El contrato de locación inmobiliario en el tiempo

del Coronavirus (Covid-19)

Autor:  Moeremans, Daniel E.

Cita: RC D 1518/2020

Encabezado:
El autor hace un análisis crítico de los efectos de las medidas de aislamiento social,
preventivo y obligatorio dispuesto por el Poder Ejecutivo Nacional y del Decreto
320/2020, sobre los contratos de locación inmobiliaria, preguntándose cuál es la
solución que debería aplicarse en cada caso en concreto.

El contrato de locación inmobiliario en el tiempo del

Coronavirus (Covid-19)
Es unánime el criterio en la doctrina de que las medidas de aislamiento obligatorio
establecido por el PEN[1], a raíz del Coronavirus (COVID-19), constituyen un caso
que se encuadra en las previsiones del art. 1730 del CCC (caso fortuito o fuerza
mayor[2]).
 
El caso fortuito es una especie del género "causa ajena", excluyente de
responsabilidad (art. 955 del CCC, primera parte)[3] y que impide al deudor el
cumplimiento de la prestación prometida, produciéndose un efecto liberatorio
cualquiera sea la naturaleza de la obligación. Los requisitos que normalmente se
exigen para configurar este límite infranqueable de responsabilidad, se
corresponden con la extraordinariedad del evento (el acontecimiento está fuera de
lo que frecuentemente o habitualmente sucede); con su consecuente
imprevisibilidad (es tal cuando resulta imposible de prever, porque no hay razón
para pensar que sucederá) o en su caso, con su inevitabilidad o irresistibilidad. Un
hecho es irresistible cuando, aunque haya sido efectivamente previsto, no puede
ser evitado, a pesar de la diligencia que haya sido puesta para ello[4]. Respecto a
este último requisito, la jurisprudencia de la Cámara Civil de la Provincia de Buenos
Aires, durante la vigencia de código derogado, sostuvo que: "La irresistibilidad, es la
nota esencial del caso fortuito. Puede ocurrir, que el acontecimiento sea previsible y
aunque el deudor lo haya previsto; pero ello ordinariamente no tiene relevancia si
importa una fuerza invencible (art. 514, C.Civil derogado)"[5]. Además se menciona
como otro elemento el de la "exterioridad", es decir, que el hecho resulte ajeno al
supuesto responsable o exterior al riesgo o vicio de la cosa o actividad riesgosa[6].
En materia contractual se incorporan otros elementos indispensables: que el hecho
sea sobreviniente al nacimiento de la obligación; que se presente como actual y
contemporáneo al tiempo del cumplimiento y que represente un obstáculo
insuperable para el deudor, es decir, que genere la imposibilidad de dar
cumplimiento a la obligación[7]. 
Por otra parte a diferencia a lo que lamentablemente estamos acostumbrados
(emergencias económicas), en el caso se trata principalmente de una emergencia
sanitaria, que tiene también efectos económicos negativos, cuyas dimensiones aún
no se han determinado o evaluado, pero que se consideran serán extraordinarios
tanto en la economía nacional como mundial. Estos efectos se ven agravados por la
crisis económica que atraviesa nuestro país y que ha afectado a vastos sectores de
la economía. 

Otra particularidad que presenta el COVID-19 es la temporalidad, es decir no se

trata de una situación de imposibilidad definitiva, sino meramente temporal. No se
sabe aún si la cuarentena se extenderá o no, o si finalizará el 12 de abril 2020, o si
como se está escuchando periodísticamente, se produciría un levantamiento
progresivo y selectivo del aislamiento social. Sí se puede afirmar que tarde o
temprano, la causal de fuerza mayor desaparecerá, aunque, sus efectos negativos
se prolongarán en el tiempo, agravados en lo económico con la recesión, inflación,
endeudamiento, etc. que pesan sobre nuestro país. 

La temporalidad del casus desde el punto de vista jurídico es relevante, porque si se

tornara definitivamente imposible el cumplimiento de la obligación, ésta se
extinguiría (primera parte del art. 955 del CCC[8], ya citado). En cambio, si la
imposibilidad es temporaria se aplica el art. 956 del CCC que establece que sólo
tiene efecto extintivo cuando el plazo es esencial, o cuando su duración frustre el
interés del acreedor de modo irreversible[9]. En los otros supuestos se suspenden
los efectos del contrato, mientras dure el casus.

En materia de contrato de locación inmobiliaria, el tema del casus está tratado

entre otros puntos en el art. 1203, CCC. Este artículo establece que "si por caso
fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o
esta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del
contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar
de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan
como antes[10]".
 
Al interpretar dicha norma afirmamos[11] que si se presentara un supuesto de
casus, el art. 1203, CCC, establece que el locatario puede pedir la rescisión del
contrato, si por caso fortuito o fuerza mayor se ve impedido de usar y gozar de la
cosa o si ésta no puede servir para el objeto de la convención en forma
permanente[12]. Se ha señalado que esta solución responde, por un lado, a la idea
de que las cosas perecen para su dueño y por el otro, al hecho de que no resulta ya
posible para el locador cumplir con la obligación de mantener al locatario en el uso
y goce de la cosa[13]. Analizado desde el punto de vista del locatario, continuar con
el contrato, sin posibilidad de seguir usando y gozando de la cosa, implicaría la
frustración de la finalidad del vínculo, careciendo de causa la subsistencia de la
obligación de pagar el precio. "Si ello es así, ya se trate de la pérdida de la cosa o de
la inadecuación para el destino tenido en miras al contratar, ambos supuestos
tienen virtualidad extintiva del contrato, con la consiguiente obligación recíproca de
restitución de lo que se hubiese percibido y no ejecutado recíprocamente que, por
efecto de la extinción, deviene como pago sin causa, quedando el cumplidor
autorizado para repetirlo[14]. 

