RALENTIZACIÓN DEL CRECIMIENTO POBLACIONAL Y

DENSIFICACIÓN URBANA DE VITORIA-GASTEIZ

I. INTRODUCCION ..................................................................................................................... 2
II. BREVE ANALISIS DEL CRECIMIENTO POBLACIONAL DE VITORIA-GASTEIZ ................. 3
A. Evolución de la población en la Ciudad, y tendencias previsibles ................................... 3
B. Principales características de la población vitoriana, y tendencias. ............................... 5
III. CUANTIFICACIÓN ORIENTATIVA DE LA DEMANDA RESIDENCIAL PREVISIBLE ............ 7
IV. ALGUNAS CARACTERÍSTICAS DE LAS VIVIENDAS DEMANDADAS POR LA
CIUDAD EN LOS PROXIMOS AÑOS...................................................................................... 9
V. INFORMACIÓN URBANÍSTICA. ........................................................................................... 10
A. Análisis de la ciudad. ...................................................................................................... 10
B. 50 años de desarrollo urbano planificado 1960-2010 .................................................... 10
C. Datos de la densidad de viviendas ................................................................................. 11
D. Previsión de crecimientos............................................................................................... 13
VI. DENSIFICACIÓN COMO MODELO DE DESARROLLO URBANO ...................................... 14
A. Ciudad consolidada ........................................................................................................ 14
B. Lakua-Ibaiondo, Salburua, Zabalgana,… ....................................................................... 15
C. Espacios de conexión, unión, sutura,…entre barrios de ciudad .................................... 15
D. Intervenciones en barrios consolidados ......................................................................... 15
E. Decrecimientos en el nuevo planeamiento .................................................................... 15
F. No más consumo de suelo no urbano ............................................................................ 15
VII. USOS DE SUELO URBANO. .............................................................................................. 16
A. Usos característicos ....................................................................................................... 16
B. Compatibilidad ................................................................................................................ 16
VIII. CIUDAD Y CONSTRUCCIÓN.............................................................................................. 17
A. La actividad de la construcción en el desarrollo de la ciudad. ....................................... 17
B. Nueva edificación ........................................................................................................... 17
C. Rehabilitación ................................................................................................................. 17
D. Densificación de los tejidos existentes ........................................................................... 18
E. Renovación, Reutilización, …......................................................................................... 18
IX. CONCLUSIONES................................................................................................................... 19

1
I. INTRODUCCION

El presente documento consiste fundamentalmente en reflexiones que nos parecen

importantes, en el momento en que se encuentra la ciudad de Vitoria-Gasteiz.
Desde hace unos años, estamos en la fase de Revisión del Plan General de Ordenación
Urbana que, por fin, parece que se acomete con decisión. Y como primera etapa, tras la
recogida y análisis de la información, se confeccionará el Avance de Planeamiento, que
planteará las grandes propuestas de intervención en la ciudad.
Las consideraciones que se recogen en el presente trabajo, no pretenden ser más que
sugerencias que aportar, al equipo redactor, al Ayuntamiento (como principal protagonista) y a
la ciudadanía en general. Puntos de vista fruto del conocimiento que el ejercicio profesional
como arquitectos urbanistas, así como por la vivencia como ciudadanos presentamos para
enriquecer el intercambio de opiniones.
Sería deseable que en la ciudad se viviera un debate constructivo sobre los numerosos temas
que el Plan General de Ordenación Urbana debe decidir. Porque estamos convencidos de que
el ordenado contraste de opiniones contribuye a mejorar el resultado final, y porque la
participación ciudadana en las directrices del documento urbanístico, y su conocimiento,
derivará en su mejor aceptación, y como consecuencia en su cumplimiento sin tensiones
indeseables.
En este contexto, y con la intención de hacer un documento claro, inteligible, tratando de evitar
lenguaje técnico que lo haga confuso, analizaremos los temas relacionados con la
“Ralentización del crecimiento poblacional y la densificación urbana en Vitoria-Gasteiz”.

2
II. BREVE ANALISIS DEL CRECIMIENTO POBLACIONAL DE VITORIA-GASTEIZ

A. EVOLUCIÓN DE LA POBLACIÓN EN LA CIUDAD, Y TENDENCIAS PREVISIBLES

Tras décadas de un importante crecimiento ininterrumpido de la población, todo apunta a que
estamos inmersos en cambios profundos de tendencia.
Queda muy lejos, el incremento de población experimentado por la ciudad en los años 50 a 75
del pasado siglo. En esas décadas el crecimiento fue extraordinario, alcanzando el 7% anual
acumulativo en varios ejercicios seguidos, de manera que de 1950 a 1960 aumentó la
población el 41%, y entre 1960 y 1970 se incrementó en el 85,70%.
En los 25 años entre 1950 y 1975 Vitoria- Gasteiz multiplicó su población por 3,32, cuando el
crecimiento del resto de la provincia fue solamente del 4,3%, y el de España del 27,60%.

