Numero de avaluo 0001-20201012

AVALUÓ DE CASA HABITACION

Ubicación del inmueble
Calle José Maria Morelos No. 68
Colonia Centro
Ciudad Querétaro
Municipio Querétaro
Código postal 76000
Estado QUERÉTARO
País MÉXICO

Solicitante M. en V. Arq. Enrique Palacios Naranjo.

Propietario Angelica Rivas Gutierrez

VALOR COMERCIAL $ 4,007,000.00

CUATRO MILLONES SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.

Querétaro, Qro a 12 de Octubre del 2020.

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I.- ANTECEDENTES
Solicitante M. en V. Arq. Enrique Palacios Naranjo.

Domicilio del solicitante Calle José Maria Morelos No. 68

Colonia Centro
Ciudad Querétaro
Municipio Querétaro
Estado QUERÉTARO

Valuador Nombre: Ing. Fernando Rivas Nieto

Miembro CIMVQ No. -
Maestría en Valuación: -
Ingeniería Civil. Cedula Prof. No. 11836317

Fecha del avaluó 12 de Octubre del 2020.

Inmueble que se valúa Casa Habitacion.
Régimen de propiedad Privada Individual.
Propietario Angelica Rivas Gutierrez
Objeto del avaluó (tipo de valor) Estimar el valor comercial del inmueble, con fines académicos.
Propósito del avaluó (uso del avaluó) PARA CONOCER EL VALOR COMERCIAL.

Ubicación del inmueble Calle José Maria Morelos No. 68

Colonia Centro
Ciudad Querétaro
Municipio Querétaro
Código postal 76000
Estado QUERÉTARO
Clave catastral 14 01 001 04 032 038
Boleta de agua Contrato No.: A0 3211931 AC
Datos de escritura Numero No se proporciono Inscripción No se proporciono
Tomo No se proporciono Libro
Fecha No se proporciono Sección
Notario No se proporciono R.P.P. Querétaro, Qro.
Fecha No se proporciono

II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS

Clasificación de la zona MZM 2 hasta 300hab/ha. Mixto Zona de Monumentos, Municipio de Querétaro, Querétar.
Construcción dominante en la calle Casas habitación tipo antigúo comun notable
Índice de saturación de la zona 100%
Densidad de población Normal
Estrato socioeconómico Clase Media.
Uso del suelo permitido MZM 2 hasta 300hab/ha. Mixto Zona de Monumentos, Municipio de Querétaro, Querétar.
Vías de acceso e importancia de las mismas DE 1er. ORDEN AV. EZEQUIEL MONTES, DE 2º ORDEN CALLE MELCHOR OCAMPO

Servicios públicos Energía Eléctrica Si tiene Banquetas Adoquin

Agua Potable Si tiene Guarniciones Adoquin.
Drenaje Sanitario Si tiene Transporte Eficiente
Alumbrado Publico Si tiene Teléfono Si tiene
Pavimento Adoquin.
Equipamiento Urbano
Preescolar A 190 m. Tienda de Autoservicio A 150 m.
Primaria A 180 m. Bancos A 700 m.
Secundaria A 500 m. Iglesias En la zona
Preparatoria A 500 m. Parques En la zona
Profesional A 1000 m. Restaurantes En la zona

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III.- TERRENO
Calles Transversales Limítrofes: PREDIO URBANO EN COLONIA CENTRO UBICADO EN LA CALLE JOSE MARIA MORELOS.
ACERA QUE VE AL SURESTE ENTRE LAS CALLES EZEQUIEL MONTES Y MELCHOR OCAMPO.

Medidas y colindancias del terreno Según Levantamiento Físico

AL NORTE: 6.56 METROS COLINDA CON PREDIO DE CAUTULO VILLEGAS

AL SUR: 5.40 METROS COLINDA CON CALLE JOSE MA. MOREOS
AL ORIENTE: 17.43 METROS COLINDA CON PREDIO DE GUADALUPE MOLINA
AL PONIENTE 17.90 METROS COLINDA CON PREDIO DE FAUSTINO ELIZONDO

ST Superficie privativa 105.304 M² Según Levantamiento Físico

105.304 M² Según Levantamiento Físico
%IND Porcentaje de Indiviso 100.000% El inmueble no se encuentra en régimen de condominio

Topografía y Configuración Polígono regular de cuatro lados, terreno plano.

