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Establecimiento de
Comercio
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 Establecimiento de Comercio

Índice

1 Introducción ............................................................................................................................................................ 3
2 Definición .................................................................................................................................................................. 3
3 Elementos Integrantes ..................................................................................................................................... 4
4 Preservación de la Unidad ............................................................................................................................. 4
5 Derecho de Renovación del Contrato de Arrendamiento ........................................................... 5
6 Restitución de Inmueble dado en Arrendamiento ........................................................................... 7
7 Operaciones del Establecimiento de Comercio................................................................................ 7
7.1 Enajenación ................................................................................................................................................ 7
7.2 Prenda .......................................................................................................................................................... 9
7.3 Arrendamiento ...................................................................................................................................... 10
7.4 Usufructo .................................................................................................................................................. 10
7.5 Anticresis .................................................................................................................................................. 10
8 Resumen ................................................................................................................................................................. 11
9 Referencias Bibliográficas ............................................................................................................................ 11

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Objetivos
 Objetivo 1: Distinguir desde el punto de vista jurídico y práctico lo que es un
establecimiento de comercio de una empresa.

 Objetivo 2: Conocer los elementos que integran el establecimiento de comercio.

 Objetivo 3: Informar sobre los derechos, deberes y obligaciones que tiene el

arrendamiento que ha acreditado de manera constante su establecimiento de
comercio.

 Objetivo 4: Conocer algunas operaciones comerciales que pueden ejecutarse

sobre los establecimientos de comercio.

1 Introducción
El establecimiento de comercio es un bien mueble de propiedad de todo comerciante. Su
“Bien mueble de propiedad de todo
comerciante”
estructura, elementos, objetivos y contratos que pueden ejecutarse sobre él, son los temas
que tratamos en este capítulo. Las normas referidas son del Código de Comercio.

2 Definición
El establecimiento de comercio es el conjunto de bienes organizados por el comerciante
para realizar los fines de la actividad comercial o empresa.

Artículo 515: Se entiende por establecimiento de comercio “un conjunto de bienes

organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa”. Una misma persona
podrá tener varios establecimientos de comercio, y, a su vez, un solo establecimiento de
comercio podrá pertenecer a varias personas, y destinarse al desarrollo de diversas
actividades comerciales.

El artículo 25 del Código de Comercio define lo que es una empresa en los siguientes
términos:

Artículo 25: Se entenderá por empresa “toda actividad económica organizada para la
producción, transformación, circulación, administración o custodia de bienes, o para la
prestación de servicios. Dicha actividad se realizará a través de uno o más
establecimientos de comercio”.

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3 Elementos Integrantes
Los elementos que integran un establecimiento de comercio son de dos clases:

 Los corporales o tangibles como por ejemplo las mercancías, maquinarias y el

dinero consignado en el sistema financiero.

 Los incorporales o intangibles como por ejemplo el nombre o razón social,

marcas y patentes, derechos y obligaciones mercantiles, clientela y good will,
etc.

Artículo 516: Salvo estipulación en contrario, se entiende que forman parte de un

establecimiento de comercio:
1. La enseña o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios.
2. Los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones industriales o
artísticas que se utilicen en las actividades del establecimiento.
3. Las mercancías en almacén o en proceso de elaboración, los créditos y los
demás valores similares.
4. El mobiliario y las instalaciones.
5. Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al
arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del
empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario.
6. El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la fama
comercial.
7. Los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades propias del
establecimiento, siempre que no provengan de contratos celebrados
exclusivamente en consideración al titular de dicho establecimiento.

4 Preservación de la Unidad
En la enajenación forzada de un establecimiento de comercio se debe buscar que se
realice ésta en bloque o como unidad económica. Esto no siempre ocurre así, entonces
se podrá efectuar de manera separada de cada uno de sus elementos que lo componen

Artículo 517: Siempre que haya de procederse a la enajenación forzada de un

establecimiento de comercio se preferirá la que se realice en bloque o en su estado de
unidad económica. Si no pudiere hacerse en tal forma, se efectuará la enajenación

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separada de sus distintos elementos. En la misma forma, se procederá en caso de

liquidaciones de sociedades propietarias de establecimientos de comercio y de
particiones de establecimientos de que varias personas sean condueñas.
Ejemplo:

El establecimiento de comercio denominado Torres Ortiz Ltda es de propiedad de los

socios Ortiz y Torres. El socio Torres vende su participación al socio Ortiz, quien se queda
con el 100% del establecimiento.

