CONTRATO PARA LA ADMINISTRACIÓN Y OPERACIÓN DEL COMPLEJO

TURÍSTICO DE PAIPA, EN EL DEPARTAMENTO DE BOYACÁ

ANEXO TÉCNICO

TABLA DE CONTENIDO

1. DESCRIPCIÓN ARQUITECTÓNICA DEL INMUEBLE. ..............................................3

1.1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO - SUPERFICIE.........................3
1.1.1. LAGO SOCHAGOTA: ..........................................................................................3
1.2. ÁREAS DEL COMPLEJO TURISTICO........................................................................4
1.3. DISTRIBUCIÓN DE PLANTAS:...................................................................................5
1.3.1. SEGUNDA PLANTA ............................................................................................5
1.3.1.1. PÉRGOLA DE ACCESO PRINCIPAL Y LOBBY.............................................5
1.3.1.2. ZONA DE HABITACIONES..............................................................................5
1.3.1.3. ÁREA SOCIAL Y ZONA DE CONVENCIONES...............................................5
1.3.2. TERCERA PLANTA .............................................................................................6
1.3.2.1. ZONA DE OFICINAS........................................................................................6
1.3.2.2. ZONA DE HABITACIONES..............................................................................6
1.3.2.3. ZONA SOCIAL Y SALONES DE CONFERENCIAS........................................6
1.3.3. PRIMERA PLANTA ..............................................................................................6
1.3.3.1. ZONA HABITACIONES HOTEL Y ZONA SOCIAL .........................................6
1.3.3.2. ZONA DE SERVICIOS .....................................................................................7
1.4. DESCRIPCIÓN DE CADA TIPO DE HABITACIÓN.....................................................7
1.4.1. HABITACIÓN TIPO SUITE “A” ...........................................................................7
1.4.2. HABITACIÓN SUITE TIPO “B” ...........................................................................7
1.4.3. HABITACIÓN SENCILLA. ...................................................................................8
1.4.4. SUITE PRESIDENCIAL........................................................................................8
1.5. CENTRO DE CONVENCIONES...................................................................................8
1.5.1. LOBBY COMERCIAL...........................................................................................8
1.5.2. OFICINA SALÓN VIP ...........................................................................................9
1.5.3. LOBBY DE CONVENCIONES .............................................................................9
1.5.4. SALÓN SUGAMUXI “A” Y “B” ...........................................................................9
1.5.5. SALÓN CHIBCHACÚN ......................................................................................10
1.5.6. CAFETERÍA BACHUÉ .......................................................................................10
1.5.7. COCINA DE CAFETERÍA BACHUÉ ..................................................................10
1.5.8. DISCOTECA.......................................................................................................11

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ANEXO TÉCNICO

1.5.9. RESTAURANTE ZIPA........................................................................................11

1.5.10. BAR NENCATACOA..........................................................................................11
1.5.11. SALÓN BOCHICA..............................................................................................11
1.5.12. SALÓN VEXA (SALA DE PRENSA)..................................................................11
1.5.13. SALÓN TUNDAMA Y ZAQUE ...........................................................................12
1.6. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIÓN ............................................................12
2. OBLIGACIONES DE EL CONTRATISTA RESPECTO A LA PLANTA FÍSICA .......14
2.1. MANTENIMIENTO GENERAL DE LA PLANTA Y LA DOTACIÓN ..........................14
2.1.1. PRESUPUESTO Y PROGRAMA DE MANTENIMIENTO..................................14
2.1.2. RECONSTRUCCIÓN POR DAÑOS. ..................................................................15
2.2. PROGRAMA DE DOTACIÓN Y ADQUISICIONES ...................................................15
2.2.1. FONDO DE REPOSICIÓN DE ACTIVOS DE OPERACIÓN..............................15
2.2.2. FONDO DE REPOSICIÓN DE ACTIVOS FIJOS. ..............................................16
3. ESTANDARES Y LINEAMIENTOS TÉCNICOS DEL SERVICIO..............................16
3.1. SERVICIOS A CONTRATAR .....................................................................................17
3.2. PLANES OPERACIONALES .....................................................................................17
3.2.1. PLAN DE PROMOCIÓN Y MERCADEO. ..........................................................18
3.2.2. PLAN DE OPERACIONES.................................................................................18
3.2.3. PLAN DE SEGURIDAD......................................................................................18
3.2.4. PLAN DE EMERGENCIA. ..................................................................................19
3.2.5. PROGRAMA DE HIGIENE Y SEGURIDAD INDUSTRIAL. ...............................19
3.3. INFORMES Y ESTADÍSTICAS ..................................................................................19
3.3.1. DERECHO DE INSPECCIÓN.............................................................................19
3.3.2. INFORMES. ........................................................................................................19
3.4. PLANTA DE PERSONAL ..........................................................................................20

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ANEXO TÉCNICO

1. DESCRIPCIÓN ARQUITECTÓNICA DEL INMUEBLE.1

Comprende un predio principal ubicado en el área rural del municipio de Paipa

(Vereda: Canoas) en donde se construyó un conjunto de edificaciones
especializadas para el uso hotelero, con sus correspondientes servicios
complementarios, y áreas recreativas, identificado con el folio de matrícula
inmobiliaria No. 074-8313 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de
Duitama (Boyacá).

El atractivo básico se fundamenta en la disponibilidad de aguas termales y el

paisaje derivado de estar ubicado sobre la orilla del lago de Sochagota; también
dispone este predio de una zona de bosque en su parte más alta.

Igualmente incluye un lote de terreno donde se localiza la bocatoma de agua

sobre el Río Chicamocha, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No.
074-015010 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Duitama
(Boyacá).

