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Contrato de locación de cosas

1. Conceptos generales

Concepto:
Hay locación de cosas cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa
durante un cierto tiempo a otra (locatario), el cual a su vez se obliga a pagar un precio en dinero.

Caracteres:
a) Es bilateral: porque produce obligaciones para ambas partes.
b) Es oneroso: porque una parte promete cumplir el alquiler pactado, y la otra a pagar su precio
en dinero.
c) Es conmutativo: porque ambas partes conocen las prestaciones a las cuales se han obligado.
d) Es consensual: porque se concluye por el mero consentimiento, sin necesidad del
cumplimiento de ninguna formalidad, ni tampoco de la entrega de la cosa.
e) Es nominado y típico: porque el código lo regula con una denominación especial.
f) Es No formal: porque las partes no se sujetan a formas determinadas por la ley.
g) Es un contrato de tracto sucesivo, es decir, que su cumplimiento se prolonga necesariamente
a través de un periodo de tiempo determinado, el cual puede ser extendido si las partes así lo
desean.

Comparación con otros contratos:

a) Con el depósito: En el caso del depósito típico, es decir gratuito, la diferencia es neta
pues la locación es siempre onerosa y bilateral. Cuando el depósito es oneroso por haberlo
así convenido las partes, se diferencian en: 1) la locación es un contrato consensual, en tanto
que el depósito es real pues no queda concluido sino mediante la entrega efectiva de la cosa;
2) la locación confiere al locatario el uso y goce de la cosa, en tanto que el depositario es un
guardián de ella que no puede usarla ni percibir sus frutos a menos que tal derecho le fuera
otorgado expresamente; 3) las obligaciones y responsabilidades del locatario son más
rigurosas que las del depositario, ya que responde ampliamente por toda falta de
conservación o cuidado de la cosa, mientras que el depositario sólo responde por no haber
puesto en la guarda de la cosa el mismo cuidado que en las suyas propias.

b) Con el comodato: En ambos contratos tanto el locatario como el comodatario tiene el

uso de la cosa ajena, pero podemos encontrar diferencias sustanciales: 1) la locación es un
contrato consensual (en el que debe quedar de manifiesto el consentimiento de ambas partes
(locatario/locador) para formar el contrato) y el comodato es un contrato real (queda
concluido el contrato desde el momento en que una de las partes haya hecho entrega de la
cosa sobre la que versare el contrato); 2) la locación es onerosa, en tanto el comodato es
esencialmente gratuito; 3) el locatario tiene no solo el derecho al uso, sino también a los
frutos que produce la cosa en cambio el comodatario solo tiene derecho al uso, a menos que
una clausula expresada lo autorice también a aprovechar para si los frutos.

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c) Con la locación de obra y de servicios: La diferencia es notoria y esencial, en un caso
se entrega el uso y goce de la cosa; en los otros, se paga un trabajo. Existen casos que,
aunque no parezca posible un vínculo, han originado dudas, ya sea porque ambos contratos
se superponen, o porque se trata de situaciones marginales que ofrecen duda sobre su
verdadera naturaleza.
d) Con la sociedad: Aunque la distinción resulte tan obvia que es casi innecesario
precisarla, existe un caso en que resulta dudosa la naturaleza del contrato: el locador entrega
un inmueble a otra persona no ya por un precio fijo, sino cobrándole un porcentaje de la
producción. Se lo consideraba como sociedad, pero en el derecho moderno ha prevalecido la
opinión de reputarlo locación y ese es el criterio de nuestra legislación sobre arrendamientos
rurales. Además es posible aclarar que cuando un socio entrega una cosa para que la sociedad
la use y goce, no es en base a una contraprestación determinada sino como un aporte a la
sociedad.

