Rupi 491-32 Avaluo Zona Comunal El Socorro Kennedy

AVALÚO COMERCIAL
ZONA COMUNAL EL SOCORRO KENNEDY

LOCALIZADA EN LA CALLE 49 CUR CARRERA 78 / CALLE 50
SUR
COLEGIO DISTRITAL VILLARICA SEDE B

JARDIN INFANTIL PERPETUO SOCORRO
JUNTA DE ACCION COMUNAL Y PARQUE PUBLICO
URBANIZACION PERPETUO SOCORRO - LOCALIDAD DE

KENNEDY
BOGOTÁ D.C.
1 DE SEPTIEMBRE DE 2017
CONTENIDO
I. INFORMACIÓN BÁSICA..................................................................................... 1
II. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS JURÍDICAS........................... 2
III. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL SECTOR.......3
IV. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS PARTICULARES DEL
INMUEBLE................................................................................................................ 5
V. DESCRIPCIÓN DE LAS HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS.......11
VI. DESCRIPCIÓN DE LAS HIPÓTESIS ESPECIALES, INUSUALES O
EXTRAORDINARIAS.............................................................................................. 12
VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR........................ 13
VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO........................................................... 14
IX. DESCRIPCIÓN DE LA INFORMACIÓN Y DE LOS DATOS EXAMINADOS
DEL ANÁLISIS DE MERCADO, DE LOS MÉTODOS SEGUIDOS Y
ARGUMENTACIÓN QUE RESPALDAN LOS ANÁLISIS, OPINIONES Y
RESULTADOS........................................................................................................ 15
X. AVALÚO COMERCIAL..................................................................................... 18
ANEXOS
MATERIAL FOTOGRÁFICO
MEMORIA DE CALCULO DE CONSTRUCCIONES
CERTIFICADO DE ESTRATIFICACION
NORMA URBANISTICA
IMPUESTO PREDIAL
Carrera 30 No. 25 – 90 Piso 15

Bogotá D.C. Código Postal 111311
PBX: 3822510
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Informes: Línea 195
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE LA DEFENSORÍA DEL
ESPACIO PÚBLICO
AVALUO COMERCIAL PREDIO RUPI: 491-32
Fecha: 01-Septiembre-2017
I. INFORMACIÓN BÁSICA
1.1 Nombre o Razón Social del Departamento Administrativo de la

Solicitante Defensoría del Espacio Público – DADEP
1.2 Documento de Identificación NIT: 899999061-9
Departamento Administrativo de la
1.3 Destinatario de la valuación
Defensoría del Espacio Público – DADEP
1.4 Objeto de la valuación

El objeto del presente avalúo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado
actual en que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el método tradicional de
investigación y comparación de mercado, además de la observación y el análisis de sus
características particulares, así como el análisis del sector que ejerce influencia y la
normatividad urbanística.
1.5 Bases de la valuación

El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor
comercial del inmueble avaluado, entendiéndose por éste el que un comprador estaría
dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y
equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares
actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.
Para la realización de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos a que
nuestra consideración es relevante para la fijación del valor comercial del inmueble; como
aspectos de tipo económico, jurídico, de normatividad urbana y físico que nos permiten
fijar parámetros de comparación con inmuebles del mercado inmobiliario.
1.6 Tipo de avalúo

Avalúo comercial, siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por
el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número
Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el
valor comercial en el mercado actual, del inmueble que a continuación se identifica y
describe.
1.7 Fecha de visita del bien inmueble objeto de valuación
1.8 Fecha de elaboración del informe

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1.9 Documentos suministrados

Tipo Numero Fecha
Resolución Urbanística 164 27/04/1989
Resolución Urbanística 327 07/11/1986
Acta Dadep 027 10/02/2009
1.10 Fecha de aplicación del informe valuatorio (Vigencia)

De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el
Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente
avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su
expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran
cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las
condiciones del mercado inmobiliario comparable.
II. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS JURÍDICAS
%
No
Identificación Nombre Participació
.
II.1 Propietario n
NIT Distrito
1. 100%
899.999.061-9 Capital
II.3 Código de Sector 00451706
II.4 Chip Colegio Villarica AAA0044ZFAF
II.5 Cédula Catastral Colegio 004517060700000000
II.6 Chip Jardín Infantil AAA0044ZEUH
II.7 Cédula Catastral Jardín 004517060200000000
II.8 Chip JAC y Parque Público AAA0044ZETD
II.9 Cédula Catastral JAC 004517060100000000
II.10Rupi 491-32
Nota: La información jurídica consignada en el presente estudio no corresponde a un

estudio formal de los mismos.

