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EL ARRENDAMIENTO.

Se encuentra regulado entre los arts. 1915 y siguientes del CC.

Concepto el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder
el goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra, a pagar por ese goce, obra o servicio un
precio determinado.

Se obligan recíprocamente una de ellas a conceder una cosa, obra o servicio y la otra a pagar un precio. Se
distinguen tres tipos de arrendamientos:
a. Arrendamiento de cosa,
b. Arrendamiento de obra, y
c. Arrendamiento de servicio.

El CC trata el contrato de arrendamiento en sus diversas modalidades, el arriendo de cosas, lo distingue en

predios rústicos y urbanos. El segundo se encuentra tratado en la ley Nº 18.101.
También el arrendamiento de servicios dentro de ellos, los servicios pueden ser materiales e inmateriales o
intelectuales. Dentro de los materiales el CC regula los criados domésticos, que han quedado derogados por las
normas comprendidas en el Código del Trabajo.
Se refiere al arrendamiento de transporte, pero este contrato se encuentra regulado detalladamente en el
Código de Comercio, ya que para éste el transporte lo reglamenta como una empresa mercantil y la trata porque
entiende que ha devenido en una figura especial de este contrato de arriendo. No obstante lo anterior, el Código
Civel rige en forma supletoria.
Las partes en el contrato de arrendamiento son arrendador y arrendatario. Sin embargo, en el contrato de
arrendamiento de predio urbano el arrendatario se llama inquilino al arrendatario en virtud del art. 1970 y en el
arrendamiento de predio rústico se llama colono al arrendatario conforme al art. 1979. Existe en este último el
colono aparcero que es aquel que paga la renta mediante una parte alícuota de los frutos que produzca la cosa
conforme al art. 1983.
En los contratos para la confección de una obra se denomina artífice, aquel que encarga la obra en virtud del
art. 1996 y si la obra consiste en la construcción de un edificio se llama empresario de acuerdo al art. 2003.
En el arriendo de transporte el que transporta se llama acarreador o porteador para el Código de Comercio, el
que encarga el transporte se llama consignante, si lo que se encargan son mercaderías, y aquel a quien van
dirigidas es el consignatario.
En el arrendamiento de pasajeros el arrendatario es el pasajero.
En la regulación efectuada por el Código Civil existen normas especiales en el apéndice, por ejemplo el DL Nº
993 sobre predios rústicos.

Características del arrendamiento.

1. Contrato bilateral dado que ambas partes se obligan recíprocamente.
2. Oneroso conmutativo porque existen prestaciones (gravámenes y beneficios) recíprocos, los que
además se miran como equivalentes.
3. Principal dado que subsiste por sí.
4. Consensual por regla general. Sin perjuicio de aquello existe una serie de formalidades, pero que no son
requisitos de existencia. Pueden ser habilitantes, por vía de prueba y hay un caso en que es solemne.
5. De tracto sucesivo lo que significa que las obligaciones de las partes se van cumpliendo y renovando de
tiempo en tiempo. Esto genera o tiene dos consecuencias:
a. La causa se renueva periódicamente en dichos contratos,
b. No se puede aplicar la condición resolutoria tácita tal cual la conocemos, dado que ella una vez
declarada por sentencia judicial retrotrae a las partes al estado anterior de celebración del contrato.
Aquí se llama terminación, y sus efectos operan sólo hacia el futuro.
6. Contrato típico o nominado se regula en nuestra legislación.
7. Constituye un título de mera tenencia se tiene una cosa no como dueño, sino que reconociendo
dominio ajeno, en virtud del art. 714.
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8. Teóricamente es un contrato de libre discusión, pero respecto de los predios urbanos este es un contrato
dirigido porque la ley considera que la parte más débil es el arrendatario y establece a su favor una serie
de derechos irrenunciables. Esto se encuentra con sagrado en la Ley 18.101 1 que vino a derogar el DL 964
que era aún más dirigido, incluso intervenía en la fijación de la renta, puesto que en la renta actual del
arrendamiento no podía exceder del 11% del avalúo fiscal de la propiedad.
9. Contrato definitivo.

Diferencias con el contrato de compraventa.

1. En cuanto al título el arrendamiento es un título de mera tenencia, en cambio la compraventa es
translaticio de dominio.
2. El arrendador se obliga a proporcionar el goce de la cosa que genera un derecho personal de goce, en
cambio, en la compraventa obliga al vendedor si ha mediado la entrega a garantizar la posesión tranquila y
pacífica de la cosa o si ha mediado tradición a hacerlo dueño.
3. La compraventa por su naturaleza es de ejecución instantánea o diferida, en cambio, el arrendamiento es
siempre de tracto sucesivo.
4. El arrendamiento como contrato presenta semejanzas en relación al comodato, dado que ambos entregan
el goce sobre una cosa. La diferencia es que el comodato es un contrato real, en cambio, el arrendamiento
es consensual. Además el comodato es gratuito, en cambio, el arrendamiento es oneroso.

Requisitos del arrendamiento.

1. La cosa cuyo goce temporal ha de concederse por una de las partes a la otra.
2. Un hecho que una de las partes debe ejecutar y que debe consistir en la ejecución de una obra o en la
prestación de un servicio.
3. El pago de un precio por dicho goce, obra o servicio la obligación de pagar el precio toma el nombre de
renta cuando se paga periódicamente, se denominará flete en el arrendamiento de transporte y salario en
el de personas reguladas en el Código del Trabajo. No se llama canon, dado que aquel es el nombre que
toma el interés o rédito que produce el capital de una finca acensuada (Censo).
4. Es menester el consentimiento de las partes para la celebración en el contrato de arrendamiento, que
por regla general es consensual aun cuando recaiga sobre bienes raíces, lo que puede suceder es que
requiera formalidades:
a. Formalidad por vía de prueba, arts. 1708 y 1709 si la renta excede de 2 UTM naturalmente no se
puede probar por testigos, salvo que exista un principio de prueba por escrito.
b. Formalidad habilitante, se da en relación a ciertos incapaces. Se requiere por ejemplo autorización de
la mujer si está casada en sociedad conyugal para dar en arriendo los bienes sociales. Si son predios
rústicos por más de 8 años y si son bienes urbanos por más de 5 años. La sanción es la inoponibilidad
por falta de voluntad del exceso para la mujer.
c. Se requiere escritura pública para poder exigir que se respete el arrendamiento en los casos del art.
1962.

Arrendamiento de cosas.
Concepto es un contrato en que una de las partes llamada arrendador se obliga a conceder el goce de una cosa
a otra llamada arrendatario que se obliga a pagar un precio determinado.

Requisitos.
Debe cumplir con los requisitos generales de todo acto jurídico, tanto los requisitos de existencia y de
validez, sin embargo, se estudiarán normas especiales en relación a las siguientes materias:

1. Consentimiento de las partes,

2. La cosa arrendada,
3. El precio.

Consentimiento.
1
Apéndice del Código Civil.
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Debemos señalar que este contrato es, por regla general, consensual, es decir, se perfecciona por el mero
consentimiento de las partes. Sin perjuicio que en ciertos casos la ley exige formalidades, pero no solemnidades.
El art. 1921 señala que las partes pueden estipular que el arrendamiento no se repute perfecto mientras
no se firme escritura y en dicho caso cualquiera de las partes puede arrepentirse mientras ella no sea otorgada o
hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada, si intervinieron arras 2.
Dicha norma es similar al art. 1802 a propósito de la compraventa. En este caso e contrato se encuentra
subordinado a la condición que se otorgue escritura pública.

