El Peruano

Lima, miércoles 11 de junio de 2008 NORMAS LEGALES Pág. 373839

AÑO DE LAS CUMBRES FUNDADO

MUNDIALES EN 1825 POR
EN EL PERÚ EL LIBERTADOR
SIMÓN BOLÍVAR

miércoles 11 de junio de 2008

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Resolución del Presidente del Tribunal Registral
Nº 101-2008-SUNARP/PT de fecha 26 de mayo de 2008

Precedentes de Observancia
Obligatoria en Materia Registral
Aprobados por el Tribunal Registral en su Trigésimo Segundo
y Trigésimo Tercer Plenos realizados en Lima los días
03 y 04 de abril de 2008 y 13 de mayo de 2008

La presente publicación se efectúa para conocimiento de los

registradores, notarios, abogados y usuarios en general. Su
finalidad es difundir de la forma más completa las resoluciones
expedidas por el Tribunal Registral que han sido consideradas
como precedentes de observancia obligatoria.

NORMAS LEGALES

SEPARATA ESPECIAL
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RESOLUCIÓN DEL PRESIDENTE DEL TRIBUNAL REGISTRAL

Nº 101-2008-SUNARP/PT

Trujillo, 26 de mayo de 2008.

CONSIDERANDO:

Que, de acuerdo al artículo 28 de la Resolución Suprema Nº 135-2002-JUS, que aprueba el Estatuto de la

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, el Tribunal Registral es el Órgano de Segunda Instancia
Administrativa con competencia nacional conformado por Salas descentralizadas e itinerantes;

Que, de conformidad con lo previsto en el literal c) del artículo 64 del Reglamento de Organización y
Funciones de la SUNARP aprobado mediante Resolución Suprema Nº 139-2002-JUS, es función del Tribunal
Registral aprobar los precedentes de observancia obligatoria en los Plenos Registrales que para el efecto se
convoquen;

Que, en las sesiones del Trigésimo Segundo y Trigésimo Tercer Plenos del Tribunal Registral, en la
modalidad presencial y no presencial, realizadas los días 03 y 04 de abril de 2008, y 13 de mayo de 2008,
respectivamente, se aprobaron cinco precedentes de observancia obligatoria en la primera y uno en la segunda
de las mencionadas sesiones;

Que, el artículo 32 del Reglamento del Tribunal Registral, aprobado por Resolución de la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos Nº 263-2005-SUNARP/SN del 18 de octubre de 2005, prescribe que
los acuerdos del Pleno Registral que aprueban precedentes de observancia obligatoria establecerán las
interpretaciones a seguirse de manera obligatoria por las instancias registrales, en el ámbito nacional, mientras
no sean expresamente modificados o dejados sin efecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, por mandato
judicial firme o norma modificatoria posterior;

Que, el artículo 33 del Reglamento del Tribunal Registral aprobado por Resolución de la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos Nº 263-2005-SUNARP/SN del 18 de octubre de 2005, establece que los
precedentes de observancia obligatoria aprobados en el Pleno Registral, conjuntamente con las resoluciones
en las que se adoptó el criterio, deben publicarse en el Diario Oficial El Peruano;

Estando a la facultad conferida por el artículo 7 numeral 9 del Reglamento del Tribunal Registral;

SE RESUELVE:

Artículo Primero.- Disponer la publicación en el diario oficial “El Peruano” de los precedentes de observancia
obligatoria aprobados en las sesiones del Trigésimo Segundo y Trigésimo Tercer Plenos del Tribunal Registral
de la SUNARP, realizadas los días 03 y 04 de abril de 2008, y 13 de mayo de 2008, respectivamente, cuyos
textos así como las resoluciones que los sustentan se incluyen en el anexo que forma parte integrante de la
presente resolución.

Artículo Segundo.- Los precedentes antes indicados serán de obligatorio cumplimiento a partir del día
siguiente de la publicación de la presente resolución.

Regístrese, comuníquese y publíquese.

WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA

Presidente del Tribunal Registral
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SUPERINTENDENCIA NACIONAL
ANEXO DE LA RESOLUCIÓN DE LOS REGISTROS PUBLICOS
Nº 101-2008-SUNARP/PT
TRIBUNAL REGISTRAL

PRECEDENTES APROBADOS
EN EL TRIGÉSIMO SEGUNDO PLENO Resolución Nº 329-2007-SUNARP-TR-T

Primer Precedente

CANCELACIÓN DE GARANTÍA UNILATERAL QUE NO Trujillo, veintiocho de diciembre de dos mil siete.
HA SIDO ACEPTADA POR EL ACREEDOR
“Procede la cancelación de una garantía unilateral en
cualquier momento por la sola voluntad del constituyente, APELANTE : EMPACADORA NAUTILIUS SAC
siempre que no conste en la partida registral la aceptación ROBERTO URTEAGA FIOL
del acreedor.” TITULO : 3899-2007
INGRESO : 292-2007
Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 329-2007- PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL Nº I - SEDE PIURA
SUNARP-TR-T del 28.12.2007 y 330-2007-SUNARP-TR- REGISTRO : DE PREDIOS DE TUMBES
T del 28.12.2007. ACTO : CANCELACIÓN DE HIPOTECA
UNILATERAL
SUMILLA :
Segundo Precedente Cancelación de la hipoteca unilateral que no fue
aceptada por el acreedor
IMPROCEDENCIA DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA Procede la cancelación de la hipoteca unilateral en
“No procede la anotación preventiva en los supuestos de cualquier momento a instancia del constituyente siempre
falta de inscripción de acto previo.” que no conste en la partida registral la aceptación del
acreedor hipotecario.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 120-2006-
SUNARP-TR-T del 02.08.2006. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y
DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Tercer Precedente
Con fecha 29.08.2007, Dora María González Rentería
REVOCATORIA DE ANTICIPO DE HERENCIA solicitó la inscripción del levantamiento de la hipoteca
“El acto denominado “revocatoria de anticipo de herencia” inscrita a favor de Seaspan Products Corporation,
en el que no se señala causal de indignidad o de Pierre Hottlet & Frozen Food NV y Empress
desheredación y tiene los elementos de una donación, International Ltda. en el asiento D-1 de la ficha Nº
debe ser inscrito como donación.” 9387 del Registro de Predios de la Zona Registral Nº
I-Sede Tumbes.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 287-2008-
SUNARP-TR-L del 14.03.2008. Para tal efecto, presentó el testimonio de la escritura
pública de levantamiento de hipoteca y prenda
Cuarto Precedente otorgada por la sociedad Empacadora Nautilius SAC
ante la notaria de Tumbes Dra. Virginia Davis Garrido
IMPROCEDENCIA DE LA REINSCRIPCIÓN DE con fecha 27.08.2007.
HIPOTECAS CANCELADAS
“No procede la reinscripción de una hipoteca cuando ésta se II. DECISIÓN IMPUGNADA:
canceló por caducidad de conformidad con la Ley 26639.”
El título fue observado por el Registrador Público de
Criterio sustentado en la Resolución Nº 311-2008- Tumbes, Jorge Salomón Reyes, con fecha 03.09.2007.
SUNARP-TR-L del 19.03.2008. La denegatoria tiene el siguiente tenor:

Quinto Precedente “1.- ACTO.- Levantamiento de hipoteca

2.- CONSIDERACIONES LEGALES
Prescripción adquisitiva de dominio e impuestos
predial y alcabala 2.1.- De la documentación presentada se advierte
“Para la inscripción de la prescripción adquisitiva de que se pretende inscribir un levantamiento de
dominio no se requerirá la acreditación del pago de los hipoteca unilateral por parte de la sociedad anónima
impuestos de alcabala y predial, por tratarse de un modo Empacadora Nautilius.
originario y no derivativo de adquisición de la propiedad.” 2.2.- Visto el título no procede su inscripción puesto
que el levantamiento de hipoteca unilateral requiere
Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 748-2007- de la manifestación de la voluntad de ambas partes.
SUNARP-TR-L del 05.10.2007, 462-2005-SUNARP-TR-L Sírvase aclarar.
del 09.08.2005 y 316-2007-SUNARP-TR-L del 18.05.2007.
3. DECISIÓN.-
PRECEDENTE APROBADO En mérito a lo antes mencionado, se observa el
EN EL TRIGÉSIMO TERCER PLENO presente título.
Art. 1122º del C.C
Cancelación de la anotación de reserva de dominio Derechos pendientes de pago S/.0.00.”
prevista en el artículo 10º del D.S. 053-68-HC
“La cancelación de la anotación de reserva de dominio III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
extendida en la partida registral del vehículo está
supeditada a la previa cancelación de la referida afectación Con fecha 15.09.2007, el señor Roberto Urteaga
en el ex Registro Fiscal de Ventas a Plazos, la misma que Fiol, gerente general de Empacadora Nautilius SAC,
debe realizarse con arreglo a lo previsto en la normativa interpuso recurso de apelación mediante escrito
especial de dicho registro. En consecuencia, no procede autorizado por el abogado Carlos E. Saldarriaga
su cancelación en mérito de la Ley Nº 26639.” Medina. Los argumento son los siguientes:

Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 449-2008- - La hipoteca es un contrato, por lo tanto, es

SUNARP-TR-L del 25.04.2008 y 090-2006-SUNARP-TR-L consensual. En consecuencia, deben existir dos
del 07.02.2006. partes: garante y garantizado. Ambas partes

