Guia de La Primera Vivienda PDF

SE VENDE
SE ALQUILA SE ALQUILA
SE ALQUILA SE VENDE
{gpv}
GUÍA PARA LA PRIMERA VIVIENDA
Versión 1.5
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) 2
Manuel y Melissa
Analistas
Abogados & Economistas
{gpv}
Constructores
Banqueros GUÍA PARA
LA PRIMERA VIVIENDA & Promotores
Agrimensores
Fiduciarias & Tasadores
Contenido
Tip: Haz click sobre Intro ¿Qué encontrarás en esta Guía ? 04 3.3 Bono de vivienda de bajo costo | Germania Montás 88
Agradecimientos 05 3.4 El maravilloso 8x20 92
el tema y te llevará a la colaboradores 06
Nuestros patrocinadores 07 4 } Financiamiento
página correspondiente 4.1 Antes de tomar tu préstamo 95
1 } Un caso de estudio: 4.1.1 Licencia para deber 96
1.1 La historia de Manuel y Melissa 08
o sobre la publicidad para 4.1.2 Crédito responsable 102
1.2 Aportan los economistas y financistas 24
4.1.3 Construye tu historial de crédito | Gustavo Zuluaga 107
ir a la sitio web de cada 1.2.1 Alínea tus objetivos | Juan Camilo González 25 4.2 La solicitud de tu préstamo 111
1.2.2 Espera el tiempo correcto | Luis Veras 29 4.2.1 Proceso del préstamo hipotecario | Irlonca Tavárez 112
institución financiera. 1.2.3 Cada centavo cuenta | Javier León 36 4.2.2 A ojo de buen banquero | Robinson Portorreal 116
1.2.4 Todo tiene su lado bueno y su lado malo | H. Vásquez 38 4.2.3 Evaluación de préstamo | Susana Reid 120
1.3 Aportan los constructores y promotores 40
4.2.4 El valor de la propiedad | Carlos C. García Mena 124
1.3.1 10 cosas que debes tener en cuenta | E. Martínez 41 4.3 La negociación de tu préstamo 128
1.3.2 Evaluando posibilidades | Fermín Acosta 47 4.3.1 Préstamos para ingenuos 101 129
1.3.3 La inflación a tu favor | Héctor Bretón 50 4.3.2 El futuro hipotecado 131
1.3.4 El momento de comprar | Emil Montás 54 4.3.3 ¿Cómo estructuramos tu préstamo? | Yolanda Guzmán 135
2 } La compra de tu vivienda 58 4.3.4 La tasas de interés | Jacqueline Mora 138
2.1 Claves para el contrato de compra | Marielle Garrigó 59 4.3.5 Protegiendo tu inversión | Ernesto Santos 142
2.2 ¡Sin agrimensores nada! | Cecilio Santana 63 4.3.6 Top 8 de los contratos hipotecarios | J. C. Muñoz 147
2.3 Revisa bien tus papeles | Héctor Alies 70 5 } Comparador de préstamos hipotecarios 149
3 } Rol de las fiduciarias, el encaje legal
y bono de la primera vivienda 75
3.1 ¿Qué es una fiduciaria? | Andrés Rivas 76
3.2 Garantía de compra | Gustavo Vergara 83
Todos los “PRIMEROS”, son memorables: El primer carro, primera

novia o novio, primer viaje, etc... Siendo nuestra primera vivienda
uno de los más gratificantes. Sin embargo, esta agradable sensación
de tener nuestro primer techo, se puede convertir con facilidad en
una pesadilla si no tomamos en cuenta ciertos detalles. Esta guía
recopila el punto de vista de los más destacados profesionales en
el ámbito inmobiliario. Sus consejos y recomendaciones señalan
los puntos claves que todos debemos analizar en el momento que
decidimos adquirir nuestro primer techo. Hemos organizado este
compendio alrededor de la historia de una joven pareja que se
empieza a embarcar en su primera vivienda, una situación con la que
muchos de nosotros nos podemos identificar y que estos expertos
en la materia tienen para aconsejarnos.
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) VO LV E R A C O N T E N I D O 5
Agradecimientos
Esta Guía existe gracias a la generosidad y la desinteresada colaboración Los patrocinadores de la GPV, cada uno de ellos, aceptaron su participa-
de sus 24 autores individuales, que sacaron tiempo de sus apretadas ción en esta iniciativa de educación financiera, sin condicionamientos,
Agradecimientos
agendas para aportar sus más de 500 años de experiencia acumulada. titubeos ni exigencias, depositando su confianza en nuestras ideas y
Cada uno de ellos, inmediatamente, acogió el reto de ser parte de este buena voluntad. Sinceramente, ¡gracias!
proyecto, y todos supieron valorar su importancia y necesidad en la En la parte editorial contamos con el apoyo de Annet Cárdenas, quien
realidad del mercado dominicano. quiso colaborar con nosotros desinteresadamente, y a quien le debemos
Por eso, nuestro agradecimiento va a Juan Camilo González (desde buena parte de la calidad mostrada en este producto.
Accendo Finanzas en Colombia), Luis Veras (nuestro CFA); mis Nicole Mateo y Melissa Morales, del equipo de Argentarium, fueron las
economistas de cabecera, Javier León, Harold Vásquez y Jacqueline facilitadoras de la logística de la GPV, nada sencillo, tratándose de 24
Mora; los expertos del negocio, Elizabeth Martínez y Mélido Marte; los colaboradores, 16 patrocinadores y 6 proveedores distintos, que hicieron
presidentes Fermín Acosta y Héctor Bretón; Emil Montás; mi barra de posible un producto de calidad en tiempo récord.
abogados de lujo, Marielle Garrigó, Héctor Alies y Julio César Muñoz; los Finalmente, a Anceli Peguero y Álvaro Chan, los talentosos fundadores
expertos fiduciarios, Andrés Rivas y Gustavo Vergara; mis banqueros de de Otaku Media, les debemos el diseño y la línea gráfica de la Guía de la
referencia, Susana Reid, Gustavo Zuluaga, Irlonca Tavárez y Robinson Primera Vivienda. Ojalá que el lector esté de acuerdo conmigo en que
Portorreal y, finalmente, los profesionales de primera línea en sus áreas, esta forma, atractiva, moderna y ágil, es la que invita a conocer, página
Cecilio Santana, Germania Montás, Carlos García y Ernesto Santos. por página, la historia verídica de Manuel y Melissa.
gracia s a nue s tro s
{ cola b oradore s }
JUAN Camilo Luis Veras, Javier Harold Elizabeth FERMíN HéCTOR Emil
González CFA León Vásquez Martínez acosta Bretón Montás
marielle cecilio Héctor andrés gustavo germania gustavo irlonca

garrigó santana Alies rivas vergara montás zuluaga tavárez
Robinson Susana carlos c. Yolanda Jacqueline Ernesto Julio césar

portorreal reid garcía mena guzmán mora santos Muñoz
gracia s a nue s tro s
{ patrocinadore s }
1.1
8
PROMOTORES
CORREDORES
CONSTRUCTORES ANALISTAS
la h i s t o ria de
Manuel
COMPRA Y VENTA
AGRIMENSORES
Y TÍTULOS
LA COMPRA
DE TU VIVIENDA
VENTAJAS
FIDECOMISO
PARA COMPRA.
PROCESOS E
INTERACCIÓN
EL ROL DE LAS
FIDUCIARIAS & Melissa
un ca s o de e s tudio por argentarium
FIDECOMISOS
REGÍMENES BONO VIVIENDAS
DE CONDOMINIOS ECONÓMICAS
ANTES LA NEGOCIACIÓN
DE TOMAR LA SOLICITUD DE TU PRÉSTAMO
TU PRÉSTAMO DE TU PRÉSTAMO
¿QUÉ
DECIDIR? SE ALQUILA SE VENDE
LICENCIA
PARA DEBER.
CRÉDITO
RESPONSABLE.
PREPARACIÓN
PARA UN
PRÉSTAMO.
Acompañemos a eSTA PAREJA por LAS PREGUNTAS

QUE ELLOS HACEN A LOS EXPERTOS en LOS PASOS A TOMAR
CUANDO SE DECIDE COMPRAR O ALQUILAR.
T arde un sábado en la noche, Melissa me

escribió al celular: “¡Jefe!”, y me mandó
una foto del anillo de compromiso que su novio
“¿Están pensando alquilar o comprar?”,
le pregunté, para ver por dónde iban los
planes de los tórtolos.
Manuel le acababa de obsequiar. Con los dos “Manuel está decidido a comprar, pero yo
me unía una relación profesional y de amistad no estoy tan segura... Pienso que debemos
de muchos años, y celebré aquel compromiso explorar las diferentes opciones. ¿Tú qué
como el mío. opinas, Alejandro?”.
Ambos jóvenes profesionales son bien
LentAMENTE se llega más lejos
maduros, y tienen claras sus metas indivi-
Aunque el proceso de adquirir un primer
duales y compartidas. Una de ellas, me contó
hogar es sencillo, no deja de ser nuevo para la
Melissa cuando llegó a la oficina el lunes, es su
mayoría de las jóvenes parejas, y requiere una
primer hogar.
planificación, preparación y acciones previas “Yo pienso que Manuel no debe cerrarse a la
Esa primera vivienda sería la más grande
que deben sopesarse y ejecutarse con tiempo. posibilidad de alquilar... Es una opción más
inversión de sus vidas, y desde ya habían de-
Hacerlo de forma improvisada, por los que debe evaluarse, igual que la de comprar
cidido organizarse para hacerla de la mejor
montos en riesgo, puede ser devastador. una vivienda.”
manera posible.
Melissa asintió. hemos pensando comprar ‘en planos’ un

“Luego nos sentamos a revisar los números pequeño apartamento”, me adelantó Melissa.
de alquilar versus comprar, pero en este “Para que nos dé tiempo a acumular un buen
momento tan inicial, toca estar abierto a todo”, inicial, y podamos comenzar debiendo la
le comenté a mi querida compañera de trabajo.
menor cantidad posible.”
“Recuerden algo: Así de importante como
“¡Excelente! Y recuerden que de tomar esa
es la decisión que tomarán ahora, deben
saber también que no está predeterminada ni ruta, deben evaluar la mayor cantidad de pro-
grabada en piedra.” yectos, para conocer el historial y solvencia de
“¿A qué te refieres, Alejandro?”
los constructores, el perfil de los otros compra-
“Que no necesariamente esa vivienda con la dores y del área donde vivirían.”
que ustedes inaugurarán su matrimonio será Melissa sonrió. “Estamos en eso. Algo que
la misma, ni en el mediano, ni en el largo plazo. me preocupa es la distancia, pues aunque las
Consideren comenzar pequeño y crecer poco a oportunidades más económicas están en las
poco.” afueras de la ciudad, tenemos que pensar en el
“Por ejemplo: El cuando ustedes se casen o costo de transporte para ambos... E incluso en
comiencen a vivir juntos determinará la nece-
la misma seguridad, que sólo se complica cada
sidad de su primera vivienda. ¿Será que pueden
vez más.”
darse un tiempo, para poder irse preparando,
y mejorar en términos personales y financie- Primeros pasos
ros?”, pregunté. “Ya veo, y me alegra mucho que ustedes se
“Es una posibilidad, claro que sí. Incluso, están dando tiempo para tomar su decisión.
Aprovechen este período para tomar estas para los gastos que vendrán de su eventual lo, abriendo un depósito a plazo fijo con tasas
cinco acciones en lo financiero.” mudanza.” hasta dos y tres veces mayores que las cuentas
“Primero: Melissa, aún sin casarse, vayan “¿No es mucho 40%, Alejandro?” de ahorro. ¿OK?”
planificando sus finanzas conjuntamente. “Quizás. Pero como viven con sus padres, “Perfecto. ¿Y es tan importante depositarlo
Comprométanse con un presupuesto básico, oblíguense a ese ahorro. En cualquier caso, en una única cuenta de ahorro?”
por lo menos para lograr su primer ahorro pro- guarden lo más que puedan ahora... y luego un “Sí, Melissa. Luego, cuando el banco o la aso-
gramado en común.” poco más. ¡Ya verás lo conveniente que será ciación vaya a evaluar su capacidad de pago,
“Segundo: Aunque luego revisaremos cuánto posteriormente!” podrá constatar que así como fueron discipli-
pueden invertir en una primera vivienda (si es “Tercero: Asegúrense de que esos fondos se nados en su ahorro, podrán serlo también en el
que deciden comprar), presupuesten desde ya, depositen en una cuenta de ahorro programa- pago de su hipoteca.”
un ahorro del 40% de sus ingresos conjuntos da que ofrecen muchas entidades. “Cuarto: ¿Manuel y tú han revisado su
para ‘engordar’ la cuenta del inicial, y también A mayor monto, mayor tasa de interés. Con historial de crédito recientemente?”
cada RD$10,000 que acumulen, maximícen-
PROMOTORES
CORREDORES ANTES LA NEGOCIACIÓN
DE TOMAR LA SOLICITUD
TU PRÉSTAMO DE TU PRÉSTAMO DE TU PRÉSTAMO
CONSTRUCTORES LA COMPRA EL ROL DE LAS
DE TU VIVIENDA FIDUCIARIAS
VENTAJAS
COMPRA Y VENTA FIDECOMISO
PARA COMPRA.
AGRIMENSORES PROCESOS E
Y TÍTULOS INTERACCIÓN
FIDECOMISOS
REGÍMENES BONO VIVIENDAS
DE CONDOMINIOS ECONÓMICAS
Sonrojada y bajando la mirada, Melissa me Melissa y Manuel se sentaron juntos frente

confesó: “Siéndote sincera, no. Me da ver- a mí para contarme de su compromiso y sus
güenza hablar de eso en particular... Tiempo planes para adquirir una primera vivienda.
atrás tuve un problemita con una tarjeta de Aunque estaban felices, hasta radiantes, por
crédito que no le he contado.” lo menos la prometida estaba un poco preocu-
“¡Pues piérdela! La vergüenza, quiero decir. pada con la decisión de si comprar o alquilar su
Así como se intercambian pruebas de labora- primer hogar.
torio, deben intercambiarse sus historiales de “Líder”, me advirtió Manuel, como dejándo-
crédito. Véanlo como un proyecto en común y me claro que el tema no se debatiría mucho,
apóyense para fortalecerse y corregir cualquier “yo no creo en eso de alquilar. Será que me
debilidad o error del pasado. De eso se trata el sale mi papá, pero a mí me gusta la idea de
matrimonio, ¿verdad? Tienen tiempo, incluso tener lo mío.”
para construir y mejorar su score de crédito.” Siguió: “¿Pagarle a alguien por usar algo,
“Así haremos, Jefe. ¿Y el quinto paso?” y que al final no me quede nada más que el
“Llámate a Manuel de una vez, y ¡Díganme gasto? No creo, no.”
adónde les llevaré a almorzar para celebrar ese Sonreí, pues Manuel expresaba, más que una
compromiso!” idea racional o bien pensada, un sentimien-
to muy humano que todos tenemos de poseer
lo propio, de asegurar el techo de la familia, y
de aspirar a una estabilidad y una permanencia
que es difícil visualizar con un alquiler.
“Manuel”, le dije a mi querido pupilo, “Te en- “En segundo lugar, recuerden algo: Esta no
tiendo como no te puedes imaginar pero... Una
pregunta: ¿Han siquiera considerado la opción
Al momento de será la primera y única vivienda para su nueva
familia. Como les dije antes, hay un momento
de alquilar?”
Algo ansiosa, Melissa ni lo dejó responder:
comprar asumen para todo, y es casi seguro que en la medida
que su hogar crezca, bien podría ser necesario
“Pues no, Alejandro. Aunque le he dicho que unos costos, a veces mudarse a una propiedad más grande.”
tenemos que explorar todas las alternativas,
Manuel está cerrado en su decisión. Pero dinos,
ocultos, que podrían “Eso lo hemos pensado”, admitió Manuel.
“El punto es”, continué, “que al momento de
por favor, si crees que es algo que debemos
explorar.”
no recuperar en el comprar asumen unos costos, a veces ocultos,
que podrían no recuperar en el caso de que
Costos y desventajas del dueño caso de que luego luego vayan a mudarse y adquirir otra propie-
“Una decisión de esta envergadura no es
para tomarla a ciegas. Está muy bien tener
vayan a mudarse. dad en el futuro cercano.”
“¿Cómo cuáles? Por ejemplo, los gastos
su preferencia, pero tomando en considera- involucrados en la adquisición de una propie-
ción el impacto tan grande que comprar una dad (tanto de impuestos como con la banca),
“Ambos deben recordar, en primer lugar, que
vivienda tiene en su situación patrimonial, además de las comisiones que tendrán que
esta es una decisión, además de emocional y
como mínimo les obliga a considerar todas las pagar al corredor que eventualmente les
muy personal, económica.”
alternativas.” venderá el apartamento.”
“No se cieguen. No permitan que los patrones
“Adelante, Líder, lo escuchamos”, aceptó “A mí esos costos no me preocuparan”, les
de otros, sean de sus padres o de una idea ro-
decir el joven Manuel, resignado ante la in- admití, “Si ustedes me aseguraran que estarán
mántica de ustedes mismos, les evite tomar
fluencia de su prometida. en la casa por un buen tiempo, digamos que 10
un camino racional.”
años. Pero, ¿Es ése el caso?”
“Realmente, no. Es como dices, Alejandro...”, Esquivándome la mirada, y comprensi-

reconoció Melissa, “Ojalá que esta sea una casa blemente molesto, Manuel reiteró: “Pero
de transición, pues la que hemos visto hasta Alejandro, alquilar es tirar dinero a un zafacón,
ahora es sólo de dos habitaciones, y nuestro eso no tiene sentido.”
sueño (que incluye dos o tres hijos) requiere Depende, Manuel, ¡depende!
una casa algo más grande.” “¿Investigaron los alquileres en propiedades
“Sí, es lo lógico y ojalá que así sea. Pero parecidas? Ya me dijiste que no. Te sorprende-
también quiero que piensen en esto: No ría saber que hay momentos, como el actual
crean que un apartamento se vende, en todo en muchas partes de Santo Domingo, donde
momento, como ‘pan caliente’”. una propiedad que para adquirirla tendrías que
“Dependerá mucho del mercado, de la oferta pagar una cuota de préstamo de RD$40,000 la
que haya de otras propiedades, del desarro- puedes alquilar por solo RD$20,000.”
llo y perfil del residencial donde compren, y de “Me consta”, asintió Melissa.
la situación económica del país en general al “He visto varias ya, aunque de menor valor.”
momento de vender.” “Además de los gastos que les señalé anterior-
“Aunque personalmente estoy convencido mente, hay otros. Algunos obvios, como son los
que los bienes raíces son buenas inversio- de mantenimiento, del condominio, de mejoras
nes en el largo plazo (digamos, a más de necesarias (¡que siempre hay que hacer!), de
cinco años), tampoco puedo asegurarles que seguros y hasta de impuestos (el necio impuesto
si deciden vender en sólo 24 o 36 meses lo del 1% si la propiedad excede RD$6.7 millones).
podrán hacer fácilmente, ni en las mejores Si alquilaran, estos gastos correrían por cuenta
condiciones. ¿Comprenden?” del propietario, y no de ustedes.”
“Claro, el costo más importante es el menos “En conclusión, Melissa y Manuel, deben
También sabemos
evidente. Me refiero al de oportunidad. Es pensar un poco más su decisión. Es demasiado
decir, que si ustedes cuentan con un ahorro de importante para no hacerlo.”
RD$1,000,000 que pondrían como inicial para
el préstamo hipotecario, ese es un dinero que
que están “De acuerdo, Alejandro, de acuerdo...”
ya comprometieron en varilla y cemento.” perdiendo la

Manuel: “Si, Líder. En varilla y cemento, pero
también aumentando en valor.” oportunidad de M anuel y Melissa no compraron la vivienda
que tenían vista. Después de pensar en
“Depende, Manuel, depende. Eso lo sabrán al
momento de vender.”
poner el millón lo que conversamos, decidieron alquilar. No
hablamos más al respecto, hasta después,
“Ahora bien, ¿Existe la posibilidad de que no a producir, bien cuando regresaron de su luna de miel.
Quien se me acercó fue Melissa, en el trabajo.
invertidos y con
logren vender a un precio que les permita re-
cuperar el monto invertido, todos los costos y Todavía bronceada de una larga y romántica
algo de ganancia?”
Ambos jóvenes asintieron: “Existe”.
relativamente estadía en el Norte, me informó, más tranquila,
de su decisión.
“También sabemos que están perdiendo poco riesgo, “Jefe: Teníamos pensada una propiedad muy
bonita en las afueras de la ciudad. Aunque
hasta RD$10,000
la oportunidad de poner el millón a produ-
cir, bien invertidos y con relativamente poco contábamos con el inicial de 20% del valor del
riesgo, hasta RD$10,000 mensuales. Y ese es
un dinero que, capitalizándolo, podría servirles
mensuales. apartamento, la cuota del préstamo igual nos
iba a salir en RD$36 mil”, me contó Melissa.
para luego comprar su casa más grande y con “Eso está bien. Por lo menos tenían ese
menos deuda.” inicial. He visto parejas meterse en líos hipo-
tecarios con sólo 10% del valor de la “La realidad, Jefe, es que en ese escenario
propiedad, y eso es un error”, le dije, íbamos a estar viviendo de nómina en nómina,
Realmente la decisión como para apoyarla en su decisión. sin ningún tipo de reserva.”
“Pero…”, muy curioso yo, le pre- Le dije: “Ustedes dos fueron, más que pru-
no fue “alquilar”. gunté, “¿Qué les convenció para no

comprar, sino alquilar su primera
dentes, sabios. Al final, no sólo se trata de
tener un techo propio. La idea también es
Más bien, decidimos vivienda?”

Melissa, sonriente, respondió:
poderlo disfrutar en paz, y en ese escenario
que me cuentas se exponían a situaciones de
“posponer la compra” “Bueno, realmente la decisión no

fue ‘alquilar’. Más bien, decidimos
mucha tensión.”
“Así es, Alejandro. Además, Manuel y yo re-
‘posponer la compra’. ¿Que por visamos números con lo que nos dijiste de
qué? Por varias razones.” alquilar versus comprar, y caímos en cuenta,
“En primer lugar, ese 20% de inicial luego de investigar, que una propiedad muy
representaba el 100% de todos nuestros parecida a la que íbamos a comprar se alquila-
ahorros. Una vez le pagáramos eso al cons- ba con RD$16 mil… Es decir, que tendríamos un
tructor, nos quedaríamos sin un centavo, ni ahorro de RD$20 mil… ¡Mensuales!”.
siquiera para irnos a Cabarete de luna de miel Melissa siguió: “No, no me mires así. Te
como hicimos.” conozco. Créeme, la idea no es que vamos a
“Recordé lo que siempre has dicho, de la im- gastar ese dinero. Decidimos que durante los
portancia de tener un fondo de emergencia próximos 24 meses lo seguiremos pagando,
para cubrir gastos fijos, incluyendo las cuotas pero a nosotros mismos, no al banco.”
de los préstamos.” Sonreí. “Explícame más.”
“Manu y yo ya nos habíamos planificado

Decidimos que “Eso sí, Alejandro. Cuando llegue el momento
para la cuota mensual de RD$36 mil. durante los nos tienes que ayudar a elegir y a negociar
La mantendremos. RD$16 mil de alquiler nuestro préstamo hipotecario con el banco.
y los otros RD$20 mil para una cuenta próximos 24 meses ¿Nos lo prometes?”
de ahorro programada.”
“Es decir, no le pondremos la mano a ese
lo seguiremos Dos años después Iba con Melissa rumbo a
uno de los bancos que ella y Manuel estaban
dinero, sino que lo combinaremos con el dinero pagando, pero a considerando para tomar su préstamo hipote-
de nuestro inicial, que también lo estamos cario. En el camino, revisamos algunos de los
invirtiendo, de tal forma que en aproxima- nosotros mismos, no temas que estaban preocupándoles.
damente 18 meses (más o menos), nuestro
inicial será del 50% del valor de otra propie-
al banco. La parejita estaba en mucho mejor situa-
ción ahora que de recién comprometidos.
dad más grande que tenemos vista y en la Todo había marchado, según lo planificado, y
que podremos ver crecer nuestra familia con tenían una excelente situación para negociar
que en dos años de buen manejo ya eso no
tranquilidad.” con los bancos y las asociaciones de ahorros y
afectará negativamente mi acceso al crédito.”
“¡Pero Melissa! ¡Tú más que ingeniera préstamos.
“Así es. Buena idea. ¿Y la otra?”
pareces banquera!”, la relajé. Melissa había logrado llevar su “score de
“La estabilidad laboral de Manuel. Aunque
“Qué va, Jefe. Fue una idea de los dos. Pos- crédito” hasta ser AAA+, mientras que Manuel
a él le va muy bien en su trabajo, todavía no
pusimos comprar por dos razones adicionales. se estabilizó en su empresa.
ha cumplido su primer año, y pensamos que
Revisé mi historial de crédito por el problemi- Ambos como pareja habían sido lo suficien-
es conveniente, para fines de avalar sus in-
ta que tuve con la tarjeta hace dos años. Aunque temente disciplinados, con mucho esfuerzo,
gresos y capacidad de pago frente al banco,
saldé la mora hace tiempo, todavía impactaba para mantener su plan de ahorro programa-
que tenga dos, casi tres, años de ingresos
mi ‘score’ de crédito. Consulté, y me aseguran do, a tal punto que en el tiempo transcurrido
registrados en nómina.”
El año pasado lograron duplicar su ahorro inicial, además de

haber establecido su fondo de reserva para
“Eso es un gancho, Alejandro. Es verdad que
la cuota iba a ser más baja, pero con un plazo
pasamos un susto cualquier emergencia.”
“Tenías razón con lo del fondo de reserva”,
a 30 años, al año 10 todavía deberíamos lo
médico que, aunque

mismo.”
me comentó Melissa. Le dije a Melissa que aunque me parecía bien
afortunadamente “El año pasado pasamos un susto médico
que, aunque afortunadamente pasó sin mayor
esa idea, era importante que la cuota fuera
manejable para ambos.
pasó sin mayor contratiempo, pudimos enfrentarlo financiera- “Sí, lo es. Y tenemos nuestro fondo para
mente, manteniendo nuestra paz y estabilidad
contratiempo, financiera.”
emergencias. Voy más allá. Lo tomaremos a
15 años, pero cada vez que podamos, haremos
pudimos enfrentarlo Dos factores se aliaron a favor de la pareja:
Ambos aumentaron sus ingresos, y lograron
pagos extraordinarios, para saldar más
rápidamente.”
financieramente, duplicar el monto del inicial. “Jefe”, me dijo, “Lo que quiero es que nos
En vez de comprometer el 30% de sus in-
manteniendo gresos combinados para el pago de su cuota
ayudes a escoger el mejor banco para el hi-
potecario. ¿Con cuál nos vamos? ¿O son todos
nuestra paz hipotecaria, solamente le asignarían un 20%.
El otro 10% serviría para complementar sus
iguales?
y estabilidad ahorros del retiro. Quedé en tomarme un café con Manuel y

Melissa en el centro comercial donde ellos
Evaluaron diferentes alternativas de préstamos
financiera. hipotecarios, y se decidieron por un plazo de 15 habían hecho la última “tarea” que les había
años. Aunque en algunos bancos les vendieron la asignado. Luego de ordenar algo de tomar,
idea de pagar en 30 años, la descartaron. Melissa sacó la computadora para ver:
¿En cuál banco o asociación tomarían Había algunos gastos que Melissa descono-
Eso es un gancho,
su préstamo? cía. “Por ejemplo, Alejandro, eso de que me
“Esto es bastante más complejo de lo que cobrarían una comisión por saldar el préstamo
yo me imaginaba, Alejandro”, me adelantó
Melissa.
de forma anticipada es nuevo para mí.”
“Si, Melissa. Algunas entidades tienen esa
Alejandro. Es verdad
“Yo pensaba que para sacar un préstamo, política, pero observa que no todas la tienen, y que la cuota iba a
ser más baja, pero
lo único que importaba era la tasa de interés, que su severidad dependerá de si les prepagas
pero, al buscar las otras informaciones que me el préstamo antes de 12, 24 o 36 meses.”
indicaste, veo que hay muchas otras variables
que debemos tomar en consideración”, suspiró
“Eso veo, Jefe. También observo que hay di- con un plazo a 30
ferencias en cuanto a las pólizas de seguro.
Melissa. Algunos bancos aseguran el valor del présta- años, al año 10
todavía deberíamos
“Así es, Melissa. Pero por lo menos no tuviste mo, y otros el valor de la propiedad.”
que moverte demasiado. En este mismo ‘mall’ “Correcto. Y es importante que tu vivien-
están casi todas las entidades financieras
donde tenías que hacer tu tarea y, por lo que
da esté bien asegurada. Al final del día es tu lo mismo.
principal activo, una parte fundamental de tu
veo, lo has hecho de mil maravillas.” patrimonio. Independientemente de si tienes
En efecto, frente a nosotros se abrió una un préstamo o no, espero que siempre man-
hoja de Excel donde, entidad por entidad, se tengas un buen seguro sobre la propiedad.”
desglosaban las tasas de interés, las comisio- Seguí: “Observa también que el seguro de
nes y otros gastos que determinarían la cuota vida aplicará para ambos, pues son co-deu-
mensual del préstamo hipotecario de nuestra dores en el préstamo. Incluso, hay algunas
parejita. entidades que, además de asegurar el saldo
del préstamo en caso de muerte, lo hacen en “¡No me asustes!”, exclamó Manuel, que
caso de discapacidad.” había permanecido callado.
“No es asunto de miedo, Manuel. Sólo quiero
“Alejandro: En cuanto a las tasas, asegurarme de que ustedes sepan que ese
¿Por cuál me voy? ¿Tasa fija o
variable?” 10.0% que ahora ofrecen algunas entidades
podría variar.”
“¿Que cuánto? No podría decirte, pero en
“¡Excelente pregunta! En la medida de lo los últimos años, esas tasas han promedia-
posible, mi recomendación es que te vayas do 12.5%, y han llegado a subir hasta 15.2%.
por las tasas fijas... Y mientras fijas por más ¿Volverán a subir tanto? No lo sé. Quizás no en
tiempo, tanto mejor.” los próximos 12 o 24 meses, pero es importan-
“¿Por qué, Jefe?” te saber que podrán pagar la cuota mensual de
“Es un tema de perfil de riesgo. Siendo éste su llegar a subir a esa tasa de interés. ¿OK?”
primer gran préstamo, ya de por sí, ustedes “Listo, Alejandro. Estamos claros.”
están asumiendo un compromiso muy grande. “Pues si tienen eso claro, brindemos por su
Aunque ahora mismo las tasas de interés son primera hogar y su primer préstamo hipoteca-
muy atractivas, debes recordar que no siempre rio. ¡Muchas felicidades!”
se quedarán en ese nivel. Es decir, que bien
podrían subir a futuro.”
1.2
24
¿Comprar
o alquilar?
M anuel y M eli s s a c o n s ultan a