El precio.
Se requiere consentimiento respecto de la cosa y del precio.
Se llama precio a lo que el arrendatario debe pagar por el goce de la cosa arrendada que puede consistir
en dinero o en frutos que produzca la misma cosa. Esto constituye otra diferencia entre el arrendamiento y la
compraventa, dado que en este último el precio debe estipularse en dinero, si se hace en frutos puede consistir en
una cantidad determinada de ellos, por ejemplo 200 quintales de higo, 20 litros de leche, etc, o en una parte
alícuota de los frutos que produzca la cosa.
El art. 1917 a su turno, establece que el precio puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la
cosa arrendada, y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada
cosecha. Cuando el precio del arrendamiento consiste en una parte alícuota de los frutos de la cosa que produce,
hay un contrato de aparcería o medianería. De manera que los colonos aparceros se les llaman medianeros.
Según señala el art. 1917 en su inciso segundo el precio se llama venta cuando se paga periódicamente.
Ya señalamos que no cabe hablar de canon, ya que eso es un interés que produce el capital acensuado.

¿Cómo se fija el precio?

Conforme al art. 1918 la fijación del precio se siguen las reglas generales de la compraventa, por lo tanto, habrá
que remitirse a los arts. 1808 y 1809 del Código Civil.

La cosa arrendada.
En lo que respecta a la cosa ella debe reunir los requisitos que debe tener el objeto de todo contrato, es
decir, debe existir, debe ser determinada o determinable, susceptible de darse en arrendamiento, es decir, debe
poder constituir objeto lícito y válido en un acto jurídico.
La regla general, es que pueden darse en arrendamiento toda clase de cosas sean corporales o
incorporales excepto aquellas que la ley prohíbe y los derechos personalísimos.

Formalidades en el arrendamiento.
La regla general es que el contrato de arrendamiento sea consensual. Sin embargo, existen limitaciones de
otra índole:
a. Formalidades probatorias arts. 1708 y 1709 en el cual se limita la prueba de testigos. La ley 18.101 señala
que si el contrato no consta por escrito se presume que la renta es aquella que señalará el arrendatario.
Estamos hablando de una presunción simplemente legal, que son aquellas que admiten prueba en
contrario.
b. Si bien el art. 53 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces permite inscribir el arriendo otorgado
por escritura pública, esta norma no hace solemne el arriendo, dado que la inscripción en este caso tiene
otro fin que es obligar a los adquirentes del inmueble arrendado a que respeten el arriendo en los
términos del art. 1962 del Código Civil, y debemos señalar que están obligados a respetar el arriendo:
- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo (gratuito), es decir,
el adquirente no desembolsó nada en la adquisición de dicho derecho.
- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso siempre que se haya
celebrado por escritura pública, salvo los acreedores hipotecarios.
- Los acreedores hipotecarios si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el
Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria.
c. Hay un caso en que el arrendamiento es solemne (y estamos hablando de una formalidad objetiva o ad
solemnitatem) que consiste en que el arrendamiento de predio rústico debe otorgarse por escritura
2
Arts. 1803 a 1805 del Código Civil.
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pública o privada antes dos testigos y debe declarar el arrendador en la misma escritura si está afecto al
impuesto de primera categoría sobre la base de renta efectiva determinada por contabilidad completa o
sujeto al régimen de renta presunta con fines tributarios de acuerdo al art. 5 DL 993.
d. Formalidades habilitantes:
- Si se arrienda el bien raíz de un pupilo por más de 5 años, si es urbano, o más de 8 años, si es rústico,
en ambos casos se requiere autorización judicial dado con conocimiento de causa, sino se cumple con
dicha formalidad la sanción consiste en que el contrato le es inoponible por falta de voluntad al pupilo
en el exceso en virtud del art. 407.
- En la sociedad conyugal, que es uno de los regímenes patrimoniales del matrimonio, el marido como
jefe de la sociedad puede arrendar los bienes sociales o los de la mujer, pero siempre requerirá
autorización de ella. Sin embargo, si el arriendo excede de 5 años, para los bienes urbanos y de 8
años, para los bienes rústicos será inoponible por falta de voluntad a la mujer en el exceso conforme
al art. 1749 inciso cuarto del Código Civil.

Efectos del arrendamiento.

Estos son los derechos y obligaciones que el contrato engendra.

Obligaciones del arrendador.

1. Entregar la cosa arrendada.
2. Mantener el estado de servicio para el fin que fue arrendado, y
3. Liberar al arrendatario de toda turbación o embarazo.

Las obligaciones anteriores derivan de aquella única que tiene el arrendatario, cual es, la de gozar la cosa
arrendada, proporcionándole el arrendador a éste el goce tranquilo de la cosa durante la vigencia del contrato.
Esta la concluimos respecto de la definición del contrato de arrendamiento en la que se señala que una de las
partes se obliga a proporcionar el goce de la cosa. Las obligaciones anteriores son sucesivas, ellas deben cumplirse
durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento.
El hecho que hayamos desglosado la obligación en tres partes se deriva de lo dispuesto en el art. 1924 del
Código Civil. De las tres obligaciones enumeradas la primera de ellas, esto es, entregar la cosa arrendada es una
obligación de la esencia del contrato, las otras dos, en cambio, son obligaciones de la naturaleza.

Entregar la cosa.
La cosa arrendada debe entregarse en el tiempo convenido y si nada se ha dicho inmediatamente después
de celebrado el contrato.
La entrega se efectúa en la forma dispuesta en el art. 1920 del Código Civil, esto es, bajo cualquiera de las
formas de la tradición que establece la ley.
Lo anterior debe entenderse en el sentido lógico de dicha disposición, puesto que en nuestro
ordenamiento jurídico se distingue en cuanto a la forma de la tradición, específicamente en cuanto a la entrega
del bien. Si este es mueble o raíz, pero dado que el arrendamiento es un título de mera tenencia no es dable
efectuar la entrega o tradición de un inmueble arrendado mediante la inscripción del título, por lo que se debe
efectuar dicha entrega por cualquiera de las formas que contempla el art. 684, es decir, poniendo las llaves a
disposición del arrendatario.
Puede ocurrir que el arrendador no entregue oportunamente la cosa arrendada, y esta falta puede
provenir de:
a. La imposibilidad de entregar la cosa en que el arrendador se ha colocado,
b. De la simple mora del arrendador en entregarlo.

Si el arrendador se haya en imposibilidad de entregar la cosa arrendada hay que distinguir:

- Si la imposibilidad proviene de un hecho o culpa del arrendador o de sus agentes o dependientes 
el arrendatario en este caso tendrá derecho para desistirse del contrato con indemnización de
perjuicios, conforme al art. 1925 inciso primero. Este derecho del arrendatario se produce, aun
cuando el arrendador erróneamente y de buena fe haya creído que podía arrendar la cosa, los autores
llaman a esto “culpa in contraendo” que consiste en que uno de los contratantes celebre un contrato
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sobre una cosa que no va a poder ser objeto del mismo, esto se señala en el inciso segundo del art.
1925 del Código Civil.
- Si proviene de caso fortuito o fuerza mayor si la imposibilidad de arrendar proviene de caso
fortuito o fuerza mayor3 el arrendatario tendrá derecho a rescindir el contrato, pero sin indemnización
de perjuicios.

En cuanto a la mora.
De acuerdo al art. 1926 si por el retardo ha disminuido notablemente para el arrendatario la utilidad del
contrato, ya sea porque se ha deteriorado o han cesado las circunstancias que lo motivaron podrá el arrendatario
desistirse del contrato y solicitar indemnización de perjuicios, salvo si proviene de caso fortuito o fuerza mayor.

Mantener la cosa en estado de servir para el fin que ha sido arrendado.

