27/4/2020 Cinco preguntas y cinco respuestas para entender qué es un fideicomiso inmobiliario (y cinco razones válidas para invertir

invertir en uno) – AL …

AL DÍA | ARGENTINA Menú Cerrar

Cinco preguntas y cinco respuestas para entender

qué es un fideicomiso inmobiliario (y cinco razones
válidas para invertir en uno)

en 28 agosto 2013

shu erstock_57862405
(h ps://microjurisar.files.wordpress.com/2013/08/shu erstock_57862405.jpg)Por Dr. Facundo M.
Bilvao Aranda (*)

1. ¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?

Un fideicomiso es un contrato regulado en la Ley 24.441 y, en términos generales, es una figura
jurídica a través del cual una persona (fiduciante) se obliga a transmitir a otra (fiduciario) una
determinada cantidad de bienes para que este los administre durante un cierto tiempo o hasta el
cumplimiento de una determinada condición, con el encargo de transmitirlos al cumplimiento de ese
tiempo o de esa condición a una tercera persona llamada beneficiario.

Es decir, es un contrato en el que la confianza en el manejo de un negocio es fundamental y en el que

participan por lo menos dos partes o sujetos: el fiduciante, que es quien transfiere los bienes para un
determinado fin, y el fiduciario, que es quien los administra de acuerdo a los fines especificados en ese
contrato. Luego, los beneficiarios del contrato podrían ser los mismos sujetos que aportaron bienes al
fideicomiso, es decir, los propios fiduciantes. Es un instituto relativamente nuevo en nuestro derecho
(se reguló por primera vez en 1994) y es adaptable a cualquier tipo de negocios. Entonces, teniendo en
claro de qué hablamos cuando hablamos de «fideicomisos», un fideicomiso inmobiliario será,
básicamente, aquel contrato de fideicomiso que tenga como negocio subyacente la construcción o
administración de inmuebles.

2. ¿En un fideicomiso inmobiliario participan o pueden participar las mismas «partes» que en un
fideicomiso común u ordinario?
Sí, las partes intervinientes, en términos conceptuales, son las mismas, es decir, siempre habrá uno o
más fiduciantes, uno o más fiduciarios y uno o más beneficiarios. Ahora bien, lo característico de un
fideicomiso inmobiliario es que las personas que pueden convertirse en fiduciantes (o constituyentes
del negocio) pueden ser de la más variada índole y naturaleza. Por ejemplo, podrán ser fiduciantes el
titular de un inmueble (urbano o rural), un ahorrista deseoso de invertir en negocios de economía real
(es decir, no meramente especulativa o financiera), una empresa constructora, diseñadores o
desarrolladores de emprendimientos inmobiliarios, bancos, financieras o cualesquiera clases de
empresas facultadas a invertir en inmuebles, etc. Es decir, cualquier persona podrá transmitirle bienes
a un fiduciario para que los administre y ejecute una determinada obra especificada en el contrato y
para que luego de concluida la obra los transfiera a los beneficiarios identificados en el contrato.

3. ¿Cuál sería el ejemplo práctico más concreto de fideicomisos inmobiliarios que se pueden
https://aldiaargentina.microjuris.com/2013/08/28/cinco-preguntas-y-cinco-respuestas-para-entender-que-es-un-fideicomiso-inmobiliario-y-cinco-razone… 1/4
27/4/2020 Cinco preguntas y cinco respuestas para entender qué es un fideicomiso inmobiliario (y cinco razones válidas para invertir en uno) – AL …

presentar en la realidad económica actual en nuestro país?

