LatorreGonzalezDavidFrancisco2019 PDF

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
BOGOTA D.C.
2018
ESTUDIO DE APLICABILIDAD Y FUNCIONALIDAD DE LAS NORMAS

TÉCNICAS SECTORIALES “NTS I 01 CONTENIDO DE INFORMES DE
VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES URBANOS Y NTS I 02 CONTENIDO DE
INFORMES DE VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES RURALES” EN EL
EJERCICIO DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA EN COLOMBIA DE LOS
ÚLTIMOS 9 AÑOS.
Elaborado por:
DAVID FRANCISCO LATORRE GONZÁLEZ

20181117048
TRABAJO PARA PROYECTO DE GRADO

DE LA ESPECIALIZACIÓN DE AVALÚOS
Directores:
Ing. Oscar Fernando Torres
Ing. Edwin Pérez Carvajal
Contenido
1. INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................... 1
2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA .............................................................................................. 3
3. DELIMITACION O ALCANCE DEL TRABAJO .................................................................................. 4
4. JUSTIFICACION............................................................................................................................. 5
5. OBJETIVOS ................................................................................................................................... 6
5.1. GENERAL.............................................................................................................................. 6
5.2. ESPECIFICOS ........................................................................................................................ 6
6. MARCO TEORICO ......................................................................................................................... 7
6.1. DEFINICIÓN Y CONCEPTOS DE LA NORMALIZACIÓN TÉCNICA SECTORIAL ......................... 7
6.1.1. NORMALIZACIÓN TÉCNICA VOLUNTARIA ................................................................... 8
6.2. OBJETIVOS DE LA NORMALIZACIÓN .................................................................................... 8
6.3. PROCESO DE NORMALIZACIÓN DE LA USN-AVSA ............................................................... 9
6.4. PROCESO PARA LA ELABORACIÓN DE UNA NORMA O GUIA TÉCNICA SECTORIAL. ......... 11
7. METODOLOGÍA DE TRABAJO..................................................................................................... 12
7.1. DIAGNOSTICO DE LA INFORMACIÓN EXISTENTE .............................................................. 12
7.2. DETERMINACIÓN DE LA INFORMACIÓN REQUERIDA ....................................................... 13
7.3. REALIZACIÓN DEL ESTUDIO DE LA APLICABILIDAD Y FUNCIONALIDAD DE LA NTS I 01 Y
NTS I 02.......................................................................................................................................... 14
7.4. CONCILIACIÓN DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS ............................................................ 14
8. DESARROLLO METODOLÓGICO ................................................................................................. 15
8.1. DIAGNOSTICO .................................................................................................................... 15
8.2. INFORMACIÓN REQUERIDA .............................................................................................. 16
8.2.1. RECOLECCIÓN DE LA INFORMACIÓN NECESARIA ..................................................... 16
8.2.2. REALIZACIÓN DE LAS ENCUESTAS ............................................................................. 19
8.2.3. PRESENTACIÓN DE LAS ENCUESTAS FINALES............................................................ 21
8.3. EJECUCIÓN DEL ESTUDIO DE APLICABILIDAD Y FUNCIONALIDAD A LAS NORMAS NTS I 01
y NTS I 02 ....................................................................................................................................... 24
8.4. CONCILIACIÓN DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS ............................................................ 25
9. ANÁLISIS DE LOS DATOS OBTENIDOS DE LAS ENCUESTAS ........................................................ 26
9.1. RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS A LOS AVALUAODORES DE BIENES INMUEBLES
RURALES ARROJADOS POR LA HERRAMIENTA.............................................................................. 26
9.1.1. PREGUNTAS DE INFORMACIÓN PERSONAL PARA EL ENCUESTADO RURAL ............. 26
9.1.2. PREGUNTAS PRINCIPALES DE LA ENCUESTA PARA LA ESPECIALIDAD RURAL........... 29
9.1.3. PREGUNTAS DE INFORMACIÓN PERSONAL PARA EL ENCUESTADO URBANO.......... 48
9.1.4. PREGUNTAS PRINCIPALES DE LA ENCUESTA PARA LA ESPECIALIDAD urbano .......... 51
10. CONCLUSIONES ......................................................................................................................... 72
11. RECOMENDACIONES ................................................................................................................. 75
12. BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................................ 76
PAGINAS WEB ............................................................................................................................... 76
ANEXOS ......................................................................................................................................... 77
Índice de gráficas
GRÁFICA 1 CICLO DE NORMALIZACIÓN .............................................................................................................. 9

GRÁFICA 2 DIAGRAMA DE FLUJO PARA LA ELABORACIÓN DE NORMAS TÉCNICAS ......................................... 11
Índice de Ilustraciones
ILUSTRACIÓN 1 PÁGINA OFICIAL DEL R.N.A. PARA CONSULTA DE AVALUADORES INSCRITOS........................ 17

ILUSTRACIÓN 2 SELECCIÓN DEL AVALUADOR SEGÚN LA REGIÓN DESEADA. .................................................. 17
ILUSTRACIÓN 3 BASE DE DATOS QUE PROPORCIONA LA ENTIDAD R.N.A. EN ESTE CASO META .................... 18
ILUSTRACIÓN 4 DISEÑO Y PRESENTACIÓN DE LAS ENCUESTAS EN LA HERRAMIENTA “FORMS” DE OFFICE .. 22
ILUSTRACIÓN 5 INTERFAZ DE INTERACCIÓN CON EL AVALUADOR ENCUESTADO ........................................... 23
ILUSTRACIÓN 6 ESTRUCTURA DE LAS PREGUNTAS PRINCIPALES CON SU RESPECTIVA OBLIGATORIEDAD ..... 23
ILUSTRACIÓN 7 ENVÍO POR CORREO ELECTRÓNICO DEL CORREO CON LAS RESPECTIVAS ENCUESTAS.......... 25
Índice de tablas
TABLA 1 RESPUESTA A PREGUNTA ABIERTA NO.8 ........................................................................................... 31

TABLA 2 ESTADÍSTICA DESCRIPTIVA DE AVALÚOS REALIZADOS ...................................................................... 34
TABLA 3 INCONVENIENTES Y/O VACÍOS QUE MANIFIESTAN LOS AVALUADORES DEL NTS I 02 ...................... 37
TABLA 4 OPCIÓN OTROS “ENCARGOS VALUATORIOS PARA RURAL” ............................................................... 40
TABLA 5 RESPUESTAS DEL POR QUÉ NO DEBERÍA SER UNA NTC LA NTS I 02 .................................................. 46
TABLA 6 RESPUESTA A PREGUNTA ABIERTA NO.8 URBANO ............................................................................ 52
TABLA 7 ESTADÍSTICA DESCRIPTIVA DE AVALÚOS REALIZADOS URBANOS ..................................................... 56
TABLA 8 INCONVENIENTES Y/O VACÍOS QUE MANIFIESTAN LOS AVALUADORES DEL NTS I 01 ...................... 58
TABLA 9 OPCIÓN OTROS “ENCARGOS VALUATORIOS” URBANO ..................................................................... 61
TABLA 10 RESPUESTAS A JORNADAS DE CAPACITACIÓN NTS I 01 ................................................................... 67
TABLA 11 RESPUESTAS DEL POR QUÉ NO A LA PREGUNTA 27......................................................................... 68
TABLA 12 RESPUESTAS DEL POR QUÉ NO DEBERÍA SER UNA NTC LA NTS I 01 ................................................ 70
ESTUDIO DE APLICABILIDAD Y FUNCIONALIDAD DE LAS NORMAS TÉCNICAS SECTORIALES “NTS I 01 CONTENIDO
DE INFORMES DE VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES URBANOS Y NTS I 02 CONTENIDO DE INFORMES DE
VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES RURALES” EN EL EJERCICIO DE LA ACTIVIDAD VALAUTORIA EN COLOMBIA
DE LOS ÚLTIMOS 9 AÑOS.
1. INTRODUCCIÓN 1
El Registro Nacional de Avaluadores R.N.A. como miembro pleno del IVSC tiene
dentro de sus deberes la labor de promover las Normas Internacionales de
Valuación de este organismo, establecer mecanismos para su adopción, y
propender porque las Normas Técnicas Sectoriales y Guías Técnicas Sectoriales
que se adopten sean aplicables y utilizadas entre la comunidad valuatoria nacional.
Con el ánimo de cumplir con estos deberes y lineamientos, el R.N.A. solicitó al

Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, que le permitiera constituir la Unidad
Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos -USN
AVSA-, previa aprobación del Organismo Nacional de Normalización que en
Colombia es el ICONTEC; el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo otorgó al
R.N.A. la Unidad Sectorial de Normalización en el año 2006 en convenio con el
ICONTEC, publicando su primer documento técnico normativo dos años después
de dicha celebración de convenio. Cabe resaltar que la normalización es el proceso
de elaboración, aplicación y mejora de las normas o buenas prácticas que se aplican
a distintas actividades de bienes y servicios con el fin de ordenarlas y mejorarlas,
es por esto, que la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria
USN AVSA se encamina en la mejora continua de la actividad; a su vez propende
por la profesionalización de la actividad valuatoria a nivel nacional para lograr hacer
de esta actividad en corto plazo, una profesión como tal.
Lo que busca el presente estudio, es evidenciar si las normas técnicas sectoriales

NTS I 01 y NTS I 02 en los últimos nueve (9) años desde que se aprobaron por parte
del Consejo Técnico Sectorial de Normalización CTSN con el aval del ICONTEC y
desde que salieron a divulgación y distribución en el año 2009; con
aproximadamente tres (3) años de estudio técnico en sus respectivas
construcciones en el comité 224 que lleva por nombre en la actualidad “Valuación
de Bienes Inmuebles” coordinado por la USN-AVSA, acompañado y supervisado
por el Organismo de Normalización de Colombia ICONTEC, han sido útiles,
funcionales y si están siendo acogidas en el sector valuatorio para la elaboración de
sus informes valuatorios en Colombia para las especialidades de urbano y rural
después de su respectiva divulgación.
De igual manera diagnosticar si los respectivos documentos normativos son

aplicables en la actualidad, ya que la actividad valuatoria ha presentado diferentes
cambios legislativos, a su vez este diagnóstico ayudará a determinar si es necesaria
una actualización, reforma, o nuevo estudio a fondo de las Normas Técnicas
Sectoriales objeto del presente estudio según sea la necesidad del mercado
valuatorio en el campo urbano y rural.
Es importante, tanto para el R.N.A., la USN AVSA, ICONTEC, academia y en

2
general para el sector valuatorio a nivel nacional, conocer si las normas técnicas
sectoriales objetos del presente estudio se han aplicado total, parcial o en ningún
caso los requisitos de las mismas conforme a las exigencias que contienen; de la
misma manera, determinar si se han implementado en dentro de sus avalúos,
revisar si almenos las han contemplado para la realización de su informe de avalúo
ya sea urbano o rural, si las referencian dentro de sus informes finales de avalúos
o si solamente se están revisando para la presentación de los exámenes del R.N.A.
como requisito de conocimiento en un capitulo que contienen preguntas de este
tema normativo para optar por la certificación de las especialidades de urbano y
rural.
Dependiendo de los resultados del presente estudio, estos serán analizados,

tabulados y encaminados a reunir esfuerzos para proponer a la USN-AVSA, que
coordina el R.N.A. con la supervisión del ICONTEC y con la gestión del comité 224
cuya función como se mencionó anteriormente es la creación, estudio, actualización
y divulgación de normas y guías técnicas sectoriales en valoración de bienes
inmuebles, si los documentos normativos objetos de este estudio deberán ser
actualizados, reformulados, divulgados con mayor fuerza, estudiados para mejora
de expertos técnicos, pasar por un nuevo periodo de consulta pública, etc. En pocas
palabras, lo que se busca es evidenciar si los documentos técnicos normativos les
están sirviendo al sector valuatorio para el desarrollo de la actividad en el ejercicio
de las buenas prácticas valuatorias.
2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 3
Realizando una investigación normativa en el sector valuatorio a nivel nacional,

podemos darnos cuenta de que la producción de normas técnicas voluntarias en
Colombia presenta tres problemas:
I. Las entidades del Gobierno no siempre se encuentran articuladas con el

MCIT para la elaboración, adopción y publicación del programa anual de
normalización y las normas técnicas voluntarias, lo que lleva a que no se
conozca el inventario total de estas normas y las necesidades reales respecto
a esta actividad, lo que dificulta su proceso de mejoramiento continuo.
II. El cumplimiento de la regulación internacional es insuficiente. Las entidades

que no articulan sus actividades de normalización con el MCIT no siempre
notifican las normas que adoptan. Según el acuerdo OTC de la OMC, los
organismos públicos y privados con actividades de normalización deben
notificar a la OMC y publicar su programa anual de normalización.
III. No existe una política que garantice los recursos económicos y humanos
para que el país, propenda por la normalización del sector y se vuelva esta
de tipo obligatoria o requisito necesario para la elaboración de los avalúos
urbanos y/o rurales.
Una vez resaltadas las anteriores problemáticas, al Registro Nacional de

Avaluadores R.N.A. se le ha encargado la gran tarea de llevar a cabo el proceso de
normalización de la actividad valuatoria, mediante un convenio realizado con el
ICONTEC; ya que cuenta con la aprobación y autorización del Ministerio de
Comercio, Industria y Turismo MCIT, con el ánimo de hacer de la actividad
valuatoria un servicio competitivo, con altos estándares de calidad reconocidos por
los avaluadores, los usuarios de avalúos a nivel nacional e internacional, las
entidades privadas y hasta el Gobierno que se ven relacionadas con el sector.
El proceso de normalización que lleva a cabo el R.N.A. es de gran importancia para

el sector valuatorio del país, debido a la gran responsabilidad que conlleva realizar
avalúos y el riesgo social que ahora acarrea la realización de los mismos como lo
estipula la reciente ley expedida por la SIC “Ley 1673 de 2013” conocida también
como la “ley del avaluador”.
Resulta que antes de la expedición de la Ley 1673 de 2013 “Ley del Avaluador” se
presentaba la ausencia de una estandarización en la actividad valuatoria en
Colombia que trajo consigo un problema de percepción respecto a la normatividad
que rige dicho proceso, tanto por el usuario del servicio como de quien lo presta,
4
respecto al nivel de satisfacción percibido y a la calidad misma del servicio, que
debe ser prestado por un profesional idóneo; infortunadamente al día de hoy
muchos informes finales de avalúos de inmuebles urbanos y rurales se realizan sin
antes haber consultado si existe alguna norma, guía, manual u otro documento el
cual determine la información mínima que deba contener un informe de valuación
de cualquier tipo de bien inmueble urbano o rural al momento de realizar un avalúo
el cual contenga requisitos técnicos diligenciados y lo más importante aún, que sea
un informe que cumple estándares de calidad internacional como es el caso de
IVSC.
3. DELIMITACION O ALCANCE DEL TRABAJO
La contextualización del alcance está enmarcada en primera instancia, en el estudio

de aplicabilidad y funcionalidad de solamente dos (2) documentos normativos
técnicos sectoriales que son: “NTS I 01 Contenido de Informes de Valuación de
Bienes Inmuebles Urbanos y NTS I 02 Contenido de Informes de Valuación de
Bienes Inmuebles Rurales”.
Cabe resaltar que la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria

USN-AVSA posee a la fecha, diecinueve (19) documentos Técnicos Normativos
Sectoriales que se reparten entre Normas Técnicas Sectoriales y Guías Técnicas
Sectoriales, de los cuales solamente se tomaran los dos anteriormente citadas.
Para la realización del estudio se opta por tomar dos especialidades consideradas
como las de más alta “demanda” en la realización de avalúos a nivel nacional
correspondientes a los bienes inmuebles urbanos y rurales; que a su vez, en la “Ley
del Avaluador” Ley 1673 de 2013, en su Decreto Reglamentario 556 del 14 de marzo
de 2014 en su artículo 5° Categorías en las que los avaluadores pueden
inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores, las clasifica o numera como
las más importantes o de mayor impacto en el desarrollo de la actividad valuatoria
en el país.
De igual manera, el alcance espacial que se pretende dar al respectivo estudio

comprende en su gran mayoría el territorio nacional donde se encuentre una lonja
de FEDELONJAS y de la Sociedad Colombiana de Avaluadores SCdA donde se
demandan la gran mayoría de los avalúos ya sean de tipo urbano y/o rural, debido
a que por experiencia en la entidad R.N.A. se ha notado que donde más se
demandan avalúos de las especialidades mencionadas, son las ciudades