Los Analistas y Economistas:
JUAN Camilo Luís Veras, Javier Harold
González CFA León Vásquez
1.2.1
Controlando el “Yo quiero” alínea tu s o b jetivo s
Juan camil o g o n z á le z
se ha especializado en la investigaci ó n , dise ñ o
y evaluaci ó n de proyectos de aprendizaje en F inanza S ,
y dirige actualmente A ccendo , un L aboratorio
U n bate y una pelota de béisbol cuestan
RD $110, si el bate cuesta RD$100 más que
la pelota, ¿cuánto cuesta la pelota? Manuel,
buena noticia. La buena es que he descubierto
que fallar aquí, nada tiene que ver con lo bueno
o malo que seamos en matemáticas. La no
de E ducaci ó n F inanciera en C olombia .
Melissa, ¿qué contestarían ustedes a una tan buena: la razón por la que fallamos es que
sencilla pregunta como la anterior?… ¿RD$10? nuestro cerebro está programado para ahorrar
¿RD$100? ¿RD$20? energía tomando decisiones rápidas.
He realizado esta pregunta un sinnúmero de Es así como -todos los días- terminamos,
veces, y en el 90% de los casos la respuesta aunque no queramos, desviándonos de pen-
resulta incorrecta; muy pocos contestan ade- samientos y comportamientos óptimos, y
cuadamente: RD$5. Hagan sus cálculos, y lo sensatos por tomar “atajos mentales”.
comprobarán. Si la pelota cuesta RD$10, en- ¿Por qué es importante esto? Porque
tonces el costo total sería de RD$120 (RD$10 ustedes están a punto de tomar una decisión
la pelota y RD$110 el bate), no RD$110. La res- financiera y, de los millones de decisiones que
puesta correcta es de RD$5 (RD$5 la pelota y deberán tomar en su vida, comprar o arren-
RD$105 el bate). dar una vivienda es una de las que mayor
Los frecuentes errores con el resultado de impacto terminará teniendo sobre sus Finanzas
este simple ejercicio de lógica me motivan –de Personales.
entrada- a compartir una buena y una no tan
Comenzando por el principio Aceptemos también que, si bien no hay

Empecemos por aceptar que una de las verdades absolutas en Finanzas Persona-
mayores dificultades frente a comprar o arren- les, aprovechar las herramientas que brinda Hay que alinear los
dar es que no existe un solo lugar donde esté
toda la información que necesitarían para
la Educación Financiera para evaluar las op-
ciones, permite tomar decisiones informadas,
objetivos personales
tomar la mejor decisión y, que si lo hubiera, aunque a la luz de la economía, o de la opinión y familiares con la
serían tantas las variables y escenarios que de sus familiares y amigos esas decisiones pa-
tendrían que considerar, que humanamente no rezcan “irracionales”. decisión de compra o
contarían con la capacidad para analizarlos. ¿Cuáles son, entonces, los aspectos
emocionales y los aspectos racionales
renta.
que juegan a la hora de decidir –y cómo
hacerlo– de cara a comprar o arrendar
nuestra primera vivienda? Si antes de decidir, ya tienen opiniones como
El primer ejercicio lo llamaré maten sus teorías “arrendar es darle la plata a otro”, “comprar
preferidas, y busca superar lo que los cientí- significa construir un patrimonio”, “los
ficos denominan los sesgos de confirmación, precios de la vivienda siempre suben”, o “con
es decir descartar las nuevas informaciones una casa propia, uno siempre tiene un respal-
que contradigan sus creencias; también de dis- do seguro”, dense la oportunidad de encontrar
ponibilidad, que significa afirmar que algo es argumentos que demuestren lo contrario, y
cierto, en función de la facilidad con que se les evalúen el peso de los mismos antes de tomar-
ocurren ejemplos; y de la prueba social: creer los por ciertos.
que cuántas más personas encuentran correc- El segundo ejercicio consiste en alinear los
ta una idea, más correcta es. objetivos personales y familiares con la de-
cisión de compra o renta. Para esto pueden En este caso, el cálculo más simple para basarse en sus preferencias, expectativas y
preguntarse: ¿para qué queremos realmente el evaluar la decisión sería: si al sumar las cuotas planeación financiera, así como en la coyuntu-
inmueble?, y ¿cómo cambian nuestros planes de arrendamiento, éstas son menores, calcu- ra y perspectivas económicas del momento en
personales y profesionales en caso de comprar ladas anualmente, a lo que pagarían por los que quieran tomar la decisión.
o arrendar? intereses del crédito, más los costos de re- Sin embargo, siempre será preciso reconocer
Piensen, por ejemplo, que si son personas paraciones, impuestos, seguros y cuotas de los sesgos en los que pueden caer al momento
que prefieren la flexibilidad y movilidad laboral, administración, sería conveniente arrendar, de elegir, y si a esto le suman un análisis ri-
así como estar siempre cerca de su trabajo, destinando el “excedente” de dinero que paga- guroso de sus capacidades financieras y del
podría ser más ventajoso arrendar. rían en la cuota del crédito a una inversión. mercado de la vivienda, tomarán la decisión
No olviden los numeritos En cambio, en el momento en que el costo de adecuada para ustedes y su familia.
Finalmente, hablemos de números. Para esto, arrendar sea mayor al costo que pagarían por Las finanzas tienen algo de ciencia y algo de
es necesario, ante todo, que las opciones sean el crédito hipotecario, lo más recomendable intuición: pregunten, investiguen, proyéctense,
comparables, algo así como sumar manzanas sería comprar. asesórense y combínenlas en su justa medida,
con manzanas, y no con peras o mangos. Tanto -¿Qué es mejor entonces? es la fórmula para no caer, ni en la ilusión del
el inmueble que arrendarían, como el que com- -No se desesperen, pero la respuesta es control, ni en las trampas del deseo .
prarían, deben ser lo más similares posible. depende. Se trata de una evaluación que debe
1.2.2
Mangos en tiempo de mangos e s pera el tiempo correcto
L ui s A . V era s , C F A C FA , con m á s de 1 0 a ñ os de e x periencia en mercados financieros internacionales . A ctualmente

es S ocio - F undador de C ollega C apital , S R L , una firma de asesor í a en gesti ó n de patrimonios .
B ueno, Melissa y Manuel, a mucha gente no

le gusta que le hablen de números, pero
en estos temas saber hacer sus cuentas es
vivienda, se deben identificar las utilidades a
recibir y el costo de obtenerlas.
La utilidad y el costo de ser
sumamente importante, y a mí me ha tocado propietario de una vivienda
darles la pequeña charla con las cifras. Los beneficios de ser propietario de una vi-
Comencemos por decir que la adquisición vienda primaria se podrían resumir en que
de la primera vivienda es una de las grandes permite la posesión y disfrute de la propiedad,
metas de la mayoría de las parejas que, como sus mejoras y los derechos que éstos conlle-
ustedes, desean forjarse un futuro, y proveer ven; funge como instrumento de acumulación
un ambiente estable para su familia. Sin y apreciación de capital; provee seguridad fi-
embargo, la ilusión de lograr objetivos de gran nanciera; puede servir de colateral para tomar
envergadura, muchas veces trae consigo la créditos y, algo muy vital, provee tranquilidad
influencia de las emociones al momento de emocional.
tomar tan importante decisión. Vistos los beneficios, no se pueden obviar los
Es por este motivo que al momento de costos, como el préstamo hipotecario, que es
evaluar la posibilidad de adquirir una primera que la principal herramienta que permite a los
individuos y familias adquirir viviendas. En la práctica, a lo largo de la amortización

¿Pero qué significa realmente tomar de un préstamo, el gasto total por ese servicio,
En la práctica,
un préstamo? Desde la perspectiva de los es considerablemente superior al capital que
resultados obtenidos, y el costo de dichos re- está siendo acumulado. De hecho, durante la
sultados, podemos decir que un préstamo no
es más que servicio que consiste en el derecho
mayor parte de la vida del préstamo, alrededor
de un 75% del tiempo, por ejemplo, los pri-
a lo largo de la
de usufructuar la propiedad, mientras se meros 15 años de un préstamo de 20 años, el amortización de
acumula suficiente capital, para completar el
valor de compra de la propiedad.
monto de la cuota correspondiente a interés
-gasto-, es significativamente superior al un préstamo, el
Una vez realizado esto, es decir, cuando se
salda el préstamo en su totalidad, y sólo en-
monto correspondiente al principal, es decir a
la acumulación de capital.
gasto total por
tonces, es que se adquieren de pleno derecho No obstante, tenemos otro importante ese servicio, es
los demás beneficios. Dicho de otra manera,
se paga un interés (un gasto) por el derecho de
costo, a veces olvidado. El mismo se refiere
a la abdicación o renuncia a las rentas finan- considerablemente
ahorrar en un bien inmueble, mientras se dis-
fruta del uso del mismo.
cieras que pudiera proveer el capital utilizado
para adquirir el inmueble. Dicho de otra
superior al capital
Como sabemos, un préstamo se satisfa- manera, el costo de oportunidad. que está siendo
ce mediante cuotas periódicas, compuestas
por una porción correspondiente al interés, es
En adición, se debe considerar el gasto co-
rrespondiente a una póliza de seguro, la cual acumulado.
decir, al gasto o costo por el servicio, y otra pudiera agregar entre 0.5% y 1% al costo de
porción correspondiente al capital a acumular ser propietario. Finalmente, habría que incor-
a favor del valor de la propiedad. porar algunos gastos transaccionales, como
impuestos, gastos de cierre y gastos legales . loraciones correspondientes, se puede estimar que para
-Ay, por favor, más al pasito, que no estoy un inmueble financiado al 80%, la sumatoria de los
entendiendo mucho… gastos relacionados a una compra financiada ronda
-No hay problemas, Mira Melissa, compi- alrededor de entre un 13.4% y un 14.2% anual
lando lo ya presentado, podemos ver que del costo total de la propiedad, para el primer
el costo de ser propietario mediante fi- año.
nanciamiento se puede resumir en Y esto es sólo el gasto; habría que
la tasa de Interés sobre el monto sumarle aproximadamente un 0.9% co-
pendiente por saldar; el costo rrespondiente a los abonos a capital, lo
de oportunidad, que repre- cual representa un flujo de caja total
senta la tasa de rendimiento o de entre un 14.3% y un 15.1% para el
la rentabilidad dejada de perci- primer año .
bir sobre los montos acumulados, es Esto se reduce, conforme pasen los
decir, sobre el monto del inicial, así como años, pero no mucho: para el año 10,
de la proporción de las cuotas mensuales el flujo de caja necesario para susten-
correspondientes a capital. tar la operación todavía representa poco
También hay que tomar en cuenta los más de un 12%, aun luego de conside-
gastos de seguro, los impuestos y los gastos rar ajustes por inflación y apreciación del
de cierre y legales. inmueble.
A los fines de realizar un ejemplo-ejercicio, Si tomamos un 13% anual como prome-
tomemos en consideración las condiciones dio, para los primeros 10 años, del flujo de
promedio del mercado actual. Al hacer las va- caja necesario para sustentar una operación
de compra, y la comparamos con el mercado invertir a través de instrumentos financieros,
El inquilino, ahorrando, de alquileres de la ciudad de Santo Domingo,

el cual en los últimos tiempos ha promedia-
en adición al monto que tenía intencionado
para que sirviera de inicial, en caso de compra.
e invirtiendo, do alrededor de un 8% del valor del inmueble, He aquí, desde el mismo inicio dela operación,
vemos un diferencial de flujo de caja que ronda la obtención del segundo beneficio menciona-
e incluso luego de un 5% anual, a favor de la decisión de alquilar. do: fungir como instrumento de acumulación y
hacer ajustes por Complementando al alquiler

Recordemos los beneficios en los cuales seg-
apreciación de capital.
Adicionalmente, se empieza a tener acceso
aumentos de alquiler, mentamos la utilidad de ser propietario de a los demás beneficios de manera prorrateada
desde el origen de la operación, engrosan-
habría acumulado la vivienda en la cual se reside. Podemos ver
rápidamente que el alquiler cubre el primer be- do el valor neto de un individuo o familia. Este
al cabo del año 15 neficio citado, de permitir la posesión y disfrute capital acumulado puede ser utilizado como
de la propiedad, pues es ése justamente el ser- colateral para préstamos, o mejor aún, para
un capital financiero vicio recibido, y por el cual se paga una renta. realizarse autopréstamos.
Si proyectamos los cálculos correspondien-
superior al valor Ahora bien, ¿Cómo obtiene un inquilino los
demás beneficios que obtiene un propietario? tes, se puede verificar que el inquilino de este
de mercado de esa Ya vimos que en las condiciones actuales de
mercado, un inquilino podría tener un exceso
ejemplo, ahorrando, e invirtiendo según des-
crito, e incluso luego de hacer ajustes por
propiedad. de flujo de caja superior al de un comprador, en aumentos de alquiler, habría acumulado al cabo
alrededor 5% del valor total de la propiedad, del año 15 un capital financiero superior al valor
anualmente. Entonces, dicho inquilino puede de mercado de esa propiedad , incluso después
utilizar este exceso de dinero para ahorrar, e de ajustado por inflación y apreciación.
Esto significa que, con las condiciones de

mercado que han predominado en los últimos
pueden verse agravados, en vez de benefi-
ciados, al utilizar bienes raíces como principal
La decisión de
método de acumulación de capital.
años, la opción de alquilar, ahorrar e invertir el alquilar y construir
excedente, puede permitir acumular suficien-
te capital para comprar una vivienda nueva, de
Destacamos la liquidez limitada, lo cual
pudiera impedir solventar alguna situación de capital mediante
contado, cinco años antes de lo que le tomaría
a un comprador en convertirse en único e
gran trascendencia, y para la cual un fondo de
emergencia no fuere suficiente, por ejemplo,
el ahorro y la
irrestricto propietario de su vivienda. una enfermedad terminal, discapacidad, pro- inversión financiera
Tranquilidad emocional
Este beneficio es comúnmente citado como
blemas penales, necesidad inmediata de
mudarse de ciudad o país, escapar una revuel- trae consigo
la razón principal por la cual muchas perso- ta civil, entre otros; o incluso pudiera disuadir una importante
nas favorecen comprar en vez de alquilar, aún aprovechar diligentemente oportunidades pro-
cuando desde el punto de vista económico-fi- fesionales o de inversión que requieran rápida tranquilidad
nanciero, sea más racional alquilar.
Ciertamente, no es para menos.
acción.
También existe el riesgo de mudarse en una
emocional: la
Una pareja que decide alquilar tiene que en- vivienda, y que al cabo de poco tiempo se segregación de los
frentar la incertidumbre de permanencia en una presenten situaciones que convierten a la pro-
misma propiedad, mientras trata convertir dicha piedad en menos deseadas, como filtraciones
riesgos de flujo de
vivienda en un hogar para su nueva familia. de difícil reparación, imperfecciones de cons-
trucción que no fueron evidentes en el pasado,
caja y el capital
Sin embargo, este enfoque tradicional no
permite ver muchos factores emocionales que vecinos poco civiles, cambios demográficos en acumulado.
Por otro lado, la decisión de alquilar y construir ler, perdería el beneficio del uso de la vivienda,
capital mediante el ahorro y la inversión finan- pero su capital financiero acumulado a través
ciera trae consigo una importante tranquilidad de los años quedaría intacto.
emocional: la segregación de los riesgos de Para finalizar, debemos insistir en resal-
flujo de caja y el capital acumulado. El que tar que cada situación es única. Puede haber
compra mediante financiamiento, condiciona coyunturas en las cuales la combinación de
la recepción final de los beneficios esperados condiciones de crédito excepcionales, un
al cumplimiento con la totalidad de los pagos precio de oportunidad, características únicas
pautados a lo largo de la vida del préstamo. del inmueble y expectativas de mercado po-
el sector urbano donde se encuentra, o nuevas Esto quiere decir, que una familia que tenga sitivas para el sector urbano en el cual se
tecnologías en las más recientes construccio- ya 18 años pagando religiosamente su hipote- encuentra, puedan cambiar radicalmente una
nes, etc. ca, por alguna situación circunstancial, como recomendación.
Todos estos son riesgos que pueden perturbar pérdida de ingresos, discapacidad, entre otros, Por eso, cada individuo o familia debe ana-
la tranquilidad emocional del que compra, mas puede quedar imposibilitada de realizar los lizar su propia condición, la situación del
no así del que alquila, pues este último puede pagos durante algunos meses, perdiendo así su inmueble que desean evaluar para compra, el
rápidamente, y con bajo costo, cambiar de vi- vivienda, y con ella, todo el capital que le tomó entorno económico y de mercado, además de
vienda. Mientras tanto, el costo promedio de años en acumular disciplinadamente. cualquier circunstancia que pueda ayudar a
hacer líquida una vivienda puede alcanzar hasta En cambio, un inquilino tiene separado su la familia a tomar la decisión que mejor vaya,
un 15%, cuando se consideran comisiones de capital económico de su vivienda, permi- acorde con sus objetivos de vida.
venta, el costo de oportunidad y el costo del tiéndole enfrentar con mayor facilidad una
dinero durante el período de venta, impuestos, situación como la descrita, pues si se viera
depreciación de mejoras, entre otros. imposibilitado de seguir pagando su alqui-
1.2.3
Los números se sacan con pinzas cada centavo cuenta

Javier le ó n H . A ctualmente es profesor de finanzas de A ulahispana con 1 0 a ñ os de e x periencia en el sector financiero dominicano .
E stimados Manuel y Melissa, antes de

decidirse a comprar una vivienda,
les recomiendo que saquen bien los
blemente no suba mucho de precio en los
próximos años, debido a la gran cantidad de
propiedades en venta que hay en el mercado
números, como les explicó Alejandro. Ésta actualmente. No es difícil encontrarse en las
probablemente sea la decisión financiera calles de nuestro país un edificio con 5 letreros
más importante de sus vidas; no la tomen de “Se Vende”, y que al lado estén construyen-
de manera impulsiva. ¡Recuerden que do dos edificios nuevos.
estarán invirtiendo todos los ahorros que han De todas formas, si después de pensarlo de-
acumulado al día de hoy y los de los próximos tenidamente deciden comprar una vivienda,
5, 10 o 15 años! otro tema que deben de tomar en cuenta es si
Según su situación financiera, ustedes es- van a comprar una vivienda lista o un proyecto
tarían poniendo todos los ahorros de los en planos.
principales años productivos de sus vidas en En caso de que se vayan a decidir por la
una sola propiedad ilíquida, que no resulta- segunda opción, deben de hacer nuevamente
ría fácil de vender “de un día para otro” a un un análisis al respecto, ya que sin darse cuenta
precio razonable de mercado, y que proba- pudieran estar haciendo una terrible inversión.
les entregue el apartamento a tiempo o con las ese descuento a exigir dependerá de qué tan
características acordadas. Por eso es muy im- “buena paga” sea el constructor, la cantidad de
¿A qué te refieres Javier? portante investigar sobre la trayectoria de la dinero que tengan que adelantar, y el tiempo
constructora encargada del proyecto que están que falte para la supuesta “fecha de entrega”.
considerando, y la experiencia que han tenido En fin, si la vivienda no les sale significativa-
Yo veo que mucha gente compra sus vivien- sus clientes con ella. mente más barata en planos, mejor ahorren,
das en planos. La constructora les imprime un El costo de oportunidad vayan ganando intereses, y cómprenla más
plano con un diseño bien atractivo, y le pro- También hay gente que ignora el costo de adelante, cuando esté lista. Así no asumen el
porciona al comprador la facilidad de poder oportunidad del dinero que tiene que ade- riesgo del constructor, se ganan el costo de
pagar poco a poco. lantar, es decir, el inicial, y las cuotas que se oportunidad, y probablemente puedan nego-
Sí, eso es muy conveniente, pero la mayoría pagan antes de que le entreguen la propiedad. ciar mejor precio pagándola de una vez.
de la gente ignora dos factores muy impor- Ese costo de oportunidad son los intereses que
tantes a la hora de negociar el precio: el riesgo ganarían, si en vez de adelantarle dinero gratis
del constructor, y el costo de oportunidad que a la constructora, lo tuvieran invertido, por
paga por su dinero. ejemplo en un certificado financiero bancario.
Todos hemos escuchado sobre proyectos que Adelantando dinero están literalmente
se han quedado sin terminar, porque quebró financiando a la constructora, y ésta debe pa-
la constructora, de apartamentos con vicios garles por usar nuestro dinero.
de construcción o entregados en una fecha Esa es la razón por la cual, al comprar una
mucho más tarde que la prometida. vivienda en planos deben exigir un descuen-
El riesgo del constructor se refiere a la pro- to importante en relación con el precio de
babilidad de que la constructora quiebre, y no una similar que ya está lista. La proporción de
1.2.4
Ying-yang hipotecario todo tiene s u lado b ueno y s u lado malo
Har o ld v á s que z
D octor en econom í a , con 1 5 a ñ os de e x periencia en
ense ñ anza universitaria sobre temas de econom í a
y finanzas . A ctualmente trabaja como subdirector
del D epartamento I nternacional del B anco C entral
P ara Manuel y Melissa,
Antes de tomar la decisión de comprar
o alquilar una vivienda, primero deben tener
inmobiliario. Yo, que vivía en Estados Unidos
en ese entonces, vi los precios de las viviendas
caer entre 25% y 30% en la ciudad de Atlanta.
de la R ep ú blica D ominicana e imparte charlas sobre
manejo de finanzas personales .
claras dos cosas, en las cuales creo que Una vivienda es un activo muy seguro, pero
muchas personas están equivocadas. Estas nada garantiza que al momento de vender, su
son: valor sea mayor que al momento de comprar,
“El que alquila está perdiendo su dinero, sobre todo si descontamos el efecto de la
porque lo regala a otro”. Esto es falso. Alqui- inflación.
lar una vivienda es como alquilar cualquier Al momento de vender, el valor de la vi-
otro servicio, como un carro o pagar por un vienda dependerá de muchos factores, por
ticket de avión. Te beneficias del servicio que ejemplo, la situación económica del país, el de-
recibes, y no incurres en los altos costos de ad- sarrollo del vecindario, etc., y muchas otras
quirir y mantener ese bien o servicio que estás cosas que ustedes no controlan.
alquilando. Pienso que para una pareja como ustedes,
“Es mejor comprar, preferiblemente en planos, que inician la formación de una familia, alquilar
porque el valor de la vivienda siempre sube”. es una buena idea. Lo mejor es que aprove-
Totalmente falso también. Recuerden que la chen que viven con sus padres, y ahorren lo
pasada crisis mundial se originó en el mercado más posible antes de casarse.
Ya casados, alquilar les podría ayudar a no dos o tres años, dependiendo de la duración
tener un compromiso tan fuerte como el de de la obra, y a la vez conseguir un buen des-
Alquilar les podría una casa desde el inicio del matrimonio.

Recuerden que es importante tener cierta
cuento. Pero nunca olviden que comprar en
planos tiene sus riesgos. Hagan sus diligencias
ayudar a no tener holgura de recursos para hacer actividades de
pareja que fortalezcan aún más la relación, y el
de conocer al constructor y, si es posible, veri-
ficar otras viviendas que haya construido en el
un compromiso tan compromiso de comprar, más todos los gastos pasado.
fuerte como el de y responsabilidades impositivas que conlleva,

puede hacer difícil realizar otras actividades en
una casa desde el pareja.
Aunque les deseo toda la felicidad del
inicio del matrimonio. mundo, las estadísticas demuestran que más
de la mitad de los matrimonios fracasan antes
de los 5 años, y por eso pienso que trabajar en
la consolidación de la unión entre ustedes debe
ser su prioridad.
Finalmente, si definitivamente van a adquirir
un apartamento, yo no recomendaría com-
prarlo con menos del 20% de inicial, ya que la
carga de las cuotas podría ser muy pesada.
También me gusta la idea de comprar en
planos, ya que pueden programar los pagos a
1.3
40
¿Y si compramos
en planos
no es mejor?
M anuel y M eli s s a c o n s ultan a

