Módulo IV

FORMACIÓN
ANÁLISIS CUALIFICACIÓN CUANTIFICACIÓN DE PRECIO PLANIFICACIÓN PROGRAMACIÓN MATERIALIZACIÓN
PROYECTO PRECIO OBRA
DOCUMENTACIÓN LISTADO CÓMPUTO COSTO DIRECTO LISTADO ASIGNACIÓN DE ORGANIZACIÓN
DE RUBROS MÉTRICO DE TAREAS TIEMPOS DE LA OBRA
Planos Rubros Recursos de Gastos generales Listado de Ajuste Estructura funcional
Detalles Sub-rubros producción directos precedencias de los de la obra
Especificaciones Tipos de Beneficios Proceso recursos de Control de gestión
técnicas materiales Materiales Gastos generales productivo producción Control de calidad
Gremios Mano de obra indirectos
Equipos Costo financiero CYMAT
Tecnologías Impuestos Tecnologías

CYMAT

Roles Listado de materiales Listado de materiales Roles

Rendimiento Rendimiento
Profesionales Comercialización Comercialización Profesionales
Standard de Standard de
Proyectista producción producción Proyectista
Director de Obra Director de Obra
Jefe de Obra Jefe de Obra
Inspector Inspector
Representante Técnico Representante Técnico

DOCUMENTACIÓN
DE UNA OBRA
Importancia y alcances de la información gráfica y escrita
Resulta muy común que el profesional en ejercicio, en
su habitual intercambio de experiencias con otros pares,
pueda reconocer “vicios” en el desempeño de las fun-
ciones concernientes con la creación y materialización
de obras. El más reconocido de los mencionados vicios
radica en el profesional que se jacta de poder dirigir
cualquier tipo de obra “con una copia del plano muni-
cipal como único recurso de documentación”. Parale-
lamente, las obras así concebidas cuentan con “fecha
de vencimiento”, como jocosamente denominan estos
malos profesionales al plazo en el cual la obra comienza
a mostrar severas patologías, evitables todas ellas, de
haber mediado oportunamente los documentos cuyas
especificaciones optimizarán la vida útil de un material
o elemento constructivo.
De más está decir que dicha forma de trabajo es, ade-
más de poco profesional, antieconómica. Si una obra
tiene una “fecha de vencimiento temprana”, además
de exponernos a un cuestionamiento de carácter legal
(recordemos los 10 años más uno de responsabilidad
profesional sobre los trabajos realizados), seguramente
también acusará ciertas patologías (humedades, con-
densación superficial o intersticial, filtraciones, mapeos
de las terminaciones, etc.) que llevarán al desencanto
de nuestro comitente.
Las estadísticas demuestran que un comitente insatisfe-
cho implica ocho que no van a recurrir a nuestros servi-
cios cuando los requieran.
¿Cómo es posible arribar a buen puerto con un proce-
so constructivo que carece de una acabada y completa
MÓDULO IV
Arq. Gustavo Di Costa
Colaboración: Arq. Roberto Paladino
El termino “documento” se define como la
“ciencia del procesamiento de la información.
Integradora y globalizadora, se trata de una
experiencia enriquecedora y generalista, de ámbito
multidisciplinar o interdisciplinar”.
documentación técnica? ¿Cómo asegurar, en suma, un
comitente satisfecho?
Una de las consultas más formuladas a los represen-
tantes de las áreas técnicas de los Consejos y Colegios
Profesionales suele ser: ¿Cuál es la cantidad de planos
que debo realizar, como mínimo, para documentar una
obra? Subrayo el “como mínimo” como principal ra-
zón de las angustias del profesional. La verdad es que
cualquier respuesta que se aparte de “se deberán con-
feccionar la totalidad de los documentos gráficos y es-
critos necesarios para conducir la obra respetando sus
tres variables fundamentales, a saber: precio, tiempo y
calidad”, conforma una mala respuesta.