5
principales como: Bogotá D.C. (donde se encuentran la gran mayoría de
avaluadores registrados con la especialidad de urbanos y rurales), Medellín, Cali,
Bucaramanga, Barranquilla y el eje cafetero. Las demás regiones lejanas como por
ejemplo, llanos orientales (Vichada, Vaupés, Caquetá, Amazonas, Arauca) entre
otras, se apoyan con las diferentes ciudades principales donde se encuentra una
sede del R.N.A. para así tratar de cubrir todo el territorio nacional ya que cualquier
dato tomado por muy lejano que sea, será de vital importancia para el desarrollo del
presente estudio.
4. JUSTIFICACION
Los avalúos urbanos y rurales son útiles en el proceso de toma de decisiones que
realizan por ejemplo los entes territoriales, permiten a los municipios y ciudades a
partir de éstos tomar como base gravable los valores estimados en la valuación,
calcular y cobrar los impuestos sobre la propiedad, entre otros. Actualmente esta
actividad se constituye en la base para conocer el comportamiento de los mercados
inmobiliarios, sus variables y tendencias. Los cuales pueden ser de importancia en
la toma de decisiones de gestión del suelo, teniendo en cuenta este como fuente y
herramienta de progreso.
Resulta que en Colombia, esta actividad y más en el campo urbano y rural poseía
diversas normas contenidas en Leyes, Decretos o Circulares aisladas, pero no
existía un documento “normativo” y de consulta “obligatoria”, sobre todo en lo que
respecta al valuador en sí, un aspecto de suma importancia si lo que se persigue es
la satisfacción de los usuarios o clientes de este servicio. Pero desde el año 2008
la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de
Avalúos USN AVSA, elabora, publica y divulga su primer documento normativo
técnico sectorial que es la Guía Técnica Sectorial “Conceptos y Principios Generales
de Valuación GTS G 02” la cual tiene como objeto, proporcionar los fundamentos y
las nociones generales de la actividad valuatoria, cuyas directrices contemplan los
estándares aceptados en el ámbito internacional; desde ese momento se podría
decir que ya se cuenta con un “documento Normativo Técnico Sectorial” que servirá
para realizar mejores prácticas en la actividad valuatoria en general.
Así ha venido trabajando la USN AVSA hasta la fecha, logrando elaborar, publicar
y divulgar, diecinueve (19) documentos Técnicos Normativos Sectoriales y como se
mencionó anteriormente, se seleccionan de todos ellos la NTS I 01 Contenido de
Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos y la NTS I 02 Contenido de
Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Rurales donde, las presentes Normas
Técnicas Sectoriales establecen la información mínima que debe contener el

6
informe de valuación ya sea para bienes inmuebles urbanos y rurales; pero el gran
dilema que se ha venido presentado desde las entidades R.N.A., USN-AVSA,
ICONTEC, gobierno nacional y hasta el mismo sector valuatorio en avalúos, es
determinar si estos dos documentos Normativos Técnicos están siendo aplicados
ya sea totalmente, parcialmente o en nada para la presentación de sus informes
valuatorios teniendo en cuenta que en algunas entidades privadas prestadoras del
servicio valuatorio, las incorporan como un requisito necesario para la elaboración
y presentación de sus avalúos urbanos y/o rurales, de igual forma en el sector
financiero y como acogimiento voluntario por el avaluador independiente, para así
poder determinar si en verdad estos documentos normativos están funcionando y
en caso de que no, saber el ¿por qué? o las causas que provocan la no
implementación de procesos de elaboración, presentación y determinación de la
información mínima que debe contener un informe valuatorio para estas dos ramas
de los avalúos en Colombia.
5. OBJETIVOS
5.1. GENERAL
Realizar un estudio de aplicabilidad y funcionalidad a los documentos

Normativos Técnicos Sectoriales NTS I 01 “Contenido de Informes de
Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos” y NTS I 02 “Contenido de Informes
de Valuación de Bienes Inmuebles Rurales” expedidos por la “Unidad
Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de
Avalúos” USN-AVSA para evidenciar su acogimiento en el ejercicio de los
avalúos urbanos y rurales de los últimos 9 años.
5.2. ESPECIFICOS
 Explorar mediante la realización de “encuestas” dirigidas a avaluadores de

bienes inmuebles urbanos y rurales seleccionados de las bases de datos del
Registro Nacional de Avaluadores R.N.A. a nivel nacional, para que estas
sirvan como evidencia de su aplicabilidad y funcionalidad de los documentos
Técnicos Normativos Sectoriales NTS I 01 y NTS I 02.
 Analizar a través de una medición estadística básica los resultados de las

encuestas realizadas a los avaluadores seleccionados, para determinar si los
documentos Normativos Técnicos Sectoriales objeto de estudio, se aplican

7
en su totalidad o no al momento de realizar el encargo(s) valuatorio(s) ya sea
urbano y/o rural.
 Identificar en qué regiones del país se conocen, aplican y tienen facilidad de

acceso a las Normas Técnicas Sectoriales NTS I 01 y NTS I 02; de tal forma
que se pueda evidenciar donde se debe hacer más divulgación a las mismas.
 Envío de los resultados del presente estudio a la USN AVSA, para que estos
sirvan como observaciones técnicas a las Normas objeto de estudio, de tal
forma que se puedan utilizar en la actualización obligatoria en el comité 224
respectivamente.
6. MARCO TEORICO
6.1. DEFINICIÓN Y CONCEPTOS DE LA NORMALIZACIÓN TÉCNICA SECTORIAL
 Normalización: Según la ISO (International Organization for Standarization),

la normalización es la actividad que tiene por objeto establecer, ante
problemas reales o potenciales, disposiciones destinadas a usos comunes y
repetidos, con el fin de obtener un nivel de ordenamiento óptimo en un
contexto dado, que puede ser tecnológico, político o económico.
 Unidades Sectoriales de Normalización: Son estructuras que operan

administrativamente de manera independiente del ICONTEC, pero
técnicamente están bajo su vigilancia y supervisión, para que se cumplan
todas las exigencias y procedimientos del proceso normativo.
 Normas Técnicas Sectoriales: Son estudiadas, construidas y actualizadas

en la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el
Servicio de Avalúos “USN AVSA”, función otorgada al R.N.A. mediante
convenio suscrito entre el R.N.A. y el ICONTEC, y establecido el reglamento
de la unidad sectorial de normalización donde se convocara a los actores de
la actividad valuatoria para que se vinculen a los comités técnicos sectoriales
en los cuales se trabajara en la construcción de normas técnicas sectoriales
en materia de avalúos.
Según el REGLAMENTO DEL SERVICIO DE NORMALIZACIÓN DE

8
ICONTEC aprobado por el Consejo Directivo de ICONTEC en el 2016-05-18;
en su numeral 3.23 Norma Técnica Sectorial (NTS). Norma técnica adoptada
por una unidad sectorial de normalización, teniendo en cuenta las
disposiciones establecidas en el Código de Buena Conducta para la
elaboración, adopción y aplicación de normas de la OTC/OMC.
Rubén Gómez Sánchez Soto (2006) menciona que una Norma Técnica “es
un documento que contiene definiciones, requisitos, especificaciones de
calidad, terminología, métodos de ensayo o información de rotulado”.
 Guía Técnica Sectorial: Según el REGLAMENTO DEL SERVICIO DE

NORMALIZACIÓN DE ICONTEC aprobado por el Consejo Directivo de
ICONTEC en el 2016-05-18; en su numeral 3.15 Guía Técnica Sectorial
(GTS). Guía técnica adoptada por una unidad sectorial de normalización,
teniendo en cuenta las disposiciones establecidas en el Código de Buena
Conducta para la elaboración, adopción y aplicación de normas de la
OTC/OMC.
6.1.1. NORMALIZACIÓN TÉCNICA VOLUNTARIA
En Colombia la normalización técnica voluntaria es adelantada por el Organismo

Nacional de Normalización (Instituto Colombiano de Normas Técnicas de
Normalización y Certificación (ICONTEC)); las Unidades Sectoriales de
Normalización (USN) y las otras entidades gubernamentales que tengan funciones
de normalización de acuerdo con su régimen legal. Por su parte la Dirección de
Regulación del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (MCIT) realiza la
supervisión de la Normalización Voluntaria del país, la aprobación del programa
anual de normalización voluntaria y de las unidades sectoriales de normalización.
6.2. OBJETIVOS DE LA NORMALIZACIÓN
Según el Ingeniero Francisco Cavalli Papa; Presidente de la Sociedad Colombiana

de Avaluadores SCdA a nivel nacional, la normalización persigue
fundamentalmente tres objetivos:
1. Simplificación: Se trata de reducir los modelos quedándose únicamente

con los más necesarios.
2. Unificación: Para permitir la intercambiabilidad a nivel internacional.

3. Especificación: Se persigue evitar errores de identificación creando un

9
lenguaje claro y preciso.
6.3. PROCESO DE NORMALIZACIÓN DE LA USN-AVSA
El proceso de normalización como un proceso gestor de calidad busca como meta

mejorar la competitividad y por ende la calidad y productividad, como única forma
de subsistencia ante la competencia Nacional e Internacional.
El proceso de normalización que maneja la USN-AVSA es la siguiente:
Gráfica 1 Ciclo de Normalización
Fuente: Reglamento Interno USN AVSA (2006)
El proceso de Normalización que se realiza en la USN-AVSA para la creación de un

documento normativo se compone de 9 pasos, los cuales hasta la fecha no se ha
llegado oficialmente hasta el último paso “Actualización”, debido a que sector
valuatorio tanto en el campo urbano como en el rural, no han manifestado o
solicitado una actualización inmediata a los documentos normativos objeto de

10
estudio (NTS I 01 y NTS I 02) acorde a las nuevas normatividades en el tema de los
avalúos.
El proceso comprende los siguientes escenarios o pasos:
1. Estudio pre-normativo: Identificación de las necesidades de los sectores:

análisis por sector de los beneficios y de la viabilidad técnica y económica
del trabajo normativo sobre la base de dos preguntas determinantes:
¿proveerá la norma un "plus" técnico y económico al sector? ¿Existe el
conocimiento necesario para el diseño de una norma utilizable?
Estudio sobre la base de las necesidades identificadas y de las prioridades
definidas por todos los interesados, luego de lo cual se registra en el
programa de trabajo de la organización involucrada.
2. Pre- Consulta Pública: Elaboración de la norma por las partes interesadas,

representadas por expertos reunidos en los comités de normalización en
otras palabras se puede decir que es el consenso entre los expertos con
respecto al proyecto de norma.
3. Consulta Pública: consulta ampliada a nivel nacional, en forma de encuesta

pública, abarcando todos los actores económicos de modo que se verifique
que el proyecto de norma satisface los intereses generales y no genera
ninguna objeción mayor.
4. Post- Consulta Pública Se examina los resultados y comentarios recibidos

en la Consulta pública. Como procedimiento adicional se realiza una
Consulta Dirigida, en la cual se envía el proyecto normativo por última vez a
cada uno de los intereses que participaron en su construcción y
posteriormente se analizan las observaciones técnicas y editoriales. Se
finaliza el texto definitivo del proyecto de norma.
5. Consejo Técnico: Le corresponde la autoridad técnica para sancionar la

aprobación del texto para publicación como norma. En caso de no aprobarse
propondrá las modificaciones necesarias a los documentos presentados a su
consideración.
6. Divulgación: Difundir a conocimiento del sector las norma publicadas de un

modo que resulte accesible para el público.
7. Aplicación: Acogimiento voluntario por parte de los profesionales que

ofrecen los servicios. La aplicación de todas las normas conlleva al
organismo de normalización a verificar regularmente su vigencia (Solicitud

11
de actualización).
8. Actualización: Momento en que una norma debe adaptarse a las nuevas

necesidades. Luego del estudio, una norma puede ser confirmada sin
cambios, decidirse su revisión o ser anulada.
6.4. PROCESO PARA LA ELABORACIÓN DE UNA NORMA O GUIA TÉCNICA

SECTORIAL.
Gráfica 2 Diagrama de Flujo para la Elaboración de Normas Técnicas
Fuente: Apoyo técnico a la unidad sectorial de normalización de la actividad valuatoria y el servicio de avalúos USN-AVSA-
R.N.A, 2016
En la elaboración de una Norma o Guía Técnica se pueden identificar las siguientes

etapas1:
Propuesta: la iniciativa para proponer la creación de una Norma Técnica puede

provenir desde el interior de la USN AVSA (mediante los Comités Técnicos de
Normalización) o desde una entidad privada o pública con interés en un tema
(como los gremios o Ministerios).
1
APOYO TÉCNICO A LA UNIDAD SECTORIAL DE NORMALIZACIÓN DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA Y EL
SERVICIO DE AVALÚOS USN-AVSA-R.N.A; Camilo Andrés León Peñaloza, 2016
12
Formulación: el Comité Técnico creado para la elaboración, que incluye a los
representantes de todos los sectores involucrados (productores, consumidores y
técnicos), en cooperación con el Coordinador de Normalización recopila los
antecedentes, investigaciones, opiniones, etc., de tal manera que prepara un
documento inicial desde el que comienzan a trabajar.
El Comité y la Consulta Pública: cada punto del documento es discutido por los
miembros del Comité Técnico, tratando de lograr el consenso de las partes
involucradas. Caso contrario, se somete a votación la sección del documento en
disputa y se aprueba por mayoría simple, donde cada uno de los sectores (gobierno,
prestadores del servicio, academia, gremios, usuarios de las valuaciones) contará
con un voto. Luego, el documento trabajado se llevara a consulta pública y las
observaciones obtenidas son analizadas y discutidas.
7. METODOLOGÍA DE TRABAJO
La metodología se basa en el desarrollo de las siguientes actividades:
1. Diagnóstico de la información existente.

2. Determinación de la información requerida.
3. Realización del estudio de aplicabilidad y funcionalidad de la NTS I 01 y
NTS I 02.
4. Conciliación y análisis de los resultados obtenidos.
7.1. DIAGNOSTICO DE LA INFORMACIÓN EXISTENTE
Para la realización del diagnóstico, se realizó un análisis acerca del estado de la

información o estado del arte, mediante una investigación sobre: estudios
realizados, encuestas, entrevistas, entre otros, ya sean de tipo de aplicabilidad,
factibilidad, utilización, propuestas de mejoras, etc. que se encuentren disponibles
o que se estén realizando a nivel nacional, en especial en las principales ciudades
como Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Ibagué, entre otras,
donde el Registro Nacional de Avaluadores R.N.A. con el apoyo de la “Unidad
Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos” USN-
AVSA, han divulgado, recomendado y comercializado en diferentes conferencias
que dicta la entidad R.N.A. en el territorio nacional en la divulgación de sus
esquemas de certificación de avaluadores en las cuatro (4) categorías (Avalúos
Urbanos, Rurales, Maquinaria Fija, Equipos y Maquinaria Móvil e Intangibles

13
Especiales) en las que actualmente se encuentra acreditado el R.N.A. bajo norma
ISO/IEC 17024 – 2012 los documentos Técnicos Normativos NTS I 01 y NTS I 02
para el desarrollo de las buenas prácticas de la actividad valuatoria en los avalúos
urbanos y rurales.
Una vez realizada la investigación, se puede constatar que a la fecha de la

realización del presente estudio, no se encuentran mediante la web: publicaciones,
reportes de entidades afines a los avalúos, estudios de factibilidad, estudios de
aplicabilidad, funcionamiento, actualización o cualquier parecido al objetivo general
del presente trabajo de grado.
7.2. DETERMINACIÓN DE LA INFORMACIÓN REQUERIDA
Para el análisis de los resultados del presente estudio, la información e insumos que
se utilizan para el desarrollo del presente estudio son:
 Se utilizan como muestra para cada especialidad de avalúos (urbano y rural)

un número igual de personas de las bases de datos de la entidad Registro
Nacional de Avaluadores R.N.A., cuarenta (40) avaluadores para urbano y
cuarenta (40) avaluadores para rural. Esto con el fin de tomar como número
de la muestra para cada especialidad y así poder aplicar las diferentes
encuestas que son realizadas y redactadas por el autor del presente estudio.
 Se realizan dos tipos de encuestas; una para avaluadores de bienes

inmuebles urbanos y la otra para avaluadores de bienes inmuebles rurales,
las cuales como se menciona en el párrafo anterior, serán elaboradas desde
un estado inicial 0. Las preguntas son formuladas y redactadas lo más
concisas, objetivas y prácticas posibles para el tema de investigación, ya que
estas ayudan a determinar mediante el diligenciamiento de las mismas por
parte de los avaluadores seleccionados los resultados esperados para así
mismo entrar finalmente al análisis de la información capturada.
7.3. REALIZACIÓN DEL ESTUDIO DE LA APLICABILIDAD Y FUNCIONALIDAD DE LA 14

NTS I 01 Y NTS I 02
Consiste en el envío (generalmente por vía web) de las encuestas para los
avaluadores en la especialidad de urbano y rural, las cuales evidenciaran si los
documentos Técnicos Normativos Sectoriales NTS I 01 “Contenido de Informes de
Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos” y NTS I 02 “Contenido de Informes de
Valuación de Bienes Inmuebles Rurales” están siendo aplicados para las buenas
prácticas en el desarrollo de la actividad valuatoria en Colombia. De la misma
manera evidenciaran si las Normas Técnicas Sectoriales objetos del presente
estudio, son funcionales para los avaluadores de bienes inmuebles urbanos y
rurales al momento de presentar su informe de avalúo final si lo requiere el cliente,
empresa o prestador del servicio valuatorio contratante.
El análisis a su vez, evidenciará si los documentos Técnicos Normativos Sectoriales

en mención, requieren actualizaciones técnicas de fondo (si aplican),
modificaciones jurídicas por la entrada en vigencia de la ley del avaluador “Ley 1673
de 2013” o simplemente modificaciones de forma que tengan que ser estudiadas
por parte del Comité Técnico 224 “Valuación de Bienes Inmuebles”, el cual como ya
se mencionó anteriormente es el encargado de estudiar, elaborar, aprobar y divulgar
todos los cambios pertinentes a los documentos Técnicos Normativos Sectoriales
que para este caso aplicaría para los dos documentos objeto de estudio.
7.4. CONCILIACIÓN DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS
Una vez realizadas las correspondientes encuestas a los avaluadores que realizan
avalúos urbanos y/o rurales para el desarrollo del presente estudio, se elabora una
tabulación de los resultados obtenidos para así poder discriminar las principales
causas de aplicabilidad o inconformidad de los documentos Normativos Técnicos
Sectoriales en estudio, las cuales ayudaran a proponer a la USN-AVSA y por
supuesto al Registro Nacional de Avaluadores R.N.A. acciones de mejora para
saber si los documentos normativos no se están aplicando ya sea por temas de:
desconocimiento de su existencia, entendimiento, desactualización de las mismas,
poco aplicable por ciertos temas relacionados al avalúo (información imposible de
solicitar o conseguir), entre otras.
De la misma manera se utilizan los resultados que arrojaron las encuestas los
cuales evidencien específicamente los efectos de su función, ya que estas ayudaran
a determinar si las Normas Técnicas Sectoriales desde los tiempos de sus

