote número nueve, de la manzana seiscientos diez –
Urbanización San Pablo – la Victoria. Y como segunda pretensión accesoria: nulidad de la
RA
Escritura Pública de compra venta de fecha seis de julio del dos mil uno, y su respectiva
inscripción, asiento C cero cero cero cero cinco de la partida numero uno uno uno cero dos
SG
seis siete ocho otorgada por Manuel Rolando Gonzáles Salinas a favor de Yna Liz Helen Chauca
Solano.
PO
Expresa como fundamentos: a. Fue inquilina del pasaje Los Mochicas seiscientos dieciocho –
DE
distrito de La Victoria, que formaba parte de un inmueble de mayor extensión que comprendía
los numerales seiscientos dieciocho, seiscientos veintidós y seiscientos veinte cuatro, inmueble
de propiedad de don Mauricio Trejo y Rebeca Paredes de Trejo.
CA
b. En su calidad de inquilinos les asistía el derecho de primera opción de compra, por ello el
TE
referido propietario le ofreció el número seiscientos dieciocho a Geracino Zegarra el numeral

seiscientos veintidós y al demandado Amador Chauca Gonzáles el número seiscientos
IO
veinticuatro c. Como los otros inquilinos, entre ellos el demandado Amador Chauca no llegaron
BL
a un acuerdo con el anterior propietario, éste le ofreció todo el inmueble, los tres números, lo
que se concretó en la compra venta contenida en la Escritura Pública del trece de junio de mil
BI
novecientos ochenta y uno, debidamente inscrita.
d. Amador Chauca Gonzáles interpuso demanda de retracto por el cincuenta por ciento del
bien, el otro pertenecía a la recurrente y a su esposo Augurio Salhuana Caferata; dicho proceso
se declara nulo, y nuevamente se interpone demanda aclaratoria rectificatoria a la anterior, es
decir por un cincuenta por ciento de la que se pagó.
En primera y segunda instancia se declaró improcedente la demanda, mientras que en la Corte

Suprema se declara fundada la demanda disponiendo la subrogación de derechos y
obligaciones, pero esta vez también en lo que correspondía a la recurrente y esposo,
emitiéndose una sentencia extra petita.
e. En ejecución de sentencia, el juez pretendió interpretar la ejecutoria, y decidió que solo

debía retraerse lo que Amador Chauca Gonzáles ocupaba como inquilino, decisión que fue
confirmada por la segunda instancia. El codemandado Amador Chauca Gonzáles interpuso
recuro de amparo contra la decisión emitida en ejecución de sentencia, en la cual solo se
emplazó al Juez, lo que llegó al Tribunal Constitucional quien dispuso que se cumpla con la
ejecutoria suprema, con lo que se concretó el abuso del derecho que la Ley no puede amparar,
la que permitió adueñarse de todo el inmueble.
La subrogación de los derechos y obligaciones de la compra venta del inmueble sub Litis a
favor de Amador Chauca Gonzáles, contiene un error por cuanto solo podía retraer la parte
que ocupaba conforme al artículo veintidós de la Ley veintiún mil novecientos treinta y ocho,
la cual es norma de carácter público y de obligatorio cumplimiento; por tanto el acto jurídico
NT
que escolta a Amador Chauca Gonzáles está sancionado con nulidad conforme al artículo
doscientos diecinueve inciso ocho del Código Civil. Las transferencias posteriores a la realizada
-U
en favor de Amador Chauca Gonzáles, son nulas por ser simuladas.
Es así que Manuel Gonzales Salinas nunca ingresó al bien y el precio nunca fue pagado, siendo
DO
Amador Chauca Gonzáles quien se presenta ante la recurrente como propietario del bien
cursando cartas notariales. La co demandada Rosaura Evarista Salhuana León, mediante
RA
escrito de fojas ciento treinta y seis contesta la demanda; señala como fundamento principal
que:
SG
1. Es falso que haya sido vencida en el proceso de retracto, por cuanto no formó parte del
PO
mismo.
2. El razonamiento del actor contiene una contradicción garrafal por cuanto el pretende hacer
DE
pensar que el acto jurídico tiene un fin ilícito porque ha sido un acto simulado, lo que es falso.
El acto jurídico simulado no puede ser sustento de fin ilícito, por cuanto pues nuestra
CA
legislación reconoce el acto simulado como una forma válida del acto jurídico, pues no lo
prohíbe, sino que señala quiénes pueden demandar su nulidad, conforme al artículo ciento
TE
noventa y tres del Código Procesal Civil y que puede ser objeto de confirmación.
IO
3. Es falso que la compra venta cuya nulidad se peticiona, el accionante tenga un fin ilícito,
pues se estaba transfiriendo un inmueble cuyo comercio no está prohibido, más aun, el actor
BL
alega que el fin ilícito se evidencia al “…simular vender lo que sabe no le pertenece y jamás le
BI
ha pertenecido…”.
4. La compra venta materia de nulidad es anterior al título de adquisición a favor del señor
Donato Amador Chauca Gonzáles que se efectuó por Escritura Pública del tres de junio de mil
novecientos noventinueve; y sus posteriores adquirientes, situación que ha sido reconocida
por la Corte Suprema en el proceso de desalojo que le iniciara el actor.
5. Respecto a la indemnización no tiene sustento, por cuanto la parte demandante ostenta un

título obtenido mediante fraude procesal, y además contradice una resolución judicial que
señala que su posesión es legítima, en el proceso por desalojo. 6. Respecto de la
indemnización la demanda debe ser declarada infundada por cuanto se encuentra en posesión
del inmueble en ejercicio de su derecho de posesión reconocido por la Corte Suprema en el

proceso de desalojo seguido por el demandante.
La reconvenida Yna Liz Helen Chauca Solano, mediante escrito de fojas ciento noventa y cinco
contesta la reconvención; señala como fundamento principal que:
1. La reconviniente pretende oponer la preexistencia de un acto jurídico que no tiene eficacia,

y que no puede contraponer la autoridad de cosa juzgada.
2. La reconviniente viene ocupando el inmueble sin abonar merced conductiva.
3. Lo resuelto por la Corte Suprema y el Tribunal Constitucional no son sujeto de revisión por
cuanto se estaría afectando la autoridad de cosa juzgada que alcanzan a las partes y a quienes
NT
deriven sus derechos y adquieren inmutabilidad.
-U
RESOLUCIÓN DE PRIMERA INSTANCIA:
Culminado el trámite correspondiente, el Juez mediante resolución de fecha cuatro de marzo
DO
de dos mil trece de fojas seiscientos ochenta y tres, declara fundada en parte la demanda, en
consecuencia nulo el acto jurídico de compraventa del inmueble, fundada la pretensión
RA
accesoria de restitución del bien, e infundada respecto a la indemnización por daños y
perjuicios; e improcedente en todos sus extremos la reconvención planteada; sustenta su
SG
decisión en:
PO
1. Que, por Escritura Pública del trece de junio de mil novecientos ochenta cuyo testimonio
obra a fojas veintidós del expediente sobre retracto que obra como acompañado, se acredita
que la demandada Rosa Valentina León Cerna con su esposo ahora finado, adquieren el bien
DE
ubicado en pasaje Los Mochicas seiscientos dieciocho – urbanización San Pablo – La Victoria;
acto jurídico que motivó que Amador Chauca Gonzáles iniciara tal proceso, que culminó con la
CA
sentencia ejecutoriada emitida por la Corte Suprema el doce de abril de mil novecientos
noventa y uno que declara fundada la demanda y dispone tener al demandante por subrogado
TE
en los derechos y obligaciones de los compradores, el mismo que luego de incidencias es

ratificada por sentencia del Tribunal Constitucional de fecha quince de enero de mil
IO
novecientos noventa y ocho, conforme consta de fojas ciento veintiuno a ciento veintitrés y de
BL
trescientos noventa a trescientos noventa y dos del citado expediente.