Se trata por lo tanto de dos unidades de terreno jurídica y físicamente

independientes. (Predio 1 ‘Paipa Hotel y Centro de Convenciones y Predio 2 Lote
Bocatoma”).

1.1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO - SUPERFICIE

Predio Paipa Hotel y Centro de Convenciones 120 Ha. + 5.287,50 M²

Predio Bocatoma 0 Ha. + 1.838,22 M²
ÁREA TOTAL 120 Ha. + 7.125,72 M²

Fuente: Escritura Pública No. 5648 de 26 de julio de 1993 (Notaría Primera de

Bogotá) y Escritura Pública No. 2132 de 25 de marzo de 1993, (Notaría Primera
de Bogotá), respectivamente.

1.1.1. Lago Sochagota:

Es en realidad un embalse o lago artificial construido en 1954 represado por un

jarillón de 1,700 metros lineales de longitud. Ocupa una extensión de 160
hectáreas y embalsa aproximadamente 4.5 millones de M³ de agua con una
profundidad promedio de 3.5 metros.

Este lago fue construido para impulsar el turismo de Paipa como escenario para
las actividades náuticas; sin embargo hoy en día presenta algunas limitaciones de
uso por su contaminación por factor de salinidad y un bajo porcentaje de aguas

1
Fuente: RECAMAN KOPPEL - INFORME A FIDUCOLDEX-PROEXPORT. Marzo 11 de 2005

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residuales; gracias a las obras que paulatinamente se han desarrollado para evitar
su contaminación. El jarillón presenta algunas rupturas y las riberas del lago que
anteriormente eran de uso libre hoy en día se han restringido únicamente para el
uso turístico.

El Gobierno Nacional lo declaró con su área aferente como Distrito de Manejo

Especial, modelo de uso y aprovechamiento de recursos naturales, existiendo un
comité de defensa del Lago.

El Municipio de Paipa ha adelantado últimamente algunas obras de

peatonalización y adecuación de sus orillas.

1.2. ÁREAS DEL COMPLEJO TURISTICO

Denominado inicialmente Centro Internacional de Convenciones, según diseño del

arquitecto Dicken Castro, el diseño inicial del complejo incluía 300 habitaciones y
áreas especializadas de hidroterapia y otros servicios, pero no fue ejecutado en su
totalidad, desarrollando solamente 105 habitaciones hoteleras y el Centro de
Convenciones de manera integrada.

ÁREAS DEL COMPLEJO TURISTICO

Descripción Área en M²
Hotel y centro de convenciones
Área hotel y centro convenciones en 1er piso 2,941.56
Area servicios 1,645.49
Area hotel y centro conv. en 2do piso 4,712.88
Area hotel y centro conv. en 3do piso 4,162.08
Area de patios interiores 1,100.88
Caseta vigilante y vivienda 168.96
Planta de agua residual 67.50
Cancha de tenis 2,964.00
Caseta de tenistas 54.00
Muelle de madera 118.18
Caseta de náutica 79.98
Establo 320.00
Cortijo 452.00
Caseta de cortijo 22.00
Área de piscinas
- Espejo de agua 239.40
- Zona de playa 461.57
Vía interna en concreto 1,100.00
Zona dura de parqueo 2,834.71

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Tanque reserva agua parte alta - m³ 200.00

Tanque reserva agua en hotel - m³ 45.00
Fuente: Planos arquitectónicos y mediciones.

1.3. DISTRIBUCIÓN DE PLANTAS:

Para hacer mayor claridad sobre el esquema de distribución en planta del edificio
principal se describe de acuerdo con la forma en que se hace el ingreso al
complejo, por lo tanto su distribución y recorrido se inicia por la segunda planta,
describiendo las secciones y usos principales que se encuentran en cada zona.

1.3.1. SEGUNDA PLANTA

1.3.1.1. Pérgola de acceso principal y lobby

A partir del área de parqueo se llega a una pérgola en concreto que conduce al
lobby, el cual se extiende en un corredor perimetral sobre el patio denominado
solarium. Allí se ubica la recepción con un mesón a media altura, zona de oficinas
administrativas (conformada por área de reservas. dos baños sencillos y cuatro
espacios de oficina), sobre el lobby se encuentran una zona de estar, unas
cabinas de teléfonos, punto fijo central o escalera principal (de este punto se
distribuye a las dos secciones, zona de centro de convenciones y zona de
habitaciones de hotel), batería de baños comunes para hombres (con 2 orinales, 2
lavamanos y 2 sanitarios), batería de baños comunales para mujeres (con 2
lavamanos 3 sanitarios).

1.3.1.2. Zona de Habitaciones

A partir de un punto fijo central se bifurcan dos corredores en crujía sencilla, que
simétricamente y en forma de letra “j” conforman cada uno un semiclaustro que a
su vez se conecta con el área de piscina. Cada grupo está conformado por 21
habitaciones, de las cuales dos son junior suites (denominadas Tayrona y Calima).
Cada uno de los corredores en habitaciones remata en escaleras para conectar a
los demás pisos.

1.3.1.3. Área social y zona de convenciones

Corredor sobre patio Solarium, cafetería Bachué, cocina de cafetería Bachué,

salón de televisión Chibchacum (con capacidad aproximada de 60 personas),
lobby de salón Sugamuxi, salón Sugamuxi (con capacidad para 800 personas y
con posibilidades de ser dividido en dos secciones), salón Tisquesusa, oficina de
recreación, batería de baños comunales para hombres (con 3 orinales, 2

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lavamanos y 3 sanitarios), batería de baños comunales para mujeres (con 3

lavamanos y 4 sanitarios), dos locales interiores.