Numero de frentes Un frente
Características Panorámicas Ninguna relevante.
Densidad Habitacional 300.00 Hab/Ha Según plan de desarrollo urbano del Ayuntamiento
Intensidad de Construcción Permitida 1.50 M2c/M2t Según plan de desarrollo urbano del Ayuntamiento
Servidumbre y/o Restricciones Ninguna
Calidad del Suelo Aluvial, Vertisol Pelico de textura fina, con baja capacidad de carga

Croquis del Terreno

Ubicación del
inmueble

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IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

Uso actual Predio urbano con construcción de Casa Habitacion en dos niveles con la siguiente distribución:

T1 Planta Baja: ACCESO PRINCIPAL, SALA-ESTUDIO, COMEDOR, COCINA, BODEGA, 1 BAÑO COMPLETO, 1 RECAMARA Y PATIO DE SERVICIO.

Planta Alta: CUBO DE ESCALERA, PASILLO, 1 BAÑO COMPLETO Y 1 RECAMARA

Tipos de Construcción
T-1 12 3 Antiguo Común Notable 149.36 M²

SC 149.36 M²

SEMBRADO DE LAS CONSTRUCCIONES

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Numero de Niveles Dos

Vida Útil Total 90 Años Remodelación
Edad Aproximada 35 Años Acabados con salitre
Vida Útil Remanente Aproximada 55 Años
Estado de conservación Regular
Calidad del proyecto Bueno
Unidades Rentables 1
Cajones de estacionamiento 0

V.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

Cimentación PROBABLES DE CONGLOMERADO DE PIEDRA Y LODO CONSOLIDADAS; CALICANTO.

Estructura MUROS MUROS DE CARGA DE PIEDRA; CLAROS MENORES DE 4 MTS; ARCOS DE MEDIO PUNTO O GUALDRAS

Muros PROBABLE DE A BASE DE TABIQUE ROJO RECOCIDO DE 28 CMS DE ESPESOR.

Entrepisos PROBABLE DE LADRILLO O LOSETA DE BARRO; VIGAS DE MADERA O ACERO (RIEL DE FERROCARRIL).
Techos PROBABLE DE LADRILLO O LOSETA DE BARRO; VIGAS DE MADERA O ACERO (RIEL DE FERROCARRIL).

Azoteas RELLENO; ENTORTADO, ENLADRILLADO Y LECHEDEADO.

Bardas PROBABLE A BASE DE PIEDRA DE 40 A 60 CMS DE ESPESOR

Aplanados Interiores PROBABLE DE MEZCLA CEMENTO-ARENA ACABADO A ESPONJA Y PINTURA VINILICA.

Aplanados Exteriores PROBABLE DE MEZCLA CEMENTO-ARENA ACABADO A ESPONJA Y PINTURA VINILICA.
Plafones PROBABLE DE YESO A REGLA Y NIVEL CON PINTURA VINILICA O DE ESMALTE.

Lambrines LOSETA CERAMICA DE 20X30 CM. EN MUROS DE COCINA Y BAÑOS.

Pisos CON LOSETA CERAMICA DE 30X30 CM.

Zoclos DEL MISMO MATERIAL DE PISOS.

Escaleras CON RAMPA Y ESCALONES DE CONCRETO ARMADO Y HUELLAS DE LOSETA CERAMICA DE 30X30 CM
Pintura VINILICA EN MUROS Y DE ESMALTE EN HERRERIAS.
Recubrimientos Especiales
Carpintería PUERTAS ENTABLERADAS CON MADERA DE PINO.
Instalaciones Sanitarias DESAGUES DE TUBO DE P. V. C., DRENAJE DE TUBO DE CONCRETO DE 15 CM. DE DIAMETRO.
Muebles de Baño DE COLOR CREMA CALIDAD COMERCIAL.
Instalaciones Hidráulicas DE TUBO DE COBRE OCULTO EN ALIMENTACIONES.
Instalaciones Eléctricas DEL TIPO OCULTO CON CABLEADO DE DIFERENTES CALIBRES, CON CENTROS Y CONTACTOS
EN PROFUSION ADECUADA.
Herrería PROTECCIONES BARANDALES DE HIERRO FORJADO CON ELEMENTOS DECORATIVOS.
Cerrajeria DE CALIDAD COMERCIAL, DE SOBREPONER MARCA PHILIPS.
Vidriera SENCILLO DE 5 MM. EN VENTANERIA,
Fachada CON MORTERO RUSTICO ACABADO ESPONJA Y PINTURA VINILICA.

