Todo lo que debe saber del Condominio

(Constitución, Junta, Administración Impugnación, Elección, Solución de Problemas)

- Quien puede impugnar un acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios?
- Por cual motivo se puede impugnar un Acta de Asamblea?
- Valides de las Decisiones en la Asamblea
- Quien no tiene derecho a voto en asamblea.
- ¿Qué es el documento de condominio?
- ¿Por qué debe existir un documento de condominio?
- ¿Quién debe tener el documento de condominio?
- ¿Qué leyes o normas lo regulan?
- ¿Se puede modificar el documento de condominio?
- ¿Cuándo se constituye la junta de condominio?
- ¿Quiénes pueden integrar la junta de condominio?
- ¿Cuántos integrantes pueden tener la junta de condominio?
- ¿Cómo se eligen?
- ¿Cuáles son los cargos de los miembros de la junta de condominio?
- ¿Cuáles son las facultades de la junta de condominio?
- ¿Cómo debe conocerse la voluntad de los copropietarios?
- ¿Quién convoca una asamblea?
- ¿Cómo se convoca a una Asamblea?
- ¿Cuál es el quórum requerido para decidir en una asamblea?
- ¿Cómo se puede representar a un copropietario en una asamblea?
- ¿Qué es el libro de actas de la asamblea?
- ¿Es obligatorio levantar las actas de las asambleas?
- ¿A quién compete levantar las actas de la asamblea?
- ¿Quién responde por los daños de las cosas comunes?
- ¿Cuáles son las funciones del administrador?
- ¿Quiénes conforman la administración del condominio?
- ¿Cómo y quién nombra al administrador de condominio?
- ¿Quién y cómo destituye al administrador?
¿Quién puede impugnar un acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios?
Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría. El artículo 25
de la Ley de Propiedad Horizontal es el dispositivo legal que otorga a cualquier propietario
la facultad legal de acudir al Tribunal a solicitar la impugnación de los acuerdos que tomen
en asamblea la mayoría de los copropietarios
¿Por cual motivo se puede impugnar un Acta de Asamblea?
Porque dichos acuerdos violen la ley o el documento de condominio o bien porque sean
tomados con abuso de derecho; en este último caso, se trata de las decisiones que se acogen
traspasando los límites de la buena fe o excediéndose en el límite conferido para el ejercicio
de un derecho. (Base legal, Artículo 25 de la LPH)
¿Cuándo se intenta el recurso?
El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea
correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo
hubiere sido tomado fuera de asamblea. Si no se hubiese convocado la asamblea o si no se
hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se
contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.
El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez
discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión
provisionalmente a solicitud de la parte interesada.
los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento previsto en el Código de
Procedimiento Civil pata los juicios breves”
Valides de las asambleas.
Cuando están presentes la mayoría de copropietarios, conforme a los porcentajes estipulados
en la Ley para cada caso
¿Qué es el documento de condominio?
El régimen de propiedad horizontal reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble
y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido
segregados de un terreno o edificio, por lo que tiene componentes de propiedad particular y
colectiva en diversos grados. Cada integrante de la comunidad de copropietarios es dueño de
su apartamento o local, es “medio dueño” de su techo, piso y paredes medianeras con otros
copropietarios que son sus vecinos inmediatos, y es “parte dueño” de los pasillos, ascensores,
escaleras y demás áreas comunes, en proporción equivalente a su alícuota de condominio.
Un régimen con estas características, no puede permitirse dejar “vacíos” que confundan o
permitan la administración discrecional y por ello prevé la existencia de un instrumento que
explica detalladamente las particularidades de cada condominio en específico. Este
instrumento es el documento de condominio.

¿Por qué debe existir un documento de condominio?

Su razón de ser radica en la necesidad de regular el inmueble en general y su uso, a los fines
de establecer normas de para la vida común, que faciliten la convivencia de los propietarios.
¿Quién debe tener el documento de condominio?
El Registro Público donde se protocolizó la compra de su apartamento, es importante que
cada propietario tuviese una copia del mismo.

¿Qué leyes o normas lo regulan?

Ley de Propiedad Horizontal, Código Civil. Ordenanzas Municipales y el Documento de
Condominio.

¿Se puede modificar el documento de condominio?

Sí, pero ello sólo es posible si la totalidad (100%) de los copropietarios está de acuerdo con
la modificación. a través de Asamblea de Propietarios. respetando las excepciones de este
articulo (Base legal. Art. 29, L.P.H.),
La modificación que se haga de este instrumento, no podrá obviar las formalidades que el
Artículo 26 de la L.P.H. establece para su elaboración original, con el agregado que el
Documento de Condominio resultante de las consultas de trabajo, debe ser aprobado por los
copropietarios, por vía de Asamblea y escrita con las formalidades que estos actos también
demandan.