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deben expresar su voluntad.
- En el presente caso estamos frente a una
garantía unilateral que jurídicamente no existió
por cuanto nunca hubo consenso del garantizado.
En tal sentido, jamás existió contrato, por tanto no
debió continuar la garantía, mucho menos debió
inscribirse, por lo que la inscripción de la garantía
es nula de puro derecho. Siendo aplicable el
inciso 2º del artículo 1122º del Código Civil.
- No existiendo contrato por falta de partes, la
voluntad de levantar el gravamen en forma
unilateral, de la misma forma como fue
constituido, es totalmente procedente por cuanto
si se constituyó en forma unilateral, se cancela y
levanta de manera unilateral.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:
La hipoteca objeto de levantamiento corre inscrita en
el asiento D.1. de la ficha Nº 9387 del Registro de
Predios de Tumbes.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:
Interviene como ponente el Vocal Walter Morgan
Plaza.
A juicio de la Sala, el asunto a determinar en la presente
apelación es si resulta exigible el consentimiento del
acreedor para cancelar la hipoteca unilateral cuando
no consta en la partida registral la aceptación del
crédito.
VI. ANÁLISIS:
1. Mediante escritura pública de fecha 14.09.1998,
la Empacadora Nautilius SAC (en adelante la
Empacadora) constituyó unilateralmente hipoteca
a favor de Seaspan Products Corporation, Pierre
Hottlet & Frozen Food NV y Empress International
Ltda. (en adelante Seaspan) con la finalidad
de garantizar una deuda por la suma de US$
817,218.52 que la Empacadora reconoció a favor
de Seaspan. Dicha garantía se inscribió en el
asiento D-1 de la ficha Nº 9587 del Registro de
Predios de Tumbes a través del título Nº 2737-19
del 20.10.1998.
Con el título apelado se solicita la cancelación de la
mencionada hipoteca en mérito de la declaración
(también unilateral) de la Empacadora debido a
que el acreedor no había aceptado la garantía
hipotecaria. El Registrador denegó la inscripción
porque el levantamiento de la hipoteca unilateral
requiere la manifestación de voluntad de ambas
partes.
2. Prescribe el artículo 1097º del Código Civil (CC)
que la hipoteca afecta en garantía el cumplimiento
de cualquier obligación, propia o de un tercero.
Luis Diez Picazo, citado por Avendaño Valdez,
enseña que la hipoteca sujeta unos bienes al
cumplimiento de la obligación o lo que es lo mismo
asegura la satisfacción de un crédito, por lo tanto,
existen dos derechos en muy estrecha conexión
entre sí: el derecho de crédito o de obligación,
y el derecho real de garantía, siendo la idea de
accesoriedad la que persigue esta conexión1.
3. De las definiciones dadas rescatamos la esencia
de la hipoteca: asegurar el cumplimiento de una
obligación. Pizarro y Vallespinos conciben a la
obligación como “aquella relación jurídica en virtud
de la cual el acreedor tiene un derecho subjetivo
a exigir del deudor una determinada prestación,
patrimonialmente valorable, orientada a satisfacer
un interés lícito, y ante el incumplimiento, a obtener
forzosamente la satisfacción de dicho interés, sea
en especie o de manera equivalente”2. Para Karl
Larenz la obligación es “aquella relación jurídica
por la que dos o más personas se obligan a cumplir
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y adquieren el derecho a exigir determinadas
prestaciones”3.
La relación jurídica, entendida como el vínculo o
conexión que une a dos o más personas y que
produce consecuencias jurídicas, está compuesta
por cuatro elementos fundamentales: a) Un sujeto
activo, titular o beneficiario principal de la relación;
b) Un sujeto pasivo o deudor de la prestación
principal; c) El vínculo de atribución, capaz de
ligar a una persona con otra, frecuentemente
de manera recíproca o complementaria, pero
siempre de forma objetiva; y d) Un objeto, que es
la razón de ser de la relación entablada4.
4. El sujeto activo es el acreedor de la prestación
principal. En el caso de un mutuo dinerario, el
sujeto activo es quien prestó el dinero y tiene
el derecho a su reembolso en la oportunidad
acordada con el prestatario. El sujeto pasivo
es la persona obligada a efectuar la prestación
principal. En el ejemplo propuesto, es el deudor
del dinero. El vínculo de atribución es el elemento
más importante, pues liga o ata al deudor al
cumplimiento de la obligación. Incidiendo en el
ejemplo anterior, el vínculo de atribución es el
contrato de mutuo a través del cual se enlaza a
ambos polos (sujetos) de la relación obligatoria.
Finalmente, el objeto es el elemento en virtud
del cual se constituye la relación y sobre el que
recae tanto la exigencia del acreedor como la
obligación del deudor. En otras palabras, el objeto
es la prestación debida por el deudor. Volviendo al
ejemplo, el objeto es el pago del préstamo.
5. Usualmente las hipotecas se constituyen como
producto de la relación jurídica celebrada entre
deudor y acreedor. En efecto, por lo general las
hipotecas inscritas en el Registro de Propiedad
Inmueble son el resultado del acuerdo de
voluntades entre los dos sujetos de la relación
jurídica. A estas hipotecas se les conoce como
convencionales. Sin embargo, hay un tipo
sui generis de hipotecas que se constituyen
únicamente con la sola manifestación de voluntad
del propietario del bien inmueble (sujeto pasivo),
vale decir, sin la participación del sujeto activo de
la relación jurídica. Estas son las denominadas
hipotecas unilaterales, de ahí su nombre. Más
adelante ampliaremos sobre estas.
Nuestro ordenamiento jurídico ha regulado
ampliamente la constitución y extinción de las
hipotecas convencionales; no obstante, ha
omitido lo propio respecto de las hipotecas
unilaterales, salvo el caso excepcional de la
hipoteca unilateral del título de crédito hipotecario
negociable normada en la Ley 27287, Ley de
Títulos Valores5.
1
Garantías. Materiales de Enseñanza. Pontificia Universidad Católica del Perú
(PUCP). 1991. Pág. 159
2
PIZARRO, Ramón Daniel y VALLESPINOS, Carlos Gustavo. Instituciones de
Derecho Privado. Obligaciones. Editorial Hamarubi, p. 50-51. En: Derecho Civil 5:
Obligaciones. Selección de Textos. Volumen 1, PUCP, 2002.
3
LARENZ, Karl. Concepto de la Relación Obligatoria., p. 18. En: Responsabilidad
Civil. Selección de Textos. Tomo 1, PUCP, 2001.
4
REALE, Miguel. La Relación Jurídica; Situación subjetiva y derecho subjetivo. p.
174. En: Responsabilidad Civil. Selección de Textos. Tomo 1, PUCP, 2001.
5
Artículo 240º: “240.1. El Título de Crédito Hipotecario Negociable se expedirá a
petición expresa del propietario de un bien susceptible de ser gravado con hipoteca
y que esté inscrito en cualquier Registro Público, por acto unilateral manifestado
mediante escritura pública. El representante del propietario requiere de poder
especial para solicitar la expedición del Título de Crédito Hipotecario Negociable.”
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6. En el XII Pleno del Tribunal Registral se aprobó
como precedente de observancia obligatoria
que “Procede inscribir hipotecas constituidas
por declaración unilateral del propietario, sin
necesidad de intervención del acreedor”. Sin
embargo, no se previó cómo serían canceladas
las hipotecas unilaterales cuando el acreedor no
prestara su consentimiento, o sea, cuando en la
partida registral del inmueble no figurara que el
sujeto activo aceptó constituirse en la otra parte
de la relación jurídica, con lo cual la hipoteca
tornaríase en una de naturaleza convencional,
sujetándose a partir de entonces a la normatividad
ordinaria.
7. El artículo 1122º del CC enumera los modos de
extinción de la hipoteca6. En todas las causales,
salvo la cuarta, se alude en forma expresa o
tácita la existencia de una relación jurídica entre
el acreedor hipotecario y el deudor. La primera,
segunda y quinta ratifican el efecto accesorio de la
garantía: desaparecida la obligación se extingue
la hipoteca. La renuncia, por su parte, también
anuncia la presencia de una relación jurídica,
pues se dimite de algún derecho del cual se es
titular. La destrucción total del bien constituye
una causa patológica aplicable incluso ante la
ausencia de una relación jurídica, toda vez que al
dejar de existir el bien la garantía pierde sentido
al carecer del objeto sobre el cual recaer. En esta
hipótesis, la causa de la extinción de la hipoteca
es independiente de la presencia o ausencia de la
relación jurídica acreedor-deudor.
8. Como podrá advertirse, las modalidades de
extinción de las hipotecas previstas en el artículo
1122º del CC, salvo la contemplada en el inciso
cuarto, han sido pensadas únicamente para las
hipotecas convencionales. Incluso la caducidad
introducida por la Ley 26639 fue dirigida para
cancelar este tipo de hipotecas. La Ley 26639
estableció dos supuestos: i) Cuando la hipoteca
respalda un crédito cierto u obligación principal
(segundo párrafo); y ii) Cuando la hipoteca
no garantiza una obligación principal nacida u
obligación futura o eventual (primer párrafo)7.
No debe confundirse esta segunda hipótesis
de caducidad con la inexistencia de la relación
jurídica entre acreedor y deudor, pues el vínculo
entre ambos está representado por el compromiso
u obligación del acreedor de brindar al deudor un
crédito. El ejemplo clásico es el de la línea de crédito
bancaria, el banco (acreedor) se compromete a
prestar dinero al deudor en la medida que éste lo
solicite. Esta no es la obligación principal, toda vez
que la hipoteca de modo alguno podrá garantizar
una obligación que no pertenece al deudor, sino al
banco. Dicho de otra manera, sería ilógico razonar
que la hipoteca en esta etapa (cuando aún no se
ha desembolsado el dinero al deudor) asegura el
cumplimiento de la obligación de prestar dinero
a cargo del banco. Entonces, la Ley 26639 fue
diseñada, en principio, como un mecanismo
de extinción adicional a los regulados por el
Código Civil para las hipotecas convencionales,
mayor prueba de ello es que dicha ley permitió
su renovación por el acreedor (sujeto activo de la
relación jurídica). El artículo 118º del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP)8
resulta contundente en su segundo párrafo, pues
el acreedor al renovar debe manifestar que la
obligación garantizada no se ha extinguido.
9. La hipoteca unilateral, tal como se anunció, se
constituye por la sola voluntad del propietario del
inmueble, quien usualmente es el mismo deudor
de la obligación principal, aunque nada impide
que el deudor sea un tercero. Empero, lo cierto
es que en el título constitutivo de la hipoteca
unilateral faltan los elementos que configuran la
relación jurídica acreedor-deudor. Esta hipoteca
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surge como garantía real al inscribirse en el
Registro, estando pendiente la futura aceptación
del negocio jurídico por parte del acreedor, cuyos
efectos se retrotraerán al mismo momento de su
inscripción constitutiva. Se dice, por tanto, que
esta clase de hipoteca sirve para obtener rango o
preservar prioridad en tanto el acreedor no preste
su consentimiento. Entonces, en la hipoteca
unilateral se distinguen dos momentos: 1º) La
constitución de la garantía real; y 2º) La adquisición
del derecho por el acreedor o aceptación de
integrar la relación jurídica. Al respecto, Ricardo
de Ángel Yágüez, citando a Díez-Picazo y Gullón,
señala que “la primera se origina por voluntad
exclusiva del dueño de los bienes, mientras
que la adquisición requiere la aceptación del
beneficiario con efectos retroactivos. Antes de
esta aceptación, la hipoteca creada tiene rango
propio y específico, pero en reserva hasta que
aquélla se dé. No es que desde la aceptación
haya que considerar gravada la finca, sino que
hay que estimar que se gravó desde el momento
en que se constituyó”9.
10. La aceptación no constituye un imperativo, pues
nadie está obligado a formar parte de una relación
jurídica no deseada o, dicho de otra manera, a
ninguna persona puede imponérsele contra su
voluntad la incorporación de un derecho a su
patrimonio10. Desde esta perspectiva, puede ocurrir
que el establecimiento de la relación jurídica nunca
llegue a consumarse, ante esta situación cabe
preguntarse si la hipoteca puede ser cancelada
de alguna manera o si irremediablemente debe
aguardarse hasta el momento en que surja la
aceptación del beneficiario y a partir de aquí
recién ensayar alguna causal extintiva prevista
explícitamente por nuestra legislación.
6
Artículo 1122º: “La hipoteca se acaba por:
1. Extinción de la obligación que garantiza.
2. Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
3. Renuncia escrita del acreedor.
4. Destrucción total del inmueble.
5. Consolidación.”
7
Mayor información sobre este tema en la Resolución Nº 136-2004-SUNARP-TR-T
del 21.07.2004 que sirvió de sustento para el sétimo precedente de observancia
obligatoria aprobado en el Octavo Pleno del Tribunal Registral, publicada en
separata especial de El Peruano el 01.10.2004.
8
Artículo 118º: Renovación de los asientos de inscripción.- “La renovación de
los asientos de inscripción a que se refiere el artículo 3 de la Ley Nº 26639, sólo
procede cuando a la fecha del asiento de presentación del título de renovación, no
hubiera operado la caducidad.
La renovación a que se refiere el párrafo anterior, se efectuará en mérito a la
solicitud formulada por la persona a cuyo favor se hubiera extendido la inscripción,
en la que debe constar su declaración jurada con firma legalizada, en el sentido
que la obligación garantizada no se ha extinguido.
El asiento de renovación de las inscripciones de las demandas, sentencias y
demás resoluciones a las que se refiere el artículo 3 de la Ley Nº 26639, sólo
podrá ser extendido en mérito a mandato judicial expreso.”
9
De Ángel Yáguez, Ricardo. La hipoteca unilateral. En: Tratado de Garantías
en la Contratación Mercantil. Tomo II. Garantías Reales. Volumen 2. Garantías
Inmobiliarias. Editorial Civitas, S.A., 1996, p. 214-215.
10
Artículo 2º, inciso 24.a de la Constitución: “Nadie está obligado hacer lo que la
ley no manda, ni impedido de hacer lo que ella no prohíbe”.
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Como referencia, el artículo 141º de la Ley del constituyente siempre que no conste en
Hipotecaria Española prescribe: “En las hipotecas la partida registral la aceptación del acreedor
voluntarias constituidas por acto unilateral del hipotecario.
dueño de la finca hipotecada la aceptación
de la persona a cuyo favor se establecieron o En el caso de autos, la cancelación de la
inscribieron se hará constar en el Registro por hipoteca ha sido efectuada por la Empacadora
nota marginal, cuyos efectos se retrotraerán a (constituyente), sin que obre en la partida registral
la fecha de la constitución de la misma. Si no la aceptación por parte de Seaspan (supuestos
constare la aceptación después de transcurridos acreedores). En tal sentido, y satisfaciendo el
dos meses, a contar desde el requerimiento que a título la formalidad del artículo 2010º del CC,
dicho efecto se haya realizado, podrá cancelarse corresponde revocar la observación y disponer su
la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin inscripción, siempre que se cancelen los mayores
necesidad del consentimiento de la persona a derechos indicados a continuación.
cuyo favor se constituyó.” En nuestro derecho
positivo adolecemos de una disposición similar que 12. La liquidación de los derechos registrales para la
supedite la cancelación de la hipoteca unilateral cancelación de la hipoteca por US$817,218.52 es
a la infructuosa comunicación al acreedor para como sigue:
que brinde su aceptación dentro de cierto plazo.
En tal sentido, las instancias registrales estamos Der. de calificación Der. de inscripción
inhabilitadas para exigir un requisito que no se • Cancelación hipoteca S/. 28.00 S/. 3,422.00
halle previsto en nuestro ordenamiento jurídico S/. 28.00 (A) S/. 3,422.00 (B)
vigente11. SUB-TOTAL : S/. 3,450.00 (A + B)
PAGO A CUENTA : S/. 28.00
11. Volviendo a las causales de extinción de las TOTAL A PAGAR : S/. 3,422.00
hipotecas convencionales, ninguna de ellas
contempla la posibilidad de que el constituyente Por los fundamentos expuestos la Sala acordó por
de la garantía cancele el gravamen por su sola unanimidad:
voluntad. La explicación radica en que la relación
jurídica creada entre el deudor y el acreedor VII. RESOLUCIÓN:
incorpora al patrimonio de este último un derecho
de garantía, el cual es protegido por el sistema REVOCAR la observación formulada por el
jurídico. En otras palabras, cuando la hipoteca Registrador Público al título venido en grado y
se constituye convencionalmente el acreedor DISPONER su inscripción, siempre que se cancelen
adquiere el derecho de garantía que respalda los mayores derechos registrales liquidados en el
la obligación contraída por el deudor. Visto así, último considerando, por los fundamentos expuestos
quien puede cancelar la hipoteca, en principio, es en la presente resolución.
el mismo titular del derecho, como sucede en la
renuncia (inciso 3 del artículo 1122º del CC). En Regístrese y comuníquese.
cambio, en la hipoteca unilateral la adquisición
del derecho es eventual, toda vez que el acreedor
podría o no prestar su aceptación. Ubicándonos ROLANDO ACOSTA SÁNCHEZ
en la opción negativa, la relación jurídica acreedor- Presidente de la Cuarta Sala
deudor no habría nacido y como consecuencia del Tribunal Registral
de ello el derecho jamás se habría trasladado a
la esfera patrimonial del acreedor. Partiendo de HUGO ECHEVARRÍA ARELLANO
esto, en la hipoteca unilateral con ausencia de Vocal del Tribunal Registral
aceptación no existe un acreedor de la garantía
real. Por tanto, es impensable sugerir que para WALTER E. MORGAN PLAZA
cancelar este tipo de hipotecas deba prestar su Vocal del Tribunal Registral
consentimiento la persona a favor de quien se
constituyó la garantía, pues ésta realmente carece
de la titularidad para disponer del derecho, ya que
jurídicamente no es acreedor.

Cuando la relación jurídica entre el potencial

acreedor y el constituyente no se materializa, la
garantía real tampoco es transferida al acreedor,
es decir, el derecho permanece en la órbita de
poder del constituyente. Ahora bien, ser titular
de un derecho implica la facultad de disponer de
él en cualquier momento. Dicho poder incluye,
obviamente, la posibilidad de cancelar en mérito
de su sola voluntad la hipoteca unilateral que no
fue aceptada. O más apropiadamente, la falta de
aceptación del potencial acreedor concede al
constituyente la facultad natural de revocar
su decisión de gravar con hipoteca un bien
de su propiedad. Resulta entonces aplicable
analógicamente el artículo 244.1. de la Ley
2728712 referido a la extinción de la hipoteca
unilateral nacida con la emisión del título de crédito
hipotecario negociable. Conforme al mencionado
artículo el gravamen puede ser levantado contra la
entrega del título no endosado, lo que equivale a
11
En efecto, el inciso d) del artículo 32º del TUO del RGRP señala que la calificación
comprende, entre otros aspectos, “Comprobar que el acto o derecho inscribible,
decir que ninguna persona aceptó constituirse en
así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones
acreedor del crédito garantizado con la hipoteca, legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas”.
o sea, que la garantía real nunca salió de la esfera 12
Artículo 244º.-Extinción: “244.1. El Registro Público levantará el gravamen,
patrimonial del deudor y que, por lo tanto, puede sin que sea necesario escritura pública, sólo contra la devolución del título no
cancelarla con total libertad. En este orden de endosado o debidamente cancelado por el último endosatario en cuanto se refiere
ideas, procede la cancelación de la hipoteca al crédito que representa, manteniéndose el gravamen entre tanto vigente, sin que
unilateral en cualquier momento a instancia proceda su extinción en la forma señalada por la Ley Nº 26639. (...)”
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SUPERINTENDENCIA NACIONAL III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
DE LOS REGISTROS PUBLICOS

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El señor Roberto Urteaga Fiol, gerente general
TRIBUNAL REGISTRAL de Nautilus SAC, interpuso recurso de apelación
mediante escrito autorizado por el abogado Carlos
E. Saldarriaga Medina. Los argumentos de la
Resolución Nº 330-2007-SUNARP-TR-T impugnación son los siguientes:

- La prenda industrial (ha de entenderse la prenda)

es un contrato, por lo tanto, es consensual. En
Trujillo, veintiocho de diciembre de dos mil siete. consecuencia, deben existir dos partes: garante
y garantizado. Ambas partes deben expresar su
voluntad.
APELANTE : EMPACADORA NAUTILUS SAC - En el presente caso estamos frente a una
TÍTULO : 77047798-2007 garantía unilateral que jurídicamente no existió
INGRESO : 291-2007 por cuanto nunca hubo consenso del garantizado.
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL Nº I - SEDE PIURA En tal sentido, jamás existió contrato, por tanto no
REGISTRO : MOBILIARIO DE CONTRATOS DE debió continuar la garantía, mucho menos debió
TUMBES inscribirse, por lo que la inscripción de la garantía
ACTO : CANCELACIÓN DE PRENDA es nula de puro derecho, siendo aplicable el inciso
INDUSTRIAL UNILATERAL 2º del artículo 1122º del Código Civil.
SUMILLA(S) : - No existiendo contrato por falta de partes, la
Cancelación de prenda industrial constituida voluntad de levantar el gravamen en forma
unilateralmente que no fue aceptada por el acreedor unilateral, de la misma forma como fue
constituido, es totalmente procedente por cuanto
Quien constituyó unilateralmente una prenda industrial si se constituyó en forma unilateral, se cancela y
que según el Registro no ha sido aceptada por el acreedor, levanta de manera unilateral.
puede cancelarla también unilateralmente en cualquier
momento. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y La prenda industrial objeto de levantamiento corre

DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
El 29.08.2007, Dora González Rentería solicitó la
cancelación de la prenda industrial constituida por
Empacadora Nautilus S.A. (en adelante Nautilus) a
favor de Seaspan Products Corporation, Pierre Hottlet
& Frozen Food NV y Empress International Ltda., que
fuera inscrita en la ficha 570 del Registro de Prendas
Industriales de Tumbes.
Para tal efecto, presentó copia simple del traslado
instrumental de la escritura pública de cancelación
del 27.08.2007, otorgada unilateralmente por
Nautilus ante la notaria de Tumbes Virginia Davis
Garrido. Cabe precisar que el original de dicho
traslado obra en el título 3899–2007, presentado
ante el Registro de Predios de Tumbes, cuya
inscripción ha sido dispuesta por este Tribunal
mediante Resolución 329-2007-SUNARP-TR-T; por
ello, la eventual inscripción del título apelado está
supeditada a la inscripción del referido título 3899-
2007, o a la presentación del original del traslado de
la escritura de cancelación.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El título fue observado por la Registradora Pública de
Tumbes Dina Prescott Costa, conforme a los términos
de la esquela del 03.09.2007 que tiene el siguiente
tenor:
inscrita en la ficha 570 del Registro de Prendas
Industriales de Tumbes.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:
Interviene como ponente el Vocal Dr. Rolando A.
Acosta Sánchez.
A juicio de la Sala, corresponde dilucidar si es exigible
el consentimiento del acreedor para cancelar la
prenda constituida unilateralmente cuando no consta
en la partida registral la aceptación del acreedor.
VI. ANÁLISIS:
1. Mediante escritura pública de fecha 14.09.1998,
Nautilus constituyó unilateralmente prenda
industrial a favor de Seaspan Products Corporation,
Pierre Hottlet & Frozen Food NV y Empress
International Ltda., para garantizar una deuda de
US$ 817,218.52. Dicha garantía se inscribió en la
ficha 570 del Registro correspondiente.
Con el título apelado se solicita la cancelación de
la mencionada prenda en mérito de la declaración
(también unilateral) de Nautilus, debido a que
el acreedor no había aceptado la garantía
prendaria. El Registrador denegó la inscripción
porque la cancelación de dicha garantía requiere
la intervención de los acreedores prendarios.

