2.- ANTECEDENTES.

-
Avaluó del bien inmueble conforme se solicita en providencia y detallado
en el acta de embargo conforme al proceso judicial mencionado,
posesionado con fecha:
11 de Julio del 2018
, dentro del término de 8 días y ampliación de termino.
Claves catastrales del GADM Pillaro
18-08-55-06-13-052 → #1 (Solo terreno) = Yatchil las Playas antes Yatchil Cusin
18-08-55-08-05-004 → #2 (Incluye la vivienda H°A° )= Yatchil las Playas antes Yatchil Jusin

Y con el fin de dar cumplimiento a la diligencia ordenada por su autoridad

nos trasladamos al predio del demandado. CUADRO DE COORDENADAS UTM
Datos GPS georreferenciados polígonos PUNTO COD NORTE ( Y ) ESTE ( X )
irregulares: VERT ICES LOT E 1
1 A 9879399.035 774450.615
3 D 9879372.552 774424.777
5 E 9879341.366 774446.393
6 F 9879384.075 774482.543
8 H 9879399.441 774492.430
4 C 9879356.421 774436.787
9 I 9879400.124 774478.618
VERT ICES LOT E 2
14 N 9879218.983 773916.796
19 R 9879152.401 773847.375
23 S 9879143.480 773865.810
27 S 9879137.648 773905.484
11 K 9879190.297 773967.143
El entorno económico de los inmuebles es: 28 S
9879178.101 773952.860
 Agrícola y vivienda
3.- METODOLOGÍA. 16 O
9879190.446 773887.834
a) Se procede a delimitar y geo-referenciar 31 puntos G.P.S, (Global
Posición Satelital) para proceder a triangular las medidas del predio
con equipo topográfico. Para el registro topográfico predial se usó el
siguiente equipo:
 GPS modelo Garmin etrex e30 ± 1% ( post-proceso)
 Topometro digital marca Stanley
 Flexómetro y cinta de medir
 Distanciometro laser CST/berger
 Cámara fotográfica
b) Los instrumentos utilizados realizan la medición de ángulos a partir de
marcas realizadas en discos transparentes. Las lecturas de distancia se
realizan mediante una onda electromagnética portadora (generalmente
microondas o infrarrojos) con distintas frecuencias que rebota en
un prisma ubicado en el punto a medir y regresa, tomando el
instrumento el desfase entre las ondas. Se procede con el levantamiento
planimetrico mediante el método radial con estación total que es un
aparato electro-óptico de precisión y luego se implanta la superficie que
previamente ha sido geo-referenciada con las coordenadas GPS
decimetricas usando un software vectorial. Se avalúa el terreno en base a
consultas del valor comercial del terreno mediante sondeos de costos de
pág. 2
 terrenos aledaños, descartando los valores altos y ajustando los valores
medios de relaciones $/m2, luego se aplica factores de ajustes de
valoración como son uso del suelo, accesos de vías y servicios básicos.
c) Se implanto y geo-localizo los predios usando un software vectorial
(AutoCAD) se determina superficies y se cuantifica las medidas.
d) Con el método comparativo de predios colindantes se realiza la
tasación comercial actual del mismo. Lo anterior y su aplicación
práctica de conocimientos implica su utilidad en el presente informe
(uso de precios construcción y topografía) .

La Georreferencia linderante se realiza con post-proceso en oficina, aclarando que se

corroboro la localización con el Dpto. Avalúos y catastro de GAD Pillaro un
representante de la accionante me guio al predio; también se avaló por el
depositario judicial conforme consta en el acta de embargo respectiva.

