Compraventa

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Ficha Técnica

Desarrollo Temático

Contratos / Autor: Maria Alejandra Lacayo

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ÍNDICE   Componente  motivacional   Contenido

   
             Compraventa   Compraventa  y  arrendamiento  son  los  contratos  más  comunes  en  el  tráfico  jurídico.  Todos  los  
1. Concepto   días,   estamos   comprando   y   vendiendo   cosas;   es   tan   común   que   la   mayoría   de   las   veces,   por  
2. Características   concentrarnos   en   las   repercusiones   económicas   de   la   compraventa   como   si   está   dentro   de  
3. Capacidad  para  celebrar  el  contrato  de  compraventa   nuestro   presupuesto,   si   podemos,   cuanto   tenemos   que   trabajar   para   comprarlo   etc.,   no  
4. Elementos  esenciales   reparamos   en   las   consecuencias   jurídicas   y   los   efectos   que   puede   traernos,   además   sabemos   Anterior
4.1. La  cosa     poco  o  nada  sobre  los  derechos  y  las  obligaciones  que  estamos  adquiriendo.      
4.1.1. Que  se  puede  vender    
4.1.2. Que  no  se  puede  vender   Si   usted   quiere   comprar   un   apartamento,   lo   primero   que   buscará   será   la   ubicación   que   le  
4.2. El  precio   convenga,   verá   si   le   gusta   el   edificio,   si   es   del   tamaño   que   necesita,   del   precio   que   puede   pagar  
4.2.1. Cierto   y   si   responde   a   sus   necesidades   y   sus   gustos.   Una   vez   tiene   claro   esto   procederá   a   realizar   la   Siguiente
4.2.2. Justo     compraventa.  Con  la  información  que  recibe  en  esta  cartilla,  usted  empezará  a  tomar  en  cuenta  
4.2.3. Serio   los   elementos   jurídicos,   para   poder   contratar   el   alcance   de   las   obligaciones   y   la   forma   de  
5. Obligaciones  del  vendedor   cumplirlas,  los  elementos  que  debe  contener  el  contrato  que  va  a  celebrar,  cómo  se  estipulan  
5.1. Entrega  de  la  cosa  -­‐  Tradición   esos   elementos   y   cuál   es   la   forma   correcta   para   que   el   contrato   sea   válido.   Así,   sabiendo   que   el  
5.2. El  saneamiento   contrato   de   compraventa   no   se   perfecciona   con   el   mutuo   consentimiento,   usted   ya   no   quedará  
5.2.1. Saneamiento  por  evicción   satisfecho   cuando   un   posible   vendedor   de   apartamento   le   diga   que   celebren   el   contrato   por  
5.2.2. Saneamiento  por  vicios  ocultos   escrito  en  la  sala  de  su  casa.    
6. Obligaciones  del  comprador    
           6.1  El  pago  del  precio   Igualmente  pasa  con  el  arrendamiento,  siempre  serán  los  factores  materiales  y  económicos  los  
7.  Lesión  enorme  en  la  compraventa     que   mueven   a   contratar,   restando   importancia   a   los   temas   jurídicos   que   son   tan   importantes  
  para  la  vida  misma  del  contrato.    
Introducción    
  Recomendaciones  académicas  
En   estas   dos   semanas,   usted   conocerá   de   forma   clara   y   concreta   cuáles   son   los   elementos    
específicos  y  las  características  de  los  contratos  de  compraventa  y  de  arrendamiento,  así  como   Estimado   estudiante,   la   cartilla   es   una   herramienta   importante   para   adquirir   conceptos   que  
las  consecuencias  jurídicas  más  relevantes  que  se  generan  con  dichos  contratos,  cómo  operan   serán  contextualizados  en  los  casos  prácticos.      
esas  consecuencias  y  cuál  es  el  alcance  de  los  derechos  y  de  las  obligaciones  que  se  adquieren    
cuando  se    vende  o  da  en  arrendamiento  o  cuando  se  compra  o  arrienda.     Lea  con  detenimiento  e  intente  identificar  casos  de  su  vida  cotidiana  a  los  que  les  pueda  aplicar  
  las  definiciones  que  se  le  dan.  
Es  importante  que  intente  comprender  el  contenido  de  la  cartilla  y  no  memorice.  Para  entender    
mejor  los  conceptos  y  definiciones,  hemos  diseñado  unos  sencillos  casos  como  ejemplificación  
 
temática,   que   le   ayudará   a   contextualizar   los   temas   concretos   que   tratamos   dentro   del   tema  
general.      
   