1.3.2. TERCERA PLANTA

1.3.2.1. Zona de oficinas

Corresponde al complemento de la segunda planta conformada por dos baños

sencillos, dos oficinas con salida a una terraza y una oficina principal con baño
independiente. Punto fijo, batería de baños comunales para hombres (con 2
orinales, 2 lavamanos y 2 sanitarios), batería de baños comunales para mujeres
(con 2 lavamanos y 3 sanitarios).

1.3.2.2. Zona de habitaciones

Se encuentra: dos halles que terminan en un vacío central y sobre el entorno de la

zona de piscina, sobre los cuales se encuentran las habitaciones de segunda
planta (estas conformadas por dichos corredores cada uno con 21 habitaciones,
de las cuales dos son júnior suites especiales (denominadas Quimbava, Sinú y
Muisca, esta última correspondiente a la Suite Presidencial). Cada uno de los
corredores en habitaciones presenta escaleras para desplazamiento a pisos
restantes.

1.3.2.3. Zona social y salones de conferencias

Hall sobre Solarium, salón Bachué, cuarto de equipos de aire acondicionado para
salones, dos áreas de oficinas donde se ubican las cabinas de traducción
(correspondientes a cinco espacios), cabinas de sonido, oficina donde se ubican
las cabinas de traducción simultanea con dos baños sencillos este espacio, sala
de prensa (esta con una cocineta y un baño), batería de baños comunales para
hombres (con 3 orinales, 2 lavamanos y 3 sanitarios), batería de baños comunales
para mujeres (con 2 lavamanos y 2 sanitarios), salón Tundama (este puede ser
dividido en dos y con dos cabinas de sonido), salón Zaque (este se puede dividir
en dos espacios son sus cabinas de sonido).

1.3.3. PRIMERA PLANTA

Se encuentra conformada por una zona de hotel y social y una zona de servicios:

1.3.3.1. Zona Habitaciones Hotel y Zona Social

Hall que se divide en dos secciones a partir de la escalera central o punto fijo,
batería de baños para hombres (con 2 orinales, 2 lavamanos y 2 sanitarios),
batería de baños para mujeres (con 2 lavamanos y 3 sanitarios), cuarto de
máquinas de piscinas, espacio abierto correspondiente al salón de buffet, salón de

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gimnasio, corredor de habitaciones (en este sitio se ubican un total de 8

habitaciones) también sobre la zona central donde se ubican los jacuzzis de
piscinas termales, espacio de masajes (conformado por un baño comunal con
lavamanos corrido de 4 servicios, 3 duchas y 2 sanitarios), sección de saunas
(conformado por un baño comunal con lavamanos corrido de 4 servicios, 3 duchas
y 2 sanitarios), sobre el corredor norte a partir del punto fijo se localizan 17
habitaciones.
La Zona social la constituyen: Restaurante Zipa y el acceso a cocina principal,
batería de baños para hombres (con 2 orinales, 2 lavamanos y 2 sanitarios),
batería de baños para mujeres (con 2 lavamanos y 3 sanitarios), discoteca bar
Chía y Bar Nencatacoa.

1.3.3.2. Zona de Servicios

Se conecta a la zona social en el sector del punto fijo. Conformado por zona de
cargue y descargue, corredor central, cuarto de montacargas, cuarto de
subestación y plantas eléctricas, cuarto de calderas, batería de baños para
empleados, oficina de administración, almacén general, zona de cocina
(conformada por panadería, cocina principal, cuartos fríos, despensa de carnes y
cava, cuarto de equipos de ventilación, cuarto de basuras, zona de lavandería y
corredor sur, hoy utilizado como depósito).

1.4. DESCRIPCIÓN DE CADA TIPO DE HABITACIÓN

1.4.1. Habitación tipo Suite “A”

Este tipo de habitación tiene aproximadamente 80 M2, su distribución es como

sigue: Hall de acceso con un closet en madera, un baño con vestier y jacuzzi, dos
alcobas con closet en madera, cada una de estas habitaciones tiene ventana –
balcón con vista al lago y un salón con chimenea. Este salón tiene también una
ventana – balcón con una vista sobre el lago y los jardines aledaños al hotel. Los
terminados de este tipo de suite son: Pisos de las alcobas y sala en alfombra,
muros y cielo raso en pañete liso, estuco y pintura, marcos de puertas y puertas
en madera. guardaescobas y cenefas en madera, la ventana - balcón tiene doble
puerta, una en madera con vidrio y otra en madera tipo persiana, ambas de
corredera. Los pisos y muros en el baño son en tableta de mármol, división interna
en vidrio templado de seguridad: el mueble del lavamanos en madera con
enchape en fórmica y espejo al frente, extractor de olores eléctrico, accesorios
metálicos cromados y grifería nacional de lujo.

1.4.2. Habitación suite tipo “B”

Con un área aproximada de 64 M2, su distribución es la siguiente: Hall de acceso

con un closet en madera, un baño con tina, una alcoba con closet en madera, un
baño con tina, una alcoba con closet en madera y un salón con chimenea. El salón

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y la alcoba tienen una Ventana - Balcón con vista al lago y a los jardines. Los
terminados de este tipo suite son: Pisos de la alcoba y salón en alfombra, muros y
cielo rasos en pañete lisos estuco y pintura, closet en madera con puertas tipo
persiana, los pisos y muros en el baño son en tableta de cerámica de 20 * 20
centímetros, ducha con tina en fibra de vidrio, mueble de lavamanos en madera
enchapada en fórmica con espejo al frente, lavamanos Corona con grifería
nacional de lujo, accesorios del baño en metal cromado.

