PROBLEMATICA @ICG DEL VALOR EN LA SITUACION ACTUAL INMOBILIARIA 1. Tasacion de edificaciones con cargas registrales 2. Tasacién de los aires de las edificaciones 3. Calculo del valor de los factores de influencia Maer rd@ICG TASACION DE EDIFICACIONES CON CARGAS REGISTRALES BED TAsacion DE EDIFICACIONES [(@|CG CON CARGAS REGISTRALES éQué es la carga registral y como influye? + En el mundo de la construccién financiada, existe un rubro tan importante como el crédito, se llama CARGA REGISTRAL de la edificacion. + Para muchos ingenieros, arquitectos, empresarios promotores e inmobiliarias representa un impase para el financiamiento de compra-venta o ampliacion de edificaciones el hecho de que estas tengan cargas registrales inscritas.BED TAsacion DE EDIFICACIONES [(@[CG CON CARGAS REGISTRALES éQué es la carga registral y como influye? La carga registral esta dispuesta por la Ley N° 27157 en los procesos de regularizacion de edificaciones (obras que se han construido antes del 20 de julio del afio 1999, fecha de la publicacion de la Ley) y obedece a la observacién que hace el verificador (ingeniero civil o arquitecto colegiado que declara la edificacién directamente al registro publico) y que el registrador de acuerdo a la Ley convierte en carga registral. BED TAsacion DE EDIFICACIONES [(@[|CG CON CARGAS REGISTRALES éQué es la carga registral y como influye? La observacién que advierte el verificador es la discrepancia de lo sefalado en el Certificado de Parametros Urbanisticos y Edificatorios otorgado por la municipalidad donde se ubica el predio con la realidad de la obra. Hay que tener en cuenta que el Certificado es actual y la edificacion es anterior a esas condiciones que establece el parametro.BED TAsacion DE EDIFICACIONES (@|CG CON CARGAS REGISTRALES Sobre la relacién del predio con el valor y la carga registral + Muchas entidades financieras no dan créditos a edificaciones que tienen cargas registrales, pues consideran que no son objeto de garantia. Esto quiere decir, en el fondo, que el predio tiene valor cero (sin valor). eed BED TAsacion DE EDIFICACIONES [@|CG CON CARGAS REGISTRALES Sobre la relacién del predio con el valor y la carga registral + Este criterio es totalmente errado, por cuanto el valor de un predio esta constituido por la suma de dos valores:BED TAsacion DE EDIFICACIONES [(@|CG CON CARGAS REGISTRALES Sobre la relacién del predio con el valor y la carga registral * Si por efecto de las cargas la edificacién no tiene valor, aun queda el valor del terreno en el predio. Dicho valor es el que debe constituir la garantia. + El valor de la edificacién esta, en este caso, supeditado al tipo de carga que tiene el predio, pudiendo ser una carga subsanable o no subsanable, dependiendo del estudio que haga el perito tasador en cuanto a la afectacién de carga al valor de la edificacién. BED TAsacion DE EDIFICACIONES [(@|CG CON CARGAS REGISTRALES Sobre las consideraciones que el perito debe tener sobre el levantamiento de cargas para que no se afecte el valor del predio + Las condiciones favorables o desfavorables del predio determinaran que tenga mayor o menor valor. En este caso, el analisis del predio se hace en base a su realidad y las normas proporcionaran al perito los criterios suficientes para establecer el valor y las depreciaciones.BED TAsacion DE EDIFICACIONES (@|CG CON CARGAS REGISTRALES Sobre las consideraciones que el perito debe tener sobre el levantamiento de cargas para que no se afecte el valor del predio + Es por tal motivo que el perito debe tener en cuenta lo dispuesto por el Tribunal Registral (Resolucion del Tribunal Registral N° 492-2007-SUNARP-TR-L, publicada en el diario oficial El Peruano el 01.03.2008) en relacion al tema, para lo cual analizamos lo siguiente: BED TAsacion DE EDIFICACIONES [(@|CG CON CARGAS REGISTRALES En relaciéna las condiciones de irregularidades de la obra + Laley N° 27157 sefiala en su articulo 3°, con relacién ala regularizacién de edificaciones, que pueden acogerse ala Ley las edificaciones: ¥ Que no cuenten con licencia de construcci6n. ¥ Que no cuenten con conformidad de obra. ¥ Que no cuenten con declaratoria