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IV. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL SECTOR
Por el Norte Carrera 78 G
III.1 Delimitación del Sector Por el Sur Carrera 78

Homogéneo de
Localización Por el Oriente Calle 49 Sur
Por el Occidente Calle 50 Sur

Residencial, rodeado de manzanas netamente
III.5 Usos Predominantes residenciales y algunos locales comerciales sobre la
Carrera 78.
De acuerdo con la visita técnica, la urbanización El
perpetuo Socorro es una zona consolidada de predios
netamente residenciales, se evidencia construcciones de
tipología estratos 1 y 2 en autoconstrucción
especialmente casas de uno y dos pisos; y vivienda en
conjunto residenciales.
La zona es inclinada con pendientes mayores del 10%, y
III.6 Actividad Edificadora la calidad de vida en la zona se encuentra en desarrollo.
En cuanto a edificaciones se encuentra consolidada una
zona residencial ya que existen constructoras que
fomentan la vivienda de interés social. Se requiere
presencia del Distrito en cuanto a la pavimentación e
infraestructura del sector. Y generación de rutas de
transporte.
UPZ 48-TIMIZA
Decreto Se rige por lo dispuesto en los
artículos 341, 342, 385 a 387 del
Decreto 159 de 2004 (Compilación
del POT).
III.7 Normatividad Sector Normativo 2 – Uso II – Edificabilidad A
urbanística del Sector
Área de Actividad Residencial
Residencial con actividad
Zona
económica en la vivienda
Tratamiento Mejoramiento Integral

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Acueducto Sí ☒ No ☐
III.13 Servicios Públicos Alcantarillado Sí ☒ No ☐
Energía Eléctrica Sí ☒ No ☐
Gas Natural Sí ☒ No ☐
Telefonía Sí ☒ No ☐
Otros
Fuente: Secretaria Distrital de Planeación - Dirección de Norma Urbana, Dirección de

Legalización y Mejoramiento Integral de Barrios
III.14 Infraestructura Urbanística del Sector
Vías de Acceso
Vías Principales
Pavimentada
Sardineles
Andenes
Nombre Estado Descripción
Vía principal con una calzada de dos

Carrera 78 G BUENO SI SI SI carriles en sentido Norte Sur y Sur
Norte
Carrera 78 BUENO SI SI SI carriles en sentido Norte Sur y Sur
Norte
Vías Secundarias
Calle 49 Sur BUENO SI SI SI carriles en sentido Oriente a
Occidente y Occidente a Oriente
BUENO SI SI SI Vía principal con una calzada de dos
Calle 50 Sur carriles en sentido Oriente a
Occidente y Occidente a Oriente
Las vías públicas que conforman la malla del sector de la urbanización perpetuo Socorro, son
vías pavimentadas, conectan con el sector de Villarrica y Socorro con Timiza, mediante la
avenida Villavicencio y la Avenida 1 de Mayo.

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III.15 Topografía
Este sector se caracteriza por presentar un terreno plano con pendientes mayores al
10%.
III.16 Servicio de transporte Público

El transporte público es prestado por busetas, taxis, colectivos y particulares en especial
sobre la calle 48 A Sur, donde queda el paradero de busetas y SITP que prestan sus
servicios con dirección al centro de la ciudad.
III.17 Estrato socio-económico

Conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto 291 del 26 de junio de 2013 del
Departamento Administrativo de Planeación Distrital, por el cual se adopta la última
actualización de la estratificación socioeconómica urbana en el Distrito Capital y se
determina su aplicación, el sector de localización se encuentra clasificado dentro del
estrato Dos (2) .
III.18 Legalidad de la Urbanización

