2017 Impuesto Predial Como Fuente de Financiación para El D.C PDF

“Una Contraloría aliada con Bogotá”
EVALUACIÓN DEL IMPUESTO PREDIAL COMO FUENTE DE FINANCIACIÓN

PARA EL DISTRITO
PLAN ANUAL DE ESTUDIOS PAE 2017
DIRECCIÓN DE ESTUDIOS DE ECONOMÍA Y POLÍTICA PÚBLICA
Bogotá, D.C., Julio de 2017
www.contraloriabogota.gov.co
Cra. 32A No. 26A-10
Código Postal 111321
PBX: 3358888
EVALUACIÓN DEL IMPUESTO PREDIAL COMO FUENTE DE FINANCIACIÓN

PARA EL DISTRITO
Juan Carlos Granados Becerra

Contralor de Bogotá, D.C.
Andrés Castro Franco

Contralor Auxiliar
Carlos Gabriel Camacho Obregón

Director de Estudios de Economía y Política Pública
Carmen Aldana Gaviria

Subdirectora de Estudios Económicos y Fiscales
Profesionales
Nidia Luz Ariza Rojas
Gustavo Alirio Ortiz Orjuela
Cra. 32A No. 26A-10
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CONTENIDO
INTRODUCCIÓN 6
1. ANTECEDENTES Y MARCO CONCEPTUAL 7
1.1 FORMAS DE DESCENTRALIZACIÓN EN COLOMBIA 7
1.1.1 Proceso de Descentralización Municipal en Colombia 9
1.1.2 Proceso de Descentralización en Bogotá, D.C. 11
1.2 SISTEMA TRIBUTARIO EN COLOMBIA 14
1.3 EL CATASTRO EN COLOMBIA 15
1.3.1 Impuesto Predial y Avalúo Catastral 20
1.3.2 Métodos de Avalúo Catastral 22
2. FINANCIACIÓN EN EL DISTRITO 27
2.1 COMPORTAMIENTO DE LOS INGRESOS 27
2.2 TRIBUTO PERCÁPITA Y PRESIÓN FISCAL DISTRITAL 33
2.3 PRESIÓN FISCAL TOTAL EN BOGOTÁ 35
3. EL IMPUESTO PREDIAL EN EL D.C. 40
3.1 REFORMAS AL IMPUESTO PREDIAL EN BOGOTÁ 40
3.2 EL AVALÚO CATASTRAL 49
3.2.1 Censo Inmobiliario 49
3.2.2 Valor Catastral y estadísticas catastrales de Bogotá 52
3.2.3 Destino Económico 56
3.2.4 Dinámica Residencial 59
3.2.5 Dinámica Local 62
3.3 LAS TARIFAS 65
3.3.1 Tarifas Residenciales 66
3.3.2 Tarifas No Residenciales 78
3.3.3 Análisis General 86
3.4 COMPORTAMIENTO 2017 89
3.5 CARTERA DEL IMPUESTO PREDIAL 92
CONCLUSIONES 97
BIBLIOGRAFÍA 102
ANEXOS 104
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CUADROS
Cuadro 1. Normas en Materia de Impuesto Predial 21

Cuadro 2. Tributos como Porcentaje del PIB 38
Cuadro 3. Sujeto Pasivo 41
Cuadro 4. Exclusiones 42
Cuadro 5. Exenciones 43
Cuadro 6. Beneficios y Ajustes 45
Cuadro 7. Base gravable 48
Cuadro 8. Total Avalúo Catastral de Bogotá Años 2003 – 2016 53
Cuadro 9. Inmuebles de Bogotá D.C. según actividad predominante del predio 2005 – 2016 58
Cuadro 10. Inmuebles Residenciales de Bogotá D.C. por Estrato Económico 2003 frente a
2016 61
Cuadro 11. Total Inmuebles de Bogotá, D.C. Clasificados por Localidad 62
Cuadro 12. Incrementos en Avalúo total y promedio, Área Construida y Número de Predios
Localidades de Bogotá, D.C. 2003 frente a 2016 64
Cuadro 13. Decreto 352 de 2002 – Tarifas Residenciales 66
Cuadro 14. Acuerdo 77 de 2002 – Tarifas Residenciales 67
Cuadro 16. Destino Residencial: Tarifas Nominales (TN) y Tarifas Efectivas (TE) promedio 72
Cuadro 18. UVT vs. IPVN 75
Cuadro 19. Acuerdo 105 de 2003 – Tarifas Residenciales. Aplicación 2017 Sin Reforma 76
Cuadro 20. Acuerdo 648 de 2016 – Tarifas Residenciales. Aplicación 2017 76
Cuadro 21. Decreto 352 – Tarifas No Residenciales 79
Cuadro 22. Acuerdo 105 de 2003 – Tarifas No Residenciales 80
Cuadro 23. Destinos No Residenciales: Tarifas Nominales (TN) y Tarifas Efectivas (TE) 83
Cuadro 24. Acuerdo 648 de 2016 – Tarifas No Residenciales 84
Cuadro 25. Acuerdo 105 de 2003 – Tarifas No Residenciales. Aplicación 2017 Sin Reforma 85
Cuadro 26. Acuerdo 648 de 2016 – Tarifas No Residenciales. Aplicación 2017 85
Cuadro 27. Tarifas Nominales (TN) y Tarifas Efectivas (TE) promedio por localidad 87
Cuadro 28. Bogotá, D.C. - Impuesto Predial Tarifa nominal y efectiva Promedio 87
Cuadro 29. Facturación Vigencia 2017 90
Cuadro 30. Ingresos por Impuesto Predial 2016 vs Meta 2017 90
Cuadro 31. Recaudo a mayo 31 de 2017 91
Cuadro 32.Tarifas nominales (TN) y efectivas (TE) promedio 2016 vs 2017 92
Cuadro 33. Cartera a Diciembre de Cada Vigencia 92
Cuadro 34. Estado de Cartera diciembre de 2016 94
Cuadro 35. Meta y Recaudo por Gestión de Cobro 95
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GRÁFICAS
Gráfica 1. Sistema Tributario Colombiano 17

Gráfica 2. Comportamiento de las Fuentes de Financiación Administración Central 2002-
2016 27
Gráfica 3. Evolución del Recaudo Tributario 2002-2016 28
Gráfica 4. Composición del Recaudo Tributario 2016 29
Gráfica 5. Comportamiento del Recaudo – Sistema General de Participaciones 31
Gráfica 6. Variaciones reales de Ingresos, Tributos y Predial vs PIB 33
Gráfica 7. Tributo Percápita y Presión Fiscal de Tributos Distritales 34
Gráfica 8. Impuestos Municipales – Tributos Percápita 34
Gráfica 9. Predial Percápita 35
Gráfica 10. Presión Fiscal en Bogotá 2002-2016 37
Gráfica 11. Tributos/PIB en América Latina 38
Gráfica 12. Comportamiento del Censo Catastral Años 2003-2016 54
Gráfica 13. Avalúo Catastral de Bogotá, D.C. Según Clase de Predio No Propiedad
Horizontal (NPH) - Propiedad Horizontal (PH) Años 2003 – 2016 55
Gráfica 14. Número de Predios de Bogotá, D.C. Según Clase de Predio Propiedad
Horizontal y No Propiedad Horizontal Años 2003 – 2016 56
Gráfica 15. Distribución del Avalúo Catastral de Bogotá, D.C. Según Destino Económico
Año 2016 57
Gráfica 16. Valor Avalúo Catastral de Bogotá, D.C. Según Destino Económico Año 2005
frente a 2016 58
Gráfica 17. Avalúo Catastral Residencial en Bogotá, D.C. Participación por Estrato. Año
2016 60
Gráfica 18. Avalúo Residencial de Bogotá D.C. por Estrato Económico. Año 2003 frente a
2016 61
Gráfica 19. Valor Catastral de las Localidades de Bogotá, D.C. 2003 frente a 2016 63
Gráfica 20. Rangos de Avalúo Catastral y tarifas (por mil) – Estratos 1 y 2 69
Gráfica 21. Rangos de Avalúo Catastral y tarifas (por mil) – Estrato 3 70
Gráfica 22. Rangos de Avalúo Catastral y tarifas (por mil) – Estrato 4 71
Gráfica 23. Rangos de Avalúo Catastral y tarifas (por mil) – Estrato 5 y 6 71
Gráfica 24. Rangos de Avalúo Catastral y tarifas (por mil) – Destino Comercial 80
Gráfica 25. Rangos de Avalúo Catastral y tarifas (por mil) – Depósitos y Parqueaderos 81
Gráfica 26. Rangos de Avalúo Catastral y tarifas (por mil) – Predios Urbanizables no
Urbanizados 82
Gráfica 27. Composición del Pago del Impuesto Predial por Destino 88
Gráfica 28. Composición del Pago por Estratos 89
Gráfica 29. Antigüedad de la Cartera a diciembre de 2016 93
Gráfica 30. Impuesto Predial – Tasa de Evasión 95
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INTRODUCCIÓN
En la actualidad se está ante un panorama de constantes reformas en los impuestos

nacionales, lo que también obliga a examinar el papel de los tributos locales, dado
que los ciudadanos en Bogotá deben pagar impuestos que son requeridos por los
diferentes niveles de gobierno.
En particular, el Impuesto Predial es el segundo tributo más importante en la ciudad,

después del Impuesto de Industria y Comercio. Además, fue objeto de una reciente
modificación mediante el Acuerdo 648 del 16 de septiembre de 2016, a partir de la
cual el cobro del impuesto predial va a ser calculado exclusivamente con base en el
avalúo catastral, sin tener en cuenta el estrato.
El presente documento tiene como objeto evaluar la importancia del impuesto Predial
dentro del esquema de financiación de la Administración Distrital de Bogotá, desde
2002, y analizar las modificaciones efectuadas en el cobro de este impuesto hasta la
última reforma.
Con este propósito el documento se ha dividido en tres capítulos: en el primer

capítulo se presentan los antecedentes y el marco conceptual y normativo, sobre
aspectos de descentralización, tributación y catastro en Colombia. En el segundo
capítulo, se presenta el comportamiento de los ingresos y tributos de Bogotá,
especialmente se examina la importancia del impuesto predial. Además, la evolución
de la tributación percápita, la presión fiscal distrital y total, incluyendo los impuestos
nacionales pagados en el Distrito.
El tercer capítulo, aborda las diferentes reformas que ha tenido el impuesto predial
en la ciudad, incluyendo aspectos como: la evolución de los avalúos, los cambios en
las tarifas nominales y efectivas del impuesto por destino del predio, la composición
de los pagos y la cartera actual del tributo.
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1. ANTECEDENTES Y MARCO CONCEPTUAL
Las necesidades presentes y futuras de la ciudad requieren del suministro

permanente de recursos financieros, que permitan mantener y expandir la provisión
de bienes y servicios por parte del Estado. Sin embargo, la consecución de estos
recursos tiene restricciones que dependen de diversos factores como el tamaño de
la economía, y la disponibilidad de fuentes internas y externas.
Una preocupación de las autoridades económicas en Colombia ha sido el déficit fiscal

del sector público, lo cual se debe principalmente a la expansión del gasto del
gobierno nacional y por el fortalecimiento de la descentralización con el aumento de
las transferencias a las regiones, aun cuando en este proceso, la autonomía territorial
fue muy limitada, pues gran parte de las decisiones en materia de impuestos y
gastos, continuaron concentradas en el nivel nacional, y las transferencias
nacionales continuaron siendo la principal fuente de financiación del nivel territorial1.
Otras fuentes básicas de recursos son los impuestos y el endeudamiento. En

particular, los primeros son cobrados tanto por el nivel nacional como por el
subregional (departamentos y distritos). No obstante, en Colombia es el Congreso el
que tiene la potestad de fijar las normas de carácter tributario, por tanto la facultad
impositiva de municipios y departamentos está subordinada a lo preceptuado en las
leyes, en donde se establecen autorizaciones, regulaciones, orientaciones y/o
límites.
En general, el modelo fiscal que adopta un país está sujeto al grado de

descentralización alcanzado, porque este determina la manera como se asignan las
competencias y servicios, y se asignan o reparten los tributos utilizados para financiar
el desempeño de los diferentes niveles de gobierno.
1.1 FORMAS DE DESCENTRALIZACIÓN EN COLOMBIA
La descentralización se da cuando se trasladan competencias (en materias

específicas) del Gobierno Central a las entidades territoriales, para permitirles asumir
algunas de sus funciones, haciéndolas menos dependientes de un Estado unitario,
donde se centralizan las decisiones más importantes, y sólo existe un legislativo que
dicta leyes a las que se sujeta toda la república. Los municipios, los departamentos
y las entidades territoriales indígenas, son órganos que forman parte de la
1
Banco de La Republica. El impuesto predial en Colombia: evolución reciente, comportamiento de las tarifas y potencial de
recaudo. Año 2003.
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7
administración central, pero no poseen autonomía legislativa, ni judicial, ni de

organización armada, la cual está en cabeza del gobierno central.
En términos generales, en la descentralización se transfieren competencias con un

mínimo de condiciones políticas, jurídicas y administrativas, necesarias para que los
entes territoriales puedan asumir funciones del gobierno nacional, dentro un Estado
unitario2. Sin embargo, no hay unanimidad en cuanto a la definición y modalidad de
descentralización por lo que se han presentado diferentes clasificaciones, siendo las
más comunes:
Descentralización Política: permite que se creen nuevos espacios para la

participación ciudadana, donde la comunidad pueda elegir a sus gobernantes
locales, quienes podrán tomar decisiones de desarrollo local.
Descentralización Administrativa: es la transferencia de funciones, recursos y

capacidad de decisión, del gobierno nacional a los entes territoriales, para cumplir
con los requerimientos de cada localidad, y puede ser llevada a cabo en tres
modalidades:
o Desconcentración: se produce al interior de una misma organización con una

misma unidad de mando y dirección, se puede dar en cualquier nivel del Estado
(ejemplo oficinas regionales de una entidad o gobierno).
o Delegación: es una ampliación de la desconcentración, puesto que además

otorga autonomía jurídica y patrimonial. La entidad puede crear otras
organizaciones a las cuales les delega ciertas funciones.
o Devolución: tiene lugar cuando se adiciona autonomía política a la Delegación,

para llegar a esta modalidad es necesario haber pasado por un proceso de
descentralización política.
Descentralización hacia el Mercado: en este modelo los privados prestan algunos

servicios y el Estado asume una función reguladora, como en el caso de la
privatización de entidades prestadoras de servicios públicos.
2
Pening Gaviria, J. P., Evaluación del proceso de descentralización en Colombia. Economía y Desarrollo, Volumen 2 Número
1, Marzo 2003.
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8
Descentralización Fiscal: al igual que en la descentralización administrativa hay

transferencia de recursos, pero además se incluye autonomía en la formulación de
nuevos impuestos a nivel local.
En Colombia se utiliza usualmente el término descentralización territorial para

referirse a la combinación de descentralización política con descentralización
administrativa bajo la modalidad de devolución. El objetivo principal de la
descentralización política, es la democratización de la gestión local mediante la
ampliación de espacios de participación, mientras que el de la descentralización
administrativa es la transferencia de funciones, recursos y capacidad de decisión, del
Gobierno Central a los Gobiernos Territoriales, para proveer determinados servicios
públicos y sociales y para realizar obras públicas3.
1.1.1 Proceso de Descentralización Municipal en Colombia
La reforma constitucional de 1968 incluyó el término descentralización técnica o por

servicios, lo cual condujo a constituir legalmente las empresas públicas:
establecimientos públicos, empresas industriales y comerciales y sociedades mixtas;
además se creó el situado fiscal, para transferir recursos destinados a salud y
educación en los departamentos. Con la Misión de Finanzas Intergubernamentales
Bird-Wiesner en 1981, se agregaron los términos de descentralización administrativa
y técnica, discusiones sobre descentralización fiscal, eficiencia del gasto público, y
generación de recursos propios en todos los niveles de gobierno; y con la Ley 14 de
1983 se modernizaron y ampliaron las bases gravables, especialmente la del predial,
acentuando así la autonomía tributaria de las entidades territoriales4.
Por otro lado, como consecuencia de la presión ejercida desde la década de los 70
por varios grupos sociales de origen popular, debido a los grandes problemas del
país: violencia de grupos al margen de la ley, mala prestación de servicios públicos
del Estado y una democracia débil, entre otros, surgieron protestas sociales y paros
cívicos, que incidieron para que en 1983 el Estado se propusiera dejar atrás los
matices centralistas y de concentración de poder, utilizando como estrategia para
disminuir la violencia y los problemas, dar un impulso importante a la
descentralización, ya que los ciudadanos no tenían muchos espacios de participación
e injerencia en las decisiones del estado5.
3
Departamento Nacional de Planeación-DNP. Evaluación de la descentralización municipal en Colombia: balance de una
década. Año 2002.
4
Ibid.
5 Editorial Universidad del Rosario, Bogotá y la descentralización intraterritorial: crónica de una historia inconclusa. Año 2010.
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9
Con el Acto Legislativo No. 1 de 1986, se reforma nuevamente la Constitución y se

faculta a los ciudadanos para elegir a sus mandatarios locales, con la elección
popular de alcaldes. Es decir, durante la década de los ochenta se realizaron
diferentes esfuerzos referentes a la descentralización, aunque con dificultades para
integrarse con los realizados en términos políticos, institucionales, administrativos y
fiscales. Hasta ese momento el proceso de descentralización en Colombia había sido
lento, sin embargo, la Constitución de 1991 lo aceleró y adoptó una de las estructuras
de Estado más descentralizadas de América Latina, por encima incluso de países
federales, proceso que estuvo acompañado por el rápido y obligado traslado de cerca
del 45% de los ingresos corrientes de la Nación a municipios y departamentos6.
Con la expedición de la nueva Constitución de 1991 el país entró en un proceso de

modernización de su estructura, encontrando en la descentralización una base para
buscar más autonomía para sus regiones y a su vez fortalecerlas con el propósito de
mejorar la prestación de los servicios públicos, que quedaron en manos de los
departamentos y municipios. Así mismo, con la creación de mecanismos de
participación ciudadana como la iniciativa popular, el cabildo abierto, el plebiscito y
el referendo, entre otros, se abrieron espacios hacia una democracia participativa
tendiente a fortalecer el ámbito local, lo cual se vio reflejado en el incremento del
proceso de descentralización7.
Durante el proceso de descentralización en Colombia, en una primera etapa se

asigna a los municipios funciones en educación, salud, agua potable y saneamiento
básico, transporte urbano, vías, y asistencia técnica agropecuaria, entre otros. En
cuanto a asignación de recursos, se fortalecen los impuestos municipales (predial y
de industria y comercio) y departamentales (consumo de cerveza, cigarrillos y
licores), actualizando las bases y racionalizando los procedimientos; la
descentralización se basa en las transferencias debido a que la Nación concentra las
principales fuentes de ingreso. Con relación a la responsabilidad política, la principal
medida es la elección popular de alcaldes, seguida por la creación de Juntas
administradoras locales JAL de comunas y corregimientos y la contratación de obras
con organizaciones de la comunidad8.
En una segunda etapa se ratifican para el nivel nacional las funciones de planeación,
formulación de políticas generales, regulación, dirección, y administración del
régimen de personal, buscando una visión integral que reorganice las competencias
entre los tres niveles de gobierno. Así mismo, se refuerza la asignación de recursos,
6 DNP, Evaluación de la descentralización municipal en Colombia: balance de una década. Año 2002.
7
Editorial Universidad del Rosario, Bogotá y la descentralización intraterritorial: crónica de una historia inconclusa. Año 2010.
8
DNP, Evaluación de la descentralización municipal en Colombia: balance de una década. Año 2002.
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10
incluyendo como norma constitucional las transferencias a los municipios

(participaciones en los ingresos corrientes de la Nación), y a los departamentos
(situado fiscal), recursos que eran administrados por estos bajo control nacional.
También se establece la elección popular de gobernadores, (eran nombrados por el
presidente de la República), y se crean mecanismos de participación política para
fortalecer la democracia participativa: referendo, consulta popular, revocatoria del
mandato y el cabildo abierto.
Es decir, en términos de descentralización el principal objetivo de la Constitución, se

basó en proporcionar al Estado un esquema organizativo y funcional, que le permita
fortalecer las entidades territoriales dotándolas de las facultades políticas,
administrativas y de prestación de servicios, que anteriormente eran exclusividad de
la Nación, sin embargo, esta estrategia de descentralización continúa siendo un
proceso no concluido.
1.1.2 Proceso de Descentralización en Bogotá, D.C.
Los primeros pasos hacia un sistema descentralizado en Bogotá, D.C. tuvieron su

origen a mediados del siglo XX, debido a la necesidad de modernizar su estructura
de gobierno y funcionamiento, como consecuencia del crecimiento de la ciudad y de
su población, de la crisis en la prestación de servicios públicos, y debido también a
la adhesión de los municipios circunvecinos a la ciudad, para conformar una sola
unidad territorial y de servicios. Así mismo, la inmigración de un gran número de
colombianos que llegaban a Bogotá, unos escapando de la violencia que empezaba
a afectar al sector rural del país, y otros que buscaban un entorno urbano que les
prestara servicios públicos y sociales de buena calidad, creó la necesidad de
implementar una forma efectiva y eficaz para gobernar una ciudad capital como
Bogotá9.
Es así, que en desarrollo de este proceso de descentralización se expió el decreto

3640 del 17 de diciembre de 1954 del nivel nacional, “Por el cual se organiza el
Distrito Especial de Bogotá” y con la Ordenanza 7 del 15 de diciembre de 1954 del
Concejo Administrativo de Cundinamarca, “Por la cual se incorporan seis Municipios
al Municipio de Bogotá”, se agregan al Municipio de Bogotá, los Municipios de
Fontibón, Bosa, Usme, Suba, Usaquén y Engativá, que desde este momento pasaron
a ser parte integral de la Capital.
9
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11
Posteriormente con la reforma constitucional de 1968, se creó el situado fiscal (inicio

del régimen de transferencias), se traspasó el impuesto sobre la renta a los
municipios y se dio vida jurídica a las empresas públicas, entre otros. De igual
manera, se concedieron facultades extraordinarias al gobierno nacional para
reformar la organización del Distrito especial de Bogotá, con las que se expidió el
Decreto 3133 de 1968 (estatuto orgánico de Bogotá), que comprendería su régimen
jurídico especial distinto del resto de municipios, donde se otorga nuevamente a
Bogotá la calidad de capital de Colombia y del departamento de Cundinamarca, así
como la integración de los municipios anexados10.
En 1983 se concentraron todos los esfuerzos hacia el proceso de descentralización,

como estrategia de solución a la crisis del modelo de un Estado centralista, con
problemas de orden público, inoperante en las regiones y mala prestación de
servicios. Para reforzar este proceso se expidió la Ley 14 de 1983, que dio un margen
de autonomía tributaria a los entes territoriales, y el Acto Legislativo Nº 1 de 1986,
que doto de potestad a los ciudadanos para designar a sus mandatarios locales, con
la elección popular de alcaldes; luego con el Decreto 1333 de 1986, se crearon las
JAL y las Alcaldías Locales, cuyas funciones van más allá de ser inspectores de
policía, desde este momento se comenzó a vislumbrar la senda para llegar a la
estructura actual de Bogotá11.
Cabe anotar que la Ley 11 de 1986, que reglamentó la institución de las JAL, era
aplicable a la totalidad de municipios del país, mas no al distrito especial de Bogotá,
que no tenía la facultad jurídica para crear JAL y tampoco existía esta posibilidad
dentro del entonces estatuto orgánico de Bogotá (Decreto 3133 de 1968), fue así,
que para instaurar un esquema de gobierno participativo fundamentado en la
descentralización local, el Concejo de Bogotá expidió el acuerdo 08 de 1987 “por el
cual se establece la Descentralización Administrativa del Distrito Especial de Bogotá
mediante la Organización de Juntas Administradoras Zonales, la creación de Fondos
de Desarrollo y se dictan otras disposiciones”. Estas juntas zonales constituían
figuras políticas similares a las JAL, que además se complementaban y funcionaban
con los alcaldes zonales, teniendo para su disposición un fondo de desarrollo zonal12.
10
Nader Orfale, R. F. (2015). Descentralización de la Descentralización: Incidencia de los Procesos de Descentralización sobre
los Municipios y Distritos en su Organización y División Territorial. (Tesis de Doctorado, Universidad Libre). Recuperado de
www.repository.unilibre.edu.co › ... › Doctorado – Derecho
11
12
Nader Orfale, R. F. (2015). Descentralización de la Descentralización: Incidencia de los Procesos de Descentralización sobre
los Municipios y Distritos en su Organización y División Territorial. (Tesis de Doctorado, Universidad Libre). Recuperado de
www.repository.unilibre.edu.co › ... › Doctorado – Derecho
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12
Después de las últimas reformas de la constitución del país, mencionadas

anteriormente, especialmente con la de 1968 y la de 1986, el régimen administrativo
del Distrito Especial y su proceso de descentralización se consolidó gracias a la
última reforma Constitucional de 1991.
Estas reformas se encuentran contenidas en la Constitución de 1991, la cual ha

generado un verdadero cambio descentralizador para el país y a Bogotá le otorga un
régimen especial, acorde con los requerimientos de la ciudad más grande del país,
capital de departamento, de la Nación, y sede del poder central13.
Para Bogotá, la vocación descentralizadora de la Constitución de 1991 se traduce en

la expedición de su Estatuto Orgánico, Decreto Ley 1421 de 1993, actual estructura
político-administrativa de la ciudad, donde se destaca el nombramiento de alcaldes
locales por parte del alcalde mayor, la desconcentración de algunas funciones y las
que estipule el Concejo de Bogotá (aunque sin autonomía financiera) y la prioridad
del gasto definida por el alcalde mayor como su ordenador, ejecutada bajo la figura
de fondos de desarrollo local, pero atados a la administración central, desde las
Unidades Ejecutoras Locales UEL. Es decir, se buscó un modelo basado en la
eficiencia administrativa y en la democracia participativa, sin embargo, aun cuando
existe un esquema descentralizado en Bogotá, todavía prevalece un centralismo
dentro de su misma administración14.
Por otra parte, el fortalecimiento de la descentralización no produjo mayor impacto

en la generación de rentas propias de la ciudad y gran parte de las decisiones en
impuestos y gastos siguieron centradas en el nivel nacional. La autonomía a nivel
territorial, mejora la tributación y la correspondencia entre el suministro de bienes
públicos por parte de las autoridades locales y el pago de impuestos por parte de los
ciudadanos. En Colombia esta correspondencia no es clara, pues los impuestos
departamentales y municipales son establecidos por el Congreso, y los Concejos
municipales sólo pueden modificar las tarifas de acuerdo con rangos establecidos
por la Ley. En cuanto al gasto, la Ley determina donde se deben asignar las
transferencias de la nación, y las rentas propias, tienen en parte destinación
específica15.
13
14
Ibíd.
15
BANCO DE LA REPUBLICA, El impuesto predial en Colombia: evolución reciente, comportamiento de las tarifas y potencial
de recaudo. Año 2003
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13
1.2 SISTEMA TRIBUTARIO EN COLOMBIA
El sistema tributario16 en Colombia funciona de acuerdo con el concepto de

Federalismo Fiscal, el cual se basa en la descentralización como principal estrategia
para lograr sus objetivos. Dentro de este concepto se contempla el funcionamiento
de un sistema fiscal donde participan los diferentes sectores de la administración con
asignación apropiada de funciones, es decir, distribución territorial de competencias,
de responsabilidades y de gasto público, entre los distintos niveles de gobierno17. En
seguida se relacionan los principales términos que definen y conforman el Sistema
Tributario Colombiano:
El Sistema Tributario, es la denominación aplicada al sistema impositivo o de

recaudación de un país. Consiste en la fijación, cobro y administración de los
impuestos y derechos internos y los derivados del comercio exterior que se recaudan
en el país, además administra los servicios aduanales y de inspección fiscal. Sobre
este sistema se sustenta el cobro del Impuesto Predial a nivel municipal.
Los tributos son prestaciones en dinero que el Estado, en ejercicio de su poder

tributario, exige a sus ciudadanos con el objeto de obtener recursos para el
cumplimiento de sus fines. Es una prestación porque el ciudadano no obtiene
directamente nada a cambio. La principal característica de los tributos es su carácter
de obligatoriedad, pues el ciudadano deber pagarlo sin contar con su consentimiento.
Los Impuestos es la prestación en dinero o especie que establece el Estado conforme

a la ley, con carácter obligatorio para cubrir el gasto público sin que exista
contraprestación o beneficio especial directo o inmediato para el obligado. El
obligado no puede exigir contraprestación por la cancelación del tributo. Los
impuestos constituyen el grueso de los ingresos públicos y se clasifican en: Directos
que recaen directamente sobre el contribuyente, e incluyen los impuestos sobre la
renta, a las sucesiones y herencias, al enriquecimiento, y las cantidades que se
pagan al fisco por realización de trámites personales; Indirectos que se cargan sobre
las mercancías o transacciones que se realizan con ellas, incluyen los impuestos a
las ventas, al valor agregado (IVA), cuando se pagan aranceles para importar bienes,
etc.
16
Los conceptos y expresiones en materia tributaria fueron tomados de Edwin Rolando Sosa, "GLOSARIO TRIBUTARIO",
publicado en http://www.estuderecho.com/documentos/derechotributario/glosario.html, consultado en abril 17 de 2017, y de
SISTEMA TRIBUTARIO COLOMBIANO – Mind Map, recuperado de https://www.mindomo.com/.../sistema-tributario-
colombiano-878fb446c5834e668c3e...
17
Recuperado el 18 de abril de 2017, de http://www.minhacienda.gov.co/HomeMinhacienda/faces/oracle /webcenter/
portalapp/ pages /atencionalciudadano/Glosario.jspx?.
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La tasa es el tributo cuya obligación tiene como hecho generador la prestación

efectiva o potencial de un servicio público individualizado en el contribuyente. Es el
porcentaje que debe aplicarse a la base imponible para determinar el impuesto.
Contribuciones Especiales, son los tributos cuyo hecho imponible consiste en la

obtención por el obligado tributario de un beneficio o de un aumento de valor de sus
bienes como consecuencia de la realización de obras públicas o del establecimiento
o ampliación de servicios públicos. Quien lo paga recibe un beneficio pero no en
forma individual como ocurre con la tasa, sino como miembro de una comunidad que
obtiene beneficios especiales con motivo de una obra pública.
Aportes Parafiscales son gravámenes establecidos con carácter obligatorio por la

ley, que afectan a un determinado y único grupo social económico y se utiliza para el
beneficio del propio sector. Se caracteriza porque el manejo, administración y
ejecución de estos recursos se hace exclusivamente en la forma dispuesta por la ley
que lo crea y se destinará sólo al objeto previsto en ella.
La estructura del Sistema tributario en Colombia se resume en la Gráfica 1 donde se

presentan las diferentes clases de gravámenes, el nivel territorial donde se aplican y
cuales recaen directa o indirectamente sobre el contribuyente.
Por otra parte, en el Distrito capital el modelo de administración tributaria y el

procedimiento tributario que se aplica actualmente, corresponde a la adopción del
procedimiento del Estatuto Tributario Nacional18, en desarrollo del artículo 162 del
Decreto Ley 1421 de 1993: “Remisión al Estatuto Tributario. Las normas del Estatuto
Tributario Nacional sobre procedimiento, sanciones, declaración, recaudación,
fiscalización, determinación, discusión, cobro y en general la administración de los
tributos serán aplicables en el Distrito conforme a la naturaleza y estructura funcional
de los impuestos de éste”.
1.3 EL CATASTRO EN COLOMBIA
El concepto de catastro se refiere al censo o registro de los diferentes tipos de

propiedad privada y establecimientos que tiene el Estado en su territorio. El principal
objetivo del catastro es el conocimiento de tales espacios a fin de poder aplicar de
manera adecuada y proporcional los correspondientes impuestos.
18
Decreto 624 de 1989 y sus reformas
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Gráfica 1. Sistema Tributario Colombiano
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El catastro sirve además para el control y organización geográfica del espacio,

permite conocer qué espacios están libres, cuáles están ocupados y cuáles deben
ser renovados, entre otros19. Por otro lado, la Resolución 70 del 4 de febrero de 2011
en su artículo 1º, define el Catastro como “el inventario o censo, debidamente
actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los
particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y
económica”.
En la historia del catastro en Colombia, la primera referencia legislativa “catastro

general del cantón”, se dio en el Congreso de Villa del Rosario de Cúcuta el 30 de
septiembre de 1821 con una ley sobre contribución directa. Posteriormente, se
expidieron diferentes leyes dentro de las cuales se resaltan20:
Ley 20 de 1908 orientada a la formación del catastro de la “riqueza raíz” en toda la

república, base para el cobro del impuesto predial, que contemplaba los datos
necesarios para la estadística del valor de propiedad inmueble y de bienes públicos.
Esta ley y el Decreto 1227 del mismo año fijaron las normas mínimas, que debían
seguir las Oficinas Departamentales de Catastro, para formar los censos catastrales
en su jurisdicción.
Ley 78 de 1935, que establece la declaración del valor de los bienes raíces por parte
del propietario o, en su defecto, la estimación por parte del funcionario de catastro.
Esto a su vez permitió que se abriera una Sección Nacional de Catastro, dependiente
de la jefatura de Rentas Nacionales, encargada de fijar los avalúos comerciales de
la propiedad raíz. El Decreto 1440 del mismo año creó el Instituto Geográfico Militar
y Catastral IGMC, dedicado al levantamiento de la carta militar del país para estudios
catastrales.
Ley 65 de 1939, le atribuyó a la Sección Nacional de Catastro la dirección técnica y

el control del catastro en el país, con facultades para dictar normas sobre formación
y renovación del mismo, y para determinar los factores a tenerse en cuenta para
avalúos de inmuebles. El Decreto 1301 de 1940 reglamenta esta ley, con lo cual se
constituye el Estatuto Orgánico del Catastro Técnico, y ese mismo año el IGMC pasó
a depender del Ministerio de Hacienda y crédito Público MHCPEl Decreto 290 de
1957, creó el Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC, como entidad
19
Definición ABC Tu Diccionario Hecho Fácil. Recuperado el 25 de abril de 2017, de http://www.definicionabc.com/
general/catastro.php
20
Secretaría de Hacienda Distrital SHD, Unidad Administrativa Especial De Catastro Distrital UAECD, Recuperado de
http://www.catastrobogota.gov.co/index.php?id=85, y Erba, D. Historia del Catastro en América Latina, Historia del Catastro en
Colombia. [Entrada de blog]. Recuperado de geo.sofexamericas.com/resumen/2016/3.pdf
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descentralizada, adscrita al MHCP. En la actualidad esta entidad es la autoridad

catastral nacional, encargada de producir la cartografía básica de Colombia, en el
marco del desarrollo de políticas y ejecución de planes del Gobierno Nacional en
Cartografía, Agrología, Catastro y Geografía, mediante la producción, análisis y
divulgación de información catastral y ambiental georreferenciada21.
La Resolución 1173 de 1965 del IGAC, precisaba la política catastral y definía los
criterios generales y las normas para hacer el catastro. Posteriormente como
consecuencia de la reforma constitucional de 1968, también se reformó la
Administración del Distrito Especial de Bogotá y su sistema catastral, sin embargo,
los criterios y los objetivos del catastro definidos en la reforma constitucional, eran
concordantes con lo establecido en la Resolución del IGAC.
El Acuerdo Nº 1 de 1981, crea el Departamento Administrativo de Catastro Distrital

para “hacer, actualizar y conservar un catastro técnico, jurídico, fiscal en todo el
territorio de Bogotá”.
La Ley 14 de 1983, denominada “nueva era en los fiscos regionales”, y su Decreto

