PRINCIPIOS REGISTRALES

CONCEPTO

• Según Celestino Cano Tello.- Se tiende a una orientación

positivista dado que varían en cada sistema registral siendo difícil
encontrar principios de validez universal.
PRINCIPIOS REGISTRALES.- Son las líneas directrices básicas que
orientan o informan a un sistema registral dado, distinguiéndolo de otro.
⦿ En la doctrina registral de los países de Alemania y España
los principios se consideran como base del sistema
registral. Roca Sastre: “Es la sintetización o
condensación técnica del ordenamiento jurídico
hipotecario en una sistemática de bases fundamentales,
orientaciones capitales o líneas directrices del sistema”.
Cada país configura su sistema registral como
consecuencia de los principios.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD (Art. 2012 C.C. I y II T.P.R.G.).-
⦿ Este principio constituye la razón de ser del registro y es uno de
los efectos de la inscripción, porque consiste en poner de
manifiesto “erga omnes” los derechos inscritos a los terceros
interesados y además la ley declara que nadie puede alegar
desconocimiento del contenido del Registro con una presunción de
conocimiento Jure et Jure, esto es sin admitir prueba en contrario.
La excepción lo constituye el Art. 1597 C.C.
⦿ Objeto: Es publicitar actos o derechos con relevancia jurídica:
Derechos: propiedad, servidumbre, uso etc. Acto: medida cautelar de no
innovar, declaración de insolvencia, constitución de persona jurídica.
⦿ Los derechos o actos se pueden originar de un negocio jurídico
(contratos), declaraciones unilaterales (testamento) o decisiones judiciales o
administrativas.
⦿ Art. 2012 C.C.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD MATERIAL
El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos
inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones
preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie. El
contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos
no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.
 (Efecto de cognosibilidad). Ver. Art. 2012 C.C. Efectos de la
Publicidad Material: Art. 5 RSPR Efecto de cognoscibibilidad.
Efecto de inoponibilidad.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL.-

El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda

persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas
registrales y, en general, obtenga información del archivo Registral. El
personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la
información contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones
expresas establecidas en los Reglamentos del Registro.

Cuando la información solicitada afecte el derecho a la intimidad, ésta

sólo podrá otorgarse a quienes acrediten legítimo interés, conforme a
las disposiciones que establezca la SUNARP. Ejemplo: La condición de
adoptado. Art. 76, 109 RSPR.

PUBLICIDAD FORMAL

• La publicidad formal se brinda a través de medios electrónicos o en

soporte papel, garantizando a toda persona al contenido de la partida
registral y en general de la información del archivo registral. Art. 6
RSPR
• Formas de publicidad formal simple.- Es informativa.
Exhibicion, visualización, copia informativa, búsqueda a través de lon
índices, la boleta informativa. Art. 14 RSPR.
• Formas de publicidad formal certificada.- Es instrumento público y
da fe de la información contenida en el registro.
Certificado literal, certificado compendioso: (Certificado registral, de
cargas y gravámenes, positivo, negativo y de vigencia) Art. 17
RSPR.
PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Concepto.- Mediante este principio se establece que las inscripciones

de los actos y contratos en el Registro no se realizan de oficio, sino que
requieren siempre de petición de parte interesada.
 Siendo que los actos y contratos se inscriben a instancia del interesado,
el procedimiento registral sólo se iniciará a solicitud de éste, nunca a
instancia del Registrador.
Principio recogido en el artículo 2011 del C. C. y artículo III del T.P. del
R.G.R.P.
 PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Excepciones
• Rectificación de oficio. Art. 76 R.G.R.P.
• Hipoteca legal Artículo 1119 C.C.
Las hipotecas legales a que se refiere el artículo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben
de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratos de los cuales
emanan. (…).
Legitimación: ¿Quiénes pueden solicitar la inscripción?
Artículo III del Título Preliminar del R.G.R.P.:
- Los otorgantes del acto o derecho.
- Tercero interesado.
Art. 12 R.G.R.P.:
- El Notario tiene interés propio para efectos de la solicitud de inscripción de los instrumentos que
ante él se otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a través de sus dependientes debidamente
acreditados.
Normas concordantes con el artículo 51.1 de la Ley N° 27444, y con el artículo VI del Título
Preliminar del Código Civil.
 PRINCIPIO DE DEROGACION
En partes notariales: presentación cautiva .- Sólo el notario ante quien se otorgó la escritura pública puede
presentar los títulos, por sí mismo o a través de sus dependientes acreditados, según se establece la sétima
disposición complementaria, transitoria y final del D. Leg. 1049.
Excepcionalmente.- A solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales podrán ser
presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el notario al
expedir el parte deberá consignar en este el nombre completo y número de documento de identidad de la
persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho parte, así como la procedencia
legítima del parte.