El socio Torres desea que su apellido no figure en la razón social del establecimiento ya
que no hace parte de él. En este caso, la razón social al ser un elemento del
establecimiento de comercio Torres Ortiz Ltda no sufre modificación alguna ya que hizo
parte de la venta.

5 Derecho de Renovación del Contrato de Arrendamiento

Todos los elementos que integran un establecimiento de comercio tiene igual relevancia
para el comerciante, pero es quizás el contrato de arrendamiento el que mayor inquietud
causa, debido al impacto que causa el traslado de local o sede en la productividad de la
actividad comercial.

Un comerciante que ha cumplido con las obligaciones contractuales derivadas del

“El cumplimiento de las obligaciones contrato de arrendamiento, por los menos durante un periodo de 2 años, tiene derecho
durante dos años supone el derecho a a la prórroga automática del contrato.
prórroga automática del contrato”
Esto obedece a premiar la constancia en la acreditación del establecimiento de
comercio, ya que con esfuerzo, dedicación y recursos financieros el comerciante ha
podido obtener reconocimiento de su clientela en el lugar donde desarrolla su
actividad y evitar que el propietario del inmueble aproveche esta ventaja para pedir el
lugar y ejercer la misma actividad.

Artículo 518: El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de

dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá
derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo los siguientes
casos:

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1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.

2. Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un
establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que
tuviere el arrendatario.
3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado son obras necesarias que
no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolición por su estado
de ruina o para la construcción de una obra nueva. El derecho de renovación no
limita a la propiedad sobre el inmueble, simplemente establece una restricción
especial a la ejecución del derecho de disposición que posee el propietario.
La ley establece que para poder solicitar la entrega del inmueble, ya sea porque el
propietario necesite el predio para su propia habitación o para un establecimiento de
comercio de actividad diversa a la existente o porque el inmueble requiera ser reparada,
reconstruido o demolido sin que pueda hacerse sin la entrega o desocupación del mismo,
se debe requerir su entrega con no menos de 6 meses de antelación a la fecha de
terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en
las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial, excepto en el caso
en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

Una vez haya sido reparado o reconstruido el inmueble, el arrendatario tendrá derecho
de preferencia sobre los otros posibles ocupantes, en igualdad de condiciones sin tener
que pagar prima alguna. Para el ejercicio de este derecho, el propietario del inmueble
deberá dar aviso al anterior arrendatario con una antelación de 60 días a la fecha de
entrega, quien podrá hacer uso de su derecho avisando al arrendador con 30 días de
anticipación a la entrega sobre su ejercicio.

En el evento que el propietario no ocupe el inmueble pedido, no de inicio a la

remodelación o reconstrucción dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la
entrega o de al inmueble igual destinación a la que tenía el arrendatario o de en
arrendamiento a un tercero, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados,
incluyendo además del lucro cesante los gastos indispensables para la nueva instalación,
las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado
del establecimiento, y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho
en los locales entregados. El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de
la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para
las que versan sobre el dominio de inmuebles.

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6 Restitución de Inmueble dado en Arrendamiento

La acción legal para recuperar la tenencia que tiene el propietario de un inmueble
“Restitución de inmueble dado en arrendado se denomina restitución de inmueble dado en arrendamiento.
arrendamiento: acción legal para recuperar la
tenencia que tiene el propietario de un Las causales para incoar la acción están señaladas en la ley y en el contrato suscrito.
inmueble arrendado” Dentro de las obligaciones que tiene el arrendatario está la de pagar el canon
oportunamente, destinar el predio para lo cual fue dado en arrendamiento, no
subarrendar sin previa autorización del arrendador, etc. El incumplimiento de estas
obligaciones da lugar a la prosperidad de las pretensiones en una eventual demanda.

Artículo 523: El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador,
subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los
derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato. El
arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.
La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador {o sea consecuencia
de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio}.
Ejemplo:

La sociedad Hontanar en calidad de arrendataria tiene un local en el Centro Comercio El

Parque de ciudad de Bogotá, lleva ocupándolo desde el 1 de enero de 2010, y de manera
cumplida paga el canon de arrendamiento.

El 12 de julio de 2014 el arrendador solicita su entrega aduciendo que remodelará el

inmueble y que dichas obras requiere su desocupación.

Teniendo en cuenta que no hay seis meses para la fecha de terminación (30 de diciembre
de 2014) y del derecho a la prórroga automática, el arrendador no puede ejercer acción
alguna para la restitución del bien.