El predio objeto del presente informe es parte integral de este barrio, se localiza en área
urbana y se encuentra debidamente reconocido, de acuerdo con el plano aprobado
B96/4-2,3, del desarrollo PERPETUO SOCORRO, legalizado mediante la Resolución de
327 de 07-NOV-86
IV. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS PARTICULARES DEL INMUEBLE

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4.1 Localización del inmueble objeto de valuación
El inmueble está ubicado en la Localidad de Kennedy, UPZ 48 - Timiza, este es un sector de

gran desarrollo residencial y comercial, su paisaje urbanístico comprendes edificaciones de
dos y tres pisos con locales comerciales dentro de la vivienda. Se ha desarrollado
constantemente, gracias a la Salida que conecta con la Carretera Bogotá a la ciudad de
Villavicencio y la Avenida Ciudad de Cali.
4.2 Tipo de Bien Inmueble

De acuerdo con las investigaciones realizadas en el Departamento Administrativo de la
Defensoría del Espacio Público DADEP, es un lote de terreno definido como una zona
comunal.
4.3 Uso actual

Dotacional. Funciona el Colegio Distrital Villarica Sede B, El Jardín Infantil Perpetuo Socorro,
la junta de acción Comunal del Socorro y una Cancha Pública. Estas edificaciones se
encuentran distribuidas dentro de la zona comunal objeto del presente avalúo comercial
identificado con el código RUPI 491-32.
4.4 Servicios Públicos Domiciliarios
Acueducto Sí ☒ No ☐
Alcantarillado Sí ☒ No ☐
Energía Eléctrica Sí ☒ No ☐
Gas Natural Sí ☒ No ☐

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Telefonía Sí ☒ No ☐
Otros
4.5 Reglamentación Urbanística

UPZ 48-TIMIZA
Se rige por lo dispuesto en los artículos 341, 342, 385 a
Decreto
387 del Decreto 159 de 2004 (Compilación del POT).
Sector Normativo 2 – Uso II – Edificabilidad A
Clase de suelo Urbano
Área de actividad Residencial
Zona Residencial con actividad económica en la vivienda
Tratamiento Mejoramiento Integral
NOTA: De acuerdo a los parámetros anteriormente descritos el inmueble no presenta áreas

fuera de la normatividad vigente.
Fuente: Plano de Usos UPZ – 48 Timiza Secretaría Distrital de Planeación

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4.6 Terreno
Descripción Área (m2)
Área 5144,96
4.6.1 Área
Total Área 5144,96
FUENTE: Áreas suministradas por la

Subdirección de Registro Inmobiliario del DADEP
El predio objeto de avalúo ocupa toda la

4.6.2 Ubicación (Disposición)
manzana catastral urbana
Fuente: Sigdep.gov.co
4.6.3 Linderos Por el Norte Carrera 78 G

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Por el Sur Carrera 78

Por el Oriente Calle 49 Sur
Por el Occidente Calle 50 Sur

FUENTE: Linderos tomados de la visita de
campo.
4.6.4 Forma
Irregular
4.6.5 Topografía
Pendiente mayor al 5%
4.6.6 Relación Frente-Fondo
1:2,3
Promedio
Vía Frente
Carrera 78 G 92,0 metros
4.6.7 Frente Sobre Vías Públicas Carrera 78 44,5 metros
Calle 49 Sur 139,3 metros
Calle 50 Sur 69,2 metros
4.7 Construcciones
Para efectos del presente avalúo comercial, se describen cada una de las construcciones
edificadas sobre la zona comunal El Socorro, de acuerdo con la naturaleza y funcionamiento
de las mismas:
INSTITUCION EDUCATIVA DISTRITAL
4.7.3 Descripción General Colegio El colegio cuenta con dos Grandes Bloques
Distrital Villarica Sede B Estructurales, con ladrillo a la vista, entrada
principal metálica. La estructura oriental tiene un
costado de tres pisos de altura y la estructura
oriental tiene dos pisos. De igual manera, la
institución cuenta con una zona de área libre
usada como cancha deportiva dentro de las
instalaciones del plantel.
4.7.4 Área(s) Construida(s) Descripción Área (m2)
Área de Bloque 4425.8
Área Libre 1876.0
Total Construido 6301.8

