AÑO DEL BUEN SERVICIO AL CIUDADANO

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS

POLITICAS
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

ASIGNATURA : DERECHOS REALES

“LA POSESION POR FALTA DE PAGO”

ALUMNO : LUJAN QUISPE, Erick N.

DOCENTE : Dr. CORDERO HUAMANI, Artemio

CICLO : VI “B”

AYACUCHO – PERU

OCTUBRE 2017
 DEDICATORIA
El presente trabajo está elaborado con
especial esmero a mis padres, quienes son el
motor de mi desarrollo profesional, y a mis
compañeros para que puedan dilucidar el
conocimiento.

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 INTRODUCCIÓN

En el Perú al igual que en otros países en vías de desarrollo la

población crese aritméticamente y geométricamente, invocando el

desarrollo de muchos campos entre ellos el de la propiedad, esto hace

que muchos ciudadanos inviertan en los bienes de alquiler.

De alguna manera los bienes son alquilados licita o ilícitamente, esto

quiere decir mediante actos jurídicos de palabras y o plasmados

formalmente en contratos cuyo tenor es ámbito privado, impuesto por las

partes y cuya función es obligatoria para ambas partes.

En la actualidad aun no es costumbre el alquiler de bienes mediante un

contrato de arrendamiento, y aun si así fuera siempre existen

contingencias que hacen iniciar un litigio entre las partes, el arrendatario

por su parte y el arrendado por otra. Iniciado esta disputa o Litis por la

posesión de un bien, se procede a pedir la tutela jurisdiccional efectiva por

el propietario mediante una demanda sumarísima de desalojo la cual

tocaremos en el presente trabajo de manera muy resumida para su

comprensión.

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 INDICE

Pag.

La Posesión 5

Posesión precaria. 6

El Arrendamiento. 6

Obligaciones del Arrendatario 7

Obligaciones del Arrendador 8

Duración del Arrendamiento 9

Resolución del Arrendamiento 10

Proceso Sumarísimo de desalojo 11

Competencia por cuantía 15

Casos en los que procede el desalojo 18

Procedimiento 19

Reglas procesales. 21

Modelo de demanda de desalojo por falta de pago 21

Conclusiones 22

Recomendaciones 23

Bibliografía 25

Anexos 26

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 LA POSECION

Desde mi punto de vista, la posesión es la manifestación tasita del

dominio de un bien el cual puede tener propietario o no. La posesión

determina el uso y disfrute del bien que tiene el posesionario para su

propio beneficio.

Según el Art. 896 del código civil1 define la posesión como el ejercicio de

hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad.

POSECION PRECARIA.

La posesión precaria se define como la habitación de un bien el cual

carece de título, este título sea fenecido o carente.

EL ARRENDAMIENTO

El Art. 1666 del código civil 2 define el arrendamiento como la

obligación de ceder temporalmente el uso de un bien a cambio de una

renta convenida. Entendiéndose como la designación temporal del

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Código civil peruano de 1984. Jurista editores E.I.R.L. Lima Perú 2016
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Código civil peruano de 1984. Jurista editores E.I.R.L. Lima Perú 2016

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dominio de un bien a cambio de una retribución económica. Sea de

manera formal o tasita.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

El derecho de obligaciones estipula dentro de su desarrollo

actividades previstas dentro del uso de los bienes, tal como se muestra

en el código civil.

El arrendatario o inquilino está obligado principalmente:

1.- A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que

se le concedió en el contrato.

2.- A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos.

3.- A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en

beneficio del bien, con sujeción a las normas que lo regulan.

4.- A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación.

Perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien

5.- A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien,

previo aviso de siete días.

6.- A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a ley o al

contrato.

7.- A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las

buenas costumbres.

8.- A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento

del arrendador.

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9.- A no sub arrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato sin

asentimiento escrito del arrendador.

10.- A devolver el bien al arrendador al vencer el plazo del contrato en el

estado en que lo recibió, sin más deterioro que el del uso ordinario.

11.- a cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado

con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos.

Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega,

debe realizarse inmediatamente donde se celebró, salvo que por

costumbre deba efectuarse en otro lugar o época.

DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

El arrendamiento puede tener duración determinada máxima de 10 años,

pudiendo ser de meses y años.

RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Un arrendamiento mediante contrato debe resolverse por las siguientes

causales.

1.- si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence

otro mes y además quince días, si la renta se paga por periodos mayores,

vasta el vencimiento de un solo periodo y además quince días, si el

alquiler se vence en periodos menores a un mes, basta que venzan tres

periodos.

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2.- en los casos previstos en el inciso 1. El arrendatario necesito que

hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta y se vence

con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la

nueva renta devengada.