BI
Es decir a partir del doce de abril de mil novecientos noventa y uno el inmueble sub litis deja
de ser propiedad de Rosa Valentina León Cerna y su fi nado esposo Augurio Salhuana
Cafferata, para pasar a serlo de propiedad de Amador Chauca Gonzáles, quien a su vez lo
dispone a favor de Manuel Gonzáles Salinas y éste a su vez a la ahora demandante Yna Liz
Helen Chauca Solano.
2. No obstante lo antes precisado, la demandada Rosa Valentina León Cerna y sus hijas
codemandadas como sucesoras de Augurio Salhuana Cafferata, venden el inmueble a favor de
la empresa Medios & Vidrios Sociedad Anónima Cerrada, representada por su gerente general
Mario César Espinoza Novaro y accionista Carlos Alberto Roca Hernández. Por lo tanto las
codemandadas han dispuesto de un bien que era ajeno.
3. Que, al margen que la actora invoca la nulidad del acto jurídico cuestionado por la causal de
fin ilícito, es de típica aplicación la causal de objeto jurídicamente imposible, regulada en el
artículo doscientos diecinueve inciso tres del Código Civil, por lo que procede la nulidad del
acto jurídico de compra venta contenido en la escritura pública de fecha once de mayo de de
mil novecientos noventa y nueve.
4. Que, si bien la empresa demandada Medios & Vidrios Sociedad Anónima Cerrado
representada por su gerente general Mario César Espinosa Novaro alega que adquirió de quien
era propietario registral; alegando la buena fe registral, no puede beneficiarse con dicho
principio, pues tenía la posibilidad de conocer la inexactitud del registro, por cuanto su
referido gerente general es padre de los hijos de la codemandada Lidia Guadalupe Salhuana
León según consta en las partidas de nacimiento de fojas cuarenta y siete y cincuenta y uno, la
NT
actora y su padre representante conducen muchísimo tiempo parte del inmueble de litis, ha
existido sendos procesos judiciales entre el representante de la actora y los padres de la
-U
referida codemandada y madre de sus hijos, y dada la estrecha relación entre éstos es
evidente que no podía desconocer de tales hechos; en todo caso ha tenido suficientes
DO
posibilidades de saber que el bien que adquiría estaba ocupado por terceros que no son sus
vendedoras y que éstas no eran las propietarias.
RA
5. Respecto a la indemnización la demandante no ha aportado ningún medio probatorio para
acreditar el daño que invoca, la relación causal, ni la cuantificación; pues los aportados al
SG
proceso únicamente acreditan la pretensión principal, por lo que o se ha llegado de determina

que proceda el pago de indemnización.
PO
6. Respecto a la restitución del inmueble la demanda es amparable, por cuanto la actora es

DE
propietaria del inmueble según copia literal de fojas cuarenta constituido por uno de dos
plantas levantadas sobre el lote nueve manzana seiscientos diez urbanización San Pablo,
ubicado con frente a la calle Los Mochicas – La Victoria, con certificación municipal (fojas.
CA
Cuarenta y seis) de numeración seiscientos dieciocho, seiscientos veintidós, seiscientos

veinticuatro y seiscientos veintiséis actual; el mismo que, como lo admiten los demandados, en
TE
lo ocupan en parte. Al producirse la invalides del título que ostentaban, se han constituido en
IO
meros posesionarios sin título.

BL
7. En lo que a la reconvención concierne, se tiene que si bien contiene una pretensión afín
como es la nulidad de acto jurídico, tal como la vía procedimental, la relación jurídica
BI
sustancial que invoca es diferente, pues se trata de compra venta, si bien del mismo inmueble
pero en actos diferentes con concurrencia de sujetos diferentes, que no son necesariamente
los sujetos de las relación jurídico procesal que Civil de Lima, Amador Chauca Gonzáles, Teresa
Nakamatsu Nakamatsu y Manuel Gonzáles Salinas. Por tanto no ha conexión que haga viable la
reconvención.
RESOLUCIÓN DE SEGUNDA INSTANCIA:
La Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, mediante resolución de fecha
veintidós de julio de dos mil trece, obrante a fojas setecientos noventa y cinco, revocó la
apelada que declaró fundada en parte la demanda y reformándola declara infundada la
demanda; en base a los siguientes fundamentos:
1. Pretender cuestionar el acto jurídico bajo el supuesto de estar incurso en la causal de fin
ilícito por el hecho de ser un bien ajeno no resulta viable, puesto que en todo caso se pretende
a través de una pretensión de ineficacia estructural del acto, discutir el mejor derecho de
propiedad que ostentan las partes sobre el inmueble en cuestión. En esta línea de
pensamiento, tampoco resulta procedente disponer la nulidad del acto por estar incurso en la
causa de objeto jurídicamente imposible como se ha considerado en la apelada, en tanto ello
es una pretensión no debatida a través del presente proceso.
De tal forma, advirtiendo que el caso de autos existen diversas personas que reclaman la
propiedad sobre el inmueble sub litis, ello debe hacerse valer a través del proceso de
conocimiento correspondiente, más no a través de una ineficacia estructural del acto jurídico
como la pretendida.
NT
2. Que, al no haberse acreditado las causales de nulidad invocadas corresponde desestimar la
-U
demanda.
3. En lo que corresponde a la reconvención, ésta ha sido desestimada, quedando consentido
DO
dicho extremo.
RECURSO DE CASACIÓN: RA
Contra la resolución dictada por la Sala Superior, la demandante Yna Liz Helen Chauca Solano,
SG
interpone recurso de casación, el mismo que ha sido calificado mediante resolución de fecha
veintisiete de junio del año dos mil catorce, declaró procedente el recurso de casación por las
PO
causales de:
DE
i) Infracción normativa del artículo ciento cuarenta, doscientos diecinueve y mil trescientos
sesenta y dos del Código Civil, artículo séptimo del Título Preliminar del Código Procesal Civil;
en tanto alega que, la Sala Superior se ha limitado a mencionar los requisitos de validez del
CA
acto jurídico, sin haberse pronunciado en forma expresa por cada una de ellos, por lo que
considera que debe declararse infundada la demanda, sin tener en consideración lo dispuesto
TE
en la primera parte del artículo séptimo del Título Preliminar del Código Procesal Civil. Agrega
que no se puede transferir la propiedad de un bien cuando falta la intervención del titular del
IO
mismo, con lo que queda demostrado la finalidad ilícita, con la que han obrado los
BL
demandados, habiéndose transgredido la buena fe prevista en el artículo mil trescientos

sesenta y dos del código civil.
BI
III. MATERIA JURÍDICA EN DEBATE:
En el caso de autos, la cuestión jurídica objeto de control en sede casatoria, consiste en