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JARDIN INFANTIL
4.7.7 Descripción General jardín El Jardín Infantil es una edificación estructural

Infantil el Perpetuo Socorro con cimentación de concreto con una distribución
en dos plantas. Tiene la zona administrativa,
aulas para los niños, la cocina y el baño.
Fachada en Ladrillo a la vista y acabados en
estuco y pintura en la parte interior
Bloque 240.0
Total Construido 240.0
JUNTA DE ACCION COMUNAL

4.7.10 Descripción Junta de Acción Existe una edificación de dos plantas adecuada
Comunal Barrio el Socorro y para el funcionamiento de la Junta de Acción
Cancha Pública Comunal del Barrio el Perpetuo Socorro. Con
fachada en ladrillo con acabados en estuco y
pintura. Existe una cancha multifuncional.
Edificación 286.4
Área Libre Cancha 574.3
Total Construido 860,7
4.7.13 Características Constructivas y Acabados Interiores

Profunda, sistema convencional en zapatas en
1.13.1 Cimentación
concreto estructural
1.13.2 Estructura Concreto. Vigas, y columnas estructurales
Placas en concreto y Teja termo acústica de
1.13.3 Cubierta
alta resistencia
1.13.4 Mampostería Ladrillo a la Vista
Enchapadas con piso en baldosa común de
1.13.5 Escaleras
cerámica

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Ladrillo a la vista combinado con placa de

1.13.6 Fachada
concreto estructural imitación piedra
1.13.7 Ventanearía Metálica, lámina y aluminio adonizado
1.13.8 Puertas Madera y Metálicas
En concreto afinado con terminaciones en
1.13.9 Pisos
Baldosa común de gres y cerámica
1.13.10 Muros Mampostería en ladrillo a la vista
Placas en concreto entre pisos y cerchas
1.13.11 Cielorrasos
metálicas y teja de alta resistencia
Baterías con línea económica. Enchapados con
1.13.12 Baños
baldosas de 25 X 25 cm. Lavamanos corridos
Enchapes sencillos con baldosas de 25 X 25
1.13.13 Cocina
cm. Mesón en concreto enchapado
1.13.14 Condiciones de
Buena, ventilación natural.
Ventilación
1.13.15 Equipamiento y servicios
Ninguno
especiales
V. DESCRIPCIÓN DE LAS HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
V.1 Problemas de estabilidad de suelo

De acuerdo a lo establecido por la Secretaria Distrital de Planeación en el Sistema de
Información de Norma Urbana y Plan de Ordenamiento Territorial (SINU-POT), disponible
en la Web; El predio correspondiente a la zona comunal NO se encuentra en zona de
amenaza por inundación y NO se encuentra en zona de amenaza por remoción en masa.
V.2 Impacto ambiental y condiciones de salubridad

El sector por encontrarse inscrito en una serie de vías principales, cuenta con un flujo
vehicular alto, lo cual puede generar niveles considerables de contaminación atmosférica y
auditiva.
V.3 Servidumbres, cesiones y Afectaciones viales

Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no registra
actualmente servidumbres, cesiones o afectaciones.
V.4 Seguridad
El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta
problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.
V.5 Problemáticas socioeconómicas

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta
problemáticas socioeconómicas.

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VI. DESCRIPCIÓN DE LAS HIPÓTESIS ESPECIALES, INUSUALES O

EXTRAORDINARIAS
Adicionalmente a las características más relevantes de los inmuebles expuestas en los

capítulos anteriores, se han tenido en cuenta en la determinación del valor comercial las
siguientes consideraciones generales:
 La localización general del inmueble objeto de avalúo, ubicado en un sector de uso