PRINCIPIO DE TITULACION AUTENTICA

PRINCIPIO DE TITULACION AUTENTICA.-(Art. 2010 CC. con. Art. III TPRGRP.)
⦿ “ Las inscripciones se hacen en virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición contraria” Es a la instrumentación pública a la que se le denomina como
“Titulación Autentica” .
⦿ Estos instrumentos públicos son de tres tipos: a) Notarial (testimonio o partes
notariales); b) Judicial (partes judiciales); c) Administrativo (resoluciones
administrativas firmes, copias certificadas de partida del estado civil).
⦿ Según Art. 10 RGRP, cuando exista disposición expresa que permita inscripciones en
merito a instrumentos privados, éstas deberán ser presentadas con firmas
legalizadas notarialmente, salvo disposición expresa que establezca una formalidad
diferente.
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
IV del Título Preliminar del R.G.R.P.
Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá
la primera inscripción de aquéllas, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola
partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida
registral.
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Llamado también principio de determinación. Este principio no se encuentra previsto
en el Código Civil, pero el Rgto. General ha establecido una regla general en el sentido
que cada bien o persona jurídica determinará la apertura de una partida registral, lo que
corresponde a los dos principales sistema: El FOLIO REAL y FOLIO PERSONAL,
obviamente las inscripciones posteriores a la inmatriculación del bien o persona deberá
practicarse en la misma partida registral.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
V del Título Preliminar del R.G.R.P.
Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción.
La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título
y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye
la causa directa e inmediata de la inscripción.
La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las
partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del
título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente,
de los antecedentes que obran en el Registro.
PRINCIPIO PRO INSCRIPCIÓN
Art. 31 R.G.R.P. último párrafo
En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las
inscripciones de los títulos ingresados al registro.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

VI del Título Preliminar del R.G.R.P.

Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de
donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en
contrario.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Concepto.- Este principio nos informa que para que se inscriba un título es necesario que quien
dispone del derecho a registrar tenga inscrita su titularidad.
Se encuentra recogido en el artículo 2015 del Código Civil y en el artículo VI del Título Preliminar del
R.G.R.P.
PRINCIPIO DE LEGITIMACION

VII del Título Preliminar del R.G.R.P.

Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al
titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos
en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
Establecido también en el Artículo 2013 C.C.
PRINCIPIO DE FE PUBLICA
REGISTRAL
VIII del Título Preliminar del R.G.R.P.
La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que
los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado
sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos
registrales.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

 Concepto: Principio fundamental del sistema registral ya que permite la protección del tercero de
buena fe que confiado en la información que proporciona el registro contrata a título oneroso e inscribe
su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el título de su transferente.
Requisitos:
- Adquisición a título oneroso.
- De quien figura en el Registro con facultades para otorgar tal derecho.
- Que las causales de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución no consten en los registros
públicos (asientos registrales).
- Buena fe.
- Que inscriba su derecho en el registro.
Resolución N° 1474-2009-SUNARP-TR-L del 25-9-2009
• LEGITIMACIÓN DISPOSITIVA
El tercero que ha inscrito su derecho se encuentra legitimado para disponer del mismo, no
obstante que se declare la nulidad de asientos anteriores de dominio, en tanto no exista
pronunciamiento judicial respecto a su derecho inscrito.
PRINCIPIO SE PRIORIDAD
PREFERENTE
IX del Título Preliminar del R.G.R.P.
Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan,
se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE.- La prioridad se encuentra establecida en el asiento de
presentación, que debe contener la fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo del ingreso del título
al Registro, según se desprende del artículo 23 del R.G.R.P.
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD
EXCLUYENTE
X del Título Preliminar del R.G.R.P.
No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea
de igual o anterior fecha.
PRIORIDAD EXCLUYENTE
PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE. (Art. 2017 CC. ART. X TPRGRP).-
⚫ Los actos o derechos contenidos en los títulos en conflicto son incompatibles entre
sí por lo que no procede la inscripción de ambos ni la determinación de su
preferencia y rango, sino la inscripción del primero determinará el “cierre registral”
respecto al presentado en segundo lugar.
⚫ Se aplica solo a títulos incompatibles, que son aquellos que contienen actos o
derechos excluyentes entre sí. Esta incompatibilidad deberá ser absoluta, es
decir la imposibilidad de inscripción del segundo si se inscribe el primero.
⚫ Pero no son incompatibles los títulos presentados en forma incorrecta. Ej. primero se
presenta la compra venta de un lote subdividido y luego la subdivisión, en este caso
se trata de títulos conexos, en lo que es posible su calificación simultanea.