INDICE

1. DATOS GENERALES......................................................................................................................................... 1
2. ANTECEDENTES................................................................................................................................................ 1
3. CONSIDERACIONES TÉCNICAS O METODOLÓGICAS A APLICARSE........................................1
3.1 Descripción............................................................................................................................................... 1
3.2 Ubicación.................................................................................................................................................... 2
3.3 Linderos...................................................................................................................................................... 2
3.4 Condiciones físicas................................................................................................................................ 2
3.5 Infraestructura Urbana...................................................................................................................... 2
3.6 Entorno........................................................................................................................................................ 2
3.7 Vialidad....................................................................................................................................................... 3
3.8 Información del lote............................................................................................................................. 3
3.9 Normativa.................................................................................................................................................. 3
3.10 Estudio de Mercado.............................................................................................................................. 3
3.11 Lote tipo...................................................................................................................................................... 3
3.12 Método de Comparación.................................................................................................................... 4
4. CONCLUSIONES................................................................................................................................................. 4
5. ANEXOS................................................................................................................................................................. 5
1. DATOS GENERALES

Nombre Judicatura o Fiscalía Unidad Judicial de Cantó n Guaranda

No. de Proceso 10442-2020-00754
Nombre y Apellido de la o el Perito Alexis Daniel Arellano Villares
Profesión y Especialidad acreditada Arquitectura
No. de Calificación 1123543
Fecha de caducidad de la 13 de abril del 2021
acreditación
Dirección de Contacto Calle Manuela Cañ izares 202 y Salinas

Teléfono fijo de contacto 032981524

Teléfono celular de contacto 0998206646
Correo electrónico de contacto alexda1239@gmail.com

2. ANTECEDENTES

Por Orden y disposició n del Sr. Jaime Ló pez, Fiscal del Cantó n Guaranda se realiza
el levantamiento de un predio dentro de la ciudad, con el fin de ejecutar un
informe pericial de avaluó del mismo. El predio perteneciente al Sr. Oswaldo
Arellano en donde se presentará una descripció n clara de acuerdo a la observació n
del estado actual del lote.

Se realiza la respectiva ubicació n y condiciones físicas actuales, levantamiento del

terreno y del entorno tomando en cuenta los principales datos: medidas,
coordenadas, á rea y fotografías pertinentes. Se aplica el método de Comparació n
en los diferentes factores con los datos obtenidos, con el fin de llegar a un avaluó
de precio que permita tomar decisiones de la mejor oferta para la venta del predio
en aná lisis y poder entregar a la persona interesada.

El principal objetivo que persigue este informe es que el propietario pueda

conocer como se encuentra constituido su lote el mismo que puede ser utilizado
para fines tributarios, otorgamiento de créditos o para defenderse en un caso de
expropiació n.

3. CONSIDERACIONES TÉCNICAS O METODOLÓGICAS A APLICARSE

3.1Descripción

El terreno está ubicado en la ciudad de Guaranda en el sector de la plaza roja. La

actual residencia pertenece al Sr. Oswaldo Arellano quien es el propietario de este

1
inmueble. La residencia es de uso mixto por lo que tiene locales comerciales en
planta baja, en la primera planta alta con oficinas y en la segunda planta y tercera
planta destinada a departamentos.

3.2 Ubicación

El lote de terreno se encuentra ubicado en el país de Ecuador, provincia de Bolívar

en el cantó n Guaranda, sector plaza roja, entre las calles Manuela Cañ izares y
Salinas. Ver Anexo 1

3.3 Linderos

Se encuentra colindando entre dos construcciones en la parte Este, una vivienda

de uso mixto en planta baja con una tienda de calzado, y en la primera planta alta
vivienda. En la parte Oeste una vivienda de un piso. En la parte Norte una vivienda
de uso mixto, en planta baja con un local de telas y en la primera planta alta
vivienda. Y en la parte Sur se encuentra la cooperativa Ambato. Ver Anexo 2

3.4 Condiciones físicas

El inmueble se encuentra ubicado en pleno casco urbano de la ciudad de Guaranda,

en el sector plaza roja que es un lugar muy comercial. Es un edificio de 4 pisos. La
residencia es de uso mixto por lo que tiene locales comerciales en planta baja, en la
primera planta alta con oficinas y la segunda planta y tercera planta destinado a
departamentos. Ver Anexo 3

3.5 Infraestructura Urbana

El lote dispone de servicios bá sicos como: agua potable, luz, alcantarillado,

alumbrado pú blico y línea telefó nica con acceso directo a través de una vía
principal Manuela Cañ izares, se encuentra dentro de una zona de residencia y
comercio.

