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Universidad Arcis ::: Escuela de Derecho ::: Apuntes Derecho Civil V.
LA COMPRAVENTA
Índice de contenido
Concepto.-...............................................................................................................................1
Elementos del contrato de compraventa.- ..............................................................................2
Características del contrato de compraventa.-........................................................................3
La compraventa es un contrato naturalmente conmutativo.-..............................................4
Formación del consentimiento en el contrato de compraventa.-.............................................6
Formalidades exigidas por vía de solemnidad.-.................................................................6
Formalidades habilitantes, voluntarias y otras.-.................................................................9
Compraventa con arras.....................................................................................................10
Gastos por formalidades de venta.....................................................................................11
Capacidad y representación.-................................................................................................12
El objeto en la compraventa.-................................................................................................16
El precio.-..............................................................................................................................17
Control de equidad del precio. La lesión enorme.-..........................................................19
La cosa.-................................................................................................................................23
Requisitos de la cosa que se vende.-................................................................................23
Obligaciones del vendedor.-..................................................................................................27
Naturaleza y contenido de la obligación de dar y entregar del vendedor.-...........................28
Obligaciones de garantía.-.....................................................................................................37
Saneamiento de la eviccion.-............................................................................................37
Saneamiento de los vicios redhibitorios u ocultos.-.........................................................40
Obligaciones del Comprador.-..............................................................................................42
Obligación de pagar el precio.-........................................................................................42
Obligación de recibir la cosa.-..........................................................................................47
Pactos accesorios del contrato de compraventa.-..................................................................49
1.- Pacto de Retroventa (art.1881 y ss.).-.........................................................................49
2.- Pacto de retracto (artículo 1886).-...............................................................................51
Contrato de Compraventa. Pág. 1 :::

CONCEPTO.
La compraventa es un contrato por el que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra
a pagarla en dinero (art.1793).
En la opinión de la doctrina clásica, la compraventa se define a partir de la presencia de dos
obligaciones interdependientes, auténticas contraprestaciones: por una parte, la que tiene el
vendedor de dar la cosa (¿transferir el dominio?), y por la otra, la que pesa sobre el el
comprador de pagar (dar) el precio, esto es, entregar a cambio una suma de dinero (la
entrega de cosa fungible transfiere el dominio, ¿verdad?).
La tradición de la cosa vendida, en este caso, opera al mismo tiempo como pago de la
obligación del vendedor y modo de transferir el dominio. El art.703 señala que la venta es
un título traslaticio de dominio, es decir, que por su naturaleza sirve para transferirlo.
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
El esquema clásico de la compraventa supone dos (o tres) elementos esenciales: (el

consentimiento sobre) cosa y precio. En ausencia de ellos no existe contrato alguno, o bien
en ausencia de cosa o precio, la convención deviene en una figura distinta (art.1444),
aunque resulta muy discutible en este caso la conversión de los actos jurídicos (p.ej.,
art.1393). Como todo contrato, tanto el objeto como la causa deben ser, además, lícitos
(art.1445, art.1461, art.1467).
El objeto mediato de la obligación del vendedor -la cosa- debe ser apta para el comercio,
esto es, debe ser apropiable, transferible y no encontrarse prohibida su venta.
En cuanto a la causa, opera como mecanismo de control de la seriedad del consentimiento.
El precio funge, entonces, como causa suficiente de la obligación del vendedor cuando es
serio y, por el contrario, si es absurdamente bajo puede pensarse razonablemente que
esconde, en verdad, una donación (aunque la donación entre vivos no puede presumirse,
según el art.1393). La seriedad del precio no debe confundirse con la justicia del precio,
cuestión que se verá al tratar de la conmutatividad de la compraventa.
Además, el problema de la causa plantea una pregunta relativa a los fines de las partes. Lo
jurídicamente relevante no es la licitud de la causa, sino su ilicitud (art.1467 inc.2° e inc.3°
y art.1682). La causa se presume que existe (no hace falta expresarla), y sería ridículo que
el legislador presumiera como regla general la ilicitud de la misma, por lo que esto último
sería excepcional y su prueba de cargo de quien afirma la existencia del vicio. La causa es
ilícita cuando la compraventa tiene por fin realizar defraudar a terceros (p.ej. simulación),

cuando es contraria a la ley o a la moral, a las buenas costumbres o al orden público,

siempre y cuando estos motivos ilícitos sean conocidos por ambas partes.
Los elementos de la naturaleza del contrato están previstos dentro de los efectos generales
de las obligaciones (art.1545 al 1559) o de los efectos particulares del contrato de
compraventa (art.1817 y ss.). Su función es suplir la voluntad de las partes, facilitando el
tráfico jurídico y reduciendo los costos de transacción, y pueden ser modificados o
suprimidos. Las obligaciones de saneamiento (de la evicción y de los vicios redhibitorios)
son típicamente elementos de la naturaleza, que se entienden incorporadas al contrato en los
términos que señala la ley y en la medida que las partes no manifiesten lo contrario. Lo
mismo vale para la acción resolutoria, la distribución de riesgos y, en general, para las
reglas del título sobre la compraventa y las generales del derecho de los contratos que por
su sentido sean de orden público. Algunos de estos elementos son aquellos que la doctrina
contemporánea denomina derechos potestativos, a los que nos hemos referido al hablar
sobre los efectos del contrato en general.
Las partes pueden pactar libremente las cláusulas que estimen, en tanto no sean contrarias
al orden público, la moral o las buenas costumbres, o en tanto no alteren la economía básica
de este contrato de intercambio. Estos son los llamados elementos accidentales de la
compraventa, como son, por ejemplo, las modalidades (plazo y condición). Es interesante
que aún respecto de estos elementos accidentales existan reglas de derecho dispositivo
(como las referentes a ventas con arras, la venta al gusto y a los pactos comisorio y de
retroventa).
No obstante el detalle con que el legislador se introduce en diferentes elementos del
contrato, hay cuestiones no resueltas como, por ejemplo, la naturaleza y alcance de la
obligación de dar que tiene el vendedor (¿Transferir el dominio o sólo asegurar la posesión
pacífica de la cosa?).-
CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA1.
1. Es bilateral, puesto que las partes contratantes se obligan recíprocamente desde su

origen; se trata de un contrato sinalagmático perfecto, en el que el vendedor se obliga a
dar o entregar la cosa y el comprador a pagar el precio. Estas obligaciones son de la
esencia de la compraventa, y sin ellas el contrato no produce efectos civiles o degenera
en otro contrato diferente. En consecuencia, jurídicamente no se concibe un contrato
unilateral de venta ni un contrato unilateral de compra, como acontecía en el primitivo
Derecho Romano con las figuras de la emptio y la venditio. La Corte Suprema así
1 Orrego Acuña, Juan Andrés. Apuntes. Contrato de Compraventa.-

también lo ha entendido, al rechazar la posibilidad de celebrar una promesa unilateral

de compraventa, desde el momento que ha interpretado el N°4 del art.1554, en cuanto a
la especificación del contrato, exigiendo que se consigne el acuerdo de voluntades y las
obligaciones recíprocas. Con todo, recordemos que la doctrina mayoritaria ha estimado,
por el contrario, que dicha figura jurídica sería perfectamente válida.
2. Es oneroso, por las prestaciones recíprocas que engendra, imponiéndose ambas partes
un gravamen y obteniendo ambas partes un beneficio.
3. Es generalmente conmutativo, las prestaciones a que se obligan vendedor y comprador
“se miran” como equivalentes. Debemos recordar que la equivalencia es subjetiva.
Excepcionalmente puede ser aleatorio, como en el caso de la compraventa de cosas que
no existen pero que se espera que existan cuando expresamente se pacte el carácter
aleatorio del contrato (según el art.1813, cuando aparezca que “se compró la suerte”).
La conmutatividad no es de la esencia de la compraventa, sino sólo su característica
general. Volveremos sobre el particular más adelante.
4. Es principal, porque existe por sí mismo, independientemente de cualquier otra
convención.
5. Es ordinariamente consensual, salvo las excepciones legales que exigen el
cumplimiento de una solemnidad, como acontece por ejemplo en la compraventa de
inmuebles.
6. Es nominado o típico, porque está reglamentado en la ley, nada menos que en 103
artículos.
7. Es, por naturaleza, de ejecución instantánea. Si nada dicen, las partes cumplirán de
inmediato sus obligaciones, extinguiéndose la relación contractual.
8. La compraventa es un título traslaticio de dominio y no importa enajenación,
siguiendo así la teoría del Derecho Romano bonitario o vulgar. El contrato sólo genera
derechos personales y sirve de antecedente para la transferencia del dominio (art.703
del Código Civil). En consecuencia, si no ha existido tradición en favor del comprador,
éste no adquiere el dominio ni la posesión de la cosa comprada. Podría ocurrir que el
vendedor no el verdadero dueño de la cosa, caso en el cual la entrega sólo posibilitará al
comprador para entrar en posesión (y es la opinión de la mayoría de la doctrina, que
sigue en este punto a Alessandri Rodríguez).-