Se encuentra en el art. 1927 y consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias
excepto las locativas, que son las que generalmente corresponden generalmente al arrendatario.
Reparaciones necesarias son aquellas indispensables para la subsistencia misma de la cosa y son de carga
del arrendador, salvo que las partes acuerden otra cosa.
El arrendatario deberá dar noticia al arrendador de las reparaciones necesarias que sea menester efectuar
y si el arrendador no hace las reparaciones, la ley autoriza al arrendatario en ciertos casos para hacerlas, pudiendo
pedir reembolso al arrendador siempre que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del
arrendatario y siempre que haya dado pronto aviso al arrendador conforme al art. 1935 del Código Civil.
Las reparaciones locativas son de cargo del arrendatario y conforme al art. 1940 son aquellas que según la
costumbre del país son de cargo de los arrendatarios y, en general, las de aquellas especies de deterioros que
ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como los descalabros de paredes o
cercas, rotura de cristales, etc.
Excepcionalmente el arrendador estará obligado a efectuar las reparaciones locativas, si los deterioros que
las ocasionan provienes de:
- Fuerza mayor o caso fortuito,
- La mala calidad de la cosa arrendada art. 1927 inciso segundo.
Además el arrendador es obligado al pago de las mejoras útiles que ha consentido expresamente que se
hagan en virtud del art. 1936 del Código Civil.
No obstante lo anterior, en relación a las clases de reparaciones y quienes se deben hacer cargo de ellas
pueden ser modificadas dichas reglas por la voluntad de las partes conforme al inciso final del art. 1927. En cuanto
a las mejoras voluptuarias el arrendatario no tiene derecho alguno que ellas sean reembolsadas.

Derecho legal de retención con el objeto de asegurar el pago de los gastos incurridos por el arrendatario.
La naturaleza jurídica del derecho legal de retención es que es una garantía legal, es decir, es un medio
otorgado por la ley para asegurar el cumplimiento de una obligación.
Por regla general, se define como aquel que tiene el deudor de la cosa debida y que la tiene en su poder,
autorizándolo para retener o rehusar legítimamente la entrega, mientras no se le aseguren los gastos en que haya
incurrido en razón de una misma cosa, se encuentra regulado en el art. 1937.
El derecho legal de retención aun cuando es una garantía no opera de pleno derecho, es decir, debe
previamente solicitarse judicialmente para que opere.

Obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

Las consecuencias de esta obligación son:
1. A no mudar la forma de la cosa arrendada ni hacer trabajos en la misma que embaracen el goce
de la misma art. 1928 inciso primero no obstante aquello, puede suceder que la cosa arrendada
no admita esperas y dilación, en dicho caso el arrendatario será obligado a sufrirlas de acuerdo al
inciso segundo del art. 1928. Pero como no es posible que el arrendatario sea perjudicado en el
goce a pretexto de estas reparaciones conforme al inciso tercero de la misma norma, por ejemplo
si se trata de una casa habitación y hay que cambiar el techo de la misma, el inciso cuarto dispone
y permite que el arrendatario tenga derecho a que se le abonen los perjuicios sufridos si las
3
Art. 45 del Código Civil, cualquier imprevisto que no es posible de resistir.
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reparaciones proceden de aquellas que existían al momento de celebrarse el contrato y no tenía
noticias de ella el arrendatario, pero lo eran por el arrendador tuviera antecedentes para tenerlo o
que por su profesión no pudiera menos que conocerlo. Lo mismo sucederá cuando las
reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa por mucho tiempo, de manera que no pueda
subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.
2. El arrendador debe abstenerse de turbar al arrendatario de cualquier otra forma y a evitar que la
turbe cualquier persona a quien el arrendador puede impedírselo art. 1929.
3. Amparar al arrendatario en las turbaciones de derecho que provengan de actos ejecutados por un
tercero. Las turbaciones que puede sufrir el arrendatario pueden ser de hecho o de derecho.
Turbaciones de hecho consisten en simples hechos materiales que no se fundan ningún derecho.
De ellas no responde el arrendador y deberá repelerlas el propio arrendatario en virtud del art.
1930. Turbaciones de derecho cuando el tercero que molesta al arrendatario invoca un derecho
que pretende hacer valer sobre la cosa. Ya sea sobre ello o sobre una parte de ella, como la acción
hipotecaria ejercida por un acreedor hipotecario que pretende desposeer al dueño. De estas si
que responde el arrendador y como solamente es legitimador activo para descubrir la existencia o
no existencia de un derecho sobre la cosa art. 1931. Para determinar los derechos que tienen los
arrendatarios en estos casos se debe distinguir la mayor o menor importancia que la turbación
tenga o la magnitud de la privación que experimente el arrendatario. Si la privación es de poca
importancia y si, no obstante, ello la cosa sigue sirviendo para el objeto que se le destina sólo
habrá lugar a la rebaja del precio, pero si es tal la magnitud que la cosa ya no sirve para el objeto
para el cual fue arrendada puede pedirse, en dicho caso, la terminación 4 del arrendamiento art.
1930.
4. Sanear los vicios redhibitorios de la cosa sean o no conocidos del arrendador y, aun cuando su
causa se genere con anterioridad al contrato. En este caso el arrendatario puede solicitar la
terminación del contrato de arriendo y en el evento que los vicios no sean de tal magnitud y que
sólo impidan aprovecharse totalmente de la cosa arrendada en dicho caso procede sólo la rebaja
del precio (quanti minoris) en relación a los siguientes arts. 1932, 1933 y 1934 del Código Civil.

Obligaciones del arrendatario.

1. Pagar el precio convenido, en el evento que no sea periódico o renta si es periódico.
2. Usar la cosa según los términos o espíritu del contrato.
3. Cuidar la cosa como un buen padre de familia.
4. Ejecutar las reparaciones locativas.
5. Restituir la cosa al final del arrendamiento.

Obligación de pagar el precio o renta.

Esta obligación pesa sobre todo arrendatario de cosas y se encuentra consagrado en el inciso primero del
art. 1942. Esta obligación de pagar el precio es de la esencia del contrato, sin ello el contrato degenerará en un
comodato.
El precio se puede pagar en dinero o en frutos según sea lo convenido por las partes.
El art. 1943 se coloca en el caso que hubiese discrepancia sobre el monto después de haber sido
entregada la cosa, lo que se someterá a la avaluación del justiprecio de peritos y los costos de dicha operación se
repartirán por partes iguales entre arrendador y arrendatario.
Época en que se debe pagar el precio.
El precio deberá pagarse en los periodos estipulados. A falta de estipulación se deberá pagar de acuerdo a
la costumbre y se observará lo dispuesto en el art. 1944. Se distingue según sea la cosa mueble o raíz.

Efectos del no pago de precio.

Si el arrendatario no paga el precio o la renta en la forma estipulada nacerá para el arrendador el derecho
a:
a. Pedir el cumplimiento forzado del contrato, o
4
La terminación es el evento de la condición resolutoria tácita, pero respecto de los contrantos de tracto sucesivo
y la diferencia es que solo opera hacia futuro.
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b. La terminación del arrendamiento en virtud del art. 1977.

Este es un caso de excepción al art. 1551 Nº 1, que contempla la interpelación contractual expresa, esto es, si
no se cumple la obligación en tiempo convenido el deudor queda automáticamente constituido en mora. La
segunda parte señala excepciones en relación a que la ley en ciertos casos requiera que se constituya en mora al
deudor. La excepción está en el art. 1977 y consiste en que la ley exige dos reconvenciones de pago para constituir
en mora al deudor. Dichas reconvenciones se efectúan según lo dispone el Código de Procedimiento Civil, la
primera de ellas al momento de notificarse la demanda por el receptor, y la segunda al momento del comparendo.
En relación a la naturaleza del contrato de arrendamiento la ley ha querido que sea reglado su
procedimiento en forma breve y sumaria para que su tramitación sea eficaz.
En relación al objeto se refiere a los predios urbanos, ya que los rústicos se rigen por las normas del juicio
ordinario.
En el arrendamiento de predios rústicos puede presentarse una situación especialísima en lo que respecta
al pago del precio del colono o arrendatario, y no tendrá derecho a pedir rebaja del precio alegando casos
fortuitos extraordinarios que han deteriorado o destruido la cosecha.
Se exceptúa de este caso el colono aparcero dado que en definitiva entre ellos existe una sociedad.