3.6 Entorno

El entorno que rodea el lote de terreno son edificaciones de hasta tres y cuatro
pisos de altura, a una cuadra del Consejo Provincial, cerca de la residencia también
se encuentra el colegio Verbo Divino. La residencia posee servicios bá sicos y se
encuentra en una zona comercial donde está consolidado en su totalidad, la
mayoría de las edificaciones son de uso comercial y vivienda, su accesibilidad es

2
muy buena sus vías son adoquinadas y está n en buen estado. Ver Anexo 4

3.7 Vialidad

El lote se encuentra entre las calles Manuela Cañ izares y Salinas ambas calles con
un solo sentido, con señ alizació n adecuado, las mismas que son adoquinadas y se
encuentran en buen estado. Ver Anexo 5

3.8 Información del lote

El lote que se está analizando se encuentra después de una casa esquinera

comenzando la calle Manuela Cañ izares. Ver Anexo 6

Área: 125.8 m2
Fondo: 17m
Frente: 7.40 m Calle Manuela Cañ izares
Coordenadas:

PUNTO 1: X: 722576.87 Y: 9824166.16

PUNTO 2: X: 722578.05 Y: 9824155.51
PUNTO 3: X: 722581.96 Y: 9824158.25
PUNTO 4: X: 722579.58 Y: 9824166.12

3.9 Normativa

Segú n el PDOT (Plan de Ordenamiento territorial) de la ciudad de Guaranda

especifica las normativas del terreno de acuerdo al sector donde se ubica con el
mínimo tanto de á rea como de frente. Ver Anexo 7

3.10 Estudio de Mercado

Para poder determinar el lote tipo se realizó un aná lisis de predios que tengan una
media de entre fondo y frente tomando en cuenta las mismas condiciones en las
que se encontraba el lote avaluar. Ademá s, para sacar el valor costo de nuestro lote
a tasar se busco referencias de viviendas de antigü edad ayudá ndonos a conseguir
el valor de costo por metro cuadrado en nuestro sector. Ver Anexo 8

3.11 Lote tipo

3
 Descripción del terreno
Área: 178.2 m2
Frente: 11m
Fondo: 16.20m
Costo: 215 $/m2
Ver Anexo 9

3.12 Método de Comparación

Factor $/m2 Precio Total

Factor fondo 1,00 215,00 27047
Factor frente 0,90 194,71 24495,5
Factor fondo y frente 0,90 193,50 24342.3
Factor forma 0,90 193,50 24342.3
Factor tamañ o 1,00 215,00 27047
Factor proporció n 1:2.29 204,25 26246
Factor topografía 1,00 215,00 27047

Ver Anexo 10

4. CONCLUSIONES

 Analizando el factor fondo se puede concluir que tiene un valor considerable

de venta ya que su fondo es muy bueno.
 En cuanto al factor frente a pesar que su frente da hacia la calle Manuela
Cañ izares se tiene un valor menor ya que su frente es muy pequeñ o.
 En el factor forma el valor por metro cuadrado disminuye mas esto debido a
que tenemos una forma rectangular pero no proporcionada.
 El valor del lote avaluar de acuerdo a la aplicació n del método de
comparació n con el lote tipo se determino que el precio de oferta para su
venta tomando en cuenta el lugar donde se ubica está dentro de los 27047
dó lares obteniendo como precio má s alto en el factor de avaluó fondo,
tamañ o y topografía.
 El factor fondo, tamañ o, y topografía es uno de los mas altos dentro del
aná lisis de resultados obtenido por lo que se deduce que el lote avaluado
puede llegar hasta los 215 dó lares el metro cuadrado lo que ayudara a
entregar un valore referenciado para cualquier trá mite legal.
 En cuanto a que si el propietario desea vender el lote podría considerar que
el valor mas alto es de 215 dó lares el metro cuadrado y si la persona desea
negocia no se puede bajar de un valor de 193,50 dó lares el metro cuadrado.

4
5. ANEXOS

Anexo 1: Ubicación

Anexo 2: Linderos

NORTE SUR ESTE OESTE

Anexo 3: Condiciones físicas

5
Anexo 4: Entorno

Anexo 5: Vialidad

Anexo 3

Anexo 6: Información del lote

6
Planimetría

Anexo 7: Normativa

FORMA DE ALTURA RETIROS DENSIDAD

ZONA LOTE FRENTE CO
OCUPACION DE MAXIMA CUS MINIMOS NETA
TIPO MINIMO MINIMO S
SUELO
# PISOS MTS F LD LI f EB  

SOBRE LINEA DE
CSLF 304 FABRICA 300 8 4 12 0,7 2,8 0 0 0 3 6 690

Anexo 8: Estudio de Mercado

7
Anexo 9: Lote tipo

Anexo 10: Método Comparativo

Factor Fondo

Lote a tasar: Lote tipo:

Área: 125.8 m2 Área: 178.2 m2
Frente: 7.40 m Frente: 11 m
Fondo: 17m Fondo: 16.20 m

F=1

Vx=Fx . Vt

Vx=1 .215 $/m 2

Vx=215 $ /m2

8
Factor frente

0.25
A
f= ( ) Ar

0.25
7.4 m
f= ( 11 m )
f =0.9

Vx=fx. Vt

Vx=0.90 . 125 $ /m2

Vx=194.71 $ /m2

Factor Forma

S
fe=
A

125.8m
fe=
7.4 m

fe=17 m

F=1

f =0.9

Vx=Fx . fx . Vt

Vx=1 .0.9 . 215

9
Vx=193.5 $ /m2
Factor fondo y frente

Ff =0.90

Vx=193.5 $ /m2

Factor Tamaño

S
T=
St

125.8 m2
T=
178.2m 2

T =0.70

Ft =1

Vx=Ftx . Vt

Vx=1 .215 $/m 2

Vx=215 $ /m2

Factor Proporción

A: B
Ft
B=
ft

17 m
B=
7.40 m

B=2.29

1: 2.29

Vx=204.25 $ /m2

Factor Topografía

10
 D
T =1−
2

0
T =1−
2

T =1

Vx=1 .215 $/m 2

Vx=215 $ /m2

11