LA COMPRAVENTA ES UN CONTRATO NATURALMENTE CONMUTATIVO.-
Si bien la compraventa es, por su especial naturaleza de contrato de cambio, un contrato

conmutativo, puede llegar a ser aleatorio cuando las partes así lo expresan o cuando en
atención a lo acordado por los contratantes aparece que se ha vendido y comprado la suerte
(artículos 1813 y 1461). Así, la venta de cosas futuras se entiende celebrada simplemente
bajo la condición de que las mismas lleguen a existir. En otras palabras, si no se queda de
manifiesto en el contrato la intención de comprar “la suerte”, la venta será conmutativa y
está sujeta a condición suspensiva y no es, por tanto, aleatoria.
Se ha concebido en la doctrina que la idea de conmutatividad niega la existencia de un alea
imprevisible de todo contrato. Digamos, por ejemplo que, si luego de perfeccionado el
contrato, la cosa aumenta o disminuye su valor, tal variación constituye un riesgo
económico en la realidad económica inherente al contrato en cuanto acto humano
determinado en el tiempo y en el espacio, y no puede alterar de forma alguna sus efectos: la
justicia del precio está asegurada por la voluntariedad del intercambio. Conviene recordar a
este respecto que en los contratos conmutativos las prestaciones no son equivalentes, sólo
“se miran” como equivalentes. Dicha equivalencia no se tasa de manera objetiva, sino por
la disposición de cada parte a recibir la prestación de la otra a cambio de la que ella misma
realiza.
En un sentido puramente económico, la conmutatividad resulta engañosa y contrasta con la
realidad de los intercambios contractuales, porque esconde una función plenamente
legítima de las convenciones, cual es que cada parte resulte más beneficiada tras celebrar
un determinado acto (porque subjetivamente le es más valioso lo que recibe que lo que
entrega a cambio). La contingencia de ganancia no está sancionada civilmente y,
considerando los límites que establece el Código Civil y otros cuerpos normativos, está
absolutamente ajustada a derecho.
Entre los límites recién mencionados, la rescisión de la venta por lesión enorme viene en
corregir el problema de la diferencia en la apreciación de la magnitud de las prestaciones
efectuada por cada parte en la negociación del contrato. Dicha acción procura, dentro de
ciertos límites, asegurar un mínimo de justicia material en la compraventa de los bienes
raíces cuando el precio del inmueble que se vende difiere en exceso del que la ley
denomina su “justo precio”. Aún así, este remedio es manifiestamente excepcional, se
reserva sólo a heredades y fundos, excluyéndose toda clase de muebles. Incluso hay
quienes sostienen que un remedio como este resulta extraño a la estructura y principios del
derecho de contratos en el Código Civil.
Otros correctivos que tienden a asegurar el consentimiento libre e informado sobre cosa y
precio, y que permiten efectivamente la conmutatividad de los contratos de compraventa en

que no se compra la suerte, son las normas sobre contratos entre proveedores y
consumidores. En la actualidad, el derecho tiende a considerar que los expertos o
profesionales están sujetos, en general, a deberes especiales de información y de consejo
respecto de los consumidores, quienes naturalmente carecen de esos especiales
conocimientos. El proveedor tiene una doble característica que lo distingue del común de
las personas: en primer lugar, el conocimiento del objeto de su comercio o arte; y en
segundo, la dedicación a ofrecerlos a un público que no lo tiene en su mismo nivel. De la
profesionalización de las actividades de venta y la masificación del consumo de ciertos
bienes y servicios, deviene la preocupación del legislador por garantizar ciertos remedios
mínimos que permitan asegurar un equilibrio razonable entre las partes contratantes. Las
normas sobre protección de los consumidores atienden a dicho obejtivo.
La conmutatividad debe considerarse al momento de perfeccionarse el consentimiento
sobre los elementos de la esencia del contrato. En la compraventa de cosas muebles, basta
con la existencia del acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio. Si la venta fue
precedida de una promesa de celebrar el contrato, la conmutatividad se apreciará
necesariamente al momento de otorgarse el contrato de promesa (sobre muebles o
inmuebles), dado que, al tenor del art.1554 N°4, dichos elementos esenciales debían
encontrarse explicitados.
FORMACIÓN DEL CONSENTIMIENTO EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Por regla general, la compraventa es un contrato consensual. Al menos así lo establece el

legislador en el art.1801. Basta, por tanto, el consentimiento sobre los elementos esenciales
del contrato para perfeccionarlo. De conformidad a las reglas establecidas en el Código de
Comercio -si seguimos la opinión que ellas son sustantivamente aplicables en la materia- el
consentimiento queda a firme una vez producida la aceptación del destinatario de la oferta.
Sin embargo, este principio general contempla una serie de excepciones. Algunas son de
derecho, como ocurre con las solemnidades exigidas para la venta de ciertas cosas. En otros
casos, se trata de formalidades habilitantes; sean las generales o las especiales para comprar
o vender. Hay también formalidades de orden probatorio, de cuya inobservancia surge la
limitación a la prueba de las obligaciones contractuales por medio de testigos. También la
compraventa puede estar sujeta a formalidades administrativas, tales como las urbanísticas
(DFL.458/Vivienda), tributarias (Código Tributario y Ley 16.271 de impuesto a las
herencias) de las cuales depende la validez o la ejecución de las obligaciones emanadas del
contrato. Finalmente, las propias partes pueden haber convenido ciertas formalidades que
habrán de cumplir para perfeccionar la venta.

FORMALIDADES EXIGIDAS POR VÍA DE SOLEMNIDAD.-
En ciertos casos, la ley exige como solemnidad otorgar escritura pública para perfeccionar
la compraventa. Tal solemnidad rige para la venta de:
a) Bienes raíces (art.1801 inc.2°).- En estos casos, la exigencia de la escritura pública se
refiere no sólo a la totalidad del bien raíz, sino también a los derechos que en parte se
tengan sobre él, en calidad de comunero (venta de cuota de dominio). Aún en los casos
de venta por ministerio de la justicia, el acta de remate -que tiene valor de escritura
pública para los efectos de lo establecido en el inc.2° del art.1801- no libera de la
obligación de otorgar la escritura definitiva, compareciendo en este caso el juez en
representación del ejecutado (art.495 CPC).
Existe una aparente contraexcepción en la venta de algunos bienes raíces de uso
habitacional, generalmente denominados “viviendas sociales” o de aquellas para cuya
adquisición el Estado aporta un subsidio directo -en dinero- al comprador. La
compraventa de dichos inmuebles se hace por un instrumento privado, firmado ante
Notario Público, el cual debe protocolizarse de oficio por el Ministro de Fe que asiste a
su otorgamiento “dentro de 30 días corridos desde que sea suscrita”. Según el art.68
inc.4° de la ley 14.171, tal instrumento privado “se considerará como escritura pública
desde la fecha de su protocolización”. He aquí lo aparente: la escritura pública es la que
queda exceptuada del cumplimiento de la formalidades legales establecidas en los
arts.403 al 414 del COT, no el contrato de compraventa, el que según la norma citada se
celebra por un instrumento que se reputa “escritura pública” para todos sus efectos.
b) Servidumbres (art.1801 inc.2°).- Si la venta de una servidumbre debe hacerse por
escritura pública, y la tradición de la misma, según el art.698, también requiere esta
solemnidad, lo habitual es que ambas consten en un mismo instrumento.
c) Censos (art.1801 inc.2°; art.2027).- El profesor Orrego Acuña explica esta institución
así: “...el censo no es otra cosa que la obligación que una persona contrae en virtud de
un capital que ha recibido o que reconoce deber, de pagar un rédito anual a otra
gravando en garantía del capital y del rédito una finca de su propiedad. El rédito viene a
ser los intereses a que se obliga el deudor, además del pago del capital”. El art.2027,
establece que “La constitución de un censo deberá siempre constar por escritura
pública inscrita en el competente Registro; y sin este requisito no valdrá como
constitución de censo”.
d) Derechos hereditarios (art.1801 inc.2°).- El derecho real de herencia ha sido
calificado por la doctrina en formas diversas. Unos pensaban que es cosa mueble, toda
vez que los inmuebles están claramente definidos por el legislador y son la excepción.
Otros creían que, de haber bienes raíces en la masa hereditaria, dicha calidad se