La doctrina era coincidente en este sentido. Así Spota[15] afirmaba que "... El
locador ha de reparar la cosa que se deterioró por un evento fortuito. Empero, ese
deber no se extiende al supuesto de destrucción total o parcial de la cosa, por ese
caso fortuito (v.g. Aubry et Rau, Cours, 3º ed, t. III, p. 342, tex. y n. 7). En verdad, la
destrucción total implica resolución contractual...". Borda[16], enseñaba que: "... Es
posible que durante el curso de la locación, la cosa sufra daños por caso fortuito o
fuerza mayor. El problema debe ser estudiado con relación a las hipótesis de
destrucción total, destrucción parcial y simple deterioro ... DESTRUCCION TOTAL: En
tal caso el contrato queda rescindido (art. 1521 del Código derogado), sin que
ninguna de las partes pueda reclamar indemnización alguna de la otra (es la
consecuencia natural de la fuerza mayor). Tampoco tiene derecho el locatario a
reclamar los daños y perjuicios sufridos en las mercaderías o muebles que son de su
propiedad, con motivo de la destrucción de la cosa locada por un caso fortuito o de
fuerza mayor ... La resolución del contrato se produce ipso iure en el instante de
acaecimiento del hecho..." Clavell Borrás[17], sostenía que "... Por aplicación de los
principios generales sobre imposibilidad de pago (arts. 888, 890 y 895 del Código
derogado), el contrato de locación urbana queda rescindido si el inmueble es
destruído totalmente (art. 1521 y art. 1604, inc. 3 del Código derogado), sin que ni
el locatario ni el locador puedan exigir a la otra parte la reconstrucción, aunque el
locador haya sido culpable de la destrucción o haya contractualmente extendido su
responsabilidad al caso de fuerza mayor. La reconstrucción sólo será exigible si el
locador se hubiere obligado a ella. El locatario tampoco podrá reclamar
indemnización alguna al locador por los perjuicios que haya sufrido en su persona o
en sus bienes a consecuencia del caso fortuito...". A su turno López de Zavalía[18]
refiere que: "... La lex supletoria ha regulado los supuestos de destrucción material
por caso fortuito, con reglas diferentes a las del deterioro. ... Si la destrucción es
total, "el contrato queda rescindido". ... denotando que es un efecto que se
produce con automatismo, independientemente de nuevas declaraciones de
voluntad, esto es, "de pleno derecho" según la terminología del art. 1722 francés. ...
Si la cosa (cierta o incierta, al contratar) entregada (quedando, por ende,
individualizada la incierta), se destruye, estamos ante la imposibilidad de hacer
gozar: Las vicisitudes de la cosa influyen sobre el facere. Es un facere que, a los
efectos aquí contemplados, puede ser conceptualizado como una continuada
dación de la misma cosa que fue inicialmente entregada ... La rescisión operada, al
provenir de caso fortuito, no da al locatario derecho a reclamar indemnización al
locador. Y como el contrato "queda rescindido" el locatario no podrá pretender que
se efectúen reconstrucciones, ni el locador obligarlo a que las espere. Dado que la
destrucción total de la cosa no supone la desaparición absoluta de ella, puede
ocurrir que el ex locatario continúe, de hecho, en la tenencia. Como ha dejado de
ser locatario, no deberá alquileres, y su situación será la de un tenedor ilegítimo".

Si la destrucción es parcial, lo que se determinará por exclusión, es decir cuando

haya destrucción que no sea total, puede el locatario pedir la disminución del precio
o la rescisión del contrato, según fuere la importancia de la parte destruida (art.
1203, CC). Concluíamos que el CCC exceptúa de esta regulación, es decir d ellos
efectos del casus, el supuesto de que el caso fortuito no afecta la cosa misma o
también debemos agregar no produce que la cosa pueda servir para el objeto de
la convención. En dicho supuesto prescribe el art. 1203 que las obligaciones del
locatario continúan como antes. 

Es decir, en materia locativa en general entonces, según el CCC,en una

interpretación literal, el contrato continúa produciendo sus efectos, como antes. Es
decir, desde el punto de vista del locatario, éste debería pagar el precio de la
locación convenido y toda otra prestación de pago periódico asumida
convencionalmente (arts. 1187, 1208, CCC), como así también las cargas y
contribuciones por la actividad (1209, CCC), ya que el casus no afecta el pago del
precio. Aplicando el art. 1730 CCC y considerando que el dinero es un género y por
ende que no perece, la obligación de pago no sufriría los efectos del casus, porque
en teoría siempre es posible hacerlo. En este sentido el casus no se asimila a la
posibilidad real de pago en virtud de una situación de emergencia, sino más bien a
la onerosidad sobreviniente del mismo producto de un hecho extraordinario e
imprevisible, es decir más cerca de la teoría de la imprevisión (art. 1091, CCC). Es
por ello que algunos autores[19] piensan que se debería dictar una normativa
especial en materia de emergencias, y no parches para supuestos específicos.

Situación del locatario: 

Uso y goce del inmueble: En el caso actual, la situación del locatario es diferente
según que se trate de una locación con destino habitacional a la de una comercial u
otro destino, aunque tienen en común que el caso fortuito temporario no afectó a
la cosa misma locada, o sea que ésta sigue existiendo, por lo que en principio no
sería aplicable la disposición del art. 1203, CCC. Tampoco se puede aplicar la
interpretación que propugnamos más arriba, por cuanto tratándose de destino
habitacional, el locatario lejos de haberse visto privado del uso de la cosa, en
general, hace un uso más intensivo o por lo menos por el aislamiento social debería
hacerlo. 

En el caso de otro destino, en particular el comercial, si bien la cosa no ha

desaparecido, la finalidad de la locación no se puede cumplir durante el tiempo del
aislamiento, por lo menos cuando la venta es presencial, pues debieron cerrar sus
puertas, a excepción de los destinados a servicios o bienes esenciales. En este
último supuesto el destino pudo llevarse a cabo pero en menor medida o por lo
menos no en la medida habitual, con excepciones. 

Pago del precio: También hay que distinguir el caso de los locatarios que siguieron
percibiendo sus ingresos, por ej. Los empleados públicos o privados al que se le
siguió pagando sus abres en forma normal pese al aislamiento o por realizar tareas
"home office", de aquellos otros que partir del aislamiento sufrieron una merma
total o parcial de sus ingresos.
Casos combinando ambos supuestos: Locación habitacional y cobro del salario en
su totalidad, parecería que no habría motivos para que no abonen totalmente el
precio locativo, pues la ecuación financiera del contrato no se ha visto modificada.

En cambio, si sufrió una reducción de sus ingresos o fue despedido o suspendido sin
haberes (antes de la prohibición por DNU) o con haberes disminuidos, la situación
cambia, ya que el contrato se le tornará excesivamente oneroso, pues se habrá
quebrado la ecuación económica o sinalagma funcional. 

En el caso de que no se haya podido usar el inmueble para la finalidad prevista, y

por ende tampoco se hayan obtenido durante el período de aislamiento ingresos, el
impacto es pleno. En menor medida aquellos que hayan podido destinar la cosa al
fin previsto, pero sus ingresos han disminuido significativamente. Y en menor
medida los que continuaron afectándolos al destino para que se locó pero sufrieron
una disminución de ingresos. 

