CARTA NOTARIAL

AYACUCHO, 07 DE FEBRERO DE 2020.

SEÑOR GERENTE GENERAL DE LA CAJA HUANCAYO-AGENCIA

AYACUCHO.

DIRECCION: Jr. Callao Nº 219-221.

CIUDAD.

ASUNTO:

1.- Financiamiento Irregular del Proyecto Residencial Las Dalias.

2.- Ocultar Información Financiera del bien inmueble del Proyecto

Residencial Las Dalias.

3.- La Constitución de Hipotecas sobre bien ajeno (otras hipotecas,

sobre el mismo bien inmueble, en el proyecto Residencial Las Dalias).

De mi consideración.

PRIMERO.- Que, hemos adquirido a título justo y oneroso las unidades

inmobiliarias (departamentos), mediante sendas escrituras públicas, del
bien inmueble ubicado en la Mz. B Lt. 36 – Zona I Alameda, del distrito
de Carmen alto, provincia de Huamanga, departamento de Ayacucho,
inscrita en la partida electrónica N° 11173814 de la Oficina Registral de
Ayacucho (proyecto Residencial Las Dalias), por lo tanto somos los
nuevos propietarios del bien inmueble antes descrita, con ese derecho
nos hemos constituido formalmente y de acuerdo a ley, en una
asociación civil denominada “ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS
 RESIDENCIAL LAS DALIAS”, institución que se encuentra
debidamente registrada en la partida electrónica N° 11146839, del
Registro de Personas Jurídicas de la Oficina de Registros Públicos de
Ayacucho, constitución que lo hemos realizado en salvaguarda de
nuestros derechos de propiedad y otros.

SEGUNDO.- Que, hemos esperado, durante varios años el saneamiento

físico y legal de nuestra propiedad y al no haberse realizado el mismo,
hemos observado algunas deficiencias o irregularidades en perjuicio de
nuestros intereses, que desarrollamos a continuación:

I. FINANCIAMIENTO IRREGULAR DEL PROYECTO RESIDENCIAL LAS

DALIAS.
1) Que, el bien inmueble ubicado en la Manzana B Lote 36 - Zona I
Alameda, Asentamiento Humano Carmen Alto, del Distrito de
Carmen Alto, donde se encuentra construido los edificios del
PROYECTO RESIDENCIAL LAS DALIAS, es parte integrante del
AMBIENTE URBANO Y ZONA MONUMENTAL DE AYACUCHO,
declarado mediante Resolución Suprema N° 2900-ED-72, de fecha
28 de diciembre de 1972, por tanto forma parte del CENTRO
HISTÓRICO DE AYACUCHO, de acuerdo a la Ordenanza Municipal
N° 061-2004-MPH/A, de fecha 27 de octubre del 2004, por lo que se
encuentran bajo los alcances de la Ley N° 28296 “Ley General de
Patrimonio Cultural de la Nación” y de la Ley N° 27580 “Ley que
dispone medidas de protección que debe aplicar el Ministerio
de Cultura, para la ejecución de obras en bienes inmuebles
culturales.”
2) Que, el bien inmueble al ser parte integrante del Centro Histórico de
Ayacucho, de ningún modo puede desmembrarse partes integrantes
del bien inmueble (declaratoria de fábrica), sin contar con la
 respectiva autorización del Ministerio de Cultura, por lo que es
necesario en salvaguarda de los intereses del Centro Histórico de la
ciudad de Ayacucho, antes de realizar cualquier tipo de construcción
de cualquier naturaleza previamente deberá de realizarse el
respectivo tramite de licencia de construcción y/o edificación ante el
Ministerio de Cultura.
3) Que, el Proyecto Residencial Las Dalias, no cuenta con permisos,
autorizaciones (certificado de parámetros urbanísticos, licencia de
edificación, conformidad de obra, declaratoria de fábrica), otorgados
o autorizados por la entidad competente (Ministerio de Cultura) y
que los documentos otorgados por la Municipalidad Distrital de
Carmen Alto carecen de valor legal por no ser la entidad competente
dentro del área del Centro Histórico. Así también lo ha establecido la
Oficina de Registros Públicos de Ayacucho, tachando todos los títulos
presentados por el señor Saúl Cesar Chipana Huamán, en su
condición de Gerente General de la Empresa Chipana & Asociados,
en el que registros públicos solicita que previamente debe tener
autorización del ministerio de Cultura, es más estos documentos han
sido emitidos con fecha posterior al otorgamiento de las escrituras
públicas de compra venta (certificado de parámetros urbanísticos y
edificatorios con fecha 14 de diciembre del 2018), por lo que se
concluye que en la celebración de las escrituras públicas de compra
venta de los departamentos no estaba aprobado el proyecto
residencial Las Dalias.

4) Que, el Reglamento Nacional de Construcciones, la Ley General del

Patrimonio Cultural de la Nación Ley N° 28296, la Ley N° 27580 Ley
que dispone medidas de protección que debe aplicar el Ministerio de
Cultura para la ejecución de obras en bienes inmuebles culturales, y
el Reglamento para la Gestión y Administración del Centro Histórico
 de Ayacucho de la Municipalidad Provincial de Huamanga, disponen
que las alturas máximas permitidas en las construcciones
serán de tres pisos, por lo que, necesariamente la empresa
Inversiones Chipana & Asociados S.A.C., representado por el señor
Saúl Cesar Chipana Huamán, debe de regularizar todos sus trámites
del proyecto Residencial Las Dalias ante el Ministerio de Cultura.

5) Que, de acuerdo al código civil y demás normas corresponde al

proveedor del servicio el saneamiento de la propiedad que concluye
con el otorgamiento de la escritura pública debidamente
perfeccionada.