2- Elementos del Contrato

Consentimiento

Sobre que debe recaer

Un contrato de locación supone el consentimiento de las partes sobre:
a) Naturaleza del contrato
b) La cosa que se alquila
c) El precio
d) El tiempo de duración del contrato
e) El uso para el cual se destina la cosa

Lo único absolutamente esencial a la existencia y validez del contrato es que haya mediado
consentimiento sobre la naturaleza y sobre la cosa.
Hay que admitir en algunos casos que la validez del contrato cuando no se ha determinado el
precio. Tampoco es esencial la determinación del tiempo de duración, ni el uso para el cual se
destina la cosa pero, si en el contrato nada se menciona sobre esto último deberá ser aquel que sea
conforme con su naturaleza, entendiendo las atribuciones del locatario, salvo que haya peligro de
que la cosa se destruya o degrade o que se pretenda hacer un uso deshonesto.
El contrato que no exprese la cosa que se alquila, es nulo por falta de objeto, igualmente si no existe
inteligencia entre las partes respecto de la naturaleza del contrato.

Modalidades del consentimiento

La locación puede estar sujeta a plazo, condición, o cargo. El plazo extintivo es posible y
necesario, puesto que no hay locación perpetua.
El término “extintivo” puede ser cierto o incierto, este último caso se da, por ejemplo, en el
arrendamiento pactado hasta el momento del levantamiento de una cosecha.

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Cuando el contrato se prolonga más allá del término pactado, cualquiera de las partes se encuentra
en situación legal de hacerlo cesar de propia y unilateral decisión.
Es posible y usual convenir que el contrato de locación sólo empezará a correr a partir de cierta
fecha, esto se denomina “plazo suspensivo”.
Pueden acordarse condiciones, ya sean resolutivas o suspensivas.

Promesas de locación
Puede ser un acto bilateral o unilateral.
Cuando se trata de un acto bilateral, una de las partes promete arrendar y la otra promete tomar en
arrendamiento, en realidad no hay promesa de contrato, sino un contrato de locación definitivo. Por
ejemplo, que se prometa la locación de un departamento para cuando se termine de construir el
edificio.
Cuando se trata de una promesa unilateral, si ha sido pactada, obliga como contrato perfecto sino, el
promitente puede retractarla libremente y sin responsabilidad alguna, a menos que el ofertante se
hubiera comprometido a mantener firme la propuesta durante un tiempo determinado, en cuyo caso
la persona a quien la promesa estaba dirigida podrá exigirle indemnización de daños fundada en su
culpa precontractual.

Locación forzosa
El consentimiento libremente prestado es la esencia de la locación pero, además, el nuevo concepto
de que la propiedad tiene una función social ha inducido al legislador a obligar en ciertos casos al
dueño a arrendar sus propiedades.
Durante la vigencia de la ley 13.581, el articulo 4o establecía que todo propietario de inmuebles
deshabilitados podrá ser intimado a que proceda a arrendarlo dentro de un plazo no mayor a treinta
días, vencido el cual el Poder Ejecutivo podía incautarse del inmueble al solo efecto de arrendarlo
por cuenta de sus dueños.
Esto se originó en la circunstancia de que muchos propietarios preferían tener desocupados sus
inmuebles antes de alquilarlos a los precios fijados por la ley. La disposición ha desaparecido en las
últimas leyes de emergencia.

Forma y Prueba

Es un contrato consensual
Queda concluido por el simple consentimiento de las partes, sin necesidad del cumplimiento de
formalidad alguna. Puede ser acordado por instrumento público o privado o aún verbalmente. Si se
lo hace por instrumento privado, debe ser redactado en doble ejemplar, pues contiene obligaciones
perfectamente bilaterales.
Pero, los contratos de arrendamiento rurales deben ser redactados por escrito ante el Juez de Paz o
un escribano e inscriptos en el Registro Inmobiliario. Sólo hace a la prueba, ya que si se hubieran
omitido las formas prescriptas podrá el contrato probarse de acuerdo con las reglas generales, sin
perjuicio del derecho del arrendatario de exigir del locador el otorgamiento escrito del contrato.

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Prueba
La locación puede probarse por cualquier medio, con la limitación del artículo 1293, según el cual
los contratos que tengas por objeto una cantidad mayor de diez mil pesos no pueden probarse por
testigos a menos que hubiera principio de ejecución. A los efectos de admitir la prueba de testigos, el
valor de diez mil pesos debe referirse no al precio de un periodo de alquilar, sino a la suma de todos
ellos durante el término de duración pactado.

Capacidad

El arrendamiento ¿es un acto de administración o de disposición?

