Condiciones Actuales y Bases de Empresa

CONDICIONES ACTUALES
Y
VISION FUTURO
QUE PRESENTA EL
SECTOR DE LA
CONSTRUCCIÓN
Ing. Andres Santacruz M., MIC

Catedrático U. Javeriana
Gerente Comercial Cemex
FAVORABLES
➢Viviendas en Dación de pago. A la baja +
➢Sistema de crédito. Similar al exitoso del 70, se consolida. +
➢Motor de la economía. +
➢Crecimiento económico +-
➢Liquidez de bancos. Mejor acceso a créditos
➢Relativa estabilidad en la tasa de desempleo +
➢Tasas a individuales controladas y a la baja
➢Buenas reservas (equivalen a soportar una caída del PIB del 5%)
➢Internacionalización del Negocio +
➢DTF baja variación +
➢Cuentas de Ahorro programado, AFC, Titularizadora, microcréditos.+
➢Aumenta la cartera de crédito hipotecario titularizada +
➢“Los errores no deberían cometerse 2 veces +
➢Decreto 1143 de 2009. Beneficio vivienda nueva que no exceda $167
millones
➢Crisis económica USA +-
FAVORABLES
FAVORABLES
➢Viviendas en Dación de pago. A la baja
VIVIENDAS RECIBIDAD EN DACIÓN DE PAGO (ICAV)
140.000
120.000
100.000
80.000
VRDP
60.000
40.000
20.000
-
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
FAVORABLES
➢Viviendas en Dación de pago. A la baja
Variaciones anuales del saldo de capital total, por cartera vigente y
vencida Total nacional – 2014 (I trimestre) - 2018 (II trimestre)p
Fuente: DANE
FAVORABLES
➢Valorización.
Areas urbanas y
Variacion %
metropolitanas
Trimestral Anual
Bogotà AU* 1.8% 8.3%
Barranquilla AU 0.6% 1.4%
Medellìn AU 1.6% 9.6%
Bucaramanga AM 3.4% 5.5%
Cali AU 3.6% 11.0%
Pereira AU 6.6% 18.7%
Total 2.1% 7.6%
*incluye Bogotá y Soacha

Fuente: Camacol
FAVORABLES
➢Valorización.
Indice de Precios Reales Vivienda Diferente a Interés Social
Bogotá y O. Municipios
310,00
290,00
270,00 Indice VIS Indice No VIS Total
250,00
230,00
210,00
190,00
170,00
150,00
130,00
110,00
90,00
dic-08
dic-09
dic-10
dic-11
dic-12
dic-13
dic-14
dic-15
dic-16
dic-17
dic-18
dic-01
dic-02
dic-03
dic-04
dic-05
dic-06
dic-07
jun-02
jun-03
jun-04
jun-05
jun-06
jun-07
jun-08
jun-09
jun-10
jun-11
jun-12
jun-13
jun-14
jun-15
jun-16
jun-17
jun-18
Fuente : Galería Inmobiliaria

Fuente: Camacol
FAVORABLES
➢Valorización.

Fuente: Camacol
FAVORABLES
➢Valorización.
FAVORABLES
➢Valorización (Evolución de las ventas).
Fuente: Galería inmobiliaria

FAVORABLES
➢Valorización. ICCV
Fuente: DANE
FAVORABLES
Fuente: DANE
FAVORABLES
FAVORABLES
FAVORABLES
➢Valorización. Trastabilla -
BOOM (1992 - 1995) AÑO 2018
✓ ALQUILER 7% a 11% ✓ ALQUILER 4,09%

✓ VALORIZACIÓN 35% a 60% ✓ VALORIZACIÓN 12.5%
✓ TOTAL 42% a 71% (nominal) ✓ TOTAL 4,65% promedio
CRISIS (1995 - 2001) * Descontada vacancia y gasto por pago

de impuesto predial unificado.
✓ ALQUILER 7% a 9%
✓ VALORIZACIÓN 0% a –10%
✓ TOTAL 4% (promedio nominal)
Tasas promedio, efectivo anual (nominal) Cálculos: FEDELONJAS