determinar si al emitirse la sentencia de vista se ha infringido o no, el principio de iura novit
curia; al revocar la apelada declarando infundada la demanda de nulidad de acto jurídico, por
considerar que respecto a la venta de bien ajeno, se pretende a través de una pretensión de
ineficacia estructural del acto discutir el mejor derecho de propiedad; y que tampoco resulta
procedente disponer la nulidad del acto por estar incurso en la causa de objeto jurídicamente
imposible como se ha considerado en la apelada, en tanto ello es una pretensión no debatida a
través del presente proceso. De descartarse dicha infracción; la siguiente cuestión jurídica
materia de control casatorio, yace en determinar si el acto jurídico en cuestión es nulo o no.
IV. FUNDAMENTOS DE LA SALA SUPREMA:
1. Que, el recurso de casación tiene como fines esenciales la correcta aplicación e

interpretación del derecho objetivo y la unificación de la jurisprudencia nacional de la Corte
Suprema de Justicia, conforme se señala en el artículo trescientos ochenta y cuatro del Código
Procesal Civil.
2. Que, respecto a la causal de infracción normativa, según Monroy Cabra, “Se entiende por
causal (de casación) el motivo que establece la ley para la procedencia del recurso...”1.
A decir de De Pina.- “El recurso de casación ha de fundarse en motivos previamente señalados

en la ley. Puede interponerse por infracción de ley o por quebrantamiento de forma. Los
motivos de casación por infracción de ley se refi eren a la violación en el fallo de leyes que
NT
debieran aplicarse al caso, a la falta de congruencia de la resolución judicial con las
pretensiones deducidas por las partes, a la falta de competencia etc.; los motivos de la
-U
casación por quebrantamiento de forma afectan (….) a infracciones en el procedimiento2. En
ese sentido Escobar Forno señala. “Es cierto que todas las causales supone una violación de
DO
ley, pero esta violación puede darse en la forma o en el fondo”3.
RA
3. Se ha declarado procedente el recurso de casación por las causales de infracción normativa
procesal y material. Teniendo en cuenta ello, es de advertirse que conforme lo dispone el
SG
artículo trescientos noventa y seis del Código Procesal Civil, cuando se declara fundado el
recurso de casación por vulneraciones a las normas que garantizan el debido proceso o las
PO
infracciones de las formas esenciales para la eficacia y validez de los actos procesales en todos
los supuestos se debe devolver el proceso a la instancia inferior para que emita una nuevo
fallo, mientras que si se declara fundado el recurso por las otras causales contempladas en el
DE
artículo trescientos ochenta y seis del Código Procesal Civil, la Sala Suprema actuando en sede
de instancia deberá resolver el conflicto según su naturaleza. Es por ello, que la revisión de las
CA
causales por las que ha sido declarado procedente el recurso de casación debe comenzar por
el análisis de la alegación de vulneración a las normas que garantizan el derecho a un debido
TE
proceso.
IO
4. Respecto a los errores in procedendo, la recurrente denuncia que no se ha tenido en cuenta

la primera parte del artículo séptimo del Título Preliminar del Código Procesal Civil, según el
BL
cual “El juez debe aplicar el derecho que corresponda al proceso, aunque no haya sido
BI
invocado por las partes o lo haya sido erróneamente”.
1
Monroy Cabra, Marco Gerardo, principios de derecho procesal civil, Segunda edición, Editorial
Temis Librería, Bogotá Colombia, 1979, p. 359
2
De Pina Rafael, Principios de derecho procesal civil, Ediciones Jurídicas Hispano
Americanas, México D.F., 1940, p. 222.
3
Escobar Fornos Iván, Introducción al proceso, Editorial Temis, Bogota, Colombia, 1990, p.
241.
5. Que, el precepto contenido en la norma citada en el considerando precedente, es el

conocido como el principio “iura novit curia” según el cual el Juez tiene el deber de aplicar la
norma jurídica que corresponde a los hechos invocados; pues como órgano técnico que aplica
el derecho, no está vinculado por el derecho que invoquen las partes, sino que debe resolver
los autos conforme corresponda teniendo como único límite los hechos invocados por las
partes, pues es en función a ellos que se limitará el debate y análisis probatorio. Dicho límite es
conocido como el principio de congruencia, regulado en el segundo párrafo del citado artículo
séptimo, según el cual el Juez no puede ir más allá del petitorio ni fundar su decisión en hechos
diversos de los que han sido alegados por las partes; límite que se presenta como un
complemento del principio de iura novit curia pues es coherente y razonable que corresponda
a las partes exponer y probar únicamente el petitorio y los hechos que lo sustentan, y al juez
efectuar la calificación jurídica de los mismos.
NT
6. Que, en suma, tal como lo ha precisado la Casación 554-2004 – Cusco4 la norma procesal
-U
contenida en el artículo séptimo del Título Preliminar del Código Procesal Civil, cumple dos
funciones:
DO
1) Una supletoria, cuando las partes han omitido los fundamentos de derecho o la invocación
de la norma jurídica que sustente la demanda y demás actos postulatorios; y
RA
2) Una correctiva, cuando las partes han invocado equivocadamente una norma jurídica como
SG
sustentatoria de sus peticiones, en cuyo caso el Juez debe corregir el error aplicando la norma
jurídica pertinente.
PO
7. Por su parte, el “principio de congruencia procesal” que, como se ha precisado, se encuentra

íntimamente relacionado con el principio de iura novit curia, se encuentra regulado en el
DE
segundo párrafo del artículo séptimo del Título Preliminar del Código Procesal Civil,
concordante con los artículos cincuenta inciso seis y ciento doce inciso cuatro del mismo
CA
Código Adjetivo; según el cual en toda resolución judicial debe existir: i) Coherencia entre lo
solicitado por las partes y lo fi nalmente resuelto, sin omitirse, alterarse o excederse dichas
TE
peticiones (congruencia externa); y, ii) Armonía entre la motivación y la parte resolutiva

(congruencia interna); en suma, la congruencia en sede procesal, es el “(...) principio
IO
normativo que delimita el contenido de las resoluciones Judiciales que deben proferirse de
BL
acuerdo con el sentido y alcance de las peticiones formuladas por las partes (...) para que
exista Identidad Jurídica entre lo resuelto y las pretensiones (...)”5; de donde los jueces tienen
BI
el deber de motivar sus resoluciones, como garantía de un debido proceso; no están obligados
a darle la razón a la parte pretendiente, pero sí a indicarle las razones de su sin razón y a
respetar todos los puntos de la controversia fijados por las partes, respetando así el principio
de congruencia.
4
El Peruano, 30 de setiembre de 2005, p. 14775.
5
Hernando Devis Echandía, Teoría General del Proceso, Tomo II, p. 533.
8. Que, el razonamiento arribado por la instancia de mérito, yace en dos premisas: 1) La venta
del bien ajeno no es causal de fin ilícito puesto que se pretende a través de de una pretensión
de ineficacia estructural del acto discutir el mejor derecho de propiedad; y 2) No resulta
disponer la nulidad del acto por causa de objeto jurídicamente imposible, por cuanto es una
pretensión no debatida.
9. En el presente caso, la parte demandante alega que el acto jurídico es nulo, por cuanto la
parte demandada ha vendido un bien de su propiedad, esto es, se ha realizado la venta de un
bien ajeno, y por tanto adolece de la causal nulidad contenida en el artículo doscientos
diecinueve inciso cuatro del Código Civil, referida al fin ilícito del acto.
10. En lo que concierne a la premisa citada en el ítem ocho punto uno de la presente, teniendo
en cuenta que la pretensión contenida en la demanda versa únicamente sobre nulidad de acto
NT
jurídico, dicho razonamiento no vulnera el principio de iura novit curia, pues como se ha
-U
precisado en los considerandos precedentes, el principio de congruencia constituye el límite el
primer principio mencionado, y por tanto la instancia de mérito no estaba habilitada a emitir
pronunciamiento respecto de la ineficacia de acto jurídico que considera guarda relación con
DO
la venta de bien ajeno.
RA
11. Respecto de la premisa citada en el ítem ocho punto dos, se tiene que la instancia de
mérito sí se encontraba habilitada a emitir pronunciamiento, por cuanto, si bien la actora no
SG
ha encuadrado los hechos de su demanda en la causal contenida en el artículo doscientos