   
   
   

   
2   [  POLITÉCNICO  GRANCOLOMBIANO]   [  CONTRATOS  ]   3  
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DESARROLLO  DE  CADA  UNA  DE  LAS  UNIDADES  TEMÁTICAS   2. Características   Contenido
   
Compraventa   La  compraventa  es  un  contrato  que  presenta  las  siguientes  características:    
   
1. Definición   a) Consensual:  
   
El  Código  Civil  define  compraventa  como  un  contrato  por  el  que  una  de  las  partes  se  obliga  a  dar   Se  dice  que  es  consensual  el  contrato  que  se  perfecciona  por  el  mero  consentimiento.  Quiere   Anterior
una  cosa  y  otra  parte  se  obliga  a  pagarla  en  dinero.  Una  se  llama   vendedor  y  la  otra  parte  se   decir  que  es  suficiente  la  declaraciones  de  voluntad  de  vendedor  y  comprador,  materializadas  
llama  comprador.  El  dinero  que  el  comprador  da  por  la  cosa  se  llama  precio.  (Artículo  1849  del   en  el  consentimiento,  para  que  el  contrato  empiece  a  producir  efectos,  desde  que  se  emite  esta  
Código  Civil  Colombiano)   declaración  las  partes  adquieren  derechos  y  asumen  las  obligaciones  generadas  por  el  contrato.  
  El  artículo  1857  del  Código  Civil  establece  que   “la   venta  se  reputa  perfecta  desde  que  las  partes  
Antiguamente,   cuando   no   existía   la   moneda   como   medio   de   cambio,   para   poder   acceder   a   han  convenido  en  la  cosa  y  en  el  precio…”.     Siguiente
ciertos   bienes,   la   gente   debía   intercambiarlos   con   otros   que   pudieran   satisfacer   las   necesidades    
ajenas,   así,   la   adquisición   de   nuevos   bienes   estaba   condicionada   a   que   otras   personas   b) Excepcionalmente  la  compraventa  es  un  contrato  formal  
necesitaran   los   que   uno   poseyera.   Este   contrato   se   llama   permuta   y   es   el   primer   contrato    
históricamente  reconocido.     Son   contratos   formales   aquellos   en   los   cuales   la   forma   adquiere   carácter   esencial   para   su  
  perfección.   Sin   cumplir   ese   requisito   de   forma,   el   contrato   no   puede   producir   ningún   efecto,   no  
Sin  embargo,  una  vez  aparece  la  moneda  como  instrumento  de  intercambio  al  que  se  le  da  un   genera  ninguna  obligación  ni  derecho.    
valor   y   una   denominación,   es   posible   empezar   a   adquirir   bienes   a   través   de   este   medio,   así,    
aparece  el  contrato  conocido  como  compraventa.     Si   bien   la   compraventa   es   un   contrato   que   en   principio   no   exige   ninguna   formalidad   para   su  
  perfección,   cuando   se   trata   de   compraventa   de   bienes   inmuebles   se   exige   que   se   hagan   en  
El  precio,  es  decir,  el  dinero  que  el  comprador  paga  por  el  bien,  constituye  un  elemento  esencial   escritura  pública.    El  artículo  1857  del  Código  Civil  continúa   “la  venta  de  los  bienes  raíces  (…)  no  
específico   del   contrato   de   compraventa;   lo   que   quiere   decir   que   no   existe   compraventa   allí   se  reputan  perfectas  ante  la  ley,  mientras  no  se  ha  otorgado  escritura  pública”.    
donde  no  se  ha  pactado  un  precio  en  dinero.      
  c) Bilateral  
Habíamos   visto   que   los   contratos   tienen   unos   elementos   esenciales,   generales   aplicables   y    
requeridos   para   todos   los   contratos,   como   son   la   capacidad,   el   consentimiento,   el   objeto   y   la   Son   bilaterales   aquellos   contratos   en   los   que   se   generan   obligaciones   para   ambas   partes   de  
causa,   así   como   otros   elementos   llamados   esenciales   particulares,   exigibles   según   el   tipo   de   forma   recíproca.   La   compraventa   es   bilateral   por   excelencia,   mientras   una   de   las   partes   se  
contrato.   Así,   en   un   contrato   de   compraventa   es   elemento   esencial   establecer   un   precio   que   se   obliga  a  hacer  la  entrega  de  una  cosa  y  al  saneamiento  por  evicción  y  por  vicios  ocultos  de  la  
pague  en  dinero.  No    es  así  en  el  contrato  de  permuta,  en  donde  lo  esencial  es  la  existencia  de   cosa,  la  otra  se  obliga  a  pagar  el  precio  establecido  de  esa  cosa.    
una   cosa   que   se   cambia   por   otra   cosa,   ni   para   la   donación,   porque   la   gratuidad,   es   decir   la    
ausencia  de  precio,  es  lo  que  constituye  el  elemento  esencial.     d) Oneroso  
   
Es  pues  esencial  para  la  compraventa  el  precio  pactado  en  dinero.  También  lo  es  el  objeto  o  la   Se  habla  de  contrato  oneroso  cuando  ambas  partes  obtienen  un  beneficio  por  la  celebración  del  
cosa   que   se   compra-­‐vende,   pues   de   faltar,   también   devendría   en   otro   tipo   contractual   y   contrato.  En  la  compraventa  una  parte  recibe  un  dinero  y  otra  parte  recibe  una  cosa.    
podríamos  encontrarnos  ante  un  mutuo  o  una  donación,  por  ejemplo.    
  e) Puede  ser  aleatorio  o  no  aleatorio.  
   
