UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL

FACULTAD DE JURISPRUDENCIA CIENCIAS SOCIALES Y POLÍTICAS

MARY TORRES NEIRA

5 – 3 SEMESTRAL MATUTINO
CIVIL III

COMUNIDAD DE BIENES

La comunidad de bienes es un cuasicontrato en el cual una cosa, derecho o masa

patrimonial pertenece a varias personas, ya sean físicas o jurídicas, denominadas
«comuneros». Se diferencia de la sociedad porque ella es un contrato, un acuerdo de
voluntades, en cambio la comunidad es un cuasicontrato, es decir, las obligaciones
que de ella emanan no se originan en un acuerdo de voluntades sino en la ley.

Comunidad romana
Siguiendo los principios individualistas de los que bebía el Derecho romano, la
comunidad romana hacía prevalecer al individuo sobre la propia situación de
comunidad, de manera que ésta quedaba configurada como una communio incidens,
es decir, algo incidental y transitorio que quedaba supeditado a una situación primaria,
que sería la plenamente individual.

Reconocía la existencia de cuotas, es decir, de porciones ideales de propiedad del

bien o derecho común, sobre la base de las cuales, el individuo tendría un
determinado poder sobre tal bien o derecho.

Por otro lado, el ordenamiento facilitaba la actio communi dividundo, acción por la que

el comunero que deseara salir de la comunidad de bienes podía hacerlo,
conservando, eso sí, el patrimonio correspondiente a su cuota de participación en la
comunidad.

Las características fundamentales de la comunidad romana serían:

1. Cada uno de los copropietarios, aunque sea idealmente, tiene atribuida una cuota
de participación en el derecho compartido que, en general, rige tanto para la
contribución a los gastos cuanto para la formación de los acuerdos por mayoría.

2. Los copropietarios gozan de amplia libertad para adoptar los acuerdos que
consideren convenientes respecto de la copropiedad, pudiendo incluso provocar la
extinción de dicha situación de cotitularidad, mediante la división de la cosa común, en
el momento en que consideren conveniente.

3. Estructuralmente, pues, la copropiedad se concibe como una situación

tendencialmente transitoria.

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4. Respecto de la cuota de participación respectiva, cada uno de los copropietarios
puede realizar, sin consentimiento de los restantes, los actos de disposición o
enajenación que considere oportunos, desligándose así en definitiva de la
copropiedad.

5. Entre los copropietarios entre sí y en relación con la cosa común no existe más
vínculo o ligazón que la titularidad compartida del derecho de propiedad.

Frente al esquema normativo referido, se dice, existen otras formas de organización

de las situaciones de cotitularidad que han dado en identificarse con la llamada
«comunidad germánica» (o en mano común o, directamente en alemán, Eigentum zur
gesamten Hand); lo que evidentemente es cierto.

El legislador y, en la medida en que la autonomía privada se lo permita, los

particulares son libres de configurar las situaciones de cotitularidad siguiendo pautas
distintas a las establecidas en los art. 392 y siguientes.

Comunidad germánica
Por su parte, la comunidad germánica presta mayor atención al colectivo que al
individuo, como corresponde a los principios propios del Derecho germánico. Esto se
manifiesta en la propia concepción de la comunidad germánica, que no es ya algo
incidental, sino que se trata como una situación estática y permanente.

De esta manera, el concepto romano de cuotas desaparece, y con ello esa proporción
ideal de propiedad que se atribuía al individuo. Lo más semejante a tales cuotas son
meros límites que se ponen al individuo para el disfrute del bien o derecho común, sin
llegar a ser una atribución real de propiedad. Cabe destacar que frente a la
concepción de la comunidad dividida en cuotas ideales, la comunidad germánica
establece una comunidad de mano común.

Respecto a la capacidad otorgada al individuo para provocar la división del bien o

derecho común, cabe destacar que, al contrario de lo que sucedía en la comunidad
romana, en la comunidad germánica no existe una acción divisoria que se pueda
ejercitar por la mera voluntad del individuo, algo que lógicamente es imposible si no
existen unas cuotas sobre las que los condueños sean plenamente propietarios.

Se consideran presentes en la denominada «comunidad germánica» que, brevemente

expuestas, son las siguientes:

 Inexistencia de cuotas y, por tanto, imposibilidad de ejercitar la división por

parte de los comuneros.

