AVALUO

INMOBILIARIO

UBICACION DEL INMUEBLE

CASA A, CONDOMINIO AVENIDA SANTA CRUZ No.

2414, CONSTITUIDO SOBRE EL LOTE 12 DE LA
MANZANA 25, FRACCTO. MISIONES DEL REAL,
ETAPA V, CD. JUAREZ, CHIH.

I.-ANTECEDENTE
SOLICITANTE DEL AVALUO: JUZGADO QUINTO DE LO CIVIL
VALUADOR: ING. FRANCISCO J. CUELLAR RICH
FECHA DEL AVALUO: 6 DE JULIO DEL 2016
INMUEBLE QUE SE VALUA: TERRENO URBANO Y CASA HABITACION
REGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADA EN CONDOMINIO
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: JUAN MANUEL HERNANDEZ DERAS
MOTIVO DEL AVALUO ESTIMAR VALOR COMERCIAL
PROPOSITO O DESTINO DEL AVALUO: JUICIO ESPECIAL HIPOTECARIO
CLAVE CATASTRAL: 01-354-130-015-0000
DATOS DE REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD: INSCRIPCION: 77 FOLIO: 77 LIBRO: 3177

II.-CARACTERISTICAS URBANAS
CLASIFICACION DE ZONA:
TIPO DE CONSTRUCCION:
INDICE DE SATURACION EN LA ZONA:
POBLACION:
CONTAMINACION AMBIENTAL:
USO DE SUELO:
VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: LA AVENIDA DE LAS TORRES COMO VIA DE PRIMER ORDEN EN LA ZONA
SERVICIOS PUBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO
HABITACIONAL DE TIPO INTERES SOCIAL
CASAS HABITACION DE TIPO INTERES SOCIAL, DESARROLLADAS EN UN
NIVEL, CON FACHADAS REPETITIVAS E IRRELEVANTES
90% DE LOS LOTES DISPONIBLES APROXIMADAMENTE
NORMAL
MEDIA PROVOCADA POR RUIDO Y COMBUSTION VEHICULAR
HABITACIONAL, H-60 SEGÚN PLAN DIRECTOR DE DESARROLLO URBANO
AGUA POTABLE, DRENAJE, ENERGIA ELECTRICA, ALUMBRADO PUBLICO,
SEÑALAMIENTOS VIALES, NOMENCLATURA DE CALLES, RECOLECCION DE
BASURA, PAVIMENTO ASFALTICO, COMERCIOS Y ESCUELAS

III.-TERRENO
TRAMOS DE CALLE Y CALLES TRANSVERSALES EL INMUEBLE SE UBICA CON FRENTE A LA AVENIDA SANTA CRUZ, AL NORTE
LIMITROFES Y ORIENTACION: DE LA CALLE SAN ATALO, DENTRO DEL AREA DEL CONDOMINIO AVENIDA
SANTA CRUZ No. 2414

SUPERFICIE TOTAL DE CONDOMINIO: 208.000 M²

SUPERFICIE EXCLUSIVA QUE INCLUYE: 104.000 M²
CASA: 50.030 M²
AREA VERDE: 11.481 M²
ACCESO: 6.060 M²
ESTACIONAMIENTO: 17.915 M²
PATIO POSTERIOR: 18.514 M²
PROINDIVISO: 50.00%
325-2016 MISIONES DEL REAL
III.-TERRENO
MEDIDAS Y COLINDANCIAS CONDOMINIO AVENIDA SANTA CRUZ No. 2414
LADO MEDIDA COLINDANCIA
FRENTE 13.000 M CON AVENIDA SANTA CRUZ
FONDO 13.000 M CON LOTE 3
COSTADO DERECHO 16.000 M CON LOTE 13
COSTADO IZQUIERDO 16.000 M CON LOTE 11