  Se  dice  que  es  aleatorio  cuando  el  beneficio  que  genera  el  contrato  pende  de  una  situación  del  
  azar   o   de   un   acontecimiento   incierto,   como   cuando   se   vende   la   cosecha   de   trigo   del   mes   de  
  mayo,   que   dependerá   de   algunos   factores   externos   como   el   clima   para   recibir   más   o   menos  
  cantidad  de  trigo.    

   
4   [  POLITÉCNICO  GRANCOLOMBIANO]   [  CONTRATOS  ]   5  
    

  se   pacta   un   precio   en   dinero   y   cosa:   si   la   cantidad   de   dinero   es   menor   al   valor   de   la   cosa   con   la   Contenido
En   cambio   es   no   aleatoria   –o   conmutativa-­‐   la   compraventa   en   la   cual   el   beneficio   se   fija   de   una   que  se  paga  el  bien  recibido,  sigue  tratándose  de  permuta.    
forma  determinada,  conociendo  las  partes  exactamente  lo  que  van  a  recibir;  así,  por  ejemplo,    
cuando   se   compran   100   bultos   de   trigo,   independientemente   de   los   factores   externos   de   la   4.1. La  cosa  
cosecha,  el  vendedor  queda  obligado  a  entregar  los  100  bultos.      
  4.1.1. Que  se  puede  vender  
3. Capacidad  para  celebrar  el  contrato  de  compraventa     Anterior
  Se  pueden  vender  todas  las  cosas  que  no  estén  prohibidas  por  la  ley:  
Como  todos  los  actos  jurídicos,  la  compraventa  requiere  la  capacidad  legal  para  actuar,  es  decir,    
que   las   personas   que   pueden   celebrar   contratos   de   compraventa   son   aquellas   que   no   se   a) Corporales  como  una  casa  
encuentran  en  estado  de  incapacidad  sea  generales,  establecidas  en  la  ley  o  de  las  específicas   b) Incorporales  como  un  derecho  
para  celebrar  concretamente  contratos  de  compraventa.     c) Muebles  como  un  carro   Siguiente
  d) Inmuebles  como  una  finca  o  una  casa  
No  pueden,  por  tanto,  celebrar  contrato  de  compraventa  los  menores  de  edad,  los  dementes,   e) Presentes  que  existen  al  momento  de  celebrarse  el  contrato  
los   sordo-­‐mudos   que   no   puedan   darse   a   entender,   los   disipadores   y   las   personas   jurídicas   sin   f) Futuras,  que  se  espera  que  existan  
intermediación  de  un  representante.     g) La  cuota  pro  indivisa  de  una  cosa  común  
  h) La  cosa  ajena    
Además,   se   establecen   otras   incapacidades   para   algunos   casos   concretos   en   virtud   de   una    
protección   jurídica   al   patrimonio   de   las   partes   que   intervienen   o   de   terceros   que   podrían   ver   La  venta  de  cosa  futura:  las  cosas  futuras  pueden  venderse  de  dos  formas:  como  venta  de  cosa  
afectados  sus  intereses  con  la  celebración  de  dichos  contratos.     esperada   o   como   venta   de   esperanza.   Ambas   producen   un   efecto   diferente   respecto   a   las  
  obligaciones  que  adquieren  las  partes  o  se  generan  por  el  contrato.    
Así  pues,  no  pueden  celebrar  compraventa,  por  ejemplo,  los  padres  con  los  hijos  de  familia.  Son    
hijos   de   familia   los   que   se   encuentran   bajo   la   patria   potestad.   Tampoco   pueden   celebrar   La  venta  de  cosa  esperada:  se  vende  como  cosa  esperada  aquello  de  cuya  existencia  depende  la  
contratos   de   compraventa   los   mandatarios   respecto   a   los   bienes   que   el   mandante   le   ha   existencia  misma  del  contrato;  si  la  cosa  no  llega  a  existir,  el  contrato  no  produce  ningún  efecto.  
encargado  comprar  o  vender  salvo  que  medie  autorización  expresa.     El  vendedor  no  tiene  obligación  de  entregar  la  cosa  y  el  comprador  no  tiene  el  derecho  de  exigir  
  que  se  la  entreguen,  porque  al  estar  condicionado  el  contrato  a  que  la  cosa  exista,  no  genera  
4. Elementos  esenciales   obligaciones  hasta  tanto  no  se  cumpla  dicha  condición.    
   