Los Constructores, Promotores y Corredores:
Elizabeth FERMÍN HéCTOR Emil
Martínez Acosta Bretón Montás
1.3.1
¡Ok, entremos en detalles! 1 o co s a s q ue de b e s tener en cuenta
E li z abet h martíne z
A sociada en ventas en R E M A X M etropolitana ,
con 16 a ñ os de e x periencia en el sector inmobiliario . Hola, Melissa y Manuel. Me preguntan qué Veo que no se han puesto de acuerdo aún en
es mejor, si comprar o alquilar, pero para comenzar ne-
¿comprar o alquilar? cesito validar lo que SÍ quieren:
Esta interrogante debe venir acompañada de 1- ¿Quieren 1,2 o 3 habitaciones?
muchas preguntas de mi parte: ¿Me permiten Este es el primer paso para que se den cuenta
acompañarles en este camino para la toma de de los planes. Con una habitación, son ustedes
esa decisión? dos planificando el crecimiento de la familia
Les pregunto, porque muchas veces, los a unos años, y prefieren tener posiblemen-
clientes lo que buscan es la validación de lo te un mejor carro, áreas sociales con piscina,
que quieren escuchar, y mi trabajo no es com- gimnasio, tal vez los estudios superiores son
placerles, sino asesorarles en su mejor decisión muy importantes para sus metas, y el aspecto
inmobiliaria. social y los amigos ahora son vitales para su
Un asesor inmobiliario es un buen médico de crecimiento.
cabecera, con conocimientos de finanzas, profe- Dos o más habitaciones es para pensar en
sor, psicólogo, arquitecto, ingeniero, terapeuta, familia casi de manera inmediata, o porque
coach, y ustedes merecen la mejor atención ya la tienen, Van a vivir con la suegra, o van a
para que hagan lo que más les convenga. visitar los hijos de tu pareja los fines de semana.
2-¿Quieren casa o apartamento? no necesariamente le darán valor a la propie- Verifiquen si les conviene vivir cerca de la
No es verdad que vivir en cualquiera es lo dad, pero sí la van a poner acorde al gusto de suegra, del trabajo, del gimnasio o de la línea
mismo. Vivir en un apartamento es para llevar ustedes. del Metro, y qué beneficios a corto y largo
una vida más práctica, sencilla y simple, de 4- ¿Aquí o allá? ¿En qué les beneficia plazo van a obtener.
más acceso a los lugares que necesitan y se- vivir en un sector, y por qué no quieren Cuando definan todo esto, la toma de deci-
guridad. Si escogen una casa, deben también vivir en otro? sión entre ambos va a ser más fácil.
pensar en si la prefieren en un proyecto 5-¿Cuánto nos prestan?
cerrado o individual, y si están dispuestos a El préstamo va a ser parte vital para ayudarles
limpiar más, fumigar, y a tener todas las res- a dar esa respuesta que buscan.
ponsabilidades que esto trae. Las instituciones bancarias prestan entre el
Descubran el encanto que cada lugar puede 70 o el 80, y hasta el 90% del valor de tasación
proveerles. de la propiedad, y es por ello que es importan-
3- ¿Nueva o usada? te que sepan si tienen capacidad crediticia, y
Si es nueva, saben que la inversión inicial es en cuánto les prestan. Ambos son un apoyo para
hierros, toldos y pintura. Lo nuevo es nuevo. el otro, por lo que es importante que los dos
Mudarse en algo nuevo trae otras cosas, tengan un buen crédito y relación con su banco
como formar juntas de vecinos, los vicios de de confianza.
construcción, y esperar que los vecinos tengan Deben demostrar que ganan 4 veces la cuota
una forma de pensar similar a la de ustedes. a prestarles para que no se vean comprome-
Si deciden mudarse en una propiedad usada, tidos, o incurran en incumplimientos con su
deben tomar en cuenta que posiblemente van banco, y se les dañe su crédito.
a hacer remodelaciones y actualizaciones que
6- ¿Cuánto tienen ahorrado muebles. ¿Qué necesita cada uno para sentirse
para el inicial?
cómodo en su nuevo hogar?
Este debe ser un número real, que esté a
mano, con el que puedan contar de manera
8- ¿Qué tiempo quieren vivir en esta
nueva vivienda? ¿Uno, dos años, o para La primera
inmediata, y que les sirva para separar la pro-
piedad con un mínimo del 10% a la firma del
siempre?
Unificar este tiempo les ayudará a planificar su inversión no es
contrato.
Muchas veces se hacen planificaciones de
futuro. dónde ustedes
separar con bonos de diciembre, doble sueldo
9- ¿Necesitan a alguien más para tomar
esta decisión? ¿Cuentan con unos pesos quieran, sino
y regalías, que en mayo no saben si las van a
recibir.
de regalo o herencia?
La pregunta viene, porque muchos jóvenes pre- dónde ustedes
Este dinero debe estar en una cuenta para su
uso inmediato.
fieren poner una cuenta bancaria para que les
regalen efectivo, y luego utilizarlo para la compra
puedan
7- ¿Cuáles características son para de su casa. Otros, los que tienen más suerte,
innegociables? tienen un padrino o abuelo que les da un sustan-
Tamaño, terminaciones, nivel, y ubicación: cioso regalo en efectivo que facilita la compra.
Norte, Sur, Este u Oeste... Muchas veces los Por eso ustedes deben estar claros dónde
hombres sólo buscan un espacio fuera de su van a obtener su ingreso.
habitación donde colocar su televisor y punto. Si se fijan, estas preguntas dependen de su
Las mujeres, en cambio, quieren baños y realidad económica actual y futura, que es im-
cocinas nuevos, habitaciones amplias, lugares portante que yo conozca para asesorarles en
de almacenar los trastes, y que quepan sus esta toma de decisión.
sobre el presupuesto real que tienen es la que

debe guiarles y responderles lo que deben
hacer.
La primera inversión no es donde ustedes
quieran, sino donde ustedes puedan.
¿Qué es mejor? Lo que no les afecte como
pareja, les ayude a crecer financieramente, no
les comprometa económicamente, sino que les
rete a mantener su crédito, y en el momento
justo, tener los ahorros para crecer y dar el
próximo paso, que es hacer la compra de su
segunda vivienda.
Si deciden comprar, es porque contestaron,
y se pusieron de acuerdo en, al menos, 7 de las
La compra o alquiler de una pro- 9 preguntas formuladas, y las que les quedan
piedad es un cambio de status. Van son fáciles de manejar por ustedes.
a un lugar mejor del que se encuentran …O bajan su status, para organizarse a futuro, Les felicito por querer dar el próximo primer
ahora: de la casa de sus padres a su primer y deciden alquilar o comprar algo más sencillo paso.
apartamento, soñando con todo lo que no hasta que puedan invertir correctamente. Si les asalta la duda en más de 5 preguntas,
tienen y quieren: una habitación grande, un Si deciden comprar o alquilar una vivienda y no han logrado ponerse de acuerdo, lo mejor
estudio, una gran cocina, todo nuevo o en como primera inversión, además de ponerse sería alquilar hasta que estén listos.
mejor condición… de acuerdo con su pareja, la respuesta sincera Para alquilar, algunas preguntas son impor-
tantes tenerlas basadas en presupuesto pero trabaje a tiempo completo; que les indique qué
es algo más flexible y menos comprometedor.
Con dos depósitos, un mes por adelantado y
pueden y qué no deben comprar y, principal-
mente, que les caiga bien, y que sientan que
Un Agente es
el pago de gastos legales es suficiente de inicio, pueden confiar en él. el asesor de su
aunque siempre recomiendo tener un colchón Un Agente es el asesor de su inversión en
de dos o tres meses de la mensualidad en una inmuebles, y necesitan uno que camine con inversión en
caja secreta por si llega un tiempo de “vacas
flacas”. Así no quedan mal, ni dañan su credi-
ustedes a través del tiempo que dure este
proceso.
inmuebles, y
bilidad y crédito. En nuestro país, lamentablemente, todos necesitan uno que
La décima pregunta, entiendo que puede vendemos casas o apartamentos, pero yo digo
surgir ahora: ¿Tienen el teléfono de algún que el hecho de que alguien viva en una casa, camine con ustedes
agente inmobiliario?
Si la respuesta es sí, procuren que sea reco-
no indica que la puede y sepa vender, así como
porque tenga un corazón no se convierte en
a través del tiempo
nocido en el mercado donde quieren comprar cardiólogo. que dure este
o alquilar, que les pueda orientar sin apasio- ¡Zapatero a su zapato!
namiento pero con certeza; que les rete para ¡Cuenten conmigo para su decisión! proceso.
encontrar lo que quieren y pueden pagar; que
pertenezca a una empresa reconocida, y que
1.3.2
Definiendo posibilidades lo s punto s q ue de b en con s iderar

fermín ac o s ta
U stedes me preguntan qué es mejor, si porque si es como inversión, para ser los pro-
E mpresario con 2 0 a ñ os de e x periencia en el sector
de la construcci ó n . E s C E O de C risfer I nmobiliaria ,
una empresa dedicada a la construcci ó n
comprar una vivienda o alquilarla, y pietarios, con ella obtendrían una renta, con la
y comercializaci ó n de viviendas . en verdad, Melissa y Manuel, contestar de cual, a su vez, podrían solventar la hipoteca.
manera absoluta a esa interrogante podría Pero, déjenme continuar… también tienen
ser muy arriesgado e impreciso, en tanto que que tomar en cuenta su propia capacidad fi-
esa decisión depende de muchas variables, nanciera. ¿Ustedes pueden ahorrar el inicial y
generales unas y particulares otras, que tienen sustentar las cuotas del financiamiento? No, no
que ver, no sólo con el monto de la inversión me respondan ahora…
a realizar, sino también, con las condiciones Bajo estas consideraciones, si la respues-
particulares de los interesados. ta fuera sí, entonces para ustedes sería mejor
Por ejemplo, ¿Cuál es objetivo que ustedes comprar.
tienen, corto, mediano o largo plazo? Vamos a Y puedo citarles algunas de las ventajas que
asumir que es de largo plazo, y que quieren la brinda el ser propietario de su vivienda, como es
casa o el apartamento para vivir ahí… que un techo propio para ustedes y su familia,
-¿Y si fuera como inversión? significa independencia y estabilidad emocional,
-Bueno, Manuel, ahí, al igual que si es por corto empoderamiento. Digamos que es el famoso
plazo, entonces la evaluación sería diferente, “sueño americano”, en su versión criolla.
Además, se logra estabilidad en la ubicación, ¿Qué necesita la familia para su hogar? dad. Por eso es de alta trascendencia estudiar
y se acaban esas mudanzas frecuentes, que a En este punto, estoy hablando de cuántas la ubicación con detenimiento. Una ubicación,
veces son insoportables. habitaciones, cuántos baños, número de par- que es mejor para una familia, no necesaria-
Por si fuera poco, la compra de una vivienda queos, etc., etc… mente sería recomendable para otra.
resulta una inversión segura, cuya plusvalía - Tengan en cuenta que el tamaño y las faci- ¿Qué deben tomar en consideración? Por
digan lo que digan- tiende a superar los costos lidades de una vivienda deben ir en armonía, mencionar algunos elementos, si les queda
más altos que supone ser propietario en lugar tanto con la demanda de servicios por parte de cerca de su lugar de trabajo, y si tienen acceso
de inquilino. la familia, dependiendo de cuántos miembros a servicios públicos, tales como agua, energía y
También hay que considerar que los gastos son, y también de la capacidad para susten- transporte.
en intereses, normalmente muy altos, son de- tarla… Una casa muy grande puede significar Ustedes todavía no tienen hijos, pero ya
ducibles de los impuestos a pagar. costos innecesarios para los residentes, y, por vendrán, entonces también tienen que pensar
Como joven pareja que son ustedes, Melissa el contrario, si es muy pequeña, habrá inco- en si los centros de estudios adecuados para
y Manuel, me imagino que estén tratando de modidad para disfrutarla. sus hijos quedan accesibles. Y tampoco pueden
hacer planes familiares de largo plazo, y eso obviar la cercanía o lejanía de los centros co-
queridos, es otra ventaja que tiene ser dueño merciales y lugares de esparcimiento –eso es
de su propia vivienda, por supuesto sin olvidar Fermín, nos han explicado también muy importante para la calidad de vida-, y los
que debemos analizar la ubicación
el historial crediticio que se forjan al ser pro- de la vivienda… planes para el desarrollo urbanístico de la zona
pietarios, porque esa condición les permitirá donde van a vivir.
crear las bases para realizar múltiples opera- -Claro que sí, la ubicación es fundamental, Con todo lo que hemos hablado, se me
ciones futuras. dado el impacto que puede tener esta variable estaba pasando un elemento con el que quizás
Ahora bien, si ya definieron su capacidad de en el desenvolvimiento de la vida de la familia, debería haber comenzado… ¿Qué tipo de
compra, entonces deben estudiar temas como: así como en la valoración futura de la propie- construcción quieren? ¿Aspiran a vivir en
condominio o en una vivienda unifamiliar? Cuando estén buscando casa, encontrarán Con frecuencia, aunque no lo crean, del
¿De qué materiales la prefieren? ¿Qué termi- múltiples ofertas, pero ustedes pregunten e cumplimiento de todos estos requisitos sobre
nación les gustaría? investiguen si se trata de una empresa de tra- los que hemos conversado, depende más el
Todas esas son preguntas que deben hacerse dición en el sector de la construcción, y si en éxito de los proyectos que de la propia dispo-
si aspiran a convertirse en propietarios de una su personal hay capacidad administrativa y sición de los recursos financieros por parte del
vivienda…, y ya que estamos en este punto, técnica. desarrollador.
debo advertirles que la construcción es un sector También cuestionen si esa empresa trabaja
muy invadido, y frecuentemente personas o con crédito de un banco o de una asociación.
empresas, sin el conocimiento o la experiencia Esa sería una buena señal, en tanto que las Otro detalle muy
necesarios deciden construir viviendas, y luego
los proyectos caen en dificultades que frustran el
entidades de intermediación financiera son
extremadamente selectivas al momento de
esclarecedor es
sueño de familias como la de ustedes. otorgar financiamientos a constructores. si la compañía
Por eso es importante que, si finalmen-
te deciden adquirir la vivienda, sean muy
Otro detalle muy esclarecedor es si la com-
pañía construye y vende con fideicomisos,
construye y vende
cuidadosos al momento de elegir a quién le porque ese es un indicio fundamental de trans- con fideicomisos,
comprarán su casa.
-Ay, Dios mío, Manuel, te lo dije, que las cosas
parencia y eficiencia.
Por último, pero no menos importante está
porque ese es un
no eran tan simples, como salir a comprar una el saber si el proyecto en el que piensan in- indicio fundamental
casa…
-Melissa, si son cuidadosos, como les re-
vertir está aprobado por las autoridades,
es decir, si cuenta con todos los permisos
de transparencia y
comiendo, no creo que tengan problemas. correspondientes. eficiencia.
1.3.3
La inflación a tu favor ¿ Qu é e s mejor ? ¿ P or q u é ?
H é ct o r B ret ó n S . La opinión de un constructor dejando a un lado los aspectos de índole social

presidente de la asociaci ó n dominicana de
Melissa, yo sé que tú estás más interesada en y humano, concentrándome sólo en el punto
constructores y promotores de vivienda ( acoprovi )
alquilar, pero sin lugar a dudas, que tengas tu de vista económico.
vivienda propia le traería tranquilidad y segu- Para ver si es mejor alquilar o vender, debemos
ridad a ti y a los tuyos, lo que se traduciría en analizar el efecto de la inflación. A veces, el
un bienestar general, que es directamente pro- dinero generado en algún instrumento financie-
porcional a la salud física y mental de la familia ro, como los certificados, es mayor a la inflación,
que conforman tú y Manuel. y en ese caso el alquilar no parece mala idea.
Esa tranquilidad y seguridad proveen el Pero, cuando ocurre lo contrario, y la infla-
ambiente propicio para que puedan seguir ción es mayor al rendimiento del instrumento
generando riquezas, algo que sería sumamen- financiero utilizado, la inflación absorbe los
te difícil si su familia viviera en un estado de intereses generados por el instrumento
intranquilidad. financiero.
En este sentido, les pudiera enumerar cientos Sacando cuentas…
de razones sociales y humanas de por qué Bastarían dos ejemplos de lo que podría
resulta mejor comprar que alquilar. Pero en suceder con ustedes:
este momento quiero explicarles mi análisis, Imaginemos que el precio de la vivienda que
iban a comprar era de RD$3,000,000.00, pero del 2014 costaría RD$3,300,000.00, o sea,
como ustedes tenían RD$1,000,000. Enton- RD$300,000.00 de diferencia.
ces, el préstamo que iban a solicitar era de -¿Pero cuánto dinero nos podría generar de
RD$2,000,000.00. intereses el certificado?
Supongamos que la compra la iban a realizar Melissa, eso serían unos RD$166,000.00,
en octubre del 2012. En ese momento, el Índice considerando una tasa de 8% anual, y si
de Costo Directo de la Construcciones de vi- a eso le sumamos el ahorro mensual de
viendas (ICDV) que realizan la Oficina Nacional los RD$20,000.00, con los intereses que
de Estadísticas (ONE) y la Asociación Dominica- generan, RD$524,000.00, más el millón de
na de Constructores y Promotores de Viviendas capital, ahora tú y Manuel contarían con
(ACOPROVI) para vivienda económica era de RD$1,690,000.00 para el inicial; y como la
121.04 puntos. Dos años después (octubre vivienda ahora cuesta RD$3,300,000.00, en-
2014) era de 132.87 puntos. tonces ustedes sólo tendrían que solicitar de
-¿Qué quiere decir eso? préstamo la suma de RD$1,310,000.00, en
- No seas impaciente, Manuel, déjame ter- lugar de los RD$2,000,000.00, que eran an-
minar. Eso significa que la inflación en la teriormente. Obviamente hicieron excelente
construcción de vivienda fue de apenas 10% decisión.
en esos dos años, por lo tanto, si consideramos -Pero, ¿qué hubiera pasado si la inflación tenido, como en los años 1984, en 1990 o
que el precio de la vivienda fuera directamente hubiera sido mucho mayor? en 2013. En este escenario, la vivienda que
proporcional al costo directo de su construc- -Ah, ahí, imaginemos que la inflación costaba RD$3,000,000.00, ahora costaría
ción, entonces una vivienda que en octubre en esos dos años fuera de 30%, para no RD$3,900,000.00, por lo que el présta-
del 2012 costaba RD$3,000,000.00, a octubre hablar de las hiper inflaciones que hemos mo a solicitar sería de RD$2,210,000.00
(RD$3,900,000.00, menos RD$1,690,000.00) -Eso es cierto si el negocio es muy bueno, últimas décadas, nunca ha habido una dismi-
en vez de ser 2 millones. estable y rentable. Pero, Manuel y Melissa, nución de los precios de los inmuebles.
En este caso, la mejor decisión para ustedes ustedes saben que no siempre los negocios Por lo tanto, aparte de las consideraciones per-
hubiera sido comprar la vivienda, y no alqui- funcionan, aunque los inmuebles sí siempre sonales de cada persona, la decisión de compra
larla. Esto, sin tomar en cuenta el aumento aumentan de valor a medida que pasa el o alquiler deberá realizarse estudiando el
de precios que normalmente tienen los in- tiempo. En nuestro país, por lo menos en las efecto de la inflación.
muebles por otros factores que normalmente
ocurren, como es el mejoramiento del entorno,
el aumento del costo de la tierra, etc.
Otros riesgos
Obviamente, los escenarios en realidad no
son tan simples. También ustedes tendrían
que analizar el riesgo de tener el dinero en un
certificado frente al riesgo de tenerlo en un
inmueble.
Sea cual sea el escenario a estudiar, es una
verdad indiscutible que a largo plazo invertir en
un inmueble es una buena idea.
-También nos han dicho que sería mejor al-
quilar donde vivimos, y utilizar el dinero en
invertir en un negocio…
1.3.4
El momento de comprar y el a s e s or inmo b iliario
E mil m o nt á s
¿Comprar o alquilar? He ahí la como un gasto, o más bien como la represen-
P residente de la A sociaci ó n de E mpresas I nmobiliarias ,
cuestión… tación de seguridad para ustedes y sus futuros
con m á s de 15 a ñ os de e x periencia , F undador de la
E mpresa L a C osta D estinations , l í der en la promoci ó n En realidad, Manuel y Melissa, ésa es una hijos, una obligación, que, como cabeza de
y venta de propiedades tur í sticas de la R ep ú blica
pregunta que suelen hacerme mucho, y la res- familia, vas a sentir tú, Manuel.
D ominicana .
puesta definitivamente nunca es la misma, No obstante, primero deben saber si su con-
¿saben por qué? Pues, porque va a depender dición es la idónea para comprar una vivienda.
de varios factores, tales como tendencia del Veo muchos clientes que cometen el error de
mercado, situación crediticia del individuo, ex- comprar una propiedad obteniendo una hipo-
pectativas de los clientes, etc. teca de hasta el 90%, y se alegran mucho al
No se preocupen, trataré de ser lo más llano decir que son propietarios de tal o cual propie-
posible en mi explicación. dad, cuando lo que han asumido es un enorme
Si son primerizos –disculpen, pero así les pasivo hasta por 30 años.
decimos a los compradores de su primera vi- En nuestro país, las tasas de préstamos son
vienda-, como sé que es su caso, van a ver la muy altas, y tomar una hipoteca podría consti-
adquisición de su casa como la realización de tuir un compromiso mayúsculo.
una meta que se les inculcó desde muy chicos. Mi consejo es que tomen una hipoteca por un
Sin embargo, deben considerar que su casa tiempo no mayor a 15 años, y que la misma no
nunca podrá ser vista como una inversión, sino represente más del 60% del valor del inmueble.
Otro consejo es contemplar la fluctuación de El mejor momento para alquilar

la tasa, situación habitual en nuestro mercado. Basado en el mercado, un buen momento
Que la cuota a apagar les permita dejar un para alquiler es cuando las propiedades están
margen en caso de variación. bajando de precio. Por ejemplo, eso sucedió Mi consejo es
Y por último, traten siempre de amortizar el
capital cada vez que puedan, preferiblemente
recientemente en la Florida, entre otros lugares
de Estados Unidos.
que tomen una
los primeros años. En ese país, producto de la crisis financiera hipoteca por un
Si su economía es vulnerable, y no cuentan originada en el mercado hipotecario a finales
con unos ingresos constantes y recurrentes, es del 2007, las propiedades, luego de llegar a tiempo no mayor
muy riesgoso asumir comprar, aunque posean
lo necesario para pagar la hipoteca.
valores impensables, comenzaron a bajar drás-
ticamente de precio, por lo que tener un activo
a 15 años, y que
Recuerden que ser inquilino no es ofensivo, como un inmueble, se convirtió en un dolor de la misma no
cabeza para los dueños, al saber que su propie-
represente más
podría ser algo transitorio hasta tener una eco-
nomía más sana, e incluso podría ser la mejor dad cada día costaba menos, al punto de valer
decisión en un mercado de devaluación de la
propiedad, cosa que está demostrado que es
menos que el monto de la misma hipoteca.
¿Y para comprar?
del 60% del valor
posible… ya la premisa de que las propiedades Según mi experiencia, cuando las tasas de del inmueble.
no bajan de precio, es cosa del pasado… interés de los préstamos hipotecarios son
Está demostrado que en un mercado espe- bajas, y se ofrecen fijas por cierto tiempo, es
culativo y de alzas desproporcionadas, puede un buen momento para la compra.
pasar. También es una excelente oportunidad, si en-
fiscales por medio de la Ley 158-01 de Incenti- den comprar a través de una hipoteca.
vo Turístico, y que crea el Consejo de Fomento Deben adquirir no sólo lo que les guste, sino lo
“Lo primero que Turístico (CONFOTUR). que puedan pagar.
deben elegir es a su Recomendaciones para la adquisición

Pero, Manuel y Melissa, si finalmente ustedes
Si compran algo que al final no podrán pagar,
estarían a punto de tomar su peor decisión,
agente inmobiliario, se deciden a comprar su primera vivienda, lo la de comprar una “jaula de oro, con de todo,
quien será su primero que deben elegir es a su agente inmo- pero no la podrán disfrutar”…
biliario, quien será su asesor inmobiliario. Recuerden que cuando hay problemas finan-
asesor.” Con él, deben hacer “una confección” de lo que cieros, la familia paga las consecuencias, y no
tienen, lo que buscan, su realidad financiera, quieren eso, ¿o sí?
sus gustos, expectativas, etc… El inicio de la búsqueda
Mientras más información maneje su agente, La búsqueda de la vivienda de sus sueños,
mejor será el resultado de su búsqueda. Manuel y Melissa, comienza luego de que
Fíjense, que hablo de asesor inmobiliario, no sepan cuánto el banco les puede prestar, y
de un vendedor…, que no es lo mismo. que este capital represente una cuota acep-
El vendedor sólo les querrá vender, mien- table, dejando un margen para imprevistos,
cuentran propiedades que posean incentivos tras que el asesor les orientará en lo que más le como variaciones en la cuota, y calculando el
fiscales y/o bonos tierra. convenga, según su realidad, y hasta les podrá capital que pretenden aportar, producto de sus
Por ejemplo, las propiedades que gozan de decir que no compren, si es eso lo que les ahorros.
bonos tierras a través de la ley de fideicomiso, conviene. Además, por supuesto, a todo lo anterior
o los proyectos que se benefician de incentivos Luego de que elijan a su asesor, con él deben sumarle las consideraciones sobre sus
mismo, pre califíquense en el banco, si preten- gustos y preferencias, así como la tipología de
la propiedad, es decir, si quieren una casa o un el agente gana una comisión que se la paga el
apartamento, etc. propietario, por lo que tendrán un verdadero
Pídanle a su agente que primero les envíe por asesor de manera gratuita.
mail todos los resultados de su búsqueda, para ¿Que dónde pueden conseguir un buen
que vayan descartando desde antes de salir, y agente?
puedan organizar mejor las visitas o citas con Nada más tienen que visitar página de la Aso-
las propiedades que reúnan las características ciación de Empresas Inmobiliarias (ww.aei.org.
ideales para ustedes. do), y elegir el que más les convenga. Si no, en
Después de que hayan elegido la unidad cola propia Asociación pueden pedir que les reco-
rrespondiente, y que el precio y forma de pago mienden uno.
se ajusten a sus posibilidades, necesitan so-
licitar la documentación legal y fiscal de la
propiedad.
Si van a tomar una hipoteca, la entidad hipo- Pídanle a su agente
tecaria les va a entregar la lista de documentos
que deben presentar a la hora de solicitar su
que primero les
hipoteca, y aún si no fueran a usar una hipote- envíe por mail todos
ca, los documentos son muy similares.
En todo esto su agente los podrá ayudar. los resultados de su
En conclusión, mi mejor consejo para la hora
de comprar, es elegir un buen agente, y re-
búsqueda.
cuerden que el agente no lo pagan ustedes;
2
58
La Compra
de tu
Vivienda
2.1
Lo que compras vs. lo que te venden

A lguna s clave s para el contrato de compra de la primera vivienda
M arielle G arrig ó
A bogada con 20 a ñ os de ejercicio profesional .
A ctualmente es directora de la P r á ctica C orporativa
de la firma M edina G arrig ó .
L a compra de la primera vivienda es un paso
trascendental en la vida de toda persona.
Evidencia la voluntad de echar raíces en un
escrito- asuntos que, en principio, parecerían
totalmente obvios.
Por ejemplo: ¿Estoy comprando la casa
lugar y es, además, una operación económica que creo que estoy comprando?
importante que amerita –como lo han hecho Legalmente, todo aquel que sufre un daño
Melissa y Manuel- cuidadosa ponderación. por causa de otro, puede acudir a los tribuna-
La joven pareja actuó de manera informada les de justicia para requerir ser indemnizado
y, durante el proceso de evaluación, recurrió al por quién lo causó. Igualmente, instancias ad-
oportuno consejo de su asesor financiero. Los ministrativas responden ante reclamos por
resultados reflejan la sabiduría de su decisión. publicidad engañosa.
Una vez decidida la compra, toca implemen- Sin embargo, esas disputas conllevan gastos,
tarla. Ese proceso, para ser exitoso, conlleva económicos, de tiempo, y ni hablar de los
también la obtención de información clara y efectos sobre su tranquilidad.
completa; así como la intervención de ter- Por eso, antes de salir de estampar su firma
ceros, como los agrimensores, abogados, en el acta de recibo del inmueble, o de buscar
asesores de seguro, que lo asistan en su ve- las llaves, como comprador, debe sentirse sa-
rificación y sobre todo en hacer constar –por tisfecho de que cuenta con un contrato que
responde claramente a una serie de preguntas fiscales, incluyendo obligaciones frente al tractualmente o el costo de incumplir con la
sobre temas básicos que, si fuera necesa- ayuntamiento; entrega puntual del inmueble sea elevado;
rio, permitirán la rápida solución de cualquier
* Copia del certificado de título que ampara el y por ende, en las promesas u opciones que
disputa que pudiera impactar su derecho de inmueble objeto de la venta, libre de graváme- sean suscritas, los pagos exigibles al compra-
propiedad. nes o copia de la mensura o plano del inmueble dor deben vincularse a hitos en el proceso de
Debida Diligencia aprobado por las autoridades. construcción.
Antes de firmar cualquier carta de intención, * Copia del reglamento de condominio, si lo
oferta de compra o promesa de venta -todas hubiere.
frecuentes en las adquisiciones de inmuebles * Si se trata de un inmueble en uso, reciente-
sobre planos- o de firmar el contrato de com- mente desocupado o que cuenta con servicios
praventa definitivo, el comprador - como han públicos instalados: evidencia del pago al día
de hacerlo también Melissa y Manuel, si final- de los mismos.
mente se deciden a comprar una vivienda-, Contrato de Compraventa
debe asegurarse de que el vendedor mantenga Una vez acordado el objeto, negociado el
a su disposición la siguiente información. precio y el momento de la entrega; se redac-
* Razón social del vendedor, incluyendo do- tarán uno o varios contratos, que harán la
cumentación corporativa con su registro venta perfecta entre las partes, y luego
mercantil al día. -tras su depósito ante el Registro de
* Recibo de la DGII en que conste el último Títulos- frente a terceros.
pago del impuesto sobre la propiedad (IPI), En el proceso de adquisición de un in-
y certificación en que conste que el vende- mueble sobre planos, el comprador
dor se encuentra al día en sus obligaciones debe asegurarse de que con-
no deben faltar, otras están de más. A seguidas 2. Declaración expresa de que el inmue-
la muestra. ble adquirido se encuentra libre de toda
Recuerde que “el Las que deben estar… carga o gravamen: Esto es, que al momento
de la transferencia del derecho de propiedad
contrato es la ley 1. Descripción clara del inmueble: Mientras
más específica, mejor. Particularmente, la ubi- no existirán hipotecas o privilegios registra-
entre las partes”, y cación y extensión superficial exacta. En esta

etapa, es altamente recomendable la inter-
dos a favor de acreedores del contratista o
antiguo propietario, incluyendo el fisco y los
que la “ley es dura, vención de un agrimensor que verifique que empleados.
3. Distribución de gastos: El comprador es
pero es la ley”. el inmueble a comprar es el mismo que figura
en el plano presentado por el vendedor. Igual- responsable por el pago del impuesto de trans-
mente, debe incluirse toda especificación ferencia, y por los honorarios profesionales
acordada por las partes, ajustes en la distri- incurridos en el suministro de los servicios que
El uso de agentes escrow o de fiduciarias bución de las áreas sociales, por ejemplo. Con contrate directamente, y así debe constar en el
resulta idóneo para asegurarse de que el com- anterioridad a la fecha de entrega del inmue- contrato.
prador pueda recibir la totalidad o una parte ble, el comprador está llamado a realizar una 4. En lo que respecta a las garantías, el com-
sustancial de los fondos avanzados, si fuera inspección de su futuro hogar, a los fines de prador debe asegurarse de conservar la
preciso terminar el contrato. verificar que habrá de recibirlo, tal y como fue protección que le confiere la ley contra los
descrito en el objeto del contrato. vicios ocultos. En ese sentido, es recomenda-
El Contrato de Compraventa:
Qué incluir y qué eliminar En caso de existir cualquier discrepancia, las ble indicar que el vendedor le brinda garantía
Recuerde que “el contrato es la ley entre las partes podrán identificarla rápidamente, y al comprador contra los vicios ocultos –como
partes”, y que la “ley es dura, pero es la ley”; buscar una forma de remediarla de manera mínimo-, de conformidad con lo establecido
por eso ojo con lo que firma. Algunas cláusulas satisfactoria para ambas. bajo los términos del derecho común.
5. Finalmente, es importante recordar que la y su silencio no deberá interpretarse como

relación comprador-vendedor, en la mayoría aceptación a las modificaciones propuestas. La relación
de los casos, no culmina con la entrega de las
llaves. Es por eso, que resulta pertinente esta-
Dichas modificaciones deberán ser aproba-
das por escrito por el comprador, y así debe comprador-vendedor,
blecer la obligación recíproca de cooperar en el
suministro de toda la información (incluyen-
constar en el contrato.
2. La facultad de incurrir en gastos adiciona-
en la mayoría de los
do documentación) que fuera necesaria para el les por cuenta del comprador sin notificación casos, no culmina
perfeccionamiento de la transacción acordada
por las partes, esto es, la transferencia del in-
previa: El vendedor no puede disponer de carta
blanca para incurrir en costos adicionales que con la entrega de
mueble de manos del vendedor al comprador
–por un monto determinado- libre de cargas
posteriormente deberán ser asumidos por el
comprador. Sin aprobación previa, el costo adi-
las llaves.
y gravámenes, para su uso y disfrute pacífico cional no debe ser aceptable ni transferible.
con todas las garantías que a tales fines con- 3. Cualquier disposición que conlleve de tiempo que podría conllevar la finalización
templa la ley. la renuncia total o parcial por parte del de un contrato adecuado.
comprador a las garantías de disfrute y uso La buena noticia para Melissa y Manuel, y
Las que se deben eliminar… pacífico del inmueble y contra vicios ocultos muchas otras parejas y familias como ellos,
1. Cualquier autorización implícita para que contempla la ley a su favor. es que cuentan con abogados para eso. Inge-
modificaciones unilaterales por parte del El uso de términos ambiguos, la entrega de do- nieros, contratistas, financieros, abogados,
vendedor: Todo ajuste al inmueble adquiri- cumentación incompleta, desactualizada o la agrimensores, tasadores, se encargan de asis-
do, sea en términos de metraje, distribución o ausencia de una persona de contacto para ca- tirles en la compra de su primera vivienda.
alteraciones en la zonificación deben ser pre- nalizar cualquier inquietud sobre la adquisición La tarea de convertirla en su hogar, descansa
viamente informados por escrito al comprador, de la propiedad son un indicador de la cantidad por completo en sus manos. ¡Buena suerte!
2.2
¡Sin agrimensores nada! no te la juegue s
C ecili o Santana
M elissa, Manuel, me dice Alejandro que