Evolución de la población en el municipio de Vitoria-Gasteiz desde 1900. Fuente: INE

Esta inmigración provenía del resto de la provincia y del País Vasco, pero sobre todo de
Castilla-León, de La Rioja, de Galicia y de Extremadura. Y así como en 1950 el 50% de los
habitantes de Vitoria había nacido en la misma, en 1975 no llegaban al 42% los vitorianos de
nacimiento. Actualmente el porcentaje de residentes nacidos en el municipio ronda el 50%.
No hace falta extenderse en las causas de tan desmedido crecimiento, ni en la inteligente
respuesta urbanística que planificó la ciudad para acogerlo, por ser asuntos ya conocidos y
analizados en profundidad. Pero sí nos puede servir de acicate para tratar de responder con
igual lucidez a una situación como la actual, tan radicalmente distinta.
En las últimas décadas del siglo XX, los crecimientos demográficos en Vitoria, han sido del
9,82% entre 1980 y 1990; y del 3,42% entre 1990 y el 2000. En los 17 años del siglo XXI, el
incremento poblacional ha sido del 12,80% y todo parece indicar, que la tendencia actual y
futura, al menos en la próxima quincena (período aproximado de vigencia del planeamiento
general, antes de su siguiente revisión) es como más optimista, de un crecimiento anual del
orden del 0,65% al 0,70%. Esto supone que el crecimiento poblacional previsible en un plazo
de unos 15 años, viene a ser de unos 25.000 habitantes.
Hay que tener en cuenta que el saldo vegetativo (nacimientos – defunciones) siendo hoy
todavía positivo, tiende a cero.
En consecuencia, la base más importante del crecimiento poblacional, va a ser la inmigración.
Evidentemente, los movimientos migratorios, sobre todo de extranjeros, están íntimamente
relacionados con la situación económica de un país y una región, pero el fuerte crecimiento
vegetativo de Sudamérica y del continente africano, así como la inestabilidad política y el

3
subdesarrollo de este último, vienen a garantizar, que sea como fuere, la inmigración hacia
Europa y al País Vasco en particular, es inevitable.

Evolución de nacimientos y defunciones. Fuente: Informe de Población Vitoria-Gasteiz 2017.

Evolución del movimiento migratorio. Fuente: Informe de Población Vitoria-Gasteiz 2017.

El crecimiento poblacional en Vitoria, durante el año 2016, ha sido de 1778 personas, de ellas
el 78,6% debido a la inmigración, (incluida la procedente de otras provincias de España). De
ésta el 48% son extranjeros (1,4% de Europa, repartiéndose el resto a partes iguales entre
América y África).
Vitoria-Gasteiz a 1 de enero de 2017, tenía empadronados 247.820, habitantes y de ellos
solamente el 2% distribuido en los 63 núcleos menores de población del municipio.

4
B. PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS DE LA POBLACIÓN VITORIANA, Y TENDENCIAS.

1. Edad
Si comparamos las pirámides de edad de 2017 con las de inicio de siglo, vemos que todavía
cuenta con una base relativamente ancha, (niños hasta 9 años), pero se estrecha en la
población joven (10 a 30 años), aumenta en la población mayor de 45 años, y de forma muy
acusada a partir de los 65 años.

Pirámides de población Vitoria-Gasteiz 2001 y 2017. Fuente: Eustat

Es evidente el envejecimiento experimentado por la población, consecuencia de tan reducido

crecimiento vegetativo.
Sin embargo, la inmigración está compuesta en su mayor parte, por adultos en edad de
trabajar, y por niños, por lo que tiene un claro efecto rejuvenecedor del conjunto.

Movimientos demográficos 2016. Fuente: Informe de Población Vitoria-Gasteiz 2017.

5
2. Composición familiar
Desde el inicio del siglo, el tamaño de las familias ha disminuido considerablemente, pasando
de 2,9 personas /familia, a 2,3 personas/ familia, en tan pocos años, siguiendo el mismo
proceso – incluso más acentuado – que en el resto del país.
Se ha reducido el número de familias que contaban con 4 miembros; multiplicándose por 1,8
las familias con 2 miembros, y por 2,6 el de mono parentales.
Nada menos que 35.897,- (el 33,42% del total) son familias unipersonales, con un porcentaje
mayor de hombres, hasta los 50 años de edad, y notablemente mayor de mujeres en edades
más avanzadas.

