MERCADO INMOBILIARIO DE JAPÓN

SITUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO ACTUAL E HISTÓRICO DE

JAPÓN

EVOLUCIÓN ECONÓMICA DE JAPÓN

La economía japonesa arrastra una recesión desde hace tres décadas.
 Después de la segunda guerra mundial acumulo un gran crecimiento.
 En los años 1989-1990 estalla una fuerte burbuja inmobiliaria y
financiera. Propiciada por los excesivos precios de los activos inmobiliarios
japoneses y su gran peso en la economía del país.
 La década de los 90 fue una época donde el país sufría fuerte una crisis
debido a las consecuencias del estallido de esta burbuja.
 En los 2000 los precios volvieron a subir hasta la llegada de la crisis
financiera y económica de 2007-2008. Los precios volvieron a estabilizarse
pero se frenaron con el impacto del terremoto y posterior tsunami de 2011.
 Con el aumento de turistas y con la llegada de los Juegos Olímpicos se
espera un crecimiento económico en el país.
 

Estallido de la burbuja inmobiliaria y financiera de 1990:

Después de la 2ª Guerra Mundial Japón crecía de media un 10% anual en la

década de los 50. Este crecimiento venía favorecido por un tipo de cambio de
moneda fijo haciendo muy competitivos los productos de Japón al exterior.
En los 70, con la Guerra de Vietnam Estados Unidos tuvo que imprimir mucha
moneda para poder financiar la guerra. Causando una devaluación del dólar.
Esta devaluación hizo inevitable la sustitución del cambio de moneda de fijo a
flotante, por lo que el yen y los productos que exportaba Japón se volvieron
menos atractivos. Provocando una desaceleración del crecimiento del país en
los años 70’s y 80’s.
En los 80’s el gobierno fomentaba los créditos inmobiliarios a tipos de interés
muy bajos. Que se avalaban con activos inmobiliarios,  muy fáciles de acceder
por los ciudadanos. Las empresas cotizaban a bolsa con sus activos
inmobiliarios que poseían y no por sus beneficios.

La suma de todos estos hechos provocó un aumento de precios desorbitados

del suelo y activos inmobiliarios japoneses, creando una gran burbuja
inmobiliaria.
Los precios eran tan desorbitados que el terreno del Palacio Imperial de Tokio
tenía un valor superior a todo el estado de California.

Entre los años 1989 y 1990 los precios de los productos inmobiliarios
descendieron un 50% respeto a los precios que se alcanzaron en 1989, y
llegando a perder hasta el 80% de su valor en los siguientes años. La pérdida
de valor de los activos inmobiliarios condujo a un descenso similar del índice
bursátil japonés de referencia (Nikkei225). Y los tipos de interés aumentaron.
En ese momento se empezó a hablar del estallido de la burbuja inmobiliaria y
financiera de Japón.
 

Época de recesión económica (década de los 1990’s y 2000’s)

Esta crisis provocada principalmente por el estallido de la burbuja inmobiliaria y
financiera. Fomentada por la pérdida de valor de los productos financieros (una
caída del valor de las acciones que rozaron mínimos históricos) y la
depreciación de los activos inmobiliarios. Acompañado de unos tipos de interés
muy bajos, con poco consumo interior y pocas exportaciones al no ser muy
competitivos en el exterior.
Los efectos más directos que provocó esta crisis fue el desempleo, el deterioro
de las condiciones de vida de la población nipona, la bajada de los salarios, la
disminución del consumo y la inversión privada (de las familias y empresas), el
aumento del ahorro privado y las quiebras de empresas.

Durante la época los 90’s las autoridades económicas japonesas introdujeron

políticas fiscales expansionistas con un fuerte gasto público para fomentar la
recuperación. Esto provocó un gran endeudamiento del país obteniendo una
deuda que representaba un 150% del PIB de Japón, aunque no tuvieron un
efecto muy positivo en la economía nipona.

