Vivienda Analisis Del Proceso de Produccion Privada de Vis Unirosario

ANÃLISIS DEL PROCESO DE PRODUCCIÃ“N PRIVADA DE VIVIENDA DE INTERÃ‰S
SOCIAL (VIS) EN COLOMBIA EN EL PERIODO 2007-2010 A PARTIR DEL

MACROPROYECTO DE INTERÃ‰S SOCIAL NACIONAL CIUDAD VERDE
MARÃA JOSÃ‰ HENAO PADILLA
UNIVERSIDAD COLEGIO MAYOR DE NUESTRA SEÃ‘ORA DEL ROSARIO FACULTAD DE

CIENCIA POLÃTICA Y GOBIERNO BOGOTÃ D.C., 2011
CONTENIDO PÃ¡g. INTRODUCCIÃ“N 1. PRODUCCION DE VIVIENDA DE INTERÃ‰S
SOCIAL EN COLOMBIA 1.1.IMPORTANCIA DE LA VIVIENDA Y EL RETO DE PRODUCIRLA
1.2. EVOLUCIÃ“N DE LA POLITICA PÃšBLICA DE VIVIENDA Y LA RESPUESTA DEL
SECTOR PRIVADO DE LA CONSTRUCCION EN COLOMBIA 1.3.PUNTOS DE PARTIDA PARA
ABORDAR EL ESTUDIO 2. CASO DE ESTUDIO: LA MORFOGÃ‰NESIS DE CIUDAD VERDE
2.1.CIUDAD VERDE: EL PROYECTO 2.1.1. DescripciÃ³n general 2.1.2. Contexto
Regional 2.1.3. LocalizaciÃ³n 2.1.4. Esquema de gestiÃ³n 2.2. CIUDAD
VERDE: EL PROCESO 2.2.1. FormulaciÃ³n a. Iniciativa b. Suelo c.
FinanciaciÃ³n 2.2.2. EjecuciÃ³n 9 15 19 22 22 24 26 29 32 32 32 33 34 36
! !
1 5 5
a. Urbanismo y ConstrucciÃ³n b. Cierre Financiero 2.3. CIUDAD VERDE: EL
PRODUCTO 2.3.1. Resultados de la gestiÃ³n en el proyecto a. FinanciaciÃ³n
b. Suelo c. Urbanismo d. ConstrucciÃ³n 2.3.2. La tipologÃa de una
vivienda en Ciudad Verde 3. A PROPÃ“SITO DEL PROCESO DE PRODUCCION
PRIVADA DE VIS: ESLABONES, FACTORES Y POLÃTICAS 3.1. EL PROCESO DE
PRODUCCION FORMAL: HACIA LA MATERIALIZACION DE LA VIVIENDA SOCIAL EN
COLOMBIA 3.1.1. La vivienda como producto 3.2. FACTORES QUE INFLUYEN EN
LA PRODUCCION PRIVADA DE VIS 3.2.1. Los factores mÃ¡s incidentes a.
Tramites b. Costos de ConstrucciÃ³n c. Escala
36 37 39 39 40 40 41 43 45
50
51 54
56 58 58 58 59
! !
d. Suelo e. Informalidad f. Capacidad de Ahorro g. TÃ¡sa de InterÃ©s h.
No ser Sujeto de CrÃ©dito o Subsidio
59 59 60 60 60
3.3. LA COMPLEJIDAD Y LA SECTOTERRITORIALIDAD DE LA PPVIS 61 3.3.1. La

complejidad de la PPVIS 3.3.2. La sectoterritorialidad de la PPVIS 4.
CONCLUSIONES 61 64 69
4.1. ALGUNAS REFLEXIONES GENERALES SOBRE LA POLÃTICA PÃšBLICA DE

VIVIENDA DE INTERÃ‰S SOCIAL (VIS) BIBLIOGRAFÃA ANEXOS 73
! !
LISTA DE GRÃFICOS Y TABLAS PÃ¡g. Tabla 1. Algunos datos de referencia
sobre la vivienda en Colombia GrÃ¡fico 1. Imaginarios vs.
responsabilidades de los estados en materia de vivienda GrÃ¡fico 2.
Disyuntiva del papel estatal GrÃ¡fico 3. Balance entre la oferta y la
demanda de producciÃ³n de vivienda por rangos 1997 â€“ 2008 Tabla 2.
DÃ©ficit habitacional en Colombia GrÃ¡fico 4. EvoluciÃ³n de la
intervenciÃ³n estatal y su polÃtica en materia de VIS GrÃ¡fico 5. Ficha
tÃ©cnica de Ciudad Verde GrÃ¡fico 6. Usos del suelo en Ciudad Verde
GrÃ¡fico 7. Comparativo tiempos de generaciÃ³n de suelo GrÃ¡fico 8.
Hogares en dÃ©ficit BogotÃ¡ y Soacha Plano 1. Contexto de Ciudad Verde
Plano 2. Conectividad con la regiÃ³n Plano 3. Unidades de ejecuciÃ³n
GrÃ¡fico 9. Observaciones del municipio y repercusiones del proyecto
GrÃ¡fico 10. SÃntesis de los factores que moldearon Ciudad Verde GrÃ¡fico
11. ConformaciÃ³n del Ã¡rea de planificaciÃ³n GrÃ¡fico 12. Ãndices de
edificabilidad 12 13 14 21 23 24 25 27 28 30 35 39 42 44
! !
7 11
GrÃ¡fico 13. LocalizaciÃ³n del proyecto FrailejÃ³n GrÃ¡fico 14.
Componentes del precio de la VIP proyecto frailejÃ³n Imagen 1. El hecho
fÃsico GrÃ¡fico 15. Proceso de producciÃ³n privada de VIS en Colombia
46 47 49 53
GrÃ¡fico 16. Los componentes del precio de la vivienda y su peso en el

costo final 55 GrÃ¡fico 17. Factores que inciden en la producciÃ³n
privada de VIS en Colombia GrÃ¡fico 18. Cuellos de botella desde la
oferta y la demanda GrÃ¡fico 19. PolÃticas pÃºblicas y privadas
relacionadas con la VIS GrÃ¡fico 20. RetroalimentaciÃ³n de la PPVIS Tabla
3. Los instrumentos sectoterritoriales GrÃ¡fico 21. SÃntesis de los
instrumentos sectoterritoriales Tabla 4. Factores internos y externos que
moldearon CV 57 58 63 65 66 68 70
! !
GLOSARIO
Bonos hipotecarios: â€œTÃtulos valores de contenido crediticio, emitidos

directamente por los establecimientos de crÃ©dito, que tienen como
finalidad exclusiva obtener liquidez para poder cumplir con nuevos
contratos de crÃ©dito para la construcciÃ³n de vivienda y su
financiaciÃ³n a largo plazo. Estos tÃtulos valores se encuentran
respaldados por un activo: los crÃ©ditos hipotecarios, propiedad del
establecimiento de crÃ©dito acreedor y, a su vez, emisor de los bonos
hipotecariosâ€". Descalce: â€œEl descalce se da en las operaciones de
crÃ©dito hipotecario de largo plazo, cuando se usan recursos captados a
corto plazo para financiar colocaciones de largo plazoâ€2. Findeter: La
Financiera de Desarrollo Territorial S.A., es una sociedad anÃ³nima del
orden nacional, constituida con la participaciÃ³n exclusiva de entidades
pÃºblicas, sometida al rÃ©gimen previsto para las Empresas Industriales y
Comerciales del Estado, y vinculada al Ministerio de Hacienda y CrÃ©dito
PÃºblico. Es una Entidad de redescuento, creada por el Gobierno Nacional,
para financiar las iniciativas de inversiÃ³n que contribuyan al
desarrollo de las comunidades y promuevan el progreso del paÃs.3 Fondeo:
â€œes la operaciÃ³n mediante la cual los intermediarios, se proveen de
liquidez con el fin de lograr una mayor cobertura crediticiaâ€4.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Ver Medina, Yamile AngÃ©lica. â€œBeneficios Tributarios del sector de la
construcciÃ³nâ€, 2007. p. 6. Ver Giraldo, Fabio (et al). La
microfinanciaciÃ³n de la vivienda. Hacia la configuraciÃ³n de un nuevo
sistema habitacional, 2006. p. 79. 3 Comparar Financiera de Desarrollo
Territorial-Findeter. Tema de bÃºsqueda: (Naturaleza Findeter), 2011.
Consulta electrÃ³nica. 4 Ver Giraldo. La microfinanciaciÃ³n de la
vivienda. Hacia la configuraciÃ³n de un nuevo sistema habitacional. p.
20.
2 1
! !
Fonvivienda: El Fondo Nacional de Vivienda, es la entidad otorgante de
Subsidios Familiares de Vivienda Urbana, para aquellas personas
independientes y que no cuenten con una afiliaciÃ³n a una Caja de
CompensaciÃ³n Familiar.5 Leasing: Contrato de arrendamiento financiero
con opciÃ³n de adquisiciÃ³n, en el cual la compaÃ±Ãa de leasing compra el
activo y lo entrega al cliente en calidad de arrendamiento financiero
durante un plazo pactado. El cliente paga un canon periÃ³dico de
arrendamiento financiero por el uso y goce del activo. Al final del
contrato, el cliente tiene la facultad de adquirir el activo por un
porcentaje de su costo inicial (opciÃ³n de adquisiciÃ³n), establecido
desde el principio.6 Redescuento: â€œToda operaciÃ³n en virtud de la cual
FINDETER entrega recursos a un establecimiento de crÃ©dito o a una
entidad debidamente autorizada por la ley para intermediar, con el objeto
de que financien operaciones de crÃ©dito y de leasing a cambio de la
cesiÃ³n de garantÃas suficientesâ€ 7. TÃtulos hipotecarios: â€œâ€¦tÃ-
tulos valores que pueden ser de participaciÃ³n y contenido crediticio,
emitidos por medio de procesos de titularizaciÃ³n llevados a cabo por los
establecimientos de crÃ©dito y otras entidades que generen crÃ©dito
hipotecario como cooperativas de empleados, fondos de empleados, Fondo
Nacional del Ahorro, entre otrosâ€8. Los otorgantes del crÃ©dito venden
la cartera a una sociedad titularizadora, cuyos activos serÃ¡n las
hipotecas y los pasivos, los tÃtulosâ€ 9.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Comparar Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial-
MAVDT. Tema de bÃºsqueda: (Fonvivienda), 2011. Consulta electrÃ³nica. 6
Ver Findeter. Tema de bÃºsqueda: (Glosario). Consulta electrÃ³nica. 7 Ver
Findeter. Tema de bÃºsqueda: (Glosario). Consulta electrÃ³nica. 8 Ver
Medina. â€œBeneficios Tributarios del sector de la construcciÃ³nâ€, p.6.
Documento electrÃ³nico. ! 9 Comparar Medina. â€œBeneficios Tributarios
del sector de la construcciÃ³nâ€, p.6. Documento electrÃ³nico. !
5
! !
SIGLAS Y ABREVIACIONES
CAMACOL: CÃ¡mara Colombiana de la ConstrucciÃ³n CV: Ciudad Verde DTS:

Documento TÃ©cnico de Soporte EAAB: Empresa de Acueducto y
Alcantarillados de BogotÃ¡ FONVIVIENDA: Fondo Nacional de Vivienda MAVDT:
Ministerio de ambiente Vivienda y Desarrollo Territorial MISN:
Macroproyecto de InterÃ©s Social Nacional MISNCV: Macroproyecto de
InterÃ©s Social Nacional Ciudad Verde PND: Plan Nacional de Desarrollo
POT: Plan de Ordenamiento Territorial PP: PolÃtica PÃºblica PPs: PolÃ-
ticas PÃºblicas PPVIS: PolÃtica PÃºblica de Vivienda de InterÃ©s Social
SFV: Subsidio Familiar de Vivienda SMMLV: Salario MÃnimo Mensual Legal
Vigente SPC: Sector Privado de la ConstrucciÃ³n SPr: Sector Privado VIP:
Vivienda de InterÃ©s Prioritario VIS: Vivienda de InterÃ©s Social ZMPA:
Zonas de manejo y protecciÃ³n ambiental
! !
INTRODUCCIÃ“N
La ciudad latinoamericana refleja dos formas de producir lo urbano:

formal e informal. Lo informal es el resultado de que no se produzca
suelo urbanizado que permita que las personas con menores ingresos tengan
acceso a la vivienda en entornos adecuadosâ€¦ese es el origen de las
periferias. La gran lecciÃ³n de ese proceso ha sido que dejar sin atender
esa demanda genera problemas sociales y econÃ³micos importantes; ademÃ¡s,
a menudo implica que haya poblaciones viviendo en condiciones que
propician un riesgo para su vida. La magnitud del problema y su impacto
en el desarrollo humano han hecho de este un reto de desarrollo en la
regiÃ³n. En Colombia, estudios de EconomÃa Urbana Ltda. indican que para
2010 la vivienda de origen informal tiene una participaciÃ³n del 58% en
el â€œstockâ€ total del paÃs. De acuerdo con el DANE, existe un dÃ©ficit
cuantitativo de 1Â´307.757 viviendas, mientras que 2Â´520.298 se
encuentran en mal estado10; todo esto sin contar con las cerca de 730.000
familias afectadas que deja la reciente ola invernal en el paÃs.11 Para
poder garantizar que los hogares en dÃ©ficit y las familias que se suman
anualmente,12 la mayorÃa con ingresos inferiores a 4 salarios mÃnimos,
puedan tener una vivienda digna, sana y segura, tendrÃan que producirse
por lo menos 280.000 unidades habitacionales anuales, siendo el mÃ¡ximo
histÃ³rico de producciÃ³n 152.000 soluciones en 2007.13
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
El dÃ©ficit cuantitativo â€œestima la cantidad de viviendas que la
sociedad debe construir o adicionar para que exista una relaciÃ³n uno a
uno entre las viviendas adecuadas y los hogares que necesitan
alojamiento. El cualitativo hace referencia a las viviendas particulares
que presentan carencias habitacionales en los atributos referentes a la
estructura, espacio y a la disponibilidad de servicios pÃºblicos
domiciliarios y por tanto, requieren mejoramiento o ampliaciÃ³n de la
unidad habitacional en la cual vivenâ€. Ver Departamento Administrativo
Nacional de EstadÃstica-DANE. â€œCenso 2005, calidad de vida, ficha
metodolÃ³gica dÃ©ficit de viviendaâ€, 2005. pp.2-3. Documento
electrÃ³nico. 11 Comparar Colombia Humanitaria. â€œLa emergencia en
cifrasâ€, 2011. Documento electrÃ³nico. 12 Para el perÃodo 2009-2017 se
espera que en las trece Ã¡reas metropolitanas se sumen cerca de 236.000
hogares anualmente, de los cuales casi una tercera parte
percibirÃ¡ ingresos inferiores a 2 salarios mÃnimos mensuales legales
vigentes. Comparar CÃ¡mara Colombiana de la ConstrucciÃ³nCAMACOL.
â€œHacia un polÃtica de vivienda de largo plazoâ€, 2009. pp.2-3.
Documento electrÃ³nico 13 Comparar CAMACOL. â€œHacia un polÃtica de
vivienda de largo plazoâ€, pp.2-3. Documento electrÃ³nico.
10
! !
1
Â¿Por quÃ© se ha llegado a este punto? Porque la vivienda digna y segura
en el actual modelo de polÃtica pese en ser un bien meritorio, se tranza
en condiciones de mercado, que tiende a ser objeto de especulaciÃ³n y
competencia, lo cual genera exclusiÃ³n. En tanto existen mÃºltiples
factores que hacen poco atractivo para el sector privado de la
construcciÃ³n (SPC)14 emprender proyectos para atender la demanda, las
familias terminan siendo las mÃ¡s afectadas. Este estudio propone
establecer cuÃ¡les son los posibles factores que determinan actualmente
la producciÃ³n privada de Vivienda de InterÃ©s Social (VIS)15 en
Colombia, para con ello entender quÃ© es lo que obstaculiza la
consecuciÃ³n de mÃ¡s y mejores soluciones habitacionales. Se parte de la
base que los actores y las reglas de juego moldean los procesos de
transformaciÃ³n del territorio y por ende, los resultados fÃsicos que de
allÃ se derivan son el efecto de las relaciones, acuerdos Ã³ desacuerdos
logrados. Para poder entender el proceso de producciÃ³n de VIS, se
propuso revisar un proyecto en concreto y a partir de su anÃ¡lisis
comprender cuÃ¡les son las PolÃticas PÃºblicas (PP)16 y los actores, que
con su participaciÃ³n en la generaciÃ³n de vivienda de bajo costo dan
forma al producto final: la vivienda. Con base en la asesorÃa de varios
expertos,17 se escogiÃ³ el Macroproyecto de InterÃ©s Social Nacional
Ciudad Verde, localizado en el municipio de Soacha, Cundinamarca. Ã‰ste
proyecto fue seleccionado por ser de gran escala, de gestiÃ³n netamente
privada y porque llega a los grupos base. No obstante, en el curso de la
investigaciÃ³n, se decidiÃ³ que debido a la estructura en que se organiza
y ejecuta el proyecto, los datos utilizados en algunos de los componentes
serÃan los de la primera etapa, por ser Ã©sta, la que para nuestro
periodo de anÃ¡lisis, se encontraba en ejecuciÃ³n.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
14 15
En adelante SPC. En adelante VIS. 16 En adelante PP. 17 Ana Lilian

Valencia, Gerente de Proyectos en la divisiÃ³n de vivienda de
COLSUBSIDIO; Ãlvaro VÃ©lez, miembro de la junta directiva de CAMACOL
Nacional; y Sandra Forero, Gerente de la regional BogotÃ¡ y Cundinamarca
de CAMACOL.
! !
2
El criterio para escoger el periodo en el cual se estudiÃ³ el caso, 2007-
2010, fue la expediciÃ³n del Decreto 4260 de 2007, el cual reglamentÃ³ la
figura de los Macroproyectos establecida en el ArtÃculo 79 de la Ley 1151
de 2007, momento en el cual, iniciÃ³ el proceso de gestiÃ³n de Ciudad
Verde; por cuestiones metodolÃ³gicas y teniendo en cuenta que Ã©ste es un
proyecto en desarrollo, la fecha de corte fue el aÃ±o inmediatamente
anterior a la presentaciÃ³n de este estudio. Para el desarrollo de la
investigaciÃ³n, se revisaron fuentes secundarias oficiales, textos
acadÃ©micos e institucionales y documentos tÃ©cnicos de soporte. Se
realizaron salidas de campo al proyecto y se asistiÃ³ a diferentes
discusiones sobre temas relacionados con la vivienda como foros, talleres
y seminarios acadÃ©micos, del gremio de la construcciÃ³n y de organismos
internacionales. AdemÃ¡s, se recogiÃ³ y validÃ³ la informaciÃ³n mediante
la entrevista de algunos actores, para lo cual se buscÃ³ una gama amplia
de expertos, cada uno con una aproximaciÃ³n distinta a la dinÃ¡mica de la
producciÃ³n de vivienda, que abarcan desde el sector pÃºblico y la
academia, hasta organismos internacionales y constructores. Los
anteriores aportaron sus conocimientos para la consolidaciÃ³n de un
panorama general sobre lo que finalmente se buscaba, teniendo en cuenta
el alcance y el carÃ¡cter cualitativo de este trabajo: entender los
factores que motivan las acciones e inacciones de los agentes, los cuales
repercuten en la brecha que existe entre la demanda y la oferta formal de
vivienda. El presente informe se estructurÃ³ en cuatro capÃtulos. En el
primero, â€œProducciÃ³n de Vivienda de InterÃ©s Social (VIS) en
Colombiaâ€, el lector encontrarÃ¡ un breve recuento de quÃ© es la
vivienda, por quÃ© es importante, por quÃ© se constituye como un bien
pÃºblico de difÃcil consecuciÃ³n y el reto que eso implica. Luego,
encontrarÃ¡ una sÃntesis de la evoluciÃ³n de la PP de vivienda y un
panorama de la participaciÃ³n del sector privado (SPr)18 en la
producciÃ³n de vivienda de bajo costo. Posteriormente podrÃ¡ observar la
exposiciÃ³n de los puntos de partida conceptuales mediante los cuales se
abordÃ³ el caso de estudio.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
18
En adelante SPr.
! !
3
Las caracterÃsticas principales del proyecto se exponen en el segundo
capÃtulo, â€œCaso de estudio: la morfogÃ©nesis de Ciudad Verdeâ€. A
travÃ©s de la
revisiÃ³n de su proceso de gestiÃ³n se describe cuÃ¡les fueron los

factores, polÃticas y agentes que incidieron en el proceso productivo,
los cuales en el camino fueron dando forma al producto final. Esto
permitirÃ¡ ver que tan difÃcil es producir VIS en Colombia. En el tercer
capÃtulo, â€œA propÃ³sito del proceso de producciÃ³n privada de VIS:
eslabones, factores y polÃticasâ€, se analizan las fases del proceso de
producciÃ³n de VIS que culminan en la materializaciÃ³n de la vivienda. En
Ã©l se identificaron los factores que mÃ¡s inciden en cada etapa y los
instrumentos sectoterritorialidades creados desde la PP que bien
estimulan o desincentivan al sector y que hacen de la VIS un bien
necesario, pero costoso. En el Ãºltimo capÃtulo, se plantean algunas
reflexiones sobre la actual concepciÃ³n de la vivienda social en Colombia
y sobre la necesidad de retomar algunas tareas pendientes que tiene el
Estado y la sociedad en esta materia, necesarias para garantizar la
vivienda digna a todos los colombianos. Se espera que estas reflexiones
permitan valorar la importancia de la vivienda y el desafÃo que supone
para todos aquellos que trabajan en temas urbanos.
! !
4
1. PRODUCCIÃ“N DE VIVIENDA DE INTERÃ‰S SOCIAL EN COLOMBIA
La problemÃ¡tica habitacional es fundamentalmente econÃ³mica: las

familias no cuentan con suficientes ingresos para acceder a este bien en
condiciones de mercado, y el mercado por su parte, no produce suficientes
unidades de bajo costo para atender a las familias. Debido a la
importancia que tiene para el bienestar de las personas, el tema de la
vivienda para los hogares de menores ingresos, se ha convertido en uno de
los retos mÃ¡s importantes para la gestiÃ³n del desarrollo urbano; es por
ello que se experimenta a travÃ©s de la PP. En Colombia la PP ha tenido
varios enfoques. El mÃ¡s reciente ha buscado involucrar al sector privado
en la producciÃ³n de VIS, sin embargo, no ha tenido el impacto requerido,
pues para los hogares con ingresos mÃ¡s bajos, aÃºn es muy difÃcil
acceder a una vivienda adecuada. A continuaciÃ³n se presentarÃ¡n los
puntos de partida para abordar el caso de estudio que nos
permitirÃ¡ entender por quÃ© se presenta esta dificultad. Tabla 1.
Algunos datos de referencia sobre la vivienda en Colombia
El 76,4% de la poblaciÃ³n cuenta con ingresos menores a 4 SMMLV El 47% de
la poblaciÃ³n cuenta con ingresos menores a 2 SMMLV En las familias con
ingresos menores a 2 SMMLV solo se cubre el 30% de la demanda de vivienda
El 70% de la demanda VIS es informal Actualmente la producciÃ³n de
vivienda cubre el 60% del crecimiento anual de los hogares Fuente:
Elaborado por la autora del presente Estudio de Caso con base en: Pinto,
Marta Helena. â€œPropuesta para la nueva polÃtica habitacionalâ€, 2010.
Documento ElectrÃ³nico; Departamento Nacional de PlaneaciÃ³n. â€œConpes
3583 de 2009â€. Documento ElectrÃ³nico; y Departamento Nacional de
PlaneaciÃ³n â€œBases del Plan Nacional de Desarrollo 2010-2014â€, 2010.
Documento ElectrÃ³nico.
1.1.
IMPORTANCIA DE LA VIVIENDA Y EL RETO DE PRODUCIRLA
La nociÃ³n de desarrollo humano definida por Amartya Sen y adoptada por

las Naciones Unidas se funda en la â€œconstrucciÃ³n y disfruteâ€ de una
vida larga y saludable, con acceso al conocimiento y a los recursos
necesarios para un nivel de
! !
5
vida decente.19 Lo anterior se convierte en un aspecto crÃtico cuando se
aborda la problemÃ¡tica de la vivienda en la medida en que â€œno sÃ³lo el
derecho al desarrollo humano sostenible se facilita con la garantÃa del
derecho a la vivienda digna y el derecho a la ciudadâ€¦sino que
constituyen el mecanismo y la estrategia mÃ¡s expedita para la
consecuciÃ³n del mismoâ€20. Esto se debe a que la vivienda es el refugio
donde las personas y las familias â€œsuplen una serie de necesidades
bÃ¡sicas como habitaciÃ³n, seguridad, reproducciÃ³n, descanso e
integraciÃ³n, y donde se generan las condiciones necesarias para crear,
mantener y desarrollar los lazos socialesâ€21. Es por lo anterior que la
vivienda puede catalogarse como uno de los elementos de mayor importancia
en la conformaciÃ³n de los asentamientos humanos. No obstante, la
vivienda no es un bien â€œconvencionalâ€: tiene un precio que
fÃ¡cilmente representa mÃ¡s de treinta veces el ingreso mensual de una
familia colombiana,22 por lo anterior, una proporciÃ³n importante de la
poblaciÃ³n no puede acceder a una en el mercado formal. La soluciÃ³n para
ellas es el arrendamiento, la cohabitaciÃ³n, el hacinamiento y la
adquisiciÃ³n o construcciÃ³n de soluciones de naturaleza informal,
localizadas en suelos no aptos para la urbanizaciÃ³n como lo son las
zonas de protecciÃ³n ambiental, las Ã¡reas en riesgo y los sectores sin
accesibilidad, que generan entornos inadecuados los cuales a su vez,
propician desventajas, inseguridad, riesgo a la salud y la vida humana, y
menores niveles de productividad. El impacto socioeconÃ³mico es tan alto
para estas familias, que la vivienda de bajo costo se ha constituido en
una preocupaciÃ³n de interÃ©s pÃºblico y en consecuencia, en un asunto de
Estado, objeto de PP. Sin embargo, mÃ¡s allÃ¡ de esto, la vivienda cumple
las caracterÃsticas de un bien pÃºblico que debe ser garantizado por el
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Comparar Giraldo, Fabio (et al.). UrbanizaciÃ³n para el desarrollo
humano. PolÃtica para un mundo de ciudades, 2009. p. 46. 20 Ver Giraldo,
â€œUrbanizaciÃ³n para el desarrollo humano. PolÃtica para un mundo de
ciudades. p. 47 21 Ver AlcaldÃa Mayor de BogotÃ¡- Metrovivienda. Tema de
bÃºsqueda: (Oferta de Vivienda de InterÃ©s Social en BogotÃ¡), 2010.
Consulta electrÃ³nica. 22 Comparar Giraldo, Fabio. â€œTaller de expertos
realizado en el marco del Informe del Estado de las Ciudades de
Colombiaâ€, 2011.
19
! !
6
Estado en tanto es necesario para las condiciones de una vida digna y el
mercado no la produce. Renard afirma que para garantizar los bienes
pÃºblicos que nunca serÃ¡n suministrados en condiciones normales por el
mercado, se hace necesaria la aplicaciÃ³n de un conjunto de instrumentos
que permitan asegurar su producciÃ³n;23 esto implica un desafÃo para el
Estado quien teniendo en cuenta sus responsabilidades de â€œrespetar,
proteger y realizarâ€24, debe intervenir a travÃ©s de la PP. GrÃ¡fico 1.
Imaginarios vs. Responsabilidades de los Estados en materia de vivienda
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Comparar Renard, Vincent. â€œObjetivos e instrumentos para la gestiÃ³n de
la tierra urbanaâ€. En Desarrollo Urbano Futuro, 1994. p.331. #$!%&'!
()*+*,-!.&/!0/12!324*5*2,-.2!.&!/-!6-+*2,&5!7,*.-5!8-'-!/25!
9&'&+:25!;<4-,25!=!(67> ;?@*1-1A!BC/!.&'&+:2!-!<,-!D*D*&,.-!-.&+<-.-EF!
G2//&12!H,)2'4-1*D2!6I!#"F!#J"JA!88A!KL>KMA!!
23
! !
7
En Colombia se ha abordado el problema habitacional de distintas maneras.
Para el periodo de estudio, la PP de Vivienda de InterÃ©s Social
(PPVIS)25 fue la respuesta Estatal para garantizar el acceso a la
vivienda digna de los hogares que no pueden adquirirla en el mercado, es
decir, a aquellas familias que cuentan con ingresos totales mensuales
menores a cuatro salarios mÃnimos mensuales legales vigentes (SMMLV)26,
las cuales representan algo mÃ¡s del 76%27 de los colombianos. Dentro de
la PPVIS es posible encontrar dos tipos de soluciones, la VIS propiamente
dicha y la Vivienda de InterÃ©s Prioritario (VIP)28, que se destina a los
grupos mÃ¡s necesitados dentro de esa poblaciÃ³n, es decir, aquellos que
cuentan con ingresos de hasta 2 SMMLV. El precio mÃ¡ximo de venta de las
anteriores se encuentra restringido por una nociÃ³n econÃ³mica de
â€œtopesâ€29 y para acceder a ellas, el hogar debe demostrar un cierre
financiero que se soporta mediante un ahorro previo, un crÃ©dito
hipotecario y el SFV. Su producciÃ³n, debido al cambio que ha existido en
el modelo de intervenciÃ³n estatal que se describirÃ¡ a continuaciÃ³n, no
es responsabilidad Ãºnica del sector pÃºblico.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
En adelante PPVIS. En adelante SMMLV. 27 Ver DANE EIG 2008 en Pinto de De
Hart. â€œPropuestas para la nueva polÃtica habitacionalâ€. Documento
ElectrÃ³nico. p. 10. 28 En adelante VIP. 29 El artÃculo 91 de la Ley 388
de 1997 establece que el precio mÃ¡ximo serÃ¡ determinado en cada Plan
Nacional de Desarrollo. Para el periodo de anÃ¡lisis, 2007-2010, el Plan
Nacional de Desarrollo â€œEstado Comunitario: desarrollo para todosâ€,
estipulÃ³ que el valor mÃ¡ximo de la Vivienda de InterÃ©s Social era de
135 SMMLV y el valor mÃ¡ximo que la Vivienda de InterÃ©s Prioritario era
de 70 SMMLV. Para el aÃ±o 2010, el salario mÃnimo legal tenÃa un monto
$515.000, por lo cual, los precios de la VIS oscilaron entre $69Â´525.000
y $36Â´050.000. Tomando la tasa de cambio promedio de 2010 que establece
el Banco de la RepÃºblica, $1,897 por dÃ³lar, encontrarÃamos que las
viviendas de ese periodo tuvieron un tope entre 36.649,7 y 19.003,6 USD.
26 25
! !
8
1.2. EVOLUCIÃ“N DE LA POLÃTICA PÃšBLICA DE VIVIENDA Y LA RESPUESTA DEL
SECTOR PRIVADO DE LA CONSTRUCCIÃ“N EN COLOMBIA
La PP refleja el paradigma de pensamiento y la manera de abordar