A grimensor , cart ó grafo , tasador y
consultor catastral . E s profesor
universitario en la facultad de
ustedes están pensando en comprar
ingenier í a y arquitectura de la U A S D su primera vivienda. ¿Es así? ¿Ya han visto
e I N T E C , con 40 a ñ os de e x periencia .
A ctualmente labora en la firma C ecilio algo que les interese? ¿No? Pues cuando
S antana & A sociados , as í como en encuentren alguna propiedad en la que de
S antana S ilvestre & A sociados , S . R . L .
verdad estén interesados, tengan en cuenta
que no es recomendable hacer ningún tipo de
negociación en materia inmobiliaria sin una
consulta previa de un agrimensor.
-¿Un agrimensor?, y ¿para qué?
-Ah, Manuel, es que para comprar una pro-
piedad se deben hacer varias verificaciones y
comprobaciones, pero la gente común se fía de
un profesional del derecho solamente, y eso es
un grave error, ya que las documentaciones de
hoy día, que soportan el derecho de propiedad
deben ser verificadas previamente, realizando
un trabajo de Diagnóstico Catastral.
-¿Y eso qué es? -¿El levantamiento parcelario del que

-Les explico, un Diagnóstico Catastral comien- usted nos habla es tan importante?
za por hacer las investigaciones primarias en
la sala de consulta, donde se establece la ve-
-Muchísimo. La mayoría de los actos de ventas
generados en la actualidad tienen múltiples
La mayoría de los
racidad de los datos suministrados versus el errores, que se deben a problemas de ubica-
ción geográfica y de colindancias, y eso es en
actos de ventas
contenido en los datos de los archivos de la
sala de consulta. los casos considerados como simples, ya que generados en la
en los casos complejos, los propios abogados
actualidad tienen
A partir de estos datos, vamos al terreno a
realizar el levantamiento parcelario previa la han ocasionado litis sobre terrenos registrados,
múltiples errores,
colocación y ocupación de las placas para la por las confusiones de índole técnico.
georeferenciación satelital, lo que nos permi- La seguridad técnica y jurídica de un com-
tirá hacer los cálculos de las coordenadas de
los puntos perimetrales de la propiedad, así
prador con una verdadera orientación, debe
ser sobre la base del uso de un profesional de
que se deben
como verificar si la documentación a mano se
corresponde con la medición realizada, ha-
la agrimensura calificado. Lógicamente en el
mundo del Señor hay de todo, pero esto es
a problemas
ciendo el montaje de ese levantamiento en la como tener un médico de cabecera para la
salud, un abogado para los temas legales y
de ubicación
base cartográfica catastral de la jurisdicción
inmobiliaria. un agrimensor para la seguridad de los bienes geográfica y de
inmobiliarios.
Eso nos dirá si la documentación está errada
o correcta en la ubicación geográfica, y en la -Discúlpenos Don Cecilio, pero nosotros no sa- colindancias.
posición correcta de la parcela madre. bíamos que el trabajo de los agrimensores resultaba
tan vital en eso de comprar una vivienda…
-No se preocupen, no son muchos los que consolidación parcelaria, y replanteos, entre
La función principal conocen que la función principal de un pro-

fesional de la Agrimensura, es decir un
otras figuras combinadas que pueden generar-
se a partir de la particularidad de cada caso.
del Agrimensor, es Agrimensor, es la de participar en el esta-

blecimiento del status físico jurídico de la
Además de esta función en la jurisdicción
inmobiliaria, hacemos valuaciones y a activi-
la de participar en el propiedad en el sistema de jurisdicción in-
mobiliaria, a través de la ley No.108-05 y sus
dades geocartográficas, más bien llamadas hoy
día el ejercicio de la Ingeniería en Geométrica.
establecimiento del reglamentaciones. No los quiero abrumar, pero todo eso in-
Incluso, los agrimensores son considerados dependientemente de que los agrimensores
status físico jurídico como auxiliares de la justicia por la particulari- también nos dedicamos a la Cartografía, Foto-
de la propiedad en el dad de tener fe pública.

-¿Cuáles son sus labores específicas?
grametría, Batimetría, Geodesia, Sistema GIS y
Sistema Lidar.
sistema de -Los agrimensores brindamos nuestros servi-
cios técnicos a los sectores público y privado;
Y permítanme explicarles, para que no les
quede duda, que la formación del Agrimen-
jurisdicción inmobi- a nivel oficial a las instituciones centralizadas y sor en la actualidad está muy vinculada a los
descentralizadas; y en lo referente a los servi- avances técnico-científicos, a partir de la gran
liaria, a través de la cios privados, lo hacemos a nivel empresarial, red de transbordadores espaciales, lo que ha
ley No.108-05 y sus como también a nivel individual.

También los agrimensores nos dedicamos
facilitado un gran adelanto en la tecnología,
con el apoyo de la ciencia informática.
reglamentaciones. a ejecutar procesos catastrales, tales como
deslindes, subdivisión, refundiciones, actuali-
Como ustedes saben, todos esos avances han
contribuido al desarrollo de la comunicación, la
zación de mensura, regularización parcelaria, telefonía, el Internet, la TV por cable, la música,
entre otras aplicaciones del sistema de in- no todo el mundo lo sabe, por eso es
formación geográfica(GIS), a partir del geoide que deben tener a un profesional de
WGS-84, dando paso también, y establecien- la agrimensura que los oriente en ese
do la plataforma que hoy tenemos en las redes sentido, para no cometer errores ha-
sociales. ciendo una compra de un documento
Sin confusión en los títulos que muchas veces ha sido cancelado.
Manuel y Melissa, en relación con los certi- Para evitar esto, también deben hacer
ficados de títulos, tienen que saber que hay un proceso catastral primero antes de
muchas confusiones hasta de los propios abo- la compra.
gados, ya que a menudo se confunde una Por si acaso, les explico que el
Constancia Anotada con un Certificado de formato viejo tiene un tamaño mayor,
Título, y esto se debe generalmente a que los y las inscripciones aparecen en la
certificados de títulos y las constancias ano- parte trasera del documento.
tadas vienen impresas en un papel similar en También, en caso de un préstamo a
el formato viejo, que en la parte superior dice una entidad financiera, antes se emitía nal de Registros de Títulos. En primer lugar,
Certificado de Titulo No., pero a veces no nos un documento adicional para esa entidad, el formato de los certificados de títulos, que
damos cuenta que a ese certificado de título ya llamado Certificado del Acreedor Hipotecario, ahora son más pequeños, además del uso de
se le ha hecho una rebaja, y desde el momento el que era cancelado al momento del saldo de diferentes colores, según y de acuerdo con la
que se hizo la rebaja se convierte en una cons- la deuda con la entidad financiera. clasificación de cada documento.
tancia anotada. Hoy día, a partir de la aplicación de la Por ejemplo, los Certificados de Títulos son
Eso se indica en la parte superior e infe- nueva ley inmobiliaria No.108-05, este tema de color azul; la Constancia Anotada es de color
rior del contenido del propio documento, pero ha cambiado mucho en la Dirección Nacio- rosado y la Certificación del Acreedor Hipote-
cario es de un color como verde con amarillo. tiempo para tramitar un expediente considera-
Por otra parte, aparece el término “Matrícu- do como normal y sin problemas, oscila entre
la” con un número, y las inscripciones ya no se los seis(6) y ocho(8) meses, y los expedientes
hacen en el reverso de cada documento, sino que tienen problemas menores sobrepasan el
que para que ustedes, o cualquier interesado, año.
puedan ver lo que ocurre en cada propiedad
deben hacer una investigación en la sala de
consulta, que tiene carácter y uso públicos.
Sin embargo, si quisieran hacer una in-
vestigación más precisa, deben depositar
una solicitud puntual de lo que desean en
Los expedientes
la Dirección Regional de Registro de Títulos que caen dentro
correspondiente.
Escollos en el camino de la compra
del tema de
En el proceso de la adquisición de una vivienda,
yo, como agrimensor, les digo que puede haber
superposiciones,
varios contratiempos. Los principales tienen por lo general
que ver con elementos técnicos y sistemas en
el servicio que se presta en la propia institución.
están dentro de
Es evidente que se requiere de una mayor
gestión de servicios y celeridad para sacar los
los dos (2) años.
expedientes con mayor prontitud, ya que el
Los expedientes que caen dentro del tema de -Pero eso es demasiado tiempo… En la actualidad, nos sentimos indefensos
superposiciones, por lo general están dentro -Visto así, es lamentable que una persona que como ciudadanos y usuarios de la jurisdic-
de los dos (2) años, ya que la institución no esté gestionando un préstamo en una entidad ción; se requiere una mayor celeridad en todos
tiene la capacidad técnica, administrativa y bancaria por lo general pierda la oportunidad los procesos, y esencialmente en la parte de
de gestión para darles solución a los múlti- de hacer el negocio. los tribunales, que es donde mayor tiempo se
ples problemas que se le presentan, más aun Con decirles que el país ha perdido muchísimas pasan los expedientes.
cuando los que dirigen están limitados en inversiones, tanto nacionales como extranjeras Avances, poco a poco
esas habilidades gerenciales. en pequeños, medianos y grandes proyectos, Ahora, bien, Manuel y Melissa, siendo honesto,
dada la inseguridad de la propiedad inmobilia- debo decirles que la jurisdicción inmobiliaria,
ria, y el problema de la falta de capacidad de la en términos generales, ha avanzado mucho
institución para darle solución rápida a un pro- con relación a lo que teníamos antes, pero
blema de carácter técnico, que en caso de ser todavía debemos seguir avanzando como para
resuelto, podría traer grandes capitales y, por decir que hemos asimilado el nuevo sistema
ende, se generaría una gran actividad econó- de registro en República Dominicana, y que
mica en beneficio de los servidores privados, tenemos mayor seguridad jurídica en cuanto a
las entidades oficiales y la República Dominica- los activos en el país.
na, en general. Por ejemplo se requiere que la Dirección Nacio-
Desafortunadamente, ni ustedes como com- nal de Mensuras Catastrales y las Direcciones
pradores, ni otros adquirientes pueden hacer Regionales aceleren el proceso de revisión de
nada por el momento, porque se trata de un los expedientes; que el tema de superposicio-
problema institucional, y los incumbentes son nes parcelarias sea resuelto con mayor rapidez,
sordos, mudos y ciegos. en base al uso de mayor personal técnico y ad-
ministrativo, ya que las brigadas topográficas pueda darles seguimiento a sus expedientes, El tema de los tribunales de tierras, llámese de
hábiles son insuficientes para atender todos los así como los funcionarios tienen que prestarle jurisdicción original o el superior, en verdad
casos que se presentan a diario por problema mayor atención a cada expediente en particu- opera con mucha lentitud, aunque existen ex-
de desplazamientos y montajes parcelarios. lar, ya que las revisiones aparentemente son cepciones, y algunos expedientes han salido
Otra cosa es que se le debe dar mayores facili- ágiles, pero lograr las firmas de cada expedien- con el tiempo establecido en la ley y en los
dades al profesional de la agrimensura para que te es difícil, y no se entiende el por qué. reglamentos.
Por último, creo y entiendo que las institucio-
nes de profesionales deben habilitar un espacio
de orientación para todos los posibles adqui-
rientes de un inmueble -como ustedes-, que
podría ser el Colegio Dominicanos de Inge-
nieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA),
la Asociación Dominicana de Agrimensores
(ASODAGRIM), el Colegio de Abogados y otras
asociaciones y entidades relacionadas.
Independientemente de todo eso, Melissa y
Manuel, aunque he tratado de dar respuesta a
todas sus interrogantes, les digo que estoy a
su completa disposición en cuanto a cualquier
tema relacionado con la jurisdicción inmobilia-
ria, básicamente en la parte catastral.
2.3
Piensa en frío C ompre s a q uien compre s , revi s a b ien tu s papele s
H é ct o r A lie s
A bogado especialista en D erecho I nmobiliario . S ocio G erente de A lies R ivas C onsultores , firma de abogados y consultor í a .
C oordinador de la M aestr í a en D erecho I nmobiliario de la P U C M M .
Consideraciones legales a tomar Hacer esta investigación, les permitirá a

en cuenta ustedes, como compradores, determinar quién
La información contenida en los Registros de es el legítimo propietario, y si existe alguna
Títulos es de acceso público para todo aquel carga, gravamen o afectación que afecte al in-
interesado en conocer el estado jurídico de un mueble. Por ejemplo, nunca es recomendable
inmueble, y se entiende, además, que sobre adquirir un inmueble afectado por una litis, o
un inmueble registrado no existen derechos, que posea varios gravámenes hipotecarios.
cargas ni gravámenes ocultos que no estén Para eso, con sólo tener la designación de
debidamente registrados. la parcela, solar o unidad de condominio,
En tal virtud, Manuel y Melissa, si ustedes ustedes, o cualquier interesado, se pueden
definitivamente están interesados en comprar dirigir a cualquiera de las Salas de Consultas
una vivienda, les exhorto a que, antes de de la Jurisdicción Inmobiliaria, y buscar gra-
realizar cualquier tipo de desembolso, se in- tuitamente ese inmueble, con la ayuda de un
formen y conozcan la situación registral del auxiliar para tales fines.
inmueble que desean comprar. Si el resultado se desea con mayor forma-
lidad, se solicita una certificación del estado Siempre percátense de que su vendedor tiene
jurídico del inmueble en el Registro de Títulos en su poder el duplicado del Certificado de
correspondiente a la ubicación del inmueble. Título. No debe tener abreviaturas, interlinea-
Esta última, casi con toda seguridad, es reque- dos, raspaduras, tachaduras o espacios en
Deben tener rida por los bancos o asociaciones. Tiene un blanco. Para lograr la transferencia, se debe
mucho cuidado valor actual de RD$500.00.

-¿Y ya?
depositar ese documento.
Ahora bien, deben tener mucho cuidado con
con los -No Manuel, hay otras cosas sobre las que los duplicados por pérdida. Son los más utiliza-
deben ser advertidos: Siempre fírmenle un dos para estafar o defraudar a una persona.
duplicados por contrato al titular registral. Si en la certificación Vivir en un condominio
pérdida. Son los dice que está casado o que está en copropie-
dad, recuerden que, en cada caso, la esposa
El desarrollo inmobiliario que vive la Repúbli-
ca Dominicana ha provocado que al momento
más utilizados o esposo y los demás copropietarios deben de adquirir un inmueble, la primera opción sea
para estafar o
firmar. Eviten que les vendan la cosa de otro. un apartamento. Esto se debe a cuestiones de
Registrar, registrar y… registrar seguridad, ahorro o a las exigencias por va-
defraudar a una Ahora bien, después que hayan comprado, riaciones en el uso del suelo de determinado
Manuel Melissa, recuerden pagar el impuesto sector.
persona. de transferencia, y registren. En nuestro país, Sin embargo, esta situación presenta una
República Dominicana, lo que no está en el Re- realidad irrefutable y a las que muchos le
gistro, no tiene efectos. Primero en el tiempo, cuesta adaptarse: se debe convivir simul-
primero en el derecho. No tener su Certificado táneamente en un régimen de propiedad
de Título, puede perjudicar su acceso al crédito. y copropiedad. Por eso, Manuel, Melissa, si
compran en un condominio, de pleno derecho, de adquirir, y eviten disgustos posteriores.

ustedes pasan a ser parte de un consorcio de
propietarios.
Deben saber que si compran en un condomi-
nio, se someten a un Reglamento que presenta
Revisen bien el
Aunque según la temática hay quórums, todas las disposiciones a las que ustedes reglamento de
condominio,
las decisiones que se tomen son vinculantes estarían atados. Les recomiendo leerlo previa-
para la minoría disidente o los ausentes (de- mente (pídanselo a su vendedor o promotor),
bidamente convocados). Es decir, no siempre
se decide lo que ustedes, como propietarios,
pues en ese documento se colocan, muchas
veces, normas de convivencia y prohibiciones.
pues en este
quieran, pero deben respetar la decisión. Por ejemplo: horarios para fiestas, prohibición documento se
colocan, muchas
La contribución para el cuidado y manteni- de mascotas, de lavar el carro en el parqueo,
miento de las áreas comunes es parte esencial etc.
de vivir en un condominio.
No todo queda en la cuota del préstamo
Si adquieren un apartamento en un con-
dominio, se vinculan a mantener intacta la
veces, normas
hipotecario. No olviden que el incumplimiento fachada, y no pueden realizar obras nuevas sin de convivencia y
en el pago de la cuota de mantenimiento tiene
consecuencias legales. Para eso la ley ha pre-
la autorización de la unanimidad de los condó-
minos presentes en la asamblea convocada. prohibiciones.
visto un privilegio, que aplica como garantía
para el consorcio de propietarios. Si ustedes no
Manuel, Melissa, antes de comprar en un
condominio, investiguen cuáles y cuántos sec-
(pídanselo a
pagan, podrían perder su apartamento. tores conforman su unidad, y cuáles son las su vendedor o
La cuota de mantenimiento puede ser pro-
porcional a cada derecho, o igual entre todos.
áreas comunes. No quieran más parqueos de
los que les corresponden, aunque su familia promotor).
Investiguen a cuánto asciende esa cuota antes crezca (eso se prevé); no quieran acceder al
techo para secar la ropa, si el mismo se vendió confusión, por la incorrecta indicación al o a las cosas y elementos comunes. Cuiden su
como pent-house; no quieran una piscina, si adquirir su unidad o porque los que van lle- inversión.
no estaba en el proyecto. gando van cambiando convenientemente la Es necesario que el condominio cuente con
Con el tema de los parqueos, es muy común distribución. una póliza de seguro permanente contra los
que muchas personas utilicen parqueos que ¿Quieren estar seguros? Consulten el plano riesgos (incendio, terremoto, etc.), por su valor
realmente no les corresponden, ya sea por de división para la constitución de condomi- real. Esto es diferente al seguro que se contrata
nio y la planilla de descripción de unidades, que con el banco por el valor de la hipoteca.
también están disponibles en las Salas de Con- Cuando ustedes compran en un condominio,
sultas de la Jurisdicción Inmobiliaria. adquieren todos los derechos sobre la unidad.
Recuerden que la Administración es simple No existe tal cosa como: compro el aparta-
o compleja, según la cantidad de unidades de mento y un parqueo, pero el vendedor se
condominio que existan. No crean que es lo queda con un parqueo y el porcentaje sobre el
mismo administrar y mantener un edificio de terreno. Es un todo.
8 apartamentos que uno de 70. Mientras más En definitiva, toda persona que forma parte
unidades, se torna más complejo el cobro, la del consorcio de un condominio debe preocu-
adopción de decisiones, el respeto al Regla- parse por conocer y entender las implicaciones
mento o la limpieza. y características del mismo. Existe la falsa
En todo caso, pregunten si existe un fondo de creencia de que todo lo que sea jurídico es de
reserva para responder a los gastos extraordi- dominio exclusivo de los abogados, pero no
narios o urgentes, ordinarios o extraordinarios es así: la vida en condominio debe concitar el
o innovaciones que afecten a todo el edificio interés de todos.
3
Rol de las
fiduciarias, el
encaje legal y
el bono para la
compra de tu
vivienda
3.1
¿Qué es una fiduciaria? protecci ó n para tu inver s i ó n
A ndr é s riva s
ha trabajado en sector financiero por m á s de 20 en Melissa, Manuel, ¿saben en qué consiste el En forma sencilla, digamos que cada grupo de
diferentes pa í ses de L atinoamérica . A ctualmente es
G erente G eneral de la F iduciaria P opular , S . A .
negocio fiduciario?, porque es importante que bienes administrados dentro de esta empresa
conozcan al menos algunos detalles de estas que llamamos Fiduciaria constituye lo que se
empresas, que resultan de mucha utilidad conoce como un fideicomiso, y que cada fidei-
también en el sector inmobiliario… comiso se maneja como si fuera una compañía
-Bueno, algo nos han estado diciendo… separada dentro de la Fiduciaria. Por lo tanto,
-Mira, Melissa, una Fiduciaria es una empresa, cada fideicomiso tiene sus propias cuentas
cuyo objetivo primario es custodiar y adminis- bancarias, sus propios activos, sus estados fi-
trar bienes que le fueron traspasados por sus nancieros. En fin, es un ente independiente de
dueños en beneficios de ellos mismos, o de los otros fideicomisos y de la misma Fiducia-
las personas que éstos designaron. Esa labor ria. Por consiguiente, una Fiduciaria maneja
de administración puede ser tan simple como muchos fideicomisos.
guardar un dinero e invertirlo por un tiempo -Pero, ¿cómo puede una Fiduciaria para
determinado o tan compleja como administrar hacer cosas tan diferentes?
los recursos para gestionar un proyecto para -No es tan complicado, Manuel. La misión de
construir hasta un aeropuerto o una central la Fiduciaria dentro de cada fideicomiso que
hidroeléctrica. administra está establecida en un contrato.
Este documento equivale al acto constitutivo República Dominicana no todas las Fiduciarias
de una empresa o a la constitución, en el caso son iguales. Están las que pertenecen a institu-
de nuestro país, la República Dominicana, por ciones financieras, las que tienen relación con
lo tanto en ese documento se establecen las
reglas del juego.
puestos de la Bolsa de Valores, y las llamadas
independientes, que no pertenecen a ninguno
El rol de la
El rol de la Fiduciaria es cumplir y hacer
cumplir las reglas establecidas en cada contra-
de los grupos anteriores.
Obviando algunas diferencias sobre los nego-
Fiduciaria es
to, es como un árbitro en un juego de béisbol, y cios que pueden hacer cada una de ellas, lo cumplir y hacer
para eso, además del personal con que cuenta, importante de destacar para el consumidor
cada fideicomiso que administra tendrá los es que todas las Fiduciarias tienen un regu- cumplir las reglas
asesores y el personal necesarios para poder lador que las vigila y asegura que manejen
cumplir con las obligaciones establecidas en el los recursos que le fueron encomendados de establecidas en
acuerdo que se firmó.
-¿Entiendes, Manuel? Continuando con el símil
forma adecuada, y siguiendo las órdenes que
recibieron, y que al igual que con las institu- cada contrato, es
del béisbol, la Fiduciaria cuenta para cada fidei-
comiso con los árbitros necesarios para cubrir
ciones financieras y las Administradoras de
Fondos de Pensiones (AFP), a la hora de elegir como un árbitro
todas las jugadas, y tiene a su disposición la re-
petición instantánea, para asegurarse que la
una Fiduciaria, se deben tomar en cuenta
todas las alternativas del mercado, y escoger
en un juego de
sentencia fue correcta, consultando constan-
temente el libro de las reglas de juego.
aquella Fiduciaria donde nos sentimos más
cómodos y seguros. Recuerde que está de-
béisbol.
Para culminar la descripción de labor de las Fi- positando en ella su confianza y parte de su
duciarias, es importante resaltar que en la patrimonio.
Especificaciones para el sector y por qué los proyectos que tienen fideicomisos
inmobiliario son más seguros que los que no lo tienen.
Como Pero, yendo al centro de la cuestión que nos
atañe en esta ocasión, y que es la que les inte-
Paso 1.
Hacer realidad un sueño. Una vez el compra-
compradores, resa a ustedes. En el proceso de la adquisición
de una vivienda, principalmente, una Fiduciaria
dor ve un proyecto que le guste, debe llamar a
deben investigar,
la promotora que está desarrollando el proyecto
lo que busca es brindar seguridad al comprador
y hacer al menos las siguientes preguntas:
de una vivienda, al proteger sus aportes una
tanto al vez seleccionada la propiedad que quiere ad-
quirir en un proyecto que no se ha construido,
a. ¿El proyecto se está desarrollando a través
de un Fideicomiso? Comenzar por esta pregun-
promotor de la o que está en la fase de construcción.

ta es importante, ya que no todos los proyectos
inmobiliarios se construyen bajo la figura del fi-
En este punto es necesario destacar que
vivienda, como ustedes, Melissa, Manuel, como comprado-
deicomiso, por lo tanto no todos los proyectos
ofrecen a los compradores la seguridad fiducia-
el fiduciario que
res, deben investigar, tanto al promotor de la
ria en su inversión.
vivienda, como el fiduciario que está gestio-
b. ¿El proyecto tiene la acreditación del INVI
está gestionando nando el fideicomiso. De esta forma se sentirán
tranquilos con la inversión inmobiliaria que
como vivienda de bajo costo? Si el proyecto
tiene la acreditación del INVI como un proyec-
el fideicomiso. están por realizar.
Paso a paso con Melissa y Manuel
to de viviendas de bajo costo quiere decir que el
comprador puede acceder, si cumple los requi-
En las próximas líneas les explicaremos, paso sitos, a ser beneficiario del bono de devolución
a paso, qué debe hacer un comprador de una del ITBIS que ofrece el gobierno dominicano
vivienda, cómo se interactúa con la Fiduciaria, para ayudar a los compradores de su primera
vivienda. En caso contrario, si no se tiene la ¿cuáles son los acabados?, y por supuesto ¿cuánto
acreditación, es un proyecto en el cual no se costará?.
podrá obtener esa ayuda del gobierno. e. Como últimas preguntas antes de tomar la de-
c. ¿Cuándo se espera comenzar la cons- cisión de comprar, el interesado debe conocer,
trucción y entregar la vivienda que estoy ¿qué pasa si a la mitad del camino me ocurre algo,
interesado en comprar? Un punto importan- y no puedo seguir pagando el inicial, o no me
te a la hora de elegir una vivienda que está en aprueban el crédito bancario? ¿Tengo que pagar
proceso de construcción es saber el tiempo alguna penalidad? Este tema siempre es impor-
que tenemos para pagar el inicial. Ese tiempo tante, porque debemos tomar en cuenta todos los
permite poder ir abonando, mes a mes, una escenarios posibles, y conocer
cantidad de dinero acordada en el fideicomiso sus consecuencias.
de preventa, y poder completar el inicial dentro Paso 2.
de un plazo establecido. Adicionalmente, estos La “hora 0”. Ya con el escena-
pagos realizados dentro de un fideicomiso nos rio claro, y decidido a comprar
ayudan a demostrar nuestra capacidad de la vivienda en un proyecto ad-
asumir obligaciones. ministrado por una Fiduciaria, lo
d. Las siguientes preguntas que deben hacer próximo que tiene que hacer el
son en referencia al precio de compra, y comprador o compradora es en-
conocer exactamente qué estamos compran- tregar al promotor la información
do, ¿Qué quiero decir con esto? Que debemos que éste le pide para poder ela-
preguntar por ejemplo: ¿Cuál vivienda estoy borar el contrato de opción de
comprando?, ¿qué características tiene?, compra.
aproximado del préstamo que podrá solici- puede hacer frente a una cuota del présta-
Para evitar tar a la institución financiera en el futuro, y de mo bancario, y con ello facilitar la aprobación
sorpresas en el esa forma tener más claro el escenario desde el

inicio.
del préstamo hipotecario a largo plazo nece-
sario para completar el precio de compra de la
futuro, es mejor Recuerden que la compra de la vivienda es
una de las inversiones más importantes que se
vivienda.
Es importante que el comprador no se sienta
que el comprador hace en la vida, por lo tanto, para evitar sor- presionado por el vendedor, y averigüe apro-
esté lo más claro presas en el futuro, es mejor que el comprador

esté lo más claro posible desde antes de firmar
ximadamente cuándo le podrá prestar su
institución de confianza y, además, calcule
posible desde el contrato.
Aunque no todas las Fiduciarias prestan ese
cuánto podrá pagar como inicial durante
el plazo de pre-venta y construcción del
antes de firmar el servicio de hacer un pre-análisis financiero, proyecto.
contrato. esta información es muy importante para que

el comprador o compradora, en conjunto con
Paso 3.
Haciendo camino al andar. Con la firma del
el promotor del proyecto, diseñen un plan de contrato de opción de compra o de intención
En este paso existen Fiduciarias que sólo pago para el inicial, adaptado a la realidad del de compra, el adquiriente de la vivienda realiza
piden información básica, y otras que piden cliente. sus pagos mensualmente directamente en
datos adicionales. La recomendación es que en Este plan de pago puede permitir, en muchos una cuenta del fideicomiso los montos acor-
esta fase entreguen la mayor cantidad de in- casos, crear un historial de pagos dentro del fi- dados. La Fiduciaria le entrega tanto a él o ella,
formación disponible, ya que de esa forma la deicomiso, que le demuestre a las instituciones como al promotor, un estado de cuenta con los
Fiduciaria les podrá orientar sobre el monto de intermediación financiera que el adquiriente aportes realizados y los faltantes por realizar.
Como se explicó en el paso anterior, este Paso 4.