15
aprobaciones y divulgaciones (2009) y hasta el día de hoy, han sido funcionales, de
la igual forma saber si continúan siendo aplicables a pesar de los cambios en
materia jurídica en cuanto a la actividad valuatoria del país con la reciente aprobada
“Ley del Avaluador” ya que como se mencionó antes, no se tenía una norma de
referencia internacional o nacional donde se establecieran los criterios o requisitos
para el establecimiento de la información mínima que DEBE contener el informe de
valuación para bienes inmuebles urbanos y/o rurales; ya que lo que se quiere desde
el R.N.A. y la USN-AVSA, es la profesionalización de la actividad valuatoria en
Colombia.
8. DESARROLLO METODOLÓGICO
8.1. DIAGNOSTICO
Para el presente diagnóstico, se realizó una exhaustiva búsqueda de cualquier tipo

de dato, publicación, artículo, noticia, etc. sobre las Normas Técnicas Sectoriales
NTS I 01 y NTS I 02 que se relacionen directamente a la aplicabilidad, funcionalidad
o actualización de las mismas en la labor del día a día del avaluador de bienes
inmuebles urbanos y/o rurales, o que modifique sustituya o remplace información
normativa frente a la nueva legislación valuatoria en Colombia.
Lo único que se puede hallar por internet, es la referencia y dirección de internet
(link) que consultan las personas y/o avaluadores, clientes, prestadores del servicio
de los avalúos, entre otros; donde se pueden adquirir en la entidad R.N.A. las
Normas Técnicas Sectoriales entre ellas las que vienen siendo objeto de estudio.
Se eleva a su vez, la consulta telefónica al Organismo Normalizador de Colombia
ICONTEC, consultando directamente al Ingeniero Carlos Cruz, el cual acompaña
las labores de normalización dentro de los comités técnicos normativos de la USN-
AVSA, manifestando que realmente no tiene conocimiento de que se haya realizado
por parte de la entidad ese tipo de estudios a una Norma Técnica Sectorial;
manifiesta a su vez, que si se han elaborado encuestas de satisfacción pero a
Normas Internacionales de Calidad ISO, ya que dicha entidad de Normalización las
ofrece al público para la venta en general o en convenios con entidades que las
requieren como es el caso del R.N.A., la cual es miembro activo ante dicho
organismo de normalización para acreditación de la calidad.
8.2. INFORMACIÓN REQUERIDA 16
8.2.1. RECOLECCIÓN DE LA INFORMACIÓN NECESARIA
La información que se utilizó para el presente estudio se basó en su gran mayoría

en la utilización de las bases de datos que el Registro Nacional de Avaluadores
R.N.A. las cuales utiliza para registrar a los(as) avaluadores(as) ya sea en las
especialidades de: Valuación de Inmuebles Urbanos e Inmuebles Rurales,
Valuación de Maquinaria Fija, equipos y Maquinaria Móvil y Valuación de Inmuebles
Especiales.
Como se había mencionado al principio del presente estudio, solamente se

utilizaron las bases de datos que corresponden a las especialidades de inmuebles
urbanos y rurales, ya que las encuestas que se desarrollaron para el diagnóstico de
solamente esas dos especialidades por el momento.
Como en Colombia tenemos una ley para la protección de datos personales, la cual
es “Ley 1581 de 2012 -Por la cual se dictan disposiciones generales para la
protección de datos personales-” donde obliga a las entidades, empresas, entre
otras, a tener una política en el manejo de la captación de información sensible de
las personas naturales o jurídicas, solamente se trabajan con los datos que permite
utilizar la entidad R.N.A. y que son de acceso al público, la cual tiene disponible en
su sitio web corporativo el cual es el siguiente:
http://rna.org.co/wp-content/uploads/2018/11/META.pdf
En el anterior link de internet, se puede obtener la información en tiempo real de

todos(as) los(as) avaluadores(as) vigentes a la fecha que se encuentran registrados
en las bases de datos del R.N.A. a nivel nacional, ya que la entidad tiene cobertura
en la mayoría del territorio nacional; pero como se ha venido mencionando a lo largo
del presente estudio, se filtraron las mencionadas bases de datos solamente los
avaluadores(as) que se encuentran certificados(as) en las especialidades de
Inmuebles Urbanos y Rurales ya que es el público objetivo para el presente estudio.
Ilustración 1 Página oficial del R.N.A. para consulta de avaluadores inscritos

17
Fuente: www,rna.org.co/diretorioavaluadores
Una vez se ingresa al link anteriormente descrito, la entidad en su página web ofrece
la opción sobre un mapa de Colombia, seleccionar sobre qué región o departamento
de Colombia desea la persona o solicitante de avalúos obtener información de los
avaluadores certificados, idóneos e inscritos en las bases de datos de la entidad.
Bases de datos que fueron las que se utilizaron para el desarrollo del presente
estudio.
A continuación, se muestra en la siguiente ilustración como ofrece la opción la
entidad del R.N.A. en su sitio web para la selección de la información deseada y
asequible a todo público:
Ilustración 2 Selección del avaluador según la región deseada.
Para el caso anterior, la imagen 2 muestra un ejemplo en la selección en el mapa la

18
cual corresponde, al departamento del Meta, en el cual deben encontrarse
avaluadores inscritos en las especialidades de Inmuebles Urbano e Inmuebles
Rurales. La información que se utiliza para el desarrollo del estudio es la siguiente:
Ilustración 3 Base de datos que proporciona la entidad R.N.A. en este caso Meta
Fuente: www.rna.org.co/directorioavaluadores/META.NOV.pdf
Como se puede apreciar en la imagen anterior, en el recuadro de color azul

podemos encontrar los avaluadores que poseen la especialidad de bienes
inmuebles urbanos; de igual manera con un recuadro de color rojo, podemos
encontrar los avaluadores que poseen la especialidad de inmuebles rurales.
Así de la misma manera, se pueden seleccionar todas las regiones donde el R.N.A.
posee cobertura nacional y obtener la información necesaria para el desarrollo del
presente estudio; que en su gran mayoría, cubre gran parte del territorio nacional.
Una vez realizado este procedimiento para así seleccionar al azar 40 avaluadores
para la especialidad de urbano y 40 avaluadores para la especialidad de rurales, se
determinan los siguientes campos para realizar un filtro a los datos de la información
proporciona y permite utilizar la entidad para la aplicación del presente estudio:
 Número de R.N.A. (para saber si es avaluador inscrito a la entidad o es

independiente)
 Especialidad 1 (la cual la entidad la cataloga como avalúos inmuebles
urbanos)
 Especialidad 2 (la cual la entidad la cataloga como avalúos inmuebles

19
rurales)
 Correo electrónico (E-mail)
8.2.2. REALIZACIÓN DE LAS ENCUESTAS
Para la realización de las encuestas fue necesario determinar si el cuestionario

planteado iba a tener preguntas abiertas o cerradas. Para el análisis de las
preguntas se consideró que es mejor dejarla cerrada pero que cuando se requiera
de justificación por cualquiera que sea el motivo se dejara con la respectiva opción
de respuesta abierta.
Según el blog de internet “Tesis de Investigación2 realizado por la Lcda. en

Enfermería. Msc. Gerencia de Salud Pública. Diplomatura en Docencia,
Metodología e Investigación, Nefrología y Salud Ocupacional. Actualmente
Bacherlor y Master en Ciencias Gerenciales, Ana María Matute”, argumenta que
para poder cerrar preguntas, primero se deben hacer las preguntas abiertas con
una muestra de la población. Con estas respuestas, se pueden diseñar las
preguntas cerradas.
A su vez manifiesta la profesional que: es necesario estar seguros de que los

encuestados respondan. Por eso es importante conocer las opiniones de los
posibles sujetos acerca del tema a investigar, antes de diseñarlo. De la misma
manera como lo plantea la autora del blog, se preparó una explicación para los
encuestados sobre la importancia de su participación y lo que se hará con los
resultados de la investigación. En la explicación se les aseguró el anonimato total
de su participación y ofrecerles una copia del resumen del trabajo cuando éste esté
terminado.
En el blog su autora enfatiza que no es conveniente mencionar que se está llevando

a cabo este trabajo para cubrir un requisito de graduación (tesis), sino la importancia
real del estudio. Todo cuestionario debe hacerse con ese propósito en mente, para
lo cual las encuestan cumplen con la anterior recomendación.
Diseño del cuestionario.

El diseño y presentación de las encuestas, se realizaron siguiendo los lineamientos
que propone la autora del mencionado blog los cuales se relacionan a continuación:
 El título del trabajo debe estar al inicio del cuestionario.
2
DISEÑO DE CUESTIONARIO, Lcda. en Enfermería Ana María Matute; marzo de 2011.
http://tesisdeinvestig.blogspot.com/2011/06/diseno-de-cuestionario.html
 Hay que incluir instrucciones breves, pero incluirlas. Es conveniente usar una
20
tipografía diferente a la de las preguntas.
 Al inicio deben colocarse preguntas interesantes, no amenazantes.
 Los puntos importantes deben ir cercanos al inicio del cuestionario, después
de las preguntas interesantes.
 Hay que numerar las preguntas.
 Es importante agrupar las preguntas en secciones lógicas.
 Debe haber una categoría para cada posible respuesta, pues si se omite una
opción, se forzará al que responde a contestar de una manera que no refleje
su respuesta. Por eso en ocasiones se necesita abrir una opción de "otros"
con un renglón amplio para dejar esa parte de la pregunta abierta. También,
a veces, es necesario incluir una opción de "no sé", pues si no existe ésta, el
sujeto puede seleccionar cualquier respuesta simplemente para no dejarla
en blanco.
 Las preguntas se deben colocar verticalmente pues en ocasiones es confuso
si hay que marcar en las líneas antes o después de la opción.
 Antes de redactar una pregunta hay que pensar en las diversas maneras que
se puede presentar la respuesta y hay que seleccionar la más fácil tanto para
el sujeto como para el análisis de datos que se tendrá que hacer con las
respuestas. Si se tiene que escoger entre la facilidad de respuesta para la
computadora y la comodidad del que responde, siempre se debe seleccionar
el segundo.
 La pregunta debe ser corta; eso evita incluir más información de la que se
debe preguntar
Pautas que se tuvieron en cuenta para la presentación de las encuestas.

 La apariencia física de un cuestionario es la imagen del investigador con el
encuestado. Su misma forma motiva o impide su lectura.
 En cuestionarios largos, hay que identificar cada página con alguna marca
por si se separan las hojas. Lo mejor es no hacer cuestionarios largos
 La hoja no debe verse sobrecargada. Los espacios vacíos son agradables.
 Hay que dejar suficiente espacio entre cada una de las preguntas.
 Una redacción pobre influye en el resultado y también en la calidad de las
respuestas obtenidas.
 El sujeto no debe tener que adivinar lo que se quiso preguntar.
 La pregunta debe estar escrita en lenguaje claro.
 La palabra cuestionario asusta o intimida al que va a responder. Encuesta es
mejor.
 Las preguntas deben estar redactadas para no ofender al sujeto.
 Hay que utilizar lenguaje común y corriente. No especializado.
 No deben usarse palabras vagas ni palabras ambiguas o que tengan varios
significados.
 Las preguntas no deben estar en negativo.
 No se debe abreviar
21
 Hay que ser sutil para cambiar de una sección a otra.
 La formulación correcta de una pregunta es una tarea muy difícil, mucho más
de lo que una persona que nunca ha diseñado un cuestionario puede
imaginarse. Hay que hacerlo con cuidado.
8.2.3. PRESENTACIÓN DE LAS ENCUESTAS FINALES
Las encuestas finales se diseñaron desde un inicio de forma física (borrador en

papel y se anexan al presente estudio) donde se les iban realizando todos los
ajustes pertinentes del caso, ya fueran de redacción, forma y fondo como lo sugiere
la profesional del blog anteriormente mencionado.
Las dos encuestas tanto para urbanos y rurales constan de doce (12) preguntas de
tipo selección SI o NO y algunas con opciones de respuesta abierta para consultar
la opinión de los avaluadores aparte de las ya mencionadas. Las abiertas se refieren
más al tema que cuando en una pregunta de tipo cerrado o de selección se le solicite
ingresar sus argumentos del por qué no está de acuerdo, explique sus razones de
su desconocimiento, entre otras, se le permitirá expresar sus opiniones y
pensamientos que presenta frente al tema en cuestión ya que de este tipo de
respuestas, se pueda generar un informe para la USN-AVSA y pueda ser utilizado
ya sea para su posterior actualización, mejora o estudio normativo.
Ya para poder poner en práctica el desarrollo de las encuestas a los avaluadores

de bienes inmuebles urbanos y rurales, se optó por utilizar una herramienta
informática licenciada por la entidad R.N.A. llamada “FORMS” de Microsoft Office
365 en línea la cual permite la creación de encuestas, cuestionarios, pruebas de
conocimiento, entre otras, para similares fines de consulta masiva; fines como por
ejemplo, para el desarrollo del presente estudio que consiste en la investigación de
la opinión, pensamiento y sugerencias del sector valuatorio en avalúos de inmuebles
urbanos y rurales en cuanto a la funcionalidad y aplicabilidad de las Normas
Técnicas Sectoriales NTS I 01 y NTS I 02 mediante encuestas objetivas.
Ilustración 4 Diseño y presentación de las encuestas en la herramienta “Forms” de Office

22
Fuente: Autor
Cabe aclarar que la presentación de las encuestas en formato digital como se puede
observar en la imagen anterior, tiene condiciones de uso donde no permite elaborar
a voluntad propia el diseño de cómo uno quiere el orden y diseño de la interfaz de
la pregunta de selección y abierta para la argumentación, ya que este sistema
informático permite solamente ejecutar una acción (respuesta) por cada pregunta
de la encuesta; es decir, por cada pregunta que se quiere realizar, el programa
cierra la opción y solamente dejará la de opción de selección, por lo que esto obliga
a que se incremente considerablemente en número de preguntas pero en relación
con la numeración para poder insertar preguntas de respuesta abierta a las que
requieren de justificación.
Como se había mencionado al inicio de este subnumeral, salieron en hoja un total

de doce (12) preguntas incluyendo su respectiva justificación o argumentación del
por qué o cuales. Ya trasladadas estas preguntas (12) a la herramienta informática
“Forms” se incrementan a treinta (30) preguntas pero con la única modificación de
forma que para la justificación obliga preguntarle al encuestado como si fuera otra
pregunta numerada el justifique por qué. Por ejemplo, si la pregunta es: 1- ¿Conoce
usted la NTS I 02?... el encuestado ya tiene que seleccionar SI o NO
obligatoriamente, pero si la respuesta es negativa (NO) se le pide justificar por lo
que con la herramienta toca volver a preguntar ahora como numero 2) quedando
por ejemplo de la siguiente manera: 2- Si la pregunta anterior (1) es NO justifique
¿Por qué?___________.
Ilustración 5 Interfaz de interacción con el avaluador encuestado

23
Fuente: Autor
La mayoría de preguntas “principales o fundamentales” se establecieron como

requisito dentro de la herramienta de office de carácter OBLIGATORIO como lo
muestra la imagen anterior, ya que esta fabulosa opción no permite al avaluador
dejar de contestar la encuesta a medias o por pedazos ya que dejaría
inconsistencias al momento de la conciliación y análisis de los datos al final del
estudio.
Ilustración 6 Estructura de las preguntas principales con su respectiva obligatoriedad
Fuente: Autor
Las preguntas principales (algunas) como se pueden apreciar en el la anterior

24
imagen, tienen un diferenciador que como se puede observar es un asterisco en
color rojo * que identifica al autor de la encuesta que esa pregunta es obligatoria de
responder y a la persona encuestada le avisa al momento de cerrar la encuesta o
dejarla a medias que no ha contestado las preguntas de carácter obligatorio y debe
remitirse a contestarlas, lo cual garantiza el diligenciamiento completo de las 12
preguntas principales base que se plantearon desde el inicio del proyecto.
8.3. EJECUCIÓN DEL ESTUDIO DE APLICABILIDAD Y FUNCIONALIDAD A LAS