Usar la cosa según los términos o espíritu del contrato.

Se encuentra consagrado dicha obligación en el art. 1983 y, en virtud, de dicha obligación el arrendatario
no puede hacer servir la cosa para otros objetos de los convenidos o a falta de esta estipulación a deberá usarlo
para aquellos objetos a los que es naturalmente destinado o que deba presumirse de las circunstancias del
contrato o costumbre del país. Ejemplo si se arrienda un caballo para dar un paseo deberá usarse en eso y no en
otra cosa.
Si no se estipula el uso que debe dársele, deberá ser empleado en el sentido a que por su naturaleza se le
dedica y así si el caballo tiene una silla no se le podrá usar como caballo de tiro.
El arrendador de un predio urbano tendrá derecho para expeler al inquilino que empleare la casa o
edificio en un objeto ilícito porque teniendo facultades de subarrendar lo hiciere a personas de notoria mala
conducta.
En virtud de esta misma obligación si se trata de un predio rústico el colono es obligado a la conservación
de árboles y bosques limitando el goce de ellos a los términos estipulados. Si no hay estipulación el inciso segundo
del art. 1980 nos da reglas para limitar su ejercicio.

Obligación de cuidar la cosa como buen padre de familia.

De acuerdo al art. 1939. En virtud de dicha obligación el arrendatario responde de culpa leve 5.
Conforme a esta obligación que pesa sobre el arrendatario, si se trata de un predio urbano está obligado a
lo que disponen los arts. 1971 y 1973 que tiende a asegurar la restitución de la cosa en el mismo estado que la
recibió.
En el de predio rústico el colono es obligado a lo mismo conforme al art. 1980.
En virtud de esta misma obligación el arrendatario es responsable de todo daño o deterioro que
sobrevenga en la cosa a consecuencia de un hecho o culpa suya, dependientes o agentes, familias o huéspedes,
conforme al art. 1941 del Código Civil.

Sub arrendamiento y cesión.

Como consecuencia de la obligación de cuidar la cosa la ley prohíbe al arrendatario sub arrendar o ceder, a
menos que el arrendador lo autorice expresamente para ello.

Cesión es una operación en virtud de la cual, el arrendatario pasa su derecho de goce a un tercero, quien se
hace responsable frente al arrendador del pago de las rentas desapareciendo el primitivo arrendatario.

Sub arriendo es una operación mediante la que el arrendatario arrienda la cosa a su turno.

5
Art. 44 en su inciso tercero es la falta de aquella diligencia o cuidado que los hombres emplean en sus negocios
propios.
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En el arrendamiento de cosas si nada se dice no existe la facultad de ceder o sub arrendar, es decir, aun
cuando las partes nada señalen en el contrato se encuentra latente dicha prohibición según el art. 1946. Por lo
tanto, es un elemento de la naturaleza del contrato, y por el contrario para autorizar la cesión o sub
arrendamiento se debe insertar por medio de cláusulas especiales, siendo así un elemento accidental.
La ley Nº 18.101 sobre arrendamientos de predios urbanos en su art. 5 señala que en los contratos de
arrendamientos de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año se entenderá siempre
implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrato. Si es menor el plazo se vuelve
a la regla del art. 1946 del Código Civil.

Obligación de efectuar las reparaciones locativas.

Se encuentran en el art. 1940 que señala que corresponden al arrendatario. El art. 1970 consagra una
regla similar en relación a los predios urbanos, por otro lado dichas reparaciones locativas serán de carga del
arrendador si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de un caso fortuito o fuerza mayor o de la
mala calidad de la cosa arrendada.

Obligación de restituir la cosa arrendada al final del arrendamiento.

Es una obligación de la esencia del contrato de arrendamiento porque se trata de un contrato de duración
limitada y además es un título de mera tenencia de acuerdo al art. 1947.
Si el arrendatario se allana a entregar la cosa antes de terminar el arrendamiento recibe aplicación el art.
1955 se paga igualmente.
Según el art. 1948 la restitución de una cosa raíz se verifica desocupándola enteramente, y poniéndola a
disposición del arrendador además de entregarles las llaves. En relación al estado en que debe ser restituido
debemos atender a lo dispuesto por el art. 1947
Para que el arrendatario quede constituido en mora de restituir no basta el simple vencimiento del plazo,
hace excepción al art. 1551 Nº 1 señalado por el art. 1949 debe haber un requerimiento del arrendador aun
cuando haya precedido desahucio.
Cuando la terminación del arrendamiento se produce por culpa del arrendatario por haber infringido
disposiciones que el contrato le impone el arrendatario, es decir, queda obligado a indemnizar al arrendador de
todos los perjuicios y a pagar la renta art. 1945.

Derecho legal de retención.

Con el objeto de cautelar los intereses de arrendador en presencia de la infracción de sus obligaciones por
parte del arrendatario, la ley no sólo da derecho para pedir la terminación o cumplimiento del contrato con
indemnización, sino que además pone en manos del arrendador el derecho legal de retención.
Este derecho nace de la ley, por lo tanto, es una garantía que se concede en ciertos casos a ciertas
personas que tienen en su poder una cosa ajena y que poseen un crédito en contra del dueño de ella, su
fundamento lo encontramos en la equidad.
Ya señalamos que consiste en la posibilidad de rehusar legítimamente la entrega de la cosa hasta que se
vea satisfecho el crédito que tiene contra el acreedor de la obligación de restitución.

Características del derecho legal de retención.

Primeramente no podemos decir si se trata de un derecho personal o bien de uno real, ya que participa de
las características de ambos.
Es personal en cuanto sólo puede hacerse valer respecto de determinada persona, aquella a quien la cosa
le pertenece. Y en cierta medida se asemeja a un derecho real, sin serlo en cuanto se ejerce sobre una cosa
determinada, pero le falta el atributo principal que es el derecho de persecución.
El titular del derecho legal de retención lo pierde inmediatamente si la cosa sale de sus manos, sin
embargo, en cuanto a sus efectos la ley lo ha asimilado a un derecho real.
El Código de Procedimiento Civil reglamenta el derecho legal de retención y señala cómo se hace efectivo
su ejercicio y dispone que los bienes retenidos se considerarán como dados en prenda o hipoteca según la
naturaleza de la cosa para los efectos de su realización y de la preferencia en su pago. De aquí la ley ordena su
inscripción en el caso en que recaiga en bienes raíces de acuerdo a lo dispuesto en el art. 546 del Código de
Procedimiento Civil.
 9

Casos en que procede el derecho legal de retención en el arrendamiento.

Tanto el arrendador como el arrendatario pueden ejercer esta garantía:
1. El arrendatario lo tiene en el caso del art. 1937, esto es, cuando el arrendador le adeuda alguna
indemnización en razón de mejoras efectuadas en la cosa y sean de aquellas que el arrendador esté
obligado a reembolsarle. Puede en estos casos el arrendatario retener la cosa hasta el reembolso de esta
mejoras o hasta que se le caucione su pago.
2. El arrendador goza de este derecho legal de retención para asegurar el precio o renta según lo dispone
el inciso segundo del art. 1942.

Ejercicio de este derecho.

Para ejercitarlo no es necesario que el arrendador inicie demanda judicial en contra del arrendatario
destinado a cobrar el precio o pedir la terminación del contrato, según se ha resuelto uniformemente, puede
ejercerse de dos maneras por el arrendador este derecho:
a. Si mientras el arrendamiento esté vigente, el arrendatario pretende mudarse, el arrendador puede requerir el
auxilio de cualquier funcionario de la policía y éste está obligado a impedir durante dos días el traslado de los
muebles del arrendatario en virtud del art. 598 del Código de Procedimiento Civil.
b. Como el derecho señalado anteriormente dura sólo dos días, el arrendador dentro de dicho plazo debe
recurrir a tribunales con el objeto que opere su derecho legal de retención y que se retengan los objetos y
surtan los efectos ya vistos.
El tribunal no puede negar el derecho legal de retención, pero el arrendador deberá acreditar la existencia del
contrato de arriendo y que no se ha pagado el precio.