diecinueve inciso tres del Código Civil, referida al objeto jurídicamente imposible; el A Quo
PO
estaba autorizado a aplicar el derecho que considera pertinente al hecho que sustenta la
pretensión, pues ello no implica ir más allá de la pretensión de nulidad de acto jurídico que se
DE
plantea; de lo cual se colige que la instancia de mérito ha infringido el principio de iura novit
curia, al no emitir pronunciamiento respecto de la causal in comento.
CA
12. Que, lo antes dicho no genera un vicio insubsanable de tal intensidad que propicie la
nulidad de la recurrida, por cuanto la Sala de mérito previamente a la omisión anotada,
TE
concluyó que los hechos descritos en la demanda referidos a la venta de un bien ajeno
constituyen causal de ineficacia del acto jurídico; de modo tal, que la redundancia de hacer un
IO
nuevo análisis para concluir en lo mismo respecto a la venta de un bien ajeno, conlleva a la
BL
aplicación del artículo ciento setenta dos del Código Procesal Civil, según el cual no hay nulidad
si la subsanación del vicio no ha de influir en el sentido de la resolución o en las consecuencias
BI
del acto procesal.
13. De otra parte, respecto a las infracciones normativas materiales denunciadas, y teniendo
en cuenta el objeto de la demanda interpuesta a fojas cincuenta y tres, es que se declare la
nulidad del contrato de compraventa de bien inmueble celebrado entre Rosa Valentina León
Cerna viuda de Salhuana, Rosaura Evarista Salhuana León, Lidia Guadalupe Salhuana León y
Medios & Vidrios Sociedad Anónima Cerrada, por las causal contemplada en el artículo
doscientos diecinueve inciso cuatro del Código Civil, bajo el argumento que la vendedora ya no
era propietaria del bien inmueble cuando celebró dicho contrato, corresponde previamente
realizar un análisis acerca de los efectos que genera un contrato de compraventa de bien
ajeno.
14. En ese sentido cabe recordar que, si bien nuestro ordenamiento jurídico consagra como
regla general, el principio según el cual, sólo puede transferir la titularidad del derecho de
propiedad sobre un bien, quien es su propietario; sin embargo, ello no significa que, per se, la
venta del bien ajeno sea inválida o nula, pues como veremos seguidamente, los efectos que se
generen como consecuencia de la venta de un bien ajeno son diversos, dependiendo de
determinadas circunstancias.
Así, no será lo mismo la compra venta de bien ajeno celebrada por un vendedor en nombre
ajeno, con la compra venta de bien ajeno celebrado por el vendedor en nombre propio; toda
vez que en el primer caso se podrían dar hasta tres escenarios:
i) Que el vendedor cuente con poder de representación; ii) Que no cuente con poder de
representación; o, iii) Que se exceda de los límites de su representación (falsus procurador);
NT
mientras que en el segundo caso se pueden presentar dos supuestos: i) Que el comprador
-U
conozca que el bien es ajeno; o, ii) Que el comprador desconoce que el bien es ajeno. Para el
caso que nos ocupa es necesario analizar estos dos últimos casos, a fin de verificar qué efectos
generan este tipo de actos jurídicos.
DO
15. Cuando el comprador sí sabe que el bien es ajeno, estamos ante un acto jurídico válido, ya
RA
que en este caso el vendedor sólo se compromete a obtener el consentimiento del verdadero
SG
comprador. En cambio, cuando el comprador no sabe que el bien es ajeno, ya sea porque en el
contrato de compra venta no obra el compromiso del vendedor de adquirir el bien de su
PO
verdadero propietario para luego transferirlo al comprador, o porque en el contrato el

vendedor declara que es el propietario del bien, y el comprador no tiene posibilidad de
DE
CA
16. Si bien algún sector de la doctrina considera que la venta de bien ajeno es ineficaz, porque
la capacidad de disposición o legitimidad para vender no es un requisito de validez, sino uno
TE
de eficacia6 ; sin embargo, otro sector considera que es un acto inválido, porque se encuentra
incurso en las siguientes causales de nulidad: i) El objeto es jurídicamente imposible (artículo
IO
219 inciso tres del Código Civil); ii) El fines ilícito (artículo 219 inciso cuatro del Código Civil); o,
BL
iii) Es un acto contrario a las leyes que interesan al orden público o a las buenas costumbres
(artículo doscientos dieciocho inciso ocho del Código Civil).
BI
Quienes han sostenido estas dos últimas posiciones, concluyen que la transferencia de un bien
ajeno contiene un fin ilícito y es contrario a las buenas costumbres porque tipificaría el delito
de estelionato recogido en el artículo ciento noventa y siete inciso cuatro del Código Penal,
posición que sin embargo es minoritaria, a diferencia de quienes señalan que la venta de bien
ajeno constituye una prestación (objeto) jurídicamente imposible; precisamente en esta última
6
Los presupuestos del acto jurídico son dos: sujeto y objeto. Sus elementos son: la declaración
de voluntad, la causa fin y la forma o formalidad. Sus requisitos de validez son: que el sujeto
sea un agente capaz, que el objeto sea física y jurídicamente posible, que la declaración de
voluntad se encuentre libre de vicios, que la causa fin sea lícita y que, de ser el caso, revista de
la forma prescrita por ley bajo sanción de nulidad. Y los requisitos de eficacia son: que el sujeto
debe tener capacidad y legitimidad y que el objeto o prestación debe ser determinado o
determinable.
línea se encuentra la Corte Suprema, ya que a través de numerosas ejecutorias supremas, tales
como las dictadas en las Casaciones números 3041-2008-Puno de dieciséis de octubre de dos
mil ocho y, 1332-2009-Cajamarca de veintidós de octubre de dos mil nueve, entre otras, ha
manifestado que aún cuando el artículo mil cuatrocientos nueve del Código Civil señala que la
prestación materia de la obligación (objeto) puede versar sobre bienes ajenos, dicho
dispositivo debe ser interpretado en el sentido que únicamente es válida la venta de bien
ajeno, cuando el comprador conoce tal circunstancia y el vendedor se compromete a obtener
el consentimiento del verdadero propietario o adquirir el bien del verdadero propietario para
luego transferir la propiedad al contrario; caso contrario, si se vende un bien ajeno como suyo
y el propietario tiene conocimiento de ello o tiene la posibilidad de conocer que su vendedor
en realidad no es propietario del bien, dicha venta es nula7.
NT
Abona a esta posición, los efectos que podrían generar aquellos casos en los que el contrato de
compra venta de un bien ajeno se encuentre inscrito en los Registros Públicos, toda vez que en
-U
estos casos el comprador del bien ajeno, premunido de la fe pública registral, puede transferir
el bien a un tercero de buena fe, a quien el verdadero propietario del bien no podrá hacer
DO
valer la fi gura de la ineficacia, por cuanto este tercero se encontrará protegido por los
principios registrales de legitimación, fe pública registral y tracto sucesivo, consagrados en los
RA
artículos dos mil trece, dos mil catorce y dos mil quince del Código Civil.
17. Estando a lo señalado precedentemente, la cuestión controvertida para ser dilucidada es si

SG
la parte demandada conocía que el bien inmueble adquirido mediante escritura pública del
once de mayo de mil novecientos noventa y nueve era un bien que no le pertenecía a la
PO
vendedora (bien ajeno). Para este efecto, es necesario verificar si la demandada conocía la
sentencia que declaró fundada la demanda de retracto a favor de Donato amador Chauca
DE
Gonzáles, quien le antecede en el tracto sucesivo a la demandante.
18. Dicho esto, tenemos que, la sentencia de fecha doce de abril de mil novecientos noventa y
CA
uno que declaró fundada la demanda de retracto a favor Donato Amador Chauca Gonzáles,
ordenando tenerlo por subrogado en los derechos y obligaciones de los compradores respecto
TE
del bien sub litis; fue anotada el veintinueve de abril de mil novecientos noventa y nueve8 tal
IO
como consta a fojas treinta y tres; mientras que la Escritura Pública materia de nulidad data de
once de mayo de mil novecientos noventa y nueve (ver fojas seis) y contiene una minuta de
BL
fecha veintidós de abril de mil novecientos noventa y nueve.