Dotacional que confluye con residencial e su entorno y comercio local.
 El hecho significativo de que el sector dispone de una completa infraestructura

urbanística, con la dotación de elementos como calzadas vehiculares, andenes,
sardineles y redes de servicios públicos instalados.
 Se han considerado las condiciones de acceso inmediato al sector de localización,

disponiendo de vías arterias y zonales que hacen parte de la malla vial y de
transporte de la ciudad.
 Las especificaciones constructivas y arquitectónicas de la construcción, levantada

sobre un predio irregular y de disposición completa de la manzana con tres frentes
sobre vías vehiculares.
 Se debe de tener en especial consideración que los valores de terreno y

construcción se presentan de manera discriminada, pero no deben tomarse en forma
independiente, toda vez que fueron analizados como parte de un conjunto.
 El valor asignado en el presente avalúo para el terreno fue suministrado por la

Subdirección de Registro Inmobiliario del DADEP, teniendo en cuenta la metodología
y modelos econométricos para el cálculo del valor del mismo, teniendo en cuenta de
que se trata de una zona comunal de cesión urbanística obligatoria por parte del
urbanista al Distrito Especial de Bogotá.
 El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se
encontraba al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima
de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.
 El buen estado de conservación en que se encuentra el inmueble.
 La oferta y demanda es nula de inmuebles de similares características ubicados en

el sector, ya que son predios de carácter institucional, dotacionales; bienes de uso
público.

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 El presente avalúo no tiene en cuenta para la determinación del valor aspectos de

orden jurídico de ninguna índole.
 El valor aquí registrado obedece a las estructuras constructivas edificadas sobre el

terreno objeto del presente avalúo comercial, estas están definidas por su tipología,
cimentación, clase de edificación, conformación estructural, materiales que la
constituyen, acabados. Etc.
 La metodologías utilizadas para la obtención de los valores asignados se encuentran

totalmente reglamentadas en la normatividad vigente para avalúos comerciales como
la resolución 620 de 2008 del IGAC.
VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
 El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien

inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.
 El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los

aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o
jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de
ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad
competente.
 El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes

tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las
instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “GoodWill”, primas, la
valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre
la operación del negocio.
 El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la

información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo
tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por
nuestra firma en su debido momento.
VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
 La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a

metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC–
mediante Resolución número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de
2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del
inmueble que en este informe se ha descrito.

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 El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros

establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01
“Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.
 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el

valuador alcanza a conocer.
 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y

condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.
 El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.
 Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en
el presente informe de valuación.
 El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten
realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el
presente informe.
 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se

está valorando.
 El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de

valuación.
IX. DESCRIPCIÓN DE LA INFORMACIÓN Y DE LOS DATOS EXAMINADOS DEL

ANÁLISIS DE MERCADO, DE LOS MÉTODOS SEGUIDOS Y ARGUMENTACIÓN QUE
RESPALDAN LOS ANÁLISIS, OPINIONES Y RESULTADOS.
X.
9.1 Enfoque o metodología valuatoria empleada
Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien
objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un
bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así
obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.
9.2 Justificación de la metodología

Teniendo en cuenta las características del predio y la naturaleza (bien de uso público) se
asignará valor al terreno de este inmueble, el suministrado por la subdirección de registro
inmobiliario del DADEP, de acuerdo con la metodología particular aplicada.
Para el valor de las construcciones se utilizó el Método de Costo de Reposición, para lo cual
se consultó el valor de construcción de Bodegas con estructuras de acabados básicos,

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en la revista especializada Construdata Edición 181 de Diciembre 2016 a Febrero de 2017.

En este rango se encontró Bodegas de las siguientes características.
BODEGA DE 100 M2 BODEGA DE 1000 M2

 Estructura Metálica  Estructura Metálica
 Muros en Bloque  Muros en Bloque
 Contrapiso en concreto para  Contrapiso en concreto para
almacenamiento almacenamiento
 Cerchas y Cubierta Metálica  Cerchas y Cubierta Metálica
 Baño y Cocina  2 Baños y Cocina
VR. COSTO REPOSICION $1.321.782,00 VR. COSTO REPOSICION $1.059.659,00
La diferencia estructural entre las dos construcciones, son un baño adicional y existe una
diferencia de valor entre los dos costos de $29.124,78, que representa un 20% por la
diferencia de área construida. Como la diferencia se marca en el área de construcción ya
que una es de 100 m2 y la otra es de 1000 m2; se optó por elaborar una tabla de valores
posibles de acuerdo con los parámetros encontrados y se obtuvo los siguientes resultados:
BODEGA M2 VALORES POR M2