Elementos accesorios, instalaciones especiales y obra complementaria

1 BOILER MARCA CAL-O-REX MODELO G-15-POP CAPACIDAD 62 L. 1 PZA
2 COCINA INTEGRAL DE AGLOMERADO Y TARJA DE ACERO INOXIDABLE 2.5 ML
3 TINACO MARCA ROTOPLAS CAPACIDAD DE 450 L. 1 PZA
4 CISTERNA MARCA ROTOPLAS CAPACIDAD DE 450 L CON BOMBA DE 1.5HP. 1 PZA
5 CLOSET DE AGLOMERADO 2 ML
5 CLOSET DE AGLOMERADO 2 ML

SOLO ESTOS DOS ELEMENTOS SE CUENTAS COMO ACCESORIOS, YA QUE LOS DEMAS DEBE TENERLOS
LA CASA PARA SU BUEN FUNCIONAMIENTO

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VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

a).- OBJETIVO DEL PRESENTE AVALUO
1.- En todos los casos se entenderá que el objetivo del avaluó será el de estimar el valor comercial del bien a menos
que se indique otro. Para ello se incluirán y desarrollaran sin excepción los tres métodos o enfoques de valuación
exigidos por la normatividad vigente, a saber; 1) El método físico directo o de costos, 2) El de capitalización de rentas
o de los ingresos y 3) El comparativo o de mercado.
b).-DEFINICION DE TERMINOS Y CONCEPTOS BASICOS
2.- Método Comparativo o de Mercado:
Es el desarrollo analítico a traves del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa, sujeto, con
el precio de oferta o venta de bienes similares, comparables, ajustados por diferentes factores, homologación.

3.- Método Físico o Directo o enfoque de Costos:

Es el desarrollo analítico a traves del cual se obtiene el costo de reproducción o reemplazo de un bien similar al que se
valúa, afectado por la depreciación atribuible a los factores de edad y estado de conservación.

4.- Método de Capitalización de Rentas o enfoque de Rentas

Es el desarrollo analítico a traves del cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos anuales que
produce o es capaz de producir un inmueble a la fecha del avaluó durante un periodo de tiempo o a perpetuidad.

5.- Valor de Reposición Nuevo VRN

Es el costo actual de reproducir un bien similar, el cual resulta de sumar los costos directos e indirectos

6.- Valor de Neto de Reposición VNR

Es el resultado de afectar al valor de reposición nuevo con el demérito por factores de edad y estado de conservación
Formula VNR = VRN x FEC
7.- Vida Util Total VUT
Es la vida que se estima tendrá el bien considerando la eficiencia económica

8.- Edad Efectiva EE

Es la edad que tiene el bien considerando las remodelaciones importantes que haya tenido en su vida cronológica

9.- Estado de Conservación EC

Es el estado de conservación observado que tiene el bien durante la visita física

10.- Porcentaje de Demérito %D

Es la perdida de valor que tiene el bien por efectos de edad y estado de conservación
Formula %D = (1-(1-(E/VUT)^1.4)*(EC/10))

11.- Factor por edad y conservación FEC

Es el factor resultante de valor que le resta al inmueble por efecto de la edad y el estado conservación
Formula FEC = (1-(%D)
12.- Vida Útil Remanente VUR
Es la vida esperada que se estima tendrá el bien, en el momento de la inspección
Formula VUR = VUT x FEC

13.- Tasa de Capitalización TC

Es la tasa de rendimiento real que debe tener una inversión en activos y fijos y se obtiene de dos maneras
a).- Tasa de mercado, resulta de dividir el valor de mercado entre el ingreso neto anual
b).- Tasa financiera, resulta de sumar la tasa real de instrumentos a largo plazo, la tasa de liquidez y la tasa
de riesgo o de recuperación

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VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

c).-CONDICIONES DEL AVALUO
14.- La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avaluó, es la proporcionada por el cliente
la cual la asumimos como correcta, entre la que podemos mencionar la siguiente:
a).- Escritura de propiedad No
b).- Certificado de libertad gravamen No
c).- Boleta Predial No
d).- Plano de la construcción No

15.- No es propósito del presente avaluó verificar la probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, adeudos
fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se valúa, a menos que expresamente sean declarados
por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por información omitida en
la solicitud del avaluó.

