Caso problema jurídico planteado por Jeimmy patricia:

La señora Carolina Muñoz hace la compra de apartamento, dicha descripción era construido en un
buen material, un mes después de recibir el inmueble en torres del bosque, empieza ha llegar
vecinos al piso y se da escucha todo lo del apartamento cuenta la señora que hay filtro de sonido
en la pared, puesto que se escucha todo los ruidos del apartamento de a lado y en el baño se pasa
el agua del piso de arriba , además de varias grietas de gran profundidad en varias zonas del
inmueble e inestabilidad del suelo

De acuerdo al problema que manifiesta, procederemos a resolverlo de la siguiente manera,

representando los intereses de la señora carolina muñoz:

CONTRATO DE COMPRAVENTA

El día 15 de marzo del 2020 en la ciudad de San Juan de Pasto, departamento de Nariño, entre los
suscritos, el señor GERMAN GUAYACO OYOLA, mayor de edad identificado con cédula de
ciudadanía N° 1.087.564.649 de Pasto, vecino residente del municipio de pasto, quien para efectos
de este contrato se denomina como vendedor, por otra parte, comparece la señora CAROLINA
MUÑOZ, mayor de edad identificada con cédula de ciudadanía N° 1.899.373.743 de Pasto vecina de
esta ciudad , quien para efectos de este contrato se denomina como compradora.

Se celebra el siguiente contrato de compraventa de un apartamento N°115, ubicado en el conjunto

denominado torres del bosque que consta de las siguientes clausulas:

PRIMERA: El vendedor se obliga a vender al comprador, quien a su vez se obliga a comprar el bien
inmueble que se describe a continuación: apartamento urbano, ubicado en el conjunto denominado
torres del bosque, ubicado en la jurisdicción urbanística del municipio de pasto, con una extensión
de superficie de sesenta metros cuadrados ( 60mts 2 ) con cédula catastral N° 00-00-0014-0258-00
y folio de matrícula N: 50N-20722

SEGUNDA - PRECIO DE LA VENTA: Del inmueble en venta se ha convenido la suma de noventa

millones de pesos ($90.000.000) monto de dinero que el comprador cancelara al vendedor de la
siguiente forma:

- Monto por la suma de setenta millones de pesos se realizará, una vez celebrado este
contrato
- Monto de treinta millones de pesos una vez entregado el bien, el día 17 de marzo de 2020,
hora 3 pm.

TERCERA - TRADICIÓN: que la escritura pública de compraventa y la trasferencia de dominio del

bien que perfecciona el contrato se realizara el día quince (16) de mayo del dos mil veinte (2020) en
la notaria cuarta (4ª) de la ciudad de pasto Nariño a las 4 pm.

CUARTA- ENTREGA: el inmueble de este contrato será entregado de manera real y material al
comprador con sus mejoras, anexidades y servidumbres además de estar en óptimas condiciones,
en cada uno de los elementos y partes que componen el apartamento, garantizando seguridad,
confortabilidad y calidad, tendrá efecto para el día 17 de marzo de 2020, Hora 3 pm.

QUINTA - CLÁUSULA PENAL: se establece como sanción para el reclamo de perjuicios a favor de la
parte perjudicada por el incumplimiento de una de las obligaciones de este contrato, De acuerdo al
artículo 1592 del código civil se establece esta cláusula para ejercer el cumplimiento de las
obligaciones derivadas de las partes en este contrato.

Se firma a los 15 días del mes de marzo, de 2020,

VENDEDOR COMPRADOR

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GERMAN GUAYACO OYOLA CAROLINA MUÑOZ

CC. No.1.087.564.649 de pasto. CC. No.1.899.373.743 de Pasto.

CIUDAD DE PASTO, 31 DE ABRIL 2020

SEÑOR:

JUEZ SEGUNDO MUNICIPAL DE PASTO

E.S.D

ASUNTO: DEMANDA ACCION DE RESCISION CONTRATO DE COMPRAVENTA

1- IDENTIFICACION DE LAS PARTES:

YO, CAMILO VILLOTA ERASO, (BUFETE JURIDICO OYOLA & HUERTAS), identificado con el número
de cedula 1086331721 expedida en el municipio de Chachagüí, con domicilio en el barrio santa
Mónica, manzana 10, casa 20 de la ciudad de pasto, abogado titulado y en ejercicio, portador de la
tarjeta profesional número 79098 del consejo superior de la judicatura, obrando como apoderado
judicial de la señora CAROLINA MUÑOZ, identificada con el número de cedula número
1.899.373.743 de Pasto vecina de esta ciudad, con domicilio y residencia en el barrio Villaflor 2,
conjunto torres del bosque, apto 101 de la ciudad de pasto. Respetuosamente manifiesto que,
mediante el presente escrito instauro demanda de rescisión al contrato por incumplimiento, contra
el señor, GERMAN GUAYACO OYOLA, identificado con la cedula número 1.087.564.649 expedida
en la ciudad de pasto, domiciliado en el barrio santa bárbara, manzana 8, casa 20 de esta misma
ciudad.

