UNIVERSIDAD APEC

Decanato de Postgrado

Maestría en Gerencia y Productividad

Trabajo Final

TEMA:

“Análisis del impacto de la Ley 189-11 en el Mercado Hipotecario

Dominicano en el periodo 2010-2015”

Sustentante:

Mercedes María Del Pilar De León 2019-0795

Maestra:

Graciela Morales

Septiembre 2020 - Santo Domingo, D. N.

 Capítulo 1: Marco regulatorio de la Ley 189-11

1.1 Antecedentes del fideicomiso, principales conceptos y el

sector inmobiliario

La figura del fideicomiso tiene más de dos mil años de existencia, tanto
así que desde la época del imperio Romano se realizaban estos contratos.
Cabe mencionar que en su origen fue utilizado con el objeto de soslayar trabas
legales que impedían darle a determinados bienes, ciertos destinos.

La base sobre la que se fundamenta desde el su origen fue la confianza que

el transmitente de un bien depositaba en el adquiriente. La transferencia se
realizaba en propiedad, teniendo el adquiriente las facultades derivadas de su
condición de dueño de la cosa, de acuerdo a las instrucciones del
trasmítetetransmitente. Frente al amplio poder jurídico que el transmitente daba
al adquiriente, este se comprometía a usar ese poder en lo preciso dentro de
los límites impuestos por el fin restringido acordado, al cual se apuntaba,
respetando la voluntad de aquel [CITATION MarcadorDePosición1 \l 1033 ].

Con el pasar de los tiempo y en atención a los abusados en que incurrían el

adquiriente, al no respetar los encargos fiduciarios, se fue limitando su potestad
sobre los bienes transmitidos, manteniendo su condición de titular jurídico, pero
con poderes recortados por la normativa jurídica y por la intervención de la
justicia, que priorizaron la voluntad del constituyente y los derechos de los
beneficiarios por sobre encima del derecho de propiedad que aquel ostentaba
[ CITATION MarcadorDePosición1 \l 1033 ].

Los estudios que se han realizado encuentran al fideicomiso a fines de la

Repúublica y comienzo del Imperio Romano. En sus inicios, estuvo circunscrito
a los actos sucesorales y tuvo un carácter personal, adquiriendo la naturaleza
de derecho real a partir de Justiniano. P, posteriormente se extienden extendió
a los actos bilaterales y concretamente, a la contratación. Por consiguiente, se
puede afirmar que el fideicomiso se originó en el Derecho Romano, puesto que
le dio la normatividad y la legalidad correspondiente, y sobre todo que vino a
solucionarsolucionó varios de los problemas jurídicos que se presentaba en
esa época.
 Dentro de los inconveninetesinconvenientes podemos mencionar los
problemas para heredar, ya que, de acuerdo con el Derecho Romano, algunas
personas, especialmente las mujeres, no tenían la facultad de poder heredar
bienes. Por tal motivo, con el fin de que el testador pudiera llevar a cabo su
voluntad, nace una figura que, salvando los problemas de tipo legal que
existían en ese momento, pudiera hacer que su voluntad fuera efectiva. Esta
Ffideicommisum podrá establecerse también que una vez cumplidos los fines
para los que fue establecido puedan ser entregados los bienes al beneficiario.

Cabe destacar que, desde ese momento, aparece un aspecto que es

sumamente importante en el caso del fideicomiso que es lafideicomiso: la
confianza, ya que la persona que adquiera los derechos administradores por
esta vía pondrá usar los bienes para su propio bienestar e incluso enajenarlo.
Este tipo de fideicomiso se caracteriza porque la transmisión de bienes se hace
una vez que su propietario ha muerto, por lo que viene a constituirse en
fideicomiso testamentario.[ CITATION MarcadorDePosición1 \l 1033 ].

Posteriormente se manifiesta la trasmisión entre vivos. Con sus dos formas

principales, la llamada fiduciae cum creditore y la denoinadadenominada
fiduciae cum amico.