Ahora bien ¿por qué causa no se confecciona una do-
cumentación técnica completa? Entre las diferentes y
cuestionables razones que esgrimen ciertos profesiona-
les, se encuentra la liberadora “porque el comitente no
paga esa documentación”. ¿Es eso cierto?, ¿no está dis-
puesto el comitente a pagar por la información de base
que le permitirá al profesional ser preciso y previsible en
el desarrollo de la obra, y también por cierto, garanti-
zar una óptima vida útil del emprendimiento? Con este
criterio, ¿estaría dispuesto un comitente a someterse a
una cirugía sin un estudio pre-quirúrgico? Seguramente
no, entonces, ¿por qué suponemos que no pagará por
la documentación que le permitirá contar con una obra
que le brinde garantías finales de calidad y confort?
¿Los profesionales nos detenemos a explicar estas cues-
tiones ante nuestros comitentes o simplemente damos
por hecho una respuesta que quizás no es tal?
50 | DOCUMENTACIÓN DE UNA OBRA
La documentación técnica en la
formación profesional
En el proceso de formación del profesional, la asignatu-
ra “Diseño”, definida como troncal por la cantidad de
horas cátedra y extra-cátedra que su curso demanda,
ha desarrollado en las distintas Universidades -tanto pú-
blicas como privadas- un sistema que se aplica desde
hace varias décadas sin modificación alguna: el docente
entrega a sus estudiantes un programa de necesidades,
y éstos, a lo largo de las sucesivas clases, deben preparar
un proyecto tras otro hasta alcanzar el punto de ma-
duración adecuado, sorteando una buena cantidad de
correcciones. Los profesores, en lugar de las habituales
disertaciones propias de otras asignaturas, recorren las
mesas comentando con cada uno de los estudiantes las
virtudes y defectos de sus trabajos. Gravosamente, en
estos ejercicios el comitente es un ser tan etéreo como
impersonal y la normativa -que luego será una de las
protagonistas principales del trabajo a realizar-, es habi-
tualmente descuidada.
Las otras asignaturas -volcadas a los aspectos tecnoló-
gicos, como “Instalaciones”, “Construcciones”, “Es-
tructuras”, etc.- han mantenido el método tradicional y
perdieron paulatinamente interés y peso en las fuentes
de prestigio de las universidades, por lo que “Diseño”
resulta ser entre los aspirantes la materia más impor-
tante. Abonada por esa imagen de “artista”, el futuro
profesional se encuentra liberado de otros conceptos
más terrenales (columnas, canalizaciones, cerramien-
tos, etc.). Una polarización tan extrema implica el brutal
descuido de conocimientos esenciales para el desarrollo
profesional, como la correcta documentación y cálculo
de las estructuras, de los sistemas constructivos, de los
tendidos de las instalaciones, etc.
Ante este escenario, resulta imprescindible esforzarse
para ganar la aprobación de un comitente, y ello implica
competir. Esa compulsa será ganada por un profesional
que garantice las mejores variables para la ejecución de
una obra, capaz de no descuidar en absoluto los valores
estéticos y proyectuales del encargo, pero a su vez, brin-
dando respuestas eficientes a las variables tecnológicas
y constructivas. Precisamente, las mencionadas parti-
cularidades encuentran en una documentación técnica
completa todas las respuestas.
Componentes de la
documentación técnica
Acordados los puntos anteriormente analizados, vale
la pena enumerar a continuación, la totalidad de los
componentes que integran una documentación técni-
ca, describiendo los principales alcances de cada uno
de ellos.
En primer lugar, el profesional deberá llevar a cabo un
intercambio de informaciones con su comitente. Me-
diante conversaciones iniciales el comitente conocerá
el perfil del profesional actuante y podrá resolver con
él sus principales interrogantes. Al mismo tiempo, el
profesional recavará algunos datos fundamentales del
comitente, los cuales darán forma al “Programa de
necesidades”, verdadera guía que orientará el proceso
de croquis preliminares.
Allí el profesional comenzará a brindar respuestas con-
cretas a las demandas del comitente (tipo de obra,
orientación de locales, volumen de la obra -planta baja
o más pisos-, accesos, etc.).
