DERECHO REGISTRAL

PRINCIPIOS REGISTRALES
M.A. LIC. LUDIN MIZRAÍN GARCÍA LARIOS
¿QUÉ SON LOS PRINCIPIOS?
Claro, jurídicamente hablando
Líneas directrices o lineamientos que orientan la creación,
interpretación y aplicación de las normas jurídicas.
Entonces los principios registrales son:
Líneas directrices o lineamientos que orientan la creación,
interpretación y aplicación de las normas jurídicas ……………
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
La inscripción en el registro de la propiedad se realiza a instancia de parte y nunca
de oficio.

Es potestativo solicitar la inscripción o cancelación de los derechos reales, posesión,

gravámenes, y limitaciones. Este principio, está estrechamente ligado con el de
consentimiento, pues en la mayoría de los casos, la petición de inscripción debe ser hecha
por el titular registral.

Esto significa que cualquier inscripción que se realice en el Registro debe ser requerida por
aquella persona que tenga interés, el registrador carece de facultad para actuar de oficio,
aunque existen ciertas excepciones a este principio, como lo constituye la presentación de
un testamento, donde se constituye patrimonio familiar en el cual deberán anotarse de
oficio todos los bienes afectados. Cuando al Registro se presenta título resultante de
remate, etc.
FUNDAMENTO LEGAL
Constitución Política de la República de Guatemala:
El Artículo 28, establece: “Los habitantes de la República de Guatemala
tienen derecho a dirigir, individual o colectivamente, peticiones a la
autoridad, la que está obligada a tramitarlas y deberá resolverlas
conforme a la ley. En materia administrativa el término para resolver las
peticiones y notificar las resoluciones no podrá exceder de treinta días.
En materia fiscal, para impugnar resoluciones administrativas en los
expedientes que se originen en reparos o ajustes por cualquier tributo,
no se exigirá al contribuyente el pago previo del impuesto o garantía
alguna.”
FUNDAMENTO LEGAL: CODIGO CIVIL
El Artículo 1227 del Decreto Ley Número 106 del Código Civil,
establece: “La inscripción en el Registro puede pedirse por cualquier
persona que tenga interés en asegurar el derecho que se deba
inscribir…” Considerando lo anterior toda enmienda de operación
registral debe ser solicitada por la parte afectada, aunque sea del
conocimiento del Registrador alguna situación de error al operar el
documento, él no puede per se corregirla.
EXCEPCIONES
El principio de rogación registral, puede encontrarse sujeto a
determinadas excepciones, y es que el registrador en ciertos casos e
irregularmente puede ejercer sus funciones de oficio, un ejemplo de
esto, es en aquellas situaciones en que se comete errores de concepto
sobre los asientos registrales y que por disposición legal pueden ser
rectificados por el mismo registrador, en el sentido, de que es él quien
efectúa los asientos registrales.
Otro ejemplo de las excepciones al principio de rogación está en las
anotaciones preventivas que pierden su eficacia, en virtud que durante
el plazo que establece la ley no se presentó el documento que subsane
la omisión, por lo que el registrador, ante esta situación, las debe
cancelar de oficio
¿Cuál sería entonces el efecto de aplicar este principio?
PRINCIPIO DE PRIORIDAD (PRELACIÓN O RANGO)
En un registro público se puede presentar el hecho o la posibilidad de
que existan dos o más títulos contradictorios, que puede ser de dos
tipos: ya sea porque se trate de dos negocios jurídicos sobre un mismo
bien; o la otra situación sería sobre aquellos derechos que aunque
puedan coexistir, exijan una posición distinta, por ejemplo la inscripción
de dos hipotecas, en donde la coexistencia es posible, pero en orden
diferente.
Es importante resaltar, que la esencia de este principio está en que la
fecha de presentación de un título inscribible al registro, determina la
preferencia y rango del mismo, frente a otros ingresados
posteriormente, es decir que dos derechos no pueden al mismo tiempo
ocupar un mismo lugar y preferencia.
 FUNDAMENTO LEGAL
Dónde encontramos el fundamento legal?
Código Civil
Artículo 1141
Al respecto el Artículo 1141 del Código Civil Decreto ley Número 106, establece:
“Entre dos o más inscripciones de una misma fecha y relativas a la misma finca o
derecho, determinará la preferencia la anterioridad en la hora de la entrega del
título en el Registro.”
Dónde más?
 Artículo 1142 del Código Civil
Por otra parte, el Artículo 1142 del Código Civil Decreto Ley Número 106,
establece: “Si se presentare el mismo día al Registro, despacho que
contenga orden o mandamiento judicial de anotación de demanda o
embargo y testimonio de escritura pública de actos o contratos que
afecten a los mismos bienes o derechos, se atenderá a la hora de
entrega de los documentos. Si fueren presentados a un mismo tiempo,
tendrá preferencia el documento que sea anterior de acuerdo a la