comunicaba al derecho real y, por lo tanto, debía considerársele inmueble. Actualmente,

parece haber consenso en la doctrina en que, al menos, no se trata de inmuebles, sino de
una cosa particular. En cualquier caso, la compraventa debe hacerse por escritura
pública.
Cabe tener presente que no existe norma expresa que señale como ha de efectuarse la
tradición del derecho de herencia. La jurisprudencia ha zanjado este vacío señalando
que en este caso se debe aplicar la regla general de los bienes muebles (art.684). En la
práctica, se acostumbra dejar constancia de la tradición en la misma escritura de venta.
e) Compraventa del derecho de usufructo sobre inmuebles (art.767). El usufructo,
como todo derecho real, derivado del dominio, supone un título y un modo de adquirir.
La compraventa de un usufructo sobre inmuebles debe constar en escritura pública. En
cuanto al modo de adquirir, la tradición del usufructo sobre bienes inmuebles está sujeto
a la regla de la inscripción. El art.767 señala que “el usufructo que haya de recaer
sobre inmuebles por acto entre vivos, no valdrá si no se otorgare por instrumento
público inscrito”. De esta norma se infiere que si el usufructo recae sobre un bien
inmueble, su título debe constar por instrumento público.
Lo señalado en el párrafo anterior vale también para el derecho de uso y habitación
(art.811 en relación con el art.766). Para no confundirse: esto hace referencia a la
constitución del derecho, ya que su carácter personalísimo se manifiesta respecto del
usuario o habitador, quien está impedido de cederlo a cualquier título, prestarlo o
arrendarlo.
f) Compraventa de naves mayores. Las naves mayores son aquellas que de más de 50
toneladas de registro grueso (inc.4° art.4 DL N°2222/78 Ley de Navegación). A
diferencia de las aeronaves, las naves están sujetas a un régimen que las asimila a los
bienes raíces (C.Com, art.832 “La enajenación de naves mayores por acto entre vivos y
la constitución de derechos reales sobre ellas, se efectuarán por escritura pública
cuando ocurran en Chile”). A pesar de su carácter mueble, pueden ser hipotecadas.
g) Compraventa del derecho real de aprovechamiento de aguas. El agua es un bien
comerciable distinto de la tierra. Los contratos que sirvan de título a la transferencia de
las aguas deben constar en escritura pública (C.Aguas, art.113, “Se perfeccionarán por
escritura pública los actos y contratos traslaticios de dominio de derechos de
aprovechamiento, como también la constitución de derechos reales sobre ellos y los
actos y contratos traslaticios de los mismos").
El ordenamiento jurídico señala otros casos de compraventas sujetas a solemnidades
distintas de la escritura pública, en atención a determinadas circunstancias que en ellos
concurren:

a) Ventas forzosas.- Las ventas forzosas llevadas a cabo por la autoridad pública,
están sujetas a una serie de formalidades que constituyen solemnidades del contrato,
como son la tasación, los avisos o publicaciones y la subasta pública, entre otras
(art.481 y ss. CPC).
b) Juicios de partición de bienes.- La ley también exige una serie de formalidades en
caso de que el partidor venda el bien común a fin de repartir lo obtenido entre los
comuneros. Dicha venta debe efectuarse en pública subasta, previa tasación y
publicación de avisos correspondientes. La compraventa, por su parte, deberá
constar en escritura pública si la naturaleza del bien así lo exige.
FORMALIDADES HABILITANTES, VOLUNTARIAS Y OTRAS.-
1.- Las formalidades habilitantes.- Los incapaces relativos deben actuar en la vida
jurídica representados, o bien habilitados por su representante legal, sea el padre o madre,
el curador o incluso, en determinados casos, el juez. Las formalidades habilitantes son, por
tanto, exigidas en atención a la calidad o estado de las personas y, a diferencia de las
solemnidades, su omisión acarrea la nulidad relativa del acto (art.1682).
Las formalidades habilitantes operan en un doble sentido. Por una parte, permiten al
incapaz relativo actuar en el vida del derecho y, también, constituyen un requisito necesario
para que ciertas personas, representantes legales de otras, puedan realizar determinados
actos. P.ej., el marido requiere autorización de la mujer para a) enajenar o gravar bienes
raíces sociales o los derechos hereditarios de ésta (art.1749, inc.3°); b) enajenar bienes
raíces propios de la mujer (art.1754, inc.1°). P.ej. El tutor o curador requieren autorización
judicial para enajenar los bienes raíces o los bienes muebles preciosos o que tengan un
valor de afección del pupilo (artículos 393, 394).
2.- Formalidades voluntarias.- La ley no ve inconveniente para que las partes puedan
elevar a la categoría de solemne un contrato que por su naturaleza no lo es (Orrego Acuña).
Si las partes pactan alguna formalidad para celebrar una compraventa que no requiere
solemnidad (P.ej., la compraventa de cosas muebles), no se perfecciona el contrato mientras
ellas no se cumplan. Así lo establece el art.1802, al señalar que “si los contratantes
estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el artículo precedente no se
repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura pública o privada, puede cualquiera de
las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega
de la cosa vendida”. La parte final de esta disposición muestra que las formalidades
voluntarias pueden ser renunciadas por las partes, incluso tácitamente. En ello sólo existe
una aplicación de los principios generales acerca de la forma en que se puede expresar la
voluntad.

3.- Formalidades por vía de prueba .- El Código Civil establece una severa limitación al
principio consensualista, a lo menos en cuanto a la eficacia práctica del contrato.
Los arts. 1708, 1709 y 1710, disponen que las obligaciones (entrega o promesa) que tengan
valor superior a 2 UTM deben constar por escrito (aproximadamente ochenta mil pesos en
el año 2013); y que la omisión de esta formalidad impide probar el contrato y las
obligaciones emanadas del contrato y que alteren su naturaleza. Hay quienes sostienen que
dicha limitación se refiere a que la prueba esté reducida solamente a la testimonial, porque
nada impediría formar una presunción judicial a partir de las declaraciones prestadas,
sumadas a otras evidencias que den cuenta de los hechos y circunstancias relevantes en el
proceso.
El Código de Comercio (art.128) y el art.11 de la Convención de las Naciones Unidas sobre
los contratos de compraventa internacional de mercaderías -CISG, por sus siglas en inglés-
por el contrario, asumen el principio consensualista y la libertad probatoria que es típica del
comercio y no restringen la prueba testimonial.
4.- Formalidades del mandato para celebrar una compraventa solemne.- El mandato es
un contrato consensual (art.2124). ¿Qué ocurre si se otorga un mandato para celebrar un
contrato solemne? En consideración de lo anterior, podríamos decir simplemente que el
mandatario sólo debe cumplir las solemnidades requeridas al tiempo de efectuar su gestión,
porque sus facultades han sido conferidas válidamente con el acuerdo entre él y el
mandante.
Sin embargo, si el acto cometido es solemne (P.ej. Compraventa de bien raíz) resulta difícil
calificar y dejar constancia de la personería del mandatario, sin dejar de lado el que tales
designaciones deben ser compatibles con las reglas probatorias, según las cuales los
instrumentos privados no pueden hacer fe contra una escritura pública respecto de terceros
(art.1707). Por todo ello, es que se impone en la práctica que el mandanto para otorgar un
contrato de compraventa que debe efectuarse por escritura pública, ha de cumplir esta
misma solemnidad.
COMPRAVENTA CON ARRAS
Las arras son una de las instituciones más arcaicas del derecho. Antiguamente, la
compraventa no era de carácter consensual, no bastaba el mero consentimiento de las partes
para que se entendiera perfecta y mientras no principiara la ejecución no había aún
contrato. En este contexto, las arras permitían expresar un consentimiento previo a la
ejecución del contrato2.
2 Dice Samper Polo (p.372): “El régimen de las arras romanas corresponde a su papel complementario de

