Universidad Central del Ecuador

Facultad de Arquitectura y Urbanismo

GESTIÓN DE EMPRESAS

Integrantes: Caiza Nathaly

Zurita Alex
Campaña Daniela
Paralelo: 3
Fecha: 3/02/2019

ANALISIS DE PREFACTIBILIDAD ECONÓMICA

Datos:

DATOS GENERALES
NOMBRE DEL EDIFICIO Edificio ANDEAN TRAVEL
NOMBRE DE PROPIETARIOS ABRAHAM MICHAEL VAN LEEUWEN
VERONICA RAQUEL ORDOÑEZ CHICAIZA
UBICACIÓN: Calle Guipuzcoa - La Floresta - Quito
ÁREA TERRENO ESCRITURA: 264 m2
ÁREA DEL TERRENO LEVANTAMIENTO: 270 m2
USO PRINCIPAL: (R2) Residencia Mediana Densidad
COS TOTAL: 280%
COS-PB: 70%

DETALLE DE COSTO

1. TERRENO

Se realiza un análisis del costo de terreno en venta del sector La Floresta (datos obtenidos de la
página de la plusvalía), para con ello determinar un valor promedio del costo del m2 de
terreno para construcción.
TERRENO
ÁREA VALOR VALOR LINK
(m2) TOTAL m2
DEL
TERRENO
435 270000,00 https://www.plusvalia.com/propiedades/vendo-terreno-de-
620,69 435-m-en-la-floresta-54485852.html
581 550000,00 https://www.plusvalia.com/propiedades/venta-terreno!-la-
946,64 floresta!-55476650.html
501 400000,00 https://ecuador.vive1.com/propiedad/227135?utm_source=mit
798,40 ula&utm_medium=xml-feed&utm_campaign=mitula_grupo4#/

4062 1890000,0 https://quito.olx.com.ec/vendo-terreno-en-la-floresta-

0 465,29 oportunidad-de-inversion-4-062-m2-iid-1017145088
Promedio de costo
de m2 de terreno 622,83
De acuerdo a datos obtenidos de terrenos en venta se deduce que el valor promedio del
terreno para construcción en el sector La Floresta varia alrededor de $622, dato que será
estimado y redondeado a $600 para el análisis de prefactibilidad.

2. COSTO DE CONSTRUCCIÓN

El costo directo de construcción se tomará en cuenta de acuerdo a datos consultados en la

página de plusvalía de departamento en venta en el sector de La Floresta, se toma un
promedio de los departamentos encontrados y se considera disminuir el % de comisiones de
plusvalía.

COSTO DE CONSTRUCCIÓN
ÁREA VALOR TOTAL VALOR LINK
(m2) DE m2
CONSTRUCCIÓN
82 140000,00 https://www.plusvalia.com/propiedades/cerca-a-la-floresta-
1.707,32 departamento-2-dorm.-53327687.html
96 165000,00 https://www.plusvalia.com/propiedades/departamento-3-
1.718,75 dorm.-cerca-a-la-floresta-de-venta-55369703.html
94 145000,00 https://www.plusvalia.com/propiedades/departamento-de-
1.542,55 venta-2-dorm.-la-floresta-55056928.html
115 163300,00 https://www.plusvalia.com/propiedades/departamentos-de-
1.420,00 venta-la-floresta-quito-55285386.html
Promedio de costo de m2 de
construcción 1.597,16
20 % de Plusvalía
319,43
30% de Rentabilidad
479,15

702,75

DETALLE DE INGRESOS

1. LOCALES COMERCIALES

En los siguientes planos se estima el área para operadora de turismo el mismo que será
tomado en cuenta como área de local comercial.
Para los datos y el valor escogido en este segmento se procederá al mismo procedimiento de
tomar en cuenta valores promedio obtenidos de la página de plusvalía en lo que respecta a la
venta de locales comerciales ubicados en el sector La Floresta.

