ASPECTOS CONTABLES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Con la ley 675 del 2001, la propiedad horizontal una vez constituida legalmente, da
origen a una persona jurídica, de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, cuyo objetivo
es” administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar
los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y
hacer cumplir el reglamento de la propiedad horizontal”. En virtud de la
importante función social de la propiedad, el legislador consagro una exclusión de
carácter fiscal para las copropiedades en los siguientes términos:

“ART. 33. —Naturaleza y características. La persona jurídica originada en la

constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su
denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el
municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de
impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con
las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el
artículo 195 del Decreto 1333 de 1986”.

Expuesto lo anterior podemos determinar que los conjuntos y/o propiedades

horizontales son considerados como entidades sin ánimo de lucro independientemente
si son unidades familiares o mixtas ya que la norma nos habla inicialmente a nivel
general, Con la expedición de la ley 1607 del 2012 se genera un cambio en la
tributación de las propiedades horizontales en Colombia. A partir de su expedición, se
cambia el criterio en la ley 675 del 2001 mediante el cual las personas jurídicas
originadas Gen la propiedad horizontal tenían calidad de no contribuyentes respecto a
las actividades comprendidas dentro de su objeto social, toda vez que el artículo 186
de la ley 1607 señalo que algunas actividades pese a estar comprendidas dentro del
objeto social darán lugar a la sujeción de impuestos nacionales. Desde el año
gravable 2013, en virtud de la norma señalada, las propiedades horizontales de uso
comercial y mixto que destinen algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para
la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la
calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales y pasaran hacer
contribuyentes del régimen tributario especial de que trata el artículo 19 del estatuto
tributario del cual reza:
Art. 19. Contribuyentes del régimen tributario especial.

* -Modificado- Todas las asociaciones, fundaciones y corporaciones constituidas

como entidades sin ánimo de lucro, serán contribuyentes del impuesto sobre la renta y
complementarios, conforme a las normas aplicables a las sociedades nacionales.

Excepcionalmente, podrán solicitar ante la administración tributaria, de acuerdo con el

artículo 356-2, su calificación como contribuyentes del Régimen Tributario Especial,
siempre y cuando cumplan con los requisitos que se enumeran a continuación:

1. Que estén legalmente constituidas.

“Gestiones contables con eficiencia y confianza “

. Que su objeto social sea de interés general en una o varias de las actividades
meritorias establecidas en el artículo 359 del presente Estatuto, a las cuales debe
tener acceso la comunidad.
3. Que ni sus aportes sean reembolsados ni sus excedentes distribuidos, bajo ninguna
modalidad, cualquiera que sea la denominación que se utilice, ni directa, ni
indirectamente, ni durante su existencia, ni en el momento de su disolución y
liquidación, de acuerdo con el artículo 356-1.

PARÁGRAFO 1. La calificación de la que trata el presente artículo no aplica para las

entidades enunciadas y determinadas como no contribuyentes, en el artículo 22 y 23
del presente Estatuto, ni a las señaladas en el artículo 19-4 de este Estatuto.

PARÁGRAFO 2. Para la verificación de la destinación de los excedentes, las

entidades que superen las 160.000 UVT de ingresos anuales, deberán presentar ante
la Dirección de Gestión de Fiscalización una memoria económica, en los términos del
artículo 356-3 del presente Estatuto.

PARÁGRAFO 3. Para gozar de la exención del impuesto sobre la renta de que trata el
artículo 358, los contribuyentes contemplados en el presente artículo, deberán cumplir
además de las condiciones aqui señaladas, las previstas en el Titulo VI del presente
Libro.

PARÁGRAFO TRANSITORIO PRIMERO. Las entidades que a 31 de diciembre de

2016 se encuentren clasificadas dentro del Régimen Tributario Especial continuarán
en este régimen, y para su permanencia deberán cumplir con el procedimiento
establecido en el artículo 356-2 del presente Estatuto y en el decreto reglamentario
que para tal efecto expida el Gobierno Nacional.

