CLASE XI – Derechos Reales y Registrales. Giménez Gardine, Karen.

Legajo: 34187

1. Definición y requisitos para la expropiación

Definición

Es una limitación al derecho de propiedad, a través de la cual el Estado priva de un

determinado bien a su titular, con fines de utilidad pública y luego de pagarle una justa
indemnización

Requisitos

El art. 17 de la Constitución Nacional establece “La expropiación por causa de utilidad pública,
debe ser calificada por ley y previamente indemnizada…”.

 Utilidad pública comprende todo aquello que procure la satisfacción del bien común,
sea de naturaleza material o espiritual.

 Calificación legal, la expropiación debe ser calificada por ley. Esto significa que para
que pueda llevarse adelante una expropiación es necesario que el órgano legislativo
dicte una ley.

 Indemnización es la suma de dinero que el expropiante debe pagarle al expropiado. No

es un precio, es una reparación. La indemnización debe ser justa y previa.

2. Afectación de la vivienda. Legitimados. Beneficiarios y Efectos de

la afectación.
Afectación.

La afectación a vivienda familiar es una figura jurídica creada para proteger la vivienda familiar
que se constituye en favor del conyugue o compañero permanente regulada por la ley 258 de
1996

La afectación puede ser por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no
excluye la concedida por otras disposiciones legales.

La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en

las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional
del registro inmobiliario.

No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más
inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del
plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el
constituido en primer término.
Legitimados.

La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio,
deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.

Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación:

1. a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o

descendientes;

2. b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan
con el constituyente.

Efecto principal de la afectación. La afectación es inoponible a los acreedores de causa

anterior a esa afectación.

La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción,

excepto:

1. a) Obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que

gravan directamente al inmueble;

2. b) Obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo

previsto en el artículo 250;

3. c) Obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la

vivienda; d) Obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores
de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

3. Concepto de propiedad horizontal

Es el derecho que ejerce sobre uno o más pisos, viviendas o locales de un edificio, que han sido
adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tiene ciertos derechos y
obligaciones en común.

4. Facultades y Obligaciones de los propietarios. Gastos y

contribuciones.
Facultades: Sobre partes propias, cada propietario es dueño exclusivo de su parte propia y
puede hacer con ella lo que quiera: alquilarla, venderla, hipotecarla, etc. sin consentimiento de
los demás, pero por razones de convivencia hay algunas normas de convivencia a cumplir
pactadas en el Reglamento de Copropiedad y Administración

Obligaciones de los propietarios sobre partes propias: Conservar y reparar su unidad a su

costa y pagar impuestos, tasas y contribuciones de mejoras.

Obligaciones de los propietarios sobre las partes en común: La regla general es que los
propietarios son condóminos de las partes comunes en relación con el valor de su parte
exclusiva o propia. Las partes comunes no se pueden vender, transferir, gravar, etc. porque
está unidas indisolublemente al dominio de cada unidad (son accesorias de ellas).
Sobre el uso de las partes en común: Todos los propietarios pueden usarlas por igual. No
importa el valor de cada departamento, porque el uso de estas partes comunes no es
proporcional a ese valor. De cualquier manera, siempre hay que tener en cuenta lo que
disponga el Reglamento de Copropiedad y Administración, ya sea sobre que partes son
comunes o sobre que partes comunes serán de uso exclusivo de determinados copropietarios.

Gastos y contribuciones: Las cargas que deben cumplir cada uno de los copropietarios, en
proporción al valor de sus unidades, y son:

Expensas de administración: son los gastos que surgen por la administración normal del
edificio (sueldos del portero y administrador, gastos de limpieza, mantenimiento del ascensor,
iluminación, etc.).

Expensas de reparación y conservación: Estos gastos los hace el consorcio a través de su

administrador y si éste no hace la reparación, puede hacerla un copropietario. Si es una
reparación urgente y necesaria, el propietario que la hizo reclama el reembolso. Si no es
urgente, hay que cumplir 3 condiciones antes de ser reembolsado: que no esté el
administrador; notificarle a los demás la reparación que se pretende hacer y que ninguno se
oponga.

Cargas por innovación y mejoras: En la propiedad horizontal para hacer innovaciones y

mejoras se exige la mayoría absoluta de votos (siempre que el Reglamento no establezca otra
proporción). Esto es para evitar que un propietario, caprichosamente impida hacer la mejora.

Otros gastos:

Seguros: el seguro contra incendios es obligatorio en la propiedad horizontal y es a cargo de

los copropietarios.

Hipotecas del terreno: si se hipotecó el terreno los gastos del servicio y los pagos del capital
son a cargo de los copropietarios.

Gastos por daños causados con cosas comunes y gastos por reconstrucción.

La obligación que tienen los propietarios de pagar las expensas, es “propter rem”, es decir que
sigue a la cosa (en este caso a la unidad). Por ello si se transfiere una unidad y se deben 10
meses de expensas, el nuevo propietario debe abonar esa deuda.

Además, el cobro de expensas tiene vía ejecutiva, ya que como las expensas son el motor del
consorcio no se podría esperar los tiempos de un juicio ordinario.

5. Reglamento de copropiedad y administración

El Reglamento es la ley interna del edificio. Rige la vida del consorcio y todos los copropietarios
deben respetarlo. Es la columna vertebral de la propiedad horizontal.

El Reglamento deberá:

 Determinar cuáles son las partes exclusivas y comunes.

 Especificar el porcentaje que le toca a cada propietario de las partes comunes y de los
gastos comunes.
  Determinar cómo será el uso de las cosas y servicios comunes.

 Determinar el destino que se le dará a las unidades (para oficinas, viviendas, locales).

 Especificar todo lo relacionado con la reunión de consorcio, designar al presidente,

mayorías para modificar el reglamento, etc.

 Detallar todo lo relacionado con el administrador, elección, remoción, sueldos,

derechos y obligaciones, etc.

6. Asamblea
El órgano más importante del consorcio y está compuesto por todos los copropietarios. Ella
aprueba y modifica el reglamento. También nombra, da instrucciones y despide al
administrador. Para realizar una Asamblea debe notificarse a todos los propietarios, debiendo
incluirse el orden del día, es decir los temas a tratar.

Hay dos clases de asambleas:

Ordinarias que se hacen periódicamente en los plazos determinados por el reglamento

Extraordinarias que no están predeterminadas, pero se realizan cuando surge algo particular
de interés común.

El quorum para sesionar y el cómputo de los votos los estable el reglamento, así como también
las mayorías necesarias que van desde la mayoría absoluta a la unanimidad, teniendo en
cuenta la gravedad de las decisiones a tomar.

Facultades de la asamblea.

La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:

1. a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de
propiedad horizontal.

2. b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son

sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las
partes proporcionales indivisas con relación al conjunto.

3. c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del
consorcio.

4. d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo

de propietarios, si lo hubiere.