3. Distribución en la ciudad -por barrios-

Los barrios más poblados actualmente, son Lakua-Arriaga, Zabalgana, Salburua; y San Martín,
que concentran el 42% de la población de la ciudad.
Sin duda, los de mayor crecimiento demográfico, son Salburua y Zabalgana, a los que se unirá
en próximos años Arechavaleta-Gardelegui. Por el contrario, decrecen Sansomendi, Lakua-
Arriaga, Arambizcarra y Casco Viejo, y en menor medida San Cristóbal, El Pilar y Santiago.
La población de más edad, se encuentra en Zaramaga, Txagorritxu, Santiago, Gazalbide, San
Cristóbal, El Pilar, Coronación, Anglo-Vasco, y el Ensanche, por este orden.
Los únicos barrios en los que se produce saldo vegetativo positivo, son lógicamente aquellos
en los que se localizan nuevas edificaciones, y en los que reside la población más joven. Son
Salburua, Zabalgana, y Arechavaleta-Gardelegui que actualmente concentran el 18% de los
habitantes residentes en el municipio.

Distribución de la población por barrios. Fuente: Informe de Población Vitoria-Gasteiz 2017.

6
III. CUANTIFICACIÓN ORIENTATIVA DE LA DEMANDA RESIDENCIAL PREVISIBLE

En febrero de 2016, el Departamento de Medio Ambiente y Política Territorial del Gobierno

Vasco, publicó el Decreto 4/2016, que modificaba las previsiones relativas a la cuantificación
residencial a tener en cuenta en el planeamiento de los municipios del País Vasco.
Viene a revisar o actualizar las previsiones en su día realizadas por las Directrices de
Ordenación Territorial en 1997, teniendo en cuenta los cambios producidos en los últimos años,
en la tendencia demográfica, en la reducción del tamaño familiar, en la evolución del parque de
viviendas y de uso, etc.
El procedimiento para establecer la cuantificación residencial que debe recoger el
planeamiento, se detalla en un Anexo denominado “Actualización del procedimiento de
cuantificación residencial”, y como en el mismo se indica tiene dos objetivos:
- Formular un método genérico de cuantificación que permita de forma razonable
aplicarlo a cualquier municipio del País Vasco
- Servir de referencia conceptual al que poder aplicar en su caso, adaptaciones que se
consideren oportunas.
Se formulan unos conceptos genéricos, que podrán ser justificadamente completados con las
correcciones especificadas en magnitud y ritmo temporal de manera que puedan ser
agregadas sin problemas a los componentes genéricos que incluye el método formulado. Estas
correcciones identificarán impactos positivos o negativos según el municipio de que se trate.
Aunque los supuestos generales recogidos en este Decreto deben ser actualizados con el paso
del tiempo y nueva información, la fecha tan próxima del mismo nos permite con un error
mínimo en su caso, aceptar los datos que para el ámbito territorial de Álava Central propone, y
trasladarlos al municipio de Vitoria-Gasteiz.
En los dos años desde la publicación del Decreto, hasta la fecha de hoy, no se han producido
circunstancias extraordinarias que hayan modificado de manera significativa previsiones de
crecimiento poblacional, o de disponibilidad de suelo residencial, fuera de seguir la tendencia
ya detectada en años anteriores. Es la causa de que podamos asumir como válidos los
cálculos de citado Decreto.
Hay que tener en cuenta que denomina “capacidad residencial” en un planeamiento municipal,
al número total de nuevas viviendas cuya construcción se posibilita en las áreas residenciales
clasificadas como suelo urbano y urbanizable sectorizado. No diferencia por tanto dentro del
suelo urbano, el adscrito como no consolidado por exigir alguna actuación previa a la
edificación (reordenación urbana, urbanización, etc.), del consolidado (solares).
Además, establece dos limitaciones adicionales de manera que la capacidad residencial podrá
estar entre el 10% y el 50% del parque de viviendas existente en el momento de la aprobación
del planeamiento urbanístico.
El Anexo a la revisión parcial de las DOT, al que nos estamos refiriendo, llega a establecer
para el período 2014-2022 (8 años) en el Ámbito Territorial de Álava Central, una capacidad
mínima de 17.186 viviendas, y máxima de 34.312 lo que supondría incrementos del orden del
13,34% y el 26,63% respecto a las existentes (en 2014).
Para el objetivo que nos interesa, a estas cifras habrá que aplicarles unos coeficientes
correctores:

- 1º. Referir el cálculo de Álava Central, al municipio de Vitoria-Gasteiz.

