Especialidad en Valuación de Inmuebles acuerdo S. E .P. 2005369 de fecha 17 de junio de 2005.

Criterios a utilizar en el Enfoque de Mercado

Formalización de las variables explicativas para determinar el
valor de mercado

Tesina profesional que para obtener el grado de Especialista en Valuación de

Inmuebles presenta Alejandro Mondragón Gómez

MÉXICO, D. F. 2008
A Benjamín (†) mi padre:
Por su constante motivación a la actualización profesional.

Con aprecio al Arq. Víctor Raúl Almanza Vincent

Por su gran apoyo sin el cual no hubiera podido llegar a buen puerto.

Al Ing. E. V. I. Juan Antonio Gómez Velázquez

Por sus apreciables consejos y su atinada guía.

Gracias.
Alejandro Mondragón Gómez
Índice

Introducción 4

Capitulo 1. Antecedentes teóricos. 7

1.1. Historia de la valuación. 8
1.2. Los tres enfoques de la valuación de inmuebles. 12
1.2. Conceptos económicos sobre valor y precio. 21
1.3. Principios del estudio de mercado 69
1.4. La estadística y la regresión. 76

Capitulo 2. La homologación Ciencia Matemática o Intuición. 80

Capitulo 3. Una opinión de apoyo

3.1. Los factores legales y la Ética. 84
3.2. El Enfoque de costos. 85

Capitulo 4 La zona de estudio.

4.1. Metodología. 88
4.2. Descripción del sitio 91

Capitulo 5 Los factores

5.1. El factor por ubicación. 100
4.2. El factor por metro cuadrado. 106
5.3. El factor por ubicación en el mismo edificio. 113
5.4. El factor por edad. 114
5.5. El factor por número de cajones. 116

Conclusiones 118

Bibliografía 122
Introducción
La valuación de inmuebles tiene un objetivo bien determinado: medir
el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria, para un
mercado dado y en un determinado tiempo.
Para esto existen varios métodos y disposiciones legales entre los que
destacan los de instituciones como la Secretaria de Finanzas del Distrito
Federal y la Sociedad Hipotecaria Federal entre las cuales se indica que se
debe concluir los avalúos de inmuebles con el valor de mercado.
Lamentablemente se ha convertido en un practica recurrente la mala
aplicación de la metodología utilizada para obtener el valor de mercado lo
que lleva a que el valor obtenido en el enfoque de mercado no sea
comprendido por los usuarios o agentes que participan en la valuación de
inmuebles como son: los propietarios, compradores, promotores o el
gobierno, ocasionando esto que se ponga en duda la capacidad del
profesional en valuación.
La experiencia nos enseña que al vulnerar el verdadero significado del
valor obtenido por el enfoque de mercado, se pierda una de las herramientas
más positivas de razonabilidad que pueden ser utilizadas en la determinación
del valor mas probable de un inmueble, provocando que este valor se
transforme en una pirueta intelectual resultado de una imaginación ingeniosa
y no lo que debe ser: una interpretación concreta de la realidad económica.
Es esencial el conocimiento de la metodología y las herramientas que
nos permitan la interpretación del mercado de inmuebles y para ello
podemos apoyarnos en las teorías de cómo medir y como expresar los
resultados obtenidos por métodos matemáticos o estadísticos, a su ves la
economía nos ofrece instrumentos muy valiosos los cuales pudieran
enriquecer las técnicas en valuación de inmuebles. Pero así mismo la simple
aplicación de formulas en forma aislada, sin considerar la influencia de los
otros enfoques, y el abuso de las matemáticas puede no ser la correcta
solución.
-4-
 Ha habido ocasiones en que se realizan trabajos simultáneos, por
diferentes profesionales de la valuación, de bienes complejos y de alto valor
en los cuales los resultados provenientes de las formulas de edad, de
capitalización de rentas o formulas de regresión múltiple provocan fuertes
diferencias y al ser cuestionados estos profesionales sobre el motivo del
resultado de su dictamen, la respuesta a sido: “es que eso me dio la
formula”. Al no existir una correcta identificación de las variables que influyen
de mayor manera o variables que explican la fijación del precio con el cual
los inmuebles son colocados como oferta en el mercado, el profesional lleva
a su modelo de homologación una muestra aleatoria de la población, lo que
lo lleva a concluir con una dispersión mayor a la de la muestra o a inventar
factores para forzar la homologación.
El presente estudio pretende primeramente definir los conceptos de
valor y precio con la ayuda de las teorías generadas por las diferentes
escuelas de economía y en la bibliografía, aunque escasa, de la valuación de
inmuebles, para posteriormente, realizar un análisis empírico de los
conceptos que pudieran intervenir en la fijación de los precios potenciales de
un mercado de inmuebles.
Es importante mencionar el hecho de que los inmuebles tienen usos
diferentes como son: oficinas, talleres, industrias, consultorios médicos, etc.,
y cada uno de ellos requiere de un análisis y estudio de forma independiente.
Así como también es importante subrayar que en zonas donde no existen
ofertas publicadas, su estudio requiere de identificar y determinar el valor de
nuevas variables. Debido al alto incremento en la oferta de inmuebles,
producto de los créditos inmobiliarios, se ha seleccionado al mercado de
departamentos en régimen de condominio y considerando el gran número de
ofertas publicadas, así como su comprobado éxito comercial, se ha
seleccionado a la colonia Del Valle para realizar la presente tesina.

Alejandro Mondragón Gómez.

-5-
Hipótesis

El precio unitario de los inmuebles implican un estudio en

conjunto de las diversas variables que en el participan y estas
variables no se pueden reducir a una sola.

-6-
1

Antecedentes teóricos
1.1 Historia de la valuación.

Los organismos públicos se inclinan mucho por la acumulación de estadísticas- las reúnen,
las suman, las elevan a la enésima potencia o extraen su raíz cúbica y preparan diagramas
notables. Sin embargo, lo que usted no debe olvidar nunca es que cada una de esas cifras
antes que nada proviene del guardián del pueblo, quien sólo registra lo que le place.

Sir Josiah Stamp

Desde la época colonial y hasta el siglo XX la labor de tasación inmobiliaria

se desarrollo dentro de un entorno plenamente público y la metodología
empleada era el de costo de producción o el valor físico de los edificios
aplicando un demérito por edad. Para 1935 la situación económica del país
generó la necesidad de contar con profesionistas cada ves mas
especializados en la rama de la valuación de inmuebles, teniendo
conocimientos de construcción, presupuestos de obra y topografía así como
principios económicos y financieros, hasta 1938 los avalúos realizados por
bancos seguían la técnica manejada por el catastro, manejándose solamente
valores de carácter físico o directo.
El Ing. Edmundo de la Portilla propone que los avalúos tuvieran un
carácter realmente comercial, considerando la productividad de los
inmuebles traducida en rentas efectivas, así se implementa como requisito a
cumplir por los valuadores la obtención del valor a través de la capitalización
de rentas.
Posteriormente en la circular 1201 de la Comisión Nacional Bancaria
menciona, emitida el 14 de Marzo de 1994 mencionaba:
“Cuarta.- Todos los avalúos deberán contener el valor físico y de
capitalización, los cuales deberán fundamentarse con un estudio de mercado
en la zona, en el que se consideraran aquellos factores o condiciones
particulares que influyan o puedan influir en variaciones significativas de los
valores, razonando en todo caso los resultados de la valuación”1
1. Comisión Nacional y de Valores (1994), Circular 1201, Marzo, pp. 1.
-8-
 En estos últimos años la Secretaria de Finanzas del Distrito Federal a
través del Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación
inmobiliaria, así como de autorización y registro de personas para practicar
avalúos indica:
“ARTICULO 17.- Todo avalúo deberá reunir como mínimo los siguientes
elementos:
III Valor del Inmueble.
a..........................................................................................................................
b. Investigación exhaustiva del mercado inmobiliario, reconociendo en cada
oferta las características particulares que fundamentan el valor de la misma,
así como las relaciones numéricas o factores de homologación necesarios
para establecer, a partir del análisis pormenorizado, los valores
correspondientes...señalando con precisión la fuente de la información.
c......................................................................................................................
d. El valor de mercado del inmueble.2

El Ing. Salvador de la Cruz García, Director de Política Catastral

publico la circular No. 7 2200/585/2005 donde menciona, entre otras cosas:

• “Desde la definición se establece que el propósito del avalúo es determinar

el valor de mercado (Art. 2 fracción VI), entendido éste como el denominado
valor comercial en términos de la jerga de la valuación inmobiliaria. También
se establece....”3

2. Secretaría de Finanzas (2005), “Manual de procedimiento y lineamientos Técnicos...”,

Gaceta Oficial del Distrito Federal, 30 de Mayo, pp.10
3. Secretaría de Finanzas (2005), Circular 7 2200/585/2005, Gobierno del D. F., Julio, pp. 1

-9-
La Sociedad Hipotecaria Federal, en las “Reglas de Carácter General que
establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos
garantizados a la vivienda” indica:
“Capitulo I: disposiciones generales
............................................................................................................................
Tercera: Definiciones, para los efectos de esta normatividad:
............................................................................................................................
X. Homologación: Procedimiento por el cual se analizan las características
del inmueble que se valúa en relación con otros comparables, con el objeto
de sustentar el valor por comparación a partir de sus similitudes y diferencias
............................................................................................................................
Decimosegunda. Enfoque de mercado. Para la utilización de este
enfoque se deberá disponer de información suficiente del mercado local de
que se trate; a efecto de contar con al menos seis transacciones u ofertas de
inmuebles similares que reflejen en el avalúo, adecuadamente, la situación
actual de dicho mercado. Al mismo tiempo se deberán identificar, en su caso,
parámetros necesarios para realizar una homologación de comparables:
Decimotercera. Procedimiento para realizar un avalúo mediante el
enfoque de mercado. Para calcular el valor de un inmueble mediante este
enfoque:
I. Se analizará el mercado de comparables, para obtener precios actuales de
operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en su caso, de ofertas
en firme.
II. Tras el análisis previsto en la fracción anterior, se seleccionará entre los
precios obtenidos, una muestra representativa de los que correspondan
como comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homologación
correspondiente.
III. Se realizará la homologación de comparables con los criterios que
resulten adecuados y justificables para el inmueble de que se trate.

- 10 -
IV. Se estimará el valor del inmueble, libre de gastos de comercialización, en
función de los precios homologados.”4
La mismas “Reglas de Carácter General...” nos indican el tipo de
inmueble y el enfoque por estudiar. En ellas se menciona que los inmuebles
como: terrenos para desarrollos, individualización de crédito hipotecario para
vivienda terminada y recuperación de crédito, en todos se debe de
considerar el enfoque de mercado
Posteriormente las mismas “Reglas de Carácter General...” son
modificadas estableciéndose:
............................................................................................................................
“II ter. Comparables. Los que la Metodología definen como tales.
............................................................................................................................
VI bis. Homologación. La que la Metodología define como tal.”5
El INDAABIN en su “Metodología y Criterios de Carácter Técnico Para
la Elaboración de Trabajos Valuatorios...” nos indica:
“4.4. El avalúo estima el valor comercial, el cual se obtiene mediante la
utilización y aplicación de los siguientes Enfoques:
...........................................................................................................................
4.4.3. Enfoque comparativo de mercado (Indicador del valor de mercado);
técnica comparativa de mercado que parte de una investigación en la cual el
valuador reúne, clasifica, analiza e interpreta datos de mercado y estima el
valor más probable de un propiedad comparando y homologando aspectos
marcadamente diferentes sin dejar de considerar los antecedentes,
características intrínsecas y extrínsecas, tipo de bien, condiciones actuales,
perspectivas físicas, políticas, sociales y jurídicas del inmueble. Y cuyos
resultados se ponderan en apego al procedimiento...”6

4. Sociedad Hipotecaria Federal (2004), “Reglas de carácter general que establecen la

metodología para la valuación” Diario Oficial, Lunes 27 de septiembre, pp. 109.
5. Sociedad Hipotecaria Federal (2006), “Modificación a las reglas de carácter general que
establecen la metodología para la valuación”, Diario Oficial, 24 de Octubre, pp. 2 (segunda
sección)
6. Instituto de Administración y Avaluos de Bienes Nacionales, “Metodología y Criterios ...”,
Secretaria de la Función Publica, 2007, pp.5
- 11 -
 En la normatividad, anterior y en la vigente se indica: “...deberán
fundamentarse con un estudio de mercado en la zona...”; “....así como las
relaciones numéricas o factores de homologación necesarios...”; “....que el
propósito del avalúo es determinar el valor de mercado....”; “....parámetros
necesarios para realizar una homologación de comparables:...” ;
“....homologando en todo caso, los resultados....”;
Pero nunca mencionan la metodología a seguir para obtener esos
factores o como debe hacerse el estudio de mercado o cuales son los
parámetros necesarios.
En una práctica muy recurrente algunos profesionales de la valuación
o peritos utilizan los factores de eficiencia en sus modelos de homologación,
estos factores o variables son de eficiencia y no representan en su totalidad
las condiciones con las cuales se determina el valor más probable de un
inmueble dentro de su mercado. Ya muchos Arquitectos e Ingenieros han
demostrado los errores que resultan de su aplicación en el enfoque de
mercado

1.2. Enfoques utilizados en la valuación.

“....Los valuadores estiman el valor de la propiedad de acuerdo con
procedimientos de valuación específicos que reflejan tres métodos distintos
de análisis de datos: costos, comparación de ventas y capitalización de
ingresos. En todas las estimaciones de valor se utilizan uno o mas de estos
enfoques. Los enfoques dependen del tipo de propiedad, el uso que vaya a
darse al avalúo y la calidad y cantidad de datos disponibles para su análisis.
Los tres enfoques pueden aplicarse a muchos problemas relacionados
con avalúos. Sin embargo, uno o mas de estos enfoques podría tener un
significado mayor en determinados trabajos. Por ejemplo el enfoque de
costos podría resultar inapropiado al valorar propiedades con construcciones
antiguas que han sufrido una depreciación substancial difícil de estimar.
- 112 -
 El enfoque de ventas no puede aplicarse a propiedades muy
especializadas tales como plantas que manejan desechos, ya que es posible
que no existan datos comparativos. El enfoque de capitalización de ingresos
rara vez se utiliza para propiedades ocupadas por su dueño, aun cuando sí
podría aplicarse de acuerdo con el soporte de mercado. La capitalización de
ingresos, en particular, podría resultar poco confiable en el mercado de
propiedades comerciales o industriales cuando son los dueños los que
ocupan sus propias propiedades y ofrecen mas que los inversionista.
Siempre que sea posible, los valuadores deben aplicar cuando menos dos
enfoques. Los indicadores del valor alterno pueden actuar como contrapeso
entre si.”7

Enfoque de costos
Este enfoque esta conformado, en forma general, por un análisis del
valor de terreno (+) un análisis del costo de producción de las construcciones
( - ) la depreciación por edad y obsolescencia o el incremento por mejoras de
las mismas (+) el valor de las instalaciones especiales, elementos accesorios
y obras complementarias. Se basa en el principio económico de substitución
que establece que el valor de una propiedad es comparado al costo de
adquisición de una nueva igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad
semejante al bien que se esta analizando.
Si observamos la metodología para obtener el valor del terreno
encontramos que al ser la tierra un bien no reproducible su valor debe
estimarse mediante un análisis comparativo de mercado de terrenos,
aplicando en su caso los ajustes correspondientes para equipararlos al bien
analizado. Este estudio de valores de los terrenos, debe ser tanto para
terrenos vacantes como terrenos con mejoras. Al valor del terreno se le
incrementa el valor de las construcciones y estas se obtienen al desglosar el
costo de producción.

7.- Appraisal Institute, El avalúo de Bienes Raíces, U. S. A., Appraisal Institute, 2002, pp. 79
- 13 -
 El costo de producción se basa en el análisis y realización de precios
unitarios (P. U.) de los diferentes elementos constructivos que componen el
inmueble, pero estos, precios unitarios, inician con un análisis de los precios
en el mercado de la arena, cemento, varilla, etc., para formar los costos
preliminares y así al final obtener los valores de reposición nuevos (VRN) de
los diferentes tipos constructivos identificados.
Finalmente al valor del terreno y al costo de producción de la
construcción se le incrementa el valor de las instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias. La mayoría de conceptos
incluidos en estos tres rubros están compuestos por maquinaria y equipos
que para conocer el valor de estas, se tiene que recurrir al mercado de
equipos y maquinarias y aplicarles la depreciación debida a la perdida de
valor por el deterioro físico de la misma (edad y conservación), por desgaste
y estropeo causados por el uso y la acción de los elementos, así como el
probable daño en la integridad estructural.
Desde luego el método de costos es mas complejo pues ello implica
un estudio mas profundo de cuestiones jurídicas, equipamiento urbano,
imagen urbana, infraestructura disponible en la zona así como considerar el
diseño arquitectónico, cuantificar sus dimensiones, identificar los elementos
constructivos; la calidad de los materiales, tipo de uso, modelo y la
tecnología de los equipos y maquinaria dentro del bien raíz; no es tan simple
como se menciona aquí, únicamente en esta ocasión se intenta hacer
énfasis en la manera de cómo el estudio del mercado se encuentra
involucrado en los diferentes elementos que conforman el enfoque de costos.
Al momento de tratar de determinar el valor mas probable, o medir en
dinero un bien raíz, el enfoque de costos no es del todo aconsejable ya que
en varias ocasiones lo inadecuado del proyecto o los gasto excesivo de las
mejoras causan que un inmueble no se pueda vender en un precio igual o
mayor a su costo original mas el de la inversión adicional.

- 14 -
 En conclusión este método resulta ser un híbrido que
fundamentalmente se basa en la investigación de los precios existentes en el
mercado de los diferentes elementos que conforman su desarrollo.

Enfoque de Ingresos
Se basa en el principio económico de anticipación y considera valores
con relación al valor presente de beneficios futuros derivados de la propiedad
y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel
específicos de ingresos. Cuando no se satisfacen las consideraciones para
estimar una renta real, esta se debe estimar a través de un análisis
comparativo de mercado de inmuebles que se localicen en la misma zona o
zona similar, aplicando en su caso los ajustes correspondientes para
equipararlos al bien que se analiza. A la renta estimada o renta bruta se le
aplican algunas deducciones para obtener la renta neta que representa el
ingreso disponible que puede producir el bien
“.... Existen dos métodos para la capitalización de ingresos:
capitalización directa (Cap Rate) y capitalización de rendimientos (Yield rate)
o sea un análisis del flujo de efectivo descontado. Se emplean dos formulas
básicas en la capitalización directa.

Ingresos
= Valor
Tasa de capitalización

Ingreso X Multipliador de ingreso anual = Valor

donde

1
= Tasa
Multiplicador de Ingreso Anual

- 15 -
 “Tradicionalmente, los multiplicadores siempre han sido calificados
como factores. Por lo mismo, los términos factor y multiplicador son
intercambiables”8
Existen algunas formulas más para encontrar la tasa, en este momento solo
se mencionan las dos mas básicas para con ellas fundamentar la plataforma
de las conclusiones.
“... al aplicar el enfoque de capitalización de ingresos el valuador supone que
el objetivo del inversionista es el de lograr un rendimiento total superior a la
cantidad invertida... Ya que el rendimiento sobre los bienes raíces puede
realizarse de varias formas, así también pueden utilizarse muchas tasas o
medidas de rendimiento.... la tasa global de capitalización (Ro) y la tasa de
capitalización de la inversión (Re) (también conocida como la tasa de flujo de
efectivo o bien efectivo sobre rendimiento efectivo) son tasas sobre ingresos.
La tasa de interés (la tasa de rendimiento sobre el capital deudor), la tasa de
descuento (la tasa usada para convertir pagos futuros en valor actual), la
tasa interna de rendimiento y la tasa de rédito sobre inversión son tasas de
rendimiento.”9
La tasa de capitalización ha sido motivo de muchos estudios y
metodologías para su obtención, por el momento cabe mencionar
únicamente que en general es el nivel especifico de ingresos futuros que se
esperan a partir de la renta neta y se basa entre otros en los factores de
edad, vida probable, uso, estado de conservación, etc., con que cuenta el
inmueble. “Las tasas empleadas para la capitalización o descuento se
derivan de las tasas de utilidad aceptable para propiedades similares.”10

8. Appraisal Institute, El avalúo de Bienes Raíces, U. S. A., Appraisal Institute, 2002, pp. 80-
81
9. Appraisal Institute, El avalúo de Bienes Raíces, U. S. A., Appraisal Institute, 2002, pp. 309
10. Appraisal Institute, El avalúo de Bienes Raíces, U. S. A., Appraisal Institute, 2002, pp. 82

- 16 -
 La Sociedad Hipotecaria Federal a retirado el enfoque de ingresos de
sus estudios de valuación de inmuebles en los caso de viviendas para
personas de bajos ingresos basados en la premisa que supone que la
persona que adquiere ese tipo de bien raíz es para vivirla y no como una
inversión para obtener rendimientos.
“Vigésimo segunda: Enfoque de capitalización de rentas. La utilización de
este enfoque requiere que existan suficientes datos de rentas sobre
comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de ese
mercado. La aplicación de dicho enfoque no será necesaria para la valuación
de viviendas de clase mínima, económica, interés social y media, descritas
en la regla vigésimo séptima..............................................................................
CAPITULO VII
Estructura requerida para los avalúos
............................................................................................................................
Vigesimoséptima. Estructura del avalúo. El avalúo deberá contener las
siguientes secciones:
............................................................................................................................
2.3. Clase general del inmueble:
2.3.1 Mínima. Vivienda de características precarias a económicas, construida
sin proyecto calificado, sin acabados uniformes, espacios construidos de
estructura provisional, catalogada dentro de este apartado además, por no
contar con la infraestructura adecuada.
2.3.2 Económica. Se trata de construcciones de uso habitacional económico,
construidas sin proyecto, con acabados mixtos y algunos faltantes de
recubrimientos, cuenta generalmente con infraestructura parcial.
2.3.3 Interés social. Vivienda construida en grupos, conceptualizada con
prototipos, cuenta con un proyecto e Infraestructura adecuados.

- 17 -
2.3.4 Medio. Normalmente conceptualizada como vivienda individual con
espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina,
baño. Acabados irregulares en cuanto a calidad, con Infraestructura
adecuada.”11
Al igual que el enfoque de costos, el enfoque de capitalización de
ingresos requiere de una extensa investigación del mercado. Nuevamente la
conclusión consistiría en recalcar la importancia de la participación de la
investigación del mercado en el enfoque de ingresos.

Enfoque de mercado.
Este enfoque se basa en el principio de sustitución y considera lo que
un comprador bien informado estaría dispuesto a pagar a un vendedor
igualmente bien informado por el bien que se valúa, en un mercado abierto,
libre de presiones.
Para la estimación de este valor se realiza un análisis de comparativo
de mercado de inmuebles que se localicen en la misma zona o similar y que
se encuentren en el mercado abierto o bien que ha sido concretada su venta
en fecha reciente, aplicando en su caso los ajustes correspondientes para
equipararlo al bien que analiza, proceso que se conoce como
“homologación”.
Los ajustes se hacen en base a la unidad entendiendo por sujeto al
inmueble en estudio y homologable como el inmueble encontrado en el
mercado.

11. Sociedad Hipotecaria Federal (2004), “Reglas de carácter general que establecen la
metodología para la valuación” Diario Oficial, Lunes 27 de septiembre, pp. 117.

- 18 -
+1.00 representa que el sujeto posee características menores que el
homologable.
1.00 representa que el sujeto posee las mismas características que el
homologable
-1.00 representa que el sujeto posee características mejores que el
homologable.
Representado por una formula muy sencilla:

POV + ó - A = VS.