“... se requiere la intervención conjunta de los 2. Debe descartarse a priori la tesis del apelante
acreedores (su representante debidamente respecto a la nulidad de la prenda (o de cualquier
autorizado). Por otro lado a tenor de la lectura del garantía real) constituida unilateralmente. No
punto segundo de la escritura pública presentada, sólo por razones legales meramente formales
se hace hincapié que conforme al título archivado (los artículos 2013 del Código Civil y 90 del Texto
(escritura pública de garantías unilaterales de fecha Único Ordenado –TUO- del Reglamento General
14/09/1998), se tiene que las mismas nacen del de los Registros Públicos –RGRP- descartan toda
reconocimiento de la existencia de un préstamo en posibilidad de declarar nulas las inscripciones
dinero, el mismo que sería devuelto en 20 años; por parte del propio Registro) y de interés
bajo esa línea, tendríamos que siendo el contrato de del administrado (admitir la tesis del apelante
reconocimiento de mutuo y constitución de garantía significaría desestimar de plano su petición,
de fecha 14/09/1998, la caducidad de la prenda precisamente por la imposibilidad de que el
industrial podría operar a los 10 años de la fecha de Registro sancione la nulidad de sus inscripciones),
vencimiento del plazo de crédito garantizado, esto es sino porque este Tribunal ha admitido la inscripción
el 15/09/2018. de garantías reales de constitución unilateral (sin
participación del acreedor), como se desprende
BASE LEGAL: Art. 1122º del Código Civil, Art. 3º de la del Precedente de Observancia Obligatoria
Ley 26639”. aprobado por el XII Pleno del Tribunal Registral.
En consecuencia, este Colegiado se abocará

Pág. 373846 NORMAS LEGALES
a analizar cuál es la eficacia de la declaración
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del constituyente unilateral de la garantía como
mecanismo cancelatorio de ésta.
3. La legislación que regulaba la prenda industrial
fue derogada por mandato de la Sexta Disposición
Final de la Ley 28677 – Ley de la Garantía
Mobiliaria (LGM). La prenda industrial, como
cualquier otra garantía real, tenía por finalidad
asegurar la satisfacción del interés de un deudor,
en el supuesto en que el deudor incumpliese
su obligación. Por ello, el artículo 86 de la Ley
23407 establecía que “en caso de infracción por
el deudor de las obligaciones que le impone el
contrato de prenda industrial o de incumplimiento
en el pago de préstamo garantizado con la
prenda, procederá la ejecución de acuerdo a ley”,
es decir, el acreedor podía instar la venta judicial
o extrajudicial del bien prendado. La misma
función instrumental es reiterada por el artículo
3.1 de la LGM, el cual dispone que “(l)a garantía
mobiliaria es la afectación de un bien mueble
mediante un acto jurídico, destinada a asegurar el
cumplimiento de una obligación”.
4. Pizarro y Vallespinos conciben a la obligación
como “aquella relación jurídica en virtud de la
cual el acreedor tiene un derecho subjetivo a
exigir del deudor una determinada prestación,
patrimonialmente valorable, orientada a satisfacer
un interés lícito, y ante el incumplimiento, a obtener
forzosamente la satisfacción de dicho interés, sea
en especie o de manera equivalente”1. Para Karl
Larenz la obligación es “aquella relación jurídica
por la que dos o más personas se obligan a cumplir
y adquieren el derecho a exigir determinadas
prestaciones”2.
La relación jurídica, entendida como el vínculo o
conexión que une a dos o más personas y que
produce consecuencias jurídicas, está compuesta
por cuatro elementos: a) Un sujeto activo, titular
o beneficiario principal de la relación; b) Un
sujeto pasivo o deudor de la prestación principal;
c) El vínculo de atribución, capaz de ligar a una
persona con otra, frecuentemente de manera
recíproca o complementaria, pero siempre de
forma objetiva; y d) Un objeto, que es la razón de
ser de la relación entablada3.
5. El sujeto activo es el acreedor de la prestación
principal. En el caso de un mutuo dinerario, el
sujeto activo es quien prestó el dinero y tiene
el derecho a su reembolso en la oportunidad
acordada con el prestatario. El sujeto pasivo
es la persona obligada a efectuar la prestación
principal. En el ejemplo propuesto, es el deudor
del dinero. El vínculo de atribución es el elemento
más importante, pues liga o ata al deudor al
cumplimiento de la obligación. Incidiendo en el
ejemplo anterior, el vínculo de atribución es el
contrato de mutuo a través del cual se enlaza a
ambos polos (sujetos) de la relación obligatoria.
Finalmente, el objeto es el elemento en virtud
del cual se constituye la relación y sobre el que
recae tanto la exigencia del acreedor como la
obligación del deudor. En otras palabras, el objeto
es la prestación debida por el deudor. Volviendo al
ejemplo, el objeto es el pago del préstamo.
6. Como consecuencia de la derogatoria de la
normatividad en materia de prenda industrial y
civil, las relaciones jurídicas de los originalmente
acreedor y deudor prendarios se regula por la
LGM, como sanciona la Tercera Disposición
Transitoria de dicha Ley. En consecuencia,
debe analizarse si es que la normatividad que
actualmente rige las relaciones jurídicas entre
Nautilus y Seaspan Products Corporation, Pierre
Hottlet & Frozen Food NV y Empress International
Ltda. le permite a aquélla solicitar unilateralmente
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Lima, miércoles 11 de junio de 2008
la cancelación de la prenda que, en su día, fue
también constituida unilateralmente, y de la cual
no existe en el Registro noticia acerca de la
aceptación de los eventuales acreedores.
7. Conforme al artículo 17 de la LGM, la garantía
mobiliaria puede constituirse mediante acto
jurídico unilateral. Sin embargo, la LGM no
contempla si esa misma declaración unilateral
de voluntad del constituyente puede servir como
título cancelatorio de la garantía en el caso en
que ésta no haya sido aceptada por el acreedor.
En efecto: el artículo 41 de dicha Ley establece
que son supuestos de cancelación de la garantía
mobiliaria: resolución judicial, el transcurso del
plazo de la vigencia de la garantía mobiliaria, y
solicitud expresa del acreedor garantizado.
8. En los supuestos de prendas o garantías
mobiliarias constituidas unilateralmente, falta
en el título constitutivo (y en el Registro) los
elementos que configuran la relación jurídica
acreedor-deudor. Si bien su oponibilidad surge
con su inscripción, está en pendencia la futura
aceptación del derecho por parte del acreedor,
lo que no obsta para que, una vez producida la
aceptación, sus efectos prioritarios se retrotraigan
al momento de su inscripción. En rigor, la garantía
de constitución unilateral es útil porque permite
reservar el rango a favor de quien va a convertirse,
eventualmente, en acreedor de la obligación
garantizada.
9. Entonces, este tipo de garantías atraviesan por
dos momentos: a) constitución de la garantía
real; y b) adquisición del derecho por el acreedor
o aceptación para integrar la relación jurídica. Al
respecto, Ricardo de Ángel Yágüez, citando a
Díez-Picazo y Gullón, señala –con referencia a la
hipoteca- que “la primera se origina por voluntad
exclusiva del dueño de los bienes, mientras
que la adquisición requiere la aceptación del
beneficiario con efectos retroactivos. Antes de
esta aceptación, la (garantía) creada tiene rango
propio y específico, pero en reserva hasta que
aquélla se dé. No es que desde la aceptación
haya que considerar gravad(o) (el bien), sino que
hay que estimar que se gravó desde el momento
en que se constituyó”4.
10. La aceptación del acreedor no es imperativa,
pues nadie está obligado a formar parte de una
relación jurídica no deseada o, dicho de otra
manera, a ninguna persona puede imponérsele
contra su voluntad la incorporación de un derecho
a su patrimonio5. Desde esta perspectiva, puede
1
PIZARRO, Ramón Daniel y VALLESPINOS, Carlos Gustavo. Instituciones de
Derecho Privado. Obligaciones. Editorial Hamarubi, p. 50-51. En: Derecho Civil 5:
Obligaciones. Selección de Textos. Volumen 1, PUCP, 2002.
2
LARENZ, Karl. Concepto de la Relación Obligatoria., p. 18. En: Responsabilidad
Civil. Selección de Textos. Tomo 1, PUCP, 2001.
3
REALE, Miguel. La Relación Jurídica; Situación subjetiva y derecho subjetivo. p.
174. En: Responsabilidad Civil. Selección de Textos. Tomo 1, PUCP, 2001.
4
De Ángel Yáguez, Ricardo. La prenda industrial unilateral. En: Tratado de
Garantías en la Contratación Mercantil. Tomo II. Garantías Reales. Volumen 2.
Garantías Inmobiliarias. Editorial Civitas, S.A., 1996, p. 214-215.
5
Artículo 2º, inciso 24.a de la Constitución: “Nadie está obligado hacer lo que la
ley no manda, ni impedido de hacer lo que ella no prohíbe”.
El Peruano
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ocurrir que el establecimiento de la relación
jurídica nunca llegue a consumarse, en cuyo caso
se abre la disyuntiva de reconocer legitimación
para cancelar la garantía sólo al acreedor o si el
propio constituyente está legitimado para ello.
11. Como referencia, el artículo 141º de la Ley
Hipotecaria española prescribe: “En las hipotecas
voluntarias constituidas por acto unilateral del
dueño de la finca hipotecada la aceptación
de la persona a cuyo favor se establecieron o
inscribieron se hará constar en el Registro por nota
marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha
de la constitución de la misma. Si no constare la
aceptación después de transcurridos dos meses,
a contar desde el requerimiento que a dicho efecto
se haya realizado, podrá cancelarse la prenda
industrial a petición del dueño de la finca, sin
necesidad del consentimiento de la persona
a cuyo favor se constituyó.” El ordenamiento
nacional adolece de una disposición similar que
supedite la cancelación de la prenda industrial
unilateral a la infructuosa comunicación al
acreedor para que brinde su aceptación dentro
de cierto plazo.
12. A diferencia de lo que ocurre en las garantías
constituidas por acuerdo del solvens y el
accipiens, en las que éste último adquiere el
derecho desde el momento del consentimiento,
en las de constitución unilateral la adquisición
del derecho por el acreedor es eventual, ya
que éste puede o no dar su aceptación. En
este último caso, la relación jurídica obligatoria
no habrá nacido, y como consecuencia de ello
el derecho jamás se incorporará a la esfera
patrimonial del acreedor. En suma: en las
garantías constituidas unilateralmente por el
deudor con ausencia de aceptación del acreedor
no existe, en rigor, un titular de los derechos de
preferencia, persecutoriedad y venta judicial.
Por tanto, es insostenible que para cancelar este
tipo de garantías deba prestar su consentimiento
la persona a favor de quien se constituyó la
garantía, pues ésta realmente carece de la
titularidad para disponer del derecho, ya que
jurídicamente no es acreedor.
13. Cuando la relación jurídica entre el potencial
acreedor y el constituyente no se materializa,
la garantía real tampoco es transferida al
acreedor, es decir, el derecho permanece en la
órbita de poder del constituyente. Ahora bien,
ser titular de un derecho implica la facultad de
disponer de él en cualquier momento. Dicho
poder incluye, obviamente, la posibilidad de
cancelar en mérito de su sola voluntad la prenda
industrial unilateral que no fue aceptada. O más
apropiadamente, la falta de aceptación del
potencial acreedor concede a quien constituyó
unilateralmente la garantía la facultad natural
de revocar su decisión de gravar con ella un
bien de su propiedad.
En el caso de autos, la cancelación de la
prenda industrial ha sido solicitada por Nautilus
(constituyente), sin que obre en la partida registral
la aceptación por parte de Seaspan Products
Corporation, Pierre Hottlet & Frozen Food
NV y Empress International Ltda. (eventuales
acreedores). En tal sentido, y satisfaciendo el
título la formalidad del artículo 2010º del CC,
corresponde revocar la observación y disponer su
inscripción, siempre que se cancelen los mayores
derechos indicados a continuación.
15. La liquidación de los derechos registrales
para la cancelación de la prenda industrial por
US$817,218.52 es como sigue:
Derechos registrales devengados
Por calificación Por inscripción Total
S/. 28.00 S/. 3,422.00 S/.3,450.00
De esta suma debe detraerse S/.8.00 pagados el
29.08.2007 con recibo 4526-2007, por lo que el total a
pagar asciende a S/.3,442.00.
Por los fundamentos expuestos la Sala acordó por
unanimidad:
VII. RESOLUCIÓN:
REVOCAR la observación formulada por la
Registradora Pública Dra. Dina Prescott Costa al
venido en grado: y DISPONER su inscripción, siempre
que se cancelen los mayores derechos registrales
liquidados en el último considerando, y se inscriba
el título 3899-2007 presentado ante el Registro de
Predios o, en su defecto, se presente en original un
traslado instrumental de la escritura de cancelación
otorgada por Nautilus.
Regístrese y comuníquese.
ROLANDO A. ACOSTA SÁNCHEZ
Presidente de la Cuarta Sala
del Tribunal Registral
HUGO O. ECHEVARRÍA ARELLANO
Vocal del Tribunal Registral
WALTER E. MORGAN PLAZA
Vocal del Tribunal Registral

14. Resulta entonces aplicable analógicamente

el artículo 244.1. de la Ley 272876 referido a
la extinción de la hipoteca unilateral nacida
con la emisión del título de crédito hipotecario
negociable. Conforme al mencionado dispositivo,
el gravamen puede ser levantado contra la entrega
del título no endosado, lo que equivale a decir que
ninguna persona aceptó constituirse en acreedor
del crédito garantizado con la prenda industrial, o
sea, que la garantía real nunca salió de la esfera
patrimonial del deudor y que, por lo tanto, puede
cancelarla con total libertad. En este orden de
ideas, la garantía constituida unilateralmente 6
Artículo 244º.-Extinción: “244.1. El Registro Público levantará el gravamen,
puede ser cancelada en cualquier momento sin que sea necesario escritura pública, sólo contra la devolución del título no
a instancia del constituyente, siempre que no endosado o debidamente cancelado por el último endosatario en cuanto se refiere
conste en la partida registral la aceptación del al crédito que representa, manteniéndose el gravamen entre tanto vigente, sin que
acreedor. proceda su extinción en la forma señalada por la Ley Nº 26639. (...)”

