8.4 Indicadores Financieros los aspectos correctos del proceso.

Los
indicadores de eficacia se enfocan en el
De acuerdo al Instituto Nacional de
qué se debe hacer, por tal motivo, en el
Contadores Públicos, existen 7 indicadores
establecimiento de un indicador de
financieros:
eficacia es fundamental conocer y
a) Indicador de liquidez: definir operacionalmente los

La liquidez de una organización es requerimientos del cliente del proceso

juzgada por la capacidad para saldar las para comparar lo que entrega el proceso

obligaciones a corto plazo que se han contra lo que él espera.

adquirido a medida que éstas se vencen. d) Indicador de desempeño:

Se refieren no solamente a las finanzas Es un instrumento de medición de
totales de la empresa, sino a su habilidad las principales variables asociadas al
para convertir en efectivo determinados cumplimiento de los objetivos y que a
activos y pasivos corrientes. su vez constituyen una expresión

b) Indicador de eficiencia: cuantitativa y/o cualitativa de lo que se

Establecen la relación entre los pretende alcanzar con un objetivo

costos de los insumos y los productos de específico establecido.

proceso; determinan la productividad e) Indicador de productividad:

con la cual se administran los recursos, La productividad está asociada a la

para la obtención de los resultados del mayor producción por cada hombre

proceso y el cumplimiento de los dentro de la empresa y al manejo

objetivos. Los indicadores de eficiencia razonable de la eficiencia y la eficacia.

miden el nivel de ejecución del proceso, Es una forma de integrar un indicador

se concentran en el cómo se hicieron las de rentabilidad con otro de actividad

cosas y miden el rendimiento de los con el propósito de determinar si un

recursos utilizados por un proceso. rendimiento de inversión es procedente

Tienen que ver con la productividad. del uso eficiente de los recursos para

c) Indicador de eficacia: generar ventas o del margen neto de

utilidad que dichas ventas produzcan.
Miden el grado de cumplimiento de
f) Indicador de endeudamiento:
los objetivos definidos en el Modelo de
Tienen por objeto medir en qué
Operación. Mide el logro de los
grado y de qué forma participan los
resultados propuestos. Nos indica si se
acreedores dentro del financiamiento de
hicieron las cosas que se debían hacer,
 la empresa. De la misma manera se trata
de establecer el riesgo que incurren tales
acreedores, el riesgo de los dueños y la
conveniencia o inconveniencia de un
determinado nivel de endeudamiento
para la empresa.
g) Indicador de diagnóstico financiero:
El diagnóstico financiero es un
conjunto de indicadores qué,
diferencia de los indicadores de análisis
financiero, se construyen no solamente
a partir de las cuentas del Balance
General sino además de cuentas del
Estado de Resultados, Flujo de Caja y
de otras fuentes externos de valoración
de mercado. Esto conlleva a que sus
conclusiones y análisis midan en
términos más dinámicos, y no estáticos,
el comportamiento de una organización
en términos de rentabilidad
efectividad en el uso de sus recursos.
8.5 Precios de venta
Según la bibliografía (Téllez, 2010,
p.148) primero se debe elaborar un cuadro
que identifique las características
urbanísticas y arquitectónicas de un
proyecto, luego se procede a calcular el
precio de venta del proyecto; para esto se
realizan los siguientes pasos:
a) Calculo de los precios unitarios de
venta y del valor de las ventas:
(Téllez, 2010, p.149) Para tal fin se
debe tener en cuenta las áreas vendibles
de cada unidad de venta y su precio por
m2 que se detalla en el cuadro de
entrada.
Generalmente las ventas se hacen
por m2 vendible pero también se puede
dar el caso, generalmente en casas
construidas sobre lotes de diferentes
tamaños, que para calcular el precio de
a venta se partirá del precio de m2 de los
distintos tipos de áreas y del precio de
m2 de terreno privado vendible. La
suma del precio de todas las unidades de
venta determina el valor actual de las
ventas del proyecto, cifra a la que se
acostumbra referir en términos
porcentuales como el valor del lote, para
determinar si la incidencia del mismo se
sitúa dentro de estándares aceptables.
y b) Calcula de la forma de pago de cada
unidad de venta:
Para poder determinar los ingresos
por ventas es necesario calcular como se
dividirá el precio de cada unidad de
venta según la forma de pago que se
estipule, teniendo en cuenta los
porcentajes correspondientes a cada
tipo de pago en que se dividirá el precio
de venta de la unidad correspondiente.
Es así como la cuota inicial ,
generalmente se divide en varias partes
, como por ejemplo un porcentaje sobre
el precio de cada unidad que se pagara a
la separación, , un porcentaje que se
 cancelara a la firma de la promesa de
compraventa, un porcentaje que se
acostumbra a dividir en cuotas iguales
durante el periodo que resta entre el
momento en que se hace la venta de la
vivienda, oficina o local; y el momento
en que se espera entregarla una vez
terminada y un porcentaje que lo pagara
el comprador al constructor en el
momento en que reciba la unidad
comprada, con un crédito que obtenga
de un banco hipotecario. Generalmente
el valor del crédito concedido al
comprador lo recibe el constructor
subrogando al comprador la cuota parte
del crédito que obtuvo para la
construcción del proyecto. De ahí la
importancia para el constructor que esta
subrogación se haga lo más rápido
posible pues desde el momento en que
se realice deja de pagar al banco los
costos del crédito que ha subrogado
(intereses más corrección monetaria)
Precios de venta futuros
Son aquellos en los que se estima se
venderán las diferentes unidades de venta
durante el periodo en que se hayan
programado las mismas, teniendo en cuenta
que se ajustarán de acuerdo al incremento
esperado de los precios en el mercado. Por
lo tanto, se requiere hacer primero un
estimado sobre la evolución de los precios
de venta durante tal periodo. Para este fin se
debe establecer la tasa de crecimiento anual
esperada teniendo en cuenta las condiciones
específicas del proyecto que se esté
estudiando. A partir de esta tasa de
crecimiento y de los precios de venta que se
tienen al momento de realizarse el estudio,
se calculan los precios de venta futuros de
cada unidad de venta por m2. Esto servirá
para calcular los ingresos por ventas.
Para hallar estos precios de venta
futuro se utilizan los factores de conversión
para transformar un valor presente en un
valor futuro, por ejemplo:
Si se quiere calcular el precio de venta
futuro, para el mes 4 de un proyecto, el cual
posee las siguientes características:
Tasa de crecimiento anual de los precios de venta = 5%
Meses faltantes para iniciar la construccion = 1 = j
Meses para el cual se quiere hacer la proyeccion = 4 = h
Precio de venta actual = S/ 3 294 584
Para resolver esto, se debe
homogeneizar las unidades de la tasa de
crecimiento y el tiempo de evaluación, de la
siguiente forma:
𝑓 = (1 + 𝑖)ℎ−1+𝑗⁄12
𝑓 = (1 + 0.05)4−1+1⁄12
𝑓 = 1.0164
De ahí que el precio de venta futuro
sea:
𝑃𝑉𝐹 = 𝑃𝑉 ∗ 𝑓
 𝑃𝑉𝐹 = 3294584 ∗ 1.0164 el programa de ventas deberá hacerse a
través de una entidad fiduciaria y para este
𝑃𝑉𝐹 = S/ 3 348 603
caso se debe considerar un programa de
Y se realiza esto hasta el último mes ingresos por ventas ya que solo se
que se programe vender. percibirán ingresos cuando haya un punto