A partir de allí, los mencionados “Croquis prelimina-
res” resolverán esquemas, gráficos de plantas, de vistas,
volumétricos, o cualquier otro dibujo que el profesional
realiza con el objeto de interpretar inicialmente el pro-
grama de necesidades descripto por el comitente. En
este apartado, el profesional despersonalizará el plan-
teo de gustos e ideas propias, a los efectos de entregar
al comitente la obra solicitada.
El Manual del Ejercicio Profesional del Arquitecto
-MEPA-, documento que emite el Consejo Profesional
de Arquitectura y Urbanismo, resulta explícito a la hora
de afirmar que los croquis preliminares tienen por ob-
jeto:
• Esbozar el partido propuesto, su emplazamiento
en el terreno de acuerdo con las disposiciones vi-
gentes, sus características formales, espaciales y
funciones: la idea, como propuesta del profesio-
nal, ya debe existir en los croquis preliminares.
• Exhibir la distribución funcional preliminar con-
forme al programa de necesidades.
• Estimar superficies y volúmenes.
• Calcular, en forma preliminar, costos globales
tentativos.
En función de la escala y alcance del proyecto solicitado,
el profesional puede complementar la documentación
contenida en los croquis preliminares apelando a la rea-
lización de renders de entorno, esquemas de circulacio-
nes, diagramas volumétricos de entorno, etc.
Seguidamente, el “Anteproyecto” conformará el con-
junto de plantas, vistas y cortes que, respondiendo a
las normativas vigentes, brindan una idea de carácter
general respecto de la obra motivo del encargo. Este
anteproyecto contiene una “Memoria descriptiva de

la obra”, la cual se define como una síntesis de la ope-
ratoria empleada por el profesional a fin de arribar a la
idea principal que dará origen a la obra. Asimismo, se
sumarán a dicha memoria el conjunto de informaciones
técnicas necesarias y suficientes para describir la mate-
rialidad de la obra. Nuevamente recurrimos al MEPA, el
cual determina que el anteproyecto tiene por objeto:
• Exhibir claramente el diseño propuesto y sus ca-
racterísticas espaciales, funcionales, formales y
técnicas.
• Exhibir en detalle el cumplimiento de todos los
requerimientos funcionales y programáticos del
comitente.
• Comprobar su ajuste al cumplimiento de las dis-
posiciones oficiales vigentes.
• Exhibir los sistemas constructivos, tipos estructu-
rales, instalaciones y materiales propuestos.
• Comprobar la correcta disposición de los equi-
pamientos requeridos por el programa.
• Permitir el cómputo de superficies cubiertas y
semicubiertas e informar las mismas.
• Permitir la preparación de un presupuesto global
estimativo y establecer el monto del mismo.
• Servir de base, luego de aprobado, para la con-
fección de los planos municipales a presentar
previo al inicio de obra.
• Servir de base, luego de aprobado, para la con-
fección de la documentación de proyecto.
Puntualmente, la etapa de anteproyecto graficará la
totalidad de las plantas debidamente acotadas. Dichas
plantas incluirán las de estructuras e instalaciones com-
pletas. Se anexarán los cortes (longitudinales y transver-
sales) en cantidad suficiente para la cabal comprensión
de la obra. Los mismos deberán incluir cotas y elemen-
tos estructurales y de instalaciones. También las facha-
das, capaces de especificar la materialidad en cuanto a
terminaciones superficiales y detalles.
Otros documentos que formarán parte del anteproyec-
to son el cómputo y presupuesto estimativo y un plan
de trabajos capaz de establecer -en forma preliminar- el
plazo de obra. Por su parte, la memoria descriptiva in-
corporará datos acerca de los aspectos reglamentarios
y funcionales de la obra, los sistemas constructivos y
GESTIÓN Y PRODUCCIÓN DE OBRAS | 51
estructurales empleados -donde fundamentalmente se
describa su materialidad y tecnología-, el análisis de la
totalidad de las instalaciones necesarias para el abasteci-
miento de la obra desarrollando las especificaciones de
materiales, sistemas, etc.
Desde el punto de vista legal, el “proyecto” queda defi-
nido como el conjunto de elementos gráficos y escritos
que determinan el carácter y destino final de la obra.