de fabrica.BED TAsacion DE EDIFICACIONES [@[CG CON CARGAS REGISTRALES En relaciéna las condiciones de irregularidades de la obra + El hecho de que no tengan declaratoria de fabrica (ahora declaratoria de edificacién, de acuerdo a la Ley N° 29476), no quiere decir que la edificacién no pueda tener licencia 0 conformidad de obra y en tal caso pueda regularizarse. BED TAsacion DE EDIFICACIONES [(@[|CG CON CARGAS REGISTRALES En relaciéna las condiciones de irregularidades de la obra + El hecho de que no tengan declaratoria de fabrica (ahora declaratoria de edificacién, de acuerdo a la Ley N° 29476), no quiere decir que la edificacién no pueda tener licencia 0 conformidad de obra y en tal caso pueda regularizarse. + Si tienen licencia o conformidad de obra, {cémo se explica que la municipalidad respectiva, que le dio pase a la licencia y la conformidad porque cumplia con los requisitos que la norma establecia en su oportunidad, ahora no las acepte porque de acuerdo a las actuales normas no cumplen con los requisitos (parametros)?ED TAsacion DE EDIFICACIONES (@[|CG CON CARGAS REGISTRALES En relaciona los parametros urbanisticos y edificatorios + Esta incongruencia ha dado origen a una proliferacién de cargas técnicas surgidas de la Idgica inadecuacion de las edificaciones a los parametros que no existian a la fecha de su realizacion. + En virtud a lo expresado, muchas de las cargas técnicas inscritas en el Registro no corresponden a la presencia cierta -sino aparente- de transgresiones a_ los parametros urbanisticos y edificatorios aplicables. BED TAsacion DE EDIFICACIONES [(@|CG CON CARGAS REGISTRALES En relacién al levantamiento e inscripcion + El Articulo 75 del Reglamento General de los Registros Publicos establece que la rectificacién de las demas inexactitudes se realizara en mérito al titulo modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad. + En consecuencia, bastara la presentacién de un nuevo Informe Técnico que rectifique aquel que dio lugar a la extension de las cargas técnicas extendidas por error, en el que se certifique, como sefiala la normativa antes citada, que el predio cumple con las normas técnicas y urbanas correspondientes.ED TAsacion DE EDIFICACIONES [(@|CG CON CARGAS REGISTRALES En relacién al levantamiento e inscripcion + Los documentos otorgados por el Verificador Responsable, en uso de sus atribuciones, constituyen titulo suficiente para cancelar, en vias de rectificacion, la carga técnica anotada en la partida. BED TAsacion DE EDIFICACIONES [(@[CG CON CARGAS REGISTRALES La importancia de la interpretacion del registral de lo que es la carga registral en rela concepcidn técnica que debe tener el perito + El analisis del Tribunal Registral oportunamente aclara y genera jurisprudencia sobre un tema tan controversial y permite que muchos predios, erroneamente juzgados por el Tribunal Registral, puedan estar habiles para representar garantias en los créditos financieros. Corresponde a _ los Verificadores Responsables (ingenieros civiles y arquitectos) esta tarea para introducir una considerable cantidad de predios como garantias para créditos financieros.BED TAsacion DE EDIFICACIONES [(@[|CG CON CARGAS REGISTRALES Determinacion de la depreciacion del valor de un predio por efecto de la carga registral En relacion a los riesgos: A. La carga subsanable + El andalisis debe concluir de qué forma, en razén a los enunciados anteriores, la carga puede ser levantada. El estudio debe considerar: BED TAsacion DE EDIFICACIONES [@|CG CON CARGAS REGISTRALES Determinacion de la depreciacion del valor de un predio por efecto de la carga registral En relacion a los riesgos: A. La carga subsanable Levantamiento en raz6n a la inscripcién que se basé en los pardmetros actuales y no en los parametros con que fue realizada la edificacién. En este caso, una vez levantada la carga, el tratamiento del valor de la edificacién es normal; en caso la tasacién se efectue sin levantar la carga, al valor normal se le depreciar el valor del saneamiento (el importe de lo que cuesta el levantamiento de la carga).ED TAsacion DE EDIFICACIONES [(@|CG CON CARGAS REGISTRALES Determinacion