POV = Precio de oferta o venta del inmueble encontrado en el mercado

A = Ajustes necesarios en la homologación.
VS = Valor del Sujeto

“Mediante este proceso comparativo, el valuador estima el valor del

inmueble en determinada fecha, de acuerdo con el fin al que será destinada.
Mediante un análisis de comparativo, también pueden extraerse
factores tales como multiplicadores de ingresos o tasas de capitalización. En
el enfoque de ventas comparativas, los valuadores toman en cuenta estos
datos pero no los consideran como elementos de comparación. Estos
factores generalmente se aplican al enfoque de capitalización.”12
La conclusión lógica en este enfoque es la indispensable necesidad de
contar con el censo del mercado.

12. Appraisal Institute, El avalúo de Bienes Raíces, U. S. A., Appraisal Institute, 2002, pp. 81

- 19 -
Otros enfoques
En la actualidad otros métodos como el método residual, estático o
dinámico, han ido ganando terreno en la aceptación de muchos valuadores a
pesar del cuestionamiento como método confiable para la determinación del
valor más probable de un inmueble que hacen otros valuadores.
El análisis residual es un método que permite, mediante la selección
de un proyecto hipotético factible y de la identificación precisa de la
estructura de ingresos, costos, beneficios esperados y horizonte del mismo,
obtener como residuo la variable deseada o valor del terreno.
Algunas instituciones ya han aceptado esta metodología para la
obtención del valor más probable en el avalúo de predios, así es como:
El INDAABIN en el criterio 723 menciona:
“Establecer el valor comercial de los terrenos mediante una investigación de
mercado de predios....Realizar un análisis residual en función al mejor
proyecto posible...”13
A su ves la Sociedad Hipotecaria Federal en sus “Reglas de carácter
general...” en especial la Sexta nos pide aparte del enfoque físico y del
enfoque de mercado, realizar un estudio residual para terrenos destinados a
desarrollos habitacionales.
Como parte del método residual es necesario realizar una
investigación de mercado para determinar el proyecto más factible de realizar
sobre el predio en estudio. Nuevamente es aquí donde se ve la necesidad de
una correcta comprensión de la metodología e interpretación del análisis de
mercado.

13. Mencionado en los apuntes de la materia “Taller de Aplicaciones II” de la Especialidad en

Valuación de Inmuebles, Colegio de Ingenieros Civiles, 2007, pp.13, sección 2.

- 20 -
1.2. Conceptos económicos sobre valor y precio.

Lean todo los que sus profesores les indican leer. Pero no solo lean eso. Lean mas.
Lean todo acerca de un tema, desde todos los puntos de vista, ya sean socialista-
marxista, intervensionista o liberal . Lean con mente abierta. Aprendan a pensar.
Solo cuando conozcan su campo desde todos los ángulos podrán decir que es
correcto y que es falso.
Ludwin Von Mises

La escasa importancia que se le a dado a definir el concepto y la forma de

cómo se le otorga valor a los bienes, ha sido motivo de valuaciones con
resultados muy cuestionables por parte del gremio de la valuación. Los
temas del valor y de los precios son temas que brilla por su ausencia en
cursos, congresos y en algunos foros de valuación inmobiliaria, hasta el
momento uno de los pocos foros que ha tratado el tema y se ha pronunciado
sobre la necesidad de definir el concepto de valor es el Foro Americano de
Tasación, difundido en Internet, en el cual el Doctor Eduardo Magnu apuntó:

“....que las carencias que presenta el ejercicio de nuestra especialidad hoy en día
encuentran una indudable raíz en la ausencia de una teoría del valor correcta y
uniformemente aceptada. Este mal no es nuestro lo heredamos de la economía.”14

Al igual que Magnu la Sociedad Científica del Valor asociación que

congrega a muchos de los valuadores/tasadores del Perú también se ha
pronunciado en el mismo foro atreves de Germán Roberto Díaz:

“Continúan pendientes algunas [observaciones] sobre las cuales no existen

acuerdos y sobre las cuales continuamos ilustrando con base en una posición de
construcción colectiva... “Teoría del Valor y de los Precios”15

14. Eduardo Magnu, “Mercado y no mercado”, sección correos, Enero 2007

http://ar.groups.yahoo.com/group/foroamericanodetasaciones/, consultada el 12 de Febrero 2007.
15. German Roberto Díaz, “Mercado y no mercado”, sección correos, Enero 2007
http://ar.groups.yahoo.com/group/foroamericanodetasaciones/, consultada el 13 de Febrero 2007.
- 21 -
 Sobre apoyarnos en la ciencia de la economía su pronunciamiento ha
sido a favor:

“Mal haríamos entonces desprendernos de ésta invaluable referenciasión [la

economía], desprendimiento que facilitaría la presentación de toda clase de
argumentaciones especulativas bajo el universo subjetivo del propio valuador(a) o
valuador(a)es”16

Los tres enfoques utilizados en la actualidad por la valuación

inmobiliaria, en lo que a la epistemología respecta son caminos fecundos.
Pero no hay que olvidar que la historia de la ciencia nos enseña que si bien
una correcta fundamentación ayuda a obtener buenos resultados, mas no es
sine que non. Propugnamos e incentivamos a todos los profesionales de la
valuación inmobiliaria a continuar con el desarrollo de sus propias teorías,
métodos o teoremas para así juntos poder desarrollar una metodología
propia de la ciencia valuatoria. Pero solo el trabajo de un equipo
multidisciplinario, valuadores/tasadores, economistas, actuarios y abogados
nos pueden llevar a buen puerto. No hay que olvidar lo acertadamente dicho
por el premio Nobel de física D. D. Osheroff: “los avances en la ciencia casi
nunca ocurren en función de un único individuo, sino que resultan del trabajo
de la comunidad científica”17

16. Eduardo Magnu, “Mercado y no mercado”, sección correos, Enero 2007

http://ar.groups.yahoo.com/group/foroamericanodetasaciones/, consultada el 12 de Febrero 2007.
17. Crónica Universia, Junio 2007, “Ciencia y NN. TT”, www.universia.es. Consultada el 4 de Junio de
2007
- 22 -
 Para este capitulo me permito reproducir, como un homenaje a Juan
C. Cachanosky, su artículo publicado en Internet: “Historias de la teoría del
valor y precio”18 en la introducción nos da una idea sobre la cual se puede
partir para entender el concepto de precio y valor:
Las teorías del valor se han dividido globalmente en dos grandes
grupos: objetivas y subjetivas. Las teorías objetivas sostienen que el valor
está en las cosas, mientras que las subjetivas sostienen que el valor lo da el
individuo. Nadie que sea partidario de una teoría subjetiva puede
coherentemente decir que una cosa vale más que otra, salvo a título
personal. Una mercancía no tiene "un" valor sino tantos valores como
individuos. Siempre que se dice que una cosa vale más o menos que otra se
está emitiendo un juicio subjetivo, es la apreciación de una persona en un
momento y circunstancia particular.
“La economía nació como un desprendimiento de la moral y la ética; la
profesión de economista es muy reciente. Adam Smith mismo era un "filósofo
moral". Las primeras reflexiones sobre temas económicos trataban de
contestar a las siguientes preguntas: ¿Cuál es el precio justo? ¿Es justo
cobrar interés por un crédito en pesos? ¿Es lícito el comercio? Las primeras
reflexiones sobre economía no respondían a las preguntas: ¿Qué es un
precio? o ¿Cómo se determina un precio? Lo que preocupaba a los primeros
pensadores era la justicia. Los temas económicos eran una parte de largos
tratados de justicia y ética; más concretamente, el tema económico era: la
justicia en los cambios.
Los temas de valor y precio fueron los primeros en llamar la atención
de los filósofos morales. El precio justo y la usura (o cobro de interés) eran
los más importantes en la vida cotidiana, por lo tanto no es sorprendente que
hayan sido los primeros en ser abordados por estos pensadores. A medida
que se trataba de dar una respuesta más refinada a qué es el "precio justo",

18. Juan C. Cachanosky, “Historia de las Teorías del Valor y Precio”, Parte I, 1994
http/www.eseade.edu.ar/servicios/libertas/25_4Cachanosky.pdf consultada el 13 de febrero
de 2007.
- 23 -
los pensadores se vieron forzados a contestar las preguntas: ¿Qué es y
cómo se determina un precio? y ¿por qué el precio de un bien sube o baja?
Así, paulatinamente la teoría se fue introduciendo en el campo de la moral y
la justicia. De a poco la teoría económica fue creciendo hasta transformarse
en una ciencia propia que sólo daba respuesta a las relaciones de causa y
efecto con independencia de los juicios morales. Se puede decir que con The
Wealth of Nations, de Adam Smith, esta separación fue muy importante y en
este sentido podemos decir que este filósofo fue el verdadero padre de la
economía política. Por su parte, los temas del valor y del precio fueron los
primeros en ser tratados por la teoría económica. Estos temas nacieron con
muchas confusiones, lo cual es lógico por tratarse de las primeras
incursiones. [....] desde muy antiguo los pensadores distinguían entre valor
de uso y valor de cambio. Podemos definir valor de uso de una mercancía
como la satisfacción o placer que su posesión da a una persona; y valor de
cambio de una mercancía como la cantidad de otras mercancías que se
pueden obtener a cambio de ella. Por ejemplo, la fotografía de un hijo puede
tener un altísimo valor de uso para su madre y, sin embargo, ningún valor de
cambio.
En este trabajo entenderemos como: valor con valor de uso, precio
con valor de cambio. Sus determinantes son distintos, y por ese motivo
conviene tenerlos claramente separados en el aspecto analítico [....] La teoría
del valor tiene que dar respuesta a la pregunta: ¿qué es lo que determina el
grado de satisfacción o placer que la posesión de un bien da a una persona?
La teoría del precio tiene que dar respuesta a la pregunta: ¿qué es lo que
determina la cantidad de un bien que tenemos que entregar para obtener una
unidad de otro bien? [el subrayado es mío].
La teoría del valor y el precio, en economía, dio principio con el
pensamiento Aristotélico, el cual es analizado y modificado por las siguientes

- 24 -
generaciones de pensadores como son: San Agustín, San Alberto Magno y
Santo Tomas de Aquino, su intención era principalmente auxiliar a los Reyes
u obispos en impartir justicia al momento de existir los intercambios de
bienes que se realizaban en la vida diaria.

II. Aristóteles (384-322 a.C.)

Aristóteles, como casi todos los filósofos griegos, se preocupaba por la
manera de lograr una sociedad justa; por lo tanto, trató tangencialmente los
temas económicos cuando se relacionaban con la justicia.
Fundamentalmente los problemas económicos estaban relacionados con la
justicia en los cambios y los trata en varias obras, de modo que no hay una
exposición muy sistemática. De todas maneras, hizo las primeras reflexiones
sobre el valor y el precio que dieron lugar a un intenso debate que se
prolonga hasta nuestros días. Independientemente de sus aciertos y errores,
su principal contribución fue haber comenzado a abordar el tema.
En primer lugar, en el Libro I, capítulo 3 de Política distingue
claramente entre el concepto de valor de uso y valor de cambio
“Toda propiedad tiene dos usos que le pertenecen esencialmente, aunque
no de la misma manera: el uno es especial a la cosa, el otro no lo es. Un
zapato puede a la vez servir para calzar el pie o para verificar un cambio.
Por lo menos puede hacerse de él este doble uso.”2

Si bien Aristóteles distinguió claramente entre valor de uso y valor de cambio,

hay que recordar en qué contexto lo hace y por qué lo hace. Él no estaba
hablando de valor o de precio, sino de las distintas maneras de adquirir
bienes que tienen las personas, Aristóteles está buscando algún criterio que
sirva para administrar justicia y comienza analizando la reciprocidad, o el
talión, diciendo:
"Es la doctrina de los pitagóricos, que han defendido lo justo diciendo de una
manera absoluta que consiste en dar exactamente a otro lo que se ha

2 Aristóteles, Política, Biblioteca Omeba, 1967, vol. 1, p. 546.

- 25 -
 recibido y que "la reciprocidad proporcional y no estrictamente igual es el
3
lazo mismo de la sociedad”

Aristóteles afirma que hay muchos casos en los cuales esta doctrina
no sirve, pero cree que es el tipo de justicia que debe regular "las relaciones
comunes de los ciudadanos”
Hecha esta introducción, pone un ejemplo que se ha convertido en
una cita clásica de la historia del pensamiento económico. De ella se han
extraído las más diversas interpretaciones acerca de si este filósofo tenía
una teoría subjetiva y objetiva del valor. Dice Aristóteles en este párrafo:

Puede representarse esta reciprocidad proporcional de servicios por una

figura cuadrada, en la que se combinen los términos opuestos en el sentido
de la diagonal. Sea, por ejemplo, el arquitecto A, el zapatero B, la casa C, el
calzado D. El arquitecto recibirá del zapatero la obra que es propia del
zapatero; y en cambio, le dará la obra que él mismo hace. Si hay desde
luego entre los servicios cambiados una igualdad proporcional, y en seguida
hay reciprocidad de buenos servicios, las cosas pasarán como ya lo he
dicho. De otra manera, no hay ni igualdad ni estabilidad en las relaciones,
porque puede suceder que la obra del uno valga más que la del otro, y es
necesario igualarlas. Esta regla tiene aplicaciones en todas las demás artes
[...].4

Uno de los más grandes problemas es que Aristóteles nunca aclaró

qué es lo que hay que igualar para que el intercambio sea justo. En la cita 4
queda claro que para él hay que igualar los valores de las cosas para que el
intercambio sea justo. Uno se puede preguntar: ¿estaba hablando del valor
de uso o del valor de cambio? Si se estaba refiriendo al valor de uso, o
utilidad de los bienes, estaba equivocado. El intercambio entre dos personas
se produce cuando hay disparidad y no cuando hay igualdad de
valoraciones. Dos personas intercambian cuando respectivamente valoran
más lo que reciben que lo que entregan. Pero si tomamos un párrafo de

3 Aristóteles no era partidario de la igualdad ante la ley. Por ejemplo, afirmaba que: "[...] si el que ha
dado golpes es un magistrado, no debe ser golpeado a su vez; y si, por el contrario, alguno ha
golpeado al magistrado, no basta golpear al agresor, sino que necesita mayor castigo". Ética, p. 144.
4 Aristóteles, Ética, pp. 144-45.
- 26 -
 Retórica, podemos ver que Aristóteles estaba encerrado en la famosa
paradoja del valor que se les atribuye a los economistas clásicos, según la
cual cosas muy útiles pueden tener poco valor de cambio y cosas poco
útiles, un alto valor de cambio:

Y también lo más raro es mayor bien que lo abundante, como el oro y el

hierro, aunque es más útil; pero su posesión es mayor bien porque es más
difícil. De otra manera, es lo abundante mejor que lo raro, porque su utilidad
excede, pues muchas veces excede a pocas, de donde se dice: "lo mejor es
el agua" 12

Este párrafo parece mostrar que los clásicos no retrocedieron respecto de lo

que Aristóteles dijo acerca del valor sino, todo lo contrario, plantearon más
clara y explícitamente los mismos problemas que tenía el filósofo griego.
Como dijimos anteriormente, Aristóteles no estaba preocupado por
problemas económicos; a él le interesaba la manera de alcanzar una
sociedad justa. Lamentablemente, eligió un mal ejemplo (el intercambio) para
ilustrar el criterio de la ley del talión. Para realizar una interpretación más
justa no es conveniente agarrarse de párrafos aislados; lo importante es el
contexto. Muy posiblemente lo que Aristóteles quiso decir sea mucho más
simple, y podría ser lo siguiente: todos los bienes tienen un precio
(independientemente de que lo fije el mercado o el gobierno) y si alguien
intenta vender más caro o comprar más barato de ese precio el intercambio
es injusto. Es como el turista desinformado que paga un precio superior al
que habitualmente se paga en el mercado o al que ha fijado el gobierno. Esta
interpretación parece mucho más factible que tratar de atribuirle
razonamientos sofisticados sobre la determinación del valor y el precio de las
cosas. Aristóteles, a diferencia de Platón, defendía la propiedad privada, pero
esto no implica que los individuos pudiesen hacer libre uso y disposición de
su propiedad. El Estado tenía que regular mediante "buenas leyes" las
relaciones sociales.
12 Aristóteles, Retórica, Centro de Estudios Constitucionales, 1971, p. 37.

- 27 -
III. San Agustín (345-430)
San Agustín parece haber dicho lo mismo que Aristóteles pero en
forma mucho más clara. La siguiente es una de las citas clásicas:

[...] cada cosa recibe un valor diferente proporcionado a su uso. Por esta
razón, atribuimos más valor a algunos objetos insensibles que a otros
sensibles. Tanto es así, que si de nosotros dependiera nos gustaría eliminar
cosas vivientes del orden de la naturaleza, bien sea porque no sabemos qué
lugar ocupan en el esquema de la naturaleza, o bien porque, si lo sabemos,
las valoramos menos que a nuestra propia conveniencia. ¿Quién no prefiere
tener pan en su casa en lugar de ratones, o dinero más que moscas? Pero,
¿por qué sorprendemos cuando en el valor que se asigna a los hombres
mismos, cuya naturaleza es ciertamente de suprema dignidad, un caballo
resulta con mucha frecuencia más caro que un esclavo o una joya más
preciosa que una sirvienta? Puesto que cada hombre tiene el poder de
formar su mente como desee, hay poco acuerdo entre la elección de un
hombre que tiene verdadera necesidad de un objeto y del que ansía su
posesión solamente por placer. [La cursiva es mía]. 14

Éste es un párrafo donde aparece claramente una visión subjetiva de

las necesidades humanas y que es similar a lo dicho por Aristóteles. Pero
San Agustín, igual que Aristóteles, al hablar del verdadero valor de las cosas
se estaba refiriendo al valor de cambio y no al valor de uso, [...]
Pero San Agustín, igual que Aristóteles, no explicó cómo se establece
ese "verdadero" valor. ¿Lo establece el mercado o el gobierno? Dada la poca
simpatía de San Agustín hacia los ricos, parece más probable suponer que
ese verdadero valor lo establecía el gobierno. Pero esto no es más que una
conjetura....

IV. San Alberto Magno (1193-1280)

San Alberto Magno fue un gran defensor de la doctrina del justo precio
esbozada por Aristóteles. Pero San Alberto Magno da un paso más respecto
de Aristóteles, ya que introduce un criterio para saber cómo se determina el
"justo término medio". En el siguiente párrafo podemos ver que esa igualdad

14 San Agustín, La ciudad de Dios.

- 28 -
entre lo que se da y lo que se recibe está determinada por el costo de
producción:

De acuerdo con este análisis, el carpintero debe recibir el producto del

curtidor y, a su vez, dar a éste lo que conforme a un intercambio justo le
pertenece [...], y cuando no se conserva esta igualdad no se mantiene la
Comunidad, ya que no se restituye trabajo y costo. Verdaderamente, todo
podría venirse abajo si el que hace un contrato por tantas mercancías de tal
tipo no recibe una cantidad y calidad similar, ya que no se puede construir un
Estado con un solo tipo de trabajadores. Por lo tanto, el cambio no se hace
propiamente de modo absoluto, sino comparando su valor de acuerdo con
su uso y necesidad: de otra forma no sería un intercambio.17 [Las cursivas
están agregadas.]

Obsérvese que, tanto en esta cita como en la anterior, la necesidad se

incluye para explicar la causa o motivo del intercambio, pero no el valor de
uso o de cambio. El agregado de San Alberto Magno a Aristóteles es el
criterio para determinar cómo se establece la famosa "igualdad" entre lo que
se entrega y lo que se recibe, y este criterio es el costo de producción. De
todas maneras, tampoco este pensador explica cómo se determinan el valor
y el precio....

V. Santo Tomás de Aquino (1225-1274)

Santo Tomás sigue a Aristóteles y a Alberto Magno casi palabra por
palabra. Los temas de valor y precio están tratados en forma relevante en
dos de sus obras; una de ellas es Comentarios a la Ética a Nicómaco y la
otra es la Suma Teológica. Igual que Aristóteles, Santo Tomás incluye estos
temas dentro de un punto más amplio que es el "Tratado de justicia". Para
ubicarnos en la época, el lucro y el interés estaban condenados por la Iglesia
Católica 18 y lo que intenta hacer Santo Tomás es explicar por qué la

17 Citado por Bernard W. Dempseyen "Just Price in a Functional Economy". The American Economic
Review (septiembre de 1934):p 476.
18 Para mayor detalle véase R. H. Tawney, Religion and the Rise of Capitalism -A Historical
Study, Harcourt, Brace and Company, 1926. También M. Grice-Hutchinson, El pensamiento
económico en España (1177-1740), Editorial Crítica, 1982, pp. 36-46.

- 29 -
búsqueda del lucro y el cobro de interés no siempre es pecado. Para esto
decide abordar el problema a través del "precio justo".
Conviene recordar que, en realidad, no hay "un" precio para un
determinado tipo de producto. Para un mismo tipo de producto hay tantos
precios como transacciones. En cada compraventa se establece un precio;
que la mayoría de las transacciones se repitan al mismo precio es otro
problema. Si la contratación es voluntaria, el precio pactado libremente
siempre es justo, porque una transacción voluntaria se realiza sólo si cada
una de las partes valora más lo que recibe que lo que entrega, aunque esto
se aparte de lo que habitualmente se paga en el mercado. Si todas las
transacciones tuvieran que realizarse siempre al mismo precio, entonces los
precios nunca subirían o bajarían. Santo Tomás concluye que vender una
cosa más cara de lo que vale es injusto e ilícito:

[...] el valor de una cosa destinada al uso del hombre se mide por el precio a
ella asignado, a cuyo fin se ha inventado la moneda, como Aristóteles
señala. Por consiguiente, si el precio excede el valor de la cosa, o, por el
contrario, la cosa excede el valor del precio, no existiría ya igualdad de
justicia. Por tanto, vender una cosa más cara o comprarla más barata de lo
que realmente vale es en sí mismo injusto e ilícito. 23

Algunos historiadores del pensamiento económico sostienen que para

Santo Tomás el precio justo es el precio de mercado. Ahora bien, "precio de
mercado" es todo precio pactado en una transacción voluntaria, sin
compulsión. Si esta conclusión fuese cierta, Santo Tomás no podría haber
escrito que vender o comprar una cosa más cara o más barata de lo que
"realmente" vale es injusto e ilícito. En una economía libre el único precio
injusto o ilícito es el que surge de la compulsión o el fraude. Por otra
parte ¿quién determina lo que realmente vale una mercancía?

23 Santo Tomás de Aquino, Suma Teo1ógica, Biblioteca de Autores Católicos, 1956, tomo 8,
p. 666.

- 30 -
La cita muestra claramente que Santo Tomás tenía en mente una teoría
objetiva; tiene que haber un agente externo al mercado que determine el
valor real de las cosas, de lo contrario, es cada individuo en cada transacción
el que está valorando subjetivamente la mercancía, y el precio le parecerá
alto o bajo en función de su valoración particular. De todos modos, también
está claro que no se está refiriendo al valor de uso sino al valor de cambio.
La interpretación más probable, igual que en el caso de Aristóteles, parece
ser el caso en que por estar mal informado alguien compre o venda a un
precio más alto o más bajo que el que se vino pagando históricamente.
Si Santo Tomás hubiese tenido realmente una teoría subjetiva, no
podría haber escrito que es injusto e ilícito vender una cosa más cara de lo
que vale, o que la ganancia tiene que ser moderada, o que está justificada si
se ha realizado un proceso productivo y se le ha incorporado trabajo. Todas
estas afirmaciones parecen poner a Santo Tomás como un precursor de la
teoría del valor agregado.
Parece más acertada la conclusión a la que llega H. R. Sewall cuando dice
que para Santo Tomás la utilidad no desempeña el papel más importante,
sino que lo hacen los costos:

“Si bien Santo Tomás no dejó de reconocer que las cualidades de utilidad de
un bien muchas veces influyen en la estimación de su importancia y, por lo
tanto, ayudan a construir el valor, le asigna a la utilidad un lugar entre los
factores que deben ser considerados en el cómputo de precio, pero el
énfasis en su discusión está en los factores de costo”.32

Debemos recordar que Santo Tomás estaba, igual que Aristóteles,

preocupado por muchos otros temas; los temas económicos no despertaban
en absoluto su interés. Tal vez sea responsabilidad de algunos historiadores
del pensamiento económico haberle hecho decir más cosas que las que
realmente dijo.
32 H. R. Sewall, The Theory of Value Before Adam Smith, Augustus M. Kelley, Publishers, 1971, p. 20.
Igualmente acertada es la conclusión de Richard H. Tawney: "El verdadero descendiente de las
doctrinas de Santo Tomás es la teoría del valor trabajo. El último de los escolásticos fue Karl Marx",
Religion and the Rise of Capitalism, Penguin Books,1987,p. 48.