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SUPERINTENDENCIA NACIONAL
DE LOS REGISTROS PUBLICOS
TRIBUNAL REGISTRAL
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Resolución Nº 120-2006-SUNARP-TR-T
Trujillo, dos de agosto de dos mil seis.
APELANTE : JORGE LUIS CORTEGANA RUCOBA
TITULO : 23691-2006
INGRESO : 105-2006
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL Nº I – SEDE
TRUJILLO
REGISTRO : PREDIOS
ACTO : INSCRIPCION DE COMPRAVENTA
SUMILLA : Supuesto de observación de un
título
La falta de inscripción de acto previo no constituye un
supuesto de tacha sino de observación de un título.
Supuesto de anotación preventiva de un título
La anotación preventiva cuando la inscripción no pueda
efectuarse porque el título adolece de defecto subsanable
se refiere a aquellos vicios de fondo o de forma que
afectan a aquél, independientemente de su vinculación
con las partidas registrales. En este orden, la observación
por falta de inscripción de acto previo no puede dar lugar a
la anotación preventiva del título.
I. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA y
DOCUMENTACION PRESENTADA:
Don Jorge Luis Cortegana Rucoba solicitó la
inscripción del contrato de compraventa del lote de
terreno 71 de la manzana 4 de la quinta Asociación
de Vivienda de Supervisores de Petroperú, ubicada
en la calle Los Cocoteros Nº 560-580, antes manzana
B lote 8, de la urbanización El Golf de Trujillo. Para el
efecto presentó el parte notarial de escritura pública
otorgada por el Cuarto Juzgado Especializado en
lo Civil de Trujillo, en rebeldía de la vendedora,
Asociación de Vivienda de Supervisores de Petroperú
– Trujillo ( Avisupet), protocolizada ante el notario de
Trujillo, Marco Corcuera García, el 26.05.2006.
II. DECISION IMPUGNADA:
El título fue tachado por el Registrador Público de la
Oficina Registral de Trujillo, Daniel Fernando Montoya
López. Los motivos de la denegatoria se exponen a
continuación:
“Se tacha el presente título por cuanto:
1.- Por cuanto se solicita la inscripción de la
transferencia por compraventa del lote de terreno
71 de la manzana 04 con un área de 123.75 m2
de propiedad de la Asociación de Vivienda de
Supervisores de Petroperú, el mismo que se encuentra
inscrito en la ficha 22995, que continua en la partida
registral Nº 11010619 del Registro de Predios; sin
embargo, revisada la mencionada partida se aprecia
que el inmueble sin edificación inscrito tiene un área
de 13,017.75 m2.
Por lo que a efectos de cumplir con el tracto sucesivo
se deberá inscribir el acto previo de la subdivisión,
mediante Resolución Municipal y demás requisitos
establecidos para el efecto contenidos en el art.
57º del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios. En ese sentido se procede a la tacha
sustantiva del presente título, de conformidad con el
art. 42º del TUO del RGRP, al no adecuarse el título
presentado a los antecedentes registrales.
Se deja constancia además que sobre el mencionado
predio existe inscrita una pre-declaratoria de fábrica
y pre-independización, las cuales estuvieron vigentes
hasta el año 2002, por lo que a la fecha se encuentran
El Peruano
Lima, miércoles 11 de junio de 2008
caducas, de conformidad con el art. 99º del Reglamento
de la Ley 27157, y el artículo 83º del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
2.- Sin perjuicio del pronunciamiento de tacha referido
en el ítem anterior, según el artículo 7º del TUO del
D.L. 776, aprobado mediante D.S. 156-2004-EF, para
inscribir toda transferencia de propiedad se debe
acreditar el pago del impuesto predial y del impuesto
de alcabala referido al inmueble de que se trate, en
el ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se
pretende inscribir o formalizar.
Fundamento Legal: Art. 43º del TUO del RGRP, art.
83º del RIRP.”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACION:
El presentante interpuso apelación; no obstante, el
escrito impugnatorio no aparecía autorizado por letrado
colegiado, en contravención con el inciso e) del artículo
145º del Reglamento General de los Registros Públicos.
Al advertir esta omisión, la Sala cursó el Proveído Nº
05-2006-SUNARP-TR-T al apelante a fin de que en
el plazo de dos días subsane el defecto advertido. En
tiempo oportuno se adjuntó el escrito autorizado por el
abogado Manuel Zavaleta Pita.
El escrito cuestiona el sentido de la denegatoria,
precisando que el defecto de tracto advertido no
genera la tacha del título sino sólo la observación.
En seguida, solicita ante el Tribunal la anotación
preventiva del contrato de transferencia, amparándose
en el artículo 66º del Reglamento General.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:
En la ficha 22995 del Registro de Predios de Trujillo,
actual partida 11010619, se encuentra inscrita una
acumulación de lotes que conforman un área total de
13,017.75 m2 a favor de Avisupet. Dicha acumulación
tuvo como base el lote 8 de la manzana B, calle Los
Cocoteros de la Urbanización El Golf de Trujillo.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:
Interviene como ponente el Vocal Hugo Echevarría
Arellano.
Estando a los argumentos del Registrador y del
apelante, corresponde dilucidar en el presente caso
lo siguiente:
- Si el defecto advertido por el Registrador respecto
de la solicitud de inscripción del título constituye
tacha u observación.
- Si concurren los elementos para anotar
preventivamente el título.
VI. ANALISIS:
PRIMERO: Previo al examen del asunto controvertido
de la presente resolución es pertinente pronunciarse
sobre un tema importante: si la solicitud de anotación
preventiva puede hacerse valer directamente ante
esta Sala a modo de apelación o necesariamente
debe pasar por la evaluación de la primera instancia.
El artículo 65º del Reglamento General establece los
supuestos de anotación preventiva de actos y derechos,
entre ellos, el inciso c) los títulos cuya inscripción no
pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de
donde emane, y d) los títulos cuya inscripción no pueda
efectuarse porque adolecen de defecto subsanable.
El artículo 66º del referido Reglamento señala que la
anotación preventiva a que se refieren ambos incisos
se extiende a solicitud de parte luego de formulada
la correspondiente observación y tiene una vigencia
de un año, contado a partir de la fecha del asiento
de presentación, luego de lo cual caduca. Como
puede advertirse, la anotación preventiva tiene como
presupuesto que el título haya sido observado por
alguna de las causales de los incisos c) y d) del artículo
65º del Reglamento General, y que la variación de la
El Peruano
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rogatoria de inscripción a anotación preventiva sea
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formulada ante el Registrador de turno. En el presente
caso, sin embargo, la modificación de la rogatoria
original no ha sido formulada directamente ante el
Registrador sino ante el Tribunal Registral dentro del
marco de apelación.
Esta Sala entiende que, a fin de respetar la doble
instancia y el procedimiento registral, la solicitud de
anotación preventiva de un título por los supuestos
en análisis debe formularse ante el Registrador, una
vez emitida la observación, para que se pronuncie
sobre su procedencia, luego de lo cual recién se
podrá apelar ante el Tribunal. Y es que conforme con
el artículo 142º del Reglamento General, el recurso
de apelación procede de manera general contra las
decisiones de los registradores.
No obstante, en el caso de apelación, ocurre que la
rogatoria primigenia no fue observada sino tachada
por el Registrador Montoya, y el apelante cuestiona
el sentido de este pronunciamiento alegando que la
falta de inscripción de acto previo no constituye un
supuesto de tacha sino de observación; solicitando
inmediatamente después la anotación preventiva
del título. Siendo ello así, entendemos que en este
caso sí corresponde a esta Sala pronunciarse sobre
la procedencia de la anotación preventiva una vez
dilucidado el sentido subsanable o insubsanable de
la rogatoria primigenia, dada la obligación del Tribunal
Registral de calificar integralmente el título impugnado,
de acuerdo con el artículo 31º del Reglamento General.
Se justifica esta evaluación porque de por medio ya
existe un cuestionamiento al sentido de la denegatoria
de la solicitud de inscripción primigenia, distinto del
caso en que la solicitud de anotación preventiva se
hace valer directamente ante el Tribunal como si se
tratara de primera instancia. Por otro lado, principios
del procedimiento registral, como el de informalismo
y celeridad, reconocidos en la Ley del Procedimiento
Administrativo General, instan a que el pronunciamiento
de segunda instancia se produzca en ese sentido.
SEGUNDO: Ahora corresponde determinar en la
presente causa si el sentido de la denegatoria es el
correcto. El Registrador Montoya tachó la solicitud
primigenia por falta de inscripción del acto previo. En
efecto, conforme con la escritura pública otorgada por
el juez civil en rebeldía de la asociación vendedora,
es objeto de venta el lote 71 de la manzana 4 del
terreno acumulado de la calle Los Cocoteros de
la Urbanización El Golf. Sin embargo, en la partida
registral 11010619 no aparece inscrita ninguna
habilitación urbana ni subdivisión del terreno mayor
en lotes menores, por lo que se configura un supuesto
de falta de inscripción de acto previo. Esta omisión
no está contemplada como supuesto de tacha
sustantiva por el artículo 42º del Reglamento General.
Si bien en el inciso d) de dicho precepto se considera
como motivo de tacha la existencia de obstáculos
insalvables que emanen de la partida registral, la
falta de inscripción de acto previo (la habilitación
urbana o la subdivisión del predio) no constituye un
obstáculo insalvable ya que es posible subsanarlo en
el momento en que se subdivida el predio. Refuerza
este pronunciamiento el segundo párrafo del artículo
40º del Reglamento General del cual claramente se
desprende que la falta de inscripción de acto previo
es materia de observación pues admite subsanación.
En este orden, la tacha emitida por el Registrador
Montoya resulta insubsistente, debiendo revocarse
para convertirla en observación.
TERCERO: Habiendo concluido que la denegatoria
del título es un supuesto de observación y no de
tacha, corresponde dentro del marco de calificación
integral del Tribunal Registral determinar si concurren
los requisitos para anotarlo preventivamente. Los
supuestos de anotación preventiva a los que puede
acogerse el interesado son los previstos en el inciso
c) y d) del artículo 65º del Reglamento General,
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esto es, cuando el título no puede inscribirse por no
estar inscrito el derecho de donde emane y cuando
el título adolece de defecto subsanable. Pasemos
enseguida a evaluar si la denegatoria de inscripción
se circunscribe en cualquiera de estos casos.
CUARTO: Es indudable que la denegatoria de
inscripción del título no se circunscribe al primero
de los supuestos, pues éste hace referencia a la
falta de inscripción del derecho de donde emana, y
en el presente caso obra perfectamente inscrito el
derecho de la entidad vendedora. En efecto, en la
partida 11010619 del Registro de Predios de Trujillo
obra inscrito el dominio de la Avisupet sobre el terreno
mayor donde se encuentra el lote materia de venta.
El supuesto glosado hace referencia a la falta de
tracto sucesivo en la partida registral; es decir, a la
inexistencia de una concatenación entre el titular del
derecho inscrito con quien resulta disponiendo el
derecho en el título. En cambio, en el caso materia
de apelación, sí existe la concatenación lógica de
titularidades entre quien aparece como propietario del
bien en la partida y el vendedor de la escritura pública.
En ambos casos es Avisupet, con lo cual se acredita
la inscripción del derecho de quien transfiere.
QUINTO: El segundo supuesto de anotación
preventiva se refiere a la imposibilidad de extender
la inscripción por defecto subsanable del título. Para
determinar si la denegatoria del título apelado cae en
este supuesto es necesario referirnos a la forma cómo
está concebida la observación en nuestro sistema
registral. Conforme con el artículo 40º del Reglamento
General, se formula esta denegatoria cuando el
título adolece de defecto subsanable o cuando su
inscripción no pude realizarse por existir un obstáculo
que emana de la partida registral.
La observación por defecto subsanable alude a la
existencia de vicios propios del título que impiden su
inscripción, independientemente de su confrontación
con la partida registral. En este ámbito sólo se analiza
el título en abstracto, verificando sus aspectos
materiales y formales: por lo primero, se evalúa el
acto o negocio jurídico; por lo segundo, se califica el
instrumento que contiene a dicho acto o negocio; y
en ambos casos se hace abstracción de las partidas
registrales que resultan directa o indirectamente
involucradas con el título.
El segundo supuesto de observación, en cambio, se
refiere a la existencia de obstáculos que emanan de
la partida registral y se produce como consecuencia
de la relación del título con las partidas del registro.
La falta de tracto sucesivo o la falta de inscripción de
acto previo son claros ejemplos de obstáculos que
emanan de la partida registral y que a la vez impiden
la inscripción del título. Se trata de defectos que no
involucran la validez formal ni sustantiva del título sino
su relación con las partidas registrales.
SEXTO: El segundo caso de anotación preventiva,
cuyo análisis quedó pendiente, alude exclusivamente al
primero de los supuestos de observación abordados en
el considerando anterior; es decir, cuando la inscripción
no puede efectuarse porque el título tiene defecto
subsanable. Como ya se indicó, este inciso se refiere a
defectos de fondo o de forma del título, prescindiendo
de su relación con las partidas registrales.
Sin embargo, como ya ha quedado acreditado, la
observación del título apelado se refiere a la falta
de inscripción de acto previo (no está inscrita la
habilitación o la subdivisión del terreno mayor), caso
que no involucra la validez del título sino su vinculación
con las partidas registrales. En este orden, la solicitud
de anotación preventiva formulada por el interesado
no cae dentro de ninguno de los supuestos admitidos
por el 65º y 66º del Reglamento General, por lo que se
debe denegar.
 El Peruano
Pág. 373850 NORMAS LEGALES Lima, miércoles 11 de junio de 2008

SETIMO: Debemos tener en cuenta que las anotaciones “1. Se tacha sustantivamente este título, de
preventivas de las que hacen referencia los incisos c) conformidad al artículo literal A del Reglamento

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y d) del artículo 65º del Reglamento General deben ser General de los Registros Públicos, por cuanto.
siempre evaluadas como supuestos excepcionales de Verificado la cláusula tercera de la escritura
asientos registrales. Ello se puede advertir no sólo de pública de revocatoria de anticipo de legítima del
su restricción de aplicación al ámbito del Registro de 25 de marzo de 2004, que fuera presentada para
Predios sino básicamente de considerar que con su su inscripción se advierte que se indica como
extensión se corre el riesgo de congestionar las partidas causal de revocatoria del anticipo de legítima,
con información de duración temporal o de brindar que no está permitido enajenar el 100 % de los
publicidad que pueda inducir a error a terceros. bienes inmuebles, además porque aparte de la
legitimada existen otros hijos con los mismos
Por las consideraciones precedentes, estando a lo derechos; causales que no están previstas en el
acordado por este Colegiado: artículo 667 y 744 del Código Civil, por lo que al
no existir causa prevista o establecida en la ley,
VII. RESOLUCION: estas no serían válidas.

PRIMERO: REVOCAR la tacha formulada por 2. De conformidad con el artículo 1637 del Código
el Registrador Daniel Montoya a la solicitud de Civil, el donante puede revocar la donación
inscripción del título venido en grado y DISPONER su (anticipo de legítima) por las mismas causas de
observación. indignidad para suceder y de desheredación.

SEGUNDO: DECLARAR improcedente la solicitud de En consecuencia no existiendo causales válidas

anotación preventiva del título por los fundamentos contempladas en la ley para poder efectuar la
expuestos en la presente resolución. revocación del anticipo de legítima se procede a
la tacha sustantiva del título y a la devolución de
Regístrese y comuníquese. los documentos presentados, quedándose en el
archivo de esta sede lo que corresponde. Base
legal: Arts. 32 y 42 del RGRP. Arts. 667, 742, 743,
HUGO ECHEVARRIA ARELLANO 744, 2011, 2015 y 2017 del C. C.”
Presidente de la Cuarta Sala
del Tribunal Registral III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

WALTER MORGAN PLAZA La apelante manifiesta que un anticipo de legítima

Vocal del Tribunal Registral se hace con la finalidad de proteger un bien de
una determinada contingencia o simplemente para
ROLANDO ACOSTA SANCHEZ favorecer a la anticipada; pero con la voluntad del
Vocal del Tribunal Registral anticipante y el anticipado. Luego del cese de la
contingencia, las mismas partes pueden revocar su
anticipo, con las mismas formalidades que lo hicieron
al otorgarlo, esto es lo que hemos hecho.

SUNARP Que las partes que otorgaron el anticipo de legítima

lo han revocado y presentado al Registro para su
TRIBUNAL REGISTRAL inscripción. El artículo 666 del Código Civil que trata
sobre la enajenación de bienes hereditarios, no
corresponde al caso, y el artículo 667 del Código Civil
Resolución Nº 287-2008-SUNARP-TR-L que trata sobre exclusión por indignidad, tampoco
corresponde al caso, y los otros artículos tampoco,
toda vez que tratan sobre desheredación.

Lima, 14 de marzo de 2008 El registrador se ha equivocado al calificar el título,

puesto que el anticipo de legítima lo estamos
APELANTE : ADELA PAGÁN CARBONELL. revocando simple y voluntariamente y mediante las
TÍTULO : 28540 del 9.11.2007. mismas formalidades que la ley ha previsto. Si el título
RECURSO : H.T.D. Nº 562 del 4-1-2008. hubiera sido observado hubiera tenido la oportunidad
REGISTRO : De Predios de Huancayo. de absolverlo, lo que no ha podido ocurrir en el
ACTO (s) : Revocatoria de anticipo de legítima. presente caso, por lo que ha tenido que recurrir a al
Tribunal Registral.
SUMILLA
Revocatoria de anticipo de legítima IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
“El anticipo de legítima no puede revocarse por mutuo
acuerdo sino de manera unilateral en los supuestos de En la ficha 27014 del Registro de Predios de Huancayo
indignidad y desheredación.” se encuentra inscrito el lote 5 de la manzana C,
chalet sito en la calle San Sebastián 241 y 245 de la
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y Urbanización Belén de Huancayo.
DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Según el asiento C 2 es titular de dominio Zulema
Mediante el presente título se solicita la revocatoria de Pagán Gutiérrez de Arévalo en mérito al anticipo de
anticipo de legítima que otorga Luis Pagan Avila y su legítima otorgado por Luis Pagán Avila y esposa Irene
cónyuge Irene Martha Gutiérrez de Pagán y de la otra Martha Gutiérrez de Pagán otorgado por escritura
parte Zulema Pagán Gutiérrez Viuda de Arévalo, en pública del 1.4.1992 extendida ante el notario de
mérito del segundo testimonio de la escritura pública Huancayo Enrique Arana Nuñez. Título Nº 2603 del
del 25 de marzo de 2004 extendido ante el notario de 29.4.1992.
Lima Alberto Guinand Correa.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
II. DECISIÓN IMPUGNADA
Interviene como Vocal ponente Elena Rosa Vásquez
El Registrador Público del Registro de Predios Torres.
de Huancayo Jorge Luis Mendoza Pérez, tachó
sustantivamente el título en los siguientes términos: De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de
esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
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Lima, miércoles 11 de junio de 2008 NORMAS LEGALES Pág. 373851
se valoriza el inmueble y en las cláusulas sétima

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Si puede revocarse un anticipo de legítima por mutuo y octava se hace referencia al inmueble materia
acuerdo entre anticipantes y anticipada. de transferencia.

VI. ANÁLISIS 5. El artículo 1621 del Código Civil establece que

por la donación el donante se obliga a transferir
1. El artículo 831 del Código Civil dispone que las gratuitamente al donatario la propiedad de un
donaciones u otras liberalidades que por cualquier bien.
título, hayan recibido del causante sus herederos
forzosos, se considerarán como anticipo de Por su parte, el artículo 1625 del Código Civil
legítima para el efecto de colacionarse, salvo prescribe que la donación de bienes inmuebles,
dispensa de aquél. debe hacerse por escritura pública, con indicación
individual del inmueble o inmuebles donados, de
Conforme ha establecido esta instancia de manera su valor real y el de las cargas que ha de satisfacer
reiterada, cuando el donatario en un contrato de el donatario, bajo sanción de nulidad.
donación es heredero forzoso del donante, el
bien transferido se considerará como anticipo Como puede apreciarse, interpretando la voluntad
de legítima para el efecto de colacionarse, salvo de los contratantes y el cumplimiento de los
dispensa de colación. requisitos señalados, lo que se ha plasmado en el
contrato es una nueva donación de la anticipada a
Por lo tanto, el anticipo de legítima mediante el los anticipantes, no propiamente una revocatoria
que se transfirió gratuitamente la propiedad de de anticipo de legítima sustentada en una de las
un bien, se rige por las reglas del contrato de causales de indignidad o desheredación.
donación (Derecho de Contratos), y además
por las que regulan la colación (Derecho de 6. Cabe señalar que la transferencia de dominio
Sucesiones). operó a favor de Zulema Pagán Gutiérrez
de Arévalo en virtud del anticipo de legítima,
2. En tal sentido, la revocación del anticipo de quedando plasmada de manera definitiva en el
legítima se regirá por las normas de la revocación registro, en el asiento c-2 de la ficha 27014; de
de la donación. esta manera la anticipada aparece en el registro
como propietaria del inmueble.
La revocación de la donación no es otra cosa
que la posibilidad de resolver unilateralmente el No estamos frente a un mutuo disenso que permite
contrato por parte del donante, sin intervención dejar sin efecto el contrato antes de la ejecución
del donatario.1 de todas las prestaciones del contrato, dado que
la obligación derivada del anticipo (transferencia
Atendiendo a las normas de la donación, de propiedad) quedó plenamente ejecutada en el
aplicables al anticipo de legítima, no puede presente caso.
revocarse ésta por mutuo acuerdo, sino por las
causales señaladas en dichas normas. El artículo 7. Siendo que se pretende inscribir una nueva
1637 del Código Civil establece que son causales transferencia de dominio, esta instancia considera
de revocación (unilateral) de la donación, las que estando a la verdadera intención de las
mismas causales de indignidad para suceder y partes, la escritura pública otorgada puede ser
de desheredación. Dentro de este contexto, con considerada como un contrato de donación o
relación a la inscripción de la reversión y de la como un anticipo de legítima de la hija en favor
revocatoria de la donación o anticipo de legítima, de los padres sin que la denominación que le
el artículo 104 del Reglamento de Inscripciones hayan dado las partes al contrato perjudique la
del Registro de Predios señala que ésta se inscripción del título.
hará en mérito a escritura pública otorgada
unilateralmente por el donante o anticipante, En consecuencia procede revocar la tacha
en la que se consignará la respectiva causal. sustantiva puesta al título.
Agrega el citado artículo que para la inscripción
de la revocatoria, además, se acreditará haberse 8. No obstante lo expresado, para la inscripción del
efectuado la comunicación indubitable a que se título, al contener una transferencia de dominio
refiere el artículo 1640 del Código Civil. de un inmueble, es necesario que acredite el
pago de los impuestos predial y de alcabala, de
3. Si la revocación se sustenta en el mutuo acuerdo conformidad con el artículo 7 del D. Legislativo Nº
no estamos frente a una revocación de donación, 776, que dispone que los Registradores Públicos
sino frente a una nueva transferencia de la deberán requerir que se acredite el pago de los
anticipada a favor de los antipantes, es decir, impuestos predial y de alcabala, en los casos que
frente a nuevo acto de donación, en cuyo caso, se transfieran los bienes gravados con dichos
deberá cumplirse con los requisitos de este impuestos, para la inscripción o formalización de
contrato y los que regulan la inscripción de las actos jurídicos. La exigencia de la acreditación del
transferencia de dominio en general. pago se limita al ejercicio fiscal en que se efectuó
el acto que se pretende inscribir o formalizar,
4. En el presente caso, Luis Pagán Ávila y su aún cuando los períodos de vencimiento no se
cónyuge Irene Martha Gutiérrez de Pagán en hubieran producido
calidad de revocantes y Zulema Pagán Gutiérrez
viuda de Arévalo en calidad de aceptante, otorgan En el Octavo Pleno del Tribunal Registral,
la escritura pública llamada de revocatoria de publicado el 1º de octubre de 2004, se aprobaron
anticipo de legítima alegando en la cláusula los siguientes precedentes de observancia
tercera “que no está permitido enajenar el cien obligatoria en torno la aplicación de la indicada
por cien de los bienes inmuebles, además porque norma:
aparte de la legitimada, existen otros hijos con los
mismos derechos”.