situaciones problemÃ¡ticas en un momento dado en la historia. En el
Ã¡mbito habitacional, Colombia ha tenido una evoluciÃ³n en tÃ©rminos
conceptuales y operativos, parecida a un movimiento pendular: durante la
mayor parte del siglo XX el Estado supliÃ³ la vivienda de manera
centralizada a travÃ©s de instituciones como el Banco Central Hipotecario
y el Instituto de CrÃ©dito Territorial, los cuales se encargaban de todo
el espectro de la cadena productiva, desde la otorgaciÃ³n de crÃ©ditos y
subsidios, hasta la construcciÃ³n y asignaciÃ³n de las unidades
habitacionales. Paralelamente, el sector inmobiliario operÃ³ como
parcelador de nuevos suelos para estratos altos, mientras que la
urbanizaciÃ³n informal combinÃ³ procesos de invasiÃ³n y mercado pirata de
tierras.30 Apoyado en instrumentos como la Unidad de Poder Adquisitivo
Constante (UPAC) y las Corporaciones de Ahorro y Vivienda (CAV), durante
los setenta se le asignÃ³ a la construcciÃ³n de vivienda el papel de
sector lÃder para fomentar el desarrollo econÃ³mico del paÃs, canalizando
esfuerzos y recursos al sector mediante el subsidio a la oferta, sin
embargo, Ã©ste se focalizÃ³ en la producciÃ³n de barrios para las clases
media y alta de las ciudades mayores.31 En este periodo la provisiÃ³n de
vivienda fue insuficiente para las clase baja, pues no tuvo en cuenta los
â€œelevados ritmos de crecimiento de la poblaciÃ³n y las intensas
migraciones de la poblaciÃ³n rural a sectores urbanosâ€32.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Comparar CortÃ©s, Rodrigo y Del Castillo, Juan C. â€œLa planeaciÃ³n
urbana frente a las nuevas formas de crecimiento fÃsico de la ciudadâ€
En Desarrollo Urbano Futuro, 1994. p.204. 31 Comparar CortÃ©s y Del
Castillo, â€œLa planeaciÃ³n urbana frente a las nuevas formas de
crecimiento fÃsico de la ciudadâ€. p.207. 32 Ver Held, GÃ¼nther.
â€œPolÃticas de Vivienda de InterÃ©s Social orientadas al mercado:
experiencias recientes con subsidios a la demanda en Chile, Costa Rica y
Colombiaâ€, 2000. p. 10. Documento electrÃ³nico.
30
! !
9
Lo anterior generÃ³ un cuestionamiento sobre la eficiencia del sistema,
razÃ³n por la cual, se empezÃ³ a dar en los ochenta un proceso de
â€œdesmonteâ€ de la intervenciÃ³n Estatal, ligado a la
descentralizaciÃ³n polÃtica, fiscal y administrativa. A partir de ese
momento, el SPC asumiÃ³ un papel protagÃ³nico en la generaciÃ³n de
vivienda masiva y el sector pÃºblico tomÃ³ un rol regulador: bajo una
premisa de eficiencia que se podrÃa lograr con la actuaciÃ³n del primero,
se camuflÃ³ un Estado incapaz de cumplir con sus deberes. La consecuencia
de esto fue el â€œboomâ€ de la utilizaciÃ³n de PP,33 en tanto el sector
pÃºblico central debÃa olvidarse de proveer ciertos servicios pÃºblicos
de manera directa, para pasar a controlar las condiciones para que se
suministraran. En los aÃ±os noventa, se consolidan estas transformaciones
por dos razones fundamentales. En primer lugar, el proceso de apertura
econÃ³mica que vive el paÃs transforma la banca de desarrollo en banca
mÃºltiple, eliminando el papel de sector lÃder que solÃa tener la
construcciÃ³n y por ende, los privilegios que recibÃa.34 En segundo
lugar, se adopta en 1991 la ConstituciÃ³n PolÃtica que le otorga a la
vivienda el carÃ¡cter de bien meritorio, en donde el Estado solo
garantiza las condiciones para que el bien pÃºblico se provea, dejando
toda la responsabilidad al SPr. En este mismo aÃ±o ya se habÃa adoptado
el sistema de subsidio a la demanda, particularmente con el SFV, para que
las personas con menores ingresos pudieran acceder a una vivienda en
condiciones de mercado; es en este momento en el cual se puede empezar a
hablar de una verdadera PP de VIS en el paÃs. Esta situaciÃ³n le impuso
una disyuntiva a la gestiÃ³n estatal:35 el Estado Social de Derecho debe
velar por los derechos de la ciudadanÃa, pero al asumir el papel
facilitador depende de la actuaciÃ³n de terceros para poderla cumplir; es
por ello que ha creado una serie de incentivos como el descuento en las
expensas de las
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Comparar IbÃ¡Ã±ez, David AndrÃ©s. Departamento Nacional de PlaneaciÃ³n-
DNP. â€œGuÃa sobre DiseÃ±o y Tipos de EvaluaciÃ³nâ€. p.2. 34 Comparar
Bateman, Alfredo; Ferrari, Cesar y Giraldo, Fabio. HÃ¡bitat y el desafÃo
de las microfinanzas, 2008. pp. 55-56. 35 Comparar Casasfranco, MarÃa
Virginia y Arcos, Oscar. 10 aÃ±os de Metrovivienda, 2007. p.14.
33
! !
10
licencias y la devoluciÃ³n del IVA en los materiales de construcciÃ³n
para estimular la producciÃ³n de VIS. GrÃ¡fico 2. Disyuntiva del papel
estatal
Hoy en dÃa se mantiene el modelo en donde la responsabilidad de la

provisiÃ³n de la vivienda recae sobre el SPr, pero en un marco
regulatorio mÃ¡s estricto que el que prevaleciÃ³ en los noventa ya que se
han incluido polÃticas como las de los lotes mÃnimos, las cesiones, la
sismoresistencia y los â€œtechosâ€ en las tasas de interÃ©s, que
enmarcan el actuar de los agentes en una institucionalidad mÃ¡s precisa,
con el propÃ³sito de ofrecer mejores soluciones a las familias objeto de
la PolÃtica. Aunque el sector privado ha avanzado en la tarea de producir
VIS y VIP, su actuaciÃ³n se ve restringida a las expectativas de mayor
utilidad, por ello existe una brecha importante entre la demanda y la
producciÃ³n formal de vivienda; ademÃ¡s, no se estÃ¡ aportando a la
disminuciÃ³n del dÃ©ficit histÃ³rico. Este desbalance perjudica
principalmente a los hogares con ingresos inferiores a dos SMMLV, en
donde la oferta formal cubre sÃ³lo el 30% de la
! !
11
demandaâ€36. De acuerdo con cÃ¡lculos de CAMACOL equivalen al 47% del
total nacional de hogares37 GrÃ¡fico 3. Balance entre la oferta y la
demanda de producciÃ³n de vivienda por rangos 1997-2008
El resultado que se deriva de esta circunstancia es que aunque

porcentualmente la situaciÃ³n ha mejorado, en tÃ©rminos absolutos ha
habido un aumento en el nÃºmero de hogares sin vivienda; esto nos indica
que debido a las condiciones dadas por el contexto actual, el SPr tampoco
ha podido solucionar el problema habitacional en Colombia.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Ver RepÃºblica de Colombia, â€œBases Plan Nacional de Desarrollo 2010-
2014, locomotora de vivienda y ciudades amablesâ€, 2010.p. 233.
Documento electrÃ³nico. 37 Ver DANE EIG 2008 en Pinto de De Hart.
â€œPropuestas para la nueva polÃtica habitacionalâ€. Documento
ElectrÃ³nico. p. 10.
36
! !
12
Tabla 2. DÃ©ficit Habitacional en Colombia
Censo 1993 NÃºmero Hogares Sin dÃ©ficit Con dÃ©ficit 7.159.825 3.318.525
3.841.300 100% 46,35% 53,65% % 10.570.899 6.742.844 3.828.055 Censo 2005
NÃºmero 100% 63,79% 36,21% %
DÃ©ficit cuantitativo 1.217.056 17,00% 1.307.757 12,37% DÃ©ficit

cualitativo 2.624.244 36,65% 2.520.298 23,84% Fuente: Elaborado por el
autor del presente Estudio de Caso con base en informaciÃ³n de los Censos
Nacionales 1993 y 2005 del DANE.
Vale la pena preguntarse en este punto si el impulso al imaginario del

â€œpaÃs de propietariosâ€ 38 debe seguirse promoviendo o si es preciso
buscar nuevas alternativas al modelo actual: si esperamos a que todos los
hogares logren el cierre financiero requerido para comprar una vivienda
en el mercado, seguramente tendrÃ¡n que pasar varios aÃ±os hasta que la
totalidad de familias que aÃºn no han podido acceder a una, puedan
tenerla.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
38
Con especial Ã©nfasis en el Plan Nacional de Desarrollo 2002-2006.
! !
13
1972
Crisis financiera: La mÃ¡s profunda del sector igual que de la economÃa

que jalonaba. Es la recesiÃ³n mÃ¡s grande en 50 aÃ±os. Como resultado de
este proceso, surge la VIP. 1999 Ley 546. FinanciaciÃ³n de vivienda y
cambio a UVR.
1997 2006
Se!adecua!el!Instituto!de! CrÃ©dito!Territorial!para! atender!en!lo!

urbano.!
1942
Se definiÃ³ una polÃtica de suelo para las viviendas sociales. Se obliga

a las municipalidades a elaborar Planes de Ordenamiento Territorial y
dota de instrumentos a fin de prevenir que incrementos en el precio del
suelo urbanizable excluyan del mercado de la vivienda a las familias de
menores ingresos, como tambiÃ©n se establece la fijaciÃ³n de topes para
el valor mÃ¡ximo de la VIS por cada gobierno mediante el PND. VIS y VIP.
Se liquida el INURBE y se crea FONVIVIENDA. Figura MISN. 2010
Se!crea!el!Instituto!de! CrÃ©dito!Territorial. PromociÃ³n!de!vivienda!

rural.! Sentencia T-308. El derecho a una vivienda digna es de segunda
generaciÃ³n. Esta connotaciÃ³n condiciona su garantÃa a la previa
obtenciÃ³n de las condiciones materiales que los hacen posibles. Por
ello, los derechos de desarrollo progresivo no son susceptibles de
protecciÃ³n inmediata por vÃa de tutela 1993 2003 2000 Sentencia C-955
obliga que el crÃ©dito hipotecario sea el mÃ¡s bajo del mercado
1939
Se crea el Banco Central
Sentencia T-936, AllÃ retoma los siete elementos del derecho a una
vivienda digna que define el ComitÃ© de Derechos EconÃ³micos Sociales y
Culturales. 1. Seguridad jurÃdica de la tenencia 2. Disponibilidad de
servicios, materiales e infraestructura 3. Gastos soportables 4.
Habitabilidad 5. Asequibilidad 6. Lugar 7. AdecuaciÃ³n cultural Sentencia
C-145. DeclaraciÃ³n de inexequibilidad del artÃculo 79 de la ley 1151 de
2009.
Hipotecario: Financiaba la vivienda a travÃ©s de ahorro y tasas

diferenciales. IntervenÃa FunciÃ³n social de la propiedad. Primera
nociÃ³n de topes 1989 1991 CreaciÃ³n del Subsidio Familiar de Vivienda y
del Sistema Nacional de Vivienda de InterÃ©s Social. Se crea el INURBE
ConstituciÃ³n PolÃtica de Colombia. ArtÃculo 51 (derecho a la vivienda
digna), ArtÃculo 334 (el Estado intervendrÃ¡ para asegurar que todas las
personas tengan acceso a bienes y servicios bÃ¡sicos).
1936
y regulaba por medio del mercado.
CreaciÃ³n del sistema UPAC: Nacen las corporaciones de ahorro y vivienda

que captaban ahorro y contaban con apoyo del Fondo de Ahorro y Vivienda y
el Banco de la RepÃºblica para evitar descalces (crÃ©ditos de largo plazo
y captaciÃ³n a corto). IndexaciÃ³n con IPC y no a la tasa de interÃ©s
para impedir movimientos bruscos del mercado no corregidos por el
incremento anual de salarios. Se consolida la construcciÃ³n como sector
lÃder y empieza el protagonismo del sector privado.
Se moderniza el sector y hay un claro despunte de la producciÃ³n

capitalista de vivienda masiva. El sector privado empieza a asumir de
manera formal, mediante la delegaciÃ³n estatal, el ejercicio de
construcciÃ³n y financiaciÃ³n masiva de la vivienda de interÃ©s social,
pero desde este sector no se busco asumir la Vivienda de InterÃ©s
Prioritario VIP debido a su baja rentabilidad
El sector privado constructor se involucro seriamente en la construcciÃ³n

de la vivienda de bajo costo despuÃ©s de que se generÃ³ la crisis mÃ¡s
importante en la construcciÃ³n para estratos altos, cÃ³mo resultado de
esta crisis se puede establecer el surgimiento de la Vivienda de InterÃ©s
Prioritario VIP segmento que pertenecÃa casi exclusivamente a las
organizaciones populares de vivienda. Debe seÃ±alarse como ganancia de la
crisis la conformaciÃ³n del empresariado de la VIP.
El sector inmobiliario operÃ³ como parcelador de nuevos suelos para

estratos altos y
medios con generosa provisiÃ³n de espacio para vÃas, zonas verdes y

equipamientos
comerciales; Paralelamente, se dio la urbanizaciÃ³n informal que combinÃ³

procesos de invasiÃ³n y
mercado pirata de tierras y los Apertura econÃ³mica e implementaciÃ³n de

una nueva constituciÃ³n que da carÃ¡cter de Crisis del Estado de
bienestar. bien meritorio a la vivienda. Empieza el desmonte de la UPAC
al cambiar las CAV y la banca de desarrollo a banca mÃºltiple.
Crecimiento econÃ³mico con sectores horizontales pues ninguno
serÃ¡ privilegiado. Se autoriza la banca comercial a conceder crÃ©ditos
de vivienda y las CAV a otorgar crÃ©ditos para fines distintos a la
construcciÃ³n y adquisiciÃ³n de vivienda, convirtiendolas entonces en
banca comercial.
proyectos sociales impulsaron diversas organizaciones para la
provisiÃ³n de vivienda a los destechados. Ajuste institucional y

estructural en la economÃa expresados en la descentralizaciÃ³n
administrativa, polÃtica y fiscal. AdemÃ¡s de disminuÃr el tamaÃ±o, el
Estado asumiÃ³ el rol de regulador y dejÃ³ en manos del mercado un mayor
protagonismo en la provisiÃ³n de bienes y servicios. Se da un boom en la
polÃtica pÃºblica.
El Estado abarca casi todos los aspectos de la cadena productiva de

vivienda;
desde la gestiÃ³n de suelo, infraestructura de servicios, urbanismo y

hasta la construcciÃ³n de inmuebles, enfocado en estratos bajos y medios.
AdemÃ¡s, subsidiaba parte del costo de la vivienda y concedÃa crÃ©ditos a
largo plazo a
travÃ©s de las mismas entidades que se ocupaban de la provisiÃ³n del
suelo y la construcciÃ³n.
Fuente: GrÃ¡fico adaptado por el autor del presente Estudio de Caso.

Comparar Giraldo (Et Al). â€œLa microfinanciaciÃ³n de la vivienda. HacÃa
la configuraciÃ³n de un nuevo sistema habitacionalâ€; Casasfranco y
Arcos. 10 aÃ±os de Metrovivienda, modelos e gestiÃ³n de suelo, vivienda y
hÃ¡bitat; Bateman, Ferrari y Giraldo. HÃ¡bitat y el desafÃo de las
Microfinanzas; Saldarriaga, Alberto. â€œEvoluciÃ³n de la AcciÃ³n Estatal
en la Vivienda Social en Colombia entre 1918 y 1990. Aspectos
legislativos e Institucionalesâ€ en Estado, Ciudad y Vivienda: Urbanismo
y Arquitectura de la Vivienda Estatal en Colombia. CortÃ©s y del
Castillo. â€œLa planeaciÃ³n urbana frente a las nuevas formas de
crecimiento fÃsico de la ciudadâ€ en Desarrollo Urbano Futuro. Held,
GÃ¼nther. â€œPolÃticas de Viviendas de InterÃ©s Social orientadas al
mercado: experiencias recientes con subsidios a la demanda en Chile,
Costa Rica y Colombia.â€ en Serie Financiamiento del Desarrollo.
RepÃºblica de Colombia, ConstituciÃ³n PolÃtica de 1991. Departamento
Nacional de PlaneaciÃ³n CONPES 3583. Departamento Nacional de PlaneaciÃ³n
â€œBases del Plan Nacional de Desarrollo 2010-2014â€.
GrÃ¡fico 4. EvoluciÃ³n de la intervenciÃ³n Estatal y su polÃtica en

materia de VIS
2010
1930 1980 1990 2000
1970
14
1.3. PUNTOS DE PARTIDA PARA ABORDAR El ESTUDIO
Para entender por quÃ© el sector privado en Colombia cuenta con

dificultades para producir vivienda accesible a la poblaciÃ³n mÃ¡s pobre,
es necesario revisar el proceso de producciÃ³n privada de la VIS y la
forma en que las PolÃticas PÃºblicas (PPs)39 determinan las condiciones
para ese proceso, de manera tal que se puedan encontrar los posibles
factores que en cada eslabÃ³n de la cadena productiva incidien en la
insuficiente generaciÃ³n de soluciones. GarcÃa-Bellido en su trabajo
â€œPropuesta para la configuraciÃ³n de una teorÃa general de la gestiÃ³n
urbanÃsticaâ€ sugiere que para poder explicar la morfogÃ©nesis,40 se
hace preciso tener claridad sobre â€œel quiÃ©n, cÃ³mo, cuÃ¡nto, para
quiÃ©n y con quÃ© medios humanos, jurÃdicos y econÃ³micos se transforma
en cada caso un espacio socialmente producido (â€¦)â€. Dentro de este
contexto territorial, la vivienda se constituye como un producto que
resulta de un sistema de interrelaciones entre las reglas de juego, los
actores y sus lÃ³gicas -no siempre armÃ³nicas- que cambian en el tiempo y
que van precisando y dando forma al producto final. Esto significa que
las condiciones que permiten la materializaciÃ³n de la vivienda, las
cuales la moldean como hecho fÃsico, son distintas en cada espacio y
periodo de tiempo. Es por ello que este trabajo revisa, a partir de un
proyecto especÃfico, cÃ³mo las reglas de juego y las racionalidades de
los distintos agentes que participan en el proceso productivo de la VIS,
generaron las condiciones de la vivienda que se produjo en el periodo de
este estudio. De acuerdo con Bellido, los agentes se pueden clasificar de
acuerdo con sus intereses, asÃ:
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
En adelante PPs. la morfogÃ©nesis u origen de la forma es la expresiÃ³n
visible de toda evoluciÃ³n. Tiene que ver con la manera en que se va
forjando el perfil de un hecho fÃsico, por lo cual, el resultado no es
predeterminado, ni un modelo que se repite. Comparar GarcÃa- Bellido,
Javier. â€œPropuesta para la configuraciÃ³n de una teorÃa general de la
gestiÃ³n urbanÃsticaâ€. Geo CrÃtica / Scripta Nova, Revista ElectrÃ³nica
de GeogrÃ¡fia y Ciencias Sociales. Vol. X, NÂº 196 (Septiembre de 2005).
Documento electrÃ³nico.
40 39
15
1. Operadores pÃºblicos: dentro de una tribu, comunidad, colectividad,
Estado, Municipio, son los agentes principales o reguladores, de los que
emanan las normas que regulan y sancionan las actividades en el
territorio concreto de su jurisdicciÃ³n 2. Operadores privados: pueden
estar representados por la oferta de la producciÃ³n, es decir por (a)
Empresario profesional y/o promotor: productores industriales que aportan
conocimientos, tÃ©cnicas, inversiÃ³n de capital, riesgo empresarial (de
capital pÃºblico o privado, pero actuando en rÃ©gimen privado de gestiÃ³n
y competencia; incluyendo las formas consorciales de las administraciones
pÃºblicas) y (b) Propietario terrateniente: aportan el recurso bÃ¡sico
suelo. O bien por parte de la demanda de la producciÃ³n: (c) Usuario
finalista, comprador final de suelo y vivienda, dueÃ±o o inquilino:
actuarÃ¡n como propietarios oferentes de vivienda y suelo, cerrando el
circuito del mercado.41
Esta investigaciÃ³n se centra en la caracterizaciÃ³n de dos tipos de

actores: i. En los empresarios, dentro del grupo de los operadores
privados, ya que son estos quienes materializan la vivienda y ii. En los
operadores pÃºblicos en tanto son los principales generadores del marco
normativo que regula la VIS, a travÃ©s de diversas PPs que buscan
facilitar la producciÃ³n y el acceso de los usuarios a la vivienda.
Aunque los propietarios del suelo y los usuarios finalistas tambiÃ©n son
fundamentales en el proceso, en esta investigaciÃ³n se tratarÃ¡n
marginalmente. Para poder explicar la racionalidad de los operadores
pÃºblicos y las reglas de juego que moldean las interacciones entre las
partes, es necesario analizar las PPs. Estas han sido definidas por
VelÃ¡zquez como
â€¦un proceso integrador de decisiones, acciones, inacciones, acuerdos e
instrumentos, adelantado por autoridades pÃºblicas con la participaciÃ³n
eventual de los particulares, y encaminado a solucionar o prevenir una
situaciÃ³n definida como problemÃ¡tica. La polÃtica pÃºblica hace parte
de un ambiente determinado del cual se nutre y al cual pretende modificar
o mantener.42
La PPVIS ha sido clasificada como compleja dentro de las anteriores por

incluir la participaciÃ³n de muchos agentes durante sus procesos de
formulaciÃ³n, implementaciÃ³n y evaluaciÃ³n; por buscar la soluciÃ³n de
problemas multicausales o cuya soluciÃ³n implica la materializaciÃ³n de
objetivos ideales de difÃcil consecuciÃ³n; y por comprender varias PPs.43
Jolly, quien estudia la PPVIS es Ãºtil como referencia
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Comparar GarcÃa-Bellido. â€œPropuesta para la configuraciÃ³n de una
teorÃa general de la gestiÃ³n urbanÃsticaâ€. Documento electrÃ³nico. 42
Ver VelÃ¡zquez Gavilanes, RaÃºl. â€œHacia una nueva definiciÃ³n del
concepto â€œPolÃtica PÃºblicaâ€â€. En DesafÃos. Vol. 20, (semestre I de
2009). p. 156. 43 Comparar VelÃ¡zquez. â€œHacia una nueva definiciÃ³n del
concepto â€œPolÃtica PÃºblicaâ€â€, pp 182-183.
41
16
para explicar esta situaciÃ³n pues afirma que la polÃtica de VIS reÃºne
distintos niveles de responsabilidades y de intervenciÃ³n.
Se puede definir dos vertientes: uno nacional, a cargo del Estado
(NaciÃ³n), sobre todo presente en el apoyo a la demanda gracias al
Subsidio Familiar de Vivienda â€“ SFV y la determinaciÃ³n del sistema de
financiaciÃ³n, y otro local o municipal/distrital, donde el
municipio/distrito debe intervenir mÃ¡s bien del lado de la oferta,
gracias a la consecuciÃ³n y dotaciÃ³n de suelos urbanizados, la
construcciÃ³n de redes viales y de servicios pÃºblicos domiciliarios, la
dotaciÃ³n de equipamientos de barrio, el mejoramiento de barrios
provenientes de urbanizaciones piratas y los reasentamientos de barrios
de altos riesgos.44
Con base en este enfoque y lo que se logrÃ³ sintetizar con las

entrevistas y la informaciÃ³n que arroja el anÃ¡lisis del caso de
estudio, se asumirÃ¡ la PPVIS como una polÃtica dual, cuya producciÃ³n,
se encuentra condicionada por la articulaciÃ³n entre las dos vertientes,
la sectorial y la territorial â€“Ã³ sectoterritorialidad-, cada una de
las cuales tiene lÃ³gicas diferentes de regulaciÃ³n. La lÃ³gica de
sectorialidad implica una expresiÃ³n del Estado soberano y la lÃ³gica de
territorialidad supone necesariamente el reconocimiento de numerosos
actores con los que se debe negociar. En ese orden de ideas, la PPVIS
tomada en su conjunto es una polÃtica pÃºblica hÃbridaâ€45. Para
entender los diferentes aspectos que inciden en la provisiÃ³n y calidad
de la VIS, Jolly establece una caracterizaciÃ³n de los Ã¡mbitos en los
que se interviene actualmente en Colombia. Encontramos las siguientes
PPs:
Tipo I: PolÃtica pÃºblica de vivienda que tiene que ver con el dÃ©ficit
cualitativo de vivienda (mejoramiento de casas y de barrios,
reasentamientos). Tipo II: PolÃtica pÃºblica de vivienda que tiene que
ver con el dÃ©ficit cuantitativo de vivienda (construcciÃ³n de vivienda
nueva) Tipo III.: PolÃtica pÃºblica de vivienda que tiene que ver con la
dotaciÃ³n de suelos urbanizables Tipo IV: PolÃtica pÃºblica que tiene que
ver con el entorno (barrio, localidad) y el contorno (equipamientos
metropolitanos) urbanos o polÃtica pÃºblica de vivienda (hÃ¡bitat).46
ApoyÃ¡ndonos en esta clasificaciÃ³n y teniendo en cuenta que el

propÃ³sito de esta investigaciÃ³n es el estudio del proceso de
producciÃ³n privada de VIS, se tomarÃ¡ la PP tipo II, Ã³ de vivienda
nueva, como eje articulador de este trabajo. Cabe aclarar que en algunos
momentos Ã©sta debe dialogar con la polÃtica tipo III (suelos
urbanizables) y la polÃtica IV (entorno) pues son complementarias: es
preciso generar
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
44
Ver Jolly, Jean FranÃ§ois. â€œAlgunos aportes para la conceptualizaciÃ³n

de la PolÃtica PÃºblica de Vivienda de InterÃ©s Social â€“ VISâ€, 2004.
p. 82. Documento electrÃ³nico. 45 Comparar Jolly. â€œAlgunos aportes para
la conceptualizaciÃ³n de la PolÃtica PÃºblica de Vivienda de InterÃ©s
Social â€“ VISâ€. p. 85-87. Documento electrÃ³nico. 46 Ver Jolly.
â€œAlgunos aportes para la conceptualizaciÃ³n de la PolÃtica PÃºblica de
Vivienda de InterÃ©s Social â€“ VISâ€. p. 81. Documento electrÃ³nico.
17
suelo para producir vivienda que se encuentre inmersa en un entorno que
brinde las condiciones generales para el mejoramiento de la calidad de
vida de las personas.
18
GrÃ¡ficos de Calidad Reducida debido a Problemas de Espacio en el
Servidor. Para consultar en mÃ¡xima calidad remitase a la copia original
disponible en cd-room
2. CASO DE ESTUDIO: LA MORFOGÃ‰NESIS DE CIUDAD VERDE
Este capÃtulo busca analizar a partir del proyecto Ciudad Verde (CV)47,
cuÃ¡les son los posibles factores que incentivan o dificultan la
producciÃ³n privada de VIS en Colombia en el periodo 2007-2010, y cÃ³mo
el producto final es el resultado de los acuerdos entre los actores
involucrados, que a su vez, son mediados por las reglas de juego, que
determinan el entorno en que se desarrolla el proceso de producciÃ³n. El
proyecto CV, promovido por la constructora Amarilo S.A., es apropiado por
ser de iniciativa y gestiÃ³n fundamentalmente privada, por contar con una
escala significativa48 y por tener un importante impacto en el mercado de
la vivienda de bajo costo visto desde el nÃºmero de soluciones
habitacionales propuestas. Como Ãºltimo criterio se tuvo en cuenta la
capacidad de producir un nÃºmero significativo de VIP, que se considera
la mÃ¡s difÃcil de proveer. El proyecto cuenta con unas caracterÃsticas
particulares al encontrarse en el marco de la figura de Macroproyecto de
InterÃ©s Social Nacional (MISN) de â€œprimera generaciÃ³nâ€, creada por
la naciÃ³n en el aÃ±o 2006 (declarada inexequible)49 para impulsar la
producciÃ³n privada de VIS y VIP mediante la rÃ¡pida habilitaciÃ³n de
suelo urbanizable, la agilizaciÃ³n de los trÃ¡mites requeridos y la
promociÃ³n de proyectos a gran escala. A pesar de que la figura ha
suscitado algunas controversias respecto a la autonomÃa en el
Ordenamiento Territorial, para el propÃ³sito de este estudio, los
beneficios obtenidos por el proyecto mediante esta PP, se suman a los
factores que inciden en la producciÃ³n de VIS por parte del SPr. Teniendo
esto claro, y retomando a GarcÃa Bellido quien afirma que para poder
explicar el origen de la forma â€“morfogÃ©nesis â€“ es preciso entender
el quiÃ©n, cÃ³mo, cuÃ¡nto, para quiÃ©n y con quÃ© medios humanos, jurÃ-
dicos y econÃ³micos se
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
En adelante CV Ver Anexo 1 49 Mediante sentencia de la Corte
Constitucional C-149/10 esta figura fue declarada inexequible por
desplazar las competencias de los concejos distritales y municipales. Los
argumentos fueron: i. al dar prioridad a los MISN, por categorizarlos
como determinantes de superior jerarquÃa, los POT quedaban subordinados a
los anteriores, y ii. al no poder participar en la formulaciÃ³n y
adopciÃ³n de los mismos, los concejos dependÃan de las disposiciones del
gobierno nacional. Para mayor informaciÃ³n ver anexo 2.
48 47
19
transforma en cada caso un espacio socialmente producido (â€¦), a

continuaciÃ³n se buscarÃ¡ dar respuesta a esas preguntas a travÃ©s de
tres secciones: i) CV el proyecto, ii) CV el proceso y iii) CV el
resultado.
20
FICHA TÃ‰CNICA PROYECTO CIUDAD VERDE
Diciembre de 2010
En preventas con licencias y 7.035 soluciones en ejecuciÃ³n de urbanismo

GESTIÃ“N Y PROMOCIÃ“N: AMARILO S.A 42.000 Unidades de Vivienda 25% VIS

50% del Ãrea Util es destinada a vivienda tipo VIS y VIP 25% VIP
ResoluciÃ³n 1577 de 2008; Anuncio del MISN
ResoluciÃ³n 1687 de 2009; AdopciÃ³n del Macroproyecto
ResoluciÃ³n 195 de 2010; Licencia de UrbanizaciÃ³n Primera Etapa,

CuradurÃa Urbana NÂº 1 de Soacha
ResoluciÃ³n 1434 de 2010; ModificaciÃ³n de la AdopciÃ³n Vivienda,

Comercio, Institucional e Industrial
7 Etapas
Ventas y Desarrollo del proyecto mediante 7 Unidades de EjecuciÃ³n
Usos
21%
57,14ha
12 Metros Cuadrados por Habitante Aproximadamente
27,29ha
Zonas Verdes
Av Ciudad de Cali (V1); A Tierra Negra (V3); Av Terreros (V3); Av Potrero

Grande (V3a); Av Luis Carlos GalÃ¡n (V2).
10,03%
Equipamientos
Salud, EducaciÃ³n, Seguridad, Cultura, Biblioteca,
Accesibilidad
ZMPA RÃo Soacha y Canal Tibanica
Ãreas Protegidas Ãrea Util 159,32 ha Ãrea Neta Urbanizable 272,11 ha

Ãrea Bruta 327,9 ha Cesiones PÃºblicas 112,79 ha Afectaciones 55,85 ha
LocalizaciÃ³n
Fuente: Elaborado por el autor del presente Estudio de Caso. Ver Plano M-
01 LocalizaciÃ³n General. Planos AdopciÃ³n MISNCV, Agosto de 2009 y Plano
M-03 Estructura
ÃREAS DEL PROYECTO

Urbana. Planos ModificaciÃ³n de la AdopciÃ³n MISNCV, Abril de 2010 y
ResoluciÃ³n 1434 de 2010 y Licencia UrbanÃstica 172-1.
21
GrÃ¡fico 5. Ficha tÃ©cnica de CV
ResoluciÃ³n 0318 de 2009; ModificaciÃ³n del Anuncio

