Mejor y más

rentable uso
inmobiliario de un
proyecto ubicado en
el nororiente de la
ciudad de Mérida,
Yucatán

Septiembre 2019
Softec es la principal empresa en investigación de la industria inmobiliaria en México.
Desde 1980, somos un grupo de consultores multidisciplinarios enfocados en crear nuevas
lecturas del mercado inmobiliario para respaldar la toma de decisión de inversionistas y
desarrolladores mediante nuestras herramientas de investigación de mercado.
Nuestro muestreo estructurado del mercado habitacional en 41 ciudades de México ha
servido para apoyar los procesos de planeación de entidades gubernamentales,
instituciones financieras, inversionistas y desarrolladoras inmobiliarias.
Entre los beneficios que obtienen nuestros clientes se encuentran:
• Terminar con éxito proyectos vigentes
• Obtener financiamiento y capital para arrancar nuevos proyectos
• Identificar nichos de mercado

ETAPAS DE DESARROLLO INMOBILIARIO

2- Compra de tierra
• Reporte de potencial de
compra
• Reportes de oferta y
competencia
• Mapas mercadológicos
• 4. Edificación
• Validación de proyecto
Reportes de oferta y
competencia
• Mapas mercadológicos
• 6. Postventa
• Evaluación del
proceso de entrega
de viviendas
• Evaluación de la
calidad de la
administración del
desarrollo
1. Determinación de
potencial de mercados
01 • Diagnóstico de plaza
• Mapas mercadológicos
• Reportes de oferta.
02
3- Habilitación de tierra y
urbanización
03 • Mejor y más rentable uso
• Validación de Plan maestro
de desarrollo
04
• 5. Comercialización
• Seguimiento de
05 tendencias del mercado
• Auditoría comercial
• Determinación de las
opiniones y preferencias
de los compradores
06
Antecedentes

Se ha solicitado a Softec realizar una evaluación de mercado que permita identificar el

mejor y más rentable uso inmobiliario de un proyecto de lotes campestres del segmento
RP.
• El predio se ubica en al nororiente de la ciudad de Mérida, Yucatán. Sobre la
carretera Conkal-Chicxulub.
• Cuenta con una superficie de 800 Has
• Se pretende desarrollar de 260 a 300 lotes campestres.
• Los lotes se planean desde 1 a 5Has.

Objetivos

Los principales objetivos a cubrir serán:

• Determinar la vocación inmobiliaria del predio bajo estudio
• Realizar un diagnóstico del mercado inmobiliario de proyectos similares en el país,
identificando el tamaño y situación de mercado
• Determinar el modelo de financiamiento al cliente final, en base a la competencia
• Definir las amenidades en el proyecto
• Modelar un proyecto competitivo
Metodología

El presente estudio de mercado se realizará principalmente a

partir de la información que Softec recaba directamente en
campo para los mercados inmobiliarios bajo estudio. Para el
mercado de vivienda nueva terminada, la principal fuente de
información será la base de datos propiedad de Softec.
La información económica, demográfica y urbana que
complementan esta evaluación, se obtiene de fuentes públicas
especializadas ya que su tratamiento es mediante
representaciones geográficas a través de mapas temáticos y
modelos de estimación.
La metodología de levantamiento de información de Softec está
basada en trabajo de levantamiento de información en campo a
fin de localizar y obtener la información de los principales
proyectos que componen la muestra. El método de
levantamiento, emplea analistas y consultores de Softec que
pretenden ser clientes potenciales a fin de obtener la misma
información que el comprador potencial obtendrá para evaluar
sus opciones de compra.
Con base en el análisis detallado de los requerimientos de
información del cliente, el área de Consultoría elaborará un
calendario de trabajo que detalle el proceso de elaboración del
estudio, según lo descrito en esta propuesta y lo acordado en la
junta de inicio con el cliente. Este calendario detallará las fechas
de inicio, avances, presentación y entrega del estudio.
Contenido
1. Introducción y objetivos
• Objetivos del estudio
• Segmentación Softec de los giros analizados
• Zona de influencia
• Descripción del predio bajo estudio

2. Demografía
• Concentración de población y vivienda en la ciudad
• Crecimiento de población y vivienda en la ciudad
• Crecimiento de la mancha urbana en la ciudad
• Estructura por nivel socioeconómico
• Local y nacional
• Número de familias del segmento A/B en México
• Dinámica de las familias A/B
• Infraestructura y equipamiento de a zona
• Principales accesos y vialidades
• Migración a Mérida
• Llegada de turistas

3. Diagnóstico de los mercados inmobiliarios

• Análisis de oferta vigente de proyectos de lotes en el país con

características similares
o Ubicación de proyectos vigentes
o Resumen del mercado
o Precios unitarios y por m2
o Área y prototipos
o Inventario vigente
Contenido
• Análisis de oferta vigente
o Absorción promedio
o Año de inicio de venta
o Principales características y amenidades
o Número de etapas abiertas
o Financiamiento
o Mapas temáticos

• Análisis de oferta vigente de proyectos de lotes en Mérida

o Ubicación de proyectos vigentes

o Resumen del mercado
o Precios unitarios y por m2
o Área y prototipos
o Inventario vigente
o Absorción promedio
o Año de inicio de venta
o Principales características y amenidades
o Financiamiento
o Mapas temáticos