Situación del Locador: En ninguno de los casos mencionados ha recuperado la

tenencia del inmueble. La misma sigue en poder del locatario. Debe continuar
soportando en principio los impuestos que gravan el mismo (inmobiliario) y los
tributos derivados de la locación. Para el locatario puede ser también cierto que el
precio de la locación es un ingreso con el cual cuenta para adicionar a su módica
jubilación o ingresos habituales y los destina a la satisfacción de sus necesidades
básicas[20]. En el caso de que se tratara de un locador solvente, éste también
cuenta como ingreso la renta de ese bien para atender al cumplimiento de sus
obligaciones frente quizás a sus empleados, seguridad social o gastos corrientes,
por lo que el no pago del canon locativo puede generar el quiebre en mayor o
menor medida, de su propia cadena de pagos. 

¿Cuál es la solución entonces que se debería aplicar? Tengo para mí que en los
casos en que no se haya impactado el ingreso de los locatarios, el contrato debería
cumplirse tal como está pactado. Tema a analizar es la obligatoriedad de mantener
el precio vigente a marzo, tema sobre el cual lo analizaremos en otro trabajo. 

En los supuestos en que sí se ha impactado en alguna de las variables referidas, se

debe aplicar el art. 1091 del CCC, pudiendo la parte afectada solicitar
extrajudicialmente la adecuación del contrato, en base a la doctrina del esfuerzo
compartido. Si no se lograra un acuerdo, se deberá requerir la intervención judicial.
En principio se debería ofrecer pagar lo que se considere justo en base a un criterio
de buena fe. No sería de buena fe negarse a pagar in totum el precio, si continúa de
alguna manera en el uso y goce del inmueble. 

El contrato, en principio, no puede resolverse ni por el locador ni por el locatario,

salvo casos particulares. Es más como veremos, a analizar el Decreto 320/2020, se
pretende la prórroga por acto del príncipe incluso de los vencidos al 20 de marzo
2020. Excepcionalmente cuando el destino no sea posible alcanzar, o cuando el
plazo es esencial o cuando la ecuación económica o financiera del contrato se
rompió definitivamente, el contrato podrá rescindirse. Por ej. cuando el plazo es
esencial. Se alquiló un local para la venta de huevos de pascuas. Dicho destino en
virtud de la prórroga del aislamiento obligatorio ya no será posible. 

Se propugna en concreto la aplicación de la teoría del esfuerzo compartido en

cuanto se haya afectado el sinalagma funcional. El esfuerzo compartido parte de la
premisa de que todos o en alguna medida han sido afectados por el evento
extraordinario e imprevisible y que se deben reajustar las prestaciones en base a un
criterio de buena fe y equidad, de manera tal de obtener cada uno su libra de carne
en la medida de lo posible, pero sin sangre[21]. Para esto creemos que no es
necesario establecer congelamiento de precios ni detener los desalojos (los que el
derecho solo habilita en caso de impago de dos períodos locativos, entre otras
causales), sino sí incentivar a las partes a negociar una salida que sea justa para
ambas. Solo en defecto de negociación deberá intervenir el Juez para reestablecer
el sinalagma contractual, teniendo en consideración cada caso en particular y el
principio de protección a la parte débil en la contratación, a los efectos de que
como dice Serrat que no siempre pierdan los mismos, es decir los sectores más
vulnerables o hipervulnerables de la sociedad. 

[1] El Decreto Acuerdo de Necesidad y Urgencia N° 297/2020, de fecha 19 de

marzo de 2020, dictado por el Poder Ejecutivo Nacional, que establece, "a fin
de proteger la salud pública, para todas las personas que habitan en el país o
se encuentren en él en forma temporaria, la medida de "aislamiento social,
preventivo y obligatorio". La vigencia de dicho decreto como sabemos fue
prorrogado hasta el día 12 de Abril de 2020.

[2] Este artículo define al casus como aquél "que no ha podido ser previsto o que,
habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. El caso fortuito exime de
responsabilidad, excepto disposición en contrario".

[3] "El efecto esencial que produce el caso fortuito es liberar al deudor de la
responsabilidad por su incumplimiento. No sólo queda eximido de la
prestación prometida, sino también de pagar los daños y perjuicios. La
liberación de responsabilidad está dada por la medida de la imposibilidad de
cumplir." CC0002 MO 28891 RSD-297-92 S 19-11-92. Bori, Manuel c/
Asociación Civil Club ampos de Golf Las Praderas de Luján s/ Daños y
perjuicios.

[4] "Para que el caso fortuito o fuerza mayor tengan carácter liberatorio de la
responsabilidad del deudor por incumplimiento, debe tratarse de un hecho
que aunque la previsión humana pueda anticiparlo no se puedan evitar sus
consecuencias.", C. Com. Nac. Sala B., Díaz Cordero - Piaggi - Morandi Sucarrat,
Gustavo c/ Banco Galicia y Buenos Aires S.A. s/ Ord., 26/03/93. En igual
sentido se sostuvo que: "El suceso que constituya caso fortuito o fuerza mayor
debe ser además de inevitable -sea porque no pudo preverse, sea porque,
aunque previsto o previsible, no pudo ser evitado-, extraordinario, anormal y
ajeno al presunto responsable, es decir que no hubiera ocurrido por su culpa."
SCBA, Ac. 45606 S 11-8-92, Issler, Carlos Alberto c/ Pcia. de Buenos Aires s/
Daños y perjuicios.

[5] CC0002 MO 28891 RSD-297-92 S 19-11-92, Bori, Manuel c/ Asoc. Civ. Club
 Campos de Golf Las Praderas de Luján s/ Daños y perjuicios.

[6] "El caso fortuito, como factor eximente de responsabilidad, no sólo debe tener
las condiciones genéricas de imprevisibilidad o inevitabilidad contempladas
por el art. 514, CC, sino, y particularmente en materia de accidentes en los que
intervienen maquinas, motores, edificios, instalaciones eléctricas, revestir así
mismo, la nota de "extraneidad" con la cosa -esto es, no tener con la misma
vinculación alguna-, de modo tal que escape a toda previsión, cuidado,
mantenimiento o vigilancia.", CC0101 MP 97428, RSI-253-96 S 25-9-96, Sosa,
Juan A. t otros c/ Consorcio propietarios Stella Maris Primero s/ Indemniz.
daños y perjuicios, DJBA 152, 71 JA 1997 III, 252 - LLBA 1997, 868.