4.- CONCLUSIONES.
a) Ubicación: El bien inmueble se encuentra exactamente en las
Coordenadas Geográficas que cito a continuación del DATUM WGS 84
como centroide del predio. Datos registrados con el G.P.S+Glonass
(Global Position Systems) Garmin etrex modelo e30, precisión ± 1%.

pág. 3
 Centro geometrico
WGS84-
030

Norte→ 9,879,376.9251
Este→ 774,455.8755

Centro geometrico
WGS84-
031

Norte→ 9,879,174.4434
Este→ 773,907.8317

b) Perteneciente al sector Yatchil Las Playas, parroquia San Andrés cantón

Pillaro, provincia de Tungurahua, el predio es utilidad agrícola/vivienda
con servicios básicos y riego se accede recorriendo con sentido oeste durante
5 minutos desde el Sub-centro de Salud en la vía principal a Salcedo
siguiendo los camino en tierra con alumbrado público.

pág. 4
 c) La información de linderos fue proporcionada de la escritura y acta de
embargo en presencia y avalados por depositario judicial cito a
continuación:

#1 1964.33 M2 = 1.11 Solares = 0.28 Cuadras N E

SENT IDO Longitud Linderante
"Yatchil Cusin"

774,455.8755
9,879,376.9251
# 30 → G.P.S

NORT E 36.95 m Nestor Efrain Quishpe Tixe

030

SUR 74.24 m Actuales compradores

EST E 41.84 m Camino publico
OEST E 37.94 m Camino publico separa prop.Efrain Quishpe
W GS84 NORTE : 36.95 m Nestor Efrain Quishpe Tixe / SUR : 74.24 m Actuales compradores
/ ESTE : 41.84 m Camino publico / OESTE : 37.94 m Camino publico separa
Z 17S prop.Efrain Quishpe /
#2 4713.29 M2 = 2.67 Solares = 0.67 Cuadras N E
SENT IDO Longitud Linderante "Yatchil Jusin"

773,907.8317
9,879,174.4434
# 31 → G.P.S

57.96 m Camino publico

NORT E
031

SUR 60.64 m Rodrigo Maiquiza y otros

EST E 81.07 m Rodrigo Maiquiza
OEST E 96.19 m Hernan Quishpe Tigse y esposa
W GS84 NORTE : 57.96 m Camino publico / SUR : 60.64 m Rodrigo Maiquiza y otros / ESTE :
Z 17S 81.07 m Rodrigo Maiquiza / OESTE : 96.19 m Hernan Quishpe Tigse y esposa /
d) La superficie del terreno cuantificada con un software vectorial es:

pág. 5
 Descripción del terreno:
CONSIDERACIONES FISICAS:
Construcciones
# Acceso Topografía Forma Vivienda en #2
1 Tierra Pendiente 5 % Trapezoidal
2 Tierra Pendiente 2 % Trapezoidal
SERVICIOS DEL SECTOR: Casa construccion hormigon
# Buses Transporte Centro Salud UPC armado con losa de 1 piso ,
1 Si ( 15 minutos) Si ( Camionetas) Si(10 minutos) Si(10 minutos)
2 Si ( 15 minutos) Si ( Camionetas) Si(10 minutos) Si(10 minutos)
piso encementado, con baño
SERVICIOS DEL INMUBLE: encementado y piezas
# Agua riego Agua potable Alcantarillado Electricidad Telefonía
ceramicas ,ventanas y
1 Si Si No Si No
2 Si Si No Si No cubreventanas de hierro y
e) Construcciones existentes. puertas sin ceramicas ni
En el interior del terreno SI hay construcciones en el lote #2.
Valor comercial edificac.[Tasación] =Vcr* Cec* Ci* En #2 B pintura
Descripción Casa H°A° - 1 PISO
Avaluo real y actual edificación-Inspec. De campo→Vcr 259.43 USD/m2
Coefic. Correcion por estado conserv.→ Cec 0.90 A
Coef. Correccion por existenc. Y tipo instalaciones→ Ci 0.90 66.35 m2
Viviendas construción→ 66.35 m2
Avaluo comercial y actual construcciones internas → $
Tasación 13,942.84 $ -
TOTAL EDIFICACION→ $ 13,942.84 Estado bueno
http://www.elcomercio.com/tendencias/construir/bienes-inmuebles-sufren-maneras-de.html
15 años → 25 % ; consecuencia = 2018-2007 = 11 años → 18 %
= 1 - 0.18 = 0.82 ( coeficiente sugerido minimo)
f) Costo comercial del terreno.
Para terrenos rurales se utiliza la fórmula que relaciona el costo propio del metro
cuadrado del terreno por su ubicación multiplicado por los coeficientes de
infraestructura vial por la superficie calculada.
Analisis comparativo de oferta-demanda de predios cercanos en relacion al mercado local
SECT OR: Yatchil a 5 cuadras a 8 cuadras del sitio A 4 cuadras del sitio
SUPERFICIE: 1764.00 M2 3528.00 M2 1764.00 M2
V A LOR: $ 11,000.00 $ 20,815.20 $ 15,000.00
COST O M 2= 6.24 USD/m2 5.90 USD/m2 8.50 USD/m2
# 1 2 3
DIST A NCIA %= 100% 100% 100%
Considerar=
OBSERV .
6.24 USD/m2 5.90 USD/m2 8.50 USD/m2
PROM EDIO : 6.88 USD/m2
DEM A NDA : 5%
OFERT A : 5%
PROM EDIO
6.21 USD/m2
PERIT A JE:
[ P * ( 1- D ) *
predio
( 1- F) ] →