1.4.3. Habitación sencilla.

Dispone de un área aproximada de 32 M2. Esta distribuida así: Hall de acceso,

una alcoba con closet en madera y un baño con ducha y tina. La alcoba tiene una
ventana - balcón con vista al lago y a los jardines aledaños al Hotel. Los
terminados en este tipo de habitación son: pisos de la alcoba en alfombra, muros y
cielo rasos en pañete liso estuco y pintura, marcos de puertas y puertas en
madera,
cenefas y guardaescobas en madera, closet en madera con puerta de dos hojas
tipo persiana, el baño, pisos y muros enchapados en tableta cerámica de 20 * 20
centímetros, mueble de lavamanos en madera enchapado en fórmica, ducha con
tina en fibra de vidrio grifería Delta y Grival y accesorios cromados.

1.4.4. Suite presidencial

Tiene la siguiente distribución: hall de acceso, salón con comedor auxiliar y

chimenea, comedor principal, cocina, una sala con escritorio, una alcoba doble, un
baño con vestier. La suite tiene un área aproximada de 136 M2.
Los terminados es esta suite son: Pisos de la zona social y alcoba en alfombra; en
la cocina, tableta cerámica; en el baño, tableta de mármol; muros en la zona social
y alcoba forrados en papel de colgadura. En la cocina, enchape de porcelana; en
el baño, enchape en tableta de mármol; marcos de puertas y puertas de madera.
Tanto en la alcoba como en el comedor y en la sala tiene ventanas - balcón con
vista al lago y los jardines del hotel. Muebles de la cocina en acero inoxidable y
fórmica. Vestier con closet en madera puertas en madera tipo persiana, muebles
de lavamanos en mármol, grifería de lujo Delta, ducha con jacuzzi en fibra de
vidrio, división en vidrio de seguridad con perfiles en aluminio anodizado.

1.5. CENTRO DE CONVENCIONES

1.5.1. Lobby comercial.

A partir del lobby y recepción principal, se continúa hacia el sur al lobby comercial,
donde se encuentra una sala con muebles en cuero. Hacia este lobby tiene
acceso dos (2) locales comerciales donde funcionan hoy día un local de

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variedades y la oficina de recreación. Los terminados de estos locales son: pisos

en tableta de mármol, muros en pañete liso estuco y pintura igual al cielo raso con
iluminación por medio de lámparas fluorescentes. En seguida se encuentran una
batería de baños para hombres y para mujeres, cada uno con cuatro sanitarios y
dos lavamanos con muebles en piedra, las divisiones internas metálicas,
enchapes en tableta de baldosín. En seguida se encuentra un módulo u oficina de
comunicaciones que tiene un área sin divisiones con dos cubículos para llamadas
privadas, con puertas en madera y vidrio.

Este lobby de convenciones tiene vista sobre el patio central llamado patio de
aguas. Se trata de un patio descubierto con pisos en piedra pulida y dos fuentes
de agua.

1.5.2. Oficina salón VIP

Se trata de un salón donde se encuentra una mesa redonda con el fin de ofrecer
reuniones especiales y privadas y un baño. Los terminados en este salón son:
Pisos en alfombra, muros y cielo rasos en pañete estuco y pintura, con un mueble
biblioteca empotrado en uno de los muros.

1.5.3. Lobby de convenciones

Este lobby de acceso al salón Sugamuxi o salón principal de convenciones, se

encuentran en él dos salas en cuero como antesala al salón. Los terminados en
este lobby son del mismo tipo del lobby principal conservando la calidad y estilos.
Pisos en tablón de arcilla combinado con piedra muñeca pulida, muros en pañete
estuco y pintura y ladrillo prensado a la vista, guarda-escobas en piedra, cielo
rasos en madera.

1.5.4. Salón Sugamuxi “A” y “B”

Salón principal del centro de convenciones. Sus dos (2) accesos son con doble
puerta de madera cada una de dos hojas, estas forman un espacio de aireación y
amortiguación de ruidos y temperatura, interiormente se puede dividir en dos
salones por medio de divisiones en madera forradas en paño, paneles que van
colgados por un riel central. Estos paneles se desplazan por el riel hasta un cuarto
de acumulación llamado bolsillo. Esta posibilidad de división permite atender dos
convenciones simultáneamente.

Está equipado con todo lo necesario para atender cualquier evento, con equipos
de sonido, conexiones en todos los extremos para traducción simultánea y telón
para presentación de videos. Los muros son totalmente forrados en paneles de
alfombra, altura útil de aproximadamente siete (7) metros. En el cielo raso se

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encuentran los rieles y estructura metálica con todas las luces necesarias: Estas
son de tres tipos luces artísticas, iluminación de trabajo y luces ambientales.

En la parte superior se encuentran las cabinas de traducción simultánea, las de

control y de proyección. También cuenta con camerinos con acceso para los dos
posibles salones. Cuenta adicionalmente con una cocina para su servicio
exclusivo, montada con los equipos básicos para prestar un servicio adecuado.
Los terminados en esta cocina son: pisos y muros en baldosín de porcelana, cielo
raso en pañete estuco y pintura, guarda-escoba en granito pulido y puertas de
separación del salón en madera de dos hojas.

1.5.5. Salón Chibchacún

Se trata de un salón para reuniones menores con ventanal con vista al lago. Este
salón tiene una chimenea y sus terminados son: pisos en tablones de madera,
celo raso y muros en pañete estuco y pintura, iluminación por medio de lámparas
apliques y tipo bala, la puerta de acceso es en madera de dos hojas.