El acto por el cual el dueño de un inmueble lo arrienda tiene carácter típicamente administrativo.
Pero existen las denominadas leyes de prórroga de las locaciones, que lo han convertido en acto de
disposición.
Como el propietario no puede ya desalojar al inquilino al término del contrato, su derecho de
propiedad se ve sustancialmente cercenado y el inmueble sufre una fuerte depreciación, por tal
motivo, hoy es usual en las escrituras referentes a préstamos garantizados con hipotecas, que el
dueño asuma el compromiso de no alquilar el inmueble gravado.
El usufructo es un acto de disposición, donde el usufructuario, que no está amparado por las leyes de
prórroga, está obligado a entregar el inmueble al término del contrato. Por lo tanto, siendo esto así,
se entiende que el arrendamiento de un inmueble también es un acto de disposición, cuando el
contrato está afectado por las prórrogas legales.
Tomar en locación es siempre un acto puramente administrativo. Los contratos referidos a cosas
muebles, sea que se trate del locador o del locatario, son siempre actos de administración, pues no
están amparados por las prórrogas legales.

Capacidad de hecho
Casos concretos de incapacidad establecidos por nuestra ley:
a) Menores emancipados:
Los emancipados pueden administrar sus bienes, tanto su patrimonio a título gratuito u
oneroso.
Después de la sanción de la ley 17.607 todos los nuevos contratos de locación quedan
excluidos del régimen de prórroga, por lo tanto los emancipados pueden hacer contratos de
locación como locadores o locatarios, sin la limitación de sólo hacer contratos de menos de tres
años de plazo.
b) Administradores de bienes ajenos:
Pueden arrendar, a menos que lo prohíba alguna disposición especial.
1) Padres: están autorizados a hacer arrendamiento por sus hijos menores, pero el contrato
acabará cuando concluya la patria potestad.

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2) Tutores y curadores: no pueden, sin autorización judicial, arrendar bienes del menor por
un plazo mayor a 5 años. Los que su hicieren autorizados por el juez llevan implícita la
condición de terminar con las mayor edad o la emancipación del menor, ni pueden
tampoco, sin autorización judicial, tomar en arrendamiento, en representación del menor,
bienes raíces que no fuesen para la casa habitación.

c) Administradores y mandatarios: necesitan poder especial para dar en arrendamiento por más
de seis años los inmuebles que estén a su cargo. Si el contrato está sujeto a prórroga,
necesitará siempre poderes especiales. En cambio, podrá tomar en arrendamiento aun por
diez años, porque no hay sobre este punto ninguna limitación.
d) Administradores de una herencia: no pueden hacer arrendamientos de bienes inmuebles
como arrendadores o arrendatarios salvo que se trate de contratos de pastoreo por períodos
menores de un año, porque ese acto puede considerarse normal en la administración de un
establecimiento de campo.
No vemos inconvenientes en que den o tomen en arrendamiento cosas muebles, si por la
escasa importancia económica de la cosa o el tiempo de duración del contrato es indudable
que no se crean obstáculos a la división de la herencia.

Incapacidades de derecho
Según el artículo 1513: los que están privados de ser adjudicatarios (propietarios) de ciertos
bienes, no pueden ser locatarios de ellos ni con autorización judicial.
Esto se refiere a la prohibición al acto de tomar en arrendamiento en calidad de locatario. La
incapacidad también se refiere al acto de dar en arrendamiento.
No tiene sentido que la ley prohíba al padre o tutor, albacea, etc., tomar en arrendamiento bienes de
sus representados y les permita arrendarles un bien de su propiedad, pues aquí también produciría la
colisión de intereses que justifica y hace referencia a la prohibición legal.

Condóminos

El propietario de una cosa indivisa no puede arrendarla ni aún en la parte que le pertenece, sin el
consentimiento de los demás partícipes. El contrato debe ser suscrito por la totalidad de los
condueños, sin perjuicio de algunos efectos que tienen lugar entre esas partes.
Existe una hipótesis de que no es necesaria la unanimidad de los condóminos para decidir la
locación, bastando la simple mayoría. Siendo imposible por la calidad de la cosa común o por la
oposición de algunos condóminos, resolverán todos si la cosa debe ser puesta en administración o
arrendada, y si alguno de los condóminos no conviene en la adopción de alguno de esos expedientes,
prevalecerá la decisión de la mayoría.
Ningún inconveniente hay en que uno de los condóminos puede ser al propio tiempo locatario, la ley
le da preferencia sobre cualquier extraño cuando ofrezca iguales condiciones.