16.- Quienes intervenimos en el presente avaluó declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún
tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa.

17.- En la inspección ocular del bien motivo del presente avaluó, no es posible detectar todos los vicios ocultos que
pudieran existir en la propiedad, los considerados son el resultado de la observación o por informe expreso del cliente

18.- Toda vez que el objetivo del presente avaluó no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o
cualquier otra restricción legal, el valor comercial estimado al que se concluye solo considera las expresadas en el
propio avaluó, porque se observaron durante la inspección ocular al bien.

19.- El presente avaluó es exclusivo del solicitante para el destino o propósito que se expresa, por lo que no podrá
ser utilizado para fines distintos a lo indicado en este avaluó.

20.- La vigencia de este avaluó esta determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la
temporabilidad que establezca en su caso la institución emisora o autoridad competente

21.- Se da como verdadera la superficie del terreno según documentación proporcionada, escrituras, certificado de
libertad de gravamen o información catastral, ya en este avaluó no se realiza levantamiento topográfico para verificar
dicha superficie
d).- SALVEDADES DEL AVALUO
22.- Sobre la documentación del terreno
Ninguna salvedad

23.- Sobre la inspección del terreno

Ninguna salvedad

24.- Sobre la documentación de la construcción

No se proporciono plano arquitectonico

25.- Sobre la inspección de la construcción

Ninguna salvedad

e).- EXCLUSIONES DEL AVALUO

26.- Sobre la valuación del terreno
Ninguna excepción, ya que en este avaluó se esta valuando el terreno
27.- Sobre la valuación de la construcción
Ninguna excepción, ya que en este avaluó se están valuando todas las construcciones
28.- Sobre los métodos de valuación
Método Mercado Ninguna excepción, ya que se desarrolla este método en el avaluó
Método Físico Ninguna excepción, ya que se desarrolla este método en el avaluó
Método Ingreso Ninguna excepción, ya que se desarrolla este método en el avaluó

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VII. VALOR DE MERCADO

Sujeto SC 149.36 M² SUPERFICIE DE CONSTRUCCION
ST 105.30 M² SUPERFICIE DEL TERRENO
VUM $ - VALOR UNITARIO DE MERCADO DE LA OFERTA O VENTA
NEG NEGOCIACION DE LA OFERTA El factor de negociación nos indica si es venta u oferta el comparable
UDC 90 BUENO UBICACIÓN DENTRO COLONIA indica la calificación dentro de la colonia o dentro de una zona
CSP 100 EXCELENTE CALIDAD SERVICIOS PÚBLICOS Indica la calificación de la calidad de los servicios públicos
EC 85 REGULAR ESTADO CONSERVACION Esta variable indica el nivel del estado de conservación
PRO 95 MUY BUENO PROYECTO La variable del proyecto indica la calificación de su funcionalidad
RCT 100 EXCELENTE 1.42 RELACION CONSTRUCCION-TERRENO Esta variable mide la relación entre area de construcción y terreno
OYD 95 Demanda Alta NIVEL OFERTA Y DEMANDA Esta variable nos mide el nivel de oferta y demanda del sujeto
Comparables
Oct-20 CASA EN VENTA UBICADA EN COLONIA CENTRO, QUERÉTARO, QUERÉTARO.

FUENTE https://www.inmuebles24.com/propiedades/casa-en-venta-en-el-centro-historico-queretaro-d176-59220634.html
59220634
SC 140.00 M²
ST 108.00 M²
VUM $ 30,714.29 $ 4,300,000.00 Precio venta
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDC 95 MUY BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 90 BUENO
PRO 90 BUENO
FA 95 MUY BUENO 1.30

Oct-20 CASA EN VENTA UBICADA EN COLONIA CENTRO, QUERÉTARO, QUERÉTARO.