Según el PTP, Vitoria, viene a concentrar aproximadamente el 76% de la población del
Ámbito Territorial.

- 2º. La ampliación temporal de 8 a 15-16 años (que viene a ser el período efectivo de
vigencia del planeamiento general, antes de someterse a una nueva revisión), lo que viene a
suponer prácticamente duplicar la estimación.
De esta manera, el resultado orientativo de la capacidad residencial para el horizonte
temporal de 15-16 años, de acuerdo con los criterios expresados, se obtendría
multiplicando por 1,52 (0,76 x 2 = 1,52), los resultados indicados en el Anexo a la

7
 Revisión parcial de las DOT, lo que suponen 26.123 viviendas como mínimo, y 52.154
como máximo, de capacidad residencial en áreas clasificadas como suelo urbano, y
suelo urbanizable sectorizado, referido al municipio de Vitoria-Gasteiz solamente.
Actualmente la ciudad, tras las actuaciones de densificación llevadas a cabo en Salburua y
Zabalgana, tiene suelo preparado con capacidad para acoger a 30.279 nuevas viviendas.
En su caso, se podría actuar en Lakua, con una densificación similar a la de las áreas Este y
Oeste.
Si a esto se le agregan las actuaciones de rehabilitación, que se llevaran a cabo en el interior
de la ciudad, habilitando edificaciones ahora vacías, por semiruinosas e inadecuadas, y por
renovación natural, no parece necesario ampliar la actual delimitación de los suelos urbanos y
urbanizable.
El hecho de que la ocupación de este suelo disponible se dilate durante los 15-16 años
estimados, permite que su edificación pueda ser ordenada, comenzando por los solares más
próximos al núcleo existente, para ir paulatinamente hacia el exterior, sin dejar vacíos
intermedios, buscando la compacidad urbana pretendida. Entretanto las áreas más exteriores
pueden acoger usos de manera temporal, que no exijan actuaciones urbanizadoras costosas,
ni hipotequen el uso futuro previsto en el planeamiento.
Hay que ser prudentes con la desclasificación de sectores de suelo urbanizable, salvo en casos
muy extremos, porque puede suponer litigios complicados con particulares propietarios de
derechos, aunque la circunstancia de que el Ayuntamiento sea propietario de gran número de
parcelas distribuidas por todos los sectores de Salburua y Zabalgana pueda permitir permutas
en las condiciones que se acuerden.
Pero es bueno que la ciudad disponga de un suelo (urbanizable no sectorizado, que viene a ser
de reserva) que puede ponerse en servicio rápidamente, y de esta manera dar respuesta
inmediata ante necesidades urgentes imprevistas que puedan surgir. La desclasificación de
suelo, impediría dada la lentitud del proceso legal de su gestión, la agilidad de solución que una
inesperada demanda requiere.

8
IV. ALGUNAS CARACTERÍSTICAS DE LAS VIVIENDAS DEMANDADAS POR LA CIUDAD
EN LOS PROXIMOS AÑOS

- Mayor diversidad dimensional.

Dada la reducción de la composición familiar, no es lógico que la superficie media de la
vivienda construida en los últimos años, sea de más de 100,- m2.
Debe haber diversidad que satisfaga la variedad de miembros de familia, desde los 45,-
m2 (familias mono parentales, o de dos miembros) hasta los 115,- m2
aproximadamente y en la proporción que la sociedad demande.

- Diversidad de emplazamientos, distribuidos por toda la ciudad, evitando fenómenos de

segregación o discriminación.

- Preferencia del régimen de alquiler sobre el de propiedad, lo que permite mayor movilidad,
por motivos de evolución de la composición familiar, por motivos económicos, por proximidad al
centro de trabajo, o al colegio de los hijos, etc.…

- En concreto, las viviendas de protección pública debieran ser de alquiler.

- Fomento de la rehabilitación de la edificación residencial, no adaptada a la demanda actual,

con preferencia a la nueva construcción.

- Fomento de edificaciones más sostenibles, con menor huella ecológica, consumo

energético, etc.….

- Alojamientos dotacionales públicos, que permiten residencias temporales por diversas

circunstancias.

- Compatibilidad de usos, residencia-trabajo, cada vez más frecuente con las nuevas
tecnologías y formas de trabajo, y con las limitaciones que proceda.

- Puesta en uso de viviendas de propiedad pública, actualmente deshabitadas, aun

manteniendo un parque suficiente para responder a emergencias imprevistas.