COSTO DE CONSTRUCCIÓN
ÁREA VALOR VALOR LINK
(m2) TOTAL DE m2
CONSTRUCC
IÓN
132 255000,00 https://ecuador.vive1.com/propiedad/238778?utm_source=mitula&
1.931,8 utm_medium=xml-feed&utm_campaign=mitula_grupo4
2

2. DEPARTAMENTOS
De acuerdo a datos tomados de la página de Plusvalía se determina un valor promedio para el
costo de valor unitario de departamentos en m2

COSTO DE CONSTRUCCIÓN
VALOR TOTAL
ÁREA
DE VALOR m2 LINK
(m2)
CONSTRUCCIÓN
https://www.plusvalia.com/propiedades/cerca-a-la-floresta-
82 140000,00 3.707,32 departamento-2-dorm.-53327687.html
https://www.plusvalia.com/propiedades/departamento-3-
96 165000,00 2.718,75 dorm.-cerca-a-la-floresta-de-venta-55369703.html
https://www.plusvalia.com/propiedades/departamento-de-
94 145000,00 3.542,55 venta-2-dorm.-la-floresta-55056928.html
https://www.plusvalia.com/propiedades/departamentos-de-
115 163300,00 3.420,00 venta-la-floresta-quito-55285386.html
Promedio de costo de m2 de 3.897,16
construcción

3. TERRENO

En este caso el proyecto es de carácter inmobiliario y no de urbanización por lo que no existe

venta de lotes

4. TERRAZAS

La terraza en este caso es de carácter comunitario, lo que quiere decir que todos los
compradores de los departamentos pagan un mínimo de porcentaje por el área de terraza

CUADRO DE ANALISIS DE PREFACTIBILIDAD ECONÓMICA

ANALISI DEL VAN

CORRIDA FINANCIERA 1

CALCULO DEL V.A.N. - T.I.R.

Mes Ingresos Egresos Flujo de Efectivo

(inversión) (Costos)
1 $ 239.301,56 $ 180.579,02 $ 58.722,54
2 $ 239.301,56 $ 180.579,02 $ 117.445,08
3 $ 239.301,56 $ 180.579,02 $ 176.167,62
4 $ 239.301,56 $ 180.579,02 $ 234.890,17
5 $ 239.301,56 $ 180.579,02 $ 293.612,71
6 $ 239.301,56 $ 180.579,02 $ 352.335,25

VAN: $ 2.172,13 Tasa de Descuento % 28

CORRIDA FINANCIERA 2

CALCULO DEL V.A.N. - T.I.R.

Mes Ingresos Egresos Flujo de Efectivo

(inversión) (Costos)
1 $ 1.435.809,38 $ 180.579,02 $ 1.255.230,36
2 $ - $ 180.579,02 $ 1.074.651,33
3 $ - $ 180.579,02 $ 894.072,31
4 $ - $ 180.579,02 $ 713.493,29
5 $ - $ 180.579,02 $ 532.914,27
6 $ - $ 180.579,02 $ 352.335,25

VAN: $ 44.599,33 Tasa de Descuento % 28

CORRIDA FINANCIERA 3

CALCULO DEL V.A.N. - T.I.R.

Mes Ingresos Egresos Flujo de Efectivo

(inversión) (Costos)
1 $ - $ 180.579,02 $ -180.579,02
2 $ - $ 180.579,02 $ -361.158,04
3 $ - $ 180.579,02 $ -541.737,07
4 $ - $ 180.579,02 $ -722.316,09
5 $ - $ 180.579,02 $ -902.895,11
6 $ - $ 180.579,02 $ -1.083.474,13

VAN: ($ 6.679,58) Tasa de Descuento % 28

CORRIDA FINANCIERA 4

CALCULO DEL V.A.N. - T.I.R.

Mes Ingresos Egresos Flujo de Efectivo

(inversión) (Costos)
1 $ 119.650,78 $ 180.579,02 $ -60.928,24
2 $ - $ 180.579,02 $ -241.507,26
3 $ 239.301,56 $ 180.579,02 $ -182.784,72
4 $ 239.301,56 $ 180.579,02 $ -124.062,18
5 $ 239.301,56 $ 180.579,02 $ -65.339,64
6 $ - $ 180.579,02 $ -245.918,66

VAN: ($ 2.395,81) Tasa de Descuento % 28

Por recomendación se realizaron 4 corridas financieras para encontrar la fórmula de

financiamiento más adecuada.