- 31 -
 El pensamiento de Santo Tomás es mucho más simple y sencillo; a él
le parecía injusto e ilegal que los comerciantes se aprovecharan de la
ignorancia de algunos para vender más caro o comprar más barato que el
precio que habitualmente se pagaba en el mercado. Pero no le interesó
preguntarse cómo se determina el precio o valor de las cosas. Santo Tomás
no dice que el precio justo sea el de mercado o que no lo sea. Simplemente,
no analizó el problema porque no le interesaba.

VI. Los escolásticos

John Duns Scoto (1265-1308).
Este pensador cree agregar dos puntos "sustanciales" a lo que San
Agustín y Santo Tomás habían dicho sobre el "precio justo",[....] Los puntos
que Duns Scoto dice "agregar" ya estaban expuestos claramente por Santo
Tomás, quien, como vimos, sostenía que la ganancia del comercio no es ni
buena ni mala, sino que todo depende del fin a que esté destinada. Y el
segundo "agregado", que el comerciante debe recibir una recompensa por su
trabajo, costos y riesgo, también fue claramente expuesto por Santo Tomás.

San Bernardino de Siena (1380-1444).

San Bernardino señala que los bienes pueden tener dos tipos de valor:
1) natural y 2) de uso. El primero es objetivo y el segundo subjetivo. Los
bienes vendibles son valuados en el mercado por su valor de uso. Pero
aparece una inconsistencia, porque San Bernardino sostiene que el valor de
uso está determinado por tres factores: 1) virtuositas, que es la cualidad
intrínseca del bien, 2) raritas, que es su escasez, y 3) complacibilitas, que es
la estimación común de un bien. Dice San Bernardino:

[...] este valor puede ser considerado desde tres perspectivas: virtuositas,
raritas, complacibilitas.37

37 Citado por A. A. Chafuen, Christians for Freedom, pp. 95-96.

- 32 -
 La virtuositas es un elemento objetivo, es algo que está en las cosas;
pero en realidad el valor no está en las cosas, sino en los hombres. Pero
¿qué es una cualidad intrínseca? La cualidad que pueda tener un bien no es
la que le da valor; sólo cuando el hombre se da cuenta de que alguna de
esas cualidades puede serle útil, el bien adquiere valor. Mientras no se
percate de la existencia de dicha utilidad el bien no tiene valor, por más que
la cualidad del bien esté allí presente.
La complacibilitas se definió como la estimación común, pero, por un
principio básico de individualismo metodológico, sólo los individuos valoran;
hablar de la sociedad, comunidad o país que valora no tiene sentido. Por
último, San Bernardino incluía la raritas (la escasez) en su análisis:

El agua es generalmente barata donde es abundante. Pero puede ocurrir

que en la montaña, o en otro lugar, el agua sea escasa, y no abundante.
Puede muy bien ocurrir que el agua sea mucho más estimada que el oro, si
el oro es más abundante en este lugar que el agua.41

Igual que en el caso de Buridanus, San Bernardino se acercó mucho a

una teoría de la utilidad marginal, pero también sugería el control de los
precios por parte de los reyes y les aconsejaba tener en cuenta, entre otros
factores, el costo de producción. Se podría concluir que San Bernardino,
como la mayoría de los escolásticos, estudiaba la formación de los precios
para que los príncipes pudiesen fijar precios con más exactitud, pero estaba
bastante lejos de defender la libertad de los mercados.

Francisco de Vitoria (1483-1546).

Este pensador fue el fundador de la Escuela de Salamanca. Varios
historiadores del pensamiento económico sostienen que esta escuela es la
que sentó las bases de las modernas teorías del valor y del precio.
41 Citado por A. A. Chafuen, Christians for Freedom, p. 96.

- 33 -
 Francisco de Vitoria dice en forma muy explícita que los costos no
deben tenerse en cuenta para determinar el "precio justo", de lo cual no se
desprende que sostenga que el "precio justo" sea el precio de mercado, sino
que se deben buscar otros parámetros para que el rey establezca el precio
justo. En la siguiente cita, afirma que los costos no son un criterio para
determinar el precio justo:

“Se sigue de este principio que dondequiera que se halla cosa venal de
modo que existen muchos compradores y vendedores de ella, no se debe
tener en cuenta la naturaleza de la cosa ni el precio al que fue comprada, es
decir lo cara que costó. Y con cuántos trabajos y peligros, v. gr., Pedro
vende trigo; al comprarlo no se deben considerar los gastos hechos por
Pedro y los trabajos, sino la común estimación "a cómo vale". [Si un
vendedor vendiera más caro el trigo] teniendo en cuenta los gastos y
trabajos, vendería injustamente porque sólo debe venderlo, según la común
estimación en la plaza, "a cómo vale la plaza".

Vitoria comienza a diferenciarse más clara y explícitamente de sus

antecesores. Los costos no deben tenerse en cuenta para la determinación
del precio justo sino la estimación común "a cómo vale la plaza", que
parecería indicar que es el precio de mercado
En realidad lo que se "debe" tener en cuenta al querer vender o
comprar una cosa es totalmente irrelevante para la formación de los precios.
El vendedor puede intentar computar los costos de producción, o cualquier
cosa que se le ocurra al pedir un precio por su producto. Lo que se "debe"
tener en cuenta para pedir un precio es un problema del vendedor. Se trata
de un factor totalmente subjetivo y la teoría económica no tiene nada que
decir en esa materia. A la teoría económica sólo le interesa cómo
concretamente se determinan los precios en el mercado. La teoría
económica no se pregunta qué es lo que se "debe" incluir en la formación de
los precios. Lo que se pregunta es, por ejemplo, si los costos tienen
concretamente algo que ver en la determinación de los precios

- 34 -
 Como ya dijimos, no existe "el" precio de mercado de una mercancía,
lo que existe son tantos precios como transacciones y el mercado hace que
esas transacciones tiendan a realizarse dentro de cierto margen debido a la
competencia. Precio de mercado es todo precio pactado en una transacción
voluntaria, luego ¿cómo se puede vender algo a un precio injusto si la
transacción es voluntaria? Cuando dos personas realizan una transacción
voluntariamente, el precio se determina sobre la base de sus respectivas
valoraciones y cualquier precio que convengan "es" un precio de mercado
aunque se aparte mucho de lo que "habitualmente" se paga. También cabe
señalar que realiza una distinción entre bienes de primera necesidad y de
lujo y considera que los costos sí pueden tenerse en cuenta para determinar
el precio justo de los segundos. Esta distinción es importante porque
entonces, globalmente, el pensamiento de Vitoria podría resumirse de la
siguiente manera: los costos de producción son un buen criterio para
determinar el precio justo de los bienes de lujo, pero en el caso de los bienes
de primera necesidad hay que tener en cuenta las necesidades de la gente o
la estimación común. Por esta razón estos autores estaban a favor del
control de precios de los bienes de primera necesidad. Luego puede haber
precios libres determinados por los costos en un caso y precios máximos
determinados por la necesidad para los bienes de primera necesidad, en el
otro.

Tomás de Mercado (1500-1575).

Mercado es uno de los representantes más importantes de la escuela
de Salamanca. En términos modernos Mercado se acerca a la posición de un
ingeniero social que cree que puede, como diría Adam Smith, arreglar el
funcionamiento de la sociedad de la misma manera que se arreglan las
piezas en un tablero de ajedrez. Señala muy claramente que los gobernantes
deben tener en cuenta los costos, peligros y estado de la oferta y la demanda

- 35 -
para fijar el "precio justo" (....) piensa que son las necesidades las que dan
origen al valor de las cosas, piensa que la oferta y la demanda son "algunos"
(otros son los costos) de los factores que los reyes y príncipes deben tener
en cuenta para fijar los precios. (....) no están en contra de la fijación de
precios por el rey, pero dan guías diferentes de la de los costos para que los
funcionarios públicos no cometan errores. En su afán por dar criterios para la
determinación del precio justo algunos escolásticos realizaron importantes
avances teóricos que permitían explicar las fluctuaciones de los precios.
Así esbozaron una rudimentaria ley de la oferta y la demanda
hablando de la cantidad de compradores y vendedores, la urgencia por
comprar o vender, la escasez o abundancia de mercancías y de dinero,
etcétera. El economista moderno hoy sabe que esta explicación es imprecisa
y confunde, para citar un ejemplo, oferta con cantidad de vendedores. Pero a
pesar de estas imprecisiones los escolásticos realizaron un importante
avance respecto del planteo de Aristóteles en torno al precio justo, y aun
respecto de la solución que intentó dar Santo Tomás. Sus grandes aportes al
pensamiento económico; fundamentalmente, que la necesidad es la base del
valor y que la cantidad de vendedores y compradores desempeña un papel
importante en la formación de los precios.

VII. Los italianos

En Italia surgieron algunos pensadores que realizaron aproximaciones
bastante acertadas a la teoría del valor. Uno de los iniciadores de esta
corriente de pensamiento fue Gian Francesco Lottini (?-1548) que tenía
mucha influencia de Aristóteles y estaba interesado por temas políticos. El
trío más famoso fue, sin embargo, Davanzati-Montanari-Galiani. Las teorías
del valor y del precio llamaban poco su atención, sólo en la medida en que
las necesitaban para desarrollar un tema de moneda

- 36 -
Bernardo Davanzati (1529-1606).
A Davanzati se lo puede considerar como el fundador de la escuela
italiana, y su tema principal es el valor del dinero. Al explicar las causas que
influyen sobre el valor del dinero hace referencia, marginalmente, al valor de
las cosas. Uno de sus párrafos más citados es el siguiente:

¿Qué es más importante para la vida que el trigo? Y, sin embargo, diez mil
granos de trigo se venden por un grano de oro. ¿Cómo puede ser, entonces,
que cosas que por naturaleza son tan valiosas valgan tan poco en oro? ¿Y
de acuerdo a qué principio es que una cosa vale mucho más que otra?77

Una diferencia importante que podemos encontrar entre Davanzati y

los escolásticos (incluyendo a los escolásticos italianos, como San Antonino
de Florencia) es que este pensador pone el origen de la utilidad de un bien
en el hombre y no en las cosas. Como vimos, los escolásticos prefieren
hablar de la capacidad que tienen las cosas para satisfacer necesidades, con
lo que le dan a la teoría del valor un toque más objetivista, a pesar de que
están hablando de utilidad.
Los pensadores de la escuela italiana fueron, en comparación con los
escolásticos, bastante más subjetivistas al explicar el origen de la utilidad.
También se acercaron tanto como algunos escolásticos a la teoría de la
utilidad marginal. En cuanto a la formación de los precios, no hay una
explicación detallada; los escolásticos fueron muy superiores en este terreno.

VIII. Los franceses

77 Citado por H. R. Sewall, op. cit., p. 53.

- 37 -
Richard Cantillon (?-1717).
Para Cantillon las cosas tienen un doble precio, o valor de cambio,
uno intrínseco (que podría asociarse con el precio justo de Aristóteles y de
los escolásticos) y otro determinado por la necesidad de los individuos al que
llama "precio de mercado".
Como veremos más adelante, los clásicos hacían la misma distinción.
En el siguiente párrafo explica cómo se determina el precio real de las cosas
y las diferencias que puede tener con el precio de mercado:

Con estos ejemplos e inducciones, pienso que se comprenderá que el Precio

o valor intrínseco de la cosa es la medida de la cantidad de Tierra y de
Trabajo que entró en la producción, teniendo relación con la fertilidad o
producto de la Tierra y la calidad del Trabajo. Pero a veces ocurre que
muchas cosas que tienen realmente este valor intrínseco no se venden en el
Mercado de acuerdo a este valor: dependerá de los Humores y Fantasías de
los hombres y de sus consumos. Si un caballero construye Canales y
levanta Terrazas en su Jardín, el valor intrínseco será proporcional a la
Tierra y Trabajo; pero el Precio en realidad no siempre seguirá estas
proporciones. Si él ofrece vender el Jardín posiblemente nadie le dará la
mitad de los gastos en que incurrió. También es posible que si varias
personas lo quieren puede recibir el doble del valor intrínseco, o sea el doble
del valor de la Tierra y gastos en que incurrió.91

En Cantillon podemos observar un importante avance analítico

respecto de los escolásticos. Prácticamente no hay dudas acerca de lo que
quiere decir, independientemente de que su teoría sea correcta o no. Al
hablar de "valor intrínseco" se refiere al precio de largo plazo, el precio al
cual tiende el mercado. El valor de uso o subjetivo está implícito en la
explicación del "precio de mercado", ya que para Cantillon éste varía, entre
otras cosas, según las necesidades de los compradores y vendedores. La
determinación del precio de mercado la explica así:

91 Richard Cantillon, Essai sur la nature du commerce en général, Augustus M. Kelley,

1964, pp. 29-31.

- 38 -
 Tomemos otro caso. A varios maîtres d'hôtel les fue dicho que compren
guisantes verdes ni bien lleguen. Uno de los señores ordenó la compra de
10 cuartillos por 60 libras, otro 10 cuartillos por 50 libras, un tercero 10 por
40 libras, y un cuarto 10 por 30 libras. Si estas órdenes van a ser cumplidas
debe haber 40 cuartillos de guisantes verdes en el Mercado. Supongamos
que sólo hay 20. Los Vendedores, viendo que hay muchos Compradores,
mantendrán sus Precios altos, y los Compradores ofrecerán los Precios que
les fueron prescriptos: por lo tanto aquellos que ofrecen 60 libras por 10
cuartillos serán los primeros en estar servidos. Los Vendedores, al ver, más
tarde, que ninguno superará los 50, venderán los otros diez cuartillos a ese
precio. Aquellos que tenían ordenes de no exceder las 40 y 30 libras se irán
sin comprar. Si en vez de 40 cuartillos hubiese 400 no sólo los maîtres
d'hôtel conseguirán los nuevos guisantes muy por debajo de las sumas
autorizadas, sino que además los Vendedores para competir entre sí bajarán
los precios de sus nuevos guisantes casi hasta su valor intrínseco, y, en este
caso, muchos maîtres d'hôtel no tenían órdenes comprarán algunos.92

Así como a los escolásticos les preocupaba el "precio justo", con

Cantillon aparece la preocupación por el "valor real", o de largo plazo.
Podríamos decir que el "valor real" de Cantillon es el equivalente al "precio
justo" de los escolásticos; después de todo, se supone que ambos reflejan el
"verdadero" valor de las cosas. Ese valor real Cantillon lo identifica con la
cantidad de tierra y trabajo empleados en producir el bien.

Anne Robert Jacques Turgot (1727-1781)

Turgot analiza el tema del valor y del precio en un artículo sin terminar,
"Valeur et monnaies", y en Réflexions sur laformation et la distribution des
richesses.

El valor expresa el placer relativo a nuestras necesidades por el cual los

bienes y dones de la naturaleza son considerados como que se adaptan a
nuestro placer, a la satisfacción de nuestros deseos. Uno dice que un
no vale nada cuando es desagradable a nuestro gusto [...]. Los adjetivos
malo, mediocre, bueno, excelente, caracterizan los diferentes grados de este
tipo de valor93

92 Ibíd., pp. 117-21.

93 Citado por H. R. Sewall, op. cit., pp. 96-97.

- 39 -
 Los bienes no tienen cualidades "intrínsecas" para satisfacer
necesidades. Son los individuos los que "ven" en un objeto la capacidad de
satisfacer sus particulares necesidades. Como ya dijimos, un objeto tiene
tantos usos como la mente pueda inventar; lo único objetivo son sus
cualidades físicas, pero las necesidades que puedan satisfacer dependen de
que la mente humana perciba y relacione las cualidades físicas con la
necesidad a satisfacer.
El punto donde Turgot da un paso fundamental es en el rechazo de
que haya un precio "real" (y mucho menos "justo") de las cosas. Cada
transacción tiene su precio y ninguno de ellos es mejor que el otro, ya que
las partes voluntariamente así lo acordaron. Pero Turgot comete el error de
suponer que las partes, una vez que se pusieron de acuerdo, ven la cantidad
de mercancías que intercambian como "exactamente equivalentes". En
realidad, las partes realizan el intercambio porque valoran más la cantidad de
mercancía que reciben que la que están entregando, como el mismo Turgot
explica, y por lo tanto no puede ser que las vean como equivalentes: ambas
partes salen ganando con el intercambio.
Turgot comete el error de pensar que la mayor dificultad de
adquisición da más valor a las cosas, cuando en realidad no sólo es al revés,
sino que los costos también son subjetivos.

Étienne Bonot de Condillac (1714-1780).

Como veremos, fue el que más se aproximó a un planteo claro y

preciso de la teoría del valor y de los precios. Condillac separa muy bien los
conceptos de valor y precio y a la vez explica la relación existente entre ellos.

Nosotros estimamos un bien sobre la base de la utilidad que tenga para los
usos en que lo queremos emplear. Ahora bien, esta estima es lo que
llamamos valor. Decir que una cosa tiene valor, es decir que es útil, o que es
útil para algún uso.99

99 Ibíd., p. 108.
- 40 -
Se puede ver claramente que Condillac se cuida de no asociar la escasez
con algo objetivo, i.e., cantidad disponible del bien, sino que explícitamente
remarca "la opinión que tengamos de su escasez o su abundancia". Este es
un aporte teórico fundamental, difícil de encontrar en autores anteriores. La
idea de escasez como juicio subjetivo y no como cantidad objetiva la vuelve
a formular muy claramente en el siguiente párrafo, donde además niega que
la escasez por sí sola dé valor a las cosas:

Yo concibo que una cosa es escasa cuando juzgamos que no tenemos la

suficiente cantidad de ella para nuestro uso; y que es abundante cuando
juzgamos que tenemos más de lo que necesitamos. En resumen, considero
que una cosa con la cual no se puede hacer nada y de la cual uno no puede
extraer nada no tiene valor, y, por el contrario, una cosa tiene valor cuando
tiene utilidad; y si no posee aquello por lo cual es útil, no poseerá un mayor
valor en la escasez y menos aun en la abundancia.102

También rechaza explícitamente que los costos tengan influencia

sobre el valor, y los pone en su correcta relación causal:

[...] una cosa no tiene valor porque cuesta, como uno puede suponer, sino
que cuesta porque tiene valor.103

Y agrega:

En primer lugar el precio de las cosas es relativo a la estimación que

hagamos de ellas; o mejor, es sólo la estimación que realizamos de una en
relación con otra, y esto no es sorprendente, porque originalmente precio y
estimación eran palabras enteramente sinónimas, y el significado de la
primera es idéntico al significado que la segunda tiene hoy. En segundo
lugar, ellos son recíprocamente el precio de uno respecto del otro.105

102 citado por J. R. Sewall, op. cit., p. 109.

103 Ibíd., p. 109.
105 Ibíd., pp. 110-111

- 41 -
Seguidamente sostiene que el valor es anterior a cualquier intercambio o
precio:

Cuando tenemos necesidad de una cosa, ella tiene valor, lo tiene sólo por
ella y antes de que haya cualquier intención de realizar un intercambio [...].
Sólo en el intercambio tiene un precio [...] y su precio [...] es la estimación
que hacemos de su valor cuando en el intercambio comparamos su valor
con el valor de otra.106

Condillac logró un muy alto grado de claridad en las cuestiones de

valor y precio, aun sin haber llegado a exponer formalmente la teoría de la
utilidad marginal. Hizo una distinción muy clara entre valor y precio y
estableció una relación causal correcta entre ambos. También es el más
claro en despejar confusiones habituales respecto de cómo interviene la
escasez en la determinación del valor.
Los franceses lograron una mejor exposición de la teoría del valor y
del precio que los italianos, y muy superior a la de los escolásticos. No
parece muy justa la afirmación de Grice - Hutchinson de que Condillac y
Turgot "están de acuerdo en minimizar los efectos del costo de producción
sobre el precio [...]"
Es más correcto decir que algunos escolásticos estaban de acuerdo
en "minimizar" los efectos de los costos sobre los precios. Tanto Condillac
como Turgot no "minimizaron" sino que "eliminaron" de su análisis cualquier
influencia de los costos.

IX. Los ingleses preclásicos

William Petty (1623-1687).

En algunos autores mercantilistas ingleses se pueden encontrar, al
pasar, algunas menciones de la teoría del valor. Petty parece tener implícita
una teoría de los precios basada en los costos de producción,
fundamentalmente el trabajo.
106 Ibíd., p. 111
- 42 -
John Locke (1632-1704).
En su Second Treatise of Civil Government (1690) Lo único que se
puede afirmar es que creía que la cantidad de trabajo determinaba la tasa de
intercambio entre los distintos bienes. Locke tenía una teoría de los precios
basada en las horas de trabajo insumidas.
Si bien tanto Locke como Law explicaban la formación de los precios
sobre la base de la oferta y la demanda, el análisis es bastante rudimentario.
Ya vimos que Turgot, que es algo posterior a estos pensadores, perfeccionó
un poco la exposición del proceso de formación de precios. En todos los
casos, salvo en cierta medida en Condillac, sigue sin plantearse o
relacionarse el "valor" con el "precio" de los bienes.

X. Los clásicos

Con los economistas de la escuela clásica se puede decir que la

ciencia económica empieza a identificarse como una ciencia independiente
de la moral y la política. Los clásicos desarrollan, con todos sus errores,
análisis con una gran carga analítica o teórica; los juicios morales pasan a un
segundo plano. Los clásicos han cometido muchos errores teóricos y han
incurrido en varias contradicciones. De todas maneras, en lo que respecta a
la teoría del valor fueron malinterpretados por la mayoría de los historiadores
del pensamiento económico. Se les atribuyó una teoría del valor-trabajo,
cuando en realidad no tenían una teoría del valor [de uso] y tampoco del
valor-trabajo.113

113 Por ejemplo, dice Emil Kauder: "Como muchos otros defensores de la teoría del trabajo, Adam
Smith combinó la glorificación calvinista del trabajo con la teoría aristotélico-tomista del precio justo".

- 43 -
Adam Smith (1723-1790).
Adam Smith, como todos los clásicos, continuó con la distinción entre
valor de uso y valor de cambio que había iniciado Aristóteles.

Se debe observar que la palabra valor tiene dos significados diferentes;

algunas veces expresa la utilidad de un objeto en particular, y otras el poder
de comprar otros bienes que la posesión de dicho bien nos permite. El
primero puede llamarse "valor de uso", el otro "valor de cambio".114

Esto es todo lo que dice Smith, en The Wealth of Nations, acerca del
valor, o valor de uso. De ahí en adelante sólo se preocupa por explicar cómo
se determina el "valor de cambio", o sea el "precio" de las mercancías
La necesidad no sólo está presente en el precio de las cosas sino que para
Smith es condición necesaria para que las cosas puedan tener un precio. Es
la base o fundamento de los precios. (....)Pero sus reflexiones tienen dos
partes: 1) los determinantes del valor de cambio y 2) la medida del valor de
cambio. Por ejemplo, no es lo mismo reflexionar sobre qué es el tiempo o el
espacio que reflexionar cómo se puede medir el tiempo o el espacio; son
temas distintos. Casi todos, o todos, los clásicos coincidían en que la mejor
medida del valor de cambio era la cantidad de horas de trabajo que insumía
producir un producto. Pero esto no es lo mismo que decir que la cantidad de
horas trabajadas es la causa o el origen del valor de cambio. Mucho más
grosero es el error de afirmar que tenían una teoría del valor trabajo, si por
valor se entiende valor de uso. Los clásicos estaban muy lejos de este punto
de vista. El problema es que para Smith el dinero, que en sus tiempos era el
oro y la plata, no era una buena "medida" del valor (...) Los economistas del
siglo XX han tratado de resolver este problema de los cambios en el poder
adquisitivo del dinero a través de los deflactores que permitan realizar un
cálculo en moneda constante.