7 Operaciones del Establecimiento de Comercio

Teniendo en cuenta que el establecimiento de comercio es un bien de propiedad del
comerciante, sobre él pueden recaer diversos contratos comerciales como compraventa,
arrendamiento, prenda, etc.

7.1 Enajenación

La enajenación de un establecimiento de comercio a título de compraventa se debe

inscribir en el Registro Mercantil, ya sea que el contrato se haya protocolizado mediante

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“Pasados los dos primeros meses, el
acreedor sólo podrá demandar el pago al
adquirente”
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escritura pública o que medie documento privado. Sin el lleno de este requisito no se
perfecciona la negociación.
Es necesario además entregarle al adquirente un balance general que contenta la
relación de pasivos. Este balance debe ser suscrito por un contador público titulado.
Se presume que la enajenación de un establecimiento de comercio comprende un todo
como unidad económica, sin distinguir los elementos que lo componen, es decir, la
venta incluye todos y cada uno de sus elementos, sin que sea necesario mencionar en el
contrato por separado a cada uno de ellos.
Artículo 525: La enajenación de un establecimiento de comercio, a cualquier título, se
presume hecha en bloque o como unidad económica, sin necesidad de especificar
detalladamente los elementos que lo integran.
Artículo 526: La enajenación se hará constar en escritura pública o en documento
privado reconocido por los otorgantes ante funcionario competente, para que produzca
efectos entre las partes.
Artículo 527: El enajenante deberá entregar al adquirente un balance general
acompañado de una relación discriminada del pasivo, certificados por un contador
público.
El enajenante y el adquiriente responderán solidariamente por todas las obligaciones
que consten en los libros y que se hayan contraído hasta el momento de la enajenación.
Esta responsabilidad solidaria implica que los acreedores podrán demandar el pago de
lo debido tanto al enajenante como al adquirente a elección del deudor, durante los dos
primeros meses de haberse ejecutado la enajenación, posteriormente sólo podrán
demandar el pago al adquirente.
Artículo 528: El enajenante y el adquirente del establecimiento responderán
solidariamente de todas las obligaciones que se hayan contraído hasta el momento de
la enajenación, en desarrollo de las actividades a que se encuentre destinado el
establecimiento, y que consten en los libros obligatorios de contabilidad. La
responsabilidad del enajenante cesará trascurridos dos meses desde la fecha de la
inscripción de la enajenación en el Registro Mercantil, siempre que se hayan cumplido
los siguientes requisitos:
1. Que se haya dado aviso de la enajenación a los acreedores por medio de
radiograma o cualquier otra prueba escrita.
2. Que se haya dado aviso de la transferencia en general a los acreedores, en un
diario de la capital de la República y en uno local, si lo hubiere ambos de amplia
circulación.
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3. Que dentro del término indicado en el inciso primero no se hayan opuesto los
acreedores a aceptar al adquirente como su deudor.
Parágrafo: El acreedor del enajenante que no acepte al adquirente como su
deudor deberá inscribir la oposición en el Registro Mercantil dentro del término
que se le concede en este artículo. Las obligaciones que no consten en los libros
de contabilidad continuarán a cargo del enajenante del establecimiento, pero si
el adquiriente no demuestra buena fe responderá solidariamente. La enajenación
del establecimiento de comercio para que sea oponible a terceros requiere: a)
Inscripción en el Registro Mercantil b) Información a los acreedores por medio de
difusión.
Ahora bien, ¿qué pasa cuando hay obligaciones, pero no constan en los libros de
contabilidad? El enajenante responderá de dichas obligaciones de manera individual, a
menos que demuestre la mala fe del adquirente, en tal caso, la responsabilidad será
solidaria.

Artículo 529: Las obligaciones que no consten en los libros de contabilidad o en

documento de enajenación continuarán a cargo del enajenante del establecimiento,
pero si el adquirente no demuestra buena fe exenta de culpa, responderá
solidariamente con aquél de dichas obligaciones.

7.2 Prenda

La prenda es un contrato accesorio que depende de uno principal usualmente de

“Prenda: contrato accesorio que depende mutuo. Este contrato no se perfecciona sino por la inscripción en el Registro Mercantil,
de uno principal usualmente de mutuo” no se requiere como tal la entrega física del establecimiento de comercio. Esto es lo
que se denomina prenda sin tenencia.