Expiración del arrendamiento de cosas.

El art. 1950 dispone que el arrendamiento se extingue de acuerdo a las reglas generales de todo contrato
y especialmente por los medios que señala este artículo. Se debe agregar el caso contemplado en el art. 1966
(cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones). A continuación nos referiremos a la terminación del contrato
de arrendamiento.
1. Destrucción total de la cosa arrendada.
2. Expiración del término estipulado.
3. Por expiración del derecho del arrendador.
4. Por sentencia del juez.

Destrucción total de la cosa arrendada.

Esta causal es lógica dado que este contrato una de las partes paga a la otra un determinado precio de
renta por el goce de una cosa, por lo tanto, si la cosa se destruye ya no podrá la otra parte seguir gozándola, en
dicho caso falta el objeto de la obligación del arrendador y faltando esta obligación falta la causa de la obligación
del arrendatario, por lo que se destruye el contrato dado que cesan las obligaciones de las partes.
Para que cese el arriendo es menester que la cosa se destruya totalmente y se entiende por destrucción
total de la cosa aquella que la inhabilita para el uso que se le destina como el incendio del edificio arrendado . Si la
destrucción es sólo parcial, en cambio, habrá lugar a la rebaja del precio o a la terminación del contrato de
acuerdo al art. 1932.
Sea que la cosa se destruya por caso fortuito o por fuerza mayor o en forma culpable, en todos los casos el
contrato termina por él solo ministerio de la ley. La diferencia se presenta en que si la cosa se destruyó
fortuitamente, en dicho caso no hay lugar a la indemnización de perjuicios, en cambio, si la destrucción fue
culpable si hay lugar a la indemnización de perjuicios.

Expiración del término estipulado.

El contrato de arrendamiento es esencialmente temporal, necesariamente debe tener fin, pero ello puede
encontrarse de manera determinada e indeterminada y los efectos en una y otro caso son distintos.
Será determinado cuando se ha estipulado un plazo fijo para que tenga fin o bien cuando su terminación
está indicado por la naturaleza del servicio a que la cosa está destinada o sino por la costumbre del país.
 10
Es indeterminado cuando no tiene plazo fijo por las partes ni viene dado por el servicio al cual la cosa se
destina.
Cuando la duración del contrato es determinado, es decir, cuando tiene un plazo fijado en cualquiera de
las tres formas expira sin necesidad de declaración alguna de las partes y por el solo ministerio de la ley, dado que
aquel es uno de los efectos naturales del plazo extintivo, según el Art. 1954.

Plazo indeterminado - desahucio.

Si el contrato no tiene plazo determinado, éste puede terminar en cualquier momento a través de la
institución del desahucio, y puede ser por parte del arrendador o del arrendatario conforme al art. 1951.
Si se ha fijado tiempo obligatorio para una de las partes y voluntario para la otra se observará lo pactado,
pero la parte que no está obligada a esperar el vencimiento del plazo no puede ponerle término sin previo
desahucio de acuerdo a lo dispuesto en el art. 1953. Procede también el desahucio cuando habiendo plazo
estipulado las partes se reservan el derecho de ponerle fin mediante desahucio en tales o cuales condiciones.

Concepto el desahucio es la noticia anticipada que una de las partes da a la otra de su intención de poner
término al contrato, y ha sido exigido por la ley para evitarle perjuicios a la otra parte.
Es un acto jurídico unilateral basta la declaración de voluntad de una sola de las partes, pero una vez
hecho es irrevocable y no puede ser dejado sin efecto, sino por acuerdo de ambas partes.
El desahucio puede ser judicial y extrajudicial. Es extrajudicial el que se hace privadamente, ya sea por
medio de una carta o en forma verbal. En cuanto a la prueba esta forma de desahucio se sujeta a las reglas
generales del art. 588 Código de Procedimiento Civil.
El judicial, en cambio, es el que se hace por medio de una notificación judicial en que se hace saber a una de las
partes la intención de poner término al contrato.
La notificación debe hacerse en forma legal y previo decreto judicial.
El desahucio debe darse con la debida anticipación lo que se ajustará al periodo o medida de tiempo que
regula los pagos del contrato. Si se arrienda a tanto día, semana, mes comenzará a correr al mismo tiempo que el
próximo periodo de acuerdo al art. 1951 inciso segundo.
El inciso final del art. 1951 pareciera consagrar una excepción respecto de los inmuebles, pero no es así
dado que los arts. 1976 y 1985 repiten el art. 1951 del Código Civil.

Efectos de la expiración del contrato.

Terminado el contrato éste no puede ser renovado, sino por voluntad de ambos contratantes.
En nuestro ordenamiento jurídico no se da de pleno derecho la tácita reconducción que existía en el
derecho romano. Existe un solo caso en que el Código Civil acepta una especie de tácita reconducción que se
consagra en el art. 1956 del Código Civil. Para que tenga lugar esta disposición es necesario que:
a. Se trate de una cosa raíz,
b. Que la terminación del arriendo el arrendatario conserve la cosa en su poder, y
c. Que haya pagado al vendedor con el beneplácito de éste, el precio o renta correspondiente a cualquier
periodo subsiguiente o que por cualquier otro hecho inequívoco las partes manifiesten su voluntad en ese
sentido.
Esta renovación no afecta a los terceros según el art. 1957. Lo anterior no tiene nada que ver con la cláusula
de tácita reconducción que insertan las partes en el contrato de arrendamiento. Este es un caso en el que las
partes le dan valor al silencio como manifestación de voluntad.

Por extinción del derecho del arrendador.

Esta es una aplicación del principio que nadie puede adquirir más derechos de los que tenía el causante. El
derecho del arrendador sobre la cosa arrendad puede extinguirse de cuatro formas:
a. Causas ajenas a su voluntad.
b. Hecho o culpa suya.
c. Actos de terceros.
d. Disposición de la ley.

Si el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada se extingue por causas ajenas a su voluntad.
 11
El contrato de arrendamiento se extingue por el solo ministerio de la ley, aunque no haya vencido el plazo
y, no obstante, cualquier estipulación en contrario conforme al Art. 1958 del Código Civil.
De acuerdo al Art. 794 se expresa que terminado el usufructo el nudo propietario concederá al
arrendatario el tiempo que necesita para la percepción de los frutos y durante dicho tiempo quedará substituido
al usufructuario.

Responsabilidad del arrendador en este caso.

Para determinar que el arrendador es o no obligado al pago de los perjuicios de la causal primera, esto es,
por causas ajenas a su voluntad, se deberá distinguir si éste se encontraba de buena fe y ha contratado con el
arrendatario en la calidad que tenía no debe los perjuicios. Pero si estaba de mala fe y se hizo pasar por
propietario absoluto de la cosa debe indemnización de perjuicios según el art. 1959.
La enumeración del art, 1959 no es taxativa queda comprendido como ejemplo el pacto de retroventa.

Expiración por un hecho o culpa suya.

Distinta es la situación cuando el derecho del arrendador expira por su culpa. Puede suceder que éste
venda la cosa arrendada o que la pierda por falta de precio o que siendo usufructuario ceda su derecho al nudo
propietario, en estos casos y en otros análogos el derecho del arrendador se extingue por su culpa y para
determinar los efectos de dicha expiración en relación al arrendatario debemos determinar si este nuevo
adquirente está o no obligado a respetar el arriendo.
Si el causahabiente del arrendador no está obligado a respetar el arriendo, el arrendatario tiene derecho a
la indemnización de los perjuicios en los cuales se comprende no sólo los perjuicios que éste haya sufrido, sino
también los que haya sufrido el subarrendatario (si existiera) según los arts. 1961 y 1963.
Si el sucesor del arrendador está obligado a respetar el arriendo el arrendatario no tiene derecho a
reclamar los perjuicios.