FAVORABLES
➢Sistema de crédito. Similar al exitoso del 70, se consolida. +
Valor de los creditos desembolsados para Vivienda VIS y No VIS Total nacional.
2014 2018 (III Trimestre)
Fuente: DANE
FAVORABLES
➢Motor de la economía. +- (gobierno falta fuerza)
FAVORABLES
CRECIMIENTO DE LA ECONOMÍA
➢Recuperación
➢crecimiento económico +- PERIODO VARIACIÓN ANUAL
2001 1,47
2002 1,93
2003 3,86
2004 4,78
2005 5,13
2006 6,7
PIB 2018 =2.7 2007 7,52
PIB 2019 = 3.2 proy 2008 3,5
2009 1,7
2010 4,0
2011 6,6
2012 4,0
2013 4,9
2014 4,6
2015 3.1
2016 2.0
2017 1.8
FUENTE: DANE- Dirección de Síntesis y Cuentas Nacionales, LatinFocus Consensus y 2% Bank of América
FAVORABLES
➢Recuperación crecimiento económico +-
FAVORABLES
FAVORABLES
FAVORABLES
PIB LATINO AMERICA 2018
8.0%
6.0%
4.0%
2.0%
Crecimiento %
0.0%
-2.0%
-4.0%
-6.0%
-8.0%
-10.0%
Fuente: Naciones Unidas CEPAL

FAVORABLES
Colombia
0,4%
FAVORABLES
Fuente: Grupo Bancolombia ,DANE

FAVORABLES
➢Recuperación crecimiento económico +
Producto Interno Bruto (PIB) 2017 y 2018
Variaciòn porcentual anual por grandes ramas de actividad economica 2017 2018
Actividades artisticas, de entretenimiento y recreaciòn y otras actividades de

servicios
Administraciòn pùblica y defensa, educaciòn y salud
Actividades profesionales, cientificas y tècnicas
Actividades inmobiliarias
Actividades financieras y de seguros
Informaciòn y comunicaciones
Comericio al por mayor y al por menor, transporte, alojamiento y servicios de

comida
Construcciòn
Suministro de electricidad, gas, vapor y aire acondic.
Industrias manufactureras
Explotaciòn de minas y canteras
Agricultura, ganaderia, caza, silvicultura y pesca
(6.00) (4.00) (2.00) - 2.00 4.00 6.00 8.00

Fuente: DANE- Direcciòn de Sintesis y Cuentas Nacionales
FAVORABLES
PIB Construcciòn Nacional y Bogotà
50.00%
Variaciòn anual
Nacional. Bogotà.
40.00%
30.00%
20.00%
10.00% 10.31%
0.00% 1.38%
-10.00%
-20.00%
-30.00%
-40.00%
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016P 2017Pr 2018pr
Fuente: DANE
FAVORABLES
El 70% será
explicado
por
vivienda; y
el 30% por
los otros
destinos
Fuente: DANE, càlculos DEE

FAVORABLES
“Colombia, Indonesia, Vietnam, Egipto, Turquía y Suráfrica. Un nuevo clan de

seis países con dinamismo económico, estabilidad política y una masa
poblacional joven, grande y creciente”
Presidente del grupo HSBC, Michael Geoghegan
FAVORABLES
➢Liquidez de bancos. Mejor acceso a créditos+
FAVORABLES
FAVORABLES
FAVORABLES
Fuente: DANE-FIVI
FAVORABLES
FAVORABLES
➢Estabilidad en la tasa de desempleo +
Fuente: Grupo Bancolombia

FAVORABLES
➢Empleo continua favorable
Fuente: Grupo Bancolombia

FAVORABLES
➢ Tasas a individuales controladas +. Pero incrementándose-
DTF baja variación +
Fuente: Banrep, cálculos DEET •Tasas de interés promedio mensual.

FAVORABLES
➢ Tasas a Construcción controladas +. Pero incrementándose-
DTF baja variación +
Fuente: Banrep, cálculos DEET •Tasas de interés promedio mensual.

FAVORABLES
➢ Tasas a individuales controladas +.
Fuente: Banco de la República – Cálculos Supervalores

FAVORABLES
➢ DTF baja variación +-
Fuente: Banco de la República

FAVORABLES
➢ DTF baja variación +-
Fuente: Banco de la República.