NORMAS NTS I 01 y NTS I 02
Para la respectiva ejecución, las encuestas se almacenaron en el sitio web que

proporciona la herramienta informática anteriormente descrita y la cual permite la
opción de quedar salvada en la nube de almacenamiento para que al momento de
enviarlas por correo electrónico, estén disponibles las 24 horas para los(as)
avaluadores(as) que quizás disponen de solamente de ese tiempo en altas horas
de la noche.
El mensaje de correo electrónico para el envío de las mencionadas encuestas se

preparó con una explicación breve y directa para los encuestados sobre la
importancia de su participación y lo que se hará con los resultados de la
investigación al presente estudio ya que de las respuestas proporcionadas por ellos,
se pueden tomar las diferentes decisiones por parte del comité 224 “Valuación de
Bienes Inmuebles” de la USN:AVSA y así poder determinar si las Normas Técnicas
Normativas de informes para avalúos de Urbano y Rural, deben ser: actualizadas,
modificadas, replanteadas o lo que disponga el respectivo comité.
De igual forma dará a conocer si las normas objeto de estudio se están o no

implementando a nivel nacional.
El correo con el mensaje para la participación de los encuestados de la base de

datos de urbano y rural fue el siguiente:
Ilustración 7 Envío por correo electrónico del correo con las respectivas encuestas
25
Fuente: Autor
Como se puede observar en la anterior imagen, el mensaje de explicación es breve

y conciso, ya que así lo recomienda la autora del blog el cual describe lo que se
quiere realizar con las mencionadas encuestas y por supuesto, garantizándole a las
personas que participan de las mismas, la absoluta confidencialidad a las
respuestas que proporcionen, ya que a cada persona le llega a su correo electrónico
un LINK de ingreso el cual se puede abrir simultáneamente desde varios equipos y
no interfiere con las respuestas de otras personas.
Las repuestas a las mismas, se dejaran abiertas sin límite de tiempo ya que si
participan más de cuarenta personas (40) en el diligenciamiento de las encuestas,
será de mayor provecho, ya que proporcionaran un número mayor de la población
(muestra) a la propuesta y servirá a su vez para tener un grado de confiabilidad
mayor Entre mayor sea el número de muestras representativas de la población,
reflejará un patrón representativo de los individuos encuestados proporcionando así
una mayor precisión de los mismos.
8.4. CONCILIACIÓN DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS
En el análisis de los resultados, se utilizan directamente los que arroja la

herramienta informática “Forms” los cuales detallan pregunta por pregunta con
estadística descriptica básica, la cantidad de aciertos o desaciertos que
respondieron los diferentes avaluadores de inmuebles de urbanos y rurales, a su
vez, muestra las diferentes respuestas de pregunta abierta que respondieron los
avaluadores en cuanto a los por qué, los cuales, las rozones del por qué no, entre
26
otros, que se les pedía las encuestas de urbano y rural.
A lo largo del siguiente capítulo, se describen los resultados estadísticos pregunta

por pregunta que calcula la herramienta y de la misma manera, se irán describiendo
y analizando dichos resultados enfocados al objetivo del estudio.
9. ANÁLISIS DE LOS DATOS OBTENIDOS DE LAS ENCUESTAS
9.1. RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS A LOS AVALUAODORES DE BIENES

INMUEBLES RURALES ARROJADOS POR LA HERRAMIENTA
9.1.1. PREGUNTAS DE INFORMACIÓN PERSONAL PARA EL ENCUESTADO RURAL
Para el análisis de los resultados de la encuesta realizada a los avaluadores de

bienes inmuebles rurales, se presentará el resultado por cada pregunta y el total
que resulte de toda la población que participó en cada una de ellas, así mismo, el
análisis estadístico que nos arroja la herramienta informática utilizada para tal fin.
1. Nombre del Avaluador(a)
47
Respuestas
"José Orlando Guzman Ramirez"
"JOSE ALBERTO PACHECO ECHEVERRIA"
"AMPARO DE JESUS ENNIS OTERO"
En la primera pregunta de la encuesta para avaluadores de inmuebles rurales,

podemos observar que participaron hasta el día domingo 27 de enero de 2018,
cuarenta y siete (47) avaluadores(as) de las diferentes regiones del país. Notamos
que, se cumplió con el objetivo de poder encuestar a 40 avaluadores de la
especialidad rural como se había definido en la metodología del presente estudio
como número de la muestra para poder realizar los respectivos análisis a los datos
encuestados. Se trabaja con los 47 datos.
27
Como podemos observar en los resultados en la pregunta #2 de la encuesta, la

mayoría de son avaluadores inscritos o certificados con el R.N.A., en total 46
avaluadores(as) lo cual representa un 98% del total de las personas encuestadas y
solamente un (1) avaluador no se encuentra inscrito con la entidad reflejando
solamente un 2% de los no inscritos.
3. Si se encuentra inscrito, nos podría regalar su número de R.N.A.

Más detalles
46
Respuestas
Respuestas más recientes
"AVAL-11375846"
"3764"
"3795"
En la pregunta # 3 podemos observar que los 46 avaluadores que participaron de

las encuestas, diligenciaron su número de R.N.A. y se muestran algunos como
ejemplo y que permite visualizar la herramienta ya que son avaluadores(as) que
participaron por última vez. Si se desea observar el número total de avaluadores
R.N.A. que participaron, se anexa tabla en Excel al final del estudio para su
respectiva consulta.
Debido a que es una pregunta opcional para que el avaluador diligencie el número
de su RNA, algunos avaluadores diligenciaron fue su número de RAA3 el cual es el
número de aval que le otorga dicha entidad para poder ejercer la actividad de los
avalúos ya que la ley 1673 de 2013 “Ley del Avaluador” ya es requisitos para poder
realizar avalúos a nivel nacional, lo cual es válido porque también con ese número
podemos identificar dentro de nuestra base de datos del Inmuebles Rurales.
3
Registro Abierto de Avaludores RAA
28
Para la pregunta #4 de la encuesta, podemos observar en la torta estadística que

43 personas trabajan en el servicio de los avalúos de forma independiente
representando un 96% de los 45 encuestados en total; solamente 2 personas
respondieron que no, lo cual representa solamente el 4% del total de la población
total, las otras dos personas para un total del 100% de encuestados, prefirieron no
contestar debido a que pueden ser avaluadores independientes, pero a su vez
tienen contrato para la realización de avalúos como manifiestan algunos.
5. ¿Avaluador(a) prestador(a) del servicio de avalúos a Lonjas de Propiedad

Raíz?
Más detalles
37
Respuestas
"EMPRESA INMOBILIARIA Y DE SERVICIOS LOGISTICOS DE CUNDINAMARCA"
"IGAC TERRITORRIAL CORDOBA - SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS - SOCIEDAD
COLOMBIANA DE AVALUADORES - ASOLONJAS "
"SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS - SOCIEDAD COLOMBIANA
En la anterior pregunta, la mayoría de los avaluadores que participaron en el

diligenciamiento de la encuesta de rural prestan sus servicios a diferentes Lonjas
de propiedad raíz a nivel nacional, el resto a entidades privadas y del estado.
29
La anterior pregunta cómo fue establecida de carácter opcional, se puede observar

que solo la contestaron 45 avaluadores de 47 que en total participaron de la
encuesta. Como lo que se quería evidenciar en esta pregunta era que si los peritos
de la justicia conocen y aplican la Norma técnica Sectorial, sería muy conveniente
establecer la NTS I 02 como un requisito obligatorio para la presentación de sus
informes de avalúos rurales ya que son avalúos para los juzgados, jueces y
entidades del estado, pero en el análisis que se realizará más adelante con sus
respectivas conclusiones, se definirá si es necesario levantar una solicitud a la USN-
AVSA para tal fin de exigibilidad.
9.1.2. PREGUNTAS PRINCIPALES DE LA ENCUESTA PARA LA ESPECIALIDAD RURAL
Como podemos observar en el anterior análisis estadístico, de los 47

avaluadores(as) que participaron de la encuesta los cuales representan el 100% de
la población, el 98% de los avaluadores encuestados SI CONOCEN la Norma
Técnica Sectorial NTS I 02 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes
Inmuebles Rurales” lo que quiere decir que 46 personas de 47 en total si conocen
el documento normativo y solamente un 2% que representa de esa misma población

30
dice No conocerla. Solamente un avaluador(a) no la conoce.
Enseguida se le pregunta al avaluador si conoce otro tipo de Normatividad Técnica

Sectorial y los resultados son los siguientes:
Los encuestados que para este caso son 30 avaluadores, manifestaron no conocer
otro tipo de Normatividad Técnica Sectorial lo cual representa un 64% del total de
la población encuestada.
En cambio el otro 36% como lo muestra la anterior torta, dice conocer otro tipo de
Normatividad Técnica Sectorial, las cuales se describen a continuación con la
siguiente pregunta de la encuesta:
9. Si la respuesta de la pregunta anterior (8) es SI, podría decirnos ¿cuáles?

Más detalles
16Respuestas
"AVALUOS AMBIENTALES Y MAQUINARIA "
Tabla 1 Respuesta a pregunta abierta No.8

31
Si la respuesta de la pregunta anterior (8) es SI, podría decirnos ¿cuáles?
IGAC, PLATAFORMAS PRIVADAS DE ENTIDADES VALUATORIAS
ESTOY FUERA DE LA OFICINA Y NO LAS SE DE MEMORIA, TODAS LAS NECESARIAS DE ACUERDO AL

AVALÚO
Todas las normas y guías
NTS S 01, NTS G 03, NTS S 03, NTS S 04, NTS S 02, GTS G 02, GTS E 01 GTS E 04.
NTS S 03 Contenido de Informes de Valuación ICONTEC - RNA; NTS S 04 Código de conducta del
Valuador ICONTEC – RNA; NTS I 01 Contenido de informes de valuación de inmuebles urbanos
ICONTEC – RNA; NTS I 02 Contenido de informes de valuación de bienes inmuebles Rurales
ICONTEC –RNA; NTS I 04 Contenido de informe de valuación de maquinaria fija, equipos y
maquinaria móvil ICONTEC - RNA; NTS M 04 Metodología para la valoración de maquinaría planta y
equipo a valor de mercado ICONTEC – RNA; GTS G 02 Conceptos y Principios Generales de
Valuación ICONTEC – RNA; GTS E 01 Valuación de bienes inmuebles; GTS E 03 Valuación de
Maquinaria, Planta y Equipo ICONTEC – RNA; GTS E 04 Valuación de bienes inmuebles rurales.
NA
NTS M 01, NTS I 01
RESOLUCION 620 DEL 23 DE SEPTIEMBRE DE 2008
Las normas restantes originadas por el RNA
LEY 388 DE 1997,DECRETO 1420 DE 1998, RESOLUCION 620 DE 2008.

GTS G 02/NTS S 03/NTS S 02/ GTS E 03/NTS S 01
La norma del IGAC
NTS I 01, NTS S 03, GTS G 02, GTS E 03.
GTS E 01, GTS E 02, GTS E 03, GTS E 04, GTS E 05, GTS G 02, NTS A 02, NTS G 03, NTS I 01, NTS M 01,
NTS M 04, NTS M 05, NTS S 01, NTS S 02, NTS S 03, NTS S 04
NTS 01, 03, 04 Y GTS G02 Y E01
AVALUOS AMBIENTALES Y MAQUINARIA
Fuente: Autor
Como podemos observar en la anterior tabla 1, la mayoría de respuestas que

predominan en cuanto a la pregunta en mención, encabeza la referenciación de las
Normas Técnicas Sectoriales que se encuentran disponibles en la USN-AVSA y el
RNA, lo cual podría interpretarse que los avaluadores están muy familiarizados con
este tipo de normatividad técnica sectorial y alguna vez las han puesto en práctica
en sus avalúos. Por otro lado se puede observar que varias personas de las 16 que
contestaron esta pregunta abierta, mencionan que la normatividad que conocen son
las leyes, decretos y resoluciones que se encuentran en nuestra legislación

32
valuatoria, lo cual no aplica, debido a que las leyes, decretos, resoluciones y demás
documentos legislativos y que no se nombren aquí, son de obligatorio cumplimiento
y en realidad lo que aportan son las directrices de cómo se debe realizar un avalúo
para cuando lo solicita el estado o entidades del estados que así lo requieran, pero
no hay una legislación que obligue, determine o acoja el contenido mínimo que debe
llevar un avalúo de bienes inmuebles rurales acorde a normatividad internacional
como lo puede ser IVS, TEGOVA, entre otras.
Ahora, enseguida se realiza la pregunta trascendental que revelará si las aplica, una
vez manifestando que conoce las Normas Técnicas Sectoriales y otras:
Podemos observar que el 86% de un total de 28 avaluadores que representa el

100% de avaluadores encuestados, dice si aplicarlas; pero si miramos
detenidamente la pregunta dice muy claramente que: Si la respuesta de la pregunta
(8) es SI, ¿LAS APLICA? Muchos avaluadores creyeron que se le estaba
preguntando que si aplica las NTS de la USN-AVSA por lo que el número de
respuestas afirmativas duplica el número de respuestas afirmativas de la anterior
pregunta que era especificar qué tipo de normas técnicas sectoriales conoce aparte
de la NTS I 02. A pesar de la pequeña confusión se puede notar que muchas
personas manifiestan si aplicar normatividad técnica sectorial, entre esto incluye la
demás legislación colombiana que referencian los diferentes avaluadores que
contestaron la encuesta.
33
Del 100% de los avaluadores encuestados (47 avaluadores), el 94% de ellos (44
avaluadores) manifiesta saber que la NTS I 02 cumple con estándares
internacionales de valuación como lo es la IVS de donde son adoptadas la gran
mayoría de normas y guías técnicas sectoriales de la USN-AVSA y el R.N.A. El resto
de avaluadores 3 para ser más precisos que representa el 6% restante de la
población encuestada, manifiesta no saber que la NTS I 02 por las razones que se
presentan en la pregunta # 12 y que se muestra a continuación:
Como la pregunta es solamente para las personas que contestaron NO, podemos
observar que la mayoría de razones por lo que no sabían que la NTS I 02 está
basada en IVS, es: falta de conocimiento o desconocimiento de la misma.
Las respuestas que aquí se muestran son las que arroja el Software informático
implementado en tiempo real, pero para proteger y asegurar la confidencialidad de
las respuestas de los distintos avaluadores que participaron de la misma, se ha
dejado solamente un Id para identificar qué persona o avaluador fue la que
respondió la pregunta abierta y así cumplir con la protección de la información
recolectada para futuras participaciones de los avaluadores en la USN-AVSA y el

34
R.N.A. así mismo, para todo el desarrollo del proyecto de aquí en adelante.
Para la pregunta 13 lo que se busca en realidad es dar una visión de que tanta
experiencia tiene el avaluador encuestado en la realización de avalúos de bienes
inmuebles rurales, para de la misma manera, poder entrar a responder la pregunta
14 que tiene mucha relación con la experiencia durante el último año y así poder
saber si en verdad están aplicando la NTS I 02 “Contenido de Informes de Valuación
de Bienes Inmuebles Rurales”
En esta pregunta se realiza un análisis estadístico descriptivo para determinar cuál

es el dato: más común o repetido (moda), que promedio de avalúos son los que
realizan los avaluadores, entre otros a modo de información.
Tabla 2 Estadística descriptiva de avalúos realizados
Media 30,4680851
Mediana 20
Moda 20
Desviación estándar 33,1641838
Mínimo 0
Máximo 150
35
Suma 1432
Cuenta 47
Fuente: Autor
Como podemos observar en la anterior tabla 2, el dato que más se repite es 20, por
lo que la mayoría de avaluadores hicieron durante este último año 20 avalúos de
bienes inmuebles rurales; de la misma manera se puede observar que en promedio,
los encuestados realizaron durante este último año 30 avalúos de inmuebles rurales,
el dato mínimo es cero, ya que un avaluador manifestó no haber hecho avalúos el
año anterior y el dato máximo es 150 avalúos realizados por un avaluador.
Como lo muestra la gráfica anterior, de los 47 avaluadores que participaron de la

encuesta de rurales, 37 avaluadores manifestaron siempre usarla lo cual representa
un 79% del total de los encuestados;
Fuente: autor
Ocasionalmente la utilizan 6 avaluadores entre independientes y que le realizan

avalúos a diferentes Lonjas de Propiedad Raíz lo cual representa un 13% del total
encuestado.
Y finalmente tenemos que 2 avaluadores la utilizan cuando se las solicita el cliente,

el cual representa solamente el 2% del total de avaluadores encuestados, de igual
manera con el ultimo 2% para un total del 100% de la población encuestada

36
tenemos 2 avaluadores que nunca la han utilizado.
Como se puede observar, más del 50% de los avaluadores aquí encuestados,
utilizan la norma NTS I 02 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes
Inmuebles Rurales”.
La anterior pregunta, revela el por qué no implementa la norma el avaluador(a), en

el caso de haber contestado “nunca”, las dos personas que contestaron la opción
nunca manifiestan no conocerla y recurren a otros expertos, podemos darnos
cuenta que el avaluador(a) que no ha tenido ningún avalúo durante el último año,
puede ser que hasta ahora está incursionando en el tema de los avalúos rurales o
es una persona que asesora en el tema de los avalúos.
La anterior pregunta es de simple selección, podemos observar que 41 avaluadores

el cual representa un 87% del total encuestado, manifiesta no tener algún
inconveniente o vacío con la NTS I 02 “Contenido de Informes de Valuación de
Bienes Inmuebles Rurales”, lo cual es bueno ya que esto demuestra que los
avaluadores que manifiestan conocerla y al momento de aplicarla no tienen
inconvenientes ni dudas al momento de su adopción a pesar que el documento ya
lleva en divulgación 9 años. Se evidencia de la misma manera, que seis