Un ejemplo clásico y básico de fideicomiso inmobiliario sería aquel que tenga como finalidad la
construcción de un edificio de departamentos y oficinas. En este contrato, las partes serían por un lado
el titular de un terreno, ahorristas y una empresa constructora (fiduciantes), y por el otro una empresa
o persona experimentada en el rubro de la construcción o en la administración de fondos de terceros
que administrará la ejecución del proyecto, la evolución de las obras, con responsabilidades en el
manejo de los fondos, la caja, la contratación de profesionales para la confección de los boletos de
compraventa de las unidades a construir, entre otras responsabilidades (fiduciario). Este fiduciario
será el encargado de transmitir las unidades que se construyan a los adquirentes designados en el
contrato (beneficiarios) o bien a terceros adquirentes que no forman parte del contrato de fideicomiso,
sino usuarios o consumidores ajenos al fideicomiso en sí mismo. Todas o alguna parte de las unidades
a construir podrían ser destinadas a los mismos fiduciantes, los cuales, en ese caso, asumirán en este
contrato el doble rol de fiduciantes y beneficiarios. Luego de culminadas las obras y de adjudicadas
las unidades a todos los beneficiarios, el fiduciario deberá liquidar el fideicomiso, distribuyendo las
utilidades netas del negocio entre los fiduciantes o constituyentes del negocio. Pero cuidado, este es
un esquema muy básico y simple. Podrían existir contratos de fideicomisos inmobiliarios en los cuales
participen más sujetos de una manera más compleja o bien constituirse fideicomisos inmobiliarios
combinados con fideicomisos financieros, es decir, que contengan la posibilidad de hacer oferta
pública. Lo que sí es importante que se tenga en cuenta es que fiduciantes pueden ser no solo expertos
en negocios fiduciarios o en negocios inmobiliarios, sino también propietarios, ahorristas,
constructores o desarrollistas deseosos de invertir en ladrillos, quienes participarán de los beneficios
del negocio de acuerdo al porcentaje aportado al emprendimiento. Aquí, en este tipo de negocios, el
que debe conocer de fideicomisos y de negocios inmobiliarios es el fiduciario, quien termina siendo la
figura central del contrato por las amplias responsabilidades que asume.

4. ¿Cuáles son las ventajas para un propietario o un ahorrista de invertir en fideicomisos en relación
a otro tipo de negocios que tengan por finalidad la construcción de inmuebles?
Las ventajas comparativas del fideicomiso inmobiliario respecto a otras figuras son muchas como, por
ejemplo, el resultar una alternativa de financiación; ser un negocio que pisa la economía real y no
meramente financiera, que genera un ámbito extrajudicial de resolución de conflictos dentro del
negocio; a través del fideicomiso se abrevian los plazos del recupero de las inversiones al calzar
activos con obligaciones, y desde el punto de vista comercial el fideicomiso le otorga singularidad y
especialidad a un proyecto por ser un negocio sin historia, sin mochilas, sin antecedentes que
manchen la «marca» del negocio. Y la ventaja más destacable de los fideicomisos inmobiliarios en
relación a las figuras clásicas de financiamiento de emprendimientos inmobiliarios (como los créditos
hipotecarios) es que todas las partes que participan en fideicomisos tienen un único interés común: la
culminación del proyecto en los términos pactados. Este detalle resulta ser fundamental a la hora de
decidirse por el fideicomiso inmobiliario. Es decir, en un fideicomiso inmobiliario no hay vencedores y
vencidos: todos ganan si el proyecto culmina con éxito y todos pierden si el proyecto fracasa. A ello se
suma, claro, la enorme ventaja que significa el aislamiento patrimonial del fideicomiso, esto es, que los
bienes fideicomitidos (es decir, todo lo que forma parte del proyecto inmobiliario) constituyen un
patrimonio separado del patrimonio personal de cada uno de los fiduciantes y del fiduciario, y los
acreedores particulares de fiduciantes y fiduciarios no podrán atacar los bienes fideicomitidos por
deudas contraídas por estos en otros negocios. Es decir, el patrimonio del fideicomiso solo responde
por las deudas generadas en el propio negocio, no por deudas particulares de las partes. Este dato es
sumamente seductor para el inversor. Para ser más claros aún, hagamos una comparación con un
negocio similar que se intente, pero en el cual no se firme un contrato de fideicomiso inmobiliario:
supongamos que el señor X tiene un terreno, pero no tiene dinero para construir; entonces se «asocia»
con el señor Y, quien posee dinero suficiente para ejecutar el proyecto pero carecía de un inmueble.
A í b d d l ió d difi i d d ll
https://aldiaargentina.microjuris.com/2013/08/28/cinco-preguntas-y-cinco-respuestas-para-entender-que-es-un-fideicomiso-inmobiliario-y-cinco-razone… 2/4
27/4/2020 Cinco preguntas y cinco respuestas para entender qué es un fideicomiso inmobiliario (y cinco razones válidas para invertir en uno) – AL …
Así es que ambos se ponen de acuerdo en la construcción de un edificio de departamentos en el lote
del señor X. Una vez que se empiezan las obras, el señor Y invierte abultadas sumas de dinero en la
construcción que se levanta sobre un inmueble ajeno (el del señor X) y, en esta situación, asume el
enorme riesgo de que los acreedores del señor X le embarguen no solo el lote del señor X sino también
todo lo que está construido sobre él con su dinero. Más alarmante sería la situación si el señor X pide
su concurso preventivo o es declarado en quiebra. En ese escenario, el señor Y habrá perdido todo lo
que invirtió en su proyecto porque la quiebra de su «socio» le llevó todo lo construido. Esto no
sucedería si se utiliza un fideicomiso, ya que, como decíamos antes, este negocio genera un
patrimonio de afectación en cabeza del fiduciario diferente al patrimonio de cada uno de los
contratantes. Además, desde el punto de vista contable, el fideicomiso también resulta ventajoso ya
que todas las contingencias propias de un proyecto constructivo estarán fuera de los balances de los
fiduciantes, es decir, que los posibles reclamos laborales, impositivos o avatares de la obra no
repercutirán en los balances de quienes inviertan en el fideicomiso inmobiliario. En estos casos, en los
balances de los fiduciantes habrá una salida de dinero o de bienes (aportados al fideicomiso) y, en su
reemplazo, aparecerá un crédito contra el fiduciario. Además, siguiendo el mismo ejemplo desde otra
perspectiva, pensemos en que si el señor X no quiere asociarse con nadie, pero no posee fondos para
ejecutar la obra, seguramente requerirá un financiamiento externo a un banco a través de un crédito
hipotecario. En ese caso, al banco financista de la obra poco le importará si el proyecto culmina con
éxito en los términos pactados o no; al banco solo le importará que se pague la cuota de la hipoteca. En
cambio, en un fideicomiso, el señor X y el señor Y tendrán el mismo interés común en el éxito del
emprendimiento; y el fiduciario administrador, por su parte, también tendrá el mismo interés pues del
éxito del negocio depende su buena reputación en el mercado porque solo con base en una buena
trayectoria en este tipo de negocios el fiduciario se asegurará su éxito como empresario.

