ANTECEDENTES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL.

La Necesidad Histórica

La publicidad registral, como actividad, dirigida básicamente a exteriorizar y divulgar

situaciones jurídicas, sugirió como una necesidad histórica del hombre; poca o ninguna
relevancia, tenía el conocimiento colectivo, a cerca de situaciones jurídicas, como la
capacidad civil; dominio sobre los bienes; representación legal; constitución de
gravámenes; y, menos, organización sofisticada; que, en forma técnica y especializada,
brindara seguridad jurídica, como actualmente sucede.

Es en la edad antigua, que encontramos antecedentes de la publicidad, en respuesta a

demandas de carácter político y fiscal, las instituciones adoptaban un carácter territorial y
no podemos hablar de sistemas registrales propiamente dichos.

El precedente más directo del Registro Civil está realmente en los Registros Parroquiales
que la Iglesia Católica; la Revolución Francesa secularizó estos registros, creando el
moderno Registro Civil a cargo de funcionarios del Estado.

En el ámbito del Derecho Mercantil, es en la edad media, que surgen antecedentes de la

publicidad Registral, como los Registros de comerciantes, la protección de las marcas y la
utilización de razones sociales; entre los siglos XVI y XVIII, se desarrollaron
considerablemente los negocios de banca, se organizaron bolsas de mercancías y las
bolsas de valores, y como indica el tratadista Felipe de Solá Cañizares, en su encomiable
obra: “Tratado de Derecho Comercial Comparado, la Edad Moderna”; “(…) Es la época de
leyes generales y de ordenanzas que había de preparar la etapa de las codificaciones…”.

Con el advenimiento de la revolución francesa, y la entrada en vigencia del Código de

Comercio francés en 1808, se abrió una nueva era para el derecho comercial y con ello se
ampliaron los objetos susceptibles de registración como las sociedades mercantiles y sus
elementos; el profesor español Antonio Pau, la evolución de la publicidad, tiene una
explicación sociológica.

Antecedentes de la Publicidad Registral Inmobiliaria

Consideramos como antecedentes históricos de la Publicidad Registral Inmobiliaria, las

diferentes formas utilizadas por las culturas antiguas, para hacer públicos los diferentes
actos que afectaban la situación jurídica de los bienes inmuebles, especialmente los actos
de transmisión; en la antigüedad, y aún en la baja edad media, la mayoría de personas, no
eran propietarias de bienes inmuebles, y la posesión o la propiedad de la tierra, estaba
concentrada en manos de quienes ostentaban el poder político y económico y de quienes
gozaban de sus favores.

Los acontecimientos naturales, verbigracia, las crecidas del Río Nilo, y las características
geográficas de Egipto, determinan en esta cultura, la inquietud de la creación de un
sistema registral. Los acontecimientos políticos, como la imposición de tributos a los
poseedores o propietarios de tierras.

Egipto

En la época Ptolemaica, las transacciones sobre inmuebles se documentaban por un

funcionario, y se inscribían en registral que, al parecer tenían finalidad física, a tal grado
que, la constatación en ellos acaecía; a efectos del pago del impuesto de transmisión de
bienes

Para transmitir se requería, además un llamamiento especial a los propietarios vecinos,

quienes normalmente tendrían mejor conocimiento de la titularidad del vendedor que
otros; la dinastía Ptolemaica, llega al poder en el año de 305 antes de Cristo, el funcionario
ante el cual se realizaban las transmisiones era un escribano, los Registros eran llevados
por circunscripciones territoriales y estaban alfabetizados por los nombres de las personas
titulares o poseedoras de los bienes.

Grecia

En los diversos estados que componían la Grecia clásica, la publicidad fue rudimentaria,
las formas de transmisión eran en sí, públicas, por el llamamiento de los vecinos para
testificar la transmisión de un fundo, recibiendo aquellos una moneda; en algunos casos,
intervenían el “Mnemon”, que para unos autores constituye una especie de notario o
archivero estatal, pero, para otros; una suerte de Registro viviente en la comarca.

Roma

En el Derecho Romano, más antiguo, las transmisiones y constituciones y de derechos

reales sobre fundos itálicos son objeto de publicidad; la mancipatio y la in jure cessio son
claros ejemplos.

La Mancipatio

Se define, como un acto ritual entre testigos, en el cual, estos fijan y hacen notoria la
conexión entre la persona adquiriente y la cosa adquirida; Celebrado el acto, el objeto
queda atribuido al adquiriente hasta que una nueva mancipatio tenga lugar.