Reglamentario 3496, introdujeron modificaciones en el manejo de los impuestos
regionales y locales. El proceso catastral hecho por el Departamento Administrativo
de Catastro Distrital y la metodología del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se
realizaron con base en esta Ley.
El Decreto 760 de 1994, modificó la estructura que se tenía desde 1981, para que
las labores de formación, conservación y actualización del censo catastral fueran
más eficientes. Con el Acuerdo 28 de 1995 y el Decreto 423 de 1996, se adoptó la
autoliquidación del impuesto predial unificado, sin tener como base gravable el auto
avalúo a cargo del Catastro Distrital.
La Ley 388 de 1997, proporcionó pautas de ordenamiento territorial, apuntando

normas, procedimientos, parámetros y criterios para elaborar los avalúos
comerciales. La Resolución 762 de 1998 estableció la metodología para la realizar
los avalúos establecidos en la Ley 388, y el Decreto 28 de 1997 estableció una nueva
estructura administrativa del Departamento Administrativo de Catastro Distrital.
Con el Acuerdo 257 de Noviembre 20 de 2006, la entidad fue transformada en la

Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, UAECD, del sector
21
Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC, Gestión Catastral, El Catastro herramienta para el Ordenamiento Territorial. Año
2012.
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descentralizado por servicios, de carácter eminentemente técnico y especializado,

con personería jurídica, autonomía administrativa y presupuestal, y con patrimonio
propio, adscrita a la Secretaría Distrital de Hacienda.
El Acuerdo 03 del 2 de Mayo de 2012 adopta los estatutos internos de la Unidad

Administrativa Especial de Catastro Distrital, y se brinda el acceso libre y eficiente de
los usuarios a la base de datos catastral y se facilita la realización de los trámites.
Como se puede observar el Catastro de Bogotá ha evolucionado con el transcurso
de los años, de acuerdo a las necesidades de la ciudad, sin embargo, a nivel nacional
uno de los principales problemas tiene que ver con la producción, conservación,
actualización y divulgación de la información catastral. Siendo la información
catastral el soporte de muchos proyectos nacionales, entre ellos, el fortalecimiento
de las finanzas municipales, el ordenamiento territorial, la estratificación
socioeconómica, la titulación de tierras y el inventario de los recursos naturales, la
producción de esta información es fundamental para el desarrollo del país22.
Para resolver la problemática catastral nacional, la Ley 1753 de 2015 del Plan
Nacional de Desarrollo 2014-2018 “Todos por un nuevo país”, ordenó la
implementación de un catastro con enfoque multipropósito en su artículo 104:
Se promoverá la implementación del catastro nacional con enfoque multipropósito, entendido

como aquel que dispone información predial para contribuir a la seguridad jurídica del derecho
de propiedad inmueble, al fortalecimiento de los fiscos locales, al ordenamiento territorial y la
planeación social y económica.
El Gobierno Nacional, a través del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) con el apoyo
de los catastros descentralizados, podrá realizar las actividades necesarias para la formación y
actualización catastral de manera gradual e integral, con fines adicionales a los fiscales
señalados en la Ley 14 de 1983, logrando plena coherencia entre el catastro y el registro,
mediante levantamientos por barrido y predial masivo, en los municipios y/o zonas priorizadas
con el Departamento Administrativo Nacional de Estadística, el Departamento Nacional de
Planeación, el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural y el Ministerio de Ambiente y
Desarrollo Sostenible, conforme con la metodología definida para el efecto.
PARÁGRAFO. El Gobierno nacional reglamentará la implementación de un Sistema Nacional

de Gestión de Tierras (SNGT), cuya base la constituirá la información del catastro
multipropósito, del registro público de la propiedad y del ordenamiento territorial.
22
Casas Fajardo, A. E. (2014). Propuesta Metodológica para Calcular el Avalúo Catastral de un Predio Utilizando Redes
Neuronales Artificiales. (Tesis de Maestría, Universidad Nacional de Colombia). Recuperado de
www.bdigital.unal.edu.co/49434/1/51964148.2015.pdf.
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19
Dentro del contexto esbozado hasta el momento, se aborda el Impuesto Predial como
uno de los principales impuestos locales, con el fin de examinar su importancia dentro
de los recursos propios, generados en la Administración Distrital en los últimos años,
teniendo en cuenta las reformas a este impuesto y sus implicaciones en el fisco de
Bogotá, y en los contribuyentes capitalinos.
1.3.1 Impuesto Predial y Avalúo Catastral
El Impuesto Predial Unificado IPU es un tributo de carácter municipal, autorizado

para cobrar a los municipios por los predios existentes dentro su jurisdicción. Su base
gravable es el avalúo catastral asignado por las autoridades catastrales y la tarifa es
fijada por el Concejo Municipal para cada vigencia fiscal23.
Por su parte, según el Concepto 1175 de 1994 de la Secretaría Distrital de Hacienda-

Dirección de Impuestos Distritales “El Impuesto Predial Unificado es el gravamen real que
recae sobre los bienes raíces situados dentro de la Jurisdicción del Distrito Capital (artículo
58 del Acuerdo 01 de 1981). Entendiéndose como predio, el inmueble perteneciente a una
persona natural o jurídica o a una comunidad, situado en un mismo municipio”.
En Bogotá, D.C. la base gravable sobre la cual se calcula el IPU a pagar para cada
vigencia, es el avalúo del predio fijado por la Unidad Administrativa Especial de
Catastro Distrital. En caso que el predio no posea avalúo catastral, la base gravable
mínima corresponde a un valor establecido anualmente por la Administración, de
acuerdo con parámetros según sus características.
Las primeras normas sobre impuesto predial se expidieron en los inicios del siglo
pasado, la Ley 34 de 1920 definió una tarifa máxima del 2 por mil, la cual fue
incrementada en dos puntos en el transcurso de la década de los cuarenta, para
financiar el Fondo de Fomento Municipal y la Policía Rural, y de la década de los
cincuenta hasta comienzos de los ochenta no se dieron cambios mayores en la
legislación de este impuesto24. En los últimos años los principales cambios al
Impuesto Predial se dieron mediante las siguientes normas (Cuadro 1).
23
Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC, Impuesto Predial y Catastro en Colombia. Recuperado de
www.catastrolatino.org/documentos/sta.../impuesto_predial_catastro_colombia.pdf.
24
Banco de la Republica. El impuesto predial en Colombia: evolución reciente, comportamiento de las tarifas y potencial de
recaudo. Año 2003.
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20
Cuadro 1. Normas en Materia de Impuesto Predial y Catastro

Norma Materia Regulada
Ley 14 de 1983 En el caso del impuesto predial la Ley realizó las siguientes modificaciones:
i) estableció el reajuste de los avalúos catastrales, ii) facultó a los Concejos
Municipales para fijar las tarifas del impuesto dentro de un rango entre el 4 y
12 por mil, y iii) definió algunas sobretasas con destinación específica.
Ley 44 de 1990 Estableció el IPU, fusionando el impuesto predial, el de parques y
arborización, el de estratificación socioeconómica y la sobretasa al
levantamiento catastral. Los Concejos municipales, deberían tener criterios
de progresividad para definir tarifas: estrato socioeconómico, uso del suelo
en el sector urbano, y la antigüedad de la formación o actualización del
catastro.
Decreto-Ley 1421 Señaló para el caso de Bogotá que a partir de 1994, la base del IPU sería el
de 1993 valor que mediante autoevalúo estableciera el contribuyente, pero no podría
ser inferior al avalúo catastral del año anterior. Los avalúos se
incrementarían en la variación porcentual del IPC, en el año inmediatamente
anterior certificado por el DANE.
Ley 242 de 1995 Revisó los criterios para reajustar los avalúos catastrales e introdujo el
criterio de meta de inflación total. El porcentaje no podrá ser superior a la
meta de inflación para el año en que se define el incremento.
Ley 388 de 1997 Discriminó los criterios para los incrementos con base en el tipo de predio.
Ley 1607 de 2012 Los Catastros Descentralizados podrán contar con un índice de valoración
diferencial, teniendo en cuenta el uso de los predios: residencial (por estrato),
comercial, industrial, lotes, depósitos y parqueaderos, rurales y otros, de
acuerdo con los índices de valoración inmobiliaria que utilicen, previo
concepto del Consejo de Política Económica y Fiscal del ente territorial, o
quien haga sus veces.
Acuerdo 648 de El Concejo de Bogotá simplifica el sistema tributario, implementa cambios en
2016 las tarifas aplicables al impuesto predial, y crea el Sistema de Pago
Alternativo por Cuotas Voluntario, para el Impuesto Predial Unificado. A partir
de 2017, los rangos de avalúo catastral del IPU se ajustarán cada año en el
porcentaje de variación anual a junio, del Índice de Precios de Vivienda
Nueva IPVN del DANE. El incremento no podrá superar de un año a otro el
20% y 25% del impuesto ajustado del año anterior, para predios de uso
residencial y no residencial respectivamente.
Por otro lado, los Concejos Municipales han venido aprobando exclusiones,
exenciones, y reducciones especiales en el valor del impuesto predial. En Bogotá y
Medellín, los inmuebles excluidos y exentos incluyen, entre otros, los salones
comunales de propiedad de las Juntas de Acción Comunal, los predios de propiedad
de las diferentes iglesias o comunidades religiosas destinados al culto y a la vivienda,
los predios de la Defensa Civil Colombiana, los predios definidos legalmente como
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21
parques naturales o parques públicos de propiedad de entidades estatales y los

edificios declarados como monumentos nacionales25.
1.3.2 Métodos de Avalúo Catastral
En Colombia los sistemas o métodos de avalúo catastral de los inmuebles están

definidos en la Ley 14 de 1983, donde se establece que las autoridades catastrales
tendrán a su cargo las labores de formación, actualización y conservación de los
catastros, tendientes a la correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica de
los inmuebles. Así mismo, determina que las labores catastrales se sujetarán en todo
el país a las normas técnicas establecidas por el IGAC, quien ejercerá las labores de
vigilancia y asesoría de las demás entidades catastrales del País.
Por otro lado, según esta Ley las autoridades catastrales tendrán la obligación de
formar los catastros o actualizarlos en el curso de períodos de cinco (5) años en todos
los municipios del país, con el fin de revisar los elementos físico y jurídico del catastro
y eliminar las posibles disparidades en el avalúo catastral originadas en mutaciones
físicas, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales
del mercado inmobiliario.
La Resolución 070 de 2011, reglamenta técnicamente la formación catastral, la

actualización de la formación catastral y la conservación catastral. En esta norma
también se definen los aspectos y las actividades catastrales:
Aspectos Catastrales
Aspecto físico. Consiste en la identificación, descripción y clasificación del terreno

y de las edificaciones del predio, sobre documentos gráficos, tales como cartas,
planos, mapas, fotografías aéreas, ortofotografías, espaciomapas, imágenes de
radar o satélite u otro producto que cumpla con la misma función.
Aspecto jurídico. Se indica y anota en los documentos catastrales la relación entre

el sujeto activo del derecho, o sea el propietario o poseedor, y el objeto o bien
inmueble, mediante la identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor,
y de la escritura y registro o matrícula inmobiliaria del predio respectivo.
25
Banco de la Republica. El impuesto predial en Colombia: evolución reciente, comportamiento de las tarifas y potencial de
recaudo. Año 2003.
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22
Aspecto económico. El aspecto económico consiste en la determinación del avalúo

catastral del predio, obtenido por la adición de los avalúos parciales practicados
independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.
Aspecto fiscal. Consiste en la preparación y entrega a los Tesoreros Municipales o

quien haga sus veces y a las Administraciones de Impuestos Nacionales respectivas,
de los listados de los avalúos sobre los cuales ha de aplicarse la tasa correspondiente
al impuesto predial unificado y demás gravámenes que tengan como base el avalúo
catastral, de conformidad con las disposiciones legales vigentes.
Labores Catastrales
Las labores catastrales las realizan el IGAC y los catastros de Antioquia, Cali,
Medellín y Bogotá, y las normas técnicas las establece el IGAC para todo el país.
Formación catastral. Conjunto de operaciones destinadas a obtener la información

de los terrenos y edificaciones, en los aspectos físico, jurídico, fiscal y económico de
cada predio. La información obtenida se registrará en la ficha predial y en los
documentos gráficos, listados y formatos de control estadístico que diseñen las
autoridades catastrales.
Actualización de la formación catastral. Conjunto de operaciones destinadas a

renovar los datos de la formación catastral, revisando los elementos físico y jurídico
del catastro y eliminando en el elemento económico las disparidades originadas por
cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones
locales del mercado inmobiliario.
Conservación catastral. Consiste en el conjunto de operaciones destinadas a

mantener al día los documentos catastrales correspondientes a los predios, de
conformidad con los cambios que experimente la propiedad inmueble en sus
aspectos físico, jurídico, económico y fiscal. Esta labor se inicia al día siguiente en el
que se inscribe la formación o la actualización de la formación del catastro, y se
formaliza con la resolución que ordena la inscripción en los documentos catastrales
de los cambios que se hayan presentado en la propiedad inmueble.
Métodos de Valoración de Inmuebles
La formación, la actualización y la preservación catastral, en alguna medida inciden

en los avalúos catastrales que son la base del impuesto predial. Este avalúo consiste
en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y
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23
análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se

determina por la adición de los avalúos parciales de los terrenos y las edificaciones
del predio.
El IGAC considerando la importancia de tener procedimientos unificados, claros y

actualizados, necesarios en la realización de avalúos especiales, expidió la
Resolución 620 de 2008, donde se dispone de un marco único para la ejecución de
procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la “Ley de Desarrollo
Territorial” (Ley 388 de 1997). En esta Resolución se definen los métodos y su
aplicación en la valoración de bienes inmuebles, en seguida se resumen estos
métodos (mayor información en la norma mencionada):
Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca

establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o

transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención
explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación,
además de otros factores que permitan su identificación posterior.
Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria que busca

establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se
puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus
características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los
probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de
avalúo, con una tasa de capitalización o interés.
Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que
efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros
de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto,
metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.
Es necesario realizar la investigación de los contratos que regulen la posibilidad de

generar rentas o ingresos, tales como los de arrendamiento, para bienes
comparables.
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Método de costo de reposición. Busca establecer el valor comercial del bien objeto
de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un
bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor
así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se
utilizará la siguiente fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt
En donde:
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación
Vt = Valor del terreno
El costo total de la construcción es la suma de los costos directos, indirectos,

financieros y los de gerencia del proyecto, en que debe incurrirse para la realización
de la obra. Después de calculados los volúmenes y unidades requeridas para la
construcción se debe tener especial atención con los costos propios del sitio donde
se localiza el inmueble.
La depreciación es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe

descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida
remanente del bien.
Método (técnica) residual. Busca establecer el valor comercial del bien,

normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un
proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de
conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas
proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es
indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad
comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.
Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso,
según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos
será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al
económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas
intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las
posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita
obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.
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25
Para la estimación del precio de un terreno en bruto, cuando por las condiciones del
mercado no se pueda estimar directamente, se calculará partiendo del valor del
terreno urbanizado, y se aplicará la siguiente formula:
V.T.B = %AU { Vtu – Cu } 1 + g

1+g
En donde:
%AU Porcentaje área útil.
Vtu Valor del terreno urbanizado
g Ganancia por la acción de urbanizar
Cu Costos de urbanismo
(Debe incluir los costos financieros y no solo los de obra)
El porcentaje de área útil es el resultado de dividir el área útil de cada predio, por el
área total de cada predio o predios sujetos al plan parcial (Decreto 2181 de 2006).
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26
2. FINANCIACIÓN EN EL DISTRITO
En este capítulo se aborda el comportamiento de las fuentes de financiación del

Distrito Capital, y el papel que tiene el impuesto predial dentro de éstas para el
periodo 2002-2016. En razón a que se cubre un periodo de quince años, la
información se presenta a pesos de 2016, con el fin de eliminar el efecto inflacionario
y presentar las variaciones de los datos en términos reales26.
2.1 COMPORTAMIENTO DE LOS INGRESOS
En la Gráfica 2 se puede observar el comportamiento de los ingresos de la ciudad y

sus fuentes principales. Los ingresos se duplicaron en el periodo de estudio pasando
de $6 billones a cerca de $13 billones (pesos de 2016), lo que equivale a una tasa
de crecimiento real de 5,5% anual. Dentro de estos, los Ingresos tributarios
presentaron un crecimiento constante, pasaron de $2.9 billones a $7.8 billones con
una tasa anual de 7,3%.
Gráfica 2. Comportamiento de las Fuentes de Financiación Administración

Central 2002-2016
(Millones de pesos de 2016)

16.000.000
14.000.000
12.000.000
10.000.000
8.000.000
6.000.000
4.000.000
2.000.000
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Tributarios No tributarios Transferencias Recursos de Capital
Fuentes: SIVICOF, Secretaría de Hacienda, Universidad Distrital. Cálculos: Subdirección de Estudios Económicos y
Fiscales-Contraloría de Bogotá.
26
Fuente: Banco de la República: Serie Histórica del Índice de Precios al Consumidor-IPC. Los datos se inflactan con base
en la variación del IPC.
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27
Es más, hasta el 2012 los tributos representaban alrededor del 50% del ingreso y en
los últimos años su participación se eleva a cerca del 60%, mientras que los no
tributarios representan menos del 4% del ingreso, aunque también se han ido
incrementando27(Anexo 1).
Por su parte, el rubro de transferencias que corresponde fundamentalmente a lo que

la ciudad recibe por el Sistema General de Participaciones-SGP, no presenta
aumentos significativos desde su implementación. Apenas se incrementó de $1.9
billones a $2.5 billones (pesos de 2016) en quince años, lo que equivale a un
crecimiento anual de 2,1%, y los recursos de capital, tienen un comportamiento con
mayores variaciones, producto de eventos coyunturales como se verá más adelante.
Profundizando en cada uno de los ítems, se puede observar que los ingresos
tributarios (Gráfica 3 y Anexo 2) se fortalecieron a partir del 2002 y 2003 con el
incremento de las tarifas del ICA y las posteriores medidas de optimización y
simplificación tributaria de los años 2008, 2009 y 2011 (Anexo 3).
Gráfica 3. Evolución del Recaudo Tributario 2002-2016

4.000.000
3.500.000
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Industria, Comercio y Avisos Predial Unificado (1) Unificado de Vehículos

Sobretasa a la Gasolina Consumo de Cerveza Delineación Urbana
Cigarrillos Extranjeros Estampillas (2) Otros Ingresos Tributarios (3)
Fuentes: SIVICOF, Secretaría de Hacienda, Universidad Distrital, Departamento Nacional de Planeación y CAR. Cálculos Subdirección de Estudios Económicos y
Fiscales-Contraloría de Bogotá
(1) Impuesto predial sin descontar los giros a la CAR
(2) Recaudo anual por concepto de las estampillas con destino a la Universidad Distrital, pro personas mayores y pro cultura
(3) Comprende fondo de pobres, azar y espectáculos y su unificado, impuesto a la publicidad exterior visual, impuesto al deporte, 5% contratos de obra pública e
intereses y sanciones
27
Con el fin de hacer consistente las series de datos en el tiempo, los intereses y sanciones de impuestos se consideraron
dentro de los ingresos tributarios para todo el periodo, como era el tratamiento hasta 2009. Desde 2010 la Administración los
reclasificó como no tributarios.
Cra. 32A No. 26A-10
PBX: 3358888
28
El impuesto de Industria y Comercio-ICA tiene un crecimiento sostenido a lo largo del

periodo; en 2002 se recaudaron $1.2 billones y en 2016 $3.4 billones (pesos de 2016)
lo que implica una tasa de crecimiento anual de 7,2%. Hasta el año 2009
representaba alrededor del 50% del recaudo tributario, luego ha perdido participación
y actualmente aporta el 43,7% del recaudo (Gráfica 4)28.
Gráfica 4. Composición del Recaudo Tributario 2016
(Porcentaje)
Industria, Comercio y
Avi sos Predi al Unificado (1)
43,7 33,5
Otros Ingresos
Tri butarios (3)
3,3
Unificado de Vehículos
6,8
Es ta mpillas (2)
0,9
Ciga rrillos Extra njeros Sobretasa a la Gasolina

0,9 5,0
Del ineación Urbana Consumo de Cerveza
1,4 4,6
Fuentes: SIVICOF, Secretaría de Hacienda, Universidad Distrital y Corporación Autónoma Regional-CAR. Cálculos
Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales-Contraloría de Bogotá
(1) Impuesto predial sin descontar los giros a la CAR
(2) Recaudo por concepto de las estampillas con destino a la Universidad Distrital, pro personas mayores y pro cultura
(3) Comprende fondo de pobres, azar y espectáculos y su unificado, impuesto a la publicidad exterior visual, impuesto al
deporte, 5% contratos de obra pública e intereses y sanciones
En el recaudo del Impuesto Predial también se experimenta crecimiento29, pasando

de $783,6 miles de millones a $2.6 billones (pesos de 2016) lo que equivale a una
tasa anual de 9% en términos reales. Es más, se pueden observar dos periodos bien
diferenciados, entre 2002 y 2008 la tasa anual promedio de incremento fue de 4,4%,
y entre 2008 a 2016, la tasa anual fue del 12,6%. La participación del impuesto pasó
del 26% en 2002 a 33,5% en 2016. En el capítulo tres se hará referencia específica
28
El recaudo de ICA en Bogotá representa cerca del 50% del recaudo de ICA del total de municipios del país. Cálculos con
base en Departamento Nacional de Planeación-Programa de desarrollo territorial.
29
Según la Ley 99 de 1993 art. 44 y art. 110 de la Ley 1151 de 2007 se establece que en desarrollo de lo dispuesto en el inciso
segundo del artículo 317 de la Constitución Nacional y con destino a la protección del medio ambientes y los recursos naturales
renovables, se destinará un porcentaje sobre el total del recaudo por concepto del impuesto predial, que no podrá ser inferior
al 15% ni superior al 25,9%, que los municipios y distritos deben transferir a las Corporaciones Autónomas Regionales. En el
caso de Bogotá se ha destinado el 15% del impuesto. Las cifras en este documento se presentan sin descontar esta
transferencia con el fin de analizar el comportamiento del recaudo del impuesto.
Cra. 32A No. 26A-10
PBX: 3358888
29
a las reformas que se han llevado a cabo en el impuesto predial y se examinará el

comportamiento de las diferentes variables involucradas30.
El tributo sobre vehículos automotores también tiene un recaudo creciente y su

participación pasó de 5% en 2002 a 6,8% en 2016. Desde 2010 este impuesto le
aporta al Distrito cerca de 500 mil millones anuales (ver Anexo 2).
Los ingresos por sobretasa a la gasolina y consumo de cerveza no han

experimentado grandes cambios en el periodo, su tasa de crecimiento anual es de
apenas 1,3% en términos reales, para ambos ítems. En el primer caso, la
participación bajó de 11% a 5%, y en el segundo de 10% a 4,6% en el periodo
analizado. Los demás impuestos (delineación urbana, cigarrillos extranjeros,
estampillas, fondo de pobres, impuesto a la publicidad exterior y contratos de obra
pública) apenas aportan en conjunto el 6,5% del total de ingresos tributarios (Gráfica
4).
Por otra parte, en el comportamiento de los aportes por transferencias también se

pueden observar dos periodos. A partir de la creación del SGP (Acto Legislativo 01
de 2001 y Ley 715 de 2001)31 se determinó que el crecimiento de las transferencias
se haría mediante reajuste por inflación más un incremento real ponderado. Este
planteamiento sería transitorio durante el periodo 2002 a 2008, y a partir del 2009
volvería a estar atado a los ingresos corrientes de la Nación.
Sin embargo, en 2008 mediante Acto Legislativo 04 de 2007 (reglamentado por la

Ley 1176 de 2007), nuevamente se establece un régimen de crecimiento del SGP
desligado de los ingresos corrientes de la Nación, con el argumento de garantizar el
cumplimiento de las metas de cobertura en los sectores de educación, salud y
servicios públicos domiciliarios de agua potable y saneamiento básico y su
sostenibilidad. De esta manera, el crecimiento del SGP tiene aplicación a partir del
2008, con base en la inflación agregando un incremento real y con puntos adicionales
entre el 2008 y 2016 destinados a educación.
30
El recaudo de Predial en Bogotá representa alrededor del 33% del recaudo de predial del total de municipios del país. Cálculos
con base en Departamento Nacional de Planeación-Programa de desarrollo territorial.
31
En razón a la alta volatilidad de las transferencias durante los años noventa, derivada de las fluctuaciones en la economía, se
propuso un ajuste el cual reformó los artículos 356 y 357 de la Constitución Nacional. La finalidad última fue la de enfrentar la
crisis económica del momento y equilibrar las finanzas públicas, desligando las transferencias del comportamiento de los
ingresos corrientes de la nación. Para reglamentar el Acto Legislativo el Congreso de la República se expidió la Ley 715 de
2001, la cual establece la distribución de competencias entre los diferentes niveles de gobierno y el funcionamiento del SGP.
El sistema está conformado por las participaciones de salud, educación y propósito general, cada una distribuida en función de
las competencias asignadas y con criterios específicos de acuerdo con las características sectoriales (Documento Conpes
Social No. 57).
Cra. 32A No. 26A-10
PBX: 3358888
30
Los aportes que ha recibido Bogotá del SGP (Gráfica 5 y Anexo 4) muestran que
efectivamente se registra incremento entre 2002 y 2008, en 2009 y 2010 presentó
sus montos máximos, pero entre 2011 y 2016 se puede afirmar que los aportes están
prácticamente estancados a pesos constantes. El componente de educación
representa el 67,7%, salud 20%, propósito general 7,2%, agua potable y
saneamiento básico 4,6%, restaurantes escolares y atención de primera infancia
0,3% cada uno, para 2016.
Gráfica 5. Comportamiento del Recaudo – Sistema General de Participaciones

3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Educación Salud Propósito General

Restaurantes Escolares Agua potable y Saneamiento básico Atención primera infancia
Fuentes: SIVICOF y Secretaría de Hacienda.