IUDAD 2.1.1. DescripciÃ³n General. CV es un proyecto habitacional de

327,9 ha que propicia el desarrollo urbano integral al ofrecer, de manera
simultÃ¡nea, el suministro completo de servicios pÃºblicos domiciliarios,
redes viales, espacios pÃºblicos y equipamientos de escala urbana, zonal
y local, facilidades de conectividad a travÃ©s de su articulaciÃ³n a
sistemas masivos de movilidad y la incorporaciÃ³n de criterios de riesgo
en su emplazamiento. Localizado en el municipio de Soacha, destina el 65%
del Ã¡rea Ãºtil al uso residencial, y gracias a ello genera un potencial
de 42.000 unidades habitacionales, que podrÃan beneficiar a 159.180
personas aproximadamente.50 Este proyecto cuenta con un Ã©nfasis en
vivienda social pues destina el 70% de las unidades para VIS (29.226) y
el 30% (12.774) para VIP.51 Estos porcentajes se lograron gracias a la
mezcla de usos rentables como comercio, industria e institucional
privado, 52 que posibilitaron la generaciÃ³n de subsidios cruzados, los
cuales, ayudaron a mantener un valor del suelo urbanizado competitivo que
permitieron asegurar la producciÃ³n de vivienda a bajo costo con unos
estÃ¡ndares de habitabilidad mÃnimos establecidos para la ciudadela.53
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
CÃ¡lculos del autor del presente Estudio de Caso, considerando que en
Soacha existen 3,79 personas por hogar. Comparar Municipio de Soacha.
â€œPlan de Desarrollo Soacha para vivir mejorâ€, 2008. p. 12. Documento
electrÃ³nico. 51 Moreno, Roberto. â€œMacroproyectos de vivienda de
InterÃ©s Social Nacional: Ciudad verdeâ€, 2011. p. 5. Documento
ElectrÃ³nico. 52 El MISN se dividiÃ³ en cinco Ãreas de Actividad: dos
residenciales, dos mÃºltiples y una especial teniendo en cuenta la
aptitud, vocaciÃ³n y capacidad del suelo para soportar ciertos usos. En
cada una de ellas se permitieron o se restringieron los usos permitidos
en el Macroproyetco. Ver anexo 3. 53 El Ã¡rea mÃnima de construcciÃ³n
para vivienda unifamiliar bÃ¡sica es de 32mÂ² (alcoba, cocina y baÃ±o);
para vivienda bifamiliar y multifamiliar es 40mÂ² (2 alcobas, cocina,
espacio adicional, 1 baÃ±o). El tamaÃ±o mÃnimo de los lotas para vivienda
unifamiliar es de 45 mÂ² (frente mÃnimo de 4,5m); para vivienda
bifamiliar es de 90mÂ² (frente mÃnimo de 9,0m) y para vivienda
multifamiliar 350mÂ² (frente mÃnimo de 15m). Comparar Ministerio de
Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial- MAVDT. â€œResoluciÃ³n
nÃºmero 1687 de 2009â€ ArtÃculos 28 y 30.
50
22
GrÃ¡fico 6. Usos del suelo en CV
La calidad urbanÃstica y la vinculaciÃ³n de diversos sectores y usos

complementarios hacen de esta una propuesta que involucra la calidad y
diversidad del entorno en el que estÃ¡ inmersa la vivienda, de manera tal
que sus habitantes puedan suplir todas sus necesidades. Se destina
entonces como mÃnimo el 17% del Ã¡rea neta urbanizable para parques y el
8% para equipamientos, los cuales se articularÃ¡n a travÃ©s de ejes y
nodos, que permitirÃ¡n una gran permeabilidad con respecto a las Ã¡reas
residenciales. Esta iniciativa es de particular importancia ya que
gracias a la figura de MISN se aumenta en 7,3 54 veces la cantidad de
hectÃ¡reas anuales promedio producidas por Metrovivienda en 9 aÃ±os de
gestiÃ³n en el Ã¡rea de influencia directa de BogotÃ¡, donde se presentan
los mÃ¡s altos niveles de dÃ©ficit de VIS y VIP en el paÃs.55 Es un
proyecto singular en la medida que sus 327,9 ha representan una
expansiÃ³n del
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CÃ¡lculos del autor del presente Estudio de Caso mediante el
establecimiento del promedio anual de hectÃ¡reas de suelo generado por
Metrovivienda (218, 6 ha aÃ±o vs 30,5 ha aÃ±o). Comparar Amarilo S.A.
â€œVivienda de InterÃ©s Social Instrumentos de GestiÃ³nâ€, 2011. p. 8.
Documento ElectrÃ³nico. 55 Comparar con secciÃ³n 2.1.2.
54
23
12,2% sobre el total del Ã¡rea urbana del municipio de Soacha, que
actualmente ocupa 2.700ha.56 GrÃ¡fico 7. Comparativo tiempos de
generaciÃ³n del suelo
2.1.2. Contexto regional. El crecimiento del municipio de Soacha puede

ser explicado por la alta localizaciÃ³n de personas de bajos recursos,
muchas de los cuales son vÃctimas de la violencia y el desplazamiento,
que al momento de su llegada a BogotÃ¡ encontraron que los costos de vida
en la capital no eran soportables, por lo cual, terminaron
estableciÃ©ndose en este municipio vecino.! Lo anterior generÃ³ no sÃ³lo
que Soacha fuera el municipio con mayor poblaciÃ³n de Cundinamarca, sino
que tuviera una gran proporciÃ³n de desarrollos informales, muchas veces
ubicados en zonas de riesgo, creando un importante dÃ©ficit
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
CÃ¡lculos del autor del Presenrte Estudio de Caso. Soacha cuenta con 187
km2, siendo la extensiÃ³n del Ã¡rea urbana de 27 km2. Comparar Municipio
de Soacha. â€œPlan de Desarrollo Soacha para vivir mejorâ€. p.11.
56
24
cuantitativo y cualitativo en tÃ©rminos de vivienda y hÃ¡bitat,57 Hoy en

dÃa la situaciÃ³n se mantiene, aunque el motivo ha cambiado:
â€¦ si en el pasado reciente parte importante del crecimiento de Soacha
se explicÃ³ como efecto del movimiento migracional de las ciudades
menores y del campo hacia BogotÃ¡, en el futuro prÃ³ximo la explicaciÃ³n
se va a encontrar en la necesidad de localizar poblaciÃ³n de BogotÃ¡ en
sus Ã¡reas aledaÃ±as, dado las tasas de crecimiento poblacional de la
urbe y a que en la ciudad capital no existe suelo urbano para su
localizaciÃ³n.58
El proyecto CV se ha localizado en ente municipio por los patrones

demogrÃ¡ficos, la cercanÃa con BogotÃ¡ y las condiciones socioeconomicas
de Soacha que ameritaron una intervenciÃ³n allÃ. Los promotores del MISN
han argumentado que el propÃ³sito de CV es aportar a la mitigaciÃ³n del
problema habitacional regional, el cual no ha podido ser resuelto por los
gobiernos locales. GrÃ¡fico 8. Hogares en dÃ©ficit BogotÃ¡ y Soacha
De acuerdo al Decreto 4260 de 2007, los MISN debÃan proveer suelo para
desarrollar un nÃºmero de VIS que no podÃa ser inferior al 1% del nÃºmero
de hogares del municipio.59 Al contar Soacha con 105.100, el nÃºmero mÃ-
nimo de unidades habitacionales a producir serÃa 1.051. Ahora bien, si se
van a ejecutar 42.000 soluciones en CV, y en Soacha el dÃ©ficit total es
de 36.867 unidades, se entenderÃa que en principio, la problemÃ¡tica
habitacional del municipio quedarÃa resuelta a la vez que se aportarÃan
5.000 unidades para la regiÃ³n: valdrÃa la pena revisar en prÃ³ximas
investigaciones si los beneficiarios reales son los Soachunos.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
En Soacha existe 1,9 mÂ² de espacio pÃºblico por habitante, casi la
dÃ©cima parte de lo que se requiere de acuerdo a estÃ¡ndares
internacionales (12m2 por habitante) y esto sin contar la calidad,
proporciÃ³n y distribuciÃ³n del mismo. Comparar Municipio de Soacha.
â€œPlan de Desarrollo Soacha para vivir mejorâ€. p.37. 58 Ver Municipio
de Soacha. â€œPlan de Desarrollo Soacha para vivir mejorâ€, 2008. p. 33.
Documento electrÃ³nico. 59 No del total de hogares en dÃ©ficit, lo cual
implicaba un reto importante para el que lo quisiera gestionar, pero a la
vez, una ventaja comparativa por su escala.
57
25
2.1.3.
CV se encuentra situado en el lÃmite entre el municipio
de Soacha y la localidad de Bosa60 en el suroccidente de BogotÃ¡,

reforzando el proceso de conurbaciÃ³n entre el Distrito y el municipio.61
Esta cercanÃa con la capital, fue determinante para el establecimiento de
la viabilidad del proyecto por la relativa facilidad para la ampliaciÃ³n
de la infraestructura de espacio y servicios pÃºblicos domiciliarios. Los
terrenos del proyecto corresponden a un sector de Soacha cuyos usos del
suelo fueron establecidos como rural y de expansiÃ³n urbana mediante el
Plan de Ordenamiento Territorial (POT)62, que gracias a la gestiÃ³n de CV
bajo la figura legal MISN pudieron ser incorporados al Ã¡rea urbana sin
necesidad de revisiones y/o ajustes al POT del municipio lo cual hubiese
complejizado y retrasado el desarrollo del proyecto.
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Ver anexo 4 Este punto ha sido criticado por la academia colombiana, sin
embargo la gerencia de Amarilo S.A. defiende su posiciÃ³n: es mejor
urbanizar y construir formalmente este sector, pues de no hacerlo
seguramente se generarÃan desarrollos informales, como es comÃºn en los
bordes urbanos, particularmente entre Soacha y BogotÃ¡. 62 Ver a anexo 5
61 60
26
Pl
En materia de conectividad vial, CV contarÃ¡ con una serie de vÃas que lo

comunicarÃ¡n con Soacha y la regiÃ³n tales como la Avenida Ciudad de
Cali, la Avenida El Tintal, la Avenida Terreros y la Avenida Potrero
Grande, sobre las que se ha previsto la articulaciÃ³n con el Sistema
Transmilenio, 63 esta articulaciÃ³n fue estratÃ©gica para atraer
inversionistas pues se promocionÃ³ como una soluciÃ³n a escala regional,
lo cual implica un mercado atractivo para el SPr, algo que no es sencillo
de lograr en proyectos de VIS.
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63
La avenida Potrero Grande contarÃ¡ con un perfil que permite la

continuaciÃ³n de una troncal de Transmilenio, las demÃ¡s tendrÃ¡n un
carril en caso de requerirse, para alimentadores.
27
Plano 2. Conectividad con la regiÃ³n
Este sector del municipio se encuentra inmerso en el Ã¡rea de influencia

del rÃo Soacha y el canal Tibanica. De acuerdo con el Documento TÃ©cnico
de Soporte (DTS)64 realizado para la formulaciÃ³n del proyecto, es
posible constatar que estos suelos se encuentran en un nivel inferior
respecto a los niveles mÃ¡ximos de los cuerpos de agua vecinos, por tanto
existen zonas susceptibles a inundarse. Esto repercutiÃ³ en el proyecto
porque implicÃ³ realizar obras de mitigaciÃ³n para reducir el riesgo65.
Para terminar, es preciso seÃ±alar que la calidad de estos suelos66 junto
con
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
64 65
En adelante DTS ConstrucciÃ³n de jarillones en el margen izquierdo del

canal Tibanica Gravedad y el reforzamiento y realce del jarillÃ³n del
margen derecho del rÃo Soacha, complementado la construcciÃ³n del dique
que cierra entre el jarillÃ³n del rÃo Soacha y la falda de la colina que
define el predio de CV al costado
28
las condiciones climÃ¡ticas, han sido factores que han dificultado el

proceso constructivo; por lo anterior, ha sido necesario contar con
estrategias que permitan cumplir con el cronograma de las obras.67 2.1.4.
Esquema de gestiÃ³n. El Ã¡rea objeto del MISN se divide en 7 etapas,
llamadas unidades de ejecuciÃ³n. Estas fueron delimitadas de acuerdo con
la homogeneidad de los usos que contienen y la ejecuciÃ³n del plan vial
principal.68 Cada una de ellas estÃ¡ compuesta por supermanzanas, dentro
de las cuales, a su vez, se encuentran distintos proyectos habitacionales
que se desarrollarÃ¡n por distintas empresas constructoras; se espera que
en un periodo de 7 a 9 aÃ±os hayan sido desarrolladas en su totalidad. De
acuerdo con el artÃculo 39 de la ResoluciÃ³n 1687 de 2009 del Ministerio
de Ambiente Vivienda y Desarrollo Territorial (MAVDT)69, cada unidad de
ejecuciÃ³n contribuye a la configuraciÃ³n de los sistemas pÃºblicos de
infraestructura aportando el suelo e incluyendo en su presupuesto la
ejecuciÃ³n de las obras de servicio y espacio pÃºblico.
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suroccidental del proyecto contra la hacienda la Chucua (este Ãºltimo
adicionado en la modificaciÃ³n de la adopciÃ³n), de manera tal que se
vuelvan aptos para el desarrollo urbano. En cuanto al drenaje de la
escorrentÃa superficial, se proponen una serie de canales que se
desarrollan a lo largo de las zonas verdes previstas y que descargan al
canal/embalse perimetral. Estas obras tendrÃ¡n un costo aproximado de
$2.000.000.000 acorde al presupuesto de CV. Comparar Gerencia MISN CV.
â€œDTS de formulaciÃ³nâ€ , 2009. p. 8. 66 Arcilla altamente expansiva y
neme (lodo), aportes Milton DÃaz. 67 Ver anexo 6. Aportes Tayron
HernÃ¡ndez. 68 Comparar Gerencia del MISN CV. â€œDTS de formulaciÃ³nâ€ ,
2009. p. 57. 69 En adelante MAVDT
29
Plano 3. Unidades de ejecuciÃ³n
En el momento en que se realizÃ³ esta investigaciÃ³n, se encontraba en

proceso de ejecuciÃ³n la primera de ellas que cuenta con un Ã¡rea de
47.9ha, donde el 95,71% del Ã¡rea Ãºtil fue destinada para vivienda.
Nueve constructoras desarrollarÃ¡n proyectos habitacionales en esta etapa
con un potencial de 7.500 unidades, de las cuales la mitad son VIS y la
otra mitad son VIP. Para el desarrollo de este proyecto fueron utilizados
tres instrumentos de gestiÃ³n fundamentales: i. Reparto de cargas y
beneficios, ii. Esquema fiduciario, iii. CompensaciÃ³n o sustituciÃ³n de
equipamientos privados. â€¢ Reparto de cargas y beneficios: dentro de CV
se estableciÃ³ una
edificabilidad bÃ¡sica, que permite a los propietarios del suelo tener

aprovechamientos que financian las cargas locales. Se definiÃ³ un
aprovechamiento urbanÃstico adicional, acorde a los usos permitidos en
cada Ã¡rea de actividad, al cual pueden acceder los
30
constructores cuando: i. cedan suelo de cargas generales en el Ã¡mbito

del proyecto, ii. ejecuten una parte o la totalidad de las obras de
cargas generales, Ã³ iii. cedan zonas verdes, parques y equipamientos
adicionales a los requeridos. AdemÃ¡s de los Ãndices de edificabilidad
adicionales, se han ofrecido como incentivos i. compensaciones
tributarias en los impuestos, tasas y contribuciones que graven el suelo,
como impuesto predial, contribuciÃ³n por valorizaciÃ³n y plusvalÃa,70 y
ii. Derechos de conexiÃ³n a las redes de servicios pÃºblicos
domiciliarios u otras obligaciones, con las respectivas empresas
prestadoras del servicio. â€¢ Esquema fiduciario: En primer lugar, se
constituyÃ³ un fideicomiso de
administraciÃ³n (o parqueo), que consiste en que los propietarios de la

tierra transfieran sus predios en cabeza de un patrimonio autÃ³nomo.
Sobre Ã©ste recayÃ³ la responsabilidad de adelantar los trÃ¡mites y
procesos necesarios para la formulaciÃ³n y adopciÃ³n del proyecto. Una
vez adoptado, se transformÃ³ en un fideicomiso inmobiliario de
administraciÃ³n y pagos, que permite su ejecuciÃ³n. En este punto,
FONVIVIENDA pasÃ³ a ser parte del fideicomiso con el objetivo de ser el
veedor y garante de cumplimiento de los procesos. Finalmente, se realizan
fideicomisos escindidos para que CV se pueda desarrollar por etapas a
cargo de diferentes constructoras. AdemÃ¡s de ser una garantÃa jurÃdica,
este instrumento respalda la integraciÃ³n inmobiliaria asignando a cada
propietario un porcentaje de participaciÃ³n en las cargas y beneficios
del proyecto de acuerdo a sus aportes en suelo.71 â€¢ CompensaciÃ³n en
dinero o sustituciÃ³n en predios para equipamientos:
Se permite que algunos suelos de propiedad pÃºblica provenientes de

cesiones aportadas por el proyecto puedan ser adquiridos por parte del
SPr, para ser destinados
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
70
Ver Aguilera, CÃ©sar Augusto- CuradurÃa No.1 de Soacha. â€œResoluciÃ³n

nÃºmero 195 de octubre 26 de 2010â€, artÃculo 12. 71 Los Ã³rganos
principales de la figura son: i. La Asamblea General de Fideicomitentes y
Beneficiarios: entidades privadas gestoras, promotoras, los aportantes
del terreno, dinero o demÃ¡s contribuciones en especie tangibles o
intangibles, ii. El ComitÃ© Fiduciario: representantes de la asamblea
general, iii. El Gerente del Fideicomiso: las entidades privadas gestoras
del MISN con las funciones de gestiÃ³n, ejecuciÃ³n, direcciÃ³n,
coordinaciÃ³n, representaciÃ³n legal, contrataciÃ³n y de planear,
desarrollar y llevar a cabo todos los actos, hechos, operaciones,
diligencias y negocios. jurÃdicos. Comparar, Ministerio de Ambiente,
Vivienda y Desarrollo Territorial. â€œResoluciÃ³n nÃºmero 1434 de 2010â€
ArtÃculo 53.
31
al desarrollo de equipamientos privados conservando su uso. De esta

manera, se garantiza la realizaciÃ³n de los mismos dentro de la
ciudadela, sin que sea oneroso para el municipio de Soacha, a la vez que
se transladan recursos y/o suelo para que la administraciÃ³n realice
inversiones en otras zonas deficitarias que se encuentren por fuera del
Ã¡rea del proyecto.72 CV se financia con recursos privados provenientes
de tres fuentes: las ventas de lotes de vivienda y de comercio, los
aportes de capital y el crÃ©dito. Las estimaciones realizadas al momento
de la adopciÃ³n del MISN apuntaban a que el urbanismo del proyecto
costarÃa $232.000Â´000.000. Para financiar las obras de urbanismo se han
previsto estrategias como: i.las preventas de Ã¡reas Ãºtiles que
autofinancian el proyecto y reducen los costos de trabajar con crÃ©dito,
y ii.los â€œacuerdos con constructores de infraestructuras pÃºblicas
contra pago a travÃ©s de Ã¡reas Ãºtiles destinadas a VISâ€73 donde la
empresa constructora puede realizar obras de urbanismo, que les serÃ¡n
pagadas a travÃ©s de Ã¡rea Ãºtil para el desarrollo de sus proyectos
habitacionales.74 IUDAD
7
ormulaciÃ³n a. Iniciativa. Entre los aÃ±os 2006 y 2007 surgiÃ³ un

interÃ©s por parte de los propietarios del suelo objeto del MISN para
desarrollarlo, pues los predios habÃan perdido su vocaciÃ³n: pese a que
su uso estaba establecido como rural, existÃa una presiÃ³n inmobiliaria
muy fuerte, pues con Ã©l colindan dos planes parciales, una urbanizaciÃ³n
y la localidad de Bosa. Lo anterior sumado a la dinÃ¡mica poblacional del
municipio de Soacha, el dÃ©ficit habitacional regional, la voluntad del
SPr76 que invitÃ³ a los propietarios de los
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Comparar Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial.
â€œResoluciÃ³n nÃºmero 1687 de 2009 (Septiembre 3)â€. ArtÃculo 43. "#!c
p. 112. 74 Comparar Gerencia del MISN CV. â€œDTS de formulaciÃ³nâ€ ,
2009. p. 112. 75 Ver anexo 7
72
32
terrenos a desarrollar un proyecto de VIS, y la expediciÃ³n por parte del

gobierno central de la figura de MISN, que promovÃa operaciones de gran
escala, la eliminaciÃ³n de trÃ¡mites y procesos, y la habilitaciÃ³n de
suelo urbanizable, fueron los argumentos suficientes para iniciar el
procesoâ€¦ â€œpareciera que los astros se hubieran alineado: se tenÃa el
suelo, se necesitaba generar vivienda, los propietarios lo necesitaban y
estaba avalado por la leyâ€77. S . Los 26 predios objeto de CV 78
pertenecientes a un nÃºmero
reducido de propietarios dispuestos a desarrollarlos, permitieron que se

agilizara la gestiÃ³n del proyecto debido a que no fue necesario llevar a
cabo procesos de enajenaciÃ³n o expropiaciÃ³n. Es por ello que existe la
percepciÃ³n entre algunos entrevistados que en esta materia se habrÃa
podido obtener el mismo resultado sin necesidad de la figura, â€œsi los
MISN se basan en la premisa que no se puede tener suelo, CV serÃa un caso
exitoso para un problema que no habÃaâ€79â€¦ Este es un punto
cuestionado por la academia80, pues se afirma que no hubo gestiÃ³n de
suelo para reducir el impacto del valor de la tierra sobre la vivienda a
pesar de tener como propÃ³sito central la generaciÃ³n de suelo para VIS y
VIP. Las plusvalÃas generadas por el cambio de la clasificaciÃ³n rural a
urbano y el establecimiento de los usos del suelo fueron transferidos a
los propietarios. Esto repercute potencialmente en una menor producciÃ³n
de VIP, el aumento en el costo para el municipio en el pago de las
afectaciones y bienes pÃºblicos, y la alteraciÃ³n de la polÃtica
Distrital de suelo, en la medida en que el valor pagado por m2 rural en
Soacha para el proyecto CV, puede constituirse en una referencia para el
mercado de suelos en BogotÃ¡ y la regiÃ³n. En oposiciÃ³n a este punto de
vista, los promotores opinan que el suelo fue negociado a un precio muy
favorable y lo consideran como una de las fortalezas en la
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
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Los promotores son: Amarilo S.A. junto con la firma de abogados Pinilla,
Gonzalez, Prieto y Cia, Eduardo Pizano de NarvÃ¡ez y el arquitecto
urbanista Camilo SantamarÃa. Ver Amarilo S.A. â€œCiudad Verdeâ€. Amarilo
hogar, convivencia y diseÃ±o. EdiciÃ³n 021, ISSN 1794-8398, (mayo de
2010), p.38 77 Aportes de Sandra BarÃ³. 78 Ver anexo 8 79 Aportes Jean
Francois Jolly 80 Comparar Maldonado, MarÃa Mercedes. â€œProyecto de ley
Macroproyectos y PND Â¿DÃ³nde estÃ¡n los Ã©nfasis? Â¿DÃ³nde estÃ¡n los
ausentes?â€ en Foro ProducciÃ³n legislativa y polÃtica de vivienda,
Comentarios al Plan Nacional de Desarrollo y el proyecto de ley dirigido
a promover la oferta de suelo urbanizable, llevado a cabo el 5 de Abril
de 2011 en la Universidad Nacional de Colombia.
76
33
gestiÃ³n de CV.81 El debate persiste, pero lo cierto es que existe una

brecha importante entre lo que se pagaba en el mismo momento por zonas
similares, previstas para el mismo propÃ³sito: VIS y VIP.82 . Durante la
etapa de formulaciÃ³n la propuesta de CV fue presentada al municipio, el
cual realizÃ³ una serie de observaciones que se basaban fundamentalmente
en el hecho que Soacha no contaba con la capacidad ni los recursos
necesarios para costear las obras que suponÃa el MISN; argumentaban que
el proyecto podrÃa convertirse en una carga pues generaba unas
responsabilidades por parte de la naciÃ³n, sin tener en cuenta su
capacidad presupuestal. Es por ello que el municipio propuso83
â€¦analizar un sistema de reparto que permita al Macroproyecto asumir
todas las cargas locales y generales, no solo de cesiÃ³n de suelo sino de
construcciÃ³n de obras, razÃ³n por la cual, es importante hacer un
estudio minucioso de las edificabilidades bÃ¡sicas y mÃ¡ximas de tal
forma que a travÃ©s de su aumento se asuman todas las cargas, sin que
exista un deterioro urbano por densificaciÃ³n o edificabilidad mÃ¡xima
desfasada.84
A partir de lo anterior iniciÃ³ un proceso de concertaciÃ³n en el que los

operadores pÃºblicos locales, con el propÃ³sito de generar los mejores
resultados posibles para su municipio, exigieron distintos requerimientos
a los promotores, quienes por su parte, buscaron alternativas para que
estas cargas no inviabilizaran el proyecto. Se llegÃ³ al consenso de que
la participaciÃ³n en cargas generales como la cesiÃ³n del suelo urbano
para la malla vial arterial principal, parques, zonas verdes,
equipamientos adicionales, y/o ejecuciÃ³n de obras, estarÃa establecida
por una relaciÃ³n de 1 a 4, es decir, por cada metro cedido, se obtienen
4mÂ² de construcciÃ³n adicional, sin superar nunca los potenciales
mÃ¡ximos de edificabilidad.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Comparar Amarilo S.A. â€œVivienda de InterÃ©s Social, instrumentos de
gestiÃ³nâ€.p.9. El valor residual del suelo en CV se calculÃ³ en
$60.000/ mÂ² aproximadamente. Paralelamente, Metrovivienda pagaba para la
operaciÃ³n Usme entre 10 y 15 mil el mÂ². Comparar Maldonado, MarÃa
Mercedes. â€œProyecto de ley Macroproyectos y PND Â¿DÃ³nde estÃ¡n los
Ã©nfasis? Â¿DÃ³nde estÃ¡n los ausentes?â€.p.19. 83 Comparar , MAVDT.
â€œResoluciÃ³n 1687 de 2009 (Septiembre 3)â€. Parte motiva de la
ResoluciÃ³n. 84 Ver MAVDT. â€œResoluciÃ³n nÃºmero 1687 de 2009
(Septiembre 3)â€. Parte motiva de la ResoluciÃ³n.
82 81
34
Observaciones del Municipio/ Junio de 2009
Repercusiones en el MISN
Observaciones del Municipio/ Junio y Julio de 2010 Repercusiones en el

MISN
DistribuciÃ³n de cargas como si se tratase de una â€œsimpleâ€ licencia

de urbanismo en suelo urbano ObligaciÃ³n de subterranizaciÃ³n de redes
Las estructuras del sistema de transporte masivo deben estar articuladas
con el sistema de ciclo rutas AmpliaciÃ³n obras de mitigaciÃ³n por
inundaciÃ³n ArticulaciÃ³n entre sistema de transporte masivo y ciclorutas
Se parte de un Ãndice de edificabilidad bÃ¡sico inferior al planteado

inicialmente, que garantiza la realizaciÃ³n de cesiones adicionales para
obtener mayores aprovechamientos. Esto significa que Soacha no
deberÃ¡ hacer erogaciÃ³n alguna para la adquisiciÃ³n de suelos de carga
general InclusiÃ³n del fundamento normativo municipal de la obligaciÃ³n
de subterranizaciÃ³n de redes
Se deben suplir los equipamientos y no dejar la obligaciÃ³n de su

construcciÃ³n al municipio
Los Decretos nacionales 2060 y 2083 de 2004 dicen que se debe ceder entre
5 y 10% del Ã¡rea neta urbanizable para equipamientos. El MISN
otorgarÃ¡ 9,5% para aportar al dÃ©ficit del municipio, sin contar con los
equipamientos privados.
Los equipamientos no pueden ser solo aquellos vendibles, pues se debe

garantizar la oferta de servicios de educaciÃ³n bÃ¡sica y salud Se
incluye un esquema fiduciario para la compensaciÃ³n de suelos de
equipamiento comunal pÃºblico, opcional al fondeo inicialmente planteado.
ConstrucciÃ³n Avenida Terreros en la primera etapa de ejecuciÃ³n
Para garantizar la oferta de los servicios de educaciÃ³n bÃ¡sica y de

salud, la totalidad de los equipamientos pÃºblicos se ubicarÃ¡n en las
Ã¡reas de cesiÃ³n obligatoria destinadas a ese uso
Dique longitudinal en la falda de la colina que define el predio de

Ciudad verde al costado suroccidental del proyecto contra la hacienda la
Chucua El municipio puede celebrar un contrato de fiducia mercantil para
recaudo, manejo, administraciÃ³n destinaciÃ³n y ejecuciÃ³n de recursos
para uso dotacional o institucional El MISN ejecutarÃ¡ en la etapa 1 la
avenida Terreros desde la autopista sur hasta la urbanizaciÃ³n Potrero
grande. El municipio se compromete a entregar el suelo destinado a esta
vÃa completamente saneado y a ejecutar las redes matrices de servicios
pÃºblicos Red subterrÃ¡nea de canales a lo largo de zonas verdes que
descargan a un Canal/embalse perimetral, para evacuar la escorrentia
superficial
Gestionar la participaciÃ³n del sector publico y privado en la

construcciÃ³n de equipamientos
ObligaciÃ³n de gestionar por parte de la naciÃ³n y los promotores las
obras de equipamientos
ConstrucciÃ³n de la Avenida San MarÃ³n y la Avenida Potrero Grande que

tambiÃ©n son vÃas para la accesibilidad del proyecto Solicitud de
Transmilenio para realizar en Potrero Grande un perfil que permita la
realizaciÃ³n de una troncal y no solo alimentador, es decir, un carril
mÃ¡s cada calzada
ObligaciÃ³n de ejecutar las obras de tipologÃa vial bÃ¡sica del proyecto

y ceder al municipio, mediante sistema de reparto de cargas y beneficios,
la totalidad del suelo requerido para la malla vial principal. Los
perfiles bÃ¡sicos de la malla vial principal presupuestados y soportados
por el estudio de trÃ¡fico son: Avenida Ciudad de Cali, Avenida Luis
Carlos GalÃ¡n, Avenida Tierra Negra, Avenida TerrerosTerreros (al
interior del Macroproyecto y por fuera del mismo) EAAB solicita que se
hagan conductos cerrados para evacuar aguas lluvias
AmpliaciÃ³n de un carril en cada calzada de la avenida Potrero Grande
El tramo de la Avenida Ciudad de Cali que pasa por el proyecto debe ser
garantizada por el mismo
Se ejecutarÃ¡n las glorietas en las intersecciones de la Avenida Ciudad

de Cali con Avenida Luis Carlos GalÃ¡n, Terreros y Potrero Grande
Las obras de mitigaciÃ³n de riesgos y amenazas deben estar garantizadas

con cargo al proyecto Norma urbana
Las obras de mitigaciÃ³n hidrolÃ³gica, geolÃ³gica y de suelos serÃ¡n

realizadas por el MISN bajo el sistema de reparto de cargas y beneficios
Aumento de parqueaderos privados y de visitantes para VIP, se permite

Terminales y patios para transporte de sistema integrado de transporte
masivo en el uso institucional, voladizos, patios interiores en
edificaciones de vivienda
El suelo para las obras de redes primarias de servicios pÃºblicos se

encuentran garantizadas siempre y cuando se localicen debajo de la red
vial principal y local
Tanto el suelo como la construcciÃ³n de servicios pÃºblicos debe estar

garantizada por el MISN
Tratamiento de conservaciÃ³n a la hacienda el LogroÃ±o
CesiÃ³n gratuita de la hacienda para equipamiento comunal
Con respecto a los canales del sistema de alcantarillado pluvial el MISN

establece que estÃ¡ a cargo de los urbanizadores bajo el sistema de
reparto de cargas y beneficios. La construcciÃ³n de redes primarias de
acueducto, gas, energÃa elÃ©ctrica y telefonÃa estarÃ¡ a cargo de las
respectivas empresas o de los urbanizadores por medio del mismo sistema
ConstrucciÃ³n glorieta Avenida ciudad de Cali con Avenida Luis Carlos