La In Iure Cessio

Sirve para toda clase de cosas, las cuales al verificarse ante el Tribunal, se consuma una
función de publicidad semejante a la mancipatio; es un proceso ficticio o acto modelado
sobre el proceso de reivindicación, en el cual demanda el adquiriente ante el pretor o, en
su caso, el gobernador de la provincia. El enajenante asiente a la demanda (cedit) y el
magistrado, en esta fase in jure, confirma el derecho del demandante (addicit); la
mancipatio no se empleaba ni podía emplearse para la adquisición de los fundos
provinciales.

Justiniano, en el año 530 al 531, termina con la dualidad de propiedades, estableciendo un

solo tipo de dominio transmisible en todo caso mediante la traditio y, correspondiente,
eliminando la categoría de la res mancipi.

Los Derechos Germánicos

Se regían por una monarquía y formaron la cultura, que es la base de la actual civilización
occidental; Los derechos de raíz germánica configuran inicialmente la transmisión de la
propiedad como negocio solemne.

El acto transmisivo, es un contrato real, un negocio al contado que se cumple sobre el

inmueble, a través de un cambio de consentimientos y de la investidura o entrega de la
posesión. Se realizaba delante de testigos, entre los cuales, se necesitaba la presencia de
algunos niños, que conservarían “más tiempo”, la memoria de lo ocurrido.

Al lado de la investidura corporal (transmisión en la finca), nace la incorporal, que se

realiza ante los tribunales, como una especie de in iure cessio, por la entrega del título de
adquisición anterior (tradición por carta), al que a veces se añaden diversos símbolos de
señorío; La investidura es forma de publicación, más o menos rudimentaria, pero presenta
una garantía de la adquisición, cuando forzosamente ha de hacerse ante el tribunal del
lugar de la situación de la finca y no hay otra forma transmisiva.

Los Derechos Germánicos Origen de la Publicidad Registral

Consolidado en muchos lugares, la costumbre de consignar las enajenaciones

inmobiliarias en libros de carácter público; en la alta edad media, y en relaciones con el
antiguo sistema documental romano, se había generalizado la práctica de asegurar,
mediante una nota escrita, los negocios relativos a los inmuebles; En estos libros públicos
se conservaban noticias de asuntos relativos a la gestión municipal u otras incumbencias
de la ciudad. El primero de estos libros que se conoce pertenece a la parroquia de San
Martín, en colonia (Colonia (Köln) ciudad del Estado federado Renania del Norte-
Westfalia).

Se consignaba en los libros todo negocio que tenía lugar entre las autoridades, en pura
sucesión cronológica, sin consideración a su contenido de carácter público o privado, a la
naturaleza mobiliaria o inmobiliaria de los bienes; o, a la del contrato.

Luego en interés de la mejor visibilidad del conjunto se destinaron diferentes libros para
las diversas clases de negocios, y se limitaron localmente os libros a determinada parte o
distrito de la ciudad. Más tarde se llegó en algunos lugares a consignar todas las
anotaciones relativas a un inmueble en el mismo lugar del libro, con lo cual se facilitaba
una visión total de la vida jurídica de dicho inmueble. Así nace, acaso primero en Dazig, el
Sistema del Folio Real.

Los libros estaban divididos por calles y casas; y, a cada casa correspondía una hoja
registral que revelaba todas sus relaciones jurídicas. En muchos lugares de la Alemania del
sur la investidura judicial pierde terreno, sustituida por la dación de la fe notarial.

Sistemas de Transcripción

En ciertas regiones, por influencia francesa, la constitución y traslación de los derechos

reales se hacen depender tan sólo de la conclusión del contrato (sistema consensualista).
La inscripción en los registros públicos no tiene otros valores que el del medio de prueba y
de legitimación frente a terceros.

España

En 1539 se inicia en España, la publicidad de “Gravámenes”, mediante un libro, en ciertos

núcleos urbanos; este libro, no podía ser visto por nadie, sino por el Registrador, es quien
debía de dar fe, si había o no gravámenes; En 1768, se aprueba el reglamento que
establecían las Contadurías Hipotecarias, las cuales se llevaban por separado para cada
municipio; Las anteriores Contadurías de Hipotecas, son el antecedente inmediato del
actual Registro de la Propiedad de España.

El cambio estructural, en el cual declina la nobleza como clase dominante, y principia a

tomar protagonismo la nueva burguesía, demanda también cambios en el Régimen
Inmobiliario; especialmente para ayudar a conseguir créditos, con garantías inmobiliarias
pero seguras; en 1861, se emite en España la Primera Ley Hipotecaría, la cual se promulgó
con su debido reglamento hipotecario. Al Registro de la Propiedad, se le dio una
organización independiente de la Administración de Pública, propiamente dicha y de los
tribunales de Justicia.