100 $ 1.321.782,00
200 $ 1.292.657,22
300 $ 1.263.532,44
400 $ 1.234.407,67
500 $ 1.205.282,89
600 $ 1.176.158,11
700 $ 1.147.033,33
800 $ 1.117.908,56
900 $ 1.088.783,78
1000 $ 1.059.659,00
1100 $ 1.030.534,22
1200 $ 1.001.409,44
Cuadro: cálculo de valores de reposición por diferencia de áreas
Teniendo en cuenta que las estructuras aquí comparadas son de carácter básico, se toma la
decisión de aplicar un 50% del valor encontrado por las terminaciones y acabados en los
pisos, estructuras de concreto y metálicas, materiales de alta resistencia, construcción de
baterías de baños adicionales, escaleras metálicas y otras estructuras en el diseño de los
bloques. Encontrando finalmente los valores de reposición por metro cuadrado para los tres
bloques del Colegio Distrital Villarica Sede B y el Jardín Infantil del Perpetuo Socorro con
diferencia de área entre ellos, obteniendo los siguientes valores:

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Vr. de Reposición
CONSTRUCCIONES VR. M2
Bloques $ 1.502.114
A este valor se aplica la depreciación física y la depreciación por estado de conservación, se

utilizaron las ecuaciones consignadas en la Resolución IGAC 620 de 2008, las cuales
relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de
Fitto y Corvini.
Para la aplicación de este método se utilizó la siguiente fórmula:

A=V n−( V n∗Y ) +V t
A Avalúo del bien

Vn Valor nuevo de la construcción
Vt Valor del terreno
Y Valor porcentual a descontar. 10,93%
Edad de la Construcción 15 Años
Clase 2: El inmueble está bien conservado pero
necesita reparaciones de poca importancia en sus
Clase 2
acabados especialmente en lo que se refiere al
enlucimiento.
De acuerdo con lo anterior se obtuvo los siguientes datos ya depreciados, para la construcción
de los bloques estructurales:
Valores Depreciados
CONSTRUCCIONES VR. M2
Bloques $ 1.340.000
En conclusión se muestran los valores calculados:
VALORES ADOPTADOS PARA EL COLEGIO DISTRITAL VILLARRICA SEDE B

Área Construcción (Bloques) 4.425,80 m2
Vida Útil 100 años

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Edad Actual 15 años

Clase 2
Valor Reposición a Nuevo $ 1.502.114
Valor Depreciado $ 164.252
Valor Depreciado Adoptado $ 1.337.862
Valor Final Ajustado Adoptado $ 1.340.000
VALORES ADOPTADOS PARA EL JARDIN INFANTIL

Área Construcción (Bloques) 240,00 m2
Clase 2
Valor Depreciado Adoptado $ 1.688.053
Valor Final Ajustado Adoptado $ 1.690.000
VALORES ADOPTADOS PARA LA JUNTA DE ACCION COMUNAL

Área Construcción (Bloques) 286,40 m2
Clase 3
Valor Depreciado Adoptado $ 826.689
Valor Final Ajustado Adoptado $ 825.000
Para el valor de las áreas libres (Cancha Multifuncional) se tomó como referencia el valor
calculado por la revista especializada Construdata Edición 181 de diciembre 2016 a febrero
de 2017 en cuanto al costo de construcción de una cancha multifuncional en concreto rígida
y el valor de una en asfalto. Teniendo en cuenta estos valores se construye una analogía
constructiva y se aplica una fórmula matemática de proporciones (regla de tres) teniendo en
cuenta que una cancha deportiva multifuncional tipo tiene 640 m2. Partiendo de esta
premisa se obtienen los valores aquí calculados.
9.3 Memoria de cálculo
Ver documento anexo al presente informe de valuación. “CALCULO CONSTRUCCIONES

ZONA COMUNAL EL SOCORRO.XLSX”

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9.4 Comportamiento de la oferta y la demanda
Se observa una nula oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de

localización.
9.5 Perspectivas de valorización
Por tratarse de un sector consolidado para el mixto, se prevé una valorización positiva y
estable en términos de mediano plazo, y en todo caso superior al Índice de Precios al
Consumidor.