Esta documentación permite ejecutar dicha obra bajo la
dirección de un profesional de la incumbencia. En esta
etapa nos encontramos con la documentación ejecutiva,
vale decir, aquella que resultará imprescindible a efectos
de garantizar la adecuada materialidad de la obra. De
esta manera, se agrupan en el presente apartado planos
generales, complementarios, pliegos de condiciones,
cómputo y presupuesto, análisis del plan de trabajos,
y los documentos auxiliares para ser presentados ante
organismos oficiales.
En suma, la documentación de proyecto tiene por ob-
jeto:
• Exhibir en forma precisa las características físicas
y técnicas de la obra, en las escalas adecuadas,
debidamente acotadas y señaladas para permitir
su construcción.
• Exhibir con claridad la ubicación, medidas, de-
talles y especificaciones de sus elementos cons-
titutivos.
• Mostrar con precisión, mediante los detalles ne-
cesarios, las características constructivas de la
obra, sus materiales y particularidades.
• Documentar con similar alcance las estructuras e
instalaciones comprendidas en el proyecto.
• Servir de base para la confección de los planos
de obras transitorias, de detalle, y de montaje a
realizar por el constructor.
• Permitir a oferentes y contratistas la ejecución
de cómputos métricos y presupuestos deta-
llados por ítems y la confección de listados de
materiales.
• Informar a oferentes y contratistas las condicio-
nes técnicas a cumplir por los materiales y la eje-
cución de los trabajos.
• Documentar a oferentes y contratistas las condi-
ciones a cumplir para la adjudicación, contrata-
ción y construcción de la obra.
52 | DOCUMENTACIÓN DE UNA OBRA
• Explicitar al comitente el monto estimado de la
obra ajustado en función de los valores de los
rubros que la componen.
En vista de la importancia de la etapa de proyecto, des-
cribiremos a continuación los documentos que la com-
ponen:
Los denominados “Planos generales” constituyen los
replanteos completos de las plantas, cortes y vistas de-
bidamente acotados; plano de implantación de la obra
y detalle de linderos; detalles constructivos de fachadas
y elevaciones; plano de replanteo completo de estruc-
turas y la totalidad de las instalaciones con sus plenos;
planilla de locales y detalles de escaleras (si las hubiera);
detalles de núcleo de ascensores, sala de máquinas (si
la hubiera); detalles de locales húmedos; detalles de ter-
minaciones de pisos, zócalos, revestimientos, mesadas,
cielorrasos -aplicados o suspendidos-; plano de cubierta
con sus correspondientes detalles constructivos en los
encuentros; planillas de carpinterías; planillas de herre-
ría; etc.
Por su parte, los “Planos complementarios” reúnen
los gráficos de conjunto y de detalle de las instalaciones
y estructuras. Deben efectuarse, para una mayor com-
prensión de la propuesta, planillas complementarias.
Los “Detalles constructivos” son dibujos realizados
en escalas convenientes capaces de destacar las for-
Croquis preliminares
Anteproyecto
Proyecto
Materialización
Obra terminada
Etapas del proceso de materialización de obras
mas más adecuadas de materializar encuentros entre
diversos sistemas o subsistemas constructivos. Es conve-
niente agruparlos por rubros a fin de agilizar el proceso
de búsqueda y la delegación de dicha información a la
mano de obra que desarrollará la tarea.
El “Pliego de condiciones” consiste en el texto que
contiene y denomina cada una de las cláusulas y condi-
ciones que dispondrán los alcances de los diversos tra-
bajos que deberán ser respetados por los contratistas
para una correcta materialización de la obra. El “Pliego
de especificaciones técnicas”, detalla las cláusulas
que determinan las características propias de los mate-
riales, equipos y sistemas, conjuntamente con las indi-
caciones tecnológicas para una óptima ejecución de los
distintos trabajos.
El “Cómputo” define al conjunto de cálculos matemá-
ticos efectuados sobre la base de la información gráfica
ya descripta (planos generales y complementarios) que
determinan cuantitativamente (cómputo métrico) y cua-
litativamente (cómputo de materiales y elementos) cada
uno de los ítems que integran la obra. Esta información
será imprescindible a fin de confeccionar otro de los do-
cumentos fundamentales: el “Presupuesto”, vale decir,
la cuantificación económica de la obra motivo del encar-
go. El “Plan de trabajos”, el cual puede analizar cada
una de las tareas a desarrollar para la materialización
de la obra, y el “Modelo de contrata”, completan la
carpeta.