37
avaluadores(as) si tienen falencias al momento de aplicarla, lo cual refleja un 13%
restante del total encuestado; las falencias que manifiestan estos 6 avaluadores son
las siguientes:
17. Si la respuesta de la pregunta anterior (16) es SI, describa en que requisito(s)

tuvo o tiene inconvenientes y/o vacíos.
6 Respuestas
Tabla 3 Inconvenientes y/o vacíos que manifiestan los avaluadores del NTS I 02
Si la respuesta de la pregunta anterior (16) es SI, describa en que requisito(s) tuvo o tiene
inconvenientes y/o vacíos.
Inconvenientes no, pero de pronto sería bueno mencionar con respecto a la UAF - Resolución
41 de1996
Ahora no recuerdo
Numeral 10. IDENTIFICACIÓN DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD O INTERESES QUE HAN DE
VALORARSE (En ekl tema de descripción de los derechos de propiedad)
Numeral 11.3 CARACTERÍSTICA FÍSICAS GENERALES DEL BIEN INMUEBLE, (en el punto de las
zonas homogéneas Físicas dado que actualmente en el geoportal del IGAC no se encuentra
dicha información)
Numeral 11.2 CARACTERIZACIÓN DE LA REGIÓN, (no se especifica en la norma que
comprende región vereda, municipio, departamento o que clase de territorio)
No hay claridad en Ítem No. 17. DESCRIPCIÓN DE LAS HIPÓTESIS ESPECIALES, INUSUALES O
EXTRAORDINARIAS, en cuanto al enfoque o la afectación del método de la Valuación ?.
METODOLOGIA EMPLEADA: NO ES PERMITIDO COMBINAR ENCUESTAS CON OFERTAS
ENCONTRADAS?
AL LOCALIZAR PREDIO HAY INCONVENIENTES PARA ACCEDER A LA PAG. DEL IGAC YA QUE NO
SE ESTA TENIENDO EN CUENTA EL N° DE MAT. INM. SINO EL CODIGO CATASTRAL.
Procesamiento de los datos - manejo de la información recolectada para la aplicación de las
metodologías
En los predios rurales donde se ubican construcciones es difícil la búsqueda de las licencias de
construcción, la mayoría de estas no las poseen. A pesar de que la norma NTS I 02, menciona
que la omita en caso de no poderse suministrar o encontrar me parece que es un requisito
importante para desarrollar adecuadamente el avaluó.
Fuente: Autor
Como se puede observar en la tabla anterior, los valuadores(as) manifiestan que la

NTS I 02 debería tener el tema de las UAF que se menciona por ley, otros
manifiestan que la norma pide al valuador mencionar lo de las Zonas Homogéneas
Físicas pero la página del geoportal del IGAC por lo generalmente vive dañada o
desactualizada; algunos manifiestan no tener claridad en cómo aplicar algunos
requisitos de los numerales de la NTS I 02 por lo que estas falencias, serán envidas
38
directamente al coordinador de Normalización de la USN-AVSA para que él las
pueda ingresar en el comité 224 “Valuación del Bienes Muebles” y se le pueda dar
respuesta a estas personas que manifestaron tener inconvenientes, de la misma
manera para que sean tratadas en la actualización del documento normativo.
Como se puede observar en la anterior gráfica, el 45% de los avaluadores

encuestados manifiestan que no le han solicitado la NTS I 02 para la presentación
de sus informes valuatorios de inmuebles rurales, es decir, a 21 avaluadores no se
la solicitaron; le sigue la opción “la utiliza voluntariamente así no se la exija el cliente”
con 17 personas las cuales representan un 36% de la mencionada población y
solamente 7 avaluadores contestaron que si se las exigen como requisito, las cuales
representan un 15% de la población restante. Solo un 2% de la población
encuestada, manifestó que se la recomiendan usar pero no de carácter obligatorio.
Fuente: Autor Fuente: Autor
Realizando el correspondiente análisis, podemos evidenciar que la norma no está

siendo solicitada de carácter obligatorio por clientes, entidades, gobierno, etc. Pero
es alentador saber que la norma está siendo aplicada de manera voluntaria ya que
esto permite que la actividad valuatoria siga por el camino de la profesionalización
de la actividad valuatoria y en pro de la mejora continua del sector valuatorio. De
igual forma también es muy alentador saber que a 7 avaluadores de los 47
encuestados, si les están solicitando la NTS I 02 como requisito en la presentación
de sus informes de avalúos, pero la gran tarea seria que todos los avaluadores de
39
inmuebles rurales utilicen la NTS I 02 para la realización de sus informes valuatorios.
En la anterior pregunta de la encuesta, se puede observar que la gran mayoría de

encargos valuatorios según la ley del avaluador para los que le solicitan la NTS I 02
a los avaluadores de inmuebles rurales son:
 Los propietarios de bienes inmuebles rurales cuando requieren avalúos en

procesos de compraventa, sucesiones, particiones, reclamaciones,
donaciones o cuando los requieran para presentar declaraciones o
solicitudes ante las autoridades o sustentación de autoavalúo o
autoestimaciones. Con 23 avaluadores de los 47 encuestados.
 El sistema financiero, para la concesión de créditos de diversa índole en los

que se requiera una garantía como los hipotecarios para vivienda,
agropecuarios, hotelería, entre otros. Con 20 avaluadores de los 47
encuestados.
 El servicio a las personas naturales o jurídicas que requieren avalúos

periódicos de sus activos para efectos contables, balances, liquidación de
impuestos, que evidencien la transparencia de los valores expresados en
estos informes presentados a los accionistas acreedores, inversionistas y
entidades de control. Con 20 avaluadores de los 47 encuestados.
 En los procesos judiciales y arbitrales cuando se requiere para dirimir

conflictos de toda índole, entre ellos los juicios hipotecarios, de insolvencia,
reorganización, remate, sucesiones, daciones en pago, donaciones, entre

40
otros. Con 16 avaluadores de los 47 encuestados.
Una cifra representativa que evidencia esta pregunta, es que 10 avaluadores

seleccionaron la opción otros, por lo que se muestran a continuación para saber que
encargos valuatorios diferentes a los que estipula la ley existen:
Tabla 4 Opción otros “Encargos valuatorios para Rural”
Sencillamente no hacen mención a la nts I 02;
Ninguna;
INFORMES BANCARIOS;
Nunca me han solicitado como requisito la Norma Técnica Sectorial NTS I 02;
No la han solicitado;
Esta pregunta debió desactivarse cuando contesté que no hago este tipo de avalúos.;
No. Siempre hacemos los avalúos con relación a la norma. ;
No hay una solicitud expresa de la utilización de la norma.;
NO ME HAN SOLICITADO;
Los solicitantes no manifiestan que tenga como requisito la NTS I 02:

Fuente: Autor
Hay avaluadores que manifiestan que como no se la han solicitado, entonces no

aplica para el tipo de encargo valuatorio, otros manifiestan que ese tipo de encargos
que menciona la ley del avaluador no están dentro de los que ellos realizan y por
ende no les aplica, estas respuestas serán enviadas al comité 224 “Valuación de
Bienes Inmuebles” para su respectivo análisis y así mismo puedan revisar si el
objeto y campo de aplicación de la Norma Técnica Sectorial NTS I 02 debe
ampliarse a los que hace referencia la ley del avaluador.
20. ¿Considera usted que la NTS I 02 cuando el avaluador la acoge o se le exige que debe 41
cumplir con todos los requisitos, esta impone más exigencias que en el formato modelo
FM51400-02-17-V1 con vigencia 2017-05-09 “Solicitud de Avalúo” que se encuentra de
manera gratuita en el IGAC “Instituto Geográfico Agustín Codazzi” como ente rector de
los avalúos a nivel nacional?
No son para nada

compatibles
2% 9%
En algunos de sus requisitos
32% son muy complejos de
cumplir
Son muy similares los
requisitos entre los dos
57% formatos de informe
Utiliza requisitos de la NTS I
02 y del formato modelo del
IGAC a la vez
Como podemos observar en la gráfica anterior, el 57% de los avaluadores

encuestados que equivalen a 27 personas, manifiestan que son muy similares los
requisitos entre los dos formatos de informe, el 32% de ellos manifiesta utilizar el
uno y el otro, por lo que no es malo hacerlo pero uno de los requisitos de norma es
que si el valuador decide aplicarla para sus avalúos, debe aplicarla en su totalidad
y manifestar el por qué no aplica ciertos requisitos en caso de presentarse dificultad
de cumplirlos. El 9% de ellos que corresponde a 4 avaluadores del total encuestado,
manifiesta que si hay requisitos que se imponen y son difíciles de cumplir y que se
mostraran en el numeral siguiente; y finalmente solo un avaluador que representa
solamente un 2% de la población manifiesta que no son para nada compatibles.
42
Solamente una respuesta abierta es acorde a lo que se quiere consultar por lo que
será enviada a la USN-AVSA para su respectiva revisión por parte de ellos.
El 85% de los avaluadores que equivalen a 40 avaluadores de los 47 encuestados,

manifiesta que la norma si es de fácil acceso, el otro 15% 7 avaluadores, manifiesta
que no es de fácil acceso por lo que la siguiente pregunta identificará que causas
son las que no permiten que sea de fácil acceso.
43
La mitad de estas respuestas reflejan que el costo es alto por lo que se realizará la
sugerencia al R.N.A. para que revise si se puede realizar un descuento a la NTS I
02 o si comprándolas en paquete o por cantidad se pueda realizar algún tipo de
descuento para que el avaluador las pueda adquirir. La otra respuesta que nos
manifiesta el avaluador es que no ha recibido capacitación a la misma, por lo que
en la presente encuesta se encuentra una pregunta exclusiva para determinar si la
norma se debe divulgar con mayor intensidad o hacer cursos de capacitación.
Como se puede observar, el precio de venta no es una limitante para que el

avaluador la adquiera y la ponga en práctica para la elaboración de sus informes
valuatorios rurales, el 68% de los avaluadores manifiesta que el precio de venta es
exequible y un 32% manifiesta que si es una limitante. Nuevamente se reiterará al
RNA sobre el precio de venta de la Norma Técnica Sectorial NTS I 02 para que
tengan en cuenta descuentos, convenios, entre otros, para poder adquirir la norma.
44
Definitivamente 45 avaluadores de los 47 encuestados, los cuales representan el

96% de la población, manifiestan que si es necesario hacer una capacitación a nivel
nacional de la NTS I 02, ya que más del 90% de las personas encuestadas revelan
que si es necesaria; solo dos personas que representan un 4% de toda la población,
dicen que no es necesario, pero las estadísticas dicen lo contrario. Por lo que se le
realizará al R.N.A. la solicitud formal con el apoyo de la USN-AVSA jornadas de
socialización a nivel nacional para saber qué problemas o qué razones no permiten
que se aplique con frecuencia la NTS I 02 y de la misma manera, ir solucionado las
falencias que se presenten.
Una de las respuestas abiertas para saber el por qué no se necesitan

capacitaciones es: que cada quien es independiente de utilizarla o no dependiendo
su forma de trabajo. La opinión es respetable y valida por lo que suponemos que es
un avaluador que la aplica casualmente y no necesita de una capacitación para
poderla aplicar.
45
La mayoría de los avaluadores encuestados manifestaron en la pregunta 27 que la

NTS I 02 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Rurales”
elaborada por la USN-AVSA con el apoyo del R.N.A. si ha aportado bastante valor
en el sector valuatorio de los inmuebles rurales con un 99% de la población
encuestada. Por lo que suponemos que la norma en mención durante estos 9 años
si ha tenido la acogida esperada y debe seguir aportando al sector valuatorio.
El único avaluador que manifiesta que la norma NTS I 02 no le ha aportado al sector

valuatorio en Colombia, argumenta que la Norma Técnica Sectorial es muy similar
a la del IGAC y por ende no se ha aportado nada. Cabe resaltar que el documento
normativo objeto de estudio, es elaboración propia del comité 224 “Valuación del
Bienes Inmuebles” donde se cuenta con la participación de los diferentes sectores
valuatorios, donde participa el gobierno, la academia, los usuarios de los avalúos,
los avaluadores independientes y entre ellos el IGAC, del cual aportaban sus
diferentes conocimientos en cuanto a los avalúos rurales y por supuesto para la
creación de la NTS I 02 de informes de valuación rural basados tanto en lo que se
encuentra público, como lo ya colombianizado desde las normas internacionales de
valuación IVS. Es por eso que el aporte tanto del IGAC como de la USN-AVSA con
el apoyo del R.N.A. ha aportado muchísimo al sector valuatorio en Colombia.
46
La anterior pregunta es de vital importancia ya que de las respuestas que

proporcionen los avaluadores encuestados, se puede a corto plazo solicitar ante el
ICONTEC, USN-AVSA y al RNA que la NTS I 02 “Contenido de Informes de
Valuación de Bienes Inmuebles Rurales” se convierta este en un documento
normativo técnico obligatorio y único para el país y así poder estandarizar y
profesionalizar la actividad valuatoria en Colombia.
Como se puede observar, el 70% de la población encuestada (33 avaluadores),

manifiestan que SI debería ser una NTC para el sector valuatorio en Colombia ya
que no existe un formato único y obligatorio para la estandarización de los informes
valuatorios en Colombia.
Catorce (14) avaluadores que corresponde al 30% de la población encuestada,

manifiesta que no debería ser de carácter obligatorio la NTS I 02, ni volverse una
NTC de carácter obligatorio en el sector valuatorio en Colombia. Las razones, se
expondrán en la siguiente y última pregunta de la presente encuesta de tipo abierta:
30. Si la respuesta de la pregunta anterior (29) es NO, nos podría decir ¿Por
qué?
Tabla 5 Respuestas del por qué no debería ser una NTC la NTS I 02
La estructura y cuerpo de los informes valuartorios, pueden ser unas guías para cumplir con el
contenido mínimo que requiere un encargo valuatorio; sin embargo, no soy amigo de los
formatos únicos porque podrían limitar o encasillar al avaluador en una estructura, y como
nuestro oficio no es una ciencia exacta, podría limitar el ámbito de búsqueda de soluciones e
investigación del avaluador para un caso específico; nunca hay dos predio rurales iguales.
los parámetros para la valoración de bienes no son los mismos y los contratantes poseen
diferentes solicitudes sobre el porque de sus avaluos
Porque el formato en sí no es la calidad del informe de avalúo, me parece que el contenido en la

47
NTS I02 está bien, con la información precisa y el avaluador por ética y norma debe presentar sus
avalúos en estos formatos, excepto cuando en entidades financieras manejan sus propios
formatos.
Se le quita personalidad al avaluo y lo limita
POR QUE LOS AVALUOS RURALES SON MUY DIFERENTES Y UNO DEBE ADECUARSE A LO QUE EL
PREDIO EXIGE PARA EL INFORME, ES DECIR CADA AVALUO ES INDEPENDIENTE Y DIFERENTE.
Cada avalúo es diferente como cada inmueble
En Colombia ya existen varios modelos, de informes de valuación, aprobados mediante decretos
y leyes, lo que nos ocasiona mas confusión para aplicarlos a los diferentes encargos de
valuación, que todos no tienen el mismo objeto.
El sector al cual va dirigido el avalúo (financiero, juzgados, etc.) pone los requisitos que necesita.
NO SE PUEDE UNIFORMIZAR TODAS LAS CONDICIONES EN LAS DIFERENTES REGIONES DEL PAIS Y
SE DEBE DEJAR A LIBRE ELECCION EL FORMATO A UTILIZAR POR CADA PERITO DE ACUERDO A SU
SITUACION CULTURAL Y TECNICA.
Nota. Ojo El formato es bueno. Pero es repetitivo. Podría ser más sencillo y ordenado
Todos los casos no son iguales
Que exista una mayor socialización a los valuadores.
No lo encuentro necesario. Posiblemente lo que se requiere es divulgación de lo existente.
Los formatos encasillas, no permiten la actuación hacia el mejoramiento
Si tenemos una norma que cumple standares Internacionales no tendría sentido tener una que
no fuera aceptada en otro país
Considero que es difícil debido a los criterios de los avaluadores y a la diversidad de
circunstancias en dichos predios que no todos están en igualdad de condiciones y
adicionalmente es un oficio y podrían en problemas a los solicitantes de los avalúos. En
consecuencia pienso que si se desea que sea obligatorio, debería ser desde una ley de la
República.
POR QUE LAS CARACTERÍSTICAS DE CADA REGION DEL PAIS SON MUY DIFERENTES. ademas es
una manera liberal del avaluador explicar su informe.
Fuente: Autor
Las respectivas respuestas se le presentarán a la UNS-AVSA para que estudie y

analice las mismas y así poder saber si haya alguna limitante para lograr que este
documento técnico normativo sectorial con base en toda al información anterior
descrita por lo avaluadores encuestados, se pueda volver una norma técnica, única
y obligatoria a nivel nacional.
9.1.3. PREGUNTAS DE INFORMACIÓN PERSONAL PARA EL ENCUESTADO URBANO

48
1. Nombre del Avaluador(a)