2- HECHOS:

PRIMERO: El día 15 de marzo de 2020 el señor German guayaco Oyola actuando como vendedor
suscribió un contrato de compraventa con la señora carolina muñoz, el objeto real y material en
venta fue un apartamento ubicado en el conjunto torres del bosque en la ciudad de pasto, las partes
en un marco de confianza y buena fe pactaron a detalle cada uno de los elementos constitutivos en
el contrato.

SEGUNDO: Dentro del contrato se especificaron alrededor de 5 clausulas en las cuales las partes
se obligaban a cumplir a cabalidad, entre ellas, además del proceso de entrega y transferencia del
dominio y material del apartamento y la forma de pago, se estableció específicamente en la clausula
cuarta un compromiso esencial perpetuado por el señor GERMAN GUAYACO OYOLA, sobre la
entrega del inmueble fundamentando que las condiciones del mismo estaban en perfectas
condiciones bajo estrictos parámetros de seguridad, confortabilidad y calidad , y siguiendo los
protocolos y exigencia de la normatividad en temas de propiedad.
TERCERO: El día 16 de marzo se procedió ante notaria cuarta de la ciudad de pasto efectuar la
escritura publica certificando a la señora CAROLINA MUÑOZ como titular del bien, posteriormente
al siguiente día 17 de marzo del mismo año, se realizó la entrega material y real del apartamento
por parte del señor GERMAN GUAYACO OYOLA, contando con la presencia de familiares de la nueva
propietaria.

CUARTO: Desde la fecha de entrega del apartamento, específicamente en el lapso de un mes,

aproximadamente el 17 de abril de 2020 el inmueble empezó a presentar diversas dificultades en
su infraestructura visibilizándose sin ninguna certeza, la aparición de fallas tales como: grietas de
gran profundidad en las paredes de dos habitaciones, corredor, cocina y sala, adicional a ello
cuantiosas filtraciones de agua en el baño provocando humedad y deterioro. Además de filtración
a gran escala al inmueble de sonidos originados al exterior de este, y con ello mostrando que las
paredes no contaban con paneles de aislamiento acústico los cuales deben estar obligatoriamente
instalados en el proceso de construcción como garantía de seguridad, privacidad y además de ser
exigencia de curaduría a estas propiedades.

QUINTO: Las fallas originadas generaron diversas afectaciones a la totalidad del inmueble en un 85
%, convirtiéndolo en un lugar inhabitable, produciendo desconfianza e inseguridad, en días
anteriores a este presente la señora CAROLINA MUÑOZ junto con el asesoramiento del arquitecto
Carlos Giménez el cual ha determinado que dichas falla obedecen a un defecto originado en la
permanencia del anterior titular del bien, motivo ha intentar comunicarse con el señor GERMAN
GUAYACO OYOLA, en su Domicilio, vía telefónica, en su lugar de trabajo, pero omite dicha solicitud,
y se rehúsa a contestar el llamado, no aparece y dejo constancia

SEXTO: Agréguese que al convertirse el apartamento en un lugar inhabitable e inseguro, esta

situación obligo a la señora carolina muñoz a buscar un lugar donde permanecer exactamente desde
el 19 de abril de 2020, arrendando otro inmueble, generando gastos de los cánones de arriendo y
adicionales.

3- PRETENSIONES

- Decrétese a nombre de mi poderdante la rescisión y cese de los efectos del contrato suscrito
el día 15 de marzo de 2020, por incumplimiento del señor GERMAN OYOLA en las causales
estipuladas en el documento y ocultando seriamente durante la celebración del mismo, las
mencionadas fallas que han degenerado la integridad total del bien.

- Exijo la devolución de la suma total establecida en el contrato por $ 90.000.000 millones de

pesos, ya que las fallas en el inmueble lo convierten en inutilizable e inhabitable en un 85
%. Generando una afectación sustancial del bien
 - Ejecútese el pago de perjuicios ocasionados por el hoy demandado y sus actos de mala fe
contra la señora carolina muñoz, en virtud de los gastos de arriendo que ha tenido que
cubrir debido a las fallas del apartamento.