114 Adam Smith, An Inquiry Into The Nature and Causes of The Wealth of Nations, Liberty Classics,
1981, p. 44.
- 44 -
 Smith trató de resolverlo, equivocadamente, a través de una medida
fija e invariable que era el tiempo de trabajo que lleva producir cada bien.(...)
Smith escoge el trabajo como "medida" del valor de cambio de todos los
bienes porque lo considera la "moneda" original. En las sociedades primitivas
lo que le costaba a los hombres un bien era el tiempo de trabajo necesario
para adquirido
De manera que hasta aquí tenemos dos "determinantes" del valor [las
ganancias del capital y la cantidad de trabajo] de cambio o precio de las
cosas. Pero finalmente Smith agregó un tercero, a saber, la renta de la tierra:

Tan pronto como la tierra de cualquier país se ha convertido en propiedad

privada, los terratenientes, como todos los hombres, aman cosechar donde
nunca sembraron, y demandan una renta inclusive por su producto natural.
La madera del bosque, el pasto de los campos y todos los frutos naturales
de la tierra que, cuando la tierra era común, al trabajador sólo le costaban el
trabajo de juntarlos. Él debe entonces pagar por el derecho a juntarlos; y le
debe entregar al terrateniente una parte de lo que su trabajo juntó y produjo.
Esta porción o, lo que es lo mismo, el precio de esta proporción constituye la
renta de la tierra, y conforma un tercer componente en el precio de gran
parte de las mercancías.127

Finalmente, en el capítulo VII, "Of the natural and market Price of

Commodities", explica cómo se determina el "precio de mercado" de los
bienes y la relación que existe con el "precio natural":

Cuando el precio de cualquier mercancía no es mayor ni menor que el

suficiente para pagar la renta de la tierra, los salarios del trabajo y las
ganancias del capital empleado en juntar, preparar y traerla al mercado, de
acuerdo con sus tasas naturales, entonces la mercancía es vendida por lo
que puede llamarse su precio natural. Entonces la mercancía es vendida
precisamente por lo que vale, o por lo que realmente le cuesta a la persona
que la trae al mercado; porque aunque en el lenguaje común lo que se llama
costo primario de una mercancía no comprende las ganancias de la persona
que la vende nuevamente, sin embargo, si la vende a un precio que no le
permite obtener la tasa de ganancia ordinaria en su vecindario, él es
evidentemente un perdedor en el comercio, puesto que empleando su capital
de otra manera podría haber obtenido esa ganancia.130

127 A. Smith, The Wealth of Natíons, p. 67.

130 Ibíd., pp. 72-73. Smith pensaba que los salarios y la renta de la tierra también tenían un precio
natural, que será definido más adelante.
- 45 -
Después de haber definido el precio natural, pasa a definir el precio de
mercado:

El precio al que efectivamente cualquier mercancía es comúnmente vendida

se llama precio de mercado. Puede estar por encima, o por debajo, o
coincidir exactamente con su precio natural. El precio de mercado de toda
mercancía particular está regulado por la proporción entre la cantidad que
efectivamente fue traída al mercado y la demanda de aquellos que están
deseosos de pagar el precio
natural de la mercancía, o el valor total de la renta, el trabajo y la ganancia
que deben ser pagados para traerla hasta el mercado. Tales personas
pueden llamarse demandantes efectivos, y su demanda, demanda efectiva,
puesto que puede ser suficiente para hacer traer la mercancía al mercado.
Esta es diferente de la demanda absoluta. Puede decirse que en cierto
sentido un hombre muy pobre tiene una demanda por un coche, a él le
podría gustar tenerlo; pero su demanda no es una demanda efectiva, ya que
la mercancía nunca podrá ser traída al mercado para satisfacerla.131

Una vez definido el precio de mercado, Smith explica las causas que a veces
lo ubican por encima, y a veces por debajo, del precio natural:

Cuando la cantidad de una mercancía que es traída al mercado es inferior a

la demanda efectiva, es imposible suministrar la cantidad deseada por todos
los que se hallan dispuestos a pagar el valor total de la renta, los salarios y
el beneficio, que es preciso pagar para traer la mercancía al mercado.
Algunos de ellos, con tal de no quedarse sin mercancía, estarán dispuestos
a pagar más por ella. Inmediatamente se desatará una competencia entre
ellos, y el precio de mercado subirá en mayor o menor medida por encima
del precio natural, según sea la magnitud de la deficiencia, o la riqueza y
afán de ostentación de los competidores, estimulando en mayor o menor
medida la fuerza de la competencia. La misma deficiencia generalmente
ocasionará, entre los competidores de igual riqueza y lujos, una competencia
de mayor o menor entusiasmo, según la adquisición de la mercancía sea de
más o menos importancia para ellos.
Esto explica los precios exorbitantes de los artículos de primera
necesidad durante un bloqueo de una ciudad o en tiempos de hambre.
Cuando la cantidad traída al mercado excede la demanda efectiva, no podrá
ser vendida a aquellos que están dispuestos a pagar el valor total de la
renta, los salarios y las ganancias que deben pagarse por traerla hasta allí.
Una parte deberá ser vendida a aquellos que desean pagar menos, y el
precio más bajo que están dispuestos a pagar debe reducir el precio de toda
la mercancía.

131 Ibíd., p. 73.

- 46 -
 El precio de mercado descenderá en más o menos por debajo del precio
natural, ya que la magnitud del exceso incrementa en mayor o menor
medida la competencia entre los vendedores, o según que éstos se
muestren más o menos propensos a desprenderse inmediatamente de la
mercancía. El mismo exceso en la importación de artículos perecederos
provocará una competencia mucho mayor que en el caso de los artículos
durables; en la importación de naranjas, por ejemplo, que en la chatarra.
Cuando la cantidad traída al mercado coincide con la demanda
efectiva y no más, el precio de mercado coincide, o se acerca mucho, al
precio natural. La cantidad total sólo puede venderse a ese precio y no más.
La competencia de los distintos comerciantes los obliga a aceptar este
precio, pero no los obliga a aceptar menos.132

Smith explica la formación y fluctuación de los precios de mercado

sólo por cambios en la oferta y la demanda. En el precio de mercado no
tienen injerencia alguna los costos de producción o la cantidad de trabajo
requerida para producir el bien. Ni Aristóteles ni los escolásticos habían
distinguido la diferencia entre precio natural o de largo plazo y precio de
mercado o de corto plazo. Solamente Cantillon había realizado esta
diferencia. Cantillon es uno de los autores más citados por Adam Smith. Por
lo tanto, es posible que haya tomado esta idea de Cantillon, cuyo libro fue
publicado en 1755.
Podríamos concluir que Adam Smith no tiene una teoría del valor y sí
una teoría de los precios. Y que su teoría de los precios no es una teoría del
valor trabajo sino una teoría del costo de producción. El precio de mercado,
determinado por la oferta y la demanda, tiende a gravitar hacia el precio
natural, determinado por los costos de producción. Es cierto lo que decía
Smith, que los precios tienden a igualarse con los costos medios en el largo
plazo; su error consistió en creer que por lo tanto los precios estaban
"determinados" por los costos. A pesar de este error el análisis de por qué
ambos precios tienden a igualarse permitió a Smith explicar por qué el
mercado coordina la producción a través de una “mano invisible”, logrando
una asignación de los recursos que no puede conseguir ningún planificador
gubernamental por mejores intenciones que tenga.

132 Ibíd., pp. 73-74.

- 47 -
 Decir que los costos determinan los precios llevó a Smith y a todos los
economistas clásicos al siguiente círculo vicioso, del cual no pudieron salir:
El precio de mercado tiende a igualarse con el natural, que está determinado
por los costos de producción. Pero los costos de producción también son
precios y mientras no se explique cómo se determinan éstos no se habrá
dado una respuesta definitiva a cómo se determinan los precios, sólo se
habrá descendido un peldaño. El círculo vicioso consiste en que Smith
explica el precio natural de los costos de producción en función de los
precios naturales de los bienes finales, cuando anteriormente había
explicado éstos en función de los costos.
Sólo en el caso de una economía primitiva Smith sostiene que el "valor
de cambio" de los bienes es igual al tiempo de trabajo que requiera su
producción, pero en una sociedad avanzada son los costos los que
determinan para Smith el valor de cambio de las mercancías.
El gobernador Thomas Pownall envió una carta, el 25 de septiembre
de 1776, a Adam Smith comentando, entre otras cosas, su teoría del valor.140
[...] Ahora bien, aunque la crítica de Pownall es errada, su propio
pensamiento respecto del valor y el precio de las cosas es mejor que el de
Smith; véase la siguiente cita:

El valor no puede fijarse por y a través de la naturaleza del trabajo;

dependerá de la naturaleza de la opinión y de la actividad de las personas
que lo estiman.142

Y agrega más adelante:

Como considero que no existe una medida real del valor, por lo tanto pienso
que no existe un valor natural o fijo, o precio real distinto del de mercado.143

140 Agradezco a Carlos Rodríguez Braun por haberme puesto en conocimiento del contenido de esta
carta.
142 Ibíd., p. 344.
143 Ibíd., p. 346.
- 48 -
[....] hubo otros pensadores que se oponían al punto de vista clásico. Uno de
los más importantes fue el Conde de Lauderdale.

James Maitland, 8vo Conde de Lauderdale (1759-1839).

Este noble publicó en 1804 un libro titulado An Inquiry Into the Nature
and Origin of Public Wealth144 en el que critica la teoría del valor de cambio
de Adam Smith. Se trata de una crítica realmente brillante, ya que se anticipa
a la teoría de la utilidad marginal con mucha precisión. Veamos el siguiente
párrafo, que es muy significativo:

El término Valor, cualquiera que haya sido su sentido original, no expresa,

en el uso común, una cualidad inherente a la mercancía. No hay nada que
posea un valor real, intrínseco o invariable. La posesión de ninguna cualidad,
no importa cuán importante sea para el bienestar del hombre, puede conferir
valor; porque el agua, la más necesaria de todas las cosas, rara vez lo
profesa.
La experiencia nos muestra que, a toda cosa que se la considera
uniformemente valiosa, es porque a la posesión de ciertas cualidades que la
hacen objeto del deseo humano, hay que agregarle la circunstancia de que
es escasa. Por lo tanto, para conferir valor hacen falta dos requisitos:
1) Que la mercancía, siendo útil o agradable al hombre, debe ser objeto de
su deseo; 2) Que tenga algún grado de escasez.145

[....] Inmediatamente sostiene que no existe ninguna mercancía que posea

valor intrínseco o fijo como para ser medida de valor de las otras y, por lo
tanto, los cambios en el precio se deben a una variación en su propia oferta y
demanda o a una variación en la oferta y la demanda de la moneda.
[....] Y agrega:

Se ha observado que el agua es una de las cosas más útiles para el hombre,
sin embargo rara vez tiene algún valor, y el motivo es evidente: raramente
ocurre que, a su cualidad de útil, se agregue la circunstancia de que sea
escasa, pero en el caso de un bloqueo, o de un viaje en el mar, se vuelve
escasa e instantáneamente adquiere valor; y su valor está sujeto a la misma
regla de las variaciones de las otras mercancías.148

144 Hay una segunda edición del libro en 1819, pero según Morton Paglin, que realiza la introducción
al libro de Lauderdale, no hay cambios significativos respecto de la primera
145 Conde de Lauderdale, An Inquiry Into the Nature and Origin of Public Wealth, Kelly Publishers,
1967,
148 Ibíd., p. 16.
- 49 -
Como se puede ver, el conde comprendía claramente que la utilidad por sí
sola no le da valor a las cosas. Estas adquieren valor cuando además de
útiles son escasas. De la misma manera, tampoco creía que la escasez por
sí sola diera valor a las cosas:
La teoría del conde de Lauderdale es una de las mejores
aproximaciones a la de la utilidad marginal. Finalmente, podemos hacer una
cita muy contundente donde se niega que exista algo que pueda servir de
"medida objetiva" del valor o del precio:

A aquellos que entienden algo de la naturaleza del valor, o de lo que

dependen sus variaciones, les parecerá un absurdo la existencia de una
medida perfecta del valor: puesto que nada puede ser una medida real de
una longitud o cantidad que está ella misma sujeta a variaciones de su
propia dimensión. Por lo tanto, nada puede ser una medida real del valor de
otras mercancías, cuando está variando constantemente en su propio valor.
Pero como no hay nada que no esté sujeto a variaciones, tanto en su oferta
como en su demanda, no puede haber nada que no esté sujeto a
alteraciones en su valor. [...] el trabajo es la cosa que está más sujeta a las
variaciones de su valor, y es, por supuesto, la peor de todas las cosas que
se pudieron elegir para realizar esa tarea.151

David Ricardo (1772-1823).

Ricardo tal vez sea el economista clásico que más confusión ha
causado en la teoría del valor. Gran parte de los historiadores del
pensamiento económico le atribuyen una teoría del valor-trabajo Sin
embargo, puede demostrarse, como en realidad fue hecho, que Ricardo no
tenía una teoría del valor de cambio basada en el trabajo,155 y mucho más
lejos estaba de tener una teoría del valor de uso.

151 Ibíd., pp. 27-28.

155 Véase George J. Stigler, "Ricardo and the 93 Per Cent Labor Theory of Value". En Essays in the
History of Economics, The University of Chicago Press, 1965. D. P. O'Brien, Los economistas
clásicos.Alianza Universidad, 1989, pp. 124-132. También John M. Cassels, "A Re-Interpretation of
Ricardo on Value", The Quarterly Journal of Economics (mayo de 1935). Cassels parece estar muy
acertado al afirmar: "Las dificultades que se encontraron constantemente para llegar a una
interpretación satisfactoria de los Principles de Ricardo no se deben solamente a lo intrincado de su
razonamiento y a la oscuridad de su manera de escribir sino también a las ideas preconcebidas con las
que sus lectores se han acercado invariablemente a su obra" (p. 519)

- 50 -
De todas maneras, muchos de sus párrafos son contradictorios; en algunos
afirma explícitamente que sólo determina el valor de cambio de los bienes y
en otras afirma explícitamente que el trabajo no es el único factor, aunque sí
el más importante. Pero lo relevante es el conjunto de la obra y no los
párrafos sueltos, que son contradictorios. Trataremos de mostrar que Ricardo
no tuvo una teoría del valor de cambio basada en el trabajo; su teoría era,
como la de Adam Smith, del costo de producción.
En el primer capítulo de su libro analiza el tema del "valor". El capítulo
está dividido en siete secciones.156 A la primera sección la llama "El valor de
un artículo, o la cantidad de otra mercancía por la que se puede intercambiar,
depende de la cantidad relativa de trabajo que es necesaria para su
producción, y no de la mayor o menor compensación que se paga por ese
trabajo". El largo título afirma claramente que los precios relativos están
determinados por las cantidades relativas de trabajo que requiere la
producción de cada bien, induciendo a pensar, en primera instancia, que el
trabajo es el único determinante del valor de cambio de las mercancías. Lo
que sí queda bien claro es que se está refiriendo al valor de cambio y no al
de uso.
Ricardo comienza la sección señalando, igual que Adam Smith, que la
palabra valor tiene dos significados: "Al primero lo podemos llamar valor de
uso; al segundo, valor de cambio".157 También siguiendo a Smith, cita
inmediatamente la paradoja del valor:

El agua y el aire son sumamente útiles; son además indispensables para la

vida; sin embargo, en circunstancias ordinarias no se puede obtener nada a
cambio de ellos. El oro, por el contrario, a pesar de tener poco uso, en
comparación con el aire y el agua, podrá cambiarse por una gran cantidad
de otros bienes.158

156 Esta división en secciones del capítulo fue hecha recién en la tercera edición.
157 David Ricardo, On the Principles of Polítical Economy, and Taxation, Penguin Books, 1971, p. 55.
158 Ibíd., p. 55.

- 51 -
 De esta paradoja termina concluyendo que la utilidad no es la medida
del valor de cambio pero sí una condición necesaria para que éste exista:

Por lo tanto, la utilidad no es la medida del valor de cambio, aunque es

absolutamente esencial para éste. Si un bien no fuese útil en absoluto - en
otras palabras, si no pudiera contribuir de ninguna manera a nuestra
gratificación -, no tendría valor de cambio, por escaso que pudiera ser, o sea
cual fuere la cantidad de trabajo necesaria para obtenerlo.159 [Las cursivas
están agregadas]

Nuevamente la utilidad o valor de uso es la base o fundamento del

precio de las cosas. Para Ricardo, si una cosa tiene valor de uso, su valor de
cambio puede explicarse de dos maneras:

Una vez que poseen utilidad, los bienes derivan su valor de cambio de dos
fuentes: de su escasez y de la cantidad de trabajo requerida para su
obtención.160

Dado que la teoría del valor de cambio de Ricardo está expuesta en

una forma muy intrincada podemos, como introducción, resumirla de la
siguiente manera: 1) los salarios y las ganancias tienen una relación inversa,
a mayores salarios menores ganancias y viceversa; 2) el poder adquisitivo
del dinero es constante; 3) cuando los bienes se producen solamente con
trabajo (capital circulante) sus precios relativos están determinados por la
cantidad de horas de trabajo requerida para su producción; un aumento de
los salarios, dado que el poder adquisitivo del dinero es constante, provoca
una caída de las ganancias pero no altera los precios relativos. Si los precios
relativos se modificaran, las tasas de rentabilidad no serían uniformes y la
competencia restablecería la igualdad de las rentabilidades, pero con menor
ganancia. (....) una lectura cuidadosa nos muestra que prácticamente estaba
siguiendo a Smith con muy pocas variaciones.

159 Ibíd., p. 55
160 Ibíd., p. 56.

- 52 -
 Ricardo también sostiene, a diferencia de Smith, que incluso en una
etapa primitiva de la sociedad es impensable que no se utilice capital; por lo
tanto, el capital siempre interviene, en mayor o menor medida.
Ricardo, igual que Smith, no tenía una teoría del valor, tenía una teoría
de los precios. El "precio natural" lo determinaba el costo de producción y no
la cantidad de trabajo incorporada (aunque Ricardo es muy responsable de
las confusiones por su manera de escribir), y el precio de mercado lo fijaban
la oferta y la demanda. Cuando el precio de mercado coincide con el precio
natural las tasas de ganancia son iguales en todas las actividades
productivas. En cambio, cuando el precio de mercado se desvía del precio
natural se producen modificaciones en las tasas de ganancia que inducen a
reasignar los factores productivos:

Aunque todo hombre es libre de emplear su capital donde más le plazca,

buscará naturalmente emplearlo donde le sea más ventajoso; estará
naturalmente descontento con una ganancia del 10%, si utilizándolo en otra
actividad puede obtener una ganancia del 15%. Este deseo permanente de
todos los capitalistas, que consiste en abandonar una actividad menos
provechosa por otra que reporta más ventaja, tiene una fuerte tendencia a
igualar las tasas de ganancia de todos, o a fijarlas en proporciones tales que,
según estiman las partes, compensen cualquier ventaja que uno puede
tener, o parece tener, sobre los demás.171

Y agrega más adelante:

Cuando aumenta la demanda de sedas, y disminuye la de paños, el

fabricante de paños no se pasa con su capital a la industria de la seda, sino
que despide a algunos de sus trabajadores y deja de demandar créditos de
los banqueros y de los hombres ricos; en cambio, es distinto el caso del
fabricante de sedas: desea emplear más trabajadores, y por lo tanto tiene
mayores motivos para tomar dinero prestado: pide más dinero y el capital es
transferido de un empleo a otro, sin necesidad de que un fabricante
abandone su ocupación habitual [...].172

171 Ibíd., pp. 111-12.

172 Ibíd., p. 112.

- 53 -
 Ricardo es menos preciso que Adam Smith para explicar la tendencia
de los precios de mercado a igualarse con los precios naturales. Ricardo no
hace referencia a la oferta y la demanda, pero de todas maneras las
conclusiones son las mismas: los capitalistas expanden la producción
cuando el precio de mercado está por encima del precio natural y la contraen
cuando está por debajo. De esta manera se produce la proporción correcta
de bienes y servicios que demanda el mercado. Al querer maximizar las
ganancias los "capitalistas" son guiados a producir lo que la gente demanda
y dejar de producir lo que la gente no demanda.
Ricardo, como Smith, también cae en el círculo vicioso de explicar el
precio natural en función de los costos y, luego, los costos en función de los
precios. Uno de los errores más graves de Ricardo fue llegar a la conclusión
de que las distintas "clases" sociales tienen intereses opuestos: los mayores
ingresos de unos significan menores ingresos para otros y viceversa

John Stuart Mill (1806-1873).

John Stuart Mill es el último de los clásicos. Con él la economía
clásica alcanza el máximo de popularidad y aceptación, en especial dentro
de Inglaterra.
La principal diferencia entre John S. Mill y sus antecesores de la
escuela clásica ha significado, en realidad, un paso atrás para la teoría
económica. Una característica común a todos los clásicos era que para ellos
las leyes económicas no eran un producto del invento humano. Eran leyes
puestas en el mundo por un ser superior y los hombres tenían que
descubrirlas como descubren las leyes de la física, la química o la
astronomía. Para todos los clásicos la economía tenía dos partes: 1) las
leyes de la producción y 2) las leyes de la distribución.

- 54 -
 Pero las dos partes estaban gobernadas por un conjunto de leyes
naturales que no eran el resultado del ingenio humano. Los hombres no
inventaban sino que descubrían estas leyes. Mill cierra la era de la teoría del
valor y del precio de los economistas clásicos con una frase que se ha hecho
célebre dentro de la historia del pensamiento económico:

Afortunadamente, no queda nada que aclarar en las leyes del valor, ni para
los escritores actuales, ni para los del porvenir: la teoría está completa.182

Esta frase, escrita en 1848, la fue repitiendo en las distintas ediciones

hasta la de 1871 inclusive. Y es en 1871 cuando se produce la mayor
evolución en las teorías del valor y del precio con el descubrimiento de la
teoría de la utilidad marginal…,como veremos en la segunda parte los costos
no son los que determinan los precios, sino los precios los que determinan
los costos.
Un aporte importante de Mill respecto de sus antecesores es que logra
distinguir entre los conceptos de "demanda" y de "cantidad demandada". Los
clásicos cometían la siguiente ambigüedad: decían que los precios subían o
bajaban cuando aumentaba o disminuía la demanda; pero también decían
que si el precio subía la demanda bajaba o si el precio bajaba la demanda
subía. A partir de John S. Mill sabemos que una variación del precio provoca
cambios en la "cantidad demandada",187 y que una variación de la
"demanda"188 provoca cambios en los precios.

182 Ibíd., p. 386.

187 Esto es un desplazamiento "sobre" la curva de la demanda.
188 Esto es un desplazamiento "de" la curva de la demanda

- 55 -
 John Stuart Mill es la culminación del pensamiento de los economistas
clásicos. A diferencia de Ricardo, su manera de escribir es muy clara y
superó a Adam Smith en la forma sistemática de exponer los temas. Pero el
pensamiento de Mill es básicamente ricardiano; salvo en algunos puntos,
como el que acabamos de ver, Mill amplía, enriquece y aclara el
pensamiento de Ricardo.
Dado que su padre, James, era muy amigo de Ricardo y Malthus y
que muchas veces el pequeño John tenía que asistir a las discusiones de los
tres, esta influencia es claramente explicable. La popularidad que alcanzó la
economía clásica con J. S. Mill hizo que la teoría de la utilidad marginal, que
sacudía los cimientos de esta escuela, encontrara en sus comienzos una
fuerte oposición.
Como casi siempre ocurre en el área de las ciencias, aquellos que
realizan descubrimientos suelen ser considerados unos excéntricos, teóricos
desvinculados del mundo o locos, cuando no son encerrados o quemados.
Una de las cosas que más cuesta es romper con ideas arraigadas. John S.
Mill hizo de la economía clásica un verdadero baluarte en Inglaterra;
derrumbar sus errores no fue tarea fácil

Karl Mark (1818-1883).