3.- si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le

concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden

público o las buenas costumbres.

4.- Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso o sin

asentimiento escrito del arrendador.

5.- si el arrendador o arrendatario no cumple cualquiera de sus

obligaciones.

PROCESO SUMARÍSIMO DE DESALOJO

El desalojo (también llamado desahucio) es la exclusión de cualquier

ocupante de una propiedad cuya obligación de restituir sea exigible y no

se limita a las locaciones.

El proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensión de

recuperación del uso y goce de un bien inmueble que se encuentra

ocupado por quien carece de título.

El objeto del proceso de desalojo es dejar libre el uso de un bien materia

de litigio, sustrayéndolo con el auxilio de la fuerza pública si fuese

necesario.

COMPETENCIA POR CUANTIA

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La determinación de la competencia por cuantía depende de la renta

mensual, si la renta mensual es mayor a 50 unidades de referencia

procesal o no exista cuantía será competente de conocer el proceso de

desalojo el juez especializado en lo civil, y cuando la renta mensual sea

hasta cinco unidades de referencia procesal será competente el juez de

paz letrado.

CASOS EN LOS QUE PROCEDE EL DESALOJO

Según el código civil3 (Art.1697). Las causales pueden se:

a.- Desalojo por falta de pago de la renta. Si vence dos meses más quince

días. Si la renta se paga por periodos mayores basta el vencimiento de un

solo periodo más quince días. Si el alquiler se conviene por periodos

menores a un mes basta que venzan tres periodos

b.- desalojo por darle al bien un destino diferente de aquel para que se le

concedió expresa o tácitamente o permite un acto contrario al orden

público o las buenas costumbres.

c.- desalojo por sub arrendar o ceder el arrendamiento contra pacto

expreso o sin consentimiento escrito del arrendador.

d.- desalojo por dejar de pagar quince días, sin que haya pagado la nueva

renta devengada, desde que obtuvo sentencia en el proceso de desalojo

para pagar parte de la totalidad de la renta demandada.

e. desalojo por ocupación precaria

f.- desalojo por vencimiento de contrato.

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Código civil peruano de 1984. Jurista editores E.I.R.L. Lima Perú 2016

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g. desalojo para poner fin a un contrato de duración indeterminada

h.- desalojo por vencimiento de contrato por sentencia con condena de

futuro.

i.- desalojo para reparar el bien para su mejor conservación.

PROCEDIMIENTO

La restitución de un bien inmuebles de tramita a lo dispuesto para el

proceso sumarísimo y las precisiones indicadas en el subcapítulo.

Procede a decisión del demandante, el acumular la pretensión de pago de

arriendo cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal. Si no opta

por la acumulación, el demandante podrá hacer efectivo el cobro de los

arriendos en el proceso ejecutivo de acuerdo a su naturaleza.

REGLAS PROCESALES

El proceso sumarísimo y las reglas procesales que lo componen se

aplican a la tramitación de la materia de restitución de un predio.

La acumulación de pretensión de pago de arriendo al desalojo y su

tramitación vía proceso sumarísimo. Esto es un nuevo modo de cobranza,

siempre y cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal de falta de

pago.

Requisitos de la acumulación

- Se puede acumular pretensiones en un proceso siempre que estas:

1.- sea de competencia del mismo juez.

2.- No sean contrarias entre sí, salvo que sean propuestas en

forma subordinada o alternativa.

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 3.- Sea tramitables en una misma vía procesal.

Pretensión de pago de arriendo vía proceso ejecutivo es la vía tradicional

se produce en el caso en que el demandante no ejerza su derecho de

acumulación, deberá hacer efectivo el cobro de los arriendos

exclusivamente a través del proceso ejecutivo de acuerdo a la naturaleza.

MODELO DE DEMANDA DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO

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 EXP. N°:

Secretario:

Escrito N°: 01

Cuaderno: Principal

Sumilla: DEMANDA SOBRE ACCIONES

ACUMULADAS Y DE CARÁCTER

SUBORDINADO DE DESALOJO Y

PAGO DE MENSUALIDAD

ATRAZADA.

SEÑOR JUEZ DEL JUSGADO DE PAZ LETRADO DE HUAMANGA

ERICK NALDIMAR LUJAN QUISPE, identificado con

Documento Nacional de Identidad N° 42316564, con

domicilio real en la asociación APROVISA Manzana

“U” Lote 13 – distrito de San Juan Bautista, con

domicilio procesal en el Jr. San Martin N°425 2do Piso

Of. 204; Ayacucho y casilla electrónica N°8373, email:

ericklujan21@gmail.com, ante usted con el debido

respeto me presento y expongo

I. APERSONAMIENTO:

Que, acreditando con la copia de mi Documento Nacional de

Identidad me apersono ante su despacho a fin de solicitar tutela

jurisdiccional efectiva.