de la depreciacion del valor de un predio por efecto de la carga registral Ejemplo practico: Es solo sobre la edificacion. + El valor de una edificacién VED (después de los andlisis respectivos de acuerdo al reglamento) es de $ 150,000.00. BD TAsacion DE EDIFICACIONES [(@[|CG CON CARGAS REGISTRALES Determinacion de la depreciacion del valor de un predio por efecto de la carga registral Ejemplo practico: + Lo que vale el levantamiento de las cargas VLC (proyecto, honorarios, copias, legalizaciones, derechos registrales) es de $ 800.00. + El valor depreciado V (real) de la edificacién sera: VED - VLC. Luego: 150,000.00 - $ 800.00 149,200.00BED TAsacion DE EDIFICACIONES [(@|CG CON CARGAS REGISTRALES Levantamiento en cuanto a la modificacion no sustancial del predio (adecuacion a las condiciones del parametro) (Ejemplo: Conseguir que el predio tenga las areas libres necesarias) En caso de que la tasacion se efectUe sin levantar la carga, al valor normal se le depreciara el valor del tratamiento de la obra para obtener las condiciones del levantamiento de la carga y del saneamiento (el importe de lo que cuesta el levantamiento de la carga). ED TAsacion DE EDIFICACIONES (@|CG CON CARGAS REGISTRALES Levantamiento en cuanto a la modificacion no sustancial del predio (adecuacion a las condiciones del parametro) Ejemplo Practico: Es solo sobre la edificacién. Se supone que no cumple con el area libre. + El valor de una edificacion VED (después de los analisis respectivos de acuerdo al reglamento) es de $ 230,000.00. + Lo que vale el levantamiento de las cargas VLC (demoliciones, resanes, acondicionamiento, proyecto, honorarios, copias, legalizaciones, derechos registrales) es de $ 2,200.00.ED TAsacion DE EDIFICACIONES [(@[CG CON CARGAS REGISTRALES Levantamiento en cuanto a la modificacion no sustancial del predio (adecuacién a las condiciones del parametro) Ejemplo Practico: + El valor depreciado V (real) de la edificacién sera: VED - VLC. Luego: V = $ 230,000.00 - $ 2,200.00 V = $ 227,800.00 BED TAsacion DE EDIFICACIONES (@|CG CON CARGAS REGISTRALES B. Cuando la Carga No es Subsanable El andlisis se tendra que referir a las posibilidades del uso del predio y cémo este afecta su funcionalidad y seguridad. En el caso del uso restringido por la carga (el predio es afectado por el uso libre, por ejemplo, si la carga disminuye las areas de los ambientes), el valor se vera disminuido en las areas que no se usan legalmente.ED TAsacion DE EDIFICACIONES [(@[|CG CON CARGAS REGISTRALES Ejemplo Practico: Es solo sobre la edificacién. Se supone que no cumple con el retiro. + El valor de una edificacion VED (después de los analisis respectivos de acuerdo al reglamento) es de $ 180,000.00. + El valor de la influencia de la carga VIC (el area informal que genera el retiro es de 10.00 m? de area techada) es de $ 3,500.00. Ed BD TAsacion DE EDIFICACIONES [(@|CG CON CARGAS REGISTRALES Ejemplo Practico: + El valor de esta area techada dara el valor depreciado V (real) de la edificacién sera VED - VLC. Luego: V = $ 180,000.00 - $ 3,500.00 V = $176,500.00BED TAsacion DE EDIFICACIONES [(@|CG CON CARGAS REGISTRALES En caso que se imposi valor sera cero (0) lite el uso legal del predio, el (Ejemplo: La construccién de un piso que excede la altura y/o lo normado de los parametros) Ejemplo Practico: Es solo sobre la edificacion, se supone que el ultimo piso de la edificacién esta fuera de los parametros y, por lo tanto, no debié construirse. Es posible de demolicién por parte del municipio. + El valor de una edificacion en el Ultimo piso que exceda la altura VED (después de los analisis respectivos de acuerdo a reglamento) es de $ 250,000.00. BED TAsacion DE EDIFICACIONES (@|CG CON CARGAS REGISTRALES En caso que se imposi valor sera cero (0) lite el uso legal del predio, el Ejemplo Practico: + No cabe levantamiento de las cargas VLC (debe demolerse para cumplir con los parametros); por lo que la depreciacién sera del 100%: $ 250,000.00 del piso que exceda la altura. + El Valor Depreciado V (Real) de la edificacién del piso que exceda la altura sera VED — VLC. Luego: V = $ 250,000.00 - $ 250,000.00 V=$0.00