email o
Telef: 0990113287, a 8 cuadras del sitio, Telef:
telefono flia. Toapanta 0980305816,
Morador

contacto

pág. 6
 Valor comercial terreno=Cer * Ci * Cu * Ca * Ctt * Cf * Cv * Cmc * Cff * Vrt
Predio 1 2
Valor referencial del terreno - Investigacion de campo→ Vrt 6.21 USD/m2 6.21 USD/m2 ( se consulto costo terreno a moradores y web)
Cercania= Cer 100% 100% Relacion a lote comercial mas cercano
Coef. Correccion por infraestructura→ Ci 0.98 0.98 Servicios básicos=1; sin servicios<0.95; 0.96<parciales serv.<0.98
Coeficiente correccion uso del suelo→ Cu 0.97 0.97 0.90<Uso agricola<0.97; 0.99<Uso comercial<=1. 0.96<Uso vivienda<0.98
Coeficiente correccion topografia de acceso principal→ Ca 0.94 0.96 Calle asfaltada=1; Adoq.Empedrada<0.98; Lastrada <0.96-0.99; tierra<0.94
Coeficiente correccion topografia terreno→ Ctt 0.97 0.97 Plano=1, desnivel 1m relacion via <0.97
Coeficiente correccion localizacion y fachadas del terreno→ Cf 0.94 1.00 Esquinero=1; mitad calle =0.95-0.99, interior <0.94
Coeficiente correccion accesibilidad vial→ Cv 1.00 1.00 Acceso total =1; acceso servidumbre <0.98
Coef. Correccion por material de calzada de via acceso→ Cmc 0.95 0.95 Asfaltado=1; lastrado <0.98; tierra <0.95
Coef. Correccion relacion frente fondo→ Cff 0.97 0.97 Asimetrico<0.97; simetrico =1
Valoracion comercial referenc. Terreno→ Vrt 4.66 USD/m2 5.06 USD/m2 [ Vrt = Superf.* Avaluo real y actual ]
Superficie de terreno→ Superf. 1964.33 m2 4713.29 m2
Avaluo real y actual Terreno→ Vrc $ 9,153.78 $ 23,849.25

Descripción→ Predio 1 Predio 2 Casa en 2

SUPERFICIE TOTAL: 1964.33 m2 4713.29 m2 66.35 m2
CUA DRA ( 84*84 m)= 0.278 0.668 0.009
SOLA R ( 1764 m2)= 1.114 2.672 0.038

g) En base a los numerales anteriores se concluye que el Avaluó total corresponde

a la suma de los valores de tasación de terreno con construcciones que
resulta en, costo real comercial de oportunidad:

DESCRIPCION TASACION USD.