FAVORABLES
➢ Internacionalización del Negocio
TLC
“Los servicios de ingeniería nacionales se beneficiarían desarrollando
por su propia cuenta proyectos complementos en USA o fases
especificas en las cuales aprovechen rentablemente su conocimiento.
Además, disposiciones claras en cuento al montaje, implementación y
protección de las inversiones, movilidad de mano de obra y acceso
real a licitaciones públicas, se traducen en beneficios tangibles para
las firmas colombianas.”*
Se abre Colombia a la inversión extranjera, diversificación del riesgo

que implica los diferentes ciclos
*Según perspectivas del gremio, CAMACOL

. FAVORABLES
➢Cuentas de Ahorro programado, AFC, Titularizadora, microcréditos+
CUENTAS DE AHORRO PROGRAMADO y AFC
10,050,000
9,050,000
8,050,000
7,050,000
6,050,000
5,050,000 Suma de NÚMERO

Suma de AFC
4,050,000
3,050,000
2,050,000
1,050,000
50,000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Fuente: ICAV - Asobancaria

180000.0
190000.0
200000.0
220000.0
230000.0
240000.0
250000.0
210000.0
ENERO
FEBRERO
MARZO
FAVORABLES
➢Cuentas AFC,
ABRIL
MAYO
JUNIO
2015
JULIO
Fuente: ICAV - Asobancaria

AGOSTO
SEPTIEMBRE
OCTUBRE
NOVIEMBRE
DICIEMBRE
ENERO
FEBRERO
MARZO
ABRIL
MAYO
JUNIO
2016
JULIO
CUENTAS AFC
AGOSTO
SEPTIEMBRE
OCTUBRE
NOVIEMBRE
DICIEMBRE
ENERO
FEBRERO
MARZO
ABRIL
MAYO
JUNIO
2017
JULIO
AGOSTO
SEPTIEMBRE
OCTUBRE
NOVIEMBRE
Fuente: Ministerio de vivienda

Beneficios tributarios a través de AFC

Tabla 1 RETENCIÓN EN LA FUENTE
Trabajador A Trabajador B
Salario 7,300,000 7,300,000
Ahorro AFC 1,800,000 raya
Aporte oligatorio a pensiones 250,250 250,250
Aporte voluntario 0 500,000
Intereses y corrección monetaria
mensuales para crédito de vivienda 1,000,000 0
Arrendamiento 0 1,300,000
Base de Retención inicial 7,300,000 7,300,000
(-) Aporte obligatorio de pensiones 250,250 250,250
(-) Aporte voluntario 0 500,000
(-) Ahorro cuentas AFC 1,800,000 0
Subtotal 5,249,750 6,549,750
(-) Renta exenta (30%) 1,574,925 1,964,925
Base de retención inicial 3,674,825 4,584,825
Intereses y corrección monetaria 1,000,000 raya
Base final de Retención 2,674,825 4,584,825
Retención 300,000 851,000
Diferencia Mensual a favor de A: $ 551,000
Diferencia Anual a favor de A: $ 6,612,000
Beneficios tributarios a través de AFC
Tabla 2 DECLARACIÓN DE RENTA
Trabajador A Trabajador B
Ingresos
Salarios y demás ingresos Laborales 87,600,000 87,600,000
Ingresos no constitutivos de Renta 24,603,000 9,003,000
Total ingresos netos 62,997,000 78,597,000
Deducciones
Intereses por pago de vivienda 12,000,000 0
Otras deducciones (Arrendamientos) 0 0
Total deducciones 12,000,000 0
Rentas exentas laborales
Renta líquida 50,997,000 78,597,000
Rentas exentas laborales 18,899,000 23,579,000
Total Rentas exentas 18,899,000 23,579,000
Renta líquida gravable 32,098,000 55,018,000
Impuesto sobre la Renta gravable 3,556,000 10,226,000
Diferencia Anual a favor de A: $ 6,670,000
FAVORABLES
ADVERSAS
➢Precios de vivienda a la baja
➢Inflación
➢Devaluación
➢Balanza Comercial
➢Disminución en la inversión extranjera
➢TRM Flotante en alza.
➢Disminución en el área licenciada
➢Oferta concentrada estratos altos - (Demanda furtiva, riesgosa, peligrosa)
➢Cambio de normas
➢Subsidios.
➢Caída en las exportaciones
➢Procesos constructivos no industriales
➢Mercado de capitales - (peligro descalce de plazos y también tasas)
➢LOGRAR ENCONTRAR LA CLAVE DEL NEGOCIO DE LA VIS
➢Déficit fiscal - (Deuda externa e interna)
➢Déficit de vivienda
➢Proceso de paz empantanado - (no inversión)
➢Disminución en las ventas
➢Tramites y sueloNivel de confianza a la baja
➢Despachos de cemento a la baja
ADVERSAS
ADVERSAS
ADVERSAS
➢Inflación nuevamente controlada
Fuente: Banco de la república