8.6 Programa de ventas e ingreso por de equilibrio entre un determinado

ventas porcentaje de unidades de venta vendidos y

los ingresos que se obtuvo por esto.
Al realizarse un cuadro resumen donde
se consignan todos los ingresos de un b) Valor total de las ventas:

proyecto producido por las ventas Esto representa al valor de las ventas
generadas, se deben presentar 3 tipos de que se espera realizar cada mes y debe estar
información a fin de identificar los ingresos consignado en el cuadro de datos sobre los
de un programa de ventas. ingresos por las ventas, esto se debe hacer

a) Programa de ventas: teniendo en cuenta que el área que se espera

vender deberá venderse a precios de cada
Cuando se realiza una hoja de datos
mes, los mismos que son resultados de los
sobre la programación de ventas e ingresos
precios de venta futuros calculados a partir
por ventas, se debe consignar el programa
de la tasa de crecimiento y de los precios de
de ventas en términos de porcentaje de área
venta actuales.
que se espera vender cada mes y se debe
aplicar los porcentajes al área total De esta forma el área que se espera

vendible, y si se da el caso, a los garajes y vender en el mes 1 deberá venderse a

otras áreas que se espera vender. De esta precios del mes 1, la que se espere vender

forma se hace un estimado en m2 de las en el mes 2, se venderá a precios del mes 2

ventas mensuales ya que sería muy incierto y así sucesivamente. (Téllez, 2010, p.151).

proyectar por unidades específicas de La suma de las ventas de todos los

distintos tamaños y características. (Téllez, meses será por lo tanto el valor final de las
2010, p.150) ventas, monto que recibirá efectivamente el

Al hacerse la proyección del programa constructor por la venta de su proyecto.