La primera constituye una forma de garantía, en ese caso las personas que
solicitaban un préstamo a otra lo que hacían era traspasarle sus bienes como
garantía, mientras el préstamo estuviera vigente;, una vez liquidado o
cancelado la obligación en los bienes eran devueltosa por el acreedor a su
respectivo dueño. En su forma original esta figura se prestaba a abusos porque
en algunsalgunos casos el acreedor podíará hacer uso irrestricto de los bienes
a su favor. Posteriormente se buscaron formas de quepara que esta desventaja
del deudor no fuera tan patente.

En algunos de los casos, cuando el acreedor, abusando de su posición

enajenaba el bien, el deudor quedaba en una difícil posición, pues

careciendo de acción real, no podría perseguir el bien en manos de terceros y

tendíará que limitarse a ejercer una acción personal contra su acreedor, quien
podíará declararse insolvente o caer en mala situación de negocios.
 Por su parte, Eel pactum fiduciae cum , este buscaba que una persona
entregara a otra de su entera confianza, los bienes de su propiedad para que
lo administrara según las instrucciones recibidas.

Por tal razón podemos afirmar que en el tiempo de Roma existían dos
figuras jurídicas respecto al fideicomiso:

El Fideicommisuum que consistía en la transferencia de un bien

mediante testamento de una persona, en la cual en constituyente
depositaba su confianza para que administrarae ese bien a favor de otra u
otras personas que el testador quería favorecer.

El Pactum Fiduciae este es eque consistía en un acuerdo entre doas

personas, donde una de ellas, basada en la confianza, le entregaba a la
otra un bien para que lo destinara a determinadosa finalidadfines. Estas
podrían ser de dos formas:

 El fiduciae cun creditote, que buscaba satisfacer una deuda en

caso de incumplimiento de la obligación, (antecedente de la fiducia
en garantía).
 La fiducia cuna, que: este consistía en la defensa y administración
de los bienes, mientras sus propietariaos iban a la guerra o se
ausentaban por largo tiempo.

El fideicomiso fue evolucionando y adoptando diferentes formas jurídicas,

adaptándose a las necesidades de cada país. En Inglaterra y en los países
anglosajones se desarrolló con el trust.

En la actualidad se conoce como fideicomiso un contrato o acto jurídico,

mediante el cual una o varias personas, fideicomitentes o fiduciantes,
transfieren bienes, dinero, derechos de propiedad u otros derechos, a una o
varias personas jurídicas, (Fiduciario), para la constitución de un patrimonio
separado, en beneficio propio o de un tercero llamado fideicomisario o
beneficiario, para ser entregados al cumplimiento de condiciones previamente
pactadas.[CITATION San17 \l 1033 ].

Con la transmisión de los bienes al fideicomiso, esos bienes adquieren

carácter fiduciario y a partir de entonces comienza el fideicomiso a surtir
efectos frente a terceros. Si se trata de bienes demostrables, como un
inmueble, la obligación será desde el momento de su registro, enregistro. En
cambio, cuando son bienes no registrables, ellos se transfieren según su
naturaleza: si son bienes inmuebles, se transfieren mediante contrato;, si son
créditos, con un contrato de cesión y notificación al deudor.

El fideicomiso se ha convertido en un instrumento dúctil, utilizado para

diferentes fines, tales como: fondos de inversión, garantía de pagos,
administración de bienes, testamentos y financiamiento, entre otros. Es de
mucha importancia contar con un instrumento que respalde el uso, destino y
distribución de nuestro patrimonio, ya que nos brinda la oportunidad no solo de
ampliar, sino de asegurar la continuidad y la finalidad, así como beneficios
adicionales al cumplimiento del mismo, como excepciones contributivas e
inembargabilidad de los bienes fideicomitidos.

Fuente: ¿?

