destinarse al pago de la renta, a menos que el arrendador consienta en

ello. Dicho dinero se entrega para responder el arrendatario, ante los

deterioros que presente la cosa arrendada al momento de cesar el
contrato, con el objeto que el arrendador pueda destinarla a efectuar las
reparaciones pertinentes. En todo caso, el arrendador debe dar cuenta
al arrendatario, de los gastos en que incurrió, a consecuencia de las
reparaciones que se hicieron en la cosa arrendada.
ii.- La cosa arrendada no presenta deterioros:
Si la cosa arrendada no presenta deterioros, el arrendador debe
devolver al arrendatario la suma correspondiente al mes de garantía,
debidamente reajustada, debiendo ser equivalente a la cantidad pagada
por la renta del último mes.

a.1) Obligación de indemnizar al arrendatario por los daños y

perjuicios que se le ocasionen, con motivo del contrato y sin
culpa de su parte.
Al igual que ocurre en otros contratos en los que una persona
detenta por un tiempo cosas ajenas, podría ocurrir que se originen
daños y perjuicios al arrendatario a consecuencia del uso y goce de la
cosa que recibió en arrendamiento. En este caso, aludimos a la
responsabilidad civil que puede nacer para el arrendatario, cuando debe
indemnizar a un tercero por los daños y perjuicios que éste haya
experimentado. No se trata por ende de la misma obligación a la que
aludíamos en el punto a.4), es decir, la obligación de sanear los vicios
redhibitorios de la cosa objeto del contrato. La diferencia es la siguiente:
tratándose de los vicios redhibitorios, los arts. 1932, 1933 y 1934
discurren sobre la base del daño que se le ocasiona directamente al
arrendatario, cuando el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer
de ella el uso para que ha sido arrendada. En cambio, la obligación a la

tiempo. Por ende, no existiendo en la actualidad norma limitativa de la autonomía de

la voluntad y la libertad contractual, las partes perfectamente pueden estipular la
entrega de sumas por concepto de garantía, que excedan la renta de un mes de
arrendamiento.
51
Naturalmente que partiendo del supuesto que aceptemos la prenda para caucionar
una obligación futura y actualmente indeterminada, cuestión que nuestra doctrina ha
debatido, siendo rechazada por una parte de la misma.
 que aludimos en este punto, dice relación con el perjuicio que
experimenta el arrendatario, de manera indirecta, cuando a
consecuencia de ese mal estado o calidad de la cosa, se provocaron
daños a terceros que el arrendatario se ha visto en la necesidad de
reparar. En tal caso, el arrendatario tendrá derecho a repetir en
contra del arrendador.
Tres requisitos deben cumplirse para que el arrendatario pueda
reclamar al arrendador la pertinente indemnización:
i.- Dichos daños y perjuicios, como es lógico, deben tener su causa
en el contrato de arrendamiento, deben producirse “con ocasión del
contrato”. ii.- Dichos daños y perjuicios deben producirse “sin culpa
del arrendatario”.
iii.- Que el tercero afectado haya demandado al arrendatario y no al
arrendador.
Revisemos un par de ejemplos: el arrendador da en
arrendamiento un departamento. Vigente el contrato, se desprende
de dicho edificio un segmento de la cornisa, que cae sobre peatones y
les causa lesiones graves o se destruyen bienes de terceros. Puesto
que no es posible identificar a un responsable, los afectados podrán
demandar “a todas las personas que habitan la misma parte del
edificio” de la que cayó la cosa (art. 2328). La indemnización se
dividirá entre todos ellos en partes iguales. Entre tales “habitadores”,
estará el arrendatario. Deberá indemnizar, aun cuando ninguna culpa
tenga, pues se trata de un caso de responsabilidad objetiva. Otro
tanto podría ocurrir si alguien se sirve de un animal ajeno, por
ejemplo porque se recibió en arrendamiento. El animal,
posteriormente, ocasiona daños a personas o bienes. Los afectados,
podrán demandar al tenedor del animal, es decir al arrendatario. Pero
éste podrá repetir en contra del arrendador, “si el daño ha
sobrevenido por una calidad o vicio del animal, que el dueño con
mediano cuidado o prudencia debió conocer o prever, y de que no le
dio conocimiento” (art. 2326, inc. 2º). Pero si el dueño informó al
arrendatario del animal del vicio que éste tenía, no tendrá derecho a
repetir contra el primero.
El Código Civil contempla una solución semejante, en el
contrato de mandato (art. 2158, Nº 5).

a.2) Obligación de permitir que el arrendatario de un

establecimiento comercial, fije por algún tiempo un aviso en el
frontis del local o de la oficina que arrendaba, informando
acerca de su nuevo domicilio.
Aunque no hay norma expresa ni en el Código Civil ni en la Ley
Nº
18.101 sobre arrendamiento de p
para su explotación”.
En el caso que el arrendatario infrinja la obligación, podrá el arrendador
reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios
(recordemos que la resolución toma el nombre de “terminación”, en el contrato
de arrendamiento), o limitarse a esta indemnización, dejando subsistente el
contrato (art. 1938, inc. 2º).
En relación a los arrendatarios de “unidades” regidas por la Ley Nº 19.537,
sobre Copropiedad Inmobiliaria (es decir, departamentos o casas acogidos al
citado régimen inmobiliario), cabe tener presente que de conformidad al art.
32 de esa normativa, los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier
título de las unidades del condominio, deberán ejercer sus derechos sin
restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás
ocupantes del condominio.
Las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse
servir para otros objetivos que los establecidos en el reglamento de
copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté
destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales.
Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los
copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del
condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que
ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias
que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes.
La infracción a lo señalado anteriormente será sancionada con multa de una a
tres unidades tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar al doble su
monto en caso de reincidencia. Se entenderá que hay reincidencia cuando se
cometa la misma infracción, aún si ésta afectare a personas diversas, dentro
de los 6 meses siguientes a la fecha de la resolución del juez de policía local
que condene al pago de la primera multa. Podrán denunciar estas infracciones,
el Comité de administración, el administrador o cualquier persona afectada,
dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. Lo anterior, sin perjuicio
de las indemnizaciones que en derecho correspondan. La administración del

tenido notoria mala conducta, de la casa o edificio”, Los Contratos. Parte

general, Tomo II, Santiago de Chile, Editorial Jurídica de Chile, 1998, pp. 362 y
363.