de ventas se debe considerar si el proyecto c) Ingresos por ventas:

se piensa pre-vender osea vender en planos
Para determinar esto, se debe aclarar que
como lo que saben hacer las empresas
una cosa es el valor de lo que se espera vender
constructoras o inmobiliarias, en este caso
en un mes determinado y otra muy distinta es el
valor de los ingresos que por este mismo
concepto se espera recibir en dicho mes. Todo
depende de la forma de pago que haya
establecido el vendedor- constructor, los
porcentajes generados debido a la forma de
pago deben aplicarse a lo vendido cada mes
para determinar cuáles serán los ingresos
mensuales por ventas, es decir, cuanto se
recaudara por concepto de cuotas por
separación, por concepto de cuotas a la firma de
la promesa, por cuotas mensuales y por créditos
subrogados u otras modalidades de pago. Si el
proyecto se va a desarrollar utilizando una
entidad fiduciaria deberán tenerse en cuenta las
condiciones establecidas en el contrato de
fiducia para que la entidad fiduciaria le realice
desembolsos por ventas. La suma de los
ingresos mensuales deberá ser igual al valor
final de las ventas. Los valores de los ingresos
para cada mes, serán los que deberán
consignarse en el cronograma de ingresos y
flujo de caja. (Téllez, 2010, p.152).
NOVENA UNIDAD: FIDUCIA Y estudios y promoción del proyecto
TITULARIZACIÓN INMOBILIARIA
9.1. Generalidades
La fiducia tiene raíces muy antiguas. En
el derecho romano existía el
“Fideicommisum” por medio del cual una
persona transfería a otra en su testamento
uno o varios de sus viene para que los
administrara en beneficio de otra persona
que el testador quería favorecer. (Téllez,
2010, p.202).
En el derecho anglosajón, la fiducia se
originó en los llamados “uses” que eran
compromisos de conciencia que adquiría
una persona al recibir los bienes que le eran
entregados por otra. Esos compromisos
podían ser en favor del propietario inicial o
de un tercero designado por él. (Téllez,
2010, p.202).
9.1.1. Términos Básicos
o Fiduciarias: Entidades que
prestan servicios financieros
relacionados con la administración
de bienes de terceros, constituidas
como S.A sujetas a la inspección y
vigilancia de la Superintendencia
Bancaria. (Vargas & García, 2005,
p.82).
o Fideicomitente inicial: Puede
estar conformado por una o más
personas, las cuales aportan el
terreno y de ser el caso, los
(Téllez, 2010, p.203).
o Fiducia: Fe, confianza,
Mecanismo esencialmente elástico
y flexible mediante el cual una
persona natural o jurídica entrega a
una sociedad fiduciaria uno o más
bienes concretos despejándose o
no de la propiedad de los mismos.
(Vargas & García, 2005, p.82).
 o Fideicomitente adherentes o de
inversión: Son las
interesadas en involucrarse como
inversionistas al proyecto,
cambio de una retribución en área
o en dinero al final del mismo.
(Téllez, 2010, p.203).
o Fideicomisario: También llamado
beneficiario, puede ser cualquier
persona natural o jurídica, de
naturaleza pública o privada,
nacional o extranjera, en cuyo
provecho se desarrolla la fiducia y
se cumple la finalidad perseguida.
(Vargas & García, 2005, p.83).
o Fideicomiso: Disposición por la
cual el fideicomitente deja un bien
concreto para que en caso y tiempo
determinado lo transmita a otro o
lo invierta del modo que se le
señale. (Vargas & García, 2005,
p.83).
o Contrato Fiduciario: Acuerdo
que celebra la fiduciaria con cada
uno de los clientes para dar
nacimiento a los
fiduciarios a saber:
Fiduciario y Fiducia Mercantil.
(Vargas & García, 2005, p.83).
9.1.2. Clasificación de la Fiducia
o Fiducia de Inversión
o Fiducia de Administración
o Fiducia Inmobiliaria
9.2. Fiducia Inmobiliaria
personas
La fiducia inmobiliaria es un negocio
en el cual el fideicomitente transfiere, si se
a
requiere, la propiedad de uno o más
inmuebles de Fiduciaria, para que los
transforme, administre y posteriormente
enajene en favor del fideicomitente y/o de
los terceros que se vinculen al fideicomiso,
de conformidad con las instrucciones
contenidas en el acto constitutivo del
mismo.
o Fideicomiso Inmobiliario
En virtud del cual se transfiere un
inmueble y los documentos técnicos a la
fiduciaria para que ésta los administre y
lleve a cabo la construcción de un
proyecto inmobiliario de acuerdo con
las instrucciones recibidas y transfiera
las unidades construidas a quienes
resulten beneficiarios en el respectivo
contrato. La supervisión del desarrollo
del proyecto está a cargo de los órganos
del fideicomiso; tales como la Asamblea
de Constituyentes (todos los
negocios inversionistas del proyecto) y el Comité
Encargo Directivo, que es organismo encargado
de estudiar, aprobar las normas,
procedimientos y políticas de carácter
administrativo, financiero y técnico,
decidir sobre contratos, profesionales
que intervendrán en el proyecto,
cumplimiento de cronogramas y
especificaciones técnicas.
 o Fideicomiso de administración de
recursos inmobiliarios
Este tipo de fideicomiso
desarrollarse con o sin transferencia del
inmueble a la Fiduciaria. La función
básica de ésta es la administración de los
recursos que se vinculen al proyecto, de
tal forma que se le de confianza al
inversionista para que una
cumplidos los procedimientos
establecidos en el contrato de fiducia, la
Fiduciaria traslade dichos dineros al
gerente o al constructor para la
construcción del proyecto
En ambos tipos de fideicomiso, las
ventas se pueden llevar a cabo mediante un
esquema “a precio fijo” o “al costo”.
Los proyectos “a precio fijo” se
caracteriza porque las personas interesadas
en unidades privadas se vinculan a través de
contratos de compraventa a quienes se les
ofrece un precio fijo, de tal manera que el
beneficio que pretende el fideicomitente
varía según la diferencia que se presente,
entre los ingresos provenientes de las ventas
y la suma de los costos y gastos en que
hubiese necesidad de incurrir para la
construcción, de tal suerte que la diferencia,
bien sea positiva o negativa,
corresponderá al fideicomitente.
En un proyecto “al costo”,
fideicomitente aporta el lote
documentos arquitectónicos y técnicos que
hacen viable el proyecto de construcción; a
cambio percibe unos “derechos”, a título del
puede
beneficio previsto, el cual puede ser
cancelado en dinero de acuerdo con el flujo
de caja del proyecto o en área construida.
9.3. Titularización Inmobiliaria
9.3.1. Generalidades
vez
Al igual que la fiducia, la titularización
tiene su origen en la antigua Roma, en
donde los llamados vectigalianas, eran un
tipo de títulos que involucraban la figura de
titulación. En Colombia, a diferencia de los
países europeos y de los Estados Unidos de
América, ésta s de reciente aparición, pues
sólo en1992, se hicieron los primeros
negocios de este tipo, liderados por la firma
Oikos.Se trata por lo tanto de una
modalidad financiera muy incipiente.
La titularización, también denominada
fiducia de titularización, es un mecanismo
para la creación de títulos valores, a partir
de activos diferentes. A través de este
mecanismo una o varias personas naturales
o jurídicas pueden obtener liquidez a partir
de activos ilíquidos de baja rotación,
mediante la emisión de títulos con base en
dichos activos. La titularización de
le
inmuebles consiste en la emisión de títulos
de contenido crediticio, de participación o
el mixtos, sobre patrimonios autónomos
y los constituidos con bienes inmuebles.
 La titularización de un proyecto de El inversionista recibe su renta
construcción consiste en la emisión de originada por el arriendo o
títulos mixtos o de participación, sobre un explotación económica por el
patrimonio autónomo constituido con un arriendo o explotación económica
lote de terreno, el diseño arquitectónico y de del inmuebe y por su valoración
ingeniería, los estudios técnicos y de pre
o Renta Mixta
factibilidad económica, la programación de
obras y los presupuestos necesarios para Incorpora los dos derechos