Cálculos: Sudirección de Estudios Económ icos y Fiscales-Contraloría de Bogotá
Finalmente, en los recursos de capital (Anexo 5) hay que señalar algunos aspectos:
- Entre 2005 y 2007 y en los años 2009 y 2010 la Administración hizo el mayor uso
de los recursos del crédito, no obstante, desde el 2011 los montos obtenidos por
esta fuente de financiación son bajos. Esto obedece, por una parte al crecimiento
de los recursos propios, especialmente ICA y predial, y por otra, al retraso en la
ejecución de algunos proyectos financiados con cupo de endeudamiento,
fundamentalmente el proyecto Metro.
Cra. 32A No. 26A-10
PBX: 3358888
31
- En 2005 y 2006 se recibieron recursos por la reducción de capital de las empresas

en Emgesa y Codensa32, y en 2011 de Emgesa33. Desde entonces no se han
registrado más recursos por esta fuente.
- El rubro de excedentes de Establecimientos Públicos y Utilidades de Empresas
que recibe el Distrito también tiene un comportamiento bastante irregular, en
general depende del comportamiento de las utilidades de la Empresa de Energía,
quien es el principal aportante para el Distrito. Se destaca el recaudo de los años
2011, 2014 y 2015 por incremento en utilidades de esta Empresa34.
Se puede desatacar que los recursos propios son los que más han impulsado el
financiamiento del Distrito en los últimos años, dado que como se señaló las
transferencias están estancadas, el uso de los recursos del crédito es mínimo, no se
han programado recursos extraordinarios y los dividendos recibidos dependen
principalmente de los resultados de la Empresa de Energía.
En la Gráfica 6 se pueden observar las variaciones año a año de los ingresos, en

términos reales frente al PIB. En el periodo 2002 a 2007, se destacan incrementos
importantes por los cambios en las tarifas del ICA en 2003 y por los recursos
extraordinarios que recibió el Distrito en 2005 y 2006; en esta etapa el recaudo del
predial creció por debajo del total de los tributos.
En 2008 se presenta una alta inflación35 lo que hace que las variaciones reales sean
muy bajas o negativas; pero entre 2009 y 2016 el incremento del predial ha estado
por encima del aumento en el total de los tributos, por encima de la variación del total
de los ingresos y también del PIB de la ciudad. Es decir, desde 2009 el predial es el
rubro que más importancia ha adquirido dentro de la financiación del Distrito.
32
Recursos que recibe la Empresa de Energía de Bogotá y que gira al Distrito. Lo que recibió el Distrito Capital $426.107
millones (a pesos de 2016 equivalen a $675.869 millones). En 2006 se recibieron $388.361 millones (a pesos de 2016
$589.598 millones).
33
Recursos de reducción de capital de Emgesa que son transferidos por Empresa de Energía por valor de $166.939 millones
(a pesos de 2016 equivalen a $204.015 millones).
34
En 2011 el aporte de EEB fue de $574.362 millones, en 2014 a $450.443 millones y en 2015 a $839.718 millones
35
El IPC del año 2008 alcanzó una variación de 7,67, la más alta del periodo 2002-2016
Cra. 32A No. 26A-10
PBX: 3358888
32
Gráfica 6. Variaciones reales de Ingresos, Tributos y Predial vs PIB
(Porcentaje)
45,0
40,0
35,0
30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
-5,0
-10,0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
tributos 8,8 22,7 9,4 7,1 9,3 10,4 1,3 2,4 7,9 7,4 7,1 8,4 6,3 2,0 1,8
predial unificado 12,5 4,4 9,0 4,6 4,1 9,0 -4,0 14,6 15,4 14,7 10,4 15,9 18,3 7,8 4,6
PIB 4,1 4,8 5,4 5,9 6,6 6,3 3,3 2,1 3,6 5,7 3,5 3,9 4,6 4,8 2,6
Total Ingresos 10,2 9,4 2,2 38,4 9,9 5,3 -6,1 8,1 -2,0 8,4 -0,7 5,8 5,5 2,8 -4,0
Fuentes: Sivicof- Secretaría de Hacienda, Banco de la República, DANE Departamento Nacional de Planeación
Cálculos: Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales-Contraloría de Bogotá
2.2 TRIBUTO PERCÁPITA Y PRESIÓN FISCAL DISTRITAL
En razón a los incrementos en la tributación de la ciudad, la carga fiscal por

habitante36 se duplicó en el periodo 2002 a 2016 pasando de $449.911 a $981.106
anuales (pesos de 2016), mientras que la presión fiscal que se ejerce sobre la
actividad económica de la ciudad37 pasó de 2.4% a 3.5% (Gráfica 7). Si se compara
únicamente el predial frente al PIB, se encuentra que esta equivalencia pasó del 0,6%
al 1,2% del PIB de Bogotá en este periodo.
La tributación de Bogotá comparada con las principales ciudades del país (Gráfica
8), muestra que el tributo percápita de la ciudad siempre ha estado por encima de
Medellín y Cali. Para el periodo 2002-2015 en Bogotá el crecimiento fue de 117,3%
en términos reales, en Medellín el tributo percápita creció 74,8% y en Cali 108,9%.
36
Medida como el recaudo tributario total, frente a la población total
37
Calculada como el recaudo tributario total respecto al PIB, en cada vigencia.
Cra. 32A No. 26A-10
PBX: 3358888
33
Gráfica 7. Tributo Percápita y Presión Fiscal de Tributos Distritales
(pesos de 2016)
1.200.000 4,0
3,5 3,6 3,6 3,5

3,3 3,4 3,5
1.000.000 3,2
3,1 3,1 3,1
3,0
2,9 2,9 3,0
2,8
800.000
2,5
2,4
600.000 2,0
1,5
400.000
1,0
200.000
0,5
0 0,0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Tributo per-capita (eje izquierdo) Presión Tributaria (eje derecho)
Fuentes: DANE, Secretaría de Hacienda. Cálculos Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales. Contraloría de Bogotá
Cálculos Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales-Contraloría de Bogotá.
Gráfica 8. Impuestos Municipales – Tributos Percápita
(pesos de 2016)
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Bogotá Medellín Cali
Fuente: Secretaria de Hacienda de Bogotá y Departamento de Planeación Nacional- Program a de Desarrollo Territorial
Cálculos: Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales- Contraloría de Bogotá
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34
Respecto del predial percápita (Gráfica 9), entre 2002 y 2010, la ciudad con un
indicador más alto fue Medellín; entre 2011 y 2013, Medellín y Bogotá estuvieron
muy cercanas; y en los años 2014 y 2015 el predial percápita de Bogotá es superior.
Cali siempre ha estado por debajo, pero desde 2013 se nota un mayor esfuerzo por
aumentar este tributo. El predial percápita de Bogotá38 se incrementó en 164,9%
entre 2002 y 2015, en Medellín 77,9% y en Cali 105,2%.
Gráfica 9. Predial Percápita
(pesos de 2016)
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Bogotá Medellín Cali
Fuente: Secretaria de Hacienda de Bogotá y Departamento de Planeación Nacional- Programa de Desarrollo Territorial
Cálculos: Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales- Contraloría de Bogotá
2.3 PRESIÓN FISCAL TOTAL EN BOGOTÁ
En la ciudad no sólo se pagan impuestos distritales, también impuestos del orden

nacional, y además, se han incluido los parafiscales para calcular la presión fiscal
total en el Distrito. La estimación de los impuestos nacionales pagados por los
bogotanos se presenta en el Anexo 639. En este se observa que el aporte pasó de
38
Es importante señalar que los indicadores elaborados con base en las proyecciones poblacionales del DANE, deberán ser
reevaluados, una vez se cuente con los resultados de un nuevo censo de población, que el país está en mora de realizar.
39
Se parte de la consideración que el recaudo tributario efectuado no sólo recoge el resultado de la actividad económica y
financiera ejercida en la jurisdicción de Bogotá, sino que además existen empresas, especialmente aquellas denominadas
grandes contribuyentes, que tienen operación nacional y cumplen con sus obligaciones tributarias en Bogotá lo que obliga a
hacer ajustes en cada uno de los ítems de impuestos.
En el impuesto de renta solamente se incluyó el 25,8% del recaudo de los grandes contribuyentes, que es la participación
promedio de Bogotá en la generación del PIB del país en el periodo 2002-2016; a esto se le adicionó la totalidad del recaudo
de personas jurídicas y personas naturales. Igual tratamiento se le dio a las retenciones, sanciones, impuestos a la seguridad
democrática, patrimonio, precios de transferencia y el impuesto sobre la renta para la equidad-CREE. En cuanto al IVA de
grandes contribuyentes, se tomó como referencia la participación del recaudo del impuesto de industria y comercio en Bogotá
Cra. 32A No. 26A-10
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35
$13,6 billones en 2002 a $35,8 billones en 2016 (pesos de 2016), es decir un

crecimiento del 162,7% en el periodo, lo que implica una tasa anual promedio de
7,1% en términos reales. La participación del recaudo de la ciudad en el total nacional
comenzó en 25,6% en el año 2002, estuvo cercana al 30% en 2005 y 2006, y en
2016 se sitúa en el 28,3%.
La presión tributaria generada en Bogotá por los diversos impuestos (nacionales y

distritales) y los aportes parafiscales40 pasó de 14,8% en 2002 a cerca de 22,0% en
2014 y 2015 y para 2016 asciende a 21,1% (Gráfica 10). En este crecimiento de la
presión fiscal influyeron principalmente los impuestos nacionales cuyo peso en el PIB
de la ciudad pasó de 11% en 2002 a 17% en 2014 y 2015, y para 2016 el cálculo es
de 16,2%.
En cuanto a los parafiscales, nótese como entre 2002 y 2012 crecen de 1,5% al 1,9%
del PIB, y a partir de 2013 baja el indicador, dado que parte de los parafiscales se
reemplazaron por el impuesto sobre la renta para la equidad-CREE41.
El panorama general muestra como además de los incrementos en los impuestos

distritales, se han tenido aumentos en los impuestos nacionales en los últimos años,
lo que hace que la carga tributaria equivalga aproximadamente a la quinta parte del
PIB de la ciudad. Es más, con la nueva reforma tributaria nacional (Ley 1819 de 2016)
se estima que, de cumplirse las metas de recaudo, esto significaría para el Distrito
un punto adicional (1%) de presión fiscal para los años 2017 y 2018, dos puntos (2%)
respecto del agregado de municipios del país (como indicativo de la concentración de la actividad económica), dado que esta
participación ha bajado se tomaron promedios diferentes, para el periodo 2002-2009 el 51,1% y para el periodo 2010-2016 el
46%, a esto se le agregó la totalidad del recaudo de otros contribuyentes. También se utilizó este porcentaje respecto al
impuesto de consumo.
Para el gravamen a los movimientos financieros (GMF) se toma como referencia la contribución del PIB de intermediación
financiera de Bogotá, dentro del PIB de intermediación financiera del país, el cual arrojó un promedio de 49,9%. Para el
Impuesto a la gasolina, la referencia fue la participación del recaudo por sobretasa en Bogotá frente al recaudo de la totalidad
de municipios, la cual se calculó en 29%. Para ampliación del tema consultar “Encuentros y Desencuentros de la Relaciones
Fiscales Bogotá-Nación”, Contraloría de Bogotá 2009, e “Impacto de la Reforma Tributaria Nacional y de la Modernización
Tributaria Local sobre las finanzas de Bogotá”, Contraloría de Bogotá 2013. En: www.contraloriabogota.gov.co.
40
Los parafiscales se calcularon a partir de la participación de Bogotá en el recaudo nacional del SENA, (44% en promedio), y
del ICBF (39,2% promedio). El recaudo de las Cajas de Compensación corresponde las que tienen operación en la región
Bogotá-Cundinamarca (Colsubsidio, Cafam, Compensar y Comfacundi), de lo cual se estima que el 80% es el aporte de la
ciudad en la región y frente al total del país Bogotá-Cundinamarca aporta en promedio el 39% del total del recaudo. Ver
“Parafiscalidad en el Distrito Capital y su Retribución”. Contraloría de Bogotá. Dirección de Economía y Finanzas Distritales.
2011. En: www.contraloriabogota.gov.co.
41
Reemplaza los aportes parafiscales (SENA e ICBF) de las sociedades y personas jurídicas y asimiladas contribuyentes
declarantes del impuesto sobre la renta y complementarios: sociedades limitadas, anónimas, comanditas tanto por acciones
como simples y sociedades extranjeras por sus ingresos de fuente nacional. Los aportes a Cajas de Compensación no tuvieron
cambio. Con la Ley 1819 del 29 de diciembre de 2016 de reforma tributaria elimina el impuesto sobre la renta para la equidad-
CREE y a cambio se crea una sobretasa al impuesto de renta.
Cra. 32A No. 26A-10
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36
en 2019, que se incrementarían hasta cerca de tres puntos (3%) en 2022, es decir,
para esa vigencia se tendría una presión fiscal del 24%42.
Gráfica 10. Presión Fiscal en Bogotá 2002-2016
(Tributación y Parafiscales/PIB)
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Nación 11,0 11,7 12,1 14,4 16,1 14,7 14,2 14,0 13,1 15,0 16,0 16,4 17,5 17,0 16,2
Distrito 2,4 2,8 2,9 2,9 3,0 3,1 3,1 3,1 3,2 3,3 3,4 3,5 3,6 3,6 3,5
Parafiscales* 1,5 1,5 1,5 1,5 1,6 1,6 1,7 1,8 1,9 1,9 1,9 1,6 1,4 1,3 1,4
Total 14,8 15,9 16,5 18,9 20,7 19,4 19,0 18,9 18,2 20,1 21,3 21,4 22,4 21,9 21,1
Fuentes: DANE, DIAN, SENA, ICBF, Superintendencia del Subsidio familiar y Secretaría de Hacienda Distrital.
Cálculos: Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales-Contraloría de Bogotá.
* SENA, ICBF y Cajas de Compensación
La comparación de la presión fiscal a nivel internacional, considerando únicamente

los tributos (Cuadro 1), muestra que la presión fiscal va aumentando por un doble
efecto, se han efectuado reformas tributarias, pero al mismo tiempo se han tenido
bajos crecimientos en el PIB, tanto en Latinoamérica como en los países
desarrollados43.
Si se comparan los cálculos efectuados para Bogotá en el año 2015 que arrojan un
índice de presión de 20,6 (solamente tributos) con los del último estudio realizado
por OCDE-CEPAL-BID, se encuentra que la ciudad tiene un mayor índice de presión
fiscal comparado con Colombia (18,3) y con el promedio de los países
latinoamericanos (19,0), pero aún está por debajo del promedio de la OCDE que
asciende a 25,2 (Cuadro 2).
42
Esta estimación considera el recaudo adicional planteado por el gobierno nacional, los supuestos macroeconómicos de
inflación y PIB, y además, asume que la participación de Bogotá en los recaudos de impuestos nacionales permanece en el
mismo nivel de 2016, para los años siguientes.
43
Estadísticas Tributarias en América Latina y el Caribe 1990-2015 OCDE/CEPAL/CIAT/BID. París, 2017.
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37
Cuadro 2. Tributos como Porcentaje del PIB

Región 2010 2015
Bogotá 16,3 20,6
Colombia 15,9 18,3
Promedio América Latina (1) 17,5 19,0
Promedio Ocde (2) 23,8 25,2
(1) 24 países de América Latina y el Caribe
(2) 35 países miembros de OCDE
Fuente: Estadísticas Tributarias en América Latina y el Caribe OCDE,
CEPAL,CIAT, BID 2017 y Cálculos propios para Bogotá
Nota: no se incluye lo correspondiente a seguridad social
En la Gráfica 11 se presenta el indicador tributos/PIB para algunos países

latinoamericanos: Argentina y Brasil están por encima del promedio, Chile está en el
promedio, y Colombia, Ecuador, Perú y México están por debajo. No obstante, hay
que tener en cuenta que Brasil está en un periodo recesivo, Argentina ha tenido bajo
crecimiento, mientras que Perú es quien más ha crecido en este grupo de países.
Colombia ha tenido crecimientos muy moderados y se espera para los próximos dos
años un bajo crecimiento del PIB44, lo cual también se reflejará en la actividad
económica de la ciudad, es decir, que por esta vía se podría esperar una mayor
presión fiscal.
Gráfica 11. Tributos/PIB en América Latina

30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
Argentina Brasil Chile Colombia Ecuador Perú México
2010 22,9 24,2 18,4 15,9 12,9 16,0 11,3
2015 25,0 23,7 19,2 18,3 16,0 15,0 14,1
Fuente: Estadísticas Tributarias en América Latina y el Caribe OCDE, CEPAL,CIAT, BID 2017
Nota: no se incluye lo correspondiente a seguridad social
44
El año 2016 término con un crecimiento del PIB de 2% para Colombia. De acuerdo con el informe de Perspectivas de la
Economía Mundial, del Fondo Monetario Internacional de Abril de 2017, el país crecerá solamente 2.3% en 2017 y 3% en 2018.
El primer trimestre de 2017 tuvo un pobre crecimiento de 1.1% (DANE). Para el caso de Bogotá, según el DANE el crecimiento
PIB en 2016 fue de 3% y en el marco fiscal de mediano plazo se estima alcanzar 3,5% en 2017.
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Las reformas tributarias tienden a aumentar la presión fiscal en la búsqueda de un

mayor recaudo, pero si al mismo tiempo se tiene un bajo crecimiento del PIB, la
presión fiscal para la ciudadanía y la economía en general se incrementa. Teniendo
en cuenta este contexto se analizará en el próximo capítulo las reformas y el
comportamiento de las variables que determinan impuesto predial en Bogotá.
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3. El IMPUESTO PREDIAL EN EL D.C.
En esta sección se examinarán las reformas y el comportamiento de los principales

elementos que determinan el impuesto predial en Bogotá, desde el año 2000 hasta
la reforma del año 2016, especialmente en cuanto al avalúo catastral y las tarifas del
impuesto.
3.1 REFORMAS AL IMPUESTO PREDIAL EN BOGOTÁ
En los Capítulos 1 y 2 y en el Anexo 1 se presentó de manera general el marco

normativo y las reformas en materia de impuestos que ha tenido el Distrito, ahora se
hará referencia a los cambios que han tenido los principales elementos que
determinan el impuesto predial unificado.
En primer lugar, los aspectos donde no se han tenido cambios son los siguientes45:
• Hecho generador: es un gravamen real que recae sobre los bienes raíces
ubicados en el Distrito Capital de Bogotá y se genera por la existencia del predio.
• Causación: se causa el 1° de enero del respectivo año gravable.
• Período gravable: el período gravable es anual, y está comprendido entre el 1°
de enero y el 31 de diciembre del respectivo año.
• Sujeto activo: el Distrito Capital es el sujeto activo del impuesto predial unificado
que se cause en su jurisdicción, y en él radican las potestades tributarias de
administración, control, fiscalización, liquidación, discusión, recaudo, devolución
y cobro.
En cuanto al Sujeto Pasivo (Cuadro 3) la normatividad emitida en los últimos años

ha ido aclarando la responsabilidad sobre el pago del impuesto. La normatividad ha
señalado que el impuesto predial es un gravamen real que recae sobre los bienes
raíces y se hace efectivo sobre el predio independientemente de quien sea su
propietario, poseedor o usufructuario. También se incluyó la figura de los patrimonios
autónomos (2003) y la normatividad nacional a través de las Leyes 1430 de 2010 y
1607 de 2012 precisó que son sujetos pasivos las personas naturales, jurídicas,
sociedades de hecho y aquellas en quienes se realicen el hecho gravado a través de
consorcios, uniones temporales, patrimonios autónomos en quienes se figure el
hecho generador del impuesto. Además, la Ley 1607 señaló como sujetos pasivos a
los tenedores a título de arrendamiento, uso, usufructo u otra forma de explotación
comercial que se haga mediante establecimiento mercantil dentro de las áreas objeto
45
Según el Decreto 352 de 2002 (agosto 15), el cual compiló y actualizó la normativa tributaria existente hasta la fecha con
base en las facultades extraordinarias, otorgadas por el Concejo de Bogotá al Alcalde Mayor en el Acuerdo 52 de 2001.
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40
del contrato de concesión correspondientes a puertos aéreos y marítimos, y en

general a las áreas ocupadas por establecimientos mercantiles dentro de bienes de
uso público.
Cuadro 3. Sujeto Pasivo
Norma Concepto
Decreto 352 Art. 18 La persona natural o jurídica, propietaria o poseedora de predios ubicados en la
de 2002 jurisdicción del Distrito Capital de Bogotá. Responderán solidariamente por el pago del
(Agosto 15) impuesto, el propietario y el poseedor del predio.
Cuando se trate de predios sometidos al régimen de comunidad serán sujetos pasivos del
gravamen los respectivos propietarios, cada cual en proporción a su cuota, acción o
derecho del bien indiviso.
Si el dominio del predio estuviere desmembrado, como en el caso del usufructo, la carga
tributaria será satisfecha por el usufructuario.
Acuerdo 105 Art. 6 Para los efectos del impuesto predial unificado y de los demás impuestos distritales
de 2003 que se originen en relación con los bienes o con actividades radicados o realizados a través
(Diciembre 29) de patrimonios autónomos constituidos en virtud de fiducia mercantil, será responsable en
el pago de impuestos, intereses, sanciones y actualizaciones derivados de las obligaciones
tributarias de los bienes o actividades del patrimonio autónomo el fideicomitente o titular de
los derechos fiduciarios.
Ley 1430 de Art. 54 Son sujetos pasivos de los impuestos departamentales y municipales, las personas
2010 naturales, jurídicas, sociedades de hecho, y aquellas en quienes se realicen el hecho
(Diciembre 29) gravado, a través de consorcios, uniones temporales, patrimonios autónomos en quienes
se figure el hecho generador del impuesto. En materia de impuesto predial y valorización,
igualmente son sujetos pasivos del impuesto los tenedores de inmuebles públicos a título
de concesión. Frente al impuesto a cargo de los patrimonios autónomos los fideicomitentes
y/o beneficiarios, son responsables por las obligaciones formales y sustanciales del
impuesto, en su calidad de sujetos pasivos.
En los contratos de cuenta de participación el responsable del cumplimiento de la
obligación de declarar es el socio gestor; en los consorcios, socios o participes de los
consorcios, uniones temporales, los será el representante de la forma contractual.
Art. 60 El impuesto predial unificado es un gravamen real que recae sobre los bienes raíces,
podrá hacerse efectivo con el respectivo predio independientemente de quien sea su
propietario, de tal suerte que el respectivo municipio podrá perseguir el inmueble sea quien
fuere el que lo posea, y a cualquier título que lo haya adquirido.
Acuerdo 469 Art. 27 Es sujeto pasivo del impuesto predial unificado, el propietario o poseedor de predios
de 2011 ubicados en la jurisdicción de Bogotá Distrito Capital. Responderán solidariamente por el
(Febrero 22) pago del impuesto, el propietario y el poseedor del predio.
De acuerdo con el artículo 54 de la Ley 1430 de 2010, son sujetos pasivos del impuesto
predial los tenedores a título de concesión, de inmuebles públicos.
Cuando se trate de predios sometidos al régimen de comunidad serán sujetos pasivos del
gravamen los respectivos propietarios, cada cual en proporción a su cuota, acción o
derecho del bien indiviso.
Cuando se trate de predios vinculados y/o constitutivos de un patrimonio autónomo serán
sujetos pasivos del gravamen los respectivos fideicomitentes y/o beneficiarios del
respectivo patrimonio.
Si el dominio del predio estuviere desmembrado por el usufructo, la carga tributaria será
satisfecha por el usufructuario.
El impuesto predial unificado, por ser un gravamen real que recae sobre los bienes raíces,
podrá hacerse efectivo sobre el respectivo predio independientemente de quien sea su
propietario, de tal suerte que la Dirección Distrital de Impuestos de Bogotá podrá perseguir
el inmueble sea quien fuere el propietario, sin importar el título con el que lo haya adquirido,
previo el debido proceso.
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Norma Concepto
Ley 1607 de Art. 177 Son sujetos pasivos de los impuestos departamentales y municipales, las personas
2012 naturales, jurídicas, sociedades de hecho y aquellas en quienes se realicen el hecho
(Diciembre gravado a través de consorcios, uniones temporales, patrimonios autónomos en quienes
26), se figure el hecho generador del impuesto.
que modificó En materia de impuesto predial y valorización los bienes de uso público y obra de
la Ley 1430 de infraestructura continuarán excluidos de tales tributos, excepto las áreas ocupadas por
2010 art. 54 establecimientos mercantiles.
Son sujetos pasivos del impuesto predial, los tenedores a título de arrendamiento, uso,
usufructo u otra forma de explotación comercial que se haga mediante establecimiento
mercantil dentro de las áreas objeto del contrato de concesión correspondientes a puertos
aéreos y marítimos.
Fuente: Normas mencionadas. Elaboración: Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales-Contraloría de Bogotá.
Respecto a exclusiones46 y exenciones no se han tenido grandes modificaciones. En

las exclusiones (Cuadro 4) se resaltan los predios residenciales de estratos 1 y 2 con
avalúo catastral inferior a 3 millones según el Decreto 352 de 2002, cuyo límite se
incrementó mediante el Acuerdo 77 a 6 millones (base 2002), cifra que se ha ido
ajustando anualmente como se verá más adelante. También se encuentran excluidos
salones comunales, cementerios, propiedades de la iglesia católica y de otras
iglesias, bienes de uso público, propiedades de la defensa civil y el sistema de
parques naturales y públicos.
Cuadro 4. Exclusiones
Norma Concepto
Decreto 352 Art. 19 a) Salones comunales de propiedad de las Juntas de Acción Comunal.
de 2002 b) Predios residenciales de los estratos 1 y 2 cuyo avalúo catastral sea inferior a tres millones
(Agosto 15) de pesos ($3.000.000)
c) Tumbas y bóvedas de los cementerios, siempre y cuando no sean de propiedad de los
parques cementerio.
d) Inmuebles de propiedad de la iglesia católica, destinados al culto y vivienda de las
comunidades religiosas, a las curias diocesanas y arquidiocesanas, casas episcopales y
curales, y seminarios conciliares.
e) Inmuebles de propiedad de otras iglesias diferentes a la católica, reconocidas por el
Estado Colombiano y destinadas al culto, a las casas pastorales, seminarios y sedes
conciliares, las demás propiedades de las iglesias serán gravadas en la misma forma que
las de los particulares.
f) En consideración a su especial destinación, los bienes de uso público de que trata el
artículo 674 del Código Civil
g) Predios de la Defensa Civil Colombiana siempre y cuando estén destinados al ejercicio
de las funciones propias de esa entidad.
h) Predios que se encuentren definidos legalmente como parques naturales o como parques
públicos de propiedad de entidades estatales, no podrán ser gravados con impuesto ni por
la Nación ni por las entidades territoriales.
Acuerdo 77 de Art. 2 Los predios de uso residencial de estratos 1 y 2 cuyo avalúo catastral sea igual o
2002 menor a $6.000.000 estarán excluidos de la obligación de declarar y pagar el impuesto
(Diciembre 27) predial unificado. (valor año base 2002).
46
No declaran ni pagan impuesto
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42
En las exenciones (Cuadro 5) se tienen las entidades públicas tanto de orden

nacional como distrital, propiedades de entidades sindicales y de entidades de
beneficencia y de asistencia pública, también los bienes que resulten afectados por
actos terroristas o catástrofes naturales y las propiedades de personas secuestradas
o desaparecidas, sus cónyuges, compañeros permanentes y padres. En los bienes
de interés cultural se establecieron porcentajes de exención según el tipo de
conservación y uso del predio, mediante el Acuerdo 105 de 2003, modificado por el
Acuerdo 426 de 2009.
Cuadro 5. Exenciones
Norma Concepto
Decreto 352 Art. 8 - Universidades públicas, colegios, museos, hospitales pertenecientes a los
de 2002 organismos y entidades nacionales y el Instituto de Cancerología. Igualmente continuarán
(Agosto 15) vigentes las exenciones y tratamientos preferenciales aplicables a las instalaciones
militares y de policía, los inmuebles utilizados por la rama judicial y los predios del Inurbe
destinados a la construcción de vivienda de interés social.
- Las personas naturales y jurídicas, así como sociedades de hecho damnificadas a
consecuencia de actos terroristas o catástrofes naturales ocurridos en el Distrito Capital
estarán exentas de los impuestos distritales, respecto de los bienes o actividades que
resulten afectados en las mismas.
Art. 28 a) Edificios declarados específicamente como monumentos nacionales por el
consejo del ramo, siempre y cuando el sujeto pasivo del tributo no tenga ánimo de lucro.
b) Edificios sometidos a los tratamientos especiales de conservación histórica, artística, o
arquitectónica, durante el tiempo en el que se mantengan bajo el imperio de las normas
específicas de dichos tratamientos.
c) Inmuebles de propiedad de las entidades sindicales de trabajadores, de primero,
segundo y tercer grado, destinados a la actividad sindical.
d) Inmuebles de propiedad del Distrito Capital destinados a cumplir las funciones propias
de la creación de cada dependencia, así como los destinados a la conservación de hoyas,
canales y conducción de aguas, embalses, colectores de alcantarillado, tanques, plantas
de purificación, servidumbres activas, plantas de energía y de teléfonos, vías de uso público
y sobrantes de construcciones.
e) Inmuebles que se destinen exclusivamente y con carácter de permanencia por las
entidades de beneficencia y asistencia pública y las de utilidad pública de interés social
destinados exclusivamente a servicios de hospitalización, salacunas, guarderías, y asilos,
así como los inmuebles de las fundaciones de derecho público o de derecho privado cuyo
objeto sea la atención a la salud y la educación especial de niños y jóvenes con deficiencias
de carácter físico, mental y psicológico, reconocidas por la autoridad competente.
f) Personas naturales y jurídicas, así como las sociedades de hecho, damnificadas a
consecuencia de actos terroristas o catástrofes naturales ocurridas en el Distrito Capital,
respecto de los bienes que resulten afectados en las mismas.
g) Edificaciones nuevas que se construyan en el área urbana del Distrito Capital para
estacionamientos públicos, entre el 21 de diciembre de 1998 y el 31 de diciembre del año
2001, estarán exentas del pago del impuesto predial unificado, por un término de diez (10)
años contados a partir del año siguiente a la terminación de la construcción. La anterior
exención será procedente siempre y cuando las edificaciones cumplan las condiciones
establecidas en la normatividad legal vigente para el Distrito Capital.
Parágrafo. Las Empresas de Energía, Acueducto y Teléfonos del Distrito Capital de Bogotá
son sujetos pasivos del impuesto predial unificado sin perjuicio de la exención prevista en
el literal d).
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43
Norma Concepto
Acuerdo 105 Art. 4 Exención a Bienes de Interés Cultural: tendrán derecho a exención del impuesto
de 2003 predial unificado, hasta el 31 de diciembre de 2009, los predios que de acuerdo con las
(Diciembre 29) definiciones establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá hayan sido
declarados Inmuebles de Interés Cultural en las categorías de conservación monumental,
integral o tipológica. Se establecen porcentajes diferenciales de exención según destino
(dotacional, residencial y otros) y estructura de la edificación (hasta 5 pisos y más de 5
pisos).
Acuerdo 124 Art. 1 El predio de uso residencial urbano o rural en donde habite la persona víctima del
de 2004 secuestro o de la desaparición forzada, que sea de propiedad del secuestrado o
(Julio 09) desaparecido, o de su cónyuge, o compañero o compañera permanente, o sus padres,
estará exento del pago del impuesto predial unificado y de la contribución de valorización
por beneficio general o local, que se cause a partir de la vigencia del presente acuerdo,
durante el tiempo que dure el secuestro o la desaparición forzada.
Acuerdo 426 Art. 7 Exención a Bienes de Interés Cultural: se ajustan los porcentajes de exención de
de 2009 acuerdo con el uso del predio (dotacionales públicos, residenciales, dotacionales privados,
(Diciembre 29) comerciales, industriales y financieros) y el tipo de conservación.
Por otra parte, la Administración Distrital ha venido estableciendo mecanismos que

limitan el crecimiento en el cobro del impuesto, con el fin de mitigar el impacto que
se genera con el aumento del avalúo. Al comienzo del periodo analizado se tenía
definido que si el impuesto liquidado fuere superior al doble del monto del año
anterior, únicamente se liquidaría hasta el 100% del incremento (2002), y para el
caso de predios rurales sólo se liquidaría el impuesto con un 30% de incremento
(2005) máximo. En 2008 se implementa el denominado “ajuste por equidad tributaria”
aplicable sobre los predios que sean objeto de un proceso masivo de actualización
catastral, según el cual se limitó el crecimiento del impuesto de un año a otro de
acuerdo con el avalúo catastral. Por este mecanismo los predios de menor valor
tenían un menor crecimiento del impuesto, y entre mayor fuera el avalúo también
sería mayor el incremento del impuesto permitido (Cuadro 6).
La reforma de 2016 (Acuerdo 648) deroga el ajuste por equidad tributaria y establece
de manera general que el impuesto de los predios de uso residencial no se
incrementará más del 20% de un año a otro y los no residenciales el 25%. Además,
cuando se trata de vivienda de interés social (estratos 1 y 2, hasta 135 smlmv) el
límite es el 10%, para vivienda en general menor a 335 smlmv el 15%, y para vivienda
entre 335 y 450 smlmv el 18%47. Esto significa que el ajuste será mayor, dado que
47
Este ajuste está acorde con los cambios normativos. Según el art. 6 de la Ley 44 de 1990 se estipulaba “Límites del
Impuesto. A partir del año en el cual entre en aplicación la formación catastral de los predios, en los términos de la Ley 14 de
1983, el Impuesto Predial Unificado resultante con base en el nuevo avalúo, no podrá exceder del doble del monto liquidado
por el mismo concepto en el año inmediatamente anterior, o del impuesto predial, según el caso. La limitación prevista en este
artículo no se aplicará para los predios que se incorporen por primera vez al catastro, ni para los terrenos urbanizables no
urbanizados o urbanizados no edificados. Tampoco se aplicará para los predios que figuraban como lotes no construidos y
cuyo nuevo avalúo se origina por la construcción o edificación en él realizada”, pero en la ley 1450 de 2011 art. 23 se estableció
que “A partir del año en el cual entren en aplicación las modificaciones de las tarifas, el cobro total del impuesto predial unificado
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44
en el denominado ajuste por equidad, se permitían incrementos de hasta el 65% en

los predios residenciales de mayor avalúo y hasta del 70% en predios no
residenciales.
Cuadro 6. Beneficios y Ajustes