Entre 2002 y 2006 la economía japonesa mejoró con un crecimiento medio del

PIB del 2% gracias a la inversión privada, las exportaciones, una política
monetaria expansiva y una política fiscal restrictiva.

Producto Interior Bruto.

El sector de la construcción aporta al PIB nipón alrededor de un 5% de su

valor, lo que le convierte en uno de los pilares de la economía de país, junto
con el resto del sector industrial. Si analizamos la figura 2.16, podemos
observar como ambas coinciden en su trayectoria, lo que refuerza la estrecha
relación que ambas mantienen.

Figura 2.16. Evolución del PIB japonés (izq.) y la aportación del sector de la
construcción desde 2008 hasta 2018 (en billones de yenes).
 
Los tipos de interés.
En este apartado podemos ver como ante una bajada de los tipos de interés en
el año 2008, se produce un aumento repentino de la solicitud de construcción
de nuevas viviendas. Este crecimiento se prolonga de forma estable en el
tiempo hasta que se produce cierta inestabilidad8 desde finales de 2013 hasta
principios de 2015.

Nuevamente podemos observar como una la bajada de los tipos de interés a

principios de 2016, tiene como repercusión un nuevo aumento de solicitudes de
construcción de nuevas viviendas. Por tanto, podemos afirmar que la relación
entre ambas variables es inversa, aunque a raíz de 2016 a pesar de mantener
unos tipos de interés negativos la tasa de construcción de nuevas viviendas
comienza a descender de forma significativa.
Figura 2.17. Evolución de los tipos de interés japonés (izq.) e índice de
construcción de nuevas viviendas desde 2008 hasta 2018 (Base=2008)
La inflación. Si fijamos nuestra atención en las variables de la figura 2.18, veremos como la
inestabilidad de la tasa de inflación contrasta con el progresivo incremento del precio de la
vivienda japonesa. Este hecho se explica debido a la escasez de espacio a causa de la limitación
del terreno. Al ser un archipiélago de escasas dimensiones, la construcción de nuevas viviendas
se encuentra limitada por lo que, para los japoneses, el mero hecho de conseguir una vivienda
(independientemente de si es alquilada o comprada) se convierte en numerosas ocasiones en
una verdadera odisea.

Figura 2.18. Tasa de inflación japonesa (izq.) e índice del precio medio de la vivienda desde
2008 hasta 2018
El sector bancario

Las quiebras de empresas dejaron tras de sí una acumulación de deudas

impagadas, a esto se le sumó una gestión incorrecta de los bancos, una
supervisión insuficiente (de la viabilidad de retorno por parte de los
demandantes de créditos) y una falta de leyes contra la morosidad. Con todos
estos hechos algunos bancos tuvieron muchos problemas de liquidez que
en algunos casos provocaron el cierre.
En los años 90 el estado japonés, a cambio de ayudas, había indicado a los
bancos que siguieran financiando a empresas inviables (préstamos zombi o
crédito malo) para mantener la actividad del país, haciendo que los problemas
que tenían los bancos con sus balances empeorara más.
Con el cambio de siglo el Gobierno liberó al sistema bancario del país, esto
provocó una mejora en la competitividad y eficiencia de los bancos japoneses.
 

EL SECTOR INMOBILIARIO
 
La década de los 2000’s
En esta década, igual que la economía, los precios de los activos inmobiliarios
no se habían recuperado.
A principios de los 2000 empezaron a aparecer las J-REIT (Japan Real Estate
Investment Trusts o Fideicomisos de inversión inmobiliaria en Japón). Estos
fideicomisos de inversión  que se crearon provocaron un aumento en la
actividad del mercado inmobiliario.

En los primeros años de la nueva década hubo miles de millones de yenes en

transacciones inmobiliarias bursatilizadas, centrando su atención en los activos
de las principales ciudades, haciendo que los precios de algunas zonas de
Tokio llegaran a aumentar en un 70 a 100% en comparación con los mínimos
que se registraron en 2002, pero el mercado en general siguió debilitándose.
Para el año 2006, una vez más parecía que empezaba a haber una burbuja,
por lo que el Ministerio de Finanzas decidió nuevamente involucrarse y
restringió los préstamos de inversión en bienes raíces.