4- FUNDAMENTOS DE DERECHO:

Como soporte y fundamento a todo lo expuesto hay que entrar en las bases jurídicas de
nuestro ordenamiento jurídico vigente, por tanto, es menester mencionar al código civil
colombiano, que establece lo siguiente:

- ARTICULO 1849.C. civil CONCEPTO DE COMPRAVENTA. La compraventa es un contrato en

que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice
vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.
-
-
- ARTICULO 1540.C. civil-MODO DE CUMPLIMIENTO DE LA CONDICION-. La condición debe
ser cumplida del modo que las partes han probablemente entendido que lo fuese, y se
presumirá que el modo más racional de cumplirla es el que han entendido las partes.

- ARTICULO 1541.c. civil CUMPLIMIENTO LITERAL DE LA CONDICION, Las condiciones deben

cumplirse literalmente en la forma convenida.

- ARTICULO 1546.c. civil CONDICION RESOLUTORIA TACITA. En los contratos bilaterales va

envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo
pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el
cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios

ARTÍCULO 871.C. comercio PRINCIPIO DE BUENA FE. Los contratos deberán celebrarse y
ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no sólo a lo pactado expresamente en
ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la
costumbre o la equidad natural.

ARTICULO 1914.C. civil CONCEPTO DE ACCION REDHIBITORIA. Se llama acción redhibitoria

la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el
precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios.

ARTICULO 1916.C. Civil SANEAMIENTO DE VICIOS CONOCIDOS POR EL VENDEDOR. Si se ha

estipulado que el vendedor no estuviere obligado al saneamiento por los vicios ocultos de
 la cosa, estará sin embargo obligado a sanear aquéllos de que tuvo conocimiento y de que
no dio noticia al comprador.

ARTICULO 1918.C. civil RESPONSABILIDAD DEL VENDEDOR POR CONOCIMIENTO DE LOS

VICIOS. Si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales que el
vendedor haya debido conocerlos por razón de su profesión u oficio, será obligado no sólo
a la restitución o a la rebaja del precio, sino a la indemnización de perjuicios; pero si el
vendedor no conocía los vicios, ni eran tales que por su profesión u oficio debiera
conocerlos, sólo será obligado a la restitución o la rebaja del precio.

ARTICULO 1893.C. CIVIL OBLIGACION DE SANEAMIENTO. La obligación de saneamiento

comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa
vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios

ARTICULO 1895.C. civil SANEAMIENTO POR EVICCION. El vendedor es obligado a sanear al

comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto
se haya estipulado lo contrario.

5- PRUEBAS

- Solicito se tenga como pruebas en favor de la parte demandante:

- Copia de la escritura pública nro.3224242 del 16 marzo, del año 2020, de la Notaria Pública
del Círculo de pasto

- Copia del certificado de libertad y tradición expedido por la oficina de instrumentos públicos
y privados de pasto

- Copia del contrato suscrito por las partes

- Recibos y facturas de cobro de arriendo anteriormente descrito

- Material fotográfico del inmueble en sus interiores

- Declaración testimonial: solicito rendir declaración al sr CARLOS BOLAÑOS, identificado c.c

109862362734 pasto, propietario apartamento 102, torres del bosque y el Sr CARLOS
GIMENEZ, c.c 19398288283, arquitecto constructora s.a.s, domiciliado en esta ciudad.

- Inspección judicial: solicito la intervención de perito especializados en infraestructura y

temas de propiedad, para que que verifiquen el inmueble y dejen constancia sobre la
magnitud del problema suscitado en el bien.
 - Informe técnico: constancia especializada realizada por arquitecto particular sobre el estado
del bien y el origen de las fallas en el apartamento

6- ANEXOS

- Me permito anexar poder a mi favor, lo documentos aducidos como pruebas, copias

de la demanda con sus anexos para el traslado y copia de la misma para el archivo
del juzgado.

7- PROCESO Y COMPETENCIA

- Por la naturaleza del proceso, la ubicación del inmueble y el domicilio del demandante, es
usted competente, Señor juez, para conocer de este proceso.

Del señor juez.

Atentamente,

CAMILO VILLOTA ERASO – ABOGADO

___________________________________

( BUFETE: OYOLA&HUERTAS)

T.P 7988U4568 CSJ

CAROLINA MUÑOZ – DEMANDANTE

_____________________________________

CC 1082838723

PRESENTADO POR:

CAMILO VILLOTA ERASO

JESUS HUERTAS LLORENTE

GERMAN OYOLA MENESES