La figura del fideicomiso en la República Dominicana empezó a tener

auge principalmente en el mercado financiero, mediante la promulgación de la
Ley 189-11 sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, que
incorpora la figura del fideicomiso en la legislación financiera. La finalidad
principal es proveer de viviendas a bajo costo, a personas de bajo recurso,
para sean financiadas a largo plazo.
 Es válido recordar que se había hecho grandes esfuerzos por introducir la
figura del fideicomiso en la legislación dominicana, entre los que pueden
mencionarse: el proyecto de ley sobre fideicomiso de 1969, elaborado por la
comisión jurídica designada por el Dr. Joaquín Balaguer, la cual no llegó a
remitirse al congreso; el proyecto de ley sobre fideicomiso, sometido por el Dr.
Salvador Jorge Blanco en 1983; así como los proyectos sometidos e
introducidos en varias ocasiones por el congresista Pelegrín Castillo [ CITATION
Cal13 \l 7178 ].

Es necesario que el Estado dominicano instaure una política que

contribuya a disminuir el déficit habitacional, incentive el desarrollo de
proyectos habitacionales de bajo costo y provea a las familias de pocos
recursos con una vivienda digna. Sin embargo, dada la magnitud de recursos
que dicha solución requiere, los crecientes compromisos que enfrenta el
Gobierno y sus restricciones presupuestarias, darle respuesta a esta necesidad
solo sería posible con la participación del sector privado [CITATION ABA \l 1033 ].

La figura del fideicomiso es entendida como el procedimiento del que

pueden valerse las instituciones para financiarse, segregando activos de su
patrimonio para pagar el rendimiento de los valores contra el mismo, lo que
constituirá la garantía básica de estas obligaciones.

Los beneficios esperados para el sector financiero son aún más, ya que
podrán colaborar en la confección y administración del fideicomiso financiero y
otras figuras jurídicas e instrumentos. La transferencia de créditos al
fideicomiso concederá a las instituciones financieras una nueva fuente de
fondeos, estimulando el crédito a largo plazo.

Las instituciones financieras podrán ofrecerles a sus clientes todas las

modalidades de fideicomiso que introduce la Ley, tales como fideicomisos de
inversión inmobiliaria, de garantía y de oferta pública de valores y productos. Al
proporcionar estos nuevos productos de servicios financieros, se expandirán
las líneas de negocios de las entidades, diversificando sus fuentes de ingresos
y cartera.

Al reducir el costo de recuperación de los créditos del sistema, estos

fideicomisos tienen el potencial de facilitar el acceso al crédito de las
MIPYMES, e incentivar un aumento en la cartera de crédito en conjunto con un
aumento en los plazos de los préstamos a largo plazo y a tasas de interés más
bajas.

El dinamismo económico es buscado por todos los países del mundo,

República Dominicana no escapa a esta necesidad, para lograr obtener un
crecimiento económico, capacidad laboral y buenos salarios, lo que provoca un
mayor bienestar colectivo.

Una economía robusta depende de gran porcentaje de la productividad de

las empresas y de su desarrollo, a través de una correcta gestión de sus
activos y recursos.

En cuanto al sector inmobiliario, su evolución en la República

Dominicana se remonta a la época precolombina. En aquel entonces, los taínos
estaban divididos en cacicazgos, donde cada cacique era amo y señor de los
territorios en los cuales gobernaba, asentando así las bases para la propiedad
privada.

Según Roberto Cassá en su obra los Tainos de la Hispaniola, al no haber

diferencia en la posesión o propiedad de los medios de producción y de la
tierra, no puede hablarse de clase sociales [ CITATION Rob74 \l 7178 ] . La Isla fue
poblada originalmente por inmigrantes que llegaban por la vía marítima de
centro y Sur América. Dichos inmigrantes tenían en sus tierras natales ciertos
rangos y casta sociales, las cuales dieron la formación de los cinco cacicazgos
que dividieron el territorio de la Isla.

Por tal motivo, para entender el origen de la propiedad inmobiliaria en

nuestro país, es importante comprender que dichos caciques encontraron en la
Isla los territorios que posteriormente serían reclamados por ellos y los
colonizadores.