Los “Documentos para gestiones y trámites” se de-
finen como el conjunto de planillas, planos y demás ele-
mentos necesarios para que el comitente -o el personal
en quien el mismo delegue dicha función- sea capaz de
llevar a cabo las gestiones necesarias a fin de obtener
los permisos y aprobaciones otorgados por entidades
oficiales para ejecutar las obras contratadas.
Resulta muy común que la empresa constructora, una
vez designada como encargada de la materialización de
la obra, efectúe un documento gráfico que se denomi-
na “Plano de infraestructura de producción” a fin
de que su representante, el Jefe de obra, cuente con
información precisa a efectos de disponer en la parcela
todas aquellas construcciones transitorias que son ne-
cesarias para abastecer de recursos de producción a la
materialización de la obra.
En este plano se detalla el emplazamiento del cerco de
obra y accesos, cartel de obra, oficina técnica, acopios
de materiales que soportan la intemperie, baños, co-
medor y vestuarios para el personal, redes sanitarias,
eléctricas y viales, y toda otra construcción efímera que
el ritmo de la materialización demande.
 Etapa de documentación
• Programa de necesidades
• Croquis preliminares
• Anteproyecto
• Proyecto
• Pliego de condiciones
• Documentos para gestiones
y trámites
Fuente: Arq. Gustavo Di Costa
Objetivo
Orienta el proceso de croquis preliminares
Interpreta inicialmente el Programa de Necesidades
Conjunto de elementos gráficos y escritos que
determinan el carácter y destino final de la obra
Conjunto de planos generales y complementarios
Texto que contiene y denomina cada una de las
cláusulas y condiciones que dispondrán los alcances
de los diversos trabajos que deberán ser respetados
por los contratistas
Documentos para efectuar las gestiones necesarias
a fin de obtener los permisos y aprobaciones
otorgados por entidades oficiales para ejecutar
las obras contratadas
Resultado
Redacción de las instancias acordadas con el comitente
Partido propuesto, su emplazamiento en el terreno de
acuerdo con las disposiciones vigentes, sus características
formales, espaciales y funciones: la idea, como propuesta
del profesional, ya debe existir en los croquis preliminares.
Distribución funcional preliminar conforme al programa
de necesidades. Cálculo de superficies y volúmenes.
Cálculo, en forma preliminar, de costos globales tentativos.
Diseño propuesto y sus características espaciales,
funcionales, formales y técnicas. Detalle de todos los
requerimientos funcionales y programáticos del comitente.
Ajuste al cumplimiento de las disposiciones oficiales
vigentes. Sistemas constructivos, tipos estructurales,
instalaciones y materiales propuestos. Equipamientos
requeridos por el programa. Cómputo de superficies
cubiertas y semicubiertas e informar las mismas.
Presupuesto global estimativo y establecer
el monto del mismo.
Replanteos completos de las plantas, cortes y vistas
debidamente acotados; plano de implantación de la
obra y detalle de linderos; detalles constructivos de
fachadas y elevaciones; plano de replanteo completo
de estructuras y la totalidad de las instalaciones con
sus plenos; planilla de locales y detalles de escaleras
(si las hubiera); detalles de núcleo de ascensores, sala
de máquinas (si la hubiera); detalles de locales húmedos;
detalles de terminaciones de pisos, zócalos,
revestimientos, mesadas, cielorrasos -aplicados o
suspendidos-; plano de cubierta con sus correspondientes
detalles constructivos en los encuentros; planillas de
carpinterías; planillas de herrería; etc.
COMPONENTES DE LA DOCUMENTACIÓN TÉCNICA
Cláusulas que determinan las características propias de
los materiales, equipos y sistemas, conjuntamente con
las indicaciones tecnológicas para una óptima
ejecución de los distintos trabajos.
Planillas, planos y demás documentos.
GESTIÓN Y PRODUCCIÓN DE OBRAS | 53