6) Que, por todas las consideraciones se desprende que, LA CAJA

HUANCAYO-AGENCIA AYACUCHO, ha financiado de forma
irregular un proyecto inmobiliario denominado RESIDENCIAL LAS
DALIAS, sin que este proyecto contara con los permisos y
autorizaciones aprobados por el Ministerio de Cultura, entidad que es
competente, para conocer trámites dentro del Centro Histórico de
Ayacucho.

II.- OCULTAR INFORMACION FINANCIERA DEL BIEN INMUEBLE

DEL PROYECTO RESIDENCIAL LAS DALIAS.

PRIMERO.- Que, de acuerdo a Ley debe haber una información mínima,

explicita, en el proceso de compra de bienes inmuebles y en los
servicios financieros prestados por las empresas supervisadas por la
Superintendencia de Banca y Seguros, La regulación y supervisión del
sistema financiero, así como los productos y servicios se rige en virtud
del principio de especialidad normativa por la Ley N° 26702, Ley General
del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la
Superintendencia de Banca y Seguros.

SEGUNDO.- Que, estas normas comprenden la transparencia en la

información de los productos o servicios financieros prestados, por lo
que al momento de habérsenos otorgado la constitución de hipoteca de
nuestros departamentos previamente y de manera clara se nos ha
debido de informar que la misma institución financiera había constituido
hipoteca sobre la totalidad del predio, por lo que al no hacerlo ha
vulnerado gravemente nuestros derechos a la información transparente.

III.- LA CONSTITUCION DE HIPOTECAS SOBRE BIEN AJENO

(OTRAS HIPOTECAS SOBRE EL MISMO BIEN INMUEBLE EN EL
PROYECTO RESIDENCIAL LAS DALIAS).

PRIMERO.- Que, el bien inmueble ubicado en la Mz. B Lt. 36 – Zona I

Alameda, del distrito de Carmen alto, inscrita en la partida electrónica
N° 11173814 de la Oficina Registral de Ayacucho, ha sido materia de
constitución de hipotecas por parte de la empresa Inversiones Chipana
& Asociados S.A.C. a favor de LA CAJA HUANCAYO-AGENCIA
AYACUCHO, de la siguiente forma:

A.- Primera hipoteca del 24 de setiembre del 2014, por la suma de S/.
5.000.000 con 00/soles.

B.- Segunda hipoteca del 27 de agosto del 2015, hasta por la suma de
S/. 73.909 con 00/soles.

C.- Tercera hipoteca del 14 de abril del 2016, hasta por la suma de S/.
12.940.753 con 00/10 soles.

D.- Cuarta hipoteca del 05 de octubre del 2017, que incluye la cobertura
de las obligaciones hipotecarias anteriores en el sentido que garantiza
también el rembolso total de la obligación crediticia a favor del
prestatario (caja municipal de ahorro y crédito de Huancayo S.A.), que
incluye intereses compensatorios, moratorios, comisiones, asesoría
técnica, primas de seguros, gastos, costas.

SEGUNDO.- Que, las garantías hipotecarias constituidas, a favor de LA

CAJA HUANCAYO-AGENCIA AYACUCHO, son contratos irregulares y
por lo tanto son actos nulos porque falta manifestación de voluntad del
agente (los propietarios reales del bien inmueble), su fin es ilícito y
padece de simulación absoluta, por cuanto la propiedad se nos ha sido
transferida antes de la constitución de hipoteca y sus ampliaciones por
parte de la empresa Inversiones Chipana & Asociados S.A.C. a favor de
la CAJA HUANCAYO-AGENCIA AYACUCHO.

Que, debo recordar que al momento de adquirir los departamentos

del proyecto Residencial Las Dalias, al mismo tiempo se ha constituido
hipotecas a Favor de la CAJA HUANCAYO-AGENCIA AYACUCHO, por
lo que el concierto de voluntades para favorecer en forma exclusiva a la
CAJA HUANCAYO-AGENCIA AYACUCHO, con nuevas hipotecas sobre
nuestra propiedad, carecen de todo valor legal, por cuanto ya no se
podía constituir hipotecas sobre bien ajeno.

TERCERO.- Que, en resumen existe hipotecas sobre la totalidad del

bien inmueble del Proyecto Residencial Las Dalias, a favor de la CAJA
HUANCAYO-AGENCIA AYACUCHO, al mismo tiempo existe hipotecas
sobre las unidades inmobiliarias (departamentos) del proyecto
Residencial Las Dalias a favor también de la CAJA HUANCAYO-AGENCIA
AYACUCHO, lo que es jurídicamente imposible de realizarse, por cuanto
las hipotecas de acuerdo al código civil deben de realizarse sobre bien
inmueble determinable o determinado, las mismas que también incluyen
todas las partes integrantes del bien inmueble (incluye los aires), por lo
que estos actos jurídicos son nulos y nos perjudican gravemente, ya que
por un lado las hipotecas de los departamentos sirven para garantizar el
sueño de contar con una vivienda propia en la creencia de que al
término de la cancelación total seremos dueños absolutos de los
mismos, en cambio ahora estamos en la incertidumbre de que al
término de la cancelación de nuestras hipotecas, LA CAJA HUANCAYO-
AGENCIA AYACUCHO, pretenda ejecutar la hipoteca principal y de esta
forma perjudicarnos gravemente.

IV.- FUNDAMENTACION JURIDICA:

 Ley N° 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema

de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y
Seguros.
 La ley N° 28587, Ley Complementaria a la Ley de Protección al
Consumidor en Materia de Servicios Financieros.

POR LO TANTO:

A Ud. Solicito, solucionar los asuntos presentados en la presente

carta, conforme a derecho y ley.

_________________________
Jayme Sotomayor Vivanco
Presidente de la Asociación De
Propietarios Residencial Las Dalias