Posteriormente, la compraventa se transformó en un contrato naturalmente consensual y

junto con ello, las arras pasaron a cumplir una función de garantía. Actualmente, son un
instrumento para asegurar que el consentimiento en la venta será otorgado y sólo
excepcionalmente se entienden dadas como parte del precio, esto es, como señal de
convención.
1.- Arras como garantía.- El art.1803 las define como una “prenda” de la celebración o
ejecución del contrato. La palabra “prenda” es aquí empleada en un sentido genérico de
garantía, no en el sentido estricto de garantía real que cauciona otra obligación. Se trata de
dinero o cosas muebles de carácter fungible entregadas por una de las partes a fin de
garantizar que se convendrá en el contrato. Por la dación de arras, las partes conservan la
facultad de retractarse del contrato: quien otorgó las arras, perdiéndolas; quien las recibió,
restituyéndolas dobladas.
Si dadas las arras las partes pueden retractarse, de ello se sigue que las partes no han
entendido ligarse definitivamente, en consecuencia, aún no se ha perfeccionado el contrato.
Por eso, la retractación no significa un incumplimiento, antes bien, se trata del ejercicio de
una facultad. No hay, por consiguiente, derecho a indemnización.
En todo caso, las partes deben fijar un plazo dentro del cual puedan retractarse. En caso de
no estipularlo, no pueden retractarse después de los dos meses subsiguientes a la
convención o después de otorgada escritura pública de la venta o una vez principiada la
entrega (art.1804).
Se dice que las arras en garantía introducen en el contrato una condición suspensiva
negativa, cual es que las partes no se retracten en la oportunidad señalada.
2.- Arras como señal de convención o parte del precio.- Otorgadas las arras en señal del
consentimiento o se reputaren estas como parte del precio, se perfecciona el contrato, salvo
los casos del art.1801 inc.2°. Aquí sólo surge la obligación de las partes de otorgar la
escritura pública, si la compraventa exigiere esta formalidad.
Para que las arras sean otorgadas como señal de convención o parte del precio, es necesario
que ambas estipulaciones consten por escrito, de modo contrario son consideradas como
arras en garantía, reservándose las partes la facultad de retractarse (art.1805).
contratos consensuales, y se usan para señalar el momento en que los contratantes se han puesto de
acuerdo, de manera que sirven a quien las recibe -normalmente el vendedor- para probar la existencia del
consentimiento; por eso se dicen confirmatorias, en cuanto tienen función de señal”.-

GASTOS POR FORMALIDADES DE VENTA
Conforme al art.1806, tanto los impuestos, las costas de la escritura de la venta, así como
cualquier otra solemnidad de la venta serán naturalmente cargo del vendedor. Debe
entenderse que esta regla se extiende a los gastos que supone la tradición de la cosa vendida
(inscripción en el registro de propiedad o de gravámenes según se transfiera la cosa o un
derecho real sobre ella).
CAPACIDAD Y REPRESENTACIÓN.
1.- Aplicación de las reglas generales.- La capacidad legal de una persona consiste en la
aptitud para poder obligarse por sí misma sin el ministerio o autorización de otra persona.
Según el principio, toda persona es legalmente capaz, excepto aquéllas que la ley declara
incapaces (arts.1445 y 1446). Siendo la capacidad la regla general, la incapacidad debe ser
establecida por la ley y, por ese carácter excepcional, debe aplicarse sólo a los casos
previstos por ella e interpretarse restrictivamente.
Este mismo principio se aplica en caso de la compraventa ya que es hábil para celebrar
dicho contrato toda persona que la ley no declare inhábil para celebrarlo o para celebrar
todo contrato en general (art.1795). Las normas sobre capacidad son de orden público.
2.- Tipos de incapacidad. Incapacidades absoluta y relativa.- La incapacidad puede ser
absoluta, relativa o especial. Las dos primeras se aplican a todo tipo de acto. Las
incapacidades especiales constituyen prohibiciones que la ley impone a ciertas personas
para celebrar compraventas en determinados casos.
Son incapaces absolutos los dementes, los sordomudos que no pueden darse a entender por
escrito y los impúberes. No pueden bajo ningún respecto celebrar una compraventa, sino a
través de su representante legal, sea el padre, la madre, el tutor o curador. Si intervienen
personalmente en el contrato, dicho acto adolece de nulidad absoluta (art.1682 inc.2°).
Son incapaces relativos los menores adultos y los interdictos por disipación. Éstos pueden
actuar en derecho representados o autorizados por su representante legal (padre, madre,
curador y en determinados casos, el juez). La falta de la autorización correspondiente
acarrea la nulidad relativa de la compraventa, esto es, que sólo puede ser reclamada por
aquellos a cuyo favor ha sido establecida, sus herederos o cesionarios (art.1684).
La regla general es que la sola voluntad del representante legal es suficiente para obligar al
representado. Sin embargo, excepcionalmente y en determinados actos, aquél requiere
adicionalmente la autorización del representado, o de la justicia en subsidio. Tal es el caso

del marido en el régimen de sociedad conyugal (art.1749 inc.3° y art.1754). Del mismo
modo, no le es lícito al tutor o curador enajenar los bienes raíces o los bienes muebles
preciosos del pupilo sin previo decreto judicial que lo autorice en razón de utilidad o
necesidad manifiesta (art.393).
3.- Representación de personas jurídicas.- Quien actúa como representante de una
persona jurídica no tiene -necesariamente- un poder ilimitado para hacer cuanto desee en
nombre de su representada. Habitualmente, sus facultades están limitadas por la ley o los
estatutos de la corporación, organización o fundación, o por los poderes que
específicamente conferidos por otros órganos (como el Directorio o la Junta de
Accionistas). P.ej., en las sociedades anónimas, el Directorio inviste al o a los gerentes de
las facultades que estime convenientes para que éste desempeñe su cometido; y en las de
mayor tamaño, se suelen conferir diversos poderes a diversas personas, incluso ordenados
por categorías (poderes Clase A, Clase B, con tipos específicos de facultades cada uno de
ellos).
Es un principio básico del derecho privado que quien excede el poder de representación que
le ha sido conferido, no se entiende que actúa como representante, de modo que el acto
resulta inoponible al supuesto representado. De esta forma, el tercero que contrata con otro
en calidad de representante de una persona jurídica, asume íntegramente el riesgo de que
tenga efectivamente poder para celebrar la compraventa y, en su caso, para enajenar la
cosa, todo lo cual debe entenderse sin perjuicio de los mandatos aparentes (art.2173).
En derecho público, el principio es llevado al extremo. La actuación del representante de un
órgano se sanciona con la nulidad del acto que, a diferencia de la inoponibilidad, no
permite ratificación. Dicho principio se funda en el art.7º de la CPR, norma que señala en
su inciso primero “Los órganos del Estado actúan válidamente previa investidura regular de
sus integrantes, dentro de su competencia y en la forma que prescriba la ley”; y tercero
“Todo acto en contravención a este artículo es nulo y originará las sanciones y
responsabilidades que la ley señale”. Se ha señalado, inclusive, que dicha nulidad no se
sanea por lapso alguno.
Una aplicación práctica de este principio se consagra en el art.1797, que prohíbe a los
administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que
administran y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas
ordinarias, salvo expresa autorización de la autoridad competente.
4.- Incapacidades especiales. Naturaleza y sanción.- Las incapacidades especiales son
usualmente prohibiciones para que ciertas personas en determinadas circunstancias
celebren un contrato de compraventa. Su principal función es regular posibles conflictos de

intereses, limitando la autocontratación. Pero también persiguen resguardar la fe pública y

proteger derechos de terceros, evitando fraudes.
Hay quienes sostienen que su incumplimiento debe sancionarse con la nulidad absoluta del
acto. Se fundamenta esta afirmación en el art.10 que señala expresamente “Los actos que
prohíbe la ley son nulos y de ningún valor; salvo en cuanto designe expresamente otro
efecto que el de nulidad para el caso de contravención”; y en el art.1466, que dice “Hay
asimismo objeto ilícito en las deudas contraídas en juego de azar, en la venta de libros
cuya circulación es prohibida por autoridad competente, de láminas, pinturas y estatuas
obscenas, y de impresos condenados como abusivos de la libertad de la prensa; y
generalmente en todo contrato prohibido por las leyes”, regla concordante con la del
art.1682 inc.1º que aplica la misma sanción.
Otro sector de la doctrina que las incapacidades especiales debieran sancionarse, al menos
en ciertos casos, con nulidad relativa. En primer lugar, no siempre hay un interés público
comprometido, como ocurre, por ejemplo, con las limitaciones que la ley impone al
mandatario (art.2144). Por otra parte, no siempre se trataría de una prohibición, sino de una
forma de limitación que autorizaría el acto en la medida que exista la autorización
correspondiente. Por último, en ciertos casos es procedente la ratificación del acto, como
por ejemplo, en el caso del mandato.
Se dice que esta disparidad de criterios se debería resolver distinguiendo aquellos casos en
que exista un interés público comprometido, en que procedería inequívocamente la nulidad
absoluta, y por otra parte los que sólo afectan intereses particulares, donde la sanción
debería ser la nulidad relativa (si la formalidad efectivamente cumple una funge como
limitación habilitante). Según este criterio, las normas de los art.1796 (parentesco), art.1797
(Adm.Est.Púb) y 1798 (Emp.público, abogados, jueces, notarios) dan lugar a nulidad
absoluta; en cambio, las referidas en los art.1799 (tutores y curadores) y art.1800
(mandatarios, síndicos y albaceas), dan lugar a nulidad relativa. Nosotros estamos de
acuerdo con esta opinión.
5.- Casos de incapacidades especiales.- Según Orrego Acuña, que sigue en la materia al
profesor Alessandri Rodríguez, las incapacidades especiales “...pueden ser de dos clases:
dobles o simples. Son dobles, cuando se prohíbe a ciertas personas, en determinadas
circunstancias, y en términos absolutos, celebrar contratos de compraventa, sea con
ciertas personas, sea con cualquiera persona, en la medida que se presenten las
circunstancias previstas por la ley. Son simples, cuando la prohibición sólo se refiere a
vender o a comprar determinados bienes de ciertas personas. Las incapacidades
especiales pueden ser entonces para comprar y vender, sólo para comprar o sólo para
vender”.