ADVERSAS
ADVERSAS
ADVERSAS
➢Devaluación
Fuente: Banco de la República.

0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
-20,000
-10,000
1,980
1,981
Fuente: DANE
1,982
1,983
FAVORABLES
1,984
1,985
1,986
1,987
➢Balanza Comercial
1,988
1,989
1,990
1,991
1,992
1,993
1,994
Exportacion
1,995
1,996
1,997
1,998
1,999
2,000
Importacion
2,001
Balanza comercial anual
2,002
2,003
2,004
Balanza
2,005
2,006
2,007
2,008
2,009
2,010
2,011
2,012
2,013
2,014
2,015
2,016
2,017
2,018
ADVERSAS
➢ Balanza comercial
Durante el mes de enero de 2015 las exportaciones sufrieron una caída del 40%.
Déficit de US$ 6.293 millones de dólares en 2014, frente a un superávit de US$ 2.203 millones en
2013
ADVERSAS
➢ Disminución en las exportaciones
Fuente: DANE
ADVERSAS
➢ Disminución en las exportaciones
ADVERSAS
➢ Estabilidad en Exportaciones
*Corresponde al mes de diciembre.
Fuente: DANE
ADVERSAS
➢ Disminución en la inversión extranjera
Fuente: Dinero
➢ DESFAVORABLES
➢TRM Flotante en alza.
Evolución tasa representativa del mercado
Fuente: Banco de la república

➢ DESFAVORABLES
Fuente: Revista: Dinero

ADVERSAS
➢ Disminución en el área licenciada
Fuente: DANE
ADVERSAS
Fuente: Camacol
ADVERSAS
Fuente:DANE
ADVERSAS
➢Oferta concentrada estratos altos - (Demanda furtiva, riesgosa, peligrosa)
Fuente: Camacol
Metros cuadrados iniciados últimos 12 meses
(Principales Ciudades)
Evolución Mts2 Iniciados Ciudades Principales

6.000.000 8.400.000
8.211.084 8.200.000
8.043.759
5.000.000 8.000.000
7.063.661
7.800.000
4.000.000
7.600.000
7.400.000
3.000.000
7.200.000
7.000.000
2.000.000
6.800.000
1.000.000 6.600.000
6.400.000
- 6.200.000
Dic. Feb. Abr. Jun. Ago. Oct. Dic. Feb. Abr. Jun. Ago. Oct. Dic. Feb. Abr. Jun. Ago. Oct. Dic. Feb. Abr. Jun. Ago. Oct. Dic. Feb. Abr. Jun. Ago. Oct. Dic.
13 14 14 14 14 14 14 15 15 15 15 15 15 16 16 16 16 16 16 17 17 17 17 17 17 18 18 18 18 18 18
No VIS VIS Total (Eje Der.)