condominio podrá, a través de circulares, avisos u otros medios, dar a conocer

a la comunidad los reclamos correspondientes.
Serán responsables solidariamente, del pago de las multas e indemnizaciones
por infracción a las obligaciones precedentemente indicadas, el infractor
(podría tratarse del arrendatario) y el propietario de la respectiva unidad, sin
perjuicio del derecho de éste último de repetir contra el infractor.

b.3) Obligación de cuidar de la cosa como un buen padre de familia.

b.3.1. El arrendatario responde hasta de la culpa leve.
Señala el art. 1939 del Código Civil que “El arrendatario empleará en la
conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia”.
Recordemos que conforme al art. 44 del Código Civil, el que debe administrar
un negocio como un buen padre de familia es responsable de culpa leve,
entendida como “la falta de aquella diligencia y cuidado que los hombres
emplean ordinariamente en sus negocios propios”.
Que el arrendatario responda hasta de culpa leve guarda perfecta coherencia
con lo dispuesto en el art. 1547, inc. 1º del Código Civil, que atribuye tal grado
de culpa a las partes de un contrato oneroso, cual es el arrendamiento, pues
se pacta para beneficio recíproco de los contratantes.
Los artículos 1971 a 1973 y 1979 y 1980, todos del Código Civil, constituyen
una aplicación de la obligación, en relación a los inquilinos de una casa,
almacén u otro edificio y los arrendatarios o “colonos” de predios rústicos.
El arrendatario no sólo responde por sus hechos propios, sino también por los
hechos culpables de los miembros de su familia, huéspedes y dependientes
(art. 1941) y de sus subarrendatarios (art. 1947).
b.3.2. Facultad para subarrendar y ceder los derechos en el contrato.
En relación a la obligación del arrendatario de cuidar la cosa, cabe referirse a la
posibilidad de que pueda o no subarrendar o ceder sus derechos en el
contrato.
En todo caso, recordemos que distinto es el efecto si se trata de un
subarriendo o de la cesión de derechos, pues en el segundo caso, el
arrendatario abandona la relación jurídica, y el cesionario lo sustituye frente al
arrendador.
Distinguimos al respecto entre lo regulado en el Código Civil, en la Ley Nº
18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos y en el Decreto Ley Nº 993
sobre arrendamiento de predios rústicos:
i.- El subarrendamiento o cesión de derechos en el Código Civil: conforme al
art. 1946, el arrendatario no tiene en principio la facultad

para subarrendar o ceder sus derechos en el contrato, a menos que el

arrendador lo hubiere autorizado expresamente. Si se hubiere otorgado dicha
autorización, el subcontrato no podrá extenderse más allá del plazo del
contrato de arrendamiento ni podrá comprender otras materias, lo que resulta
lógico, pues sabemos que el subcontrato está limitado por el contrato.
ii.- El subarrendamiento o cesión de derechos en la Ley Nº 18.101: inversa es
la solución en el marco de la Ley Nº 18.101 sobre arrendamiento de predios
urbanos, en el caso de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo
superior a un año: en ella, conforme al art. 5º, el arrendatario siempre podrá
subarrendar, salvo cláusula expresa que se lo prohíba; en este último caso, el
arrendatario podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de
pagar la renta por el período que falte. Dado los términos del art. 5º, si
estamos ante un contrato de duración indefinida o con plazo fijo inferior a un
año, o con plazo fijo superior a un año pero tratándose de inmuebles no
destinados a la habitación, sino que a oficinas, comercio, industria, etc.,
volvemos a la regla general del art. 1946 del Código Civil, requiriéndose
autorización expresa del arrendador. El art. 5º citado nada dice acerca de la
cesión del contrato. Por tanto, el arrendatario sólo podrá llevarla a cabo con el
consentimiento del arrendador. Resulta lógico que el arrendatario no pueda
ceder el contrato, porque de hacerlo se produciría una novación por cambio de
deudor –arrendatario-, no consentida por el acreedor –arrendador-, lo que
pugnaría con lo dispuesto en el art. 1635 del Código Civil.
iii.- El subarrendamiento o cesión de derechos en el Decreto Ley Nº 993:
conforme al artículo 7º de ese cuerpo legal, queda prohibido al arrendatario de
predios rústicos subarrendar el todo o parte del predio que es objeto del
contrato o ceder su derecho, o la tenencia total o parcial de los terrenos o
introducir mejoras en el predio sin autorización previa y por escrito del
propietario. Como vemos, se trata de la regla general del art. 1946 del Código
Civil.
Cabe señalar que en el derecho nacional, la responsabilidad del arrendatario y
del subarrendatario, son independientes. El primero responde frente al
arrendador, y el segundo responde ante el arrendatario. Existe una salvedad
sin embargo: el arrendatario deberá responder por los daños ocasionados en la
cosa, por culpa del subarrendatario (art. 1947, inc. 4º). En el Derecho
Comparado, distinta es la situación. Así, el artículo 1693 del Código Civil
peruano, dispone que “Tanto el subarrendatario como el arrendatario están
obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por
el arrendatario”.