[7] El instituto de caso fortuito o fuerza mayor requiere para su configuración: 1)

imprevisibilidad; 2) inevitabilidad; 3) ser ajeno al deudor y actual; 4)
sobreviniente a la obligación; y 5) ser impedimento absoluto. El deudor para
alegar su inimputabilidad en el cumplimiento de su obligación y consecuente
falta de responsabilidad por las consecuencias de retardo, tendrá que
acreditar por que la catástrofe, que reviste los caracteres señalados, le ha
impedido o le impide satisfacer la obligación", C. Com. Nac. Sala B, Morandi -
Williams Amex S.R.L. s/ Concurso, 07/04/87.

[8] El art. 955 prescribe: La imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y

definitiva de la prestación producida por caso fortuito o fuerza mayor,
extingue la obligación, sin responsabilidad. Si la imposibilidad sobreviene
debido a causas imputables al deudor, la obligación modifica su objeto y se
convierte en la de pagar una indemnización de los daños causados".

[9] El art. 956 prescribe que: La imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y

temporaria de la prestación tiene efecto extintivo cuando el plazo es esencial o
cuando su duración frustra el interés del acreedor de modo irreversible".

[10] La negrita nos pertenece

[11] Moeremans, Daniel, Código Civil y Comercial Comentado, Dir. Ricardo Luis
Lorenzetti, T. VI, Editorial Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2015.

[12] CC0001 NQ CA 328 RSD-280-99 Y 15-6-99, Juez García (SD) Grimau, Carlos A. s/
Incidente de Revisión en autos Parque Cavihue S.A. s/ Concurso preventivo y
quiebra. Allí, si bien se trataba de un caso de tiempo compartido, se aplicaron
analógicamente las disposiciones sobre el contrato de locación afirmando:
"Los efectos de la destrucción de la cosa o de la imposibilidad de su uso
conforme lo convenido..., deben ser inferidos de las normas atinentes a los
principios de instituciones análogas (art. 16, CC) y en este cometido la figura
contractual que guarda mayor analogía con la modalidad del tiempo
compartido es, indudablemente, la locación de cosas... En el marco de tal
analogía, estimo que resultan plenamente aplicables al caso las previsiones de
los incisos 3, 4 y 6 del art. 1604 del Código Civil, en cuanto tienen por concluida
la misma en las hipótesis de pérdida de la cosa objeto del contrato,
imposibilidad del destino especial a que estuviese afectada y por caso fortuito
que hubiera imposibilitado principiar o continuar los efectos del contrato. Si
ello es así, ya se trate de la pérdida de la cosa o de la inadecuación para el
 destino tenido en miras al contratar, ambos supuestos tienen virtualidad
extintiva del contrato, con la consiguiente obligación recíproca de restitución
de lo que se hubiese percibido y que, por efecto de la extinción, deviene como
pago sin causa (art. 793 del Cód. Civ.) quedando el cumplidor autorizado a
repetirlo."

[13] Salvat, Raymundo, Tratado..., cit. pág. 379, quien igualmente enseña que el
vocablo "destrucción" (tanto total o parcial) debe interpretarse en sentido
amplio, abarcando no sólo los casos de destrucción propiamente dicha, sino
también los de pérdida o desaparición.

[14] Lex Doctor, CC001 NQ CA 328 RSD-280-99 y 15/6/1999, Juez García (SD)
Grimau, Carlos A, s/ Incidente de revisión en autos Parque Cavihue S.A. s/
Concurso preventivo y quierba".

[15] Spota, Alberto G., Instituciones del Derecho Civil - Contratos, vol. V, Ed.
Depalma, 1980, pág. 39.

[16] Borda, Guillermo A, Tratado de Derecho Civil - Contratos, T. 1, 4º ed., nº 686,

págs. 569-570, año 1979.

[17] Clavell Borras, Javier, El contrato de locación urbana en el Código Civil,

Cooperadora de Derecho y Ciencias Sociales, Bs. As. 1978, pto. 77.1, pág. 330.

[18] López de Zavalía, F.J., Teoría de los Contratos, Tomo 3, parte especial (2), pto.
IV, pág. 160.

[19] V.g. Vázquez Ferreyra, Roberto, opinión vertida en la red social Facebook.

[20] Esta situación de vulnerabilidad del locador ha sido receptada en el Decreto

320/2020, que analizaremos luego, debiendo el locador acreditar esta
circunstancia.

[21] Al decir de Shakespeare en su obra "El mercader de Venecia".

Locación y emergencia sanitaria: Primeras
reflexiones a mano alzada (y en cuarentena) sobre
el impacto del DNU 320/2020 en las relaciones
locativas inmobiliarias vigentes
Autor:  Boretto, Mauricio

Cita: RC D 1516/2020

Encabezado:
Afirma el autor que esta pandemia ha generado un estado de emergencia sin
precedentes que le permite a los Poderes del Estado -siempre dentro marco de la
Constitución- crear normas jurídicas excepcionales, que den respuesta a situaciones
excepcionales y que brinden soluciones extraordinarias. En ese marco, el DNU
320/2020 ha modificado ciertas consecuencias de las relaciones jurídicas locativas
vigentes en materia inmobiliaria, que son objeto de análisis en este trabajo.

Sumario:
I. Punto de partida. 2. Dialogo entre el CCyC y el Decreto 320/2020. 2.a. Concepto
de locación. 2.b. Elementos del contrato. 2.c. El tiempo - Plazos mínimos y máximos.
2.d. Obligaciones del locatario o inquilino. 2.e. Conclusión de la locación de cosas.
2.e.a) Modos especiales de extinción. 2.e.b) Extinción por resolución imputable al
locatario. 2.f. Efectos de la extinción. 2.f.a) Desalojo. 2.f.b) Caducidad de la fianza.
2.g. Exclusión. 2.h. Mediación obligatoria.

Locación y emergencia sanitaria: Primeras reflexiones a mano

alzada (y en cuarentena) sobre el impacto del DNU 320/2020
en las relaciones locativas inmobiliarias vigentes

I. Punto de partida

La actual crisis sanitaria, provocada a nivel mundial en virtud de la pandemia

declarada por la OMS a causa del virus COVID -19, ha trastocado la vida cotidiana de
toda la humanidad. No solo de los argentinos. Esto no es una novedad. 

Situaciones como esta, impactan en todo tipo de relaciones interhumanas, sean

sociales, sanitarias, políticas, económicas y, por supuesto, también en las de índole
jurídica.