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  Existencia de un vínculo personal entre los copropietarios, fundamentalmente

de carácter familiar o de estirpe, que preexiste a la propia condición de

copropietario y que, por tanto, es trascendente respecto de la situación de

cotitularidad real, que ha de considerarse subordinada a aquel vínculo.

 Consideración de la comunidad como una situación tendencialmente

permanente y de gran estabilidad por estimarse que los bienes y derechos

afectos a la situación de cotitularidad constituyen un mero sustrato patrimonial

de funciones económicas atribuidas al grupo familiar o parental.

 Imposibilidad, incluso conceptual, de que el copropietario, dada la inexistencia

de cuota, pueda enajenar o transmitir su posición en la comunidad a un

tercero ajeno a ella.

Dentro de la comunidad de bienes engloba no sólo la comunidad en el

derecho de propiedad (copropiedad o condominio), sino también, en
general, en cualquier otro derecho, a la que denomina con discutible
terminología “propiedad de un derecho”. Pero también hay comunidad
cuando lo que se encuentra en cotitularidad no es un derecho subjetivo
aislado, sino un patrimonio o un conjunto de bienes o una masa
patrimonial. 

- Presupuestos de la comunidad de bienes

La comunidad de bienes se origina por la concurrencia de un supuesto de

hecho apto para ello. Desde este punto de vista, pueden distinguirse dos
grandes tipos de comunidades: las que tienen un origen legal y las que se
constituyen en virtud de un negocio jurídico. 

- Comunidad de bienes de origen legal

La comunidad de bienes de origen legal aparece impuesta por la ley

cuando se da un determinado supuesto de hecho. Por ejemplo: en el caso
de que existan varios herederos.

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 - Comunidad de bienes de origen negocial

La comunidad de bienes es de origen negocial cuando se crea en virtud de

un negocio jurídico celebrado por dos o más personas con este fin. Por
ejemplo: compra en común de una cosa. 

- ¿Qué diferencia a la comunidad de bienes de la sociedad?

Si una comunidad de bienes puede tener un origen convencional, si varias

personas pueden poner sus bienes en comunidad o con el bien adquirido
en común obtener un beneficio partible entre los comuneros, ¿en qué se
diferencia la comunidad de la sociedad, en la que hay también puesta en
común de bienes para partir las ganancias?

La idea que en este campo ha hecho extraordinaria fortuna es la que ve en

la sociedad un patrimonio que sirve para el ejercicio de una actividad con la
que conseguir un lucro o ganancia partible entre los socios: es un
patrimonio en movimiento. En cambio, en la comunidad existe un
patrimonio en reposo o estático, los comuneros se limitan a la mera
conservación, disfrute o utilización del mismo.

COPROPIEDAD DE INMUEBLES

La copropiedad de inmuebles es un tema que a muchos inquieta, sobre

todo por las particularidades que su manejo legal requiere. El abogado
David Moreno, socio de la firma Svarlaw, aclaró de una manera sencilla en
qué consiste la copropiedad de inmuebles y cuáles son sus implicaciones.

Empecemos por entender que, en estricto apego a la terminología legal, el

decir que somos dueños de un bien inmueble jurídicamente implica que
somos titulares de un derecho sobre ese objeto. Siendo así, si yo soy
dueña de una casa, soy la titular del derecho real de dominio sobre esa
casa. Esta aclaración es importante a manera de introducción, puesto que
analizar la copropiedad implica compartir el derecho real sobre un
inmueble, mas no se comparte físicamente el inmueble como tal.

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¿Cuál es la definición de copropiedad?

Se entiende por copropiedad cuando dos o más personas comparten el

dominio de un mismo inmueble. Esto implica que si bien cada una es
dueña del mismo, ningún copropietario por sí solo tiene el dominio total del
bien, pero tampoco tiene dominio sobre una parte determinada de él. Lo
que los copropietarios tienen es un derecho de propiedad sobre cada parte
del bien, en proporción al porcentaje de alícuota que cada uno tenga.

¿Un ejemplo para aclarar?

Imaginemos que Juan y Daniel son copropietarios de un terreno de

1.000m2 en partes iguales (50% – 50%). Dibujemos mentalmente mil
cuadrados en el terreno. Erróneamente se pensaría que cada uno podría
escoger quinientos cuadrados y decirse dueño de ellos, sin embargo, la
copropiedad implica que cada uno es dueño de la mitad de cada cuadrado,
por lo tanto, ninguno es dueño por sí solo de un cuadrado.