adelantar la construcción sobre el lote. La 9.3.4. Actores que intervienen en el

rentabilidad que se obtiene de estos títulos proceso
procede de la valorización del inmueble, e
o El originador
la vente de las unidades constitutivas del
mismo y en general, del desarrollo el Es el propietario o propietarios de los
proyecto. activos que se van a titularizar

9.3.2. Mecanismos para estructuras o El estructurador del proceso

la titularización
Se encarga de realzar las
La titularización puede estructurarse proyecciones financieras de la
bajo uno de los siguientes mecanismos: emisión, su análisis de riesgos, el
diseño de los títulos y su estudio de
o Mecanismo del patrimonio
mercado, así como de señalar las
autónomo
características financieras de la
o Mecanismo del fondo común
emisión
especial
o El agente de manejo
9.3.3. Clases de títulos
Es la sociedad fiduciaria que emite
o Renta fija (Títulos de contenido
los nuevos valores en representación
crediticio)
de un patrimonio autónomo o de un
Aquellos que incorporan la fondo común especial que
obligación de pagar sumar de dinero administre, según el caso.
por concepto de capital e intereses
o El administrador
o Renta Variable (Títulos de
La entidad encargada de colocar los
participación)
títulos en el mercado
10. Bibliografía

Vargas, P. L. & García, S. J. (2004). El

Sistema Fiduciario y su aplicación en la
Construcción de Vivienda. REVISTA de la
Facultad de Ingeniería de la Universidad
Militar “Nueva Granada”, 81-95.

Téllez, M (2010). Finanzas de la

construcción, Bogotá, Colombia:
BANDHAR Editores LTDA.