BI
19. Conforme al artículo doscientos cuarenta y cinco del Código Procesal Civil, un documento
privado, adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el proceso (entre otros
casos) desde la presentación del documento ante el notario público, para que certifique la
7
Si bien el artículo 1539 del Código Civil señala que la venta de bien ajeno es rescindible, este
dispositivo está referido a la promesa de venta, además se trata de una acción que sólo puede
ser ejercida por el comprador, mas no por el verdadero propietario del bien.
8
Conforme al principio de prioridad preferente, regulado en el Art. IX del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por la Resolución de la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Nº195-2001-SUNARP/SN, según el cual:
“Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de éstos
emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación”
fecha o legalice firmas u otros análogos; debiendo entenderse que la expedición de la

correspondiente Escritura Pública constituye un caso análogo al citado, pues a través de la
intervención notarial es que se puede tener certeza de la fecha del documento, de lo que se
colige que el documento que la empresa demandada pretende oponer al accionante, contiene
como fecha cierta el once de mayo del dos mil nueve.
20. En consecuencia, en atención a los considerandos precedentes y advirtiéndose que en la

Escritura Pública de fecha once de mayo del dos mil nueve, la parte vendedora vende como
propio un bien ajeno (sin comprometerse a obtener el consentimiento del verdadero
comprador) y que dicha circunstancia era conocida por la compradora demandada, en virtud al
principio de publicidad registral consagrado en el artículo dos mil doce del Código Civil, el acto
NT
jurídico contenido en la referida Escritura Pública deviene en nulo, por contener un objeto
jurídicamente imposible; siendo ello así, las infracción normativa material denunciada debe ser
-U
declarada fundada; para que por estos propios fundamentos se confirme la apelada.
DECISIÓN:
DO
Por estos fundamentos, y en aplicación del artículo trescientos noventa y seis del Código
RA
Procesal Civil:
SG
a) Declararon FUNDADO el recurso de casación de fojas ochocientos veintiséis, interpuesto por

Yna Liz Helen Chauca Solano; en consecuencia, CASARON la sentencia de vista de fojas
PO
setecientos noventa y cinco, su fecha veintidós de julio de dos mil tres, emitida por la Tercera
Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima; y, actuando en sede de instancia,
CONFIRMARON la sentencia apelada de fojas seiscientos ochenta y tres, su fecha cuatro de
DE
marzo de dos mil trece, que declara FUNDADA la demanda, y en consecuencia NULO el acto
jurídico de compra venta y la Escritura Pública que lo contiene.
CA
a) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano,

TE
conforme a ley, en los seguidos por Yna Liz Helen Chauca Solano con Medios y Vidrios
Sociedad Anónima Cerrada y otros, sobre nulidad de acto jurídico; y los devolvieron; intervino
IO
como ponente el señor Juez Supremo señor Cunya Celi.- SS. WALDE JAUIREGUI, DEL CARPIO
BL
RODRÍGUEZ, MIRANDA MOLINA, CUNYA CELI, CALDERÓN PUERTAS

BI
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ANEXO 6
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ANEXO 7
PO
DE
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IO
BL
BI
(CORTE SUPREMA)
CAS. N° 3098-2011-LIMA.
Nulidad de Acto Jurídico. Lima, treinta de julio del año dos mil doce.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA
REPÚBLICA: vista la causa en el día de la fecha, expide la siguiente sentencia.
MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación obrante de fojas quinientos setenta y dos a quinientos
setenta y siete del expediente principal interpuesto por Héctor Alejandro Regalado
Villegas contra la sentencia de vista de fecha ocho de marzo del año dos mil once dictada
por la Sexta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima que confirma la apelada
NT
que declaró fundada la demanda de Nulidad de Acto Jurídico promovida por Alicia Antonia
Ramírez Cruz.
-U
FUNDAMENTOS DEL RECURSO:
Mediante resolución de fecha tres de noviembre del año dos mil once que corre de fojas
treinta y cinco a treinta y siete del cuadernillo formado por esta Sala Suprema se ha
DO
declarado procedente el recurso de casación por la causal de infracción normativa
material de los artículos 2014 y 2022 del Código Civil respecto de los cuales alega: a) Se
RA
infringe el Principio de Buena Fe Registral, pues el Contrato de Compraventa materia del
proceso está beneficiado por dicho principio, toda vez que en el presente caso se discute
la adquisición onerosa de un derecho, el derecho transmitido se encontraba previamente
SG
inscrito, medió inexpresividad registral en relación a las causales de ineficacia del derecho
transmitido y finalmente hubo buena fe del adquirente;b)la parte demandante debió hacer
PO
valer su mejor derecho sobre el bien materia delitisal hacerse referencia en la resolución
impugnada a la existencia de un Contrato de Compraventa ingresado a la Notaría Felipe
De Osma Elías bajo Minuta número 1753-A ajustándose además el precio fijado por la
DE
venta del bien a su valor real determinado a la fecha de la celebración del Contrato de
Compraventa considerando el factor depreciación del terreno sin mediar prueba que
acredite la existencia de la construcción levantada por la parte demandante; y, c)la
CA
apreciación de la Sala Superior sobre el fin ilícito del Contrato de Compraventa materia
delitises contradictoria y se aparta del precedente establecido en la Sentencia de
TE
Casación número 2248-99-Tacna la cual señala que el fin ilícito de un acto jurídico debe
resolverse en la vía penal y en el presente caso no existe sentencia consentida o
IO
ejecutoriada que se pronuncie en tal sentido el acto jurídico sub litis no incurre en causal
de nulidad.
BL
CONSIDERANDO:
Primero.-Que, según lo establecido por el artículo 384 del Código Procesal Civil
BI
modificado por la Ley número 29364 el recurso extraordinario de casación tiene por fines
esenciales la adecuada aplicación del derecho objetivo al caso concreto así como la
uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia por tanto este
Tribunal Supremo sin constituir una tercera instancia adicional en el proceso debe
pronunciarse acerca de los fundamentos del recurso por la causal declarada procedente.
Segundo.-Que, la presentelitisha sido promovida por Alicia Antonia Ramírez Cruz a fin de
que se declare la Nulidad de la escritura pública de Compraventa de fecha seis de abril
del año dos mil otorgada por la Constructora Odeón Sociedad Anónima a favor de Héctor
Alejandro Regalado Villegas y cónyuge Carmen Yvonne Mejía de Regalado respecto al
inmueble ubicado en la avenida Del Aire números 559- 561 del distrito de La Victoria por
la causal de finalidad ilícita y mala fe y accesoriamente la cancelación de la inscripción
registral alegando que mediante Contrato de Compraventa de fecha dos de noviembre del
año mil novecientos setenta y tres su difunto padre Rodrigo Enrique Ramírez López
adquirió el bien de la Constructora Odeón Sociedad Anónima cuyo precio fue de
setecientos cincuenta mil nuevos soles pagados del siguiente modo de cincuenta mil
nuevos soles de inicial y el saldo en doscientos cuarenta letras de ocho mil setecientos
cincuenta nuevos soles cada una de las cuales se cancelaron noventa y cuatro y las
siguientes se devolvieron a la empresa Constructora como consecuencia de la
comunicación remitida por esta informando el incremento del valor del bien acordando con
fecha cuatro de marzo del año mil novecientos ochenta y dos la refinanciación del
inmueble en la forma allí pactada (quinientos mil nuevos soles al contado a la firma del
contrato y el saldo en diez armadas — letras de cambio mensuales que fueron pagadas
en su oportunidad) ingresando dicho contrato a la Notaría Felipe De Osma Elías
quedando pendiente el trámite de escrituración hasta la fecha otorgando la constructora
demandada la escritura de compraventa materia de demanda a favor de los
NT
codemandados Héctor Alejandro Regalado Villegas y Carmen Yvonne Mejía de Regalado
sobre el mismo bien por el precio de trece mil seiscientos dólares americanos.
-U
Tercero.-Que, a fin de dilucidar los fundamentos del recurso de casación es preciso tener
en cuenta que de conformidad a lo previsto por el artículo 140 del Código Civil el acto o
negocio jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o
DO
extinguir relaciones jurídicas requiriéndose para su validez la concurrencia de
determinados elementos, presupuestos y requisitos como agente capaz, objeto física o
RA
jurídicamente posible, fin lícito y observancia de la forma prescrita por la ley bajo sanción
de nulidad o dicho de otra manera los actos o negocios jurídicos son supuestos de hecho
conformados por una o más manifestaciones de voluntad emitidas por los sujetos con el
SG
propósito de alcanzar un resultado práctico el cual tutelado por el ordenamiento legal se
convierte en un resultado jurídico1 que consistirá en crear, modificar, regular o extinguir
PO
relaciones jurídicasestando conformada en general la estructura del negocio jurídico de la