PARÁGRAFO TRANSITORIO SEGUNDO. Las entidades que a 31 de diciembre de

2016 se encuentren legalmente constituidas y determinadas como no contribuyentes
del impuesto sobre la renta y complementarios y que a partir del 1 de enero de 2017
son determinadas como contribuyentes del régimen ordinario del impuesto sobre la
renta y complementarios que pueden solicitar su calificación al Régimen Tributario
Especial, se entenderán automáticamente admitidas y calificadas dentro del mismo.
Para su permanencia deberán cumplir con el procedimiento establecido en el presente
Estatuto y en el decreto reglamentario que para tal efecto expida el Gobierno Nacional.
Para el 2016 con la ley 1819 en su artículo 143 dispuso que las propiedades
horizontales que destinen bienes o áreas comunes para desarrollar alguna
actividad comercial o industrial se convertirán en contribuyentes del impuesto a
la renta del régimen ordinario, exceptuando a las propiedades horizontales de
uso residencial. Dice el parágrafo único del artículo 19-5 del estatuto tributario
adicionado por la ley 1819 de 2016: PARÁGRAFO. Se excluirán de lo
dispuesto en este artículo las propiedades horizontales de uso
residencial.
Al respecto dijo la Dian en oficio 1468 del 24 de enero de 2017: en virtud de la
modificación que trajo la Ley 1819 de 2016 serán contribuyentes del régimen
ordinario del impuesto sobre la renta y complementarios si la propiedad
horizontal destina

“Gestiones contables con eficiencia y confianza “

bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando
algún tipo de renta y solamente están exceptuadas las propiedades
horizontales de uso residencial.

Es importante indicar que el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012 estableció que
las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal
perderían la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales otorgada
mediante el artículo 33 de la Ley 675 de 2001, en el evento que destinen algún
o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o
industrial, generando algún tipo de renta, excluyendo de esta previsión a la
propiedades horizontales de uso residencial.

De igual forma debe de llevar contabilidad según lo indica el estatuto tributario

en su artículo 364 del cual nos reza:

Art. 364. Las entidades sin ánimo de lucro están obligadas a llevar libros
de contabilidad registrados.
* -Nota- Las entidades sin ánimo de lucro, deberán llevar libros de contabilidad,
en la forma que indique el Gobierno Nacional.
Por ello debemos saber las diferentes funciones que deben tener un contador y
la realización de la contabilidad en estos entes, como lo son sus registros y la
preparación de los estados financieros para la aprobación de la asamblea
general de copropietarios
La contabilidad es responsabilidad del administrador según el artículo 51 de la
ley 671 del 2011 en su literal 5 que dice llevar bajo su dependencia y
responsabilidad , la contabilidad del edificio o conjunto . Según lo anterior
es explicita la obligación de llevar contabilidad en la propiedad horizontal y el
cumplimiento de esta obligación recae sobre el administrador ( del cual debe de
velar que se lleve conforme a las normas establecidas en Colombia y debe de
ser llevada por una persona idónea en la materia como es un contador público
titulado y con su respectivo registro ante la junta central de contadores regido
por la ley 43 de 1.990 ) Al respecto a este tema el concejo técnico de la
Contaduria publica emitió el 1 de julio del 2.008 una orientación profesional
titulada: “ Ejercicio profesional de la Contaduria publica en entidades de
propiedad horizontal “en la cual se indican los procesos y procedimientos
que deben seguirse para el manejo de la contabilidad y la presentación de
informes en estas mismas entidades. (Documento que anexo a este
comunicado para su respectiva lectura).

“Gestiones contables con eficiencia y confianza “

Con respecto a la obligatoriedad del revisor fiscal aplica para las propiedades
horizontales que sean mixtas o comerciales y del cual debe regirse de acuerdo
a lo establecido en el artículo 207 del código de comercio; articulo 581 del
Estatuto tributario; ley 43 de 1990, articulo 56 de la ley 675 del 2001.

Es de anotar que deben de tener en cuenta la calidad de las responsabilidades

tributarias que tenemos y pueden verificar en el rut como son:
1. Retención en la fuente
2. Informantes de exógenas de los cuales aplicaran el formato 1001
3. Obligados a facturar, Con el art. 616-1 parágrafo 6 de la ley 1943 del
2018 está la obligación de todos independientemente si factura con IVA
o sin IVA.; además este soporte le es deducible de renta para aquellas
personas que son declarante y tienen sus inmuebles arrendados
perteneciendo este a la cedula de rentista de capital y solo le aceptan
como deducible has el 40% de sus costos y gastos procedentes y que
sean soportados con sus respectivo documento contable que cumpla
con los requisitos de ley según el artículo 617 del estatuto tributario.

No debemos dejarnos llevar por las demás personas que siendo

administradores de propiedades horizontales y por desconocimiento de la
norma no cumplan con lo establecido por las leyes colombianas recuerden que
por la falta de conocimiento no los exime de la responsabilidad que se tiene y
perjudican a los demás copropietarios.

Espero haya dado claridad con respecto a este punto

Firmado el original
LILIA YENERIS ANAYA
Contador Público
TP 97985-t

“Gestiones contables con eficiencia y confianza “