Terreno en sitio #1 $ 9,153.78 Yatchil Cusin (antes)
Construcciónes en lote #2
$ 37,792.09

$ 13,942.84
Terreno en sitio # 2 $ 23,849.25 Yatchil Jusin (antes)
Avaluo total= $ 46,945.87
Lote cuerpo cierto 100%
Total $ 46,945.87
SON =CUARENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CUARENTA
Y CINCO US dólares 87 /100 .

Se aclara que el lote #1 no incluye la casa de hormigón de 2 pisos

El lote #2 si incluye la casa de H°A° y desde el lindero poste de midió
los 4700 m2.

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h) Fotos inmueble actuales:

pág. 8
Para constancia y fe de verificación de localización y dimensiones del inmueble
embargado firmo en mi calidad de depositario judicial.

Atentamente,

DEPOSITARIO JUDICIAL
LCDO . ESPARZA CHAQUINGA BYRON RODOLFO

Cédula: 1801013119
TELEFONO: 0985771744
Dirección: Pillaro, frente al parque central-lado de la Policía
Calle Urbina entre Calle Sucre y calle Bolívar

rodolfoesparzaz@yahoo.es

pág. 10
 Anexo 2
𝑺𝒑 ∗ 𝑪𝒑 + 𝑺𝒕 ∗ 𝑪𝒕 = 𝑶𝒇 𝑺𝒑 ∗ 𝑪𝒑
despejando → 𝑪𝒕 = 𝑶𝒇 −
𝑺𝒕
Ct=Costo Terreno ; Cp=Costo Propiedad St=Supr. Terreno ; Sp=Superficie Propiedad Of = Oferta comercial(consulta)
Calculo del costo del m2 en funcion del valor total ( propiedad + construccion) #
Deduccion del valor (estimado) del Terreno [ se considera que la gente exagerada un 10 % del costo real ] Telef: 0980305816, flia Tteresa Barriga , a 8 cuadras del sitio
Valor oferta (Of)= Valor Terreno ( St * Ct ) + Valor Propiedad ( Sp * Cp ) 10% Casa Terreno
$ 40000.00 = 3528.00 m2 x Terreno + 96.0 m2 x 200 $ / m2 $ 19,200.00 $ 20,815.20
Terreno= 5.90 $ / m2 Valor comercial → 5.31 $ / m2 →Avaluo real comercial - 10%
 Depreciación valoracion de construcciones
(Considera el estado de conservación )
TABLA Nº 1 DEPRECIACIÓN POR ESTADO http://www.americabienes.com/avaluos/rossheidecke.html
 TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO ANEXO 1
ESTADOS CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN NORMAL COEFIC.DEPREC.

1 NUEVO → No ha sufrido ni necesita reparaciones Óptimo O 0.000

2 No ha sufrido ni necesita reparaciones Muy bueno MB 0.032

3 REGULAR→Ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 2.520

4 Requiere reparaciones sin importancia Intermedio I 8.090

5 Requiere reparaciones Regular R 18.100

6 Requiere reparaciones Simples Deficiente D 32.200

7 Requiere reparaciones importantes Malo M 52.600
8 Requiere muchas reparaciones importantes Muy Malo MM 72.200
9 Sin Valor = Valor de Demolición Demolición DM 100.000

Optimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo
Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos,
filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.
Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, y
otros.
Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones
mecánicas, y otros
Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo,
estará en estado de demolición.
Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior.

* La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.
* Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
* Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

$/m2= 259.43 USD/m2 125.51

Superf.: 66.35 m2
Vn= $ 17,213.39 (Valor de nuevo para la edificación revista CCA )
x= 10 años (Edad actual estimado)
n= 60 años (Vida útil probable **)
Estado: Regular I
Coef.: 8.090 ( Coef. Depreciación )
E= 0.9191 Intermedio

VA= $ 14,062.96 (Valor actual)

http://www.pgrweb.go.cr/DOCS/NORMAS/1/VIGENTE/R/2000-2009/2005-2009/2008/F63D/B9DF9.HTML
http://www.scielo.org.co/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0120-62302014000300014
** http://vilssa.com/_cuanto_dura_un_edificio_vida_util_de_los_edificios_