Dirección Técnico Normativa

Opinión

T.D.: 12116208
OPINIÓN Nº 025-2018/DTN

Solicitante: Fondo MIVIVIENDA S.A. 

Asunto: Contratación directa para la adquisición de bienes inmuebles

existentes

Referencia: Carta N° 004-2018-FMV/GG recibida el 09.ENE.2018

1. ANTECEDENTES
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Mediante el documento de la referencia, el Gerente General (e) del Fondo

MIVIVIENDA consulta sobre los alcances del supuesto de contratación directa para la
adquisición de bienes inmuebles existentes previsto en el literal j) del artículo 27 de la
Ley.

Antes de iniciar el desarrollo del presente análisis, es necesario precisar que las
consultas que absuelve este Organismo Técnico Especializado son aquellas referidas al
sentido y alcance de la normativa de contrataciones del Estado, planteadas sobre temas
genéricos y vinculados entre sí, sin hacer alusión a asuntos concretos o específicos, de
conformidad con lo dispuesto por el literal o) del artículo 52 de la Ley de
Contrataciones del Estado, Ley N° 30225 (en adelante, la “Ley”), y la Tercera
Disposición Complementaria Final de su reglamento, aprobado mediante Decreto
Supremo Nº 350-2015-EF (en adelante, el “Reglamento”).

En ese sentido, las conclusiones de la presente opinión no se encuentran vinculadas

necesariamente a situación particular alguna.

2. CONSULTA Y ANÁLISIS

De manera previa, corresponde señalar que con fecha 3 de abril de 2017, entraron en
vigencia el Decreto Legislativo N° 1341 —que modifica la Ley N° 30225, Ley de
Contrataciones del Estado— ,y el Decreto Supremo N° 056-2017-EF —que modifica el
Reglamento de la Ley, aprobado por el Decreto Supremo N° 350-2015-EF—, cuyas
disposiciones rigen a partir de esa fecha; salvo para aquellos procedimientos de
selección iniciados antes de la entrada en vigencia del Decreto Legislativo N° 1341, los
cuales se rigen por las normas vigentes al momento de su convocatoria1.

Por tanto, considerando lo señalado en los antecedentes del documento de la referencia,

debe indicarse que el análisis de la presente Opinión se efectuará bajo los alcances de la
normativa de contrataciones del Estado vigente.

1
De acuerdo a lo establecido en la Disposición Complementaria Transitoria Única del Decreto
Legislativo N° 1341.
 3

La consulta formulada es la siguiente:

“¿Frente a la necesidad de adquirir un inmueble para uso de una sede

institucional, considerando que la necesidad de la entidad incluye un área
adicional para dar en arrendamiento para recuperar la inversión y generar
ingresos para la entidad, es posible adquirir un local de un área mayor, bajo el
procedimiento de contratación directa? considerando que es un solo inmueble y
que responde a nuestras necesidades de compra para local de la sede
administrativa y un área adicional para dar en arrendamiento para recuperar
la inversión y generar ingresos para la entidad?” (Sic).

Sobre el particular, corresponde señalar lo siguiente:

2.1. Conforme se ha indicado en los antecedentes de la presente opinión, las consultas

que absuelve este Organismo Técnico Especializado son aquellas consultas
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referidas al sentido y alcance de la normativa de contrataciones del Estado,

formuladas en términos genéricos, sin hacer alusión a situaciones o casos
concretos; en esa medida, en vía de consulta, el OSCE no puede determinar si una
situación en particular configura un supuesto de contratación directa, pues ello
excede la habilitación establecida en el literal o) del artículo 52 de la Ley.

Sin perjuicio de lo señalado, a continuación se desarrollarán los alcances

genéricos sobre los aspectos de la contratación directa para la adquisición de
bienes inmuebles existentes, previsto en el literal j) del artículo 27 de la Ley.

2.2 En primer lugar, debe indicarse que el proceso de contratación se inicia con la
definición del requerimiento, el cual surge a raíz de una necesidad de la Entidad, y
se concreta a través de una solicitud dirigida por el área usuaria 2 al órgano
encargado de las contrataciones3 de la Entidad.

En esa línea, el numeral 16.1 del artículo 16 de la Ley señala que, "El área
usuaria requiere los bienes, servicios u obras a contratar, siendo responsable de
formular las especificaciones técnicas, términos de referencia o expediente
técnico, respectivamente, además de justificar la finalidad pública de la
contratación. Los bienes, servicios u obras que se requieran deben estar
orientados al cumplimiento de las funciones de la Entidad." (El subrayado es
agregado).

Por su parte, el numeral 8.1 del artículo 8 del Reglamento dispone que, "Las
Especificaciones Técnicas, los Términos de Referencia o el Expediente Técnico,
que integran el requerimiento, contienen la descripción objetiva y precisa de las
características y/o requisitos funcionales relevantes para cumplir la finalidad
pública de la contratación, y las condiciones en las que debe ejecutarse la
contratación (...)." (El subrayado es agregado).