CROQUIS DE LOCALIZACION

TOPOGRAFIA Y CONFIGURACION TERRENO PLANO DE FORMA REGULAR

CARACTERISTICAS PANORAMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCION:
SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES:
CASAS HABITACION DE MEDIANA CALIDAD, TIPO INTERES SOCIAL
DE 41 A 60 VIV/HA. SEGÚN PLAN DIRECTOR DE DESARROLLO URBANO
COEFICIENTE DE OCUPACION DE SUELO: 0.80, COEFICIENTE DE USO DE
SUELO: 1.60, SEGÚN PLAN DIRECTOR DE DESARROLLO URBANO
LAS DEL REGIMEN EN CONDOMINIO

IV.-DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL: CASA HABITACION DESARROLLADA EN UN NIVEL
TIPOS DE CONSTRUCCION: UN SOLO TIPO APRECIADO
CALIDAD Y CLASIFICACION DE LA CONSTRUCCION: DE MEDIANA CALIDAD
NUMERO DE NIVELES: UN NIVEL
EDAD DE LA FINCA: 15 AÑOS APROXIMADAMENTE
VIDA UTIL REMANENTE: 45 AÑOS CON MANTENIMIENTO ADECUADO
ESTADO DE CONSERVACION: SE CONSIDERA REGULAR, NO SE TUVO ACCESO
CALIDAD DE PROYECTO: FUNCIONAL EN SU TIPO
UNIDADES RENTABLES O SUCEPTIBLES DE RENTARSE: LA CASA A DEL CONDOMINIO AVENIDA SANTA CRUZ No. 2414
COMO UNA SOLA

325-2016 MISIONES DEL REAL

V.-ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION
a) OBRA NEGRA O GRUESA

Cimientos: PLANCHA DE CONCRETO SOBRE MATERIAL DE CALICHE COMPACTADO

Estructura: CASTILLOS Y CERRAMIENTOS DE CONCRETO

Muros: DE BLOCK DE CONCRETO

Entrepisos: NO TIENE

Techos: DE LOSA DE CONCRETO ALIGERADA CON CASETON DE POLIESTIRENO

Azoteas: IMPERMEABILIZADAS CON PAPEL ASFALTICO Y BREA

Bardas: DE BLOCK DE CONCRETO

Escaleras: NO TIENE

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES

Aplanados: YESO CON RECUBRIMIENTO DE PINTURA VINILICA

Plafones: DE YESO BAJO LOSA

Lambrines: CERAMICA EN AREA HUMEDA DE BAÑO

Pisos: DE CONCRETO PULIDO

Pintura: VINILICA EN MUROS, ESMALTE EN HERRERIA

Recubrimientos especiales: NO SE APRECIAN

c) CARPINTERIA: PUERTAS INTERIORES DE MADERA DE PINO

d) INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS: HIDRAULICA DE COBRE, PVC Y CONCRETO EN DESCARGAS

Muebles de baño: DE CALIDAD ECONOMICA

e) INSTALACIONES ELECTRICAS: ENTUBADAS, OCULTAS Y DIVIDIDAS EN CIRCUITOS

f) PUERTAS Y VENTANERIA METALICAS: CANCELERIA CON PERFIL DE ALUMINIO

g) VIDRERIA: VIDRIO SEMIDOBLE CRISTALINO, OPACO EN BAÑO

h) CERRAJERIA: DE CALIDAD ECONOMICA

i) FACHADAS: CON APLANADOS DE MEZCLA, ESTUCO Y PINTURA VINILICA

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS

Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: BARDAS

VI.-CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

DESCRIPCION GENERAL DE LA ZONA

EN LA ZONA PREDOMINAN CASAS HABITACION DE TIPO INTERES SOCIAL, CON FACHADAS REPETITIVAS E IRRELEVANTES, LA VIA DE
PRIMER ORDEN ES LA AVENIDA DE LAS TORRES

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VI.-CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO
DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE

CASA HABITACION DESARROLLADA EN UN NIVEL, NO SE TUVO ACCESO, SE APRECIA EN REGULAR ESTADO DESDE EL EXTERIOR.