FUENTE https://propiedades.com/inmuebles/casa-en-venta-calle-ezequiel-montes-centro-queretaro-16852794#area=centro-queretaro&tip
-
SC 160.00 M²
ST 115.00 M²
VUM $ 26,250.00 $ 4,200,000.00 Precio venta
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDC 90 BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 90 BUENO
PRO 90 BUENO
FA 95 MUY BUENO 1.39

Oct-20 CASA EN VENTA UBICADA EN COLONIA CENTRO, QUERÉTARO, QUERÉTARO.

FUENTE https://casa.metroscubicos.com/MLM-658280877-casa-en-venta-en-centro-historico-de-queretaro-_JM#position=4&type=item&t
(442) 4124265
SC 175.00 M²
ST 136.00 M²
VUM $ 25,714.29 $ 4,500,000.00 Precio venta
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDC 90 BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 85 REGULAR

PRO 90 BUENO
FA 95 MUY BUENO 1.29

Oct-20 CASA EN VENTA UBICADA EN COLONIA CENTRO, QUERÉTARO, QUERÉTARO.

FUENTE https://remax.com.mx/propiedad/467756
58509273
SC 120.00 M²

ST 103.00 M²
VUM $ 35,416.67 $ 4,250,000.00 Precio venta
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDC 85 REGULAR
CSP 100 EXCELENTE
EC 100 EXCELENTE

PRO 100 EXCELENTE

FA 95 MUY BUENO 1.17
NUM SC ST VUM NEG UDC CSP EC PRO FA F.R. Valor Ponderación
SUJETO 149.36 105.30 90 100 85 95 100
1 140.00 108.00 $ 30,714.29 0.95 0.95 1.00 0.94 1.06 1.05 0.94 $ 29,007.94 25.76%
2 160.00 115.00 $ 26,250.00 0.95 1.00 1.00 0.94 1.06 1.05 1.00 $ 26,168.98 23.24%
3 175.00 136.00 $ 25,714.29 0.95 1.00 1.00 1.00 1.06 1.05 1.06 $ 27,142.86 24.11%
4 120.00 103.00 $ 35,416.67 0.95 1.06 1.00 0.85 0.95 1.05 0.86 $ 30,281.25 26.89%
NOTAS Si el factor resultante es mayor que la unidad, entonces el sujeto es mejor que el comparable Valor unitario homologado $ 28,240.99 100.00%
Si el factor resultante es menor que la unidad, entonces el comparable es mejor que el sujeto Nivel de Oferta y Demanda OYD 95
Valor Unitario de Mercado $ 26,828.94

Tipo Superficie Unidad Valor unitario Valor de Mercado

Integro 149.36 M² $ 26,828.94 $ 4,007,299.76

Suma $ 4,007,299.76

VALOR DE MERCADO $ 4,007,299.76

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VIII.- VALOR FISICO O DIRECTO

TERRENO Lote tipo
Sujeto ST 105.30 M² 105.30 SUPERFICIE DEL TERRENO
VUM $ - VALOR UNITARIO DE MERCADO DE LA OFERTA O VENTA
NEG NEGOCIACION DE LA OFERTA
UDC 90 BUENO UBICACIÓN DENTRO DE LA COLONIA indica la calificación dentro de la colonia o dentro de una zona
CSP 100 EXCELENTE CALIDAD DE SERVICIOS PUBLICOS Indica la calificación de la calidad de los servicios públicos
FA 85 REGULAR 1.00 FACTOR DE AREA Esta variable indica la calificacion que tiene el area del terreno
TOP 100 EXCELENTE TOPOGRAFIA La topografia del terreno se califica de acuerdo a sus caracteristicas
FOR 100 EXCELENTE FORMA Esta variable califica la forma del terreno
Comparables

Oct-20 CASA EN VENTA UBICADA EN COLONIA CENTRO, QUERÉTARO, QUERÉTARO.