El deudor es obligado a guardar y conservar el establecimiento de comercio , como buen

padre de familia. El deudor no podrá pedir la cancelación de la prenda, en todo o parte,
mientras no haya pagado la totalidad de la deuda en capital e intereses.

Artículo 532: La prenda de un establecimiento de comercio podrá hacerse sin

desapoderamiento del deudor. A falta de estipulación, se tendrán como afectos a la
prenda todos los elementos determinados en el artículo 516 con excepción de los
activos circulantes. Cuando la prenda se haga extensiva a tales activos, los que se
hayan enajenado o consumido se tendrán como subrogados por los que produzcan o
adquieran en el curso de las actividades del establecimiento.

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“Anticresis: el deudor hace entrega de la
tenencia de un establecimiento de
comercio para que el acreedor se pague
con sus frutos”
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7.3 Arrendamiento
El contrato de arrendamiento busca la entrega de la tenencia del establecimiento de
comercio a cambio del pago de un precio denominado canon. El objeto del contrato
recae sobre la totalidad de la unidad de explotación económica, incluye todos los
derechos del uso natural y de los elementos que integran un establecimiento de comercio.
7.4 Usufructo
En virtud de este contrato, se concede el derecho de goce de un establecimiento de
comercio, pero con la obligación de conservarlo y restituirlo a su dueño. Se entiende que
debe devolver el establecimiento de comercio en igual cantidad y calidad de los elementos
que lo integran, o en su defecto, pagar el valor de la cosa.
7.5 Anticresis
La anticresis es el contrato, por medio del cual, el deudor hace entrega de la tenencia de un
establecimiento de comercio para que el acreedor se pague con sus frutos. Este contrato no
es traslaticio de dominio, dicho contrato se perfecciona con el registro del mismo.
Ante el Registro Mercantil, el acreedor en el contrato de anticresis goza de los mismos
derechos que el arrendatario en cuanto a lo que concierne a mejoras, pago de perjuicios
y gastos. Asume de igual manera las obligaciones que tendría un arrendatario, es decir,
le corresponde conservar el bien en buen estado y restituirlo al momento de terminarse
el contrato de anticresis.
Artículo 533: Los establecimientos de comercio podrán ser objeto de contrato de
arrendamiento, usufructo, anticresis y cualesquiera operaciones que transfieran, limiten
o modifiquen su propiedad o el derecho a administrarlos con los requisitos y bajo las
sanciones que se indican en el artículo 526.
Ejemplo:
Brayan Parada, propietario del establecimiento de comercio denominado Telas & Botones,
contrae una obligación crediticia con Alejandro León, quien para garantizar el pago de lo
debido le exige a su deudor que le constituya prenda sobre su establecimiento de
comercio, para lo cual suscriben el documento respectivo y lo registran en el Registro
Mercantil que lleva la Cámara de Comercio.
Otras de las opciones que tendría el señor parada es entregar la tenencia de su
establecimiento a su acreedor a título de anticresis, para que éste se pague lo debido
con los frutos o ganancias del negocio. Aquí también se requiere registrar el acto en la
Cámara de Comercio.
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8 Resumen
 El establecimiento de comercio es el conjunto de bienes organizados por el
comerciante para realizar los fines de la actividad comercial o empresa.

 Un comerciante que ha cumplido con las obligaciones contractuales derivadas del

contrato de arrendamiento, por los menos durante un periodo de 2 años, tiene
derecho a la prórroga automática del contrato.

 La acción legal para recuperar la tenencia que tiene el propietario de un inmueble

arrendado se denomina restitución de inmueble dado en arrendamiento.

 La prenda es un contrato accesorio que depende de uno principal usualmente de

mutuo.

 El contrato de arrendamiento busca la entrega de la tenencia del establecimiento de

comercio a cambio del pago de un precio denominado canon.

 En el contrato de usufructo, se concede el derecho de goce de un establecimiento

de comercio, pero con la obligación de conservarlo y restituirlo a su dueño.

 La anticresis es el contrato, por medio del cual, el deudor hace entrega de la

tenencia de un establecimiento de comercio para que el acreedor se pague con sus
frutos.

9 Referencias Bibliográficas
 JOSÉ IGNACIO NARVÁEZ GARCÍA, Derecho Mercantil Colombiano, Parte General.
Vol1, 9ª Edic. 2002. Colombia

 T AMAYO JARAMILLO, Alfredo. Grandes temas del derecho comercial. Edil. Diké,
Medellín, 1993.

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