1. Incapacidad para comprar y vender (art.1796).-

i) Se prohíbe la compraventa entre cónyuges no separados judicialmente. Con esta
prohibición se busca proteger los intereses de terceros que pudieran verse
comprometidos por actos simulados fraudulentos. Por eso, el incumplimiento se
sanciona con la nulidad absoluta.
ii) También es nulo absolutamente el contrato de compraventa celebrado entre padre o
madre y el hijo sujeto a patria potestad. Antes de la reforma introducida por la Ley
19.585, el precepto se refería al “hijo de familia”, vale decir, al hijo legítimo no
emancipado. Por ende, era válida la compraventa entre el padre o madre y el hijo
natural menor de edad” (Orrego Acuña).
iii)Los mandatarios, síndicos y albaceas no pueden comprar la cosa que se les ha
ordenado vender, ni tampoco vender de lo suyo lo que se les ha ordenado comprar,
sino en los términos del art.2144, esto es, con autorización expresa del mandante
(art.1800). Esta norma, en estricto rigor, no se aplica a las albaceas, a quienes el
art.1294 impone las limitaciones establecidas en el art.412 para los tutores y
curadores. Todo indica que en estos casos se trata de formalidades habilitantes cuya
omisión da lugar a nulidad relativa.
2. Incapacidades especiales para comprar.-
i) Se prohíbe al empleado público comprar los bienes públicos o privados que se
vendan por su ministerio (art.1798). Igualmente, se prohíbe a los jueces,
procuradores, abogados y escribanos (notarios) comprar los bienes en cuyo litigio
intervinieron y que se vendan a consecuencia del litigio, aún cuando la venta se
efectúe en pública subasta. Se pretende proteger el interés y la fe públicos
comprometidos; en caso de contravención dicha venta tiene objeto ilícito y, por
tanto, adolece de nulidad absoluta.
ii) No es lícito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes del pupilo
(art.1799). Sin embargo, la propia ley se encarga de establecer que bajo
determinadas circunstancias la venta de bienes muebles sería procedente, esto es,
que preceda autorización de los otros tutores o curadores no implicados en la
compra o, en subsidio, la autorización judicial (art.412). Debe entenderse que
respecto de bienes raíces rige propiamente una prohibición, sancionada con nulidad
absoluta, art.412 inc.2°).
3. Incapacidades especiales para vender.-
Se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna
de los bienes que administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus

facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la

autoridad competente.
Señala la doctrina que esta disposición no debió incluirse en este párrafo. Para
algunos, debió ubicarse en las normas del mandato, porque no sería sino una
aplicación del principio jurídico de que el mandatario no puede hacer nada que esté
fuera de los límites de su mandato. Para otros, la norma es impropia del CC., por
decir relación con las atribuciones de los funcionarios públicos, y por ende,
corresponde más bien al Derecho Administrativo. En efecto, la disposición no sería
más que una aplicación del principio de Derecho Público según el cual las
autoridades no tienen más facultades que aquellas que expresamente les confiere la
ley. La venta, en todo caso, será nula absolutamente.
EL OBJETO EN LA COMPRAVENTA.
1.- El objeto del contrato.- El objeto de un contrato es la operación jurídico-económica

que las partes realizan. En la compraventa es típicamente un intercambio de un bien distinto
al dinero por dinero. Esta operación jurídico-económica, mirada en su conjunto, es decisiva
para interpretar e integrar el contrato.
La operación económica se expresa jurídicamente en las obligaciones que el contrato crea
para las partes, esto es, las obligaciones del comprador y del vendedor, obligaciones que
tienen a su vez por objeto las prestaciones que se deben hacer (dar la cosa, pagar el precio).
Dichas prestaciones recaen (tienen por objeto) en cosas, como son la cosa vendida y el
precio (dinero, cosa mueble, genérica y fungible).
Estas distinciones operan de una manera técnicamente diferente en las obligaciones de dar
y de entregar, por un lado, y de hacer (distintas de la de entregar) o de no hacer, por el otro.
En el caso de las obligaciones de hacer el objeto de la obligación es la prestación misma; en
cambio, si se trata de obligaciones de dar, se entiende que su objeto es la cosa sobre la cual
recae dicha prestación. En efecto, el Código Civil (artículos 1460 y 1461), siguiendo una
antigua tradición, efectúa por razones prácticas esta simplificación y entiende como objeto
de los contratos las prestaciones (obligaciones de hacer y no hacer) o la cosa debida
(obligaciones de dar y entregar).
2.- El objeto de las obligaciones del vendedor y del comprador.- La compraventa
típicamente supone una obligación de dar. Por tanto, el objeto está referido al objeto de las
prestaciones, esto es, al precio (dinero) y la cosa (cualquier cosa comerciable, corporal o
incorporal, distinta al dinero).

El precio y la cosa son los elementos esenciales de la compraventa, sin los cuales o bien no
existe contrato o bien deriva en un contrato diferente, como por ejemplo, en donación en
caso de no concurrir el precio (art.1444). Basta que las partes acuerden el precio y la cosa
para que exista compraventa, ya que la ley establece normas supletorias respecto de los
demás elementos (elementos de la naturaleza). A ello se agregan los elementos implícitos,
que se derivan “de la naturaleza de la obligación” o que son establecidos por las costumbres
(art.1546).
Entre los elementos legales de la naturaleza, cabe distinguir dos grupos de normas: en
primer lugar, las normas específicas que regulan la compraventa en forma supletoria a la
voluntad de las partes, como, por ejemplo, las que regulan las obligaciones de garantía del
vendedor, entre otras; y las normas referidas a efectos generales de las obligaciones, como
son los riesgos, la condición resolutoria tácita, la mora o los perjuicios.
Además, las partes pueden introducir las cláusulas o modalidades que estimen convenientes
(elementos accidentales). Sin embargo, el legislador regula específicamente ciertos pactos
especiales en el título de la compraventa; estos son el pacto comisorio, el pacto de
retroventa y el pacto de retracto, estableciendo respecto de ellos sus propios elementos
esenciales; se trata de pactos de naturaleza accidental (porque requieren de convención
expresa), pero que una vez convenidos están sujetos a algunas normas de orden público.
EL PRECIO.
El precio es el dinero que el comprador da por la cosa vendida. Que el precio sea
principalmente dinero diferencia a la compraventa de la permuta. Cuando el precio consiste
parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero,
y venta en el caso contrario. La permuta se caracteriza porque las obligaciones del
vendedor también las tiene el comprador (art.1793). Para todos los efectos prácticos, en la
permuta concurren dos partes que recíprocamente asumen la posición de vendedores.
1.- El precio debe ser real.- Cuando el precio no es real, en el contexto de un negocio
jurídico sinalagmático como la compraventa, decimos que el contrato carece de causa. Al
exigirse que el precio sea real, se controla que al momento de formarse el consentimiento,
con respecto del objeto y la causa, sean concordantes las posiciones de las partes en cuanto
a los presupuestos esenciales del contrato, teniendo presente que el objeto (la obligación) de
una de ellas es la causa de obligarse respecto de la otra. Recordemos que todo contrato debe
tener un objeto (art.1460) y que no puede existir obligación sin una causa real y lícita
(art.1467)3.
3 Dice Alessandri Rodriguez: “El precio constituye el objeto de la obligación del comprador y es, a la vez,