1.000
1.040
600
640
680
760
800
840
880
960
720
920
10.000
12.000
14.000
16.000
18.000
20.000
22.000
24.000
2.000
4.000
6.000
8.000
Dic. 05 Dic. 05
704
Mar. 06 Abr. 06
Jun. 06 Ago. 06
Sep. 06
Dic. 06
664
Dic. 06
Mar. 07 Abr. 07
Jun. 07 Ago. 07
Sep. 07
Dic. 07

Dic. 07
Mar. 08 Abr. 08
750
Jun. 08 Ago. 08
Sep. 08
890
Dic. 08
Dic. 08
Mar. 09 Abr. 09
Jun. 09 Ago. 09
Sep. 09 Dic. 09
Dic. 09
824
Mar. 10 Abr. 10
Jun. 10 Ago. 10
Sep. 10 Dic. 10
755
Dic. 10
Abr. 11
Mar. 11
Jun. 11 Ago. 11
Sep. 11
788
Dic. 11
Dic. 11
Abr. 12
Mar. 12
No VIS
Jun. 12 Ago. 12
Sep. 12 Dic. 12
797
Dic. 12 Abr. 13
Mar. 13
Jun. 13 Ago. 13
VIS
745
Sep. 13 Dic. 13
Dic. 13 Abr. 14
Mar. 14
Ago. 14
Jun. 14
797
Sep. 14 Dic. 14
Dic. 14
Abr. 15
Mar. 15
Ago. 15
Jun. 15
917
Sep. 15 Dic. 15
Dic. 15 Abr. 16
Mar. 16 Ago. 16
Jun. 16
Dic. 16
918
Sep. 16
Numero de proyectos y ofertas disponibles
Dic. 16 Abr. 17
Mar. 17 Ago. 17
Jun. 17
Sep. 17
Dic. 17
983
Dic. 17 Abr. 18
Mar. 18 Ago. 18
Jun. 18
Número Proyectos
975
Dic. 18
Sep. 18
Dic. 18
Oferta Disponible
ADVERSAS
➢ (ojo no se esta culminando lo iniciado)
DURACIÓN OBRA RESIDENCIAL

Preventa Mov. Tierra Estructura Obra Negra Obra Gris Total Proceso
46,4
40,4
38,5 8,0
36,7 37,1 37,8
34,9
7,3 3,8
32,5 6,7
6,2 30,1 5,8 7,2
5,3
6,9
6,2 5,7 3,7
5,9 3,9 6,5 4,5 4,6
3,6 5,1 3,5
4,2 7,1 3,0 3,8
6,8
7,1 5,4 3,4 4,3 2,6
4,4
5,3 3,6
3,9 3,4 3,6
24,2
18,4 18,7 18,7
13,6 14,2 14,5 14,2 15,7
BARRANQUILLA B OG OTA B U C A R A M A N GA CALI C AM P ESTR E C AR TAG EN A M ED EL L IN SAN TA M AR TA VIL L AVIC EN C IO

ADVERSAS
(ojo no se esta culminando lo iniciado)
ADVERSAS
➢ (ojo no se esta culminando lo iniciado)
ADVERSAS
➢Cambio de normas
2002 2003 2004

ADVERSAS
➢Subsidios
El gran cuello de botella es lograr que los subsidios asignados se

apliquen y se hagan efectivos con la adquisición del inmueble.
En Bogotá, de los 4921 subsidios asignados en el 2009, sólo
fueron desembolsados 92, es decir, menos del 2%.
Lo anterior, según datos del Programa Bogotá Cómo Vamos
ADVERSAS
➢Subsidios
ADVERSAS
➢Procesos constructivos no industriales
ADVERSAS
➢Despachos de concreto en descenso
Fuente: DANE
ADVERSAS
Fuente: Banco de la República

ADVERSAS
Fuente: Banco de la República, Subgerencia de Estudios Económicos.

ADVERSAS
Fuente: Banco de la República, Subgerencia de Estudios Económicos..

ADVERSAS
➢Mercado de capitales +- (peligro descalce de plazos y también tasas).
Ventaja para el desarrollo hipotecario
Carter Hipotecaria / PIB

70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
EEUU Unión Europea Asia Colombia América Latina
Fuente: Superintendencia Financiera, DANE & Banco de la republica.