numeración del libro de entrega del Registro. En tales casos el
registrador hará las inscripciones y anotaciones que procedan en la
forma indicada con anterioridad. Si el interesado no estuviere conforme
con lo actuado, podrá proceder de conformidad con el Artículo 1164 de
este Código”
¿Cuál sería entonces el efecto de aplicar este principio?
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
El principio de legalidad consiste en que toda la actividad registral debe
estar sometida a una cuidadosa reglamentación legal: tanto el acceso al
registro de los hechos inscribibles, como la rectificación de sus
asientos, como su proyección al exterior a través de la publicidad
formal, están sometidas a rigurosas normas jurídicas.
 FUNDAMENTO LEGAL
Ley del Organismo Judicial
La fuente más importante del derecho registral es la ley, tal como lo establece
el Artículo 2 de la Ley del Organismo Judicial, por lo que no está de más decir,
que el fundamento de este principio radica en tal normativa legal.
Código Civil
El Principio de Legalidad Registral se encuentra regulado en el Artículo 1128
del Código Civil Decreto Ley Número 106, que establece: “Si el documento
presentado no fuere inscribible o careciere de los requisitos legales
necesarios, el registrador lo hará constar en un libro especial que se llevará
para tales efectos y en el propio documento, el cual devolverá al interesado,
expresando la hora y fecha de recepción en el registro, así como la ley en que
se funda para suspender o denegar la inscripción”.
Es importante resaltar, que el registrador se encuentra obligado a citar
la ley en que fundamenta la denegatoria de la inscripción de una
determinada operación, en caso de que acaeciera tal situación, pues lo
recomendable para todo es presentar todo título o documento ante el
registro, con sujeción minuciosa de los requisitos que exige la ley para
el acto jurídico afecto a inscripción.
• ¿Cuál sería entonces el efecto de aplicar este principio?
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
El principio de tracto sucesivo, opera en el sentido de que: “las
anotaciones registrales se va haciendo en tal orden de sucesión, es
decir que el último asiento tiene su base en anterior, por ello, el
transferente de hoy es el adquirente de ayer; y el titular inscrito es el
transferente de mañana.
En efecto cada asiento registral debe apoyarse en la inscripción
anterior, en un orden preestablecido. En materia inmobiliaria, este
principio “radica en la idea de que los sucesivos titulares del dominio o
derecho real registrado se sigan los unos a los otros convenientemente
eslabonados.
La finalidad del principio del tracto sucesivo, es mantener el orden prelativo de
los titulares sucesivos, de manera tal que todos los actos dispositivos
presenten una lógica secuencia, toda vez que la importancia del principio de
tracto sucesivo está en que todo registro público debe garantizar la situación
actual de todos aquellos objetos o situaciones registradas, que mediante
determinados actos y hechos jurídicos se vio afectada, que lo logra a través del
orden lógico con que se efectúa la actividad registral, pues de lo contrario se
alterarían los efectos jurídicos que debe producir tales hechos y actos
inscritos, así como no se aseguraría la salvaguarda de los derechos de los
interesados.
Con la aplicación de este principio no debe haber inscripciones
simultáneas ni incompatibles. Efectivamente toda inscripción es
sucesiva u ordenada, en virtud de que cada asiento registral tiene que
diligenciarse una tras de otra, por lo que no se debe olvidar el primer o
previo asiento, es decir de que a cada inscripción, el Registrador le va
asignando el número que le corresponde.

El principio de tracto sucesivo, en materia de principio registral, del

derecho registral guatemalteco, se conforma que en las hojas
particulares abiertas para cada finca consten debidamente enlazadas
varios actos de transmisión o adquisición que se sucedan respecto de la
finca inscrita en el Registro General de la Propiedad, pues no acepta
que las inscripciones se produzcan sin continuidad, dejando tractos
interrumpidos en la sucesión de los diferentes titulares en el tiempo.
FUNDAMENTO LEGAL
Código Civil
El fundamento legal del principio de tracto sucesivo, está regulado en el
Artículo 1130 del Código Civil Decreto Ley Número 106, el cual
establece: “La primera inscripción será la del título de propiedad o de
posesión y sin ese requisito no podrá inscribirse otro título o derecho
real relativo al mismo bien, dicha inscripción solamente podrá
modificarse, ampliarse, o enmendarse en los siguientes casos: 1. En
virtud de resolución judicial firme; y 2. A la presentación del testimonio
de la escritura pública …”.
¿Cuál sería entonces el efecto de aplicar este principio?
Eso es todo por hoy, Gracias por su atención

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