- Tener en cuenta el aluvión de nueva demanda que puede generar el “derecho subjetivo a la
vivienda” reconocido en el Art. 7 de la Ley 3/ 2015 de Vivienda del País Vasco.

9
V. INFORMACIÓN URBANÍSTICA.

A. ANÁLISIS DE LA CIUDAD.
Nos encontramos en un momento en nuestra ciudad que requiere un análisis urbanístico. En
los últimos 50 años hemos triplicado la superficie de suelo urbanizada.
Este aumento de superficie se ve, a su vez, agravada por la dinámica de ir reduciendo la
densidad de número de viviendas por hectárea en los últimos sectores de su desarrollo.
Por otra parte, toca la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana del Municipio de
Vitoria-Gasteiz.
Es el momento de ir concretando el modelo de ciudad que a corto y medio plazo satisfaga los
parámetros de compacidad, densidad media-alta, mezcla de usos, intercultural, …
Esto nos lleva a incorporar el concepto de densificación como elemento clave en el futuro de
Vitoria-Gasteiz.
Los últimos grandes desarrollos, Lakua-Ibaiondo, Salburua, Zabalgana, pueden absorber, las
nuevas viviendas que sean necesarias.
La rehabilitación, regeneración y renovación urbana son conceptos a poner en práctica a corto
y medio plazo.
Los espacios de unión entre barrios reclaman una actuación de cosido y sutura para dar
continuidad a la trama urbana.

Tipos de suelo. Fuente: Elaboración propia.

B. 50 AÑOS DE DESARROLLO URBANO PLANIFICADO 1960-2010

Nuestra ciudad se ha basado en la planificación urbanística como instrumento fundamental
para sus desarrollos.
La secuencia de los planes generales y su puesta en vigor, hacen que los últimos 50 años la
ciudad presente una ordenación de gran calidad.

10
Esto hace que las futuras intervenciones, en su trama, tengan una base con unas buenas
condiciones para su intervención.
Es un reto a futuro, conocer las carencias, necesidades y enlazar y suturar las últimas grandes
expansiones.

C. DATOS DE LA DENSIDAD DE VIVIENDAS

Dentro del tejido urbano de la ciudad y haciendo una lectura por sus barrios, obtenemos los
siguientes datos de densidad de viviendas por hectárea:

AMBITO DENSIDAD
(viviendas/Ha)
1 CORONACION 207,10
2 CASCO VIEJO 188,39
3 ADURTZA 166,09
4 SANTIAGO 151,21
5 JUDIMENDI 141,86
6 EL PILAR 140,62
7 ARANA 140,48
8 SANTA LUCIA 136,21
9 DESAMPARADOS 132,19
10 ARANBIZKARRA 128,72
11 EL ANGLO 125,30
12 ENSANCHE 115,41
13 LOVAINA 100,88
14 SAN CRISTOBAL 94,70
15 ZARAMAGA 91,95
16 ARIZNABARRA 84,09
17 TXAGORRITXU 83,92
18 PERI 11 (Esmaltaciones) 78,53
19 SANSOMENDI 65,25
20 SAN MARTIN 65,11
21 SECTOR 11 62,97
22 SECTOR 6 58,96
23 SECTOR 1 58,22
24 SECTOR 9 55,57
25 SECTOR 4 53,54
26 SECTOR 13 50,82
27 GAZALBIDE 47,87
28 ARRIAGA-LAKUA 47,87
29 ARANTZABELA 47,75
30 SECTOR 12 46,76
31 SECTOR 2 45,35
32 SECTOR 8 44,48
33 SECTOR 14 43,63
34 SECTOR 10 43,20
35 ABETXUKO 42,19
36 SECTOR 5 40,26
37 SECTOR 3 36,69
38 SECTOR 19 27,15
39 ALI-GOBEO 24,80
40 SECTOR 33 18,31
41 SECTOR 18 13,61
42 SECTOR 7 10,09
43 MENDIZORROTZA 9,91
44 SECTOR 16 8,11
45 SECTOR 17 7,43

DENSIDAD MEDIA (ciudad global) 70,74

11
 Densidad urbana de los diferentes barrios de la ciudad. Fuente: Elaboración propia.

Si nos atenemos a los últimos desarrollos y a los sectores no desarrollados, descontando los
sectores de baja densidad obtenemos los siguientes datos:

AMBITO DENSIDAD
(viviendas/Ha)
18 PERI 11 (Esmaltaciones) 78,53
21 SECTOR 11 62,97
22 SECTOR 6 58,96
23 SECTOR 1 58,22
24 SECTOR 9 55,57
25 SECTOR 4 53,54
26 SECTOR 13 50,82
28 ARRIAGA-LAKUA 47,87
30 SECTOR 12 46,76
31 SECTOR 2 45,35
32 SECTOR 8 44,48
33 SECTOR 14 43,63
34 SECTOR 10 43,20
36 SECTOR 5 40,26
37 SECTOR 3 36,69
38 SECTOR 19 27,15

DENSIDAD MEDIA (últimos desarrollos) 49,62

AMBITO DENSIDAD
(viviendas/Ha)
DENSIDAD MEDIA (ciudad global) 70,74
DENSIDAD MEDIA (últimos desarrollos) 49,62
Diferencia 21,12

La densidad media-alta con ocupación de suelo más racional, es en este momento la

alternativa de los últimos desarrollos.

12
D. PREVISIÓN DE CRECIMIENTOS.
La ciudad actual, presenta unos recursos de suelo urbano capaces de satisfacer las demandas,
tanto en aumento de población como de suelo para nuevas viviendas.
Población. Se estima un incremento de población, en los próximos 15 años de 25.000
habitantes, siendo 80% de inmigración y el 20% de crecimiento interior.
Nuevas viviendas. La capacidad actual es de 30.000 nuevas viviendas.

13
VI. DENSIFICACIÓN COMO MODELO DE DESARROLLO URBANO

Este trabajo consiste en la densificación, aumento de edificabilidad y mejora de la continuidad y

compacidad urbana a través de una reorganización espacial.
Con esta propuesta se obtienen barrios con densidades y edificabilidades que favorezcan la
compacidad urbana, la relación social y el comercio de proximidad, ayudando a disminuir la
necesidad de desplazamiento.
También, como un factor importante, conseguir la continuidad espacial entre los tejidos
residenciales nuevos y las partes contiguas de la ciudad consolidada.
El consumo de suelo, incluido el industrial, queda reflejado en el siguiente cuadro:
AÑO SUELO/HABITANTE
M2/hab
1970 66,44
1991 91,73
2009 151,91
La densidad MEDIA-ALTA, con ocupación de suelo más racional, es en estos momentos la
alternativa de los futuros desarrollos.
Esto queda argumentado en los diferentes estudios y organismos como:
- Informe del Club de Roma (1972)
- Carta de Aalborg (1994)
- Agenda 21
- Recomendaciones del departamento de Ordenación del Territorio del Gobierno Vasco
Según estos organismos y con criterios de sostenibilidad, una densidad aconsejada de
viviendas por hectárea se estima en 75 vivi/ha.
Actualmente los últimos barrios arrojan estos datos:
DENSIDAD viv/ha
Estado actual
ZABALGANA 47,33 viv/ha
SALBURUA 47,98 viv/ha
ARRIAGA-LAKUA 47,87 viv/ha
Densidades por debajo de la propuesta con parámetros de sostenibilidad.
Por otra parte, el concepto de densidad tiene 3 dimensiones:

- FISICA. Es la relación del espacio edificado y la superficie de la ciudad.

- POBLACION. Es el número de habitantes por superficie.

- SOCIAL. Frecuencia en el que tienen lugar los contactos.

En la ciudad de finales del siglo XIX y principios del siglo XX, estas 3 dimensiones estaban
estrechamente asociadas. Una ciudad densamente construida era una ciudad densamente
habitada y en le que tenían lugar intensas relaciones.

A. CIUDAD CONSOLIDADA
Ciudad compacta, tradicional y multicultural es la que configura el centro y sus barrios
próximos.
A efecto de densidad observamos como:
LOVAINA con 100,88 viv/ha o SAN CRISTOBAL 94,70 VIV/HA; nos sirven como modelos de
buena densidad urbana (física, población y social).

14
B. LAKUA-IBAIONDO, SALBURUA, ZABALGANA,…
En su momento se pensó que era lo mejor, un urbanismo extensivo, de baja-media densidad
de viviendas por hectárea, con un modelo de zonificación, bloques con zonas privadas
ajardinadas, junto con tipologías de vivienda unifamiliar adosada o en hilera y utilizando unos
parámetros excesivos de zonas verdes y equipamientos.
Actualmente esto es inviable, por su falta de tejido social y por su in asumible mantenimiento.
Se dimensionaron unas grandes redes de infraestructuras de transportes y comunicación, que
se alejaban de la calle tradicional. Esto supuso un importante consumo de suelo.