La cosa locada

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Cosas que pueden arrendarse. Principio general:
Todos los inmuebles, como las cosas muebles no fungibles, pueden alquilarse (art. 1499).
Las cosas fungibles no pueden arrendarse, ya que al tratarse de cosas en las cuales un individuo de
la especie es igual a otro, el locatario cumpliría restituyendo una cosa igual, lo que no sería una
locación sino un préstamo de consumo.

Cosas indeterminadas:
Según el art. 1500 las cosas indeterminadas pueden ser objeto de un contrato de locación,
siempre y cuando se trate siempre de una indeterminación relativa. Es necesario, por lo tanto, que
la cosa sea determinada al menos en especie (art. 1170).

Existencia de la cosa al tiempo de contratar:

Para que el contrato sea válido, es necesario que la cosa exista en el momento de celebrarse
el contrato. Si la cosa hubiese perecido totalmente en ese momento el contrato se anula, pues
carece de objeto. Si ha perecido sólo parcialmente, el locatario tiene el derecho de pedir la
reducción del alquiler o la resolución del contrato.

Cosas futuras:
Mientras las cosas inexistentes o perecidas no pueden ser objeto de un contrato de locación
válido, no hay inconveniente legal en alquilar una cosa futura (art. 1168), acto que está supeditado
a la condición de que la cosa llegue a existir (art. 1173); si esto no llegase a ocurrir el contrato de
locación será nulo.

Cosas fuera del comercio:

Las cosas que estén fuera del comercio o que no puedan venderse sin previa licencia o
autorización, pueden ser dadas en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por ser
nocivas al bien público u ofensivas a la moral y buenas costumbres (art. 1501). Esto es válido tanto
para las cosas sujetas a una inenajenabilidad absoluta, como para las cosas sujetas a una
inenajenabilidad relativa por depender de una autorización previa.

Arrendamiento de los derechos:

Esta concepción deforma la figura jurídica de la locación, contrato que supone la entrega
material de una cosa para que el locatario la disfrute, pero conservando el dueño su dominio.
Cuando se trata de cosas, es perfectamente separable el dominio del uso y goce; pero tratándose
de derechos, es casi siempre imposible distinguir al titular de la persona que lo goza, ya que la
titularidad no significa nada si no está unida al disfrute. En el Código Civil, al legislar sobre locación
sólo se refiere a las cosas materiales.

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Arrendamiento de un fondo de comercio:
El fondo de comercio está constituido por el inmueble, sus instalaciones, y también por el
nombre comercial, la marca, la “llave”, y sus mercaderías. Todo este conjunto forma una
universalidad de hecho. El arrendamiento de un fondo de comercio es un contrato complejo que
rompe los límites estrechos de la mera locación. Importa el alquiler del local e instalaciones, la
venta o el préstamo de consumo de las mercaderías, la cesión temporaria del derecho al nombre y
de la “llave”. A nada conduce, entonces, pretender abarcar todo este contrato complejo bajo el
nombre unitario de locación.

Locación de cosa ajena:

