XAVIER FERRAN SANZ Avda.

dels Banys, 41-43, bajos “A”

08860 CASTELLDEFELS (BARCELONA)
ARQUITECTO TÉCNICO Movil: 619.86.12.53
E-Mail: x.ferran.sanz@apabcn.cat
http://arquitecxferran.260mb.com

INFORME DE VALORACIÓN DE UNA VIVIENDA

SITUACIÓN:
POBLACIÓN:
SOLICITANTE:
INDICE

1.- IDENTIFICACIÓN, SOLICITANTE, FINALIDAD Y METODOLIGÍA ..........................- 3 -

2.- VISITA, ESTADO, DOCUMENTACIÓN Y DATOS DE LA FINCA .............................- 4 -
3.- DOCUMENTACIÓN Y COMPROBACIONES.................................................................- 5 -
4.- LOCALIDAD Y ENTORNO ................................................................................................- 6 -
5.- TERRENO .............................................................................................................................- 7 -
6.- DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN.............................................................................- 8 -
7.- SUPERFICIES ......................................................................................................................- 9 -
8.- SITUACIÓN URBANÍSTICA............................................................................................- 10 -
9.- RÉGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIÓN ..................................................................- 11 -
10.- ANÁLISIS DE MERCADO .............................................................................................- 12 -
11.- COMPARABLES VIVIENDAS ......................................................................................- 13 -
12.- DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS............................................- 14 -
13.- VALOR DE TASACIÓN, CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS.......................- 20 -
14.- DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES .............................- 21 -

XAVIER FERRAN SANZ -2- ARQUITECTO TÉCNICO

1.- IDENTIFICACIÓN, SOLICITANTE, FINALIDAD Y METODOLIGÍA
El presente informe ha sido realizado por Xavier Ferran, Arquitecto Técnico colegiado nº
6222 en el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación
de Barcelona, a petición del solicitante.

1.1.- IDENTIFICACIÓN
Situación: Carrer xxx
Localidad: Castelldefels
Provincia: Barcelona

Se trata de una vivienda en un edificio plurifamiliar aislado, arrendada.

1.2.- SOLICITANTE
Nombre: xxx
DNI/CIF: xxx

1.3.- FINALIDAD Y METODOLOGÍA

El objeto del presente informe es la valoración del bien a efectos de determinar su
valor de mercado a fecha de valoración, con finalidad de compraventa.
La valoración no se realiza para las finalidades integrantes del ámbito de
aplicación de la orden ministerial ECO 805/2003 del 27 de marzo sobre normas de
valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras, no obstante se utilizan los criterios de valoración de las
disposiciones que contiene.
Se procede en el presente informe a la determinación del valor de mercado
mediante el método de comparación, y dado que el bien inmueble de halla
arrendado, se calcula asimismo el valor por el método de actualización de rentas.

1.4.- LIMITACIONES AL DOMINIO

No se han considerado limitaciones al dominio de la finca distintas de las
señaladas en el informe, por lo que, en el caso de existir alguna, deberá de
estudiarse su incidencia en el valor de la misma.

XAVIER FERRAN SANZ -3- ARQUITECTO TÉCNICO

2.- VISITA, ESTADO, DOCUMENTACIÓN Y DATOS DE LA FINCA
2.1.- VISITA AL INMUEBLE
La visita al inmueble fue realizada el dia 14 de Marzo del 2011.
El presente documento ha sido realizado por el mismo técnico que realizó la visita
al inmueble.
Ha sido posible la localización. Se adjunta plano con ubicación y documentación
fotográfica.

2.2.- ESTADO DEL INMUEBLE

El inmueble se encuentra terminado, en uso, y habitado. La vivienda objeto del
presente informe, se halla habitada por el arrendatario.

2.3.- FINCA REGISTRAL Y REFERÉNCIA CATASTRAL

Finca registral número, tomo xxx, libro xxx, folio xxx del Registro de la Propiedad
nº XX de Gavà.
Referencia catastral nº xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

XAVIER FERRAN SANZ -4- ARQUITECTO TÉCNICO

3.- DOCUMENTACIÓN Y COMPROBACIONES
Vivienda con calidades medias, reformada recientemente, en buen
estado de conservación.