1.5.6. Cafetería Bachué

Esta tiene acceso a la continuación del lobby de convenciones del cual se

desprende una escalera que da acceso al tercer nivel y escaleras al restaurante
Zipa y a la discoteca en un nivel interior. Consiste en un espacio con un mostrador
o barra central por el cual se presta servicio a lado y lado: sobre este hay bancas
empotradas con mesas para cuatro personas cada una: adicionalmente cuenta
con una barra con sillas giratorias en cuero. Los terminados de esta cafetería son,
pisos en alfombra, muros en pañete liso estuco y pintura, con simulaciones de
vigas en madera a la vista, cielo raso en caña de bambú con vigas en madera a la
vista, mostrador en mampostería terminado en fórmica con un corredor central
para la atención hacia las mesas; la iluminación es por medio de lámparas
colgantes con caperuza y bombas de vidrio. Del techo cuelga una estructura en
madera sobre la cual se trabaja una decoración de canastos y artículos típicos de
la zona creando así un ambiente algo informal. Tiene acceso a una terraza
cubierta en marquesina con vista al lago donde también se presta servicio de
comedor. Cuenta con su propia cocina.

1.5.7. Cocina de cafetería Bachué

Equipada con todo lo necesario para autoabastecerse. Sus terminados son pisos y
muros en tableta de cerámica, cielo raso en pañete estuco y pintura. Se encuentra
distribuida en el área de cocina propiamente dicha, área de bar, cuarto de
neveras, un baño, acceso al ascensor de servicio, un cuarto de chute de basuras y
una despensa.

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1.5.8. Discoteca

Esta se encuentra ubicada en el nivel del sótano, está dotada con equipos de
luces y sonido, una barra y servicio de bar, pista de baile en madera y sillas
empotradas en los costados de los muros circundantes. Los terminados son, pisos
en alfombra y madera para la pista de baile, muros y cielo rasos en pañete rústico
y pintura de color oscuro, la puerta de acceso es en madera de hoja doble. En
este punto existe un hall intermedio que da acceso a la discoteca y a una batería
de baños para hombres y mujeres.

1.5.9. Restaurante Zipa

Este es el restaurante principal del Hotel y Centro de Convenciones., con

capacidad para atender aproximadamente a 80 personas simultáneamente. Los
terminados de este comedor son algo más especiales que el resto de la
construcción descrita; pisos en alfombra importada, muros forrados en paño, cielo
raso en pañete liso y pintura con vigas de madera a la vista, iluminación por medio
de lámparas en cobre colgantes. Esta área se distribuye en dos niveles, en el
segundo nivel se encuentra un mueble en madera empotrado en uno de los
muros. El restaurante tiene vista sobre los jardines y el Lago de Sochagota.

1.5.10. Bar Nencatacoa

Se trata de un bar con servicio de barra y servicio de mesas, con terminados

rústicos, barra en mampostería enchapada en tableta cerámica con mesón en
madera, pisos en alfombra, muros en pañete rústico con simulación de vigas en
madera tipo cajón, muebles botelleros empotrados, sillón empotrado a lo largo de
los muros circundantes, iluminación por medio de luces indirectas creando así un
ambiente agradable.

1.5.11. Salón Bochica

Es un salón para reuniones, puerta de acceso en madera de hoja doble, pisos en

alfombra, cielo raso en listón de madera lacada, guarda-escobas y cornisas en
madera, muros en pañete liso estuco y pintura, iluminación por medo de lámparas
aplique con bombas de vidrio.

1.5.12. Salón Vexa (Sala de prensa)

Se trata de un salón sin divisiones interiores, con una cocineta con lavaplatos en
acero inoxidable, pisos en alfombra, muros en pañete liso estuco y pintura, cielo
raso en madera, iluminación por medio de lámparas colgantes con bomba de
vidrio. Este salón tiene acceso a uno de los cubículos de traducción simultánea y a
un baño para hombres y otro para mujeres.

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1.5.13. Salón Tundama y Zaque

Es un salón del Centro de Convenciones con capacidad para 50 personas, este

salón cuenta con dos cabinas para traducción simultánea con una división
acústica colgante la cual se desplaza por medio de un riel central: los muros son
forrados en paño con el fin de crear una acústica adecuada: cielo raso en madera
lacada, pisos en alfombra. Este salón tiene sistema de aire acondicionado y
sistema de sonido similares a los del salón Sugamuxi.

1.6. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIÓN

A pesar de haberse construido hace mas de 20 años, presenta un excelente

estado de conservación y mantenimiento. Consta de tres pisos de altura y
conformada por tres secciones claramente definidas: a) zona de habitaciones –
hotel, b) Zona de salones – auditorios. c) Zona de servicios. Conjunto al cual se
integran unas zonas de recreación.

Dentro las características generales de la construcción se destaca la presencia de

tres patios o semiclaustros interiores, sobre uno de estos giran las áreas de
convenciones y sobre los otros dos la zona de habitaciones.

El estado de conservación es bueno en general para la zona de hotel y centro de

convenciones, (front of the house) y con algún desgaste, y obsolescencia en
ciertas áreas de servicios, (back of the house) a pesar del mantenimiento a las que
son permanentemente sometidas.

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ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCIÓN

CIMENTACIÓN: Zapatas de concreto.

ESTRUCTURA: En concreto reforzado mediante columnas y vigas con algunos

muros de carga en ladrillo bloque.

CUBIERTA: Teja en arcilla tipo español, sobre placa de concreto a múltiples

aguas debidamente impermeabilizada que internamente
descansa sobre una estructura en madera de tipo decorativa y
pasantes en madera de buena calidad.
FACHADA: Ladrillo prensado a la vista con alfajías en piedra y en la parte
inferior de las ventanas se observa una pequeña sección de
tableta de cerámica artesanal.

ENTREPISOS: Placas de concreto aligeradas con casetón de guadua.

VENTANERÍA: Madera maciza trabajada en bastidores y persianas corredizas

ESCALERAS: En concreto con acabados en loza de piedra muñeca, en

general en buen estado con pasantes en madera.

ACABADOS Lujosos. Se debe destacar el trabajo en madera que presenta la

construcción en puertas, enchapes y cielorrasos.

PISOS En tableta de arcilla con diseño especial y piedra muñeca.