Sabemos   que   son   elementos   esenciales   para   todos   los   actos   jurídicos   la   capacidad,   el   También  puede  venderse  una  cosa  futura  que  no  existe  al  momento  de  celebración  del  contrato  
consentimiento,  el  objeto  y  la  causa  lícita.  Pero,  además,  sabemos  que  hay  elementos  que  sin   como  venta  de  esperanza.    Es  venta  de  esperanza  cuando  el  contrato  no  queda  condicionado  a  
ser  esenciales  para  todos,  son  esenciales  para  el  tipo  contractual  en  particular;  de  esta  forma,  es   la   existencia   de   la   cosa,   sino   que   se   producen   obligaciones   y   derechos   desde   el   momento   de  
esencial  para  la  compraventa,  además  de  todos  los  ya  mencionados,  que  exista  una  cosa  y  un   celebración,  aun  cuando  la  cosa  no  exista  o  no  llegara  a  existir  según  lo  previsto,  en  este  caso,  el  
precio  pactado  en  dinero.     comprador   adquiere   el   derecho   de   exigir   la   entrega   y   el   vendedor   asume   la   obligación   de  
  entregar.  Es  una  especie  de  contrato  aleatorio  en  el  que  las  partes  compran  la  suerte.    
Cuando  faltan  los  elementos  esenciales  generales,  podemos  hablar  que  se  trata  de  un  contrato   La  cuota  proindivisa  de  una  cosa  común  
nulo   o   inexistente;   en   cambio,   cuando   faltan   los   elementos   esenciales   específicos   de   la    
compraventa,  estamos  ante  un  contrato  posiblemente  existente  y  válido,  pero  que  deviene  en   Se  refiere  a  cuota  proindivisa  de  una  cosa  común  al  derecho   que  se  tiene  sobre  una  parte  de  
otro  contrato  diferente  al  declarado.       una   cosa   que   pertenece   de   manera   proindivisa   a   varias   personas.   Este   derecho   puede   venderse  
  de  manera  autónoma,  separadamente  del  derecho  de  los  demás  dueños.  
Así,  podemos  hablar   de  compraventa  si  el  precio  que  se  paga  por  la  cosa  que  se  recibe  es  en    
dinero,  pero  si  lo  que  se  pacta  es  que  se  entrega  una  cosa  a  cambio  de  otra  cosa,  ya  no  sería    
compraventa,  sino  que  estamos  ante  un  tipo  contractual  llamado  permuta;  igual  sucede  cuando    

   
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La  cosa  ajena   4.2. El  precio   Contenido

   
Los  contratos  son  fuente  de  obligaciones  más  no  son  modo  de  adquirir  el  dominio;  los  contratos   El   precio   es   el   dinero   que   el   comprador   da   por   la   cosa   vendida.   Este   debe   cumplir   los   siguientes  
no   otorgan   por   sí   derechos   reales,   solo   derechos   personales.   Atendiendo   a   lo   anterior,   la   requisitos  (Bonivento,  s.f.):  
celebración  por  sí  sola  del  contrato  de  compraventa  no  otorga  al  comprador  el  dominio  sobre  la    
cosa  vendida,  no  lo  convierte  en  dueño,  porque,  además,  la  compraventa  no  le  da  al  comprador   4.2.1  El  precio  debe  ser  determinado  o  determinable;  si  no  es  así,  el  contrato  no  existe  por  falta  
ningún   derecho   real   sobre   la   cosa   comprada,   tiene   es   un   derecho   personal   por   el   cual   puede   de   objeto   cierto   respecto   a   las   obligaciones   del   comprador,   porque   no   se   sabe   cuál   es   el   objeto   Anterior
exigirle  al  vendedor  que  le  transfiera  el  dominio.     de  sus  obligaciones.    
   
La  forma  para  adquirir  el  dominio  de  un  bien  en  virtud  de  un  título  de  compraventa  es  a  través   4.2.2.   El   precio   debe   ser   justo:   Se   considera   precio   injusto   o   vil   el   que   está   por   debajo   de   la  
de   lo   que   se   conoce   como   tradición.   La   tradición   es   la   entrega   –puede   ser   material   o   formal-­‐   de   mitad   del   justo   valor   de   la   cosa   o   por   encima   del   doble   según   sea   comprador   o   vendedor.   Se  
la   cosa   vendida   con   el   ánimo   de   transferir   el   dominio.   No   cualquier   entrega,   sino   aquella   que   configura  de  la  siguiente  manera:     Siguiente
necesariamente  conlleve  a  convertir  en  dueño  al  comprador.      
  -­‐ Cuando  el  vendedor  recibe  menos  de  la  mitad  del  valor  del  bien.  
Por   esta   razón,   es   realmente   indiferente   que   el   vendedor   sea   el   dueño   de   la   cosa   vendida,   -­‐ Cuando  el  comprador  paga  más  del  doble  del  valor  del  bien.  
porque   con   la   celebración   del   contrato   en   realidad   no   está   transfiriendo   el   dominio,   sino    
únicamente  otorgando  derechos  personales  al  comprador.       En   tal   caso,   el   contrato   queda   sometido   al   régimen   de   la   lesión   enorme   que   veremos   más  
  adelante.  
Cuando  se  habla  entonces  de  venta  de  cosa  ajena,  una  parte  vende  un  bien  sin  ser  dueño  del    
mismo.  Esa  venta,  por  lo  tanto,  es  válida  para  efectos  legales.       4.2.3.  El  precio  debe  ser  serio:  significa  lo  contrario  a  irrisorio.  El  precio  es  irrisorio  cuando  entre  
  él   y   la   cosa   que   se   compra   hay   una   gigantesca   desproporción   que   lo   calificaría   de   ridículo.   En  
4.1.2. Qué  no  se  puede  vender   este   caso,   puede   presumirse   que   se   está   ante   otro   tipo   contractual,   pero   no   ante   una  
  compraventa  o  ante  una  simulación  de  actos  jurídicos  con  fines  no  lícitos.    
Hay  algunas  cosas  que  no  se  pueden  vender,  porque  se  encuentran  fuera  del  comercio  o  la  ley    
específicamente  lo  ha  prohibido.     4.2.4.  El  precio  debe  ser  pactado  en  dinero:  para  que  se  configure  una  compraventa,  el  precio  
  debe  ser  pactado  en  dinero.  Si  el  precio  se  pacta  una  parte  en  dinero  y  una  parte  en  otra  cosa  se  
Algunas  cosas  concretas  que  no  se  pueden  vender:   está  ante  una  compraventa  cuando  el  primero  vale  más  que  el  segundo.  
   