Norma Concepto
Decreto 352 Art. 27 Límite del impuesto a pagar: si el impuesto resultante fuere superior al doble del
de 2002 monto establecido en el año anterior por el mismo concepto, únicamente se liquidará como
(Agosto 15) incremento del tributo una suma igual al cien por ciento (100%) del impuesto predial del año
anterior. La limitación aquí prevista no se aplicará cuando existan mutaciones en el
inmueble, ni cuando se trate de terrenos urbanizables no urbanizados o urbanizados no
edificados.
Acuerdo 77 de Art. 1 Incentivos para el pago: los contribuyentes que declaren y paguen en debida forma
2002 la totalidad del impuesto Predial Unificado o del Impuesto Sobre Vehículos Automotores,
(Diciembre 27) dentro de los plazos que establezca la Secretaría de Hacienda, tendrá un descuento del diez
por ciento (10%) del valor del impuesto a cargo.
Acuerdo 201 Art. 5 Límite del impuesto a pagar rural: Los predios rurales podrán liquidar y pagar como
de 2005 impuesto predial unificado el liquidado el año anterior incrementado en un treinta por ciento
(Diciembre 29) (30%), cuando el impuesto a cargo resultante de la autoliquidación supere este valor. Lo
previsto en este artículo no aplica cuando existan cambios físicos o de uso en el inmueble.
Acuerdo 469 Art. 24 Incentivos tributarios. La Secretaría Distrital de Hacienda, otorgará descuentos a
de 2011 los contribuyentes del Impuesto Predial Unificado y del Impuesto sobre vehículos
(Febrero 22) automotores, por hechos tales como pronto pago, presentación electrónica, inscripción en el
RIT, notificación electrónica, entre otras, conforme a las condiciones y plazos señalados en
el reglamento que se adopte para este efecto. Estos descuentos no podrán exceder del trece
por ciento (13%) del valor del impuesto a cargo. En ningún caso el descuento por pronto
pago será inferior al 10%.
Acuerdo 352 Art. 12 Ajuste por equidad tributaria: en la declaración anual del impuesto predial, sobre
de 2008 los inmuebles que sean objeto del proceso masivo de actualización catastral, los
(Diciembre 23) contribuyentes podrán acceder a un descuento en el valor del impuesto:
- Para los predios residenciales con incremento del impuesto igual o inferior al 8% con
relación al año inmediatamente anterior, no aplica el descuento.
- Para los predios residenciales con avalúo catastral en la vigencia inmediatamente anterior
menor o igual a $30.000.000 el incremento del impuesto no superará el 10%.
- Para los predios residenciales con avalúo catastral en la vigencia inmediatamente anterior
superior a $30.000.000, se determinan 40 rangos de avalúo diferente que van desde
$30.000.001 a $34.000.000 el primer rango, hasta predios de más de $4.173.000.001 con
porcentajes de incremento máximos del impuesto que van desde 11% hasta 65%.
- Para los predios no residenciales con incremento del impuesto igual o inferior al 16% con
relación al año inmediatamente anterior, no aplica el descuento.
- Para los predios no residenciales con avalúo catastral en la vigencia inmediatamente
anterior menor o igual a $5.000.000 el incremento del impuesto no superará el 16%.
- Para los predios no residenciales con avalúo catastral en la vigencia inmediatamente
anterior superior a $5.000.000 se determinan 42 rangos de avalúo diferentes que van
desde $5.000.001 a $5.500.000 en el primer rango, hasta predios de más de
$1.037.000.000 con incrementos máximos del impuesto que van desde 17% hasta 70%.
resultante con base en ellas, no podrá exceder del 25% del monto liquidado por el mismo concepto en el año inmediatamente
anterior, excepto en los casos que corresponda a cambios de los elementos físicos o económicos que se identifique en los
procesos de actualización del catastro”.
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45
Norma Concepto
Acuerdo 648 Art. 11 Incentivos para el pago: la Secretaría Distrital de Hacienda, podrá otorgar
de 2016 descuentos a los contribuyentes del Impuesto Predial Unificado y del Impuesto sobre
(Septiembre vehículos automotores, por hechos como pronto pago, presentación electrónica, inscripción
16) en el RIT, notificación electrónica, y pago virtual entre otras, lo anterior de conformidad a las
condiciones y plazos señalados en el reglamento que se adopte para este efecto. Estos
descuentos no podrán exceder del trece por ciento (13%) del valor del impuesto a cargo. No
obstante lo anterior, en ningún caso el descuento por pronto pago podrá ser inferior al 10%
del impuesto a cargo.
Art. 1 Límite del impuesto a pagar:
- Para los predios de uso residencial, el impuesto predial no podrá incrementarse de un año
a otro en más del 20% del impuesto ajustado del año anterior. Para los predios de uso no
residencial el impuesto predial no podrá incrementarse de un año a otro en más del 25%
del impuesto ajustado del año anterior.
- Para los predios de uso residencial, cuyo avalúo catastral sea hasta 335 salarios mínimos
legales mensuales vigentes, se establece como incremento máximo del impuesto a pagar
el 15% del impuesto ajustado el año anterior para los predios de uso residencial.
- Los Predios de uso residencial de estrato 1, y 2 cuyo avalúo catastral sea igual o inferior
a 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes, se establece como único límite del
impuesto a pagar el 10% del impuesto ajustado del año anterior.
- Para los predios de uso residencial, cuyo avalúo catastral sea más de 335 salarios
mínimos legales mensuales vigentes, hasta 450 salarios mínimos legales mensuales
vigentes se establece como incremento máximo del impuesto a pagar el 18% del impuesto
ajustado el año anterior.
- Los límites señalados no se aplicarán para predios urbanizables no urbanizados o
urbanizados no edificados y cuando tengan lugar para mutaciones físicas en el inmueble.
- Cuando el avalúo catastral disminuya en relación con el año anterior, y se aumente el
impuesto a pagar del Impuesto Predial Unificado, dicho aumento no podrá ser superior al
Índice de Precios al Consumidor (IPC) causado en el año anterior.
Art. 3 Sistema de Pago Alternativo por Cuotas (SPAC): el contribuyente persona natural
propietario de bienes o predios de uso residencial, podrá optar por esta modalidad bien sea
a solicitud de parte o de manera automática según reglamentación que para el efecto se
expida.
Otro incentivo importante que se ha otorgado, es el descuento del 10% para quienes
paguen el impuesto dentro de los plazos que establezca la Administración (2002), el
cual podrá incrementarse hasta el 13% (2016)48 si el contribuyente opta por
situaciones como presentación electrónica, inscripción en el RIT, notificación
electrónica, y pago virtual entre otras, de conformidad a las condiciones y plazos que
se establezcan.
Dentro de los beneficios, la novedad del Acuerdo 648 se encuentra en el

establecimiento del Sistema de Pago Alternativo por Cuotas (SPAC), al cual puede
optar el contribuyente persona natural propietario de bienes o predios de uso
exclusivo residencial, tanto urbano como rural. Con el Decreto 474 de 2016 (Octubre
48
En el Acuerdo 469 de 2011 se establecía que la Secretaría de Hacienda otorgará estos incentivos, mientras que el Acuerdo
648 de 2016 se señala que la Secretaría podrá otorgar estos descuentos, es decir, queda como optativo.
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46
26) se implementó esta modalidad a partir del 1 de enero de 2017, para lo cual se
exige presentar la respectiva declaración inicial y cancelar su totalidad en cuotas
iguales. Además, mediante resolución de la Secretaría de Hacienda 000459 (19 de
diciembre de 2016) se fijó como plazo para la declaración inicial el 31 de marzo de
2017, y el pago en cuatro cuotas, cuya cancelación tiene como fechas límites: 12 de
mayo, 14 de Julio, 15 de Septiembre y 17 de Noviembre.
En cuanto a la base gravable (Cuadro 7) la Administración ha considerado que los

sistemas de autoliquidación y autoavalúo que le sirvieron al Distrito para reactivar los
impuestos a la propiedad, generar mayor conciencia en la ciudadanía y suplir
deficiencias de información desde la década de los 90, ya han sido superados, y que
en el contexto actual se han mejorado los procesos de incorporación y actualización
catastral y se cuenta con las herramientas informáticas para el intercambio de
información, por tanto, se tienen los elementos necesarios para la determinación de
la obligación tributaria de los impuestos predial y de vehículos49.
Además, la Ley 1430 de 2010 en su artículo 69, señaló: “Determinación oficial de los tributos
distritales por el sistema de facturación. Autorícese a los municipios y distritos para establecer sistema
de facturación que constituyan determinación oficial del tributo y presente mérito ejecutivo. El
respectivo gobierno municipal o distrital dentro de sus competencias, implementará los mecanismos
para ser efectivos estos sistemas, sin perjuicio de que se conserve el sistema declarativo de los
impuestos sobre la propiedad”.
Con el Acuerdo 648 de 2016 se adopta un sistema mixto de declaración y facturación

de los impuestos distritales, por tanto la Administración tributaria deberá expedir en
cada vigencia las facturas, y para el caso del impuesto predial la base gravable será
el avalúo catastral vigente al momento de causación del impuesto. Sin embargo, si
el contribuyente no está de acuerdo podrá declarar y pagar en los plazos
establecidos.
En cuanto a la vigencia y conservación de los avalúos catastrales no se han generado

cambios normativos, y respecto de las bases gravables mínimas para los predios que
no se les ha fijado avalúo catastral, la administración desde 2009 define los valores
por metro cuadrado de construcción y de terreno los cuales se actualizan con el
índice Valoración Inmobiliaria Urbano Rural.
49
Alcaldía Mayor. Secretaría de Hacienda. Exposición de Motivos. Proyecto de Acuerdo No. 272 de 2016. “Por el cual se
Simplifica el Sistema Tributario Distrital y se dictan otras disposiciones"
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47
Cuadro 7. Base gravable

Norma Concepto
Decreto 352 Art. 20 Determinación: a partir del año fiscal 2000 la base gravable para cada año será el
de 2002 valor que mediante autoavalúo establezca el contribuyente, que deberá corresponder,
(Agosto 15) como mínimo, al avalúo catastral vigente al momento de causación del impuesto. Sin
embargo, el contribuyente propietario o poseedor podrá determinar la base gravable en un
valor superior al avalúo catastral.
Art. 21 Vigencia: los avalúos catastrales determinados en los procesos de formación y/o
actualización catastral se entenderán notificados una vez publique el acto administrativo
Su vigencia será a partir del primero de enero del año siguiente a aquel en que se efectuó
la publicación e incorporación.
Art. 22 Conservación: Los avalúos catastrales de conservación se reajustarán anualmente
en el porcentaje que determine y publique el Gobierno Distrital en el mes de diciembre de
cada año, de acuerdo con los índices de valoración inmobiliaria urbana y rural-IVIUR, previo
concepto del Consejo de Política Económica y Fiscal, del período comprendido entre el
primero de septiembre del respectivo año y la misma fecha del año anterior.
Art. 23 Base gravable mínima: los propietarios o poseedores de predios a los cuales no
se les haya fijado avalúo catastral deberán determinar como base gravable mínima el valor
que establezca anualmente la Administración Distrital, pero no impide al propietario o
poseedor del predio para que autoavalúe por un valor superior a la base gravable mínima.
Acuerdo 426 Base gravable mínima: se definen bases gravables mínimas por metro cuadrado de
de 2009 construcción y de terreno, y por metro cuadrado de construcción en propiedad horizontal.
(Diciembre 29) Los valores de las bases presuntas mínimas, se ajustarán anualmente según el Índice de
Valoración Inmobiliaria Urbano Rural elaborado por el Gobierno Distrital de conformidad
con lo dispuesto en el artículo 3° de la Ley 601 de 2000.
Acuerdo 648 Sistema mixto de declaración y facturación para impuestos distritales: La
de 2016 Administración Tributaria Distrital expedirá un edicto emplazatorio general para todos los
(Septiembre contribuyentes del impuesto predial unificado y sobre vehículos automotores, en el cual
16) informará sobre el sistema de facturación y las bases gravables determinadas por las
autoridades competentes.
Anualmente y por cada vigencia fiscal, la Administración Tributaria Distrital deberá expedir
las correspondientes facturas por concepto de los impuestos distritales que indique el
reglamento, las cuales prestarán mérito ejecutivo una vez ejecutoriadas.
En los casos en que el contribuyente no esté de acuerdo con la factura expedida por la
Administración Tributaria Distrital, estará obligado a declarar y pagar el tributo conforme al
sistema de declaración dentro de los plazos establecidos por la Secretaría Distrital de
Hacienda, caso en el cual la factura perderá fuerza ejecutoria y contra la misma no
procederá recurso alguno.
La base gravable para liquidar el impuesto predial unificado en la factura, será el avalúo
catastral vigente al momento de causación del impuesto. Para los propietarios o
poseedores de predios a quienes a primero de enero de cada año no se les haya fijado
avalúo catastral, el valor será la base gravable mínima.
Ley 1819 de Art. 69. Determinación oficial de los tributos territoriales por el sistema de facturación. Sin
2016 perjuicio de la utilización del sistema de declaración para la determinación oficial del
(Diciembre 29) impuesto predial unificado, del impuesto sobre vehículos automotores y el de circulación y
tránsito, las entidades territoriales podrán establecer sistemas de facturación que
constituyan determinación oficial del tributo y presten mérito ejecutivo.
En las siguientes secciones se abordarán los dos principales elementos para la

determinación del impuesto predial unificado, el avalúo catastral y las tarifas.
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3.2 EL AVALÚO CATASTRAL
3.2.1 Censo Inmobiliario
El censo inmobiliario se refiere al inventario o renovación de todos los bienes

inmuebles de la ciudad; en este se registran los cambios en la información física,
jurídica y económica de los predios, es decir, se refleja la situación actual del
mercado inmobiliario. A partir del año 2010, el Catastro de Bogotá, D.C. ha realizado
cada año el proceso de actualización catastral (Censo Inmobiliario), y la información
de este año quedó vigente a partir del primero de enero de 2011.
Esta actualización catastral se logra por medio de investigaciones de mercado,

apoyándose en la cartografía base digital de precisión, y en la metodología del IGAC,
de acuerdo con la Resolución 2555 de 1988, registrando las modificaciones hechas
a los inmuebles desde su formación o última actualización, con el propósito de poner
al día la base de datos catastral, la cual es necesaria para la planeación urbana, el
diseño de proyectos de infraestructura, determinar el uso real de la tierra, e informar
al ciudadano sobre áreas y valores, entre otros.
Así mismo, para llevar a cabo la Actualización Catastral se realiza un conjunto de
operaciones que son necesarias para revisar los elementos físico, jurídico y
económico del censo inmobiliario, para determinar las diferencias ocasionadas por
cambios: físicos, de obras públicas, de condiciones locales del mercado inmobiliario,
y por cambios de uso o de productividad, y así poder ajustar la base de datos
catastrales de acuerdo con las nuevas características de los predios. Este proceso
se hace a través de varias etapas50:
Pre-reconocimiento: donde se verifica que la información que reposa en las bases

de datos del Catastro de Bogotá, corresponda con la realidad física del inmueble.
Reconocimiento predial: se ingresa a los predios desactualizados y se miden las
nuevas construcciones o demoliciones, se asigna un uso a esas construcciones, se
asigna un destino al predio y se califican las características de las construcciones;
por último, se realiza la Actualización Jurídica, donde se cruza la base de datos de
la Unidad con la información de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
De igual manera, son importantes en la actualización catastral, las validaciones

preliminares, el acompañamiento en campo, la muestra estadística y las validaciones
finales, actividades estas que tienen que ver con el control de calidad; también, el
50
Unidad Administrativa Especial De Catastro Distrital UAECD. (2017). Qué es el Censo Inmobiliario? Recuperado de
http://www.catastrobogota.gov.co/es/censo-inmobiliario/que-es-el-censo-inmobiliario
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análisis de fuentes secundarias como EAAB, CODENSA, HABITAT, DANE y

Curadurías, información que debe ser sometida a varios análisis.
Para el 2017 la metodología aplicada para la Formación Catastral de Bogotá se

describe de manera general a continuación51:
Dentro del componente Físico en el subproceso Identificación de la Dinámica

Urbana se identifican los cambios en los elementos físico y jurídico (tomas de
construcción, englobes y desenglobes) de los predios de la ciudad para orientar el
reconocimiento predial. En el subproceso Gestión de Información de la Dinámica
Urbana se captura en campo las variaciones de los predios urbanos para actualizar
la base de datos catastral; inicia con la recepción de las marcas para el
reconocimiento generadas en el pre-reconocimiento, la programación logística del
reconocimiento, la socialización a los propietarios, el desarrollo del reconocimiento
predial, y la generación de insumos para la edición de la información gráfica. Finaliza
con el registro de la información en la base de datos catastral.
La captura de la información se realiza con dispositivos móviles, iniciando con el

cargue (sincronización) de la base de datos gráfica y alfanumérica, para su posterior
reconocimiento en campo y su respectivo control de calidad, por último la
sincronización en una base de datos donde se efectúan otros controles de calidad.
Por otro lado, los procesos del componente Jurídico se llevan a cabo en su mayoría
de forma masiva, debido a que en la actualidad la interrelación de catastro con la
Superintendencia de Notariado y Registro SNR es del 98,16%. La interrelación de
predios se verifica con la coincidencia de: código del sector, propietario o
propietarios, documento de identidad del propietario, nomenclatura y la matrícula
inmobiliaria. La actualización jurídica se realiza de dos formas: masiva cuando se
actualiza los aspectos jurídicos en la base de datos predial, mediante procesos
masivos automáticos del Sistema Integrado de Información Catastral SIIC, a partir
de información relacionada con la última transacción de traslación de dominio de
predios remitida por la SNR mensualmente (antes era semestral e inclusive anual).
La actualización jurídica puntual también se realiza a partir de la información remitida
por la SNR, pero en este caso de los aspectos jurídicos de los predios que han sido
excluidos en la actualización masiva, por tratarse de casos especiales que requieren
revisión y mutación individual.
51
Unidad Administrativa Especial De Catastro Distrital UAECD. (2017). Respuesta a solicitud de información por parte de la
Contraloría de Bogotá, D.C.
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50
Así mismo, en el componente Económico la determinación del avalúo catastral se

obtiene a través de dos subprocesos: Identificación y validación del mercado
inmobiliario, donde se realizan actividades de captura, ajuste y análisis de oferta del
mercado inmobiliario para determinar el valor del inmueble; inicia con fuentes de
información secundaria o por investigación directa, y termina con la incorporación de
información de ofertas del mercado inmobiliario. Esto permite capturar cambios en la
dinámica inmobiliaria de la ciudad y facilita la identificación de puntos con mayores
movimientos en este mercado.
El otro subproceso del componente económico es el de Gestión y producción de la

información valuatoria, su objetivo es actualizar de manera masiva la información
valuatoria de los predios de la ciudad. Inicia con la determinación de las Zonas
Homogéneas Físicas ZHF52, incluye la determinación de las Zonas Homogéneas
Geoeconómicas ZHG53, los modelos econométricos y finaliza con la determinación
de valores de terreno y construcción, para lo cual se cuenta con los métodos de
avalúo masivo y puntual.
En el caso de los avalúos masivos se determina la muestra estadística para obtener

los puntos de investigación por cada ZHF, que permitan establecer los valores de
terreno a partir de las ZHG, para la construcción de los modelos econométricos
implementados, luego se realizan avalúos comerciales de los predios que hacen
parte de la muestra estadística generada. Finalmente, se realiza la determinación de
valores mediante la homologación con una Zona Homogénea Física y
Geoeconómica ZHFG, cuando es posible determinar que las características del
inmueble son idénticas a las del predio matriz o a predios con similares
características; o mediante la asignación de valores ZHFG.
Una vez aprobados los valores de terreno y de construcción se procede con la

liquidación de los avalúos comerciales, teniendo en cuenta los aspectos físicos y los
valores de terreno y de construcción aprobados. La metodología para el cálculo del
avalúo comercial parte de la selección de una muestra aleatoria probabilística que
representa la variabilidad de los valores comerciales en Bogotá, con un nivel de
confianza del 5%, seleccionada a partir del diseño muestral Estratificado – Muestreo
Aleatorio Simple.
52
Son espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo,
norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de
aguas superficiales permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes (artículo 51 de la
Resolución 70 de 2011).
53
Son los espacios geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto
a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario. (artículo 52 de la Resolución 70 de 2011).
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51
El valor comercial de los predios seleccionados lo define un grupo de avaluadores

expertos, a partir de la investigación del mercado inmobiliario, con el apoyo del
Observatorio Inmobiliario Catastral OIC, área especializada en el registro de ofertas
y transacciones del mercado inmobiliario. Este valor permite la construcción de
modelos econométricos que estiman el valor de un predio a partir de sus
características físicas y de ubicación en la ciudad.
Finalmente para obtener el avalúo catastral, se aplica el porcentaje establecido por

el Gobierno Distrital a través del CONFIS, quien se reúne anualmente para definir los
porcentajes que se deben aplicar a los valores comerciales estimados, para el
terreno y para la construcción con el fin de obtener el avalúo catastral.
De otra parte, cabe resaltar la evolución del Catastro de Bogotá en los últimos años,
pues pasó de tener unos procesos desarticulados a unos procesos integrados, de
una base catastral desactualizada a una base confiable, de actualizaciones parciales
y cada cinco años a actualizar anualmente toda la ciudad, de capturar información
en papel a usar tecnología móvil, y en la actualidad se le evitan trámites a los
usuarios.
Bogotá es la única ciudad del país que ha mantenido actualizada su base catastral
de predios urbanos durante los últimos cinco años, lo que ha permitido registrar la
forma como ha cambiado su dinámica urbana y de planeación. De igual manera, la
Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital UAECD implementó y coordinó
la Infraestructura de Datos Espaciales del Distrito Capital – IDECA, para facilitar la
producción y acceso a la información geográfica de la Capital, apoyando así su
desarrollo social, económico y ambiental.
3.2.2 Valor Catastral y estadísticas catastrales de Bogotá
Una de la funciones básicas de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

(UAECD) es la de realizar, mantener y actualizar el censo catastral del Distrito Capital
en sus diversos aspectos, en particular fijar el valor de los bienes inmuebles que sirve
como base para la determinación de los impuestos sobre dichos bienes. En el Cuadro
8 se muestra el registro total del avalúo catastral de la ciudad correspondiente a los
años 2003-201654, período en el que se dieron las últimas y más importantes
reformas tributarias.
54
La fecha de corte del avalúo catastral se sitúa el primero de enero de cada año, por lo que las estadísticas catastrales
corresponden al año inmediatamente anterior a esta fecha.
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52
Cuadro 8. Total Avalúo Catastral de Bogotá Años 2003 – 2016

(Avalúo en millones de pesos de 2016)
ÁREA (m2) AVALÚO
AÑO No. PREDIOS VALOR AVALÚO
TERRENO CONTRUCCIÓN PROMEDIO
2003 1.794.204 154.849.504 1.580.733.118 201.628.040 86,3

2004 1.833.994 156.792.739 1.572.420.236 203.937.166 85,5
2005 1.885.961 162.676.135 1.573.072.109 207.705.030 86,3
2006 1.935.492 170.564.955 1.573.422.847 210.504.096 88,1
2007 1.969.447 174.107.530 1.575.491.966 213.610.776 88,4
2008 2.057.764 205.432.883 1.585.624.180 222.598.632 99,8
2009 2.140.409 257.174.410 1.584.646.005 235.220.343 120,2
2010 2.213.981 303.232.344 1.581.762.095 242.997.811 137,0
2011 2.269.252 342.323.365 1.580.410.367 248.509.074 150,9
2012 2.326.967 394.170.037 1.596.185.802 254.823.242 169,4
2013 2.384.390 454.042.885 1.592.620.092 264.484.662 190,4
2014 2.429.238 504.600.065 1.595.758.569 269.840.831 207,7
2015 2.481.705 513.489.324 1.580.091.307 273.963.851 206,9
2016 2.543.290 528.459.244 1.580.235.095 278.421.400 207,8
Fuente: Unidad Administrativa Especial De Catastro Distrital UAECD

Cálculos Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales Contraloría Distrital de Bogotá
A finales del año 2016 el inventario de todos los bienes inmuebles de la ciudad, arrojó
un valor catastral de $ 528,5 billones, de los cuales el de los urbanos fue de $ 521,5
billones y el de los rurales únicamente de $7 billones; el total de predios fue de
2.543.290, de estos los rurales representaron únicamente el 1,3%.
Durante el período 2003-2016 el avalúo catastral de Bogotá pasó de valer $ 154,8

billones en 2003 (pesos de 2016) a $ 528,5 billones en 2016, es decir se incrementó
en más de tres veces, y aunque el promedio anual de este aumento fue del 9,8%,
durante el lapso 2008 a 2013 las variaciones anuales de este avalúo aumentaron
significativamente (en 2009 el incremento fue del 25,2%), para luego reducirse
paulatinamente hasta el 2,9% en 2016, sin embargo, la mayoría de los predios se
venían beneficiando desde 2010 de una rebaja que estableció el Concejo, por lo que
durante este tiempo se ha recaudado menos de lo que corresponde a estos avalúos
(Gráfica 12).
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53
Gráfica 12. Comportamiento del Censo Catastral Años 2003-2016

(Variación Porcentual)
30,0
25,0
20,0
Porcentaje de variación
15,0
10,0
5,0
0,0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
-5,0
Años
Área Terreno Área Construida No. Predios Avalúo

La dinámica del total de predios y del total de área construida durante el período
analizado, muestra que la ciudad incrementó sus predios de 1,8 millones en 2003 a
2,5 millones en 2016 (49,3%), y su área construida de 201,6 millones de m2 a 278,4
millones de m2 en 2016 (43,9%), con un incremento promedio anual de 2,9% y de
2,6% respectivamente, crecimiento anual similar y moderado pero diferente al
presentado en el comportamiento del avalúo catastral.
Por otra parte, según la secretaria de Hacienda, Beatriz Arbeláez, para acercar el
valor de los predios al precio comercial, Bogotá intensificó y masificó la actualización
de los avalúos catastrales de los predios desde 2008, con lo cual el predial se disparó
y el tributo por pagar subió el doble o más en algunos casos. Por esto con el acuerdo
352 de 2008 se ordenó mantener actualizados los avalúos, pero el impuesto a pagar
solo podía subir entre el 10 y el 65 por ciento para predios residenciales, y entre el
16 y el 70 por ciento para predios no residenciales. Es así que a partir de 2010 el
Distrito liquida el impuesto a pagar según la actualización del avalúo, y le descuenta
el ajuste por equidad, concepto por el cual se han dejado de pagar cerca de un billón
de pesos en los últimos siete años55.
55Beatriz, A. (30 de marzo de 2016). A 497.000 predios se les redujo el avalúo, pero les aumentó el predial. El
Tiempo. Recuperado de http://www.eltiempo.com/bogota/aumento-de-impuesto-predial-en-bogota/16549382
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54
Según la clase de predio, mientras el No. de predios urbanos se incrementaron el

42,9%, influenciados por un aumento del 45,9% en el área urbana construida, los
predios rurales disminuyeron 11,6%, y como el área total disponible se ha mantenido,
esto muestra que la ciudad se viene densificando en el área urbana.
De otro lado, durante el período 2003 - 2016 el No. de predios de Propiedad

Horizontal PH casi se duplica (aumentó 94,2%), mientras que el de No Propiedad
Horizontal NPH prácticamente se mantuvo (aumentó 4,6%). Así mismo, el área
construida en la PH pasó de 47,2 millones de m2 a 87,2 millones de m2, y en la NPH
de 146,5 millones de m2 a 191,2 millones de m2 (se incrementaron 84,7%, y 30,5%
respectivamente).
Por su parte, el avaluó total de PH se cuadruplica con respecto al año 2003 mientras
que el de NPH se triplica, sin embargo, el avalúo promedio de los predios para la PH
siempre estuvo muy por debajo del avalúo promedio para la NPH. Es decir que los
predios de NPH se vienen valorizando notoriamente frente a los predios de PH
durante estos años (Gráficas 13 y 14).
Gráfica 13. Avalúo Catastral de Bogotá, D.C. Según Clase de Predio
No Propiedad Horizontal (NPH) - Propiedad Horizontal (PH)
Años 2003 – 2016
600,0
500,0
Billones de pesos de 2106
400,0
300,0
200,0
100,0
0,0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
TOTAL 154,8 156,8 162,7 170,6 174,1 205,4 257,2 303,2 342,3 394,2 454,0 504,6 513,5 528,5
NPH 97,7 96,8 98,2 99,6 99,5 116,9 152,7 177,1 204,5 225,1 261,2 286,8 292,9 298,0
PH 57,2 60,0 64,5 70,9 74,6 88,5 104,5 126,1 137,9 169,0 192,8 217,8 220,6 230,4

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Gráfica 14. Número de Predios de Bogotá, D.C. Según Clase de Predio

Propiedad Horizontal y No Propiedad Horizontal Años 2003 – 2016
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
PROPIEDAD HORIZONTAL
1.000.000
500.000 NO PROPIEDAD HORIZONTAL
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
PH 914.458 950.109 999.927 1.048.925 1.081.630 1.169.339 1.249.735 1.324.778 1.381.037 1.437.801 1.495.550 1.539.124 1.590.751 1.649.725
NPH 879.746 883.885 886.034 886.567 887.817 888.425 890.674 889.203 888.215 889.166 888.840 890.114 890.954 893.565
NPH PH

Al comparar el área promedio de PH y NPH, estas han estado alrededor de los 54

m2 y 189 m2 respectivamente, y como el No. de predios de NPH prácticamente se
han mantenido durante el período de estudio, pues aumentaron solo 0,1% en
promedio anual, y además han permanecido significativamente por debajo del No.
de predios de la PH, los cuales han venido aumentado el 4,7% en promedio anual,
se denota una vez más la tendencia hacia una mayor densificación en la ciudad.
3.2.3 Destino Económico
La destinación económica de los predios se define como la clasificación para fines

estadísticos que se da a cada inmueble en su conjunto (terreno, construcciones o
edificaciones), en el momento de la identificación predial de conformidad con la
actividad predominante que en él se desarrolle (Resolución 70, 2011, art. 44).
También se refiere a la actividad económica potencial de explotación de un predio
(la finalidad propuesta). En el área urbana, el uso potencial del terreno es para ser
construido, cuando está construido, pasa a un segundo plano y la determinante de
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56
su uso es la construcción, por lo que el destino económico está asociado tanto al uso
de la construcción como a la norma urbanística definida para el terreno56.
Dentro del censo inmobiliario de Bogotá, el uso residencial tiene la mayor

participación en las estadísticas prediales: número de predios 82,5%, área construida
67,7% y avalúo 52,4%; le sigue el comercial con 11,6%, 20,8% y 25,2%
respectivamente, es decir que entre los dos se concentra más de las tres cuartas
partes del total de la destinación económica de los bienes inmuebles de la ciudad
(predios 94%, avalúo 78% y área construida 89%). (Gráfica 15).
Gráfica 15. Distribución del Avalúo Catastral de Bogotá, D.C.