Adicionalmente en la cláusula cuarta se señala que

existe aceptación de la revocatoria por parte de
Zulema Pagán Gutiérrez viuda de Arévalo, y que
el dominio del inmueble vuelve a sus anteriores 1
Castillo Freyre, Mario. Tratado de los contratos típicos. Tomo I Fondo Editorial de
dueños en forma definitiva. En la cláusula sexta la PUCP 2002. Página 197.
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“En el caso del impuesto predial y al patrimonio SUNARP
vehicular que son impuestos de periodicidad
anual, deberá acreditarse el pago del íntegro del TRIBUNAL REGISTRAL
impuesto anual correspondiente al año en que se
efectuó la transferencia (...)”.
Resolución Nº 311-2008-SUNARP-TR-L
“El ejercicio fiscal cuyo pago debe acreditarse es
el de la fecha del acto, aunque no tenga fecha
cierta”
Lima, 19 de marzo de 2008.
Por lo tanto, debe darse cumplimiento a lo dispuesto
por el artículo 7 del Decreto Legislativo Nº 776, APELANTE : CARLOS CORDERO HUARAZ.
acreditándose el pago del impuesto predial del año TÍTULO : 00486072 del 03-09-2007.
correspondiente a la transferencia del predio. RECURSO : 00064316 del 03-12-2007.
REGISTRO : Propiedad Inmueble de Lima.
En el caso del título venido en grado la escritura ACTO (s) : HIPOTECA.
pública fue otorgada el 25 de marzo de 2004, por
lo que deberá acreditarse el pago del impuesto SUMILLA
predial correspondiente al año 2004.
REINSCRIPCIÓN DE HIPOTECAS CANCELADAS
9. En lo referente a la acreditación del pago del “No procede la reinscripción de hipotecas canceladas por
impuesto de alcabala debemos hacer mención haberse extinguido de conformidad con la Ley Nº 26639,
que de conformidad con el artículo 27 del D. Leg, salvo que se presente nuevo título constitutivo otorgado
776 se encuentran inafectas al pago del impuesto por el propietario del bien.”
de alcabala las siguientes transferencias:
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y
a) Los anticipos de legítima. DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
b) Las que se produzcan por causa de muerte.
c) La resolución del contrato de transferencia Mediante el título venido en grado de apelación se
que se produzca antes de la cancelación del solicita la reinscripción de hipoteca constituida por
precio. la sociedad conyugal conformada por Carlos Alfredo
d) Las transferencias de aeronaves y naves. Huamanyauri Vasquez y Clotilde Yolanda Reyes
e) Las de derechos sobre inmuebles que no Nolasco en favor de Cervecería Backus Jhonston
conlleven la transmisión de propiedad. S.A., respecto del inmueble registrado en la ficha Nº
f) Las producidas por la división y partición de 252801 con partida electrónica de continuación Nº
la masa heredítaria, de gananciales o de 45059251 del Registro de Predios de Lima, en virtud
condóminos originarios. de los partes de la escritura pública extendida ante la
g) Las de alícuotas entre herederos o de notaria de Lima María Mujica Barreda el 5 de agosto
condóminos originarios. de 1996.
Se advierte entonces, que no se encuentran A tal efecto adjunta la siguiente documentación:
gravados los anticipos de legítima, pero sí las
donaciones; en atención a ello, será necesario que - Testimonio de la escritura pública de suministro,
se precise si el acto jurídico realizado por las partes comodato, fianza y garantía hipotecaria otorgada
es una donación o es un anticipo legítima, porque ante la Notaria de Lima María Mujica Barreda el
de esto dependerá si la transferencia está o no 5.8.1996.
gravada con el impuesto de alcabala, y, de estarlo, - Copia legalizada por el Notario de Lima J.M.
deberá acreditarse el pago correspondiente. Sigifredo de Osambela Lynch, de la Resolución
Nº 78 del 9.7.2007 expedida por el Juez del 22º
Por los motivos expuestos, procede revocar la Juzgado Civil de Lima.
tacha formulada, y como consecuencia de los - Copia legalizada por el Notario de Lima J.M.
fundamentos expuestos, señalar los defectos del Sigifredo de Osambela Lynch, de la Resolución
título de conformidad con los numerales 8 y 9 del Nº 88 del 25.9.2007 expedida por el Juez del 22º
análisis. Juzgado Civil de Lima.
- Copia legalizada del cargo de notificación del 7 de
10. Los derechos registrales se encuentran septiembre de 2007 de la Resolución Nº 85 del 23
íntegramente cancelados. de agosto de 2007.
Estando a lo acordado por unanimidad; II. DECISIÓN IMPUGNADA
VII. RESOLUCIÓN La Registradora Pública del Registro de Predios de
Lima, Rosario Paco Moreno, observó el título en los
REVOCAR la tacha sustantiva formulada por el siguientes términos:
Registrador del Registro de Predios de Huancayo al
título referido en el encabezamiento y declarar que “Asumiendo competencia quien suscribe, se
el mismo tiene los defectos subsanables señalados reitera el pronunciamiento formulado por anterior
en los puntos 8 y 9 del análisis de la presente Registradora con fecha 11 de setiembre, toda vez que
resolución. la documentación presentada no levanta el mismo:
Regístrese y comuníquese. Con el presente título se está solicitando la inscripción
de hipoteca sobre la ficha registral Nº 252801 a
favor de cervecería Backus y Johnston hasta por la
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES suma de US$ 28,700 Dólares Americanos, para lo
Presidenta de la Primera Sala cual adjuntan la escritura pública de fecha 5.9.1996
del Tribunal Registral otorgada ante Notaria María Mujica Barreda.
MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ De la revisión de la escritura pública de fecha
Vocal del Tribunal Registral 5.8.1996, la partida Nº 45059251, así como del título
archivado Nº 129688 de fecha 15.8.1996, se advierte
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN que la hipoteca cuya inscripción se solicita obra ya
Vocal del Tribunal Registral inscrita en el asiento 4-dde la ficha 252801, habiendo
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sido, además, cancelada, conforme obra en el asiento
E00002 de la partida indicada.
Base legal: Numeral V del Título Preliminar, art. 32 y
40 del TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos, concordantes con el artículo 2011 del Código
Civil.”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación bajo
los siguientes argumentos:
- Señala que se ha cumplido cabalmente con los
principios de rogación y titulación auténtica,
precisando que la escritura pública del 5.8.1996
otorgado por la Notaría, María Mujica Barreda,
contiene un contrato de mutuo con garantía
hipotecaria, y que en aplicación de los principios
indicados la rogatoria abarca a todos los actos
incribibles contenidos en el título.
- Considera que la calificación registral debe
estar sujeta al acto materia de la rogatoria, esto
es, la hipoteca; por lo tanto, cumpliendo ésta
los requisitos para su inscripción acorde con lo
previsto en el artículo 1099 del código civil y el
artículo 109 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, resulta procedente la
inscripción rogada.
- Señala que de acuerdo con el artículo 39º del
Reglamento General de los Registros Públicos,
se debe tener una base legal para denegar la
inscripción de un título, incumpliendo además con
el artículo 32 Inc. C del Reglamento. Asimismo,
indica que habiendo sido cancelada la hipoteca,
es que se peticiona nuevamente su inscripción,
por convenir a sus intereses, no bastando la
subjetiva negativa de las registradoras de no
inscribir el presente título.
- Reitera que el motivo por el cual solicitó la
inscripción de la aludida hipoteca, es por cuanto
el suscrito tiene pendiente una adjudicación
por remate judicial dictada en un proceso de
ejecución de garantías ante el Vigésimo Juzgado
Civil de Lima, expediente Nº 19799-2006, la cual
se encuentra ya en fase de ejecución final.
- Señala que según el asiento 1-E de la ficha
registral Nº 252801, la hipoteca ha sido cancelada
por caducidad en mérito a una solicitud sustentada
en la Ley de Caducidad (Ley Nº 26639). Por lo
que a efectos de evitar la imposibilidad de la
inscripción de la adjudicación judicial solicita la
inscripción del título alzado.
- Finalmente, señala que para efectos de la
calificación del presente título se tome en cuenta
el séptimo precedente aprobado en XII Pleno
del Tribunal Registral realizado los días 4 y 5 de
agosto de 2005.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
- El lote 1 de la manzana C ubicado frente la
calle los Metereologos de la Urb. Las Acacias
de Monterrico, distrito de La Molina, objeto de la
presente apelación, se encuentra inscrita en la
ficha 252801 que continúa en la partida electrónica
Nº 45059251 del Registro de Predios de Lima.
Figuran como titulares registrales de dicho predio
la sociedad conyugal conformada por Alfredo
Huamanyauri Vásquez y Clotilde Yolanda Reyes
Nolasco.
- En el asiento 5-d) de la partida electrónica Nº
45059251 se registró la hipoteca otorgada por la
sociedad conyugal conformada por Carlos Alfredo
Huamanyauri Vasquez y Clotilde Yolanda Reyes
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Nolasco a favor de Cervecería Backus Jhonston
S.A. respecto del inmueble registrado en la misma
partida electrónica.
- En el asiento D00008 se inscribió la cesión
de hipoteca registrada en el asiento 5-d) de la
presente partida, a favor de Transfer SRL.
- En el asiento E00002 de la referida partida se
aprecia que obra inscrita la caducidad de la
hipoteca inscrita en el asiento 5-d) y D00008
por haber transcurrido el plazo de caducidad
establecido en la Ley Nº 26639.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Fernando Tarazona
Alvarado.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de
esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
Si procede nuevamente la inscripción de una hipoteca
que ya ha sido cancelada por haberse extinguido de
conformidad con la Ley Nº 26639.
VI. ANÁLISIS
1. La calificación registral1 constituye el examen
minucioso y riguroso que efectúa el Registrador y
en su caso el Tribunal Registral como órgano de
segunda instancia en el procedimiento registral, a
fin de establecer si los títulos presentados cumplen
con los requisitos exigidos por el primer párrafo
del artículo 2011 del Código Civil para acceder al
Registro; esto es, la legalidad de los documentos
en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad
de los otorgantes y la validez del acto, todo ello
en atención a lo que resulte del contenido de los
documentos presentados, de sus antecedentes y
de los asientos de los Registros Públicos.
2. En el mismo sentido, el segundo párrafo del
artículo V del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos (RGRP),
establece que la calificación comprende la
verificación del cumplimiento de las formalidades
propias del título y la capacidad de los otorgantes,
así como la validez del acto que, contenido en
el título, constituye la causa directa e inmediata
de la inscripción. Seguidamente, precisa la
mencionada norma que la calificación también
comprende la verificación de los obstáculos que
pudieran emanar de las partidas registrales y
la condición de inscribible del acto o derecho y
que dicha calificación se realiza sobre la base
del título presentado, de la partida o partidas
vinculadas directamente al título presentado y
complementariamente, de los antecedentes que
obran en el Registro.
1
Al respecto, señala Peña Bernaldo de Quiroz, citado por Antonio Manzano
Solano, que “... calificar es decidir si el hecho del cual se solicita el asiento llega al
Registro con los requisitos exigidos para que sea registrable, es decir, determinar
si conforme a la Ley, procede o no practicar el asiento solicitado”. Derecho
Registral Inmobiliario para iniciación y uso de Universitarios, Volumen II, Colegio
de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios
Registrales. J. San José, S.A., Madrid, p. 570.
 El Peruano
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3. Mediante el título venido en grado de apelación misma la extinción de la obligación garantizada

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se solicita la inscripción de la constitución de (Art. 1122 incs. 1, 2 y 5 CC.).
la hipoteca otorgada por la sociedad conyugal
conformada por Carlos Alfredo Huamanyauri Si bien es cierto actualmente, como señala
Vaquez y Clotilde Yolanda Reyes Nolasco a favor AVENDAÑO4, existe una tendencia hacia la
de Cervecería Backus Jhonston S.A., hasta por la adopción de la hipoteca autónoma, es decir, de
suma de US$ 28 700,00, respecto del inmueble aquella hipoteca que para su existencia no necesita
registrado en la partida Nº 45059251 del Registro garantizar crédito alguno, como es el caso de las
de Predios de Lima, en virtud del testimonio de la hipotecas que garantizan obligaciones futuras o
escritura pública extendida ente la notaria de Lima eventuales, también es cierto que incluso dichas
María Mujica Barreda el 5 de agosto de 1996. hipotecas siempre tienen vocación de garantizar
obligaciones, a tal punto que de no llegar a existir
4. De la revisión de la partida electrónica Nº 45059251 la hipoteca futura o eventual, la hipoteca queda
se aprecia que en el asiento 5-d) corría registrada sin efecto, constituyéndose en una causal de su
la hipoteca que ahora es materia de calificación, extinción.
es decir, la hipoteca otorgada por Carlos Alfredo
Huamanyauri Vaquez y Clotilde Yolanda Reyes 7. Respecto a la caducidad regulada en el artículo
Nolasco a favor de Cervecería Backus Jhonston 3 de la Ley Nº 26639, publicada el 27-6-1996 y
S.A. hasta por un monto de US$28 700,00, sobre que entró en vigor a los 90 días de su publicación,
el inmueble ubicado en el lote 1, manzana C, debe tenerse en cuenta que regula la extinción
Urbanización las Acacias, Monterrico, frente a la de las inscripciones de las hipotecas, entre otros
calle Los Metereologos, del distrito de la Molina. gravámenes, de la siguiente manera:

Dicha hipoteca sin embargo a la fecha se encuentra “Artículo 3.- Las inscripciones de las hipotecas,
cancelada en mérito de haber transcurrido el plazo de los gravámenes y de las restricciones a las
de caducidad contemplado en el artículo 3 de la facultades del titular del derecho inscrito y las
Ley Nº 26639, según se desprende del asiento demandas y sentencias u otras resoluciones
E00002 de la partida electrónica Nº 45059251 del que a criterio del juez se refieran a actos o
Registro de Predios de Lima. contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años
de las fechas de las inscripciones, si no fueran
5. Conforme al artículo 1099 del Código Civil, renovadas.
constituye requisito de validez de la hipoteca su
inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble; La norma contenida en el párrafo anterior se aplica
situación que determina que sólo con la inscripción cuando se trata de gravámenes que garantizan
la hipoteca se va constituir como tal. créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento
del plazo del crédito garantizado.”
Lucrecia Maisch Von Humbolt2, menciona “...
en forma circunstancial se legisla sobre el Como puede apreciarse, el plazo para que se
requisito sine qua non de la hipoteca que es la produzca la extinción de la inscripción de los
obligatoriedad de su inscripción en el Registro gravámenes es de diez años, pero la ley establece
de la Propiedad Inmueble del lugar en que está que este plazo se computa desde distintas
ubicado el bien, norma que debió ser incluida en fechas:
el artículo anterior que se ocupa de la forma de
la hipoteca ya que recién con la inscripción se - Si se trata de “gravámenes que garantizan
perfecciona este derecho real”. créditos”, el plazo de diez años para que se
produzca la extinción de la inscripción por
Asimismo, Max Arias Schereiber Pezet3, se caducidad debe contarse desde la fecha de
pronuncia en el sentido que “... la inscripción del vencimiento del plazo del crédito garantizado
gravamen en el Registro de la Propiedad Inmueble, (segundo párrafo del Art. 3)
se trata de otro requisito sine qua non para la - Si se trata de “gravámenes que no garantizan
validez de la garantía hipotecaria. Es en verdad créditos”, el plazo de diez años para que se
una exigencia que no solo tiene eficacia respecto produzca la extinción de la inscripción por
de terceros, como sucede en otras legislaciones, caducidad debe contarse desde la fecha de la
sino que gobierna la relación interpartes” inscripción, esto es, desde la fecha del asiento
de presentación del título, en razón a que los
En razón de lo expuesto, la extinción de la hipoteca efectos de las inscripciones se retrotraen a la
determina que la misma pierda un requisito de fecha del respectivo asiento de presentación
validez, perdiendo por tanto tutela jurídica. (primer párrafo del Art. 3).