Hay veces que las personas arriendan cosas cuyo dominio pertenece a otros. En muchos
casos se trata de un acto normal y regular, que obligará al dueño a realizar contratos de locación. El
problema se plantea cuando una persona alquila una cosa ajena, sin tener derecho a hacerlo. Tal
sería el caso del que posee la cosa por un título que no le permite alquilarla o del que aun sin
poseerla suscribe un contrato alquilándola. Se estudiarán los efectos de este contrato con relación
a las partes que lo han celebrado y con relación al dueño.
• Efectos con relación a las partes: el problema que se considera guarda cierta analogía con
la venta de cosas ajenas. En el caso de la locación de cosas ajenas, se aclara que el contrato es en
principio válido entre las partes. Pero como el contrato está sujeto a la acción del verdadero dueño,
es necesario distinguir según los contratantes sean de buena o mala fe.
a) Si tanto el locador como el locatario son de buena fe, es decir, creían que el locador tenía
derecho a dar la cosa en arrendamiento, el contrato es válido y debe ser cumplido mientras el
locatario no sea desposeído por el dueño. Pero si luego se enteran que la cosa era ajena la nulidad
del contrato puede ser pedida por el locador hasta el momento de la entrega (no después) y por el
locatario en cualquier momento.
b) Si tanto el locador como el locatario sabían que la cosa era de otro dueño, el contrato es
válido y debe cumplirse entre las partes. Sin embargo el locatario desposeído por el dueño no
puede reclamar indemnización de daños al locador, porque el locatario ha asumido
deliberadamente ese riesgo. Pero hay quienes afirman que esa responsabilidad surge de la
obligación de garantía del locador.
c) Si el arrendador es de buena fe y el arrendatario de mala fe, el contrato es en principio
válido pero deben hacerse dos salvedades importantes: en primer lugar, si la cosa aun no hubiera
sido entregada y el locador toma conocimiento de la situación real del dominio puede negarse a
entregarla. Y en segundo lugar, el arrendatario no puede exigir indemnización de daños por la falta
de entrega de la cosa, o haber sido desposeído por el dueño. Una razón de moral obliga a proteger
al contratante de buena fe contra el de mala fe.
d) Si el arrendador es de mala fe y el arrendatario de buena fe, se aplican al primero las
soluciones indicadas en b) y al segundo, las indicadas en a).
• Efectos con relación al propietario: el propietario es ajeno al contrato suscrito por
terceros, cuyas cláusulas no tienen respecto de él ningún efecto. Por lo tanto, puede reclamar la
entrega inmediata de la posesión, cualquiera sea el término que se hubiere estipulado en el
contrato.

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En algunos casos, sin embargo, el propietario deberá respetar los contratos de locación
realizados por un tercero. Así ocurrirá con los arrendamientos realizados por el heredero aparente,
a menos que el locatario sea de mala fe.

Locación de cosa parcialmente ajena:

Según el artículo, el copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla ni aun en la
parte que le pertenece. Esto no significa, empero, que el contrato esté totalmente desprovisto de
efectos. También aquí hay que tratar separadamente los efectos entre las partes y con relación a los
condóminos.
• Efectos entre las partes: mientras los condóminos no hayan reclamado la nulidad el
contrato debe cumplirse, salvo que el locatario de buena fe pida la nulidad cuando se entere de la
situación real del dominio y exija la reparación de los daños y perjuicios.
Pedida la nulidad por los condóminos, el acto es nulo incluso en la parte que corresponde al
locador; y el locatario podrá pedir daños y perjuicios, hubiera sabido o no que la cosa pertenecía al
locador en condominio. Es claro que nada impediría que las partes, en conocimiento de la situación
real, acordaran que el locador no deberá nada si sus condóminos reclaman la nulidad del contrato.
Pero si más tarde, en la división del condominio la cosa resultara adjudicada al locador, el
contrato quedará firme.
• Efectos respecto de los condóminos: el acto carece de eficacia respecto de los
condóminos y su acción hará caer el contrato en cuanto a sus partes, y también en relación a la
parte que corresponde al locador. Pero ellos podrían ratificar el contrato, sea expresa o
tácitamente.

El precio

Determinación del precio: El precio de la locación, llamado alquiler o arrendamiento es un

elemento esencial de estos contratos y debe estar determinado en el mismo o debe ser determinable
de acuerdo con las cláusulas del contrato. Si consideramos que el precio no ha sido fijado en el
contrato podemos distinguir dos casos particulares:

 La cosa no ha sido entregada todavía al locatario: si se omite toda determinación o

determinabilidad del precio, falta uno de los elementos esenciales del contrato, por lo tanto
éste será nulo y sin efecto alguno. Si, en cambio, el precio, aunque no determinado
expresamente, es determinable (por ejemplo, por haber convenido que lo fijará un tercero o
por haber remitido su determinación conforme a los usos del lugar), el contrato es válido.