ADVERSAS
➢Ciclo económico en relativa desaceleración
Fuente: DANE
ADVERSAS
➢Déficit de vivienda
ADVERSAS
➢Nivel de confianza a la baja
Fuente: Camacol
ADVERSAS
Fuente: Informe de Actividad Edificadora 2019 -Camacol

ADVERSAS
Fuente: Camacol
ADVERSAS
➢Despachos de cemento a la baja
Variación anual de la producción y despacho nacional. Total Nacional
2016 (enero) – 2018 (Noviembre)
Fuente: Camacol
Tres conceptos fundamentales para mantenerse
o mejor aún, aprovechar las situaciones de crisis
que imponen los ciclos del negocio
➢Capacitación permanente, pues así lo exige el avance
abrumador de la tecnología de la información.
➢El desaprender o desligarse de los paradigmas que han

regido su pensamiento durante varios años, gracias a que con
ellos se ha obtenido éxito.
➢Entender el pasado, para poder adaptarse al presente y
cambiar el futuro.
VISIÓN FUTURO
➢El sistema financiero funcionará quizás apoyado por un sistema cobertor del
descalce de plazos.
➢Ha sido difícil que las empresas constructoras sean nuevamente objeto de
crédito, cuando en el pasado tuvieron que entregar apartamentos y lotes en
dación de pago. Lo que si es claro es que la construcción no se volverá a
concentrar fuerte en crédito
➢La tecnología unida a la innovación permanente serán piezas fundamentales
en el desarrollo de empresas competitivas, dentro de un mundo globalizado
➢El fenómeno del mercado global de la construcción es un hecho. Y esta
creciendo, tanto, que Estados Unidos dentro de 5 años tendrá el 80% del
mercado de la construcción por fuera de sus territorios nacionales . Más aún
entrando en una etapa de recesión
➢El negocio de la construcción estará enfocado al desarrollo del mercado de
la VIS
VISIÓN FUTURO
➢Las compañías se unirán complementando debilidades con fortalezas de

otras (alianzas estratégicas).
➢La estructura de la empresa como tal, funcionará sobre la base de unas
empresas muchísimo más agresivas comercialmente.
➢El modelo de preventas obligará a la utilización de sistemas que permitan
realizar un proyecto rápidamente.
➢Los proveedores estarán aliados estratégicamente con las compañías
constructoras mediante contratos de exclusividad, en donde, los primeros se
ajustarán a los flujos de caja de los proyectos, dando de esta forma
flexibilidad de pago.
➢según el Instituto de Desarrollo Urbano para el año 2010, Bogotá entrará a
formar parte de una de las 50 Metrópolis del mundo
RETOS ESTADO
➢Garantizar estabilidad económica
➢Incrementar recursos hacia subsidios, y mejorar su proceso de asignación,

u otro sistema de ahorro.
➢Alianza con el sector bancario para que el beneficiario de subsidio, también
lo sea para crédito. Generar un seguro.
➢Desarrollo de mercado de capitales:
➢Titularizadora Colombia
➢Incentivos tributarios
➢Garantizar estabilidad en la normativa

➢La Nación mayor propietario de tierra utilizable para VIS.
➢Se debe incentivar los mecanismos para profundizar este mercado a través
del arriendo:
Ley 820 de 2003 – Nuevo Marco Regulatorio.
Exenciones tributarias a Arrendadores.
Responsabilidad servicios públicos a cargo del arrendatario.
RETOS CONSTRUCTORES
➢Mayor capitalización
➢Mejoramiento tecnológico
➢No cometer los errores del pasado
➢Industrializar sus procesos
➢Mejorar sus conocimientos en Economía y Finanzas
➢Mayor tamaño de los proyectos:
➢Calidad de vivienda
➢economía de escala
➢Generar herramientas para combatir la piratería

RETOS ENTIDADES FINANCIERAS
➢Recuperar la calidad de la cartera
➢Promover las cuentas de Ahorro programado y las AFC.
➢Junto con el gobierno, desarrollar estrategias para el descalce en plazos

