TRIBUNAL: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de Capital Federal, en Pleno (CNCiv)(Pleno)

FECHA: 1951/10/03

PARTES: Cazes de Francino, Amalia c. Rodríguez Conde, Manuel.

PUBLICACIÓN: LA LEY 64,476

Buenos Aires, octubre 3 de 1951.

1° CAPÍTULO: MARCO FÁCTICO

Los hechos en sí no están mencionados en el fallo. De igual manera, el pleito se origina con la
negativa de una de las partes a escriturar la venta de un inmueble a pesar de haberse
comprometido a ello mediante la firma de un contrato privado.

Se reúnen en acuerdo plenario los jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones a los efectos de
fijar doctrina legal aplicable en el supuesto de que en juicio ordinario por escrituración de
compraventa voluntaria de un bien inmueble proceda la condena a escriturar por parte del juez,
en caso de que el obligado se rehusare hacerlo, o debe resolverse la obligación en el pago de
daños y perjuicios.

Además se discute si el contrato es una simple promesa de transferir y el obligado puede

desligarse de esa obligación pagando los daños y perjuicios; o si el contrato de compraventa en
realidad crea la obligación de transferir y que en caso de que se vea imposibilitado que se paguen
los daños y perjuicios como última instancia. Además, en caso de que se niegue el obligado, lo
podría hacer el juez, con la potestad que le entrega las reglas de las obligaciones. O bien, que
pueda hacerlo un tercero habilitado por la ley a sus costas.

La interpretación de los arts. 1184 – 1185 y 1186 del antiguo Código Civil planteaba la
problemática de “admitir o no” la posibilidad concreta de que el juez pudiese otorgar escritura
pública traslativa de dominio, cuando el obligado (vendedor) a pesar de existir una sentencia de 1°
Instancia que a ello lo condenaba, se niega a hacerlo y pretende que el contrato se resolviese
satisfaciendo perdidas e interese.

2° CAPÍTULO: MARCO JURÍDICO

Las posiciones que se contraponen son las del doctor Miguel Sánchez de Bustamante, quien
establece que el contrato de compraventa adoptará la forma solemne, y la del doctor J. Ramiro
Podetti, que sostiene que el contrato de compraventa nace como instrumento privado con la
obligación que impone la ley de transformar en escritura pública.
En primera instancia se consideró que no había donación, basándose en el art. 1810 del Código
Civil el cual establece que la forma de donación de bienes inmuebles debe ser otorgada bajo
escritura pública, bajo sanción de nulidad y que para ello no rige el art. 1185 del Código Civil, que
establece que si se hacen contratos bajo forma privada, debiendo ser estos realizados por
escritura pública, queda sentado que estos no quedan concluidos como contratos pero si
concluidos a que las partes se obliguen a escriturar.

La sentencia es Apelada y llega a la Cámara que en Fallo Plenario resuelve:

Que el juez suscriba la escritura pública a costas del deudor en base al artículo 505 del Código Civil
sosteniendo, según el orden lógico que establece el Código Civil, que:

1. Las convenciones se hacen para cumplirse, y el cumplimiento supone “la prestación

debida”, no obligando así al actor a recibir una indemnización en lugar del cumplimiento de la
obligación.

2. El actor puede compeler al deudor a que cumpla.

3. El actor puede procurar por otro el cumplimiento de la obligación y si esto no sucede,

recién viene como solución subsidiaria la indemnización de daños y perjuicios.

La opinión de la minoría fue la siguiente:

El doctor Sánchez de Bustamante se basó en el art. 1187 y sostuvo que la propia obligación de la
cual habla el art. 1185 del Código Civil será juzgada como una obligación de hacer, y la parte que
se resista a hacerlo podrá ser demandada por la otra para que otorgue escritura pública, bajo pena
de resolverse la obligación en el pago de pérdidas e intereses.

Por otra parte, estableció que obligar a la parte a otorgar escritura o hacerlo el juez por ella,
implicaría emplear violencia contra la persona del deudor y arrancarle un consentimiento no
prestado, tal como establece el artículo 629 del Código Civil.

Además se modifica la obligación pues, en lugar de una “prestación de hacer”, se le impondría otra
de dar, es decir, de transferir la propiedad.

Quienes adhieren al voto del doctor Sánchez de Bustamante son los siguientes:

• El doctor Bargalló, quien adhirió por análogos fundamentos;

• El doctor Chute, quien además aportó diciendo que el voto del doctor Sánchez de
Bustamante aporta al debate respecto del tema, aclara y explica para futuros juicios a través de un
estudio realizado de las fuentes del pensamiento de Vélez Sarsfield acerca de los artículos 1185 y
1187 y cuál es la única sanción que trae aparejado el incumplimiento de la obligación de otorgar
escritura pública cuando existe una promesa de venta y;

• El doctor Méndez Chavarría.

Por tanto la conclusión de la minoría fue que de no cumplirse con la obligación de escritura (de
hacer) solo puede dar lugar al resarcimiento de “Daños e Intereses” por la obligación no cumplida.
En contraposición el doctor Podetti estableció que las convenciones se hacen para cumplirse, el
cumplimiento “supone la prestación debida”, y, como el actor no ha contratado daños e intereses,
este no puede ser obligado a recibir una indemnización en lugar del cumplimiento de la obligación.
Además, el consentimiento del deudor fue prestado al momento de celebrar el Boleto.