3.1.- DOCUMENTACIÓN ANALIZADA

Se ha dispuesto de la siguiente documentación:
• Documentación registral.
• Documentación catastral.
• Escritura de Propiedad.
• Recibo de alquiler.
• Contrato de Arrendamiento.
• Recibo IBI.
• Recibo gastos de comunidad de propietarios.

3.2.- COMPROBACIONES REALIZADAS

• Localización del inmueble con arreglo a la documentación disponible.
• Inspección ocular exterior de la finca.
• Inspección ocular del interior de la vivienda, calidades de la vivienda,
conservación y ocupación.
• Régimen de protección pública.
• Protección del patrimonio arquitectónico.
• Adecuación al planeamiento urbanístico vigente.
• Consulta en página virtual de la oficina del Catastro.

XAVIER FERRAN SANZ -5- ARQUITECTO TÉCNICO

4.- LOCALIDAD Y ENTORNO

4.1.- TIPO DE NÚCLEO Y POBLACIÓN

El municipio de Castelldefels se halla ubicado en la comarca del Baix Llobregat,
provincia de Barcelona.
Según el último censo publicado, correspondiente al año 2010, la población es de
62.250 habitantes.
Al tratarse de un municipio con alto porcentaje de población flotante, su población
de hecho es sensiblemente superior, especialmente en el periodo estival.
La población se ha ido incrementando de forma sostenida durante los últimos
años, siendo la tendencia actual a la estabilización de su crecimiento.
La actividad dominante de la población es múltiple. Es de destacar el carácter
residencial y turístico del municipio, por lo que una parte importante de los
habitantes desarrolla su actividad laboral fuera del término municipal.

4.2.- DELIMITACIÓN ENTORNO

Barrio de Montmar, situado en la zona sur del núcleo urbano, al pie del macizo del
Garraf.

4.3.- SIGNIFICACIÓN DEL ENTORNO

Entorno urbano totalmente desarrollado, con un grado de consolidación completo
y carácter residencial. Una parte de las edificaciones corresponde a segundas
residencias, decantándose lentamente el uso a primera residencia.
Ordenación en manzana, edificaciones principalmente unifamiliares, con una
densidad baja.
La calidad de la construcción es de nivel alto en edificaciones actuales y antiguas,
con edificaciones de 30 a 50 años de antigüedad. Las nuevas construcciones
representan, aproximadamente, el 30% del total.
El nivel socio-económico predominante de los habitantes del entorno es medio-
alto.
La tipología principal de los edificios son viviendas unifamiliares, de una y dos
plantas, pareadas, y minoritariamente, plurifamiliares.

4.4.- INFRAESTRUCTURAS DEL ENTORNO

Dispone de infraestructuras con un grado de desarrollo suficiente en un aparente
buen estado de conservación.
Evacuación de aguas por red general. Abastecimiento de aguas por red general.
Existe suministro eléctrico. El alumbrado público es suficiente. Las vías de acceso
están pavimentadas.

4.5.- EQUIPAMIENTO BÁSICO Y COMUNICACIONES

El equipamiento escolar es suficiente y cercano; los centros sanitarios cubren las
necesidades de la población. Instalaciones comerciales cercanas, al estar cercano
el núcleo urbano.
Las comunicaciones son normales con suficientes transportes públicos (estación
tren Cercanias a 10 minutos caminando).

XAVIER FERRAN SANZ -6- ARQUITECTO TÉCNICO

5.- TERRENO

5.1.- CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

El terreno está ocupado por la edificación, no siendo relevante su descripción a los
efectos de la valoración del inmueble.

5.2.- INFRAESTRUCTURA INTERIOR

Dotado de todos los servicios urbanos básicos.

XAVIER FERRAN SANZ -7- ARQUITECTO TÉCNICO

6.- DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN

6.1.- CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

Se trata de un edificio aislado que se desarrolla en 3 plantas sobre rasante.
La distribución por uso y plantas es la siguiente:
Planta baja más dos destinadas a viviendas.
La vivienda consta de recibidor, salón comedor, cocina, aseo, baño, tres
habitaciones y terraza. Plaza de aparcamiento y trastero.

6.2.- EQUIPAMIENTO Y ELEMENTOS COMUNES

Se han considerado espacios comunes acordes con la tipología y calidad del
inmueble. El edificio cuenta con equipamiento estándar.

6.3.- CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS

Elementos fundamentales:
Fachada: Obra vista / monocapa
Cubierta: plana.
Instalaciones:
Instalación estándar.
Ascensor: si.