siguiente manera: a) Los elementos que son los componentes indispensables para que
los sujetos celebren el acto jurídico y que son comunes a todo acto jurídico: la
DE
Manifestación de Voluntad y la Causa; b) los presupuestos que se definen como los

antecedentes o términos de referencia, es decir todo aquello que es necesario para la
celebración del acto y son: el Objeto y el Sujeto; y,c)los requisitos que son todas aquellas
CA
condiciones que deben cumplir tanto los elementos como los presupuestos para que el
acto jurídico se considere formado válidamente y por tanto pueda producir efectos
TE
jurídicos los cuales vienen a ser: la Capacidad, la Licitud, la Posibilidad Física y Jurídica
del Objeto, la Determinación de Especie y Cantidad y además que la Voluntad haya
IO
estado sometida a un proceso normal de formación sin vicios de tal modo que la ausencia
de alguno de los elementos estructurales del acto o negocio jurídico acorde a lo previsto
BL
por los artículos 219 y 221 del Código Civil acarrea la invalidez del mismo por nulidad o
anulabilidad.
BI
Cuarto.-Que, en relación a la Causao Causa Final el artículo 219 Inciso 4 del Código Civil
[1]prevé que es nulo el acto jurídico cuandosu fin seailícito con lo que queda claro que el
ordenamiento jurídico nacional acoge el sistema causalista diseñado por elCode Civil
francés vinculando la ilegalidad a la ilicitud causal de tal modo que un acto con causa
ilícita en el sentido de ser contrario a la Ley o las buenas costumbres estará afectado por
nulidad absoluta no exponiendo sin embargo la norma sustantiva qué debe entenderse
por fin o causa ilícita por lo que de la interpretación sistemática y en su conjunto del
artículo 219 inciso 4 del Código Civil con las demás normas que regulan el Acto Jurídico y
los Contratos en nuestro medio es posible colegir que la Causa se vincula a la idea de
"Causa Concreta" es decir a los propósitos o motivos comunes que dan lugar a la
celebración del acto jurídico de tal modo que si estos fines o motivos son ilícitos el
negocio será nulo por falta de un elemento estructural en tal sentido la causa se comporta
como un mecanismo de control de la autonomía de la voluntad evitando que puedan

llegar a tener eficacia los actos jurídicos contrarios al ordenamiento jurídico explicando en
este mismo sentido el profesor Morales Moreno que la causa es un mecanismo de control
de la autonomía de la voluntad para apreciar en qué casos los vínculos jurídicos merecen
la protección del derecho2.
Quinto.-Que, de otro lado, en relación al Principio de Fe Pública Registral contemplado
en el artículo 2014 del Código Civil [2]y el artículo VIII del Texto Único Ordenado del
Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por Resolución de la
Superintendencia Nacional de Registros Públicos número 079-2005-SUNARP-SN es
preciso tener en cuenta en primer orden que el fundamento o la razón de ser del Registro
de Propiedad Inmueble no puede ser otro que dotar de seguridad jurídica al tráfico
patrimonial y en particular al tráfico de bienes inmuebles en tal sentido si bien la
publicidad registra' garantiza la notoriedad de los actos que se inscriben pues se admite la
NT
existencia de un interés general en torno a que las transferencias de inmuebles sean
conocibles por cualquier interesado a tal punto que el comprador pueda conocer con
-U
exactitud y certeza que el vendedor es efectivamente el dueño del bien que se propone
adquirir y que además dicho bien esté libre de cargas o gravámenes también lo es que la
fe pública registral protege al tercero que de buena fe adquiere un derecho de una
DO
persona que en el registro aparece con facultades suficientes para disponer de él.
Sexto.- Que, en efecto, el Principio de Fe Pública Registral que en esencia constituye la
RA
razón misma de ser de los Registros Públicos protege a los terceros adquirentes quienes
confiados en la exactitud y certeza que brindan las inscripciones registrales en nuestro
medio realizan la adquisición de bienes inmuebles garantizando así que la adquisición
SG
resulte válida y permanezca como tal aun cuando posteriormente se anule, rescinda o
resuelva el título de su otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros
PO
Públicos no teniendo sin embargo este Principio de Fe Pública Registral carácter absoluto
no puede por tanto ser de aplicación automática a todas las adquisiciones realizadas a
personas que en el registro aparecen con facultades suficientes para disponer de las
DE
mismas sino por el contrario como sostiene el profesor Puig Brutau3, en algunos casos la
fe pública registral sufre excepciones que admite la ley por consideraciones especiales así
en la legislación nacional el segundo párrafo del artículo 2014 del Código Civil ha previsto
CA
expresamente:"La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la

inexactitud del registro" por tanto queda claro que la Ley ha establecido que la presunción
TE
de buena fe registral constituye un presuncióniuris tantumya que la buena fe subsiste

mientras las circunstancias que rodean a la celebración del acto y su inscripción en los
IO
Registros Públicos hagan presumir que el adquirente obró de buena fe desconociendo la

inexactitud de los datos que aparecen en el registro.
BL
Sétimo.- Que, precisamente, en atención a los fundamentos expuestos precedentemente