Por otro lado tratándose de una obligación, se debe recurrir al artículo 505 del Código Civil que
justamente señala el orden lógico y en gradación de posibilidades, que a los efectos de ella, son:

• Que el deudor procure al acreedor aquello a que se ha obligado.

• Que el acreedor se lo haga se lo haga procurar por otro a costa del deudor

• Las indemnizaciones, estos como últimos recursos.

Quienes adhieren al voto del doctor Podetti son los siguientes:

• Alsina, quien además de adherir, expresa categóricamente: “Si esta es la solución del
legislador, tratándose del cumplimiento de sentencia dictada en base a un título ejecutivo, en el
que sólo existe una presunción de veracidad, no se explica por qué ha de ser otra cuando se trate
de la ejecución de una sentencia dictada en juicio contradictorio, respecto de cuya eficacia no
cabe discusión alguna. El cumplimiento de la sentencia de trance y remate en el juicio ejecutivo y
la ejecución de la sentencia en el ordinario, no son sino dos aspectos de la ejecución forzada,
según hemos visto, de modo que los criterios no pueden ser diferentes”.

• El doctor Baldrich, quien adhiere consecuente con la tesis sostenida en el plenario

Salomón de Korngold c. Bruztein, 23.163.

• El doctor Funes quien adhiere y además remarca que el fin perseguido está siempre
dentro de una sola y única voluntad jurídica establecida por nada menos que el consentimiento. Y,
cuando las partes quieren arrepentirse o bien subordinar a un acontecimiento la existencia de la
venta, la ley les reconoce los medios jurídicos para alcanzar esos efectos (artículos 1202 y 553,
código civil). Y si la voluntad en la esfera del derecho creditorio es por principio autónoma como
fuente del derecho (arts. 499 y 1195, cod. civil) y la ley es supletoria, queda solo a considerar si
hay alguna imposición legal que por causa del bien común condicionen nuevamente a la voluntad
de las partes los efectos jurídicos ya establecidos por el consentimiento de las mismas;

• El doctor Ruzzo adhirió consecuente a la misma doctrina seguida en la causa que también
mencionó el doctor Baldrich;

• El doctor Coronas adhirió y expresó que el texto del artículo 1187 del cod. Civil es en
efecto, muy claro y por tanto, el incumplimiento de la obligación de que se trata debe resolverse
en el pago de pérdidas e intereses;

• El doctor Aruáz Castex adhirió consecuente con la misma causa mencionada por el doctor
Bladrich y el doctor Ruzzo;

• El doctor Agustin M. Alsina.

La conclusión entonces de la mayoría es que en caso de condena a escriturar incumplida, pedida

por el acreedor, la escrituración debe firmarla el juez, salvo imposibilidad material.
Por lo tanto la parte dispositiva resuelve que “de conformidad al resultado de la votación de que
instruye el acuerdo que antecede, se declara que en el supuesto de que en juicio ordinario por
escrituración de compraventa voluntaria de un bien inmueble proceda la condena a escriturar,
puede el juez firmar la escritura, si no lo hace el obligado”.

3° CAPÍTULO: MARCO DIKELÓGICO

Los principios que recepta este fallo plenario son los siguientes:

1. Autonomía de la voluntad, haciendo hincapié en lo que dijo el doctor Funes, lo que más
importante resulta es en sí el consentimiento. Justamente las partes son libres de elegir si
contratar o no, con quién hacerlo o bien, establecer las condiciones del contrato.

2. Buena fe, si bien las partes tienen autonomía de la voluntad no deben ejercer abuso del
derecho ni tener mala fe, dado que deberán responder ante los daños y perjuicios de igual
manera;

3. Abuso del derecho, dado que en el ejercicio de las libertades, el hombre se ve limitado en
cuanto no afecte las libertades de los demás. En este caso si quiere prescindir del contrato afecta
directamente a la otra parte por lo que deberá responder de una forma u otra.

CONCLUSIÓN PERSONAL

Este fallo resultó trascendental a la hora de incorporar el artículo 512 del Código Procesal Civil y
Comercial. Se reivindicó el llamado consentimiento.

Como entre el acuerdo de voluntades y la escritura suele transcurrir un cierto período de tiempo,
es frecuente que las partes celebren un contrato privado llamado boleto de compra venta, cuyo
alcance está regulado por los arts. 1185 y ss. Del Código Civil argentino.

Como bien sostuvo la mayoría, se establece que aquellos contratos que deben ser realizados en
escritura pública, y se hacen por instrumento privado con firma de los intervinientes, o como
acuerdo para que sea reducido a escritura pública, no valen como equivalentes a la escritura, o sea
que ésta debe otorgarse para perfeccionar el contrato, pero valen sin embargo, como compromiso
de otorgar la escritura pública. Por lo tanto, quien firma un boleto de compra venta, y se niegue a
otorgar la correspondiente escritura, puede ser obligado por un Juez, ya que se obligó a un hacer,
cuando se lo demande en un proceso por escrituración. En caso de negativa, puede condenarse a
la resolución del contrato con el pago de daños e intereses.

Es de suma relevancia lo dicho por el doctor Podetti y el doctor Funes, quien adhirió; es ilógico
hablar del consentimiento como un elemento esencial en un contrato y luego obligar a una de las
partes a contratar. De igual manera, lo resuelto respecto a responder por los daños y perjuicios es
acertado dado que si bien no se obliga a una de las partes a contratar si no quiere, se tiene en
cuenta a la otra parte. Por eso mismo se habló del abuso del derecho como uno de los principios
mencionados en el fallo “el hombre se ve limitado en cuanto no afecte las libertades de los
demás”.