➢Titularización
➢Bonos hipotecarios
➢Sistema de análisis para informales. Eje: Colmena
➢Menores tasas de interés
➢Nuevos productos: Plazo, cuota semanal, planes de cuotas que bajan
(Granahorrar), etc
CONCLUSIONES
Los marcos de referencia que funcionaban en 1970 a nivel

financiero, macroeconómico y empresarial, han cambiado casi
en su totalidad. Ahora el sector se encuentra realizando el
difícil proceso de recoger lo quedó de una crisis, sin
antecedentes y tratar de armar de nuevo un rompecabezas
basado en experiencias aprendidas, en un conocimiento de
causa y en una visión más amplia del entorno.
CONCLUSIONES
En el corto plazo se concluye, que regresar al nivel de
tendencia histórica, no al del pico del 94 sino al del promedio
histórico, se requeriría crecer al 50 % durante tres años, y eso
sería prácticamente imposible bajo las actuales circunstancias
que rodea el sector. Por lo tanto, no se podrá esperar
crecimientos importantes hasta que el nuevo negocio logre de
nuevo una madurez suficiente. Pues este a cambiado casi en su
totalidad.
CONCLUSIONES
La crisis, se comenzó a gestar a principios de la década con el

proceso de apertura y los demás cambios que esta trajo
consigo, al igual que factores exógenos como la corrupción y el
narcotráfico entre otros. Sin embargo esta no se inicio en dicha
época por dos motivos principales:
El gobierno existente financio con crédito externo un auge de
consumo y no de inversión
Existía una sobre liquidez en el mercado. Estos motivos
postergaron la crisis hasta el 94 (económica, financiera y
política) = Desvalorización
Una reactivación fuerte sólo ocurrirá
con el logro de la paz y una política de
vivienda sólida seguida de una
reactivación económica, con lo cual
los ciclos comenzarán a ser similares
a los que presentan los países
desarrollados (longitudes y
amplitudes largas)
GRACIAS
BASES PARA LA CONSTRUCCIÓN
DE EMPRESAS SOLIDAS
Ing. Andres Santacruz M., MIC

Catedrático U. Javeriana
NUEVO MODELO EMPRESARIAL
ASPECTOS GERENCIALES
•ADMINISTRACION
•ESTRUCTURA FINANCIERA Y DE
INVERSION
•MERCADEO
•PRODUCCION
•RESPONSABILIDAD SOCIAL
ADMINISTRACION
▪Profesionales multidisciplinarios para la

alta gerencia
▪Reducción máxima de costos fijos
▪Control estricto sobre la planeación y los
presupuestos
▪Adopción de esquemas de outsourcing
con el propósito de obtener la máxima
eficiencia con un estricto control de
costos
ADMINISTRACIÓN
ADMINISTRACION
▪Adopción de esquemas fiduciarios para

una adecuada administración de los
recaudos de las preventas. (tesorería)
▪Control permanente del riesgo
▪Manejo de riesgos operacionales y de su
estructura de financiamiento.
ESTRUCTURA FINANCIERA Y DE INVERSION
▪Mínimo inventario de tierra, en lo posible

no tenerlo. Desarrollo de proyectos a
través de aporte de lotes, no comprada a
crédito.
▪Para VIS, pocos proveedores pero con alto
volumen con lo cual se obtienen
descuentos importantes.
▪La construcción del proyecto solo se debe

iniciar una vez la fiduciaria declare el
punto de equilibrio.
ESTRUCTURA FINANCIERA Y DE
INVERSION
Así que un proyecto no debe iniciarse hasta:
§que se tenga claridad que la estructura de financiamiento esta

garantizada
§que el nivel de preventas se puede volver unas promesas de
compraventas.
§Que existan compromisos contractuales
§y un flujo de caja que garantice el desarrollo del proyecto
▪Alianzas estratégicas para garantizar

subsidios y crédito para compradores
(cajas de compensación, Fondo Nacional
de Ahorro y similares).
▪Rotación del activo.

▪Rotación de las obligaciones.
▪Generación interna de recursos.
▪Se debe contar con estructuras de capital
suficiente.
MERCADEO
▪Diseño de estrategias comerciales y de
mercadeo orientadas a las ventas sobre
planos, utilizando inmobiliarias
especializadas cuando sea necesario.
BENCHMARKING
▪Excelente atención al cliente (antes
compraba, ahora debe vendérsele).
▪Para vivienda VIS se debe preparar la
demanda. Acompañamiento en la
obtención de subsidios y del crédito.
MERCADEO
▪Estudios sectoriales de la demanda
▪Excelentes diseños con tecnología de
punta, seguridad, bajos costos de
mantenimiento para propietarios, etc.
▪Construir confianza en el cliente,
mantenerlo informado sobre el avance
del proyecto y la obra.
▪Explotar el nombre de la empresa o del
diseñador (Good Will)
PRODUCCIÓN
▪Especializar la empresa (VIS, estrato alto,