y teniendo en cuenta que la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil ha previsto que
BI
"la buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es
la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos
si en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen en el
registro, ellas deben además ser desconocidas por quien pretende ampararse en el
principio estudiado",este Tribunal Supremo ha sostenido en reiteradas ocasiones que para
que opere válidamente el principio contenido en el artículo 2014 del Código Civil es
preciso queconcurran los siguientes elementos: a) Que se trate de una adquisición a título
oneroso;b)Que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para disponer el
derecho;c)Que el adquiriente haya inscrito su derecho;d)Que en los asientos registrales ni
de los títulos inscritos aparezcan las causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho
del otorgante; y, e) Que el tercero adquirente haya actuado de buena fe al momento de la
celebración del acto jurídico, así como al momento de su inscripción.
Octavo.-Que, delimitado el marco jurídico aplicable en el presente caso con relación a la

nulidad del acto jurídico que es materia de la demanda conviene tener en cuenta que ha
quedado establecido por las instancias de mérito a) Que mediante Escritura Pública de
fecha seis de abril del año dos mil la demandada Constructora Odeón Sociedad Anónima
ha otorgado en compraventa el inmueble ubicado en la avenida Del Aire números 559 -
561 del distrito de La Victoria a favor de los codemandados Héctor Alejandro Regalado
Villegas y Carmen Yvonne Mejía de Regalado;b) Que confecha veintisiete de abril del año
dos mil se ha inscrito el derecho de los adquirentes en la PartidaRegistral número
43261185 de los Registros Públicosde Lima;c) que la compraventa en cuestión se ha
celebrado no obstante que la precitada Empresa por Escritura Pública anterior esto es de
fecha dos de noviembre del año mil novecientos setenta y tres había transferido la
propiedad del mismo inmueble a favor de Rodrigo Enrique Ramírez López y Carmen Rosa
Cruz Mori de Ramírez padres de la ahora demandante siendo que inclusive mediante
NT
contrato de fecha cuatro de marzo del año mil novecientos ochenta y dos al que se
denomina "refinanciación del saldo de precio de venta" las partes reconocieron la validez
-U
de la venta del bien efectuada a favor de los padres de la actora por tanto incurrieron en
venta de bien ajeno hechos que sumados a la conducta evidenciada por los adquirentes
en la presunta adquisición han conducido a establecer que el acto jurídico materia de la
DO
compraventa incurre en causal de nulidad prevista en el articulo 219 inciso 4 del Código
Civil.
RA
Noveno.-Que, fijados así los hechos se colige que en el presente caso estamos ante la
venta de un bien totalmente ajeno pues evidentemente la segunda venta materia de la
demanda (de fecha seis de abril del año dos mil) se ha otorgado cuando el inmueble
SG
objeto de la compraventa ya había salido de la esfera patrimonial de la empresa
Constructora Odeón Sociedad Anónima con motivo de la compraventa de fecha dos de
PO
noviembre del año mil novecientos setenta y tres constituyendo desde ese momento
propiedad de los fallecidos Rodrigo Enrique Ramírez López y Carmen Rosa Cruz Mori de
Ramírez no perteneciendo por tanto el bien a la fecha seis de abril del año dos mil a la
DE
empresa Constructora demandada encontrándose por tanto impedida para disponer del
mismo.
Décimo.-Que,en relación a la venta de bien ajeno conviene hacer presente que conforme
CA
ha sostenido esta Sala Suprema en reiteradas ocasiones en la denominada venta de bien

ajeno deben distinguirse claramente dos situaciones específicas: a) cuando el vendedor
TE
hace presente que se trata de cosa ajena lo que es lícito e importa la obligación del
vendedor de procurar la transferencia del bien a favor del comprador como prescribe el
IO
artículo 1537 del Código Civil [3]concordante con el artículo 1409 inciso 2 del mencionado
Código[4]; y,b)cuando se vende como propio lo que es ajeno en esteúltimo caso el acto
BL
no puede reputarse válido y eficaz puesto que nadie puede disponer sobre mayor derecho
del que realmente tiene además porque la venta de bien ajeno está tipificada como delito
BI
perseguible de oficio en el artículo 197 inciso 4 del Código Penal por tanto en este último
caso estamos ante un acto o negocio jurídico con causa ilícita por ser contrario a las
normas que interesan al orden público.
Décimo primero.-Que, en el presente caso, habiéndose demostrado que la empresa
demandada ha otorgado en compraventa un bien inmueble que era ajeno pues a la fecha
de dicho negocio el inmueble ubicado en la avenida Del Aire números 559 - 561del distrito
de La Victoria ya había sido transferido a Rodrigo Enrique Ramírez López y Carmen Rosa
Cruz Mori de Ramírez además de que los compradores al momento de laventa conocían
de la inexactitud de los datos que aparecen en la Partida Registral número 43261185 o
cuando menos estaban en condición razonable de no desconocerlos resulta manifiesto
que dicha compraventa está viciada de nulidad absoluta pues la causa o finalidad del
negocio jurídico materia de la demanda deviene en ilícita al haberse demostrado que el
acto jurídico estaba orientado a obtener indebidamente la propiedad de un bien inmueble

totalmente ajeno.
Décimo Segundo.-Que, por tanto, habiéndose acreditado que el acto jurídico materia de la
demanda incurre en causal de nulidad por finalidad ilícita no puede ser aplicable a los
impugnantes el Principio de la Buena Fe Registral contemplado en el artículo 2014 del
Código Civil puesto que como se ha explicado en los considerandos quinto al séptimo de
la presente resolución la buena fe alegada por los demandados Héctor Alejandro
Regalado Villegas y cónyuge Carmen Yvonne Mejía de Regalado solo será aplicable
cuando las circunstancias que rodean a la celebración del acto jurídico y su inscripción en
los Registros Públicos hagan presumir que obraron de buena fe desconociendo la
inexactitud de los datos que aparecen en los Registros Públicos.
Décimo Tercero.-Que, en relación ala aplicación de la fe pública registral contenida en el
artículo 2014 del Código Civil han quedado establecidos por las instancias de mérito los
NT
siguientes hechos: a) Con fecha seis de abrildel año dos mil la demandada Constructora
Odeón Sociedad Anónima ha otorgado la Escritura Pública de Compraventa del
-U
inmuebleubicado en la avenida Del Aire números 559 - 561 deldistrito de La Victoria a
favor de los codemandados Héctor Alejandro Regalado Villegas y cónyuge Carmen
Yvonne Mejía de Regalado quienes han inscrito su derecho en la Partida Electrónica
DO
número 43261185 de los Registros Públicos de Lima;b)a la fecha de la venta en cuestión
el inmueble ubicado en la avenida Del Aire números 559 - 561 del distrito de La Victoria
RA
se encontraba en posesión de Rodrigo Enrique Ramírez López y Carmen Rosa Cruz Mori
de Ramírez en calidad de propietarios por haberlo adquirido de su anterior propietaria la
Constructora Odeón Sociedad Anónima;c)los demandados compradores Héctor Alejandro
SG
Regalado Villegas y cónyuge Carmen Yvonne Mejía de Regalado no han actuado con la
diligencia mínima exigible al comprador de bienes inmuebles pues al momento de la venta
PO
no verificaron internamente las características del inmueble ni el estado físico del