a) Las  cosas  que  por  su  propia  naturaleza  se  encuentran  fuera  del  comercio:  el  aire,  la  luz  del   Al  respecto,  el  artículo  1850  del  Código  Civil  establece  que  “cuando  el  precio  consiste  parte  en  
sol,  el  océano.   dinero   y   parte   en   otra   cosa,   se   entenderá   permuta   si   la   cosa   vale   más   que   el   dinero,   y   venta   en  
b) Las   cosas   que   por   disposición   legal   se   encuentran   fuera   del   comercio:   los   parques,   las   el  caso  contrario”.      
bancas,  los  andenes,  las  especies  protegidas,  bienes  públicos.    
c) Los  bienes  embargados:  el  decreto  judicial  de  embargo  coloca  los  bienes  del  deudor  por   5. Obligaciones  del  vendedor  
fuera  del  ámbito  del  comercio.      
d) Los   derechos   personalísimos:   aquellos   atribuidos   a   la   personalidad,   que   de   llegar   a   Siendo   la   compraventa   un   contrato   bilateral,   se   generan   en   virtud   de   ella   obligaciones   para  
transferirse  pierden  su  esencia  y  se  desnaturalizan   ambas   partes.   El   incumplimiento   de   dichas   obligaciones   genera   unas   consecuencias   que   las  
e) La   Universalidad   del   patrimonio:   La   universalidad   es   propia   de   la   personalidad   jurídica   y   partes  deben  asumir.  
solo  con  la  muerte  se  puede  transferir  esa  universalidad.      
  Las   obligaciones   pueden   ser   tantas   como   pacten   las   partes   siempre   que   no   constituya  
  contrariedad   al   orden   público,   la   ley   o   las   buenas   costumbres.   No   obstante,   las   que   el   código  
  configura   como   principales   para   el   vendedor   son   dos:   entrega   (tradición)   de   la   cosa   y  
 

   
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saneamiento.  A  su  vez,  el  saneamiento  se  divide  en  dos  obligaciones  diferentes,  una  relativa  a  la   5.2.1. Saneamiento  por  evicción   Contenido
evicción  del  bien  y  la  otra  relacionada  con  los  vicios  ocultos.    
  Empezaremos  por  definir  evicción.  La  evicción,  dice  el  diccionario  de  la  Real  Academia  Española,  
5.1. Entrega  de  la  cosa  –  Tradición   es   la   pérdida   de   un   derecho   por   sentencia   firme   en   virtud   de   derecho   anterior   ajeno.   El  
  ordenamiento  colombiano  contempla  la  posibilidad  de  la  pérdida  del  derecho  no  solamente  en  
La  tradición  es  un  acto  jurídico  que  se  perfecciona  con  la  entrega  de  la  cosa  (Bonivento,  s.f.).  En   virtud   de   Sentencia,   sino   también   cuando   se   da   en   virtud   de   una   restitución   voluntaria   de   la  
el  contrato  de  compraventa  no  basta  la  entrega  material  del  bien  para  cumplir  con  la  obligación   cosa.     Anterior
de  dar  que  impone  el  código,  hay  que  hacerlo  además  con  la  intención  de  transferir  el  dominio.    
El  contrato  de  compraventa,  ha  dicho  la  Corte,  impone  al  vendedor  la  obligación  de  transferir  el   A  su  vez,  la  obligación  de  saneamiento  por  evicción  comprende  las  siguientes  obligaciones:  
dominio  de  la  cosa.      
  a) Una   obligación   de   abstenerse   de   perturbar   la   posesión   del   comprador.   El   vendedor   no  
En  los  contratos  de  compraventa  civil,  es  decir  los  que  se  realizan  entre  dos  personas  naturales   puede  ser  quien  alegue  ese  mejor  derecho  que  pretende  la  evicción   Siguiente
sin  fines  de  comercio,  la  tradición  se  reputa  perfecta  con  la  inscripción  del  bien  en  el  Registro  de    
Instrumentos   Públicos.   En   la   compraventa   mercantil,   en   cambio,   la   tradición   solo   se   reputa   b) Una  obligación  de  defender  a  otro  en  juicio.  Siendo  un  juicio  en  el  que  se  pide  la  evicción  por  
perfecta  desde  que  el  contrato  se  inscribe  en  el  registro  de  instrumentos  públicos  y  se  hace  la   parte   de   quien   alegue   un   mejor   derecho,   el   vendedor   actúa   como   coadyuvante   en   la  
entrega  material  de  la  cosa.     defensa  del  comprador.  
   