Casos en que debe respetarse el arriendo.

La regla general es que el sucesor del arrendador no esté obligado a respetar el arriendo dado que para el
arriendo es res nullius in pacto, es decir, no es parte. Pero tiene excepciones en los casos que señala el art. 1962,
sin perjuicio de este artículo se puede estipular entre las partes que este nuevo adquirente del bien esté obligado
a respetar el arriendo, pero no es una excepción al art. 1962, sino que es una expresión del art. 1545. Y son los
casos siguientes:

a. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo es decir,
gratuito como por ejemplo el heredero está obligado a respetarlo porque se transmite a él todos
los derechos y obligaciones de su causante. El legatario porque adquiere la cosa legada en los
mismos términos en los que poseía el causante testador y lo mismo el donatario.
b. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a un título oneroso si el
arrendamiento ha sido contraído por escritura pública exceptuados los acreedores hipotecarios.
La exigencia de este numeral a parte de haber sido adquirido por un título oneroso es que el
contrato de arrendamiento haya sido otorgado por escritura pública, pero en este caso no es una
solemnidad del contrato.
c. Los acreedores hipotecarios siempre que el arrendamiento conste por escritura pública y haya
sido inscrito con anterioridad a la hipoteca en este caso la ley autoriza al arrendatario para
requerir por sí solo la inscripción. Los acreedores hipotecarios están obligados a respetar el
arriendo dado que al momento de constituir la hipoteca se encontraban en conocimiento del
arriendo.
El Nº 3 del art. 1962 sólo se refiere al caso en que los acreedores hipotecarios se hagan adjudicar la cosa
arrendada para hacerse pago de su crédito.

Extinción por actos de terceros.

Se extingue también el derecho del arrendador por actos de terceros de acuerdo a lo dispuesto en el art.
1965.
 12
Los acreedores del arrendador según este artículo pueden embargar la cosa arrendada y en este caso
substituirán en los derechos y obligaciones del arrendador (acción oblicua o subrogatoria por insolvencia del
arrendatario).
El art. 1968 se refiere a la insolvencia del arrendatario.

Disposición de la ley.
Por ejemplo en el evento que la cosa sea expropiada por causa de utilidad pública.

Por sentencia del juez.

Termina cuando el contrato ha sido declarado nulo o rescindido o resuelto según los términos del art.
1489 del Código Civil.
Entre otros cuando el arrendador no hace entrega de la cosa al arrendatario o éste no comparece a
recibirla, en estos dos casos a modo de ejemplo cabe hablar de resolución y el contrato no ha empezado a
ejecutarse, dado que si éste ha empezado a ejecutarse debe o bien corresponde hablar de terminación.

Otras causales de extinción del contrato de arrendamiento.

1. Embargo de la cosa arrendada art. 1965 si se embarga la cosa arrendada subsiste el arriendo, no por
eso se pone fin al contrato, pero los acreedores que han trabado el embargo o bien lo solicitaron pasarán
a ocupar el lugar del arrendador, es un caso de acción oblicua o subrogatoria 6.
2. Reparaciones urgentes de la cosa en los términos del art. 1966.
3. Necesidad urgente o imprevista de la cosa por el arrendador art. 1967 en este artículo se funda para
rechazar la teoría de la imprevisión 7.
4. En los términos del art. 1969 que contempla un caso especial de expiración en relación a los términos que
la ley señala, aun cuando se haya estipulado un plazo mayor, en estos casos el arrendatario tendrá
derecho para pedir perjuicios según esté de buena o mala fe. Estará de buena fe si el arrendador nada le
ha dicho en el carácter que arrendaba y de mala fe si sabía tal carácter, pero en este caso los perjuicios se
reclaman de los padres, tutor o marido que contrató el arrendamiento según los arts. 255, 407 y 1756 del
CC.

La ley Nº 18.101.
Arrendamiento de bienes inmuebles urbanos.
Supletoriamente a sus disposiciones rige el Código Civil y específicamente el párrafo donde el se tratan los
predios urbanos arts. 1970 y siguientes, también se rige por las normas de esta ley los inmuebles destinados a
vivienda que se encuentran fuera del radio urbano cuya superficie no exceda de una hectárea. El art. 2 de la Ley
Nº 18.101 contempla una contra excepción.
Esta ley circula sobre la base que el arrendatario es la parte más débil y, por lo tanto, requiere protección
por parte del legislador, se trata en consecuencia, el contrato de arrendamiento de bienes urbanos de un contrato
dirigido, ya que la ley establece una serie de derechos irrenunciables a favor del arrendatario según el art. 19. La
norma más sustantiva al respecto se encuentra en el art. 20 por cuanto el arrendamiento es consensual, la ley
señala que si se omite escriturarlo la renta será la que declare el arrendatario, es decir, la carga de escriturar el
contrato recae en el arrendador, lo que constituye una presunción simplemente legal.
La ley supone que aquel que arrienda no tiene donde vivir, esta ley consagra una serie de normas algunas
subjetivas y otras adjetivas, incluso la ley las confunde.
El art. 21 en el caso de mora todos los pagos que se deban las partes deben hacerse reajustadas de
acuerdo a la UF entre la fecha en que debió hacerse el pago y aquella en que efectivamente se hizo, esta norma es
excepcionalísima dado que en el derecho chileno no hay una obligación general de pagar reajustes, sin perjuicio
que diversas sentencias han acogido la reajustabilidad por criterio de equidad y de esta manera se ha introducido
más que como una norma como un principio del derecho civil.

Desahucio de restitución.

6
Recordar los derechos auxiliares de los acreedores.
7
Recordar dicha teoría, conocida también como la de la excesiva onerosidad sobreviniente. Se discute si tiene
cabida en nuestra legislación.
 13
El art. 3 de la ley dispone que en los contratos en que el plazo se haya pactado mes a mes o en los de
duración indefinida, el arrendador sólo podrá ponerle término mediante desahucio judicial o mediante
notificación personal efectuada por un notario.

Precisiones del art. 3 de la ley:

1. La norma sólo se aplica a los contratos de mes a mes en los de duración indefinida. La norma hace
referencia a que el plazo debe estar indeterminado.
2. El arrendador sólo puede ponerle término mediante desahucio judicial o a través de notificación personal
efectuada por notario. Vimos que en el arrendamiento de cosas el desahucio podía ser judicial o
extrajudicial, el último se realiza a través de carta certificada. En este caso sólo puede ser de manera
judicial o mediante notificación personal efectuada por notario, así el desahucio extrajudicial no produce
efecto alguno. El desahucio judicial se hace mediante una notificación de desahucio que es una verdadera
demanda o como ya se señaló mediante notificación personal efectuado por un notario, lo que por cierto
es formalidad en relación a que requiere la intervención de un ministro de fe, en este caso el notario. Al
revés si quien quiere desahuciar es el arrendatario se vuelve a la regla general.

¿Cuándo procede restituir el inmueble en caso de desahucio?

Se distingue si el desahucio lo hace el arrendador o el arrendatario:
a. Si lo hace el arrendador el plazo de desahucio es de dos meses contados desde que se le notifica la
demanda hecha por el notario y se aumenta en un mes por cada año completo que el arrendatario
hubiere ocupado el inmueble. Dicho plazo no podrá exceder en caso alguno 6 meses. En la práctica puede
suceder que el plazo se alargue, dado que la contraria puede alegar, objetar o demandar
reconvencionalmente, por lo tanto, al dictar la sentencia de desahucio los 6 meses pueden haber pasado,
pero sin que intervenga la demanda que acoja el desahucio el arrendador no podrá expeler al inquilino
forzadamente.
b. Si lo hace el arrendatario rige el Código Civil y el plazo será de acuerdo al periodo en que debe
ajustarse los pagos conforme lo indica el art. 1951.
En todo caso, no obstante el plazo evidentemente, el arrendatario desahuciado puede restituir el bien antes
de expirado el plazo, caso en el cual deberá pagar las rentas sólo hasta la fecha de restitución.