GalÃ¡n
Se construye la glorieta si se certifica el suelo por fuera del MISN
GestiÃ³n para la construcciÃ³n y operaciÃ³n de equipamientos
Fuente: Elaborado por el autor del presente Estudio de Caso con base en
la resoluciÃ³n 1687 de 2009 y 1434 de 2010 del MAVDT
Se han adelantado gestiones con CCF y ministerios. TambiÃ©n, se utilizÃ³

como criterio para la comercializaciÃ³n de Ã¡reas Ãºtiles de la primera
etapa, los constructores que aportaran recursos a construcciÃ³n o
dotaciÃ³n para equipamientos comunales pÃºblicos Reparto de cargas y
beneficios En las cargas generales se permite la construcciÃ³n de
equipamientos comunales pÃºblicos al interior o fuera del MISN
GrÃ¡fico 9. Observaciones del municipio y repercusiones en el proyecto 35
El MISN deberÃ¡ construir todo el perfil de la Av. Terreros que da la

accesibilidad desde la autopista
En este punto se puede observar como el municipio al igual que otras

entidades pÃºblicas aumentaron el nÃºmero de obligaciones urbanÃsticas a
asumir por parte de los promotores del proyecto, sin que estas fueran
necesariamente parte del sistema de reparto equitativo de cargas y
beneficios, poniendo en riesgo al menos dos veces la estabilidad
financiera del proyecto, lo que en su momento pudo haber llegado a
generar un desincentivo al SPr, en la medida en que existÃa una fuerte
incertidumbre por la estabilidad de las reglas del juego. Desde la
lÃ³gica municipal esta situaciÃ³n es comprensible pues es una oportunidad
para desacelerar el proceso de urbanizaciÃ³n informal que ha
caracterizado a Soacha. 2.2.2. EjecuciÃ³n a. Urbanismo y construcciÃ³n.
Las obras de urbanismo en CV empezaron a finales el aÃ±o 2009, y las
obras de construcciÃ³n en junio de 2010, dos meses despuÃ©s del
lanzamiento del proyecto, gracias a la agilidad en las preventas que
permitieron llegar al punto de equilibrio rÃ¡pidamente.85 No obstante, la
presiÃ³n que recae sobre este proyecto ha impedido que sea funcional,
pues se ha tenido que traslapar la etapa de urbanismo y construcciÃ³n,
por lo menos en la primera unidad de ejecuciÃ³n, debido a que no existe
una conexiÃ³n de servicios pÃºblicos domiciliarios haciendo que se
aumenten los costos de desarrollo del proyecto al tener que adquirir agua
en bloque y producir energÃa elÃ©ctrica a travÃ©s de plantas generadoras
como medidas de mitigaciÃ³n para poder cumplir con el cronograma
establecido.86 Aunque se contaba con la viabilidad para la conexiÃ³n a la
red matriz de la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de BogotÃ¡ (EAAB),
no existÃan recursos por parte de la EAAB, por lo cual el MISN tuvo que
correr con los gastos de la construcciÃ³n del sistema para no atrasar el
desarrollo de la primera unidad de ejecuciÃ³n. No obstante, aÃºn no se ha
podido definir quiÃ©n asumirÃ¡ estas cargas que son del orden de $13.300Â
´000.000.87 De acuerdo con el acueducto, existen por lo menos
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
85
Usualmente, los proyectos habitacionales tardan un promedio de 4 meses en

iniciar las obras despuÃ©s del lanzamiento en preventas. Aportes Jorge
Eduardo Henao. 86 Ver anexo 9 87 Ver, Gerencia del MISN CV.
â€œPresupuesto total del urbanismo de Ciudad Verdeâ€, 2011.
! !
36
cuatro formas de solucionar este problema: i. cobrando una tarifa al

municipio, lo que significa que su costo serÃ¡ asumido por el total de la
poblaciÃ³n de Soacha quien no serÃ¡ beneficiada por estas obras, ii.
AsumiÃ©ndolas por parte de la Empresa de Acueducto lo que generarÃa un
retraso en la inversiÃ³n de obras priorizadas en zonas urbanas, iii.
Cobrando una tarifa diferencial a los usuarios finalistas de CV, iv. Que
sean asumidos por el MISN, lo cual representarÃa el 1% de las utilidades
del mismo.88 En contraposiciÃ³n, el grupo gestor afirma, que de incluirse
en el sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios, los derechos
de conexiÃ³n de los cuales se verÃan exentos, no alcanzarÃan para saldar
los costos de las obras, por lo cual requerirÃan de una devoluciÃ³n
monetaria. En definitiva, este ha sido un factor que ha dificultado el
proceso tanto constructivo como de negociaciÃ³n y que podrÃa moldear
significativamente los resultados finales, pues pone en juego la
viabilizaciÃ³n de proyectos VIS -pero sobre todo VIP- en prÃ³ximas
etapas.89 Vale la pena en este punto hacer una reflexiÃ³n. Si las obras
de acueducto tienen un valor de $13.300Â´000.000 en el proyecto,
significa que el valor de las mismas por m2 es de $4.056,11. 90 Si el
valor del suelo inicial tenÃa un valor promedio de $13.500 m2 y el
residual de $60.000 m2, significa que el efecto de plusvalÃa fue del
orden de $46.500 por m2. 91 Con este se habrÃan podido asumir estas
cargas, y todavÃa seguirÃa existiendo un margen significativo en la
ganancia obtenida por los propietarios del suelo, con la ventaja de
ahorrar en los costos de transacciÃ³n inherentes a esta falta de consenso
y evitando de paso que las personas del municipio, sean o no los usuarios
de CV, tengan que asumir estas cargas. b. Cierre Financiero. El perfil
del hogar que busca VIS en CV es usualmente el de ingresos menores a 4
SMMLV, que por sus gastos mensuales tiene una reducida capacidad de
ahorro y que probablemente nunca ha estado bancarizado, por lo cual no
tiene historia crediticia. De acuerdo con la informaciÃ³n suministrada en
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
De acuerdo con cÃ¡lculos de la EAAB. Aportes de MarÃa Cristina Rojas.
Aportes Sandra Forero. Ver anexo 10. 90 CÃ¡lculos del autor del presente
Estudio de caso con base en el el Ã¡rea de los predios de CV y el
â€œPresupuesto total de urbnismo de CVâ€ 91 CÃ¡lculos del autor del
presente Estudio de caso con base en â€œDTS de formulaciÃ³nâ€, 2009 y
Aportes de MarÃa Cristina Rojas.
89 88
! !
37
la sala de ventas, la mayorÃa de personas estÃ¡n afiliadas por su trabajo

a una Caja de CompensaciÃ³n Familiar.92 Estas son familias que necesitan
que â€œlas lleven de la manoâ€ en todo el proceso y que les enseÃ±en
cÃ³mo funciona el sistema; es por ello que el tiempo y la atenciÃ³n que
requieren es muy distinta a la de los estratos altos: se necesita
explicarles cÃ³mo funciona cada uno de los pilares del cierre
â€“subsidio, crÃ©dito y ahorro-, hacerles las cuentas para que sepan
cuanto deben pedir al banco, a quÃ© subsidio pueden aplicar, como se usa
una tarjeta cuando abren una cuenta, como pueden usar sus cesantÃas,
incluso, muchas veces hay que organizarles sus finanzas para que alcancen
el monto requerido para la cuota inicial: â€œHay que programarlos para
que se ajusten el cinturÃ³n, dejen de salir de paseo si asÃ lo tenÃan
pensado, ahorren de sus trabajos extra los fines de semana para que
tambiÃ©n vayan ahorrando lo de la escrituraciÃ³n, que es otro millÃ³n y
medio aproximadamenteâ€93. En definitiva, los hogares que quieren
acceder a una vivienda tienen que hacer esfuerzos muy grandes para
alcanzar este objetivo, sin embargo â€œa veces llegan con muchas
ilusiones y tal vez â€œhay que bajarlas del busâ€, buscÃ¡ndoles
alternativas que se ajusten mÃ¡s a sus capacidades o simplemente decirles
que noâ€94. Para mitigar el problema que significa la imposibilidad por
parte de los hogares de generar este cierre financiero, se ha generado en
el SPr una respuesta paralela a la PP que busca prestar facilidades que
rompan los obstÃ¡culos que le suponen sus ingresos. Algunos de ellos son:
establecer una ruta de buses gratuita para que puedan llegar a la sala de
ventas;95 recorridos los fines de semana para que conozcan el proyecto;
sala de ventas tipo â€œmanzana inmobiliariaâ€ con todos los servicios
integrados (bancos, Cajas de CompensaciÃ³n, plazoletas de comidas,
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
92
Se ha dado el caso de familias que llegan con subsidios de la SecretarÃa

Distrital de HÃ¡bitat â€“ de BogotÃ¡-, los cuales no son aplicables
debido a que el MISN se encuentra en Soacha. Aunque los subsidios de
FONVIVIENDA se pueden recibir, como Ã©ste tiene unos periodos de
convocatoria muy aislados, no es comÃºn recibirlos. Aportes andrea
Villamizar. "#!$%&'()*!$+,')-!./00-1/2-'3! "4!$%&'()*!$+,')-!./00-1/2-'3!
95 Ver anexo 11
! !
38
parque); concursos en los que se rifan electrodomÃ©sticos, acabados,

etc;96 y permitir, aunque esto depende de cada firma, que la cuota
inicial sea diferida hasta el momento en que culmine el proceso
constructivo. Para el momento en que se desarrollÃ³ el estudio, el
proceso constructivo estaba en curso, por lo cual las etapas de
escrituraciÃ³n, entrega y atenciÃ³n efectiva de la demanda no han sido
superadas. 2.3. CIUDAD VERDE: EL PRODUCTO 2.3.1. Resultados de la
gestiÃ³n en el proyecto. Del proceso de gestiÃ³n se han derivado
decisiones que han moldeado el proyecto. A continuaciÃ³n se presentarÃ¡n
aquellos determinantes en cada etapa. GrÃ¡fico 10. SÃntesis de los
factores que modelaron CV
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
96
Ver anexo 12
! !
39
a. FinanciaciÃ³n. Desde el punto de vista presupuestal, los costos

indirectos disminuyeron gracias a la rapidez en la venta del Ã¡rea Ãºtil
para proyectos comerciales y de vivienda, lo cual permitiÃ³ que se
redujeran los costos financieros, de hecho, existÃa tanta demanda para la
compra de estos lotes que, en cumplimiento con el compromiso adquirido
con el municipio de Soacha de gestionar la construcciÃ³n y operaciÃ³n de
equipamientos pÃºblicos, se decidiÃ³, para la primera etapa, hacer un
â€œconcursoâ€ para vender a los constructores que ofrecieran, entre
otros aspectos, mÃ¡s materiales y/o equipos para construirlos y dotarlos;
de allÃ, fue obtenido un monto aproximado de $6.500Â´000.000.97 No
obstante, las cargas que han sido exigidas al MISN han redundado en el
aumento de los costos directos del presupuesto inicial de urbanismo. Ã
‰ste pasÃ³ de $232.000Â´000.000 en un primer momento a $252.000Â´000.000
que es el monto aproximado actual, en valor presente de las
inversiones.98 De acuerdo con las entrevistas, los aspectos que mÃ¡s han
incidido en la variaciÃ³n son: el requerimiento de cubrir los canales
para la conducciÃ³n de aguas lluvias (Box Culvert), las obras de
subterranizaciÃ³n de las redes de alumbrado pÃºblico, la construcciÃ³n de
la red de tensiÃ³n media de energÃa de forma totalmente independiente y
la especificaciÃ³n de las redes con la mayor densidad de viviendas
posible para asegurar condiciones de operaciÃ³n en un nivel crÃtico (se
toman en cuenta Ã¡reas de cesiÃ³n para equipamientos como vivienda con el
mÃ¡ximo Ãndice posible).99 b. Suelo. Estas cargas han sido mitigadas
gracias a la escala y a la mezcla de usos rentables que permiten
subsidios cruzados: seguramente no se habrÃa podido mantener un precio
competitivo para VIS y VIP, con la calidad urbanÃstica que tiene este
proyecto, si hubiese sido de menor tamaÃ±o Ã³ netamente residencial. Sin
embargo, hay lÃmites: no puede haber mÃ¡s comercio del que se demanda ni
suelo tan caro que
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Comparar Pizano, Eduardo. â€œMacroproyecto de InterÃ©s Socal nacional
Ciudad verdeâ€ en foro Macroproyectos de InterÃ©s Social Nacional:
Â¿Instrumento o PolÃtica?. Llevado a cabo el 17 de mayo de 2011 en la
Pontificia Universidad Javeriana. 98 Aportes Carlos GarcÃa 99 Aportes
Carlos GarcÃa
97
! !
40
nadie lo compre; ahÃ es donde empieza a verse afectada la tasa interna de

retorno Ã³ la calidad en el urbanismo. c. Urbanismo. En cuanto a la
distribuciÃ³n de Ã¡reas, es muy claro ver como la propuesta urbana ha
cambiado conforme el proyecto ha evolucionado: las afectaciones han
aumentado en tÃ©rminos absolutos y porcentuales, por lo cual, el Ã¡rea
neta urbanizable y el Ã¡rea Ãºtil disminuyÃ³.100 En cuanto a las cesiones
pÃºblicas, en tÃ©rminos generales han aumentado los porcentajes de
parques, zonas verdes, y equipamientos pese a que, como se menciono
anteriormente, se modificÃ³ el Ã¡rea sobre la cual se calculan, sin
embargo, el Ã¡rea para vÃas locales y la zona de manejo y protecciÃ³n del
rÃo Soacha â€“ZMPA- disminuyeron.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
100
Ver anexo 13
! !
41
GrÃ¡fico 11. ConformaciÃ³n del Ã¡rea de planificaciÃ³n
Ejemplos claros de cÃ³mo las mayores cargas afectaron el desarrollo del

urbanismo pueden verse con la solicitud de Transmilenio para aumentar un
carril a cada calzada en la Avenida Potrero Grande para asÃ permitir la
continuaciÃ³n de una posible troncal del sistema de transporte, lo cual
implicÃ³ la reducciÃ³n del perfil bÃ¡sico a ejecutar (de V1 a V3) por el
urbanizador en la Avenida Ciudad de Cali.101
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Comparar MAVDT. â€œResoluciÃ³n nÃºmero 1434 de 2010, Acta nÃºmero1,
BogotÃ¡, 2 de junio de 2010â€. Diario oficial ediciÃ³n 47.792.
101
! !
42
Adicionalmente, debido a las repercusiones en el cierre financiero del

proyecto por las adecuaciones en redes de servicios pÃºblicos, las zonas
duras de los andenes de las vÃas V5, V5a, V6 y V9 disminuyeron de 3 a 2
metros, aunque se preservÃ³ la totalidad de las secciones viales.102 Para
terminar, hubo una modificaciÃ³n del trazado de la Avenida Ciudad de Cali
debido a que la casa de la hacienda el LogroÃ±o y su entorno inmediato
fueron declarados en tratamiento de conservaciÃ³n y cedidos de manera
gratuita al municipio como equipamiento pÃºblico.103 d. ConstrucciÃ³n. La
asunciÃ³n de mayores compromisos en las cargas generales ha permitido que
se aumenten los Ãndices de edificabilidad sobre el Ã¡rea Ãºtil. Para el
caso residencial, el Ãndice de ocupaciÃ³n promedio es de 0.7 y el de
construcciÃ³n fluctÃºa entre 1.90 y 1.95; para el uso comercial, el Ã-
ndice de ocupaciÃ³n es 0.7 y el de construcciÃ³n es de aproximadamente
1.20.104 Es por ello que, aunque en un principio se decÃa que el MISN
generarÃa 22.000 unidades habitacionales (artÃculo 3 ResoluciÃ³n 1687),
luego 36.000 (DTS marzo y agosto 2009), hoy ese nÃºmero ha aumentado a
42.000 (Revista Amarilo diciembre 2010). Si lo anterior se analiza con
respecto al Censo 2005, donde se afirma que los hogares de Soacha se
encuentran conformados por 3.79 personas por unidad de vivienda,
encontraremos que el Ã¡rea del MISN pasÃ³ de tener una densidad de
136.000 a 159.000 habitantes aproximadamente.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Comparar MAVDT. â€œResoluciÃ³n nÃºmero 1434 de 2010, Acta nÃºmero1,
BogotÃ¡, 2 de junio de 2010â€. Diario oficial ediciÃ³n 47.792. 103
Comparar DTS de formulaciÃ³n abril 2010.p. 15 104 Aportes Carlos GarcÃa
102
! !
43
GrÃ¡fico 12. Ãndices de edificabilidad
! !
44
En conclusiÃ³n, para CV la nivelaciÃ³n de los aprovechamientos que

compensan los costos y responsabilidades adicionales se tradujeron en
tÃ©rminos fÃsicos, en un proyecto mÃ¡s denso, pero que financia las
grandes infraestructuras (suelo, construcciÃ³n y operaciÃ³n) que de otra
forma no habrÃan sido posibles. 2.3.2. La tipologÃa de una vivienda en
Ciudad Verde. Cuando se escogiÃ³ el estudio de caso, se buscaba un
proyecto grande, con impacto, que fuera representativo para ilustrar la
dificultad que implica producir VIS y VIP en Colombia. A lo largo del
camino se encontrÃ³ que CV no es un proyecto; es la suma de varios
proyectos habitacionales desarrollados por distintos empresarios pero
coordinados por un grupo gestor que unidos forman una ciudadela. Debido a
la forma en que fue concebido el proyecto, donde existe una empresa que
realiza el urbanismo y de ahÃ en adelante varias adquieren el suelo Ãºtil
para desarrollar sus proyectos, habrÃ¡ tantos productos como conjuntos
habitacionales. AsÃ, en cada unidad de ejecuciÃ³n los proyectos
compartirÃ¡n una parte del proceso de producciÃ³n, por lo cual tendrÃ¡n
gastos comparables hasta ese punto. De ahÃ en adelante, el camino
podrÃ¡ ser asumido de distintas maneras y el producto final
estarÃ¡ determinado por la forma en que cada quiÃ©n maneje el componente
del diseÃ±o (donde se encuentra la efectividad y la economÃa que dan los
mÃ¡rgenes de utilidad) y del ahorro, que es lo que finalmente define la
calidad. En este orden de ideas, aunque existe una tendencia a ofrecer
apartamentos entre 47 y 54 mÂ² que fluctÃºan entre $37 y $60 millones,105
no se puede caracterizar un Ãºnico producto, sobre todo si tenemos en
cuenta que la ciudadela culminarÃ¡ en nueve aÃ±os, momento en el cual,
las condiciones del entorno y las reglas de juego que regulan al actuar
de los agentes en el territorio probablemente no sean las mismas. No
obstante, para cumplir con el objetivo planteado de ver la incidencia de
los componentes del precio de la vivienda, se realizÃ³ el ejercicio con
uno de los proyectos VIP que se encontraban en desarrollo para el momento
de la investigaciÃ³n, que son los mÃ¡s difÃciles de producir, al ser los
de menor valor comercial. El proyecto escogido fue FrailejÃ³n, un
conjunto residencial de la constructora Amarilo S.A. (pero
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
105
Comparar Ciudad Verde. Tema de bÃºsqueda: (proyectos), 2011. Consulta

electrÃ³nica.
! !
45
ejecutado por Triada S.A.) ubicado en la supermanzana no.7, con una

extensiÃ³n de 3,2 ha, dentro de la primera unidad de ejecuciÃ³n de CV.
GrÃ¡fico 13. LocalizaciÃ³n del proyecto FrailejÃ³n
Ã‰ste se divide en tres etapas, que en su totalidad sumarÃ¡n 1.296

viviendas, 106 las cuales albergarÃ¡n a 4.900 personas
aproximadamente.107 Para el momento en que se realizÃ³ la visita al
terreno, la primera etapa se encontraba en ejecuciÃ³n y la segunda
iniciaba ese dÃa; en cuanto a las ventas, de acuerdo con la informaciÃ³n
suministrada
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
FrailejÃ³n i. 20 edificios con 480 aptos; FrailejÃ³n ii. 14 edificios con
336 aptos y FrailejÃ³n iii: 20 edificios con 480 aptos. Aportes Milton
DÃaz 107 CÃ¡lculos del autor del presente Estudio de Caso con base en el
â€œPlan de Desarrollo Soacha para vivir mejorâ€, 2008. p. 12. Documento
electrÃ³nico.
106
! !
46
en la sala de exhibiciÃ³n de Amarilo, para esa misma fecha el 100% de

frailejÃ³n 1 etapa, el 98% de etapa 2 y el 25% de etapa 3 se encontraban
vendidos. Por motivos de confidencialidad, algunos datos no pudieron ser
entregados de manera oficial por parte del grupo gestor, sin embargo,
como lo que se pretendÃa obtener era un orden de magnitud, para ver la
incidencia de cada componente en el costo final de la vivienda, algunos
datos fueron estimados.108 Los resultados fueron los siguientes: GrÃ¡fico
14. Componentes del precio de la VIP- Proyecto FrailejÃ³n
AsÃ, dentro del valor del Ã¡rea Ãºtil, los costos de urbanismo son los
que mÃ¡s pesan, teniendo una incidencia del 42% sobre el valor del metro
cuadrado de suelo urbanizado. Sin embargo, sorprende el peso de la
plusvalÃa pues puede llegar a ser
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
108
Para mayor informaciÃ³n, ver anexo 14.
! !
47
hasta cuatro veces el monto del suelo bruto obtenidos en los avalÃºos de
referencia, es decir al momento de entrar a la fiducia; de ahÃ la
importancia que la participaciÃ³n sea pagada al municipio y no a los
propietarios del suelo: si se hubiese pagado al municipio ese valor
podrÃa ser reinvertido en el proyecto mismo, lo cual podrÃa redundar
potencialmente en mayores Ã¡reas en las viviendas. En cuanto al los
costos de construcciÃ³n, se evidencia que los que tienen mayor incidencia
son los directos, los cuales pesan aproximadamente el 50% del valor de
ventas de la unidad habitacional; los indirectos y el Ã¡rea Ãºtil tienen
una participaciÃ³n similar de aproximadamente el 20% y las utilidades
estÃ¡n dadas en un 12% del valor de venta de las viviendas. Esto
significa que producir una unidad habitacional, en el proyecto FrailejÃ³n
cuesta 32Â´840.000, y las ganancias son de 4.460.000, lo que simplica que
para el proyecto, producir las 1.296 viviendas tiene un costo de
$42.560.640.000, siendo la ganancia total del proyecto $5.780.160.000.
Finalmente, el resultado tangible de esgos componentes, moldeados por
acuerdos y desacuerdos, lÃ³gicas, relaciones, intereses y actores
distintos se presenta a continuaciÃ³n:
! !
48
Imagen 1. El hecho fÃsico
! !
49
3. A PROPÃ“SITO DEL PROCESO DE PRODUCCIÃ“N PRIVADA DE VIS: ESLABONES,
FACTORES Y POLÃTICAS
La VIS es un bien pÃºblico difÃcil de producir, no en vano es un tema de

preocupaciÃ³n pÃºblica, objeto de polÃtica, que debe ser garantizado a
todos los ciudadanos, especialmente a aquellos que no pueden acceder a
una por sus propios medios. Entre las razones por las cuales se hace
complejo generar VIS, se encuentra su proceso de producciÃ³n fÃsica, que
se caracteriza por ser dispendioso, costoso y dependiente del esfuerzo
conjunto de muchos agentes que cuentan con racionalidades distintas que
hay que conciliar: el Estado se ve enfrentado a un dilema entre ser
garante del derecho, facilitador de las condiciones y mediador del
proceso; mientras que el mercado, en su lÃ³gica empresarial, busca
utilidades en esta actividad que tiene mÃ¡rgenes de rentabilidad poco
atractivas, pese a su a gran demanda. Sumado a esto, las relaciones entre
las partes suelen ser de desconfianza: el SPr suele pensar que el
pÃºblico es ineficiente y que busca imponerles la mayor cantidad de
cargas posibles, mientras que los Ãºltimos creen que los privados solo
piensan en cÃ³mo romper las reglas del juego para lograr mayores rentas
en los negocios inmobiliarios. Este trabajo analiza el proceso de
producciÃ³n de VIS y encuentra que existen factores en cada uno de los
eslabones del proceso productivo que inciden en el hecho de que el mismo
culmine satisfactoriamente en la atenciÃ³n efectiva a la demanda. Los
anteriores se derivan de las condiciones sociales, econÃ³micas,
normativas, organizacionales y de competencia que existen en cada
contexto, por lo cual ha sido creado un conjunto de PPs e instrumentos
orientados a mitigar aquellos aspectos que en cada etapa generan
condiciones desfavorables para lograr cumplir con el propÃ³sito. En este
punto el Estado cuenta con una labor muy compleja: por un lado, debe
establecer una serie de parÃ¡metros y normas para garantizar que el
derecho se materialice en condiciones elementales de calidad; por el
otro, estimula al SPC a producir viviendas mediante una serie de
incentivos. TambiÃ©n ha creado una serie de
! !
50
â€œtrampolinesâ€, que impulsan al demandante a superar sus restricciones
econÃ³micas para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, en
pocas palabras, el Estado convierte la demanda en demanda efectiva. Pese
a los incentivos, las condiciones del entorno no estÃ¡n generando las
suficientes expectativas de utilidad para que los proveedores de vivienda
produzcan las soluciones requeridas, pues las brechas entre lo que se
demanda y lo que se produce anualmente son amplias: de acuerdo con el
Plan Nacional de Desarrollo 2010-2014, la formaciÃ³n anual de hogares
entre 2006 y 2010 ascendiÃ³ a 240.000, mientras que la producciÃ³n se
limitÃ³ a 140.000 unidades, es decir, se produjo el 58% de los
requerimientos relativos al crecimiento poblacional y no se avanzÃ³ en la
atenciÃ³n del dÃ©ficit cuantitativo acumulado.109 La situaciÃ³n empeora
si se realiza el balance por rangos de precios en las soluciones
habitacionales, pues da cuenta de que la producciÃ³n de vivienda se da de
manera inversa a la demanda y a la composiciÃ³n social de la
poblaciÃ³n.110
3.1.
EL
PROCESO
DE
PRODUCCIÃ“N
FORMAL:
HACIA
LA
MATERIALIZACIÃ“N DE LA VIVIENDA SOCIAL EN COLOMBIA
El proceso de producciÃ³n de VIS se encuentra compuesto por una serie de

eslabones (formulaciÃ³n, ejecuciÃ³n y post ejecuciÃ³n) donde se configura
una combinaciÃ³n de procesos constructivos y financieros que en conjunto
moldean el producto final, la vivienda. En cada uno de los anteriores
participan diversos actores y dependiendo de cÃ³mo culminen los acuerdos
entre los mismos, se lograrÃ¡ o no la materializaciÃ³n de la vivienda
como hecho fÃsico.111 GarcÃa Bellido establece que cada proceso de
transformaciÃ³n del territorio responde a las condiciones de un contexto
particular, creado por sistema de
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Comparar Mesa VIS â€“ Diego Echeverry Campos. â€œEntrevista Jorge
Torresâ€, 2011. p.58 Comparar grÃ¡fico 3 111 Algunos roles pueden ser
asumidos por un mismo agente. En CV, encontramos que Amarilo fue
promotor, gestor, urbanizador de la primera etapa y constructor de tres
proyectos habitacionales (FrailejÃ³n, Azaleia y Agapanto).
110 109
! !
51
interrelaciones entre las reglas de juego, los actores y sus lÃ³gicas.
Actualmente, en Colombia, la PP establece que algunos pasos deben
ejecutarse desde la oferta y los demÃ¡s deben llevarse a cabo desde la
demanda; al final, debe darse una sincronizaciÃ³n del proceso que permita
su articulaciÃ³n hacia la atenciÃ³n efectiva de la demanda.
! !
52
Constructores, Mano de Obra, Proveedores, Distribuidores, Fabricantes,
CuradurÃas
Construcc iÃ³n
EdificaciÃ³n de Unidades Habitacionales mediante la cimentaciÃ³n,

estructura, mamposterÃa, cubiertas, ventaneria, puertas, acabados,
instalaciones elÃ©ctricas e hidrosanitarias y acometidas. Constructor y
Hogar Propietario
Entregas
Entrega al hogar la unidad habitacional producida
Propietarios, Urbanizadores, Fiducias, Entidades Municipales, Promotores

y Gestores
Preventa
Suelo
ObtenciÃ³n y RegularizaciÃ³n de Terrenos Compradores, Promotores,

Constructores, Fiducia y Entidades Otorgantes del Certificado de
Elegibilidad VIS. Venta sobre planos de unidades habitacionales como
mecanismo de financiaciÃ³n (60% del total del proyecto) Registro de
Instrumentos PÃºblicos, Notariado, Constructor, Entidad Otorgante del
CrÃ©dito Hipotecario y Nuevos Propietarios.
Escriturac iÃ³n
Financiaci Ã³n Urbanism o
Gestor, Urbanizadoras, Constructoras, Entidades Crediticias , Inversores

Capitalistas Privados y Fiducias Transferencia del titulo de propiedad a
los hogares Empresas de Servicios PÃºblicos, Proveedores, Distribuidores,
Fabricantes, Mano de Obra, Urbanizadores, CuradurÃas PresentaciÃ³n de
DiseÃ±os, ObtenciÃ³n de Permisos y ConstrucciÃ³n de Equipamientos, redes
de servicios pÃºblicos domiciliarios, sistema de espacio pÃºblico y
accesibilidad vial. (Si es necesario Obras de MitigaciÃ³n de Riesgo)
Venta de unidades habitacionales (40% del total del proyecto)
Post Ventas
Esquema de FinanciaciÃ³n para suelo y obras de urbanismo y construcciÃ³n
Gestores y Promotores Privados Venta del Ãrea Util a Constructoras como

mecanismo de financiaciÃ³n
Preventa
Iniciativa
FormulaciÃ³n
EjecuciÃ³n
Post EjecuciÃ³n
AtenciÃ³n a la Demanda
Escriturac iÃ³n
Ahorro durante un aÃ±o de un valor igual o superior al 10% de la vivienda

que se aspira comprar Hogar, Estrategias de Mercadeo del Sector Privado
SelecciÃ³n
Ahorro
Hogar, Entidades Recaudadoras del Ahorro Programado
Escoger una unidad habitacional al interior de un proyecto con

certificaciÃ³n de elegibilidad VIS
Registro de Instrumentos PÃºblicos, Notariado, Constructor, Entidad

Otorgante del CrÃ©dito Hipotecario, Entidad Otorgante del Subsidio
Familiar de Vivienda y Nuevos Propietarios.
Transferencia del titulo de propiedad al hogar y Giro al constructor del

monto del Subsidio Familiar de Vivienda y el CrÃ©dito Hipotecario.
Hogar y Entidades otorgantes del Subsidio Familiar de Vivienda

PostulaciÃ³ n
Presentarse ante a una Bolsa de Subsidios de Fonvivienda, Municipio,

Distrito o FOVIS de las Cajas de CompensaciÃ³n Familiar
Constructor y Hogar
CrÃ©dito
HabitaciÃ³ n
Hogar y Entidades otorgantes del CrÃ©dito Hipotecario
Solicitar un prestamos hipotecario ante las entidades otorgantes del

mismo
OcupaciÃ³n de la unidad habitacional por parte del hogar
Puntos crÃticos
Oferta
Hogar y Entidades otorgantes del Subsidio Familiar de Vivienda
Subsidio
AprobaciÃ³n para el otorgamiento del Subsidio Familiar de Vivienda
Demanda
Cierre Financiero !
Fuente: Elaborado por el autor del presente Estudio de Caso
GrÃ¡fico 15. Proceso de producciÃ³n privada de VIS en Colombia

Compradores, Promotores, Constructores y Fiducia.
Esquema de GestiÃ³n Esquema BÃ¡sico del Proyecto! Promotores, Gestores,