FUENTE https://propiedades.com/inmuebles/casa-en-venta-calle-comunicaciones-centro-queretaro-15615252#area=centro-queretaro&tipos=casas-venta&orden=&pagina=1&paginas=6&pos=1
-
ST 135.00 M² SC 135.00 M²
VUM $ 7,843.86 $ 1,058,920.46 Precio venta
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDC 80 DEFICIENTE
CSP 100 EXCELENTE
FA 100 EXCELENTE 0.78
TOP 95 MUY BUENO
FOR 90 BUENO

Oct-20 CASA EN VENTA UBICADA EN COLONIA CENTRO, QUERÉTARO, QUERÉTARO.

FUENTE https://www.inmuebles24.com/pro 58520841
ST 108.00 M² SC 167.00 M²
VUM $ 7,967.27 $ 860,464.67 Precio venta
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDC 80 DEFICIENTE
CSP 95 MUY BUENO
FA 100 EXCELENTE 0.98
TOP 95 MUY BUENO
FOR 90 BUENO

Oct-20 CASA EN VENTA UBICADA EN COLONIA CENTRO, QUERÉTARO, QUERÉTARO.

FUENTE https://propiedades.com/inmuebles/casa-en-venta-ezequiel-montes-centro-queretaro-16013104#area=centro-queretaro&tipos=casas-venta&orden=&pagina=1&paginas=5&pos=1
-

ST 115.00 M² SC 160.00 M²
VUM $ 12,339.10 $ 1,418,996.74 Precio venta
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDC 100 EXCELENTE
CSP 100 EXCELENTE
FA 100 EXCELENTE 0.92
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
Homologación
NUM ST VUM NEG UDC CSP FA TOP FOR F.R. Valor Ponderación
SUJETO 105.30 90 100 85 100 100
1 135.00 $ 7,843.86 0.95 1.13 1.00 0.85 1.05 1.11 1.06 $ 7,917.39 31.79%
2 108.00 $ 7,967.27 0.95 1.13 1.05 0.85 1.05 1.11 1.12 $ 8,465.22 33.99%
3 115.00 $ 12,339.10 0.95 0.90 1.00 0.85 1.00 1.00 0.73 $ 8,519.07 34.21%
Valor unitario homologado $ 8,309.46 100.00%

Terreno
Fracción Superficie Unidad Indiviso Valor Unitario Coeficiente Motivo Valor
Privativo 105.304 M² 100% $ 8,309.46 1.000 Lote regular $ 875,018.81
Comun 105.304 M² 100% $ 8,309.46 1.000 Lote regular $ 875,018.81
Suma 210.608 M² Suma $ 8,309.46 Promedio Suma $ 1,750,037.63

Construcciones PU SEGÚN INTERCOST ABRIL 2006

Tipo Superficie Unidad Indiviso P.U. VRN EE EC VUT %DEM FEC VUR Valor
T-1 12 3 149.365 M² 100% $ 16,360.74 $ 2,443,718.46 35 8.5 90 38% 0.62 56 $ 1,523,522.75
$ -

Suma 149.36 M² $ 2,443,718.46 $ 1,523,522.75

Elementos accesorios, instalaciones especiales y obra complementaria

Tipo Cantidad Unidad Indiviso P.U. VRN EE EC VUT %DEM FEC VUR Valor
BOILER 1.000 PZA - $ 5,500.00 $ 5,500.00 5 5 30 54% 0.46 14 $ 2,526.17
COCINA INTE 2.500 ML - $ 9,999.00 $ 24,997.50 5 5 30 54% 0.46 14 $ 11,481.44
TINACO 1.000 PZA - $ 1,629.00 $ 1,629.00 5 5 30 54% 0.46 14 $ 748.21
CISTERNA 1.000 PZA - $ 2,464.00 $ 2,464.00 5 5 30 54% 0.46 14 $ 1,131.72
CLOSET 2.000 ML - $ 8,199.00 $ 16,398.00 5 5 30 54% 0.46 14 $ 7,531.66
CLOSET 2.000 ML - $ 8,199.00 $ 16,398.00 5 5 30 54% 0.46 14 $ 7,531.66
Suma $ 5,500.00 Suma $ 2,526.17
VRN $ 2,449,218.46 VNR $ 1,526,048.92

Terreno $ 1,750,037.63
Construcciones $ 1,523,522.75
Elementos accesorios, instalaciones especiales y obra complementaria $ 2,526.17

VALOR FISICO $ 3,276,086.55

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IX. VALOR DE CAPITALIZACIÓN

Sujeto SC 149.36 M²
ST 105.30 M²
RUM - RENTA UNITARIA MENSUAL
UDC 90 BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 85 REGULAR
PRO 95 MUY BUENO
RCT 90 BUENO 1.42
Comparables
Oct-20 CASA HABITACIÓN EN RENTA EN COLONIA CENTRO, QUERETARO, QUERETARORO.