Acción de restitución.
Esta tiene lugar cuando el contrato ha expirado, ya que como el arriendo es un título de mera tenencia
debe el arrendatario necesariamente restituir la cosa al arrendador una vez expirado el contrato. Esto es, como
consecuencia que del contrato de arrendamiento emana una acción personal.
En los contratos de arriendo a plazo fijo que no excedan de un año el arrendador sólo puede solicitar
judicialmente la restitución del inmueble, en ese caso el arrendatario tiene para restituir un plazo de dos meses
contados desde la notificación de la demanda. Obviamente el arrendatario deberá pagar la renta hasta que
restituya efectivamente la cosa.
De acuerdo al art. 5 de la ley en los contratos de arrendamiento de plazo fijo superior a un año, inmuebles
destinados a la habitación, se entiende siempre implícita la facultad de subarrendar, salvo que las partes
dispongan lo contrario.
En consecuencia, si el inmueble no se destina a la habitación o el plazo fijo no excede de un año o es un
plazo indefinido de mes a mes vuelve a la regla general del art. 1946 que es un elemento accidental del contrato.
En el evento de existir subarriendo el subarrendatario podrá dar término al contrato de acuerdo a las
estipulaciones que haya pactado con su arrendador, y aun cuando ello produzca que el subarriendo termine con
anterioridad al arriendo, segunda parte del art. 5 de la ley.
La ley Nº 18.101 se ocupa en varias normas del subarrendatario, principalmente en los arts. 11 y 22, ya
que por la inversa puede suceder que el arrendador del primitivo contrato irá a poner término al contrato, por no
pago de rentas y quiera echar al arrendatario, pero la sentencia que se dicte en dicha causa no empece al
subarrendatario. Para solucionar este problema, es decir, cómo hacer efectiva la sentencia que se dicte contra el
arrendatario respecto del subarrendatario, el art. 11 de la ley señala que se debe notificar. Además el inciso
segundo impone la obligación a un ministro de fe de tomar juramento al arrendatario acerca de la existencia de
 14
subarrendatarios y en el evento que la notificación no sea personal se debe tomar dicho juramento en la
audiencia respectiva y si no concurre se efectúa el juramento en rebeldía.
Este título II de la ley termina con una norma que se encuentra en el código y se refiere que el contrato de
arrendamiento termina por cualquier causal, el arrendatario está obligado a pagar la renta hasta que restituya
materialmente la cosa art. 6 de la ley.

Título III de la competencia y procedimiento.

La ley da una serie de normas de procedimiento, el Nº 6 del art. 7 da una norma de carácter general, se
trata de un juicio sumario de carácter especial, dado que contempla modificaciones respecto al sumario ordinario
regulado en los arts. 680 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Las modificaciones son:
1. Art. 8 en su inciso primero en relación al art. 553 del Código de Procedimiento Civil señala que existe la
posibilidad de notificar la demanda por el art. 44 8 del mismo cuerpo legal sin acreditar que ese es su
domicilio, se presume en este caso de pleno derecho su domicilio.
2. Modificación al art. 683 del Código de Procedimiento Civil, ya que regula una ampliación del plazo, esto no
rige en este tipo de juicios, el comparendo necesariamente es al 5º día, dado que se entiende que vive en
el bien arrendado.
3. En el Nº 5 art. 8 de esta ley en el juicio sumario no hay reconvención y en este juicio sí.
4. La conciliación es obligatoria siempre.
5. En la demanda se deben indicar los medios de prueba.
6. La prueba se aprecia según las reglas de la sana crítica.
7. Los incidentes se deben promover en la misma audiencia, pero se fallan en la definitiva.
8. Sólo son apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones que pongan término al
juicio o hagan imposible su continuación. Las apelaciones se conceden en el sólo efecto devolutivo, tienen
preferencia para su vista y fallo y durante su tramitación no se podrá conceder orden de no innovar.
9. En segunda instancia la Corte de Apelaciones respectiva a solicitud de parte podrá pronunciarse por vía de
apelación sobre todas las cuestiones que se hayan debatido en primera instancia para ser falladas en
definitiva, aun cuando no hayan sido resueltas en el fallo apelado (estará fallando ultra petita y es causal
de nulidad por casación). Se puede alternativamente en virtud del art. 1489, pues las acciones son
incompatibles entre sí, relación al art. 208 Código de Procedimiento Civil a solicitud de parte art. 692
Código de Procedimiento Civil.
10. Se puede comparecer personalmente siempre que la cuantía lo permita, hasta 4 UTM.
11. El art. 9 consagra ciertas precisiones, permite al demandado hacer valer el derecho legal de retención en
la misma audiencia, esto es, por una razón sencilla dado que el demandado sigue teniendo la cosa en su
poder, por lo tanto, no es necesario que el tribunal se pronuncie de este derecho de inmediato.
12. El art. 10 se refiere a la acción de terminación de los contratos de arriendo por no pago de renta que es el
incumplimiento de la obligación del arrendatario art. 1489. Dicha terminación se sujeta al mismo art.
1977, ya que la ley exige dos reconvenciones de pago para dar por terminado el arriendo, en la que
medien a los menos cuatro días. En esta acción se está pidiendo que se termine el contrato (causa de
pedir procesalmente), pero la ley por razones de economía procesal permite cobrar en la misma acción las
rentas impagas en cuya terminación se funde y que se condene en pago. Además, la ley entiende que se
incorporan a la demanda las rentas de arriendo y consuma que se devenguen durante el juicio.
13. El art. 14 en la práctica se ha hecho inaplicable, si se demanda a un particular, pues cada notificación es
cara.
14. El art. 13 señala que el cumplimiento de estas resoluciones será mediante el lanzamiento judicial, casos en
que la fuerza se permite y es justa.
15. El art. 16 señala normas especiales en materia de cosa juzgada, es decir, es una cosa juzgada formal, lo
que puede cambiar o mutarse, pero dentro de un plazo de seis meses no se puede volver a demandar,
salvo que se funde en hechos acaecidos con posterioridad a la presentación de la demanda.

El arrendamiento de obra.

8
Notificación personal subsidiaria.
 15
Del art. 1915 se desprende esta clase de arrendamiento. Se encuentra regulado en los arts. 1996 y
siguientes del Código Civil. Por ejemplo si se encarga la confección de un traje o la construcción de una casa.

Concepto el arrendamiento de obra o contrato de confección de obra material es aquel por el cual una persona
llamada artífice se obliga mediante cierto precio a ejecutar una obra material.

Los elementos esenciales de este contrato son:

a. La ejecución de una obra,
b. El precio.