historial de pagos, realizado dentro del fi- Casi llegamos. No se desesperen. Faltando
deicomiso, sirve de referencia bancaria, que pocos meses para la culminación del proyecto,
demostrará a la Institución Financiera donde se la Fiduciaria, a través del promotor, contactará El fideicomiso
solicitará el crédito hipotecario de largo plazo la
capacidad de pago del cliente.
al cliente para ir solicitando la aprobación del
crédito hipotecario en la institución financiera garantiza al
En esta fase, el fideicomiso garantiza al com-
prador que el dinero aportado será utilizado
de su preferencia.
Adicionalmente, si el comprador puede
comprador
única y exclusivamente para construir el pro- aplicar al Bono de ITBIS se inicia el proceso de que el dinero
yecto que él está comprando.
Por otro lado, si el proyecto está en la fase
solicitud del mismo. En este caso, el cliente
debe dirigirse inicialmente a la institución aportado será
de preventa, y el mismo no fue financieramen-
te viable, por la falta de interés del mercado
que le financiará la vivienda, y entregarle a la
misma todos los documentos requeridos por
utilizado única y
en el proyecto, al comprador se le devuelve ésta; una vez obtenga la pre-aprobación del exclusivamente
sus aportes, más los intereses que genera-
ron, mientras los fondos estuvieron disponibles
crédito, debe dirigirse con esa comunicación
escrita al promotor, y entregársela. para construir el
en el fideicomiso. Bajo este mecanismo el
comprador de la vivienda tiene mucha más se-
Si aplica para el Bono ITBIS, ha de entregar,
además, los documentos que le solicitará la Fi-
proyecto que él
guridad que cuando compra una vivienda fuera duciaria para gestionar su solicitud. Cuando está comprando.
del esquema fiduciario, dígase entregando sus esté completo el expediente de solicitud del
aportes directamente al promotor o construc- Bono por parte del cliente, la Fiduciaria lo de-
tor de la vivienda. posita en la Dirección General de Impuestos
Internos (DGII), y ésta responderá con la apro-

bación o rechazo de la solicitud.
El pago del Bono siempre lo recibirá la Fiducia-
ria directamente de la DGII. Si se recibe antes del
desembolso del crédito hipotecario, será apli-
cado como un pago al inicial de la compra de la
vivienda, por lo que el monto del crédito solici-
tado será más bajo; por otro lado, si es recibido
luego de obtenido y desembolsado el crédito
bancario (próximo paso), el monto del Bono será institución que da el financiamiento, el promo- te en propietario y, a partir de ese instante,
entregado por la Fiduciaria directamente a la tor del proyecto y la Fiduciaria. asumirá nuevas responsabilidades, como
institución que dio el financiamiento, como un Simultáneamente con la firma del contrato, son cumplir con el reglamento de condo-
aporte extraordinario al capital del préstamo, se pagan los impuestos de transferencia del in- minio, y hacer respetar el mismo por sus
reduciéndolo y, por tanto, la cuota mensual para mueble, en caso que aplique, de acuerdo con vecinos, mantener su propiedad en buenas
el adquiriente también disminuye. el valor del mismo, y se hace un acto formal de condiciones, y realizar los pagos mensuales
Paso 5. entrega, donde el comprador revisa su inmue- de mantenimiento, si aplica en su comuni-
La mejor parte. Una vez concluida la obra, el ble, junto con el promotor y un representante dad, algo que es sumamente importante para
cliente recibirá formalmente su vivienda. Este de la Fiduciaria, y firma un documento de que su nueva propiedad no pierda valor en el
proceso se inicia con la firma del contrato de aceptación del mismo. tiempo, y por último, claro está, debe hacer
crédito a largo plazo con la Institución Finan- ¡Ya somos propietarios! los pagos de las cuotas del crédito hipotecario
ciera. El contrato lo firman el comprador, la En ese momento, el comprador se convier- a largo plazo.
3.2
Garantía de la compra L a s pregunta s q ue s iempre de b e s hacer

gu s tav o vergara
M aster en A dministraci ó n de E mpresas ( M B A ) , con énfasis en F inanzas , con m á s de 18 a ñ os de e x periencia en el sector financiero con énfasis en la estructuraci ó n , negociaci ó n
y administraci ó n de productos desde el punto de vista comercial , financiero y legal . ( F ondos de I nversi ó n , portafolios de inversi ó n , productos de captaci ó n , estructuras
fiduciarias ) . H a sido P residente de D os C ompa ñ í as F iduciarias en C olombia y desde hace 3 a ñ os se desempe ñ a como V P E jecutivo – G erente G eneral de F iduciaria B H D
A migos, si por fin ustedes están pensando

en comprar una vivienda, les interesará
conocer algunas de las situaciones y preguntas
ninguna afectación legal o limitaciones al
dominio?; ¿al momento de la compra, le pre-
guntó al promotor si contaba con la Licencia
que deberían hacerse, pero que típicamente de Construcción?; ¿le preguntó si contaba con
nadie le plantea al Constructor. También deben los permisos del Ayuntamiento?; ¿se aseguró
saber qué beneficios tiene la utilización de de que el proyecto que se piensa construir
la figura del fideicomiso en el desarrollo de esté permitido con la regulación vigente?;
proyectos inmobiliarios. ¿le preguntó al promotor, cómo es la estruc-
Por ejemplo: ¿Compró una vivienda, sin saber tura de financiación del proyecto?;
si el solar sobre el cual se piensa desarrollar ¿ se aseguró de que su dinero sólo fuera
el proyecto es de propiedad del promotor?; utilizado siempre y cuando el proyecto fuera
¿analizó los títulos de propiedad del solar viable, técnica, financiera y comercialmente?;
sobre el cual se va a construir el proyecto, ¿compró una vivienda dentro de un
para asegurarse de que no el solar no tiene proyecto habitacional que nunca comenzó
a desarrollarse, y si lo hizo, su desarrollo -¿Cómo puede suceder eso?

-Melissa, debes saber que a veces ocurre que
Algunos
fue parcial, no le cumplieron lo prometido,
y perdió su dinero?; ¿compró una vivienda desarrolladores, desafortunadamente, toman
durante el proceso de construcción, en la
fecha de entrega no había salido el título de
el dinero de los compradores del proyec-
to actual, para adquirir por ejemplo el solar en desarrolladores,
propiedad y, por ende, no pudo conseguir
financiamiento, dado que no se podía
donde van a desarrollar el próximo proyec-
to, o para terminar el proyecto anterior que
toman el dinero de
hipotecar la vivienda? se quedó sin flujo de caja, lo que se deriva de
proyectos técnicamente mal estructurados,
los compradores del
proyecto actual, para
-Son muchas interrogantes, en verdad…
-Sí, Manuel, y todas las preguntas anteriores que difícilmente pueden obtener los diferentes
permisos para ser ejecutados en regla, consi-
representan situaciones reales, que pueden
ser muchas más, y se han derivado normal- derando, por ejemplo, el impacto ambiental, adquirir por ejemplo
mente de inconvenientes que suelen tener
los proyectos inmobiliarios al desarrollarse en
la densidad y niveles de altura permitidos, las
especificaciones mínimas técnicas requeridas el solar en donde
solares que están sometidos en un proceso
sucesoral, en procesos de deslinde, en em-
para aguantar un terremoto o huracán, entre
otras posibles dificultades.
van a desarrollar el
bargos o litis judiciales, o son proyectos que Lamentablemente, estos inconvenientes di-
fícilmente son conocidos por los compradores,
próximo proyecto,
no presentan un estudio previo de factibilidad,
su estructura financiera es débil, o tienen un que siempre confiaron, y jamás se atreven a o para terminar el
preguntar si el proyecto en donde estaban com-
proyecto anterior.
ritmo inferior en la velocidad de las ventas a lo
esperado. prando tiene algún tipo de inconveniente como
los listados anteriormente a manera de ejemplo.
Garantías del fideicomiso La fiduciaria evalúa la factibilidad técni-

Pero, Melissa, Manuel, no hay por qué temer, co-financiera del proyecto, evaluando la
para fortuna de ustedes y de todo el país, este probabilidad de éxito del mismo, y decidien-
tipo de situaciones tienen una menor proba- do anticipadamente si administrará o no
bilidad de ocurrencia cuando el proyecto es dicho proyecto. Esto es una garantía para los
administrado bajo un fideicomiso. Cuando un compradores e inversionistas que no tienen
desarrollador decide contratar a una fiduciaria conocimientos técnicos para decidir comprar o
para que administre su proyecto bajo un con- invertir en determinado proyecto. La fiduciaria
trato de fideicomiso, la fiduciaria realiza una suple esa debilidad.
debida diligencia para verificar la situación ju- También la fiduciaria es la que custodia el
rídica del solar en donde se va a desarrollar el dinero pagado por los compradores durante
proyecto, previendo la existencia de un riesgo una fase denominada factibilidad. Hasta tanto
futuro para obtener los títulos individuales de el proyecto sea factible, es decir que tenga un
las unidades a ser construidas. nivel mínimo de ventas, obtenga los permisos,
Al ser transferido el solar a nombre del fidei- logre el financiamiento y la situación jurídica
comiso y, al ser la fiduciaria la representante del solar haya sido constatada, el dinero de los
legal de dicho fideicomiso, ésta no permite que compradores es “sagrado”, nadie lo toca, nadie
el solar sirva de garantía de ningún préstamo, lo utiliza, y el desarrollador no puede contar
hasta tanto se cumplan las condiciones que con él.
demuestran la factibilidad comercial y técnica En caso de que no se demuestre la factibili-
del proyecto. dad en un período de tiempo pre establecido,
la fiduciaria le devuelve el dinero a los compra- La fiduciaria es la que lleva la contabilidad del
dores, incluyendo los rendimientos que hayan
generado los mismos durante el tiempo que
proyecto, asegurando que todo lo que pase por
allí, sea registrado de forma correcta. Cada una La fiduciaria es la
estuvieron en custodia.
Contabilidad organizada
de las partes involucradas, si así se llegare a
acordar, tendría acceso a la información finan-
que realiza los pagos
A lo largo de todo el proceso de construcción, ciera del proyecto. Información transparente y a los suplidores
la fiduciaria es la que administra la totalidad del confiable.
dinero que ingresa al proyecto proveniente de Esto indica que, al momento de distribuir por la compra
los compradores, y de los aportes que haga el
desarrollador, provenientes del crédito para la
utilidades, es la fiduciaria la que informa el re-
sultado económico del proyecto, y es la que de materiales
construcción y de los inversionistas. distribuye dicho resultado entre los benefi-
Al ser “la que tiene la chequera del proyecto”, ciarios del proyecto, es decir desarrollador,
y servicios,
la fiduciaria es la que realiza los pagos a los inversionistas, acreedores, etc.
El negocio Fiduciario permite cambiar de
asegurando que el
suplidores por la compra de materiales y
servicios, asegurando que el dinero está siendo manera organizada el modelo de negocio dinero está siendo
empleado realmente en la construcción del típico del sector edificador, basado funda-
proyecto, y no en el pago de elementos que no mentalmente en la construcción para vender. empleado realmente
tienen nada que ver con el mismo. Mediante la incorporación de esquemas
Un proyecto administrado de esta manera, se fiduciarios se permite generar confianza en
en la construcción
vuelve más “banqueable”, más atractivo para todos los agentes del mercado, y reactivar la
que las entidades de intermediación financiera dinámica de las ventas con un debido control
del proyecto.
quieran financiar la construcción del mismo. de riesgos.
En términos puntuales, la fiducia inmobiliaria condiciones, los dineros de los comprado- cualquier proyecto, independientemente del
tiene por finalidad la administración de re- res no entran al patrimonio del promotor, ni se destino, ya sea residencial o no, o de la escala
cursos y bienes relacionados con un proyecto mezclan con otros proyectos que el Promotor del mismo.
inmobiliario o la administración de los recursos esté ejecutando o piense ejecutar en el futuro, El uso del fideicomiso facilitará el desarrollo de
asociados al desarrollo y ejecución del mismo. y dependiendo del tipo de negocio fiducia- la actividad edificadora y la concertación de
Para los compradores significa seguridad el rio, hasta la transferencia del título en algunos grandes proyectos de desarrollo para el país.
manejo de sus recursos por una entidad casos es realizada por el fiduciario. La promoción de su utilización a todo nivel
fiduciaria, que sólo entrega re- El negocio fiduciario en el sector in- abona el terreno para seguir construyendo más
cursos de acuerdo con el mobiliario dominicano viene a y mejores proyectos, también promoviendo la
cumplimiento de ciertas constituir parte fundamental de transparencia y la formalidad en el sector.
3.3
Bono vivienda bajo costo de s pejando duda s

G ermania M o nta s
M anuel y Melissa, quizás sería mejor que -¿Impaciente, no, Melissa? Te entiendo. Pues
E conomista , especialista en T ecnolog í a de I nformaci ó n ,
con 20 a ñ os de e x periencia en materia fiscal . H a
desempe ñ ado posiciones del m á s alto nivel en el comience por recordar que en el año 2011 te digo que, al día de hoy, se ha establecido
Área de T ecnolog í a de I nformaci ó n para los sectores
p ú blico y privado . A ctualmente es socia fundadora de
se promulgó la Ley 189-11 de para el Desarrollo que una vivienda de bajo costo es aquella que
C onsultores para el D esarrollo . del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en forma parte de un Proyecto acreditado como
la Republica Dominicana, que a partir de su tal por el organismo competente, que es el
artículo 129 introduce disposiciones para el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI), y que
fomento de los Proyectos habitacionales de tienen un precio de hasta RD$2.3 millones.
Bajo Costo. Por tanto, es muy importante que al adquirir
En el artículo 131 de esa misma Ley, se dispone una vivienda, si se está interesado en obtener
un régimen de exenciones fiscales para los el bono, se verifique que el INVI haya calificado
constructores, y en uno de sus párrafos es- como tal el Proyecto.
tablece un denominado “bono o subsidio En este sentido, la Dirección General de Im-
directo”, en proporción a la carga fiscal que puestos Internos (DGII) publicó recientemente
conlleva la construcción de la vivienda. un aviso, informando que el valor máximo del
-¿Y qué dice esa ley sobre las viviendas precio de venta de las viviendas desarrolla-
de bajo costo, que según me ha comentado das por los fideicomisos que se considerarán
Manuel, sean las que posiblemente más nos como de bajo costo, según la Ley 189-11 es de
convengan, si vamos a comprar? RD$2,307,060.92.l
Esa institución explicó que este monto co- -Ok, Ok, comprendo, pero, ¿Ese
como parte del costo de la vivienda, por lo que
rresponde al valor ajustado por inflación para bono se aplica a todas las viviendas puede variar. El monto aproximado del bono es
llamadas de bajo costo?
el año en curso. El precio considerado hasta la del 10% del precio.
fecha era de RD$$2,225,000.00, según las ca- Para obtener su bono, deben acercarte a la
lificaciones emitidas por el Instituto Nacional -No, Manuel, no todas las viviendas aplican Fiduciaria, que es la entidad que debe realizar
de la Vivienda (INVI). para este programa, para que puedan optar, el trámite ante la DGII, y externarle que desean
deben adquirir una vivienda que forme parte solicitarlo.
¿Quién administra los bonos?
de un proyecto, cuya construcción se esté eje- En ese momento ya debe estar formalizado
Por su lado, el organismo competente para
cutando a través de un fideicomiso que esté a con la Fiduciaria el proceso de separación de la
administrar los bonos es la Dirección General
cargo de una Fiduciaria. vivienda, y tiene que haber una entidad finan-
de Impuestos Internos (DGII) que, mediante la
Por consiguiente, el primer paso es ubicar ciera dispuesta a otorgarte un financiamiento.
Norma 01-2015, estableció en sus artículos 8,
proyectos de construcción de viviendas de -Nos imaginamos que los requisitos son
12 y 23 la forma en que ustedes, y todos los
bajo costo clasificadas como tales por el INVI, innumerables…
interesados, pueden aprovechar para obtener
y que su construcción esté gestionada por una -Ni tanto, son los normales. Por ejemplo deben
un bono para el inicial de su vivienda, o apli-
Fiduciaria. presentar una carta del adquiriente, autorizan-
carse al capital insoluto del préstamo, en caso
Luego, hay que asegurarse que esté debido a la DGII a transferir a favor del fideicomiso
de que el adquiriente haya completado el
damente registrado en la DGII, identificando el el monto del bono. También tienen que de-
inicial.
número de unidad y el proyecto habitacional. mostrar que no poseen otra vivienda. Esto
Este bono, que hemos dicho se trata de un
-Y, ¿a cuánto puede ascender ese famoso sustentado mediante una Certificación de la
subsidio otorgado por el Estado a quienes ad-
bono? Dirección General de Catastro Nacional. Como
quieran una vivienda de bajo costo, puede ser
-El valor del bono es el monto de ITBIS reco- ustedes ya están casados, en su caso, ambos
utilizado para abonarlo a su inicial.
nocido por los organismos estatales (DGII-INVI) cónyuges deberán cumplir con este requisito.
Además, como ya les expliqué, debe existir por la vivienda a la fiduciaria, por ejemplo el de
un contrato de financiamiento para el adqui- separación.
riente con una entidad financiera, y tienen que Otro requisito es presentar copia del contra-
presentar documentos que avalen que ustedes to tripartito de compra-venta entre la entidad
como adquirientes han realizado algún pago de crédito, el fideicomiso y el adquiriente, en
el que se haga constar el precio de venta de la
vivienda.
La fiduciaria será Por supuesto, también tienen que llevar una

copia de la cédula de identidad del o los adqui-
responsable de la rientes, y para demostrar que ustedes, como
compradores, se encuentran en cumplimiento
entrega del bono de sus obligaciones tributarias, en caso de que
sean asalariados, solamente deben obtener
recibido en favor constancia de las retenciones que les ha reali-
del adquiriente para zado su empleador.

Si el adquiriente posee un negocio que,
completar el inicial o según creo, no es el caso de ustedes, Melissa y

Manuel, pues entonces debe obtener una certi-
abonar al préstamo. ficación en una oficina de la DGII o en la oficina
virtual de esta institución.
-¡¡¡Ufff!!! Y dices que no es complicado…
-Bueno, bueno, pero al menos es un alivio y
una ayuda. Además, deben saber que las so- Otra información de interés, es que la fiducia-
licitudes de compensación según la misma ria, en nombre del adquiriente, podrá solicitar
La fiduciaria,
norma 1-2015 serán procesadas y tramitadas a la DGII una certificación donde haga constar
por la DGII dentro de los 20 días siguientes de que el adquiriente califica para la obtención del
su recepción. Sin embargo, no aplica el Silen-
cio Administrativo, establecido en el Código
bono, aunque en ese momento no se disponga
de un contrato definitivo.
en nombre del
Tributario. Esto es muy útil, porque el trámite puede adquiriente, podrá
solicitar a la DGII
El bono será otorgado si existieran las asig- avanzar, utilizando el contrato de promesa
naciones presupuestarias otorgadas para el de venta entre el adquiriente y la fiduciaria, y
fondo especial de reembolso.
La fiduciaria será responsable de la entrega
anexar la certificación de pre-calificación de
financiamiento.
una certificación
del bono recibido en favor del adquiriente En esta situación, el desembolso del bono se donde haga
constar que el
para completar el inicial o abonar al préstamo, hará una vez sea depositado el contrato tri-
según se acuerde con el comprador. partito, o depositando una certificación de la
fiduciaria, indicando que el inmueble se en-
cuentra desarrollado en el 80%.
adquiriente califica
En caso de que el beneficiario no llegara a ad- para la obtención
del bono.
¿Algo más que quirir la vivienda, la fiduciaria deberá devolver
debamos saber? el monto entregado por la DGII como “Bono de
Vivienda de Bajo Costo”.
3.4
El maravilloso 8x20 pr é s tamo s a 8 % de ta s a fija por 2 0 a ñ o s

con el encaje legal .
A rgentarium
A demás de las facilidades que el Estado

Dominicano está otorgando bajo el “bono
de la primera vivienda”, el Banco Central de
La más reciente facilidad del encaje legal fue
de marzo de 2015 y contempla, además de fi-
nanciamientos blandos para los constructores,
la República Dominicana (BCRD) también ha condiciones para préstamos hipotecarios ex-
dispuesto de ciertas facilidades para obtener traordinariamente buenas.
préstamos hipotecarios para la vivienda en
Estos préstamos tienen las
condiciones blandas a través de la banca. siguientes ventajas:
¿Cómo es que el Banco Central 1. Una tasa de interés máxima de 8% anual.
otorga estas facilidades? 2. La tasa fija por 20 años.
De hecho, no es la primera vez que lo hace. Bá- 3. El plazo del préstamo de hasta 20 años.
sicamente, el BCRD permite que las entidades
¿Qué se necesita para poder acceder a
de intermediación financiera (como los bancos estas condiciones tan atractivas?
múltiples o las asociaciones de ahorros y prés-
1. Sólamente aplicarán para préstamos
tamos) puedan utilizar para otorgar préstamos
nuevos. No aplica para re-financiar préstamos
hipotecarios, fondos que ahora tienen “conge-
hipotecarios ya existentes.
lados” en la forma de encaje legal.
2. Debe ser para la primera compra de una 2. Conversa tan pronto puedas con tu entidad
vivienda. financiera . Debes especificarle tu interés en
3. Exclusivamente podrán ser desembolsados adquirir un préstamo hipotecario bajo “las faci-
para financiar viviendas económicas de bajo lidades de cobertura de encaje legal otorgadas
costo. por el Banco Central.”
4. Las viviendas económicas de bajo costo 3. ¡Hazlo con tiempo y pronto, pues los recur-
deben pertenecer a proyectos desarrollados sos del encaje legal liberados para ser utilizados
bajo fideicomiso al amparo de la Ley 189-11 en el financiamiento de viviendas económicas
para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el son relativamente limitados y se acaban muy
Fideicomiso. rápidamente!
A diferencia de la Dirección General de Im- Definitivamente, si logras obtener tu vivienda
puestos Internos, según el instructivo del con estas condiciones tan especiales, habrás
Banco Central, una “vivienda económica de conseguido de los mejores préstamos hipote-
bajo costo” tendrá un valor máximo de hasta carios de los últimos 30 años.
RD$2.4 millones.
Mis recomendaciones para beneficiarte
de estas condiciones son las siguientes:
1. Asegúrate que el proyecto donde estás
pensando adquirir la vivienda cumple con las
condiciones de la Ley 189-11.
4.1
financiamiento
Antes de
tomar el
préstamo
4.1.1
Licencia para deber toma la prue b a tencial deudor se le debe aplicar un “examen”
para ver, no sólo si califica para el préstamo,
A rgentarium sino... ¡Si entiende en lo que se está metiendo!
A pesar de sus poderes redentores, igual Dependiendo de la “nota” obtenida en el

que con el fuego, con el crédito no se debe “Examen para Deber Argentarium” (EDA), se
jugar. podría variar el tipo de educación financiera
Al crédito recurrimos para una primera vi- ofertada al deudor para que pueda salir airoso
vienda. Al crédito se apuesta para capitalizar de su crédito.
las PYMES. Con el crédito nos “montamos”. No dudo que, en algunos casos, y hasta que
A muchos, el crédito los saca de un lío hasta el potencial deudor se eduque mejor, lo mejor
la próxima nómina o el cobro pendiente. En sería que se abstenga de firmar un documento
definitiva, ¡qué difícil sería para muchos (¿de- que lo podría llevar a la salvación o la maldición
masiados?) vivir sin crédito! económica.
Sin embargo, el crédito no es para todo el Examen para deber Argentarium
mundo. Estoy convencido de ello, a juzgar por el (eda)
tipo de preguntas que recibo de quienes ya son Instrucciones: El EDA consta de 20 preguntas
deudores en el mercado bancario dominicano. de opción múltiple. Responder sin consultar
Es tal el nivel de desconocimiento generali- con otros. Tómese su tiempo. Las respues-
zado sobre este proceso, que estoy convencido tas correctas se publicarán en la columna
que, previo a tomar un crédito bancario, al po- Argentarium.
1) Si nunca he tomado un préstamo en el 4) Siempre es mejor trabajar con dinero ajeno. 7) Al momento de tomar un préstamo con un
pasado, la banca no me prestará: Si voy a comprar algo, lo mejor sería que me banco, no sirve para nada leer los contratos
a) Así es. presten el 100%, sin yo tener que poner un con sus letras chiquitas, pues son todos
depósito o inicial. iguales, y no hay nada que yo pueda hacer para
b) Eso no es cierto.
a) Así es. modificarlos:
c) No sé.
b) Eso no es cierto. a) Así es, además, nadie los entiende.
2) La única forma de crear historial de crédito b) Eso no es cierto.
c) No sé.
es con un préstamo a cuotas, como los de
c) No sé.
consumo o hipotecarios. 5) Si me dan la opción, prefiero un préstamo
a) Así es. hipotecario a 40 años que a 12 años. La cuota 8) Yo decido dónde tomar el préstamo por la
será más llevadera, y así podré comprar una tasa de interés que me ofrezcan. A mejor tasa,
casa más grande. mejor será el préstamo.
c) No sé.
a) Así es. a) Así es.
3) Para los bancos, es malo que yo esté en b) Eso no es cierto. b) Eso no es cierto.
“CICLA” o en DataCredito, pues significa
c) No sé. c) No sé.
que estoy de alguna forma “fichado”
negativamente. 6) El plazo de un préstamo no importa. Si 9) Es imposible que si tomé un préstamo a una
a) Así es. quiere saldarlo o pagarlo de forma anticipada, tasa de 10%, 18 meses después el interés suba
no hay mayor inconveniente. al 24%.
a) Así es. Al banco le da igual. a) Así es.
c) No sé.
b) Eso no es cierto. b) Eso no es cierto.
10) No importa dónde tomes el préstamo. 13) El banco sólo puede cobrar una cuota de 16) No tiene sentido pagar un préstamo en
Banco es banco, asociación de A&P es mi préstamo de la cuenta que yo le indique. No mora de hace muchos años atrás. Mi crédito ya
asociación de A&P. Al final, es lo mismo. Lo puede “morder” de mis otras cuentas en ese está “dañado”, y los bancos no me volverán a
importante son las condiciones del préstamo banco. prestar por aquella mala racha de antes.
(como la tasa de interés), no dónde lo tomo. a) Así es. a) Así es.
a) Así es. b) Eso no es cierto. b) Eso no es cierto.
b) Eso no es cierto. c) No sé. c) No sé.
c) No sé.
14) Dejar de pagar un préstamo en Banco X sólo 17) Revisé mi buró de crédito. Vi que mi banco
11) Si puedes, es mejor poner en garantía un me afectará en el préstamo que tengo en ese no está reportando un préstamo grande que
depósito a plazo fijo, para conseguir una mejor banco. Mis demás créditos en otros bancos no tengo con ellos. Eso me conviene, para mejorar
tasa de interés. afectarán. mi “score”, pues pensarán que tengo menos
a) Así es. Además, no me descapitalizo. a) Así es. deuda.
b) Eso no es cierto. b) Eso no es cierto. a) Así es, eso me alegró.
c) No sé. c) No sé. b) Eso no es cierto.
c) No sé.
12) Si me atraso unos días (15 o 20 pero menos 15) Si garantizas un préstamo es sólo como
de 30 días) en un préstamo, no pasará nada. referencia, para que le presten al amigo 18) Las tasas de interés de los préstamos nunca
Lo que no debo es llegar a más de un mes en que estás garantizando. Ese amigo es el bajan. Sólo suben.
mora. responsable del préstamo, si deja de pagar, es a) Así es.
a) Así es. su problema.
b) Eso no es cierto. a) Así es.
c) No sé.
c) No sé. b) Eso no es cierto.
c) No sé.
19) En una feria, la mejor tasa es la más bajita, 20) Luego de saldar un préstamo, no tengo más
aunque sea fija menos tiempo. nada que hacer.
a) Así es. a) Así es. Salí del lío.
b) Eso no es cierto. b) Eso no es cierto.
Resultados de la prueba acierto s y fallo s
Luego de una semana aplicando el Examen Sorprende lo anterior, por una razón bien su deuda por una con una tasa de 18%. Estos
para Deber Argentarium (EDA), place compar- elemental: ¡Todas las preguntas al EDA que deudores, pecando de ingenuos y víctimas de
tir las respuestas correctas y un primer análisis publicamos en la primera parte de esta serie ciertas prácticas poco transparentes, no se dan
de quiénes acertaron, y quiénes fallaron en la tenían la misma respuesta! Es decir, la opción cuenta que el nuevo préstamo, luego de cargos
prueba para saber si se está, o no, certificado correcta o más acertada (la “b”) era la contra- y comisiones asociados, en vez de costarle
para endeudarse. ria a lo afirmado en cada pregunta. 18%, costará... ¡25%!
La nota de los 1,090 examinados decepcio- Por ejemplo, 75% de los encuestados afirma- ¿La moraleja? Hasta tanto las autoridades
nó: Promedió un 67%. Sólo 33 personas (3% ba que decidía “dónde tomar el préstamo por la exijan que lasa tasas de interés publicada sean
del total) lograron acertar en todas las pregun- tasa de interés que me ofrezcan. A mejor tasa, tasas efectivas (y no nominales, como en la
tas. Mientras 20% sacó una “nota” superior al mejor será el préstamo”. ¿Realmente es así? actualidad), el posible deudor debe sopesar
80%, 36% se “quemó” con notas de 60% o Lo cierto es que... ¡No! He conocido personas estos costos asociados antes de tomar un
menos. con préstamos al 23% que quisieron sustituir préstamo.
Una mayoría (64%) piensa que “No importa to a plazo fijo para hacer el gasto planificado, Vamos a buscar
donde tomes el préstamo. Banco es banco, y luego reponerlo como un ahorro programa- nuestro historial
asociación de A&P es asociación A&P. Al final do, pagándose a ellos mismos... Y evitando de crédito.
es lo mismo.” pagarle a los bancos hasta 8% por “permitir-
Esa respuesta es incorrecta. Dependiendo de le” utilizar... ¡Sus propios ahorros!
las políticas, los estilos de negocio y las for- Increíblemente, una clara mayoría (55%)
talezas relativas de las diferentes entidades piensa que “Para los bancos, es malo que yo
financieras, será más o menos conveniente esté en “CICLA” o en DataCredito, pues sig-
tomar un préstamo en banco X, asociación Y nifica que estoy de alguna forma ‘fichado’
que en banco Z o la asociación W. negativamente.”
Por ejemplo, será más conveniente tomar una No, estar en un buró de crédito no es negativo,
deuda hipotecaria en una AA&P, con una polí- ni implica estar “fichado”. Pensar así ignora
tica de tasas de interés estables por contar con que los burós recogen todo nuestro historial de
fondos baratos de cuentas de ahorro, que en pago, y que si es positivo, es una herramienta
un banco de ahorro y crédito que depende to- fundamental para acceder a nuevos créditos
talmente de dinero costoso y volátil. en las mejores condiciones posibles.
“Si puedes, es mejor poner en garantía un depó- La importancia de la EDA
sito a plazo fijo, para conseguir una mejor tasa Aunque el “examen” es sujeto a muchas
de interés.” Es decir, la clásica mala práctica que mejoras, su importancia no fue puesto en
describimos en “El secuestro del ahorro”. duda por los 1,090 participantes de nuestras
Sólo 37% afirmó lo contrario: Que sería mejor redes sociales que lo tomaron.
simplemente utilizar los fondos del depósi- Para el 91%, el EDA es “muy valioso”, y afir-
maron que “ojalá todos lo tomaran antes de

tomar un préstamo”, para así poder tomar de-
Aquellos que “no se pierden la columna o redes
sociales de Argentarium” promediaron 72% en
Aquellos con
cisiones más acertadas. el EDA, versus 62% de quienes leen la columna ingresos inferiores
a los RD$15 mil
Segmentando los resultados por diferentes por primera vez.
variables, también queda claro que los más ¿La moraleja del EDA? Pienso que la educación
pobres son quienes más necesitan el examen
para identificar las áreas de conocimiento a
financiera, mientras más práctica y cercana al
momento de la toma de decisión, mayor efec-
sólo respondieron
mejorar. tividad tendrá. Estoy seguro de ello. Algo como correctamente
56% de las
Aquellos con ingresos inferiores a los RD$15 mil el EDA debe convertirse en herramienta obli-
sólo respondieron correctamente 56% de las gatoria para que futuros deudores bancarios
preguntas, comparado 74% de los más adine-
rados en el estudio.
saquen, con tiempo, su licencia para deber.
preguntas.
En otras palabras, quienes más necesitan estas
preguntas financieras, antes de endeudarse,
son quienes más verían perjudicados sus ya
magros ingresos.
Finalmente, algo de esperanza: Mientras
más exposición a estos contenidos de edu-
cación financiera, mayor el puntaje en el
EDA y, pensamos, mejor el conocimiento del
posible deudor para asumir compromisos con
responsabilidad.
4.1.2
El crédito responsable ma x imi z a tu s core