Marx debe ser el escritor más enigmático y mal interpretado, no sólo
en su teoría del valor sino en todo su pensamiento. Cuando se habla de Marx
inmediatamente se lo asocia con el comunismo y tal vez se le atribuyen
ciertas ideas comunistas con las que él mismo no estaría de acuerdo. Lo que
el mundo conoció en el siglo XX como el experimento" comunista" parece
estar muy lejos de las ideas de Marx. Su teoría del valor (como en el caso de
los clásicos) si es que la tiene, fue injustamente entendida e interpretada. A
Marx se lo asocia con una teoría del valor-trabajo, y tal vez, en algún
aspecto, Marx haya sido más subjetivista que los clásicos. Su teoría
económica es clásica.
- 56 -
 Fue muy inferior a los clásicos debido a las grandes contradicciones
en que incurrió, pero la mayoría de los ataques a la teoría del "valor" de Marx
son inexactos. Su pensamiento no deja de tener algo de enigmático debido a
que el primer tomo de El capital se publicó en 1867, tres años antes de la
teoría de la utilidad marginal. Marx murió en 1883, y para ese entonces la
nueva teoría del valor había alcanzado un gran desarrollo.
En 1885 Engels publica el segundo tomo de El capital y el tercero
aparece en 1894, y nunca se supo cómo Marx respondía a la teoría de la
utilidad marginal. Marx desarrolla su teoría del "valor de cambio" en el primer
capítulo de su obra y, en muchos aspectos, es central para sus posteriores
conclusiones. Algunos especulan con que fue la aparición de la teoría de la
utilidad marginal la que forzó a Marx a no publicar o postergar la publicación
de los otros dos tomos. Todo esto es muy enigmático e interesante y tal vez,
como la teoría del valor de Aristóteles, no se pueda dar una respuesta que
no pase de ser una conjetura no refutable. Marx, siguiendo a todos los
clásicos, comienza sosteniendo que para que cosas tengan valor de cambio
tienen que ser útiles o tener un valor de uso. Y puso tanto o más énfasis que
los clásicos en este punto. Dice Marx:

“La mercancía es, en primer término, un objeto externo, una cosa apta para
satisfacer necesidades humanas, de cualquier clase que ellas sean. El
carácter de estas necesidades, el que broten por ejemplo del estómago o de
la fantasía, no interesa en lo más mínimo para estos efectos. Ni interesa
tampoco, desde este punto de vista, cómo ese objeto satisface las
necesidades humanas, si directamente, como medio de vida, es decir como
objeto de disfrute, o indirectamente, como medio de producción.199

199 Karl Marx, El Capital, Fondo de Cultura Económica, 1973, tomo 1, p. 3.

- 57 -
Podemos ver que el subjetivismo de Marx llega inclusive a los medios de
producción. Lo que da valor a las cosas son las necesidades humanas, sean
físicas o meramente mentales.

“La utilidad de un objeto lo convierte en valor de uso. Pero esta utilidad de

los objetos no flota en el aire. Es algo que está condicionado por las
cualidades materiales de la mercancía y que no puede existir sin ella. Lo que
constituye un valor de uso o un bien es, por tanto, la materialidad de la
mercancía misma, el hierro, el trigo, el diamante, etcétera. y este carácter de
la mercancía no depende de que la apropiación de sus cualidades útiles
cueste al hombre mucho o poco trabajo [...]. En el tipo de sociedad que nos
proponemos estudiar, los valores de uso son, además, el soporte material
del valor de cambio”.200

En el párrafo se puede ver muy claramente que Marx tenía, igual que
los clásicos, una teoría subjetiva del valor no desarrollada. Para que una
cosa tenga valor de cambio tiene que tener primero valor de uso, y el valor
de uso depende de las necesidades humanas. La cita también muestra la
influencia escolástica en el sentido de que son las cosas las que tienen la
capacidad de satisfacer necesidades y no la mente humana la que percibe la
utilidad. La capacidad de una mercancía para satisfacer necesidades es algo
"objetivo", está en las cosas De aquí en más Marx sigue el mismo camino
que los clásicos: se olvida del valor de uso y comienza a explicar la
determinación del valor de cambio. En la siguiente cita Marx empieza a
explicar los determinantes del valor de cambio; obsérvese la fuerte influencia
de Aristóteles y los escolásticos.202

Tomemos ahora dos mercancías, por ejemplo, trigo y hierro. Cualquiera que
sea la proporción en que se cambien, cabrá siempre representada por una
igualdad en que una determinada cantidad de trigo equivalga a una cantidad
cualquiera de hierro, v. gr.: 1 quarter de trigo = x quintales de hierro. ¿ Qué
nos dice esta igualdad? Que en los dos objetos distintos, o sea, en 1 quarter
de trigo y en x quintales de hierro, se contiene un algo en común de
magnitud igual. Ambas cosas son, por tanto, iguales a una tercera, que no
es de suyo ni la una ni la otra.203

200 Ibíd., p. 4.
202 R. H. Tawney no parecía exagerar cuando afirmó: "El último de los escolásticos fue Karl Marx", op.
cit., p. 48.
203 K. Marx, op. cit., p. 5.
- 58 -
 Se puede ver la influencia aristotélico-escolástica en que las cosas
intercambiadas tienen que guardar una especie de igualdad. Marx se deja
llevar por esta idea; para que dos cosas sean iguales entre sí tienen que
tener un factor común, y luego de descartar el valor de uso, que lo podría
haber llevado por un mejor camino, concluye que el trabajo es lo único
común a todas las mercancías.
Algunos teóricos de la utilidad marginal han recurrido a críticas muy
superficiales para refutar esta teoría del "valor-trabajo" de Marx, como por
ejemplo que recoger un diamante del piso requiere muy poco trabajo y sin
embargo ese diamante tendría mucho más valor que un pedazo de pan que
puede insumir algunas horas de trabajo; esto muestra que el tiempo de
trabajo no determina el valor de las cosas o, mejor, el precio de las cosas
El trabajo socialmente necesario es el tiempo promedio de horas de
trabajo que se necesita para producir un determinado bien. Este promedio
está influido por muchas cosas que pueden cambiar y, por lo tanto, modificar
el valor de cambio de las cosas:

La magnitud del valor de una mercancía permanecería, por tanto, constante,

invariable, si permaneciese también constante el tiempo de trabajo necesario
para su producción. Pero éste cambia al cambiar la capacidad productiva del
trabajo. La capacidad productiva del trabajo depende de una serie de
factores, entre los cuales se cuentan el grado medio de destreza del obrero,
el nivel de progreso de la ciencia y de sus aplicaciones, la organización
social del proceso de producción, el volumen y la eficacia de los medios de
producción y las condiciones naturales.209

Agrega más adelante:

[...] si el hombre llegase a conseguir transformar el carbón en diamante con

poco trabajo, el valor de los diamantes descendería por debajo del de los
ladrillos [...]. Por tanto, la magnitud del valor de una mercancía cambia en
razón directa a la cantidad y en razón inversa a la capacidad productiva del
trabajo que en ella se invierte.210

209 Ibíd., p. 7.
210 Ibíd., p. 8.

- 59 -
 Habíamos visto que para los clásicos el precio natural de las cosas
está determinado por los costos de producción. La diferencia entre ellos
radica en las variables que componen los costos. Para Adam Smith los
costos estaban compuestos por trabajo, capital y tierra, mientras que para
David Ricardo y John S. Mill, la tierra no es un costo de producción y por lo
tanto no da valor de cambio a las cosas. Para ellos, lo que hace la renta de la
tierra es igualar las tasas de ganancia de las distintas actividades. El
terrateniente se queda con parte de las ganancias de los capitalistas.
Marx va a introducir un cambio importante en este esquema. Para él lo
único que genera valor es el trabajo211, y el capitalista se apropia de una
parte del valor de cambio que le pertenece al trabajador. O sea que para
Marx el capitalista desempeña el papel que el terrateniente desempeña para
Ricardo y Mill: se queda con parte de la riqueza que no ha producido. Esto
está explicado en su teoría de la plusvalía.
Para Marx la jornada de trabajo se divide en dos partes: 1) el trabajo
necesario y 2) el trabajo excedente. Con el trabajo necesario el trabajador
produce lo que necesita para vivir él y su familia o, si se quiere, para reponer
fuerza laboral. El trabajo excedente es el que trabaja gratis para el
capitalista, es el que genera plusvalía
Tanto la explicación de los clásicos como la de Marx acerca de la
teoría del valor de cambio tienen contradicciones que no pudieron resolver
debido a que no vincularon correctamente el precio de las cosas con su valor
o, si se quiere, su valor de cambio con su valor de uso. En la Parte II de este
artículo veremos cómo los marginalistas dieron solución a este problema.

211 Aunque en un párrafo un tanto aislado sostiene: "El trabajo no es, pues, la fuente única y exclusiva
de los valores de uso que produce, de la riqueza material. El trabajo es, como ha dicho William Petty,
el padre de la riqueza, y la tierra la madre", Ibíd., p. 10. Esta posición se aparta mucho de la teoría
ricardiana del valor con la cual se suele asociar a Marx.

- 60 -
 Como dijimos anteriormente, la aparición de la utilidad marginal para
explicar el valor de uso de las cosas soluciona el círculo vicioso de los
clásicos y derrumba la teoría de la explotación (o de la plusvalía) de Marx.
De todas maneras, Marx, igual que los clásicos, incurre en contradicciones,
aun dentro de su propia teoría.
De manera que la conclusión final de Marx es que el valor de cambio
de las cosas está determinado por la concurrencia en el mercado hasta que
se igualen las tasas de ganancia "cualquiera que sea su composición
orgánica".
Esto no solamente no es una respuesta al problema que en el tomo I
prometió resolver, sino que además es una contradicción global de todo lo
argumentado en ese tomo. Ya no es el trabajo socialmente necesario el que
determina el valor de cambio de las mercancías. Ya no es la estructura
orgánica del capital la que determina las ganancias.19

Los marginalistas.
Aunque el concepto económico de la utilidad marginal aparece
estrechamente asociado a las doctrinas fundamentales de la llamada
Escuela austríaca, al parecer pudo haber sido enunciada a un mismo tiempo
por tres reconocidas autoridades en la ciencia: William Stanley Jevons en
The Theory of Political Economy (1871); Karl Menger en Grundsiitze der
Volkswirtschaltslehre (1871), Y Léon Walras en Éléments d'économie
politique pure (1874)

19. N. E. Hasta aquí Juan C. Cachanosky concluye la primera parte de su investigación “Historia de las
Teorías del Valor y Precios”, esperamos con ansia la edición de la segunda parte.

- 61 -
La teoría de la utilidad trata de explicar el comportamiento del consumidor.
Desde esta perspectiva se dice que la utilidad es la aptitud de un bien para
satisfacer las necesidades. Así un bien es más útil en la medida que
satisfaga mejor una necesidad. Esta utilidad es:
• Cualitativa (las cualidades reales o aparentes de los bienes),
• Es espacial (el objeto debe encontrarse al alcance del individuo)
• Y temporal (se refiere al momento en que se satisface la
necesidad)
La teoría de la utilidad marginal dice que el valor de un bien no es
determinado por cuánto trabajo se ejerció en su producción, como en la
teoría del valor trabajo, ni en la utilidad total. Más bien, su precio es
determinado por su utilidad marginal. Éste es el uso menos importante del
bien para la persona.
Esto significa que el grado de satisfacción de la necesidad no
depende del bien en si mismo, sino de la intensidad experimentada por
el sujeto respecto de la satisfacción de la necesidad y de la cantidad de
bienes disponibles para esto, considerando que marginal como concepto
significa adicional. El razonamiento es: si alguien posee un bien, lo usará
para satisfacer alguna necesidad o deseo. ¿Cual? la que tenga mas
prioridad. Eugene Von Böhn-Bawerk ilustró esto con el ejemplo de un
granjero que tiene cinco sacos de grano.

Con el primero, hará pan para sobrevivir. Con el segundo, hará más
pan, suficiente para trabajar. Con el próximo, alimentará a sus animales de
la granja. El próximo se usará para hacer el whisky, y el último lo dará a las
palomas. Si roban una de esas bolsas, él no reducirá cada una de sus
actividades en un quinto; en cambio él dejará de alimentar a las palomas.
Así el valor de una bolsa de grano es igual a la satisfacción que él recibe de
alimentar las palomas. Si él vende esa bolsa y olvida las palomas, el uso
menos prioritario del grano restante es hacer el whisky, y así el valor de una
bolsa más de grano es el valor de su whisky. Solo si pierde cuatro bolsas de
grano comenzará a comer menos; ése es el uso más productivo del grano.
La última bolsa valdría su vida.20

20. Wikipedia, “Paradoja del Valor”, Agosto 2007 http://es.wikipedia.org., consultada el 09 de Agosto
de 2007.
- 62 -
 La productividad del uso menos productivo de un bien es su utilidad
marginal. Como indica el ejemplo, la utilidad marginal decrece al incrementar
su disponibilidad (y viceversa). Así la utilidad marginal explica claramente por
que la última botella de agua en el desierto es tan valiosa (y por
consiguiente, bajo tales circunstancias, usted daría gustoso un diamante por
una botella de agua), mientras comúnmente una botella de agua cuesta muy
poco.
Es decir la satisfacción adicional del consumidor disminuye a medida
que se consume una mayor cantidad del bien. Existe un punto de inflexión a
partir del cual la utilidad marginal se vuelve decreciente.
Debe recalcarse que ésta es una teoría subjetiva del valor.

John Maynard Keynes. (1883-1946)

Keynes en su “Teoría general del empleo, el interés y el dinero, fijó el marco

que prácticamente todos los economistas usan en la actualidad. Este marco
se basa en el gasto y la demanda, los determinantes de los componentes del
gasto, la teoría de preferencia por la liquidez de los tipos de interés y el
requerimiento de que el gobierno haga intervenciones localizadas pero
potentes sobre la economía para mantenerla bien nivelada y evitar extremos
de depresión e hiperactividad.
La teoría del empleo de Keynes parte de una crítica de la teoría
clásica. En esta crítica, Keynes argumenta que: Ahorradores e inversores
tienen planes incompatibles, por lo que es posible que no se llegue a
establecer un equilibrio en el mercado de valores.
Los precios y los salarios tienden a ser rígidos, por lo que es posible
que no exista equilibrio en los mercados de productos y de trabajo.
Han existido períodos de desempleo severo (que la teoría clásica
niega).

- 63 -
 Su teoría fue desarrollada inmediatamente después de la gran
depresión: En esa época resultaba muy difícil sostener que solamente existe
desempleo voluntario, cuando millones de trabajadores estaban en paro.
Quienes quieran ver en Keynes una teoría que apoya la teoria del
valor-trabajo están equivocados puesto que la teoría de Keynes estaba
incompleta era una teoría del empleo, el interés y el dinero, no una que
explicara los precios. Los estudios sobre economía tomaron un nuevo
camino con los investigadores mas recientes como Friedman y Kennet, como
nos explica el Ing. Ramírez favela en su libro “Valuación, apreciación o
prognosis inmobiliaria”21:

Milton Friedman

“Premio Nobel en economía quien, con su libro publicado en 1979 con el

titulo de Libertad de Elegir, ofreció una nueva perspectiva para la teoría del
valor.
Fiedman empieza su libro...a partir de la conducta individual conforme a la
cual cada uno de los individuos utiliza cotidianamente un sin fin de bienes y
servicios, dando por hecho que los tendrá a su disposición en el mercado
cuando quiera adquirirlos y sin considerar el conjunto de personas, máquinas
tecnologías...que se requieren para producir esos bienes y servicios.”21

Jhon Kennet Galbraith

La teoría económica de la tradición central estaba basada en la competencia:

A medida que los gustos de los consumidores se modifican, la demanda de
algunos productos aumenta y aumentan sus precios, en tanto que la
demanda y los precios de los productos que ya no están de moda declinan.

21. Eduardo Ramírez Favela, “Valuación, apreciación o prognosis inmobiliaria”, México, U. N. A. M.,
2002, pp. 32-46.
- 64 -
Se partía del supuesto que los precios no estaban controlados, pero en la
realidad algunas empresas gozaban de un poder discrecional sobre el precio.
... Por ello los economistas de la tradición central, ya en siglo XX,
comenzaron a adaptar el modelo competitivo a esas manifiestas realidades
de la practica, reconociendo que, en lugar de una competencia pura-
perfecta- existe una competencia oligopolistica –empresas organizadas
formal o informalmente para controlar el mercado de un paquete de
productos, es decir una competencia imperfecta.
La inseguridad forma parte del modelo de sociedad competitiva... pero aún
los hombres mejor dotados pueden experimentar una pedida a causa de un
cambio repentino en el gusto del consumidor, la inseguridad se resuelve con
el control absoluto de la oferta – el monopolio.
No le interesa (a la publicidad) los deseos espontáneos, ya que su
principal objetivo es crearlos.
Una reducción del crecimiento de las deudas supone una reducción
efectiva en la demanda de bienes... para todos los casos la demanda
aumenta en la medida en que aumenta la disponibilidad del crédito.

La escuela Austriaca de economía 22

En el terreno de la ciencia económica la escuela clásica había alcanzado su

pleno apogeo en Inglaterra con Jhon Sutar Mill. La defectuosa teoría de los
precios de esta escuela generaba algunos problemas, pero su autoridad era
casi indiscutida. La principal discrepancia entre estas dos escuelas se
produjo en el terreno epistemológico.

22. Juan Carlos Cachanosky, “La Escuela Austriaca de Economía”, Agosto del 2007,
http//www.hacer.org/pdf/cacha/pdf., consultada el 15 de Febrero de 2007

- 65 -
Carl Menger (1840-1921)

Para Menger no eran los costos de producción los que determinaban el

precio de los bienes (valor de cambio), como sostenían los clásicos
sino justamente a la inversa.

Eugen von Böhm-Bawerk (1851-1914)

Comienza su libro realizando una excelente crítica a las teorías del interés, y
llega a demostrar que sólo la disparidad de valoraciones entre bienes
presentes y futuros es la determinación de la tasa de interés.

Ludwing von Mises (1881-1973)

La formación matemática de los economistas se limita en general al campo
algoritmo de las matemáticas, es decir a los pasos mecánicos para la
resolución de problemas, e.g., cómo se deriva o se resuelve un sistema de
ecuaciones simultáneas. Pero la matemática es mucho mas que eso y Mises
lo sabía, por eso no cayó en los errores de los economistas matemáticos. El
enclaustramiento en la “construcción de modelos” por creer que es la
manera “científica” de proceder, haciendo caso omiso de los problemas
epistemológicos que implican, llevando a serios errores de teoría
económica.

- 66 -
Friedrich A. von Hayek (1899-1992)
En un primer momento su atención se concentraba en temas económicos y
dentro de estos en dos puntos en especial: uno es la explicación del proceso
de coordinación del mercado basada en el reconocimiento del conocimiento
imperfecto de la información relevante por parte de los individuos, y por lo
tanto en errores en las predicciones.
La tesis de Hayek es que cuando se expande la cantidad de dinero
y crédito se producen distorsiones en los precios relativos.
El gran hito que separa al pensamiento de la Escuela Austriaca del
resto , comienza en la teoría del valor, el paso de la teoría clásica del valor a
la teoría subjetiva implico mucho más que la sustitución de una teoría poco
satisfactoria por otra mejor. Este paso tuvo consecuencias importantes para
le teoría del mercado como para el ámbito y método de la economía
Es tanto un error pensar que sólo el costo de producción determina el
valor en cambio (precio), como que sólo lo determina la valoración subjetiva.
Son ambos elementos los que entran en juego. Este enfoque de la
determinación del valor en cambio esta hecho explicito en conocido ejemplo
de Marshall de las hojas de una tijera. En otro párrafo de su libro sostiene:

Cuando más corto sea el periodo que estemos considerando, mayor debe
ser el grado de atención que debemos dar a la influencia de la demanda
sobre el valor (en cambio) y cuanto más largo sea el periodo más importante
será la influencia del costo como determinante del valor (en cambio).23

En el caso de Walras la idea de que ambos, costos y utilidad determinan el

valor de cambio queda de manifiesto en el planteo de las ecuaciones
simultaneas, donde igual que Marshall, las funciones de demanda incorporan
el factor subjetivo, mientras que las funciones de producción conforman el
lado subjetivo.

23. Citado por Cachanosky en su articulo “La Escuela Austriaca de Economía”

- 67 -
 Los clásicos tenían una teoría del valor en cambio incompleta.
Habían visto sólo un lado del problema, el de los costos, la teoría de la
utilidad marginal sirve para completar la teoría clásica. A partir de la
teoría de la utilidad marginal los Austriacos llegaron a la conclusión de que
no son los costos los que determinan los precios (valor en cambio), sino que,
por el contrario , son los precios de los bienes finales los que determinan los
precios de los bienes de producción, o sea los costos.
En resumen, mientras para la tradición Cambridge-Lausane el valor en
cambio se determina por la interacción de utilidad marginal y costos, para los
austriacos interviene solo la primera y los costos son la consecuencia de los
precios de los bienes finales
Tal ves sea en el tema inflacionario donde aparezcan con más
claridad las consecuencias de seguir uno u otro enfoque. Para los austriacos
el problema central de la inflación es que distorsiona los precios relativos, es
decir, produce cambios en lo precios distintos de los que hubiese fijado el
mercado libre. Al suceder esto los precios dejan de transmitir información
precisa y se produce una mala asignación de los recursos.
Los cambios en la demanda hacen variar el poder adquisitivo del
dinero y por lo tanto su producción aumentará o disminuirá hasta el punto en
que el precio del dinero sea igual a su costo de producción. Cuando el
gobierno fija coercitivamente una cantidad de dinero superior a la que el
mercado libre hubiese determinado está haciendo inflación, o sea
distorsionando los precios relativos.
Los economistas austriacos no rechazan el método matemático por
desconocer esta herramienta. Más bien ocurre lo contrario debido a que no
se han quedado en la superficie del algoritmo y han penetrado en los
fundamentos epistemológicos de las ciencias naturales, de las matemáticas y
de las estadísticas.

- 68 -
1.3. Principios del estudio de mercado.

Nada es bueno o mal, salvo por comparaciones

Thomas Fuller

“El concepto de mercado se refiere a dos ideas relativas a las transacciones

comerciales. Por una parte se trata de un lugar físico especializado en las
actividades de vender y comprar productos y en algunos casos servicios. En
este lugar se instalen distintos tipos de vendedores para ofrecer diversos
productos o servicios, en tanto que ahí concurren los compradores con el fin
de adquirir dichos bienes o servicios. Aquí el mercado es un lugar físico
La concepción de ese mercado es entonces la evolución de un
conjunto de movimientos a la alza y a la baja que se dan en torno a los
intercambios de mercancías específicas o servicios y además en función del
tiempo o lugar. Aparece así la delimitación de un mercado de productos, un
mercado regional, o un mercado sectorial. Esta referencia ya es abstracta
pero analizable, pues se puede cuantificar, delimitar e inclusive influir en ella.
En función de un área geográfica, se puede hablar de un mercado local, de
un mercado regional, de un mercado nacional o del mercado mundial. De
acuerdo con la oferta, los mercados pueden ser de mercancías o de
servicios. Y en función de la competencia, sólo se dan los mercados de
competencia perfecta y de competencia imperfecta. El primero es
fundamentalmente teórico, pues la relación entre los oferentes y los
demandantes no se da en igualdad de circunstancias, especialmente en
periodos de crisis, no obstante, entre ambos tipos de participantes regulan el
libre juego de la oferta y la demanda hasta llegar a un equilibrio. El segundo,
es indispensable para regular ciertas anomalías que, por sus propios
intereses, podría distorsionar una de las partes y debe entonces intervenir el
Estado para una sana regulación.