¿Cómo se llega a un régimen de copropiedad?

Toda persona que se encuentra bajo Régimen de Propiedad Horizontal es

copropietario de los bienes comunes del inmueble. También se puede
llegar a un régimen de esta índole cuando dos o más personas deciden
comprar un inmueble y cada uno aporta con una parte del valor de compra,
pero esta no es una práctica común debido a la problemática que su
administración y disposición presenta. Además existen otras formas
“accidentales” de llegar a un régimen de esta índole, entendiéndose que no
fue por decisión propia, como sería el caso de las sucesiones hereditarias o
donaciones de padres a hijos.

¿Cómo deben tomar decisiones los copropietarios frente al bien?

Compartir el dominio de un bien implica también que las decisiones de su

destino deben ser compartidas. Por lo tanto, todo acto de disposición sobre
este, ya sea venta, generación de gravamen, etc., solo puede llevarse a
cabo si hay el consenso voluntario y unánime de todos los copropietarios.

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Es muy común que para la venta de un bien uno de sus copropietarios no
esté de acuerdo, y en virtud de las características esenciales de la
copropiedad, su aprobación será requisito indispensable para disponer del
bien.

¿Los copropietarios son igualmente responsables de las obligaciones

que produzca ese bien?

Así es, son solidariamente responsables frente a obligaciones del

inmueble. Por ejemplo, del pago del impuesto predial que debe ser
cancelado anualmente, y cada copropietario debe asumirlo en su
proporción frente al dominio del bien. En contraprestación, también son
beneficiarios de los frutos que el bien en copropiedad genere, como puede
ser el dinero producto del arrendamiento del bien.

¿Qué sucede si alguno de ellos no cumple con su parte de las

obligaciones de pago que genere el inmueble?

Es común que al momento de pago ninguno de los copropietarios lo haga,

lo cual faculta a la Administración Pública a cobrar a uno de ellos la
totalidad del impuesto. Si se da esta situación, el copropietario que pagó
podrá cobrar este valor a los demás copropietarios, o mantener una cuenta
a su favor por parte del bien. Este ejemplo es aplicable para cualquier tipo
de deuda que recaiga sobre el inmueble.

¿Cualquiera de ellos podría asumir esta responsabilidad?

La ley faculta a los copropietarios a realizar ciertos actos de administración

que pueden ser efectuados por sí solos, siempre y cuando sean con la
finalidad de preservar el bien. Las cuentas a favor de alguien se observan
con mayor facilidad en un tipo de copropiedad regulada como lo es el
Régimen de Propiedad Horizontal, pues un edificio bajo este régimen por lo
general tiene un ente administrativo que representa a todos los
copropietarios para el manejo de los bienes comunes.

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Siendo así, la Administración del Edificio se encuentra facultada a cobrar
alícuotas que permitan solventar los gastos comunes del edificio, como por
ejemplo, servicios básicos de áreas comunes.

¿Cómo y en qué momento se liquidan las deudas a favor de uno de

los copropietarios?

Las deudas se liquidan una vez sean canceladas en favor del deudor.
Puede ser por acuerdo voluntario de las partes, o a través de un proceso
judicial con el fallo de un juez en una sentencia. Cabe aclarar que en una
copropiedad normal el acreedor de la deuda es el copropietario que incurrió
en un gasto en favor del bien, mientras que en un régimen de propiedad
horizontal el acreedor es la Administración del mismo.

¿Cómo se da por terminada la copropiedad?

Primero se debe realizar la división física y jurídica del inmueble, lotizando

según las proporciones, siempre y cuando esto sea físicamente posible, ya
que no siempre lo es. Dependerá de la realidad de cada inmueble frente a
regulación municipal, pues la lotización debe cumplir requisitos de metraje
mínimo, que varían según la localización y destino del bien. Si el bien no es
divisible, se procura que uno de los copropietarios, o un tercero, adquiera el
inmueble en su totalidad. Este proceso no tendrá inconvenientes si los
copropietarios están de acuerdo en transferir su cuota, sin embargo, la
mayoría de las veces esto no sucede, y es necesario iniciar un proceso
judicial de Partición.