A rgentarium
D esde hace años, en la República

Dominicana, la banca está utilizando
nuevas herramientas de análisis y seguimiento
los burós de crédito, da a los sistemas de
“puntaje” crediticio: “una metodología que se
basa en modelos de tipo probabilísticos, mate-
de riesgos, que en gran medida han hecho máticos y econométricos, que tratan de medir
posible la democratización del crédito en el una serie de variables y datos con la finalidad
país. de obtener información valiosa para la toma
Hasta recientemente, estas herramientas de decisiones crediticias, aplicando evalua-
eran del dominio solamente de algunos genios ciones actuariales estadísticas por medio de
que trabajan en los burós de crédito y los de- programas informáticos especializados retros-
partamentos de riesgos y crédito de nuestros pectivo y de tendencia inferencial para tal fin.”
bancos, pero últimamente la más conocida de Quien lo lee, no lo entiende. Tocaría leerlo
ellas, el “score” o puntaje de crédito ha hecho varias veces para llegar a lo siguiente: un
su debut público. “score” de crédito es un punto numérico que
¿Qué tan genio había que ser para enten- trata de representar el nivel de riesgo futuro
der los nuevos instrumentos? Tomemos, por que un deudor representa para una entidad.
ejemplo, la definición que la Ley 288-05 de ¿Qué es “riesgo”? Para estos fines digamos
que es la probabilidad de que ese deudor, o

cliente, deje de cumplir o honrar sus compro-
misos (por ejemplo, el pago de su tarjeta de
crédito), en la forma que se había establecido
originalmente.
En resumen, un “score” no es más que la
aproximación, imperfecta e incompleta, de
nuestra “calificación” de qué tan buen crédito
seremos para una entidad de intermediación
financiera.
¿Cómo es que estos modelos trabajan?
El tema va más allá del espacio de este escri-
bidor, pero simplifiquémoslo de esta forma: los clientes que estaban copando el 100% de
existen clientes “buenos” (los que nunca se sus límites de crédito en sus tarjetas eventual-
atrasan) y clientes “malos” (los que se han mente caían en mora.
atrasado). Un modelo de score crediticio iden- Cada banco tiene su propio sistema de
Mientras tanto, de los clientes que sólo
tifica cuáles son las características de cada uno puntaje y, cada vez más, algunos están com-
copaban 50% de sus límites, menos de un
de estos clientes, de tal forma que sirvan como prando estos “scores” de los burós de crédito
10% terminaba en mora. Sin tener que ser un
base para determinar el perfil de riesgo de mismos. Conocemos de dos: Caltec Score
modelo estadístico, dada esta información, el
nuevos clientes. Predictivo de Data Crédito y TuScore de
sentido común nos llevará a la conclusión de
Simplificándolo, imaginemos lo siguiente: en TransUnion.
cuáles son los clientes más y menos riesgosos
un análisis estadístico, resulta que el 80% de al momento de dar un crédito.
En su cuenta de Twitter, el gerente general puntos, estableciendo que a mayor el puntaje,

Tu Score es de TransUnion describe su modelo de puntaje mejor riesgo somos para las entidades finan-
de la siguiente forma: “Tu Score es un modelo cieras (ya que nuestra probabilidad de quedar
un modelo estadístico de riesgo de crédito que calcula la
probabilidad de incumplimiento FUTURO de
mal o en mora son menores).
Como cuando estábamos en el colegio,
estadístico de pago del consumidor dominicano.” Agrega
que el sistema fue desarrollado en el 2011,
a muchos nos interesaría saber cómo los
modelos de “score” o “puntaje” llegan a
riesgo de crédito evaluando el comportamiento de crédito de
1,200,000 dominicanos y utilizando 48 meses
asignarnos nuestras notas. De esa forma,
cumpliendo X, no excediendo Y y siempre ase-
que calcula la de información.

El sistema de TransUnion otorga puntos en
gurando que estamos en Z, podríamos sacar
una buena “nota” frente a las modelos de los
probabilidad de una escala de entre 408 y 713 puntos. “Cuanto

más alto es Tu Score, menor es el riesgo”
bancos o los burós de crédito.
Lamentablemente, no tenemos una receta
incumplimiento apunta TransUnion y agrega: “Cuando Tu Score

está entre 693-713 puntos, la probabilidad de
o menú de acciones o condiciones específicas
que aseguren un nivel específico en la escala
FUTURO de pago incumplimiento es de 1.6%”, mientras que si

tienes un puntaje en el rango inferior (408-
de puntajes. De hecho, hay entidades finan-
cieras que utilizan su propio sistema interno
del consumidor
458), el riesgo es de que las probabilidades de y nuestra “nota” en esos sistemas ni siquiera
que incumplas suben a... ¡un 98.5%! nosotros la podríamos conocer, a diferencia del
dominicano.
Aunque no tenemos igual detalle o explica- sistema de DataCredito (que es gratuito para el
ción por parte de Data Crédito, en su caso, el usuario) o de TransUnion (que puede ser com-
puntaje oscila en una escala de 150 hasta 950 prado y monitoreado de forma periódica).
Aunque cada sistema es, en cierta forma,

una “caja negra” (es decir, no sabemos lo que
propios niveles de riesgo y comportamiento.
Recomendaciones para optimizar su score de
Algunos sistemas
ocurre internamente), en el inserto descri-
bimos una serie de recomendaciones que la
crédito: de “scoring”
Comisión Federal del Comercio de los Estados
1. ¿Has pagado tus facturas a tiempo?
Tu historial de pago es un factor significativo toman en
Unidos hace a los clientes bancarios de ese país
y que, para los fines, pienso que bien pueden
en tu score. Si los informes recientes indican
que tienes facturas o compromisos en atraso,
consideración si se
ser de utilidad para los usuarios del crédito en que tu cuenta ha sido referido a una oficina de han hecho muchas
la República Dominicana.
Las entidades financieras, las autoridades y
cobranza legal, es altamente probable de que
te afecte tu crédito negativamente.
indagaciones
los burós de crédito deben seguir ampliando y
edificando a los clientes bancarios del país, los
2. ¿”Explotaste” tus tarjetas de de crédito en tu
archivo. Si has
crédito?
existentes y los potenciales, para que conoz- Muchos sistemas evalúan el monto de deuda
can mejor el cómo se les evalúa utilizando la
metodología de los puntajes de crédito.
que tienes en relación a los límites de crédito
aprobados que tienes a tu favor. Si el monto
solicitado muchos
No se trata de socializar un “truco” para
engañar al sistema de puntaje.
que debes está cerca de tu límite de crédito, nuevos productos
Nuestra aspiración es que se eduquen los
esto probablemente te afectará adversamente
en tu “score”. de crédito,
usuarios del crédito para que sepan con qué
vara se les mide, de tal forma que puedan
3. ¿Desde cuándo tienes crédito? esto podría ser
tener el más amplio acceso posible al crédito
y en las mejores condiciones, conforme a sus
Generalmente, los sistemas de puntaje consi-
deran la longevidad de tu historial de crédito. negativo.
Un historial de crédito insuficiente o limi- dagaciones de crédito en tu archivo. Si has

tado (o no existente) bien puede afectar tu solicitado muchos nuevos productos de
“score” negativamente, aunque factores como crédito, esto podría ser negativo. Se trata sobre
puntualidad en tu pago y bajos niveles de en- todo de indagaciones para apertura de crédito,
deudamiento pueden neutralizar el tener poco no aquellas que son simplemente de “revisión”
historial. de portafolio o seguimiento.
4. ¿Has solicitado crédito últimamente? 5. ¿Cuántas cuentas de crédito tienes y
Algunos sistemas de “scoring” toman en qué tipo de cuentas son?
consideración si se han hecho muchas in- Aunque es bueno tener acceso al crédito, tener
demasiadas tarjetas de crédito puede tener un
efecto negativo en tu “score”. Algunos siste-
mas también toman en consideración qué tipo
de crédito tienes, ponderando favorablemen-
te cuentas en entidades formales, y castigando
si tienes préstamos de financieras informales,
por ejemplo.
“Recuerda que el crédito es dinero”
Benjamin Franklin,
Educándonos, ganaremos todos.
Fuente: Comisión de Comercio Federal de los
EE.UU.
4.1.3
Contruye tu historial cr é dito mutuo o individual
gu s tav o z uluaga
V icepresidente E jecutivo de N egocios de la A sociaci ó n

L a N acional de A horros y P réstamos , entidad financiera Un préstamo hipotecario para opciones de viviendas que se ajusten a sus ne-
donde labora desde el a ñ o 2000. Melissa y Manuel
cesidades económicas.
Aunque personalmente no los conocemos,
Si no tienen dinero para el inicial, enton-
Melissa y Manuel, nuestro común amigo, Ale-
ces deben buscar opciones que se encuentren
jandro, nos ha hablado muchísimo de ustedes,
en proceso de construcción, que les permi-
y nosotros, aquí en La Nacional, quisiéramos
tan ir pagando el inicial en cuotas hasta que el
ayudarlos, brindándoles algunos consejos y re-
inmueble esté listo, y puedan hacer el finan-
comendaciones para que puedan tener éxito
ciamiento del largo plazo.
en la solicitud de un préstamo hipotecario, si
Si el crédito de alguno de ustedes o el de los
finalmente se deciden a adquirir su primera vi-
dos, no es favorable, entonces primero deben
vienda como pareja.
normalizar su situación, y luego de que lo
A fin de irse preparando para tomar un prés-
hagan, deben tratar de buscar alguna opción
tamo hipotecario, lo primero que deben hacer
que esté en construcción para que puedan ir
es investigar sobre su propio historial de
construyendo su historial en 10 o 12 meses,
crédito. En caso de ser favorable, si tienen un
y con sus pagos al día, estén en condiciones
dinero ahorrado, deben ir pensando en buscar
de optar por una opción de financiamiento de También es fundamental que Ustedes, como
vivienda.
Estableciendo prioridades
ustedes, como potenciales compradores
analicen su situación personal, y prioricen en
potenciales
La primera meta de ahorros debe ser un es- sus gastos, además de mantenerse al día en
todos los créditos y servicios.
compradores
timado del inicial para la vivienda que les
interesa a ustedes. Por eso es necesario estar Asimismo, es recomendable realizar de- analicen su
consciente de la clase de inversión que desean pósitos de todos los ingresos que perciben
obtener basado en los ingresos, y saber qué mensualmente en una cuenta de ahorros,
situación
clase de vivienda están en capacidad de porque, aunque tengan que retirar para sus
gastos en el mismo mes, esto dejará la evi-
personal, y
comprar, qué monto de préstamo y qué tasas
de interés ofrecen en el mercado de acuerdo dencia de sus ingresos mensuales reales, y prioricen en
con su necesidad y su capacidad de pago,
además de verificar en el sistema financie-
reflejará sus movimientos.
El dinero que puedan recibir de otras activi-
sus gastos.
ro qué institución asegura una menor tasa de dades, que no sean propias del salario, también
interés por más tiempo que les permita cumplir deberán depositarlo para evidenciar ingresos.
con las obligaciones. En cuanto al ahorro, deben siempre ahorrar
Para solicitar joven pareja que son, deben irse preparando,

por lo menos un (1) año antes de la compra,
entidad financiera elegida, con la que previa-
mente deben haber iniciado o fortalecido su
su préstamo, porque por lo general, se evalúa el historial relación comercial, ya que esto les puede fa-
crediticio de los últimos doce (12) meses de los cilitar el proceso en cuanto a documentos
ustedes, solicitantes. requeridos y acompañamiento y asesoría en la
deben irse Además, para ir acostumbrándose a la cuota,

es recomendable ir ahorrando en una cuenta
formalización del crédito.
Algo bueno es que para optar por un présta-
preparando, de ahorros un valor aproximado a la cuota del mo hipotecario, no se requiere ningún tipo de
préstamo que ya hayan calculado en las calcu- experiencia crediticia, pero si ustedes la tienen,
por lo menos ladoras de préstamos que ofrecen las distintas deben tomar en cuenta que los créditos deben
un (1) año instituciones.

Si su crédito se encuentra bien, tienen un
mostrar un excelente comportamiento cre-
diticio, además, de no olvidar que no deben
antes de la plan de ahorros, y tienen reunido el inicial de endeudarse por encima de su capacidad de
compra.
un inmueble, pueden optar por el trámite de un pago.
préstamo de vivienda de manera inmediata, a En el mercado de ahorro y crédito existen
sabiendas de que hay gastos de trámites del fi- muchos productos que podrían ayudarles a
nanciamiento e impuestos que también deben mejorar su perfil en la solicitud de un présta-
reunirse, además de gastos de mantenimien- mo hipotecario. Algunos recomendables son
mensual, para cuando tengan que comprar, to, elementos de terminación (toldos, herrajes, las cuentas de ahorro con depósitos frecuen-
tomen un préstamo donde la cuota no sobre- seguridad, etc.). tes, las de ahorro programado, los certificados
pase el 30% de su ingreso mensual. En este sentido, es recomendable que se do- financieros, las tarjetas de crédito con uso res-
Para solicitar su préstamo, ustedes, como cumenten bien sobre las penalidades con la ponsable, así como los préstamos personales,
los de vehículos, y los préstamos con garantía

en Certificados financieros.
Un muy buen manejo de su crédito siempre Es recomendable
es lo ideal, pero cada crédito abierto les redu-
cirá, a ustedes como potenciales compradores que se documenten
su capacidad de pago al momento de ser eva-
luados, por lo tanto es bueno que al momento
bien sobre las
de solicitar su préstamo hipotecario eviten penalidades con la
tener préstamos vigentes o por lo menos tener
pocos préstamos próximos a finalizar. entidad financiera
Al momento de solicitar un crédito hipote-
cario, NO deben tener atrasos recurrentes y a
elegida, con la que
más de 60 días en facilidades abiertas o de re- previamente deben
ciente actividad.
Lo importante es procurar realizar todos los haber iniciado
pagos al día, para que al momento de evaluar
su score crediticio, sea bueno. Nunca elijan un
o fortalecido su
inmueble sin documentación y, sobre todo, no relación comercial.
se sobreendeuden.
-Bueno, Melissa, Manuel, hasta aquí nuestras
recomendaciones, ¿alguna pregunta?
4.2
financiamiento
Solicitando
tu préstamo
4.2.1
Proceso del préstamo hipotecario revi s ando cada pa s o
irl o nca ta V Áre z m .

A ctualmente es directora de N egocios de A laver y tiene
19 a ñ os de e x periencia en el sector financiero nacional .
S í, Manuel y Melissa, estoy al tanto de que

numerosos expertos les han hablado
mucho sobre este tema, pero nunca está
siones del inmueble, de acuerdo con el tamaño
de su familia y, por supuesto, su capacidad
de compra, calculando de cuánto dispo-
de más insistir. Les digo y les repito, que la nen para el inicial, y hasta qué punto pueden
fase de conseguir el financiamiento para la endeudarse.
adquisición de una vivienda llega, luego de que En todo el sector financiero formal es muy
hayan tomado la decisión de cuál es la vivienda parecido el proceso para optar por un crédito
idónea, es decir después de haber pasado hipotecario, variando más bien en condiciones
por el proceso de análisis de condiciones de de tasas de interés y plazos.
precios, comparando con otras unidades del Para cualquier caso, deben reunir una serie
área, que se encuentren en venta, o con una de documentos, comenzando por los de iden-
tasación; y que ya hayan seleccionado la tificación e identidad de todos los involucrados
ubicación más conveniente, por ejemplo, que en la operación. Aquí deben considerar que, al
la vivienda esté situada en una zona céntrica, o ser casados, deben incluir obligatoriamente las
cerca del lugar donde ustedes trabajan. informaciones de ambos cónyuges, además
También deben haber analizado las dimen- de los documentos de los vendedores, ya sean
personas físicas o representantes de empresas, servicios y los precios. Elijan el más convenien- ¡En marcha!
y los de los apoderados, si el vendedor, se ente para ustedes. Una vez confirmada la aprobación,
cuentra fuera del país. Recuerden que la tasación puede ser, deben proceder a diligenciar las
También deben presentar los documentos además, una herramienta útil para negociar un documentaciones propias ya del proceso de
de ingresos, entre los que aplican las cartas de precio justo con el vendedor. Compra-Venta-Hipoteca.
trabajo, los estados financieros personales y las Además, deben presentar el “score” de com- Estas documentaciones incluyen el título de
copias de estados de cuentas. En caso de ser portamiento o buró de crédito, un documento propiedad deslindado, pues no es válido ya
pareja, como ustedes, deben incluir la informa- que es normalmente solicitado por el mismo para el sector formal el trabajar con Cartas
ción de ambos. banco a los proveedores de buró de crédito, Constancia.
Mientras más transparentes y documentados para esto deben tener en cuenta autorizar la Asimismo, deben presentar la certificación
sean en esta parte, más soporte tendrá su aná- indagación, porque no es legal que indaguen su de cargas y gravámenes del inmueble, para
lisis de capacidad de pago, y mayores serán las historial de crédito sin su autorización. verificar que esté libre de cargas, ya que en el
probabilidades de aprobación. En este punto se adiciona el comportamiento sector financiero es práctica prestar en primer
Otra recomendación es no dejar de incluir de pago de sus créditos, el tiempo que tienen rango. Este documento lo tramitan en el Re-
en su carta laboral el tiempo que tienen en la de experiencia usando créditos y el prome- gistro de Títulos de cada provincia, y tarda
empresa o institución donde trabajan y la posi- dio de los montos de préstamos que hayan aproximadamente 10 días en promedio para
ción que ocupan. Les ayudará. tomado. entregarlo. Su vigencia es de 30 días.
Seguir por el camino Es práctica en muchas entidades financieras Otro documento a incluir en el expediente es
En cuanto a la tasación del inmueble, este paso que los evalúen con estos principales requi- la certificación de estar al día o que el inmue-
implica la participación de uno de los tasadores sitos, más el tener un producto de ahorros ble a comprar esté exento del impuesto a las
autorizados por cada banco o asociación. Sobre con ellos, ayuda a que puedan darles la viviendas suntuarias y solares urbanos no edi-
esto, pidan la lista, y verifiquen la calidad de los aprobación. ficados (IVSS), que se tramita en la Dirección
General de Impuestos Internos de cada pro- cuenta que todo poder ha de estar debidamen-
Otro documento vincia, y tarda, como máximo, 3 días para ser te legalizado, y con los sellos correspondientes,
a incluir en el
entregado. por eso les recomiendo consultar siempre en el
Si el vendedor es una sociedad comercial, algo departamento legal del banco o asociación las
expediente es la que es muy común en los nuevos proyectos,
entonces corresponde entregar a la entidad fi-
especificaciones de los poderes, según sea su
caso.
certificación de nanciera para fines de contrato copia de los También deben presentar el recibo de pago
estar al día o que el

Estatutos Sociales de la empresa, copia certi- de los impuestos de transferencia, que as-
ficada del Acta de la Junta General Constitutiva cienden al 3% del valor de la vivienda, y sólo
inmueble a comprar y su nómina de asistencia, así como de su Re-
gistro Mercantil vigente, copia de su Registro
aplica para viviendas de valor igual o mayor a
RD$1,510,000.00. Las viviendas con valor por
esté exento del Nacional de Contribuyentes (RNC), y del acta debajo de ese monto están exentas de este
impuesto a las de Asamblea General que eligió las autorida-

des actuales y su nómina de presencia, original
gravamen, que se debe pagar en la Dirección
General de Impuestos Internos (DGII).
viviendas suntuarias o copia certificada en la Cámara de Comer-
cio del acta de asamblea que autoriza la venta
Seguros, seguros
En relación con los documentos de seguros de
y solares urbanos no del inmueble y designa la persona autorizada a vida, han de estar debidamente firmados, y
edificados (IVSS). firmar en nombre de la sociedad.

Los llamados poderes especiales que se so-
lo recomendable es que se informen a fondo
sobre este tema, y verifiquen siempre las co-
licitan son válidos en el caso de personas berturas de esta póliza, juntos, como pareja.
que apoderan a otras para representarlos en Melissa y Manuel, eso es muy importante.
el contrato. En este punto, deben tomar en Por montos altos o edad avanzada puede que
los adquirientes necesiten hacerse algunos encarga de ejecutar la compra-venta-hipote-

análisis médicos. Todo dependerá de la póliza.
Igualmente importante es que ustedes obten-
ca, y de enviar a la entidad financiera el nuevo
título de propiedad a nombre de ustedes con la
Cuiden su crédito,
gan toda la información posible acerca de las hipoteca inscrita. Este documento lo manten- paguen al día, y
coberturas de los seguros de siniestros para
la propiedad, que también tienen que estar
drá en custodia hasta saldar el crédito.
Concluidos los pasos anteriores, la entidad
mantendrán las
debidamente firmados, cuando los vayan a
presentar.
financiera procede a realizar el desembolso,
según las instrucciones acordadas, que pueden
puertas abiertas.
¡Ahora sí! ser el pago a la constructora o al vendedor,
Una vez completada y correcta la documen- como crédito a su cuenta o a través de saldos.
tación, ya están listos para la elaboración del Ustedes pueden elegir su fecha de pago
contrato. Es fundamental que ambos, Manuel mensual de acuerdo con su forma de ingresos.
y Melissa, lean bien el contrato antes de firmar, Planifíquenla bien entre los dos, y tengan
porque estarán rubricando, en un solo docu- pendiente dejar depositada la primera cuota
mento, la compra y la hipoteca del inmueble, del préstamo en su cuenta de ahorros.
y el vendedor la venta. Todo en el mismo
documento.
Listas las firmas, incluyendo la del represen-
tante de la entidad financiera y la del notario,
se procede a depositar el documento en el Re-
gistro de Títulos de la provincia, con los recibos
de pagos de impuestos. Este organismo se
4.2.2
Siempre deben
A ojo de buen procurar que
banquero este índice no
sobrepase el 45%
R O B I N SO N P O R T O R R E A L
P residente del C onsejo de A dministraci ó n de la C oop R eservas con 20 a ñ os de e x periencia en la B anca D ominicana .
de sus ingresos, y
E s egresado de la U niversidad A ut ó noma de S anto D omingo en L icenciatura en A dministraci ó n de E mpresa S . P ost G rado
en C omercio I nternacional y F inanzas de la U niversidad de B arcelona . P osee formaci ó n en C apacitaci ó n . es el que permite
que los deudores.
D ecidirse a adquirir su primera vivienda
es un paso y una decisión sumamente
importante para cualquier joven pareja. Por
salario mensual que ustedes devengan.
La idea es conocer si ustedes, como futuros
deudores, podrán cubrir con su sueldo las
eso, Melissa y Manuel, han hecho muy bien en cuotas mensuales del préstamo, que incluye
buscar asesoría con expertos en estos temas el abono al capital, y el pago de los intereses y
inmobiliarios. los seguros. Este índice, les advierto, no debe
Para que ustedes estén al tanto, las enti- superar el 30% de los ingresos.
dades financieras, al momento de otorgar un Además, los bancos toman en cuenta
crédito hipotecario toman en consideración también la capacidad de endeudamiento de los
algunas variables fundamentales, como son solicitantes, que en este caso serían ustedes.
su capacidad de pago, es decir, el resultado de Este coeficiente resulta de dividir todas las
dividir la cuota mensual del préstamo entre el cuotas mensuales y obligaciones financie-
También es ras que tienen los deudores entre sus ingresos

mensuales.
30, 60 y 90 días. También se verifica el estatus
legal, o si los deudores están castigados.
aconsejable que Siempre deben procurar que este índice no
sobrepase el 45% de sus ingresos, y es el que
-¿Y qué pasa con esa información, si es
negativa?
no sobregiren sus permite que los deudores, es decir, ustedes, -Melissa, todas esas situaciones adversas y
límites de tarjetas tengan disponibilidad para afrontar los demás

gastos corrientes y familiares, tales como
el estatus de los deudores son bien documen-
tados por los oficiales del banco y los analistas
de crédito, y una salud, alimentación, educación, transporte,
etc.
al incluirlos en sus informes.
Además, está algo que los bancos llamamos
medida prudente -¿Se le quedó por mencionar alguna otra “score predictivo”, que es un indicador esta-
es que consulten variable?