ALTURAS En la zona de hotel 2.60 metros aproximadamente. En la zona
LIBRES de salón Sugamuxi aproximadamente 6.0 metros, en los
salones restantes 3.20 metros, en la zona de servicios con una
altura de 3.00 metros

Estos inmuebles fueron adquiridos por el FONDO DE PROMOCION DE

EXPORTACIONES PROEXPO, así: El terreno con matrícula 074-8313 por compra
a INSTITUTO DE DESARROLLO DE BOYACA IDEBOY, mediante la Escritura
Pública No. 479, otorgada el 9 de abril de 1.980 en la Notaría 11 del círculo de
Bogotá; El terreno identificado cpon el folio de matrícula 074-015010 fue adquirido
mediante la Escritura Pública No. 1370, otorgada el 11 de julio de 1.983 en la
Notaría 22 del círculo de Bogotá.

Mediante la Escritura Pública No. 2131, otorgada el 25 de marzo de 1.993 en la

Notaría 1 del círculo de Bogotá, el FONDO DE PROMOCION DE
EXPORTACIONES PROEXPO HOY BANCOLDEX constituye el FIDEICOMISO
PROEXPORT con FIDUCOLDEX, escritura aclarada por medio de la Escritura
Pública No. 5648, otorgada el 26 de julio de 1.993 en la Notaría 1 del círculo de
Bogotá.

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 CONTRATO PARA LA ADMINISTRACIÓN Y OPERACIÓN DEL COMPLEJO
TURÍSTICO DE PAIPA, EN EL DEPARTAMENTO DE BOYACÁ
ANEXO TÉCNICO

2. OBLIGACIONES DE EL CONTRATISTA RESPECTO A LA PLANTA FÍSICA

2.1. MANTENIMIENTO GENERAL DE LA PLANTA Y LA DOTACIÓN

Es responsabilidad de EL CONTRATISTA conservar en perfecto estado el Hotel

en su planta, instalaciones, equipos y demás elementos que conforman la
dotación y deberá devolverlos en su totalidad al finalizar el contrato, al igual que
aquellas construcciones, mejoras y bienes que se incorporen con posterioridad a
los activos del Hotel.

Las pérdidas y daños de los mismos, serán por cuenta de EL CONTRATISTA,

salvo casos de fuerza mayor o caso fortuito cuya responsabilidad haya sido
atribuida a FIDUCOLDEX-PROEXPORT en el Contrato de Administración y
Operación.

2.1.1. Presupuesto y programa de mantenimiento.

Dadas las características de las construcciones y el carácter intensivo del uso

hotelero, EL CONTRATISTA deberá ejecutar de manera sistemática un programa
de mantenimiento de todas las áreas para alargar la vida útil, tanto de los
materiales, como de las instalaciones y equipos, con el fin de evitar su deterioro.

Este debe incluir el chequeo de los puntos vulnerables y la disponibilidad de

medios para garantizar una inmediata reparación, mediante la asignación de un
presupuesto de mantenimiento de la propiedad dotado de los recursos técnicos y
económicos suficientes para el desarrollo de esta actividad.

EL CONTRATISTA deberá por lo tanto desarrollar un plan de mantenimiento de la

infraestructura, equipos y muebles, considerando los lineamientos establecidos
dentro de los presentes pliegos de condiciones y sus anexos, de forma tal que
ofrezca seguridad tanto al huésped y visitante como a los empleados y contratistas
que allí laboren.

De acuerdo con lo anterior, EL CONTRATISTA presentará a FIDUCOLDEX-

PROEXPORT para su aprobación dentro de los (30) treinta días hábiles siguientes
a la firma del acta de iniciación de las operaciones de explotación del inmueble, un
plan que contemple como mínimo los siguientes aspectos, los cuales serán
revisados y actualizados de acuerdo con las ampliaciones y modificaciones
ejecutadas así como la incorporación de nuevos equipos:

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ANEXO TÉCNICO

• Registro inicial por medio de una ficha técnica de cada uno de las áreas,
equipos e instalaciones que serán objeto de la actividad de mantenimiento.
• Cronograma de mantenimiento preventivo y correctivo a las edificaciones,
áreas comunes, equipos, instalaciones y senderos, determinando el empleado
responsable de cada uno de ellos, así como el sistema de seguimiento y
control establecido.
• Registro periódico y detallado en las tarjetas de control, de las Órdenes de
Trabajo y costos de las reparaciones o mantenimientos correctivos realizados.
• Indicadores de gestión o seguimiento para control del mantenimiento, reportes
de daños clasificación del tipo de daño, frecuencia, fechas, respuesta en la
reparación, costos.
• Documentación que soporta cada uno de los mantenimientos efectuados, tanto
correctivos como preventivos (listas de chequeo), etc.

2.1.2. Reconstrucción por daños.

EL CONTRATISTA contratará y mantendrá vigente una póliza de seguro que

ampare el conjunto de edificaciones y áreas que conforman el hotel frente a
riesgos de daños parciales o totales derivados de incendio, inundaciones,
huracanes, movimientos sísmicos etc., durante la vigencia del contrato, que
permita reparar, reconstruir o reemplazar las mismas de manera que después de
dichas obras sean sustancialmente las mismas tal como se encontraban antes de
suceder el siniestro. EL CONTRATISTA no podrá solicitar por este riesgo
compensación alguna.