FUENTE https://propiedades.com/inmuebles/casa-en-renta-hidalgo-143-centro-queretaro-12408561#area=centro-queretaro&tipos=casas
-

SC 120.00
ST 120.00
RUM $ 116.67 $ 14,000.00 MENSUAL
UDC 95 MUY BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 95 MUY BUENO
PRO 90 BUENO
RCT 90 BUENO 1.00

Oct-20 CASA HABITACIÓN EN RENTA EN COLONIA CENTRO, QUERETARO, QUERETARORO.

FUENTE https://p -
SC 156.00

ST 90.00
RUM $ 115.38 $ 18,000.00 MENSUAL

UDC 85 REGULAR
CSP 100 EXCELENTE
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO

RCT 90 BUENO 1.7

Oct-20 CASA HABITACIÓN EN RENTA EN COLONIA CENTRO, QUERETARO, QUERETARORO.

FUENTE https://www.inmuebles24.com/propiedades/amueblado-en-centro-historico-58883382.html
-
SC 100.00
ST 90.00
RUM $ 110.00 $ 11,000.00 MENSUAL
UDC 90 BUENO
CSP 100 EXCELENTE
EC 90 BUENO
PRO 90 BUENO
RCT 90 BUENO 1.1
NUM SC ST RUM UDC CSP EC PRO RCT F.R. Valor Ponderación
SUJETO 149.36 105.30 90 100 85 95 90
1 120.00 120.00 $ 116.67 0.95 1.00 0.89 1.06 1.00 0.89 $ 104.39 32.28%
2 156.00 90.00 $ 115.38 1.06 1.00 0.89 1.00 1.00 0.95 $ 109.31 33.81%
3 100.00 90.00 $ 110.00 1.00 1.00 0.94 1.06 1.00 1.00 $ 109.66 33.91%
RENTA UNITARIA DE MERCADO $ 107.84 100.00%

TIPO USO o destino el Área (tipo) Área (m²) RUM Renta Bruta Mensual
1 Casa Habitacion. 149.36 $107.84 $ 16,107.48

TOTAL 149.36 $ 107.84 $ 16,107.48

Renta Bruta mensual (R.B.M.) $ 16,107.48

Renta Bruta Anual Potencial ( R.B.A.) $ 193,289.79
VACIOS 2.00% Sobre la renta anual potencial $ 3,865.80
Renta Anual Efectiva Potencial menos vacíos $ 189,423.99
ANALISIS DE DEDUCCIONES
1. ADMINISTRACION 3.00%
Sobre la renta anual efectiva $ 5,682.72
2. CONSERVACION, CADA 4 AÑOS 4.00%
Sobre VRN $ 24,492.18
3. PREDIAL 2.50%
Sobre la renta anual efectiva $ 4,735.60
4. SEGURO 1.00%
Sobre VRN $ 24,492.18
5. DEPRECIACIÓN FISCAL 5.00%
Sobre VNR $ 76,302.45
6. SUMA DEDUCCIONES FISCALES SUMA DE 1 A 5 $ 135,705.13
7. DEDUCCION OPCIONAL 35% USO COMERCIAL O HABITACIONAL Sobre suma deducciones $ 66,298.40
8. DEDUCCION MAYOR Tomar la mayor de las dos $ 135,705.13
9. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS Renta efectiva anual menos deducción mayor $ 53,718.86
10 IMPUESTO SOBRE LA RENTA, Físicas 8.5% Morales 33% Sobre utilidad antes de impuestos $ 4,566.10
11 P.T.U. 0% Sobre utilidad antes de impuestos $ -
12 SUMA DE DEDUCCIONES Sumar 1, 2, 3, 4, 10 y 11 $ 63,968.79
Porcentaje de deducciones 35.09%
13 INGRESO NETO ANUAL Renta anual efectiva menos suma de deducciones $ 125,455.20

TASA DE CAPITALIZACION
La tasa de capitalización resulta de sumar la tasa real, la tasa de liquidez y la tasa de recuperación FUENTE
La tasa de real se obtiene de los instrumentos a un año 3.00% Periódico Financiero 12 de Octubre del 2020.