Al mismo tiempo, los mercados financieros mundiales tomaron protagonismo

cuando el escándalo de préstamos de alto riesgo en EE. UU. estalló en 2007 y
culminó con el “shock de Lehman” de 2008. En este punto los inversores
extranjeros desaparecieron del mercado inmobiliario japonés.
Los precios de los activos inmobiliarios en Tokio se desplomaron una vez más,
pero no volvieron a los mínimos de 2002.
 

 
La década de los 2010’s hasta la actualidad

En 2010, los precios lograron estabilizarse a niveles en torno al 50% por

encima de los mínimos.
Durante el mes de marzo de 2011 Japón sufrió un terremoto de gran magnitud
seguido de un tsunami que provocó grandes daños en los edificios del distrito
de Tohoku y en la central nuclear de Fukushima. A causa de este suceso,
el mercado inmobiliario se frenó por el miedo que había al de comprar un
inmueble y que volviera a ocurrir otra catástrofe como esta.
A medida que la situación se estabilizó y los esfuerzos de recuperación en
Tohoku comenzaron, las transacciones de bienes raíces comenzaron
nuevamente. En Tokio el nivel de precios prácticamente no cambiaron con el
terremoto.
En este último año, 2018,  se ha hablado de una subida de precios en el
mercado inmobiliario residencial japonés. Este aumento solo está concentrado
en áreas desenvolupadas de las tres principales ciudades metropolitanas del
país y en algún barrio concreto de otras ciudades beneficiadas por la afluencia
de nuevos turistas.
La rentabilidad que se puede obtener de los distritos más céntricos de Tokio
oscila entre un 3,4% y un 5,4%. Y puede ser un poco superior en apartamentos
pequeños.
Aun así, alrededor del 30% de los precios en suelo de todo Japón están aún
estancados en  este círculo de deflación, y en las áreas regionales (fuera de las
ciudades) la mitad de los distritos siguen con esta tendencia de bajada de
precios.
 
Perspectivas en  los próximos años

Con la próxima llegada de los Juegos Olímpicos en 2020, Tokio está

experimentando un boom en la construcción por la preparación de estos, y por
otros proyectos de re-desarrollo de la ciudad.
El Gobierno a previsto que en el año olímpico el país reciba unos 40 millones
de visitantes, y se espera que incluso después de los Juegos sea el turismo el
impulsor de crecimiento económico.
Con este aumento de turistas, hay una demanda creciente en tiendas de
lujo en calles céntricas en el distrito de Ginza, y se espera que aumente, a
finales de 2020, un 8%.

Referente al mercado de oficinas se espera que los precios caigan

moderadamente en Tokio, pero seguirán subiendo en las ciudades
regionales del país nipón.

Por parte del mercado logístico, al desvanecerse el temor de exceso de

oferta, los alquileres de instalaciones logísticas de gran escala en el área
metropolitana de Tokio se prevé una subida del 2,2% a finales de 2020.
En este 2019 tanto los inversores como los prestamistas puede que se vuelvan
más cautelosos debido al aumento de los precios de los bienes raíces

Conclusión.

La evolución del sector inmobiliario y el de la construcción, que se encuentran

estrechamente relacionados, afecta sin lugar a duda al desarrollo de la
economía de cualquier país. En mayor o menor grado, de forma directa o
indirecta, pero la relación que los tres sectores mantienen existe y es
plenamente visible a través del análisis de las variables macroeconómicas, tal y
como hemos podido observar anteriormente.
BIBLIOGRAFIA

 TESIS LA GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO DE LA UNIVERSIDAD DE ALMERÍA

 https://prezi.com/kwnzuwn8mhfr/japon-y-su-infraestructura/
 https://expansion.mx/obras/2010/07/08/economico-infraestructura-
urbano-obras
 https://www.jetro.go.jp/spain/invertir/ventaja/10v_5.html/10v_5.pdf