¿Cuándo se constituye la junta de condominio?

la Junta de Condominio será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes;
la cual estará conformada por tres (3) copropietarios por lo menos, y tres (3) suplentes que
llenarán sus faltas en orden a su elección. Esta Junta deberá constituirse en un plazo no mayor
a sesenta (60) días luego de haberse protocolizado la venta del 75% de los apartamentos y
locales (Base legal, artículo 18 de la L.P.H

¿Quiénes pueden integrar la junta de condominio?

Cualquier copropietario.

¿Cuántos integrantes pueden tener la junta de condominio?

Estará conformada por al menos tres (3) copropietarios y por lo menos tres (3) suplentes que
llenarán sus faltas en orden a su elección.

¿Cómo se eligen?
Se eligen por Asamblea de Copropietarios. y de su seno se elige el presidente.

¿Quien Administra el Inmueble?

-Corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al
Administrador.

¿Cuáles son las facultades de la junta de condominio?

Vigilancia y control en la administración del Edificio
-Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios
-Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador
-Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no
hubiere procedido a designarlo
-Velar por el uso que se haga sobre las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere
necesaria
-Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.
(Base legal, Artículo 28, LPH)

¿Cómo debe conocerse la voluntad de los copropietarios?

A través de Asambleas de Copropietarios, en los cuales ellos tengan la oportunidad de
dirigirse a la Junta de Condominio o Administrador.

¿Quién convoca una asamblea?

La Junta de Condominio o administradora. Las Asambleas de Copropietarios son el momento
más importante en la vida de un Condominio, pues definen el curso que la Administración
deberá tomar. Por eso es vital una correcta elaboración de la convocatoria.

¿Cómo se convoca a una Asamblea?

Para elaborar una convocatoria, hay que incluir los siguientes elementos
1.- Identificaciones básicas: El nombre del Condominio, fecha de la convocatoria, quien
convoca.
2.- Día y hora de las convocatorias 3.- Lugar de celebración. 4.- Puntos a tratar en Asamblea
5.- Convocante. Hay muchas presentaciones posibles y éste es sólo un ejemplo. Finalmente,
asegúrese de que la convocatoria llegue con la antelación necesaria y guarde el respaldo para
poder corroborar que se convocó adecuadamente y en tiempo a todos los condóminos. Si una
Asamblea ha sido mal convocada es preferible volver a convocarla de forma correcta, que
celebrarla mal convocada. Un acuerdo tomado por una Asamblea mal convocada puede ser
impugnado y muy seguramente no podrá sostenerse en la sede judicial.
3) Publicación de la convocatoria en un periódico de la localidad. (Articulo 24 LPH )

¿Quiénes tienen derecho al voto?

Todos los copropietarios y aquellos que se encuentren debidamente facultados a través de
poder para hacerlo.

¿Cómo se puede representar a un copropietario en una asamblea?

Mediante un poder que acredite la representación de un propietario ausente por parte de un
inquilino, vecino o familiar, este debe estar conformados por un escrito, donde el
copropietario ausente se identifica plenamente y autoriza a otra persona, también plenamente
identificada, a asumir su representación en la asamblea. Es conveniente acompañar esta
comunicación, con fotocopia de la cédula de identidad de ambas personas, a fin de su
verificación para los actos de simple administración y para otros actos se requiere un poder
muy especial.

¿Qué es el libro de actas de la asamblea?

Es el lugar donde por ley, deben asentar los Acuerdos de las Asambleas de condominio que
se celebren. El libro puede ser de folios fijos o de folios removibles, opción ésta muy cómoda
para la transcripción de actas pues lo único que hay que hacer es imprimir directamente en el
libro lo que se digitó en la computadora, sin tener que pasar los acuerdos a mano.

¿Es obligatorio levantar las actas de las asambleas?

Si, estas deben ser firmadas por todos los copropietarios asistentes, dejando constancia de lo
acordado en las Asambleas.
¿A quién compete levantar las actas de la asamblea?
Le corresponde al secretario.

¿Quién responde por los daños de las cosas comunes?

. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los
apartamentos, será resuelto por los propietarios. A falta de disposición en el documento de
condominio, :( Artículo 22 L.P.H)
Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deban someterse a su decisión
conforme al artículo 22 LPH (reparación de cosas comunes), así como las respuestas de los
propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos salvo disposición contraria de la
Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen por lo menos
dos tercios del valor atribuido, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos
correspondientes. Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario
interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por
aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso,
para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija
unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a
los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador
dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado. El
Administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación,
asentar los correspondientes acuerdos en el libro de acuerdo de los propietarios y conservará
los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas. ( -Artículo 23º
L.P.H.)
-Artículo 24º L.P.H. No obstante lo dispuesto en el artículo 23 LPH , el administrador puede,
si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para
deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22 y debe hacerlo cuando se lo exijan
los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de
los apartamentos correspondientes.

¿Cuáles son las funciones del administrador?

Corresponde al administrador:
-Cuidar y vigilar las cosas comunes
-Realizar o hacer los actos urgentes de administración y conservación, así como las
reparaciones menores de las cosas comunes
-Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de
sus reglamentos y de los acuerdos a que han llegado los propietarios.
-Recaudar de los propietarios, lo que a cada uno le corresponda sobre los gastos y expensas
comunes y, si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad, recibir los cánones
de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los
gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su
distribución.
-Ejercer en juicio, la representación de los copropietarios en los asuntos concernientes a la
administración de las cosas comunes, debidamente asistido por abogado o bien otorgando el
correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la
Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta
autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
-Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración,
en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes
respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen
durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos.
-Llevar los libros de: a) Asamblea de Copropietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c)
Libro diario de la contabilidad.
Estos libros deberán estar sellados por un Notario Público o un Juez de Municipio en cuya
jurisdicción se encuentre el inmueble.
-Presentar el informe y cuenta anual de su gestión. La violación o incumplimiento de
cualquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará
lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar. (Base
legal, Artículo 20 de la LPH)

¿Quiénes conforman la administración del condominio?

Está conformada por cualquier persona natural o jurídica

¿Cómo y quién nombra al administrador de condominio?

la Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica
para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin
perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales.

¿Quién y cómo destituye al Administrador?

Se puede destituir al Administrador por el incumplimiento o violación de las obligaciones
establecidas en la L.P:H sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya
lugar, mediante la Asamblea de Copropietarios.

MODELO DE ACTA DE REUNIONES DE JUNTA DE CONDOMINIO

El día de hoy, ________ siendo las ____ horas, se reunió la Junta de Condominio del Edificio
________________, en la sala de fiestas en Planta Baja, con la finalidad de tratar los
siguientes puntos:

1) Contratar un auxiliar para ayudar al trabajador residencial a cumplir sus tareas, los
miembros de junta aprobaron la contratación del señor ______ quien percibirá salario
mínimo
2) Se acordó reparar el porton del estacionamiento para lo cual se revisaron los presupuestos
obtenidos y se aprobó la reparación con la empresa ______________

Firman los presentes, miembros de la Junta de Condominio

Observaciones:
 El presente texto debe ser transcrito en el Libro de Actas de Junta de Condominio y firmado
por los miembros asistentes a la reunión de Junta

El libro de actas de junta de condominio debe estar sellado por Notario Publico

MODELO DE ACTA DE NOMBRAMIENTO DE JUNTA DE CONDOMINIO

Hoy, XX de XXXXXXXXXX de 20XX, se encuentran reunidos en la planta baja del edificio

XXXXXXXXXXXXXXX, ubicado en la XXXXXXXXXXXX, siendo las XX:XX pm, los
ciudadanos XXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXXXXXXXX,
XXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX y XXXXXXXXXXXX, titulares de las cédulas de
identidad números XXXXXXXXXXXXXXXXXXX, en nuestra condición de miembros
principales y suplentes de la Junta de Condominio designada por la Asamblea de Propietarios
de fecha XX/XX/XXXX según consta del Acta que se encuentra asentada en los folios XX,
XX y XX del Libro de actas de asambleas de copropietarios, nos hemos reunido para designar
los cargos dentro de la Junta de Condominio, así como su Presidente, conforme lo dispone el
artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y lo hacemos de la siguiente manera:

Miembros Principales
1. XXXXXXXXXXXXXXXXX
2. XXXXXXXXXXXXXXX ( Tesorero)
3. XXXXXXXXXXXXXXXXXX (Secretario)

Miembros Suplentes
1. XXXXXXXXXXXXXXXXXXX
2. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
3. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Es todo, firman los presentes en señal de conformidad,

Observaciones:
1. Este nombramiento debe asentarse en el Libro de Actas de Junta de Condominio
2. El Libro de Actas de Junta de Condominio debe estar previamente sellado ante Notaría
Pública
3. El Libro de Actas de Junta de Condominio lo manejan sus miembros, no la
Administradora