- 69 -
Análisis de mercado.
En el análisis de mercado, lo que interesa es saber cuál es la oferta existente
del bien o servicio que se desea introducir al circuito comercial, para
determinar si los que se proponen colocar en el mercado cumplen con las
características deseadas por el público.
Dada la evolución de los mercados, existen diversas modalidades de
oferta, determinadas por factores geográficos o por cuestiones de
especialización. Algunos pueden ser productores o prestadores de servicios
únicos, otros pueden estar agrupados o bien, lo más frecuente, es ofrecer un
servicio o un producto como uno más de los muchos participantes en el
mercado.
En el primer caso referido como el de especialización, se trata de
monopolios, donde uno solo es oferente en una localidad, región o país, lo
cual le permite imponer los precios en función de su exclusivo interés, sin
tener que preocuparse por la competencia. A ello, el público consumidor sólo
puede responder con un mayor o menor consumo, limitado por sus ingresos.
Para los casos de un cierto número restringido de oferentes, que se
ponen de acuerdo entre ellos para determinar el precio de mercado, se les
conoce como el oligopolio. Muy similar al caso anterior, el consumidor no
afecta el mercado, pues su participación igualmente se ve restringida por su
capacidad de compra.
El último caso, el de mercado libre es aquél donde sí interviene la
actuación del público que puede decidir si compra o no un bien o servicio por
cuestión de precio, calidad, volumen o lugar. Bajo esta presión, el conjunto
de oferentes de un mismo bien o servicio, inclusive de un producto
sucedáneo o sustituto, debe estar atento en poder vender, de conformidad
con las reacciones de los clientes quienes, por su parte, tienen la posibilidad
de cambiar de producto o de canal de distribución como les convenga. De
ese modo, los compradores influyen sobre el precio y la calidad de los bienes
o servicios.
- 70 -
 Esta doble actuación supone una regulación automática de los
mercados, por ello, los oferentes deben velar permanentemente por su
actualización a modo de no quedar rezagados en calidad, oportunidad,
volumen o precio.

Estudio de la oferta,
Para este giro, se debe conocer quiénes están ofreciendo ese mismo bien o
servicio, aún los sustitutos en la plaza donde se desea participar, con el
objeto de determinar qué tanto se entrega al mercado, qué tanto más puede
aceptar éste, cuáles son las características de lo suministrado y el precio de
venta prevaleciente. El estudio debe contener la cantidad de empresas
participantes, los volúmenes ofrecidos en la zona y el precio promedio al que
se vende. En este punto, es conveniente realizar un cuadro comparativo
entre los distintos tipos de oferentes con sus diversos bienes o servicios,
comparar sus precios y la calidad ofrecidos, de preferencia investigar acerca
de los potenciales de producción, o sea saber si pueden ofrecer en mayores
volúmenes y hacer un mapeo de la distribución en la zona de interés,
respecto del giro que se propone instalar

Objetivos del Estudio de Mercado

Un estudio de mercado debe servir para tener una noción clara de la
cantidad de consumidores que habrán de adquirir el bien o servicio que se
piensa vender, dentro de un espacio definido, durante un periodo de mediano
plazo y a qué precio están dispuestos a obtenerlo. Adicionalmente, el estudio
de mercado va a indicar si las características y especificaciones del servicio
o producto corresponden a las que desea comprar el cliente. Nos dirá
igualmente qué tipo de clientes son los interesados en nuestros bienes, lo
cual servirá para orientar la producción del negocio.

- 71 -
Finalmente, el estudio de mercado nos dará la información acerca del precio
apropiado para colocar nuestro bien o servicio y competir en el mercado, o
bien imponer un nuevo precio por alguna razón justificada.

Los precios
El establecimiento del precio es de suma importancia, pues éste influye más
en la percepción que tiene el consumidor final sobre el producto o servicio.
Nunca se debe olvidar a qué tipo de mercado se orienta el producto o
servicio. Debe conocerse si lo que busca el consumidor es la calidad, sin
importar mucho el precio o si el precio es una de las variables de decisión
principales. En muchas ocasiones una errónea fijación del precio es la
responsable de la mínima demanda de un producto o servicio.
El precio de un producto o servicio es una variable relacionada con los
otros tres elementos de la mezcla de mercadotecnia: plaza, publicidad y
producto. 24

“En el análisis de un mercado tan atomizado como el inmobiliario no

siempre son aplicables las reglas de evaluación económicas ortodoxas,
mucho menos si se trata de interpretar el valor de mercado de sus productos.
Oferta, demanda, cantidad, tiempo, calidad, velocidad, rotación, rentabilidad,
financiación, dinero, ilusiones, ingresos, necesidades, riesgo, snobismo,
moda, sueños… En todo mercado estas y otras palabras no hacen más que
definir a las fuerzas que interactúan dentro del él. Prevaleciendo ahora una
luego otra, aseguran el funcionamiento del mercado justamente a través del
desequilibrio. El tan mentado “equilibrio” de mercado, contradice las leyes
naturales de su funcionamiento. Lo que lo hace funcionar y lo saca de la
inercia es la falta de equilibrio.

24. Secretaria de Economía, “Estudio de Mercado”, Emprendedores, www.esmas.com, Mayo 2007

consultada el 28 de Mayo de 2007, ,

- 72 -
 Ahora bien, como podrá advertirse, las valoraciones propias de cada
comprador-vendedor que interviene en el vasto océano del mercado
inmobiliario distan ostensiblemente de la uniformidad. No son idénticas
según sea su nivel de ingresos, su grado de instrucción cultural o el tipo de
inmueble del cual se trate.
Obviamente no se puede buscar interpretar los valores de mercado
que se ajusten a cada uno de los comportamientos individuales. Lo que
podemos hacer en el mejor de los casos, es establecer para una
determinada fecha cualidades y atributos de los inmuebles e interpretar cual
es la ventaja(s) que hace que un número de individuos estén dispuestos a
desprenderse (o endeudarse) de dinero para obtenerlas.
Lo sensato es investigar, descubrir (o aún estimular) la verdadera
motivación de la demanda, y ella será la que le ponga un límite preciso al
precio que esté dispuesta a pagar por el inmueble. Ahí está la clave. ¿Cuales
son las exigencias de un comprador sofisticado y culto de alto poder
adquisitivo? ¿Son iguales que las de otro potencial comprador del mismo
poder adquisitivo pero con menor grado de sofisticación o educación? ¿Qué
parámetros de decisión pone en juego un comprador extranjero? ¿Qué
valora el inversor? ¿Qué el usuario final? ¿Qué un inquilino que busca su
primera vivienda?, etc., etc., y desde luego las pretensiones se limitan a
medida que el bolsillo se reduce en tamaño.
Así y en base a las motivaciones de los jugadores se van configurando
distintos mercados o sub-mercados, cada cual con diferencias sustanciales
entre sí, que hace que puedan actuar de las formas más disímiles y los
precios de sus productos fluctuar de manera sumamente diferencial.”25

25 © ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, “Mercado Inmobiliario”, Lunes 12 de Febrero 2007,

http://mercadoinmobiliario.com/nuke/, consultada 15 de Agosto de 2007.

- 73 -
 “El escenario del mercado está definido entonces por inmuebles y los
intereses de quienes quieren desprenderse de ese bien (venderlo) y de
quienes desean obtenerlo (comprarlo). La multiplicidad de tipos de inmuebles
y de intereses de los jugadores, hacen del mercado inmobiliario un mercado
particularmente complejo.
Si analizamos el objeto de intercambio: el inmueble, vemos que el
mismo reúne cualidades que lo hacen único con respecto a los objetos que
se intercambian en otros mercados. Es tanto un objeto de uso como un
elemento de inversión.
La demanda entonces, puede interesarse por el bien por alguno de
estos dos aspectos en forma independiente o por ambos en conjunto. Es
decir que puede comprarlo para atender una necesidad, lugar donde vivir,
espacio para trabajar, etc., o como medio para obtener una renta, o tratar de
reunir ambas” 26
Como se ve al recurrir a diversas fuentes donde se publican las
ofertas de inmuebles y llevarlas al modelo de homologación no es hacer un
estudio de mercado es mas bien realizar un censo del mercado de inmuebles
en la zona y tratar de entender las condicionantes que influyeron en la
determinación del precio.
Para la determinación del valor más probable de un inmueble, bien
podríamos basarnos en la Escuela Austriaca.
“¿Qué dice la escuela austriaca de economía que pueda interesarnos
a los tasadores?
Fundamentalmente que la ÚNICA manera de cuantificar el valor
económico son los precios, y éstos son esencialmente un fenómeno de
mercado.

26 © ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, “Mercado Fraccionado”, Lunes 12 de Febrero 2007,

http://mercadoinmobiliario.com/nuke/, consultada 15 de Agosto de 2007.

- 74 -
 No hay precios fuera del mercado y no hay cuantificación del valor
fuera de los precios, con la obvia excepción de las cuantificaciones
arbitrarias que en realidad no son tales sino meros rótulos cifrados entre
los cuales no se mantienen relaciones cuantitativas coherentes.”27
La comparación, ha producido los mejores resultados. Pero no es
simplemente comparar, sino en un sentido más profundo del vocablo:
establecer analogías, buscar similitudes, semejanzas o equivalencias. Para
lograrlo es necesario realizar un censo riguroso de campo que nos permita
ver que esta pasando en el negocio de la compra, venta y renta de
inmuebles para así después estructurar un mecanismo que pueda contener
una visión matemática, económica, social y de derechos de propiedad, en
donde aplicando lo aprendido en el colegio y en el quehacer diario establecer
coeficientes de corrección caracterizados por un alto grado de objetividad y
de ética profesional, explicando de manera clara en el cuerpo del avalúo
como se esta manejando la información.
Y así determinar un precio en potencia o el valor mas probable que
tendría en un mercado al producirse un intercambio o en un posible
intercambio aunque este no se lleve a cabo.

27. Eduardo Magnu, “Teoría del valor”, sección correos, Enero 2007
http://ar.groups.yahoo.com/group/foroamericanodetasaciones/, consultada el 18 de Mayo 2007.

- 75 -
1.4. La estadística y la regresión.
Hay tres clases de mentiras: la mentira,
la maldita mentira y las estadísticas.
Mark Twain

“Utilizamos regresión múltiple cuando estudiamos la posible relación entre

varias variables independientes (predictoras o explicativas) y otra variable
dependiente (criterio, explicada, respuesta)
Por ejemplo, podemos estar interesados en estudiar la inteligencia
human (IQ como variable respuesta), y es posible que consideremos que
puede estar relacionada con otras variables como el tamaño del cerebro
(explicativa). Es posible que el tamaño de la persona y su sexo también
deban ser tenidos en cuenta. Podríamos añadirlas al estudio como variables
independientes. Un modelo de regresión podría ofrecer una respuesta como:

IQ = 80 + 0.02 Volumen cerebro + 0.15 Tamaño – 0.8 Sexo.

Donde la variable sexo es una variable dicotómica o indicadora, codificada

como 0 para las mujeres y 1 para los hombres. Para interpretar un modelo
así hay que ser muy cauteloso. Los modelos de regresión nos informan de la
presencia de relaciones pero no del mecanismo causal. Por ejemplo muchos
conductores asocian que cuantas mas policía local hay dirigiendo el trafico,
mayores son los atascos y concluyen erróneamente que es la policía la
causa de los atascos. Olvidan terceras variables que no han sido tenidas en
cuanta como las averías previas en los semáforos o la ocurrencia de
accidentes.28

28 F. Barón López / F. Téllez Montiel. “Apuntes de Bioestadística”,

http://campusvirtual.uma.es/est_fisio/apuntes/ficheros/cap06.pdf, consultada el 20 de Mayo de 2007

- 76 -
 Desde hace ya bastante tiempo, hemos venido observando lo que
podríamos denominar una tendencia a justificar la determinación del valor de
los bienes en estudio por medio de especulaciones teórico-aritméticas,
facilitadas en la actualidad por el uso de procesadores de operaciones, que
al ser tan sofisticados dan la oportunidad de hacer presentaciones llamativas
pero que puedan no llegar al fondo mismo del análisis del bien en proceso de
avalúo. En la determinación del valor de un bien es requerido un amplio
censo de mercado de bienes similares y las tendencias de ese mercado, su
evolución y comportamiento, no sólo desde el punto de vista económico sino
del grupo social de su entorno, así como la dotación y/o calidad de los
servicios disponibles, tanto de infraestructura como equipamiento urbano,
tales como son los educacionales, sociales, de recreación y deportivos y su
relación con las fuentes de trabajo, conservación y mantenimiento del área
de influencia, etc., vale decir, si el entorno del bien en proceso de avalúo
ofrece un comportamiento en ascenso en cuanto a su calidad urbana o por si
el contrario, se manifiesta un deterioro que a veces es poco visible, pero que
sí se puede detectar y que puede ser determinante en su valor real.
Como podemos observar, el valuador de inmuebles no sólo debe
manejar competentemente los elementos técnicos a su alcance, y los antes
referidos son bien importantes, sino que también debe ser un acucioso
observador de los aspectos socio-políticos del entorno de la comunidad en
donde vive y desarrolla su labor.
Eduardo Magnu se pregunta de la siguiente manera:
“4° ¿Por qué habrían de discrepar valores experimentales (medidos en la
realidad observable) y valores teóricos de la función? Contra lo que algunos
metrólogos suponen, algunas magnitudes son susceptibles de medición
exacta: las que se cuantifican por conteo (no son continuas), si el módulo de
conteo es mayor que el módulo de incertidumbre. A ellas pertenecen los
precios medidos. Si alguien pagó tres mil dólares por un lote, ese lote vale
(para ese mercado) tres mil dólares: 3000 USD, no 3000,00000000001 USD
- 77 -
ni 2999,999999999999 USD. Es una medida exacta. En cambio el precio
potencial del problema no lo es: está afectado de una incertidumbre cuya
cota debe formar parte de la medida.
5° ¿Por qué el valor ha de estar regido por funciones simples (ej recta,
parábola, exponencial, &)? Nadie lo dice. Es otra presunción absolutamente
infundada. Claro que las funciones aproximadoras son útiles para manejarse
en el cálculo. Pero entonces son eso: funciones aproximadoras y no
funciones correctoras de un fenómeno que tiene expresión matemática
simple y del cual las mediciones experimentales son ellas las
aproximaciones. Eso es lo que en época de Gauss se suponía para el mundo
físico (presunción que no necesariamente es extensible al mundo
económico). Por eso el método de cuadrados mínimos. Pero hoy sabemos
que ello NO es así. Y el método de cuadrados mínimos ha perdido TODO su
sustento, resultando absolutamente injustificado.”29

29. Eduardo Magnu, “Crigeo”, sección grupos, Abril 2005

http://ar.groups.yahoo.com/group/foroamericanodetasaciones/, consultada el 08 de Septiembre 2007.

- 78 -
2

La homologación: ciencia matemática o intuición.

La homologación ciencia matemática o intuición,

Si arrojo una moneda y sale cara dos

veces ¿significa esto que es de dos caras?
Anónimo

La homologación es una herramienta que se ha estado empleando en los

últimos años para la realización de los avalúos inmobiliarios del sistema
financiero en nuestro país, en especial para el crédito de vivienda, pero que
al usarse en forma exagerada y sin análisis, nos da como resultado, avalúos
tendenciosos o manipulados, intencionalmente o provocados por las
fórmulas del formatito único al cual el valuador no puede meter mano,
debido al bloqueo de celdas de dicho formato que le proporcionan para
realizar avalúos, llevando la homologación a tal punto de definirla de la
siguiente manera: “Si a un elefante le cortas sus patas, le tuerces la cola y le
reduces la trompa, entonces tendrás un puerquito y viceversa
Si se realizara un mismo avalúo en diferentes unidades de valuación
el resultado seguramente no seria el mismo, debido a los diferentes formatos
condicionados de los bancos, aunado a ello si se toma en cuenta la poca o
básica preparación académica con que cuenta el personal del banco o los
revisores de la unidad de valuación y si todavía le sumamos la poca practica
de campo de ellos el resultado es que nunca vamos a homologar los criterios
que se deben considerar al momento de realizar una homologación.
Los avalúos se deben armar en su mayor parte con la investigación de
campo y con la comprensión de los condicionantes que llevaron a los
diferentes actores, que en ella participan, a determinar un precio.
El tratar de sustituir este trabajo de campo por un trabajo de gabinete,
basado principalmente en formulas o ecuaciones matemáticas que pretender
ser correctivas de los raros fenómenos presentados en los mercados
inmobiliarios, no es el camino mas adecuado.

- 80 -
 Intuición: “Percepción clara, inmediata de una verdad, sin el auxilio de
la razón”30
Los valuadores profesionales o peritos deben basar sus
apreciaciones, al igual que los usuarios y los corredores inmobiliarios, en el
entendimiento de las múltiples variables aplicadas en la comparaciones
directa de inmuebles en el mercado, ayudados por elementos del sistema
económico en el que están insertos, pero solo para interpretarlos y nunca
para manipularlos, por que pareciera que no tiene sentido tratar de dilucidar
un problema de nivel de complejidad fundamental al problema mismo,
mediante el compromiso de interpretar relación de variables en un nivel de
complejidad superior. En la medida que los modelos se aproximen al proceso
simple mediante el cual los usuarios de los avalúos estiman el valor de sus
inmuebles, estos serán mas exitosos.
El dejarnos seducir por formulas complejas o ideas de complejidad
extravagantes y con ellas querer vestir nuestros modelos puede llevarnos a
una practica incorrecta. Si las estadísticas se utilizan acompañadas de un
buen razonamiento, son buenos elementos de referencia.

“Ellas nos permiten definir “regiones” dentro de las cuales se debe

encontrar el valor de los inmuebles. Nos permiten “observar” tendencias con
claridad. Pero las estadísticas no son capaces por si solas de estimar el
valor de un mísero alfiler, por que es al final, en el acto de razonamiento que
resulta de una intuición educada, en el desarrollo de una idea basada en
información veraz y comprobable, es cuando el cerebro humano es capaz de
crear una conclusión y acertar dentro de unos limites razonables. Creo que
toda predicción de un evento futuro de carácter económico o social, como es
un avalúo, es necesariamente inexacta, sólo se le debe exigir que su
inexactitud se produzca dentro de un rango aceptable. Así mismo creo que
toda predicción matemáticamente exacta de un evento económico o social
es necesariamente falsa.”31

30 Diccionario ilustrado de la legua española, Rances, Barcelona, editorial Ramón Sopena S. A.

31 Arq. Jaime Esparza, “Exceso de matemáticas”, sección correos, Marzo 2007,
http://ar.groups.yahoo.com/group/foroamericanodetasaciones/, consultada en 24 de Marzo de 2007.
- 81 -
 De por si la información existente en el mercado inmobiliario es
precaria, el tratar de manipular con matemáticas o estadísticas los
resultados, para así poder concluir con el resultado mas cómodo a las
intenciones de nuestro cliente resulta una practica altamente nociva.
No se debe pretender medir la acción humana, llena de incertidumbre
y de cualidades subjetivas, con solo elementos matemáticos, seria rebajar la
acción del hombre a la acción de un biomecanismo de comportamiento
predecible. Es cambiarnos de ser analistas de la información con tendencias
humanistas a ser simples calculadoras incapaces de interpretar un mundo
real.
Los modelos de homologación se pueden utilizar en casos donde el
valuador, apoyado en su preparación profesional, lo considere necesario, no
en todos los casos y colocando en estos el número de comparables
convenientes, ¿por que a fuerza deben ser 4 o 6?
No se puede negar el hecho de que en los avalúos, como parte de las
ciencias sociales, existe un mucho de incertidumbre ocasionada por la
compleja forma del ser humano.

- 82 -
3

Una opinión de apoyo.

3.1. Los factores legales y la Ética.
Si los hombres han nacido con dos ojos, dos orejas y una sola lengua,
es por que se debe escuchar y mirar dos veces antes de hablar.
Madame de Sevigné

Es muy importante que el valuador profesional o perito este enterado

del estado legal que guarda el inmueble en estudio, esto con el fin de no
cometer errores al considerar: superficies fuera de las que ampara la
escritura, valuar elementos o áreas de propiedad común como privativas en
los inmuebles en régimen de condominio, asignar cajones de
estacionamiento que no le corresponden a los diferentes inmuebles.
Evitar valuar estacionamientos ubicados en lugares que no fueron
destinado para ello, que son resultado de invasiones a áreas verdes, o que
no estén dentro de la normatividad correspondiente. Verificar que no se
estén utilizando instalaciones que le corresponden a otra unidad privativa.
Evitar el valuar unidades construidas sobre suelos con usos no
autorizados. Todo esto con el fin de evitar incrementar ficticiamente el valor
En avalúos de inmuebles complejos o de una alta rentabilidad es aún mas
importante el asesorarse por especialistas jurídicos
El conocer el marco jurídico que rige nuestra actividad, es también de
suma importancia, pues el conocer cual es nuestra responsabilidad y
nuestros derechos nos permite manejarnos en un ámbito mas concientes y
precavido. Recordar que la responsabilidad de quien presta un servicio
profesional es únicamente suya y de carácter personal.
Hacerle entender al cliente que esta comprando nuestros servicios y
no nuestra conciencia y es aquí cuando la máxima de que “el cliente siempre
tiene la razón” no se cumple y no tiene razón cuando esta se encuentra
totalmente fuera de la legalidad o reñida con la moral.
Quien domine el arte de la valuación, sus normas y leyes que nos
rigen debe ser el valuador y no el cliente.

- 84 -
3.2. El enfoque de costos.
Los números no mienten pero los mentirosos creen que si lo hacen.
Gral. Charles H. Grosvenor.

Antes de ser valuador de inmuebles, es obligado el ser Arquitecto o Ingeniero

y por lo tanto conocer sistemas constructivos, materiales a emplear,
resistencias de concretos, de maderas y aceros.
Entender los conceptos básicos del urbanismo y la apreciación
arquitectónica implícita en el diseño de espacios. Entender la necesidad de
cantidades correctas de iluminación y ventilación. De esas mentalidades
nace la realización de un nuevo inmueble y también de ahí parte la
importancia de entender el enfoque de costos.
La primera forma de fijar un precio y la mas simple es el sumar todos
los costos implícitos en la producción de un inmueble e incrementarle un
sobreprecio estándar que nos garantice una utilidad.
La segunda forma y no tan simple es considerar los costos y aplicar
una tasa de rendimiento (ROI) ya determinada por la empresa.
El resultado del enfoque de costos nos permite contrastar o sustentar
los precios potenciales de los inmuebles fijados por el mercado, para así
llegar a una determinación mas cercana a la realidad del valor mas probable
del inmueble.
Nuestra especialidad no esta limitada e creer solamente en un valor
producto de un solo enfoque, por ejemplo el de mercado en el caso de
valuaciones hechas por los bancos y apoyada por la Sociedad Hipotecaria
Federal, la valuación de inmuebles como especialidad integral debe basar su
conclusión en el análisis y entendimiento de las otras opciones como son los:
costos y los ingresos,
La actual crisis inmobiliaria que afecta a Estados Unidos de
Norteamérica nos muestra, y no nos culpa, aunque varios lo han querido ver
- 85 -
así, de lo que sucede cuando basamos nuestra conclusión desde un solo
punto de vista, pero no solo es ese país el que la sufre sino también esto
sucede en Japón o en Inglaterra, crisis resultado de valoraciones mal
hechas, basadas en un solo enfoque o en una orden.
Cuando alguien invierte en inmuebles de departamentos y al cabo de
un tiempo razonable no logra colocar todos sus inmuebles el enfoque de
costos puedes ser una referencia como valor mínimo.
En el caso de valuaciones de inmuebles de altos ingresos o de
negocios en marcha, se pueden dar ocasiones en que el valor resultado del
enfoque de mercado sea menor al valor producto del enfoque de costos.
No hay método mejor o peor, lo que existe es una mala aplicación,
voluntaria o involuntaria de los métodos.
Es necesario concluir con un valor producto de alguno de los tres
enfoques, pero esto es única y exclusivamente decisión y responsabilidad del
profesional en valuación o perito, no debe ser una imposición.