oficinas, etc)
▪Integrar la cadena de producción
(propietario de la tierra, proveedores de
materiales, sector financiero y promotor-
constructor)
▪Industrialización de los procesos
▪Utilización de tecnologías de punta. Mejor
producto a menor costo.
RESPONSABILIDAD SOCIAL
▪La empresa no debe limitarse a construir

vivienda, debe aportar a la ciudad.
▪Construir ciudad para el beneficio

colectivo (espacio público, equipamiento
urbano, infraestructura, medio ambiente
sostenible).

Condiciones Actuales y Bases de Empresa

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Ing. Andres Santacruz M., MIC

VIVIENDAS RECIBIDAD EN DACIÓN DE PAGO (ICAV)

*incluye Bogotá y Soacha

*incluye Bogotá y Soacha

*incluye Bogotá y Soacha

Fuente: Galería inmobiliaria

✓ ALQUILER 7% a 11% ✓ ALQUILER 4,09%

CRISIS (1995 - 2001) * Descontada vacancia y gasto por pago

Tasas promedio, efectivo anual (nominal) Cálculos: FEDELONJAS

Fuente: Naciones Unidas CEPAL

Fuente: Grupo Bancolombia ,DANE

Actividades artisticas, de entretenimiento y recreaciòn y otras actividades de

Actividades profesionales, cientificas y tècnicas

Actividades financieras y de seguros

Comericio al por mayor y al por menor, transporte, alojamiento y servicios de

Suministro de electricidad, gas, vapor y aire acondic.

Explotaciòn de minas y canteras

Agricultura, ganaderia, caza, silvicultura y pesca

(6.00) (4.00) (2.00) - 2.00 4.00 6.00 8.00

Fuente: DANE, càlculos DEE

“Colombia, Indonesia, Vietnam, Egipto, Turquía y Suráfrica. Un nuevo clan de

Fuente: Grupo Bancolombia

Fuente: Grupo Bancolombia

Fuente: Banrep, cálculos DEET •Tasas de interés promedio mensual.

Fuente: Banrep, cálculos DEET •Tasas de interés promedio mensual.

Fuente: Banco de la República – Cálculos Supervalores

Fuente: Banco de la República

Fuente: Banco de la República.

Se abre Colombia a la inversión extranjera, diversificación del riesgo

*Según perspectivas del gremio, CAMACOL

5,050,000 Suma de NÚMERO

Fuente: ICAV - Asobancaria

Fuente: ICAV - Asobancaria

Fuente: Ministerio de vivienda

Beneficios tributarios a través de AFC

Beneficios tributarios a través de AFC

Tabla 2 DECLARACIÓN DE RENTA

Fuente: Banco de la república

Fuente: Banco de la República.

*Corresponde al mes de diciembre.

Evolución tasa representativa del mercado

Fuente: Banco de la república

Fuente: Revista: Dinero

Evolución Mts2 Iniciados Ciudades Principales

No VIS VIS Total (Eje Der.)

Fuente: Galería inmobiliaria

Fuente: Galería inmobiliaria

DURACIÓN OBRA RESIDENCIAL

BARRANQUILLA B OG OTA B U C A R A M A N GA CALI C AM P ESTR E C AR TAG EN A M ED EL L IN SAN TA M AR TA VIL L AVIC EN C IO

2002 2003 2004

El gran cuello de botella es lograr que los subsidios asignados se

Fuente: Banco de la República

Fuente: Banco de la República, Subgerencia de Estudios Económicos.

Fuente: Banco de la República, Subgerencia de Estudios Económicos..

Carter Hipotecaria / PIB

Fuente: Superintendencia Financiera, DANE & Banco de la republica.

Fuente: Informe de Actividad Edificadora 2019 -Camacol

➢El desaprender o desligarse de los paradigmas que han

➢Las compañías se unirán complementando debilidades con fortalezas de

➢Garantizar estabilidad económica

➢Incrementar recursos hacia subsidios, y mejorar su proceso de asignación,

➢Garantizar estabilidad en la normativa