METODOLOGIA PARA EL ANALISIS DE VALORES

LOS VALORES UNITARIOS POR METRO CUADRADO DE TERRENO SON OBTENIDOS EN BASE A CONSULTA DE MERCADO, LOS VALORES
UNITARIOS DE LA CONSTRUCCION SE ASIGNAN EN BASE AL TIPO DE MATERIALES Y CALIDAD DE MANO DE OBRA DEL INMUEBLE EN
CUESTION; SE APLICA UN DEMERITO ROSS-HEIDKE POR EDAD Y ESTADO DE CONSERVACION PARA DETERMINAR LA DEPRECIACION
CORRESPONDIENTE.

DEFINICIONES

DESARROLLO URBANO: PROCESO DE ADECUACION Y ORDENAMIENTO, A TRAVES DE LA PLANEACION DEL MEDIO URBANO, EN SUS ASPECTOS FISICOS,
ECONOMICOS Y SOCIALES; IMPLICA ADEMAS DE LA EXPANSION FISICA Y DEMOGRAFICA, EL INCREMENTO DE LAS ACTIVIDADES PRODUCTIVAS, LA
ELEVACION DE LAS CONDICIONES SOCIOECONOMICAS DE LA POBLACION, LA CONSERVACION Y MEJORAMIENTO DEL MEDIO AMBIENTE Y EL
MANTENIMIENTO DE LAS CIUDADES EN BUENAS CONDICIONES DE FUNCIONAMIENTO

MERCADO: ES EL SISTEMA EN QUE SE INTERCAMBIAN BIENES Y SERVICIOS ENTRE COMPRADORES Y VENDEDORES MEDIANTE UN MECANISMO DE PRECIO.

VALOR: ES LA CANTIDAD ACTUAL, UTILIDAD O IMPORTANCIA DE UN BIEN TANGIBLE O INTANGIBLE EN FUNCION DE SU UTILIDAD, DEMANDA Y OFERTA. (NO
NECESARIAMENTE EQUIVALE A PRECIO O A COSTO)

VALOR FISICO O DIRECTO: ESTE ENFOQUE ESTA BASADO EN EL SUPUESTO DE QUE UN COMPRADOR CON LA INFORMACION PERTINENTE, NO PAGARIA
MAS POR UN BIEN QUE EL COSTO DE UN BIEN SUSTITUTO CON EL MISMO USO O FIN QUE EL BIEN CONSIDERADO. ESTE ENFOQUE CONSIDERA QUE VALOR
MAXIMO DEL BIEN PARA EL COMPRADOR CON INFORMACION PERTINENTE, SERA LA CANTIDAD NECESARIA PARA CONSTRUIR O ADQUIRIR UN NUEVO BIEN
DE IGUAL UTILIDAD. CUANDO EL BIEN NO ES NUEVO, EL VALOR DE REPOSICION NUEVO DEBERA SER AJUSTADO DE ACUERDO A TODOS LOS METODOS DE
DEPRECIACION Y OBSOLESCENCIA A LA FECHA DEL AVALUO.

VALOR COMERCIAL: ES EL PRECIO MAS PROBABLE EN QUE SE PODRIA COMERCIALIZAR UN BIEN EN LAS CIRCUNSTANCIAS PREVALECIENTES A LA FECHA
DEL AVALUO, EN UN PLAZO RAZONABLE DE EXPOSICION, EN UNA TRANSACCION LLEVADA A CABO ENTRE UN OFERENTE Y UN DEMANDANTE LIBRES DE
PRECIONES Y BIEN INFORMADOS.

NOTA.- NO SE TUVO ACCESO AL INMUEBLE, PARTE DE LA DESCRIPCION ES EN BASE A CONSULTA DE CATASTRO MUNICIPAL, REGISTRO
PUBLICO DE LA PROPIEDAD E INSPECCION EXTERNA

VII.-VALOR FISICO O DIRECTO

DEL TERRENO
LOTE TIPO O PREDOMINANTE: 7.00 X 17.15 MTS.
VALOR DE ZONA: $750.00

325-2016 MISIONES DEL REAL