Durante la etapa de la colonia española se pueden mencionar tres

modalidades de manejo de la propiedad de bienes muebles e inmuebles, los
cuales eran: repartimiento, merced y encomienda.[ CITATION Ant \l 7178 ]
 El derecho inmobiliario contiene las normas positivas que rigen el proceso
de traspaso, manejo y tenencia de bienes muebles e inmuebles dentro del
marco regulatorio y la relación entre pares.

El siguiente periodo de transformación de la propiedad inmobiliaria se

inició en 1844, cuando se produjo la independencia de la República
Dominicana, la cual rompió los lazos definitivos de nuestra isla con la corona
española y el gobierno invasor haitiano.

Dicha constitución derivó en tres accionamos básicos que detallan la

idiosincrasia del dominicano en su contexto histórico, los cuales son:

 El Estado dominicano era dueño de todas las tierras sin dueño conocido.
 Fueron también del Eestado dominicano los bienes incautados a extranjeros o
que fueron propiedad de iglesias no vigentes.
 Fueron del Estado dDominicano los bienes de haitianos residentes en el país
que se negaron a dominicanizarse al momento de la declaratoria de
independencia.

El siguiente paso fue la promulgación de la ley sobre división de terrenos

comuneros. Esta tenía como objetivo dar un peso público a la mesura y
partición de terrenos, lo que permitió dar exactitud a la propiedad privada
mediante la utilización de mecanismos de medición efectivos y con poder
jurídico[CITATION Ley111 \l 7178 ].
Los terrenos de los comuneros provenientes de las distribuciones
realizadas en la época de la colonización española, que no fueron bien
dimensionados, serían divididos y deslindados por los dueños.
Las distintas etapas de las políticas inmobiliarias de la República
Dominicana se caracterizaron por dar un marco transaccional donde primara la
seguridad jurídica, pero en ninguno de estos tratados se abordó el tema del
financiamiento. En su mayoría, los medios para adquirir un bien por un
ciudadano fueron autofinanciados.

1.2 Ley 189-11 sobre fideicomiso y mercado hipotecario

 El gobierno dominicano, en julio 2011, aprobó una nueva Ley 189-11 para
desarrollar el mercado hipotecario y fideicomiso de bienes raíces, que contiene
una serie de medidas están diseñadas para estimular el sector de la vivienda
asequible en el país .

Antes de esta nueva ley no existía una política específica del gobierno
para incentivar dicho sector inmobiliario. En este capítulo se analizará los
aspectos principales de la ley 189-11 del fideicomiso y el mercado hipotecario.

A través de la ley 189-11 se creó un marco legal para estimular el

desarrollo del mercado hipotecario y de valores de la República Dominicana;
también esta figura del fideicomiso complementará la legislación financiera
dominicana.

Esta ley tiene como objetivo instaurar una figura jurídica necesaria y
fortalecer la existentes, para así poder evolucionar el mercado hipotecario
dominicano, canalizando recursos de ahorros voluntario u obligatorio. Permite
el financiamiento a largo plazo de las viviendas y la construcción en general;
penetrando el mercado de capitales con el acrecentamiento de alternativas
para los inversionistas institucionales y fomentando el uso de herramientas de
deuda que faciliten dicha canalización, unido a la creación de incentivos
especiales, aportes del Estado y economías de procesos, que sirvan para
fomentar proyectos habitacionales, enfocados a los bajos costos, así como
incentivar el ahorro para la adquisición de viviendas para la población, a fin de
atenuar el importante déficit habitacional en el país.

La función del fideicomiso en la República Dominicana contempla la

palanca que instiga el desarrollo inmobiliario en el país. La misma ha
comenzado a ganar espacio de forma muy activa en el mercado financiero;
particularmente en algunos bancos comerciales se han autorizado a operar
como fiducias y a que constructores inicien varios proyectos de viviendas de
bajos costos al amparo de la figura del fideicomiso.

Acorde establece la Ley 189-11 sobre el desarrollo del mercado

hipotecario y fideicomiso en la República Dominicana, esta busca prosperar el
mercado hipotecario del país, impulsando la inversión a través de recursos
destinados para el financiamiento a largo plazo, de viviendas en el mercado
inmobiliario, especialmente de bajo costo, apoyados también en el mercado de
valores, donde juega un papel de suma importancia.