-Aún me faltan dos que les quiero men-
dístico que proyecta la probabilidad de pago
de un cliente en los próximos doce (12) meses,
su historial de cionar, Manuel. Por ejemplo, otra variable a sobre la base del comportamiento de pago
considerar es el historial de crédito de ustedes en los últimos doce (12) meses en las deudas
crédito, al menos como solicitantes, que se obtiene median- activas.
dos (2) veces al te una consulta en los Burós de Crédito, donde

se analiza el comportamiento y disciplina de
Este indicador es provisto por los burós de
crédito.
año. pago.
Por lo general, en los bancos se validan los
También debo decirles que, en adición a
estas variables principales, en los bancos uti-
diferentes estatus de las deudas activas y an- lizamos otras como colaterales, entre las que
teriores de los deudores, como los pagos que les podría mencionar las pólizas de seguros,
están al día, o los que se encuentran vencidos a el valor de la garantía, la cobertura, la de-
seabilidad de la garantía, y las denominadas Variables y probabilidades solicitar la lista de requisitos del crédito, y en-
“variables sociodemográficas”. -Bueno, tanto Manuel como yo, tenemos un tregar los documentos e informaciones, para
Todas estas variables son combinadas en una historial de crédito limpio, pero, ¿Qué pasaría si que el Banco pueda validar los indicadores y si-
herramienta automatizada, como un simula- no fuera así? tuaciones especiales a documentar.
dor, que emite un sistema de puntajes o credit -En las situaciones de clientes sin historial Asimismo, si les interesa un préstamo hipo-
scoring. de crédito, entonces en los bancos utilizamos tecario con nosotros, les sugiero realizar los
variables sociodemográficas que nos ayudan pagos de sus obligaciones puntualmente, tanto
Bien calculado
a calcular probabilidades. Validamos la esde las tarjetas de crédito, como de los créditos
Cada institución financiera define su apetito
tabilidad laboral, si el solicitante cuenta con en cuotas.
de riesgo, y hasta dónde desean llegar en los
referencias personales y comerciales, su nivel
créditos otorgados. Casi siempre, los bancos También es aconsejable que no sobre-
de bancarización, etc. giren sus límites de tarjetas de crédito, y una
seleccionan clientes, cuyo historial de crédito y
La capacidad de pago siempre será una va- medida prudente es que consulten su histo-
predicción no proyecten posibles moras de 90
riable de alto peso para los solicitantes sin rial de crédito, al menos dos (2) veces al año,
días. para identificar alertas y posibles situaciones
score.
Los solicitantes no deben presentar atrasos desconocidas.
En los bancos también verificamos los in-
injustificados o estatus adversos, como inco- Y por favor, nunca, nunca, proporcionen in-
gresos mensuales, mediante los movimientos
brable, legal o castigado. formaciones que carezcan de validez, porque
de las cuentas nominales de los solicitantes,
Las instituciones financieras parten de suministrar datos no veraces, lo más probable
es decir los movimientos o estados de cuentas
un punto de corte del score predictivo. Por es que afecte la decisión de otorgarles o no el
corrientes o de ahorros.
ejemplo: Score Predictivo mayor o igual a 645, crédito.
Para solicitar un préstamo, específicamen-
se traduce en un posible 96% de probabilidad -¿Alguna otra recomendación a tomar en
te con nosotros, en el Banco de Reservas de
de pago sin moras a 90 días. cuenta durante el proceso de evaluación del
la República Dominicana, lo recomendable es
crédito?
-Sería excelente que mantuvieran una co-

municación efectiva con su ejecutivo de
cuenta, para validar cualquier situación opor-
tunamente, porque los bancos cuentan con
herramientas de seguimiento de estatus, tanto
telefónica como electrónicas.
Otras dos cosas que serían recomendables, es
que informen y documenten a su ejecutivo de
cuentas sobre cualquier situación de deterio-
ro o falta de pago en otra institución financiera,
y mantener un monitoreo de los cambios de
estatus en los burós de créditos locales.
4.2.3
Evaluación de préstamo ¡ Qu é anali z ar !
Su s ana reid
C uenta con una e x periencia en el sector bancario de m á s de
30 a ñ os . E n la actualidad , se desempe ñ a como vicepresidente
Q
S enior de R iesgos del B anco D ominicano del P rogreso , tiene a
su cargo las á reas de R iesgo O peracional , R iesgos de M ercado ueridos Manuel y Melissa, sé que el amigo incentivos que auguran una mayor abun-
y L iquidez , S eguridad de la I nformaci ó n y A dministraci ó n
Alejandro les ha estado apoyando en la dancia de ofertas a tasas competitivas,
R iesgo de C rédito .
toma de una decisión tan trascendental como incluyendo tasas fijas por un tiempo definido,
la de adquirir o no ahora su primera vivienda, y plazos hasta 30 años con pagos de cuotas
y ésa es una de las aspiraciones de progreso mensuales.
que comparten la mayoría de las personas: Las entidades de crédito, ante una solici-
alcanzar a tener su casa propia, en la cual tud de financiamiento para la adquisición,
formar su familia, ver crecer a sus hijos, y construcción o remodelación de una vivien-
llegar a la vejez con la tranquilidad de un techo da, realizan una evaluación de los riesgos que
propio. implica el conceder el crédito, y las posibili-
Ese paso importante en la vida, normalmen- dades de recuperar el dinero prestado con la
te se logra con sacrificios, con planificación y, rentabilidad ajustada al riesgo asumido.
cada vez más, con el apoyo de financiamiento Esta evaluación se hace en función de las
bancario a muy largo plazo. políticas de crédito vigentes en la institu-
Actualmente, déjenme decirles que la oferta ción, las cuales son un reflejo de su estrategia
de créditos hipotecarios es amplia, y existen de negocios. Por lo tanto, las exigencias y los
parámetros de aprobación varían entre las dis- determinar que ésta contará en el futuro con
tintas entidades de crédito.
Factores claves para otorgar un
los ingresos suficientes para pagar las cuotas
del crédito, y de esa forma asegurar la recupe- En términos
crédito hipotecario
No obstante las diferencias, varios factores son
ración del dinero desembolsado.
generales, los
bancos exigen una
Los documentos necesarios
claves a través de las instituciones de crédito Los documentos solicitados le permiten a la
para evaluar el otorgamiento de un crédito hi-
potecario, como es la experiencia de crédito e
institución financiera obtener información
acerca de la solvencia económica, los consu-
serie de requisitos
historial de pago, a través de lo cual se evalúa
el nivel de exposición de crédito que el cliente
mos y el perfil de cumplimiento de obligaciones a la persona que
del potencial cliente.
ha tenido, y la puntualidad en que ha cumplido Para permitir a la institución recabar infor- solicita, a fin de
con sus compromisos.
También se analiza su capacidad de pago,
mación sobre el solicitante y evaluarlo para
el otorgamiento de un crédito se considera
determinar que ésta
tanto presente y futura, para hacer frente
al crédito hipotecario, así como a las demás
imprescindible presentar la cédula y otros do- contará en el futuro
cumentos de identidad, a fin de confirmar la
deudas y obligaciones del deudor. identidad y datos del solicitante, incluyendo la con los ingresos
Otro aspecto tomado en cuenta es la ga-
rantía a ser otorgada en respaldo del crédito,
edad, la cual en un crédito hipotecario que en
promedio se otorga a plazos entre 15 y 30 años
suficientes para
evaluada a través de una tasación.
En términos generales, los bancos exigen una
es muy relevante. pagar las cuotas
Por lo general, las políticas de las institu-
serie de requisitos a la persona que solicita un ciones establecen que la suma de la edad del del crédito.
crédito hipotecario, o de cualquier tipo, a fin de solicitante y el plazo del crédito no exceda los
ciones financieras evalúan el nivel y estabilidad pago y nivel de endeudamiento, las institucio-
de los ingresos que tiene el solicitante, para nes financieras evalúan la capacidad mensual
determinar su capacidad para hacer frente al de pago, para determinar el monto máximo de
compromiso de la deuda hipotecaria y a sus la mensualidad que el solicitante puede pagar.
demás acreencias. A partir de esta mensualidad, y de los posi-
Como evidencia, se solicita carta del emplea- bles plazos del crédito, determinarán el monto
dor, o record de pago de nómina, en caso de máximo de crédito que pueden otorgar.
asalariados y si son trabajadores independien- Las entidades establecen como condición un
tes, se pide declaración jurada de patrimonio y por ciento máximo del ingreso mensual a ser
estados de cuenta que evidencien los ingresos destinado al pago de la deuda, que varía, pero
declarados. Estados de cuentas con sobregiros que por lo general se coloca entre 30 y 40%.
recurrentes o con inestabilidad en sus depó- En relación con el historial de pago, uno de
sitos son factores que influyen para que un los principales insumos para evaluar al cliente
crédito sea denegado. es precisamente el reporte de crédito disponi-
65 o 70 años, según el caso, para asegurar que La estabilidad laboral es otro punto que ble a través de los buros de crédito acreditados
los pagos se realicen durante el período en que valora la institución al analizar los ingresos, en el país. Con esto se valida si el solicitante es
la persona está en el mercado laboral, antes tomando en cuenta el tiempo que tiene la buen pagador, con énfasis en el historial de los
de la edad de retiro, y esto también toma en persona en la ocupación, favoreciendo a los últimos 12 a 24 meses.
cuenta la edad para calificar para seguro de que llevan por lo menos uno o dos años en la El tener créditos previos en distintos pro-
vida en instituciones que lo soliciten. actividad, y que han demostrado constancia y ductos facilita el clasificar para un crédito
Se requiere documentación que compruebe permanencia a través de los años. hipotecario. Un historial de atrasos recurren-
la estabilidad de los ingresos, pues las institu- Asimismo, con respecto a la capacidad de tes, mora actual o castigos, son criterios que
pesan en contra de la aprobación del crédito, los factores explicados arriba, que un solicitando su perfil de crédito para poder acceder a
al igual que la existencia de sobregiros en las te es sujeto de crédito, se determina el monto ese financiamiento que les permita lograr ese
líneas disponibles, el tomar muchos créditos a prestar, basado en la capacidad de pago del objetivo.
al mismo tiempo, y el reflejar en el buró fre- deudor y el valor de la garantía. Y tengan la seguridad de que cuánto mejor
cuentes consultas por parte de instituciones Las entidades suelen conceder préstamos sea su perfil, mejores serán las condiciones, en
financieras, sin que se evidencie otorgamiento hipotecarios por un importe máximo equiva- plazo y tasa, que podrán disfrutar.
de crédito. lente al 80% a 90% del valor de tasación de la
La importancia del “score” vivienda, sujeto a que la cuota a pagar no so-
Por último, pero no menos importante, está brepase el límite de endeudamiento máximo En la medida que
el famoso puntaje de crédito o “score”, pues permitido por sus políticas. conozcan los
muchas entidades hoy en día basan su decisión La garantía representa al banco una alterna- criterios que utilizan
de crédito utilizando un puntaje de crédito para tiva de recuperar los fondos prestados en caso las entidades para
de incumplimiento, de ahí la importancia que le
el solicitante. Un “score” de crédito predice, evaluar y conceder
utilizando técnicas estadísticas, la probabilidad da el banco a tener una garantía debidamente los créditos
de que una persona honre sus compromisos. formalizada y asegurada mediante una póliza
hipotecarios,
Normalmente, cuanto más alto es el “score”, contra todos riesgos.
menor es la probabilidad de que el deudor in- En resumen, Manuel y Melissa, adquirir una podrán ir
cumpla en sus pagos. Cuidando su historial vivienda en el momento y en las condiciones construyendo su
de pago y la gestión de sus financiamientos, que uno desea no siempre es posible, pero en perfil de crédito
un solicitante puede contribuir a obtener un la medida que conozcan los criterios que utili- para poder
“score” favorable. zan las entidades para evaluar y conceder los acceder a ese
Luego que la institución determina, mediante créditos hipotecarios, podrán ir construyen- financiamiento.
4.2.4
El valor de la propiedad el rol del ta s ador
C arl o s j o aquín G arcía

Tasador con m á s de 15 a ñ os de e x periencia . A ctualmente es
G erente de C . G . E studios & Aval ú os , S . R . L ., una compa ñ í a
especializada en tasaciones en general , es miembro del
I nstituto de Tasadores D ominicanos , I nc . ( I TA D O ) , Valuador “La visión del Tasador” sobre todo, ¿a quién responde el tasador?, ¿a
Panamericano U PAV y M aster I nternacional en C atastro y
Aunque muchos que se encuentren en la quién lo contrata?
Aval ú os de la U niversidad de J aén , E spa ñ a .
misma situación de ustedes, Melissa y Manuel, -Queridos Melissa y Manuel, veo que tienen
podrían pensar que la tasación de un inmue- muchísimas dudas e interrogantes. Sin
ble solamente se hace si se va a financiar una embargo, para esas inquietudes que me plan-
vivienda, este proceso tiene múltiples apli- tearon la respuesta es simple: La persona o
caciones y fines, y se realiza de acuerdo con entidad que contrata al tasador suele ser la
el interés de una persona, que, por ejemplo, más interesada en determinar el valor del
puede hacer una tasación cuando tenga alguna mercado del inmueble, que pudiera variar
inquietud sobre el precio de la vivienda o in- según la necesidad, pero, sea quien sea el
mueble que está en compra o venta, o para contratante, el tasador responde a sí mismo,
que sirva como instrumento de negociación. porque debe ser imparcial y desinteresado de
-Pero, ¿quién contrata al tasador?, ¿no- la propiedad que se está tasando.
sotros, como compradores, la empresa o la Importancia de la tasación
persona que nos va a vender la casa, o el banco Y no olviden que la tasación es fundamen-
al que le vamos a solicitar el préstamos?, y tal a fin de estimar el valor que tiene en el
mercado un inmueble que se pondrá como ga-

rantía en un préstamo hipotecario. Asimismo,
es de utilidad para informar y orientar al com-
prador, y también al vendedor, cuando vayan a
tomar una decisión con respecto a la compra o
venta de un inmueble.
Otros aspectos en que la tasación es impor-
tante son para establecer la renta de un bien,
determinar el valor de liquidación para un
proceso de subasta, calcular la justa compen-
sación en una Litis judicial o fijar el valor de un
inmueble para fines de repartición entre here-
deros.
El proceso para realizar una tasación se inicia
con la definición del objetivo de la misma,
a fin de establecer el mejor método a utili-
zar para determinar el valor del inmueble en el
mercado.
Por supuesto, es necesario hacer una visita
al inmueble para proceder con el levanta-
miento de informaciones tales como: el tipo
de inmueble, la descripción y medición de las
edificaciones y mejoras, incluyendo su distri- -Precisamente, entre los elementos que im-
bución interna, los materiales de construcción pactan más positivamente en el valor de un
utilizados, las amenidades de que dispone y inmueble se encuentran su localización, condi-
sus condiciones físicas, entre otros detalles. ciones físicas y el entorno en que se encuentra
Luego es preciso hacer un estudio de la propiedad, mientras que los que más inciden
mercado de inmuebles parecidos en la zona o en su depreciación son el deterioro físico o la
zonas cercanas con características similares, falta de mantenimiento, es decir el uso, desuso
que servirán de base para hacer el proceso de o abuso de la edificación, así como la contami-
homologación de las muestras para determinar nación social en el entorno, y la contaminación
el valor, según el enfoque que se utilice. por factores externos, como fábricas, negocios
-Melissa, te noto aún inquieta, ¿tienes otra nocturnos, talleres, iglesias, etc.
pregunta? Finalmente, se elabora un informe, que por
-Sí, los tasadores, al momento de realizar lo general tiene una portada, la tabla de con-
su evaluación, ¿toman en cuenta la ubicación tenido, la hoja de presentación del trabajo,
geográfica de la vivienda? la certificación del valor, la información de
Por supuesto, en una tasación, también es la documentación legal, el análisis de la zona
importante analizar la zona y el vecindario en y el vecindario, el mejor y más alto uso, la
que está ubicado el inmueble, así como deter- descripción de las edificaciones y mejoras,
minar el mejor y más alto uso de la propiedad. siempre indicando los materiales, condiciones
-Ay, excúseme licenciado por mis tantas pre- físicas y depreciación.
guntas, pero quisiera saber, ¿qué es lo que más Además, debe incluir un análisis del valor,
impacta positivamente en el valor de una casa? aplicando los enfoques de valuación, de
acuerdo con el tipo de inmueble y finalidad realizado por un profesional capacitado con los
del trabajo; las observaciones, las condicio- conocimientos de las normas y metodologías
nes contingentes y limitantes; una copia de valuatorias, que esté totalmente informado de
la documentación legal; la localización del in- los cambios económicos, jurídicos y sociales
mueble; un plano ilustrativo y fotografías. que afectan al inmueble.
La validez y vigencia de un trabajo de ta- El tasador debe ser preferiblemente
sación se extiende por un período de tiempo miembro del Instituto de Tasadores Domini-
máximo de 18 meses, siempre y cuando no canos, Inc. (ITADO), la única entidad en el país
haya habido una modificación significativa en que se preocupa por la preparación y edu-
el inmueble o en su entorno u otros factores cación continuada de sus miembros y que,
que pudieran afectar el valor, como la tasa de además, está avalada y es miembro de la
cambio, la inflación, etc. Unión Panamericana de Asociaciones de Va-
El trabajo de valuación debe ser siempre luación, (UPAV).
Melissa, tenemos que buscar

información de cómo negociar
el préstamos.
4.3
financiamiento
La negociación de
tu préstamo
4.3.1
Préstamos para ingenuos 101

A rgentarium
S i nunca es nuestra culpa, decía Bach el

de Juan Salvador Gaviota, “entonces
nunca podremos asumir responsabilidad. Y
los cambios y la experiencia, es que caemos
en cuenta que no todo es tan idílico como
creíamos.
si no somos responsables, siempre seremos Así recibimos una oferta para financiar el
víctimas.” Así como en la vida, así en las 90% de nuestra vivienda, a una tasa inicial
finanzas. espectacular y, aunque usted no lo crea en
Frente a tantos embates que recibimos como nuestro país, a 30 años de plazo para “alige-
consumidores, de servicios financieros o no, nada rar” la cuota.
peor que tirarse a víctimas y sentirse abusado por Demasiados son los dominicanos, como
un proveedor, sea este bancario o no. yanquis fueron muchos durante la burbuja in-
De todas las decisiones económicas y pa- mobiliaria del Norte, que caen en el error de
trimoniales que asumimos en nuestras vidas, firmar un contrato de esa naturaleza sin antes
capaz que la más importante sea la adquisición ponderar alternativas y reconocer los riesgos.
de una vivienda propia, muchas veces finan- Primero vamos con la tasa de interés.
ciada con un préstamo hipotecario. La historia no es nueva, y ya en este espacio
Como en cualquier relación de pareja, todo es repetitiva: el costo del dinero cambia en el
al principio luce perfecto. Sólo con el tiempo, tiempo. A veces mucho. No será el mismo, y
aún menos en un contrato que durará décadas. contrato a 30 años siempre tendremos una da, o no la debería comprar en ese momento o,
Por ejemplo, esa maravillosa tasa inicial del menor cuota. quizás, debería aspirar a una más económica.
10% en su préstamo para vivienda que ahora Inicialmente, como vemos, es así: la cuota Ese pago inicial de un 20% tiene su razón de
se puede estar promocionando (mediadas de será de sólo RD$10.2 mil a 30 años. Asumien- ser. En los Estados Unidos, por ejemplo, el que
2015), está bien cerca del mínimo de 10.2% do, claro, que la tasa de interés se mantiene solo acumula un inicial de 10% (financiando
que se ha disfrutado en ese producto de los invariable. un 90%) es dos veces más propenso a perder
últimos cinco (¡y hasta 30!) años. Ahora bien, ¿sabrá el cliente que, si en vez de su vivienda que quien, sabia y prudentemente,
Desde el 2010, esa tasa de interés ha llegado endeudarse por 30 años lo hace por la mitad ahorra su 20% de inicial.
a ser muy superior (15.2%) , de hecho, el pro- del tiempo (15), su cuota sería sólo RD$2 mil Ojalá estos datos sirvan para evitar, aunque
medio, durante estos años de bonanza o tasas superior?¿Sabrá el cliente que esa “econo- sea, una sola víctima más.
extremadamente bajas ha sido un 12.5%. mía” en su cuota mensual de RD$2 mil pesos la
¿Moraleja? Que es para ese 15% de tasa perderá, como en efecto la han perdido miles Manuel,
¿A 30 años nos
máxima que debemos de estar preparados de clientes, con un simple aumento en la tasa convendría?
en vez de asumir una postura de negación o de interés de 2% (del 12% al 14%)?
de víctima, al ver que el banco nos ajusta el Me pregunto si el cliente que firma a 30
interés como, irremediablemente, lo hará. años sabrá que, cinco años después de haber
Muchas veces. firmado su contrato, seguirá debiendo el 98%
Sigamos. Más variará, por la tasa de interés, del pagaré que firmó. Mientras, aquel que lo
la cuota mensual de un préstamo que por asumió a 10 años habrá amortizado el 36% y el
el plazo o el período de tiempo por el que lo de 15 años el 16% de lo debido.
asumimos. Quien no tiene la capacidad para acumular el
Nos engañamos pensando que por firmar el 20% de lo necesario para adquirir una vivien-
4.3.2
El Futuro Hipotecado
A rgentarium
Todos somos hipotecarios ahora, y como lapidaria acuñada por el BNV de antes.
parece que Argentarium es el único analista En sus memorias (recientemente publicadas),
que muestra cierta preocupación con este Alan Greenspan, ex-presidente de la Reserva
fenómeno, pensé que sería conveniente, para Federal, que algunos responsabilizan de la
mostrar mis “credenciales hipotecarias”, que actual crisis hipotecaria de ese país, va más
en esta oportunidad comparta con los lec- allá. Para el “Maestro”, como le dicen, “mien-
tores algunos consejos prácticos sobre estos tras más personas tengan vivienda propia,
préstamos. mayor será su compromiso con el futuro del
Es su casa, no lo olvide país y mejor la esperanza de lograr la unidad de
La compra de una primera vivienda es uno de la nación.”
esos momentos memorables en la vida. Re- Desde el punto de vista filosófico, Greens-
cuerdo la compra del hogar de mis hijos y pan motiva su respaldo a la flexibilización del
la noticia de que la Asociación La Previsora crédito hipotecario, para que el derecho de
aprobó mi solicitud de préstamo. “El hombre propiedad, piedra angular de una economía
que ha trabajado, economizado y pagado por de mercado, sea respetado, es básico que sea
un hogar, es un hombre mejor”, fue una frase compartido lo más ampliamente posible.
Manuel,
organizados
podemos dar
el gran paso.
En un país como el nuestro, donde el déficit mundo.” No puedo dejar pasar el paralelo con formados y conscientes, no solamente de las
habitacional es tan profundo, el ahorro mone- la dinámica que actualmente caracteriza el grandes oportunidades que tenemos como
tario tan frágil, y la industria de la construcción sistema bancario de la República Dominicana. nación por delante, sino también conscientes
es igualmente importante para el bienestar de Mientras todos tengamos claros que la magni- de sus riesgos. Al igual que las oportunidades,
toda la economía, ¿quién no apoyaría la am- tud, la velocidad y el alcance del crecimiento los riesgos del futuro nos afectarán a todos,
pliación del crédito a la vivienda? hipotecario en el país es algo sin precedentes sin importar que se obtenga (o no) un finan-
La edad de la turbulencia para más de una generación de banqueros, y ciamiento hipotecario. Ya, por lo visto, hasta el
A este título, el Maestro le agregó a la portada sus clientes, podemos estar tranquilos. futuro está hipotecado. No hay marcha atrás.
de su autobiografía: “Aventuras en un nuevo Eso sí: entremos a este nuevo mundo mejor in- Bienvenidos a casa.
Decálogo Hipotecario
1 6
INVESTIGUE, COMPARE Y NEGOCIE DOCUMENTE SUS INGRESOS
No tome su decisión con una cerveza en mano, luego de disfrutar a Cuando el banco calcula su capacidad de pago, querrá ver, además
Sergio Vargas en su “feria” hipotecaria favorita. Tómese su tiempo, de una carta de su empleador (al cual posiblemente llamarán),
visite a más de un banco o asociación, investigue las condiciones, el movimiento de sus cuentas para verificar los depósitos que allí
apuntándolas unas al lado de otras. Compare. Con ese documento en se realizan. Si usted es un profesional independiente, el depositar
7
mano, negocie de manera informada. de manera recurrente todos sus ingresos será algo imprescindible.
2
NO CAIGA EN GANCHOS REVISE Y CUIDE SU HISTORIAL
Algo le aseguro: la tasa que su banca le ofrezca en la feria no será la El primer paso en todo este proceso debe ser obtener su informe
tasa que disfrutará por la vida de su préstamo. Cambiará. No decida de historial crediticio más reciente (de los dos proveedores
cuánto puede asumir de cuota en base a la tasa de feria. El 10.95% existentes). Verifique si tiene algún error. Las cuentas “castigadas”
es excelente, pero ¿Podrá pagarla, si cambia a un 18%? son malas noticias. Si tiene balances en mora, páguele a su antiguo
3 8
acreedor.
¿CUÁNTO PUEDES FINANCIAR?
Dicen que una familia puede financiar una vivienda que represente “YO NUNCA HE DEBIDO UN CHELE”
entre 2 y 2.5 veces sus ingresos anuales. Calcule sus cuotas fijas de No dude que esta frase le complicará obtener su crédito. Si nunca ha
préstamos viejos y la hipotecaria (al 18%). Ese monto no debería tomado prestado, ¿Cómo se sabrá que es buena paga? Obtenga dos
9
exceder el 30% o 35% de sus ingresos mensuales. tarjetas de crédito, o un préstamo pequeño, y deje rastro de que es un
4
buen pagador.
ESOS COSTOS “SUBMARINOS”
La tasa de interés no es el único costo que asumirá con su préstamo MI BANQUERO Y YO
hipotecario. Otros saldrán. Investigue cuáles son antes de comprom- Es buena idea mantener una buena relación con un banco principal y
eterse. Ya emergerán los gastos de cierre, gastos legales, seguros de su banquero, y donde su oficial de cuentas no será movido cada mes.
vida y FHA. ¡No olvide los impuestos de Don Guarocuya! Maneje bien sus cuentas y tenga varios de sus productos. Le servirá
5 10
de referencia después. Ya verá.
EL INICIAL A PAGAR IMPORTA
Porque su banco le preste el 80% del valor de la propiedad, EXISTE LA LEY DE MURPHY
no quiere decir que tiene que asumir tanta deuda. Asuma lo que Su vida luce bien ahora. ¿La tasa? 10.95%. La economía crece
sea factible según su propio cálculo de capacidad de pago y apetito a un 10%. Su empresa lo promovió. Su pareja trabaja. Lo bombardean
de riesgo. El préstamo es para adquirir y mantener su vivienda. con anuncios para que se saque esa casita de la cabeza. El mundo
da vueltas. ¿Recuerda el 2003? Ahorre para los imprevistos.
4.3.3
¿Cómo Estructuramos
tu Préstamo?
Y o landa G u z m á n E gresada meritoria de la carrera de C ontabilidad de la P U C M M , con m á s de
30 a ñ os de e x periencia en el sistema financiero dominicano . D esde el 2006 es
miembro de la A sociaci ó n C ibao de A horros y P réstamos , donde se desempe ñ a
como V icepresidente de N egocios Z ona N orte .
Optar por plazos

A l momento de tomar su primer préstamo
hipotecario para la vivienda, Melissa y
al mismo tiempo, tendrán que cubrir el pago
de intereses por más tiempo. Optar por plazos largos, en cambio,
Manuel, y todas las jóvenes parejas como
ustedes, han de saber que la decisión
largos, en cambio, les permitiría reaccionar
mejor a reducciones o pérdidas momentáneas les permitiría
acerca del plazo en que lo tomarán, debe
estar vinculada a su nivel de ingresos y a su
de ingresos. El plazo de 15 años sería muy
conveniente como largo plazo. Mientras
reaccionar mejor
capacidad de pago. Tengan en cuenta que los plazos sean más cortos, las cuotas a reducciones
deben tomar un plazo que genere una cuota,
que represente, como máximo, el 25% de sus
mensuales serán más altas; pero tendrán que
cubrir menores montos correspondientes
o pérdidas
ingresos mensuales. También deben saber
que optar por el plazo más largo, les permitirá
a intereses. Consideren el plazo de 10 años,
un plazo mediano, que ofrece las ventajas
momentáneas de
tener cuotas más bajas y más cómodas; pero, anteriores, de forma equilibrada. ingresos.
Discutiendo el monto si quieren cumplir rápido con ese compromiso;

En cuanto al monto, pueden financiar hasta el o si negociaran una tasa que en el momento
80 % del valor de la tasación de la vivienda. era alta, es buena idea hacer pagos extraordi-
Y si tienen recursos disponibles, sin opción de narios a sus préstamos hipotecarios.
invertirlos en actividades productivas, les con- Sería excelente para ustedes, como clientes,
viene aportar un inicial alto para la adquisición porque así podrían reducir el tiempo para saldo
de tu vivienda, lo que hará que el monto de su de su deuda, y también ahorrar en el pago de
Les conviene préstamo sea menor. intereses.
De esta forma, tienen la posibilidad de saldar su En este sentido, no olviden ni por un minuto,
aportar un inicial deuda en menor tiempo, y ahorrar en el pago que los pagos extraordinarios pueden reducir
alto para la de intereses.