Urbanizadores, Constructores y Fiducia.
53
Sin embargo, para llegar al punto en donde el hogar logra acceder a una
vivienda formal, es preciso que sean superadas ciertas etapas crÃticas,
la mayorÃa antes del proceso constructivo, las cuales pueden repercutir
en una disminuciÃ³n de las utilidades o en el hecho que el mismo culmine
tempranamente sin haber cumplido su objetivo de atender la demanda. Entre
ellos encontramos: â€¢ El cierre financiero, pues si los hogares no
logran reunir el monto del
valor de venta de la vivienda no les es posible acceder a una soluciÃ³n

en el mercado. â€¢ La consecuciÃ³n de suelo urbanizable a bajo costo,
pues es el principal
insumo sobre el cual se desarrollan las viviendas, pero a su vez es el

mÃ¡s escaso y por ende, costoso. â€¢ La financiaciÃ³n, pues si los
promotores, constructores y urbanizadores
no obtienen el capital necesario no se pueden ejecutar las obras, â€¢ Las

preventas de las unidades habitacionales, pues si no se logra el
punto de equilibrio rÃ¡pidamente se incurre en mayores costos

financieros, provenientes de los intereses de la financiaciÃ³n. En
definitiva, la viabilidad del acceso a la VIS es determinada en parte
importante por el cierre financiero con el quede debe cumplir la demanda,
y porque la unidad pueda producirse por debajo del valor que le es
posible pagar a la poblaciÃ³n objetivo, cubriendo los costos de
desarrollo y generando un margen de utilidad para cada intermediario en
el proceso. 3.1.1 La vivienda como producto. El resultado fÃsico del
proceso descrito anteriormente, es un bien pÃºblico necesario, pero al
mismo tiempo costoso, que se constituye como el producto de los acuerdos
y negociaciones que en las distintas fases lo van moldeando. Los
financieros lo entienden asÃ:
V(n)= u + i + C e + V s, en donde
V(n): El valor final de la vivienda (u): Utilidad, determinada por el
riesgo (i) Intereses, determinados por la tasa (Ce) Costos de
edificaciÃ³n, determinados por los directos (material, mano de obra,
equipos, administraciÃ³n e sitio) e indirectos (impuestos, permisos,
diseÃ±os tÃ©cnicos, soporte legal, gastos en ventas)
! !
54
(Vs) Valor del suelo, determinado por el suelo inicial y el urbanismo.
112
Esto significa que, el producto que se ofrece en el mercado tiene un

precio de venta establecido mediante la suma de costos en los que se
incurre para el desarrollo de cada etapa (financiaciÃ³n, suelo
urbanizado, costos de construcciÃ³n) y la utilidad de las partes
involucradas en el proyecto. El grÃ¡fico que se presenta a continuaciÃ³n,
ejemplifica la participaciÃ³n desigual de las mismas sobre el precio
final de cada unidad de vivienda. GrÃ¡fico 16. Los componentes del precio
de la vivienda y su peso en costo final
Esta participaciÃ³n puede cambiar en cada proyecto debido a que dentro

del proceso de construcciÃ³n existen componentes mÃ¡s flexibles con los
que cada constructor puede obtener variaciones en la inversiÃ³n tales
como la calidad de los materiales, la mano de obra, los equipos, la
adquisiciÃ³n de tecnologÃa, el tamaÃ±o de
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
112
Aportes Javier RodrÃguez.
! !
55
los lotes y/o del Ã¡rea construida; y es en la combinaciÃ³n justa de
Ã©stos componentes donde los agentes privados pueden encontrar mejores
mÃ¡rgenes de utilidad, pero tambiÃ©n en donde se puede llegar a
comprometer la calidad de la vivienda.
3.2. FACTORES QUE INCIDEN EN LA PRODUCCIÃ“N PRIVADA DE VIS
Algunos factores afectan la oferta y otros la demanda, pero unidos que

hacen que existan brechas entre lo que se produce y lo que se requiere.
Desde el punto de vista de la demanda, los factores se encuentran
directamente relacionados con las caracterÃsticas de la poblaciÃ³n a la
que estÃ¡ dirigida este tipo de vivienda, como lo son la baja tasa de
bancarizaciÃ³n, el desempleo, la informalidad y la baja capacidad de
ahorro de las familias, los cuales desincentivan el endeudamiento
necesario para el cierre financiero. Desde el punto de vista de la
oferta, existen factores asociados a las condiciones del mercado, como la
escasez de suelo, las fluctuaciones en el precio de los materiales y la
mano de obra, que afectan directamente el precio final de la vivienda.
Adicionalmente, se hallan unos que tienen que ver con el entorno en el
que se desarrolla el proceso, como la inestabilidad jurÃdica, la voluntad
polÃtica y la tasa de cambio, que limitan las iniciativas del SPr pues
generan inseguridad en la obtenciÃ³n de rentas derivadas de la actividad
edificadora.
! !
56
Construcc iÃ³n
Entregas
Suelo
Disponibilidad y costo del Suelo Urbanizable, Tramites, Tiempos, Tipo de

tenencia, Calidad del Suelo, LocalizaciÃ³n en zonas de riesgo.
Preventa
Costos de los materiales, disponibilidad de insumos, rapidez en el

despacho de insumos, tramites, disponibilidad y capacitaciÃ³n de mano de
obra, escasa industrializaciÃ³n del proceso constructivo, InflaciÃ³n
Rapidez, Monto SLMMV
Financiaci Ã³n Urbanism o
Tasas de InterÃ©s, Costos Financieros, InflaciÃ³n, Tasa de Cambio

Escriturac iÃ³n
Iniciativa
Tramites, Procesos y requisitos de instalaciÃ³n de redes, viabilidad de

servicios pÃºblicos, capacidad instalada y presupuesto de empresas
prestadoras, accesibilidad y conectividad, desarticulaciÃ³n entre los
sectores de agua, saneamiento, educaciÃ³n e infraestructura, InflaciÃ³n,
Mano de Obra Rapidez, Monto SLMMV
Post Ventas
Voluntad PolÃtica, Seguridad JurÃdica, AmbigÃ¼edad y legitimidad en la

Norma, PercepciÃ³n de riego en la inversiÃ³n Rapidez
Preventa
Oferta EjecuciÃ³n Post EjecuciÃ³n
Escriturac iÃ³n
Ingresos de los hogares
Capacidad de Ahorro, Empleo, Monto SLMMV

SelecciÃ³n
Ahorro
Preferencias y necesidades de los hogares, Mercadeo, Seguridad JurÃdica
PostulaciÃ³ n HabitaciÃ³ n
CrÃ©dito
Capacidad de pago, Tasa de InterÃ©s e Informalidad, Baja tasa de

bancarizaciÃ³n, Empleo, Informalidad, PercepciÃ³n de riesgo
Subsidio
Empleo, Monto SLMMV

Oferta
Cierre Financiero
Demanda
GrÃ¡fico 17. Factores que inciden en la producciÃ³n privada de VIS en

Colombia
Demanda
FormulaciÃ³n
57
3.2.1. Los factores mÃ¡s incidentes. Las entrevistas realizadas y la
literatura especializada del sector de la construcciÃ³n en Colombia,
coinciden en que en la prÃ¡ctica existen unos factores mÃ¡s crÃticos que
otros debido a su peso en el costo final de la vivienda. GrÃ¡fico 18.
Cuellos de botella desde la oferta y la demanda
Dentro del proceso de producciÃ³n formal, los factores mÃ¡s crÃticos para
la oferta son los siguientes: a.TrÃ¡mites. Algunos de los mayores costos
de la producciÃ³n de VIS se derivan de un complejo proceso de 76
procedimientos y 299 documentos que van desde el registro de enajenadores
hasta el registro de la venta del bien, la mayorÃa de los cuales estÃ¡n
antes de la expediciÃ³n de licencias de urbanismo y construcciÃ³n, pero
que en general se encuentran en todo el proceso productivo;113 sÃ³lo con
tiempos menores de gestiÃ³n se podrÃa obtener un ahorro de hasta el 8%
acabados.114 b. Costos de construcciÃ³n. La construcciÃ³n de VIS es muy
elÃ¡stica a los costos de construcciÃ³n de vivienda, pues un aumento
trimestral de un 1% en los
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
113 114
de los costos
indirectos de los proyectos, lo cual podrÃa verse reflejado en mayores

Ã¡reas y mejores
Comparar, Palomares, Jorge. â€œLa producciÃ³n masiva de VISâ€. Octubre

10 de 2007. p.17 . Ver Palomares. â€œLa producciÃ³n masiva de VISâ€.
p.17.
! !
58
Ãndices de costos de la construcciÃ³n de vivienda (ICCV) por encima de la
inflaciÃ³n, reduce la actividad constructora de VIS en un 7.57%.115 Esta
sensibilidad se debe a que los costos directos tienen un peso aproximado
del 50% sobre el valor de la vivienda, de manera tal que su aumento puede
inviabilizar muy rÃ¡pidamente los proyectos, al sobrepasar los lÃmites de
precios que le son inherentes a este tipo de vivienda. c. Escala. De
acuerdo con FINDETER y cÃ¡lculos del MAVDT, en Colombia los promotores de
proyectos VIS desarrollan en un 90% de los casos proyectos de una
hectÃ¡rea y 100 unidades residenciales; 116 este tipo de proyectos son
muy pequeÃ±os y de gestiÃ³n compleja, ademÃ¡s tienen un impacto marginal
frente al alto dÃ©ficit que presenta el paÃs. El problema con estos es
que no pueden aprovechar economÃas de escala que se pueden lograr en
materiales, mano de obra, trÃ¡mites, entre otros, por lo tanto, se
vuelven costosos; ademÃ¡s, les es insostenible la asunciÃ³n de cargas
para financiar las grandes infraestructuras necesarias para que la
vivienda se materialice en un entorno de calidad. d. Suelo. De acuerdo
con CAMACOL, para que la vivienda de bajo costo sea viable, los precios
del suelo urbanizado no deberÃan superar el 15% de incidencia en el valor
final de ventas;117 no obstante, hoy en dÃa alcanzan casi el 30% debido a
la escasez del mismo en las principales Ã¡reas urbanas del paÃs. En la
medida en que el suelo es imprescindible para el desarrollo de proyectos
VIS, son fundamentales las polÃticas de gestiÃ³n del suelo que mantengan
el mercado de la tierra a favor de la viabilidad de este tipo de bien
pÃºblico. Los factores mÃ¡s crÃticos dentro del proceso de producciÃ³n
formal, de parte de la demanda, son los siguientes: e. Informalidad. El
70% de la poblaciÃ³n que demanda VIS trabaja en el sector informal, de
manera tal que aunque tengan los recursos para acceder a un
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Comparar Saldarriaga, Esteban. â€œDeterminantes del sector de la
construcciÃ³n en Colombiaâ€, 2006. p.26. Documento ElectrÃ³nico. 116
Comparar RepÃºblica de Colombia - MAVDT. â€œLa locomotora de vivienda:
Estrategia territorial y gestiÃ³n de sueloâ€, 2010. p.11. Documento
ElectrÃ³nico. 117 Comparar Forero, Sandra. â€œEvoluciÃ³n y perspectivas
de la vivienda VIS en BogotÃ¡â€, 2009. p.19. Documento ElectrÃ³nico.
115
! !
59
crÃ©dito, no tienen como demostrarlos;118 es por ello que no pueden
contar con un prÃ©stamo que les permita complementar el ahorro y el
subsidio, necesarios para acceder a una vivienda. f. Capacidad de ahorro.
El 76,4% de la poblaciÃ³n colombiana gana menos de 4 SMMLV y el 47% gana
menos de 2 SMMLV. Para estas familias es bastante difÃcil ahorrar el
valor de la cuota inicial debido a que los gastos asociados a la
vivienda119 la alimentaciÃ³n y el transporte abarcan todos sus ingresos e
impiden que se pueda destinar dinero para el ahorro. g. Tasa de interÃ©s.
Las ventas en estratos bajos son muy volÃ¡tiles a la tasa de interÃ©s de
los crÃ©ditos. El aumento de Ã©sta se ve representado de manera
exponencial en el salario de una persona de bajos ingresos, en
consecuencia, los hogares evitan el endeudamiento por lo cual la oferta y
la rotaciÃ³n en ventas de este segmento de vivienda termina siendo
determinado por este factor.120 h. No ser sujeto de crÃ©dito o subsidio.
Aproximadamente el 30% de la poblaciÃ³n del paÃs no puede acceder a una
vivienda digna 121 debido a que en Colombia el cierre financiero se
encuentra compuesto por 3 pilares, los cuales son mutuamente excluyentes,
no en vano existe el dicho popular â€œpara obtener un subsidio hay que
demostrar que se es pobre y luego, para obtener el crÃ©dito hay que
demostrar que se es ricoâ€. Este anÃ¡lisis nos deja un panorama claro:
desde el punto de vista de la oferta, el problema es el precio, es decir,
cÃ³mo lograr generar un bien cuyo proceso de producciÃ³n cuenta con
mÃºltiples factores que lo hacen costoso, dejando un pequeÃ±o margen de
utilidad. Desde el lado de la demanda, el problema es de ingresos pues
son estos los que determinan el acceso a la vivienda digna.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Comparar Consejo Nacional de PlanificaciÃ³n EconÃ³mica y Social.
â€œConpes 3583â€, 2009. p.9. Documento ElectrÃ³nico. 119 De acuerdo con
la informaciÃ³n suministrada en la sala de ventas, estas familias
usualmente pagan un arriendo de aproximadamente $500.000, con el cual no
tienen derecho a tener cocina y baÃ±o independiente, Aportes Andrea
Villamizar 120 Aportes Javier RodrÃguez 121 Aportes Diana Puerta
118
! !
60
3.3. LA COMPLEJIDAD Y LA SECTOTERRITORIALIDAD DE LA PPVIS 3.3.1. La
complejidad de la PPVIS. La VIS es particularmente sensible a los
factores descritos anteriormente debido a que tiene unos lÃmites en su
regulaciÃ³n pero a su vez, compite como cualquier otro bien en el
mercado. Es por ello que la PP ha creado un conjunto de estÃmulos para
superar las dificultades identificadas desde la oferta y la demanda en
las distintas etapas del proceso de producciÃ³n; de acuerdo con
VelÃ¡squez, esto implica que la PPVIS sea compleja, en la medida en que
busca solucionar de problemas multicausales a travÃ©s de varias PPs.
DespuÃ©s de analizar las que componen la PPVIS,122 se pudo constatar que
desde el lado de la demanda, la mayorÃa de los esfuerzos estÃ¡n
concentrados en la etapa donde confluyen los pilares del cierre
financiero, una de las etapas crÃticas en el proceso de producciÃ³n:
Â¿CÃ³mo hacer de los â€œpobresâ€ una poblaciÃ³n mÃ¡s atractiva para los
otorgantes de crÃ©dito?, Â¿CÃ³mo minimizar a travÃ©s de los subsidios la
brecha que impide a las familias acceder a una vivienda?, Â¿CÃ³mo hacer
para aumentar la cartera hipotecaria? , Â¿CÃ³mo hacer que los informales
obtengan crÃ©ditos?, entre otras. Sin embargo, factores determinantes
como lo son la capacidad de ahorro y el no ser sujeto de crÃ©dito, que se
encuentran directamente relacionados con los ingresos de los hogares, no
parecen estar lo suficientemente cobijados por la PP. Por parte de la
oferta, en este periodo existieron PPs para la financiaciÃ³n del SPC,
como la lÃnea de redescuento de FINDETER para el crÃ©dito constructor
VIS; para el suelo, con los MISN; para los costos directos de
construcciÃ³n, con la devoluciÃ³n del IVA en los materiales y los
indirectos a travÃ©s de la reducciÃ³n en los trÃ¡mites. Cabe resaltar en
este punto que una etapa crÃtica en el proceso como son las preventas no
se abarca por la PP, por lo cual, su superaciÃ³n depende exclusivamente
del SPC, que cada vez mÃ¡s aplica mecanismos complementarios a la PP para
apoyar la finalizaciÃ³n del proceso productivo. En Ciudad Verde por
ejemplo, fue muy claro ver como se han creado estrategias de mercadeo y
de apoyo al cierre financiero para
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
122
Ver anexo 15. Ã‰ste era parte integral del documento, sin embargo, por
temas de extensiÃ³n debiÃ³ ser insertado en los anexos.
! !
61
que la demanda logre romper las barreras que restringen el acceso y la
escogencia en un entorno de competencia. No obstante, no todas las polÃ-
ticas creadas han sido para estimular. El Estado ha creado una serie de
restricciones a la financiaciÃ³n y al desarrollo urbano en general,
debido a que en condiciones de mercado, al SPr le es poco atractivo
producir bienes pÃºblicos y esto puede repercutir en su calidad. A partir
de la regulaciÃ³n nacional del sector de la vivienda, y de las normas
locales relacionadas con las caracterÃsticas fÃsicas de la vivienda y del
urbanismo, el Estado busca garantizar que las condiciones sean
â€œdignasâ€. De ahÃ que existan normas y estÃ¡ndares mÃnimos de espacio
pÃºblico, malla vial jerarquizada, la proporciÃ³n entre lo construido y
los espacios libres, las especificaciones de los edificios y las unidades
habitacionales, topes en el precio de la vivienda, la norma de
sismoresistencia, los lÃmites en la tasa de interÃ©s, entre otros. En el
caso de CV, se disminuyÃ³ el papel que usualmente juega el municipio en
la regulaciÃ³n urbanÃstica debido a que la figura que lo acoge permitiÃ³
una mayor participaciÃ³n del SPC en la formulaciÃ³n de las reglas de
juego, pues finalmente los promotores fueron los que propusieron a la
naciÃ³n el proyecto de norma urbana. Esto no implicÃ³ que algunos
requisitos del municipio de Soacha determinaran algunos aspectos
importantes del proyecto como lo fueron el reparto de cargas, la
subterranizaciÃ³n de redes y los servicios pÃºblicos. Sin embargo, la
figura de MISN se constituyÃ³ como una polÃtica complementaria que
flexibilizÃ³ algunas otras como las normas de uso, aprovechamientos y
normas de edificabilidad que normalmente predeterminan el proyecto.
! !
62
EstandarizaciÃ³n en el diseÃ±o y disminuciÃ³n de desperdicios y tiempos
de ejecuciÃ³n
Construcc iÃ³n
DestinaciÃ³n de suelos para VIS, PlusvalÃa, Macroproyectos

Entregas
Suelo
Disponibilidad y costo del Suelo Urbanizable, Tramites, Tiempos, Tipo de

tenencia, Calidad del Suelo, LocalizaciÃ³n en zonas de riesgo. Topes en
precios de la VIS y VIP, elegibilidad y puntaje de proyectos para la
otorgaciÃ³n de recursos
Preventa
Expensas de licencias, DevoluciÃ³n del IVA materiales, ReducciÃ³n de

tiempo en tramite de licencias, Aprovechamientos, Sismoresistencia,
TamaÃ±o de Lotes, Ã¡rea mÃnima de construcciÃ³n Costos de los materiales,
disponibilidad de insumos, rapidez en el despacho de insumos, tramites,
disponibilidad y capacitaciÃ³n de mano de obra, escasa industrializaciÃ³n
del proceso constructivo, InflaciÃ³n Rapidez, Monto SLMMV
Uso de Encargos Fiduciarios

Escriturac iÃ³n
LÃnea de redescuento Findeter para crÃ©dito constructor VIS Impuesto de

DelineaciÃ³n Urbana, Cesiones, Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios,
Expensas de licencias, ReducciÃ³n de tiempo en tramite de licencias
Urbanism o
Iniciativa
Tramites, Procesos y requisitos de instalaciÃ³n de redes, viabilidad de

servicios pÃºblicos, capacidad instalada y presupuesto de empresas
prestadoras, accesibilidad y conectividad, desarticulaciÃ³n entre los
sectores de agua, saneamiento, educaciÃ³n e infraestructura, InflaciÃ³n,
Mano de Obra Rapidez, Monto SLMMV
Post Ventas
Topes en precios de la VIS y VIP
Voluntad PolÃtica, Seguridad JurÃdica, AmbigÃ¼edad y legitimidad en la

Norma, PercepciÃ³n de riego en la inversiÃ³n Rapidez
Preventa
FormulaciÃ³n
EjecuciÃ³n
Post EjecuciÃ³n
Se logra entregar una vivienda al hogar pero Â¿cÃ³mo garantizar que esta
sea capaz de conservar su propiedad en el tiempo?
ReducciÃ³n en los costos notariales y de registro,
Escriturac iÃ³n
Ingresos de los hogares
Capacidad de Ahorro, Empleo, Monto SLMMV ComercializaciÃ³n y Mercadeo

SelecciÃ³n
Ahorro
Cuota Inicial Diferida Subsidio Familiar de Vivienda

PostulaciÃ³ n
Ahorro Programado, Ahorro Voluntario Contractual, Aportes periÃ³dicos de

Ahorro, Ahorro programado contractual con evaluaciÃ³n crediticia
favorable, cesantÃas Preferencias y necesidades de los hogares, Mercadeo,
Seguridad JurÃdica
Subsidio a la tasa de interÃ©s
HabitaciÃ³ n
Subsidio a a tasa de interÃ©s complementaria a la del gobierno
PolÃticas del Sector Privado
Subsidio a la tasa de interÃ©s, TitularizaciÃ³n de la cartera

hipotecaria, Garantia a la titularizaciÃ³n de VIS, ExenciÃ³n a la renta
por ingresos de crÃ©ditos y arrendamientos de proyectos nuevos VIS,
microcredito inmobiliario, FNA para informales, lÃnea de redescuento
FINDETER, cuota mÃ¡xima (techo), lÃmite de la financiaciÃ³n, lÃmite en el
monto de las cuotas
CrÃ©dito
Capacidad de pago, Tasa de InterÃ©s e Informalidad, Baja tasa de

bancarizaciÃ³n, Empleo, Informalidad, PercepciÃ³n de riesgo
Subsidio
Empleo, Monto SLMMV
PolÃticas PÃºblicas que incentivan la producciÃ³n privada de VIS
Subsidio Familiar de Vivienda y elegibilidad y puntaje de proyectos para

la otorgaciÃ³n de recursos
PolÃticas PÃºblicas que restringen la producciÃ³n privada de VIS
Cierre Financiero AcompaÃ±amiento en el Cierre Financiero
GrÃ¡fico 19. PPs y privadas relacionadas con la VIS 63
Financiaci Ã³n
Tasas de InterÃ©s, Costos Financieros, InflaciÃ³n, Tasa de Cambio
3.3.2. La Sectoterritorialidad de la PPVIS. Jolly se referÃa a
sectoterritotialidad cuando afirmaba que la PPVIS reÃºne distintos
niveles de responsabilidades y Ã¡mbitos de intervenciÃ³n. Una vez
analizadas las PP que componen la PPVIS, encontramos que en efecto, hay
una diferenciaciÃ³n ente los aspectos que se regulan desde los distintos
niveles, por ejemplo, a nivel nacional se reglamentan los temas fiscales
y de financiaciÃ³n, entre los mÃ¡s importantes podemos encontrar: â€¢ La
devoluciÃ³n del IVA a los materiales de construcciÃ³n, pues ataca
directamente uno de los cuellos de botella mÃ¡s importantes que es la de

los costos de construcciÃ³n, pues permite la devoluciÃ³n de hasta un 4%
del valor de la venta de las viviendas â€¢ El subsidio a la tasa de
interÃ©s, pues estimula el endeudamiento de los hogares y aumenta la
capacidad de endeudamiento en un 32%123 â€¢ El subsidio familiar de
vivienda, pues ayuda a cerrar la brecha entre las
familias y el mercado â€¢ La exenciÃ³n de la renta para los crÃ©ditos

VIS, pues aumenta la
colocaciÃ³n de cartera hipotecaria para vivienda de bajo costo.
Por su parte, los operadores locales tienen la funciÃ³n pÃºblica del

ordenamiento de su territorio, por lo cual tienen las competencias de
mayor incidencia en la disponibilidad de suelo. Los temas que se regulan
son:
â€¢
DelimitaciÃ³n de suelos para VIS: destinaciÃ³n para atender la demanda
actual y futura, asegurando que exista disponibilidad. â€¢

Aprovechamientos: clasificar los suelos, asignarles un uso, y en
general, dotarlos de norma. â€¢ Recaudo de plusvalÃas: permiten tener un

precio de suelo competitivo
que permita la viabilizaciÃ³n de proyectos VIS

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Ver Pinto de De Hart. â€œPropuestas para la nueva polÃtica
habitacionalâ€. Documento ElectrÃ³nico. p.17.
123
! !
64
â€¢
Cesiones:
la
provisiÃ³n
de
servicios
pÃºblicos,
redes
viales,
equipamientos y urbanismo en general para que la vivienda se materialice

con parÃ¡metros mÃnimos de habitabilidad. En cuanto a los Ã¡mbitos de
intervenciÃ³n de la PPVIS, el anÃ¡lisis dio cuenta de que existen PPs que
trabajan desde distintos sectores para que la vivienda se materialice,
debido a que, como vimos anteriormente, el problema de la vivienda de
bajo costo es multicausal. Aunque los anteriores van dirigidos a
distintos actores, se espera que en conjunto favorezcan todo el proceso.
GrÃ¡fico 20. RetroalimentaciÃ³n de la PPVIS
Al clasificar las PP que hacen parte la PPVIS, de acuerdo con la

situaciÃ³n problemÃ¡tica que busca solucionar, encontramos que se pueden
agrupar por lo menos en cinco sectores: PP de Ordenamiento Territorial,
PP Fiscal, PP Financiera, PP de calidad y PP administrativa. A
continuaciÃ³n, se presenta la clasificaciÃ³n de las PP que componen la
PPVIS por nivel y sector.
! !
65
Tabla 3. Los instrumentos sectoterritoriales
Sector PolÃtica DestinaciÃ³n suelos VIS Reparto de Cargas y beneficios
Cesiones Aprovechamientos urbanÃsticos Macroproyectos TitularizaciÃ³n de
la cartera hipotecaria ParticipaciÃ³n en plusvalÃa DevoluciÃ³n del IVA a
los materiales de construcciÃ³n ReducciÃ³n de costos notariales y de
registro Expensas de licencias Bonos hipotecarios ExenciÃ³n de la renta
para arrendamientos ExenciÃ³n de la renta a leasing ExenciÃ³n de la renta
crÃ©ditos VIS DelineaciÃ³n urbana GarantÃa en la titularizaciÃ³n de la
cartera hipotecaria GarantÃa crÃ©ditos VIS GarantÃa en bonos hipotecarios
Subsidio Familiar de Vivienda Ahorro programado Subsidio a la tasa de
interÃ©s PolÃtica Financiera Nivel Municipal/ Distrital Municipal/
Distrital y Municipal/ Distrital y Municipal/ Distrital Nacional Nacional
Municipal/ Distrital Nacional Nacional Municipal/ Distrital Nacional
Nacional Nacional Nacional Nacional Nacional Nacional Nacional Municipal/
Distrital y Nacional Nacional Nacional Etapa FormulaciÃ³n EjecuciÃ³n
EjecuciÃ³n FormulaciÃ³n FormulaciÃ³n y ejecuciÃ³n EjecuciÃ³n FormulaciÃ³n
EjecuciÃ³n Post ejecuciÃ³n EjecuciÃ³n EjecuciÃ³n EjecuciÃ³n EjecuciÃ³n
EjecuciÃ³n EjecuciÃ³n EjecuciÃ³n/ Post ejecuciÃ³n EjecuciÃ³n/ Post
ejecuciÃ³n EjecuciÃ³n/ Post ejecuciÃ³n EjecuciÃ³n/ Post ejecuciÃ³n
FormulaciÃ³n EjecuciÃ³n/ Post ejecuciÃ³n EjecuciÃ³n/ Post ejecuciÃ³n
EjecuciÃ³n/ Post ejecuciÃ³n EjecuciÃ³n/ Post ejecuciÃ³n EjecuciÃ³n/ Post
ejecuciÃ³n
PolÃtica de Ordenamiento Territorial
PolÃtica Fiscal
Topes en el precio de la vivienda Nacional MicrocrÃ©dito inmobiliario FNA

para informales LÃnea de redescuento de FINDETER para crÃ©ditos VIS LÃnea
de redescuento de FINDETER para crÃ©dito constructor VIS Techos en las
tasas de interÃ©s Nacional Nacional Nacional
Nacional Nacional
FormulaciÃ³n EjecuciÃ³n/ Post ejecuciÃ³n
! !
66
PolÃtica de Calidad
Ahorro programado Aportes periÃ³dicos Ahorro voluntario contractual

Ahorro Voluntario programado con evaluaciÃ³n crediticia favorable
LimitaciÃ³n en la financiaciÃ³n y las cuotas Elegibilidad proyectos VIS
Elegibilidad proyectos VIS Sismoresistencia Lotes mÃnimos
Nacional Nacional Nacional
FormulaciÃ³n FormulaciÃ³n FormulaciÃ³n
Nacional Nacional Nacional Nacional Nacional Nacional
FormulaciÃ³n FormulaciÃ³n EjecuciÃ³n EjecuciÃ³n EjecuciÃ³n EjecuciÃ³n

EjecuciÃ³n
PolÃtica ReducciÃ³n de tiempos de Administrativa licencias Nacional

Fuente: tabla elaborada por el autor del presente Estudio de Caso
â€¢
Esta tabla da cuenta de varios elementos fundamentales de la PPVIS.
Por un lado, se aplican instrumentos para reducir los costos de

producciÃ³n de este bien pÃºblico, y por el otro, existen mecanismos para
que la poblaciÃ³n objetivo pueda superar las barreras que le supone su
ingreso y asegurar asÃ su competencia en el mercado. Todo parece indicar
que la PPVIS no ataca el problema real, la pobreza. â€¢ Existe una polÃ-
tica de calidad dÃ©bil, que aunque ha avanzado, aÃºn no
define los parÃ¡metros mÃnimos de calidad que debe tener la VIS. â€¢ La
polÃtica administrativa, tambiÃ©n cuanta con falencias, sobre todo si
se tiene en cuenta la incidencia que pueden llegar a tener los trÃ¡mites

en la reducciÃ³n de costos en la VIS. â€¢ Se hace Ã©nfasis en la polÃtica
fiscal y financiera, sin embargo, la
vivienda debe ser comprendida como algo mÃ¡s que un crÃ©dito tope debido
a su importancia en el desarrollo humano. â€¢ El nivel local solo tiene
incidencia en la PP de Ordenamiento
Territorial e interviene de manera mÃnima en el sector financiero

dependiendo del hecho que ofrezca SFV municipales. Todo lo demÃ¡s termina
siendo determinado por la NaciÃ³n. â€¢ La PPVIS se concentra en hacer que
el hogar logre realizar el cierre
financiero y a dar rentabilidad a la actividad de la construcciÃ³n de