La  obligación  de  entregar  se  cumple  en  el  sitio  donde  las  partes  hayan  pactado  o,  en  su  defecto,   c) Una   obligación   de   indemnizar   en   caso   de   ser   declarada   la   evicción   y   verse   privado   el  
en  el  sitio  donde  se  encontraba  la  cosa  al  momento  de  perfección  del  contrato  o  en  el  domicilio   comprador  del  bien.    
del  deudor.      
  La   evicción   puede   darse   de   forma   parcial   cuando   la   parte   evicta   recae   sobre   una   parte   del   bien;  
5.2. El  saneamiento   en  tal  caso,  puede  que  esa  parte  del  bien  sea  ten  importante  que  se  pueda  presumir  que  no  se  
  habría   realizado   la   compra   sin   esa   parte   o,   por   el   contrario,   que   esa   parte   sea   de   escasa  
El  saneamiento  contiene  una  obligación  relativa  a  entregar  la  cosa  en  condiciones  tales  que  le   importancia  para  la  celebración  del  contrato.    
garantice  el  uso  pacífico  y  tranquilo  del  bien,  para  poder  cumplir  el  objetivo  o  el  fin  propuesto    
en  el  contrato.     En  otra  instancia,  la  evicción  puede  ser  total  cuando  recae  sobre  toda  la  cosa,  es  decir,  que  el  
  comprador  se  ve  privado  de  toda  la  cosa,  en  cuyo  caso  el  vendedor  deberá  restituir  el  precio  del  
Como   dijimos,   el   saneamiento   se   divide   en   dos   obligaciones   que   comparten   una   misma   bien  y  demás  exigencias  que  manda  la  ley.        
naturaleza,   pero   se   generan   por   causas   diversas.   En   el   saneamiento   por   evicción,   es   una    
obligación  que  se  genera  por  la  perturbación  en  la  posesión  del  comprador  por  parte  de  alguien   5.2.2. Saneamiento  por  vicios  ocultos  o  redhibitorios    
que  alega  tener  un  mejor  derecho,  el  vendedor  se  encuentra  obligado  a  amparar  al  comprador    
en  el  goce  y  posesión  de  la  cosa.  El  saneamiento  por  vicios  redhibitorios,  en  cambio,  se  genera   Se  llama  redhibitorios  a  los  defectos  ocultos  de  la  cosa  vendida  que  la  hacen  impropia  para  el  
cuando  la  cosa  adolece  de  algún  vicio  que  la  haga  inepta  para  la  utilidad  o  finalidad  perseguida   uso  destinado  o  que  disminuye  de  tal  modo  dicho  uso  que  el  comprador,  de  saberlo,  no  hubiera  
por  el  contrato;    el  vendedor  asume  la  obligación  de  reparar  los  defectos  o  vicios  ocultos.       adquirido   el   bien   o   hubiera   dado   menor   precio   (Gómez,   s.f.).   El   artículo   1914   del   Código   Civil  
  establece  que  la  acción  redhibitoria  es  la  que  tiene  el  comprador  para  que  se  rescinda  la  venta  o  
El   artículo   1893   del   Código   Civil   establece   que   “la   obligación   de   saneamiento   comprende   dos   se  rebaje  el  precio  proporcionalmente  por  los  vicios  o  defectos  que  tiene  la  cosa.    
objetos:   amparar   al   comprador   en   el   dominio   y   posesión   pacífica   de   la   cosa   vendida,   y    
responder  de  los  defectos  ocultos  de  ésta,  llamados  vicios  redhibitorios”.   Para  que  un  vicio  oculto  de  lugar  a  la  acción  redhibitoria  debe  cumplir  los  siguientes  requisitos:    
   
  a) Haber  existido  al  tiempo  de  la  venta  o  que  no  aparezcan  después  o  sean  una  consecuencia  
  del  uso  que  le  ha  dado  el  comprador  a  la  cosa.  
   