En la columna Ingresos, se han planteado varias fórmulas de financiamiento, gracias a esto, se

puede notar la variación del VAN

En la columna Egresos se ha planteado simplemente una división equitativa del costo final del
proyecto. Esto debería reemplazarse si se realiza un Cronograma

FINALMENTE, SI YA SE ENCONTRO UNA FORMA DE FINANCIAMIENTO ADECUADA Y SOBRE TODO

REAL, SE PUEDE PROCEDER A REALIZAR VARIOS INTENTOS, EN ESTE CASO COMO SE PUEDE
OBSERVAR SE DEBE REALIZAR VARIAS MODIFICACIONES POR LO QUE DOS DE LOS INTENTOS SE
TIENE COMO RESULTADO VALORES EN CONTRA.
 Constructora 9noP3 S.A.
ANALISIS DE PREFACTIBILIDAD ECONOMICA Fecha: 3/2/2019

PROYECTO:

DESCRIPCION DEL PROYECTO: edificio de residencia mediana densidad Sector La Floresta

DETALLE DE COSTOS

% del costo de
ITEM DESCRIPCION COSTO (USD) % del costo total
construcción

1 TERRENO $ 162.000,00 22,14% 14,95%

AREA COSTO / m2 COSTO
Terreno 270,00 $ 600,00 $ 162.000,00

2 COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCION $ 731.619,00 67,53%

AREA COSTO / m2 COSTO
Costo directo de construcción 1.045,17 $ 700,00 $ 731.619,00
Area de urbanización 0,00 $ - $ -

3 COSTOS INDIRECTOS $ 189.855,13 17,52%

PLANIFICACION $ 36.580,95 5,00% 3,38%
Planificación arquitectónica $ 18.290,48 2,50%
Dirección arquitectónica $ 7.316,19 1,00%
Diseño estructural $ 3.658,10 0,50%
Diseño hidraulico - sanitario $ 1.829,05 0,25%
Diseño eléctrico - telefónico $ 1.829,05 0,25%
Estudio de Impacto Ambiental $ 1.829,05 0,25%
Plano topográfico $ 731,62 0,10%
Estudio de suelos $ 1.097,43 0,15%
CONSTRUCCION $ 80.478,09 11,00% 7,43%
Honorarios de Construcción $ 58.529,52 8,00%
Gerencia Administrativa del Proyecto $ 21.948,57 3,00%
Servicio al Cliente $ - 0,00%
TASAS E IMPUESTOS LEGALES $ 21.582,76 2,95% 1,99%
Colegio de Arquitectos $ - 0,00%
Impuesto de aprobación $ 1.463,24 0,20%
Fondo de garantía $ - 0,00%
Costos de aprobación $ 5.852,95 0,80%
Impuestos de construcción $ 3.658,10 0,50%
Colegio de Ingenieros $ 731,62 0,10%
Impuestos $ - 0,00%
Gastos legales y otros $ 8.047,81 1,10%
Trámites acometidas $ 1.097,43 0,15%
Trámite acometida empresa eléctrica $ - 0,00%
Trámite acometida agua potable $ - 0,00%
Trámite acometida alcantarillado $ - 0,00%
Trámite acometida telefónica $ - 0,00%
Pagos municipales (plusvalía) $ 731,62 0,10%
I.V.A. $ - 0,00%
OTROS $ 51.213,33 7,00% 4,73%
Comisiones por Venta $ 21.948,57 3,00%
Publicidad $ 7.316,19 1,00%
Costos Financieros del Proyecto $ - 0,00%
Arriendo $ - 0,00%
Gastos Fiduciarios del Proyecto $ 7.316,19 1,00%
Fiscalización $ 14.632,38 2,00%

COSTO TOTAL DEL PROYECTO $ 1.083.474,13

DETALLE DE INGRESOS

ITEM DESCRIPCION Unidad Cantidad Valor unitario (USD) INGRESO (USD)

1 Locales comerciales m2 243,58 $ 1.931,32 $ 470.430,93

2 Departamentos m2 223,08 $ 3.897,16 $ 869.378,45
3 Terreno m2 0,00 $ - $ -
4 Terrazas m2 0,00 $ - $ -
5 Parqueaderos u 9,00 $ 8.000,00 $ 72.000,00
6 Bodegas u 6,00 $ 4.000,00 $ 24.000,00
INGRESOS TOTALES DEL PROYECTO $ 1.435.809,38

VALOR (USD) % COSTO TOTAL

UTILIDAD DEL PROYECTO $ 352.335,25 32,52%
RENTABILIDAD DEL PROYECTO 32,52%
RENTABILIDAD SOBRE INVERSIÓN
RENTABILIDAD SOBRE VENTAS 24,54%

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