mismo;d)a la fecha de la presunta adquisición los demandados compradores tampoco han
verificado quién o quienes detentaban la posesión del bien materia de adquisición; y,e) el
DE
precio de venta fijado en trece mil dólares americanos es ínfimo y no resulta proporcional
al valor real del inmueble constituido por un Chalet de doscientos trece punto cuarenta y
ocho metros cuadradosconstruido en dos plantas.
CA
Décimocuarto.-Que, los hechos referidos en el considerando que antecede analizados en

su conjunto evidencian que los adquirentes HéctorAlejandro Regalado Villegas y cónyuge
TE
Carmen Yvonne Mejía deRegalado conocían lainexactitud del registro o cuando menos
estaban en condición razonable de no desconocerla pues con un mínimo de diligencia
IO
tales compradores hubieran podido constatar que el bien que pretendían adquirir estaba
siendo poseído por terceros con titulo de propietarios, por tanto queda claro que en el
BL
presente caso se ha desvirtuado la buena fe de los adquirentes;máxime, si se tiene en

cuenta que debido a la importancia económica de los bienes inmuebles y los usos
BI
generalmente aceptados en este tipo de negocios la diligencia ordinaria mínima impone al

comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente
quién o quiénes detentan la posesión del mismo pues en aplicación de lo que dispone el
artículo 912 del Código Civil [5]al poseedor de un bien se le reputa propietario mientras no
se demuestre lo contrario.
Décimo Quinto.-Que, finalmente, habiéndose denunciado la infracción normativa del
artículo 2022 del Código Civil referente a la oponibilidad de derechos reales sobre
inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos debe dejarse
establecido que en el presente caso no se debate la oponibilidad de un derecho de
propiedad de la actora frente al derecho de propiedad de la parte demandada pues lo que
ha sido materia del juzgamiento es la validez del negocio jurídico de fecha seis de abril del
año dos mil por incurrir en causal de finalidad ilícita por tanto dicha norma resulta por
demás impertinente a los hechos establecidos en el presente proceso, razón por la que
igualmente debe desestimarse el recurso por esta causal; fundamentos por los cuales,
Declararon: INFUNDADOel recurso de casación obrante de fojas quinientos setenta y dos
a quinientos setenta y siete interpuesto por Héctor Alejandro Regalado Villegas contra la
sentencia de vista que confirma la apelada que declara fundada la demanda, en
consecuencia.NO CASARON la sentencia de vista impugnada; y,DISPUSIERON la
publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad;
en los seguidos por Alicia Antonia Ramírez Cruz contra Héctor Alejandro Regalado
Villegas y otros sobre Nulidad de Acto Jurídico; ylos devolvieron.Ponente Señora
Valcárcel Saldaña, Jueza Suprema.- SS. TICONA POSTIGO, ARANDA RODRIGUEZ,
PONCE DE MIER, VALCÁRCEL SALDAÑA, MIRANDA MOLINA
1
Sobre esta definición puede verse: Taboada Córdova, Lizardo. Nulidad del Acto Juridico.
NT
Lima: Griiley. Segunda Edición 2002. Pág 21
2
MORALES MORENO, Antonio Manuel. "Causa” enEnciclopedia Jurídica Básica. Madrid:
-U
Civitas.1994. pág 958
3
PUIG BRUTAU, José. Compendio de derecho Civil. Barcelona: Bosch. Vol III. 1989. pág.
555
DO
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DE
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NT
-U
DO
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Zavaleta Sedano, Martin Eduardo

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Zavaleta Sedano, Martin Eduardo

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Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación

UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO

DERECHO CIVIL Y COMERCIAL

Autor: Br. Zavaleta Sedano, Martin Eduardo

Asesor: Dr. Florián Vigo, Olegario David

Dr. Marco Antonio Moreno Gálvez

Dr. Olegario David Florián Vigo

A mis padres y hermano, por ser un constante apoyo

en todas las etapas de mi vida.

A dios, por permitirme tener cerca mío a la gente que

DEDICATORIA ................................................................................................................................. iii

1.1 Realidad Problemática .............................................................................................................. 3

1.4 Formulación del problema ......................................................................................................... 8

Tema 1: El Acto Jurídico y su Validez ................................................................................................ 9

1. Definición de Acto Jurídico .......................................................................................................... 9

2. Estructura del Acto Jurídico ....................................................................................................... 10

3. Validez del Acto Jurídico ........................................................................................................... 10

Tema 2: Compraventa de Bien Ajeno .............................................................................................. 12

1. Contrato de Compraventa ......................................................................................................... 12

2. Compraventa de bien ajeno....................................................................................................... 13

3. Supuestos de hecho de compraventa de bien ajeno regulados en el Código Civil

4. Validez del contrato de compraventa de un bien ajeno .............................................................. 21

5. Efectos de la compraventa de bien ajeno y su utilidad .............................................................. 28

6. Supuesto de ilicitud y nulidad en la venta de bienes ajenos ...................................................... 32

7. Venta de bien ajeno y la seguridad jurídica ............................................................................... 33

Tema 3: Derecho Civil Peruano ....................................................................................................... 40

2. Fuentes del Derecho ................................................................................................................. 40

II. MATERIAL Y MÈTODOS............................................................................................................. 42

2.1 Objetivo de estudio .................................................................................................................. 42

2.3 Métodos y técnicas .................................................................................................................. 42

trasferencia de propiedad, conforme se explica en la presente investigación.

explained and detailed in the present investigation.

legislación civil; siendo importante analizar la legislación, la jurisprudencia y la doctrina nacional,

interpretación al momento de buscar la solución a casos concretos.

contratos de compraventa en los que vendedores de productos (alimenticios, domésticos,

muchos vendedores de inmuebles ofrecen la propiedad de los mismos y se obligan a transmitirla

sin ser propietarios, adquiriendo posteriormente a la celebración del contrato la propiedad de

encontremos ante hipótesis de ventas celebradas en representación de alguien o por comisión.

Quizá resulte más sencillo poder entender y aceptar la validez de un contrato de

propiedad del mismo.

Es por dicha circunstancia que se prefirió enfocar la presente investigación al caso de la

controversia, en la posibilidad de trasmitir la propiedad de un inmueble por parte de alguien que

no es propietario del mismo al momento de generarse la obligación.

No obstante, y en base a lo expresado por un importante sector de la doctrina, considero

contiene una causal valedera que acarree su nulidad.

este modo, la libre circulación de la riqueza.

obliga a transferir la propiedad de un bien que a la fecha de celebrarse el contrato, no forma

en dinero como contraprestación.

marcadas divergencias entre la doctrina y la jurisprudencia respecto a qué supuestos deben

partes hayan celebrado un contrato sobre bienes ajenos.

adecuada regulación, en la actualidad continúa siendo objeto de controversia, tanto doctrinaria

como jurisprudencialmente; teniendo especial incidencia en el caso de los bienes inmuebles,

eficiente circulación de la riqueza dentro de la sociedad; resulta también importante, el hecho

caracterizan cada caso.

La venta de un bien ajeno, que a primera impresión podría parecer anómala, no es

existencia de casos donde la presencia de mala fe y la premeditada actuación de alguna de las

amparados por el derecho.

económico y su importancia y trascendencia social. Es por ello que surge la necesidad de

peruano, circunscribiéndonos a lo que establece la doctrina, la legislación y la jurisprudencia, a

esclarecer este aspecto analizando la legitimidad en intervención del real propietario en un

contrato suscrito por terceros.

“El contrato de compraventa de bien ajeno, al ser un contrato válido, contemplado en

nuestra legislación, y por tanto al no estar viciado de causal de ineficacia estructural, no

ineficaz para el propietario hasta que el vendedor llegue a perfeccionar la transferencia de