C. ESPACIOS DE CONEXIÓN, UNIÓN, SUTURA,…ENTRE BARRIOS DE CIUDAD

En la expansión continua de una ciudad, aparecen espacios de unión, conexión, espacios
bisagra, que quedan como espacios se sutura entre las dos partes de la ciudad creadas en
distintos momentos de su historia.
Esto se hace más notorio en la gran grieta que Salburua tiene con Santa Lucía, Arana y
Aranbizkarra.
Santa Lucía con un desarrollo urbano de bloque aislado en la loma de Los Astrónomos y con
viales de difícil lectura.
Arana y Aranbizkarra con las calles Aragón y Madrid, antigua carretera de circunvalación,
Estos espacios deben de integrarse en la trama compacta de la ciudad.
A destacar, por otra parte, la continuidad morfológica de Zabalgana con Ariznabarra.

D. INTERVENCIONES EN BARRIOS CONSOLIDADOS

Hemos de indicar que no existen modelos de ciudad, existen intervenciones puntuales como
solución propia a los problemas concretos que aparecen en los desarrollos de cada ciudad.
Como premisas de partida las podemos agrupar en:
- Mantenimiento de la ordenación actual de la urbanización
- Se mantienen los actuales aprovechamientos tanto residenciales, comerciales y
productivos.
- Tendencia a mezcla de usos con flexibilidad en su implantación.
- Proximidad a todos los niveles: comercial, recorridos, parques, colegios,
ambulatorios, …
- Aplicación de los índices de zonas verdes y equipamiento, tanto generales como
locales recogidos en la legislación urbanística del País vasco (Ley del Suelo 2/2006)
- La apuesta por un modelo comercial de proximidad incide en el tipo de movilidad,
reduciendo los grandes recorridos.

E. DECRECIMIENTOS EN EL NUEVO PLANEAMIENTO

Ante el nuevo compromiso en el desarrollo de la ciudad, se plantea la desclasificación de
algunos sectores de suelo urbanizable que no se han desarrollado.

F. NO MÁS CONSUMO DE SUELO NO URBANO

Protección total a este tipo de suelo como salvaguarda del suelo agrícola, forestal, paisajístico,
….

15
VII. USOS DE SUELO URBANO.

Hay que reconsiderar los conceptos de zonificación de prácticas urbanísticas anteriores e

intentar buscar una riqueza espacial y urbana con la mezcla de usos, garantizando
previamente su compatibilidad.
Se mejora la calidad de ciudad, la disminución de desplazamientos y optimiza la habitabilidad y
relación entre sus ciudadanos.
La densificación debe huir en la medida de los posible de la zonificación estricta; posibilitando
la complejidad de usos (incluso suelos productivos lo suficientemente “limpios” que sean
compatibles en entornos residenciales), con el objetivo de generar complejidad, ampliando los
horarios de uso de la trama urbana; permitiendo el uso de patios e instalaciones deportivas
escolares, fuera del horario escolar, etc.......

A. USOS CARACTERÍSTICOS
Todos los que desarrollan los ciudadanos en su manera de vivir en la ciudad. (habitar, trabajar,
educación, ocio, cultura, sanidad,…)

B. COMPATIBILIDAD
Este concepto es importante para la buena convivencia ciudadana.
En el espacio público conviven personas mayores y jóvenes, enriqueciendo sus relaciones.
Hay que aumentar más la relación casa vecindario aumentando el grado de vinculación, las
funciones globales y específicas.

16
VIII. CIUDAD Y CONSTRUCCIÓN

La industria de la construcción representa una de sus identidades ya que, a través de ella, la

ciudad se nos muestra en toda su realidad física.

Evolución de las superficies artificiales 1987-2006. Fuente: Áreas urbanas 2012 a partir de CORINE
LAND COVER

A. LA ACTIVIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN EN EL DESARROLLO DE LA CIUDAD.

La cantidad de tipos de trabajo y sistemas de fabricación que la construcción requiere, hace
que sea uno de los elementos esenciales en la industria local.

B. NUEVA EDIFICACIÓN
Las necesidades sociales y de desarrollo de ciudad hacen que las nuevas construcciones sean
parte importante en los desarrollos urbanos.
La nueva oferta debe avanzar en la innovación de la vivienda buscando e implantando modelos
que se adecuen a las necesidades de la demanda. En la actualidad, la oferta de viviendas de
salón comedor, cocina, baño, dos o tres dormitorios es la escasa tipología que está en el
mercado.
Sería conveniente que parte de las nuevas viviendas irían a aumentar la oferta del parque de
alquiler.