2.2. PROGRAMA DE DOTACIÓN Y ADQUISICIONES

EL CONTRATISTA dispondrá de los elementos necesarios para operar de

acuerdo con los estándares definidos en la norma NTSH 006 y aquellos
adicionales aplicables a hoteles de la máxima categoría -cinco (5) estrellas- como
parte de la dotación general de equipos y activos de operación para prestar los
servicios contratados. Así mismo, deberá a partir de los inventarios iniciales, hacer
la reposición con la periodicidad y condiciones que sean necesarias al cumplir su
vida útil y/o presentar su obsolescencia o deterioro.
La adquisición y reposición de muebles y enseres se hará de acuerdo con el
cronograma de inversiones y su vida útil, teniendo en cuenta las características
estéticas y de diseño referidas al carácter del inmueble restaurado.

2.2.1. Fondo de Reposición de Activos de Operación.

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EL CONTRATISTA asignará mensualmente una suma proporcional a las ventas

con destino a la reposición de los activos de operación, que garantice la
disposición de un stock suficiente de los mismos, de acuerdo con los estándares
de servicio propios de un hotel categoría 5 estrellas. Todos los gastos en los que
EL CONTRATISTA incurra por la reposición de estos elementos serán cargados a
la cuenta citada y al finalizar el año fiscal se hará un balance, acreditando o
cargando el exceso o déficit resultante de la misma.

Al finalizar el contrato, los activos de operación serán devueltos a FIDUCOLDEX-

PROEXPORT en su totalidad, de acuerdo con el registro de inventarios, en la
misma cantidad y calidad, salvo el normal deterioro.

2.2.2. Fondo de Reposición de Activos Fijos.

EL CONTRATISTA abrirá en FIDUCOLDEX con cargo a la operación, un fondo de

disponibilidad inmediata, con el fin de atender los costos de reposición, adición o
actualización de muebles, enseres, accesorios, equipos, instalaciones y demás
activos fijos necesarios para mantener el propósito económico de la operación.

Este fondo se alimentará mensualmente con el siete por ciento (7%) de los
ingresos brutos del establecimiento hotelero. Los rendimientos financieros que
genere este fondo más el producido de la venta de mobiliario y equipo que se
retire de la operación, previa autorización del propietario, formarán también parte
del mismo.

Para la utilización de este fondo EL CONTRATISTA propondrá para su

aprobación por parte de FIDUCOLDEX-PROEXPORT un plan de inversiones
según prioridades a establecer derivadas de las necesidades operativas.

Los bienes adquiridos por este medio pasarán a ser parte de los activos del
inmueble hotelero sin ningún costo o reconocimiento posterior por parte de
FIDUCOLDEX-PROEXPORT. Al finalizar cada año, el saldo resultante se sumará
al mismo fondo para el periodo siguiente. Cualquier suma que permanezca en el
mismo a la terminación del contrato formará parte de los activos fijos del Hotel y
será entregada a FIDUCOLDEX-PROEXPORT.

3. ESTANDARES Y LINEAMIENTOS TÉCNICOS DEL SERVICIO

EL CONTRATISTA desarrollará las estrategias y acciones necesarias para

obtener la clasificación como establecimiento hotelero dentro de los estándares
para la categoría de cinco (5) estrellas, definidos en la Norma Técnica Sectorial
Colombiana NTSH 0062 Así mismo cualquier modificación o adición de la planta y
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Estos estándares que incluyen los factores de planta, permitirán la obtención de la categoría cinco (5)
estrellas una vez el hotel inicie su fase de operación.

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de las condiciones operativas deberá cumplir tanto con los factores de Planta
como con los de servicio establecidos en la Norma Técnica Sectorial Colombiana
NTSH 006 correspondientes a los necesarios para obtener y mantener su
categorización como Hotel de (5) cinco estrellas, dentro de los seis (6) meses
siguientes al inicio de operaciones.

3.1. SERVICIOS A CONTRATAR

Se establecen como servicios a contratar aquellos que se presten de manera

directa o a través de terceros, referidos a la venta de servicios básicos de
alojamiento, alimentos y bebidas, celebración de eventos, alquiler de áreas y
locales comerciales, transporte de huéspedes, comunicaciones, servicios de áreas
deportivas, recreación y entretenimiento así como todos aquellos sobre los que EL
CONTRATISTA de manera directa o indirecta perciba un ingreso por la venta de
los mismos.

3.2. PLANES OPERACIONALES

EL CONTRATISTA presentará anualmente a FIDUCOLDEX-PROEXPORT los

siguientes planes:

1. Plan de mercadeo y promoción

2. Plan de operaciones
3. Plan de seguridad
4. Plan de emergencia
5. Programa de higiene y seguridad industrial

Los planes incluidos en los numerales tres a cinco anteriores estarán sujetos a
aprobación por parte de FIDUCOLDEX-PROEXPORT y a cumplir con las
obligaciones que se detallan a continuación:

• EL CONTRATISTA deberá realizar los ajustes requeridos en un término no

superior a diez (10) días hábiles después de recibidos por parte del
Supervisor, en caso de no hacerlo, EL CONTRATISTA deberá argumentar las
razones por las cuales no se pueden efectuar.
• Si los argumentos son aceptados por FIDUCOLDEX-PROEXPORT, no se
realizará el ajuste respectivo, en caso contrario, EL CONTRATISTA estará
obligado a realizar dichas modificaciones a los planes presentados y en el
plazo establecido por FIDUCOLDEX-PROEXPORT.
• Después de ser aprobados los diferentes planes de operación, se firmará un
acta donde se deje constancia de este hecho.
• Como mínimo, anualmente, y a partir de la fecha de aprobación, EL
CONTRATISTA deberá actualizar dichos planes o solicitar la ratificación de los
existentes.

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• Cualquier cambio a estos planes establecidos, deberá ser acordado con

FIDUCOLDEX-PROEXPORT.