Así lo ha considerado el Tribunal Registral en el 8. De esta forma se restablece la extinción por el

sexto precedente aprobado en el Cuarto Pleno transcurso del tiempo de gravámenes inscritos
del Tribunal Registral realizado los días 6 y 7 de que se encontraba regulado en el Código Civil de
Junio de 2003, el que señala: 1936 (Art. 1049), mas no en el actual Código Civil
de 1984.
“Causal de extinción de la hipoteca
El artículo 3º de la Ley 26639 ha introducido,
una nueva causal de extinción de la hipoteca,
adicional a la señalada en el artículo 1122 del
Código Civil”.

6. Característica de la hipoteca es, como derecho

real de garantía que es, el de ser un derecho
accesorio a uno principal (obligación garantizada),
por lo que su existencia va a estar supeditada a la
existencia de la obligación que garantiza.
2
MAISH VON HUMBOLT; Lucrecia citada por Avendaño Valdez, Jorge, en Materiales
Esta es la razón por la cual constituye uno
de Enseñanza. PUCP.1991, p.167
de los requisitos de validez de la hipoteca el 3
ARIAS SCHREIBER, PEZET, Max; Exégesis del Código Civil de 1984. Tomo VI.
que garantice una obligación determinada o Gaceta Jurídica Editores, p. 179)
determinable (Art. 1099 numeral 2 CC.); así como 4
AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. En: Código Civil Comentado. Tomo V. Gaceta
también, constituye causal de extinción de la Jurídica S.A., diciembre 2003. p. 938.
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Lima, miércoles 11 de junio de 2008 NORMAS LEGALES Pág. 373855

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Sin embargo, la regulación establecida en la Ley Tribunal Registral de manera reiterada, cuando la
Nº 26639 presenta aspectos distintos a la anterior: hipoteca se encuentra en proceso de ejecución,
así tenemos que, en primer lugar, el plazo de circunstancia que debe ser acreditada en el
extinción se ha reducido de 30 a 10 años, y en Registro antes del transcurso del plazo de 10
segundo lugar, se hace una diferenciación entre años, ya sea mediante la extensión de un asiento
gravámenes que garantizan créditos y aquellos en la partida, como la anotación de la demanda
que no garantizan créditos, siendo que en los de ejecución de la garantía hipotecaria, o la
primeros, el plazo de extinción va a comenzar a inscripción de un acto donde se desprenda que la
correr a partir de la fecha de vencimiento de la hipoteca se encuentra ejecutando judicialmente,
obligación garantizada, y, en los segundos, a como sucede en los casos de registro de una
partir de la fecha de inscripción. cesión de hipoteca realizada dentro del proceso
de ejecución (sucesión procesal).
Si estamos frente a gravámenes que garantizan
créditos, el artículo 3 de la Ley Nº 26639 no Al respecto, en el caso de hipotecas que
vincula el cómputo del plazo para la extinción de garanticen obligaciones futuras o eventuales, se
la hipoteca al simple y claro transcurso de 10 años ha establecido en el Octavo Pleno, que éstas
a partir de su inscripción, conforme al artículo caducarán a los 10 años de su inscripción, salvo
1049 del código abrogado, sino que, en clara que antes se haya registrado el nacimiento de la
alusión al plazo previsto para la prescripción de la obligación futura o eventual:
acción real, vincula el cómputo para la extinción a
los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo “Caducidad de hipoteca que garantiza
del crédito garantizado, como se reconoce en el obligación futura o eventual”
Dictamen de la Comisión de Justicia con relación La hipoteca que garantiza una obligación futura
al proyecto que se convertiría más adelante en o eventual, caduca a los 10 años desde su
la mencionada Ley, apreciándose que la inclusión inscripción, salvo que se haya hecho constar en
de este supuesto respondió a la omisión en la partida registral el nacimiento de la obligación
el Código Civil de 1984 de una norma similar determinada o determinable antes del vencimiento
contenida en el citado artículo 1049 del Código de dicho plazo, en cuyo caso caducará a los 10
Civil de 1936 sobre extinción de las inscripciones años desde la fecha de vencimiento del plazo del
de las hipotecas y otros gravámenes. crédito garantizado”.

9. Conforme a señalado el Tribunal Registral de Criterio sustentado en la Resolución Nº 136-2004-

manera reiterada, la finalidad de la regulación en SUNARP-TR-T del 21 de julio de 2004.”
la Ley Nº 26639 de la extinción de la hipoteca,
ha sido la de limpiar las partidas registrales 11. Existen varias causales de extinción de la
de aquellas garantías reales que no han sido hipoteca, las que tendrán como causa generatriz:
ejecutadas, sancionando a la vez la inacción
del acreedor hipotecario, quien tenia expedita a) La extinción de la obligación que garantizada:
la vía judicial para hacer efectivo el pago de la Art. 1122, incs. 1, 2 y 5. C.C.
deuda, situación que demostraría la diligencia b) La renuncia del acreedor: Art. 1122 inc. 3.
del acreedor, enervando la presunción de que C.C.
transcurrido el plazo señalado en la Ley, la c) La destrucción del bien: Art. 1122 inc. 4. C.C.
hipoteca se habría extinguido como consecuencia d) El transcurso del plazo de extinción
del transcurso del término prescriptorio para iniciar contemplado en el Art. 3 Ley Nº 26639.
el cobro de la obligación garantizada.
Siendo varias las causas de extinción de
Dicha inejecución de la hipoteca puede deberse la hipoteca, dicho gravamen sólo se tendrá
a diversas causas: se canceló la obligación o por extinguido cuando se cancele el asiento
ésta se tornó en inejecutable por el transcurso respectivo, debido a la naturaleza constitutiva del
del plazo prescriptorio para el ejercicio de la registro para la existencia de la hipoteca.
acción personal y/o real, o porque nunca nació
la obligación futura o eventual garantizada con la Por tanto, antes de su cancelación, la hipoteca
hipoteca. seguirá existiendo aunque se haya extinguido
la obligación garantizada, haya renunciado el
En estos casos, a pesar de estar frente a causales acreedor a la hipoteca o haya transcurrido el
de extinción de la hipoteca, ésta, sin embargo, no plazo de caducidad regulado en el Art. 3 de la Ley
se podía cancelar debido a que para ello se exigía Nº 26639 (salvo el caso de destrucción del bien,
declaración expresa del acreedor, declaración en que la hipoteca también se extingue aunque
que en muchos casos simplemente no se daba, o no se cancele el asiento).
declaración judicial, con los altos costos que ello
implica, tanto en tiempo como en dinero. Como Señala ALBALADEJO5 , “Pero si aunque,
por cualquier causa, se haya extinguido la hipoteca
Frente a esta situación es que se regula la extinción la inscripción no se cancela, aquella resultará
de las inscripciones de hipotecas con la sola extinguida inter partes, pero contra terceros todo
declaración de la persona interesada, debiendo pasará como si aún existiese (...) Con todo, el
constatar el Registrador que ha transcurrido el mantenimiento frente a terceros de la hipoteca
plazo de 10 años de la fecha de vencimiento de extinguida no tiene lugar para aquellos casos en
la obligación (plazo prescriptorio de la acción real que la causa de extinción, por su naturaleza, sea
y personal), o, en el caso de hipotecas que no tan absoluta que necesariamente debe operar
garanticen créditos, 10 años de la fecha de su frente a cualquiera. Por ejemplo, si la hipoteca se
inscripción. extinguió por destrucción fortuita e íntegra de la
cosa”.
De esta forma, se busca adecuar el Registro a la
realidad extrarregistral a un costo bastante bajo,
con la consiguiente reducción de los costos de
transacción.

10. Siendo ésta la finalidad de la caducidad de la

inscripción de hipoteca regulada en el Art. 3 de
la Ley Nº 26639, no procede la cancelación, 5
ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil III. Derechos de Bienes. Volumen Segundo.
consecuentemente, conforme a señalado el José María Bosch Editor, S.A. Octava Edición. Barcelona, 1994. p. 332.
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12. En razón a lo señalado, una vez cancelado el contemplados en el artículo 3 de la Ley Nº

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asiento de inscripción de la hipoteca, ésta se 26639.
extingue.
15. En el supuesto contenido en el segundo párrafo
Justamente para evitar esta consecuencia, el de del Art. 3, la causal de extinción es la siguiente:
la extinción de la hipoteca, es que se contempla, transcurso del plazo de 10 años de la fecha de
en el artículo 3 de la Ley Nº 26639, la figura de la vencimiento de la obligación garantizada.
renovación.
Una vez transcurrido dicho plazo sin que se haya
Mediante la renovación, el acreedor evita que la renovado la hipoteca ni se haya acreditado en el
hipoteca que garantiza una acreencia se extinga, Registro su ejecución, se extingue el asiento de
remitiendo para ello una declaración jurada en el inscripción, y consecuentemente, se cancela la
sentido que la obligación garantizada no se ha hipoteca.
extinguido, según se señala en el artículo 118
del Reglamento de Inscripciones del Registro de En dicho supuesto no cabe la reinscripción de la
Predios (RIRP). hipoteca porque su título constitutivo contiene la
génesis de la causa de extinción de dicha garantía
Jorge Eugenio Castañeda6 y Eleodoro Romero real, cual es el transcurso del plazo de 10 años
Romaña7 en relación a la renovación de la de vencimiento de la obligación garantizada. En
inscripción hipotecaria en el Código Civil de 1936 este sentido, en caso de reinscribirse, procederá
expresaron: “No hay otro recurso para librarse de a su cancelación automática, porque siempre
la caducidad que la renovación efectuada antes se encontraría en el supuesto de extinción
que dicha caducidad se consume. Registralmente, contemplado en el segundo párrafo del Art. 3 de
la renovación implica una nueva inscripción (...). la Ley Nº 26639. La reinscripción no va a variar el
La renovación no hace más que prolongar la vida inicio del cómputo del plazo extintivo.
de la inscripción. La renovación entonces es una
inscripción conservatoria que tiende a mantener En este sentido se resolvió la Resolución Nº 232-
una situación preexistente, la cual se encuentra 2003-SUNARP-TR-L del 11-4-2003, que sustentó
en peligro de concluir en virtud de la perención de el precedente aprobado en el Cuarto Pleno
la inscripción”. referido en el numeral 5 del presente análisis,
que en su sumilla señaló: “Si han vencido los 10
Cuando se solicita la renovación, lo que se años de la fecha del vencimiento del plazo del
pretende es que el gravamen no desaparezca, crédito garantizado, no puede volver a inscribirse
prolongando la vigencia de la inscripción. La la hipoteca sustentada en el mismo título porque
renovación sólo tiene por objeto prolongar la no contiene un nuevo plazo para el cumplimiento
vigencia temporal del asiento que contiene un de la obligación”
derecho de garantía inscrito. Así, si consideramos
que la inscripción de la hipoteca es constitutiva 16. En el supuesto contemplado en el primer párrafo
de derecho real, ergo mientras este vigente la del Art. 3 de la Ley Nº 26639, el plazo extintivo
inscripción, estará también vigente el gravamen comienza a correr desde la fecha de inscripción de
real, por lo que el momento para solicitar la la hipoteca. En consecuencia, si transcurre dicho
renovación al registro, es antes de la caducidad plazo sin que se renueve antes dicha hipoteca, o
de la inscripción. se registre el nacimiento de la obligación futura
o eventual, se extingue dicho derecho real y
Dicha declaración se debe presentar al Registro consecuentemente, se cancela el asiento a
antes que transcurra el plazo de extinción de la pedido de persona interesada.
inscripción de la hipoteca.
En este supuesto, a diferencia de la causal
13. En consecuencia, si no se ha solicitado la contenida en el segundo párrafo del Art. 3, la causa
renovación del asiento de inscripción de la hipoteca de cancelación de la hipoteca no se encuentra en
y no consta de la partida ni de los correspondientes relación al transcurso del plazo prescriptorio de la
títulos archivados, que la hipoteca se encuentra acción real -en razón a que aún no ha nacido la
en ejecución, o que nació la obligación futura o obligación garantizada-, sino mas bien al tiempo
eventual, el Registrador procederá a cancelar el de registro de dicho gravamen.
asiento de inscripción de la hipoteca, y con ello, a
extinguir la garantía hipotecaria. Como se señaló en el numeral 9 del presente
análisis, la finalidad buscada con la regulación
Ahora bien, puede ser que se haya cancelado el de la extinción de las inscripciones de las
asiento de hipoteca, y con ello extinguido dicho hipotecas es la de limpiar las partidas registrales
derecho real, a pesar que se encuentre en plena de aquellas hipotecas que ya se han extinguido
ejecución, o ya está garantizando una obligación
que al momento de su constitución era futura o
eventual; sin embargo, debe tenerse en cuenta
que no constituye requisito para la cancelación de
la hipoteca, de conformidad con el Art. 3 de la Ley
Nº 26639, la acreditación plena del transcurso
del plazo prescriptorio de la acción personal y/o
real, o el no nacimiento de la obligación futura
o eventual dentro de los 10 años de inscrita la
hipoteca, sino sólo su presunción, presunción
que puede dejarse sin efecto mediante el registro
respectivo antes del transcurso del plazo de 10
años, como se señaló precedentemente.

14. Frente a una hipoteca extinguida por la presunción

contemplada en el Art. 3 de la Ley Nº 26639, cabe
preguntarse si procede de nuevo la inscripción de
dicha hipoteca, es decir, la reinscripción. 6
CASTAÑEDA, Jorge Eugenio. Instituciones de Derecho Civil. Los Derechos Reales
de Garantía, Tomo II. p. 543-544
Para resolver dicha interrogante se va a analizar 7
ROMERO ROMAÑA, Eleodoro. Derecho Civil. Los Derechos Reales. Segunda
por separado los supuestos de caducidad edición aumentada p. 483-484.
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Lima, miércoles 11 de junio de 2008 NORMAS LEGALES Pág. 373857

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sea porque se canceló la obligación o ésta se SUNARP
tornó en inexigible por el transcurso del plazo
prescriptorio de la acción personal, porque se TRIBUNAL REGISTRAL
tornó en inejecutable la hipoteca por el transcurso
del plazo prescriptorio de la acción real o porque
nunca nació la obligación futura o eventual-, pero Resolución Nº 748-2007-SUNARP-TR-L
que no se encuentran canceladas, publicitando
una situación que no se adecua a la realidad
registral.
Lima, 5 de octubre de 2007.
Debe tenerse en cuenta, que si bien las hipotecas
que garantizan obligaciones futuras o eventuales, APELANTE : CÉSAR AUGUSTO DUBOIS DÁVILA.
en estricto, no garantizan una obligación, sin TÍTULO : Nº 345175 del 22 de Junio de 2007.
embargo tienen dicha vocación, a tal punto que si RECURSO : Nº 38528 del 31 de julio de 2007.
no llegan a nacer, la hipoteca se extingue, como REGISTRO : Predios de Lima.
se señaló en el numeral 6 del presente análisis. ACTO (s) : Prescripción adquisitiva.
En este sentido, el transcurso del plazo de diez SUMILLA
años desde la fecha de registro de la hipoteca
hace presumir la extinción de dicha inscripción, APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 7º DEL D.LEG. 776
y por consiguiente, de la hipoteca, salvo que se A efectos de la aplicación del artículo 7º del D. Leg. Nº 776,
haya solicitado la renovación o se haya registrado para la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio
el nacimiento de la obligación garantizada, antes seguida al amparo del primer párrafo del artículo 950º del
del transcurso de dicho plazo. Código Civil, no se requerirá la acreditación del pago del
impuesto de alcabala y predial, por tratarse de un modo
Por consiguiente, una vez transcurrido el plazo de originario y no derivativo de adquisición de la propiedad.
diez años, se extingue la hipoteca, por lo que no
cabe la reinscripción, salvo que se presente nuevo I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y
título constitutivo otorgado por el propietario del DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
bien.
Mediante el título venido en grado de apelación se
Como señala Borda, sólo procede la inscripción solicita la inscripción de la prescripción adquisitiva de
cuando se presente nuevo título constitutivo en dominio a favor de David San Román Benavente y
el que intervengan tanto el acreedor como el Dorila San Román Benavente.
deudor8.
El título presentado está conformado por los siguientes
17. Por las consideraciones señaladas, se tiene que documentos:
la hipoteca solicitada registrar ya se encuentra
extinguida, por lo que correponde tachar el título, - Parte notarial de la escritura pública de 20 de junio
de conformidad con el artículo 42, inciso a) del de 2007 otorgada ante notario César Humberto
RGRP. Bazán Naveda.
- Fotocopia legalizada por notario César Bazán
Estando a lo acordado por unanimidad; Naveda el 10 de julio de 2007, de las hojas PU de
la Declaración Jurada Impuesto Predial 2007, del
VII. RESOLUCIÓN predio ubicado en Jr. Punta Lobos, Urbanización
Nueva Castilla del distrito de Santiago de Surco y
REVOCAR la observación formulada por la los estados de cuenta del año 2007.
Registradora del Registro de Predios de Lima,
y DISPONER la tacha del título referido en el II. DECISIÓN IMPUGNADA
encabezamiento, por los fundamentos señalados en
la presente resolución. El Registrador del Registro de Predios de Lima, Carlos
Eduardo Centeno Abarca, formuló observación en los
Regístrese y comuníquese. términos siguientes:

“Reingresado el título con la documentación que

MIRTHA RIVERA BEDREGAL acompaña, debemos señalar que lo indicado en
Presidenta de la Tercera Sala su reingreso respecto al punto 2 de la observación
del Tribunal Registral anterior no subsana la observación, toda vez que
conforme lo señala el numeral 4-a) de la Directiva
FERNANDO TARAZONA ALVARADO Nº 01-06-00000005, publicada en El Peruano el
Vocal del Tribunal Registral 22 de octubre de 2003, se encuentran gravadas
con el impuesto a las transferencias generadas por
ROSARIO GUERRA MACEDO prescripción adquisitiva.
Vocal del Tribunal Registral
Por lo expuesto, subsiste parcialmente la observación
del 09/07/2007 en el siguiente extremo: “De acuerdo
a la citada norma, sírvase acreditar el pago del
impuesto de alcabala, o la inafectación del mismo,
por la transferencia materia de inscripción. Sírvanse
adjuntar la hoja de liquidación y el recibo de pago
en original, copia legalizada por notario o copia
certificada por fedatario de esta oficina registral. En
caso contrario, sírvanse adjuntar constancia municipal
que acredite el pago o la inafectación de la misma a la
fecha de transferencia.”