Por otro lado, y como expresa el considerando del Decreto 320/2020, "(...) en virtud
de la situación epidemiológica y con el fin de proteger la salud pública, obligación
indelegable del Estado, se estableció por el Decreto de Necesidad y Urgencia N°
297/20, para todas las personas que habitan en el país o se encuentren en él, la
obligación de permanecer en "aislamiento social, preventivo y obligatorio", desde el
día 20 de marzo hasta el día 31 de marzo del año en curso inclusive, pudiéndose
prorrogar ese plazo por el tiempo que se considere necesario en atención a la
evolución de la epidemia. Que también se estableció la prohibición de desplazarse
por rutas, vías y espacios públicos, con el fin de prevenir la circulación y el contagio
del COVID-19 y, esta situación, en el marco del aislamiento social, preventivo y
obligatorio dispuesto, sin dudas significará una merma en la situación económica
general y también en las economías familiares (...)".

Esta pandemia, asimismo, ha generado un estado de emergencia sin precedentes

que le permite a los Poderes del Estado -siempre dentro marco de la Constitución-
crear normas jurídicas excepcionales, que den respuesta a situaciones
excepcionales y que brinden soluciones extraordinarias.

Ello explica, otros de los párrafos del DNU en cuestión, que reza: "(...) Que las
disposiciones del presente decreto tienen como finalidad proteger el interés público,
y los medios empleados son justos y razonables como reglamentación de los
derechos constitucionales (CSJN, "Avico c. De la Pesa", Fallos 172:21). Que,
asimismo, la CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA NACIÓN ha reconocido la
constitucionalidad de las leyes que suspenden temporaria y razonablemente los
efectos de los contratos como los de las sentencias firmes, siempre que no se altere
la sustancia de unos y otras (CSJN Fallos 243:467), con el fin de proteger el interés
público en presencia de desastres o graves perturbaciones de carácter físico,
económico o de otra índole (CSJN Fallos 238:76). En estos casos, el gobierno está
facultado para sancionar las leyes que considere conveniente, con el límite que tal
legislación sea razonable, y no desconozca las garantías o las restricciones que
impone la Constitución. No debe darse a las limitaciones constitucionales una
extensión que trabe el ejercicio eficaz de los poderes del Estado (CSJN Fallos 171:79)
toda vez que acontecimientos extraordinarios justifican remedios extraordinarios
(CSJN Fallos 238:76). Que las medidas adoptadas por el presente decreto son
razonables, proporcionadas con relación a la amenaza existente, y destinadas a
paliar una situación social afectada por la epidemia, para evitar que se agrave y
provoque un mayor deterioro en la salud de la población y en la situación social
(...)".

En este contexto, el DNU 320/2020 ha modificado ciertas consecuencias de las

relaciones jurídicas locativas vigentes en materia inmobiliaria, que pasaremos a
analizar.

A tal efecto, iremos intercalando algunas de las normas del CCyC que regulan el
contrato de locación de inmuebles en "situación de normalidad", con las normas del
DNU 320/2020 que modifican circunstancialmente a aquellas, mientras dure la
emergencia sanitaria.
 
2. Dialogo entre el CCyC y el Decreto 320/2020

2.a. Concepto de locación

Según el art. 1187, CCyC: "Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar
a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en
dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al
consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa". 

Las partes del contrato son:

a) El locador o arrendador: quien asume la obligación de otorgar el uso y goce de la

cosa objeto del contrato. b) El locatario o arrendatario o inquilino: quien se obliga al
pago de un precio en dinero como contraprestación al uso y goce otorgados.

2.b. Elementos del contrato

Los elementos que tipifican al contrato de locación son los siguientes:

a) Otorgamiento del uso y goce de la cosa a cargo del locador. El uso supone la
utilización de la cosa; el goce importa la percepción y apropiación de los frutos o
productos ordinarios que esta produce (por ejemplo, si se trata de un inmueble
rural, puede percibir los frutos que las plantas generan). 

b) Pago de un precio en dinero que debe dar el locatario al locador como

contraprestación. La norma menciona la palabra "dinero", expresión que supone
que el canon debe fijarse en pesos, que es la moneda de curso legal en la República
Argentina. Sin embargo, ello no obsta a que el canon se pacte en moneda
extranjera. 

c) El uso y goce de la cosa es temporal. El tiempo es un elemento necesario desde

que, para que el ejercicio del uso y goce otorgado sea posible, es indispensable el
transcurso de un período de tiempo. Por eso, se trata de un contrato de "larga
duración" (art. 1011, CCyC). Por otro lado, la relación jurídica no puede
perpetuarse, por lo que debe tener un plazo de finalización en el que se extinguirán
los efectos del contrato. 

2.c. El tiempo - Plazos mínimos y máximos

El art. 1197 del CCyC recoge las críticas a las que había dado lugar el régimen
anterior y, ampliando los plazos máximos, dispone: "El tiempo de la locación,
cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino
habitacional y cincuenta años para los otros destinos. El contrato es renovable
expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde
su inicio". 

Por su parte, respecto a los plazos mínimos, el art. 1198, CCyC ordena: "El contrato
de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y
determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años,
excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está
en la tenencia de la cosa".
 
La norma integra el denominado "orden público de protección de la parte débil",
razón por la cual el mínimo obliga al locador; el locatario, en cambio, puede
renunciar "si está en la tenencia de la cosa".
 
El art. 1199 establece las siguientes excepciones al plazo mínimo de dos años: a) Si
el inmueble se destina a sede de embajada, consulado u organismo internacional o
a habitación de su personal extranjero diplomático o consular. b) Habitación con
muebles que se arrienden con fines de turismo (en zonas aptas para ese destino),
descanso o similares; si el plazo supera los tres meses se presume que no tiene este
destino. c) Guarda de cosas. d) Exposición u oferta de cosas o servicios en predio
ferial. e) Contrato con finalidad determinada expresada en el contrato, que
normalmente se cumple en un plazo menor al legal.
 
2.d. Obligaciones del locatario o inquilino

Son obligaciones del inquilino:

a) Usar y gozar de la cosa conforme a lo pactado, o en su defecto conforme a la

naturaleza y destino de la cosa.
 Usar y gozar la cosa es el principal derecho del locatario, pero no puede hacerlo de
cualquier modo (art. 1205, CCyC). Si las partes establecieron un destino, el inquilino
no podrá darle otro. Por ejemplo, si establecieron que la casa arrendada sería
destinada a vivienda, no puede instalar un restaurante. Si las partes nada hubieran
dicho, el inmueble debe destinarse conforme a su naturaleza; si es una casa,
vivienda; si es un galpón, depósito, etcétera. Si el locatario usa la cosa arrendada
para otro destino, o si hace un uso abusivo que cause perjuicio al locador, este
puede demandar los daños e incluso pedir la resolución del contrato (art. 1219, inc.
a, CCyC).

b) Conservar la cosa en buen estado. Reparar los daños causados.