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X. AVALÚO COMERCIAL
ZONA COMUNAL EL SOCORRO KENNEDY - LOCALIZADA EN LA CALLE 49 CUR
CARRERA 78 / CALLE 50 SUR
TERRENO
AREA M2 VR. M2 VR. TERRENO
ZONA COMUNAL 5.144,96 $ 1.353.784,84 $ 6.965.168.850,41
Nota: Valor del terreno suministrado por el DADEP
CONSTRUCCIONES COLEGIO DISTRITAL VILLARICA SEDE B
AREA M2 VR. M2 VR. CONSTRUCCION
BLOQUES CONSTRUIDOS 4.425,80 $ 1.340.000 $ 5.930.572.000,00
AREAS DURAS - PARQUEADERO-CANCHA
1.876,00 GLOBAL $ 219.911.661,20
MULTIPLE
TOTAL AREA DE BLOQUES 6.301,80 $ 6.150.483.661,20
CONSTRUCCIONES JARDIN INFANTIL

BLOQUES JARDIN 240,00 $ 1.690.000 $ 405.600.000,00
TOTAL AREA DE BLOQUES 240,00 $ 405.600.000,00
CONSTRUCCIONES JUNTA DE ACCION COMUNAL Y PARQUE PUBLICO

BLOQUES CONSTRUIDO 286,40 $ 825.000 $ 236.280.000,00
CANCHA MULTIPLE 574,30 GLOBAL $ 67.321.570,91
TOTAL AREA DE BLOQUES 860,70 $ 303.601.570,91
AVALUO TOTAL ZONA COMUNAL EL SOCORRO

ZONA COMUNAL 5.144,96 $ 1.353.784,84 $ 6.965.168.850,41
TOTAL CONSTRUCCIONES 7.402,50 GLOBAL $ 6.859.685.232,11
$ 13.824.854.000,00
SON: TRECE MIL OCHOCIENTOS VEINTICUATRO MILLONES OCHOCIENTOS

CINCUENTA Y CUATRO MIL PESOS MONEDA CORRIENTE. ($ 13.824.854.000,00)
VIGENCIA DEL AVALÙO: La presente valuación es aplicable a partir de la fecha en la cual

se elaboró el presente informe y tiene una vigencia de un año en concordancia con el
numeral 7 del artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000 y con el artículo 19 del
Decreto 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo
Económico.
Bogotá D.C., 1 de septiembre de 2017
BERNARDO MORENO ORTIZ

C.C. 79532673 DE BOGOTA
Especialista en Avalúos Universidad Distrital Francisco José de Caldas
Acta 10597 de 1-04-2011
Registro Avaluador 05-039758 Superintendencia de Industria y Comercio

PBX: 3822510
www.dadep.gov.co
ESPACIO PÚBLICO
Contrato Dadep 400-00128-272-0-2017

REGISTRO FOTOGRAFICO
COLEGIO DISTRITAL VILLARICA SEDE B
LOCALIZACION DEL SECTOR VIAS DE ACCESO AL INMUEBLE
VIAS DE ACCESO ENTRADA PRINCIPAL
PASILLOS AREAS DE BIBLIOTECA
AREAS LIBRES VISTA SEGUNDO PISO

PBX: 3822510
www.dadep.gov.co
ESPACIO PÚBLICO
VISTA INTERIOR AULAS AREAS DE ACCESO A 2DO PISO
OFICINAS ADMINISTRATIVAS AREA DE PARQUEADERO

PBX: 3822510
www.dadep.gov.co
ESPACIO PÚBLICO
JARDIN INFANTIL EL PERPETUO SOCORRO
FACHADA INMUEBLE ENTRADA PRINCIPAL

PBX: 3822510
www.dadep.gov.co
ESPACIO PÚBLICO
AREA DE JUEGOS BAÑO INFANTIL
BAÑO SALONES
SALONES COCINA
SALON COMUNAL EL SOCORRO Y CANCHA PÚBLICA