C. REHABILITACIÓN
En este sentido hay que plantearse una actitud contemporánea, no crear nuevos edificios, a ser
posible, sino aprovechar los existentes.
Las viviendas vacías deben de perder esa condición e incorporarse al conjunto de la ciudad
viva y dinámica. También es relevante que se destinen al alquiler.

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Apostar por la mejora de accesibilidad en las viviendas antiguas y su eficiencia energética.
Existe ya la condición de muchas personas viviendo solas y esto requiere un análisis de esta
nueva situación y en concreto de la adecuación de muchas viviendas antiguas. Sería
conveniente la mejora de la vida comunitaria.
Aparece el concepto de viviendas que puedan crecer o decrecer en función de las necesidades
basadas en el paso del tiempo.
El objetivo de todos es vivir el mayor tiempo posible en casa de forma independiente feliz y
saludable.

D. DENSIFICACIÓN DE LOS TEJIDOS EXISTENTES

Sería necesario dotar de mayor densidad a aquellos barrios que carecen de una vida propia
suficiente y que se encuentran por debajo de las densidades óptimas indicadas en el apartado
2.1.
Estas acciones podrían implementarse siguiendo tres conceptos: 1) incrementos de la
edificabilidad en altura o vertical; 2) incrementos en horizontal; y 3) incrementos en plantas
bajas infrautilizadas.
1) En el caso del aumento en altura pueden seguirse los modelos, cada vez más
extendidos, de ciudades como Glasgow dónde barrios completos han aumentado las
alturas de sus edificios residenciales en varias plantas, independientemente de si su
edificabilidad estaba consumida o no. Esta solución además de responder a un diseño
urbano de calidad debe atender a cuestiones como la capacidad de las infraestructuras
existentes, la suficiencia de espacios libres, los problemas de movilidad que puedan
ocasionarse, etc...
2) En el caso del aumento en horizontal pueden encontrarse en la ciudad existente
áreas dónde existan, esencialmente, superficies de dominio privado (con uso público o
privado) dónde la construcción de nuevas edificaciones, atendiendo a los mismos
parámetros que en el apartado anterior, ayuden a dotar de mayor vida a tejidos poco
densificados con espacios libres suficientes y poco cualificados.
3) En cuanto a los incrementos residenciales en plantas bajas sería interesante ocupar
con viviendas aquellas bajeras de barrios residenciales donde existe un amplio
porcentaje de ellas vacías y sin uso. Este incremento debe responder en primer lugar a
la posibilidad de crear de viviendas habitables y salubres en función de su condición
urbana que permitan superar el paradigma de baja calidad y escasa privacidad que
está asociado a este tipo de viviendas.
En segundo lugar, estas soluciones deben ubicarse en aquellas calles que no sean
principales o vertebradoras del barrio, cuya función sea dotar al barrio de los usos
complementarios esenciales para una vida urbana de calidad.
Estas actuaciones buscarán en todo caso aportar un valor añadido a la ciudad más allá de la
propia densificación. Puede resultar propio vincular estas actuaciones a operaciones de
rehabilitación de los inmuebles para la mejora de las envolventes o de las condiciones de
accesibilidad.

E. RENOVACIÓN, REUTILIZACIÓN, ….
Reciclar espacio y ciudades, sacar más partido a lo que se tiene, es el lado positivo de la crisis.
La regeneración urbana de barrios pasa por la realización de planes transversales que
contemplen: viviendas, edificios públicos y privados, aspectos social y económico,
infraestructuras, espacio público y equipamientos.
No se debe aspirar sólo al aumento del número de viviendas por hectárea de un barrio, sino a
generar espacios públicos de calidad que den carácter al mismo, especialmente en barrios en
que se percibe un déficit de los mismos, independientemente de que se cumplan los
estándares numéricos de la legislación.

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IX. CONCLUSIONES

Son tiempos en los que la densificación, en todos sus aspectos (nueva edificación,
rehabilitación, renovación, regeneración, …) sea la forma actual de intervenir en el tejido
urbano de nuestra ciudad.
Para ello necesitamos:
- Un desarrollo urbano sostenible.
- La ciudad histórica como modelo de referencia. Volver la mirada hacia dentro de la
ciudad construida.
- Ciudad compacta con mestizaje de usos, sin la ocupación de nuevo suelo,
disminuyendo las largas distancias.
- Regeneración de los barrios más degradados.
- Disminución radical de las emisiones de CO2.
- Apuesta clara y sincera por la rehabilitación en detrimento de la nueva construcción.
- Gestión sostenible de los recursos (agua, energía,..)

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