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II. LEGITIMIDAD PARA OBRAR:

Acredito de titularidad, en mi condición de propietario del bien

inmueble ubicado en el conjunto habitacional Pio Max Medina Bloque A1

departamento 202, conforme figura en la copia literal de la partida registral

P11026384 y su correspondiente copia certificada.

Y el contrato de arrendamiento celebrado con el señor DANTE

LUDECINO ESPINOZA CHANCA.

III. PETITORIO:

En vía de proceso sumarísimo de desalojo interpongo DEMANDA

SOBRE ACCIONES ACUMULADAS Y DE CARÁCTER

SUBORDINADO: TENIENDO COMO PRETENCION PRINCIPAL EL

DESALOJO Y RESTITUCION DEL BIEN INMUEBLE Y DE CARÁCTER

SUBORDINADO EL PAGO DE TRES MESES DE RENTA

ACUMULADAS QUE ASIENDE A LA SUMA DE UN MIL DOCIENTOS

SOLES MAS COSTAS Y COSTOS PROCESALES, acción que dirijo

contra:

1. DANTE LUDECINO ESPINOZA CHANCA, con domicilio en la Av. Del

Ejercito 780 Distrito de Mariscal Cáceres, departamento de Ayacucho.

Con la finalidad de que previo tramite del proceso su despacho resuelva

el siguiente petitorio:

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A. DECLARE FUNDADA la demanda.

B. ORDENE SE ME RESTITUYA EL BIEN UBICADO EN EL

CONJUNTO HABITACIONAL PIO MAX MEDINA BLOQUE A1

DEPARTAMENTO 202 CON PARTIDA REGISTRAL P11026384, Y SE

ME PAGE TRES MESES DE RENTA ACUMULADAS QUE ASIENDE A

LA SUMA DE UN MIL DOCIENTOS SOLES MAS COSTAS Y COSTOS

PROCESALES POR EL ARRENDATARIO.

Demanda que interpongo en atención a los siguientes fundamentos de

hecho y de derecho:

IV. FUNDAMENTOS DE HECHO:

PRIMERO.- ANTECEDENTES

En principio señor juez, es menester señalar que soy propietario desde

hace más de treinta años del bien inmueble ubicado en el conjunto

habitacional Pio Max Medina Bloque A1 departamento 202, conforme

figura en la copia literal de la partida registral P11026384.

SEGUNDO.- RESPECTO AL ARRENDAMIENTO

Que, para acreditar la relación de arrendador y arrendatario que hubo

entre el demandado y el recurrente cumplo con exhibir el contrato de

arrendamiento firmado y legalizado por notario público en la ciudad de

Ayacucho de fecha doce de diciembre del año 2016, anexo en la presente

demanda.

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TERCERO.- RESPECTO A LA FALTA DE PAGO DE LA

MENSUALIDAD

Que, conforme a lo señalado precedentemente el doce de diciembre del

año dos mil dieciséis luego de la legalización del contrato de

arrendamiento con el demandado se procedió a la entrega del bien el cual

hiso posesión y uso del bien mencionado, en tales circunstancias el

demandado cumplió con el pago de siete meces siguientes, los meses de

enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio, haciendo los depósitos

correspondientes en la cuenta 04-401-440890 a nombre del banco de la

Nación, tal y como figura en los Boucher anexados en la presente

demanda, el mismo que dejo de realizar los depósitos desde el mes de

Agosto hasta el presente haciendo un total de tres meses y doce días de

ocupación precaria.

CUARTO.- RESPECTO A LA DISOLUCION DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO.

Que conforme a la cláusula de disolución de contrato firmado por el

demandado es causal para la disolución del contrato la falta de pago de

dos meses más quince días, comunicándole al demandado dicha cláusula

de acuerdo a lo estipulado en el código civil. Al cual el arrendatario hizo

caso omiso y siguió posesionando el bien precariamente pese a las

notificaciones verbales y escritas enviadas por el recurrente tal y como

anexo las cartas notariales precedentes a esta demanda.

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QUINTO.- RESPECO A LAS COSTAS Y COSTOS PROCESALES

Que conforme a los fundamentos señalados precedentemente a las

clausulas establecidas en el contrato de arrendamiento y a la disolución

del contrato de arrendamiento, al tiempo de ser declarado el desalojo, su

despacho deberá ordenar conforme a los establecido en el artículo 1670

del código civil, se me restituya la posición del bien en litigio y a la vez

disponer de el a mi libre disposición. Además el pago de las costas y

costos procesales que en ello incurro para hacer valer mis derechos como

propietario de dicho bien.