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La tasa de liquidez se obtiene de la tasa real y de: Tiempo de venta 9 Meses 2.50%
Gastos de venta 10%
La tasa de recuperación se obtiene de la Vida Útil Remanente del Inmueble VUR = 55 1.82% Valor Físico
TASA DE CAPITALIZACION, ENFOQUE FINANCIERO 7.32% Anual
TASA DE CAPITALIZACION, ENFOQUE MERCADO 3.13%
TASA DE CAPITALIZACION, SELECCIONADA 7.32%

VALOR DE CAPITALIZACION $ 1,714,294.69

Numero de avaluo 0001-20201012

X.- RESUMEN DE VALORES

Valor de Mercado $ 4,007,299.76

Valor Físico $ 3,276,086.55
Valor de Capitalización $ 1,714,294.69

XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

1.- Para efectos del presente avaluo el valor comercial se tomara del valor obtenido en el enfoque de mercado por ser el valor que mas se
asemeja a los valores comerciales de la zona y el fraccionamiento donde se encuentra nuestro sujeto.

XII.- CONCLUSION
El Valor Comercial a la fecha del presente avaluó asciende a la cantidad de :
VALOR COMERCIAL $ 4,007,000.00
CUATRO MILLONES SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.

Valor Unitario Concluido ( $/M2) $ 26,826.94

Este valor esta calculado con cifras al día 12 de Octubre del 2020.

Valuador Nombre: Ing. Fernando Rivas Nieto

Miembro CIMVQ No. -
Maestría en Valuación: -
Ingeniería Civil. Cedula Prof. No. 11836317

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 Numero de avaluo 0001-20201012

REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALUA

Planta baja

Fachada principal Calle de acceso y entorno

Vista pasillo de acceso Vista comedor

Vista de Cocina Vista de Sala-Estudio Vista de baño completo

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Vista de Recamara Vista de Patio de Servicio Vista de baño closet

Numero de avaluo 0001-20201012

REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALUA

Planta alta

Vista de Cubo de escaleras Vista de closet Vista de recamara

Vista de baño completo Vista de pasillo-recamara

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Vista sur azotea Vista norte azotea

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 ANEXO

Módulo de conversión de cifras: número-letra

0 0 4000000 4000000 4000000 4007000 4007000 4007000

0 0 4 0 0 7 0 0
$ 4,007,000.00 <<< cantidad a procesar.

CUATRO MILLONES SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.

despliegue de resultado (cantidad con letra)

UNIDADES DECENAS DECENAS CENTENAS decenas de millones millones

1 UN DIEZ ONCE CIENTO UN MILLON
2 DOS VEINTI DOCE DOSCIENTOS DOS MILLONES
3 TRES TREINTA TRECE TRESCIENTOS TRES MILLONES
4 CUATRO CUARENTA CATORCE CUATROCIENTOS CUATRO MILLON CUATRO MILLON
5 CINCO CINCUENTA QUINCE QUINIENTOS CINCO MILLONES
6 SEIS SESENTA DIECI SEISCIENTOS SEIS MILLONES
7 SIETE SETENTA DIECI SETECIENTOS SIETE MILLONES
8 OCHO OCHENTA DIECI OCHOCIENTOS OCHO MILLONES
9 NUEVE NOVENTA DIECI NOVECIENTOS NUEVE MILLONES
0 DIECI
CUATRO MILLON
UN CIEN MIL MILLON Y
UN CIENTOS MILLONES RESULTADO: CUATRO MILLONES SIETE MIL P

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 ANEXO

4007000 00 0 00
0 00

cien miles diez miles cien millon miles cientos decenas

SIETE

SIETE MIL

CUATRO MILLONES SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.

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 ANEXO

unidades

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