PBX: 3822510
www.dadep.gov.co
ESPACIO PÚBLICO
JUNTA DE ACCION COMUNAL FACHADA DEL INMUEBLE
VIAS DE ACCESO VISTA OCCIDENTAL
SALON COMUNAL EL SOCORRO Y CANCHA PÚBLICA

PBX: 3822510
www.dadep.gov.co
ESPACIO PÚBLICO
SALON COMUNAL VISTA PARQUE PUBLICO
CANCHA MULTIFUNCIONAL CANCHA MULTIFUNCIONAL

PBX: 3822510
www.dadep.gov.co

Rupi 491-32 Avaluo Zona Comunal El Socorro Kennedy

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AVALÚO COMERCIAL

ZONA COMUNAL EL SOCORRO KENNEDY

COLEGIO DISTRITAL VILLARICA SEDE B

URBANIZACION PERPETUO SOCORRO - LOCALIDAD DE

Carrera 30 No. 25 – 90 Piso 15

1.1 Nombre o Razón Social del Departamento Administrativo de la

1.2 Documento de Identificación NIT: 899999061-9

1.4 Objeto de la valuación

1.5 Bases de la valuación

1.6 Tipo de avalúo

1.7 Fecha de visita del bien inmueble objeto de valuación

1.8 Fecha de elaboración del informe

Carrera 30 No. 25 – 90 Piso 15

1.9 Documentos suministrados

1.10 Fecha de aplicación del informe valuatorio (Vigencia)

II. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS JURÍDICAS

II.4 Chip Colegio Villarica AAA0044ZFAF

II.5 Cédula Catastral Colegio 004517060700000000

II.6 Chip Jardín Infantil AAA0044ZEUH

II.7 Cédula Catastral Jardín 004517060200000000

II.8 Chip JAC y Parque Público AAA0044ZETD

II.9 Cédula Catastral JAC 004517060100000000

Nota: La información jurídica consignada en el presente estudio no corresponde a un

Carrera 30 No. 25 – 90 Piso 15

IV. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL SECTOR

Por el Norte Carrera 78 G

III.1 Delimitación del Sector Por el Sur Carrera 78

Por el Occidente Calle 50 Sur

Tratamiento Mejoramiento Integral

Carrera 30 No. 25 – 90 Piso 15

Fuente: Secretaria Distrital de Planeación - Dirección de Norma Urbana, Dirección de

III.14 Infraestructura Urbanística del Sector

Nombre Estado Descripción

Vía principal con una calzada de dos

Carrera 30 No. 25 – 90 Piso 15

III.16 Servicio de transporte Público

III.17 Estrato socio-económico

III.18 Legalidad de la Urbanización

IV. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS PARTICULARES DEL INMUEBLE

Carrera 30 No. 25 – 90 Piso 15

4.1 Localización del inmueble objeto de valuación

El inmueble está ubicado en la Localidad de Kennedy, UPZ 48 - Timiza, este es un sector de

4.2 Tipo de Bien Inmueble

4.3 Uso actual

4.4 Servicios Públicos Domiciliarios

Carrera 30 No. 25 – 90 Piso 15

4.5 Reglamentación Urbanística

NOTA: De acuerdo a los parámetros anteriormente descritos el inmueble no presenta áreas

Fuente: Plano de Usos UPZ – 48 Timiza Secretaría Distrital de Planeación

Carrera 30 No. 25 – 90 Piso 15

Descripción Área (m2)

FUENTE: Áreas suministradas por la

El predio objeto de avalúo ocupa toda la

4.6.3 Linderos Por el Norte Carrera 78 G

Carrera 30 No. 25 – 90 Piso 15

Por el Sur Carrera 78

Por el Occidente Calle 50 Sur

INSTITUCION EDUCATIVA DISTRITAL

Área de Bloque 4425.8

Área Libre 1876.0

Total Construido 6301.8

Carrera 30 No. 25 – 90 Piso 15

4.7.7 Descripción General jardín El Jardín Infantil es una edificación estructural