- 86 -
4

La zona de estudio
4.1. Metodología.
Los modelos son métodos y no objetos de fe.
Henri Theil

Esta escrito en la pagina electrónica de Wikipedia: “Es requerimiento

fundamental del método científico que todas las hipótesis y teorías deben ser
probadas mediante la observación del mundo natural, restándole importancia
al raciocinio a priori, la intuición o la revelación.”32
La metodología a utilizar en esta tesina esta basada principalmente,
en el procedimiento empírico-analítico siendo la única intención el de llevar a
la practica la teoría sobre la Valuación de Inmuebles. Hemos pasado horas
en clase teorizando sobre los métodos mas apropiados para determinar el
valor mas probable de un bien inmueble, pero es momento de dejar el
laboratorio y ver que sucede en la practica.
También es cierto que al usar esta metodología los resultados pueden
ser validos únicamente para una fecha dada y para una zona en especifico, y
no se pueden considerar como conceptos universales, pero ¿Qué no todos
los estudios o censos de mercado son eso? Un resultado para una zona
especifica y en una fecha especifica. La intención final no es obtener un
precio por metro cuadrado ($/m2), sino simplemente medir cuan cierto es, por
citar uno solo y al azar, el factor de negociación, el cual muchos
profesionistas consideran dentro de un margen del 5%-20%.
Algunos de los factores mas utilizado en las tablas de homologación
de inmuebles son: El factor de negociación, el factor de ubicación (colonia,
equipamiento urbano e infraestructura), el factor de edad, el factor de calidad
(acabados), Ahora sigue el medir las relaciones esenciales existentes entre
estos factores y la determinación del valor mas probable de un inmueble.

32. Wikipedia, “Método científico”, Agosto 2007 http://es.wikipedia.org., consultada el 09 de Agosto

de 2007.

- 88 -
 Al seleccionar la clase del inmueble a estudiar se desecharon los
inmuebles de clase popular y el de interés social, debido a que en el caso del
primero, en las pocas ofertas existentes, la mayoría de inmuebles ofertados
carecen de seguridad jurídica o se ubican en zonas de alto riesgo, en
asentamientos irregulares o en lugares que son el resultado de invasiones a
ejido o zonas protegidas, su producto es de muy mala calidad, no cuentan
con un proyecto arquitectónico, pero principalmente debido a que no existe
una cultura de estudio y análisis para determinar el precio con el cual saldrán
al mercado, en si este precio es determinado a priori. En el caso de las
inmuebles de interés social, no se considero estudiarlas, por las siguientes
razones: en condiciones normales el precio de la vivienda de interés social
nueva lo establecen las condiciones del crédito, las familias que recurren a
este tipo de vivienda carecen de la preparación para poder negociar con
seguridad y conveniencia para ellas. Es un mercado Oligopolio, pero
controlado el precio por los financiadores y no por los productores. No existe
un mercado de sustitutos y su principal función es el de aliviar tensiones
sociales surgidas del proceso de urbanización.
Para la realización de la presente tesina se ha seleccionado a la
colonia Del Valle, por su alta oferta de inmuebles en venta, por el alto poder
adquisitivo de las persona que habitan la colonia y sus alrededores, su ya
probado éxito comercial, su paulatino paso de ser una colonia habitacional a
una de oficinas y comercios y por su equipamiento urbano e infraestructura
además de que existe un mercado sustituto. Lo que lo hace ser un mercado
puro o se asemeja a un mercado de competencia perfecta.
Se ha procedido a levantar un censo de este mercado (en el mes de
Julio de 2007) y se encontraron 370 ofertas de departamentos en condominio
en venta de las cuales se tomaron solo 220 ofertas, el resto fueron
desechadas por no contar con la información básica como son: Ubicación
(calle donde se encuentra), metros cuadrados construidos, descripción del
espacio arquitectónico, nivel en que se ubica o precio.
- 89 -
 Al realizar el censo se noto que los datos que mas aparecen o que
pudieron ser considerados para la fijación del valor en cambio, son:
Ubicación, valor, superficie del departamento, No. de recámaras, No. de
baños, No. de cajones de estacionamiento, la edad del inmueble, el nivel en
que se ubica dentro del edificio (NU), si cuentan o no con línea telefónica, si
cuentan con elevador, cuantos departamentos existen en el conjunto o
edificio. Después se le agrego algunos otros factores como son Estatus
(preventa o remodelado), descripción de los materiales utilizados en los
acabados y el estado de conservación.
Para medir la banalidad se le incremento al censo una columna con
datos de ameneidadades (alberca, pista para trotar, cine, salón de fiestas,
jardín en la azotea), así como adjetivos que utilizan los promotores para
atraer mas la atención y se supone harán la venta mas rápida.
En estos momentos en que se habla del calentamiento global que
sufre nuestro planeta, se ha tratado de ver en que forma los proyectistas o
desarrolladores inmobiliarios están teniendo en cuenta este tema a la hora
de construir sus desarrollos, de forma tal que se investigo si se menciona
alguna acción para no seguir produciendo contaminación a gran escala, es
decir si han introducido la separación de aguas residuales, mejor iluminación,
uso de placas solares, etc.
El censo de los inmuebles se dividió en tres secciones: vivienda
media, vivienda residencial y vivienda residencial plus para encontrar si de
verdad existe o no alguna diferencia entre ellos, aparte de las diferencias del
precio claro. Todo se colocara en una pagina del programa Excell el cual nos
permite establecer filtros y con ellos un manejo mas fácil de la base de datos.
Así, por ejemplo, se aplicara un filtro al valor por metro cuadrado y observar
cuales son sus diferencias o similitudes entre los diferentes inmuebles que
conforman la base de datos. Para el análisis por ubicación se realizo una
exploración directa en campo para posteriormente dibujar dentro de un mapa
de la colonia, su ubicación exacta.
- 90 -
4.2 Descripción del sitio.
No diga “he hallado la verdad”, sino “he hallado una verdad
Kahlil Gibran

La colonia Del Valle se ubica en la zona Sur de la ciudad de México,

en la delegación Benito Juárez, sus antecedentes datan de principios del
Siglo XIX, cuando se comienzan a establecer numerosas casas campestres
cercanas al vecino poblado de Mixcoac guardando características rurales
con poblaciones alejadas.
Al mudarse en las inmediaciones de la colonia Mixcoac el Secretario
de Hacienda, se genera una atracción de familias pudientes de la época,
quienes construyeron amplias y lujosas residencias, En ese entonces se
construye la “Vía del Centenario” hoy Av. de los Insurgentes Sur, que une al
centro con el sur de la ciudad.
En noviembre de 1908, empezó el fraccionamiento de la Colonia Del
Valle en los terrenos de los antiguos ranchos de Santa Cruz, San Borja,
Santa Rita, Tlacoquemecatl, Amores y del rancho de Nápoles,
En 1913 las casas eran de tipo campestre ya que el ayuntamiento de
la ciudad solo otorgó permiso para este tipo de construcciones en este
fraccionamiento, mismas que debían contar con grandes jardines para el
cultivo en terrenos de por lo menos 1,000.00 metros cuadrados cada uno, de
ahí el origen de varias de las grandes mansiones de la zona.
Con la llegada de la Revolución Mexicana, al igual que como sucedió
con otras colonias como la Condesa o Polanco, la Colonia Del Valle vio un
crecimiento muy lento hasta que en 1920 los cambios impuestos como calles
empedradas con nombre y número, transporte, alumbrado y vigilancia en las
zonas más habitadas se constituyeron en la novedad del momento.

- 91 -
 Los fraccionamientos empiezan a cambiar la fisonomía del lugar,
cobra nuevo impulso al empezarse a poblar las inmediaciones del Parque
Mariscal Sucre y la avenida Amores.

Colonia del valle en el siglo XIX

Fue entonces cuando entre los años 1921 y 1923 se ensanchó y

pavimentó la avenida de los Insurgentes, alrededor de esta se fueron
estableciendo grandes mansiones la mayoría de las cuales estaban
realizadas al estilo californiano, de igual manera el Art Decó se dejó sentir en
la zona norte de la colonia. La gran etapa de crecimiento se inició a
mediados de los años 30's. Ya en los 40's la millonaria familia de la Lama,
dio gran impulso a la zona en su comercialización.
A finales de la década de los 60's se comienzan a construir pequeños
rascacielos con departamentos y con comercios, en esta misma época se
construye el Conjunto Urbano Presidente Miguel Alemán.
Para la década de los 90´s se construyen edificios de mayor altura,
principalmente en la Av. de los Insurgentes, se realizan edificios de
departamentos para personas de clase media y media alta, principalmente.
Aprovechando lo amplio de sus terrenos los desarrolladores comienzan el
auge inmobiliario

- 92 -
 La colonia Del Valle esta delimitada por. El Viaducto Presidente Miguel
Alemán al Norte, La Av. División del Norte y la Av. Universidad al Oriente, el
Circuito Interior Río Churubusco al Sur y la Av. de los Insurgentes Sur al
Poniente.
La zona es eminentemente habitacional, según el plano de uso de
suelo, permitiéndose otros usos como son:
Habitacional mixta (HM) en la Av. de los Insurgentes Sur, Río
Churubusco, Av. División del Norte y Av. Universidad
Habitacional con comercios (HC) en las calles: colonia Del Valle, Oso
y Parroquia,
Habitacional con oficinas (HO) en las calles de: Juan Sánchez Azcona,
Gabriel Mancera, Eje 8 Sur José María Rico, Eje 6 Sur Ángel Urraza, Eje 5
Sur Eugenia, Eje 7 Sur Emiliano Zapata y Félix Cuevas,
En la actualidad cuenta con una población de más de 359 mil
habitantes que representan el 4.18% de la Población del D. F., de estrato
social medio alto, con una alta proporción de profesionistas, empleados
públicos y comerciantes que han encontrado aquí vivienda.
La densidad habitacional permitida es de 126 Hab./Ha. en la Del Valle
Centro; de 133 Hab./Ha. en la Del Valle Norte y de 137 Hab./Ha. en la Del
Valle Sur.
Cuenta con vialidades subregionales como la Av. Insurgentes Sur, Av.
Cuauhtemoc y Río Churubusco: Primarias como los ejes viales: 6 sur, 4 sur,
5 sur, 8 sur, 2 poniente y 3 poniente y vialidades secundarias como las
calles: Juan Sánchez Azcona y Del Valle
Uno de los grandes atractivos de esta zona es la Avenida de los
Insurgentes, una de las más importantes de la urbe, que reúne parques,
plazas, monumentos, centros comerciales y restaurantes donde se puede
disfrutar la gastronomía de diversos lugares del mundo. Dignos de mención
son también los más de diez parques que se encuentran en el área,

- 93 -
 Dentro la colonia y sus límites se ubican 6 de los más importantes
centros comerciales del Distrito Federal:
Plaza World Trade Center Galerías Insurgentes
Insurgentes y Montecitos, Insurgentes y Parroquia,
Colonia Nápoles. Colonia Del Valle

Plaza Universidad. Centro Comercial Parque Delta

Av. Universidad esquina Parroquia Viaducto esquina Av. Cuauhtemoc
Col. Santa Cruz Atoyac Col. Narvarte

Pabellón del Valle Centro Coyoacan

Av. Universidad y Miguel Laurent Av. Universidad y Río Churubusco
Col. Letran Valle Col. Xoco.

En lo relacionado a la cultura se encuentran:

Poli forum Cultural Alfaro Siqueiros Centro Cultural Alianza Francesa
Insurgentes sur esquina Filadelfia Patricio Sanz esquina Ángel Urraza
Colonia Nápoles Colonia Del Valle

Radio U. N. A. M. (sala Julián Carrillo) Radio Educación

Adolfo Prieto No. 133 Ángel Urraza esquina Adolfo Prieto
Col. Del Valle Col. Del Valle

En el sector educativo existe una alta oferta de escuelas, desde

maternales hasta universidades pasando por escuelas de fotografía, de
negocios, de idiomas, de arte escénico, etc., También se encuentran una
infinidad de cafés, galerías de arte, tiendas gourmet y el jardín del arte.
En los últimos años se han ubicado dentro de la colonia un número
mayor de oficinas y empresas como la Torre de Mexicana.
Si bien, la última etapa de crecimiento importante de la colonia Del
Valle se remonta a finales de los años 70, recientemente esta colonia ha sido
de las grandes beneficiarias de la actual fiebre inmobiliaria; por lo cual
inversionistas y analistas del sector pronostican una pronta saturación de
esta zona ante la continua construcción de nuevos desarrollos, como claro
indicativo de la alta plusvalía que en ellas existe.
Destaca la oferta de departamentos en la colonia Del Valle que por sí
misma representa el 10 por ciento de la oferta del D. F.
- 94 -
Inmuebles ofertados por edad Condesa, Del Valle, Roma y Nápoles: Porcentaje de unidades en venta por edad

Por lo que es evidente en la grafica se aprecia que tras su auge, hace

un par de décadas, sobrevino un periodo de abandono.

Resumen de la oferta inmobiliaria en venta en la colonia Del Valle

Tipo Tamaño de la Tamaño promedio Precio $/ m2
muestra M2 Promedio Máximo Mínimo
Segundo uso 116 135 13,480.00 17,941.00 10,.510.00
Nuevos 91 121 17,277.00 19,246.00 14,683.00

Precios por rango de edades*

Años Promedio Máximo Mínimo
2 2
$/m $/m $/m2
Nuevo 17,277.00 19,246.00 14,583.00
De 1 a 5 16,024.00 17,941.00 13,303.00
De 6 a 10 15,572.00 16,800.00 14,317.00
De 11 a 15 14,339.00 15,584.00 13,077.00
De 16 a 20 13,450.00 14,844.00 11,500.00
Mas de 20 12,717.00 14,530.00 10,510.00

El 53 por ciento de la oferta de departamentos de la colonia Del Valle se

integra por inmuebles de 100 a 150 metros cuadrados
* Información tomada de metros cúbicos.
- 95 -
Número de unidades por tamaño y edad:

Con el fin de repoblar las delegaciones centrales y así tener un mayor

aprovechamiento de la red de aguas y drenaje el Lic. Andrés Manuel López
Obrador publica el Bando 2:

Bando número 2, del Jueves, 07 de diciembre de 2000 decretado por el C.

Andrés Manuel López Obrador, Jefe de Gobierno del Distrito Federal.
En mi carácter de Jefe de Gobierno del Distrito Federal, con fundamento en
las facultades que me confiere la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos, el Estatuto de Gobierno, las Leyes de Desarrollo Urbano,
del Medio Ambiente y del Transporte Público, a los HABITANTES DEL
DISTRITO FEDERAL HAGO SABER:
Que la conducción de la planeación del desarrollo urbano es responsabilidad
del Gobierno.
Que debe revertirse el crecimiento desordenado de la Ciudad.
Que es vital preservar el suelo de conservación del Distrito Federal
impidiendo que la mancha urbana siga creciendo hacia las zonas de recarga
de mantos acuíferos y donde se produce la mayor parte del oxigeno para la
ciudad.
Que en los últimos treinta años las cuatro Delegaciones del Centro,
Cuauhtémoc, Benito Juárez, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza, han
disminuido su población en un millón doscientos mil habitantes, en tanto
que en las Delegaciones del Sur y del Oriente la población ha crecido en
forma desproporcionada.
- 96 -
 Que en la ciudad de México, existe escasa disponibilidad de agua y de redes
de tuberías para satisfacer las demandas del desarrollo inmobiliario.
Por tales motivos, he decidido la aplicación de las siguientes políticas y
lineamientos: (....).
III. Se promoverá el crecimiento poblacional hacia las Delegaciones Benito
Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza para
aprovechar la infraestructura y servicios que actualmente se encuentran sub-
utilizados.
IV. Se impulsará en estas Delegaciones el programa de construcción de
vivienda para la gente humilde de la ciudad.

El primer efecto que trajo esta publicación fue el incremento

desmedido en los precios de la tierra en estas delegaciones, lo que a su ves
trajo como consecuencia lógica la imposibilidad de construir viviendas para la
gente humilde de la sociedad. Siendo las viviendas de clase media, media
alta y alta las beneficiadas. Según datos del infonavit: de los 6,200 millones
de pesos destinados para créditos de vivienda a trabajadores del Distrito
Federal solo se ejercieron 2,139 millones en el Distrito Federal. Viéndose
beneficiados con el resto los municipios colindantes con el D. F. como
Ecatepec, Ixtapaluca, Tecamac y otros.
Debido a la mala o nula planeación en las colonias de esta delegación
existen actualmente problemas de suministro de agua potable, basura, falta
de estacionamientos, problemas en los drenajes.
Una de las intenciones, que si se lograron con el bando 2 era el de
proteger las áreas verdes de las zonas rurales de la ciudad.
Como experiencia el bando 2 dejo la contención del desarrollo urbano
horizontal, y el aprovechamiento total de la infraestructura
El Gobierno del Distrito Federal se ha dado cuenta de esto y por eso
ahora se replantea la repoblación en nuevas zonas que tengan
infraestructura subutilizada u ociosa y el reciclamiento de edificios viejos
convertidos en bodegas o abandonados.
- 97 -
 El entubamiento de 2.8 Km. del gran canal en la delegación
Venustiano Carranza, creara una nueva área con potencial de desarrollo
urbano inmobiliario, el cambio de uso de suelo de la colonia Anahuac de
Industrial a Habitacional entre otras acciones.
El Arq. Arturo Aizpuru pretende redefinir la política, invitando a los
dueños del dinero a hacer propuestas e invertir en vivienda de interés social.
Si bien las intenciones eran buenas, al final resultaron no serlo tanto
ya que no se realizo sobre un programa urbano con acciones a corto,
mediano y largo plazo y coordinado con las diferentes instituciones.

- 98 -
5

Los factores
5.1 El valor por ubicación
Si he conseguido ver mas lejos es por que me he aupado en hombros de gigantes...
Isaac Newton

A partir de este momento adoptaremos el punto de vista espontáneo, y si se

quiere decir así, el punto de vista ingenuo. Que consiste en tomar el
fenómeno que se quiere estudiar tal como se presenta.
Es verdad que en la física se sabe que en caso de una ligera
modificación de las condiciones iniciales imprevisibles experimentalmente
provocan al cabo de un cierto tiempo una modificación radical del fenómeno
observable.
Pero creemos y como ya se dijo anteriormente que un problema tan
sencillo no requiere de complejos métodos estadísticos o matemáticos,
independientemente de que para este tipo de inmuebles la decisión de
comprar un inmueble por parte de las personas esta basada en conceptos
muy cercanos a la banalidad y eso hasta el momento no se puede medir con
la estadística o la matemática.
La intención de la tesina desde el primer momento no ha sido el ser un
estudio de mercadotecnia, pues no es la intención el conocer como influyen
el modelo de la cocina integral o el color de la tina de hidromasaje en la
decisión de comprar o no comprar de la gente. Y si estos conceptos debieran
ser estudiados para determinar el factor de influencia y llevarlos a las tablas
de homologación. Tampoco ha sido el de establecer un precio por metro
cuadrado en la zona.
Pues bien, existe en los bienes raíces 3 máximas a considerar en el
momento de hacer un avalúo o de fijar un precio por el inmueble, las cuales
son: ubicación, ubicación, ubicación.

- 100 -
 Tal aseveración requiere de un análisis y para tales efectos se ha
tratado de dibujar en un mapa de la colonia (anexo) la ubicación exacta de la
mayoría de inmuebles para tratar de encontrar la relación existente entre
estas. Hubiera sido ideal localizar las 220 ofertas que componen el censo,
pero algunas estaban fuera de la colonia, aunque en el anuncio aparecía:
“Col. Del Valle”
En nuestro mapa tomamos 7 inmuebles con las siguientes
características:
• 3 están ubicados en avenida o calle superior: José María rico No. 509,
Amores No. 1609 y Gabriel Mancera No. 1602.
• 1 esta ubicado en avenida y además tiene 3 frentes. Av. Coyoacan
No. 1617
• 3 están en calle secundaria Adolfo Prieto No(s). 1643 y 1637 y López
Cotilla No. 1837.

- 101 -
Estas ofertas las colocamos en una primera tabla.

Ubicación Valor M2 const. $/m2

1 Adolfo Prieto No. 1637 1’980,000.00 140.00 14,142.86
2 Adolfo Prieto No. 1643 2’950,000.00 179.15 16,466.65
3 Av. Amores No. 1609 1’899,000.00 127.00 14,952.76
4 Av. Coyoacan No.1617 1’850,000.00 85.00 21,546.70
5 J. María Rico No.509 1’370,000.00 80.00 17,125.00
6 Gabriel Mancera No. 1602 1’200,000.00 75.00 16,000.00
7 Pról. López Cotilla No. 1837 2’925,000.00 211.30 13,842.88

• Cuando existe una relación igual o mayor del 30% entre el

homologable y el sujeto la oferta ya no es tan confiable.

En el caso del Homologable No. 7 tiene una relación del 0.64 si

consideráramos a la oferta 4 como la mas parecida al sujeto, por lo tanto se
le puede dar un porcentaje menor de confiabilidad al momento de prorratear
o quitarla.

Ubicación Rec Baños Estaci Edad N. U. Cto. Eleva Deptos.

. onami Serv. dor en el
ento edificio
4 Av. Coyoacan No 1617 2 2 2 0 5 X Si 47
7 Pról.. López Cotilla No 3 3 2 3 2 Integr Si 8
1837 ado

Como se ve la oferta en Prolongación López Cotilla cuenta con un

mejor producto y una superficie mayor y lógicamente con un precio potencial
más alto pero un $/m2 menor. Por lo tanto no seria tan similar pues
simplemente una variable como precio potencial tendría un factor a aplicar
mayor del 30%

- 102 -
Conclusión:
El precio potencial mas alto es para los ubicados en avenida principal.

5.1.A. Se sugiere un factor dentro de un rango de ± 0.79 a 0.98 por

concepto de Factor por ubicación dentro de la misma colonia (F.
U. C)

Dentro de nuestra base de datos existen inmuebles anunciados como

si estuvieran dentro de la colonia Del Valle pero físicamente pertenecen a
otra colonia esto lo aprovechamos para ver que pasa con ellos.
Nuevamente:
1º. Se localiza una zona no mayor a 6 manzanas.
2º. Se dibujan en un plano.

- 103 -
 Narvarte
Del Valle

Ubicación Colonia Valor M2 $/m2

construidos
1 Peztalossi No. 1029 Del Valle $2’400,000.00 140.00 17,142.86
2 San Borja No. 1056 Narvarte $1’400,000.00 143.00 9,790.21
3 Pitágoras No. 912 Narvarte $3’150.000.00 200.00 15,750.00
4 Anaxagoras No. 909 Narvarte $920,000.00 70.00 13,142.86
5 Av. Cuauhtemoc No. 977 Narvarte $1’445.000.00 96.00 15,052.08

La oferta 3 es la de mayor precio potencial la cual la sacamos de

nuestro análisis ya que la obra se encuentra detenida. Probablemente el $/m2
sea el correcto para la Del Valle pero como esta oferta físicamente se ubica
en la Narvarte no resulta correcto el precio potencial, probablemente dentro
del análisis no se considero el mercado en el que iba a participar pues es un
producto con proyecto arquitectónico ambicioso y tampoco se considero la
existencia de mercancías sustitutas.
Las tres ofertas restantes comparadas con la de Peztalossi nos dan
factores de relación de 0.58. 0.38 y 0.60 respectivamente lo que implica que:
- 104 -
 • Cuando se homologa por colonia se debe utilizar factores muy
altos para lograr la homologación que pueden llegar hasta el
0.60 (F. P. C.)