VIS. Esto significa que todos los esfuerzos estÃ¡n dados para que la
familia acceda al bien pÃºblico, pero
! !
67
despuÃ©s de que ello se cumpla, los hogares no cuentan con suficientes
instrumentos para mantenerla. Esto implica que el derecho es al acceso,
no a la tenencia. â€¢ La mayor cantidad de estÃmulos son para el sector
financiero. Aunque
se espera que todo funcione como un ciclo, en realidad solo existen tres
incentivos reales desde la PP para el SPC: la devoluciÃ³n de IVA en los
materiales, el descuento en las expensas del las licencias y el impuesto
a la delineaciÃ³n urbana, aunque este Ãºltimo depende de cada municipio.
Es por lo anterior que la PP de MISN fue tan atractiva para el gremio,
pues se constituÃa como un â€œincentivo realâ€ y adicional para los
constructores que atacÃ³ tres de los factores crÃticos en el proceso de
producciÃ³n: el suelo, los trÃ¡mites, y la escala. GrÃ¡fico 21. SÃntesis
de los instrumentos sectoterritoriales
! !
68
ONCLUSIONES
El Estado colombiano ha abordado la problemÃ¡tica habitacional de

distintas maneras: al analizar la evoluciÃ³n de la PolÃtica PÃºblica (PP)
se encontrÃ³ que la responsabilidad de la construcciÃ³n de este bien
pÃºblico se ha delegado mÃ¡s recientemente al sector privado (SPr) debido
al desmonte del Estado benefactor y a la apertura econÃ³mica. A partir de
un conjunto de incentivos y regulaciones se intenta, aÃºn sin mayor
Ã©xito, que el sector privado de la construcciÃ³n (SPC) produzca VIS
suficiente y de calidad para atender el importante dÃ©ficit de vivienda
de los hogares de mÃ¡s bajos ingresos del paÃs; pues pese a que la
vivienda sana y segura es un bien meritorio, se tranza en condiciones de
mercado, el cual, por naturaleza excluye a quien no tiene capacidad de
pago. El SPr no estÃ¡ produciendo lo que se necesita y esto no solo se
debe a la magnitud misma del problema, sino tambiÃ©n a que el proceso de
producciÃ³n fÃsico de la VIS se caracteriza por ser dispendioso, costoso
y dependiente del esfuerzo coordinado de muchos agentes. El Ã©xito en
este proceso implica superar una serie de etapas crÃticas como lo son la
adquisiciÃ³n de suelo a un precio competitivo, la financiaciÃ³n de las
obras de urbanismo y construcciÃ³n, las preventas de las unidades
habitacionales y el cierre financiero por parte de los hogares. Estas
estapas son difÃciles de alcanzar debido a la existencia de mÃºltiples
factores que dificultan su materializaciÃ³n. En este trabajo se ha
identificado que los factores mÃ¡s relevantes desde la oferta y desde la
demanda son: Desde la oferta
i. ii. iii. iv.
La escala de intervenciÃ³n La complejidad y demora de los trÃ¡mites La

escasez de suelo Los altos y variables costos de construcciÃ³n
Desde la demanda, i. La variaciÃ³n en la tasa de interÃ©s de los

crÃ©ditos
! !
69
ii. iii.
La capacidad de ahorro de la poblaciÃ³n objetivo Los altos indices de

informalidad en el empleo de este segmento de la polaciÃ³n
iv.
La poblaciÃ³n objetivo no es sujeto de crÃ©dito o de subsidio
En tanto los anteriores se convierten en un obstÃ¡culo para la atenciÃ³n

efectiva de la demanda de VIS, el Estado, desde sus distintos niveles y
sectores de intervenciÃ³n ha creado un conjunto de incentivos para dar
viabilidad a los proyectos de vivienda de bajo costo: i. la devoluciÃ³n
del IVA a los materiales de construcciÃ³n, ii. el subsidio a la tasa de
interÃ©s, y iii. el subsidio familiar de vivienda (SFV), fueron algunos
de los mÃ¡s importantes durante el perÃodo de estudio. En esta
investigaciÃ³n, a partir del anÃ¡lisis de Ciudad Verde (CV) se estudiÃ³
el proceso de producciÃ³n de VIS, que ademÃ¡s de hacer uso del conjunto
de incentivos ya existentes, incluye la figura de Macroproyectos, una PP
de apoyo que reune estimulos para mitigar tres de los factores de mayor
incidencia en la producciÃ³n de VIS: la escala de intervenciÃ³n, la
fluidez de los trÃ¡mites y la disponibilidad de suelo. Pese a los
beneficios obtenidos a travÃ©s de esta polÃtica, CV se enfrenta a una
serie de factores, tanto internos como externos, que desde distintos
Ã¡mbitos estimulan u obstaculizan la producciÃ³n de VIS. Los anteriores
no sÃ³lo moldean el proyecto sino que repercuten en los costos y la
calidad del producto que finalmente se entregarÃ¡ a los usuarios. Estos
factores pueden agruparse alrededor de seis componentes: econÃ³mico,
polÃtico, jurÃdico/normativo, ambiental, tÃ©cnico, y de gestiÃ³n, los
cuales se desarrollan en el CapÃtulo II, y se sintetizan en la siguiente
tabla. l
Ãm
F Internos Externos Rapidez en ventas de Ã¡rea Ãºtil, que permite

reduccir costos financieros y financiar parcialmente la construcciÃ³n y
dotaciÃ³n de equipamientos pÃºblicos Los ingresos de los hogares limitan
la EconÃ³mico Rapidez en preventas de viviendas que adquisiciÃ³n de
vivienda permite llegar Ã¡gilmente al punto de equilibrio financiero,
necesario para iniciar obras, reduciendo el peso de los costos indirectos
! !
70
AsunciÃ³n total del riesgo de inversiÃ³n por parte de los promotores, con
recursos netamente privados LocalizaciÃ³n del lote en la regiÃ³n, que
apoyÃ³ la consecuciÃ³n de inversiÃ³n por ser una soluciÃ³n que supera el
Ã¡mbito local Indefinida financiaciÃ³n de obras de acueducto, que podrÃa
inviabilizar la VIP en prÃ³ximas etapas. Voluntad polÃtica por parte del
gobierno central para llevar a cabo el proyecto, pero a su vez, el costo
que significÃ³ (en cuanto a cargas) para que a nivel local tambiÃ©n la
hubiese No se encontrÃ³ evidencia Simultaneidad en etapas de urbanismo y
construcciÃ³n, por la presiÃ³n polÃtica que recae sobre el proyecto, que
impide que sea funcional Legitimidad de la norma urbana, concertada
Incertidumbre al ser declarada entre el nivel central y el grupo gestor,
que inexequible la figura de macroproyectos normalmente no tiene
incidencia en la pues no se sabÃa quÃ© sucederÃa con los materia.
proyectos ya adoptados Rapidez en habilitaciÃ³n del suelo por figura de
macroproyecto que permitiÃ³ incorporar Inestabilidad jurÃdica, por los
nuevos lotes rurales y de expansiÃ³n al perÃmetro requerimientos del
municipio urbano, sin necesidad de revisiones y/o ajustes al POT de
Soacha. No se encontrÃ³ evidencia Mecanismos del SPr complementarios a la
PP, que apoyan el cierre financiero de los hogares y la comercializaciÃ³n
de los proyectos en un Ã¡mbito de competencia Ausencia de gestiÃ³n de
suelo debido al rÃ¡pido acuerdo logrado entre un nÃºmero reducido de
propietarios con grandes extensiones de tierra Concurso para la
adjudicaciÃ³n de supermanzanas, que fortalece la competencia entre los
compradores de Ã¡rea Ãºtil, a favor del urbanismo del proyecto. Esquema
de gestiÃ³n empresarial, que busca lograr las mayores rentas posibles de
los negocios inmobiliarios VIS Escala y mezcla de usos que permiten un
reparto de cargas y beneficios mÃ¡s eficiente, a favor de la VIP.
Experiencia en ejecuciÃ³n de obras, debido a la inclusiÃ³n de algunas de
las empresas mÃ¡s relevantes del gremio de la construcciÃ³n, enfocadas
particularmente en el segmento de vivienda de bajo costo. Condiciones
climÃ¡ticas, que dificultaron la ejecuciÃ³n de las obras
Pol
Norm
Am
GestiÃ³n
No se encontrÃ³ evidencia
TÃ©cnico
CercanÃa de los predios con el Distrito Capital que permitieron la

extensiÃ³n de infraestructura vial, de servicios y de espacio pÃºblico.
! !
71
Capacidad tÃ©cnica, financiera y de negociaciÃ³n del grupo gestor pues
pudo desarrollar un proyecto de tal magnitud, sin apoyo pÃºblico en esta
materia. Deficiente calidad del suelo sobre el cual se adelantan las
obras, que ha implicado retos para cumplir el cronograma de actividades.
Elaborado por el autor del presente Estudio de Caso
Entre los los factores anteriores, hay algunos que en la prÃ¡ctica han
tenido mayor incidencia en los resultados tangibles del proyecto
analizado. Uno de los puntos mÃ¡s cuestionados por la academia colombiana
fue el de la ausencia de gestiÃ³n de suelo para reducir el impacto del
valor de la tierra sobre la vivienda, a pesar de tener como propÃ³sito
central la generaciÃ³n de suelo para VIS y VIP. Las rentas del suelo
generadas por las acciones urbanÃsticas fueron transferidas a los
propietarios, lo cual repercute potencialmente en la producciÃ³n de VIP,
el aumento en el costo para el municipio en el pago de las afectaciones y
bienes pÃºblicos, y la alteraciÃ³n de la polÃtica Distrital de suelo.
Otro ejemplo importante es el aumento de las cargas generales que exigiÃ³
el municipio de Soacha, las cuales no solo influyeron en el aumento de
las afectaciones, sino tambiÃ©n en el alza de los costos de urbanismo,
que a su vez, tuvieron que ser mitigados -entre otros- a travÃ©s de
mayores Ãndices de edificabilidad, lo que derivÃ³ en un proyecto mÃ¡s
denso, pero que financia las grandes infraestructuras. Sin embargo, el
acueducto es un tema que aÃºn hoy no ha podido ser resuelto y que da
cuenta de que existe una desarticulaciÃ³n entre el proyecto, la naciÃ³n y
la EAAB. Aunque pudo financiarse a travÃ©s de la redistribuciÃ³n de las
plusvalÃas, al no incluir los costos de este rubro en el presupuesto, se
configura un valor ficticio del urbanismo al igual que en el reparto de
cargas y beneficios, lo cual podrÃa inviabilizar futuros desarrollos de
VIS, pero sobre todo VIP, debido a que el valor del Ã¡rea Ãºtil
aumentarÃa. Todo lo anterior demuestra que el conjunto de PolÃticas
PÃºblicas (PPs) es necesario y que aÃºn con Ã©ste es difÃcil producir
VIS. Es por ello que, ademÃ¡s de utilizar algunos de los instrumentos de
apoyo de la PP, el SPr ha empezado a generar
! !
72
mecanismos propios para romper los obstÃ¡culos que impiden a las familias
acceder a las soluciones. En CV vimos las siguientes: i. ii. iii. iv.
Diferir la cuota inicial. Crear rutas de buses y recorridos. Crear
asesorÃa personalizada para los hogares. Crear una ventanilla Ãºnica para
trÃ¡mites del cierre financiero.
Esto indica que puede haber instrumentos que dinamizan el sector por
fuera de la PP, los cuales se reflejan potencialmente en una mayor
accesibilidad de los hogares al derecho a la vivienda. Ã‰ste y otros
factores como los criterios de calidad en el concurso para la
adjudicaciÃ³n de las supermanzanas a las constructoras, han hecho que el
modelo de gestiÃ³n de CV sea en muchos de sus aspectos replicable. Sin
embargo, no nos podemos confundir: los MISN no son la soluciÃ³n a la
situaciÃ³n habitacional de Colombia como algunos predican. Aunque puede
ser un instrumento contundente en cuanto a nÃºmero de viviendas, si los
macroproyectos no logran materializar soluciones para los grupos mÃ¡s
pobres, no podrÃ¡n atender el grueso del dÃ©ficit debido a que la
problemÃ¡tica de la vivienda mÃ¡s allÃ¡ de ser un problema de techo, es
un problema de pobreza.
ALGUNAS REFLEXIONES GENERALES SOBRE LA POLÃTICA PÃšBLICA DE VIVIENDA DE

INTERÃ‰S SOCIAL (PPVIS)
Para poder entender la problemÃ¡tica de la vivienda necesitamos saber que

Ã©ste es un bien complejo y que por ello, no existe un solo problema, ni
una sola soluciÃ³n. Sesgarse a los crÃ©ditos y a los subsidios, que es
donde finalmente ha habido un gran Ã©nfasis en nuestra PPVIS, ha
demostrado no ser la respuesta debido a que existen personas que incluso
con esos apoyos, no alcanzan a tener acceso a las soluciones que se
ofrecen en el mercado. En ese sentido, es preciso reconsiderar el papel
del Estado en la producciÃ³n de vivienda: delegar no es sinÃ³nimo de
eliminar responsabilidades, y si ya se
! !
73
demostrÃ³ que el mercado, pese a los esfuerzos e incentivos, no logra
producir lo suficiente, se hace urgente tomar medidas diferenciales para
que los grupos base puedan acceder a una.124 Adicionalmente, es necesario
empezar a cuestionar el imaginario del â€œpaÃs de propietariosâ€ que se
ha promovido en Colombia, pues el derecho que se reconoce es el de vivir
bien en algÃºn lugar, independientemente del tÃtulo que tenga la
tenencia; si esperamos a que las personas de menos ingresos logren el
cierre financiero para comprar una, a lo mejor un gran porcentaje de
colombianos no podrÃ¡ llegar nunca a tener una vivienda, y los
beneficiarios reales seguirÃ¡n siendo las clases medias y el rango mÃ¡s
alto las clases populares. Ahora, para que este derecho se dÃ© en un
escenario de dignidad, tendremos que reflexionar sobre el deber ser de la
VIS en Colombia, la cual por ser fundamental para el desarrollo de las
personas, debe ir mÃ¡s allÃ¡ de la nociÃ³n econÃ³mica del precio, para
pasar a garantizar estÃ¡ndares mÃnimos de calidad en la vivienda y el
entorno: se debe superar la idea de que la PPVIS debe ser una que
estimule la economÃa, pues aunque puede hacerlo, el centro deberÃa estar
en generar las condiciones para mejorar la vida de las personas; ya
habrÃ¡n otras PP que se ocupen de ello. Finalmente, para responder la
pregunta de por quÃ© es difÃcil para el SPC producir VIS, se puede
afirmar que la vivienda digna y segura es costosa porque compite en
condiciones de mercado, pero al estar regulada es supremamente sensible a
la fluctuaciÃ³n del precio de sus componentes. El SPC al no estar en el
dominio de lo pÃºblico, deja de asumir estos desbalances que pueden hacer
poco rentable la actividad. Inmediatamente surge la pregunta Â¿por quÃ©
se produce la VIS que se produce? A lo que se puede responder: por esa
misma racionalidad. La mayor demanda insatisfecha actualmente se
encuentra en los estratos bajos, por ende, aunque genere utilidades mÃ¡s
restringidas por unidad, se convierte en un negocio mÃ¡s
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
124
La mesa VIS y ONU hÃ¡bitat ya han discutido algunas propuestas para ello
como lo es implementar una polÃtica asistencialista para los hogares con
ingresos inferiores a 2 SMMLV.
! !
74
seguro pues hay un mercado constante que no es superado por la
oferta125â€¦ Â¿por quÃ© no sacar provecho de esto? Una Ãºltima reflexiÃ³n
para quien lea este trabajo: la problemÃ¡tica habitacional, estÃ¡ ahÃ,
latente en la vida de los que la sufren, lo peor, es que ya nos ha tomado
ventaja y muchos seguimos indiferentes ante la situaciÃ³n. Tristemente,
esta es una polÃtica que parece no tener tantos interesados como cuando
se habla de movilidad o seguridad, en la que todo el mundo parecerÃa
tener algo que decir. Hay que buscar indiscutiblemente un debate sobre
una nueva polÃtica habitacional, mÃ¡s parecida a lo que sueÃ±an, no los
que la hacen o ejecutan, sino los que la necesitan, y ojalÃ¡ en ese
proceso hubiera mÃ¡s personas dispuestas a luchar con las mismas ganas
porque otros vivan bien como luchan por llegar rÃ¡pido a la casa.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
125
Aportes Javier RodrÃguez
! !
75
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de 2011 No. 4120-E1-38439 ante el Ministerio de Ambiente Vivienda y
Desarrollo Territorial, con Respuesta del miÃ©rcoles 20 de abril No.
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Gerencia del Macroproyecto de InterÃ©s Social Nacional Ciudad Verde,
Documento tÃ©cnico de soporte presentado con las observaciones del
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InformaciÃ³n obtenida mediante derecho de peticiÃ³n radicado en marzo 29
de 2011 No. 4120-E1-38439 ante el Ministerio de Ambiente Vivienda y
Desarrollo Territorial, con Respuesta del miÃ©rcoles 20 de abril No.
4120-E1-28802 Gerencia del Macroproyecto de InterÃ©s Social Nacional
Ciudad Verde, Documento tÃ©cnico de soporte presentado como requisito
para la formulaciÃ³n el
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peticiÃ³n radicado en marzo 29 de 2011 No. 4120-E1-38439 ante el
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Diana Puerta, Encargada temas de Vivienda y Desarrollo territorial
UNHÃ¡bitat, Realizada en BogotÃ¡, 14 de Mayo de 2010. Entrevista a Javier
RodrÃguez, Gerente de planeaciÃ³n EKO, Realizada en BogotÃ¡, 5 de Mayo de
2010. Entrevista a Jean- FranÃ§ois Jolly, Profesor e Investigador
Universidad Javeriana, Realizada en BogotÃ¡, 17 de Mayo de 2010.
Entrevista a Jorge Eduardo Henao, Director de obras VIS en Triada S.A.,
Realizada en BogotÃ¡, 5 de Julio de 2010. Entrevista a Jorge Pacheco,
Departamento de Estudios EconÃ³micos, CAMACOL, Realizada en BogotÃ¡, 5 de
Julio de 2010. Entrevista a MarÃa Cristina Rojas, Empresa de Acueducto y
Alcantarillado de BogotÃ¡, Realizada en BogotÃ¡, 7 de Abril de 2011.
! !
Entrevista a Martha lucÃa Salazar, Asesora Macroproyectos de InterÃ©s
Social Nacional, Ministerio de Ambiente Vivienda y Desarrollo
Territorial, 24 de Marzo de 2010. Entrevista a MarÃa Virginia
Casasfranco, Ex gerente Metrovivienda y consultora internacional en temas
de vivienda, Realizada en BogotÃ¡, 26 de Abril de 2011. Entrevista a
Milton DÃaz, Ingeniero residente en FrailejÃ³n, Ciudad Verde, Realizada
en Soacha, 17 de Marzo de 2011. Entrevista a Natalia Bonilla, Ex
funcionaria del Instituto de CrÃ©dito Territorial e INURBE Realizada en
BogotÃ¡, vÃa Skype, 19 de Marzo de 2011. Entrevista a Olga LucÃa
Ceballos, Directora Instituto Javeriano de Vivienda y Urbanismo INJAVIU,
Realizada en BogotÃ¡, 2 de Noviembre de 2010. Entrevista a Sandra BarÃ³
Sfer, Gerente de proyectos Amarilo S.A., Realizada en BogotÃ¡, 4 de Mayo
de 2011. Entrevista a Sandra Forero, Gerente CAMACOL Regional BogotÃ¡ y
Cundinamarca, Realizada en BogotÃ¡, 9 de Noviembre de 2010. Entrevista a
Sandra Forero, Gerente CAMACOL Regional BogotÃ¡ y Cundinamarca, Realizada
en BogotÃ¡, 7 de Febrero de 2011. Entrevista a Tayron HernÃ¡ndez,
Contratista hidrÃ¡ulico en Ciudad Verde, Realizada en Soacha, 17 de Marzo
de 2011. Taller de discusiÃ³n con Fabio Giraldo, CapÃtulo de Vivienda y
Entorno del Informe del Estado de las Ciudades de Colombia, Realizado en
BogotÃ¡, 26 de Abril de 2011. Taller de discusiÃ³n con Oscar Alfonso,
MarÃa Virginia Casasfranco, Jorge Torres, Luis Fernando Fique Pinto,
JuliÃ¡n Torres, CapÃtulo de Vivienda y Entorno del Informe
! !
del Estado de las Ciudades de Colombia, Realizado en BogotÃ¡, 26 de Abril
de 2011.
! !
Ane Anexo 1. Escala del EMISNCV: El Ã¡rea de Ciudad Verde frente a otras
intervenciones recientes en su Ã¡rea de influencia (Planes Parciales).
Maldonado, MarÃa Mercedes. Disponible en pÃ¡gina Web

http://www.institutodeestudiosurbanos.com/index.php?
option=com_docman&task=cat_ view&gid=349&Itemid=18
Anexo 2. Los Macroproyectos de primera generaciÃ³n, Ley 1151 de 2007. El
ArtÃculo 6 de la Ley 1151 de 2007 (PND 2006-2010 Estado Comunitario -
Desarrollo para Todosâ€) estableciÃ³ los principales programas de
inversiÃ³n para el desarrollo del paÃs en el cuatrienio. AllÃ se definiÃ³
que para la articulaciÃ³n de las polÃticas de desarrollo urbano,
vivienda, agua potable, saneamiento bÃ¡sico y transporte -en el marco de
la estrategia Ciudades Amables-, se implementarÃan Programas Integrales
como el Mejoramiento Integral de Barrios, la renovaciÃ³n urbana y los
Macroproyectos de InterÃ©s Social Nacional. En ese sentido, se retoma1 la
figura de Macroproyecto como instrumento fundamental para generar desde
el nivel nacional intervenciones con gran impacto en la calidad de los
asentamientos humanos debido a la gran y compleja problemÃ¡tica
habitacional que existe en el paÃs2. Aunque ya habÃan sido planteados
algunos instrumentos en la ley de desarrollo territorial, para que en
efecto, los municipios y distritos ejercieran sus competencias y
cumplieran con la responsabilidad que tenÃan en materia de vivienda,
particularmente en la VIS y VIP, el dÃ©ficit era persistente: la falta de
interÃ©s, de capacidades, el desconocimiento de la norma y su aplicaciÃ³n
son algunos de los argumentos que se usan para explicar esta
situaciÃ³nâ€¦Pese a que para esta investigaciÃ³n no es muy relevante el
motivo, lo cierto es que no se pudo solucionar esta situaciÃ³n desde el
nivel local y por eso, la naciÃ³n interviene y propone este herramienta
para atacar directamente la situaciÃ³n.
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En el artÃculo 114 de la ley 388 de 1997 ya se habÃa hablado de
â€œMacroproyectos urbanosâ€. AllÃ se estableciÃ³ que eran el mecanismo
mediante el cual se desarrollarÃan las actuaciones urbanas integrales, a
partir de las cuales, se podÃan generar intervenciones integrales de gran
escala. La diferencia con respecto a los MISN de la Ley 1151- sutil en el
articulado, pero crÃtica en tÃ©rminos prÃ¡cticos- es que incluÃa a los
municipios en el proceso de formulaciÃ³n e implementaciÃ³n, de hecho, los
proyectos debÃan ser propuestos por los mismos; ademÃ¡s, debÃan estar
contemplados en el POT respectivo. 2Varias fuentes afirman que el estudio
â€œSuelo y vivienda para hogares de bajos ingresosâ€ del DNP, MAVDT,
Banco Mundial y Cities Alliance, fue clave para la introducciÃ³n de este
instrumento dentro de la estrategia del PND, pues recomendÃ³ al gobierno
nacional establecer un instrumento que permitiera la participaciÃ³n de la
naciÃ³n en procesos de generaciÃ³n de suelo destinado a programas VIS de
gran escala para suplir las necesidades de varios municipios de manera
simultÃ¡nea en esquemas pÃºblico privados. Esto con base en las
conclusiones que aporta el estudio: i. Los mercados de suelo y vivienda
presentan dinÃ¡micas regionales, sobre todo en zonas de carÃ¡cter
metropolitano, ii. La capacidad municipal estÃ¡ desbordada porque las
competencias y la aplicaciÃ³n de instrumentos de gestiÃ³n del suelo se
limitan a su jurisdicciÃ³n. Comparar, DNP, p.2
1
El Decreto 4260 de 2007 que reglamenta el Plan Nacional de Desarrollo,
estableciÃ³ esta figura y los lineamientos para su formulaciÃ³n y
posterior desarrollo. AllÃ los Macroproyectos se definen como las
â€¦Operaciones urbanÃsticas integrales de gestiÃ³n y provisiÃ³n de suelo
para vivienda, con especial Ã©nfasis en VIS y VIP. El Macroproyecto
deberÃ¡ proveer suelo para desarrollar un nÃºmero de VIS que no
podrÃ¡ ser inferior al (1%) del nÃºmero de hogares existentes en los
municipios o distritos objeto del Macroproyecto, de conformidad con las
estadÃsticas del DANE3. Esta definiciÃ³n tiene dos implicaciones
importantes; en primer lugar, encaminÃ³ el desarrollo del instrumento
principalmente hacia proyectos que ofrecieran soluciones habitacionales4,
las cuales debÃan integrarse con la provisiÃ³n de servicios pÃºblicos
domiciliarios, redes viales, espacios pÃºblicos y equipamientos
colectivos. En segundo, estableciÃ³ un parÃ¡metro con respecto al
tamaÃ±o, lo cual implicaba un reto importante para el que lo quiera
gestionar, pero a la vez una ventaja comparativa, por su escala. Entre
las caracterÃsticas fundamentales de los MISN de primera generaciÃ³n
encontramos que, se constituyeron como â€œdeterminantes de ordenamiento
de superior jerarquÃaâ€5 por ser de nivel nacional. TambiÃ©n permitiÃ³
que los planes parciales y licencias para su desarrollo fueran otorgados
con relaciÃ³n a las normas adoptadas para tal propÃ³sito, lo que
significaba que, desde el nivel central se pudieran modificar los usos,
tratamientos y clasificaciÃ³n del suelo, independientemente de la que
habÃa sido adoptada por el municipio -a travÃ©s de su POT-, el cual, en
principio, no tenÃa ningÃºn tipo de injerencia en la decisiÃ³n. AdemÃ¡s
de lo anterior, permitÃa a la naciÃ³n adquirir, mediante enajenaciÃ³n
voluntaria o procesos de expropiaciÃ³n por la vÃa judicial o
administrativa los predios o inmuebles sujetos a este tipo de
intervenciÃ³n.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Art. 1 Decreto 4260 de 2007 Sin embargo, cabe aclarar que en el artÃculo
79 de la ley 1151 se permitÃa dar aplicaciÃ³n a esta figura para
solucionar otro tipo de fenÃ³menos distintos a los habitacionales, pues
contemplaba cualquier tipo de â€œprogramas, proyectos u obras que fuesen
de utilidad pÃºblica o interÃ©s socialâ€. 5 UbicÃ¡ndose al mismo nivel
de las leyes relacionadas con: i. La conservaciÃ³n y protecciÃ³n del
medio ambiente, los recursos naturales, y la prevenciÃ³n de amenazas y
riesgos naturales, ii. La conservaciÃ³n, preservaciÃ³n y uso de las
Ã¡reas e inmuebles consideradas como patrimonio cultural, iii. Las
infraestructuras bÃ¡sicas relativas a la red vial nacional y regional, y
iv. Los componentes de ordenamiento territorial de los planes integrales
de desarrollo metropolitano. Ley 388, artÃculo 10
4 3
Por las razones citadas anteriormente, esta figura ha generado un debate
6 sobre la autonomÃa municipal en el ordenamiento territorial, no en
vano, un grupo de expertos y acadÃ©micos denunciaron su pertinencia, lo
cual terminÃ³ derivÃ¡ndose en la declaratoria de inconstitucional. Pese a
esta situaciÃ³n, hoy en dÃa el tema no ha muerto, pues: i. El pasado 30
de junio fue sancionada la Ley 1469 del 30 de Junio de 2.011 "Por la cual
se adoptan medidas para promover la oferta de suelo urbanizable y se
adoptan otras disposiciones para promover el acceso a la vivienda", es
decir, la ley de los â€œMacroproyectos de segunda generaciÃ³nâ€ con los
ajustes que sugiriÃ³ la Corte con respecto a la figura original y ii.
Todos aquellos MISN que ya se encontraban curso7, entre estos Ciudad
Verde, se les permitiÃ³ continuar. Ahora bien, pese a las crÃticas el
gobierno sigue defendiÃ©ndose, argumentando que â€œel propÃ³sito con esta
figura era realizar intervenciones inmediatas pero temporales para atacar
dÃ©ficit y que esto no implicaba el reemplazo de los demÃ¡s instrumentos
de la ley 388â€. En ese orden de ideas, la lÃ³gica era que a partir de
estas intervenciones de gran escala se combatirÃa el bajo nivel de la
oferta formal y por ende, se lograrÃa mitigar la crisis habitacional.
ValdrÃa la pena ver cuÃ¡ndo lo local se encargarÃ¡ de solucionar el
problema habitacional para que estas intervenciones dejen de ser
necesarias.8
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6 Alrededor de la temÃ¡tica se han generado diversas discusiones, entre
otras, el Foro â€œProducciÃ³n legislativa y polÃtica de vivienda.
Comentarios al Plan nacional de desarrollo y el proyecto de ley dirigido
a promover la oferta de suelo urbanizableâ€ de la Universidad Nacional,
y el foro â€œMacroproyectos de InterÃ©s Social Nacional: Â¿instrumento o
polÃtica? de la Universidad Javeriana; sin contar otros en los que aunque
el tema principal no era el de los MISN, se ha abordado el tema como la
II Cumbre Nacional de Vivienda de InterÃ©s Social, Expovis Colombia 2011
y el Lanzamiento del estudio de la Actividad edificadora 2010-II de
BogotÃ¡ y la regiÃ³n, Camacol. 7 En curso quiere decir que se encontrara
en cualquiera de las etapas de identificaciÃ³n y determinaciÃ³n,
formulaciÃ³n, adopciÃ³n o ejecuciÃ³n.; a diciembre de 2010, se habÃan
adoptado 7 MISN. DNP estructuraciÃ³n e implementaciÃ³n, p.4 8 Documento
elaborado por el autor del presente trabajo de grado.
Instrumentos normativos que le dan origen a la figura de Macroproyectos
ConstituciÃ³n PolÃtica, 4 de julio de 1991 Numeral 11 del artÃculo 189:
El presidente debe expedir decretos, resoluciones y ordenes para hacer
ebe cumplir las leyes Ley 388 del 18 de julio de 1997 el 8 ArtÃculo 10:
Los Municipios y Distritos deben tener en cuenta para el desarrollo de
los POT, normas de cue superior jerarquÃa ArtÃculo 58: Para efectos de
decretar su expropiaciÃ³n y ademÃ¡s de los motivos determinados en otras
leyes vigentes se declara de utilidad pÃºblica o interÃ©s social la
adquisiciÃ³n de inmuebles ArtÃculo 83, parÃ¡grafo 4Â°: los municipios
podrÃ¡n exonerar del cobro de la participaciÃ³n en plusvalÃa a los
inmuebles destinados a vivienda de interÃ©s social ArtÃculo 85: Habla
sobre las posibles destinaciones de los recursos provenientes de la
participaciÃ³n en plusvalÃa, entre los cuales encontramos la compra de
predios o inmuebles para desarrollar planes o proyectos de compra de
predios o inmuebles para desarrollar planes o proyectos de VIS ArtÃculo
114: propone los Macroproyectos Urbanos como mecanismo para desarrollar
las actuaciones urbanas integrales, lo cual implicaba que i). la
propuesta se diera por parte de los municipios o distritos y ii). que
estuviera consignado en el POT respectivo. tivo. o. PND 2006-2010-
Estrategia ciudades amables, expedid por la Ley 1151 del 24 de julio de
2007 les, expedido ArtÃculos 79 y 82: Modifica la figura de la ley 388,
creando los Macroproyectos de InterÃ©s Social Nacional. Aunque tambiÃ©n
se trata de operaciones de gran escala, la diferencia radica en que estos
se tar necesariamente incluidos en el POT y no contemplan proponen desde
el nivel central, no deben estar necesariam nicipale pale pales procesos
de concertaciÃ³n con los Concejos Municipales y Distritales. Decreto 4260
del 2 de novi el de noviembre de 2007 Se reglamentan los artÃculos 79 y
82 de la Ley 1151. EstableciÃ³ los objetivos, determinantes y
procedimientos para su identificaciÃ³n, determinaciÃ³n, anuncio,
formulaciÃ³n, adopciÃ³n y ejecuciÃ³n. naciÃ³n, an Ã³n, Ã³n anun Documento
Conpes 3583 del 28 de Abril 2009 s 3583 Lineamientos de polÃtica y
consolidaciÃ³n de instrumentos para la habilitaciÃ³n de suelo y
generaciÃ³n de st strumentos nt oferta de vivienda Decreto 3450 del 11 de
septi el septiembre de 2009 Reglamenta el Programa de Subsidio Familiar
de Vivie iar Vivienda vinculado a Macroproyectos de InterÃ©s Social
Nacional el cual se otorga Ãºnicamente para la adq ara adq adquisiciÃ³n
de vivienda nueva en los MISN dqui Decreto 3671 del 25 de septi el
septiembre de 2009 Se modifica parcialmente el Decreto 4260 de 2007
Sentencia C-149 del 4 de m 9 del marzo de 2010 Inexequibilidad del artÃ-
culo 79 de la Ley 1151 d 2007 pues desplazan las competencias de
constitucionalmente asignadas a los concejos municipales o distritales en
materia de adopciÃ³n de los POTÂ´s; al no involucrarlos en el proceso se
da un vaciamie vaci vaciamiento de sus competencias. ciam Decreto 4821
del 29 del dici el del diciembre de 2010 ArtÃculo 13: Los Macroproyectos
de InterÃ©s Social Naci ial Nacional que a la fecha se encuentren
adoptados, podrÃ¡n ampliar su Ã¡rea de planificaciÃ³n y/o gestiÃ³n
siempre y cuando esta modificaciÃ³n estÃ© dirigida a incorporar nuevos
suelos o proyectos de vivienda localizados en el respectivo municipio o
distrito con el fin de adelantar la construcciÃ³n de viviendas y/o
reubicar asentamientos humanos localizados en zonas de alto riesgo
afectados por la ola invernal Cuadro elaborado por el autor del presente
trabajo de grado con base a la informaciÃ³n tomada de la ResoluciÃ³n 1687
de 2007 y ResoluciÃ³n 1434 de 2010 del MAVDT.
Anexo 3. Normas urbanÃsticas asignadas al proyecto Ciudad Verde por la
ResoluciÃ³n 1687 de 2007 y ResoluciÃ³n 1434 de 2010 del MAVDT. a. Ãreas
de actividad.
Ãreas de actividad 148 Para uso residencial principalmente
institucionales de actividad bajo impacto residencial Localizada entre
vÃas del plan vial principal y los parques lineales. En las zonas 1 (R1).
centrales se encuentran ubicados los nodos de equipamientos educativos.
Se propone una altura de 6 pisos como mÃ¡ximo y se permite tener vivienda
de tipo unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar 21 Ha aproximadamente.
Sectores destinados a centros cÃvicos, donde se pueden establecer usos de
comercio, de servicios, de equipamientos de escala zonal, y usos de
vivienda. Estas Ã¡reas funcionan como centralidades dentro del Ã¡rea de
actividad residencial 1 (R1). Funcionan alrededor de parques Albergan
vivienda en sus diferentes modalidades, hasta en 12 pisos de altura, que
corresponderÃ¡n al 50% del Ã¡rea Ãºtil del Ã¡rea de actividad Estas
Ã¡reas podrÃ¡n ser desarrolladas mediante tipologÃa continua debido a su
condiciÃ³n de centros urbanos. Se busca promover con ello una imagen
particular que permita configurarlos como elementos singulares, no sÃ³lo
por las actividades que les son inherentes sino por su tipologÃa. 82 Ha
aproximadamente. Usos de comercio, institucional, servicios e industria
de carÃ¡cter urbano y metropolitano En esta Ã¡rea se permite desarrollar
el uso de vivienda hasta en 12 pisos de altura en un porcentaje mÃnimo
del 50% del Ã¡rea Ãºtil de la misma. Los parques pÃºblicos propuestos en
esta Ã¡rea servirÃ¡n de aislamiento entre los usos. 27 Ha aproximadamente
Se propone para desarrollar una zona generadora de empleo mediante
actividades econÃ³micas no solo de nivel urbano sino tambiÃ©n
relacionadas con el comercio exterior, aduanero y fiscal. Localizada en
la supermanzana 45, debido a su relaciÃ³n con vÃas de mayor jerarquÃa De
no desarrollarse acorde con estas disposiciones, se realizarÃ¡ con las
caracterÃsticas del Ã¡rea de actividad mÃºltiple 1 (M1)
Ãrea de actividad residencial 2 (R2).
Ãrea de actividad mÃºltiple 1 (M1).
Ãrea de actividad mÃºltiple 2 (M2).
47 Ha aproximadamente. localizada en el Ã¡rea de los cerros Ãrea de Su