3.2.1. Plan de Promoción y Mercadeo.

Incluye las políticas, estrategias y acciones encaminadas a la captación de
segmentos específicos de la demanda a nivel nacional e internacional, con el fin
de mantener un adecuado posicionamiento y rentabilidad del Hotel. Por lo tanto a
través de este plan se tendrá permanentemente actualizada la información del
mercado de la competencia como del entorno, que permita el diseño de
estrategias de productos innovadores, precios competitivos, distribución por
canales virtuales y tradicionales así como comunicación efectiva (promoción y
publicidad).

3.2.2. Plan de Operaciones.

Incluye los lineamientos generales para la prestación de cada uno de los servicios
contratados, como mínimo deberá contener:

• Procedimientos documentados para operar cada uno de los servicios,

considerando:
a) Estándares de calidad. b) Actividades a desarrollar. c) Responsable de cada
actividad. d) Periodicidad de cada actividad. e) Restricciones en la prestación
de los mismos.

• Indicadores de control de calidad, auditorias y mecanismos de seguimiento

para la evaluación de la prestación de los servicios.

3.2.3. Plan de Seguridad.

Descripción de las áreas vulnerables, dispositivos instalados y procedimientos de

seguridad que se efectuarán en cada uno de los servicios contratados,
estableciendo responsables y periodicidad en el chequeo de las mismas.

Indicadores de seguimiento y control de cada uno de las áreas y actividades

vulnerables.

EL CONTRATISTA deberá tener como prioridad en el desarrollo de este plan dos

aspectos primordiales:

1. Garantizar la seguridad y confort tanto de visitantes, huéspedes y personal

vinculado a la prestación de estos servicios.
2. Estándares de calidad adecuados para este tipo de servicios.

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3.2.4. Plan de Emergencia.

Este plan de emergencia debe contener las medidas tendientes a prevenir y a

atender las situaciones de emergencia e imprevistos causadas con ocasión de la
prestación de los servicios a cargo de EL CONTRATISTA o cualquier otro evento
que obligue a la suspensión de los mismos y a la evacuación de las diferentes
áreas.

Mediante dicho plan EL CONTRATISTA deberá proponer los dispositivos para

atender estas contingencias de una manera eficaz, minimizando riesgos y efectos
sobre los empleados, los huéspedes y demás usuarios de los servicios que opera
bajo su responsabilidad.

3.2.5. Programa de Higiene y seguridad industrial.

EL CONTRATISTA deberá presentar un programa, que se ajuste a lo previsto en

la normatividad vigente y a las directrices de las entidades competentes. Dentro
del mismo se deberá contemplar los indicadores de seguimiento para dicho
programa.

3.3. INFORMES Y ESTADÍSTICAS

Con el fin de facilitar la supervisión del contrato por parte de FIDUCOLDEX-

PROEXPORT, EL CONTRATISTA llevará un registro estadístico comparativo que
refleje la evolución de los indicadores usuales de la operación hotelera como
porcentaje de ocupación, tarifa promedio, costos por departamento etc.

3.3.1. Derecho de Inspección.

A efectos de seguimiento de la operación EL CONTRATISTA se obliga a facilitar a

los funcionarios designados expresamente por FIDUCOLDEX-PROEXPORT el
derecho a acceder a cualquiera de las áreas del Hotel en horas hábiles y durante
la vigencia de este contrato, con el fin de examinar e inspeccionar las áreas,
condiciones de prestación de los servicios, examinar o tomar datos de los libros y
registros de la operación del mismo o para cualquier otro propósito que
FIDUCOLDEX-PROEXPORT considere aconsejable o conveniente para el
desarrollo del presente contrato.

3.3.2. Informes.

EL CONTRATISTA deberá entregar a FIDUCOLDEX-PROEXPORT cada mes,

dentro del plazo que determine FIDUCOLDEX-PROEXPORT el que deberá
sujetarse a los cierres contables del sector financiero, los Estados Financieros que

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reflejen de manera clara las cifras y principales indicadores sobre la operación del
Hotel.

Dentro del plazo que fije anualmente FIDUCOLDEX-PROEXPORT, EL

CONTRATISTA entregará a FIDUCOLDEX-PROEXPORT los Estados
Financieros certificados por Contador Público matriculado y debidamente
auditados por el Revisor Fiscal designado por EL CONTRATISTA que reflejen los
resultados de la operación durante el año fiscal anterior. Este documento deberá ir
acompañado de todos los anexos que permitan dar mayor claridad sobre el
desglose de cada cuenta.

EL CONTRATISTA deberá suministrar a FIDUCOLDEX-PROEXPORT cualquier

aclaración que esta entidad considere conveniente respecto a los Estados
Financieros. EL CONTRATISTA responderá a estas solicitudes dentro de un
término adicional de treinta días (30) calendario. FIDUCOLDEX-PROEXPORT
podrá solicitar reportes, informes o estados financieros adicionales

3.4. PLANTA DE PERSONAL

Todos los empleados que laboren en el Complejo Turístico son de EL

CONTRATISTA y no de FIDUCOLDEX-PROEXPORT. EL CONTRATISTA deberá
cumplir con las normas laborales y de seguridad social en la contratación del
personal, quien además estará debidamente uniformado e identificado.

Para desarrollar las actividades contratadas, EL CONTRATISTA deberá contar

con el personal necesario, para dar cumplimento a las funciones definidas en los
manuales operativos y las condiciones derivadas de un mejoramiento en los
estándares y ocupación en alta y baja temporada.

Igualmente EL CONTRATISTA se obliga a contratar personal especializado y

calificado para el manejo, mantenimiento y conservación de los equipos y
dispositivos especiales así como para la conservación general de todas las
instalaciones propiedad de FIDUCOLDEX-PROEXPORT.

La forma de contratación del personal es indistinta para FIDUCOLDEX-

PROEXPORT, siempre y cuando la forma elegida por EL CONTRATISTA se
sujete a la legislación colombiana.

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