III. FUNDAMENTOS DE LA IMPUGNACIÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación en los

8
Guillermo Borda. Manual de Derechos Reales. Editorial Perrot, Buenos Aires, p. siguientes fundamentos:
534.

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- El Registrador cita una Directiva que a su
entender grava la inscripción; sin tener analizar
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(sic) jurídicamente la factibilidad de la inscripción
sin el pago de dicho impuesto ya que la doctrina
jurídica es consteste (sic) en establecer que el
procedimiento de prescripción adquisitiva de
dominio connota una transferencia de dominio
sino un pronunciamiento declarativo del mismo.
(sic.) Es decir, no hay transferencia, que es lo que
grava el impuesto de alcabala.
- Siendo ello así, resulta insustentable requerir el
pago de un impuesto por una situación jurídica que
el mismo impuesto no grava; ya que el impuesto
de alcabala grava transferencias y la prescripción
no lo es.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
El predio constituido por el lote 3 de la manzana C del
Barrio de Huarapal del distrito de Santiago de Surco
corre inscrito en la partida electrónica Nº 49073829,
que proviene de la ficha Nº 364077 y de fojas 151 del
tomo 115 del Registro de Predios de Lima.
Su titular de dominio conforme al asiento C00001 es
Nueva Granada S.A.C.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Martha del Carmen
Silva Díaz.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de la
Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
- Si para efectos de la aplicación del art. 7º del D.Leg.
Nº 776, las instancias registrales deben tener en
cuenta el criterio aprobado por la Municipalidad
de Lima Metropolitana, con relación a los actos o
hechos gravados con el tributo de alcabala.
VI. ANÁLISIS
1. De conformidad con el artículo 950º del Código
Civil:
“La propiedad inmueble se adquiere por
prescripción mediante la posesión continua,
pacífica y pública como propietario durante diez
años.
Se adquiere a los cinco años cuando mediante
justo título y buena fe.”
La prescripción adquisitiva es un modo de adquirir
la propiedad, legislado en el Título II, Capítulo II
del Libro de Derechos Reales del Código Civil
referido a la “Adquisición de la Propiedad”. Dentro
de la clasificación de los modos de adquirir
la propiedad podemos distinguir los modos
originarios y los modos derivativos.
La doctrina es unánime al calificar a la
prescripción adquisitiva larga (10 años), basada
fundamentalmente en el hecho de la posesión,
con las características exigidas por la norma,
como un modo originario de adquisición de la
propiedad; a diferencia de la llamada prescripción
adquisitiva corta (5 años), en la cual, la necesidad
del “justo título” la encuadra mas bien dentro de
los modos derivativos de adquirir la propiedad.
2. Con relación a la prescripción larga, Puig Brutau1
señala lo siguiente: “La circunstancia de que
la usucapión consiste en un modo de adquirir
derechos que al mismo tiempo es causa de
que los pierda otra persona que no consta que
haya querido perderlos, ha motivado que se
discutan estas dos cuestiones: la de si se trata
de modo originario o derivativo de adquirir y la del
fundamento de la institución.”
El Peruano
Lima, miércoles 11 de junio de 2008
Agrega dicho autor que “la doctrina española en
forma unánime considera a la usucapión como
una forma originaria de adquirir porque no se
adquiere el derecho por transmisión del anterior
titular, ya que ello excluiría los requisitos de la
posesión y el transcurso del tiempo.”
En la misma línea, Papaño2 señala que “quien
prescribe la cosa, o sea, el usucapiente, no
deriva su derecho del propietario anterior, porque
no obtiene la cosa de él. Aquél no es su autor,
ni éste su sucesor, porque desde el inicio de su
posesión él es un contradictor del dominus, pues
pretende la cosa para sí, para lo cual realiza actos
posesorios idóneos.”
En el Perú, Cuadros Villena3 reconoce la distinción
señalada en el punto precedente, respecto a
la prescripción larga y la prescripción corta, al
sostener lo siguiente: “Es un modo originario y
derivado. Sostengo que es mixto, porque cuando
se trata de la prescripción larga, mas bien de
la prescripción a plazo largo no es necesario el
título, consiguientemente puede ser originaria la
posesión para prescribir. Pero para que se opere
la prescripción corta, propiamente la usucapión,
es necesario el título adquisitivo que implica la
tradición del bien y la transmisión del derecho.”
3. La prescripción adquisitiva que puede tramitarse
en sede notarial, conforme se desprende de la
normativa vigente, es la llamada prescripción
larga, regulada en el primer párrafo del artículo
950º del Código Civil.
El artículo 21º de la Ley Nº 27157 establece que
“la prescripción adquisitiva a la que se refiere el
presente Título es declarada notarialmente, a
solicitud del interesado y para ello se debe seguir
el mismo proceso a que se refiere el artículo
504º y siguientes del Código Procesal Civil, en lo
que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el
artículo 5º de la presente Ley.”
El artículo 36º del Reglamento de la citada Ley,
aprobado mediante D.S. Nº 008-2000-MTC
realizó la precisión siguiente: “Procede tramitar
notarialmente la prescripción adquisitiva de
dominio, cuando el interesado acredita posesión
continua, pacífica y pública del inmueble por más
de diez (10) años, esté o no registrado el predio.”
La referida precisión fue recogida por el artículo 5º
de la Ley Nº 27333, que reguló el trámite notarial
de prescripción adquisitiva de dominio al señalar
lo siguiente: “El procedimiento de declaración de
propiedad por prescripción adquisitiva de dominio
previsto en el artículo 21º de la Ley Nº 27157
se tramitará, exclusivamente, ante el Notario
de la provincia en donde se ubica el inmueble,
verificándose el cumplimiento de los requisitos
establecidos en el primer párrafo del artículo 950º
del Código Civil (...)”.
En tal sentido, la prescripción adquisitiva tramitada
en sede notarial es aquella que constituye un
modo originario de adquirir la propiedad.
4. Mediante el artículo 7º del Decreto Legislativo
Nº 776, Ley de Tributación Municipal, modificado
1
PUIG BRUTAU, José. Compendio de Derecho Civil. Volumen III. Bosch, Casa
Editorial S.A. Barcelona, 1989. Pág. 103.
2
PAPAÑO, Ricardo José, KIPER, Claudio Marcelo, DILLON, Gregorio Alberto,
CAUSSE, Jorge Raúl. Derechos Reales. Tomo III. Ediciones Depalma. Bs. As.,
1993. Pág. 33.
3
CUADROS VILLENA, Carlos Ferdinand. Derechos Reales. Tomo Segundo.
Primera Edición. Cultural Cuzco S.A. Lima, 1995. Pág. 405.
El Peruano
Lima, miércoles 11 de junio de 2008 NORMAS LEGALES Pág. 373859

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sucesivamente mediante la Ley Nº 27616 y el D. 6. Con relación a la Directiva Nº 01-06-00000005
Leg. Nº 952, se estableció una obligación a cargo emitida por el Servicio de Administración Tributaria
de los Registradores Públicos y Notarios, con el de la Municipalidad Metropolitana de Lima,
tenor vigente siguiente: que establece instrucciones para la aplicación
del impuesto de alcabala en el ámbito de la
“Artículo 7.- Los Registradores y Notarios Públicos Municipalidad Metropolitana de Lima, se aprecia
deberán requerir que se acredite el pago de los que, como órgano administrador del tributo
impuestos señalados en los incisos a), b) y c)4 circunscrito a la provincia de Lima, ha aprobado
a que alude el artículo precedente, en los casos el siguiente criterio:
que se transfieran los bienes gravados con dichos
impuestos, para la inscripción o formalización de “Transferencias gravadas
actos jurídicos. La exigencia de la acreditación del Sin perjuicio de otras modalidades de actos o
pago se limita al ejercicio fiscal en que se efectuó hechos jurídicos que den origen a transferencias
el acto que se pretende inscribir o formalizar, de inmuebles, se encuentran gravadas con el
aun cuando los periodos de vencimiento no se impuesto las transferencias generadas por los
hubieran producido.” siguientes actos o hechos jurídicos:
(...)
Del tenor de la referida norma se desprende c) Prescripción adquisitiva.
que la obligación a cargo de los Registradores (...).”
se contrae a requerir, en el caso del predios, la
acreditación del pago del impuesto predial y de Al respecto, cabe señalar que la citada Directiva,
alcabala cuando se solicite la inscripción de actos como se ha precisado en el párrafo precedente,
por los cuales se transfieran los citados bienes. ha dictado instrucciones dirigidas, según se indica
expresamente en el punto II de la misma a: “1.
Corresponde por tanto a las instancias registrales, Todos los funcionarios y órganos funcionales del
determinar en cada caso, si nos encontramos o no SAT, respecto de los actos administrativos que
frente al supuesto de hecho previsto en el artículo emitan. 2. Los contribuyentes y responsables del
7º del D. Leg. Nº 776, es decir, la existencia o no de Impuesto de Alcabala, respecto del cumplimiento
un acto de transferencia, con arreglo a lo previsto de sus obligaciones. 3. Los terceros vinculados
en el artículo 2011º del Código Civil, artículo V del con el cumplimiento de obligaciones originadas
Título Preliminar y artículos 31º y siguientes del por el mencionado impuesto.”
Reglamento General de los Registros Públicos.
En tal sentido, los funcionarios y órganos funcionales
5. Cabe señalar que, en uso de las facultades otorgadas del SAT, así como los contribuyentes, responsables
al Directorio de la Superintendencia Nacional de los y obligados al pago del impuesto de alcabala
Registros Públicos por el literal b) del artículo 18º de deberán considerar a la prescripción adquisitiva
la Ley Nº 263665, se dictaron normas destinadas a como acto gravado con el referido tributo, no
unificar los criterios para acreditar ante Registros obstante se trate de una adquisición originaria.
Públicos, el pago de los impuestos predial, de
alcabala y al patrimonio vehicular, al solicitarse la 7. Sin embargo, como se desprende también de
inscripción de transferencias de bienes gravados, la citada Directiva, los criterios establecidos en
aprobándose sucesivamente la Directiva Nº 011- ella, con relación a la aplicación del impuesto
2003-SUNARP-SN, sustituida por la Directiva de alcabala en el ámbito de la Municipalidad
Nº 07-2005-SUNARP-SN, dictada esta última a Metropolitana de Lima, no alcanzan ni vinculan
fin de adecuar la normativa a las modificaciones de ningún modo, a los Registradores Públicos
planteadas al artículo 7º del D. Leg. 776 mediante y Notarios en el ámbito del cumplimiento de la
el D. Leg. 952 y a efectos de recoger criterios de exigencia prevista por el artículo 7º de la Ley de
observancia obligatoria aprobados por el Tribunal Tributación Municipal.
Registral con arreglo a lo previsto en el artículo 158º
del Reglamento General de los Registros Públicos. Por tanto, resulta claro que, en lo que respecta a
la calificación a cargo de las instancias registrales,
Al respecto es de verse que la normativa registral corresponde exclusivamente a éstas, determinar
antes mencionada no establece como criterio de la normativa aplicable, conforme a lo dispuesto
aplicación, la consideración de que la prescripción en el literal d) del artículo 32º del Reglamento
adquisitiva tramitada al amparo del primer párrafo General de los Registros Públicos, que establece
del artículo 950º del Código Civil, deba reputarse como obligación, la de “comprobar que el acto o
como un acto gravado con el tributo de alcabala, derecho inscribible, así como los documentos que
o como un acto de transferencia, a fin de exigir conforman el título, se ajustan a las disposiciones
la acreditación de los impuestos de alcabala y legales sobre la materia y cumplen los requisitos
predial. establecidos en dichas normas.”

Por el contrario, el Tribunal Registral6 ha emitido En consecuencia, siendo el acto cuya inscripción
pronunciamiento mediante reiterada jurisprudencia se solicita, uno de adquisición de propiedad en
en el siguiente sentido: “Siendo la prescripción virtud de la prescripción adquisitiva larga, regulada
adquisitiva un modo originario de adquisición de la en el primer párrafo del artículo 950º del Código
propiedad, ello supone la inexistencia de un acto Civil, que no supone un acto traslativo de dominio,
traslativo en tanto no existe ningún enajenante ni no se requiere exigir la acreditación del pago de
cedente del derecho de propiedad, por lo que no los tributos municipales.
resulta exigible en sede registral, la acreditación
del pago del impuesto predial y de alcabala.”

De conformidad con los fundamentos antes

expresados, esta instancia reitera el criterio
asumido, el mismo que concuerda con la unánime 4
Impuesto predial, de alcabala y al Patrimonio Vehicular.
doctrina, en el sentido que, siendo la prescripción 5
Artículo 18º.- Son atribuciones y obligaciones del Directorio las siguientes:
adquisitiva prevista en el primer párrafo del (...)
artículo 950º del Código Civil, un modo originario b) Dictar las normas registrales requeridas para la eficacia y seguridad jurídica de
de adquirir la propiedad, no se encuentra dentro la función registral;
del supuesto previsto en el artículo 7º de la Ley (...)
de Tributación Municipal, aplicable en los casos 6
Véase las Resoluciones Nº 462-2005-SUNARP-TR-L, Nº 316-2007-SUNARP-TR-
de transferencia del derecho de propiedad. L y Nº 374-2007-SUNARP-TR-L.