so principal es Institucional. Dentro de Ã©sta, se encuentran las Ã¡reas
de preservaciÃ³n actividad ambiental; el uso propuesto busca contribuir a
este fin. especial 1 Se propone una altura mÃ¡xima de 4 pisos y una
ocupaciÃ³n baja. (E-1). Se permite el uso de vivienda solamente en la
manzana No 49 con una altura mÃ¡xima de 4 pisos y un Ãndice de ocupaciÃ³n
de 0.3 sobre el Ã¡rea Ãºtil.
Cuadro elaborado por el autor del presente Estudio de Caso con base a la
informaciÃ³n tomada de la ResoluciÃ³n 1687 de 2007 y ResoluciÃ³n 1434 de
2010 del MAVDT.
b. Usos del suelo
USOS DEL SUELO PERMITIDOS EN CIUDAD VERDE USOS VIVIENDA CLASIFICACIÃ“N A
ocupaciÃ³n de edificaciones constituÃda por una (1) o dos (2) viviendas
por perdio. B) Ãreas de vivienda multifamiliar: Son aquellas Ã¡reas
designadas para ocupaciÃ³n por mÃ¡s de tres (3) viviendas que comparten
bienes comunes. Comercio Tipo 1 (C-1): Se refiere al que no genera
mayores impactos tanto ambientales como urbanos, no requieren
concentraciÃ³n ni permanencia de flujos peatonales y vehiculares, y no
producen ruidos ni olores contaminantes, pertenecen a este tipo la
mayorÃa del comercio de cobertura local o vecinal. En la totalidad de los
casos, no pueden superar un Ã¡rea de construcciÃ³n en el uso mayor a 60
m2. Pertenecen a esta clasificaciÃ³n las siguientes actividades: A) Venta
de bienes. B) Venta de Servicios. Comercio Tipo 2 (C-2): Son aquellos
establecimientos compatibles con la vivienda, que por su propia actividad
generan algÃºn impacto, tales como: congestiÃ³n de trÃ¡nsito, ruidos,
olores. Se refiere a comercio de cobertura zonal. Pertenecen a este grupo
los locales con Ã¡reas mayores a 60 m2. Para efectos de los centros
comerciales se contabilizarÃ¡ el total del Ã¡rea de los locales que lo
conforman y no cada uno por separado. Comercio Tipo 3 (C-3): Son los
establecimientos que debido a la magnitud de sus instalaciones y la
generaciÃ³n de altos impactos, requieren de una localizaciÃ³n especial.
Industria Tipo 2: Es aquella que produce mayores impactos urbanos y
genera una mayor contaminaciÃ³n a la atmÃ³sfera y a las aguas; trabaja
con productos inflamables, producen polvo y generan ruido por encima de
los 65 decibeles. Estas actividades se deben realizar en Ã¡reas cuyo uso
no haya sido previsto para vivienda, es decir, deben contar con
instalaciones adecuadas y especÃficas para tal fin. Industria Tipo 3: Son
las industrias que por su magnitud y por el grado de impactos que
generan, requieren de una localizaciÃ³n particular, una infraestructura
especial y Ã¡reas de aislamiento ambiental respecto a las demÃ¡s
edificaciones para no generar molestias. Deben ceÃ±irse a patrones de
producciÃ³n limpios. Institucional Tipo 1: Se definen como tales los
establecimientos compatibles y complementarios con el uso residencial,
cuyo servicio es de carÃ¡cter local y no produce incomodidades al
trÃ¡fico urbano.
COMERCIALES
INDUSTRIALES
INSTITUCIONALES Institucional Tipo 2: Hace referencia a establecimientos

que por su magnitud o actividad, produce impactos de carÃ¡cter zonal.
Institucional Tipo 3: se refiere a establecimientos considerados urbanos

debido a la magnitus de sus impactos.
Cuadro elaborado por el autor del presente trabajo de grado con base a la
2010 del MAVDT.
c.
Usos del suelo permitido en las Ã¡reas de actividad.

TRATAMIENTO DE DESARROLLO
ÃREA DE ACTIVIDAD
USO PRINCIPAL
USOS COMPLEMENTARIOS Comercio 1 - A1, A2, B1, B2, B3, B4, B5.
Institucionales Tipo 1 - 1A, 1B, 1C. 100% del edificaciones de vivienda
con frente al espacio pÃºblico. Puede localizarse como complementario en
cualquiera de los usos de vivienda. Localizado solo en la manzana 36,
pudiendo desarrollarse en conjunto con infraestructuras de Sistemas de
Transporte masivo. En caso de desarrollarse con esta clase de estructuras
se deberÃ¡ dar adecuada soluciÃ³n al parqueo de bicicletas al interior
del predio.
RESI 1 (R-1)
Vivienda
100% del Actividad.
Comercio Tipo 2 y 3.
Comercio Tipo 2 - 2A, 2B, 2C, 2D, 2E, 2F, 2G, 2H (1). Institucional Tipo
2 - 2A, 2B, 2C, 2D, 2E, 2F. (1) RESIDENCIAL 2 (R-2)
Localizado en las manzanas 11, 16, 31, 33 y 34.
Vivienda.
En el 100% de todas las manzanas
Localizado en las manzanas 11, 12, 13, 16, 31, 33 y 34.
Comercio Tipo 2 - 2A, 2B, 2C, 50% localizado en las manzanas 12 2D, 2E,
2F, 2G, y 13. 2H (1). En el 100% de todas las manzanas 100% del Ã¡rea en
el primer piso de edificaciones de vivienda con frente al espacio
pÃºblico. En el 50% de cualquiera de las manzanas. Puede localizarse como
complementario en cualquiera de los usos de vivienda.
Vivienda
Vivienda. Comercio Tipo 1 - A1, A2, B1, B2, B3, B4, B5. En las manzanas
Comercio Tipo 10, 14, 15, 30, 32 y 2 - 2A, 2B, 2C, 35. 2D, 2E, 2F, 2G,
2H. Institucionales Tipo 1 - 1A, 1B, 1C. En las manzanas 42, 44 y 46.
Vivienda MÃšLTIPLE 1 (M-1)
Comercio Tipo Localizado en el primer piso de 1 - A1, A2, B1,

edificaciones de vivienda con el B2, B3, B4, frente al espacio pÃºblico.
B5. En las manzanas 1, 2, 3, 4, 40 y 41. 30% del Ã¡rea de actividad
mÃ¡ximo.
Comercio Tipo 3 - 3A, 3B, 3C, 3D, 3E.

Vivienda. En las manzanas 1, 2, 3, 4, 40 y 41. Comercio Tipo 2 - 2B, 2G.
Industria 3 - 3B. -2
100% del
Institucional Tipo 1 - 1A, 1B, 1C. Institucional 50% del Tipo 2 - 2A, 2B,
2C, 2 2E, 2 Industria 2 - 2A, 2B, 2D, 2E. Institucional - 3A, 20% del 3B,
3C, 3D, 3E, 3F, 3G. Industria 3 - 3A, 3B. En caso de establecerse una
industrial o similar, se pueden desarrollar todos los usos de comercio,
servicios e industriales; y los institucionales tipo 2 y tipo 3-A y 3-B.
Se prohÃbe el uso residencial.
En caso de no realizarse este uso en la Manzana 45, deberÃ¡ urbanizarse

de acuerdo con el plano anexo No. 11 y se aplicarÃ¡: Para las manzanas 45
y 54 se aplica la norma de las manzanas 4 y 40 (Ãrea de Actividad M-1).
Para las manzanas 55 y 56 se aplica la norma de las manzanas 38 y 39
(Ãrea de Actividad R1) Institucional Tipo 1 - 1A, 1B, 1C. Institucional
Tipo 2 - 2A, 2B, 2C, 2D, 2E, 2F. Institucional Tipo 3 - 3A, 3B, 3C, 3D,
3E. Vivienda. 100% del Ã¡rea.
ESPECIAL 1 (E-1)
100% del Ã¡rea de Actividad.
Comercio Tipo 1.
Solamente como usos complementarios de los institucionales.
TRATAMIENTO DE CONSERVACIÃ“N ÃREA DE ACTIVIDAD ESPECIAL 1 (E-1) USO

PRINCIPAL USOS COMPLEMENTARIOS Institucional Tipo 2 - 2B, 2F. Comercio
Tipo 1 - A1, A2, B1, B2, B3, B4, B5.
Institucional Tipo 1 - 1C (2)
Cuadro elaborado por el autor del presente Estudio de Caso con base a la
2010 del MAVDT.
Anexo 4. Sector de la localidad de Bosa que colinda con Ciudad Verde.
La zona denominada se encuentra en alto nivel de deterioro ambiental y

social. Corresponde a una zona en la cual aÃºn no hay conectividad con
los sistemas de la ciudad y que por lo tanto, como se observa en las
fotos, es utilizada por poblaciÃ³n marginal y concentra problemas
sociales.
Fuente: Autor del presente Estudio de Caso

Anexo 5. ClasificaciÃ³n del suelo de Soacha segÃºn el POT del municipio.
POT de Soacha, suministrado por

Anexo 6. Bajo nivel del terreno y calidad del suelo
Fu te Auto del
te Estudio d Ca
se puede observar que los predios objeto del proyecto se encuentran a un

nivel inferior con respecto a los niveles m
El suelo tiene un alto nivel fre
o con el clima han obligado a sobreponer cal
sobre el mismo para que absorba la humedad y no se retrasen las obras.

Anexo 7. Actores e hitos en el proceso de producciÃ³n de Ciudad Verde. a.
Actores
Fuente: ElaboraciÃ³n propia
b. Hitos
A
Fuente: DTS de formulaciÃ³n, agosto de 2009

Anexo 9. Simultaneidad en la etapa de urbanismo y construcciÃ³n.
Esta imagen constata el hecho que, para la primera unidad de ejecuciÃ³n,

las etapas de urbanismo y construcciÃ³n se traslaparon.
A
asÃ³ con el acueducto en Ciudad Verde?.
A propÃ³sito del acueductoâ€¦ Lo primero que hay que decir es que el

acueducto tiene un plan de inversiÃ³n de acuerdo al POT con un componente
urbano y otro rural, por medio del cual se priorizan las intervenciones.
En el plan de inversiÃ³n de Soacha no se encuentra priorizada la zona del
MISN, pues hay que recordar que este se encuentra en Ã¡rea rural. Ahora
bien, esta situaciÃ³n se agudiza si tenemos en cuenta que el plan del
municipio se encuentra atrasado. Pese a esto, los promotores esperaban
que la EAAB financiara las obras, ya que contaban con la viabilidad
tÃ©cnica. Sin embargo, la viabilidad significa que existe capacidad
instalada, no que se vaya a financiar. De hecho, allÃ se estipulo que el
MISNCV debÃa sufragar las conexiones con las matrices provisionales para
las dos primeras etapas con un tanque de acueducto (si el beneficio es
sÃ³lo para CV, ellos debÃan asumir solos la carga); transcurrido este
periodo, se tendrÃa que construir un nuevo tanque que beneficiarÃa a mÃ¡s
personas en el municipio pues el primero no tendrÃa mÃ¡s capacidad. Para
este si compartirÃan los gastos. Vale la pena decir que se ha especulado
mucho sobre esta temÃ¡tica. Por ejemplo, en el Foro de la Universidad
Nacional un ponente afirmÃ³ que el costo de estas obas iban a ser
cargadas vÃa tarifa a los bogotanos: esto no es posible ya que son dos
estructuras tarifarias distintas. Lo que sÃ es posible â€“y aberrante- es
que se cobre vÃa tarifa a los habitantes de Soacha, lo cual no tiene nada
de parecido con el reparto equitativo de cargas y beneficios, pues ellos
no se verÃan favorecidos por las obras. La otra opciÃ³n es que el
acueducto pague, caso en que se dejarÃa de invertir en los estratos 1 y 2
del municipio, lo cual es un costo muy alto, en cambio que el MISN asuma
la obra como una inversiÃ³n corresponderÃa aproximadamente al 1% de las
ventas. En todo caso, a abril de 2011, el MISN no tiene agua y no la va a
tener hasta que no se tenga la carta de compromiso (aprobar diseÃ±o e
interventorÃa por parte de la EAAB); mientras tanto, el agua que se
utiliza es comprada en bloque. El deber ser aÃºn se discute: aunque los
beneficios de las obres solo son para el MISNCV, pareciera injusto para
los usuarios finales pagar una tarifa diferencial del servicio sin
haberlo sabido cuando compraron.
Fuente: Elaborado por el autor del presente Estudio de Caso con base en
los aportes de MarÃa Cristina Rojas.
Anexo 11.
Esta imagen muestra la sala de ventas de Ciudad Verde, la cual integra

todos los servicios relacionados con el cierre financiero.
A
Volante para participar en las rifas de Ciudad Verde
Fuente: obtenido por impulsadores en la Autopista norte con calle 90, el

jueves 21 de julio de 2011
A
uciÃ³n de las afectaciones.

Cargas generales Afectaciones Cuerpos hÃdricos y alcantarillado Plan vial
pluvial
Ãrea bruta Unidad de EjecuciÃ³ n D1687/09 D1434/10 Unidad ejecuciÃ³

442.804,2 479.588,1 n1 3 5 Unidad ejecuciÃ³ 219.541,4 203.997,7 n2 0 1
Unidad ejecuciÃ³ 328.620,2 315.209,2 n3 4 0 Unidad ejecuciÃ³ 610.604,8
610.077,6 4 6 n4 Unidad ejecuciÃ³ 373.824,2 366.872,4 8 n5 8 Unidad
ejecuciÃ³ 686.626,7 686.627,2 6 n6 5 Unidad ejecuciÃ³ 617.607,1 617.259,4
8 n7 7
Ãrea afectaciones
D1687/0 D1434/1 D1687/ D1434/1 D1687/0 9 0 09 0 9 D1434/10 58.645,3

88.777,0 1 1 23.093,4 2 9.242,55 58.645,3 1 23.093,4 2
% sobre Ãrea bruta D1 68 7/0 D1434 9 /10 13, 24 10, 52 16, 31 12, 98 25,
43 14, 21
n.a.
n.a.
88.777,01
18,51
n.a.
n.a.
9.242,55
4,53
29.147,2 15.157,3 24.457, 25.342,6 53.604,3 8 05 3 9 4 63.615,5 62.896,5

15.635, 18.508,9 79.250,8 2 29 1 1 0 95.046,7 96.041,0 8 7 95.046,7 7
40.500,03
12,85
81.405,41
13,34
n.a.
n.a.
96.041,08
26,18
89.648,6 85.483,5 7.920,4 97.569,0 2 4 4 8.740,09 8

94.223,61
13,72
Total
111.254, 115.059, 35.295, 33.280,5 146.550, 148.340,4 23, 89 4 3 73 24,03

31 98 29 11 3.279.628, 3.279.631, 470.451, 472.657, 83.308, 85.872,1
553.760, 558.530,1 6,4 94 95 7 2 2 113,16 91 25 76 01
Fuente: ElaboraciÃ³n propia con base en las Resoluciones del Ministerio

de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial 1687 de 2009 y 1434 de
2010
A
. Metodolog
Para realizar esta modelaciÃ³n se contaban con los siguientes datos: !"
Los avalÃºos de referencia del DTS marzo de 2009 â€¢ â€¢ â€¢ Ãrea Plana:
promedio entre $7.250 M2 y $19.750 M2. Ãrea de Ladera: promedio entre
$3.600 M2 y $10.000 M2. Construcciones: promedio $ 600.000 M2.
Para este componente se tomÃ³ el valor en Ã¡rea plana y se hizo un

promedio que resultÃ³ en $13.500 #" El aproximado del residual del suelo
por metro cuadrado, $140.000 $" El aproximado del valor por metro
cuadrado de venta de suelo urbanizado para VIS $140.000 %" El costo
directo por metro cuadrado para el proyecto FrailejÃ³n de la primera
etapa de CV $400.000 &" Que el costo indirecto de construcciÃ³n incide en
un 20% en el valor final, de acuerdo con datos de CAMACOL. '" El precio
de ventas de una unidad habitacional: $37.300.000 Para calcular los
componentes del Ã¡rea Ãºtil: Se sacaron los porcentajes del suelo inicial
y la plusvalÃa con respecto a los $140.000 que costÃ³ el metro cuadrado
de Ã¡rea Ãºtil; la diferencia que de allÃ se derivÃ³, tanto en tÃ©rminos
porcentuales como absolutos, fue otorgada al urbanismo (costos y
utilidades). Para calcular los componentes del precio de ventas: Se
sacaron los porcentajes del Ã¡rea Ãºtil y los costos directos con
respecto a los $37.300.000 que cuesta el producto final. Posteriormente,
del 20% que pesan los costos indirectos, se sacaron los valores absolutos
por metro cuadrado sobre el precio total. Finalmente, la diferencia que
de allÃ se derivÃ³, tanto en tÃ©rminos porcentuales como absolutos, fue
otorgada a las utilidades finales.
Anexo 15. Matriz de PolÃticas PÃºblicas relacionadas con la VIS
Etapa
sub etapa
Instrumento
En quÃ© consiste
En quÃ© impacta
Implicaciones en CV
Beneficiario directo de la polÃtica
Suelo
FinanciaciÃ³n
Su propÃ³sito es la destinaciÃ³n de suelos para de suplir la La Ley 388

de 1997, exige que los municipios elaboren POTs. demanda futura y el
dÃ©ficit histÃ³rico. De esto depende la Ciudad Verde no fue el resultado
de la habilitaciÃ³n de suelo AllÃ se deben identificar las Ã¡reas
destinadas a la construcciÃ³n de disponibilidad de suelo urbanizado para
la vivienda de bajo Municipio/Distrito por parte del municipio sino de
una intervenciÃ³n a nivel VIS y los porcentajes de VIS para el desarrollo
de planes costo sin embargo, los municipios no han sido eficientes en
nacional. parciales y renovaciÃ³n urbana. adoptar este tipo de medidas y
de ahÃ que haya una gran escasez de suelo urbanizable a bajo costo. En CV
hubo lugar para el cobro de la participaciÃ³n pues el La Ley 388 de 1997
permite que los municipios y distritos sean cambio en la clasificaciÃ³n
del suelo y en la norma dieron beneficiarios de la plusvalÃa generada por
incorporaciÃ³n de lugar al efecto plusvalÃa. Esta aÃºn no ha sido
cancelada pues suelos al perÃmetro urbano, el cambio de usos del suelo,
y/o los Este instrumento es fundamental pues aparte de generar recursos
no se ha llegado a un consenso sobre la manera en que Municipio/ Distrito
y hogares Ã³ mayores aprovechamientos en el suelo. Los Consejos al
municipio, puede ayudar a regular el precio del suelo, factor deberÃa ser
pagada, ademÃ¡s, la figura no ha sido ParticipaciÃ³n en plusvalÃa
Municipales deben establecer la tasa de participaciÃ³n, que puede
determinante a la hora de hacer VIS. Sin embargo, el quiÃ©n y el
propietarios del suelo, dependiendo a reglamentada por parte del
municipio, de manera que no se quiÃ©n se le pague el efecto plusvalÃa
oscilar entre el 30% y el 50% del mayor valor generado por cuÃ¡ndo se
pague es crucial para la viabilizaciÃ³n de los puede hacer exigible.
metro cuadrado. La norma permite exonerar del cobro a los proyectos.
Probablemente no se cobrarÃ¡pues el mayor valor del suelo ya inmuebles
destinados a la construcciÃ³n de VIS, trasladando el fue pagado a los
propietarios y de cobrarse ahora, beneficio a los compradores de las
viviendas seguramente inviabilizarÃa los proyectos futuros. La Ley 1151
de 2007 estableciÃ³ esta figura, actualmente Esta figura cobijÃ³ el
proyecto Ciudad Verde, permitiÃ©ndole Macroproyectos de InterÃ©s PermitÃa
una escala importante (mÃnimo el 1% del nÃºmero de declarada inexequible
en la cual fomentaba operaciones de gran habilitar de manera rÃ¡pida
327,9ha que anteriormente a la Sector privado de la construcciÃ³n Social
Nacional (Primera hogares del municipio) y una rÃ¡pida habilitaciÃ³n del
suelo, escala para el desarrollo territorial de determinados municipios,
intervenciÃ³n se encontraban clasificadas como rurales y de mediante la
reducciÃ³n de trÃ¡mites con el municipio generaciÃ³n) distritos, Ã¡reas
metropolitanas o regiones del paÃs expansiÃ³n. Con estos recursos de
redescuento, los constructores del paÃs pueden obtener crÃ©dito de
FINDETER a travÃ©s de Intermediarios Los constructores pueden obtener
crÃ©dito para proyectos VIS, LÃnea de redescuento crÃ©dito No existe
evidencia directa para Ciudad verde Sector privado de la construcciÃ³n
adquisiciÃ³n y acondicionamiento de terrenos, obras de Financieros como
bancos, y compaÃ±Ãas financieras etc. que constuctor VIS urbanismo y
obras de mitigaciÃ³n del riesgo. obtienen liquidez del primero
DestinadciÃ³n suelos VIS Los hogares deben hacer un aporte propio al
financiamiento de sus viviendas, de mÃnimo 10% del valor de venta. Este
es un requisito para poder postularse a un Subsidio Familiar de Los
hogares deben ahorrar ente 3 y 7 millones de pesos Vivienda. excepciÃ³n
de aquellos cuyos ingresos mensuales sean aproximadamente inferiores a
dos (2) salarios mÃnimos mensuales legales vigentes, para quienes este
aporte serÃ¡ voluntario. Transcurrido un aÃ±o en que los hogares han
depositado parte de sus ingresos (entre el 10 y 30% ) en una cuenta AVC,
se les realiza un estudio de crÃ©dito que ayude a complementar el cierre
financiero. Los hogares con ingresos provenientes del sector informal de
la economÃa son beneficiarios de estas cuentas que promueve en Fondo
Nacional de Ahorro. Las cesantÃas de los trabajadores que se encuentren
en fondos pÃºblicos o privados de cesantÃas o en el Fondo Nacional de
Ahorro podrÃan ser utilizados como parte de pago de la cuota inicial
Realizadas ene establecimientos de crÃ©dito vigilados por la
superintendencia Bancaria. Por lo anterior, deben abrir una cuanta de
ahorro programado en la cual depositan mensualmente sus ahorros,Permite
demostrar que la familia tiene recursos que complementan el cierre
financiero al momento de solicitar un Subsidio Familiar de Vivienda.
Monto del Ahorro
En Ciudad Verde se exige el 10% como cuota inicial, sin embargo existen
constrctoras que difieren la misma en cuotas que permiten que mÃ¡s
personas puedan acceder a una vivienda.
Hogares
FormulaciÃ³n
Ahorro Voluntario Contractual
No se tiene evidencia directa en Ciudad Verde.
Hogares
CesantÃas
De acuerdo con informaciÃ³n en sala de ventas, algunos de los compradores

que cuentan con cesantÃas las usan para la cuota inicial, sin embargo no
contamos con mayor evidencia
Hogares
Ahorro Ahorro programado Tipos de ahorro permitidos

De acuerdo con informaciÃ³n en sala de ventas, algunos de los compradores
cuentan con cuentas de ahorro programado, sin embargo no contamos con
mayor evidencia
Hogares
Realizados en Fondos Comunes Especiales administrados por Sociedades

Fiduciarias cuya finalidad especÃfica sea que sus aportantes adquieran
vivienda; en Fondos Mutuos de InversiÃ³n No se tiene evidencia directa en
Ciudad Verde. vigilados por la Superintendencia de Valores, en las
Cooperativas Financieras y en los Fondos de Empleados vigilados por la
Superintendencia de EconomÃa Solidaria De acuerdo con el Decreto 2190 de
2009, es el proceso en virtud del cual los hogares vinculados los hogares
postulantes vinculados al sector no formal de la economÃa de todos los
municipios del paÃs, independientemente de la categorÃa que les Ahorro
programado contractual con evaluaciÃ³n crediticia favorable corresponda
segÃºn la Ley, que acrediten la existencia de ahorro No se tiene
evidencia directa en Ciudad Verde. programado contractual con evaluaciÃ³n
crediticia favorable previa, en una misma entidad otorgante de crÃ©dito,
compiten departamentalmente entre sÃ para la asignaciÃ³n de subsidios de
vivienda de interÃ©s social. El impuesto es causado por la solicitud del
permiso para para la construcciÃ³n, ampliaciÃ³n, modificaciÃ³n,
adecuaciÃ³n y reparaciÃ³n Cada Concejo Municipal o Distrital determina la
tarifa para el de obras, de nuevas edificaciones o refacciÃ³n de las
existentes, cobro. Varios Municipios en Colombia tienen establecido que
Impuesto delineaciÃ³n urbana que afectan a un predio determinado,
urbanizaciones y la No se tiene evidencia directa en Ciudad Verde. Hay?
para proyectos VIS este impuesto tendrÃ¡n un 50% de descuento solicitud
de identificaciÃ³n en la malla urbana y suburbana de un en el mismo
predio o construcciÃ³n. Aportes periÃ³dicos de ahorro Todas las licencias
cuentan con un cargo fijo y otro cargo variable, dependiendo del uso y
magnitud del proyecto propuesto. Para el caso de la vivienda, es tenido
en cuenta el estrato socioeconÃ³mico como variable fundamental para la
liquidaciÃ³n de los mismos, sin embargo, esto varÃa de pendiendo El
beneficiario en este punto es el urbanizador de la tipologÃa del
proyecto: para VIS unifamiliar o bifamiliar se cancela un cargo Ãºnico
por cada unidad de vivienda, pero cuando son en serie, se cancela el 50%
del cargo fijo y del cargo variable correspondiente. Cada municipio
cuenta con unos Ãndices distintos para calcular estos cargos. Esto se
pudo ver claramente reflejado en CV, pues basÃ¡ndose en esta polÃtica
nacional es que se establecieron los porcentajes mÃnimos de aportes
gratuitos que permiten que hoy se tenga tal cantidad de espacio pÃºblico
Hogares
Hogares
Sector privado de la construcciÃ³n
Expensas de licencias
De acuerdo con el artÃculo 11 de la Ley 810 de 2003, para el caso de la

Vivienda de InterÃ©s Social subsidiable (VIS), los costos de las
curadurÃas deben rebajarse en un cincuenta por ciento (50%) para todos
los usuarios.