Como consecuencia de la obligación de conservar, el CCyC establece que el inquilino

debe reparar los daños causados por: (i) Su culpa, el hecho de las personas de su
familia o que habiten con él y por los domésticos, trabajadores, huéspedes o
sublocatarios, incluso visitantes ocasionales (art. 1206, CCyC). (ii) El abandono de la
cosa sin dejar persona que la conserve en buen estado, aunque lo haga por una
necesidad propia (art. 1206, CCyC). En este caso, el locador puede hacerse cargo de
la cosa solicitando las medidas judiciales necesarias (por ejemplo, recuperación del
inmueble abandonado), produciéndose la resolución del contrato (art. 1219, inc. b,
CCyC). (iii) La realización de obras que cambien el destino de la cosa o que estén
prohibidas en el contrato (art. 1219, inc. "a", CCyC). (iv) No hacer las mejoras de
conservación o mero mantenimiento (art. 1207, CCyC).
 
Obviamente, el locatario no responde cuando se trata de deterioros causados por
falta de conservación que estaba a cargo del locador; cuando el daño se produjo por
caso fortuito; cuando la pérdida se produjo por vicio o defecto propio de la cosa o
cuando la cosa se ha extinguido por su uso normal (por ejemplo, una mina, que se
agota con la extracción de sus productos). Si el inmueble alquilado se incendia, en
las relaciones locador-locatario la ley presume que ha sido por un hecho imputable
al locatario. Si este sostiene que la cosa se incendió por una causa que le es ajena
(por ejemplo, un terrorista tiró una bomba), tiene la carga de probarlo (art. 1206,
CCyC).

c) Pagar el alquiler y restituir la cosa al término de la locación

.
El pago del alquiler debe hacerse en el tiempo, en la forma y en el lugar pactado. La
ley no exige una forma determinada para acreditar el pago; la usual es el recibo de
alquiler. El recibo que acredite el pago de un determinado mes (por ejemplo, junio),
presupone que se han pagado los de los meses anteriores (por ejemplo, mayo). 

La prestación dineraria llamada "canon", a cargo del locatario, se integra con el

precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico que haya asumido
convencionalmente (por ejemplo, el pago de las expensas y los servicios públicos
domiciliarios como luz, agua, gas, etcétera).
 
Para su cobro se concede vía ejecutiva, que es una vía procesal rápida que persigue
asegurar al locador la satisfacción de su acreencia con celeridad.
 
Asimismo, al concluir el contrato, el locatario debe restituir la cosa en el estado en
que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo
y el uso regular (art. 1210, CCyC). También debe entregar las constancias de los
pagos que efectuó debido a la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o
a los servicios que tenga (por ejemplo, boletas de los impuestos abonados, recibo
de expensas, etcétera).

Sobre este aspecto, el DNU 320/2020 (art. 4) modifica lo pactado por las partes en
cuanto al canon convenido (por ej., pensemos en aquellos casos en los cuales se ha
pactado un alquiler "escalonado") y dispone un congelamiento del precio de los
alquileres, estableciendo que: "hasta el 30 de septiembre del año en curso, se
dispone el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación
de inmuebles contemplados en el artículo 9. Durante la vigencia de esta medida se
deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del
corriente año. La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la
parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato. Las
demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte
locataria se regirán conforme lo acordado por las partes".

El art. 9 del DNU 320/2020, aclara luego cuales son los contratos de locación
alcanzados por las medidas dispuestas en el decreto: 1. De inmuebles destinados a
vivienda única urbana o rural. 2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o
personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. 3. De inmuebles
destinados a actividades culturales o comunitarias. 4. De inmuebles rurales
destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones
agropecuarias. 5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de
Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. 6.
De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su
profesión. 7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas
(MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley 24467 y modificatorias, destinados a la
prestación de servicios, al comercio o a la industria. 8. De inmuebles alquilados por
cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en el INSTITUTO
NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

Asimismo, y a pesar de la falta de pago del alquiler, el locador tiene suspendido el

ejercicio de ciertos derechos, que si le asisten en situación de normalidad:
 
a) No puede desalojar al inquilino. 

b) No puede demandar judicialmente el cobro del canon, ni exigir el cobro de las

penalidades pactadas para los casos de mora o falta de pago.

c) No puede resolver el contrato por "incumplimiento" del locatario por la falta de

pago del canon. 
En tal sentido, el art. 7 del DNU 320/2020 dispone la suspensión de la exigibilidad
de la obligación del pago del canon en cabeza del locatario, difiriendo la misma
hasta octubre de 2020, en los siguientes términos: "Las deudas que pudieren
generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30
de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados
fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse
en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y
consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del
vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de
octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no
podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que
paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni
moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora
permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los
artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación. Las
partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa
para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.
Durante el período previsto en el primer párrafo del presente artículo no será de
aplicación el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación".

Continuando con el análisis del DNU 320/2020, se puede advertir que:

1) Si bien difiere la exigibilidad de la obligación del pago del canon, autoriza a cobrar
intereses compensatorios. No punitorios ni clausulas penales, ya que el
incumplimiento, se supone, no es imputable al deudor.

2) Aun sin el consentimiento del fiador, prorroga la vigencia de la garantía personal

hasta que se cancelen la totalidad de las cuotas -minimo tres y máximo seis- que
convengan las partes con motivo del diferimiento del pago del canon; siendo
pagadera la primera en octubre de 2020. 

3) La libertad contractual permite negociar si las cuotas serán tres, cuatro, cinco o
seis, o sea, la modalidad de pago "en cuotas" no es -en principio- derogable por las
partes. Sin embargo, el propio DNU pareciera autorizar otra forma de pago
"distinta" siempre y cuando así se "pacte" y no sea más gravosa para el locatario
(por ej., ¿Solo dos cuotas con una importante quita, sin intereses
compensatorios?). 
Ahora bien, la emergencia sanitaria no solo mira al locatario. El DNU 320/20
consagra una excepción a favor del locador, en virtud de la cual, cobra vigencia la
norma jurídica del CCyC, que hemos analizado para situaciones de "normalidad".