Guatemala

La historia de al Publicidad Registral en nuestro país, tiene relación con los diferentes
Códigos y Leyes que en las distintas épocas han estado en vigencia; verbigracia, Código
Civil de 1877, recoge normas relativas al Registro Civil y al Registro de la Propiedad, siendo
derogado parcialmente por el Código Civil, emitido en 1933; con las reformas introducidas
al Código Civil en 1963, el Registro Civil, pasa a depender de las municipalidades.

En este Código también se otorga fe pública al Registrador, ante quien se declararán los
actos del estado civil, suprimiendo la comparecencia de testigos. Se establece además que
las certificaciones de las actas del registro, prueban el estado civil de las personas; en
nuestro país existen los Registros Parroquiales de la Iglesia Católica, en los cuales, se
llevan registros de bautismo y de matrimonios religiosos. La Catedral metropolitana, con
sede en la ciudad de Guatemala, tiene índices de bautismos, desde el año 1890, y el
Arzobispado, cuenta con un archivo histórico, en el cual, se encuentran los libros de
asiento de bautismo, del número 1 al 17.

Las certificaciones de los asientos de estas partidas, aún tienen significativa importancia
para efecto de probar el estado civil de las personas, y son extendidas por los párrocos
respectivos, nombrados por el obispo de su jurisdicción; En el Código Civil de 1963,
también se le atribuye al Registro Civil el registro de las personas jurídicas.

Actualmente, por derogatoria parcial del Código Civil, ha desaparecido la institución del
Registro Civil, y en su lugar, asumió sus atribuciones el Registro Nacional de las Personas,
para el caso de registro de personas jurídicas, por lo que se creo Registro Nacional de las
Personas, y para el caso de registro de personas jurídicas, se apertura el Registro de
Personas Jurídica, como dependencia del Ministerio de Gobernación.

Los antecedentes del Registro de la Propiedad en Guatemala, se remontan al año 1768, en

el cual fue fundado por el Rey de España, Don Carlos III, un Registro, con el nombre de
Registro Hipotecario; Este acontecimiento, es concordante con la creación de las
contadurías de hipotecas en España.

En las disposiciones de finalidad fiscal, de 1829 y 1845, que en España gravaban la

transmisión y el de gravamen de inmuebles, contribuyeron a una mejor organización de
éstas; sin embargo, el adquiriente, no podía tener la seguridad de que el fundo fuera
realmente de quien se lo transmitía como propietario, ni de que se hallase libre de cargos

Este primer registro hipotecario, es el antecedente actual del Registro de la Propiedad de

Guatemala, creado el 15 de septiembre de 1877 por el Presidente de la República, General
Justo Rufino Barrios, en cuya época entró en vigencia el primer Código Civil y reguló lo
relativo a dicho registro.

En el mismo año, 1877, de conformidad con el citado código, el presidente de la

República, estableció tres registros, uno en la capital, uno en Quetzaltenango; y, el último
en Jutiapa; este último ya desapareció; a partir de esa fecha, en Guatemala, se principia a
inscribir el dominio sobre bienes inmuebles, ya que con anterioridad sólo se registraban
gravámenes.

Actualmente en nuestro país, en la ciudad de Guatemala, tenemos establecidos el

Segundo Registro de la Propiedad; El segundo Registro de la Propiedad, tiene jurisdicción
en los departamentos de: Quetzaltenango, San Marcos, Huehuetenango, Quiché,
Totonicapán, Sololá, Retalhuleu; y, Suchitepéquez; el registro general de la propiedad, de
la Zona Central, tiene jurisdicción, en el resto de los departamentos de la República.

Los dos Registros, están sujetos a la normativa general de la República y deben observar el
Reglamento de los Registros de la Propiedad, Acuerdo Gubernativo número 30-2005; y, el
Arancel General para el Registro de la Propiedad, acuerdo Gubernativo 325-2005

Comentario Propio

Al determinar el tema podemos darnos cuenta que el sistema y la forma que el Derecho
Registral tiene para poder desenvolverse, obliga al estudiante o al lector, de todo lo que se
necesita saber para entender cuales son las formas establecidas en la ley, y así mismo la
modalidad en la que opera; sin embargo, con el pasar de los años, desde Egipto, hasta
España, tarde o temprano llega el Derecho Registral, a darle seguridad y certeza jurídica a
las personas y al Notario; continúo manifestando que las instituciones registrales del país,
pueden otorgar una completa seguridad a la persona, toda vez, se cumplan con todos los
requisitos para poder disponer de ello.

Por ser la mayoría de ámbito público se necesitan conocer del arancel al que esta sujeto, y
los distintos precios para las operaciones registrales que se puedan dar.
Sin embargo, de conformidad con el Código Civil y con las reformas establecidas a la
misma, podemos incluir que todos los antecedentes del Registro General de la Propiedad,
devienen directamente, de todos los libros detallados y antiguos de que se utilizaban en
las municipalidades, o algún otro funcionario para un control interno.