Según Destino Económico Año 2016
URBANIZADO NO OTROS
EDIFICADO 6%
1%
INDUSTRIAL
2%
VÍAS
3%
DOTACIONAL PRIVADO
4%
DOTACIONAL PÚBLICO
RESIDENCIAL
6%
53%
COMERCIO
25%

De otro lado, de acuerdo con la dinámica inmobiliaria, si se compara el año 2005 con
el 2016, el comercial incrementó su valor en cuatro veces y media en términos reales,
superior al residencial que casi se triplica, y el de mayor valorización fue el de vías
que se incrementó en más de seis veces, aunque su peso en el total del avalúo es
solo del 2,8% (Cuadro 9 y Gráfica 16).
56
Unidad Administrativa Especial De Catastro Distrital. Definición de Destino Económico. Glosario Técnico Catastral.
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57
Cuadro 9. Inmuebles de Bogotá D.C. según actividad predominante del predio

Años 2005 – 2016
2005* 2016
DESTINO ECONÓMICO
No. PREDIOS AVALÚO Á. CONSTRUC. No. PREDIOS AVALÚO Á. CONSTRUC.
RESIDENCIAL 1.526.390 97.899.592 148.856.453 2.099.339 277.047.818 188.599.360
COMERCIO 206.878 29.601.841 35.016.984 295.835 133.296.208 58.027.965
DOTACIONAL PÚBLICO 3.655 5.501.137 6.624.810 5.036 29.972.423 12.724.547
DOTACIONAL PRIVADO 6.124 4.216.189 5.397.598 11.518 22.953.519 9.491.665
VÍAS 12.258 2.396.504 2.557 23.035 15.020.408 289
INDUSTRIAL 7.125 6.456.799 8.589.921 3.285 10.719.642 5.239.314
URBANIZADO NO EDIFICADO 86.396 8.854.383 800.058 27.078 5.532.021 54
OTROS 37.135 7.749.689 2.416.650 78.164 33.917.204 4.338.205
TOTAL 1.885.961 162.676.135 207.705.030 2.543.290 528.459.244 278.421.400
* Se hace la comparación a partir de 2005 por no disponer de información con igual clasificación en 2003 y 2004
Gráfica 16. Valor Avalúo Catastral de Bogotá, D.C. Según Destino Económico
Año 2005 frente a 2016
OTROS
URBANIZADO NO EDIFICADO
INDUSTRIAL
Destino Económico
VÍAS
DOTACIONAL PRIVADO
DOTACIONAL PÚBLICO
COMERCIO
RESIDENCIAL
0 50.000.000 100.000.000 150.000.000 200.000.000 250.000.000 300.000.000

Millones de pesos de 2016
2016 2005

En términos generales, los bienes inmuebles de la ciudad han venido creciendo

progresivamente, el avalúo catastral de los diferentes destinos económicos aumentó
notoriamente durante el período 2003-2016, sin embargo, el incremento del número
predios y del área construida fue moderado, y en algunos casos como el industrial
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se redujo, esto quiere decir que los predios se valorizaron durante estos años, lo que
en alguna medida hace que se incremente el IPU.
Es así que en el la dinámica del comercio se presentó un incremento promedio anual

del avalúo catastral de 12,1%, en la residencial de 8,6% y en la industrial de 3,4%,
mientras que el aumento promedio anual de los predios para el comercial fue 3,0%
y para el residencial 3,1%, el industrial tuvo una reducción de 7,5%; el promedio anual
para el área construida en estos destinos fue 4,9%, 2,2% y -3,2% respectivamente.
Por su parte, la destinación dotacional57 pública y privada, que al igual que la

industrial no tienen mucho peso dentro del total de las estadísticas prediales,
presentaron los mayores promedios anuales de valorización dentro del censo
inmobiliario: dotacional pública 17,7%, dotacional privada 16,5%; mientras que el
aumento promedio anual en el número de predios para la pública fue de 5,2%, para
la privada de 7,6%, y el área construida para estos predios presentó un incremento
promedio anual de 7,7% y 6,1% respectivamente.
3.2.4 Dinámica Residencial
Dentro de los predios destinados exclusivamente a la vivienda habitual de las

personas en la ciudad (residenciales), para el año 2016 el estrato tres tiene la mayor
participación en número de predios, área construida y avalúo, con 31,9%, 33,7% y
27,0% respectivamente; le sigue el estrato dos con 25,8% en número de predios y
32,7% en área construida, pero con 15,9% en avalúo, por debajo del estrato cuatro
que participa con 23,2% del total del avalúo residencial de la capital (el avalúo
promedio de los predios como es natural tiene orden jerárquico del estrato seis al
uno). (Gráfica 17).
57
Equipamientos colectivos de tipo educativo, cultural, salud, bienestar social y culto; equipamientos deportivos
y recreativos como estadios, coliseos, plaza de toros, clubes campestres, polideportivos, canchas múltiples y
dotaciones deportivas al aire libre, parques de propiedad y uso público; equipamientos urbanos básicos tipo
seguridad ciudadana, defensa y justicia, abastecimiento de alimentos como mataderos, frigoríficos, centrales de
abastos y plazas de mercado, recintos fériales, cementerios y servicios funerarios, servicios de administración
pública, servicios públicos y de transporte.
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Gráfica 17. Avalúo Catastral Residencial en Bogotá, D.C

Participación por Estrato. Año 2016
Estrato 1
2%
Estrato 6
Estrato 2
18%
16%
estrato 5
14%
Estrato 3
27%
Estrato 4
23%

Por otra parte al comparar 2003 frente a 2016, se observa que el estrato tres presentó
la menor dinámica en sus estadísticas prediales (en relación a los demás estratos),
el aumento en la valorización y el área de construcción fueron los más bajos (135,5%
y 11,8%), aun cuando ha mantenido el mayor número de predios y de propietarios
desde 2010 (1.796.528 y 2.099.339). El estrato uno tuvo el mayor aumento en su
área de construcción 54,7%, pero el menor en su número de predios 13,2%; y si bien
en los estratos 4, 5 y 6 el área de construcción se incrementó 41,0% en promedio, y
el número de predios lo hizo en 71,6%, su avalúo fue del 251,2%, es decir, los predios
de estos estratos tuvieron la mayor valorización comparados con los demás predios
residenciales de la ciudad (Cuadro 10 y Gráfica 18).
De otro lado, el número de propietarios por predio en los diferentes estratos en 2016
oscila entre 1,3 y 1,5. Desde 2010 se dispone de información sobre el número de
propietarios, y estos se incrementaron en 18,4%, mientras que el número de predios
aumentó el 16,9%, y los propietarios por predio pasaron de 1,4 en 2010 a 1,5 en
2016. En cuanto a la evolución del valor catastral de los predios residenciales en la
ciudad durante 2003 a 2016, el estrato tres presentó el promedio anual de avalúo
más bajo 6,7%, inferior al estrato uno 9,9% y al dos 8,0%, mientras que los estratos
cuatro, cinco y seis mostraron avalúos por encima de 10%.
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Cuadro 10. Inmuebles Residenciales de Bogotá D.C. por Estrato Económico

2003 2016
ESTRATO
No. PREDIOS AVALÚO Á. CONSTRUC. No. PREDIOS AVALÚO Á. CONSTRUC. PROPIETARIOS
1 101.545 1.937.429 8.528.820 114.930 6.017.599 13.192.819 153.220
2 386.340 15.710.708 43.561.931 541.930 44.044.070 61.618.442 798.435
3 520.765 31.772.271 56.864.012 669.284 74.820.614 63.597.084 992.236
4 242.145 18.520.326 18.534.546 461.071 64.176.718 26.520.211 651.370
5 97.838 10.666.685 8.270.438 165.799 37.922.968 11.825.904 242.053
6 94.391 14.241.427 8.647.479 146.325 50.065.849 11.844.901 208.058
Sin Estr. 1.006 259.216 207.636
TOTAL 1.444.030 93.108.063 144.614.863 2.099.339 277.047.818 188.599.360 3.045.372
Gráfica 18. Avalúo Residencial de Bogotá D.C. por Estrato Económico

Estrato 6
estrato 5
Estrato 4
Estrato 3
Estrato 2
Estrato 1
0 10.000.000 20.000.000 30.000.000 40.000.000 50.000.000 60.000.000 70.000.000 80.000.000

2016 2003

En el área residencial construida al igual que en el avalúo, el estrato tres mostró el

menor incremento promedio anual 1,0%, el estrato uno 4,2% y el dos 2,8%, los
estratos cuatro, cinco y seis 2,9%, 2,6% y 2,5% en su orden. En el crecimiento
promedio anual del número de predios durante este período, el estrato uno registró
el menor 1,5% (en área construida fue el mayor con 4,2%), mientras que el estrato
cuatro incrementó sus predios anualmente 5,3% en promedio. En este estrato y en
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el cinco y el seis, los predios aumentaron en mayor proporción que el área construida,
por lo que el área promedio por predio se redujo durante este período, pues el
promedio del tamaño de los predios de estos estratos pasó de 84,2m2 a 69,9m2.
3.2.5 Dinámica Local
Durante el transcurso de 2003 a 2016, en términos generales las estadísticas

prediales (número de predios, área construida, valor catastral y avalúo promedio) se
incrementaron en las diferentes localidades, aun cuando unas en mayor proporción
que otras.
El avalúo del total de la ciudad creció a un promedio anual de 9,8%; las áreas totales
construidas crecieron 38,1% y el número total de predios lo hizo en 2,9%. Para el
año 2016 las localidades que alcanzaron un mayor avalúo promedio de sus predios
son: Chapinero, Puente Aranda, Teusaquillo y Barrios Unidos (Cuadros 11, 12 y
Gráfica 19).
Cuadro 11. Total Inmuebles de Bogotá, D.C. Clasificados por Localidad

2003 2016
LOCALIDAD Avalúo Avalúo
No. PREDIOS AVALÚO Á. CONSTRUC. No. PREDIOS AVALÚO Á. CONSTRUC.
Prom. Prom.
USAQUÉN 212.437 24.343.714 18.058.037 115 346.503 88.817.948 26.178.162 256
SUBA 279.896 23.837.694 24.114.307 85 464.945 84.548.589 38.691.834 182
CHAPINERO 124.603 17.139.951 11.944.370 138 171.583 62.106.202 15.163.881 362
ENGATIVÁ 166.523 13.406.469 20.217.860 81 210.634 44.326.388 25.850.847 210
FONTIBÓN 84.538 10.658.058 10.671.117 126 148.373 44.253.357 19.972.628 298
KENNEDY 179.128 12.707.590 20.433.029 71 277.432 41.957.692 30.018.755 151
TEUSAQUILLO 63.159 8.124.258 8.439.398 129 83.637 27.242.305 9.838.089 326
PUENTE ARANDA 62.718 8.008.618 13.100.763 128 68.934 22.811.803 14.947.234 331
BARRIOS UNIDOS 46.860 5.975.648 8.084.671 128 56.107 17.792.814 9.054.154 317
BOSA 85.537 4.005.213 8.845.908 47 152.117 16.715.354 16.056.898 110
CIUDAD BOLÍVAR 120.373 3.679.112 9.981.656 31 143.966 13.034.686 14.668.227 91
SANTA FE 52.056 4.323.936 6.114.837 83 62.920 12.589.690 6.783.744 200
LOS MÁRTIRES 28.959 3.467.153 5.723.609 120 34.298 10.079.267 6.259.189 294
RAFAEL URIBE URIBE 68.004 3.616.455 9.257.619 53 76.376 9.451.888 11.418.387 124
SAN CRISTÓBAL 76.297 3.380.044 8.943.471 44 86.006 8.559.543 11.219.660 100
TUNJUELITO 31.799 2.417.673 5.305.531 76 33.427 7.238.413 6.145.145 217
ANTONIO NARINO 20.113 2.269.907 4.101.729 113 21.885 6.585.324 4.587.832 301
USME 73.321 2.122.270 5.688.398 29 88.146 6.228.459 8.952.970 71
LA CANDELARIA 15.112 1.285.018 2.431.424 85 14.304 4.032.702 2.523.411 282
SUMAPAZ 1.581 31.914 63.041 20 1.697 86.819 90.351 51
SIN REFERENCIA 1.190 48.811 107.267 41
TOTAL 1.794.204 154.849.504 201.628.040 86 2.543.290 528.459.244 278.421.400 208

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Durante estos años se incrementó el avalúo catastral en $ 373,6 billones de 2016; se

construyeron 76,8 millones de m2, y se aumentó el número de predios en 749.086.
Gráfica 19. Valor Catastral de las Localidades de Bogotá, D.C.

2003 frente a 2016
USAQUÉN
SUBA
CHAPINERO
ENGATIVÁ
FONTIBÓN
KENNEDY
TEUSAQUILLO
PUENTE ARANDA
BARRIOS UNIDOS
BOSA
CIUDAD BOLÍVAR
SANTA FE
LOS MÁRTIRES
RAFAEL URIBE URIBE
SAN CRISTÓBAL
TUNJUELITO
ANTONIO NARINO
USME
LA CANDELARIA
SUMAPAZ
0 20.000.000 40.000.000 60.000.000 80.000.000 100.000.000

2016 2003

Comparando 2003 frente a 2016, la localidad de Bosa es la de mayor incremento en

su avalúo total y en el número sus de predios, está entre las que más construyeron,
pero se encuentra dentro las de menor incremento en su avalúo promedio. De igual
manera, Kennedy está dentro de las que más construyeron y las que más
aumentaron su número de predios pero es la de menor incremento en su avalúo
promedio.
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Cuadro 12. Incrementos en Avalúo total y promedio, Área Construida y Número de Predios
Localidades de Bogotá, D.C.
2003 frente a 2016
Mayor Incremento en Avalúo Total Menor Incremento en Avalúo Total

LOCALIDAD VARIACIÓN LOCALIDAD VARIACIÓN
BOSA 317,3 LOS MÁRTIRES 190,7
FONTIBÓN 315,2 ANTONIO NARINO 190,1
USAQUÉN 264,8 PUENTE ARANDA 184,8
CHAPINERO 262,3 SUMAPAZ 172,0
SUBA 254,7 RAFAEL URIBE URIBE 161,4
CIUDAD BOLÍVAR 254,3 SAN CRISTÓBAL 153,2
Las que más construyeron Las que menos construyeron

FONTIBÓN 87,2 PUENTE ARANDA 14,1
BOSA 81,5 BARRIOS UNIDOS 12,0
SUBA 60,5 ANTONIO NARINO 11,9
USME 57,4 SANTA FE 10,9
CIUDAD BOLÍVAR 47,0 LOS MÁRTIRES 9,4
KENNEDY 46,9 LA CANDELARIA 3,8
Las de más aumento en No. predios Las de menor aumento en No. predios
BOSA 77,8 RAFAEL URIBE URIBE 12,3
FONTIBÓN 75,5 PUENTE ARANDA 9,9
SUBA 66,1 ANTONIO NARINO 8,8
USAQUÉN 63,1 SUMAPAZ 7,3
KENNEDY 54,9 TUNJUELITO 5,1
CHAPINERO 37,7 LA CANDELARIA -5,3
Las de mayor Avalúo Promedio Las de menor Avalúo Promedio

LA CANDELARIA 231,6 BOSA 134,7
CIUDAD BOLÍVAR 196,2 RAFAEL URIBE URIBE 132,7
TUNJUELITO 184,8 SAN CRISTÓBAL 124,7
ANTONIO NARINO 166,6 USAQUÉN 123,7
CHAPINERO 163,1 SUBA 113,5
ENGATIVÁ 161,4 KENNEDY 113,2
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3.3 LAS TARIFAS
La fijación de las tarifas por parte de los Concejos de los municipios está determinada
por los límites que establezcan las leyes.
La Ley 44 de 1990 art. 4 señala que “La tarifa del Impuesto Predial Unificado, a que se refiere
la presente Ley, será fijada por los respectivos concejos y oscilará entre el 1 por mil y 16 por mil del
respectivo avalúo.
Las tarifas deberán establecerse en cada municipio de manera diferencial y progresiva, teniendo en
cuenta: a. Los estratos socioeconómicos; b. los usos del suelo, en el sector urbano; y c La antigüedad
de la formación o actualización del catastro.
A la vivienda popular y a la pequeña propiedad rural destinada a la producción agropecuaria se les

aplicarán las tarifas mínimas que establezca el respectivo Concejo.
Las tarifas aplicables a los terrenos urbanizables no urbanizados teniendo en cuenta lo estatuido por
la Ley 9 de 1989, y a los urbanizados no edificados, podrán ser superiores al límite señalado en el
primer inciso de este artículo, sin que excedan del 33 por mil”.
Estos parámetros sólo fueron cambiados hasta la expedición de la Ley 1450 de 2011
art. 23 “La tarifa del impuesto predial unificado, a que se refiere la presente ley, será fijada por los
respectivos Concejos municipales y distritales y oscilará entre el 5 por mil y el 16 por mil del respectivo
avalúo.
Las tarifas deberán establecerse en cada municipio o distrito de manera diferencial y progresivo,
teniendo en cuenta factores tales como: 1. Los estratos socioeconómicos, 2. Los usos del suelo en el
sector urbano, 3 La antigüedad de la formación o actualización del Catastro, 4. El rango de área y el
5. Avalúo Catastral.
A la propiedad inmueble urbana con destino económico habitacional o rural con destino económico
agropecuario estrato 1, 2 y 3 y cuyo precio sea inferior a ciento treinta y cinco salarios mínimos
mensuales legales vigentes (135 smlmv), se le aplicará las tarifas que establezca el respectivo
Concejo Municipal o Distrital a partir del 2012 entre el 1 por mil y el 16 por mil.
El incremento de la tarifa se aplicará a partir del año 2012 de la siguiente manera: Para el 2012 el
mínimo será el 3 por mil, en el 2013 el 4 por mil y en el 2014 el 5 por mil. Sin perjuicio de lo establecido
en el inciso anterior para los estratos 1, 2 y 3”.
(…) “Las tarifas aplicables a los terrenos urbanizables no urbanizados teniendo en cuenta lo estatuido
por la ley 09 de 1989, y a los urbanizados no edificados, podrán ser superiores al límite señalado en
el primer inciso de este artículo, sin que excedan del 33 por mil”.
Es decir, la normatividad subió la tarifa mínima a ser aplicada del 1 al 5 por mil,
aunque excluyó la vivienda de menos de 135 smlmv que corresponde a vivienda de
interés social en estratos 1, 2 y 3.
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Dentro de este marco, se precisará cómo han evolucionado las tarifas en Bogotá, D.
C. tanto para usos residenciales como no residenciales.
3.3.1 Tarifas Residenciales
El uso residencial está definido como aquel destinado a la vivienda habitual de las
personas. Al comienzo del periodo analizado se encontraba vigente lo establecido
en el Decreto 352 de 2002 (Cuadro 13). Para estratos 1 y 2 se tenía un sistema
preferencial de acuerdo con el avalúo la tarifa estaba definida en smlv diarios,
mientras que el sistema general no consideraba el valor del avalúo, sino los estratos
y los metros cuadrados de construcción, estableciendo tarifas entre 4 y 16 por mil. A
finales del 2002 se ajusta el sistema simplificado del impuesto mediante el Acuerdo
77 (Cuadro 14), para definir que los predios en estratos 1 y 2 con avalúos menores
a 6 millones estarían excluidos, y aquellos con avalúo entre 6 y 40 millones tendrían
una tarifa del 2 por mil.
Cuadro 13. Decreto 352 de 2002 – Tarifas Residenciales

Estrato/Destino Tarifa
Estratos 1 y 2 (sistema preferencial) SMLV diarios
Hasta $3.000.000 0
$ 3.000.001 hasta $ 7.000.000 1
$ 7.000.001 hasta $ 10.000.000 2
$ 10.000.001 hasta $ 15.000.000 3
$ 15.000.001 hasta $ 22.000.000 6
$ 22.000.001 hasta $ 27.000.000 9
$ 27.000.001 hasta $ 40.000.000 12
Más de $ 40.000.000 18
norma general urbanos Tarifa por mil
residenciales estratos 1, 2 y 3
Hasta 70 m2 de construcción 4
Más de 70 m2 de construcción 5
residenciales estratos 4, 5 y 6
Estrato 4 hasta 100 m2 de construcción 6
Estrato 4 más de 100 y hasta 150 m2 de construcción 6
Estrato 4 más de 150 m2 de construcción 7
Estrato 5 y 6 hasta 220 m2 de construcción 7
Estrato 5 y 6 más de 220 m2 y hasta 300 m2 de construcción 8
Estrato 5 y 6 más de 300 m2 de construcción 8,5
Rurales residenciales y suburbanos residenciales 16
Fuente: Decreto 352 de 2002, compilación y actualización de normas tributarias
Elaboración: Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales- Contraloría de Bogotá
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Cuadro 14. Acuerdo 77 de 2002 – Tarifas Residenciales

Año base 2002
Estratos En UVT* Tarifa por mil
Estratos 1 y 2
Avalúo catastral menor o igual a $6.000.000 379 Excluídos
Sistema Simplificado Estratos 1 y 2
Avalúo superior a $6.000.000 e igual o menor a $40.000.000 379 a 2.495 2
Fuente: Acuerdo 77 de 2002
* Valores absolutos convertidos en UVT, Decreto 177 de 2011
En el año 2003 se expide el Acuerdo 105, cuya vigencia se extendió hasta el año
2016 (Cuadro 15). No se modifica el sistema preferencial y para los demás predios
residenciales los parámetros establecidos dependen del estrato y de rangos de
avalúo en cada uno de ellos. En los rangos superiores las tarifas son mayores y,
además, como parte del cálculo se aplica la tarifa y se resta un valor de ajuste que
mitiga el impacto de cambio en el rango y genera progresividad en el impuesto a
cargo58.

Año base 2003
Estratos En UVT* Tarifa por mil (-) valor ajuste En UVT*
Urbanos estratos 1, 2 y 3
1 y 2 con avalúo entre $6.400.000 y $42.500.000 379 y 2.495 2 $0
base gravable inferior o igual a $22.500.000 1.320 4 $0
base gravable superior a $22.500.000 1.320 6 $45.000 3
Urbano estrato 4
base gravable superior a $53.700.000 3.157 7,5 $81.000 5
Urbanos estratos 5 y 6
base gravable inferior o igual a $142.400.000 8.364 7.0 $0
base gravable superior a $142.400.000 8.364 9.5 $356.000 21
Rurales
base gravable inferior o igual a $18.000.000 1.058 4.0 $0
base gravable superior a $18.000.000 1.058 7.0 $54.000 3
Fuente: Acuerdo 105 de 2003 * Valores absolutos convertidos en UVT, Decreto 177 de 2011
Por otra parte, también aplican tarifa residencial según el Acuerdo 185 de 2005 art.
1 “los predios en donde se desarrollen exclusivamente usos mixtos, comercial y residencial
con un área dedicada al comercio no superior a 30 m2, ubicados en estratos 1 y 2, y que
cumplan con los demás requisitos para tributar en el sistema simplificado de pagos,
58
El valor de ajuste al ser una cifra fija, tiene mayor peso relativo en el cálculo del impuesto a cargo entre menor sea la base
gravable, y tiene menor peso relativo en el cálculo del impuesto a cargo entre mayor sea la base gravable.
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establecido en el artículo 2 del Acuerdo 77 del 2002, pagarán mediante este sistema
simplificado de pago, como residencial con la tarifa del dos (2) por mil”. Sin que aplique
para predios declarados como comercio en corredor comercial.
Este beneficio se extendió a predios de estrato 3 en el Acuerdo 295 de 2007 art. 1

“Los predios en donde se desarrollen exclusivamente usos mixtos, comercial y residencial
con un área dedicada al comercio no superior a 30 m2 y avalúo catastral inferior a
$49.891.000 (año base 2006) ajustables anualmente según la metodología legal vigente,
ubicados en estratos 3, recibirán tratamiento como residencial con la tarifa asignada por el
Acuerdo 105 de 2003”. De igual manera, no aplica para comercio en corredor
comercial.
En las gráficas siguientes se puede observar cómo se ha efectuado la aplicación de

las tarifas del Acuerdo 105 de 2003, entre los años 2004 a 2016. Cada año los valores
absolutos de los rangos y de los valores de ajuste fueron actualizados de acuerdo
con los parámetros establecidos para efectos tributarios por el gobierno nacional.
Es así como en 2006 (Ley 1111 art. 868) se crea la Unidad de Valor Tributario –
UVT59 y su variación se toma como referencia para reajustar los valores absolutos
cada año. Además, mediante el Acuerdo 469 de 2011 (art. 26) se ordenó reexpresar
por una sola vez los valores absolutos de los tributos distritales contenidos en las
normas vigentes, lo cual se efectúo mediante el Decreto 177 de 2011. Para el análisis
se calcularon los promedios de la base gravable para cada estrato (base
gravable/número de declaraciones) al comienzo y final del periodo de aplicación del
Acuerdo 105 de 2003. Para la vigencia 2004 identificados en las gráficas como An (n
es el estrato) y para la vigencia 2016 identificados como Bn (n es el estrato).
En la Gráfica 20 se pueden apreciar los rangos de avalúo y tarifas aplicadas en

estratos 1 y 2. Los predios excluidos del impuesto en 2004 eran aquellos con avalúo
inferior a 6.8 millones y se hicieron ajustes en el valor hasta 2016 cuando se fijó en
11.2 millones. A partir de esta base de exclusión, se establece un rango límite para
determinar los predios que tributan a una tarifa del 2 por mil, y los superiores a este
rango una tarifa del 6 por mil menos el valor de ajuste (3UVT).
59
Definida como “la medida de valor que permite ajustar los valores contenidos en las disposiciones relativas a los impuestos
y obligaciones administrados por la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales. El valor de la unidad de valor tributario se
reajustará anualmente en la variación del índice de precios al consumidor para ingresos medios, certificado por el Departamento
Administrativo Nacional de Estadística, en el período comprendido entre el primero (1) de octubre del año anterior al gravable
y la misma fecha del año inmediatamente anterior a este”.
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Gráfica 20. Rangos de Avalúo Catastral y tarifas (por mil) - Estratos 1 y 2
80
Millones
70 B2
6 por mil (-) va
60
(superior a)
50
B1
40
30 2 por mil (entre)

A2
20
10
A1
Excluídos (inferior a)
-
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
inferior a 6.80 7.20 7.57 7.94 8.35 8.99 9.29 9.51 9.87 10.1 10.4 10.7 11.2
superior a 44.8 47.4 49.8 52.3 55.0 59.2 61.2 62.6 64.9 66.9 68.5 70.5 74.2
Fuente: Acuerdo 105 de 2003 y Decretos de reajuste anual de valores absolutos

*va: valor de ajuste (3 UVT)
Se puede observar que el promedio de avalúo en el estrato uno en 2004 (A1) era de
$13.7 millones y pasó en 2016 (B1) a $46.7 millones, es decir, al comienzo del
periodo el promedio estaba cerca del rango de exclusión y al final estaba lejos de
este. No obstante, se puede decir que los predios en estrato 1 en general tributaron
durante el periodo con la tarifa más baja.
En el estrato 2, el promedio en 2004 (A2) fue de $22.5 millones, y en 2016 (B2) $72.4
millones, lo cual se acerca al rango superior, es decir, que los predios por encima del
promedio de avalúo comenzaron en el rango más bajo y terminaron el periodo en el
rango más alto.
En la Gráfica 21 se tienen los rangos establecidos para el estrato 3. En el rango

inferior se tributó a la tarifa de 4 por mil, mientras que en el superior la tarifa fue de 6
por mil menos 3 UVT. Al comienzo del periodo en 2004 el promedio de avalúo (A3)
era de $37.5 millones, dentro del rango superior, pero cerca al límite y en 2016 (B3)
$117.9 millones, muy alejado del límite. Es decir, que puede afirmarse que la mayor
parte de los predios en estrato 3 realmente tributaron en el rango superior.
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69
Gráfica 21. Rangos de Avalúo Catastral y tarifas (por mil) – Estrato 3
Millones
B3
90
70 6 por mil (-) va

(superior a)
50
A3
30
4 por mil
(inferior o igual a)
10
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
límite rango 23.7 25.1 26.3 27.6 29.1 31.3 32.4 33.1 34.3 35.4 36.2 37.3 39.2

En la Gráfica 22 se presenta la aplicación de la tarifa para el estrato 4. En el rango

inferior se tenía una tarifa del 6 por mil y en el superior 7 por mil menos 5 UVT. El
promedio de avalúo en 2004 (A4) $60.1 millones, en el rango superior pero muy cerca
del límite, es decir, que los predios por debajo del promedio en general comenzaron
tributando en el rango inferior. Pero en 2016 el promedio (B4) fue de $212.8 millones.
También se puede afirmar que los predios en estrato 4, en general terminaron
tributando en el rango superior.
Finalmente, en la Gráfica 23 se tiene la aplicación en estratos 5 y 6. En el rango

inferior la tarifa era de 7 por mil y en el superior 9.5 por mil menos 21 UVT. En el
estrato 5, el valor promedio de base gravable en 2004 (A5) era de $100.3 millones,
situándose en el rango inferior, pasó en 2016 (B5) a $367.5 millones, es decir dentro
del rango superior y en el estrato 6 (A6) fue de $157.1 millones y (B6) subió a $774.6
millones lejos del límite, es decir, que en este estrato también lo que prevaleció fue
la tarifa del rango superior para la determinación del impuesto.
Es claro entonces que los rangos de aplicación de la tarifa quedaron desactualizados

frente a la dinámica de crecimiento de los avalúos, y por tanto lo que terminó
prevaleciendo para la aplicación del impuesto fue la tarifa del rango superior,
especialmente en los estratos 3, 4, 5 y 6.
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Gráfica 22. Rangos de Avalúo Catastral y tarifas (por mil) – Estrato 4
Millones
210 B4
190
170 7,5 por mil (-) va

(superior a)
150
130
110
90
70 A4
6 por mil
50 (inferior o igual)
30
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
límite rango 56.7 60.0 63.1 66.2 69.6 75.0 77.5 79.3 82.2 84.7 86.7 89.2 93.9

Gráfica 23. Rangos de Avalúo Catastral y tarifas (por mil) – Estrato 5 y 6

Millones
B6
750
650
9,5 por mil (-) va

550 (superior a)
450
B5
350
250
A6
150 7 por mil
A5 (inferior o igual a)
50
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
límite rango 150. 159. 167. 175. 184. 198. 205. 210. 217. 224. 229. 236. 248.