De lo anterior, se colige que el precio debe ser enunciado por los contratantes si pretenden
que dicho contrato pueda ser considerado compraventa4. Pero, si los contratantes
estipularan un precio muy bajo, ínfimo, irrisorio, ridículo, ¿Sería este suficiente para servir
de contraprestación (mirada como su equivalente) en relación con la cosa que se adquiere?
Parece haber acuerdo en que un precio vil no excluye la existencia de precio, pero los
requisitos para que el precio sea real son más blandos que los requisitos exigidos para que
sea justo. En el primer caso, basta simplemente que exista contraprestación y que ésta no
sea puramente simbólica: el mero desequilibrio no supone la falta de precio. En el segundo
caso, nuestra legislación parece haber decidido que la denominada regla dimidium es
garantía de un precio justo (más de la mitad o más del doble del valor de la cosa como
límite).
En razón de este requisito básico de intercambio serio que supone la compraventa, la
compra de cosa propia no vale (art.1816). En efecto, si la cosa, al momento de celebrar el
contrato, le pertenece al comprador, no existe contraprestación y no hay causa real en dicho
contrato.
El derecho civil clásico asume que los contratantes tienen discernimiento suficiente para
determinar el precio al que están dispuestos a comprar y vender. La justicia del precio está
asegurada por el consentimiento sin vicios de una persona capaz. Esta tradición encuentra
sus orígenes en el individualismo que caracterizaba al derecho romano de los contratos.
Sólo por excepción, la ley establece un control de justicia del precio, por medio del instituto
de la lesión enorme.
Aún en las economías basadas en la fe en el mercado el derecho protege a los contratantes
más débiles e inexpertos, ante todo estableciendo normas de protección del consentimiento
y de la buena fe contractual. Ejemplo de lo anterior, son las funciones que cumplen los
deberes de información que tienen los profesionales respecto del público general; el control
de las condiciones generales de contratación o las reglas sobre responsabilidad del
proveedor o fabricante de productos defectuosos.
2.- El precio debe ser determinado.- La determinación del objeto es un requisito exigido
respecto de todo contrato (“...a lo menos, en cuanto a su género”, art.1461). En la práctica,
consiste en la perfecta singularización de la cosa objeto de la prestación.
la causa de la obligación del vendedor. Este vende para llegar a obtener el precio que debe pagarle aquél.
De aquí que el precio, como todo objeto de obligación, debe reunir ciertos requisitos tendientes a hacer de
él un elemento determinante de la existencia del contrato”. Alessandri Rodriguez, Arturo. De la
compraventa y de la promesa de venta. Pág.323.-
4 No basta que, por ejemplo, en una escritura pública que da cuenta de una compraventa de un bien raíz o
del derecho de herencia, se deje constancia de haberse pagado el precio o aún de que el vendedor lo ha
recibido “a su entera satisfacción” u otra fórmula semejante. Tales expresiones no cumplen con la
exigencia legal de determinación que éste requiere para validar la venta. Ver Alessandri Rodríguez, Ibid.
Pág.321-322.-

Los grados de determinación de una cosa pueden ser diferentes. En el caso de las
obligaciones de dar, el grado más alto de determinación del objeto consiste en definirlo
como especie o cuerpo cierto, singularizando cada individuo por su naturaleza y por sus
características particulares, que lo distinguen de las demás del mismo género, si pertenece a
alguno. La alternativa es definirlo como un género, en que la obligación se cumple dando
cualesquiera individuos de un género determinado (art.1508), de una calidad a lo menos
mediana, si no se ha hecho referencia a ésta.
La obligación de pagar el precio es por esencia de género. Precisamente porque el dinero es
una cosa genérica, es necesario determinar la cantidad (art.1461). El precio estará
determinado, entonces cuando se le conoce con toda precisión, cuando se sabe exactamente
a cuánto asciende (p.ej. $300.000). El precio será determinable cuando, si bien no se indica
exactamente su monto, se dan en el propio contrato las bases para llegar a conocerlo (p.ej.
UF45 x m2, $1.200 x kilo; lo que fije el tasador Sra. Juanita, etc.).
Lo usual es que las propias partes fijen la cantidad, sea que se trate de una cantidad fija de
moneda de curso legal o de las variables que permitan establecerla. En este caso, puede ser
determinable nominalmente o por medio de un índice o medida de valor, como se estila
habitualmente en los contratos de montos elevados o sobre bienes raíces (Unidad de
Fomento, equivalente en pesos de cierta moneda extranjera, etc.). Si en un contrato de
compraventa se conviene como precio una determinada suma de dinero, se debe
nominalmente la suma convenida, a menos que se haya pactado reajuste. También pueden
venderse cosas fungibles al precio de mercado (corriente de plaza); se entiende que es el de
mercado el del día de la entrega, salvo se acuerde otra cosa (art.1808).
El precio también puede ser determinado por un tercero. Si el tercero designado por las
partes no puede fijarlo, deberá hacerlo aquel que haya sido designado por las partes en
reemplazo, si éste tampoco lo hiciere no hay venta, porque a falta de precio falta uno de los
elementos de la la esencia de la compraventa (art.1809). El límite de indeterminación del
precio parece estar dado por la voluntad de un tercero cuya identidad no se conoce aún, en
el caso que el designado por las partes no lo hiciere o no pudiere hacerlo. No es posible
dejar el precio al arbitrio de cualquiera de las partes.
CONTROL DE EQUIDAD DEL PRECIO. LA LESIÓN ENORME.-
1.- Fundamento.- En el derecho moderno, el control de la justicia contractual se centra

ante todo en el consentimiento informado. La lesión enorme encuentra su fundamento en
una tradición concurrente, orientada por un ideal de justicia material en los intercambios.

A pesar de que muchos autores la han tratado como un vicio del consentimiento (el
desequilibrio supondría un error en la causa), lo cierto es que la lesión enorme atiende a un
defecto objetivo de la compraventa, que no puede suplirse aún cuando las partes consienten
libre e informadamente en el contrato.
La lesión enorme tuvo en sus antecedentes bizantinos la aparente función de evitar que el
campesinado adeudado vendiera a precios exiguos sus predios. Desde sus orígenes el
instituto es protector de la parte que conviene el contrato en circunstancias de necesidad: en
la venta o compra de bienes raíces no se acepta una ganancia que exceda en un 50% el
valor de mercado.
2.- Alcance.- La lesión sólo es aplicable a la compraventa de bienes inmuebles. Pero se
excluyen de su ámbito de aplicación las ventas que se efectúan por el ministerio de la
justicia, como las ventas forzadas en un juicio ejecutivo, o en un juicio de liquidación y
partición, las ventas en pública subasta en los actos de jurisdicción voluntaria que exigen tal
trámite; y aunque en la herencia se comprendan inmuebles, tampoco procede en la venta de
este derecho real, de acuerdo al profesor Juan Andrés Orrego: “La jurisprudencia
mayoritaria ha concluido por su parte que no cabe lesión enorme en la venta de derechos
hereditarios, aunque comprendan bienes raíces... la especificación de éstos no tiene otro
valor que el de indicar los bienes comprendidos en la herencia. Razones: a) dicha cesión
no es una venta de bienes raíces; b) el que cede un derecho de herencia a título oneroso
sin especificar los efectos de que se compone sólo responde de su calidad de heredero; y c)
no es posible determinar el valor del derecho cedido a la fecha del contrato, pues la
cuantía de las cargas y obligaciones que afectan a aquel derecho depende de una
liquidación futura”5.
Tampoco resulta aplicable el correctivo de la lesión enorme a las compraventas que tengan
carácter aleatorio, como por ejemplo, la compraventa de una pertenencia minera o la venta
de la nuda propiedad de una cosa con reserva del usufructo (no se sabe cuánto va a durar la
vida del usufructuario). La aleatoriedad tiende a juzgarse en términos económicos. Se trata
de un importante problema de interpretación del contrato, que deberá resolverse en cada
caso en particular. En todo caso, la regla general es que los contratos de compraventa se
entiendan conmutativos, salvo en cuanto se pruebe que la intención de las partes ha sido
vender un acaso o eventualidad (art.1813).
3.- Cuándo hay lesión.- El criterio de determinación de la lesión es el justo precio, que
para nosotros corresponde al precio que la cosa tiene habitualmente en el mercado. El
legislador establece un límite basado en el estándar anterior para considerar que la venta no
merece tener el efecto previsto por las partes.
5 Orrego Acuña, pág.70.-