Como se aprecia, la normativa de contrataciones del Estado establece que el área

2
De conformidad con el literal b) del numeral 8.1 del artículo 8 del Reglamento: “El Área
Usuaria, que es la dependencia cuyas necesidades pretenden ser atendidas con determinada
contratación o, que dada su especialidad y funciones, canaliza los requerimientos formulados por otras
dependencias, que colabora y participa en la planificación de las contrataciones (...)”.
3
De conformidad con el literal c) del numeral 8.1 del artículo 8 del Reglamento: “El Órgano
Encargado de las Contrataciones, que es el órgano o unidad orgánica que realiza las actividades
relativas a la gestión del abastecimiento de la Entidad (...)”.
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usuaria, al plantear su requerimiento, debe indicar la finalidad pública de la

contratación del bien, servicio u obra, esto es, precisar qué interés público en
particular se desea satisfacer con dicha contratación, finalidad pública que
responderá a la naturaleza de las funciones de la entidad.

Cabe señalar que la satisfacción de un interés público implica que la Entidad se

vea en la necesidad de realizar una o más contrataciones para proveerse de bienes,
servicios u obras; en esa medida, existe una relación directa entre la finalidad
publica que se indica en el requerimiento y la contratación -o contrataciones- que
va a permitir su satisfacción.

2.2 De otro lado, debe señalarse que la normativa de contrataciones del Estado
establece supuestos en los que carece de objeto realizar un procedimiento de
selección, toda vez que por razones coyunturales, económicas o de mercado, la
Entidad requiere contratar directamente con un determinado proveedor para
satisfacer su necesidad. Dichos supuestos se encuentran establecidos en el artículo
27 de la Ley, y constituyen las causales de contratación directa.

Entre estas causales, se encuentra la del literal j), según la cual, excepcionalmente,
una Entidad puede contratar directamente con un determinado proveedor "Para el
arrendamiento de bienes inmuebles y la adquisición de bienes inmuebles
existentes". (El subrayado es agregado).

Como puede advertirse, la normativa vigente considera el arrendamiento y

adquisición de bienes inmuebles existentes como un supuesto de contratación
directa, esto atendiendo a que su gestión a través de un procedimiento de
selección es prácticamente inviable, por tratarse de contrataciones que una
Entidad requiere efectuar con determinado proveedor, debido a que el bien que
éste posee cuenta con determinadas características particulares que la Entidad
requiere para satisfacer su necesidad.

En efecto, cuando una Entidad requiere la contratación de un arrendamiento o

adquisición de un bien inmueble existente, esta obedece a la necesidad de
localizarse en un determinado espacio geográfico, requiriendo incluso que el
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inmueble posea determinadas características específicas para que la Entidad pueda

cumplir con sus funciones institucionales.

En tal sentido, resulta muy complejo realizar un procedimiento de selección

competitivo, donde concurran distintas ofertas de inmuebles con diferentes
características que buscan igualmente suplir la necesidad de la Entidad, toda vez
que como ya se ha indicado, en el arrendamiento o la adquisición de un bien
inmueble, es fundamental que el bien cumpla con determinadas características
particulares que la Entidad ya ha identificado y que le permitirán cumplir con sus
funciones institucionales.

2.3 Efectuadas las precisiones anteriores, atendiendo al tenor de la presente consulta,

debe señalarse que, con relación al alcance del supuesto de contratación directa de
"adquisición de bienes inmuebles", la normativa de contrataciones del Estado no
ha realizado precisiones sobre los requisitos que debe cumplir el bien inmueble;
no obstante, debe indicarse que sí resulta necesario que el bien inmueble que se
pretenda adquirir sea físicamente existente.

Es así que, a efectos de tramitar la contratación directa para la adquisición de un

bien inmueble existente, la Entidad, a través del área usuaria, deberá elaborar las
especificaciones técnicas - requerimiento- de la contratación, debiendo justificar
la finalidad pública que se pretende alcanzar con dicha contratación, siendo
responsabilidad de la misma que la finalidad pública definida se encuentre
orientada al cumplimiento de sus funciones institucionales que por Ley le
corresponden.

3. CONCLUSIÓN
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3.1 A efectos de tramitar la contratación directa para la adquisición de un bien

inmueble existente, la Entidad, a través del área usuaria, deberá elaborar las
especificaciones técnicas - requerimiento- de la contratación, debiendo justificar
la finalidad pública que se pretende alcanzar con dicha contratación, siendo
responsabilidad de la propia Entidad que la finalidad pública definida se encuentre
orientada al cumplimiento de sus funciones institucionales que por Ley le
corresponden.

Jesús María, 15 de febrero de 2018

CARLA FLORES MONTOYA

Directora Técnico Normativa (e)

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