   
10   [  POLITÉCNICO  GRANCOLOMBIANO]   [  CONTRATOS  ]   11  
    

b) Ser  tales  que  por  ellos  la  cosa  no  sirve  para  su  uso  natural  o  solo  sirva  imperfectamente.   Son  inmuebles,  en  cambio,  según  el  656  del  Código  Civil,  las  cosas  que  no  pueden  transportarse   Contenido
c) No  haberlos  manifestado  el  vendedor.   de   un   lugar   a   otro   como   la   tierra,   las   minas   y   las   que   se   adhieren   a   ellas   como   los   edificios   y   los  
  árboles.    
d) Que  el  comprador  no  haya  podido  conocerlos  usando  la  debida  diligencia  o  en  razón  de  su    
profesión  u  oficio.   Por  lo  tanto,  en  la  compraventa  de  un  carro  no  podría  alegarse  la  lesión  enorme,  pero  sí  en  la  
  compraventa  de  una  casa,  una  finca,  un  lote.    
e) También   pueden   las   partes,   en   virtud   de   un   acuerdo   de   voluntad,   considerar   vicios     Anterior
redhibitorios  a  defectos  que  en  principio  no  lo  son   Opera  entonces  de  la  siguiente  manera:    
   
6. Obligaciones  del  comprador   • Un  apartamento  tiene  un  valor  comercial  de  200  millones  de  pesos.  
  • Si  X  lo  vende  por  80  millones,  está  recibiendo  menos  de  la  mitad  del  bien,  por  lo  cual,  habría  
6.1. El  pago  del  precio   una  lesión  enorme.     Siguiente
  • Si   Y   lo   compra   por   410   millones,   está   pagando   más   del   doble   del   valor   del   bien;   habría  
La  principal  obligación  del  comprador,  además  de  las  que  las  partes  acuerden  e  introduzcan  al   entonces  lesión  enorme  para  él    
contrato  de  manera  accidental,  es  la  de  pagar  el  precio  convenido  como  lo  estipula  el  Artículo    
1928  del  Código  Civil.     Ejemplificación  de  la  temática    
   
El   precio   debe   ser   pagado   en   el   lugar   y   tiempo   de   entrega   estipulados   por   las   partes   en   el   1. María,  quien  tiene  16  años,  vende  una  casa  de  la  cual  es  dueña  por  herencia  a  Juan,  quien  es  
contrato  o,  en  su  defecto,  en  el  lugar  y  el  tiempo  de  la  entrega  del  bien.   mayor  de  edad.  El  contrato  se  celebra  en  documento  privado  firmado  por  ambas  partes  ante  
  testigos  en  el  domicilio  de  María.    
7. Lesión  enorme  en  la  compraventa    
  ¿Es  válido  el  contrato?    
La  lesión  es  el  daño  o  detrimento  que  sufre  una  persona  en  razón  de  un  acto  jurídico  realizado    
por  ella;  es  un  desequilibrio  entre  las  ventajas  que  el  acto  le  reporta  y  los  sacrificios  que  tiene   Analicemos,  primero,  desde  la  capacidad  de  María  siendo  menor  de  edad,  la  ley  establece  que  
que  hacer  para  lograr  tales  ventajas.  (Ospina,  2014)   se   encuentra   dentro   de   las   incapacidades   relativas;   con   solo   ese   dato   estaríamos   ante   un  
  contrato  nulo.  Por  otra  parte,  ya  vimos  que,  si  bien  la  compraventa  es  un  contrato  consensual,  
EL  artículo  1946  del  Código  Civil  estipula  que  “el  contrato  de  compraventa  podrá  rescindirse  por   cuando  se  trata  de  bienes  inmuebles  como  una  casa  no  se  perfecciona,  sino  con  una  escritura  
lesión  enorme  (…)  El  vendedor  sufre  lesión  enorme  cuando  el  precio  que  recibe  es  inferior  a  la   pública  ante  Notario.  Por  lo  tanto,  el  contrato,  así  fuera  celebrado  por  personas  capaces,  que  no  
mitad   del   justo   precio   de   la   cosa   que   vende,   el   comprador   a   su  vez   sufre   lesión   enorme   cuando   es   el   caso,   sería   inválido   por   faltar   a   uno   de   los   elementos   esenciales   de   la   compraventa   de  
el  justo  precio  de  la  cosa  que  compra  es  inferior  a  la  mitad  del  precio  que  paga  por  ella”.   bienes  inmuebles  que  es  la  solemnidad.    
   
Es   decir,   hay   lesión   enorme   o   daño   patrimonial   cuando   el   vendedor   ha   recibido   menos   de   la   2. Luis  y  José  celebran  un  contrato  de  Compraventa  por  el  cual  se  obligan  mutuamente  el  uno  
mitad   del   justo   valor   del   bien   y   hay   lesión   enorme   para   el   comprador   cuando   ha   tenido   que   a  entregar  un  lote  que  vale  50  millones  y  el  otro  a  pagarle  con  un  carro  que  vale  30  millones  
pagar  más  del  doble  del  precio  justo.   y  20  millones  de  pesos  en  efectivo.    
   