Art. 1889. El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la
mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión
enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio
que paga por ella.
El justo precio se refiere al tiempo del contrato.
Si el vendedor recibe como precio una cantidad inferior a la mitad del justo precio de la
cosa que vende, sufre lesión enorme. A su vez, el comprador sufre lesión enorme si paga
por la cosa más del duplo del justo precio. Por ejemplo: si el justo precio del inmueble al
tiempo del contrato resultaba ser $100.000.000, y el precio se fijó en $49.000.000, sufre el
vendedor lesión enorme; y en igual hipótesis, la hubiera sufrido el comprador si el precio
fijado hubiera sido de $101.000.000.
4.- Momento en que se juzga la lesión.- La lesión se juzga al momento de celebrar el
contrato de compraventa (art.1889). Si, por ejemplo, al tiempo de celebrarse la
compraventa se acordó que el precio sería el determinado por el tasador en una fecha
pasada, pero con el correr del tiempo la cosa objeto de la obligación del vendedor se
aprecia o desvalora en el mercado, no se trata de un caso de lesión. Si una compraventa
deviene en mal negocio para alguna de las partes, no por eso puede alegar lesión.
Recordemos que en todo contrato, aún en los sinalagmáticos, existe un alea imprevisible
que forma parte del mismo.
Si se celebra un contrato de promesa de compraventa, un sector de la doctrina entiende que
la lesión debe juzgarse al tiempo de la celebración de la promesa, ya que en ese momento
se forma el consentimiento, y se fundan en la jurisprudencia reciente, la que acoge la idea
que la promesa de celebrar un contrato ha de contener, a lo menos, los elementos esenciales
del contrato prometido, en este caso, la cosa y el precio, conforme a lo prescrito por el
art.1554. Otros, opinan que el justo precio debe determinarse al momento del contrato
definitivo, ya que las reglas de la lesión enorme son, en primer término, especialmente
formuladas para el contrato de compraventa y, en segundo lugar, porque tratándose en la
práctica de una verdadera sanción civil (resicisión), debe aplicarse restrictivamente y no
puede aplicarse por analogía.
5.- Efectos de la lesión enorme.- El art.1888 dispone que el contrato de compraventa
puede rescindirse por lesión enorme. El comprador contra quien se pronuncia la rescisión
puede a su arbitrio consentir en ella o completar el justo precio con deducción de una
décima parte. Del mismo modo, el vendedor contra quien se pronuncia la rescisión puede a
su arbitrio, consentir en ella o restituir el exceso recibido por sobre el justo precio
aumentado en una décima parte. En ambos casos, los frutos e intereses se deben sólo desde
la demanda y no puede pedirse restitución de las expensas que haya ocasionado el contrato
(art.1890).

De esta forma, el demandado de rescisión por lesión tendrá un derecho alternativo. Una vez
declarada la rescisión puede optar a su arbitrio entre aceptar la revocación (rescisión) o
completar el precio o restituir el vendedor parte del precio.
1. Aceptar la revocación (rescisión). Las prestaciones que las partes se deben como
consecuencia de consentir en la revocación, son típicamente restitutorias:
a) Se deben restituir la cosa y el precio.
b) El precio debe ser actualizado (regla general en las restituciones).
c) No se responde por los deterioros que haya sufrido la cosa, salvo si el comprador se
hubiere aprovechado de ellos (art.1894).
d) Los frutos y expensas se deben sólo desde la fecha de la demanda; y
e) El comprador tiene la obligación de purificar la cosa de hipotecas u otros derechos
reales que haya constituido sobre ella antes de restituirla (art.1894).
2. Completar el comprador el precio o restituir el vendedor parte del precio, en los
términos antes señalados. Se trata de reconocer a la contraparte su interés por preservar
el contrato, conservando un porcentaje como ganancia respecto del precio de mercado.
6.- Extinción de la acción a que da lugar la lesión.- La acción revocatoria se extingue,
por plazo, por pérdida de la cosa y por enajenación de la cosa a un tercero. En estos últimos
dos casos la extinción se vincula a la imposibilidad de efectuar la restitución (aunque en el
caso de enajenación hay un correctivo si el comprador ha enajenado la cosa por más de lo
que había pagado por ella).
1. Transcurso del tiempo: La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años
contados desde la fecha de celebración del contrato (art.1896).
2. Pérdida de la cosa: La pérdida de la cosa en poder del comprador extingue el derecho de
una y otra parte a pedir la rescisión del contrato (art.1893 inciso 1º).
3. Enajenación de la cosa por el adquirente: Si el comprador hubiere enajenado la cosa, no
hay derecho por ninguna de las dos partes a pedir la rescisión de la venta. Sin embargo,
se reconoce al vendedor que ha sufrido lesión un derecho de crédito si el comprador la
hubiese vendido por más de lo que había pagado por ella, en cuyo caso el primer
vendedor puede reclamar este exceso, pero sólo hasta la concurrencia del justo precio
con deducción de una décima parte.
7.- Naturaleza de la acción a que da lugar la lesión.- Si bien el Código califica la acción
a que da lugar la lesión de acción rescisoria (nulidad relativa), participa más bien de las
características de una acción revocatoria, que tiene efectos limitados.

1. No se refiere la lesión a un vicio del contrato en lo que respecta al estado o calidad de

las partes contratantes, sino a una sanción civil especial.
2. La revocación no pasa a terceros; por lo cual el adquirente de la cosa del comprador no
debe restituir nada (al contrario, ver art.1689).
3. No da lugar a la restitución de los intereses, frutos ni responsabilidad por deterioros (al
contrario, ver art.1687, inc.2°);
4. Su declaración da al condenado civil un derecho alternativo a hacer subsistir el contrato.
Estos efectos son típicos de una acción revocatoria y no de una acción rescisoria
propiamente tal. Los efectos de la acción son restitutorios y no indemnizatorios.
8.- Normas de orden público.- La lesión enorme es una institución de orden público.
Desde esta perspectiva, se entiende que las estipulaciones de las partes que excluyen la
procedencia de la acción de rescisión no tienen valor alguno.
Del mismo modo, si el vendedor expresa su intención de donar el exceso de precio, dicha
expresión se considerará como no escrita (art.1892).
LA COSA.
La cosa vendida puede ser cualquier cosa comerciable, esto es, susceptible de ser
transferida. La única limitación es que no puede ser dinero. Pueden ser vendidas tanto las
cosas corporales, muebles e inmuebles, como las incorporales (art.565). Así, los meros
derechos también pueden ser vendidos (por ejemplo, el derecho de usufructo, el derecho de
herencia, los derechos o acciones en una sociedad, las cuotas en comunidades).
En tal caso de una comunidad, si un comunero vende su cuota, esta venta es válida y el
adquirente pasa a ser dueño de la cuota que poseía el cesionario. Por el contrario, si vende
un bien que forma parte de la comunidad, la venta sólo produce efectos en razón de la
ratificación de los otros comuneros (la venta de la cosa que se posee en comunidad
participa de las características de una venta de cosa ajena).
También pueden ser objeto de la venta las cosas inmateriales, esto es, la propiedad
industrial (patentes, marcas), la propiedad intelectual (derecho de autor desde un punto de
vista patrimonial, ya que la autoría es un derecho moral intransferible) y las concesiones
(carreteras, servicios públicos).

REQUISITOS DE LA COSA QUE SE VENDE.-
La cosa, como elemento esencial de la compraventa, debe ser: (1.-) comerciable, (2.-)
determinada y (3.-) su tradición debe ser posible.
1.- La cosa vendida debe ser comerciable.- La comerciabilidad supone dos elementos:
apropiabilidad y transferibilidad. No son susceptibles de apropiación los que pertenecen a
todos los seres humanos y en general los bienes nacionales de uso público. No son
transferibles los derechos personalísimos.
La regla general es que los bienes sean comerciables; la incomerciabilidad es excepcional.
Son bienes incomerciables, p.ej., los bienes comunes a todos los hombres (art.585); los
bienes consagrados al culto divino (art.586); los cementerios, capillas y tumbas (art.586);
los bienes nacionales de uso público en tanto no sean desafectados (art.589, DL 1939/76);
la sucesión futura (art.1463); los derechos que surgen del pacto de retroventa (art.1884); los
derechos personalísimos, como los derechos de uso y de habitación, los alimentos legales
futuros, entre otros.
Sobre las cosas embargadas y litigiosas.- Conforme los números 3° y 4° del art.1464, hay
objeto ilícito en la enajenación de las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el
juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; y en la enajenación de las especies cuya
propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce del litigio. A su vez, el art.1810 señala
que pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenación no está
prohibida por ley.
Para algunos autores, del análisis del art.1464 es posible concluir que hay objeto ilícito en
la venta de las cosas embargadas o litigiosas mientras no haya autorización del juez o del
acreedor. Por lo tanto, la venta sería nula de nulidad absoluta.
Para otros6, las autorizaciones requeridas -del acreedor como del juez- convertirían a esta
norma en una de tipo imperativo de requisito y no prohibitiva. Además, siguiendo al
espíritu del Código, en cuanto a la libre circulación de los bienes, se argumenta en favor de
esta posición diciendo que, a sabiendas del comprador, no puede trabarse el comercio de
una cosa sin perjuicios para la vida económica.
2.- La cosa vendida debe ser determinada.- La cosa debe ser determinada o
determinable. Se trata de la aplicación de las reglas generales en materia de obligaciones,
específicamente en lo que respecta al objeto de las mismas. Si la cosa que se vende fuere
indeterminada, no habrá contrato, porque no habrá una cosa sobre la que recaiga la
6 “...podría venderse una cosa embargada, por ejemplo, sin autorización del juez ni el consentimiento del
acreedor, sin perjuicio que mientras subsista el embargo, no podrá verificarse la tradición, a menos que se
otorgue dicha autorización o se preste tal consentimiento”. Orrego Acuña, pág.9.-