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Conforme a ello, procede revocar la observación
formulada por el Registrador.
8. De conformidad con el artículo 156 del
Reglamento General de los Registros Públicos,
cuando el Tribunal Registral confirma o revoca
las observaciones formuladas por el Registrador,
también debe pronunciarse por la liquidación de
derechos realizada por el mismo o, en defecto de
ésta, determinar dichos derechos.
Acto D. Calificación D. InscripciónSubtotal
Independización S/. 54.00 S/. 13.00
Prescripción adquisitiva S/. 28.00 S/. 9.00
Habiéndose pagado la suma de S/. 28.00 nuevos
soles mediante recibo Nº 2007-07-00040514, se
encuentra pendiente de pago la suma de S/. 76.00
nuevos soles.
Estando a lo acordado por unanimidad.
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por el Registrador
del Registro de Predios de Lima al título referido en el
encabezamiento y DISPONER su inscripción previo
pago de los derechos registrales, de conformidad con
los fundamentos vertidos en el análisis de la presente
resolución.
Regístrese y comuníquese.
MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ
Presidenta de la Primera Sala
del Tribunal Registral
FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN
Vocal del Tribunal Registral
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Vocal del Tribunal Registral
SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
Resolución Nº 449-2008-SUNARP-TR-L
Lima, 25 de abril de 2008.
APELANTE : LUIS VISALOT NEYRA.
TÍTULO : Nº 77071793 del 21 de diciembre de
2007.
RECURSO : ingresado el 30 de enero de 2008.
REGISTRO : Propiedad Vehicular de Lima.
ACTO (s) : Cancelación por caducidad.
SUMILLA
IMPROCEDENCIA DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN
DE RESERVA DE DOMINIO
“No procede levantar la anotación de reserva de dominio
extendida en la partida registral del vehículo en mérito a la
Ley Nº 26639, en la medida que dicho levantamiento está
supeditado a la previa cancelación de la referida afectación
en el ex Registro Fiscal de Ventas a Plazos, la misma que
debe realizarse con arreglo a lo previsto en la normativa
especial de dicho registro.”
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE
DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se
solicita la inscripción de la cancelación de reserva
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de dominio que pesa sobre el vehículo de placa de
rodaje AGV-503.
El título presentado está conformado por los siguientes
documentos:
- Declaración Jurada formulada por Luis Alberto
Visalot Neyra con firma legalizada por notario Alberto
Guinand Correa el 21 de diciembre de 2007.
- Fotocopias de diversos documentos, entre ellos, de
la demanda de ejecución de garantías interpuesta
por Orión Corporación de Crédito Banco contra
Luz María Neyra Mija de 15 de diciembre de
S/. 67.00
S/. 37.00 1999, de la resolución Nº 05 del 14 de julio de
_________ 2000 de admisión de la demanda de ejecución de
S/.104.00 garantías y del testimonio de la escritura pública
de otorgamiento de crédito y constitución de
hipoteca otorgada por Luis Alberto Visalot Neyra y
esposa en favor de Orión Corporación de Crédito
Banco el 6 de julio de 1998.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora del Registro de Propiedad Vehicular
de Lima, Bertha Nancy Mantilla Espinoza, formuló
tacha sustantiva del título en los siguientes términos:
“Se tacha el presente título porque el acreedor es
Orión Corporación de Crédito ECC (actualmente Orión
Corporación de Crédito Banco) siendo de aplicación
el segundo párrafo del artículo 172 de la Ley General
del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y
Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros
que establece que “la liberación y extinción de toda
garantía real constituida en favor de las empresas del
sistema financiero requiere ser expresamente declarada
por la empresa acreedora. La extinción dispuesta por el
artículo 3 de la Ley Nº 26639 no es de aplicación para
los gravámenes constituidos en favor de una empresa.”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación en los
siguientes fundamentos:
- Se ha variado la garantía prendaria del bien mueble
(vehículo) por la de la Constitución de Hipoteca
de Inmueble por el Otorgamiento del Crédito, por
mutuo acuerdo con Orión Corporación de Crédito
Banco, ante el notario Ramiro Quintanilla Salinas
el 6 de julio de 1998, la misma que se encuentra
registrada en la partida electrónica Nº 70047334,
asiento D00001 del Registro de Propiedad
Inmueble del Callao.
- A la fecha Orión Corporación de Crédito Banco
se encuentra en liquidación y no habiéndose
inscrito su extinción entonces es imposible el
levantamiento de la medida cautelar (reserva de
dominio) a la fecha.
- Con relación a la aplicación de la Ley Nº 26702, del
periodo comprendido entre el 25 de setiembre de
1996 y el 9 de diciembre de 1996 estuvo vigente
sin restricción alguna el art. 3 de la Ley 26639
aplicándose a todas las hipotecas inclusive a las
constituidas en favor de las entidades del sistema
financiero y lo dispuesto en el art. 172 de la Ley
26702 no puede aplicarse retroactivamente a los
hechos producidos en dicho periodo en virtud del
principio de irretroactividad de la Ley consagrado
en el art. III del Título Preliminar del Código Civil y
en el art. 103 de la Constitución Política vigente.
- El plazo regulado en el art. 3 de la Ley 26639
es un plazo de caducidad pues se refiere a la
extinción de las inscripciones, por lo tanto es
aplicable lo dispuesto en el artículo 2005 del
Código Civil según el cual la caducidad no admite
SOLICITA Y interrupción ni suspensión, salvo el caso previsto
en el art. 1994 inc. 8 y también lo regulado en
el art. 2007 del Código Civil que señala que la
caducidad se produce transcurrido el último día
del plazo aunque este sea inhábil.
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IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
1. El vehículo con placa de rodaje AGV 503 corre
inscrito en el Registro de Propiedad Vehicular de
Lima, siendo su titular de dominio Luis Alberto
Visalot Neyra.
En el rubro de cargas y gravámenes aparece
anotada la reserva de dominio sobre la base
del expediente Nº 72942 del Registro Fiscal de
Ventas a Plazos, a favor de Orión Corporación de
Crédito ECC.
2. En el expediente Nº 072942-1996 del ex – Registro
Fiscal de Ventas a plazos consta la inscripción
del contrato de compraventa a plazos, siendo el
vendedor Orión Corporación de Crédito ECC y el
comprador Luis Alberto Visalot Neyra respecto del
vehículo Datsun de placa AGV503.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Martha del Carmen
Silva Díaz.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de
esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
- Si procede levantar, en virtud de la Ley Nº 26639,
la anotación de reserva de dominio extendida en
la partida del vehículo en el Registro de Propiedad
Vehicular, cuando en el ex Registro Fiscal de
Ventas a Plazos se ha interpuesto la demanda
de pago de cuotas encontrándose vigente dicho
procedimiento.
VI. ANÁLISIS
1. Esta instancia ha emitido pronunciamiento1 en torno
a la aplicación de la Ley Nº 26639 en el supuesto de
solicitud de cancelación de la reserva de dominio
que afecta la partida del vehículo en base al oficio
remitido en su oportunidad por el ex Registro Fiscal
de Ventas a Plazos, con arreglo a la normativa
derogada por la Ley de la Garantía Mobiliaria Nº
28677, fundamentándose lo siguiente:
- De acuerdo a lo establecido en el artículo
2009 del Código Civil “los registros públicos
se sujetan a lo dispuesto en este Código, a
sus leyes y reglamentos especiales (...)”.
- En ese sentido, y a propósito del caso que
es objeto de apelación, el artículo 1566 del
Código Civil señala que “los contratos de
compraventa a plazos de bienes muebles
inscritos en el registro correspondiente se
rigen por la ley de la materia.”
- Así, tratándose del Registro Fiscal de Ventas a
Plazos, este era un registro creado y regulado
por la derogada Ley 6565 y su Reglamento
(Decreto Supremo del 26.6.1929), sus normas
modificatorias, ampliatorias y complementarias,
dispositivos especiales que aún se aplican a
los expedientes iniciados antes de la entrada
en vigor de la Ley Nº 28677 (Ley de la Garantía
Mobiliaria), conforme a la Cuarta Disposición
Transitoria del Reglamento de la citada Ley,
aprobado mediante Resolución Nº 142-2006-
SUNARP/SN, modificado por Resolución Nº
219-2006-SUNARP/SN.
- Conforme al artículo 10 del derogado D.S. Nº
053-68-HC, que establecía los requisitos para la
inscripción de la compraventa de muebles en el
Registro Fiscal de Ventas a Plazos, “en el caso
de las inscripciones de vehículos automotores,
el Registro Fiscal de Ventas a Plazos deberá
comunicarlas a la Dirección General de
Tránsito o a las oficinas competentes según
la jurisdicción, a efectos de que anote en sus
registros la reserva de propiedad del bien
vendido a plazos hasta su total cancelación,
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la que se pondrá también en su conocimiento
para la cancelación de la anotación.”
- En materia de reserva de propiedad y desde
una perspectiva más amplia, el artículo 1583
del Código Civil vigente expresa que “en la
compraventa puede pactarse que el vendedor
se reserva la propiedad del bien hasta que
se haya pagado todo el precio o una parte
determinada de él, aunque el bien haya sido
entregado al comprador (...). El comprador
adquiere automáticamente el derecho a la
propiedad del bien con el pago del importe
del precio convenido.”
- En el artículo 2 de la Ley Nº 6565 se precisaba
que los contratos de compraventa a plazos
de vehículos automotores eran inscribibles
en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos;
inscripción que se realizaba en mérito a una
solicitud de inscripción que debía recoger las
estipulaciones del contrato2, que al ser firmada
por ambas partes, se entendía que éstas
se encontraban conformes con los términos
establecidos, sometiéndose en consecuencia
al procedimiento de pago de cuotas en el
Registro Fiscal de Ventas a Plazos y a todo
aquello que le era consustancial según las
normas especiales aplicables3.
- Con relación a la cancelación de la reserva
de dominio, es necesario tener en cuenta
que, el artículo 3 del D.S. Nº 0124-78-EF
establecía expresamente que “caducará
automáticamente el asiento de inscripción si
vencido el plazo convenido o máximum legal
a partir de la fecha de inscripción transcurra
el término suficiente para que venzan tres
cuotas más, sin que se haya iniciado acción
de pago alguno.”
- Asimismo, el artículo 2 del D.S. Nº 208-
81-EFC señalaba que cuando se hubiere
cancelado el íntegro de la deuda pactada, la
vendedora quedaba obligada a remitir la carta
de cancelación a las Oficinas de los Registros
Fiscales en que se inscribió el contrato. En
caso contrario quedaría comprendida en lo
dispuesto por el art. 3 del D.S. Nº 124-78-EF
de 21 de setiembre de 1978.
- En concordancia con lo anterior, el eventual
inicio de acción de pago o el pago íntegro de la
deuda pactada corresponde ser verificado en
el antecedente registral del ex- Registro Fiscal
de Ventas a Plazos, es decir, en el expediente
abierto para tal fin así como en su continuación
en partida electrónica extendida conforme a
la implementación de la Ley de la Garantía
Mobiliaria. Una vez cancelada la compraventa
a plazos, quedará expedita la cancelación de la
anotación de reserva de dominio en el Registro
de Propiedad Vehicular.
- Siendo que la reserva de dominio derivada
del Registro Fiscal de Ventas a Plazos a que
se refería el artículo 10 del D.S. Nº 053-68-
HC4 y que dio lugar a la anotación submateria
tenía por finalidad que el vendedor a plazos
1
Véase la Resolución Nº 090-2006-SUNARP-TR-L del 7.2.2006.
2
Artículo 1 del D.S. Nº 004-86-ICTI/CO.- La inscripción que debe hacer el vendedor
del bien, antes de entregarlo al comprador, se efectuará mediante la presentación
en la Oficina de Registro Fiscal de Ventas a Plazos de la solicitud de inscripción en
el formato establecido (...).
3
Artículo 1361 del Código Civil.- Los contratos son obligatorios en cuanto se
haya expresado en ellos. Se presume que la declaración expresada en el contrato
responde a la voluntad común de las partes y quien niegue esa coincidencia debe
probarla.
4
Artículo 10º.- En el caso de las inscripciones de vehículos automotores, el
Registro Fiscal de Ventas a Plazos deberá comunicarlas a la Dirección General de
Tránsito o a las oficinas competentes según la jurisdicción, a efecto de que anote
en sus registros la reserva de propiedad del bien vendido a plazos hasta su total
cancelación, la que se pondrá también en su conocimiento para la cancelación de
la anotación.

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de un bien mueble pudiese hacerse pago del
saldo de precio con el producto de la venta
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del bien vendido, se concluye que no tiene la
naturaleza de medida cautelar y por tanto, no
le resulta aplicable el artículo 625 del Código
Procesal Civil. Asimismo, como la cancelación
de la inscripción en el Registro Fiscal de
Ventas a Plazos se encuentra supeditada
al pago del íntegro del precio de la venta a
plazos, tampoco se encuadra dentro de los
alcances del artículo 3 de la Ley Nº 266395.
En consecuencia, esta reserva de dominio
se encuentra en el ámbito de la regulación
especial de la compraventa a plazos, cuya
cancelación con arreglo a la aplicación
ultractiva de la citada normativa6, servirá de
sustento a su levantamiento.
2. Se advierte entonces que la reserva de dominio
anotada en el ex RFVP, no tiene autonomía, sino
que está vinculada a la inscripción del contrato de
compraventa a plazos en el RFVP y su vigencia
se encuentra determinada por la situación del
procedimiento en este último registro. Por lo tanto,
su cancelación depende de la cancelación de la
partida en el ex Registro Fiscal de Ventas a Plazos.
3. En el presente caso, se aprecia que respecto del
vehículo de placa de rodaje AGV503 del Registro
de Propiedad Vehicular de Lima consta anotada
una reserva de dominio el 17 de octubre de
1996, en virtud del oficio Nº 5759-ORLC.RFVPL
del 11 de octubre de 1996, al haberse registrado
la compraventa a plazos celebrada por Orión
Corporación de Crédito ECC con Luis Alberto
Visalot Neyra en el Registro Fiscal de Ventas a
Plazos (expediente Nº 072942).
Por su parte, del expediente del Registro Fiscal de
Ventas a Plazos Nº 72942 se aprecia que mediante
Resolución de 16 de setiembre de 1996 se admitió
la demanda de pago de cuotas, por lo que, respecto
de este procedimiento, no se ha producido la
caducidad conforme a la normativa anterior.
Por lo tanto, el procedimiento iniciado ante el ex
Registro Fiscal de Ventas a Plazos se mantiene
vigente en tanto no consta del mismo su conclusión.
Conforme a lo sustentado en los párrafos
precedentes, en tanto no se produzca la cancelación
de la partida en el ex Registro Fiscal de Ventas
a Plazos (hoy Registro Mobiliario de Contratos),
no procede cancelar la anotación de reserva de
dominio que afecta al vehículo submateria.
4. De otro lado, con relación a lo señalado por el
recurrente en su solicitud de levantamiento de
reserva de dominio, en el sentido de que se habría
variado la garantía prendaria del bien mueble por
haberse constituido hipoteca de común acuerdo
con el acreedor, en este caso Orión Corporación
de Crédito Banco, cabe señalar que de la copia del
testimonio de la escritura pública de 6 de julio de
1998, otorgada ante el notario Ramiro Quintanilla
Salinas, se aprecia que Luz María Neyra Mija
constituyó hipoteca sobre un bien inmueble de
su propiedad en garantía del crédito otorgado por
Orión Corporación de Crédito Banco en favor del
recurrente y esposa para la financiación del vehículo
submateria (hipoteca registrada en el asiento
D00001 de la partida electrónica Nº 70047334 del
Registro de Predios del Callao); sin embargo, del
referido contrato no se aprecia que las partes hayan
pactado que la hipoteca fue otorgada en sustitución
de la reserva de dominio, por lo que, al margen de
la constitución de este nuevo gravamen, la referida
afectación mantiene su plena vigencia.
5. En consecuencia, para efectos de levantar la
afectación que pesa en la partida registral del
vehículo, deberá, como acto previo, cancelarse
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mediante título suficiente, la inscripción de la
compraventa a plazos extendida en el ex Registro
Fiscal de Ventas a Plazos.
De acuerdo a lo expresado, y con arreglo a lo
previsto en el artículo 40 del Reglamento General
de los Registros Públicos7, procede dejar sin efecto
la tacha sustantiva formulada por la Registradora y
declarar que el título adolece del defecto subsanable
indicado en el párrafo precedente.
6. Finalmente, el tercer párrafo del artículo 156º del
Reglamento General de los Registros Públicos
señala que cuando el Tribunal Registral confirma
o revoca las observaciones formuladas por el
Registrador, también debe pronunciarse por la
liquidación de derechos realizada por el mismo o,
en defecto de ésta, determinar dichos derechos.
Los actos materia de rogatoria son los siguientes:
Cancelación en el RFVP:
Derechos de calificación S/. 8.00
Derechos de inscripción S/. 10.00
Cancelación en el RPV:
Derechos de calificación S/. 8.00
Derechos de inscripción S/. 8.00
Sub Total: S/. 34.00
Derechos cancelados (recibo Nº 2007-43-53168) S/. 16.00
Derechos pendiente de pago S/. 18.00
Interviene la Vocal suplente Andrea Paola Gotuzzo
Vásquez, autorizada mediante Resolución Nº
050-2008-SUNARP/PT del 13.3.2008.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
DEJAR SIN EFECTO la tacha sustantiva formulada
por la Registradora del Registro de Propiedad
Vehicular y declarar que el título adolece del defecto
señalado en el punto 5 del análisis, conforme a los
fundamentos expresados en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
Presidenta de la Primera Sala
del Tribunal Registral
MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ
Vocal del Tribunal Registral
ANDREA PAOLA GOTUZZO VÁSQUEZ
Vocal (s) del Tribunal Registral
5
Cabe señalar que si bien la reserva de dominio es una limitación a la libre disposición
del bien por parte del comprador o una restricción a la facultad del derecho inscrito, la
reserva de dominio derivada de la inscripción en el Ex – RFVP, está supeditada a lo que
ocurra en el RFVP, por lo que no podría aplicarse el artículo 3 de la Ley Nº 26639.
6
CUARTA DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA Y TRANSITORIA DEL
REGLAMENTO DE LA LEY DE GARANTÍA MOBILIARIA: Los procedimientos
registrales y administrativos iniciados en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos
antes de la entrada en vigor de la Ley, se regirán por la normativa anterior hasta
su conclusión. Los contratos inscritos en el mencionado registro podrán seguir el
procedimiento de ejecución previsto con anterioridad a la Ley.
7
Artículo 40º.- Observación del título
Si el título presentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no pudiera
realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida registral, el Registrador
formulará la observación respectiva indicando, simultáneamente, bajo responsabilidad,
el monto del mayor derecho por concepto de inscripción de los actos materia de
rogatoria, salvo que éste no pueda determinarse por deficiencia del título.
Si el obstáculo consiste en la falta de inscripción de acto previo, la subsanación
se efectuará ampliando la rogatoria del título presentado a fin de adjuntar los
documentos que contienen el acto previo. Cuando exista título incompatible
presentado antes de la ampliación de la rogatoria, la ampliación sólo procederá
si el instrumento inscribible que contiene el acto previo ha sido otorgado con
anterioridad a la rogatoria inicial. Si no existiese título incompatible antes de la
ampliación de la rogatoria, ésta procerá aun cuando el instrumento que da mérito
a la inscripción no preexista a la fecha de la rogatoria inicial.
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