Urbanismo
Cesiones
El Decreto nacional 2060 de 2004 establece que el porcentaje Impone una

carga al urbanizador que restringe el desarrollo de mÃnimo de las
cesiones para el desarrollo de programas VIS es los proyectos con el fin
de obtener mejores parÃ¡metros de del 25% del Ãrea Neta Urbanizable,
distribuido asÃ: para espacio calidad a nivel de ciudad pÃºblico entre 15
al 20% y para equipamientos ente 5 y 10%
Municioio/Distrito
El Decreto 2181 de 2006 establece que las cargas locales son aquellas que
corresponden a redes secundarias y domiciliarias de servicios pÃºblicos
de acueducto, alcantarillado, energÃa y telÃ©fonos, asÃ como las cesiones
para parques y zonas verdes, vÃas vehiculares y peatonales y para la
dotaciÃ³n de los Reparto equitativo de cargas y equipamientos
comunitarios que deberÃ¡n ser asumidas beneficios Ãºnicamente por
aquellos que se beneficien de las obras. Las cargas generales son
aquellas correspondientes a la infraestructura vial principal y redes
matrices de servicios pÃºblicos, las cuales, se dividirÃ¡n entre todos
los que se vean favorecidos por las obras.
Este es uno de los instrumentos principales en CV, pues La participaciÃ³n

voluntaria en las generales puede dar lugar a aunque implica unas cargas
adicionales, garantiza el una participaciÃ³n adicional en Ãndices de
edificabilidad. AdemÃ¡s desarrollo de las grandes infraestructuras. Esto
es de ser ventajoso para la ciudad, implica un beneficio para el
conveniente para el proyecto pues puede asegurar la constructor quien
compensa las cargas con los conectividad con la regiÃ³n, y el acceso a
bienes y servicios aprovechamientos adicionales. TambiÃ©n es bueno para
el sector pÃºblicos, cosa que no siempre suecede en proyectos VIS y
privado debido a que los desarrollos de calidad venden. VIP.
Municioio/Distrito y Sector privado de la construcciÃ³n
Preventas unidades habitacionales
Dado el peso que tienen los trÃ¡mites en el precio final de la vivienda,

este instrumento serÃ¡ clave para el desarrollo de la El gobierno
nacional expidiÃ³ el Decreto 1469 de mayo de 2010, Entre los beneficios
se encuentra la disminuciÃ³n -de 100 a hasta VIS. En la primera etapa de
Ciudad Verde no tuvo impacto mediante el cual se pretende simplificar los
requisitos y agilizar 20 dÃas- en la obtenciÃ³n de la licencia y la
disminuciÃ³n de â€“pues se dieron 18 meses de plazo para la
implementaciÃ³n de en el trÃ¡mite de licencias urbanÃsticas pues se
compilan todas las costos inherentes o asociados a la prestaciÃ³n del
servicio para estas medidas y la Ãºltima modificaciÃ³n de la licencia en
CV disposiciones relativas a esta temÃ¡tica. incentivar la formalidad se
dio en octubre de 2010- pero probablemente cobijarÃ¡ prÃ³ximas etapas. En
cada Plan Nacional de Desarrollo el Gobierno Nacional Esta restricciÃ³n
implica un reto para los constructores que Si se revisa la oferta de la
primera etapa de CV a 2010, se establecerÃ¡ el tipo y precio mÃ¡ximo de
las soluciones destinadas Topes en precios VIS y VIP tienen que cuidar
que los costos no superen ese tope, al tiempo puede constatar que se
cumplieron con los topes establecidos a los hogares con menos ingresos,
conforme al artÃculo 91 de la que se generan unos mÃ¡rgenes de utilidad
para el periodo de estudio Ley 388 de 1997 La elegibilidad se
emitirÃ¡ previa verificaciÃ³n del cumplimiento de los requisitos exigidos
en las normas urbanÃsticas, Es el preceso mediante el cual una de las
entidades evaluadoras arquitectÃ³nicas y de sismo-resistencia. los
municipios de emite un concepto sobre la elegibilidad de un proyecto de
categorÃas 1 y 2 y los macroproyectos ubicados en cualquier Para los MISN
se da por entendida la elegibilidad cuando se vivienda. De esta depende
que reciban la devoluciÃ³n del IVA en municipio del paÃs, y en los casos
de planes presentados para Elegibilidad y puntaje de expide la licencia
de urbanismo y construcciÃ³n de manera tal los materiales y la
asignaciÃ³n de subsidios. la Superintendencia construcciÃ³n, mejoramiento
o reparaciÃ³n de viviendas afectadas proyectos que para CV esta fue dada
con la ResoluciÃ³n 224 de Financiera, Findeter o Cajas de CompensaciÃ³n
Familiar. por desastres naturales o calamidades pÃºblicas, la
elegibilidad se noviembre 17 de 2009 de la CuradurÃa No. 1 de Soacha
asignaciÃ³n de los subsidios por parte del Fondo Nacional de
entenderÃ¡ dada por la licencia de construcciÃ³n y urbanismo. Los
Vivienda en el momento en que existieren recursos del proyectos compiten
por la asignaciÃ³n de cupos que les permitirÃ¡ Presupuesto Nacional
destinados para tales concursos. ser receptores de los recursos del
Subsidio Familiar de Vivienda de InterÃ©s Social El beneficiario en este
punto es el constructor de cada uno de los proyectos habitacionales. Para
tener una idea de lo que La ley 223 de 2005 estableciÃ³ un lÃmite de
hasta 4 % del valor de puede significar el mismo basta con realizar una
la siguientes venta de las unidades para ser eximido de esta carga. Para
cuentas: para una vivienda VIP de $37.300.000, el beneficio obtener la
devoluciÃ³n del IVA en los materiales de construcciÃ³n Los constructores
consideran este instrumento como de vital en podrÃa ser hasta de
$1.492.000 por unidad, que multiplicado DevoluciÃ³n del IVA de destinados
a VIS, es necesario que el proyecto haya sido la polÃtica de vivienda y
lo defienden tal como estÃ¡, pues es una por un proyecto como FrailejÃ³n
en CV que tiene 1.296 materiales de construcciÃ³n declarado como elegible
por parte de una de las instituciones parte importante de las utilidades
viviendas, podrÃa representar hasta $1.933.632.000. Esta vigiladas por la
Superintendencia Financiera, Findeter o Cajas de beneficio es bastante
relevante en un proyecto como este CompensaciÃ³n Familiar. donde las
utilidades estÃ¡n en el orden del 12% del valor total de la vivienda-
pues es exactamente un tercio de las utilidades ReducciÃ³n en el tiempo
de trÃ¡mite de licencias Todas las licencias cuentan con un cargo fijo y
otro cargo variable, dependiendo del uso y magnitud del proyecto
propuesto. Para el caso de la vivienda, es tenido en cuenta el estrato
socioeconÃ³mico como variable fundamental para la liquidaciÃ³n de los
mismos, sin embargo, esto varÃa de pendiendo El beneficiario en este
punto es el constructor de cada uno de de la tipologÃa del proyecto: para
VIS unifamiliar o bifamiliar se los proyectos habitacionales. cancela un
cargo Ãºnico por cada unidad de vivienda, pero cuando son en serie, se
cancela el 50% del cargo fijo y del cargo variable correspondiente. Cada
municipio cuenta con unos Ãndices distintos para calcular estos cargos.
El propÃ³sito de estos instrumentos es garantizar un desarrollo
planificado en las ciudades que permita garantizar mayores parÃ¡metros
urbanÃsticos. En CV esto no fue aplicable debido a que la figura de MISN
hacÃa que el proyecto fuera una "determinante de superior jerarquÃa" en
el ordenamiento territorial. En ese orden de ideas, no se respondiÃ³ a la
norma municipal, sino que por el contrario, permitiÃ³ diseÃ±ar una propia
Hogares
Hogares
Expensas de licencias
De acuerdo con el artÃculo 11 de la Ley 810 de 2003, para el caso de la

Vivienda de InterÃ©s Social subsidiable (VIS), los costos de las
curadurÃas deben rebajarse en un cincuenta por ciento (50%) para todos
los usuarios.
ConstrucciÃ³n
Aprovechamientos urbanÃsticos
Los municipios deben, conforme a la ley, ordenar su territoro. AsÃ,

deberan clasificar el suelo, otorgar usos, tratamientosy demÃ¡s normas
urbanas relacionadas con Ãndices de edificabilidad, aislamientos,
volumetrÃas alturas, etc.
Municipio/Distrito
Sismoresistencia
En el caso de la VIS se ha hecho especial Ã©nfasis debido a que se La

norma sismo resistente colombiana, mÃ¡s conocida como la pretende
proteger a los usuarios finales de las soluciones que se Estas exigencias
fueron aplicadas en los proyectos que se NSR-10 establece los requisitos
de carÃ¡cter tÃ©cnico para â€œdesmoronanâ€ debido al ahorro en los
materiales por parte de construcciones, a travÃ©s de un reglamento
colombiano de algunos constructores. En la etapa de diseÃ±o se deben
tener en desarrollan actualmente en la primera etapa de Ciudad Verde
construcciÃ³n. Esto se reglamenta por medio del Decreto cuenta una serie
de parÃ¡metros â€“como alturas, aislamientos, etc-, pues de otra manera
no habrÃan obtenido la licencia de nacional 926 del 19 de marzo de 2010,
modificado por el 092 de y en la construcciÃ³n, de debe realizar una
supervisiÃ³n intensiva construcciÃ³n. 2011. que dÃ© cuenta de la calidad
y resistencia de los materiales. Estas exigencias estructurales inciden
en el precio final de la VIS. El Decreto nacional 2083 de 2004 establece
el Ã¡rea mÃnima para lotes VIS (tipo 1 y 2/ VIP). Para vivienda
unifamiliar 35 m, con Esta polÃtica evidentemente fija unas restricciones
para los frente mÃnimo de 3,5 y aislamiento de 2 metros. Para bifamiliar,
constructores pues les exige unos parÃ¡metros mÃnimos de 70mÂ², con
frente mÃnimo de 7 m y aislamiento de 2 metros. Para habitabilidad
multifamiliar, 120mÂ² mÃnimo y no hay requerimiento de frente o
aislamiento. Fue clave en el proceso de modelaciÃ³n de CV, pues
acogiÃ©ndose a ella es que se establecieron unos parÃ¡metros mÃnimos para
garantizar mayores niveles de calidad en las soluciones a entregar en el
marco del MISN.
Hogares
TamaÃ±o de lotes
Hogares
EjecuciÃ³n
PostulaciÃ³n
Dado el peso que tienen los trÃ¡mites en el precio final de la vivienda,

este instrumento serÃ¡ clave para el desarrollo de la El gobierno
nacional expidiÃ³ el Decreto 1469 de mayo de 2010, Entre los beneficios
se encuentra la disminuciÃ³n -de 100 a hasta VIS. En la primera etapa de
Ciudad Verde no tuvo impacto mediante el cual se pretende simplificar los
requisitos y agilizar 20 dÃas- en la obtenciÃ³n de la licencia y la
disminuciÃ³n de â€“pues se dieron 18 meses de plazo para la
implementaciÃ³n de en el trÃ¡mite de licencias urbanÃsticas pues se
compilan todas las costos inherentes o asociados a la prestaciÃ³n del
servicio para estas medidas y la Ãºltima modificaciÃ³n de la licencia en
CV disposiciones relativas a esta temÃ¡tica. incentivar la formalidad se
dio en octubre de 2010- pero probablemente cobijarÃ¡ prÃ³ximas etapas.
Existen varias bolsas en las que los usuarios se pueden postular si se
busca el subsidio por parte de FONVIVIENDA, una de ellas la de MISN
creada a travÃ©s del Decreto 3450 de 2009. AsÃ, los aportes de las
entidades Es un aporte del Estado a las familias que se otorga por una
vez, Complementa los recursos de las familias de bajos ingresos para
pÃºblicas y de FONVIVIENDA entrarÃan al patrimonio en este caso, para
adquirir vivienda nueva. Aunque este no tiene que logren el cierre
financiero necesario para acceder a una autÃ³nomo del proyecto para luego
ser materializados a travÃ©s que ser restituido, las familias deben
cumplir con una serie de vivienda en condiciones de mercado. Los
Otorgantes en el Ã¡rea de ayudas individuales, con un monto mÃ¡ximo de 22
requisitos, entre ellos, tener ingresos familiares menores a urbana son
el Gobierno Nacional a travÃ©s del Fondo Nacional de SMMLV. No obstante,
al ser CV un MISN privado -que se 4SMMLV y acreditar recursos
complementarios para el cierre Subsidio Familiar de Vivienda Vivienda
(FONVIVIENDA)- para hogares no afiliados a una fundamenta con recursos de
ese sector- no ha recibido financiero como lo son el crÃ©dito, el ahorro
Ã³ los subsidios o Caja de CompensaciÃ³n Familiar-, las Entidades
territoriales y dineros por parte de entidades pÃºblicas para apoyar SFV
aportes municipales, de ONGÂ´s, internacionales, etc. Otra las Cajas de
CompensaciÃ³n Familiar â€“para sus afiliados-. Los exclusivos, es decir
que los compradores del MISNCV se condiciÃ³n que se establece en el artÃ-
culo 9 del decreto 2190 es dos primeros liquidan el monto de acuerdo con
el puntaje del pueden postular a los subsidios tradicionales -de las
Cajas de que el SFV no puede superar el 90% de valor o precio de la SISBÃ
‰N y los segundos de acuerdo con los ingresos familiares. CompensaciÃ³n
Familiar, del municipio y de FONVIVIENDAvivienda a adquirir. tiene q ser
elegible , y por ende competir como en cualquier otro proyecto, mas no
aspirar a un SFV de la bolsa exclusiva de MISN que tienen por objetivo
direccionar la demanda hacia los de carÃ¡cter pÃºblico o mixto. De
acuerdo con el sector financiero, esta limitaciÃ³n impide Dada la crisis
que afrontÃ³ el paÃs en 1999 debido a la caÃda del recuperar los costos
operativos de los crÃ©ditos de bajo monto y sector de la construcciÃ³n,
la Covrte Constitucional a travÃ©s de la hace imposible compensar el
riesgo que le es inherente a los sentencia C-955 de 2000, obligÃ³ a que
el crÃ©dito para vivienda crÃ©ditos VIS . Lo anterior sumado al hecho que
con la apertura Techo en la tasa de interÃ©s No se tiene evidencia
directa en Ciudad Verde fuera el mÃ¡s bajo del mercado. AsÃ, la tasa
mÃ¡xima de interÃ©s econÃ³mica se pasÃ³ de banca de desarrollo a banca
mÃºltiple ReducciÃ³n en el tiempo de trÃ¡mite de licencias para crÃ©ditos
VIS es de 11% sobre la UVR y la de No VIS es de donde los recursos de
crÃ©dito hipotecarios compiten con los 12,7 %. otros sectores, hacen que
sea poco atractivo otorgar cartera a VIS. La informaciÃ³n suministrada en
la sala de ventas da cuenta RestricciÃ³n que obliga a que la cuota
mensual no supere el 30% Con el propÃ³sito de proteger a la familia en el
sentido que la de que las cotizaciones que se realizan a las familias se
LimitaciÃ³n en la financiaciÃ³n y del ingreso del hogar. TambiÃ©n se lÃ-
mita del porcentaje mÃ¡ximo cuota de la vivienda no puede exceder ciertos
costos soportables realizan con base en la capacidad de pago de las
familias, que las cuotas de financiaciÃ³n 80% del valor de la VIS que
pongan en riesgo el acceso a otros bienes necesarios. no puede superar el
30%, de ahÃ les explican cuanto es el monto mÃ¡ximo que pueden solicitar
Promueve el fondeo a travÃ©s del mercado de capitales con bonos Estas
operaciones cuentan con la exenciÃ³n del impuesto de renta
TitularizaciÃ³n de la cartera No se tiene evidencia directa en Ciudad
Verde hipotecarios y la titularizaciÃ³n de cartera. . Ley 546 de 1999,
sobre los rendimientos asociados, para hacer llamativo el hipotecaria
artÃculo 16 y ley 964 de 2005, negocio a los inversionistas La idea de
esta garantÃa es cubrir a los inversionistas que GarantÃa de la NaciÃ³n
para los bonos hipotecarios que financian inviertan en titularizaciones
que permitan canalizar recursos cartera VIS subsidiable y para papeles
emitidos en procesos de hacia el financiamiento hipotecario, de manera
tal que se No se tiene evidencia directa en Ciudad Verde GarantÃa a la
titularizaciÃ³n VIS titularizaciÃ³n de cartera VIS subsidiable. La Ley
546 de 1999, mitigara el riesgo de esta inversiÃ³n. La garantÃa solo se
utiliza de definiÃ³ que los recursos del subsidio para VIS podrÃan
destinarse forma subsidiaria ante la insuficiencia de recursos una vez al
otorgamiento de estas garantÃas. agotados los mecanismos de apoyo de la
respectiva emisiÃ³n. El Fondo nacional de GarantÃas respalda operaciones
de crÃ©dito otorgadas por intermediarios financieros vigilados y no
vigilados Consiste en una garantÃa hasta por el 70% de la "pÃ©rdida
GarantÃa Institucional VIS por la Superintendencia Bancaria (hoy
Superintendencia No se tiene evidencia directa en Ciudad Verde
esperadaâ€ de los crÃ©ditos siniestrados. Financiera). Dada la
dificultad para acceder al sistema financiero de las personas de los
estratos mÃ¡s bajos y el alto riesgo crediticio inherente para este tipo
de deudores, que se traduce en una escasa rentabilidad para los
establecimientos de crÃ©dito, la exenciÃ³n se aplica a las nuevas
operaciones destinadas a la financiaciÃ³n de VIS subsidiable. En el
Decreto 2440 de 2005 se establece que la vigencia de la exenciÃ³n
tributaria serÃa de 5 aÃ±os contados a partir de la fecha de pago de la
primera cuota de amortizaciÃ³n del crÃ©dito; pero con la ley 964 se
extendiÃ³ hasta diciembre de 2010. Con el propÃ³sito de incentivar la
construcciÃ³n de VIS nueva, para arrendar a travÃ©s de sociedades
especializadas ExcenciÃ³n en la renta por reglamentadas para el efecto,
serÃ¡n renta exenta los arrendamientos de proyectos ingresos por ellas
recibidos por concepto de cÃ¡nones de nuevos VIS arrendamiento de cada
vivienda durante los diez (10) aÃ±os siguientes a su construcciÃ³n. ley
820 de 2003, Decreto 1789 de 2004 ExcenciÃ³n a la renta por ingresos
provenientes de crÃ©ditos VIS Las entidades financieras aplican la
exenciÃ³n sobre los ingresos de las operaciones de financiaciÃ³n de VIS
nueva. TambiÃ©n se permite a los contribuyentes del sector financiero,
deducir los No se tiene evidencia directa en Ciudad Verde costos y gastos
inherentes a la operaciÃ³n de colocaciÃ³n de cartera VIS. Lo que el
instrumento busca es volver a los demandantes de VIS una poblaciÃ³n
objetivo de los otorgantes de crÃ©dito.
Hogares
Hogares
Hogares
Sector financiero
Sector financiero
Sector financiero
Sector financiero
CrÃ©dito
La ley 830 de 2003, articulo 42 establace que por diez aÃ±os siguientes a
los canones de arrendamiento el Decreto 1789 de En Ciudad Verde no se
utilizÃ³ esta figura 2004 lo reglamente riesgo arrendamiento y todo lo
que se vende se consttruye se vende
Sector Inmobiliario
ExcenciÃ³n en la renta a los ingresos de leasing habitacional
La ventaja de esta figura es que no da lugar para el cobro de la renta a

los intereses o ingresos financieros de los contratos. No La operaciÃ³n
de leasing habitacional fue establecida por la Ley obstante, no ha sido
muy exitosa en los estratos bajos ya que no 795 de 2003. Aunque este
incentivo no se creÃ³ para una permite la deducciÃ³n de la renta de los
costos asociados, por lo No existe evidencia que en CV se vaya a utilizar
esta figura poblaciÃ³n especÃfico, se esperaba que privilegiara a los
hogares cual los otorgantes de crÃ©dito prefieren los crÃ©ditos con menos
recursos, pues es a ellos a los que mÃ¡s se les dificulta tradicionales.
Otro beneficio tributario que caracteriza el leasing la consecuciÃ³n de
la cuota inicial. habitacional tiene que ver con el impuesto de timbre
nacional, el cual sÃ³lo se causa si no se ejerce la opciÃ³n de compra. El
artÃculo 95 de la Ley 795 de 2003 define al microcrÃ©dito inmobiliario
como toda financiaciÃ³n que se otorga para la adquisiciÃ³n, construcciÃ³n
o mejoramiento de inmuebles, cuyo Esta polÃtica es importante debido a
que estimula los crÃ©ditos de No existe evidencia que en Ciudad Verde
existan com monto no supere los 25 SMMLV con un plazo inferior a 5 aÃ±os
y bajo monto, los cuales no son lo suficientemente atractivos para
pradores con microcrÃ©ditos inmobiliarios una tasa de interÃ©s
equivalente a la prevista para la financiaciÃ³n la banca tradicional. de
VIS. El valor de los inmuebles sobre los cuales recae este tipo de
financiaciÃ³n no podrÃ¡ exceder de 135 salarios mÃnimos legales mensuales
vigentes Dada la dificultad que tienen los hogares cuyos ingresos
provienen del sector informal de la economÃa para obtener crÃ©ditos
hipotecarioa (ya sea por el monto de los ingresos o por No existe
evidencia que en Ciudad Verde existan En el 2007 el Fondo Nacional de
Ahorro incorpora como clientes compradores con crÃ©ditos otorgados por el
FNA para la dificultad para demostrarlos ante las entidades crediticias),
a los informales esta polÃtica es de vital importancia pues facilita a
esta poblaciÃ³n informales obtener el cierre financiero (aproximadamente
el 70% de los demandantes VIS). En el 2003 a travÃ©s del Decreto 3165 se
ampliaron las operaciones autorizadas a Findeter. Le fue permitido
realizar operaciones de redescuento dirigidas a la financiaciÃ³n de
crÃ©dito El redescuento permite que FINDETER dÃ© liquidez (a travÃ©s de
No existe evidencia que entidades otorgantes de crÃ©dito o microcrÃ©dito
inmobiliario de VIS con establecimientos de prÃ©stamos) a los otorgantes
de crÃ©dito descritos anteriormente, hayan prestado dinero a los usuarios
de Ciudad Verde econ crÃ©dito, cooperativas de ahorro y crÃ©dito,
cooperativas cuando estos Ãºltimos carecen de la misma, con el propÃ³sito
de recursos obtenidos a travÃ©s de FINDETER multiactivas e integrales con
secciÃ³n de ahorro y crÃ©dito y fondos que puedan otorgar mÃ¡s crÃ©ditos
para VIS y VIP. de empleados, Cajas de CompensaciÃ³n Familiar sometidos a
la vigilancia y control de Estado y organizaciones no gubernamentales El
gobierno nacional implementÃ³ el subsidio de cinco puntos porcentuales
sobre el UVR durante 7 aÃ±os con el propÃ³sito que las familias que
fueran a obtener viviendas de menos de 135 SMMLV pudieran obtener mayores
montos en los crÃ©ditos y las cuotas fueran mÃ¡s livianas. Esto fuÃ©
mediante el Decreto 1143 de 2009, ampliado por el Decreto 1729 de 2009 y
1176 de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2011.
Sector financiero y hogares
MicrocrÃ©dito inmobiliario
Hogares
FNA para informales
Hogares
Linea de redescuento FINDETER crÃ©ditos VIS
Sector financiero
Subsidio a la tasa de interÃ©s
En el segmento VIS, pequeÃ±as fluctuaciones en los puntos de la tasa se

ven reflejadas en grandes porcentajes del salario de las personas.
Subsidiar algunos puntos en la tasa estimula el endeudamieno de las
familias y por ende, al sector de la construcciÃ³n. De acuerdo con
CAMACOL, esa polÃtica aumenta en un 32% la capacidad de endeudamiento de
una familia.
De acuerdo con la informaciÃ³n suministrada en la sala de ventas de CV,

este ha sido un instrumento clave en las ventas pues permite el cierre
financiero de las familias que de otra forma no lo podrÃan lograr.
Incluso, existen bancos como Davivienda que estÃ¡n ampliando este
beneficio por siete aÃ±os adicionales a los que ofrece el gobierno.
Hogares
Subsidio
Post ventas unidades habitacionales
Existen varias bolsas en las que los usuarios se pueden postular si se

busca el subsidio por parte de FONVIVIENDA, una de ellas la de MISN
creada a travÃ©s del Decreto 3450 de 2009. AsÃ, los aportes de las
entidades Es un aporte del Estado a las familias que se otorga por una
vez, Complementa los recursos de las familias de bajos ingresos para
pÃºblicas y de FONVIVIENDA entrarÃan al patrimonio en este caso, para
adquirir vivienda nueva. Aunque este no tiene que logren el cierre
financiero necesario para acceder a una autÃ³nomo del proyecto para luego
ser materializados a travÃ©s que ser restituido, las familias deben
cumplir con una serie de vivienda en condiciones de mercado. Los
Otorgantes en el Ã¡rea de ayudas individuales, con un monto mÃ¡ximo de 22
requisitos, entre ellos, tener ingresos familiares menores a urbana son
el Gobierno Nacional a travÃ©s del Fondo Nacional de SMMLV. No obstante,
al ser CV un MISN privado -que se 4SMMLV y acreditar recursos
complementarios para el cierre Vivienda (FONVIVIENDA)- para hogares no
afiliados a una Subsidio Familiar de Vivienda fundamenta con recursos de
ese sector- no ha recibido financiero como lo son el crÃ©dito, el ahorro
Ã³ los subsidios o Caja de CompensaciÃ³n Familiar-, las Entidades
territoriales y dineros por parte de entidades pÃºblicas para apoyar SFV
aportes municipales, de ONGÂ´s, internacionales, etc. Otra las Cajas de
CompensaciÃ³n Familiar â€“para sus afiliados-. Los exclusivos, es decir
que los compradores del MISNCV se condiciÃ³n que se establece en el artÃ-
culo 9 del decreto 2190 es dos primeros liquidan el monto de acuerdo con
el puntaje del pueden postular a los subsidios tradicionales -de las
Cajas de que el SFV no puede superar el 90% de valor o precio de la SISBÃ
‰N y los segundos de acuerdo con los ingresos familiares. CompensaciÃ³n
Familiar, del municipio y de FONVIVIENDAvivienda a adquirir. tiene que
ser elegible , y por ende competir como en cualquier otro proyecto, mas
no aspirar a un SFV de la bolsa exclusiva de MISN que tienen por objetivo
direccionar la demanda hacia los de carÃ¡cter pÃºblico o mixto. Aplican
las mismas ondiciones que para preventas de unidades habitacionales en la
etapa de ejecuciÃ³n
Hogares
Post EjecuciÃ³n
La constituciÃ³n o modificaciÃ³n de gravÃ¡menes hipotecarios en VIS con

financiaciÃ³n, se liquidarÃa al 40% de la tarifa ordinaria aplicable para
garantizar crÃ©ditos de vivienda individual de interÃ©s social no
subsidiable y al 10% de la tarifa ordinaria la Ley 546 de 1999
estableciÃ³ un rÃ©gimen preferencial en materia ReducciÃ³n en costos
notariales aplicable para la constituciÃ³n o modificaciÃ³n de gravÃ¡menes
de las tarifas aplicables a las escrituras relacionadas con Vivienda y de
registro hipotecarios de VIS con financiaciÃ³n, que en razÃ³n de su
cuantÃa de InterÃ©s Social. pueda ser objeto de subsidio directo. La
hipoteca otorgada para la adquisiciÃ³n de vivienda individual con
crÃ©dito causarÃa derechos notariales equivalentes al 70% de la tarifa
ordinaria aplicable. El gobierno nacional implementÃ³ el subsidio de
cinco puntos En el segmento VIS, pequeÃ±as fluctuaciones en los puntos de
la porcentuales sobre el UVR durante 7 aÃ±os con el propÃ³sito que tasa
se ven reflejadas en grandes porcentajes del salario de las las familias
que fueran a obtener viviendas de menos de 135 personas. Subsidiar
algunos puntos en la tasa estimula el Subsidio a la tasa de interÃ©s
SMMLV pudieran obtener mayores montos en los crÃ©ditos y las endeudamieno
de las familias y por ende, al sector de la cuotas fueran mÃ¡s livianas.
Esto fuÃ© mediante el Decreto 1143 de construcciÃ³n. De acuerdo con
CAMACOL, esa polÃtica AtenciÃ³n efectiva de la 2009, ampliado por el
Decreto 1729 de 2009 y 1176 de 2010 aumenta en un 32% la capacidad de
endeudamiento de una demanda hasta el 31 de diciembre de 2011. familia.
EscrituraciÃ³n PostulaciÃ³n CrÃ©dito Subsidio
Ciudad Verde a diciembre de 2010 no habÃa hecho entrega de unidades

habitacionales a los compradores; por tal motivo los usuarios finales no
fueron beneficiados por esta polÃtica para nuestro periodo de estudio. De
acuerdo con la informaciÃ³n suministrada en la sala de ventas de CV, la
escrituraciÃ³n tien un monto aproximado de $1.500.000 que debe ser
ahorrada por los hogares
Hogares
De acuerdo con la informaciÃ³n suministrada en la sala de ventas de CV,

este ha sido un instrumento clave en las ventas pues permite el cierre
financiero de las familias que de otra forma no lo podrÃan lograr.
Incluso, existen bancos como Davivienda que estÃ¡n ampliando este
beneficio por siete aÃ±os adicionales a los que ofrece el gobierno.
Hogares
Aplican las mismas ondiciones que para postulaciÃ³n, crÃ©dito y subsidio

en la etapa de ejecuciÃ³n
Oferta
Demanda
Fuente:ElaboraciÃ³n propia; Medina, Yamile AngÃ©lica. â€œBeneficios

Tributarios del sector de la construcciÃ³nâ€; Decreto 2190 de 2009;
â€œEvaluaciÃ³n de los instrumentos de apoyo a la polÃtica de Vivienda de
InterÃ©s Socialâ€. â€œEl sector de la construcciÃ³n en Colombia: hechos
estilizados y principales determinantes del nivel de actividadâ€.
Giraldo, Fabio (et al). La microfinanciaciÃ³n de la vivienda. Hacia la
configuraciÃ³n de un nuevo sistema habitacional. Bateman, Alfredo;
Ferrari, CÃ©sar y Giraldo, Fabio.

Vivienda Analisis Del Proceso de Produccion Privada de Vis Unirosario

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Vivienda Analisis Del Proceso de Produccion Privada de Vis Unirosario

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Se!crea!el!Instituto!de! CrÃ©dito!Territorial. PromociÃ³n!de!vivienda!

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y regulaba por medio del mercado.

CreaciÃ³n del sistema UPAC: Nacen las corporaciones de ahorro y vivienda

Se moderniza el sector y hay un claro despunte de la producciÃ³n

El sector privado constructor se involucro seriamente en la construcciÃ³n

El sector inmobiliario operÃ³ como parcelador de nuevos suelos para

medios con generosa provisiÃ³n de espacio para vÃas, zonas verdes y

comerciales; Paralelamente, se dio la urbanizaciÃ³n informal que combinÃ³

mercado pirata de tierras y los Apertura econÃ³mica e implementaciÃ³n de

proyectos sociales impulsaron diversas organizaciones para la

provisiÃ³n de vivienda a los destechados. Ajuste institucional y

El Estado abarca casi todos los aspectos de la cadena productiva de

desde la gestiÃ³n de suelo, infraestructura de servicios, urbanismo y

Fuente: GrÃ¡fico adaptado por el autor del presente Estudio de Caso.

GrÃ¡fico 4. EvoluciÃ³n de la intervenciÃ³n Estatal y su polÃtica en

1930 1980 1990 2000

Para entender por quÃ© el sector privado en Colombia cuenta con

Esta investigaciÃ³n se centra en la caracterizaciÃ³n de dos tipos de

La PPVIS ha sido clasificada como compleja dentro de las anteriores por

Con base en este enfoque y lo que se logrÃ³ sintetizar con las

ApoyÃ¡ndonos en esta clasificaciÃ³n y teniendo en cuenta que el

Ver Jolly, Jean FranÃ§ois. â€œAlgunos aportes para la conceptualizaciÃ³n

2. CASO DE ESTUDIO: LA MORFOGÃ‰NESIS DE CIUDAD VERDE

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GrÃ¡ficos de Calidad Reducida debido a Problemas de Espacio en el

GESTIÃ“N Y PROMOCIÃ“N: AMARILO S.A 42.000 Unidades de Vivienda 25% VIS

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ResoluciÃ³n 1687 de 2009; AdopciÃ³n del Macroproyecto

ResoluciÃ³n 195 de 2010; Licencia de UrbanizaciÃ³n Primera Etapa,

ResoluciÃ³n 1434 de 2010; ModificaciÃ³n de la AdopciÃ³n Vivienda,

Av Ciudad de Cali (V1); A Tierra Negra (V3); Av Terreros (V3); Av Potrero

Salud, EducaciÃ³n, Seguridad, Cultura, Biblioteca,

Ãreas Protegidas Ãrea Util 159,32 ha Ãrea Neta Urbanizable 272,11 ha

ÃREAS DEL PROYECTO

GrÃ¡fico 5. Ficha tÃ©cnica de CV

ResoluciÃ³n 0318 de 2009; ModificaciÃ³n del Anuncio

IUDAD 2.1.1. DescripciÃ³n General. CV es un proyecto habitacional de

ANÃLISIS DEL PROCESO DE PRODUCCIÃ“N PRIVADA DE VIVIENDA DE INTERÃ‰S

MARÃA JOSÃ‰ HENAO PADILLA

4.1. ALGUNAS REFLEXIONES GENERALES SOBRE LA POLÃTICA PÃšBLICA DE

Ãreas Protegidas Ãrea Util 159,32 ha Ãrea Neta Urbanizable 272,11 ha

ÃREAS DEL PROYECTO

DistribuciÃ³n de cargas como si se tratase de una â€œsimpleâ€ licencia

GrÃ¡fico 12. Ãndices de edificabilidad