Este tipo de instrumentos aporta al crecimiento del país, como son la

fuente de financiamiento para el desarrollo empresarial como son:
dinamización de la economía, incentivo a la creación, crecimiento y
permanencia de empresas en el mercado, actualización del mercado
dominicano con las tendencias internacionales y mayor oferta para el
inversionista local e internacional.

La figura del fideicomiso es una herramienta novedosa, aunque hace

décadas se está utilizando en el mundo, en los últimos años ha aumentado
notoriamente su aplicación, la cual permite la obtención de fondos líquidos a
bajos costos, para financiar proyectos de inversión, obras, exportaciones, entre
otras aplicaciones de mediano y largo plazo.

1.3 Reglamento No. 95-12 y la Norma General 02-12

La aplicación del reglamento sobre el fideicomiso fue aprobada mediante

el Decreto Presidencial No. 95-12 de fecha 2 de marzo del 2012 [CITATION Mar12
\l 7178 ]; creado para elaborar la Ley 189-11 del fideicomiso y el mercado
hipotecario. En este reglamento se presenta el fideicomiso en toda su amplitud,
así como los elementos que lo conforman.

Según lo puntualiza el Artículo 17 del Reglamento, el fideicomiso de

inversión es aquel efectuado por un fiduciario con sus clientes, para beneficios
de estos o de terceros designados por ellos, en el cual se consagra como
objeto principal la inversión o colocación de fondos o recursos en numerarios,
de conformidad con lo estipulado en el acto constitutivo del fideicomiso.
[CITATION Fer12 \l 7178 CITATION Fer12 \l 7178 ].

En ese orden solo puede ser gestionado por las administradoras de

fondos de inversión y los intermediario de valores facultados para la
administración de carteras, en el marco de la Ley No. 19-00, que regula el
Mercado de Valores en la República Dominicana, su reglamento y sus normas
complementarias[CITATION Fer12 \l 7178 CITATION Fer12 \l 7178 ].
 Así mismo, el citado artículo faculta a las administradoras de fondo de
inversión y al intermediario de valores autorizados, para ejercer actividades de
administración de carteras, en el marco de la Ley No. 19-00 que regula el
Mercado de Valores en la República Dominicana, su reglamento y sus normas
complementarias, para que administren esta modalidad de fideicomiso.

En este orden, dichas administradoras fungirán como fiduciarias respecto

de los fondos de inversión que estén bajo su administradora, cada una de las
cuales deberá constituir como un patrimonio fideicomitidos independiente del
patrimonio de la administradora, de acuerdo a la normativa vigente en el
mercado de valores, por lo que estos recibirán el mismo tratamiento fiscal que
los fideicomisos de oferta pública de valores.

Por otro lado, los mediadores de valores que estén facultados a la

administración de cartera, establecidos de conformidad con la Ley sobre
Mercado de Valores y su normativa, pueden fungir como fiduciarios respecto de
las carteras que administren en los casos en que tales carteras se constituyan
en fideicomisos.

Norma General 02-12

La Norma General No. 02-12 sobre el Registro Tributario de Fideicomiso

fue creada el 27 de agosto del 2012 [CITATION Mar12 \l 7178 ]. Tiene como objeto
establecer los requerimientos y procedimiento que deberán cumplir desde su
conformación hasta su extinción, los fideicomisos y las partes que intervienen
en el mismo.

El precepto describe los mecanismos para la compensación del ITBIS por

la adquisición de viviendas de bajo costo que beneficiará a los

adquirientes finales de los inmuebles y describe el régimen fiscal del

fideicomiso y el sistema de remisión de información de sus responsabilidades
tributarias.