68
Respuestas
"Ivan Dario Restrepo Eusse"
"DORIS REGINA BOTERO GARRIDO"
"JOSE ORLANDO GUZMAN RAMIREZ"
Para la primera pregunta de la encuesta para avaluadores de inmuebles urbanos,

podemos observar que participaron hasta el día domingo 27 de enero de 2018, fue
de sesenta y ocho (68) avaluadores(as) de las diferentes regiones del país.
Notamos que una vez más, se cumplió con el objetivo de poder encuestar a 40
avaluadores pero esta vez de la especialidad urbana como se había definido en la
metodología del presente estudio, como número mínimo de la muestra para poder
realizar los respectivos análisis a los datos encuestados. Se trabaja con los 68
datos.
Como podemos observar en los resultados de la pregunta anterior, la mayoría de

avaluadores que contestaron la encuesta de urbanos son avaluadores inscritos o
certificados con el R.N.A.; en total 58 avaluadores(as) lo cual representa un 85%
del total de las personas encuestadas y solamente diez (10) avaluadores(as) no se
encuentran inscritos con la entidad reflejando solamente un 15% los no inscritos.
3. Si se encuentra inscrito, nos podría regalar su número de R.N.A. 49
58
Respuestas
"1510"
"3189"
"AVAL - 11375846"
En la pregunta # 3 podemos observar que de 58 avaluadores(as) que participaron
de la encuesta, diligenciaron su número de R.N.A. y se muestran algunos de
ejemplos ya que la herramienta permite verlos y que son según orden de respuesta
los últimos avaluadores(as) que participaron en contestarla. Si se desea observar el
número total de avaluadores(as) con R.N.A. que participaron uno a uno, se anexa
tabla en Excel al final del estudio para su respectiva consulta.
Debido a que es una pregunta opcional para que el avaluador diligencie el número
de su RNA, algunos avaluadores diligenciaron su número de RAA4 el cual es el
número de aval que le otorga dicha entidad para poder ejercer la actividad de los
avalúos ya que la ley 1673 de 2013 “Ley del Avaluador” ya es requisitos para poder
realizar avalúos a nivel nacional, lo cual es válido porque también con ese número
podemos identificar dentro de nuestra base de datos del Inmuebles Urbanos.
Para la pregunta #4 de la encuesta, podemos observar en la torta estadística que

56 avaluadores trabajan en el servicio de los avalúos de forma independiente
representando un 84% del total encuestado; solamente 11 personas respondieron
que no, lo cual representa el 16% del total, la otra persona para así completar un
total del 100% (67 encuestados), prefirió no contestar debido a que pueden ser
avaluador(a) que pueden ser independiente pero a su vez tienen contrato para la
realización de avalúos como manifiestan algunos.
4
Registro Abierto de Avaludores RAA
5. ¿Avaluador(a) prestador(a) del servicio de avalúos a Lonjas de Propiedad 50

Raíz?
Más detalles
52
Respuestas
"Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia"
"LONJA PROPIEDAD RAIZ CHOCO"
"EMPRESA INMOBILIARIA Y DE SERVICIOS LOGISTICOS DE CUNCINAMARCA"
En la anterior pregunta, la mayoría de los avaluadores que participaron en el

diligenciamiento de la encuesta de urbano, prestan sus servicios a diferentes Lonjas
de Propiedad Raíz a nivel nacional, el resto a entidades privadas y del estado.
La anterior pregunta cómo fue establecida de carácter opcional, se puede observar

que solo la contestaron 65 personas de 68 en total que participaron de la encuesta.
Como lo que se quiere saber en esta pregunta es si los peritos de la justicia conocen
y aplican la Norma técnica Sectorial, sería muy conveniente establecer la NTS I 01
como un requisito obligatorio para la presentación de sus avaluaos urbanos ya que
son avalúos para los juzgados, jueces y entidades del estado, pero el análisis que
se hará más adelante y en las conclusiones se definirá si es necesario levantar una
solicitud a la USN-AVSA para tal fin de exigibilidad.
9.1.4. PREGUNTAS PRINCIPALES DE LA ENCUESTA PARA LA ESPECIALIDAD URBANO

51
Como podemos observar en el anterior análisis estadístico, de los 68

avaluadores(as) que participaron de la encuesta los cuales son el 100% de la
población encuestada, el 97% de los avaluadores manifestaron SI CONOCER la
Norma Técnica Sectorial NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes
Inmuebles Urbanos” lo que quiere decir que 66 personas de las 68 en total, si
conocen el documento normativo y solamente un 3% de la misma población
encuestada dice No conocerla, lo que es equivalente a solamente dos
avaluadores(as) que no la conocen.
Enseguida se le consulta al avaluador si conoce otro tipo de Normatividad Técnica

Sectorial y los resultados son los siguientes:
Los encuestados manifestaron no conocer otro tipo de Normatividad Técnica

Sectorial con un total de 39 avaluadores lo cual representa un 57% del total de la
población encuestada.
52
En cambio el otro 43% como lo muestra la anterior torta estadística del total de la
población, dice conocer otro tipo de Normatividad la cual se revisa y se describen a
continuación con la siguiente pregunta de la encuesta:
9. Si la respuesta de la pregunta anterior (8) es SI, podría decirnos ¿Cuáles?

29
Respuestas
"AVALUOS AMBIENTALES Y MAQUINARIA Y EQUIPO"
Tabla 6 Respuesta a pregunta abierta No.8 Urbano
Si la respuesta de la pregunta anterior (8) es SI, podría decirnos ¿Cuáles?
NTS S 03 Contenido de Informes de Valuación ICONTEC - RNA; NTS S 04 Código de conducta del
Valuador ICONTEC – RNA; NTS I 01 Contenido de informes de valuación de inmuebles urbanos
ICONTEC – RNA; NTS I 02 Contenido de informes de valuación de bienes inmuebles Rurales
ICONTEC –RNA; NTS I 04 Contenido de informe de valuación de maquinaria fija, equipos y
maquinaria móvil ICONTEC - RNA; NTS M 04 Metodología para la valoración de maquinaría
planta y equipo a valor de mercado ICONTEC – RNA; GTS G 02 Conceptos y Principios Generales
de Valuación ICONTEC – RNA; GTS E 01 Valuación de bienes inmuebles; GTS E 03 Valuación de
Maquinaria, Planta y Equipo ICONTEC – RNA; GTS E 04 Valuación de bienes inmuebles rurales.
Todas las normas y guías técnicas
NTSS02, NTSM01,
NTS S 03, NTS S 04, NTS S 01, NTS S 02, NTS M 01, GTS G 02, GTS E 01, GTS E 04.
NTS M 01, GTS E 01, NTS S 03

Todas las cartillas NTS y GTS que ha sacado la USN-AVSA, ya que adquiri todo el paquete
normativo.
NTS S 03, NTS I 02, NTS M01
NTS SI 02, NTS M 01, GTS E 05, GTS E 02, GTS E 03, NTS I 04, NTS A 02, NTS S 02
Ivsi
NTS I 02; NTS S 01, NTS S O2; NTS S 03; NTS S 04; NTS M 04
NTS M 01
NTS S 02, NTS S 03, GTS G 02, NTS S 01 Y GTS E 01
Ls normas técnicas completas, publicadas hasta le fecha.

53
Esta la NTS I 02 " contenido de informes de valoracion de bienes inmuebles rurales"; la NTS M
01; la NTS S 03; NTS S 04 ; NTS S 01 NTS S 02; NTS A 01; NTS M 04; NTS M 05; y están las guías
técnicas sectoriales GTS E 01; GTS E 02; GTS E 05; GTS G 02; GTS E 03
NTS I 02-NTS S 03-NTS G 03-NTS M 01-
NTS S 01, NTS S 02, NTS A 02, NTS S 02 NTS S03 NTS S04 NTS G 03 NTS M 04 NTS M 07
Resolución 620 de 2008. Decreto 1420 de 1998.
Piol Puppio, Roberto. Normas técnicas en materia de avalúos. Venezuela, 2015 - Normas
Internacionales IVS (International Valuation Standards)
LEY 388 DE 1997, DECRETO 1420 DE 1998, RESOLUCION 620 DE 2008
NIF
NORMAS DE VALUACION INTERNACIONALES
NTS 03, NTS 04, NTS I 02
GTS E 01 - VALUACION DE BIENES INMUEBLES, GTS G 02 - CONCEPTOS Y PRINCIPIOS GENERALES
DE EVALUACION, NTS G 03 - TIPOS DE BIENES, NTS S 03 - CONTENIDO DE INFORMES DE
EVALUACION, NTS S 04 - CODIGO DE CONDUCTA DEL EVALUADOR.
NTS S04 - NTS A02-NTSG03-GTS E04-GTS E05- NTS M05- GTS E02-NTS I02
Normas Internacionales IVS
Nts02
04, 05, 06
NTS S 01; NTS M 01; NTS A 02; NTS S 02; NTS I 02; NTS G 03; NTS S 03; NTS S 04; GTS E 01; GTS G
02; GTS E 02; GTS E 03; GTS E 04; GTS E 05;
AVALUOS AMBIENTALES Y MAQUINARIA Y EQUIPO
Como podemos observar en la anterior tabla, la mayoría de respuestas que

predominan en cuanto a la pregunta en mención, encabeza la referenciación de las
Normas Técnicas Sectoriales que se encuentran disponibles en la USN-AVSA y el
RNA, lo cual podría interpretarse que los avaluadores están muy familiarizados con
este tipo de normatividad técnica sectorial y alguna vez las han puesto en práctica
en sus avalúos. Por otro lado se puede observar nuevamente que varios
avaluadores que contestaron esta pregunta abierta, mencionan que la normatividad
que conocen son las leyes, decretos y resoluciones que se encuentran en nuestra
legislación valuatoria, lo cual no aplica por que las leyes, decretos, resoluciones y
demás que no se nombren aquí, son de obligatorio cumplimiento y en realidad lo
que disponen estas son las directrices de cómo se debe realizar un avalúo para
cuando es para el estado o entidades del estados que así lo requieran, pero no hay
una legislación que determine o acoja el contenido mínimo de informe que debe
llevar un avalúo de bienes inmuebles urbanos acorde a normatividad internacional
como lo puede ser IVS, TEGOVA, entre otras.
En cuanto a la pregunta conectora que si aplica toda la normatividad diferente a la

54
NTS I 01 que manifiesta conocer tenemos que:
El 82% de los avaluadores encuestados, manifiesta utilizar toda la normatividad que

plasmaron en la anterior pregunta, lo que equivale a 41 personas de las 68
encuestadas; por el otro lado observamos que 9 avaluadores que representa un
18% del resto de la población encuestada, no la aplica debido a que manifiestan lo
mismo que en la especialidad de rurales, respuestas por falta de conocimiento,
confusión de documentos normativos o simplemente porque no se las solicitan.
Nuevamente, del 100% de los avaluadores encuestados, el 96% de ellos que

equivalen a 65 avaluadores de toda la población, manifiesta conocer que la NTS I
01 cumple con estándares internacionales de valuación de la IVS de donde es
adoptada la gran mayoría de normas y guías técnicas sectoriales de la USN-AVSA
y el R.N.A. El resto de avaluadores 3 para ser precisos que representa el 4%
restante de la población, manifiesta no saber que la NTS I 01 cumple con dichos
estándares normativos por las razones que se presentaran en la pregunta # 12 y se
muestra a continuación:
55
Como la pregunta es solamente para las personas que contestaron NO, podemos
observar que la mayoría de razones por las que no sabían que la NTS I 01 está
basada en IVS, es que: no sabían que eran adoptadas de ellas o simplemente no
les interesa mucho el tema.
Igualmente para la pregunta 13, pero esta vez para la especialidad de urbanos, lo
que se busca en realidad es dar una visión de que tanta experiencia tiene el
avaluador encuestado en la realización de avalúos de bienes inmuebles urbanos,
para de la misma manera, poder entrar en la pregunta 14 y así saber si en verdad
aplica la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles

56
Urbanos” o no.
En esta pregunta se realiza un análisis estadístico descriptivo básico a modo

informativo para determinar cuál es el dato: más común o repetido (moda), que
promedio de avalúos son los que realizan los avaluadores, entre otros.
Tabla 7 Estadística descriptiva de avalúos realizados Urbanos
Media 122,838235
Mediana 50
Moda 20
Desviación estándar 170,600661
Mínimo 0
Máximo 846
Suma 8353
Cuenta 68
Fuente: Autor
Como podemos observar en la anterior tabla, el dato que más se repite nuevamente
es 20, por lo que la mayoría de avaluadores hicieron durante este último año 20
avalúos de bienes inmuebles urbanos; de la misma manera se puede observar que
en promedio, los encuestados realizaron durante este último año 123 avalúos de
inmuebles urbanos, el dato mínimo es cero, ya que varios avaluadores(as)
manifiestan no haber hecho avalúos el año anterior y el dato máximo es 846 avalúos
realizados por un avaluador.
Como lo muestra la gráfica anterior, de los 68 avaluadores que participaron de la

encuesta de urbanos, 56 avaluadores manifestaron siempre usarla lo cual
representa un 82% del total de la población encuestada;
57
Ocasionalmente la utilizan 7 avaluadores entre independientes y que realizan

avalúos a diferentes lonjas de propiedad raíz lo cual representa un 10% del total
encuestado.
Y finalmente tenemos que 4 avaluadores la utilizan cuando se las solicita el cliente,

el cual representa solamente el 6% del total de avaluadores encuestados, de igual
manera, con el ultimo 1% para obtener así un total del 100%, tenemos a un
avaluador(a) que nunca la han utilizado.
Como se puede observar nuevamente, más del 50% de los avaluadores aquí
encuestados, dicen utilizar la norma NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación
de Bienes Inmuebles Urbanos”.
La anterior pregunta, revela el por qué no implementa la norma el avaluador(a), en

el caso de no haber contestado nunca, las cinco personas que contestaron algunos
manifiestan no conocerla y el que recurre a otros expertos, podemos darnos cuenta
que el avaluador(a) que no ha tenido ningún avalúo durante el último año, puede
ser que hasta ahora está incursionando en el tema de los avalúos urbanos o es una
58
persona que asesora en el tema de los avalúos, pero resalta mucho la atención de
la respuesta del encuestado número 5 el cual manifiesta no utilizarla, ya que la
información que él proporciona dentro de sus informes de valuación urbana, están
más completos que el dela NTS I 01 y sus clientes están muy satisfecho, para cual
es válido y es motivo de otro estudio de satisfacción y calidad ahora hacia el cliente.
La anterior pregunta es de simple selección, podemos observar que 61 avaluadores

el cual representa al 90% del total encuestado, manifiesta no tener algún
inconveniente o vacío con la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de
Bienes Inmuebles Urbanos”, lo cual es bueno ya que demuestra que las personas
que manifiestan conocerla y al momento de aplicarla no tienen inconvenientes ni
dudas al momento de su adopción a pesar que el documento ya lleva en divulgación
9 años. Se evidencia de la misma manera, que siete (7) avaluadores(as) si tienen
falencias al momento de aplicarla, lo cual refleja el 10% restante del total
encuestado; las falencias que manifiestan estos 7 avaluadores son las siguientes:
17. Si la respuesta de la pregunta anterior (16) es SI, describa en que requisito(s)

tuvo o tiene inconvenientes y/o vacíos.
7Respuestas
Tabla 8 Inconvenientes y/o vacíos que manifiestan los avaluadores del NTS I 01
Si la respuesta de la pregunta anterior (16) es SI, describa en que requisito(s) tuvo o tiene
inconvenientes y/o vacíos.
QUE NO SE AJUSTA O ADHIERE A LO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 226 DEL CÓDIGO GENERAL
DEL PROCESO O TAMPOCO DA LA DEBIDA CLARIDAD PARA QUE LOS AVALUADORES NO SE
ENREDEN EN ESTE ASPECTO
hay mucha redundancia en la informacion y alguna de ella es inocua
La norma deberia incluir una identificaciòn del marco legal aplilcable al informe de avalùo,
conforme al objeto de la misma valuaciòn descrito en el numeral 6.1 59
En el punto 10 Derechos de propiedad, seria conveniente ser mas explicito a que se refieren
derechos de propiedad. En el punto 12.5 referente a la licencia de construcción no es claro en
omitir si no posee licencia de construcción,, entonces cual es la fuente para especificar el área de
construcción de un bien inmueble.
Se hace muy repetitivo algunos items. Adicionalmente no es claro cuando el inmueble es
sometido a propiedad horizontal, no se debe seguir citando normatividad vigente para el suelo,
dado que este ya cunplio la normaticidad vigente al momento de su desarrollo.
Varias preguntas
mUCHOS ITENS QUE AL FINAL SE VIENEN A REPETIR
Fuente: Autor
Como se puede observar en la tabla anterior, valuadores(as) manifiestan que la