El arrendatario es el que encarga la obra y el arrendador toma el nombre de artífice. Si el contrato es para
la construcción de un edificio se llama empresario, que es el arrendatario. El contrato para la confección de una
obra material no necesariamente es arriendo, dependerá de quien suministre los materiales. Si los proporciona el
artífice el contrato es de compraventa condicional suspensiva. La condición es que apruebe el que encargó la obra,
en el fondo es una compraventa a prueba o al gusto. En consecuencia, si la cosa arrendada perece, el riesgo lo
sufrirá el artífice hasta que sea aprobado por quien lo encargó, que en este caso será el comprador, arrendatario.
Por otro lado, si los materiales los suministra el que encarga la obra, ahí el contrato es de arrendamiento
de obra.
En caso que parte de la materia la ponga uno y otro, para calificar el contrato debemos estar a quien
proporciona la parte principal, teniendo presente que para el Código Civil el suelo es siempre principal, en relación
a los bienes muebles.
Esto tiene importancia para el efecto de la teoría de los riesgos, por cuanto la pérdida de la materia recae
sobre su dueño según el art. 2000 del Código Civil.
En consecuencia, si el que encarga la obra no suministra la materia el peligro de la cosa lo asume el
artífice, puesto que aquí el contrato es compraventa condicional suspensiva. Si lo administró el arrendatario o el
que encarga la obra la pérdida la soportará él, salvo que se haya debido a la culpa del artífice o de sus
dependientes arts. 1996 inciso segundo y 2000 inciso segundo.
El contrato de arrendamiento de obra tiene algunas normas especiales cuando se presenta como
arrendamiento.

En relación al precio.
Debemos señalar que hay distintas formas de fijar el precio:
1. A suma alzada mediante la fijación de un precio único.
2. Puede fijarse por administración a través del cual se fijan ciertas partidas relevantes y los precios van
variando a medida que se desarrolla la obra.

¿Qué pasa si las partes no fijan el precio?

El CC, no obstante, que el contrato debiera ser nulo por falta de objeto, la ley no lo considera nulo y lo hace con el
objeto de evitar un enriquecimiento injusto, puesto que el artífice ejecutó la obra, de acuerdo a lo convenido. Por
lo tanto, no será justo que aquel perdiera la debida retribución art. 1997 (tiene relevancia la costumbre si no
existiera la costumbre en el lugar donde se celebró el contrato la determinación del precio se hará mediante
peritos).

¿Qué sucede si las partes delegan en un tercero la facultad de fijar el precio?

Si este tercero no lo fija antes de ejecutarse la obra, el contrato es nulo, y si se ejecutó la obra se fijará el precio
por peritos. En el evento que la materia suministrada por el que encarga la obra perezca el Código Civil entrega
una solución y es que el artífice no tiene derecho a retribución, salvo los casos del art. 2000, pero en el evento que
la obra ya se encuentre terminada.

Aprobación de la obra.
El arrendamiento de obra requiere la aprobación de aquel que ordena la obra como un requisito especial
a este contrato y si la materia la suministró el artífice es una compraventa al gusto.
 16
La aprobación el Código Civil la denomina reconocimiento y en obras de gran envergadura es habitual que
las partes den su aprobación por parcialidades según el art. 2001, por ejemplo en los contratos de construcción.
Puede suceder que las partes discrepen acerca si la obra fue finalizada en los términos que se había
estipulado, si las partes no están de acuerdo se fijarán peritos para tal efecto.
Si los peritos fallan a favor del artífice se le debe pagar la obra. Pero si fallan a favor de quien encarga la
obra (arrendatario) puede obligarlo a que le haga uno de nuevo o se le indemnicen los perjuicios. Si además fue él
quien suministró los materiales deberá restituírselos sea en especie o en dinero.

Desistimiento de las partes.

La regla general es que no puedan desistirse, poner término unilateralmente, en virtud del art. 1545. En
este caso excepcionalmente la ley permite a aquel que encarga la obra desistirse en cualquier momento, puesto
que la obra sólo lo beneficia a él. El art. 1999 señala que es lo que puede reclamar el artífice y es reembolsar
todos los costos más lo que valga el trabajo hecho y lo que hubiere podido ganar en la obra.

Muerte de las partes.

Fallecida una de las partes, por lo general, las obligaciones pasan a los herederos. Si fallece aquel que
encarga la obra no se resuelve el contrato según el art. 2005 inciso segundo. En cambio, por la muerte del artífice
o empresario si se termina el contrato porque en este caso se trata de una obligación de hacer.
En general, no terminan por la muerte, pero en este tipo de obligaciones se ha tenido en cuenta a la
persona que lo ejecuta.

¿Qué sucede si hay trabajos efectuados o materiales entregados?

El que encargó la obra debe recibir los materiales y pagar a los herederos del artífice o empresario, en su caso, el
precio en relación a la proporcionalidad de los trabajos efectuados.

Contrato para la construcción de un edificio.

Para el Código Civil se denominan contrato de empresa, dado que supone que quien se encarga de
construir un edifico es un empresario (arrendador).
Este contrato es una especie de arrendamiento de obras, sin embargo, este contrato en la especie
presenta una fisonomía propia que tiene autonomía e independencia respecto del arrendamiento de obra, y se
encuentra reglamentado por el Ministerio de Obras Públicas.

¿Cómo se fija el precio?

- A suma alzada,
- Por administración,
- Mediante una serie de precios unitarios.

El empresario señala los materiales que requiere la obra y el valor de cada unidad y la ubicación a medida
que se requieren de dichos materiales y la suma de todos esos factores resulta el precio final de la obra.
Tiene su importancia dado que los valores se van ajustando al precio en la medida que se van ejecutando
las compras de acuerdo al avance de la obra.

A suma alzada.
Analizamos 5 reglas de acuerdo al art. 2003:
1. Es un precio único prefijado, por lo tanto, no puede sufrir alteraciones aun cuando hayan subido las
remuneraciones de los trabajadores, los precios de los materiales o agrupaciones al plan primitivo 9.
2. Contempla una contingencia que aparentemente altera una estipulación anterior. El contrato pierde su
naturaleza de precio único, pero es una norma de justicia más que de derecho, puesto que aquello originó
el aumento del costo fue una circunstancia imprevista. En este caso el empresario necesita autorización
del que encarga la obra para continuar la obra 10.

9
Norma que sirve para rechazar la teoría de la imprevisión.
10
Norma que sirve para justificar la recogida en nuestra legislación de la teoría de la imprevisión.
 17
3. Se refiere a la responsabilidad del empresario por defectos de la construcción. Esta responsabilidad se
extiende por un plazo de 5 años contados desde la entrega de la obra. El empresario debe responder en
los eventos descritos, salvo que la mala calidad de la cosa sea por defectos de los materiales entregados
por aquel que los encaró. Este se refiere a un plazo de garantía, puesto que el vicio debe presentarse
dentro de los 5 años y desde ahí comienza a correr el plazo de prescripción para hacer efectiva la
responsabilidad del empresario.
4. Es una situación de carácter práctico, el sólo hecho que aquel que encarga la obra otorgue un recibo al
empresario en relación a que cuando lo recibe esté conforme a ella no lo exime de la responsabilidad de
la regla anterior.
5. Consagra una responsabilidad subsidiaria para el propietario de la obra.
El art. 2004 extiende las reglas de los Nº 3, 4 y 5 a los arquitectos de la obra.

El arrendamiento de servicios.
Puede ser:
a. Materiales aquellos en que prima la destreza física por sobre la intelectual. El código llamaba a este
tipo de arrendamiento de criados domésticos, hoy en día esas normas se encuentran derogadas
tácitamente por el Código del Trabajo.
b. Inmateriales prima la destreza intelectual por sobre la física.

Servicios inmateriales.
Se distinguen tres situaciones:
a. Servicios que consisten en un acto único conforme al art. 2006 del Código Civil se sujeta a las reglas del
arrendamiento de obra.
b. Servicios que consisten en una larga serie de actos por ejemplo tomar clases de piano se regula por los
arts. 2007 a 2011 del Código Civil.
c. Servicios profesionales se encuentran regulados entre los arts. 2008 a 2011.

El art. 2012 señala que estas reglas se aplican también a las actividades que según el art. 2112 se regulan
por el mandato. La verdad es que no todas las profesiones de largo estudio son un mandato. Pero la explicación es
que don Andrés Bello encontró que era poco decoroso reglamentarlo con aquellos que suponían una larga serie
de actos.

Arrendamiento de transporte.
Se encuentra tratado en el Código de Comercio para el cual no es un arrendamiento.