5. ¿Los fideicomisos inmobiliarios son considerados como una especie de «contratos de adhesión» o
deben ser un traje a la medida de cada negocio?
No hay peor pecado que decidirse por un fideicomiso inmobiliario y utilizar un modelo de contrato
que se haya utilizado para otro negocio. Cada negocio tiene sus particularidades, sus finalidades y sus
propios intereses, por eso, cada contrato de fideicomiso debe adaptarse a las pretensiones y
necesidades de cada parte en cada negocio en particular. De allí que la redacción de los contratos sea
fundamental para otorgarle tranquilidad y seguridad jurídica al inversor y al administrador del
emprendimiento. En una palabra, solo un contrato bien redactado garantizará un justo equilibrio entre
derechos, obligaciones y ajustados controles en la actuación de cada una de las partes. Precisamente,
el libro «El contrato de fideicomiso inmobiliario en la Argentina» aborda especialmente estos aspectos
proporcionando al lector interesado los elementos necesarios para una adecuada redacción del
contrato de fideicomiso, como así también de toda la red contractual necesaria antes de la firma del
fideicomiso propiamente dicho (como, por ejemplo, los necesarios para las habilitaciones de las obras,
los servicios profesionales necesarios para la emisión de dictámenes de factibilidad legal,
administrativa e impositiva, etc.) y también durante la ejecución del proyecto (por ejemplo, los
contratos de obra, de gerenciamiento o de asesoramiento legal, contable o tributario, entre otros).

———-

(*) Abogado, UNL. Notario, UNL. Máster en Derecho Empresario, Universidad Austral. Autor de la
obra El contrato de fideicomiso inmobiliario en la Argentina, Bs. As., Abeledo Perrot, 2012.

CATEGORÍA: COLUMNA DE ACTUALIDAD

11
Comments
https://aldiaargentina.microjuris.com/2013/08/28/cinco-preguntas-y-cinco-respuestas-para-entender-que-es-un-fideicomiso-inmobiliario-y-cinco-razone… 3/4
27/4/2020 Cinco preguntas y cinco respuestas para entender qué es un fideicomiso inmobiliario (y cinco razones válidas para invertir en uno) – AL …

Relacionado

La relación de consumo en los contratos de fideicomiso

En «DOCTRINA»

La empresa y su directora deberán indemnizar a la actora con quien

celebraron un contrato de fideicomiso destinado a la edificación de un
edificio ante la falta de entrega del inmueble en la fecha fijada.

En «FALLOS»

Fideicomisos inmobiliarios, en la mira del fisco: AFIP pone la lupa sobre

quienes se convierten en propietarios

En «NOTICIAS»

La aceptación de la operación de fideicomiso realizada antes del decreto de

embargo impide agredir ese patrimonio a los acreedores

En «FALLOS»

https://aldiaargentina.microjuris.com/2013/08/28/cinco-preguntas-y-cinco-respuestas-para-entender-que-es-un-fideicomiso-inmobiliario-y-cinco-razone… 4/4