NTS I 01 debería tener el tema de concordancia con el Código General del Proceso,
otros manifiestan que la norma repite muchos requisitos en sus numerales y no son
tan claros; algunos manifiestan que el punto 10 Derechos de propiedad, sería
conveniente ser más explícito a que se refieren derechos de propiedad; por lo que
estas falencias, serán envidas directamente al coordinador de Normalización de la
USN-AVSA para que él las pueda ingresar en el comité 224 “Valuación del Bienes
Muebles” y se le pueda dar respuesta a estas personas que manifestaron tener
inconvenientes. De la misma manera para que sean tratadas en la actualización del
documento normativo ya que se están refiriendo a numerales específicos como tal.
Como se puede observar en la anterior gráfica, el 37% de los avaluadores

encuestados manifiestan que no les han solicitado la NTS I 01 para la presentación
de sus informes valuatorios de inmuebles urbanos, es decir, a 25 avaluadores no
se la solicitaron; le sigue la opción “la utiliza voluntariamente así no se la exija el
cliente” con 25 personas las cuales representan un 37% de la mencionada población
y solamente 13 avaluadores contestaron que si se las exigen como requisito, las
cuales, representan un 19% de toda la población. Solo un 7% de la población
encuestada, manifestó que se la recomiendan usar pero no de carácter obligatorio.
60
Fuente: Autor Fuente: Autor
Realizando el correspondiente análisis, podemos evidenciar que la norma de

urbanos tampoco está siendo solicitada de carácter obligatorio por clientes,
entidades, gobierno, etc. Pero es alentador saber que la norma está siendo aplicada
de manera voluntaria igualmente que la de rural, ya que esto permite que la
actividad valuatoria siga el camino de la profesionalización de la actividad valuatoria
y en pro de la mejora continua del sector valuatorio. De igual forma también es muy
satisfactorio saber que a 13 avaluadores de 68 encuestados si les están solicitando
la NTS I 01 como requisito en la presentación de sus informes de avalúos, pero la
gran tarea al igual que en la especialidad de rurales, sería que todos los avaluadores
de inmuebles urbanos utilicen la NTS I 01 para la realización de sus informes
valuatorios.
En la anterior pregunta de la encuesta, se puede observar que la gran mayoría de

encargos valuatorios según la ley del avaluador para los que le solicitan la NTS I 01
a los avaluadores de inmuebles urbanos son:
 El servicio a las personas naturales o jurídicas que requieren avalúos

periódicos de sus activos para efectos contables, balances, liquidación de
impuestos, que evidencien la transparencia de los valores expresados en

61
estos informes presentados a los accionistas acreedores, inversionistas y
entidades de control. Con 40 avaluadores de los 68 encuestados.
 Los ciudadanos cuando requieren avalúos en procesos de compraventa,

sucesiones, particiones, reclamaciones, donaciones o cuando los requieran
para presentar declaraciones o solicitudes ante las autoridades o
sustentación de autoavalúo o autoestimaciones. Con 36 avaluadores de los
68 encuestados.
 El sistema financiero, para la concesión de créditos de diversa índole en los

que se requiera una garantía como los hipotecarios para vivienda,
agropecuarios, hotelería, entre otros. Con 32 avaluadores de los 68
encuestados.
 En los procesos judiciales y arbitrales cuando se requiere para dirimir

conflictos de toda índole, entre ellos los juicios hipotecarios, de insolvencia,
reorganización, remate, sucesiones, daciones en pago, donaciones, entre
otros. Con 19 avaluadores de los 68 encuestados.
Una cifra representativa que evidencia esta pregunta, es que 15 avaluadores

seleccionaron otros, por lo que se muestran a continuación para saber que encargos
valuatorios diferentes a los que estipula la ley existen:
Tabla 9 Opción otros “Encargos Valuatorios” Urbano
¿Para qué tipo de encargo(s) Valuatorio(s) de bienes inmuebles urbanos según la

Ley 1673 de 2013 en su artículo 4, le han solicitado como requisito la Norma
Técnica Sectorial NTS I 01 “Contenido d...
SOLO APLICO ESTA NORMA;
No me han solicitado como requisito la Norma Tècnica Sectorial;
NINGUNO;
Hasta el momento no hay una entidad publica o privada que haya requerido hacer
uso de la NTS-01 puesto que no la conocen. Inclusive hay algunos valuadores y
entidades, incluido el sistema judicial, que no conocen de la existencia de la Ley
1673 de 2013.;
Ninguno;
Valoracion de planes parciales

INMOBILIARIAS;
El Estado cuando por conveniencia pública tenga que recurrir a la expropiación por 62
la vía judicial o administrativa; cuando se trate de realizar obras por el mecanismo
de valorización, concesión, planes parciales, entre otros.;
nunca han solicitado el uso de esa norma ténica;
ninguna aún;
Tanto las personas naturales como Jurídicas (Inmobiliarias) que me contratan,
NUNCA colocan este requisito.;
NINGUNA;
PARA NINGUNO;
no me la han solicitado;
Fuente: Autor
Hay avaluadores que de igual manera manifiestan que como no se la han solicitado
entonces no aplica para el tipo de encargo valuatorio, otros manifiestan que ese tipo
de encargos que menciona le ley del avaluador no están los que ellos realizan y por
ende no les aplica, estas respuestas serán enviadas al comité 224 “Valuación de
Bienes Inmuebles” para su respectivo análisis para así mismo revisar si el objeto y
campo de aplicación debe ampliarse debido a las encargos valuatorios a los que
hace referencia ahora la ley.
63
En los anteriores resultados observamos que están muy parejos por lo que se podría
suponer que norma técnica de la USN-AVSA y la del IGAC se utilizan a la par para
la realización de los informes de valuación, por lo que conllevaría a realizar otro tipo
de estudio a los clientes pero ahora consultando si sus avaluadores les entregan los
informes valuatorios de bienes inmuebles urbanos siguiendo lineamientos de uno o
del otro disponibles y mencionados para tal fin.
De la misma manera, podemos observar que los resultados en cuanto a la diferencia

y compatibilidad de los dos formatos en mención, tenemos nuevamente un empate,
por lo que nos da a entender que la norma si tiene requisitos complejos de cumplir
pero a la vez es compatible con la del IGAC que se desprende un poco de la de
Contenidos de Informes de Valuación NTS I 01.
64
Como podemos observar, todos la avaluadores que manifestaron tener

inconvenientes con algunos de los requisitos, no dan a lugar, ya que no especifican
en que requisitos tuvieron o tienen el problema, pero interpretando y resumiendo la
mayoría de respuestas, podemos evidenciar que los avaluadores(as) siguen
manifestando que hay problemas al momento de diligenciar la identificación del bien
urbano y en la caracterización de los mismos. Respuestas que serán enviadas de
igual manera a la USN-AVSA para su respectivo análisis al momento de actualizar
el requisito.
El 91% de los avaluadores que equivalen a 62 avaluadores de los 68 encuestados,

manifiesta que la norma si es de fácil acceso, el otro 9% (6 avaluadores(as)),
manifiesta que no es de fácil acceso por lo que la siguiente pregunta identificará que
causas son las que no permiten que sea de fácil acceso.
65
Los avaluadores(as) manifiestan que deberían ser de acceso libre, pero esto es un
poco complicado ya que la USN-AVSA subsiste de la venta de las Normas y Guías
Técnicas Sectoriales que ayuda a vender el R.N.A. y así poder continuar con la
misión de la normalización de la actividad valuatoria en Colombia, algunos
manifiestan que la norma aún no se conoce y que se debería hacer más difusión de
la misma; propósito del presente estudio. En cuanto al tema de normas virtuales
que manifiesta un avaluador(a) es totalmente valido ya que el RNA en convenio con
el ICONTEC están en el proceso de poder adquirir la norma vía web mediante la
compra de un link de descarga y así podrá obtener su norma digital hasta quizás
con un menor precio por ahorro de envío e impresión.
66
Como se puede observar, el precio de venta no es una limitante para que el

avaluador adquiera y la ponga en práctica para la elaboración de sus informes
valuatorios urbanos, el 68% de los avaluadores manifiesta que el precio es
aceptable y un 32% manifiesta que si es una limitante. Nuevamente se reiterará al
RNA sobre el precio de venta de la Norma Técnica Sectorial NTS I 01 para que
tengan en cuenta descuentos, convenios, entre otros, para poder adquirir la norma.
Cabe resaltar que nuevamente 62 avaluadores(as) de los 68 encuestados, los

cuales representan el 91% de la población, manifiestan que si es necesario hacer
una capacitación a nivel nacional de la NTS I 01 ya que más del 90% de las
personas encuestadas revelan que si es necesaria; solo 6 personas que
representan un 9% de toda la población, dicen que no es necesario, pero las
estadísticas dicen lo contrario. Por lo que se le realizará al R.N.A. la solicitud formal
con el apoyo de la USN-AVSA jornadas de socialización a nivel nacional para saber
qué problemas o por qué razones no se aplica con frecuencia la NTS I 01 y de

67
misma manera ir solucionado las falencias que se presenten.
26. Si la respuesta de la pregunta anterior (25) es NO, nos podría decir ¿Por qué?
Tabla 10 Respuestas a jornadas de Capacitación NTS I 01
Si la respuesta de la pregunta anterior (25) es NO, nos podría decir ¿Por qué?.
Existen muchos canales de comunicación para resolver dudas.
LO QUE SE DEBE HACER Y DESARROLLAR ES CURSOS DE CAPACITACIÓN PARA
ESTANDARIZAR CONOCIMIENTOS EN LAS METODOLOGÍAS A APLICAR, porque se
están emitiendo normas que riñen hasta con la misma jurisprudencia colombiana
y eso si ES PEOR
Es una norma que ya debe ser de conocimiento de los avaluadores RAA y los que
están en proceso de formación, seguramente deberán conocerla a través de su
proceso.
La información debería estar disponible en forma actualizada en la pagina web del
RNA, la norma técnica se debe revisar en forma permanente y las actualizaciones
deben hacerse cada vez que existan cambios.
No necesariamente, porque siendo la USN-AVSA y/o la Entidad rectora e el país,
deben apoyarse en otras entidades del Gremio o entidades de capacitación tipo
Sena, Lonjas, etc, para divulgar y replicar estos conocimientos, instrucciones,
procedimientos, etc...
CREO QUE ES UN FORMATO TAN SENCILLO DE USAR QUE NO ES NECESARIO
HACERLO. LO QUE REALMENTE PASA ES QUE SE ENCUENTRAN EN EL MERCADO
AVALUADORES QUE POR PEREZA Y O NEGLIGENCIA, PRESENTAN AVALUOS QUE
CONTIENEN 5 PAGINAS Y DISQUE ES OTRA TECNICA?????????
Fuente: Autor
La mayoría de los avaluadores encuestados que representa el 91% de la población

68
encuestada y que equivale a 62 avaluadores, manifestaron en la pregunta 27 que
la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”
elaborada por la USN-AVSA con el apoyo del R.N.A. si ha aportado bastante valor
en el sector valuatorio de los inmuebles urbanos. Por lo que suponemos que la
norma en mención durante estos 9 años si ha tenido acogida y debe seguir
aportando al sector valuatorio.
28. Si la respuesta de la pregunta anterior (27) es NO, nos podría decir ¿Por qué
considera que no es funcional?
Tabla 11 Respuestas del por qué no a la pregunta 27
Si la respuesta de la pregunta anterior (27) es NO, nos podría decir ¿Por qué considera que no
es funcional?.
Me parece que es más citatorio de normas que de un concepto orientador.
Primero crea demasiados subcapítulos, segundo esta solicitando informacion que se escapa de la
competencia del perito como los problemas de estabilidad de suelos, que siempre toca colocar o
que no se evidencia o que no se suministro un estudio, y en las perspectivas de valoración siendo
realistas aun con estudios que se realizan por especialistas para la construcciones de proyectos
estos salen equivocados y se pretende que con un concepto ya quede establecida la perspectiva
de valoración. se esta haciendo uso excesiva información que termina es confundiendo al cliente
y generando imprecisión en el dictamen y tercero tiene demasiados capítulos que no aportan
valor al contenido del avalúo.
El informe es complejo con redundancia de conceptos y con items inocuos
Es muy complejo y difícil de manejar y de entender por parte del cliente
La norma es necesaria pero no ha aportado lo que deberia en el sentido que la mayoria de

valuadores no la utilizan por varios motivos: 1. por desconocimiento, no conocen que existen las
IVS y su aplicacion en el pais a traves de las NTS. 2. No conocen de la obligacion que tienen como
valuadores inscritos en el RAA de acogerse a las normas IVS y su aplicacion a traves de las NTS. 3.
Falta difusion de las normas NTS y GTS, y su aplicacion en los distintos avaluos realizados en el
pais. 4. Falta de interes de los distintos actores y gremios publicos y privados involucrados en el
sector valuatorio por unificar criterios y trabajar conjuntamente en pro del desarrollo valuatorio
en el pais
Adicionalmente existe mucho desconocimiento por parte de los usuarios de los avaluos, y es de
especial atencion que en gremios como el bancario o el judicial donde algunos no conocen de la
existencia del RAA, de la Ley 1673 de 2013, y mucho menos de las NTS. Hay bancos o empresas
que ofrecen los servicios de avaluos en linea, donde los informes valuatorios que entregan son 2
hojas sin contar con ningun criterio o sustento profesional.
Respondo NO, porque no dejan otra opción para responder, solo SI y NO. La norma si es valiosa,
de buenos contenidos y alcance, pero si ustedes perciben que no ha aportado los resultados
esperados, es por falta de difusión y posicionamiento, parece que la gente no la conoce y por eso
no la utiliza. Creo que deben apoyarse en diferentes canales y medios de difusión, 69
aprovechando las posibilidades que hoy ofrece la implantación de estrategias como Gobierno en
Línea y los innumerables usos de Internet y sus canales y formas de comunicación y difusión de
contenidos digitales.
Fuente: Autor
En resumidas cuentas lo que los avaluadores(as) respondieron según la tabla

anterior y lo ratifican, es que la NTS I 01 no se conoce aún por muchos
avaluadores(as) del sector, de la misma manera se vuelve a notar que mucho no la
adoptan por la cantidad e requisitos que se repiten, pero estas observaciones son
las que nos van a contribuir para la actualización y modificación de la mismas si
aplican. Algunos de los valuadores que nos brindaron su opinión, manifiestan de la
misma manera que las norma si es necesaria pero la entidad RNA ni la USN-AVSA
han realizado gestiones de obligatoriedad o exigencia a los avaluadores de bienes
inmuebles urbanos, sugerencia que se investiga en los numerales que vienen a
continuación para determinar si por requerimiento debería convertirse en una NTC
de obligatorio cumplimiento:
La anterior pregunta es de bastante importancia ya que de las respuestas de las

personas encuestadas, se puede a corto plazo solicitar ante el ICONTEC, USN-
AVSA y al RNA que la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes
Inmuebles Urbanos” se convierta este en un documento normativo técnico
obligatorio y único para el país y así poder estandarizar y seguir profesionalizando
la actividad valuatoria en Colombia.
Como se puede observar, el 71% de la población encuestada (48 avaluadores),

manifiestan que SI debería ser una NTC para el sector valuatorio en Colombia ya
que no existe un formato único y obligatorio para la estandarización de los informes
valuatorios en Colombia.
70
Veinte (20) avaluadores que representa un 29% de la población encuestada,
manifiesta que no debería ser de carácter obligatorio la NTS I 01, ni volverse una
NTC de carácter obligatorio en el sector valuatorio en Colombia. Las razones, se
expondrán en la siguiente y última pregunta de la presente encuesta:
30. Si la respuesta de la pregunta anterior (29) es NO, nos podría decir ¿Por qué?
Tabla 12 Respuestas del por qué no debería ser una NTC la NTS I 01
Si la respuesta de la pregunta anterior (29) es NO, nos podría decir ¿Por qué?.
Cada avalúo se debe a un encargo esto hace que un patrón estándar no sea viable
POR QUE HAY SECTORES ECONÓMICOS QUE POSEEN FORMATOS SENCILLOS Y ESO
ES VALIDO PARA ELLOS.
No porque la tasación de inmuebles es un concepto de valor que se emite a juicio
personal, un formato es para una ciencia exacta que no permite interpretación y
mucho menos creatividad y desarrollo personal. LO PEOR SERIA UN FORMATO
ÚNICO.
no ha existido una real discusion del informe para volverlo norma con los
problemas que tiene.
Teniendo en cuenta que las entidades bancarias requieren informes mas concretos
en la informacion, no se podria unificar hay informes que deben ser muy
compeltos dependiendo de la complejidad del inmueble
La persona natural o jurídica que requiere el avalúo define lo que necesita.
Al tener un formato único, limitaría a los avaluadores a tener consideraciones
especiales y a tener criterio frente a diferentes escenarios, es bueno tener una
base mínima para cumplir pero no un formato único que pueda amarrar los
informes
Debe ser de libre aplicación por parte del avaluador; y por parte del solicitante
libre de ser exigida.
Cada valuador debe tener la posibilidad de desarrollar su propio formato