No obstante, deben considerar que, desde la
sus niveles de liquidez, por tanto aumenta el
riesgo de incumplimiento; si cayeran, y no pu-
adquisición de tu posición del comprador, mientras menos inicial dieran pagar las cuotas mensuales, la entidad
aporten, menor será su riesgo de pérdida, en no reconocería, para los fines, el que hayan
vivienda, lo que caso de que involuntariamente incurrieran hecho pagos extraordinarios.
hará que el monto en atrasos, y se produjera la ejecución de su

inmueble.
Tasa fija o variable
A veces, los potenciales compradores se
de su préstamo La entidad financiera prefiere que el comprador debaten entre optar por un préstamo de tasa
aporte un mínimo en el costo de adquisición
sea menor. del inmueble para compartir el riesgo.
fija o uno de tasa variable. Para tomar esa de-
cisión, ustedes deben investigar acerca de la
Ahora, si se proponen reducir los costos de fi- tendencia de las tasas en el mercado.
nanciamiento, en cuanto a tasas e intereses; o Si la tendencia es a la baja, no sería bueno para
ustedes fijarla a largo plazo; pero si, por el con- visión), y, por favor, percátense de que el
trario, la tendencia es al alza, entonces sí les contrato o pagaré no contenga cláusulas
conviene que sea fija. abusivas.
Podemos afirmar que una tasa fija, pero alta Antes de finalizar, y aunque sabemos que ese
por largo tiempo, no es conveniente; sin La entidad no es el caso de ustedes, Manuel y Melissa,
embargo, aún una tasa alta-fija, les permiti- resulta válida la advertencia para cualquier po-
rá desarrollar una mejor planificación de sus financiera prefiere tencial comprador de que no se quiera pasar de
ingresos.
En una economía como la dominicana, de alta
que el comprador listo mintiendo sobre los ingresos que recibe
para calificar en la aprobación de un crédito,
volatilidad en las tasas, las tasas fijas son defi- aporte un mínimo pues, con el tiempo, esa mentira se devuelve
nitivamente una opción. en su contra, con intereses y cargos por mora.
Para concluir, y como consejo a tomar en en el costo de
cuenta en lo que respecta a la estructura o las
condiciones de su préstamo hipotecario, antes
adquisición
de firmar el pagaré, revisen bien y asegúrense del inmueble
de que no exista penalidad por cancelación an-
ticipada o abonos extraordinarios, porque hoy para compartir
día, las entidades están penalizando a los pres-
tatarios que realizan abonos extraordinarios.
el riesgo.
Además, deben conocer cuál es la tasa de
mora, el monto de los gastos de cierre, el
tiempo de estabilidad de la tasa (tipo de re-
4.3.4
La Tasa de Interés U n ga s to o una oportunidad
Ja C queline M o ra E conomista , especialista en temas de macroeconom í a aplicado a la empresa , con m á s de 1 5 a ñ os de e x periencia . A ctualmente
es G erente G eneral de A nal í tica E mpresarial , una compa ñ í a de inteligencia econ ó mica y estrategias de negocio .
L a tasa de interés es, quizás, el elemento

más importante a la hora de que ustedes,
Melissa y Manuel, tomen la decisión de asumir
y 10% en junio de 2014. Esta diferencia es sig-
nificativa a la hora de tomar un préstamo.
-¿Cómo así?
un endeudamiento para adquirir una vivienda.
- Por ejemplo, si ustedes hubiesen tomado
-¿Por qué? un préstamo hipotecario a 25 años en junio
- Pues, debido a que es la parte más impor- de 2014, a una tasa de 10%, su cuota hubiese
tante de los pagos al banco. De hecho, durante sido aproximadamente RD$18,500, mien-
los primeros 10 años del préstamo, de cada tras que este mismo préstamo en agosto del
RD$100 que ustedes pagan de cuota, aproxi- 2011 hubiese pagado RD$28,000 de cuota.
madamente RD$89 corresponden a pagos de Sin embargo, como las tasas de interés en
interés, bajo la tasa de interés actual. general no son fijas por mucho tiempo para
Permítanme explicarles: La tasa de interés el préstamo, cuando las tasas bajan, pues se
para préstamos hipotecarios se ha ubicado en puede negociar una disminución de la cuota…
los últimos 5 años como promedio alrededor pero cuando suben, por lo general también
del 12%, fluctuando entre 16% en agosto 2011, aumenta la cuota.
Lo primero repago, más allá que la disposición a pagar y

Por si ustedes no saben exactamente qué es su capacidad de pago en el tiempo.
la tasa de interés, eso es lo que nos “carga” Pero, en el caso de un préstamo hipoteca-
o cobra la institución financiera por poner a rio, el deudor pone como garantía una casa,
nuestra disposición una cantidad de dinero, la cual representa una posibilidad de cobro
que en este caso es para comprar una para el banco. Adicionalmente, por lo general,
vivienda. las familias no quieren poner en riesgo su
La tasa refleja lo que la institución podría hogar y, por ende, tienden a tener un mejor
percibir por ese dinero, si lo utilizara para comportamiento de pago en los préstamos
otros fines. En el caso de los préstamos hipotecarios.
hipotecarios, su tasa suele ser más baja que Las tasas y los plazos
la que se cobra en otros tipos de préstamos, Por lo general, los préstamos para la vivien-
como por ejemplo préstamos de consumo. da son a 20 o 30 años, comparado con los
Por ejemplo, para el mismo período ana- 3 y 5 años para los préstamos personales.
lizado, la tasa promedio de préstamos de Siendo así, las instituciones valoran una rela-
consumo fue de 20%. ción estable a largo plazo, y esto se refleja en
-¿…? menores tasas de interés.
- Espera Manuel, esta diferencia tiene varias ¿Quieren saber cómo influencia la tasa de
razones, como que cuando una institución interés en la cuota? Pues bien, atiendan bien,
presta a un individuo para, digamos, comprar la cuota de un préstamo de vivienda refleja dos
un televisor o pagar otras deudas, por lo cosas principalmente: una es el interés que se
general no tiene ninguna garantía real de debe pagar al banco por el dinero prestado no
pagado, y otra es el repago del desembolso Es decir, que al final del primer año, la deuda
Al final del primer inicial.

Esto último se conoce como amortización,
sería RD$1,986,500.00. Si la tasa no cambia
en el tiempo, al final del décimo año, la
año, la deuda sería y es lo que realmente iría disminuyendo su deuda de ustedes sería de RD$1,750,000.00,
deuda en el tiempo. Como con el pago de cada y el pago anual de intereses alrededor de
RD$1,986,500.00. cuota, ustedes repagarían una parte del prés- RD$213,000.00.
Si la tasa no cambia tamo, entonces, con el tiempo, el monto del

interés pagado va disminuyendo.
Variaciones… siempre variaciones…
Pero, lamentablemente, las tasas de interés no
en el tiempo, al Vamos a verlo con un ejemplo: Imaginen que son constantes en el tiempo, como lo muestra
van a comprar una vivienda con un precio de
final del décimo RD$2,200,000.00, de los cuales van a aportar
la realidad. Por lo general, Manuel y Melissa, las
instituciones fijan la tasa de interés en prés-
año, la deuda de RD$200,000.00 de sus ahorros. Es decir
que necesitan un préstamo por un valor de
tamos hipotecarios por un período que va de
6 meses a 2 años. Las fluctuaciones podrían
ustedes sería de RD$2,000,000.00. Una institución financiera, tener efectos muy negativos sobre su bolsillo si
les aprueba un préstamo a 25 años, con una
RD$1,750,000.00, tasa de interés de 12%.
no se planifican.
En el ejemplo que les puse anteriormente,
y el pago anual de La cuota estimada por este préstamo sería
de RD$21,065.00 al mes, o RD$252,775.00 al
si las tasas de interés suben 2 años luego del
préstamo de 12% a 16%, eso les implicaría un
intereses alrededor año. De este monto, durante el primer año, incremento de la cuota a RD$27,200.00, es
RD$239,273.00 corresponden a intereses,
de RD$213,000.00. mientras que RD$13,500.00 fue la disminución
decir RD$6,000.00 más, casi un 30% superior
a la cuota inicial.
del capital inicial.
Esos ejemplos que les expliqué antes, nos de- tamento, tendría que pagar de intereses casi Ya comprendí,
muestran que las fluctuaciones de las tasas de
interés deben ser tomadas en cuenta a la hora
RD$12,000.00, es decir RD$3,000.00 más de
lo pagaría de alquiler. hay que dejar
de tomar un préstamo de vivienda. Les sugiere
que si toman un préstamo en momentos de
Según su punto de vista: “…el interés es un
gasto igual que el alquiler, así que por qué
el presupuesto
ferias, o en períodos de muy bajas tasas de pagar más”. Sin embargo, mi amigo tomó en con espacio
interés, deben tomar en cuenta que su cuota
podría incrementarse en el tiempo, y por ende
cuenta varias cosas, como que el monto del al-
quiler se va ajustando en el tiempo, mientras para otros
debemos planificarnos para poder asumir al
menos un 20% de cuota adicional.
que si las tasas se mantienen en su prome-
dio, él pagaría una cuota prácticamente igual.
gastos además
Manuel, Melissa, no olviden que muchos También analizó que el valor del préstamo va del hipotecario.
tienden a dejar su presupuesto sin espacio a disminuyendo en el tiempo, y el valor de la vi-
la hora de endeudarse para un préstamo hi- vienda se va incrementando, y que en 10 años
potecario, lo que los hace vulnerables, y a sus su ingreso sería más alto, la cuota del présta-
familias también. No cometan ese error. mo sería constante, y el alquiler sería mayor.
Finalmente, es importante que tomen en Es decir que esa tasa de interés represen-
cuenta, que el préstamo de vivienda les da ta para nosotros, y por supuesto también para
también la oportunidad de tener grandes ga- ustedes, la oportunidad de acumular riqueza
nancias. Un amigo me comentó una vez que en el tiempo. Pero recordemos que esa capa-
el 12% de tasa de interés era exagerado. Él cidad de acumularla es mayor a medida que la
vivía en un apartamento que costaba aproxi- tasa es menor.
madamente RD$1,800,000.00, y pagaba de
alquiler RD$9,000.00. Si él comprara el apar-
4.3.5
Protegiendo tu inversión la importancia del s eguro
E x perto en R iesgos y S eguros con 1 4 a ñ os de e x periencia en la industria aseguradora . E s autor y coordinador del programa de M aestr í a
E rne s t o S A N T OS en S eguros de la E scuela de G raduados de U N I B E ( E G R U ) , y ejecutivo en una de las aseguradoras l í deres del mercado dominicano .
M elissa y Manuel, lo primero es felicitarlos

por tomarse su tiempo para sopesar y
buscar consejo respecto de su decisión de
imprevistos que pueden afectar sus finanzas?
¿Qué puede suceder a su vivienda alquilada,
o la que tienen previsto adquirir? ¿Qué puede
adquirir su primera vivienda. Es muy grato pasarles a ustedes? ¿Qué pasa si el país es
conocer que se ocuparon de fortalecer afectado por una catástrofe natural?
sus finanzas antes de dar el paso y que, al Me refiero a los riesgos a los que estamos
posponer la adquisición, lograron paso a paso, expuestos, que forman parte de la vida, y que,
mejorar las condiciones económicas para considerando su característica principal, la
afrontar con responsabilidad el compromiso probabilidad, no podemos controlar. Como es
con la entidad financiera y, sobre todo, incierto cuándo podría presentarse ese evento
disfrutar su hogar en tranquilidad. adverso, es sabio prevenir y prepararse.
En este momento, que están evaluando el Sé que el año pasado afrontaron una situa-
banco para el préstamo hipotecario, deben ción de salud, la cual pudieron resolver sin
continuar, como hasta ahora, ponderando las mayores problemas, gracias a su fondo de
alternativas e implicaciones. emergencia. Sepan que ese “susto médico”
Durante este tiempo, ¿han pensado en los también pudo ser cubierto por un seguro de
salud sin afectar su reserva, sino que el seguro, tener implicaciones negativas para nosotros, y
conforme a las coberturas de su plan, habría generar pérdidas de patrimonio.
cubierto sus gastos o gran parte de ellos. Ante la falta de uno de ustedes, el otro que- Es importante
Es importante que tengan presente que ante
los riesgos, los seguros son la solución más
daría en una situación vulnerable para hacer
frente a los compromisos asumidos, y lo mejor que conozcan
eficaz. es que el préstamo quede saldado mediante un
seguro, garantizando el patrimonio familiar, y
cuál es la
aseguradora
Protección ante los imponderables
Podrán pensar, “¿pero, y qué tiene que ver permitiendo, de esta forma, “recomenzar” al
el seguro con nuestra decisión?”. Mucho,
precisamente por lo que puede pasar, y con-
sobreviviente.
También consideren que existen daños que respalda los
siderando la exposición catastrófica que tiene físicos a la propiedad, que estando protegi-
da con el seguro de incendio, podrán reparar
seguros.
nuestro país, la República Dominicana, a hu-
racanes y terremotos, los bancos han tomado o reconstruir en caso que sean parciales, o si
medidas para proteger sus carteras de présta- fueran totales, quedar librados de la deuda, de- cerciorarse que sea una compañía que puede
mos hipotecarios. pendiendo de las coberturas del mismo. garantizar esa promesa en el tiempo, y conocer
Al momento de contratar el préstamo, notarán Elementos a tomar en cuenta a quién contactar ante una reclamación.
que, además del capital e intereses en la cuota Entonces, en relación con los seguros deben Segundo: En lo relativo al seguro de incen-
mensual, figura el costo principalmente de dos tomar en cuenta principalmente lo siguiente: dio, consulten a su banco si están asegurando
seguros: de vida y de incendio. Primero: Es importante que conozcan cuál el valor de tasación de la vivienda, o sólo el
No quiero preocuparlos, pero la realidad es es la aseguradora que respalda los seguros. monto del préstamo.
que día a día nos enfrentamos-hasta sin per- Si bien los bancos procuran contar con pro- En ambos casos, hay una brecha de cober-
catarnos-, a diversas situaciones que pueden veedores solventes y confiables, es saludable tura, que ante la eventualidad de un siniestro,
opción para el cliente, es decir, no siempre será adicionales como pago anticipado en caso de
posible que contraten el seguro individual- enfermedad o por incapacidad, entre otras.
mente, y hagan una cesión de derecho a favor En tal caso, podrán hacer una cesión de
del banco. Esto así, pues como se trata de una derecho a favor del banco por el monto
garantía complementaria del crédito, de esta adeudado.
forma garantizan que la protección se manten- Cuarto: Pregunten por las coberturas contra-
ga en vigor. tadas en ambos casos, y por las exclusiones.
Tercero: En lo que respecta al seguro de vida. En el caso de incendio, la póliza contempla
Consulten si los protege a ambos, al que figure también las denominadas “líneas aliadas”, que
como titular y al co-deudor, pues tal como in- son coberturas, digamos, complementarias. En
dicamos previamente, si alguno falta, con la algunos casos, podría limitarse sólo a incendio,
indemnización del seguro quedaría saldado el huracán y terremoto. Por consiguiente, aún
préstamo. asegurados, ustedes, sin darse cuenta, están
Si es opcional, recomiendo que de todas descubiertos ante contingencias, tales como
formas lo contraten, pero individualmente (que daños por agua, inundación, robo, entre otras
no esté mancomunada la póliza). coberturas disponibles.
Acérquense a un intermediario de seguros Sobre el seguro de vida, deben tener en cuenta
puede tener implicaciones desfavorables para para conocer las opciones del mercado y una que éste regularmente sólo tiene la cober-
ustedes. Lo idóneo es asegurar a valor de protección acorde con su patrimonio e inte- tura de riesgo, es decir, por fallecimiento.
mercado. reses, respecto de sus planes futuros y más Es importante validar si tiene cobertura por
En sentido general, los bancos requieren allá del préstamo. Además, podrían considerar muerte accidental, y estar informados de las
que este seguro sea vinculado al préstamo, sin que sea con ahorros y también con coberturas exclusiones.
Quinto: Al momento de llenar el formulario del

seguro de vida, la verdad y nada más que la Estamos más tranquilos
verdad. Los seguros de vida deudor como los al saber que los seguros son
colectivos, implican un proceso de contrata- parte vital de la compra.
ción más simplificado que al contratarlos de
manera individual. Aunque el cuestionario de
salud es más limitado, es importante declarar
con sinceridad el historial clínico. No hacerlo
puede comprometer la cobertura.
Sexto: con relación al seguro de vida, podría
requerir la realización de evaluación médica y
análisis clínico, según el monto del préstamo.
Tengan en cuenta ese proceso para su pla-
nificación y que, ante un riesgo agravado, la
aseguradora podría declinar, y estar en la ne-
cesidad de contratarlo individualmente, si el
banco así lo requiere.
Melissa y Manuel, consideren asegurar el con-
tenido de su hogar, que es parte importante de
su patrimonio.
Espero haber contribuido a una buena decisión,
y a que puedan sentirse más tranquilos.
4.3.6
de los contratos
hipotecarios
Es abogado, especialista en regulación de mercados financieros, con más de 10 años de experiencia
Juli o cÉ s ar mu ñ o z en el área. Actualmente es socio fundador de Capital, Abogados & Consultores.
1. Revisión de penalidad por 2. Revisión de penalidad por abono no todos los días primero, 5 o 15 caen en días
cancelación anticipada del préstamo extraordinario al capital laborables. Esto puede producir una despro-
Uno de los aspectos de más relevancia es la La penalidad por abono extraordinario al gramación de la amortización del préstamo,
existencia o no de penalidad por saldar o can- capital entra en efecto cuando desean amor- que muchas veces observan al final de la vi-
celar anticipadamente el préstamo. Hoy día, tizar el préstamo más rápido que el programa gencia del mismo.
debido a la fuerte competencia entre ofertas de o tabla de amortización que acuerden con las
4. Penalidades por gestión de cobros
tasas para préstamos hipotecarios entre enti- entidades. En ocasiones, estos abonos extraor-
Es importante conocer si se generan cargos
dades, los casos en donde existe la obligación dinarios generan un monto como penalidad.
adicionales cuando el préstamo pasa a un
de pagar una penalidad por saldar el préstamo 3. Imputación de los pagos fuera de proceso de gestión de cobros extraordinario,
antes del plazo acordado es importante cono- fecha por feriado
así como el monto y la frecuencia con que se
cerlo, cuál es el alcance de esa penalidad, y el Las cláusulas de los contratos establecen qué
pueden generar dichos cargos. Muchas veces,
monto o porcentaje que estarían obligados a sucede cuando los pagos se realizan fuera de
la entidad no tiene control de esos gastos, pues
pagar si deciden cambiar de entidad. la fecha de pago prevista en el contrato, pues
provienen de un tercero que presta estos ser- adquieren su vivienda a través de un présta-
Es importante
vicios, pero siempre el cliente tiene derecho a mo hipotecario, les corresponde el derecho, verificar el costo
conocerlos de antemano. y hasta la obligación, de custodiar sus certifi-
cados de propiedad, conocidos también como
de las penalidades
5. Tarifario de gastos
y honorarios legales duplicados del dueño. En ocasiones, las enti- para que planifiques
Los préstamos hipotecarios consignan muchas
obligaciones, formalidades y penalidades que
dades ofrecen el servicio de gestionar y retirar
el documento ante el Registro de Titulo sin tu compra.
deben estar previstas en un tarifario comple- costo adicional para los clientes, para que
mentario para gastos y honorarios legales. éstos puedan procurarlo por sus oficinas. Veri- tienen. También deben saber cuáles entidades
Estos gastos pueden generarse con ocasión de fiquen si el contrato establece la potestad de la son las proveedoras de estas pólizas y sus sol-
un trámite legal necesario y propio del proceso entidad de retener el certificado del deudor, o vencias como aseguradoras.
o de un incumplimiento por parte del deudor. si ofrece la gestión de trámite y retiro del certi- 8. Inicio del préstamo:
Ustedes, como clientes, tienen derecho a ficado para luego entregarlo al cliente. firma o desembolso
conocer estos gastos con antelación, aunque, 7. Cobertura de pólizas de vida y Las obligaciones del préstamo comienzan
con frecuencia la entidad financiera no con- restricciones, exclusiones o períodos desde el mismo momento en que se formaliza.
trola estos gastos, que provienen de un tercero de carencia En los casos de financiamiento de compra de
que presta estos servicios. Los préstamos hipotecarios vienen atados vivienda que será entregada en un momento
a pólizas de vida y otros riesgos, que son posterior a la firma del préstamo, es importan-
6. Autorización para retención o
entrega de duplicado del dueño en pagadas por el deudor en las cuotas ordi- te verificar cuándo se inicia el cumplimiento de
favor de la entidad financiera narias del préstamo. Es importante conocer las obligaciones por parte del deudor, ya sea a
A los propietarios-deudores hipotecarios, que las coberturas de estas pólizas, así como las partir de la firma, o del desembolso del présta-
es en lo que ustedes se convertirán, si por fin exclusiones y carencias que las mismas con- mo a terceros.
5
Comparador Hipotecario
Después de consultar a los expertos,

decidimos visitar diferentes entidades bancarias
y solicitar información sobre las tasas de interés, Manuel Melissa
28 años 25 años
los gastos de cierre, otras comisiones y las RD$50 mil RD$30 mil
cuotas mensuales que resultan tomando en
Empleo estable, Empleo estable,
cuenta estas condiciones: formal, por más formal, por más de
de 3 años. Excelente 2 años. Excelente salud.
salud. Excelente Buen historial, mora en
historial, ninguna tarjeta hace 4 años
mora. (saldada).
Sobre la propiedad:
Un apartamento nuevo, en las afueras de Santo Domingo.
Valor de la propiedad: RD$2,500,000

Valor del préstamo: RD$2,000,000
Plazo solicitado: 20 años

(5 de 19 bancos)
BPD APAP Scotiabank Progreso Bonao
Opciones de tasa

Tasa fija: 8.95% - 10.95% 9.75% 9.00% 10.50% 11.00%
Tiempo de tasa fija (en meses) 12 - 24 12 12 12 12 - 24
Tasa variable:
Tasa de interés (en % anual): 13.70% - 14.70% 9.80% 9.00% 9.75% 11.00%
Comisiones asociadas:
Comisión por cancelación
anticipada: 1.5% - 2.0% 3.0% 2.0% 1.5%
Aplicable si se cancela
antes de (en meses) 36 36 36
Gastos de cierre:
Gastos legales o
por abogado (en RD$ 0%): 8,000 12,560 15,000 5,000 4,200
Otros gastos de cierre (si aplican): 7,000
Gastos por seguro:
Seguro de vida (si aplica): 464 835 835 600 1,531
Gasto mensual por seguro
de vivienda (si aplica): 1,450 1,608 1,542 1,523
Seguro de vivienda calculado
sobre el valor de: Propiedad Propiedad Préstamo o propiedad Propiedad Propiedad
Resumen de cuota
mensual pagada:
Principal: 3,013 2,720 2,994 2,720 2,634
Interés (asumiendo la opción de tasa más baja): 14,917 16,250 15,000 16,250 16,666
Gasto mensual por seguro de vida (si aplica): 835 835 1,408 600 1,531
Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,450 1,608 1,450 1,543 1,523

20,215 20,579 20,852 21,113 22,354
Nota: Sondeo directo a entidades financieras realizado en abril 2015 y confirmado en junio 2015. Condiciones presentadas fueron suministadas por las entidades financieras y son indicativas y sujetas a cambio en cualquier momento.
(10 de 19 bancos)
BLH ACAP Vimenca Alaver Banreservas
Opciones de tasa

Tasa fija: 0.95% 10.5% - 13.5% 10.95% 10.95%
Tiempo de tasa fija (en meses) 12 12 - 24 - 36 12 12
Tasa variable:
Tasa de interés (en % anual): 10.50% 10.50% 10.95% 11.50% 11.00%
anticipada:
antes de (en meses)
Gastos de cierre:
Gastos legales o
por abogado (en RD$ 0%): 974 1,508 1,554 766 1,856
Otros gastos de cierre (si aplican): 3,542 8,000
Gastos por seguro:
Seguro de vida (si aplica): 974 1,508 1,554 766 1,856
de vivienda (si aplica): 1,208 1,450 1,208 1,269 967
sobre el valor de: Propiedad Propiedad Préstamo Propiedad Préstamo
Resumen de cuota
mensual pagada:
Principal: 2,326 2,468 2,326 2,162 2,326
Gasto mensual por seguro de vida (si aplica): 974 1,508 1,554 766 1,856
Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,208 1,450 1,208 1,269 967
22,758 22,926 23,338 23,363 23,398
(15 de 19 bancos)
BHD León BDI Romana Duarte Banesco
Opciones de tasa

Tasa fija: 11.25% - 15.25% 12.00% 12.00% 11.50% 12.00%
Tiempo de tasa fija (en meses) 12 - 60 12 24 12 12
Tasa variable:
Tasa de interés (en % anual): 11.25% 11.50% 14.00% 11.00% 11.75%
anticipada: 2.5% 2.5%
antes de (en meses) 12 24
Gastos de cierre:
Gastos legales o
por abogado (en RD$ 0%): 14,078 0.50% 0.25% 0.40% 10,290
Otros gastos de cierre (si aplican): 1,250
Gastos por seguro:
Seguro de vida (si aplica): 1,060 1,800 928 2,088 1,322
de vivienda (si aplica): 1,851 1,170 1,624 1,934 1,392
sobre el valor de: Propiedad Préstamo Propiedad Propiedad Propiedad
Resumen de cuota
mensual pagada:
Principal: 2,235 2,162 2,022 2,310 2,022
Gasto mensual por seguro de vida (si aplica): 1,060 1,800 928 2,088 1,322
Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,851 1,170 1,624 1,934 1,392
24,029 24,298 24,574 24,666 24,736
(19 de 19 bancos)
Bancamerica Promerica La Nacional Santa Cruz
Opciones de tasa

Tasa fija: 14.50% 11.95% 12.00%
Tiempo de tasa fija (en meses) 6 12 12
Tasa variable:
Tasa de interés (en % anual): 12.50% 14.50% 13.95% 11.50%
anticipada: 2.0% - 3.0% 2.0%
antes de (en meses) 12 24
Gastos de cierre:
Gastos legales o
por abogado (en RD$ 0%): 7,400 11,000 6,960 8,400
Otros gastos de cierre (si aplican): 800 2,000
Gastos por seguro:
Seguro de vida (si aplica): 779 1,856 2,552
de vivienda (si aplica): 1,524 1,792 1,450
sobre el valor de: Propiedad Propiedad Propiedad Propiedad
Resumen de cuota
mensual pagada:
Principal: 1,889 1,433 2,035 2,266
Interés (asumiendo la opción de tasa más baja): 20,833 24,167 19,917 20,000
Gasto mensual por seguro de vida (si aplica): 779 1,856 2,552
Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,524 1,792 1,450
25,026 25,599 25,600 26,268
Guía de la Primera Vivienda
© 2015, Alejandro Fernández W.
Diseño y diagramación:
Otaku Media, Anceli Peguero y Álvaro Chan
>info@otakumedia.net
Gráficos e ilustraciones:
Istock Photo / Otaku Media
Corrección de estilo: Annet Cárdenas Vega
Logística: Nicole Mateo F.
Santo Domingo, República Dominicana,

Junio de 2015
Todos los derechos de la obra están reservados.

Queda prohibida su reproducción total y parcial, sea
por medios mecánicos o electrónicos, sin la debida
A rgentari u m con los verdaderos M an u el y M elissa q u e
sirvieron de inspiraci ó n para esta g u í a . autorización del autor.
http://www.argentarium.com

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SE VENDE

Todos los “PRIMEROS”, son memorables: El primer carro, primera

gracia s a nue s tro s

marielle cecilio Héctor andrés gustavo germania gustavo irlonca

Robinson Susana carlos c. Yolanda Jacqueline Ernesto Julio césar

gracia s a nue s tro s

Acompañemos a eSTA PAREJA por LAS PREGUNTAS

T arde un sábado en la noche, Melissa me

Melissa asintió. hemos pensando comprar ‘en planos’ un

Sonrojada y bajando la mirada, Melissa me Melissa y Manuel se sentaron juntos frente

“Realmente, no. Es como dices, Alejandro...”, Esquivándome la mirada, y comprensi-

ya comprometieron en varilla y cemento.” perdiendo la

no fue “alquilar”. gunté, “¿Qué les convenció para no

Más bien, decidimos vivienda?”

“posponer la compra” “Bueno, realmente la decisión no

“Manu y yo ya nos habíamos planificado

El año pasado lograron duplicar su ahorro inicial, además de

médico que, aunque

y estabilidad ahorros del retiro. Quedé en tomarme un café con Manuel y

M anuel y M eli s s a c o n s ultan a

Controlando el “Yo quiero” alínea tu s o b jetivo s

Comenzando por el principio Aceptemos también que, si bien no hay

Mangos en tiempo de mangos e s pera el tiempo correcto

L ui s A . V era s , C F A C FA , con m á s de 1 0 a ñ os de e x periencia en mercados financieros internacionales . A ctualmente

B ueno, Melissa y Manuel, a mucha gente no

individuos y familias adquirir viviendas. En la práctica, a lo largo de la amortización

de compra, y la comparamos con el mercado invertir a través de instrumentos financieros,

El inquilino, ahorrando, de alquileres de la ciudad de Santo Domingo,

hacer ajustes por Complementando al alquiler

Esto significa que, con las condiciones de

Los números se sacan con pinzas cada centavo cuenta

E stimados Manuel y Melissa, antes de

Ying-yang hipotecario todo tiene s u lado b ueno y s u lado malo

Alquilar les podría una casa desde el inicio del matrimonio.

fuerte como el de y responsabilidades impositivas que conlleva,

M anuel y M eli s s a c o n s ultan a

¡Ok, entremos en detalles! 1 o co s a s q ue de b e s tener en cuenta

sobre el presupuesto real que tienen es la que

Definiendo posibilidades lo s punto s q ue de b en con s iderar

La inflación a tu favor ¿ Qu é e s mejor ? ¿ P or q u é ?

H é ct o r B ret ó n S . La opinión de un constructor dejando a un lado los aspectos de índole social

El momento de comprar y el a s e s or inmo b iliario

Otro consejo es contemplar la fluctuación de El mejor momento para alquilar

deben elegir es a su Recomendaciones para la adquisición

Lo que compras vs. lo que te venden

entre las partes”, y cación y extensión superficial exacta. En esta

5. Finalmente, es importante recordar que la y su silencio no deberá interpretarse como

¡Sin agrimensores nada! no te la juegue s

M elissa, Manuel, me dice Alejandro que

-¿Y eso qué es? -¿El levantamiento parcelario del que

La función principal conocen que la función principal de un pro-

del Agrimensor, es Agrimensor, es la de participar en el esta-

de la propiedad en el dad de tener fe pública.

ley No.108-05 y sus como también a nivel individual.

Piensa en frío C ompre s a q uien compre s , revi s a b ien tu s papele s

Consideraciones legales a tomar Hacer esta investigación, les permitirá a

mucho cuidado valor actual de RD$500.00.

compran en un condominio, de pleno derecho, de adquirir, y eviten disgustos posteriores.

¿Qué es una fiduciaria? protecci ó n para tu inver s i ó n

promotor de la o que está en la fase de construcción.

sorpresas en el esa forma tener más claro el escenario desde el

esté lo más claro presas en el futuro, es mejor que el comprador

contrato. esta información es muy importante para que