 La cosa ha sido ya entregada al locatario: en tal caso es indudable que la determinación del
precio no ha sido considerada esencial por el locador, quien no ha tenido inconveniente en
entregar la posesión sin acuerdo sobre este punto; por tanto el contrato es válido y los
tribunales fijarán el precio del arrendamiento teniendo en cuenta los usos y costumbres y la
apreciación hecha por peritos.

¿Debe pagarse en dinero?: Según el artículo 1493, la locación supone un precio determinable
en dinero. Hoy en día, en cambio, resulta razonable la idea de que habrá locación siempre que la

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contraprestación sea determinable en dinero; así este contrato quedará configurado cuando el
locatario se avenga a pagar cosas determinables en dinero, como por ejemplo, una parte de los
frutos, cierta cantidad de mercadería producida en el negocio locado, una cosa determinada, etc.
En conclusión, sería inútil la afirmación que se trata de contratos innominados, porque de todas
maneras son equivalentes al arrendamiento y producen las mismas obligaciones.

Forma de pago: El alquiler puede pagarse en cuotas periódicas, o de una sola vez, ya sea por
adelantado o al vencimiento del contrato.

Modificación del alquiler convenido: Ninguna de las partes puede modificar unilateralmente
el monto del alquiler. De igual modo, el locador no puede modificarlo cuando el locatario
permanezca en el uso de la cosa una vez vencido el contrato. Si el locatario no se aviene a un
aumento, el único derecho del locador es el de pedir su desalojo y hasta ese momento sigue rigiendo
el mismo alquiler sin perjuicio de reclamar la indemnización de los daños que resulten de no haber
entregado el locatario la cosa en término.
Cabe aclarar que las leyes de prórroga de las locaciones han establecido normas para actualizar
los alquileres, con lo que atenúa en alguna medida el perjuicio sufrido por los propietarios con
motivo de la congelación de los alquileres y el proceso de inflación.

Causa Lícita

Uso ilícito o deshonesto como causa-fin del contrato.

Dispone el art. 1503 que el uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada debe ser de uso
honesto.
El art. 1503 se refiere al caso de que el uso ilícito o deshonesto haya sido tenido en mira por ambas
partes;
Lo que impulso al locador a contratar no influye sobre la validez del acto aunque sea inmoral; el
locatario que hace un uso deshonesto de la cosa (uso no previsto en el contrato) su situación está
contemplada en el art. 1559.

Consecuencias de la ilicitud o inmoralidad de la causa-fin.

El acto adolece de una nulidad absoluta y, ella puede y debe ser declarada de oficio por el juez si
apareciera manifiesta en e l acto.
Si la inmoralidad del destino tenido en mira por las partes no está patente en el acto y solo puede
resultad de investigación de hecho, el jueves no podría declarar invalidez.
Mientras el contrato no ha tenido principio de ejecución, no hay problemas: ninguna de las partes
podría exigir de la otra su cumplimiento.
Cuando la cosa se ha entregado al locatario, el locador no podría accionar por cobro de alquileres
ni el locatario exigir que se cumpla las obligaciones que están a su cargo (garantía del uso pacífico
de la cosa, reparaciones, etc.).

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El locador no puede demandar al desalojo fundado en la nulidad del contrato, porque la
jurisprudencia y la doctrina se inclinan a negarle tal acción, porque se fundaría en un acto torpe de
accionante; Pero el locador podría obtener el desalojo por vía de las acciones posesoria y
reivindicatoria (invocando su carácter de dueño), el locatario no podría exencionarse invocando
contrato nulo.

1. Duración del contrato

Plazo Máximo.
Un contrato que concediera al locatario el goce perpetuo de la cosa importaría un verdadero
desmembramiento del dominio, por ello se fija a las locaciones un plazo máximo.
En el art 1505 fija un plazo máximo de 10 años. Aunque las rápidas mutaciones que caracterizan a
la economía moderna no se avienen con los plazos locativos prolongados; hoy son raros los
contratos que alcanzan el máximo legal. Hubiera sido prudente prever situaciones de excepción en
las que se justifica un plazo mayor. Una excepción importante ha sido prevista en la ley de
arrendamientos agrarios que autoriza hasta un máximo de 20 años.

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