• Conclusiones
• Resumen de la situación de mercado de lotes RP
• Tamaño de mercado estimado
• Estimación de la demanda potencial para los giros bajo análisis
Contenido
4. Análisis de predio
• Entorno y colindancias
• Accesos y vialidades
• Ubicación respecto a zonas de servicios, equipamiento e infraestructura
• Evaluación de cercanía a mercados objeto
• Calificación respecto ubicación, ejes de crecimiento y posicionamiento para
los giros bajo análisis, competencia
• Análisis FODA
• Potencial de desarrollo de lotes RP en el predio bajo análisis

5. Modelación de un proyecto inmobiliario

Con el cruce de información sociodemográfica, tendencias del mercado y
situación actual, se realizarán las recomendaciones para el giro bajo análisis.

• Propuesta general de proyecto y productos con mejores oportunidades de

competir
• Recomendación de proyecto, producto y prototipo
• Número de etapas y su tamaño
• Tamaño recomendado en lotes
• Precios de venta sugeridos
• Amenidades y características sugeridos
• Propuesta de financiamiento para los usuarios finales
• Resultados esperados: ventas mensuales
• Perfil general del cliente potencial
• Propuesta de optimización basados en los objetivos de la empresa
• Conclusiones de desarrollo de un proyecto integral
Tiempo e inversión
El tiempo de elaboración del estudio propuesto es de 5 semanas a partir de la
aceptación de la presente propuesta y pago del anticipo correspondiente.

El precio del estudio es de $425,000 pesos más IVA. Este precio ya cubre todos los
gastos por concepto de viáticos en trabajo de campo y materiales.

Condiciones
• 60% de anticipo del precio del estudio más 100% por concepto de viáticos
(incluyendo IVA) para iniciar los trabajos.
• 40% por concepto de finiquito contra entrega de los documentos finales.

Se realizará una presentación de los resultados del estudio con el cliente a fin de
obtener sus comentarios para la versión final del documento.
El precio del estudio incluye una presentación en la ZMCM. Para presentaciones
fuera se requiere que el cliente cubra los costos de traslado de los consultores a
cargo.
Se podrán tener presentaciones vía conferencia si es en el interior de la República.

El pago se recibirá en la siguiente cuenta:

• Titular: SOFTEC, S.C.
• Banco: BBVA Bancomer
• Cuenta: 0167650779
• CLABE: 012180001676507792

Es necesario que envíe su comprobante de depósito al correo:

depositos@softec.com.mx, losorio@softec.com.mx
Políticas
• NO se aceptan depósitos en efectivo superiores a $50,000 pesos (cincuenta mil pesos 00/100
M.N.) en la cuenta de cheques, todos los depósitos deberán ser transferencias electrónicas
y/o cheques nominativos a nombre de Softec. S.C.
• El inicio del estudio se considera a partir de la fecha de pago del anticipo
• Los pagos no son reembolsables
• Cualquier demora en los pagos causará la interrupción de los análisis correspondientes,
reevaluando los tiempos de desarrollo.

Formalización de la contratación del estudio

Se firmará un contrato de prestación de servicios y/o adquisición de bienes con Softec S.C. para
formalizar la aceptación de la propuesta con los términos de la misma y los trabajos descritos en
el presente documento. El contrato tendrá la intención de establecer los términos más
importantes respecto al objetivo del servicio, los tiempos de desarrollo, el monto de los
honorarios, y la confidencialidad de la información.
Para la firma del contrato se requerirá la siguiente información del representante legal:
• Acta Constitutiva
• Poder del Representante Legal
• Comprobante de Domicilio
• INE o Pasaporte del Representante Legal

Agradezco tu atención y quedo a tus órdenes para cualquier duda o comentario.

Sergio Pérez
Gerente de Ventas
Softec

Gabriela Cano
Dirección Comercial
Softec
Presentaciones y documentos

Ejecución del estudio de mercado

Los estudios de mercado de Softec son elaborados por el área de Consultoría.
Un consultor será el encargado de la ejecución del estudio de mercado. Este
Consultor se pondrá en contacto con el cliente para presentarse y solicitar o
afinar detalles sobre el proyecto a evaluar y explicar al cliente el proceso y los
tiempos de desarrollo del estudio de mercado.

Plan de trabajo
El Consultor a cargo del estudio entregará al inicio de los trabajos el Plan de
Trabajo que detalle el proceso de elaboración del estudio, según lo descrito en
esta propuesta y lo acordado en la junta/ llamada de inicio con el cliente. Este
calendario detallará las fechas de inicio, presentación y entrega del estudio.

Presentaciones
Previo a la entrega de los documentos finales se realizará una presentación
de resultados. Esta presentación tendrá por objetivo obtener retroalimentación
del cliente respecto al documento final del estudio. Los documentos finales
impresos o electrónicos serán entregados cuando el pago total del estudio
haya sido efectuado.
La presentación podrá ser vía conferencia.

Entregables
Se entregarán dos carpetas impresas del documento y el archivo digital en
PDF.