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En el Cuadro 16 se calcularon tarifas nominales promedio (impuesto a cargo/base

gravable) y tarifas efectivas promedio (total pagado60/base gravable) para cada uno
de los estratos y el total residencial para todos los años de la serie analizada 2002-
2016. Hay que tener en cuenta que en 2002 y 2003 se tenían otros parámetros de
aplicación (Decreto 352 de 2002 y Acuerdo 77 de 2002) y el Acuerdo 105 de 2003
comenzó a regir en 2004.
En general, las tarifas nominales promedio superan el rango inferior en cada estrato
y se nota una tendencia progresiva al alza. No pasa lo mismo en las tarifas efectivas,
las cuales son menores a las nominales, dados los límites de crecimiento del
impuesto que imponen las normas, como se mencionó anteriormente, especialmente
debido al ajuste por equidad tributaria que rigió entre 2009 y 2016 y que hizo que
disminuyera la tarifa efectiva. Además, también por efecto del descuento del 10%, al
que los contribuyentes acceden si cumplen con los plazos fijados por la
Administración Distrital en cada vigencia.
Cuadro 16. Destino Residencial: Tarifas Nominales (TN) y Tarifas Efectivas (TE) promedio*
Año Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6 Promedio
TN TE TN TE TN TE TN TE TN TE TN TE TN TE
2002 2,9 2,1 2,9 2,4 4,6 4,4 6,1 5,8 7,2 6,8 7,4 6,9 5,5 5,1
2003 2,1 2,2 2,4 2,4 4,6 4,6 6,1 6,0 7,2 7,1 7,4 7,2 5,3 5,2
2004 2,1 2,1 2,5 2,5 4,8 4,7 6,2 6,1 7,2 7,0 7,6 7,3 5,4 5,3
2005 2,1 2,2 2,4 2,4 4,7 4,6 6,2 6,0 7,2 7,0 7,6 7,3 5,5 5,3
2006 2,1 2,1 2,4 2,4 4,7 4,6 6,2 5,9 7,2 6,9 7,6 7,2 5,5 5,3
2007 2,1 2,1 2,4 2,4 4,8 4,6 6,2 6,0 7,3 7,0 7,7 7,4 5,5 5,4
2008 2,1 2,2 2,4 2,4 4,8 4,6 6,3 6,1 7,3 7,0 7,8 7,4 5,6 5,4
2009 2,0 2,0 2,4 2,2 4,8 4,4 6,3 5,9 7,3 6,7 7,8 7,0 5,6 5,1
2010 2,0 1,7 2,5 2,0 4,9 4,3 6,4 5,7 7,4 6,8 7,9 7,2 5,7 5,1
2011 2,1 1,6 2,7 2,0 5,0 4,2 6,5 5,5 7,4 6,8 8,1 7,2 5,8 5,0
2012 2,1 1,6 2,8 1,8 5,0 4,1 6,5 5,8 7,5 7,0 7,9 7,3 5,7 5,0
2013 2,2 1,4 2,9 1,8 5,1 4,0 6,6 5,7 7,6 6,7 8,3 6,9 6,0 4,9
2014 2,3 1,3 3,2 1,7 5,2 4,1 6,7 5,7 7,7 6,8 8,4 7,2 6,1 5,0
2015 2,6 1,3 3,5 1,7 5,3 4,0 6,8 5,9 7,9 6,9 8,4 7,3 6,2 5,0
2016 2,7 1,4 3,5 1,8 5,2 4,2 6,7 5,9 7,9 7,0 7,2 6,3 6,0 5,0
Fuente: Secretaría de Hacienda, Liquidación predial por estrato y destino
*Cálculos: Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales- Contraloría de Bogotá
Por otra parte, en materia de tarifas el Acuerdo 648 de 2016 recoge los parámetros
de la Ley 1450 de 2011 art. 23 (Cuadro 17). Los predios en estratos 1 y 2 con avalúos
60El total pagado en cada vigencia: corresponde al impuesto a cargo, el cual se disminuye con los ajustes y descuentos y se
incrementa con sanciones e intereses.
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inferiores a 16 smlmv son excluidos, los predios entre 16 y 107 smlmv tributan a la
tarifa de 1 por mil, entre 107 y 135 smlmv (límite de la vivienda de interés social) a la
tarifa del 3 por mil. En el estrato 3 los predios entre 0 y 135 smlmv tributan a la tarifa
del 3 por mil. También en el caso de residenciales rurales menores o iguales a 135
smlmv se fija una tarifa del 4 por mil y para los mayores de 135 smlmv una tarifa
general del 6.5 por mil.
Para los demás predios que no cumplen estas condiciones, la Administración dejó
de considerar el estrato en el cálculo del impuesto para que se basará solamente en
el avalúo del predio. En razón a que “El impuesto predial unificado y las finanzas del
Distrito Capital, así como el comportamiento económico de los bogotanos, ha evolucionado
desde la gran reforma del año 1993 y dos décadas después encontramos que el estrato ya
dejó de ser un buen indicador de ingreso y de riqueza”61. Es decir, según la Administración
no se puede plantear que exista una relación directa y lineal entre preferencias de
localización de los individuos, el entorno de su vivienda y su ingreso, y que no existen
límites espaciales definidos.
En la práctica, según la Administración, el cálculo de la tarifa hacía que predios en

estratos 1 y 2 donde se tienen tarifas del 2 y del 6 por mil, tributaran igual que predios
en estratos 3 y 4 donde también existe la tarifa del 6 por mil, lo cual sería regresivo.
Así mismo, predios con bases gravables altas podrían tributar mucho menos si se
localizan en estratos 3 y 4, que si se localizan en estratos 5 y 6.
Por otra parte, no se planteó en la motivación de la reforma un incremento en el

recaudo, pero si se adujo la sostenibilidad del tributo, aplicando progresividad y
equidad en el cálculo, y que además, ya de por sí el avalúo catastral considera
variables socioeconómicas y el estrato de los predios. “El impuesto predial debe ser
progresivo frente a la base imponible, resaltando que el cálculo del avalúo catastral incorpora
variables socio económicas que determinan dicho valor, en particular la información del
estrato, y sigue un procedimiento de actualización permanente, por lo cual constituye una
medida adecuada de la riqueza del contribuyente”62.
Con base en estas consideraciones, se establecieron 30 rangos de avalúo diferente

con tarifas que van desde 5.5 por mil para predios menores a $93 millones y se van
incrementando hasta 11.3 por mil para predios con avalúo superior a $1.200 millones
(Cuadro 17). El método de ajuste de los valores absolutos de los rangos a partir del
año 2017, ya no será la UVT sino que se ajustarán cada año en el porcentaje
61
Alcaldía Mayor. Secretaría de Hacienda. Exposición de Motivos. Proyecto de Acuerdo No. 272 de 2016. “Por el cual se
Simplifica el Sistema Tributario Distrital y se dictan otras disposiciones"
62
Ibid.
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73
correspondiente a la variación anual a junio del Índice Precios de Vivienda Nueva

(IPVN)63 del Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE.

Estratos Tarifas por mil
Estratos 1 y 2
base gravable 16 smlmv hasta 107 smlmv 1
base gravable más de 107 smlmv hasta 135 smlmv 3
Estrato 3
base gravable desde 0 hsta 135 smlmv 3
Por rangos (valores base 2016)
Desde Hasta
$0 $93.076.000 5,5
$93.076.001 $99.186.000 5,6
$99.186.001 $114.186.000 5,7
$114.186.001 $129.186.000 5,8
$129.186.001 $144.186.000 5,9
$144.186.001 $159.186.000 6
$159.186.001 $174.186.000 6,1
$174.186.001 $189.186.000 6,2
$189.186.001 $214.186.000 6,3
$214.186.001 $239.186.000 6,4
$239.186.001 $264.186.000 6,5
$264.186.001 $289.186.000 6,6
$289.186.001 $314.186.000 6,8
$314.186.001 $339.186.000 7
$339.186.001 $364.186.000 7,2
$364.186.001 $389.186.000 7,4
$389.186.001 $414.186.000 7,6
$414.186.001 $449.186.000 7,8
$449.186.001 $484.186.000 8
$484.186.001 $519.186.000 8,2
$519.186.001 $554.186.000 8,4
$554.186.001 $589.186.000 8,6
$589.186.001 $624.186.000 8,8
$624.186.001 $659.186.000 9
$659.186.001 $694.186.000 9,2
$694.186.001 $819.186.000 9,5
$819.186.001 $944.186.000 9,9
$944.186.001 $1.069.186.000 10,3
$1.069.186.001 $1.200.000.000 10,8
$1.200.000.001 Más de $1.200.000.001 11,3
Residencial Rural
Menor o igual a 135 smlmv 4
Más de 135 smlmv 6,5
Elaboración: Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales- Contraloría
de Bogotá
63
El IPVN es una investigación estadística que permite medir la variación porcentual promedio de los precios de venta de la
vivienda nueva en proceso de construcción y/o hasta la última unidad vendida. (DANE: Boletín Técnico. Índice Precios de
Vivienda Nueva II trimestre de 2016. Septiembre de 2016
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74
En el Cuadro 18 se puede ver que las variaciones del IPVN han sido mucho más
grandes que las de la UVT, con los cual los rangos de aplicación de la tarifa estarían
acorde con la dinámica del mercado inmobiliario de la vivienda nueva en la ciudad.
Esto tendría el efecto de que los valores absolutos no se desactualizarían, pero
también que la Administración espera que el crecimiento de los avalúos de los
predios estén más correlacionados con este índice en el futuro. No obstante, si el
valor del avalúo de un predio creciera por encima de la variación del IPVN, podría
entonces cambiar de rango y aplicar una tarifa superior. De hecho, en los dos últimos
años se tienen las menores variaciones desde 2008 en el IPVN, lo que da indicios
de estancamiento en este mercado.
Cuadro 18. UVT vs. IPVN

Vigencia UVT (1) Var. % UVT Var % IPVN (2)
2006 20.000 na 7,40
2007 20.974 4,64 5,85
2008 22.054 4,90 14,93
2009 23.763 7,19 14,38
2010 24.555 3,23 12,41
2011 25.132 2,30 7,91
2012 26.049 3,52 10,94
2013 26.841 2,95 12,12
2014 27.485 2,34 15,93
2015 28.279 2,81 10,33
2016 29.753 4,95 6,13
2017 31.859 6,61 6,58
1) DIAN: valor UVT, variación anual a octubre del IPC ingresos
medios de la vigencia anterior
2) DANE: variación anual a junio del IPVN de la vigencia anterior
por estrato socieconómico para Bogotá
Para el análisis de la primera aplicación del Acuerdo 648 de 2016 en la vigencia 2017,
se comparan las tarifas y rangos existentes con la norma anterior actualizando los
valores con la UVT, como si no se hubiera efectuado la reforma (Cuadro 19), y las
tarifas y valores para la vigencia 2017 según la Secretaría de Hacienda (Cuadro 20),
que implican un ajuste a los valores del Acuerdo con la variación del IPVN de 6,58%
(variación anual a junio de 2016 por estratos socioeconómicos para Bogotá64).
En los estratos 1 y 2, el avalúo de los predios excluidos no difiere significativamente

y sigue estando alrededor de $12 millones para la vigencia 2017. El primer rango de
aplicación según el Acuerdo 648, entre $12 millones y $79 millones, se ve favorecido
con una rebaja en la tarifa de 2 por mil a 1 por mil (ver Anexo 7).
64
Ibid.
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75
Cuadro 19. Acuerdo 105 de 2003 – Tarifas Cuadro 20. Acuerdo 648 de 2016 – Tarifas
Residenciales. Aplicación 2017 Residenciales. Aplicación 2017
Sin Reforma
Estratos Tarifa por mil (-) valor ajuste Estratos Tarifas por mil
Estratos 1 y 2 Estratos 1 y 2
con avalúo entre $12.075.000 y $79.488.000 2 $0 base gravable de $11.803.001 hasta $78.936.000 1
con avalúo más de $79.488.000 6 $96.000 base gravable de $78.936.000 hasta $99.592.000 3
Estrato 3 Estrato 3
base gravable inferior o igual a $42.054.000 4 $0 base gravable desde 0 hasta $99.592.000 3
base gravable superior a $42.054.000 6 $96.000 Por rangos (valores base 2017)
Estrato 4 Desde Hasta
base gravable inferior o igual a $100.579.000 6 $0 $0 $99.200.000 5,5
base gravable superior a $100.579.000 7,5 $159.000 $99.200.001 $105.712.000 5,6
Estratos 5 y 6 $105.712.001 $121.699.000 5,7
base gravable inferior o igual a $266.469.000 7 $0 $121.699.001 $137.686.000 5,8
base gravable superior a $266.469.000 9,5 $669.000 $137.686.001 $153.673.000 5,9
Rurales residenciales $153.673.001 $169.660.000 6
base gravable inferior o igual a $33.707.000 4 $0 $169.660.001 $185.647.000 6,1
base gravable superior a $33.707.000 7 $96.000 $185.647.001 $201.634.000 6,2
Fuente: Acuerdo 105 de 2003 y Decreto 177 de 2011 $201.634.001 $228.279.000 6,3
*Cálculos: Sub. de Estudios Económicos y Fiscales- Contraloría de Bogotá $228.279.001 $254.924.000 6,4
$254.924.001 $281.569.000 6,5
$281.569.001 $308.214.000 6,6
$308.214.001 $334.859.000 6,8
$334.859.001 $361.504.000 7
$361.504.001 $388.149.000 7,2
$388.149.001 $414.794.000 7,4
$414.794.001 $441.439.000 7,6
$441.439.001 $478.742.000 7,8
$478.742.001 $516.045.000 8
$516.045.001 $553.348.000 8,2
$553.348.001 $590.651.000 8,4
$590.651.001 $627.954.000 8,6
$627.954.001 $665.257.000 8,8
$665.257.001 $702.560.000 9
$702.560.001 $739.863.000 9,2
$739.863.001 $873.088.000 9,5
$873.088.001 $1.006.313.000 9,9
$1.006.313.001 $1.139.538.000 10,3
$1.139.538.001 $1.278.960.000 10,8
$1.278.960.001 Más de $1.278.960.001 11,3
Residencial Rural
Menor o igual a $99.592.000 4
Más de $99.592.000 6,5
Fuente: Acuerdo 648 de 2016 y Secretaría de Hacienda predial 2017
Elaboración: Sub. de Estudios Económicos y Fiscales- Contraloría
de Bogotá
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En el segundo rango de aplicación entre $79 millones y $99 millones, la comparación

no es tan directa, porque aunque en el régimen anterior teníamos una tarifa de 6 por
mil para los predios mayores a $79 millones, se aplica un valor de ajuste que hace
que la tarifa sea menor. Por ello, si comparamos con las tarifas nominales promedio
calculadas anteriormente (Cuadro 16) el estrato 1 tenía en 2016 una tarifa de 2.7, es
decir, que predios en estrato 1 por debajo o cercanos a este promedio verían
aumentada su tarifa a 3. En el estrato 2, la tarifa nominal promedio era de 3.5 por mil,
y por tanto, en general se puede decir que los predios verían una baja de la tarifa a
3 por mil.
Para predios en estrato 3, en el régimen anterior los predios menores a $42 millones
se tenía una tarifa de 4 por mil y en el nuevo se baja a 3 por mil. Para predios mayores
a $42 millones hasta $99.5 millones (límite que se fija en el Acuerdo 648), se puede
hacer una comparación contra la tarifa nominal promedio que para 2016 era de 5.2
por mil, es decir, que aquí también se puede decir que la mayoría de los predios
verían un reducción de su tarifa a 3 por mil. En cambio, los predios superiores a $99
millones aplican el rango general que comienza con una tarifa mínima de 5.5 por mil
para 2017, superior a la tarifa nominal promedio de 5.2 por mil de 2016.
Para los demás predios residenciales no se tiene en cuenta el estrato en la reforma,

sin embargo, los límites de los rangos establecidos en el Acuerdo anterior permiten
establecer comparaciones.
En el estrato 4, los predios inferiores a $100.5 millones tenían una tarifa de 6 por mil
y ahora pueden aplicar tarifas de 5.5 por mil o 5.6 por mil según el rango. Para los
predios por encima se compara contra la tarifa nominal promedio de 2016 que fue de
6.7 por mil. Los predios con avalúo entre $100.5 millones y $308.2 millones aplican
tarifas entre 5.6 por mil y 6.6 por mil, es decir, por debajo del promedio del año
anterior, y para los predios superiores a $308.2 millones, las tarifas variaran entre 6.8
por mil y 11.3 por mil, lo que indica que están por encima del promedio anterior.
En los estratos 5 y 6 los predios con avalúo inferior a $266.4 millones tenían una
tarifa de 7 por mil y ahora aplican tarifas diferenciales que van desde 5.5 por mil hasta
6.5 por mil según el rango. Los demás predios se comparan contra las tarifas
nominales promedio, en estrato 5 la tarifa promedio fue del 7.9 por mil, y si se observa
en la nueva tabla los predios entre $266.4 millones y $478,7 millones asumen tarifas
entre 6.5 por mil y 7.8 por mil, y los superiores a $478,7 millones aplican entre 8 por
mil y 11,3 por mil.
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Para el estrato 6, la tarifa nominal promedio es mucho más volátil en la serie de

tiempo analizada, al ser un número menor de predios dentro del conjunto, los
cambios en el número de declarantes y en la base gravable afectan estos promedios.
Si se toman los últimos cinco años se encuentran valores entre 7.2 por mil y 8.4 por
mil; y si se examina la tabla los predios por encima de $627.9 millones asumen tarifas
de 8.6 por mil en adelante.
Además, para predios de estratos 5 y 6 la tarifa máxima a pagar era el 9.5 por mil y
ahora los predios superiores a $873.1 millones tributaran con tarifas entre 9.9 por mil
y 11.3 por mil.
Finalmente, para los predios residenciales rurales el rango límite de aplicación de la

tarifa de 4 por mil estaba en 2017 en $33.7 millones en la norma anterior y con la
reforma subió a $99.5 millones y para predios superiores a este valor se señaló una
tarifa fija de 6.5 por mil, es decir que estos predios se vieron favorecidos con la
reforma.
En general, se puede decir que los predios de estratos 1, 2 y 3 que están por debajo
del límite que se considera como vivienda de interés social (135 smlmv) asumen el
impuesto con tarifas menores. De igual manera, los predios de los estratos 3, 4, 5 y
6 que se encontraban en el rango inferior de aplicación de las tarifas según el
Acuerdo 105 de 2003. Sin embargo, como se vio anteriormente, el promedio de
avalúo en estos estratos se sitúa en el rango superior, por tanto, existirán predios
que se ven beneficiados (los que están por encima pero más cerca de los límites
fijados en la normatividad anterior) y otros que asumen tarifas mayores, respecto de
las tarifas nominales promedio que se calcularon para cada estrato en la vigencia
2016. Además, los predios que tienen los avalúos más altos en el Distrito asumen el
impuesto con tarifas mayores (ver Anexo 7).
3.3.2 Tarifas No Residenciales
En las tarifas no residenciales también han existido cambios en la fijación de las

tarifas. Al comienzo del periodo analizado (Decreto 352 de 2002) para los predios
comerciales e institucionales la tarifa dependía de su clasificación dentro de las
escalas local, zonal y metropolitana (Cuadro 21). Los predios industriales de acuerdo
con su afectación; los urbanizados no edificados y urbanizables no urbanizados
según el área del lote; en el sector financiero no se establecían clasificaciones; y las
empresas industriales y comerciales según el nivel de gobierno y los rurales según
su uso.
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Cuadro 21. Decreto 352 – Tarifas No Residenciales

Destino Tarifa por mil
Comercial
Local 8
Zonal 8,5
Metropolitana 9,5
Sector Financiero
Cualquier tipo o avalúo 15
Industriales
Alto Impacto 10
Medio Impacto 9
Bajo Impacto 8,5
Emp. Indust y comerciales del Estado
Distrital, Departamental y Nacional 8,5
Cívico Institucional
Local 5
Zonal 6
Metropolitano 6,5
Entidades educativas aprobadas por SDE 5
Urbanizados no edificados y urbanizables no urbanizados
Con área igual o inferior a 100 m2 12
Con área superior a 100 m2 33
Rurales
Institucional, recrea y zonas verdes metropolitana 5
pequeña propiedad de producción agropecuaria 5
Fuente: Decreto 352 de 2002, compilación y actualización de normas tributarias
El Acuerdo 105 de 2003 hizo cambios sustanciales para la fijación de las tarifas
(Cuadro 22). En primer lugar, los predios con uso comercial dependen de la base
gravable del predio, la cual es actualizada con el comportamiento de la UVT.
La aplicación se puede observar en la Gráfica 24, los predios por debajo del rango
límite tributan con la tarifa del 8 por mil y por encima de 9.5 por mil con un valor de
ajuste de 4 UVT. La base gravable promedio (base gravable total de predios
comerciales/número de declaraciones) subió de (A) 83,9 millones en 2004 a (B)
438.8 millones en 2016, por lo que se puede decir que los predios están
mayoritariamente en el rango superior.
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Cuadro 22. Acuerdo 105 de 2003 – Tarifas No Residenciales

Año base 2003
Destino En UVT* Tarifa por mil (-) valor ajuste En UVT*
Comerciales
base gravable superior a $50.000.000 2.940 9,5 $75.000 4
Sector Financiero
Cualquier avalúo 15
Industriales
bajo impacto 8,5 $0
medio impacto 9 $0
Industriales 10 $0
Dotacionales
propiedad de particulares 6,5 $0
propiedad de entes públicos 5 $0
Depósitos y parqueaderos
base gravable inferior o igual a $2.400.000 139 5 $0
base gravable superior a $2.400.000 139 8 $7.000
Predios urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados
base gravable inferior o igual a $15.000.000 880 12.0 $0
base gravable superior a $15.000.000 880 33.0 $315.000 19
Predios no urbanizables
No urbanizables 4 $0
pequeña propiedad de producción agropecuaria 4 $0
Predios rurales 10 $0
Predio ubicados dentro del sistema de áreas protegidas del Distrito Capital según estado
Preservación 2
Restauración 5
Deterioro 10
Degradación en suelo rural y urbano 16
Fuente: Acuerdo 105 de 2003 * Valores absolutos convertidos en UVT, Decreto 177 de 2011
Gráfica 24. Rangos de Avalúo Catastral y tarifas (por mil) – Destino Comercial
B
Millones
420
370
320
270
9,5 por mil (-) va
(superior a)
220
170
120
70
A
8 por mil
20
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
límite rango 52.8 55.9 58.8 61.6 64.8 69.8 72.1 73.8 76.5 78.9 80.8 83.1 87.4

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También dependen de la base catastral los depósitos y parqueaderos (Gráfica 25).

En el rango inferior los predios tributan a la tarifa de 5 por mil y en el superior 8 por
mil. El promedio de avalúo en las declaraciones de 2004 (A) fue de 4.2 millones y en
2016 (B) 15.1 millones. Lo que comprueba que en 2016 la mayoría de estos predios
estaban por encima del rango límite y por tanto aplican la tarifa superior.
Gráfica 25. Rangos de Avalúo Catastral y tarifas (por mil) – Depósitos y

Parqueaderos
Millones
B
15,0
13,0
11,0 8 por mil

(Superior a)
9,0
7,0
5,0
A
3,0
5 por mil
1,0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
límite rango 2.50 2.65 2.78 2.92 3.07 3.30 3.41 3.49 3.62 3.73 3.82 3.93 4.13
En los urbanizados no edificados y urbanizables no urbanizados (aplica sólo dentro

del perímetro urbano) se presenta una situación similar (Gráfica 26). En el rango
inferior aplica una tarifa de 12 por mil y en el superior la tarifa máxima de 33 por mil
pero menos un valor de ajuste de 19 UVT. El avalúo promedio en 2004 (A) era de
$38.8 millones y se incrementó en 2016 (B) a $345.9 millones, muy lejos del límite
fijado para acceder a la tarifa inferior.
Se puede ver entonces que en los predios no residenciales cuya tarifa depende del
valor del avalúo, los rangos aplicados también quedaron totalmente desactualizados
en el tiempo, frente a la realidad inmobiliaria de la ciudad, y que en la práctica lo que
predomina para la determinación del impuesto son las tarifas en los rangos
superiores.
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Gráfica 26. Rangos de Avalúo Catastral y tarifas (por mil) – Predios

Urbanizables no Urbanizados
350
Millones
B
300
250
200 33 por mil (-) va

(superior a)
150
100
50
A 12 por mil
-
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
límite rango 15.8 16.7 17.5 18.4 19.4 20.9 21.6 22.1 22.9 23.6 24.1 24.8 26.1

Para los predios del sector financiero la tarifa nominal de 15 por mil no ha tenido
cambios en el tiempo y además no depende del valor de avalúo. De igual manera,
los predios industriales cuya tarifa se asigna según la clasificación de su impacto en
8.5, 9 y 10 por mil, tampoco tuvo cambios, y no depende del avalúo del predio.
La categoría cívico institucional fue cambiada por la dotacional con tarifas

diferenciales, si son de propiedad de particulares o de entes públicos de 6.5 por mil
y 5 por mil respectivamente, sin importar el valor del avalúo.
En razón a que en los predios se pueden desarrollar usos mixtos, el Acuerdo 105 de
2003, estableció un orden para el cobro (art.2). “Los predios en que se desarrollen usos
mixtos y dentro de ellos se encuentren los usos relacionados a continuación, aplicarán la
tarifa que corresponda a cada uno de ellos en el siguiente orden: dotacional con cualquier
otro uso aplica tarifa dotacional, industrial con cualquier otro uso excepto dotacional, aplica
tarifa industrial, comercial con cualquier otro uso excepto dotacional o industrial aplica tarifa
comercial, residencial con depósitos y parqueaderos aplica tarifa residencial”.
Por otra parte, tenemos los predios no urbanizables y la pequeña propiedad con
producción agropecuaria con tarifa del 4 por mil y predios rurales en 10 por mil.
También el Acuerdo 105 de 2003 le dio un tratamiento especial a los predios

ubicados dentro de las áreas protegidas según el estado en que se encontraran:
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preservación 2 por mil, restauración 5 por mil, deterioro 10 por mil, y degradación 16
por mil.
En el Cuadro 23 puede verse el comportamiento de las tarifas nominales promedio

(impuesto a cargo/base gravable) y las tarifas efectivas promedio (total pagado/base
gravable) según el uso de los predios. En el uso comercial, la tarifa nominal promedio
es ascendente y como se mencionó desde 2004 ha estado en el rango superior,
mientras que la efectiva siempre ha sido inferior y se nota el descenso que tuvo con
la aplicación del ajuste por equidad, a partir de 2009.
Cuadro 23. Destinos No Residenciales: Tarifas Nominales (TN) y Tarifas Efectivas (TE)
promedio*
Año Comercial Financiero Industrial Depósitos-Parq. Dotacional Urba no urb** Prom. No Resid
TN TE TN TE TN TE TN TE TN TE TN TE TN TE
2002 7,9 7,6 12,0 10,5 9,0 8,6 7,0 8,0 5,0 4,9 13,3 14,3 8,2 8,1
2003 7,9 7,8 11,9 10,9 9,0 8,8 6,7 8,0 4,7 4,7 13,8 14,6 8,1 8,2
2004 8,4 8,2 14,6 13,4 9,5 9,0 6,3 7,4 4,3 4,2 25,9 26,9 9,0 8,9
2005 8,4 8,2 14,7 13,4 9,6 9,2 6,4 7,7 4,1 4,1 26,7 28,3 9,0 9,0
2006 8,5 8,2 14,8 13,4 9,6 9,3 6,5 7,4 4,2 4,1 26,5 28,4 5,2 5,2
2007 8,5 8,2 14,7 13,7 9,6 9,2 6,4 7,4 4,3 4,3 25,7 27,2 9,1 9,0
2008 8,5 8,3 14,4 13,3 9,7 9,2 6,5 7,6 4,2 4,3 26,4 26,8 9,1 8,9
2009 8,4 7,8 13,2 12,3 9,7 9,1 6,4 6,2 4,5 4,2 20,4 21,0 9,0 8,6
2010 8,7 7,8 11,6 10,1 9,4 8,4 6,8 6,1 4,9 4,3 17,6 17,1 9,0 8,3
2011 8,9 8,0 13,7 12,5 9,5 8,7 7,0 6,4 4,7 4,2 23,0 17,6 9,2 8,1
2012 9,1 8,3 13,0 12,7 9,7 8,8 7,9 7,0 4,6 4,1 24,6 23,5 8,8 8,1
2013 9,1 8,2 11,9 10,5 9,5 8,4 7,9 6,9 5,2 4,7 18,4 17,0 9,0 8,1
2014 9,1 8,0 12,8 11,0 9,7 8,5 7,9 6,9 5,0 4,5 24,3 21,9 8,9 7,9
2015 9,1 8,0 12,4 11,0 9,6 8,3 7,9 6,8 4,7 4,3 22,1 18,9 8,9 7,8
2016 9,1 7,9 12,6 11,2 9,7 8,2 7,9 6,6 5,0 4,4 21,4 17,9 8,9 7,7
**Urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados
En el sector financiero aunque la tarifa fijada es de 15 por mil el comportamiento de

la tarifa nominal promedio es muy variable y en la práctica ha sido más baja, en la
medida en que en que este tipo de predios pueden existir usos mixtos o cambios de
destino que afectan los promedios. Las tarifas efectivas han sido menores y también
se presenta una disminución con la aplicación del ajuste por equidad.
En los predios industriales también el promedio de la tarifa nominal es variable, pero

desde 2004 se mueve en el rango de 9.5 a 9.7, lo que indica que predominan los
predios de medio y alto impacto, y no los de bajo impacto en el Distrito. En este caso
las tarifas efectivas son menores y se nota una tendencia a la baja.
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En depósitos y parqueaderos la tarifa nominal promedio es ascendente desde 2004

y se situó siempre en el rango superior, pero la efectiva fue mayor entre 2002 y 2008;
en este caso los intereses y sanciones superaron los ajustes y descuentos, y a partir
de la aplicación del ajuste por equidad, la tarifa efectiva fue menor a la nominal.
En los predios dotacionales la tendencia también es creciente en las tarifas, mientras

que en los urbanizados no edificados y urbanizables no urbanizados (lotes), las
tarifas promedio son muy volátiles, por los cambios de uso. En general, en los predios
no residenciales las tarifas son más variables, pero en los últimos años la nominal ha
estado cerca de 9 por mil y la efectiva cerca del 8 por mil. En el Cuadro 24, se muestra
lo que determinó el Acuerdo 648 de 2016, que en realidad no tiene mayores cambios
en la estructura de la tarifa para los predios no residenciales.
Cuadro 24. Acuerdo 648 de 2016 – Tarifas No Residenciales