V. FUNDAMENTACION JURIDICA

La acción de demanda de desalojo por falta de pago de la renta

vencida de dos meces más quince días es el derecho que tiene el

propietario de un bien contra el ocupante precario según el artículos 1684

del código civil.

El artículo 1697 del código civil establece clara e inequívocamente el

Desalojo por falta de pago de la renta. Si vence dos meses más quince

días.

VI. VIA PROCEDIMENTAL

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 La presente demanda se tramitara por la vía del proceso

sumarísimo, de conformidad con lo dispuesto en el enciso 1 del artículo

1697 del código procesal civil.

VII. LEGITIMIDAD E INTERES PARA OBRAR

La legitimidad para el inicio de la presente acción me corresponde

en mi condición de propietario del bien inmueble ubicado en el conjunto

habitacional Pio Max Medina Bloque A1 departamento 202, y el interés

para obrar se basa en el derecho que tengo de recurrir a su despacho

como última alternativa posible para que el demandado cumpla con

entregarme la posesión del inmueble sub Litis; por lo que queda cumplida

la exigencia del articulo VI del título Preliminar del código civil y el artículo

IV del título preliminar del código Procesal Civil.

VIII. MEDIOS PROBATORIOS

1.- Copia fotostática legalizada del contrato de arrendamiento firmado por

el demandado y el recurrente con fecha doce de diciembre del año dos

mil doce, con la legalización notarial correspondiente.

2.- Copia fotostática legalizada del título de propiedad y copia literal del

bien inmueble inscrito en la partida registral P11026384.

3.- Copia fotostática de mi documento nacional de identidad.

4.- copia fotostática de dos cartas notariales de fecha quince de julio del

años dos mil diecisiete y 15 de agosto del mismo año.

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IX. ANEXOS:

1,A Copia de mi documento nacional de identidad

1.B Los documentos ofrecidos como medios probatorios

1.C. Tasa judicial por ofrecimiento de pruebas

1.D 03 cedulas de notificación.

POR TANTO:

A usted, señor juez, solicito se sirva admitir la

presente demanda, tramitarla conforme a su naturaleza y en su

oportunidad declararla fundada.

Ayacucho, 24 de octubre del 2017

______________________________

Erick Naldimar Lujan Quispe

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CONCLUSIONES

Después de realizar las investigaciones para la síntesis del siguiente

trabajo puedo plantear las siguientes conclusiones.

1.- El proceso de desalojo se tramita de manera sumarísima de acuerdo a

los procedimientos típicos para este tipo de demanda.

2.- El proceso de desalojo es una forma de recuperación de la posesión

por parte del propietario contra un ocupante precario.

3.- En necesario cumplir los requisitos numerados en el código civil para

la presentación de la demanda por falta de pago.

4.- Las reglas procesales para la restitución del bien contemplan la

acumulación de la deuda o inicio del proceso de ejecutivo.

5.- En la demanda por falta de pago se plantea una falla en la relación

jurídica entre el deudor y el acreedor.

6.- El estudio de la relación entre los derechos reales y los derechos de

obligaciones es en síntesis de naturaleza compartida.

7.- El derecho real así como el de obligaciones es de naturaleza cotidiana.

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RECOMENDACIONES

- Una de las primeras recomendaciones que planteare es la

elaboración de un contrato de arrendamiento adecuado para cada

caso.

- Todo arrendamiento se debe efectuar mediante un contrato de

arrendamiento.

- El contrato de arrendamiento debe ser objetivo y licito dentro de los

parámetros legales.

- El derecho real debe ser estudiado de manera conjunta con el

derecho de obligaciones.

- Conjuntamente con el derecho de obligaciones el derecho real se

concluye como una disciplina jurídica de vital importancia para el

ciudadano y el estado de derecho.

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BIBLIOGRAFIA

1.- Zumaeta P (2014) “DERECHO PROCESAL CIVIL” segunda edición.

Jurista Editores. Lima Perú.

2.- Hidalgo M. (2015) “MANUAL DEL PROCESO CIVIL” Gaceta Jurídica.

Lima Perú.

3.- Arrascue V. (2016) “CODIGO CIVIL” Jurista Editores. Lima Perú.

4.- CORDERO HUAMANÍ, A. (2017). “Derechos reales” apuntes en la

clase, Universidad de ULADECH.

5.- RAMIREZ CRUZ, E. (2007) “Tratado de Derechos Reales”. Tomo I,

Edit. Rodhas Lima – Perú.

6.- CASTILLO CASTRO, L. (2015). El vencimiento del contrato de

arrendamiento y la figura del ocupante precario. Trujillo - Perú.

7.- TORRES VÁSQUES, A. (2006). Derechos Reales (Vol. Tomo I). Lima:

Idemsa.

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