6.4.- ESTADO ACTUAL

El bloque es de construcción de 1983 y se encuentra en buen estado de
conservación, con calidades buenas. Se ha realizado un correcto mantenimiento
del edificio.

6.5.- TERMINACIONES Y ACABADOS

Los acabados interiores son los adecuados para éste tipo de vivienda con
pavimentos de gres, pintura plástica en paredes, alicatado y falsos techos de
lamas en zonas húmedas.

XAVIER FERRAN SANZ -8- ARQUITECTO TÉCNICO

7.- SUPERFICIES

Finca registral xxx

Vivienda: 1ª 3ª
Superficie Registral: 83 m2.
Superficie Catastral: 88 m2.
Superficie útil: 74 m2.
Superficie construida con elementos comunes: 92 m2
Superficie adoptada: 92 m2.

XAVIER FERRAN SANZ -9- ARQUITECTO TÉCNICO

8.- SITUACIÓN URBANÍSTICA
El inmueble se encuentra dentro de ordenación, Suelo Urbano Consolidado, calificación
R4 (ordenación abierta), según Mapa Urbanístic de Catalunya, y calificación municipal
20a/9 (subzona plurifamiliar).

XAVIER FERRAN SANZ - 10 - ARQUITECTO TÉCNICO

9.- RÉGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIÓN

9.1.- SITUACIÓN ACTUAL

Según consta en la documentación aportada por el propietario, se considera la
siguiente situación:

Titular Arrendamiento: xxx

Fecha del contrato: 02/01/2008.
Cláusula de revisión de rentas: Si.
Situación de Ocupación: arrendado.
Situación de Protección: Libre de venta y renta.

XAVIER FERRAN SANZ - 11 - ARQUITECTO TÉCNICO

10.- ANÁLISIS DE MERCADO

10.1.- CARACTERIZACIÓN
Entorno con oferta inexistente en el mercado primario, con actividad moderada el
mercado secundario.
El nivel de renta de los demandantes potenciales es adecuado a la oferta actual,
existiendo desequilibrio entre oferta y demanda, debido a la recesión económica.
En fecha de valoración el mercado sigue en fase de recesión.
Los precios practicados, mas habituales, se encuentran entre 2.500 a 4.000 €/m²,
para superficies medias (mercado secundario).
La tendencia de los precios es negativa, con tiempos de venta estimados
superiores al año.
Las viviendas de la zona tienen básicamente carácter de primera residencia,
aunque existe una parte dedicada a la segunda residencia, no obstante en lenta
disminución.

10.2.- TENDENCIAS Y EXPECTATIVAS

Revalorización:
La revalorización de la zona es negativa actualmente ya que estamos en un
proceso de recesión con tendencia a la bajada de precios.

10.3.- CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE EN EL MERCADO

Adaptación de la tipología valorada a la demanda: Media
Facilidad global del inmueble para la reventa: Media baja.

10.4.- OBSERVACIONES GENERALES DEL MERCADO

Capacidad de revalorización del inmueble: no significativa.
Capacidad de revalorización del entorno: no significativa.
Capacidad de revaloración del mercado: nula / negativa.

XAVIER FERRAN SANZ - 12 - ARQUITECTO TÉCNICO

11.- COMPARABLES VIVIENDAS
11.1.- TESTIGOS CONSIDERADOS

Testigo Situación Superficie (m2) Fuente Valor testigo (€) Valor testigo (€/m2)
1 xxx 84 API 320.000 3.809,52
2 xxx 96 API 295.000 3.072,92
3 xxx 81 API 320.000 3.950,62
4 xxx 78 Particular 210.000 2.692,31
5 xxx 76 Particular 266.000 3.500,00
6 xxx 89 API 360.000 4.044,94

XAVIER FERRAN SANZ - 13 - ARQUITECTO TÉCNICO

12.- DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS
Métodos de valoración utilizados:

12.1.- VALOR DE REEMPLAZAMIENTO

El método del coste está basado en el principio del valor residual que establece la
Orden ECO/805/2003 (art. 18 y 19) y que dice que el valor atribuible a cada uno
de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de
éste activo y los valores atribuibles al resto de factores. Es decir, el coste de un
producto es la suma de los costos de cada uno de sus componentes. Éste método
nos permite obtener el coste de reemplazamiento bruto o neto de toda clase de
edificios en proyecto, construcción, rehabilitación o acabados. El coste de
reemplazamiento es el coste total estimado de reemplazar el inmueble valorado
por otro de iguales características y calidades realizado con materiales y
tecnología actuales.
La Orden ECO/805/2003 determina lo siguiente para su aplicación:

Art. 18). Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto.

1. Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarán las siguientes inversiones:

a. El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar.

b. El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación.
c. Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.

Para determinar los valores o importes a que se refiere el párrafo anterior se tendrá en cuenta lo
señalado en los números siguientes.

2. Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizará bien el método de
comparación, bien el método residual de acuerdo con lo previsto en la presente Orden.

3. El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación será el coste de la construcción por

contrata. Se considerará como coste de la construcción por contrata, la suma de los costes de
ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del
constructor. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que
sean fácilmente desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotación
económica, los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes.

En el caso de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta, además, el valor

particular de los elementos de la edificación que le confieran ese carácter.

4. Los gastos necesarios serán los medios del mercado según las características del inmueble
objeto de valoración, con independencia de quien pueda acometer el reemplazamiento. Dichos
gastos se calcularán con los precios existentes en la fecha de la valoración.

Se incluirán como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:

• Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la

declaración de obra nueva del inmueble.
• Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios.
• Los costes de licencias y tasas de la construcción.

XAVIER FERRAN SANZ - 14 - ARQUITECTO TÉCNICO

 • El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de
la inspección técnica para calcular dichas primas.
• Los gastos de administración del promotor.
• Los debidos a otros estudios necesarios.

No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos
financieros o de comercialización.

5. En la determinación del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construcción o en

rehabilitación se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración, sin incluir
acopios ni mobiliario.

6. Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en proyecto, en construcción

o en rehabilitación, para la hipótesis de edificio terminado, los precios de las unidades de obra
existentes en el momento de la tasación podrán corregirse, en su caso, con la evolución del
mercado hasta la fecha de la actualización. La modificación del valor del suelo no podrá realizarse
hasta que la obra esté terminada y exigirá la actualización de la tasación.

VRB = F + Cc + In + H + L + T + G
Donde:
F = Valor de mercado del suelo.
Cc = Coste construcción por contracta, es decir, presupuesto de ejecución
material incluyendo los gastos generales y beneficio del constructor.
In = Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para a la formalización de
la declaración de obra nueva del inmueble.
H = Honorarios técnicos para proyectos y dirección de las obras.
L = Licencias y tasas de la construcción, declaración de obra nueva, etc.
G = Gastos de administración del constructor, OCT y seguros.

Art. 19). Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento neto.

1. Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restará del valor de reemplazamiento bruto la
depreciación física y funcional del edificio terminado.

2. La depreciación física de la edificación se calculará por alguno de estos tres procedimientos:

a. Atendiendo a la vida útil total y residual estimadas por el tasador el cual deberá justificar
adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimación.

En el caso de que atribuyera diferentes vidas útiles a las diferentes instalaciones o

elementos de la construcción de edificio la justificación desglosará cada una de ellas.

b. Mediante la técnica de amortización lineal, a cuyos efectos se multiplicará el VRB, excluido

el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir la antigüedad del
inmueble entre su vida útil total. Esta última será la estimada por el tasador y, como
máximo:
o Para edificios de uso residencial: 100 años.
o Para edificios de oficinas: 75 años.
o Para edificios comerciales: 50 años.
o Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica:
35 años.

En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida útil máxima se

obtendrá ponderando los plazos máximos señalados anteriormente en función de la
superficie destinada a cada uno de los usos.

XAVIER FERRAN SANZ - 15 - ARQUITECTO TÉCNICO

 c. Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo
de similares características.

3. Los elementos de un edificio seguirán el régimen de depreciación correspondiente al edificio en

que se encuentren.

4. La depreciación funcional se calculará como el valor de los costes y gastos necesarios para
adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseño u
obsolescencia.

VRN = VRB - Dep. Física – Dep. Funcional

Antiguedad
Dep. Física = (VRB – F) ------------------
Vida útil total

El valor de repercusión de suelo se calcula por el método residual estático, de

acuerdo con los artículos 40, 41 y 42 de la orden ECO de 27/3/2003:

Art. 42) . Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento

estático.
El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se
calculará aplicando la siguiente fórmula:
F = VM × (1 - b) - Ci
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.
b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.

CÁLCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO

Vida útil del inmueble (años): 100

Año de construcción (estimado o comprobado): 1983
Antigüedad (años): 28
Factor de antigüedad: 0,72

Cálculo del valor del suelo por el método residual estático

Valor de mercado primario (€/m2): 3.815,00
Margen "b" del beneficio del promotor (%): 18,00
Coste de construcción por contrata a nuevo (€/m2): 900,00
Gastos necesarios para la construcción (%): 22,00
Valor de repercusión de suelo (€/m2): 2.030,30

Cálculo del Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB)

Coste de construcción por contrata (€/m2): 800,00
Coeficiente de gastos para el VRB (%): 22,00
Gastos necesarios para el VRB (€/m2): 176,00
Valor de Reemplazamiento Bruto VRB (€/m2): 3.006,30

XAVIER FERRAN SANZ - 16 - ARQUITECTO TÉCNICO

 Cálculo del Valor de Reemplazamiento Neto (VRN)
Depreciación física lineal (€/m2) : 841,76
Depreciación física ponderada (€/m2): 300,63
Depreciación funcional (€/m2): 0,00
Depreciación total acumulada (€/m2): 300,63
Valor de Reemplazamiento Neto CRN (€/m2): 2.705,67

12.2.- CUADRO RESUMEN DE VALORES DE REEMPLAZAMIENTO

Superfície (m2) Valor suelo Coste construcción Gastos VRB VRN

92,00 2.030,30 900,00 198,00 3.006,30 2.705,67 (€/m2)
186.787,60 82.800,00 18.216,00 276.579,60 248.921,64 (€)

12.3.- HOMOGENEIZACIÓN COMPARABLES

El método de comparación permite mediante el procedimiento de

homogeneización de precios de inmuebles comparables (para transacciones u
ofertas en el mercado), analizar las características del inmueble que se valora en
relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre
sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o de renta homogeneizado
para aquél.
Se muestra a continuación los datos de inmuebles comparables utilizados, el
proceso de homogeneización realizado a partir de su importe total en € o unitario
en €/m² y el valor de mercado por comparación resultante.
Los precios de las comparables llevan descontado el margen de negociación y
comercialización habitual sobre la oferta directa situado entre un 10-15%.
La Orden ECO/805/2003 determina lo siguiente para su aplicación (art.21 a 23):

Art. 21). Requisitos para la utilización del método de comparación.

1. Para la utilización del Método de comparación a efectos de esta Orden será necesario que se cumplan los siguientes
requisitos:

a. La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

b. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar
parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
c. Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen
adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

2. Adicionalmente, para la utilización del método de comparación a efectos de lo previsto en el artículo 2.a (Ámbito de
aplicación) de la presente Orden serán necesarios, los siguientes requisitos:

a. Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de
compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la
valoración.
b. Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de
precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del
mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos
precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
c. Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos
anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.

Art. 22). Procedimiento de cálculo del valor por comparación.

XAVIER FERRAN SANZ - 17 - ARQUITECTO TÉCNICO

 1. Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales:

a. Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor.
En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y características, se
tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter.
b. Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas
sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales
de compraventa al contado de dichos inmuebles.
c. Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra
representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de
homogeneización necesario.
En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de
identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en
la definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoración para la
finalidad prevista en el artículo 2.a de esta Orden, los que puedan incluir elementos especulativos.
d. Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten
adecuados para el inmueble de que se trate.
e. Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios
homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquel y
que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes.

2. Además de las reglas generales señaladas en el apartado anterior, para determinar el valor a que se refiere dicho
número se tendrán en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales:

a. En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor por comparación
para la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la
tasación para la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podrá corregir razonadamente de
acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminación de la obra.
b. En el caso de valoración de fincas rústicas, al utilizar el método de comparación, la homogeneización prevista en
el mismo se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de
tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento.

Art. 23). Ajuste del valor por comparación.

1. El valor por comparación obtenido de acuerdo con el artículo anterior será ajustado por la entidad tasadora para obtener
un valor por comparación ajustado cuando concurran los requisitos para incluir la advertencia específica que se menciona
en el apartado 3 del artículo 12.

2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artículo 12.3, la entidad tasadora, en base a su
capacidad técnica, aplicará al valor por comparación la reducción que considere necesaria.
Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinión de la entidad tasadora, estimar
la reducción indicada en el párrafo anterior, se aplicará un porcentaje de reducción del 10 % en todo caso, y del 15 % si
aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparación.