Año base 2016
Destino Tarifas por mil
Comerciales
Menor o igual a $174 millones 8
Mayor igual a $174 millones 9,5
Financieros
Cualquier avalúo 16
Industrial
Bajo impacto 8,5
Medio Impacto 9
Alto impacto 10
Depósitos y Parqueaderos
Accesorios a un predio hasta 30m2 de construcción
Hasta $4.136.000 5
Más de $4.136.000 8
Dotacionales
De propiedad de particulares 6,5
De propiedad de entes públicos 5
Urbanizables no urbanizados y urbanizables no edificados
Menor o igual a $30.200.000 12
Mayor a $30.200.000 33
Pequeña propiedad rural destinada a la producción agropecuaria
Cualquier avalúo 4
No urbanizables
Cualquier avalúo 5
Rurales
Menos de 135 smlmv 4
Más de 135 smlmv 6,5
de Bogotá
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Los datos actualizados para la primera aplicación 2017 se presentan en los Cuadros
25 y 26, es decir, sin reforma con la variación de la UVT y con reforma con la variación
del IPVN, excepto en los predios rurales donde los rangos se actualizan con base en
smlmv.
Cuadro 25. Acuerdo 105 de 2003 – Tarifas Cuadro 26. Acuerdo 648 de 2016 – Tarifas
No Residenciales. Aplicación 2017 Sin No Residenciales. Aplicación 2017
Reforma
Destino Tarifa por mil (-) valor ajuste Destino Tarifas por mil
Comerciales Comerciales
base gravable inferior o igual a $93.665.000 8 $0 Menor o igual a $185.449.000 8
base gravable superior a $93.665.000 9,5 $127.000 Mayor igual a $185.449.000 9,5
Sector Financiero Financieros
Cualquier avalúo 15 Cualquier avalúo 16
Industriales Industrial
bajo impacto 8,5 $0 Bajo impacto 8,5
medio impacto 9 $0 Medio Impacto 9
Industriales 10 $0 Alto impacto 10
Dotacionales Dotacionales
propiedad de particulares 6,5 $0 De propiedad de particulares 6,5
propiedad de entes públicos 5 $0 De propiedad de entes públicos 5
Depósitos y parqueaderos Depósitos y Parqueaderos
base gravable inferior o igual a $4.428.000 5 $0 Hasta $4.408.000 5
base gravable superior a $4.428.000 8 $0 Más de $4.408.000 8
Predios urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados Urbanizables no urbanizados y urbanizables no edificados
base gravable inferior o igual a $28.036.000 12.0 $0 Menor o igual a $32.187.000 12
base gravable superior a $28.036.000 33.0 $605.000 Mayor a $32.187.000 33
Predios no urbanizables No urbanizables
Cualquier avalúo 4 $0 Cualquier avalúo 5
Pequeña propiedad de producción agropecuaria Pequeña propiedad rural de producción agropecuaria
Cualquier avalúo 4 $0 Cualquier avalúo 4
Predios rurales Rurales
Cualquier avalúo 10 $0 Menos de $99.592.000 4
Fuente: Acuerdo 105 de 2003 y Decreto 177 de 2011 Más de $99.592.000 6,5
*Cálculos: Sub. de Estudios Económicos y Fiscales- Contraloría de Bogotá Fuente: Acuerdo 648 de 2016. Secretaría de Hacienda, predial 2017
de Bogotá
En el destino comercial las tarifas son las mismas pero el rango de aplicación subió,
por lo que los predios menores a $93.6 millones siguen con la misma tarifa de 8 por
mil, los predios entre $93.6 millones y $185.4 bajan la tarifa de 9.5 por mil menos 4
UVT (lo que equivale a una tarifa nominal promedio de 9.1 en 2016) a 8 por mil, y los
superiores a este avalúo tributan a 9.5 por mil, lo que en realidad significa un
incremento si se compara contra la tarifa nominal promedio.
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85
En el sector financiero la tarifa subió de 15 por mil a 16 por mil. En los usos industrial
y dotacional, no hay cambios, mientras que en los depósitos y parqueaderos los
rangos y tarifas son similares, pero el Acuerdo 648 aclara que su aplicación es para
depósitos y parqueaderos accesorios a un predio principal hasta de 30 m2 de
construcción.
En el caso de los lotes, en la categoría Urbanizables no urbanizados y urbanizables

no edificados, el rango límite de aplicación de la tarifa sube de $28 millones a $32.1
millones para la aplicación de la tarifa de 12 por mil, pero en el rango superior no hay
valor de ajuste, por lo que aplican la tarifa plena de 33 por mil, es decir, que asumen
un aumento en la tributación.
Para predios no urbanizables la tarifa sube de 4 por mil a 5 por mil, la pequeña
propiedad rural de producción agropecuaria sigue en la misma tarifa de 4 por mil y
los predios rurales tienen un alivio, dado que bajan de 10 por mil a 4 por mil y 6.5 por
mil, según el rango de avalúo sea inferior o supere $99.5 millones para 2017.
3.3.3 Análisis General
La aplicación de las tarifas por localidad en los últimos años (Cuadro 27), nos muestra
que donde predominan los estratos 1 y 2 como Bosa, Ciudad Bolívar, Usme y San
Cristóbal y el rural que es Sumapaz, las tarifas nominales y efectivas del impuesto
predial son menores, mientras que Usaquén y Chapinero tienen altas tarifas por la
presencia de estratos 4, 5 y 6. Por otra parte, Fontibón, Los Mártires y Puente Aranda
también tienen tarifas altas en promedio, dados sus sectores industriales y
comerciales.
Las tarifas generales para la ciudad, muestran que a partir de 2008 la tarifa nominal
promedio fue creciente (Cuadro 28), pero no así la tarifa efectiva que muestra
descenso por la aplicación del ajuste por equidad y porque los ciudadanos han
aprovechado el descuento ofrecido. Dentro de los pagos oportunos, los pagos con
descuento representaban el 65% en 2008, y pasaron a representar el 77,6% en 2016,
y el total pagado de manera oportuna ha estado cerca del 90% frente al total pagado
en los últimos años65. Lo que indica que los ciudadanos tienen una buena cultura de
pago respecto del impuesto predial.
65
Cálculos propios a partir de estadísticas de liquidación y pago del impuesto.
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Cuadro 27. Tarifas Nominales (TN) y Tarifas Efectivas (TE) promedio* por localidad
2010 2014 2015 2016
Localidad TN TE TN TE TN TE TN TE
1 Usaquen 7,6 6,8 7,9 6,9 8,0 6,9 7,1 6,2
2 Chapinero 8,1 7,4 8,6 7,5 8,6 7,6 8,6 7,6
3 Santa Fe 7,5 6,8 8,0 7,0 8,2 6,9 8,3 7,0
4 San Cristóbal 4,3 3,9 4,8 3,3 5,2 3,4 5,3 3,7
5 Usme 4,5 4,2 4,1 2,9 4,2 2,9 4,3 3,0
6 Tunjuelito 6,0 5,3 6,0 4,5 4,9 3,9 6,4 4,8
7 Bosa 4,2 3,9 4,1 2,8 4,8 3,0 4,8 3,1
8 Kennedy 6,1 5,5 6,4 5,2 6,4 5,0 6,5 5,2
9 Fontibón 8,4 7,5 8,2 7,2 8,2 7,1 8,4 7,3
10 Engativá 6,1 5,4 6,8 5,7 6,9 5,5 6,9 5,7
11 Suba 7,0 6,5 7,1 6,1 7,2 6,1 7,2 6,1
12 Barrios Unidos 7,3 6,5 7,9 6,8 8,0 6,9 8,1 7,0
13 Teusaquillo 7,3 6,4 6,7 6,0 6,9 6,0 6,9 5,9
14 Los Mártires 7,8 7,2 8,0 6,8 8,1 7,1 8,1 7,1
15 Antonio Nariño 7,0 6,4 7,2 6,1 7,4 6,2 7,7 6,5
16 Puente Aranda 7,7 7,0 7,8 6,9 7,8 6,7 7,9 6,8
17 La Candelaria 5,7 5,0 6,6 5,9 6,6 5,6 6,3 5,4
18 Rafael Uribe Uribe 5,1 4,7 5,2 4,1 5,3 4,2 5,5 4,3
19 Ciudad Bolivar 4,7 4,3 4,9 3,8 4,9 3,5 4,9 3,5
20 Sumapaz 4,7 5,4 5,0 5,4 4,9 4,8 1,8 1,4
Fuente: Secretaría de Hacienda, Liquidación predial localidad
Cuadro 28. Bogotá, D.C. - Impuesto Predial

Tarifa nominal y efectiva Promedio*
Vigencia TN TE
2002 6,7 6,5
2003 6,5 6,5
2004 6,8 6,7
2005 6,8 6,7
2006 5,4 5,2
2007 6,9 6,7
2008 6,9 6,7
2009 6,9 6,5
2010 7,1 6,4
2011 7,2 6,3
2012 7,0 6,3
2013 7,2 6,2
2014 7,3 6,2
2015 7,4 6,2
2016 7,3 6,2
Fuente: Secretaría de Hacienda
*Cálculos: Subdirección de Estudios Económicos
y Fiscales - Contraloría de Bogotá
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87
La Gráfica 27 muestra como es la participación dentro del pago por clase de uso.
Cerca de la mitad del impuesto corresponde a lo pagado en el uso residencial, el
sector comercial ha subido su participación del 23% en 2002 al 33,5% en 2016,
mientras que el industrial bajó de 8,5% a 4% en este periodo, lo cual está en
correlación con el comportamiento de la participación de estos sectores dentro del
PIB66. Otra situación que se destaca es que los Predios urbanizables no urbanizados
y urbanizados no edificados bajaron su participación en el pago del predial en los
últimos años, de12% en 2010 a 4,6% en 2016.
Por otra parte, la participación por estratos dentro del uso residencial (Gráfica 28),
indica que los mayores aportes son del estrato 4 y 6, quienes han aumentado su
participación en los últimos años, le sigue el estrato 3 que ha venido bajando su
participación dentro del pago. Los estratos 1 y 2 aportan en la actualidad apenas el
5,4% y 0,5% del impuesto, respectivamente.
Gráfica 27. Composición del Pago del Impuesto Predial por Destino
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2002 2005 2007 2010 2014 2016
Otros 6,9 1,2 1,2 1,5 1,4 0,5
Urban no urbani** 9,2 10,9 10,2 12,0 5,5 4,6
Dotacional 4,5 3,8 3,9 4,3 5,1 5,6
Depósitos y Parqueaderos 1,7 1,5 1,7 1,7 1,8 1,8
Industrial 8,5 6,5 6,2 5,1 4,0 4,0
financiero 3,0 1,5 1,5 1,3 3,2 3,5
comercial 23,0 25,1 25,4 28,0 32,4 33,5
Residencial 43,2 49,4 50,0 46,1 46,7 46,4

**Urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados
66
Según la clasificación de sectores del PIB el comercio, reparación, restaurantes y hoteles pasó del 12.6% del PIB en 2002 a
15.2% en 2016; los establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y de servicios a empresas pasó del 31% a
33.4% en este periodo, mientras que la industria manufacturera bajó del 13.3% a 7.9% del PIB. (DANE. Cuentas
departamentales. Junio de 2017).
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88
Gráfica 28. Composición del Pago por Estratos

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2002 2005 2007 2010 2014 2016
Estrato 6 19,8 21,7 24,3 25,5 27,5 27,9
Estrato 5 18,3 16,1 16,6 16,9 17,3 18,2
Estrato 4 24,3 22,3 23,3 25,9 26,8 26,4
Estrato 3 26,6 27,3 27,1 24,8 22,3 21,6
Estrato 2 7,2 6,3 6,6 6,3 5,5 5,4
Estrato 1 0,6 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5
Sin estrato 3,3 5,8 1,6 0,2 0,1 0,0

3.4 COMPORTAMIENTO 2017
La reforma efectuada en el impuesto predial con el Acuerdo 648 de 2016 no

mencionó en su exposición de motivos, la consecución de recursos adicionales para
el Distrito. Pero con base en las expectativas de recaudo se puede tener una visión
preliminar.
La facturación de 2017 (Cuadro 29) muestra un total de $3.1 billones, si todos los
sujetos del impuesto tomaran los descuentos y se consiguiera un recaudo del 100%,
es decir, si no existiera evasión. La meta de recaudo total proyectada está compuesta
por $2.64 billones de recaudo oportuno más recaudo por gestión de $170 mil millones
para un total de $2.8 billones, de este total se programa en el presupuesto $2.3
billones67.
67
En el presupuesto de la Secretaría de Hacienda sólo se incluye el neto, es decir descontados los valores que deben girarse
a la CAR y que corresponden al 15% del impuesto.
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Cuadro 29. Facturación Vigencia 2017

Millones de pesos
Destino Impuesto a cargo Ajustes Impuesto ajustado Descuentos Total a pagar
Residencial 1.681.051 166.777 1.514.274 144.995 1.369.279
Comercial 1.171.598 35.465 1.136.133 113.628 1.022.505
Financiero 120.190 4.523 115.667 11.567 104.100
Industrial 135.182 5.326 129.856 12.986 116.870
Depósitos y Parqueaderos 66.082 5.769 60.313 6.049 54.264
Dotacional 201.584 2.976 198.608 19.861 178.746
Urban. no urban* 354.827 - 354.827 35.484 319.343
Otros** 12.707 778 11.929 1.192 10.736
Total 3.743.221 221.614 3.521.607 345.763 3.175.843
Fuente: Secretaría de Hacienda - Dirección Distrital de Impuestos
*Urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados
** Pequeña propiedad rural, no urbanizables, rurales y áreas protegidas
En el Cuadro 30 se presentan los valores de recaudo de 2016 frente a la meta de

2017. En 2016 se reporta un recaudo $2.2 billones en el presupuesto (85% del
recaudo)68, más los giros a la CAR, el total suma $2.6 billones.
La variación nominal en el presupuesto es de 3,6% pero considerando una inflación

proyectada de 4% según el marco fiscal de mediano plazo, no hay incremento en
términos reales y apenas se mantiene el recaudo; mientras si se considera el recaudo
total, la variación nominal sería de 7,1% que equivale a un incremento real del 3%.
La diferencia está en que la cifra que se fija inicialmente en el presupuesto suele ser
más conservadora y generalmente termina con una sobre ejecución. En este caso el
valor presupuestado equivale al 82% de la meta total y no 85%.
Cuadro 30. Ingresos por Impuesto Predial 2016 vs Meta 2017

Millones de pesos
Concepto 2016 2017 % var % var real
valor en presupuesto 2.226.793 2.306.450 3,6 -0,4
valor total 2.622.517 2.810.000 7,1 3,0
Fuente: Secretaría de Hacienda. Ejecución Presupuestal y Meta de Recaudo
Supuestos Macroeconómicos para 2017
En general, se puede decir que con la reforma el Distrito no espera lograr un gran
crecimiento en el recaudo predial, si se tienen en cuenta la meta prevista en el primer
año de aplicación. Es más, las variaciones de los años anteriores fueron más altas
como se observó en el Capítulo 2.
68
Durante la vigencia 2016 se efectuaron giros por $395.724 millones.
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90
Para acceder al Sistema de Pago Alternativo por Cuotas (SPAC) se inscribieron

44.398 contribuyentes y pagaron la primera cuota 44.347, es decir, el 2.7% si se
comparara con 1.6 millones de declarantes en el uso residencial según la facturación
de 2017. El porcentaje aunque es bajo y puede mejorarse la divulgación para el año
siguiente, está acorde con la cultura de pago oportuno que se ha ido desarrollando.
El recaudo a 31 de Mayo, según la Secretaría de Hacienda, es de $2.5 billones que

equivale al 93% de la meta de pago oportuno en 2017. Se puede decir entonces que
el pago oportuno también primo esta vigencia y que es de esperarse que se alcance
la meta de recaudo. La participación en los pagos muestra que se incrementa en el
uso comercial y baja levemente la participación residencial, frente a la composición
de los pagos en 2016.
Cuadro 31. Recaudo a Mayo 31 de 2017

Millones de pesos
Destino Sistema en una Sistema por Total pagado % Partic
cuota cuotas ***
Residencial 1.104.729 3.240 1.107.970 45,1
Comercial 894.159 894.159 36,4
Financiero 64.006 64.006 2,6
Industrial 104.278 104.278 4,2
Depósitos y Parqueaderos 47.117 47.117 1,9
Dotacional 145.789 145.789 5,9
Urban. no urban* 85.009 85.009 3,5
Otros** 9.569 - 9.569 0,4
Total 2.454.657 3.240 2.457.898 100,0
Fuente: Secretaría de Hacienda - Dirección Distrital de Impuestos
** Pequeña propiedad rural, no urbanizables, rurales y áreas protegidas
*** Primera cuota
Finalmente, en el Cuadro 32 se comparan las tarifas efectivas y nominales calculadas

para 2016, frente a las que se obtienen con el recaudo de 2017 hasta mayo. Las
tarifas calculadas con la reforma resultaron en promedio más altas; pero puede
observarse que en los destinos industrial y depósitos y parqueaderos continúan
prácticamente en el mismo nivel; en los sectores residencial, comercial y dotacional,
los cambios no son muy significativos, mientras que en el sector financiero y en los
predios urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados se tienen los
mayores incrementos. En el total la tarifa nominal promedio subió de 7.3 a 7.6 por
mil y la efectiva de 6.2 a 6.4 por mil69.
69
Al final de la vigencia la tarifa efectiva puede subir en la medida en que se registren los intereses y sanciones de los pagos
extemporáneos.
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91
Cuadro 32. Tarifas nominales (TN) y efectivas (TE) promedio 2016 vs 2017
Destino 2016 2017
TN TE TN TE
Residencial 6,0 5,0 6,4 5,2
Comercial 9,1 7,9 9,3 8,0
Financiero 12,6 11,2 15,4 13,3
Industrial 9,7 8,2 9,7 8,3
Depósitos y Parqueaderos 7,9 6,6 7,9 6,7
Dotacional 5,0 4,4 5,2 4,6
Urban no urban* 21,4 17,9 31,7 27,3
Total** 7,3 6,2 7,6 6,4
Fuente: Secretaría de Hacienda- Dirección Distrital de Impuestos.
Cálculos: Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales - Contraloría de Bogotá
** En el total se recogen todos los tipos de uso
En general, en materia de tarifas el Acuerdo 648 de 2016 continúa en la misma línea

de lo que sucedió al final de la aplicación del Acuerdo 105 de 2003, en 2016, donde
primaron las tarifas aplicadas en los rangos superiores de avalúo, especialmente en
los destinos residenciales y comerciales, como se señaló con anterioridad. Mientras
que donde se ve un cambio más relevante es en el incremento de las tarifas en sector
financiero y en los lotes.
3.5 CARTERA DEL IMPUESTO PREDIAL
Un elemento importante a considerar es la cartera del impuesto. A pesar que se

reconoce que existe una buena cultura del pago, la cartera del predial se viene
incrementando (Cuadro 33).
A 31 de diciembre se registra un acumulado de $1.6 billones de pesos, en cuya

composición se tienen deudas de más de 20 años. En la Gráfica 29 puede verse que
la cartera entre 1994 a 2000 representa el 6%, entre 2001 a 2005 el 15%, entre 2006
y 2010 el 30% y entre los años 2011 a 2016 se tiene el 49%.
Cuadro 33. Cartera a Diciembre de Cada Vigencia

Millones de pesos
Año Impuesto Sanción Intereses Total
2013 394.543 217.503 475.666 1.087.712
2014 406.263 261.060 500.918 1.168.241
2015 458.455 343.424 608.635 1.410.514
2016 509.677 363.758 761.569 1.635.004
Cra. 32A No. 26A-10
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92
Gráfica 29. Antigüedad de la Cartera a Diciembre de 2016

(Millones de pesos)
90.777
6%
251.031
15%
808.379
49%
484.818
30%
1994-2000 2001-2005 2006-2010 2011-2016
Fuente: Secretaría de Hacienda, Cartera Predial, incluye intereses y sanciones

Dentro del total, la cartera que se considera cobrable asciende a $954.421 millones
el 58,4% y la de difícil cobro $680.583 millones el 41,6% (Cuadro 34). Montos que
serán ajustados dado que se presentan varias situaciones en la coyuntura actual:
• Nuevamente la reciente reforma tributaria nacional concedió amnistías para los

impuestos territoriales. La Ley 1819 de 2016 (diciembre 29) en su artículo 356
establece condiciones especiales de pago70 rebajando intereses y sanciones
para las obligaciones que se encuentren en mora correspondientes a los años
70
Artículo 356°, Condición Especial de pago. Dentro de los diez (10) meses siguientes a la entrada en vigencia de la presente
ley, los sujetos pasivos, contribuyentes o responsables de los impuestos, tasas v contribuciones territoriales, quienes hayan
sido objeto de sanciones tributarias, que sean administrados por las entidades con facultades para recaudar rentas, tasas,
contribuciones o sanciones del nivel territorial, que se encuentren en mora por obligaciones correspondientes a los períodos
gravables o año 2014 y anteriores, tendrán derecho a solicitar, únicamente en relación con las obligaciones causadas durante
dichos períodos gravables o años, la siguiente condición especial de pago:
1. Si se produce el pago total de la obligación principal hasta el 31 de mayo de 2017, los intereses y las sanciones actualizadas
se reducirán en un sesenta por ciento (60%).
2. Si se produce el pago total de la obligación principal después del 31 de mayo y hasta la vigencia de la condición especial de
pago, los intereses y las sanciones actualizadas se reducirán en un cuarenta por ciento (40%).
Cuando se trate de una resolución o acto administrativo mediante el cual se imponga sanción dineraria de carácter tributario la
presente condición especial de pago aplicará respecto de las obligaciones o sanciones exigible desde el año 2014 o anteriores,
siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
1. Si se produce el pago de la sanción hasta el 31 de mayo de 2017, la sanción actualizada se reducirá en el cuarenta pe r
ciento (40%), debiendo pagar el sesenta por ciento (60%) restante de la sanción actualizada.
2. Si se produce el pago de la sanción después del 31 de mayo de 2017 y hasta la vigencia de la condición especial de pago,
la sanción actualizada se reducirá en el veinte por ciento (20%), debiendo pagar el ochenta por ciento (80%) de la misma.
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93
2014 y anteriores71. Adicionalmente, en el artículo 355 de esta ley, se ordena

adelantar un proceso de saneamiento contable en las entidades territoriales cuyo
término es de dos años a partir de su entrada en vigencia72.
• Por otra parte, el proceso de convergencia hacia normas internacionales de
información financiera NIIF, hace que se revise el deterioro de la cartera y se
realicen los ajustes que se consideren necesarios. De acuerdo con la Contaduría
General de la Nación73, las entidades de Gobierno, entre las que se incluyen las
Secretarías de Hacienda de los municipios, deben comenzar su aplicación a
partir del 1 de enero de 2018.
Cuadro 34. Estado de Cartera Diciembre de 2016

Millones de pesos
Concepto Impuesto Sanciones Intereses Total
Cobrable (1) 391.947 243.299 319.175 954.421
Difícil cobro-antigüedad 117.730 120.459 442.395 680.583
Total 509.677 363.758 761.569 1.635.004
Fuente: Secretaría de Hacienda. Estados Financieros Diciembre 2016
Elaboración: Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales-Contraloría de Bogotá
(1) Dentro del total cobrable $65.042 millones se registran a favor de la CAR
En la Gráfica 30 se muestra el comportamiento de la tasa de evasión. En los primeros

años analizados 2002-2003 se tenían tasas de evasión superiores al 20%, las tasas
bajaron considerablemente en los años 2006 y 2007, sin embargo, hay que
considerar los atrasos que tenía el proceso de actualización del avalúo catastral y las
dificultades que se presentaron en esos años que afectaron el recaudo. Cuando el
Distrito empezó a ponerse al día en la actualización se incrementó la evasión entre
2008 y 2010 a pesar de la implementación del ajuste por equidad tributaria que entró
en vigencia en 2009. A partir de 2011 la tasa de evasión ha venido disminuyendo año
a año y en 2015 se registra en 8,78%, lo cual está acorde con la cultura de pago de
los últimos años.
71
La Ley 1430 de 2010 (art. 48) estableció condiciones especiales de pago para las obligaciones en mora correspondientes a
los años 2008 y anteriores; La ley 1607 de 2012 (Art.149), también incluyó condiciones especiales de pago que podían ser
aplicadas por los entes territoriales para obligaciones en mora correspondientes a 2010 y anteriores. De igual manera, en La
Ley 1739 de 2014 se establecieron condiciones especiales de pagos para las obligaciones de los años 2012 y anteriores.
72
La Ley 1739 de 2014 art. 59 dio inicialmente un plazo de 4 años para el proceso de saneamiento contable para las entidades
públicas.
73
Contaduría General de la Nación Resoluciones 533 de 2015 y 693 de 2016
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94
Gráfica 30. Impuesto Predial – Tasa de Evasión
(Porcentaje)
30%
25% 24,00%
20,30% 19,52%
20% 18,80%
18,50%
15,50%
14,74%
15% 14,10%
12,51%
11,30% 11,98%
10,72%
10% 8,78%
10,30%
5%
0%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Por otra parte, la Dirección Distrital de impuestos realiza una recuperación de

recursos mediante actividades de gestión de cobro, cuyas metas en general se han
venido cumpliendo (Cuadro 35).
Cuadro 35. Meta y Recaudo por Gestión de Cobro

Millones de pesos
Vigencia Meta Recaudo %
2009 101.096 56.813 56,2
2010 52.387 89.436 170,7
2011 100.000 93.413 93,4
2012 112.289 90.978 81,0
2013 127.528 161.447 126,6
2014 118.376 115.263 97,4
2015 133.406 165.966 124,4
2016 92.904 80.668 86,8
2017 170.000
Fuente: Secretaría de Hacienda-Dirección Distrital de
Impuestos
A pesar de los avances, es claro que la cartera acumulada crece cada año como se
observó en el Cuadro 33, en donde puede verse la importancia que tienen las
sanciones e intereses calculados. No obstante, las normas nacionales
frecuentemente incluyen condiciones especiales de pago para los impuestos
territoriales, que rebajan estos montos de manera importante para quienes se acojan
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95
a ellos, lo cual también se ha vuelto costumbre en nuestro ordenamiento jurídico.

Además, hay un monto importante de recursos catalogados como de difícil cobro,
que de acuerdo con los requerimientos actuales serán depurados. Todo esto genera
incertidumbre sobre los montos reales de la cartera que puede ser recuperada y
también sobre la capacidad de gestión de cobro, como lo muestran las metas que se
fijan cada año (cerca de $100.000 millones en promedio 2009-2016) frente al total de
la cartera catalogada como cobrable a diciembre de 2016 por $954.421 millones.
Hacia adelante, según la Administración, la adopción del sistema mixto de

declaración y facturación generará mayor eficiencia en el proceso de fiscalización y
cobro del impuesto. En la medida en que la factura constituye determinación oficial
del tributo y presenta mérito ejecutivo de acuerdo con la ley, permite que la
administración tributaria enfoque sus esfuerzos en el proceso de cobro a partir de la
vigencia 2017.
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CONCLUSIONES
El examen del comportamiento de los ingresos del Distrito muestra que son los
recursos propios los que más han impulsado el financiamiento del Distrito en los
últimos años, dado que las transferencias están estancadas y el uso de los recursos
del crédito es mínimo. Además, no se han programado recursos extraordinarios y los
dividendos recibidos dependen principalmente de los resultados de la Empresa de
Energía.
Precisamente el bajo uso de los recursos del crédito se explica, por una parte, por el
crecimiento de los recursos propios, especialmente ICA y predial, y por otra, por el
retraso en la ejecución de algunos proyectos financiados con cupo de
endeudamiento, fundamentalmente el proyecto Metro. También se destaca que
aunque el ICA sigue teniendo el primer lugar dentro de los tributos, ha perdido
participación; hasta el año 2009 representaba alrededor del 50% del recaudo
tributario, y actualmente aporta el 43,7% del recaudo, mientras que la participación
del impuesto predial pasó del 26% en 2002 a 33,5% en 2016. Por ello, puede
afirmarse que desde 2009 el ingreso por impuesto predial es el rubro que más
importancia ha adquirido dentro de la financiación del Distrito.
Por otra parte, la presión fiscal que se ejerce sobre la actividad económica de la
ciudad (tributos distrital/PIB de Bogotá) pasó de 2.4% a 3.5%. Si se compara
únicamente el predial frente al PIB, se encuentra que esta equivalencia pasó del 0,6%
al 1,2% del PIB en este periodo.
La presión tributaria total generada en Bogotá por los diversos impuestos (nacionales
y distritales) y los aportes parafiscales pasó de 14,8% en 2002 a cerca de 22,0% en
2014 y 2015 y para 2016 asciende a 21,1%. En este crecimiento de la presión fiscal
influyeron principalmente los impuestos nacionales cuyo peso en el PIB de la ciudad
pasó de 11% en 2002 a 17% en 2014 y 2015, y para 2016 el cálculo es de 16,2%. El
panorama general, muestra como además de los incrementos en los impuestos
distritales, se han tenido aumentos en los impuestos nacionales en los últimos años,
lo que hace que la carga tributaria equivalga aproximadamente a la quinta parte del
PIB de la ciudad.
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Frente a los dos principales elementos que constituyen el impuesto predial, el avalúo
y la tarifa se puede decir lo siguiente en el periodo de estudio:
La evolución del Catastro de Bogotá muestra que pasó de tener unos procesos
desarticulados a unos procesos integrados, de una base catastral desactualizada a
una base confiable, de actualizaciones parciales y con un periodo máximo de cinco
años a actualizar anualmente, de capturar información en papel a usar tecnología
móvil, lo que hace que sea la única ciudad del país que ha mantenido actualizada su
base catastral de predios urbanos durante los últimos cinco años, lo que ha permitido
registrar la forma como ha cambiado su dinámica urbana y de planeación.
Según la Administración, para acercar el valor de los predios al precio comercial,