dependiendo de su imagen corporativa y del sector al que atiende.
Por qué hay ciudades con diferencias en los avaluos
Por que hay diversidad de activos y propósitos de Valuación
CADA AVALUADOR IGUALMENTE APLICA SUS CRITERIOS.
No todos los inmuebles Valorados tienen las mismas características
específicamente constructivas y/o destinación.
Porque todos los casos son distintos, en ocasiones hay que realizar modificaciones 71
al informe teniendo en cuenta el tipo de inmueble, tipo de metodología valuatoria
y el cliente que requiera el avalúo. Por esta razón, Considero que NO es viable un
solo formato.
ME PARECE MUY IMPORTANTE EL FORMATO UNICO PARA LA IFORMACION
Cada inmueble que se avalúa tiene diferencias con otros así sean de un mismo
edificio o conjunto residencial
Respondo NO, porque no dejan otra opción para responder, solo SI y NO. El
alcance de lo expuesto en la pregunta es estratégico y se puede lograr con
procesos de organización multidisciplinaria, de comunicación enfocados y dirigidos
a diferentes "grupos objetivo": en ciudades grandes, en entidades territoriales, su
organización y sus diferente comunidades, los diferentes tipos de usuarios, con
cartillas inductivas, charlas de sensibilización y luego si, procesos formales de
capacitación en el uso de estas herramientas ojala utilizando herramientas TIC,
para optimizar costos... claro controlando la corrupción. ...que pena lo largo y
genérico
Los formatos no se pueden encasillar en un único formato. Porque estos limitan el
mejoramiento continuo de los mismos.
Considero que sería un riesgo ya que cada avalúo puede resultar con
especificaciones de diseño y construcción adicionales que implica explicar ampliar
profundizar y/o a la vez dar relevancia a las características específicas esperadas
por el solicitante del inmueble y lo limitaría a ciertas condiciones que no deseadas
por él
LOS AVALÚOS PARA ENTIDADES COMO FONDO DE AHORRO SON DOS HOJAS,
MIENTRAS QUE UN INFORME PARA JUZGADO ES MAS COMPLETO, Y DE POR SI HAY
ENTIDADES CON FORMATO TIPO COMO REQUISITO.
DEBE EXISTIR UN FORMATO GUIA, PERO NO OBLIGATORIO, POR QUE SE ELIMINA
EL DERECHO DE ANALIZAR AL AVALUADOR.
Fuente: autor
En resumen, la mayoría de las respuestas abiertas que nos aportaron los diferentes
avaluadores encuestados, se basan en que al avaluador no se le puede limitar a
utilizar un formato único por qué solamente se está dando un concepto de valor y
no se hace necesario, ya que de hacerlo se convertiría en una ciencia exacta, por
lo que no es totalmente cierto; otros avaluadores(as) manifiestan que las empresas
privadas donde ellos realizan avalúos urbanos, tienen sus propios formatos para
realizar sus informes, pero ¿cumplirán con estándares internacionales o nacionales
mínimos? ¿Solicitaran lo necesario para identificar y divulgar todo lo que debe llevar
una valuación urbana?; son preguntas que como autor del proyecto sería bueno
proponer para otro proyecto de grado la realización de un estadio de investigación
a las diferentes entidades que prestan el servicio de los avalúos urbanos si sus
formatos están siendo aplicados por sus avaluadores(as) con el rigor exigido ya que
72
muchos manifiestas no salirse de los lineamientos establecidos por sus entidades
contratantes.
Y finalmente, algunos de los encuestados, manifiestan que se les estaría violando

el derecho a analizar, escoger, libre albedrío, entre otras, al valuador; pero hay que
tener en cuenta que las Normas Técnicas Sectoriales de la USN-AVSA no son para
enseñar, guiar, o decir cómo hacer un avalúo urbano o dar un concepto de valor,
para este caso la NTS I 01 así como la NTS I 02 son Normas Técnicas para las
buenas practicas del servicio valuatorio en la presentación de sus informes
valuatorios independientemente del valor final, promedio, etc. Si el avaluador decide
acogerlas DEBERÁ cumplir con todos sus requisitos como lo establece el ICONTEC
al momento de acompañar y dar su aval a todos los documentos Técnicos
Normativos Sectoriales que salgan de la USN_AVSA y que se traten de Norma
Técnica como tal identificada como NTS, cuando sea una Guía Técnica Sectorial
GTS hay si el avaluador puede seguir lineamientos y los debería cumplir si asi lo
desea el avaluador.
10. CONCLUSIONES
1. Se pudo evidenciar que durante una semana (8 días calendario) que duraron
las encuestas subidas en la herramienta informática para tal fin, tuvo una muy
buena acogida y participación la implementación de este tipo de estudios por
parte de los avaluadores de las bases de datos de Inmuebles Urbanos y
Rurales, ya que en su gran mayoría las personas que diligenciaron las
respectivas encuestas estaban inscritas o certificadas en el Registro
Nacional de Avaluadores R.N.A. aportando sus respuestas sinceras que a lo
que se quería llegar con la metodología propuesta en el presente estudio
mediante las encuestas.
2. Gran mayoría de los avaluadores encuestados, manifestaron realizar avalúos

de manera independiente por lo que notamos que esta actividad, a pesar de
que ahora tiene bastantes limitantes legales para poder realizar tanto avalúos
urbanos como rurales a nivel nacional, por requisitos académicos y
monetarios, la gran mayoría manifestaron tener de 20 avalúos hacia arriba
no más en el último año, por lo que se evidencia que la actividad valuatoria
tiene cada día más fuerza. Lo mejor de todo es que esos mismo avaluadores
independientes a su vez manifiestan, utilizar la NTS I 01 y la NST I 02 para
presentar sus informes valuatorios.
3. Se pudo observar con gran satisfacción que la gran mayoría de avaluadores

73
de Inmuebles urbanos y rurales con un indicador de más del 50% de la
población encuestada para estas dos especialidades, conocen las Normas
Técnicas sectoriales NTS I 01 y NTS I 02. Cuando se les pregunto por otro
tipo de normatividad diferente a la consultada, respondieron que sí, pero
realmente estaban referenciando las demás Normas y Guías Técnicas
Sectoriales que ofrece la USN-AVSA a todo el sector valuatorio a nivel
nacional, por lo que nos pone a pensar que en el país por el momento
solamente se revisan nuestras normas técnicas sectoriales de la USN-AVSA.
4. Igualmente la mayoría de encuestados, manifiesta saber que las normas

técnicas sectoriales están basadas en IVS ya que estas, son de buenas
prácticas y tienen un soporte internacional lo cual dará un plus en sus
informes valuatorios.
5. Al momento de consultar en las dos especialidades si se aplica tanto la NTS

I 01 como la NTS I 02, más del 50% de los encuestados manifestaron que
SI, por lo que se estaría cumpliendo uno de los objetivos del presente estudio,
el cual quería indagar si las NTS mencionadas se están aplicando o no en el
sector de los avalúos urbanos y rurales. En el caso de que no, también se
investigaron las razones del por qué no las están implementando para asi
tomar las respectivas acciones dentro de la unidad sectorial a la mayor
brevedad posible.
6. Con el presente estudio, también se pudo evidenciar si los diferentes clientes,

entidades privadas o del estado, o simplemente el solicitante del avalúo, está
o no solicitando que su avalúo se realice bajo alguna norma técnica de
referencia o específica a los informes de contenido de valuación, ya sea para
avalúos urbanos o rurales.
Es una oportunidad importante para la USN-AVSA y el R.N.A. realizar cursos,

divulgaciones, charlas, etc. para acoger más aún este tipo de normatividad
técnica sectorial en la elaboración de los informes valuatorios para la
especialidad de inmuebles urbanos y rurales ya que la mayoría de
avaluadores(as) manifestó no utilizarla debido a desconocimiento y por qué
no se la solicitan como requisito la cual si se podría dejar como requisito a
las entidades que así lo requieran.
7. Se evidenció que la mayoría de los encuestados manifestaron, que las

Normas Técnicas Sectoriales objeto de estudio, son de fácil acceso. Lo único
que se notó como una pequeña dificultad, es el precio de venta; pero hay que
tener en cuenta que de la venta de estos documentos técnicos normativos,
se reciben recursos para el sostenimiento e inversión de la misma unidad
sectorial, ya que la normalización del sector cuesta dinero como por ejemplo:
en la convocatoria de los expertos técnicos, impresión de las normas y guías

74
técnicas sectoriales, cuota de afiliación al ICONTEC, entre otros. De la misma
manera, los documentos técnicos normativos no suben demasiado de precio
ya que por ejemplo para esta fecha 2019, no han subido desde el año 2017.
8. Se evidencia que algunos avaluadores(as) no implementa las Normas

Técnicas Sectoriales porque manifiestan muy parcamente no conocerlas y
recurren a otros formatos. Como se había establecido dentro de este estudio,
se enviará la información recolectada de todas las razones que manifiestan
los avaluadores(as) para que sirvan de soporte y así la USN-AVSA tomará
los respectivos correctivos para solucionar esta falencia del desconocimiento
a las mismas.
9. La mayoría de inconvenientes que manifiestan los avaluadores(as) tener con

las Normas Técnicas Sectoriales, es nuevamente el desconocimiento de las
mismas, de igual manera, inconvenientes con requisitos que son repetitivos
en algunos requisitos de las Normas Técnicas más que todo en la de Urbanos
en la caracterización del bien inmueble y en la parte rural en la obtención de
las Zonas Homogéneas Físicas.
10. Más del 71% de la población encuestada para las dos especialidades objeto
de estudio, manifiestan que SI debería ser una NTC para el sector valuatorio
en Colombia ya que no existe un formato único y obligatorio para la
estandarización de los informes valuatorios en Colombia.
11. La normalización ha sido hasta ahora la otra cara de la calidad, sin normas
no puede haber calidad, y para que haya calidad, las normas, valga la
redundancia, tienen que ser hechas con calidad.
11. RECOMENDACIONES 75
 Hay avaluadores que manifiestan que como no les han solicitado las Normas
Técnicas Sectoriales NTS I 01 y NTS I 02 para la realización del informe
valuatorio, entonces no aplica para el tipo de encargo valuatorio según la ley
1673 de 2013, otros manifiestan que ese tipo de encargos que menciona le
ley del avaluador no están los que ellos realizan y por ende no les aplica. Las
respuestas serán enviadas al comité 224 “Valuación de Bienes Inmuebles”
para su respectivo análisis para así mismo revisar si el objeto y campo de
aplicación debe ampliarse debido a las encargos valuatorios a los que hace
referencia ahora la ley. Es un tema legal que la USN-AVSA debería consultar
con un abogado ya que si la ley se tiene que alinear a toda la normatividad
ya sea técnica, laboral, de competencia, entre otros, si se debería realizar la
modificación del alcance a las normas que lo requieran pero no sin antes
consultar y asesorarse legalmente.
 Bastantes avaluadores(as) manifiestan que las empresas privadas donde

ellos realizan avalúos urbanos, tienen sus propios formatos para realizar sus
informes, pero ¿cumplirán con estándares internacionales o nacionales
mínimos? ¿Solicitaran lo necesario para identificar y divulgar todo lo que
debe llevar una valuación urbana?; son preguntas que como autor del
proyecto sería bueno proponer para otro proyecto de grado la realización de
un estadio de investigación a las diferentes entidades que prestan el servicio
de los avalúos urbanos y comprobar si sus formatos están siendo aplicados
por sus avaluadores(as) con el rigor exigido, ya que muchos manifiestas no
salirse de los lineamientos establecidos por sus entidades contratantes.
 Se recomienda que la USN-AVSA realice las respectivas actualizaciones a

sus documentos Normativos ya que después de cinco (5) años es un tiempo
prudencial para que un documento elaborado por consenso y que en los
últimos años se ha presentado un revolcón legislativo en Colombia en cuanto
a normatividad y legislación valuatoria, estén alineados a lo que hay en la
actualidad y no se preste para posibles confusiones o desconocimiento de la
norma.
12. BIBLIOGRAFÍA 76
 Tesis de Investigación “Diseño de un Cuestionario”; Licenciada. Ana María Matute;

Lcda. en Enfermería. Msc. Gerencia de Salud Pública. Diplomatura en: Docencia,
Metodología e Investigación, Nefrología y Salud Ocupacional. Actualmente
Bacherlor y Master en Ciencias Gerenciales. 2011
 CONTENIDO DE INFORMES DE VALUACION DE BIENES INMUEBLES

URBANOS NTS I 01, Comité Técnico Sectorial 224 “ Valuación de Bienes
Inmuebles”; Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y
Servicio de Avalúos USN-AVSA; 2009.
 CONTENIDO DE INFORMES DE VALUACION DE BIENES INMUEBLES

RURALES NTS I 02, Comité Técnico Sectorial 224 “ Valuación de Bienes
Inmuebles”; Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y
Servicio de Avalúos USN-AVSA; 2009.
PAGINAS WEB
 Herramienta Informática FORMS licenciada por Office.

https://support.office.com/es-
ES/client/results?Shownav=true&lcid=3082&ns=microsoftforms&version=16&omkt=es-
ES&ver=16&mode=Touch
 Tesis de investigación
http://tesisdeinvestig.blogspot.com/2014/07/como-se-debe-citar-un-blog-como.html
ANEXOS 77
 Diseño y elaboración de las encuestas en físico
 Resultados Tabulados de las Correspondientes encuestas de Urbano y Rural

en forma digital
 Informe con las respuestas de los avaluadores encuestados para revisión por
parte de la USN-AVSA para estudio y actualización.

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UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS

ESTUDIO DE APLICABILIDAD Y FUNCIONALIDAD DE LAS NORMAS

DAVID FRANCISCO LATORRE GONZÁLEZ

TRABAJO PARA PROYECTO DE GRADO

GRÁFICA 1 CICLO DE NORMALIZACIÓN .............................................................................................................. 9

ILUSTRACIÓN 1 PÁGINA OFICIAL DEL R.N.A. PARA CONSULTA DE AVALUADORES INSCRITOS........................ 17

TABLA 1 RESPUESTA A PREGUNTA ABIERTA NO.8 ........................................................................................... 31

Con el ánimo de cumplir con estos deberes y lineamientos, el R.N.A. solicitó al

Lo que busca el presente estudio, es evidenciar si las normas técnicas sectoriales

De igual manera diagnosticar si los respectivos documentos normativos son

Es importante, tanto para el R.N.A., la USN AVSA, ICONTEC, academia y en

Dependiendo de los resultados del presente estudio, estos serán analizados,

2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 3

Realizando una investigación normativa en el sector valuatorio a nivel nacional,

I. Las entidades del Gobierno no siempre se encuentran articuladas con el

II. El cumplimiento de la regulación internacional es insuficiente. Las entidades

Una vez resaltadas las anteriores problemáticas, al Registro Nacional de

El proceso de normalización que lleva a cabo el R.N.A. es de gran importancia para

3. DELIMITACION O ALCANCE DEL TRABAJO

La contextualización del alcance está enmarcada en primera instancia, en el estudio

Cabe resaltar que la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria

De igual manera, el alcance espacial que se pretende dar al respectivo estudio

demandan avalúos de las especialidades mencionadas, son las ciudades

Técnicas Sectoriales establecen la información mínima que debe contener el

Realizar un estudio de aplicabilidad y funcionalidad a los documentos

 Explorar mediante la realización de “encuestas” dirigidas a avaluadores de

 Analizar a través de una medición estadística básica los resultados de las

documentos Normativos Técnicos Sectoriales objeto de estudio, se aplican

 Identificar en qué regiones del país se conocen, aplican y tienen facilidad de

6.1. DEFINICIÓN Y CONCEPTOS DE LA NORMALIZACIÓN TÉCNICA SECTORIAL

 Normalización: Según la ISO (International Organization for Standarization),

 Unidades Sectoriales de Normalización: Son estructuras que operan

 Normas Técnicas Sectoriales: Son estudiadas, construidas y actualizadas

Según el REGLAMENTO DEL SERVICIO DE NORMALIZACIÓN DE

 Guía Técnica Sectorial: Según el REGLAMENTO DEL SERVICIO DE

6.1.1. NORMALIZACIÓN TÉCNICA VOLUNTARIA

En Colombia la normalización técnica voluntaria es adelantada por el Organismo

6.2. OBJETIVOS DE LA NORMALIZACIÓN

Según el Ingeniero Francisco Cavalli Papa; Presidente de la Sociedad Colombiana

1. Simplificación: Se trata de reducir los modelos quedándose únicamente

2. Unificación: Para permitir la intercambiabilidad a nivel internacional.

3. Especificación: Se persigue evitar errores de identificación creando un

6.3. PROCESO DE NORMALIZACIÓN DE LA USN-AVSA

El proceso de normalización como un proceso gestor de calidad busca como meta

El proceso de normalización que maneja la USN-AVSA es la siguiente:

Gráfica 1 Ciclo de Normalización

Fuente: Reglamento Interno USN AVSA (2006)

El proceso de Normalización que se realiza en la USN-AVSA para la creación de un

solicitado una actualización inmediata a los documentos normativos objeto de

El proceso comprende los siguientes escenarios o pasos:

1. Estudio pre-normativo: Identificación de las necesidades de los sectores:

2. Pre- Consulta Pública: Elaboración de la norma por las partes interesadas,

3. Consulta Pública: consulta ampliada a nivel nacional, en forma de encuesta

4. Post- Consulta Pública Se examina los resultados y comentarios recibidos

5. Consejo Técnico: Le corresponde la autoridad técnica para sancionar la

6. Divulgación: Difundir a conocimiento del sector las norma publicadas de un

7. Aplicación: Acogimiento voluntario por parte de los profesionales que

organismo de normalización a verificar regularmente su vigencia (Solicitud

8. Actualización: Momento en que una norma debe adaptarse a las nuevas

6.4. PROCESO PARA LA ELABORACIÓN DE UNA NORMA O GUIA TÉCNICA

Gráfica 2 Diagrama de Flujo para la Elaboración de Normas Técnicas

En la elaboración de una Norma o Guía Técnica se pueden identificar las siguientes

Propuesta: la iniciativa para proponer la creación de una Norma Técnica puede