3. Sin perjuicio de la información exigible en el cálculo del valor de tasación, la mención al ajuste realizado y su justificación
se incluirán en la advertencia específica a que se refiere el artículo 12.3.

Los datos de inmuebles comparables al valorado, con objeto de determinar su

valor de mercado, son los siguientes:

Testigo 1 Testigo 2 Testigo 3 Testigo 4 Testigo 5 Testigo 6

Coeficiente resultante (A) 0,85 0,95 0,99 1,09 0,98 0,90
Valor testigo (€/m2) (B) 3.809,52 3.072,92 3.950,62 2.692,31 3.500,00 4.044,94
Valor testigo (€) 320.000,00 295.000,00 320.000,00 210.000,00 266.000,00 360.000
Valor homogeneizado (€/m2) (A*B) 3.240,00 2.911,97 3.920,00 2.931,92 3.439,88 3.631,35

RECONCILIACIÓN DE VALORES

valor
reconciliado observaciones
Testigo 1 3.240,00
Testigo 2 2.911,97

XAVIER FERRAN SANZ - 18 - ARQUITECTO TÉCNICO

 Testigo 3 3.920,00
Testigo 4 2.931,92
Testigo 5 3.439,88
Testigo 6 3.631,35

Mediana ponderada : 3.345,85 €/m2

12.4.- CUADRO RESUMEN DE VALOR MERCADO

Valor de mercado comparables 3.345,85 €/m2

Superfície adoptada 92,00 m2

Valor de mercado por comparación 307.818,55 €

12.5.- CAPITALIZACIÓN RENTAS DE CONTRATO, VALOR POR

ACTUALIZACIÓN DE RENTAS. FLUJO DE CAJA DE ARRENDAMIENTO.

El valor de actualización del inmueble objeto de valoración es el valor actual (VA)

de los flujos de caja, derivados de las disposiciones establecidas en el contrato de
arrendamiento en vigor, más el valor de reversión.
Por tanto, es el sumatorio de las rentas netas a percibir por el arrendador durante
el tiempo restante de arrendamiento, actualizadas a una tasa, más el valor
actualizado de reversión del inmueble a la finalización del contrato de
arrendamiento, teniendo en cuenta la depreciación física del bien debida al tiempo
transcurrido.
Cálculo realizado en euros constantes.

Periodo Tasa de Valor de Valor de las

Renta neta Valor de reversión más
pendiente actualización de reversión rentas
anual rentas actualizado
contrato renta actualizado actualizado
8.832,00 €/año 6 años 5,37% 211.700,79 € 48.220,87 € 259.921,66 €

XAVIER FERRAN SANZ - 19 - ARQUITECTO TÉCNICO

13.- VALOR DE TASACIÓN, CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

La finalidad del presente informe es la valoración del bien a efectos de determinar su

valor de mercado a fecha de valoración.

13.1.- VALOR DE TASACIÓN

Valor de mercado por actualización de

Valor de mercado por comparación Valor de Tasación
rentas

307.818,55 € 259.921,66 € 259.921,66 €

Según establece la Orden ECO 805/2003, en su artículo 3º, debe establecerse el

principio de prudencia, por lo que, se considera como Valor de Tasación de
cantidad de 259.921,66 €.

Artículo 3. Principios.

../...

f) Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá
el que dé como resultado un menor valor de tasación. Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de
tasación se utilice para alguna de las finalidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de esta Orden.

13.2.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

Condicionantes:
No existen condicionantes.
Advertencias:
En aquellos casos en los que se han observado discrepancias entre la realidad y
algunos documentos, o entre estos mismos, se han aceptado los datos que se han
considerado más ajustados a la finalidad del informe, siempre que no ha sido
posible conciliarlos entre si.
El informe ha sido realizado con la finalidad de dar un valor de mercado del
inmueble a tasar, Xavier Ferran Sanz no se responsabiliza de la utilización de este
informe con finalidad distinta de aquella para la que se emitió.

En Castelldefels, a 14 de Marzo de 2011

XAVIER FERRAN SANZ - 20 - ARQUITECTO TÉCNICO

14.- DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES

14.1.- DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

Planos de situación y emplazamiento
Plano de la vivienda
Fotografías
Documentación Registral
Documentación Catastral

XAVIER FERRAN SANZ - 21 - ARQUITECTO TÉCNICO