En efecto, el art. 10 del DNU 320/20 tiene en cuenta la situación de "vulnerabilidad"

del locador, previendo que "Quedan excluidos de lo dispuesto en el artículo 4 del
presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon
convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su
grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales
extremos".

Es decir, en este supuesto, no se congelan los alquileres. No obstante, si el inquilino

no paga o lo hace con mora o parcialmente, el locador no lo puede demandar
judicialmente para cobrar el canon, no lo puede desalojar, ni resolver el contrato.

Finalmente, ¿Cómo recupera el locador la diferencia entre el precio pactado en

concepto de alquiler y el precio pagado efectivamente a causa del
"congelamiento"?

Según el art. 6, DNU 320/2020: "La diferencia que resultare entre el monto pactado
contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4,
deberá será abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como
máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de
ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente
corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes
cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento
para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando
hubiere operado el vencimiento del contrato".
d) Pagar cargas y contribuciones por la actividad.
 El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen
en el destino que dé a la cosa locada (por ejemplo, si es un restaurant debe pagar la
tasa municipal correspondiente a esa actividad comercial). No tiene a su cargo el
pago de las que graven la cosa (por ejemplo, impuesto inmobiliario, etcétera),
excepto pacto en contrario en el contrato de alquiler (art. 1209, CCyC).

2.e. Conclusión de la locación de cosas

2.e.a) Modos especiales de extinción

Básicamente, la conclusión del contrato de locación importa el cese del derecho a
usar y gozar de la cosa y la obligación de restituirla al locador. Según el art. 1217,
CCyC: "Son modos especiales de extinción de la locación: a) el cumplimiento del
plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218, según el caso; b) la
resolución anticipada".
Veamos el supuesto de cumplimiento del plazo convenido y requerimiento previsto
en el art. 1218, CCyC.
El primer supuesto de extinción del contrato es el cumplimiento del plazo de
duración pactado. 

El artículo siguiente (art. 1218) regula un supuesto particular, cual es, la

continuación de la locación concluida: "Si vence el plazo convenido o el plazo
mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la
cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos
términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el
contrato mediante comunicación fehaciente. La recepción de pagos durante la
continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo". 
Concluida la locación, si el locatario continúa con el uso de la cosa, no se presume
que el contrato ha sido renovado automáticamente por otro período en los mismos
términos; o sea, no hay tácita reconducción.
 Por el contrario, la ley presume que el contrato continúa hasta que cualquiera de
las partes lo dé por concluido: el locador pida la devolución de la cosa o el locatario
restituya por propia iniciativa. En ambos casos, el contrato concluye desde el
momento que cualquiera de las partes se lo comunica a la otra, por ejemplo, por
carta documento, emplazamiento notarial, etcétera.
 Así, vencido el plazo de tres años del contrato, si el inquilino permanece en el
inmueble, no se presume que las partes convinieron un nuevo contrato por otros
tres, sino que el locador tolera la permanencia del inquilino, quien debe seguir
pagando el precio, conservando la cosa, etcétera. Pero en cualquier momento, el
locador puede solicitar la restitución o el locatario restituirla por propia iniciativa. La
parte final de la norma es terminante y no deja dudas: aunque el locador reciba
pagos, no hay tácita reconducción sino continuación de la locación con vigencia
original ya concluida.

Esta norma también es modificada por el DNU 320/2020.

En tal sentido, se prorrogan hasta el 30/09/2020 los contratos de locación vigentes

cuyo plazo venza a partir del 20/03/20 y antes del 30/09/20, incluso quedan
comprendidos aquellos contratos en los cuales el plazo venció antes del 20/03/20
pero las partes se encontraban emplazadas en la situación jurídica de "continuación
de la locación".
Dispone, de este modo, el art. 3, DNU 320/2020 que se prorrogan "hasta el día 30
de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los
inmuebles individualizados en el artículo 9, cuyo vencimiento haya operado desde el
20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la
parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo
1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa
de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos
cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año. La referida
prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del
Código Civil y Comercial de la Nación".
No obstante, la prorroga hasta el 30/09/20 no es compulsiva y el DNU permite que:
"La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por
las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este
artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma
fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo
menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si
ello fuere posible".
Finalmente, aclara el DNU en cuestión -al regular la situación jurídica del fiador o
principal pagador- que "En todos los casos, la extensión del plazo contractual
implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora".
En otras palabras, no se aplica el art. 1225, CCyC que exige el consentimiento del
fiador, para que la fianza no se extinga y continúe vigente al compás de la prórroga
de la locación.
 
2.e.b) Extinción por resolución imputable al locatario
Según el art. 1219, CCyC: "El locador puede resolver el contrato: a) por cambio de
destino o uso irregular en los términos del artículo 1205; b) por falta de
conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces; c) por
falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos
consecutivos".
La norma autoriza al locador a resolver el contrato por causas imputables al
locatario. 

En los tres casos, el locatario incumple con las obligaciones a su cargo consagradas
en el CCyC, esto es:
- Usar y gozar de la cosa conforme a lo pactado, o en su defecto conforme a la
naturaleza y destino de la cosa (art. 1205, CCyC).
 - Conservar la cosa en buen estado (arts. 1206 y 1207, CCyC).
 
- Pagar el alquiler (art. 1208, CCyC); en este caso, se requiere que la falta de pago
sea de dos períodos o más, para evitar un posible abuso en el ejercicio de la
facultad resolutoria del locador.
En los dos primeros casos, se aplican las normas generales relativas a la resolución
contractual, esto es, lo dispuesto para la cláusula resolutoria implícita o expresa
(arts. 1086 a 1088, CCyC). En cambio, para la tercera causal (falta de pago) no rige el
procedimiento general. El art. 1223 dispone: "El procedimiento previsto en este
Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo
por las causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c). Si el destino es habitacional, se
siguen los pasos fijados en el art. 1222". 
Sin embargo, como ya vimos, la falta de pago del alquiler como supuesto que puede
dar lugar a la extinción contractual, ha sido modificado en los términos explicados
por los arts. 4, 6 y 7 del DNU 320/2020. 
2.f. Efectos de la extinción
2.f.a) Desalojo
La extinción del contrato, cualquiera sea la causa, hace exigible la obligación del
locatario de restituir la cosa arrendada (art. 1230, CCyC). Si esto no ocurre, el
locador tiene derecho a promover un juicio de desalojo -regulado en todos los
códigos procesales- que tiene por finalidad que el juez ordene la desocupación del
inmueble y su entrega al locador.
 El CCyC establece mecanismos mínimos, según sea la causa de extinción del
contrato. Véase:

(i) Restitución debida por vencimiento del contrato y de la resolución anticipada

(art. 1217, CCyC). Previo al juicio de desalojo debe constatarse: 
- El vencimiento del plazo o la manifestación de la voluntad unilateral que habilita
la resolución en el segundo.
 - La falta de restitución de la cosa por parte del locatario.
 (ii) Restitución debida por falta de pago. Se requiere que se adeuden, por lo menos,
dos períodos consecutivos (art. 1219, inc. c, CCyC), cualquiera sea el destino del
inmueble. En cualquier caso, tramitado el juicio de desalojo, si el juez condena al
locatario a restituir el inmueble, para lograr el lanzamiento del inquilino, debe
disponer de un plazo que no puede ser en ningún caso menor a diez días
computados a partir de la sentencia.
Esta norma ha sido también modificada por el DNU 320/2020. 

Dispone su art. 2 que: "se suspenden, en todo el territorio nacional, hasta el día 30
de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto
sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente
decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la
obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se
encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los
términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o
sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.
Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran
realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto. Hasta el día 30 de
septiembre de este año quedan suspendidos los plazos de prescripción en los
procesos de ejecución de sentencia respectivos".
Debe quedar en claro, entonces, que la suspensión del desalojo tiene lugar -en
principio- solo cuando el contrato de locación se extinguió por causa de falta de
pago del canon por la "emergencia sanitaria". O sea que, por ejemplo, si el locatario
no conservo la cosa en buen estado (arts. 1206 y 1207, CCyC), y el locador resolvió
el contrato y aquel no restituye el inmueble, el desalojo procede.
No obstante, por aplicación del art. 3, DNU 320/2020 pareciera inferirse que
tampoco podrá prosperar el desalojo cuando la relación locativa "continuo" -pese al
vencimiento del plazo- en los términos del art. 1218, CCyC y, el locatario, se acogió a
la prórroga de dicha relación jurídica hasta el 30/09/20.
2.f.b) Caducidad de la fianza
Según el art. 1225, CCyC: "Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al
vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en
tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para
obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del
contrato de locación. Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea
simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación
original". 

La norma se aplica a la fianza en la locación de inmuebles. El fiador garantiza al

locador (acreedor) el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el locatario
(deudor) (por ejemplo, pago del canon, restitución del bien, etcétera). Esta garantía
tiene un límite temporal: el vencimiento del plazo de la locación.
 Por lo tanto, la regla es que la fianza se extingue automáticamente al vencimiento
del plazo. 

Sin embargo, si el locatario no restituye el inmueble al vencimiento del plazo, el

fiador continúa obligado al pago de todas las obligaciones que derivan de esa falta
de entrega (por ejemplo, cláusulas penales pactadas para el supuesto de
incumplimiento de restitución en tiempo y forma, etcétera). 
Ahora bien, si las partes del contrato de locación prorrogan expresa o tácitamente
la vigencia del contrato (antes del vencimiento del plazo), o lo renuevan (porque
venció el plazo y celebran un nuevo contrato), para que el fiador quede obligado
por el nuevo período contractual se requiere su consentimiento expreso. O sea, ese
consentimiento no se presume y si falta, el fiador no queda obligado. La norma es
de orden público; por eso, es nula toda disposición contractual por la cual, en miras
hacia el futuro, anticipadamente, el fiador presta su conformidad para el supuesto
de que locador y el locatario decidan prorrogar el plazo locativo.
 
Por eso, si el locador consiente la "continuación de la locación" por parte del
locatario, es decir, tolera la falta de restitución del bien y continúa percibiendo el
canon locativo, el fiador queda liberado y el locador no puede reclamarle ni siquiera
las obligaciones derivadas del incumplimiento de la obligación de restituir. 

De cualquier modo, corresponde interpretar el art. 1225 coordinadamente con el

art. 1596, inc. d, CCyC que dispone que la fianza se extingue "si el acreedor no inicia
la acción judicial contra el deudor dentro de los sesenta días de requerido por el
fiador". Por eso, para asegurarse de que la fianza se ha extinguido, es conveniente
que el fiador intime al locador a que inicie juicio contra el inquilino, y si no lo hace
dentro de los sesenta días de ese requerimiento, la fianza ha quedado claramente
extinguida.

Estas normas también resultan modificadas por el DNU 320/2020. 

Efectivamente, su art. 5 regula un caso especial de "subsistencia de fianza", al
disponer que: "No resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en
curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el artículo 3 tercer párrafo,
el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción
previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la
Nación".

Así las cosas, la garantías personales tales como la fianza o la figura del principal
pagador mantendrán plena vigencia -a causa de la emergencia sanitaria- hasta el 30
de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en
el artículo 3, tercer párrafo del propio DNU, incluso, pueden extenderse más allá de
aquel plazo en aquellos casos en los que el locatario comience a pagar a partir de
octubre de 2020 las tres, cuatro, cinco y seis cuotas -según se haya convenido- en
concepto de alquileres impagos, o pagados parcialmente, o por la diferencia
existente entre el alquiler pactado y el alquiler congelado; estos tres últimos hechos
jurídicos ocurridos entre el 20/03/20 y el 30/09/20.
 2.g. Exclusión
Según el art. 11 del DNU 320/2020: "Quedan excluidos del presente decreto los
contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13246 con
las excepciones previstas en el artículo 9 inciso 4, y los contratos de locación
temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación".
Así las cosas, estas relaciones jurídicas locativas no son alcanzadas por la normativa
de emergencia.
2.h. Mediación obligatoria
Finalmente, el art. 12, DNU 320/2020, prevé un procedimiento de mediación
obligatoria al suspender por un año, a partir de la entrada en vigencia del presente
decreto, la aplicación del artículo 6 de la Ley 26589, para los procesos de ejecución
y desalojos regulados en este decreto (precisamente, esta Ley 26589, excluye la
mediación en este tipo de procesos).

Sin embargo, esta norma solo tiene aplicación en el ámbito de la justicia federal, ya
que en la materia procesal, las provincias no delegaron en la nación su potestad
regulatoria. Por ello, el propio DNU invita a las provincias y a la CIUDAD
AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES a establecer la mediación previa y obligatoria, en
forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias vinculadas con la aplicación
del presente decreto.