La  rescisión  por  lesión  enorme  solo  puede  pedirse  en  los  contratos  de  compraventa  de  bienes   Vimos  que  el  artículo  1850  es  claro  al  establecer  que  cuando  se  pacta  un  precio  en  cosa  y  en  
inmuebles,  no  en  el  caso  de  los  muebles.  Son  bienes  muebles  los  que  pueden  transportarse  de   dinero,  para  que  sea  una  verdadera  compraventa,  el  dinero  debe  ser  mayor  al  valor  de  la  cosa  
un   lugar   a   otro,   sea   moviéndose   ellas   mismas   como   los   animales,   en   cuyo   caso   se   llaman   entregada  como  parte  del  pago.  En  este  caso,  si  la  finca  vale  50  millones,  el  pago  se  hará  con  20  
semovientes,  sea  que  se  muevan  por  una  fuerza  externa,  así  lo  define  el  artículo  655  del  Código   millones   en   efectivo   y   un   carro   de   30   millones,   no   se   cumplen   las   características   de   la  
Civil.  Son  muebles,  entonces,  una  vaca,  un  carro,  un  electrodoméstico.     compraventa,  sino  las  de  permuta.  Caso  contrario,  si  José  le  pagara  a  Luis  con  30  millones  de  
  pesos   más   un   carro   que   vale   20   millones,   entonces   si   estaríamos   ante   la   celebración   de   un  
contrato  de  compraventa,  porque  el  valor  del  dinero  es  mayor  al  valor  del  carro.  

   
12   [  POLITÉCNICO  GRANCOLOMBIANO]   [  CONTRATOS  ]   13  
  

  Contenido
3. Estela  dice  venderle  a  su  hijo  Jaime  un  apartamento  en  Chapinero  del  cual  es  dueña.  De  esta  
forma,   celebran   el   contrato   como   Compraventa   en   la   Notaría   45   de   Bogotá   cumpliendo   con  
los  requisitos  legales  establecidos  para  perfeccionarlo.    
 
En   el   contrato   se   identifica   perfectamente   el   bien   y   se   demuestra   el   dominio   de   Estela,   sin  
embargo,  no  pactan  precio  alguno  y,  por  lo  tanto,  no  existe  obligación  para  Jaime  de  pagar  el   Anterior
precio.   En   este   caso   no   existe   compraventa,   pues   al   faltar   uno   de   los   elementos   esenciales  
específicos   de   la   misma   como   es   el   precio   y,   aunque   las   partes   hayan   declarado   celebrar  
compraventa  el  contrato,  deviene  en  una  donación.  
 
4. Carlos   lleva   seis   años   en   posesión   de   una   finca,   pero   no   tiene   el   dominio.   Carlos   puede   Siguiente
vender  la  posesión  aunque  la  finca  no  sea  de  él.  José  compra  dicha  posesión  y  el  contrato  de  
compraventa  se  reputa  válido  con  el  entendido  que  José  pueda  adquirir  algún  día  el  dominio  
pasado   el   tiempo   que   estipule   la   ley.   Si   en   el   transcurso   del   tiempo   antes   de   adquirir   el  
dominio   aparece   el   legítimo   dueño   alegando   un   mejor   derecho,   Carlos   tiene   la   obligación  
del  saneamiento  por  evicción,  en  caso  que  ese  legítimo  dueño  recupere  la  posesión  del  bien  
y  José  se  vea  privado  de  la  misma.    
 

5.  Ana,   en   su   calidad   de   vendedora,   y   María,   en   su   calidad   de   compradora,   celebran   un  

contrato  de  compraventa  de  un  inmueble  ubicado  en  Chía.  Las  partes  acuden  a  la  notaría  y  
cumpliendo  con  los  requisitos  de  ley  para  la  perfección  y  validez  del  contrato,  firman  ante  el  
notario  la  escritura  pública  correspondiente,  pero  se  olvidan  de  inscribirla  en  el  Registro  de  
Instrumentos   Públicos   de   la   localidad   correspondiente.   Tres   meses   después   María   quiere  
vender  el  bien,  sin  embargo,  se  entera  que  no  puede  hacerlo  porque  en  estricto  rigor  aún  no  
es  la  dueña  del  mismo.  Resulta  que  María  no  ha  adquirido  el  dominio,  que  en  este  caso  se  
adquiere  con  la  tradición.  Aun  habiendo  recibido  el  bien  materialmente  y  habitando  en  él,  
debe   hacerse   la   tradición,   que   es   el   acto   jurídico   que   se   perfecciona   con   la   entrega   de   la  
cosa.  En  este  caso  se  trata  de  una  entrega  legal  que  se  cumple  con  la  debida  inscripción  en  
el  registro.  Mientras  ese  requisito  no  se  cumpla.  Ana,  sigue  siendo  la  dueña  del  bie,n  porque  
no  ha  transferido  el  dominio  a  María  como  lo  indica  la  ley.    

 
14   [  POLITÉCNICO  GRANCOLOMBIANO]