Bogotá intensificó y masificó la actualización de los avalúos catastrales de los predios
desde 2008, con lo cual el predial se disparó y el tributo por pagar subió el doble o
más en algunos casos. Es así que a partir de 2010 el Distrito liquida el impuesto a
pagar según la actualización del avalúo, y le descuenta el ajuste por equidad,
concepto por el cual se han dejado de pagar cerca de un billón de pesos en los
últimos siete años.
Durante el periodo analizado 2003-2016 el avaluó total de propiedad horizontal-PH

se cuadruplica, mientras que el de no propiedad horizontal- NPH se triplica, sin
embargo, el avalúo promedio de los predios para la PH siempre estuvo muy por
debajo del avalúo promedio para la NPH. Es decir que los predios de NPH se vienen
valorizando notoriamente frente a los predios de PH durante estos años.
En las tarifas, en el periodo en que estuvo vigente el Acuerdo 105 de 2003, de 2004
a 2016, los parámetros establecidos para los predios residenciales dependieron del
estrato y de rangos de avalúo en cada uno de ellos, uno inferior con tarifas más bajas
y uno superior con tarifas más altas y valores de ajuste que generaban progresividad
en el impuesto. El análisis mostró que los rangos de aplicación de la tarifa quedaron
desactualizados frente a la dinámica de crecimiento de los avalúos, y por tanto lo que
terminó prevaleciendo para la aplicación del impuesto fue la tarifa del rango superior,
especialmente en los estratos 3, 4, 5 y 6. En los estratos 1 y 2 el impacto fue menor,
por lo que en general los predios continuaron cercanos a la tarifa inferior. Los rangos
de aplicación eran actualizados con base en la variación de la UVT.
Por su parte, en el Acuerdo 648 de 2016 se establecieron rangos de avalúo que no

serán ajustados con la UVT sino con el porcentaje correspondiente a la variación
anual a junio del Índice Precios de Vivienda Nueva (IPVN), con lo cual la
Administración espera que los rangos de aplicación de la tarifa estarían más acorde
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con la dinámica del mercado inmobiliario. Esto tendría el efecto de que los valores
absolutos no se desactualizarían, pero también que la Administración espera que el
crecimiento de los avalúos de los predios estén más correlacionados con este índice
en el futuro. No obstante, si el valor del avalúo de un predio creciera por encima de
la variación del IPVN, podría entonces cambiar de rango y aplicar una tarifa superior.
De hecho, en los dos últimos años se tienen las menores variaciones desde 2008 en
el IPVN, lo que da indicios de estancamiento en este mercado.
El análisis de los rangos de aplicación con el Acuerdo 648 frente a la normatividad

anterior muestra que los predios de estratos 1, 2 y 3 que están por debajo del límite
que se considera como vivienda de interés social (135 smlmv) asumen el impuesto
con tarifas menores. De igual manera, los predios de los estratos 3, 4, 5 y 6 que se
encontraban en el rango inferior de aplicación de las tarifas según el Acuerdo 105 de
2003. Sin embargo, como se señaló el promedio de avalúo en estos estratos se sitúa
en el rango superior, por tanto, existirán predios que se ven beneficiados (los que
están por encima pero más cerca de los límites fijados en la normatividad anterior) y
otros que asumen tarifas mayores, respecto de las tarifas nominales promedio que
se calcularon para cada estrato en la vigencia 2016. Además, los predios que tienen
los avalúos más altos en el Distrito asumen el impuesto con tarifas mayores.
En los usos no residenciales, también se pudo observar con el Acuerdo 105 de 2003,
que en los casos cuya tarifa depende del valor del avalúo (comerciales, depósitos y
parqueaderos, urbanizados no edificados y urbanizables no urbanizados) los rangos
aplicados también quedaron totalmente desactualizados en el tiempo, frente a la
realidad inmobiliaria de la ciudad, y en la práctica lo que predominó para la
determinación del impuesto son las tarifas en los rangos superiores. Con el Acuerdo
648 de 2016, se puede observar lo siguiente: en el sector comercial los rangos de
aplicación subieron, por lo que se benefician los predios con menor avalúo, en el
sector financiero la tarifa subió de 15 por mil a 16 por mil, en los usos industrial y
dotacional, no hay cambios, mientras que en los depósitos y parqueaderos los rangos
y tarifas son similares.
En general, en materia de tarifas el Acuerdo 648 de 2016 continúa en la misma línea

de lo que sucedió al final de la aplicación del Acuerdo 105 de 2003, es decir en 2016,
donde primaron las tarifas aplicadas en los rangos superiores de avalúo,
especialmente en los destinos residenciales y comerciales. Mientras que donde se
ve un cambio más relevante es en el incremento de las tarifas en sector financiero y
en los lotes (urbanizados no edificados y urbanizables no urbanizados).
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Si se compara el pago del impuesto en 2016 con el pago del impuesto en 2017 (a
mayo), la tarifa nominal promedio subió de 7.3 a 7.6 por mil y la efectiva de 6.2 a 6.4
por mil, es decir, que en el balance total no hay grandes cambios, a pesar de que
como se señaló hay predios beneficiados y otros que aplicaran tarifas superiores.
Es más, si se considera la meta de recaudo para 2017, el incremento en términos

reales es de 3% frente al recaudo de 2016. Es decir, no se espera lograr un
crecimiento significativo en el ingreso durante el primer año de aplicación del Acuerdo
648 de 2016.
Otros elementos del Acuerdo 648 de 2016 que vale la pena resaltar son los
siguientes:
Se adopta un sistema mixto de declaración y facturación de los impuestos distritales,

por tanto la Administración tributaria deberá expedir en cada vigencia las facturas, y
para el caso del impuesto predial la base gravable será el avalúo catastral vigente al
momento de causación del impuesto. Sin embargo, si el contribuyente no está de
acuerdo podrá declarar y pagar en los plazos establecidos. Según la Administración,
la adopción de este sistema generará mayor eficiencia en el proceso de fiscalización
y cobro del impuesto. En la medida en que la factura constituye determinación oficial
del tributo y presenta mérito ejecutivo de acuerdo con la ley, permite que la
administración tributaria enfoque sus esfuerzos en el proceso de cobro a partir de la
vigencia 2017.
Se deroga el ajuste por equidad tributaria y establece de manera general que el

impuesto de los predios de uso residencial no se incrementará más del 20% de un
año a otro y los no residenciales el 25%, acorde con la Ley 1450 de 2011. Además,
cuando se trata de vivienda de interés social (estratos 1 y 2, hasta 135 smlmv) el
límite es el 10%, para vivienda en general menor a 335 smlmv el 15%, y para vivienda
entre 335 y 450 smlmv el 18%. Esto significa que el ajuste será mayor, dado que en
el denominado ajuste por equidad, se permitían incrementos de hasta el 65% en el
impuesto de los predios residenciales de mayor avalúo y hasta del 70% en predios
no residenciales.
El establecimiento del Sistema de Pago Alternativo por Cuotas (SPAC), al cual puede
optar el contribuyente persona natural propietario de bienes o predios de uso
exclusivo residencial, tanto urbano como rural. No obstante, en el primer año de
aplicación menos del 3% de los contribuyentes residenciales optó por esta
modalidad. Lo cual esta correlacionado, con el hecho de que en el Distrito cada vez
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más se ha fomentado una cultura de pago oportuno en el caso del impuesto predial,
que ha permitido bajar los niveles de evasión en los últimos años.
Finalmente, hay que resaltar que el tema impositivo no puede mirarse de manera
aislada, el impuesto predial es muy importante para el Distrito dentro de su
financiación y para los ciudadanos como parte de su carga impositiva, pero es
apenas un elemento, dado que son los impuestos nacionales los que ejercen una
mayor presión fiscal sobre la economía de la ciudad.
Las reformas tributarias tienden a aumentar la presión fiscal en la búsqueda de un

mayor recaudo, pero si al mismo tiempo se tiene un bajo crecimiento del PIB, la
presión fiscal para la ciudadanía y la economía en general se incrementa, como de
hecho está sucediendo. Es por ello, que en la actual coyuntura de bajo crecimiento,
se requieren en el país estudios que comparen el ingreso y la capacidad de pago de
los ciudadanos y empresas, para reestructurar el esquema impositivo, teniendo en
cuenta impuestos municipales, departamentales y nacionales.
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ANEXOS
Anexo 1. Administración Central - Comportamiento de los Ingresos

Concepto 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Tributarios 2.930.186 3.595.958 3.933.875 4.214.916 4.607.002 5.086.928 5.151.659 5.272.787 5.691.128 6.111.279 6.545.032 7.096.329 7.544.387 7.692.742 7.829.227
No tributarios 116.615 124.910 142.861 167.945 210.376 313.477 357.835 348.790 445.132 468.823 425.074 496.164 506.096 470.014 463.748
Transferencias 1.900.580 2.092.370 2.075.270 2.199.653 2.259.725 2.311.984 2.378.154 2.619.660 2.692.271 2.536.425 2.627.355 2.440.751 2.441.369 2.424.952 2.548.431
Recursos de Capital 1.174.455 885.096 693.256 2.891.343 3.334.876 3.254.146 2.412.454 2.891.074 2.076.947 2.704.372 2.146.206 2.388.693 2.611.707 2.877.061 2.081.195
Total 6.121.835 6.698.333 6.845.261 9.473.857 10.411.979 10.966.535 10.300.102 11.132.311 10.905.479 11.820.900 11.743.666 12.421.936 13.103.558 13.464.770 12.922.600
Fuentes: SIVICOF, Secretaría de Hacienda y Universidad Distrital. Cálculos Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales-Contraloría de Bogotá
Anexo 2. Recaudo de Impuestos 2002-2016

Concepto 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Industria, Comercio y Avisos 1.294.785 1.764.905 1.950.208 2.124.122 2.362.572 2.574.796 2.682.304 2.738.437 2.690.774 2.876.803 3.100.133 3.177.031 3.319.816 3.391.898 3.419.790
Predial Unificado (1) 783.645 818.293 891.873 933.074 971.518 1.058.517 1.015.671 1.163.645 1.342.506 1.539.189 1.698.526 1.967.977 2.327.758 2.508.187 2.622.517
Unificado de Vehículos 145.593 198.524 246.568 285.168 317.291 370.769 386.155 376.612 472.568 524.087 512.429 546.085 542.492 500.624 532.767
Sobretasa a la Gasolina 324.718 379.426 424.794 443.249 422.703 418.228 409.690 393.214 397.375 404.377 397.486 402.675 394.596 386.880 389.162
Consumo de Cerveza 300.232 308.772 314.004 326.365 338.385 368.904 366.983 353.076 366.339 328.089 337.867 355.097 345.027 341.916 357.276
Delineación Urbana 24.075 42.694 54.331 47.567 100.203 163.189 150.572 103.460 130.218 149.699 141.446 189.845 176.351 117.100 106.556
Cigarrillos Extranjeros 39.167 36.153 32.474 30.448 30.218 26.827 26.480 23.389 20.436 19.882 26.594 14.366 15.054 66.570 71.672
Estampillas (2) 0 16.850 15.000 18.336 35.849 56.585 60.177 65.864 74.229 66.599 54.863 52.069 73.929 79.368 70.587
Otros Ingresos Tributarios (3) 17.971 30.341 4.623 6.588 28.265 49.113 53.626 55.090 196.683 202.553 275.689 391.185 349.366 300.200 258.899
Total 2.930.186 3.595.958 3.933.875 4.214.916 4.607.002 5.086.928 5.151.659 5.272.787 5.691.128 6.111.279 6.545.032 7.096.329 7.544.387 7.692.742 7.829.227
Fuentes: SIVICOF, Secretaría de Hacienda, Universidad Distrital y Corporación Autónoma Regional-CAR. Cálculos Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales-Contraloría de Bogotá
(1) Impuesto predial sin descontar giros a la CAR
(2) Recaudo anual por concepto de las estampillas con destino a la Universidad Distrital, pro personas mayores y pro cultura
(3) Comprende fondo de pobres, azar y espectáculos y su unificado, impuesto a la publicidad exterior visual, impuesto al deporte, 5% contratos de obra pública e intereses y sanciones
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Anexo 3. Reformas Tributarias en el Distrito 2002-2015

Norma Título Descripción
Acuerdo Se adoptan Impuesto de Industria y Comercio, Avisos y tableros: se fijan tarifas
65 de modificaciones al diferenciales de acuerdo con el tipo de actividad desarrollada.
2002 impuesto de - Industrial: entre 3,6 y 9,6 por mil para 2002 y entre 4,14 y 11,04 para
industria y 2003 y siguientes.
comercio, Avisos y - Comercial: entre 3,6 y 9,6 por mil para 2002 y entre 4,14 y 13,8 para
Tableros 2003 y siguientes.
- Servicios: entre 3,6 y 12 por mil para 2002 y entre 4,14 y 13,8 para
2003 y siguientes.
- Financieros: 9,6 en 2002 y 11,04 para 2003 y siguientes.
Se definen agentes y sistemas de retención del impuesto.
El Impuesto Complementario de Avisos y Tableros se liquidará, tomando
como base el impuesto a cargo total de industria y comercio a la cual se
aplicará una tarifa fija del 15%.
Acuerdo Se modifica el -Incentivos para el pago: los contribuyentes que declaren y paguen la
77 de Sistema de totalidad del impuesto Predial Unificado o del Impuesto sobre Vehículos
2002 Beneficios Automotores, dentro de los plazos que establezca la Secretaría de
Tributarios del Hacienda, tendrá un descuento del 10% del valor del impuesto a cargo.
Impuesto Predial - Sistema Simplificado de pago del impuesto Predial Unificado. Los predios
Unificado y del de uso residencial de estratos 1 y 2 cuyo avalúo catastral sea superior a 6
Impuesto Sobre millones e igual o menor a $40 millones (año base 2002) pagarán mediante
Vehículos los recibos de pago que para el efecto prescriba la Dirección Distrital de
Automotores Impuestos.
Los predios de uso residencial de estratos 1 y 2 cuyo avalúo catastral sea
igual o menor a 6 millones estarán excluidos de la obligación de declarar
y pagar el impuesto predial unificado (año base 2002).
Acuerdo Modificaciones en Para la actividad industrial de edición y publicación de libros, la tarifa
98 de la Tarifa del aplicable será del 4,14 por mil.
2003 Impuesto de ICA Para tener derecho a esta tarifa deben donar tres (3) ejemplares de cada
para las actividades nueva publicación de carácter científico o cultural que edite o publique
de Edición y durante el respectivo año, a la Secretaría de Educación Distrital, con
Publicación de destino a la Red de Bibliotecas Públicas. Además deben conceder
Libros descuentos a la Secretaría y Red en textos escolares 18%, obras de
referencia 40% y obras de interés general 25%.
Acuerdo Se adecuan las - Se definen las categorías de predios para el impuesto predial unificado:
105 de categorías tarifarias residenciales, comerciales, financieros, industriales, depósitos y
2003 del impuesto predial parqueaderos, dotacionales, urbanizables no urbanizados, urbanizados no
unificado al Plan de edificados, rurales, no urbanizables.
Ordenamiento - Se establecen tarifas del impuesto predial unificado según categorías
Territorial y se - Exenciones para bienes de interés cultural hasta 2009
establecen y - Obligación de cumplir con los tributos de los patrimonios autónomos por
racionalizan parte del fideicomitente.
algunos incentivos
Acuerdo modificaciones al Beneficio Tributario para predios de estratos 1 y 2 donde se desarrollen
185 de Acuerdo 105 de exclusivamente uso mixto, comercial y residencial con un área dedicada
2005 2003 al comercio no superior a 30 m2 pagan como tarifa residencial.
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Acuerdo Se ordena un Las entidades de asistencia pública, entidades con fines de interés social
196 de beneficio tributario y de utilidad pública y fundaciones, sin ánimo de lucro, de derecho público
2005 en el Impuesto o privado, sin perjuicio de lo establecido en el Acuerdo 16 de 1999, podrán
Predial Unificado aplicar una tarifa preferencial del dos (2) por mil sobre los predios de su
propiedad. Para ello su atención debe destinarse a población vulnerable
del Distrito perteneciente a niveles del SISBEN 1, 2 y 3, estratos 1 y 2.
Acuerdo Base gravable Para liquidar el impuesto predial unificado, los propietarios o poseedores
201 de mínima del de predios que a primero de enero de cada año no se les haya fijado
2005 Impuesto Predial avalúo catastral, deberán tener en cuenta para determinar la base
Unificado de los gravable mínima, los valores por metro cuadrado que fija el acuerdo.
predios a los cuales
no se les ha fijado
avalúo catastral
Acuerdo Se establece un Predios en donde se desarrollen exclusivamente usos mixtos, comercial y
295 de beneficio en el residencial con un área dedicada al comercio no superior a 30 m2 y avalúo
2007 impuesto predial catastral inferior a $49.891.000 (año base 2006) ajustables anualmente,
para el estrato 3 ubicados en estratos 3, recibirán tratamiento como residencial.
Acuerdo Se adoptan - Eliminación del beneficio tributario por matrícula de vehículos automotores
352 de medidas de nuevos o traslado de cuenta al Distrito Capital. Esta empezaría a regir una
2008 optimización vez el departamento de Cundinamarca derogue los descuentos por
tributaria en los matrícula de vehículos automotores o traslado de cuenta en su
impuestos de jurisdicción.
vehículos En delineación urbana se introduce como mecanismo de recaudo la figura
automotores, de anticipo del impuesto, el cual se liquidará a la tarifa del 2.6% y se
delineación urbana, convertirá en definitiva al momento de configurarse el hecho generador del
predial unificado y impuesto, siendo aplicable el 3% al valor de la base que surja como
plusvalía en el diferencia entre el valor del anticipo y el monto total del impuesto.
distrito capital En predial se establece el ajuste al impuesto predial unificado para predios
producto de actualizaciones catastrales. (ajuste por equidad)
Acuerdo Medidas de Bajo la denominación de impuesto unificado de fondo de pobres, azar y
399 de simplificación espectáculos se cobran y administran conjuntamente el impuesto de azar
2009 tributaria y espectáculos y el impuesto de fondo de pobres. La tarifa unificada es el
10% sobre el valor de los ingresos brutos por las actividades gravadas así
como sobre el valor de los premios que deben entregarse por concepto de
sorteos de las ventas bajo el sistema de clubes, de rifas promociónales y
los concursos.
Acuerdo Medidas en materia Se establecen nuevas bases gravables mínimas para liquidar el impuesto
426 de de Impuesto Predial predial de aquellos inmuebles que no cuentan con avalúo catastral.
2009 Unificado Debido a que la exención concedida a los bienes de interés cultural
(Acuerdo 105 de 2003) expira en 2009 se da continuidad con algunas
modificaciones. Los predios declarados como monumentos nacionales o
inmuebles de interés cultural del ámbito nacional o distrital tendrán
derecho a exenciones diferenciales de acuerdo al tipo de conservación y
uso del predio.
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Acuerdo Se establecen - Los contribuyentes con deudas a cargo por concepto de impuestos
469 de medidas especiales correspondientes a los períodos gravables 2008 y anteriores, podrán
2011 de pago de tributos obtener hasta el 29 de junio de 2011, la reducción del 50% del total de los
en el Distrito Capital intereses moratorios causados, si pagan de contado y además cancelan
el 50% de las sanciones.
- Saneamiento de vehículos por traspaso a persona indeterminada. Los
contribuyentes no estarán obligados a declarar ni pagar el impuesto sobre
vehículos automotores, desde el año siguiente a aquel en que se
demuestre la pérdida de la posesión.
- Se grava con industria y comercio las actividades realizadas a través de
patrimonios autónomos.
- En el impuesto predial responden solidariamente el propietario y el
poseedor del predio.
-Son sujetos pasivos del impuesto predial los tenedores a título de
concesión, de inmuebles públicos.
- Cuando se trate de predios vinculados y/o constitutivos de un patrimonio
autónomo serán sujetos pasivos de predial los respectivos fideicomitentes
y/o beneficiarios del respectivo patrimonio.
- El impuesto predial unificado, por ser un gravamen real que recae sobre
los bienes raíces, podrá hacerse efectivo sobre el respectivo predio
independientemente de quien sea su propietario.
- Impuesto de vehículos automotores de patrimonios autónomos. Cuando
se trate de vehículos automotores vinculados y/o constitutivos de un
patrimonio autónomo serán sujetos pasivos del gravamen los
fideicomitentes y/o beneficiarios
- Obligados a presentar declaración del impuesto predial unificado: los
propietarios, poseedores, usufructuarios, así como los tenedores de
bienes públicos entregados en concesión, ubicados en la jurisdicción de
Bogotá Distrito Capital
Fuente: Acuerdos del Concejo de Bogotá. Elaborado por: Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales, Contraloría de
Bogotá.
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Anexo 4. Transferencias- Sistema General de Participaciones 2002-2016

Concepto 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Educación 1.167.752 1.249.035 1.308.386 1.374.924 1.394.149 1.477.494 1.545.738 1.732.950 1.786.721 1.698.982 1.605.510 1.597.283 1.619.221 1.560.122 1.673.975
Salud 463.370 504.035 512.604 558.038 581.074 552.373 553.972 588.723 596.348 539.355 530.570 499.812 527.185 490.770 495.484
Propósito General 214.398 298.622 221.968 223.918 229.448 232.474 149.459 153.941 160.949 162.678 163.682 172.530 173.385 171.756 176.907
Restaurantes Escolares 6.568 7.197 7.486 7.622 7.811 7.429 6.319 6.998 6.556 6.189 6.103 6.346 6.699 6.197 6.336
Agua potable y Saneam. básico 0 0 0 0 0 0 95.717 98.784 101.366 96.300 99.224 92.131 86.446 108.656 114.754
Atención primera infancia 0 0 0 0 0 0 0 18.643 0 0 3.052 20.012 0 7.179 6.435
Total 1.852.089 2.058.889 2.050.443 2.164.502 2.212.482 2.269.769 2.351.205 2.600.039 2.651.940 2.503.505 2.408.141 2.388.114 2.412.937 2.344.681 2.473.892
Fuentes: SIVICOF, Secretaría de Hacienda. Cálculos: Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales-Contraloría de Bogotá
Anexo 5. Administración Central - Recursos de Capital 2002-2016

Concepto 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Recursos del balance 7.737 4.559 58.092 323.336 1.444.286 1.097.722 1.448.806 1.614.308 1.285.993 1.426.299 1.470.916 1.617.336 1.225.967 1.526.094 872.415
Recursos del crédito 59.430 38.872 24.685 555.050 253.972 1.096.815 0 184.486 222.738 95.680 35.911 21.709 69.039 15.139 18.376
Rend. por operaciones financieras 87.225 131.366 131.191 241.999 261.887 295.688 297.906 222.453 142.972 159.129 238.585 248.864 251.324 285.542 342.811
Excedentes Establec.y utilidades empresas 962.963 393.064 445.985 544.727 400.410 294.865 476.671 329.838 301.356 766.203 361.567 459.112 661.747 1.009.445 390.457
Reducción de capital empresas 0 0 0 675.869 589.598 0 0 0 0 204.015 0 0 0 0 0
Otros recursos de capital 57.100 317.235 33.303 550.362 384.722 469.055 189.071 539.989 123.889 53.046 39.226 41.672 403.630 40.841 457.136
Total 1.174.455 885.096 693.256 2.891.343 3.334.876 3.254.146 2.412.454 2.891.074 2.076.947 2.704.372 2.146.206 2.388.693 2.611.707 2.877.061 2.081.195
Fuentes: SIVICOF, Secretaría de Hacienda. Cálculos: Subdirección de Estudios Económicos y Fiscales-Contraloría de Bogotá
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Anexo 6. Estimación Impuestos pagados por Bogotá a la Nación

Concepto 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Renta cuotas 1.772.366 1.946.809 2.649.250 3.610.710 4.811.814 4.053.642 3.121.348 4.506.829 3.114.004 3.837.349 6.726.520 6.409.277 4.179.640 3.349.087 3.417.388
Iva - declaraciones 3.617.182 4.131.299 4.550.379 5.654.902 6.843.036 7.074.672 7.025.613 7.119.561 7.389.381 8.292.449 8.345.538 9.261.905 10.936.541 10.324.189 9.962.987
Retenciones 4.308.815 4.676.623 4.933.855 6.515.097 7.645.954 7.045.562 7.163.584 7.218.680 7.496.676 8.492.272 9.033.121 8.833.147 9.386.495 9.784.241 9.717.708
Seguridad Dem, Patrimonio y Riqueza 659.633 579.330 154.808 220.608 201.068 390.372 926.887 603.343 573.839 1.263.452 1.189.253 1.213.933 1.154.321 1.518.680 1.396.847
Precios de Transferencia y otros (1) 9.498 7.815 39.868 19.475 14.242 8.610 5.809 8.078 7.273 14.181 10.066 39.287 10.037 15.551 6.799
Consumo 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 533.148 682.995 656.266 613.786
CREE 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 817.721 3.876.787 3.985.783 4.002.086
Aduanas 1.439.246 1.662.715 1.824.661 2.310.246 2.689.097 2.571.246 2.525.454 2.280.144 2.207.095 2.344.361 2.153.715 2.135.093 2.284.289 2.555.303 2.114.328
Gravamen mov. Financieros 1.312.868 1.419.687 1.857.013 1.900.543 2.021.901 2.142.749 2.129.861 2.036.962 2.039.898 3.091.553 3.255.435 3.444.324 3.635.416 3.557.321 3.533.328
Gasolina y ACPM 529.191 521.570 509.983 525.902 522.616 504.655 498.263 489.821 521.552 568.111 586.089 928.799 976.019 1.048.483 1.086.906
Total pagado por Bogotá 13.648.798 14.945.847 16.519.816 20.757.483 24.749.730 23.791.508 23.396.820 24.263.417 23.349.719 27.903.728 31.299.737 33.616.633 37.122.540 36.794.903 35.852.164
Total Ingresos Tributarios Nación 53.307.531 58.445.818 64.734.053 70.956.241 81.998.336 88.270.307 91.139.770 91.811.775 90.772.857 107.753.359 120.401.327 123.405.269 129.067.501 130.815.170 126.698.093
Participación Btá en el total Nal 25,6 25,6 25,5 29,3 30,2 27,0 25,7 26,4 25,7 25,9 26,0 27,2 28,8 28,1 28,3
Fuente: DIAN, DNP y Banco de la República. Nota: datos ajustados en grandes contribuyentes de cada impuesto recaudado en Bogotá y en el GMF e impuesto a la gasolina, para estimar los impuestos pagados por los bogotanos.
(1) Otros corresponde a errados y por clasificar
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Anexo 7. Implicaciones de Cambio de Tarifas Uso Residencial

Vigencia 2017
Sin Reforma Con Reforma Efecto

Rango de avalúo Tarifa* Rango de avalúo Tarifa**
Menos de 12.1 millones Excluídos Menos de 11.8 millones Excluídos Similar
Entre 12.1 millones y 79 millones 2 por mil Entre 12.1 millones y 79 millones 1 por mil baja en la tarifa
Estrato 1 Entre 79 millones y 99 millones 2.7 por mil (nominal promedio) Estrato 1 Entre 79 millones y 99 millones 3 por mil Similar, pero habría aumento si su tarifa
estaba cercana al promedio o por debajo
Estrato 2 Entre 79 millones y 99 millones 3,5 por mil (nominal promedio) Estrato 2 Entre 79 millones y 99 millones 3 por mil baja en la tarifa frente al promedio
Estrato 1 superior a 99 millones 2.7 por mil (nominal promedio) Estrato 1 superior a 99 millones 5.5 por mil y superior según avalúo aumento en tarifa frente al promedio
Estrato 2 superior a 99 millones 3,5 por mil (nominal promedio) Estrato 2 superior a 99 millones 5.5 por mil y superior según avalúo aumento en tarifa frente al promedio
Estrato 3 Estrato 3
Menores a 42 millones 4 por mil Menores a 42 millones 3 por mil baja en la tarifa
Entre 42 millones y 99.5 millones 5.2 por mil (nominal promedio) Entre 42 millones y 99.5 millones 3 por mil baja en la tarifa frente al promedio
Mayores a 99.5 millones 5.2 por mil (nominal promedio) Mayores a 99.5 millones 5.5 por mil y superior según avalúo aumento en tarifa frente al promedio
Estrato 4 Estrato 4
Menores o iguales a 100.5 millones 6 por mil Menores a 100.5 millones 5.5 ó 5.6 por mil según avalúo baja en la tarifa
Mayores a 100.5 millones 6.7 por mil (nominal promedio) Entre 100.5 millones a 308.2 millones entre 5.6 y 6.6 por mil según avalúo baja en la tarifa frente al promedio
Superiores a 308.2 millones entre 6.8 y 11.3 por mil según avalúo aumento en la tarifa frente al promedio
Menores o iguales a 266.4 millones 7 por mil Inferior a 266.4 millones entre 5.5 y 6.5 por mil según avalúo baja en la tarifa
Estrato 5 superiores a 266.4 millones 7.9 por mil (nominal promedio) Entre 266.4 millones a 478.7 millones entre 6.5 y 7.8 por mil según avalúo baja en la tarifa frente al promedio
Superiores a 478.7 milllones entre 8 y 11.3 por mil según avalúo aumento en la tarifa frente al promedio
Estrato 6 superiores a 266.4 millones Entre 7.2 y 8.4 por mil Superiores a 627.9 millones entre 8.6 y 11.3 por mil según avalúo aumento en la tarifa frente al promedio
(nominal promedio en 5 años)
Fuente: elaboración Subdirec. de Estudios Económicos y Fiscales-Contraloría de Bogotá, a partir de Acuerdo 105 de 2003 con rango de avalúos actualizados a 2017 y Acuerdo 648 de 2016 aplicación 2017
* Tarifas fijas en los rangos inferiores y tarifas nominales promedio de 2016 en rangos superiores
** Tarifa según Acuerdo 648 de 2016 aplicadas a 2017
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“Una Contraloría aliada con Bogotá”

EVALUACIÓN DEL IMPUESTO PREDIAL COMO FUENTE DE FINANCIACIÓN

PLAN ANUAL DE ESTUDIOS PAE 2017

DIRECCIÓN DE ESTUDIOS DE ECONOMÍA Y POLÍTICA PÚBLICA

Bogotá, D.C., Julio de 2017

EVALUACIÓN DEL IMPUESTO PREDIAL COMO FUENTE DE FINANCIACIÓN

Juan Carlos Granados Becerra

Andrés Castro Franco

Carlos Gabriel Camacho Obregón

Carmen Aldana Gaviria

Cuadro 1. Normas en Materia de Impuesto Predial 21

Gráfica 1. Sistema Tributario Colombiano 17

En la actualidad se está ante un panorama de constantes reformas en los impuestos

En particular, el Impuesto Predial es el segundo tributo más importante en la ciudad,

Con este propósito el documento se ha dividido en tres capítulos: en el primer

1. ANTECEDENTES Y MARCO CONCEPTUAL

Las necesidades presentes y futuras de la ciudad requieren del suministro

Una preocupación de las autoridades económicas en Colombia ha sido el déficit fiscal

Otras fuentes básicas de recursos son los impuestos y el endeudamiento. En

En general, el modelo fiscal que adopta un país está sujeto al grado de

1.1 FORMAS DE DESCENTRALIZACIÓN EN COLOMBIA

La descentralización se da cuando se trasladan competencias (en materias

administración central, pero no poseen autonomía legislativa, ni judicial, ni de

En términos generales, en la descentralización se transfieren competencias con un

Descentralización Política: permite que se creen nuevos espacios para la

Descentralización Administrativa: es la transferencia de funciones, recursos y

o Desconcentración: se produce al interior de una misma organización con una

o Delegación: es una ampliación de la desconcentración, puesto que además

o Devolución: tiene lugar cuando se adiciona autonomía política a la Delegación,

Descentralización hacia el Mercado: en este modelo los privados prestan algunos

Descentralización Fiscal: al igual que en la descentralización administrativa hay

En Colombia se utiliza usualmente el término descentralización territorial para

1.1.1 Proceso de Descentralización Municipal en Colombia

La reforma constitucional de 1968 incluyó el término descentralización técnica o por

Con el Acto Legislativo No. 1 de 1986, se reforma nuevamente la Constitución y se

Con la expedición de la nueva Constitución de 1991 el país entró en un proceso de

Durante el proceso de descentralización en Colombia, en una primera etapa se

incluyendo como norma constitucional las transferencias a los municipios

Es decir, en términos de descentralización el principal objetivo de la Constitución, se

1.1.2 Proceso de Descentralización en Bogotá, D.C.

Los primeros pasos hacia un sistema descentralizado en Bogotá, D.C. tuvieron su

Es así, que en desarrollo de este proceso de descentralización se expió el decreto

Posteriormente con la reforma constitucional de 1968, se creó el situado fiscal (inicio

En 1983 se concentraron todos los esfuerzos hacia el proceso de descentralización,

Después de las últimas reformas de la constitución del país, mencionadas

Estas reformas se encuentran contenidas en la Constitución de 1991, la cual ha

Para Bogotá, la vocación descentralizadora de la Constitución de 1991 se traduce en

Por otra parte, el fortalecimiento de la descentralización no produjo mayor impacto

1.2 SISTEMA TRIBUTARIO EN COLOMBIA

El sistema tributario16 en Colombia funciona de acuerdo con el concepto de

El Sistema Tributario, es la denominación aplicada al sistema impositivo o de

Los tributos son prestaciones en dinero que el Estado, en ejercicio de su poder

Los Impuestos es la prestación en dinero o especie que establece el Estado conforme

La tasa es el tributo cuya obligación tiene como hecho generador la prestación

Contribuciones Especiales, son los tributos cuyo hecho imponible consiste en la

Aportes Parafiscales son gravámenes establecidos con carácter obligatorio por la

La estructura del Sistema tributario en Colombia se resume en la Gráfica 1 donde se

Por otra parte, en el Distrito capital el modelo de administración tributaria y el

1.3 EL CATASTRO EN COLOMBIA

El concepto de catastro se refiere al censo o registro de los diferentes tipos de

Gráfica 1. Sistema Tributario Colombiano

El catastro sirve además para el control y organización geográfica del espacio,