¿Qué es un proceso judicial de Partición?

Es el proceso mediante el cual cualquiera de los copropietarios tiene el

derecho de solicitar al juez que obligue la división del inmueble, de ser
posible, o la venta a través de una licitación, donde los postulantes a
compradores podrán ser los mismos copropietarios o terceros, según el
caso.

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¿Qué sucede en caso de que la propiedad se divida de común
acuerdo entre los copropietarios?

Un error común que se da sobre todo en predios rurales, como haciendas,

es que se mantiene la copropiedad y erróneamente se divide físicamente el
predio entre los copropietarios. Incluso se generan contratos sobre estas
divisiones, pero estos carecen de validez legal al no cumplir las
solemnidades que manda la Ley. El bien inmueble en copropiedad no
puede ser dividido sin antes terminar con la existencia de la copropiedad,
que se da cuando alguien junta el 100% de las cuotas que la conforman.

La Comunidad de Bienes y la Propiedad Horizontal como dos figuras

jurídicas distintas.

Para comenzar este análisis, debemos decir que tanto la propiedad

horizontal como la comunidad de bienes son dos figuras diferentes, cada
una de las cuales posee una serie de rasgos propios en su contenido que
las caracterizan y las distinguen, si bien es cierto que también tienen
algunas semejanzas.

Diferencias y semejanzas conceptuales entre Comunidad de Bienes y

Propiedad horizontal.

Pasamos ahora a analizar los conceptos de ambas figuras:

 La comunidad de bienes: Según el art. 392 del Código civil, "Hay

comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho
pertenece pro indiviso a varias personas".

 La propiedad horizontal: Según el art. 396 del Código civil, "Los

diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida
propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser
objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de
copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son

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 todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute (...)". El art. 1
de la Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal, hace una remisión
en lo que a la definición de esta forma de propiedad se refiere y la
denomina propiedad horizontal.

Como podemos observar fácilmente, los conceptos legales de ambos

institutos jurídicos están diferenciados en el Código civil, norma que
contiene la definición de las dos figuras que están siendo objeto de este
estudio. De este modo, podemos decir que ambas tienen en común la
norma jurídica en la que están definidas.

En cuanto a los distintos conceptos de ambas figuras, debemos analizar

sus diferencias.

La comunidad de bienes se caracteriza por la idea de que varios sujetos

tienen, de forma simultánea, un mismo derecho real sobre una cosa o
pluralidad de cosas, mientras que la propiedad horizontal se caracteriza por
la idea de que varios sujetos son titulares, de forma simultánea, de un
derecho de propiedad, por un lado de los bienes privativos, que son
aquellos susceptibles de aprovechamiento independiente y por otro, de los
bienes comunes del edificio y de la urbanización, que son aquellos
necesarios para el uso y disfrute de los mismos. Debemos analizar ambos
institutos de forma contrastada distinguiendo dos elementos:

 Elemento subjetivo: Tanto en la propiedad horizontal como en la

comunidad de bienes encontramos que varios sujetos son titulares
de un mismo derecho real al mismo tiempo. Por lo tanto, existe en
ambas figuras una pluralidad de titularidades jurídico reales que
coexisten de forma simultánea.
 Elemento objetivo: En la propiedad horizontal existen dos planos
distintos, correspondiéndose uno con el derecho de propiedad
individual por parte de los sujetos sobre los elementos privativos y
otro con el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes.

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Por el contrario, en la comunidad de bienes hay un mismo derecho real que
recae sobre la cosa objeto de la comunidad, no habiendo coexistencia de
una pluralidad de situaciones jurídicas.

Dentro del elemento objetivo encontramos otra diferencia importante entre

propiedad horizontal y comunidad de bienes, ya que en la primera solo
cabe el derecho de propiedad y de copropiedad, mientras que en la
comunidad de bienes el derecho que pertenece pro indiviso a varias
personas puede ser el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real.

Debe tenerse en cuenta, dentro del objeto de la comunidad de bienes y de

la propiedad horizontal, la cuota. La cuota es, dentro del régimen de la
comunidad de bienes, la porción ideal correspondiente a cada comunero
que determina el uso, disfrute y disposición de la cosa común de cada uno,
así como las cargas y la incidencia del voto de cada comunero.

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