La disposición también establece las regulaciones para las entidades que

actúan o deseen actuar como fiduciarias, que van, desde la modificación para
la obtención de un Registro nacional de Contribúyete o RNC y los requisitos
para ello, hasta la asignación y uso de los Números de Comprobante Fiscales
obligatorios para las transacciones por el fideicomiso [CITATION DGI12 \l 7178
CITATION DGI12 \l 7178 ].

La Norma en su artículo 5 [CITATION DGI12 \l 7178 CITATION DGI12 \l 7178 ]

expresa textualmente lo siguiente:; ¨ las sociedades Anónima que deseen
actuar como fiduciarias conforme lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley NO.
189-11, deben registrarse en la Dirección General de Impuestos Internos (DGII)
como entidades con objeto único y exclusivo de la administración de
fideicomisos¨ [CITATION DGI12 \l 7178 CITATION DGI12 \l 7178 ] .

Así mismo, en el Artículo 6 de la Norma indica que las fiduciarias de objeto

exclusivo que pertenezcan o presten sus servicios a una entidad de
intermediación financiera o de su controladora bajo esquema de un Grupo
Financiero, deberán remitir la autorización de la Superintendencia de Bancos,
mientras que las empresas constituidas como fiduciarias, previamente a la
publicación de la presente Norma General, deberán cumplir con los trámites de
registro establecidos en este Artículo, en un plazo de sesenta (60) días
calendarios posterior a esa publicación. Sobre el Régimen Fiscal Fideicomiso
describe los procedimientos para el cumplimiento de los impuestos sobre
Transferencia de Bienes Registrables y de Bienes Industrializados y Servicios
(ITBIS) y del Impuesto Sobre la Renta (ISR).

Además, establece las reglas especiales para el cumplimiento de los

impuestos a la Transferencia de Activos en los Fideicomisos en Garantía, de
los impuestos a la Transferencias Inmobiliarias y sobre la Renta en los
Fideicomisos de Desarrollo y Construcción de Proyectos de vivienda de Bajo
Costos, y las reglas para los Fideicomiso Filantrópicos, Educativos y Culturales
al que se aplicará el régimen fiscal de las Asociaciones sin Fines de Lucro.
[CITATION DGI12 \l 7178 CITATION DGI12 \l 7178 ] .

Las fiduciarias, en nombre de los adquirientes finales de las unidades

habitacionales de Proyectos de Viviendas de Bajo Costo, podrán solicitar una
compensación equivalente al monto del Impuesto a las Transferencia de
Bienes industrializados y servicios (ITBIS), pagado en el proceso de
construcción de la vivienda denominada ¨Compensación de Vivienda de Bajo
Costos¨ [CITATION DGI12 \l 7178 CITATION DGI12 \l 7178 ] .
 El precio de las viviendas de bajo costo se ajustará anualmente a partir del
índice que publique la DGII, conforme lo dispuesto en el ARTICULO 327 del
Código Tributario y a lo establecido en el Artículo 129 de la Ley No. 189-
11[CITATION DGI12 \l 7178 CITATION DGI12 \l 7178 ] .

El valor de la compensación será calculado sobre la base del costo

estándar de materiales y servicios sujetos al ITBIS y parametrizados por los
organismos del Estado, siguiendo las mejores prácticas internacionales en
función del metraje del inmueble, calculado y publicado por el Instituto Nacional
de la Vivienda (INVI), en coordinación con la Dirección General de Impuestos
Internos[CITATION DGI12 \l 7178 CITATION DGI12 \l 7178 ] .

Igualmente, la Norma establece un sistema de información para que los

fiduciarios a nombre del fideicomiso, remitan anualmente la información
requerida por la Administración Tributaria, informaciones que deberán
entregarse durante los sesenta (60) días posteriores a su fecha de corte al 31
de diciembre de cada año, en un formato que será dado a conocer en los
siguientes capítulos.

Así mismo, a modo informativo, el fideicomiso debería realizar la

Declaración Jurada Anual del Impuesto Sobre la Renta (IR2), al corte 31 de
diciembre de cada año, en el plazo correspondiente a dicho cierre y, además,
realizar el envío mensual del formato 606 de compras y gastos.