Si tomáramos, de las 3 ofertas, la mas parecida a la oferta ubicada en

Peztalossi.

M2 $/m2 Rec Baños Estac. Edad N. U. C. Ser. Elev. No

Construidos . de
Dep
tos
1 140.00 17,142.86 2 2 1 30 3 X X 20
2 143.00 9,790.21 2 2 1 30 4 Azotea Si 14

Se aprecia que son muy similares pero el factor que los relaciona es de 0.58
o de 1.72

5.1.A. Factor por ubicación dentro de la misma colonia (F. U. C.) de

0.79 a 0.98
5.1.B. NO es muy recomendable homologar con otra colonia pero en
caso necesario hay que tener una oferta de la colonia en
estudio para ver como se relacionan Factor por diferentes
colonias: (F. D. C.) 0.58.
5.1.C. Algunos promotores sin escrúpulos pretenden hacer mas
atractiva su oferta colocando su anuncio con el nombre de una
colonia a la cual no pertenece su inmueble. Esto con el fin de
aprovecharse de los atractivos de la colonia que usurpan, en
este caso la Del Valle, es importante el tener la ubicación
exacta del inmueble para desecharlo o aplicar los ajustes
correspondiente para hacer homologables las dos colonias.
- 105 -
5.2. El valor por metro cuadrado.
Un hombre con una idea nueva es un loco, hasta que la idea triunfa.
Mark Twain

¿Cuál es el precio por metro cuadrado?, ¿Cuál es el costo por metro

cuadrado?, ¿Cuántos metros cuadrados puedo construir? ¿A como anda el
metro cuadrado en la zona?
Hablamos en metros cuadrados, pensamos en metros cuadrados,
incluso en la mayoría de revistas especializadas y paginas electrónicas, se le
recomienda a las personas investigar o preguntar ¿cuantos metros cuadrado
construidos tiene el inmueble? Después con la ayuda de una calculadora
establecer el precio por metro cuadrado de los inmueble que visitan o tienen
como opción, y con ellos conformar una tabla para saber cual es el mas
apropiado para ellos.
En entrevistas personales con promotores independientes e incluso
con promotoras de empresas de talla mundial como Century 21, comentan
que ellas consultan el libro del A. M. P. I. o su base de datos en donde
encuentran el precio por metro cuadrado de la zona y ese es el que fijan, sin
mas consideraciones.
Pero en la realidad: 1.00m X1.00m ≠ 1.00m2. El metro cuadrado no es
igual para todos los departamentos.

El precio por metro cuadrado es el mismo, pero lo que esto refleja no

es igual.

1. En nuestra base de datos partimos primero de la premisa, “el valor

esta dado por los m2 construidos”, y tomamos el dato de departamentos con
superficies de 115.00 m2 – 125.00 m2, por ser los mas cercanos a los
promedios.
- 106 -
Según unas simples operaciones matemáticas tenemos:

Tamaño promedio. 121.00 m2

Precios: Promedio: $17,277.00/m2

Máximo: $19,246.00/m2
Mínimo: $14,683.00/m2

Encontramos: 5 inmuebles ubicados en Tejocotes, Adolfo Prieto,

Providencia, Av. Coyoacan y Recreo:
• El de mayor superficie es el de Recreo con 122.00 m2, los de
menor superficie son los de Providencia y Adolfo Prieto con
115.00 m2.
• El mayor precio es el ubicado en la calle de Recreo
$14,344.00/m2, ofrece una mejor ubicación por estar atrás del
Liverpool y una recamara mas o sea 3, mientras el de Av.
Coyoacan, que se supone debiera tener un precio mas alto por
estar ubicado en una calle superior a la calle moda tiene un
precio de $13,687.00/m2 que seria el segundo mas alto, este
ajuste podría deberse a la edad que es de 46 años lo que lo
hacer ser el mas antiguo de los 5, ofrece dos recamaras al igual
que los otros.
Si aplicamos un primer filtro a nuestra información como sería el de
número de recamaras: 2. Y hacer mas semejantes nuestro inmuebles,
tenemos:
De los 5 ahora tenemos 3 inmuebles: Tejocotes, Providencia y Av. Coyoacan

- 107 -
 Aplicamos un segundo filtro: superficie. Y nos quedamos con 2
inmuebles en ellos encontramos que el precio mas alto es para el de Av.
Coyoacan con $13,687.00/m2 y 120.55 m2, el mas bajo es para Tejocotes
con $ 11,668.00/m y 120.00 m2.
En cuanto a la edad el inmueble en Coyoacan tiene una edad de 46
años y el de Tejocotes tiene una edad de 25 años.
Ambos ofrecen: 2 recamaras, 2 baños y 1 lugar de estacionamiento, el
de Tejocotes se encuentra en el nivel 4 y el de Av. Coyoacan se ubica en el
nivel 5

• En cuanto al precio total: el de Av. Coyoacan pretende

$1´650,000.00 y por el de Tejocotes pretenden $1´400,000.00,
Una diferencia de $250,000.00 por la misma superficie y mismo
programa arquitectónico.
• En estos casos no se considera la edad ya que el mas antiguo
tiene el mayor precio, resultando una excepción a la teoría de la
depreciación por edad.

5.2.A. Aunque en ambos casos los m2 construidos son muy similares

(120.55 m2 y 120.00 m2) el precio potencial difiere en 0.18 .

El valor esta dado por $/m2

2. Para la premisa: $/m2 aplicamos un filtro para el rango $15,000.00/m2

a $15,600.00/m2 y encontramos: 14 inmuebles.
El valor mas alto es para el inmueble ubicado en Matías Romero con
$15,625.00 y el mas bajo para el inmueble ubicado en la calle de Adolfo
Prieto con $15,000.00.
Homologamos el programa arquitectónico: 2 recámaras, 2 baños y 2
lugares de estacionamiento.
- 108 -
Tenemos 4 inmuebles. De los cuales desechamos 2 por ser preventa y nos
quedamos con los dos restantes

Ubicación Valor M2 $/m2 Rec. Baños Estac. Edad

Av. Cuauhtemoc $ 1´445,000.00 96.00 15,052.00 2 2 2 0
Av. Amores $ 1´850,000.00 122.00 15,164.00 2 2 2 5

El mas alto es el de Av. Amores con $15,164.00/m2 y la diferencia con el otro

es de $112.00
En este ejercicio la superficie mayor corresponde al de mayor superficie.
5.2.B. La mayoría de promotores o personas que pretenden vender su
departamento lo hacen únicamente fijándose en el valor por
metro cuadrado.

Otro punto importante que se aprecia en este análisis es la edad, en dondr

es mayor en el de Av. Amores con 5 años, solo 5 años mas antiguo pero con
el mayor precio.

5.2.B. La edad no es un factor determinante ya que si siguiéramos los

criterios marcados por las diferentes instituciones el de Av.
Amores debiera ser un 5% mas barato y no es así, mas bien es
mas alto comparado con el de Av. Cuauhtemos en 1.01.

El valor esta dado por la ubicación dentro del mismo edificio

3. En esta premisa tomamos los diez inmuebles de mayor precio total:

Los 10 inmuebles con mas alto precio se encuentran en calles
secundarias como Patricio Sanz, Adolfo Prieto, Mayorazgo y López
Cotilla, solo uno en calle superior a la moda que es el de Av.
Amores.
- 109 -
 Aplicamos otro filtro con el rango de valor de $2´900,000.00 a
$3´150,000.00 para poder hacerlos mas similares en su valor total.
Nos quedan 6 inmuebles en donde el precio mas alto lo tiene el que
esta ubicado en la calle de Pitágoras con un precio de $3’150,000.00, este se
elimina por estar la obra detenida.
El inmueble con mayor valor es el de Mayorazgos con $ 3´150,000.00
Homologamos el programa arquitectónico tenemos 2 inmuebles,
ambos con:
3 recamaras, 3.5 baños y 2 lugares de estacionamiento.

• Los dos inmuebles se encuentran en el mismo edificio el precio mas

bajo es del departamento que se ubica en el 1er. piso en donde no
hay elevador la diferencia de valor entre ambos es de +$160,000.00
por estar en planta baja. Y no existe elevador.

5.2.D. Lo que en esta ocasión nos da un factor de premio de 1.05 por

ubicación dentro del mismo edificio.

4. Si consideramos únicamente el precio por m2 nos damos cuenta

que nuevamente los promotores parten de esta premisa ya que los
mas altos se encuentran en la principales avenidas como Feliz
Cuevas, Río Churubusco, Río Mixcoac, Amores. A estos le
aplicamos filtros hasta hacerlo relacionar los más parecidos,
reducimos el rango de $/m2 y finalmente consideramos edificios
nuevos.

Los tres inmuebles se ubican cerca de la Av. Insurgentes: Calle

Magdalena, González de Cossio y el otro sobre Av. Coyoacan, nuevamente
la ubicación es determinante.

- 110 -
 El mayor $/m2 lo tiene el inmueble ubicado en Av. Coyoacan
$21,547.00/m2.

La mejor opción es el González de Cossio ya que ofrece una mayor

superficie, tiene 1 recámara mas esta en 1er nivel y el edificio cuenta con
elevador.

5.2.E. Entre dos opciones sobre avenida principal o calle secundaria

pero cercano a una avenida Importante la gente optaría por la
segunda.
5.2.F. Entre dos avenidas Importantes como Av. Coyoacan y Av.
Amores la diferencia la puede hacer un cajón de
estacionamiento mas.

Los metros cuadrados a la hora de proporcionar información sufren

una elongación, cuando recorremos dos inmuebles ubicados en la misma
ciudad, misma colonia, misma calle podemos percatarnos de que: en uno:
tiene 1.80 m de altura, los pasillos son oscuros, las ventanas pequeñas,
pasamos por la cocina para llegar a la recámara o en la regadera del baño
esta el centro de lavado el cual se convierte en nuestra pareja al momento de
bañarse.
Y en el otro es todo lo contrario: tiene: 2.50 m de altura, las áreas
están vestibuladas, tiene vistas a áreas jardinadas, ventanales de piso a
techo y un baño mas.
Anexa a la información de los m2, podemos encontrar otra información
como metros cuadrados de área libre, metros cuadrados de áreas comunes,
metros cuadrados de terreno, metros cuadrados de estacionamiento.
Información que se debe manejar y considerar en su conjunto.

- 111 -
La percepción del espacio:
Dentro de los metros cuadrados construidos, se pueden tener diferentes
sensaciones como: confortable o restringido, el color, las texturas, el estado
de conservación o la luz de estos metros cuadrados nos pueden producir
sensaciones de opresión o frustración. El mal diseño de los espacio nos
puede llevar al grado tal de no tener ni un minuto de privacidad.
Y esto debiera tomarse en cuenta a la hora de homologar.

• En nuestros ejercicios se cumplen las tres máximas de los bienes

raíces: Ubicación, ubicación y ubicación.
• Cuando la ubicación es la misma como en la premisa 2, calles
secundarias, se pude aplicar el concepto de $/m2 pero hay otros
factores a considerar en conjunto, por ejemplo se deben considerar: el
mantenimiento o estado de conservación, ya que con ello se
contrarresta el demérito por edad. Otro elemento a considerar es el de
tipo de acabados y los cajones de estacionamiento.

- 112 -
5.3. El factor por ubicación dentro del mismo edificio.
Si tu experimento necesita estadística, deberías haber hecho uno mejor.
Ernest Rutherford

En este punto trataremos de encontrar que relación guardan las ofertas

ubicadas en diferentes niveles pero dentro de un mismo edificio.
Para ello tomamos los inmuebles ubicados en:

Ubicación Valor $/m2 Factor

1 Alaska $1’990,000.00 16,048.31 1.0754
2 Alaska $2’140,000.00 17,258.06 1.0234
3 Alaska $2’190,000.00 17,661.29 1.0183
4 Alaska $2’230,000.00 17,983.87
1 Ángel Urraza 406-002 $1’560,000.00 15,418.07 1.0572
2 Ángel Urraza 406-102 $1’649,234.00 16,300.00 1.0490
3 Ángel Urraza 406-202 $1’730,000.00 17,098.24 1.2529
4 Ángel Urraza 406-302 $2´167,508.00 19,117.92

Se analizan con relación al ubicado en el nivel inmediato superior, ambos

inmuebles cuentan con elevador.
Obtenemos:
• Promedio: 1.13
• Máximo: 1.25
• Mínimo: 1.02

5.3.A. Factores para homologar por nivel dentro del mismo edificio (F.
M. E.) 1.02 a 1.25

- 113 -
5.4. El factor de edad.
Investigar es ver todo lo que el mundo ha visto y pensar lo que nadie mas ha pensado
Albert Szent-Györgi

Buscamos inmuebles dentro de la misma calle y con el programa

arquitectónico mas parecido pero con diferente edad, para analizar que es lo
que sucede.

Ubicación Valor M2 $/m2 Edad

const.
Adolfo Prieto No 699 $1’400,000.00 84.00 16,66.67 0
Adolfo Prieto No 699 $1’450,000.00 84.00 17,261.9 0
Adolfo Prieto No 1637 $1’980,000.00 120.00 14,123.86 0
Adolfo Prieto No 1369 $2’380,000.00 129.00 18,449.61 20
Adolfo Prieto No 1002 $2’520,000.00 150.00 16,800.00 6
Adolfo Prieto No 1214 $2’700,000.00 147.65 18,286.49 1
Adolfo Prieto No 1643 $2´950,000.00 179.15 16,466.65 7

Se encontraron 19 inmuebles sobre la calle Adolfo Prieto, de los

cuales 11 fueron identificables, y el de mayor edad resulto ser el de mayor
precio potencial

En otra calle como Torres Adalid

Ubicación Valor M2 $/m2 Edad

Torres Adalid No. 403 $1’000,000.00 95.00 10,526.32 25
Torres Adalid No. 630 $1’659,000.00 99.00 16,757.58 0
Torres Adalid No. 1112 1’771,200.00 108.00 16,400.00 0
Torres Adalid No. 215 $2’150,000.00 160.00 13’437.50 25

- 114 -
 Se encontraron 4 inmuebles sobre la calle de Torres Adalid y no se
pudo establecer diferencia ya que el de mayor edad con 25 años resulto
tener el precio potencial segundo mas alto, y el mas joven con 0 años tiene el
segundo precio potencial mas bajo
Se encontraron dos inmuebles con la misma edad de 25 años pero el
precio potencial difiere bastante: No se aprecia una característica
determinante.
Si relacionamos la oferta 1 de torres Adalid y la oferta 2 nos daría una
relación de 0.61 lo que significa un factor de demérito del 0.024 por año lo
que la hace desecharlo.

5.4.A No existe un demérito a considerar por la edad, por lo que se

propone excluir la edad de nuestro modelo de homologación o
cambiarla por un factor de conservación.

- 115 -
5.5.. Factor por número de cajones de estacionamiento.
Las frase mas excitante que se puede oír en ciencia, la que anuncia
nuevos descubrimiento no es: “Eureka lo encontré”, sino “Es extraño...”
Isaac Asimov

Para este análisis se desecharon los inmuebles fuera de la colonia del

Valle para aplicar F. C. E. Se filtro primero la ubicación dejando solo
inmuebles sobre avenida o calle superior dando por resultado 40 inmueble.
Como paso siguiente se aplico un segundo filtro: el proyecto
arquitectónico quedando solo inmuebles con 2 recámaras y 2 baños y por
último se diferencio el número de cajones.
Se encontró que de los 40 inmuebles la mayoría de los
desarrolladores con edificios con edades que van de 0 a 10 años ofrecen 2
cajones de estacionamiento, pues han comprendido la importancia de estos.
Se decidió analizar inmuebles por su edad, no por que la edad afecte
el valor pero si afecta el proyecto arquitectónico: Encontramos una población
de 30 inmuebles.

• En inmuebles de 0 a 10 años se ofrecen 1 a 2 cajones de

estacionamiento.
• En inmuebles de 11 a 20 años de 27 inmuebles la mayoría (19)
ofrecen 1 cajón
• En inmuebles de 21 a 30 años de 39 inmuebles, 29 ofrecen 1 cajón de
estacionamiento
• En inmuebles de 31 a 40 años de 13 inmuebles, 12 ofrece 1 cajón de
estacionamiento.
• En inmuebles de 41 a 52 años de 12 inmuebles, 6 ofrecen 1 cajón de
estacionamiento y los otros 6 no cuentan con estacionamiento.

- 116 -
Decidimos tomar el promedio de 25 años y encontramos una población de 17
inmuebles:

• 1 inmueble que no ofrece cajón de estacionamiento

• 13 inmuebles que ofrecen 1 cajón de estacionamiento
• 3 inmuebles que ofrecen 2 cajones de estacionamiento
Homologamos el programa arquitectónico y con estos datos
conformamos la muestra.

2 2
Ubicación Valor M $/m Rec. Baño Est. Edad
1 Torres Adalid No. 403 $1’000,000.00 95.00 10,526.32 3 2 0 25
2 Providencia No 1220 $1’300,000.00 80.43 16,163.12 2 2 1 25
3 Eugenia No. 721 $2’350,000.00 135.00 17,407.41 3 2 1 25
4 Torres Adalid No. 215 $2’150,000.00 160.00 13,437.50 3 2 2 25
5 J Sánchez Azcona No. 1632 $2’000,000.00 168.00 11,904.76 3 2 2 25

• El mayor precio potencial es el que solo ofrece 1 cajón y los de precio

potencial intermedio ofrecen mas cajones de estacionamiento con 2.
• La oferta que no ofrece cajón de estacionamiento es la mas baja.
• Si comparamos la oferta 1 y 4 son muy similares la diferencia en los
cajones podría ser de un factor de premio del 1.28 por dos cajones, si
la dividimos entre 2 nos arroja un resultado de 1.14 por cajón.

Por lo tanto.

5.5. A. Factor por cajón de estacionamiento (F. C. E.) de 1.14

- 117 -
Conclusiones
La ciencia son hechos, de la misma manera que las casas están hechas de piedras,
la ciencia esta hecha de hechos; pero un montón de piedras no es una casa
y una colección de hechos no es necesariamente ciencia.
Henri Poincare.

Se comenta que siempre es mejor iniciar por el principio y considero muy

valida esta afirmación en el campo de la valuación de los inmuebles. Se debe
por comenzar en especificar cuales son los principios o conceptos que deben
tenerse en cuenta al momento de realizar una homologación.
Seria recomendable organizar un mesa de trabajo multidisciplinaria en
donde participen las autoridades: de la Secretaria de Finanzas, La Sociedad
Hipotecaria Federal, los colegios y asociaciones de profesionistas; las
universidades como la U. N. A. M. o el I. P. N. y profesionistas
independientes, para así discutir y concluir con las variables explicativas a
consideras en los modelos de Homologación. Es decir: Homologar los
criterios a utilizar en la homologación del mercado. Con esto nos evitaríamos
los diferentes puntos de vista o criterio que se dan cuando un joven recién
egresado revisa el trabajo de los peritos con muchos años de práctica.

Conclusiones generales.

Los inmuebles al igual que la tierra: sólo cuando el hombre se da

cuenta de que alguna de sus cualidades puede serle útil, el bien adquiere
valor

En realidad, no hay "un" precio para un determinado tipo de inmueble

Para un mismo tipo de inmueble hay tantos precios como transacciones. En
cada compraventa se establece un precio; que la mayoría de las
transacciones se repitan al mismo precio es otro problema.
- 118 -
 Como ya dijimos, no existe "el" precio de mercado de una mercancía,
lo que existe son tantos precios como transacciones y el mercado hace que
esas transacciones tiendan a realizarse dentro de cierto margen debido a la
competencia.

Si la contratación es voluntaria, el precio pactado libremente siempre

es justo, porque una transacción voluntaria se realiza sólo si cada una de las
partes valora más lo que recibe que lo que entrega, aunque esto se aparte
de lo que habitualmente se paga en el mercado.

En una economía libre el único precio injusto o ilícito es el que surge

de la compulsión o el fraude

Si todas las transacciones tuvieran que realizarse siempre al mismo

precio, entonces los precios nunca subirían o bajarían.

Un inmueble es tanto un objeto de uso como un elemento de

inversión.

Siempre que sea posible se necesita realizar un censo riguroso de

campo que nos permita ver que esta pasando en el negocio de la compra,
venta y renta de inmuebles para así después estructurar un mecanismo que
pueda contener una visión matemática, económica, social y de derechos de
propiedad, en donde aplicando lo aprendido en el colegio y en el quehacer
diario establecer coeficientes de corrección caracterizados por un alto grado
de objetividad y de ética profesional, explicados de manera clara en el
cuerpo del avalúo como se esta manejando la información.

- 119 -
 No se puede hablar de un valor único, al determinar el valor mas
probable de un inmueble el valuador profesional / perito debe determinar un
valor de cambio dentro de un margen de precios analizados por él, pero
establecidos por el mercado.

Los costos no son los que determinan los precios, sino los precios los
que determinan los costos. Cuando alguien pretende comprar un inmueble
nunca pregunta: ¿Cuánto concreto gastaste?, ¿Cuántas toneladas de varillas
se llevaron?, ¿Cuánto invertiste en mármol o cerámica? Eso no le interesa al
comprador. Además los costos no pueden explicar por que un departamento
de las mismas características se vendió mas caro que otro estando en el
mismo edifico. Los costos son validos para otro tipo de valuación, más no
para determinar el valor mas probable dentro del mercado.

Conclusiones particulares

Base importante de la valuación de inmueble es la recolección de

datos en la realidad, datos que son observables, datos que deben
corresponder y ser acordes al sujeto de análisis, de lo contrario cualquier
metodología, modelo matemático o análisis económico estaría careciendo de
confiabilidad.

En el importante momento de convertir características cualitativas en

características cuantitativas o en unidades de medidas, se debe analizar y
entender sus propios elementos que conforman el censo y los motivos por lo
cuales se ha llegado a concluir con ese precio potencial. Además de
entender la reciprocidad que guardan entre si los elementos del censo y la
reciprocidad existente con el sujeto en estudio.
- 120 -
 Lo que se pretende es que el modelo a utilizar en la homologación sea
sencillo pero no por eso se debe utilizar únicamente la variable $/m2 como lo
hacen los promotores.

Las conclusiones del capitulo 5 permiten presentar las siguientes

propuestas de elementos y factores de medida que se pueden considerar al
momento de realizar la homologación:

• Factor por colonia (F. U. C.) 0.78 a 0.98

• Factor por diferente colonia (F. D. C.): hasta 0.58

• Ubicación dentro del mismo inmueble con elevador (F. U. E1.) de 1.02
a 1.10 por nivel mayor

• Ubicación dentro del mismo inmueble sin elevador (F. U. E2.) de 0.98
a 0.90 por nivel mayor.

• El factor por ser exterior o interior dentro del mismo inmueble: no se

encontró diferencia en el censo obtenido.

• No existe un factor a considerar como demérito por la edad lo que se

debe buscar es un demérito o premio por el estado de conservación.

• Factor por cajón de estacionamiento (F. C. E.) de 1.14.

• Factor de prorrateo o confiabilidad: Cuando se homologa la oferta y el

factor resultante es un 30% mayor o menor al precio original ya no es
confiable.

- 121 -
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Sociedad Hipotecaria Federal, “Modificación a las Reglas de carácter general

que establecen la metodología para la valuación de Inmuebles Objeto de
Créditos Garantizados a la Vivienda”, en Diario Oficial, México, Marzo 2006.

Sociedad Hipotecaria Federal, “Modificación a las Reglas de carácter general

que establecen la metodología para la valuación de Inmuebles Objeto de
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