obligación del vendedor. La determinación de la cosa debe ser a lo menos en cuanto a su

género7.
La exigencia de que la cosa sea determinada excluye la posibilidad de vender el patrimonio
de una persona como universalidad. No obstante, pueden venderse, con expresa
designación de cada una, todas las cosas que un persona posea o espere adquirir, en tanto
no haya objeto ilícito en su venta (art.1811).
Le determinación de la cosa que se vende puede ser genérica o específica. Si se vende
como especie o cuerpo cierto, el objeto se encuentra perfectamente individualizado. En este
caso, el riesgo de la cosa vendida lo asume el comprador, salvo que el vendedor haya
incurrido en mora o se haya obligado a entregar la misma cosa a dos personas distintas
(art.1550). Esta regla de atribución de riesgos no rige en caso de que la venta sea
condicional. En este caso, se posterga el riesgo a cargo del vendedor hasta el cumplimiento
de la condición (art.1820).
En la venta de cosas genéricas, debe estar determinado el género al que pertenecen,
mientras la cantidad puede quedar pendiente de designación. En cuanto a la calidad de las
cosas, salvo acuerdo en contrato, debe ser a lo menos, mediana (art.1509).
En las obligaciones de género, como sabemos, no se presenta el problema del riesgo (genus
nunquam perit) a menos que se trate de la extinción total del mismo. Sin embargo, en
ciertos casos, la ley establece el momento en que una cosa genérica comienza a producir el
riesgo de pérdida para el comprador: (a) si la cosa es de aquellas que suele venderse a peso,
cuenta o medida pero se ha individualizado de modo tal que no puede confundirse con otra
porción de la misma, se entiende vendida una especie o cuerpo cierto y el riesgo es del
comprador desde el momento en que el precio ha sido acordado (art.1821 inc.1º); y (b) en
segundo lugar, si se trata de este mismo tipo de cosas, pero se vende una porción
indeterminada, el riesgo será del comprador desde el momento en que sea pesada, contada o
medida (porque desde ese momento se individualiza), aún cuando la cosa no haya sido
entregada aún (art.1821 inc.2º).
Por último, cabe destacar un caso particular en que el consentimiento se forma después de
la entrega. Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber contrato mientras
quien ha recibido la cosa no declara que le agrada. Durante ese lapso de tiempo, el riesgo
de la cosa le pertenece al vendedor. Se entiende que la venta es a prueba cuando la cosa se
acostumbra a vender de este modo (art.1823).
3.- La tradición de la cosa vendida debe ser posible.- La posibilidad de la prestación es
un requisito vinculado especialmente a las obligaciones de hacer, porque en el caso de las
7 Ibid. Pág.10.-

obligaciones de dar o entregar se entiende que la posibilidad de la prestación está dada por
la comerciabilidad de la cosa vendida.
Hay en la compraventa diversos problemas de imposibilidad de prestación, entre los cuales
se mencionan:
a.- La compra de cosa propia.- La compra de cosa propia no vale (art.1816) ya que dicha
operación carece de causa. Es inconcebible, además, la tradición de tal cosa formulada
como está en los art.671 y ss. En este caso, el comprador que erróneamente ha comprado la
cosa propia, tiene derecho a que se le restituya lo que dio por ella.
b.- La venta de una cosa que se supone existente pero que no existe.- Si se vende una cosa
que las partes suponen que existe al tiempo de celebrarse la venta, el contrato no produce
efecto alguno (art.1814). Si el vendedor vendió sabiendo que la cosa vendida no existía
(total o considerablemente) debe resarcir los perjuicios causados al comprador de buena fe
(art.1814 inc.3°). Pero si faltaba parte considerable de la cosa vendida, el comprador tiene
un derecho de opción: aceptar la cosa con deducción de parte del precio, previa tasación,
con derecho a reclamar los perjuicios, si los hubiere; o desistir del contrato (art.1814
inc.2°).
c.- La venta de cosa futura.- La venta de cosa futura es una venta condicional. La
condición es el hecho de que la cosa llegue a existir. El contrato no deja de ser conmutativo
por este sólo hecho (la inexistencia actual del objeto), a menos que aparezca claramente que
el comprador ha convenido pagar por el azar.
d.- Venta de cosa ajena.- La venta de cosa ajena vale (art.1815). Esto porque la
compraventa es un título traslaticio de dominio, no el modo de adquirir. Si el verdadero
dueño ratifica la venta (art.1818), se retrotraen los efectos a la época del contrato. Si el
vendedor de una cosa ajena adquiere el dominio con posterioridad a la entrega (art.1819),
se reputará verdadero dueño a su comprador desde la fecha de la tradición.
1. Efectos de la venta de cosa ajena en relación al dueño de la cosa.- El contrato no puede
afectarle, porque no ha sido parte en el mismo: para el dueño, la venta es "res inter
allios acta", es un acto inoponible.
i. Si el vendedor entregó la cosa ajena al comprador, el dueño tiene derecho para
reivindicar la cosa de manos del comprador mientras éste no la adquiera por
prescripción.
ii. Si el dueño de la cosa la reivindica antes que se extinga su derecho, el comprador
puede invocar la obligación de saneamiento que tiene el vendedor, según se verá.
iii. Si el comprador logra adquirir la cosa por prescripción antes de que accione el
primitivo dueño, el último habrá perdido el dominio de la cosa definitivamente.

2. Efectos de la venta de cosa ajena entre las partes.-

i. Si la cosa no ha sido entregada al comprador y ésta no se encuentra en poder del
vendedor, el último se coloca en la imposibilidad de cumplir su obligación,
pudiendo el comprador ejercer las acciones resolutorias que le confieren los
arts.1489 y 1826.
ii. La compraventa y la tradición subsecuente, no hacen dueño al comprador (nadie
puede transferir más derechos que los que tiene). El comprador adquiere entonces la
calidad de poseedor, pudiendo llegar a ser dueño por prescripción (ordinaria o
extraordinaria).
iii. Si el dueño interpone acción reivindicatoria, el comprador tiene derecho a citar al
vendedor para que comparezca al saneamiento de la evicción: deberá defender al
comprador en el juicio y eventualmente indemnizarlo, si se le priva total o
parcialmente de la cosa.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.
Según el art.1824: “las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega
o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida”. La obligación de saneamiento
comprenden los vicios redhibitorios y la evicción. Las obligaciones del vendedor reguladas
en el Código pueden ser ordenadas en cinco obligaciones:
1. Obligación de dar.- El vendedor tiene la obligación esencial de dar la cosa vendida al
comprador. Así lo estipula la ley al definir el contrato de compraventa (art.1793).
2. Obligación de entregar.- La obligación de dar contiene la de entregar. Al comprador no
le basta la titularidad jurídica de la cosa sino tenerla disponible para su uso, goce y
disposición.
3. Obligación de conservar.- La obligación de entregar supone, a su vez, la de conservar
la cosa si ésta es un cuerpo cierto. Las obligaciones de entregar y conservar la cosa
hasta el momento de la entrega son conexas a la obligación principal de dar la cosa,
porque son necesarias para que se satisfaga el interés del acreedor (art.1548, 1549).
4. Obligación de garantía de saneamiento de los vicios redhibitorios.- El vendedor
garantiza al comprador que la cosa no tendrá vicios ocultos, que imposibilitan o limitan
su goce conforme a su destino natural o convenido (art.1857 y ss.).
5. Obligación de garantía de saneamiento de la evicción.- El vendedor también garantiza
la posesión pacífica por el comprador de la cosa vendida, de modo que si un tercero

alega derechos anteriores a la venta, el vendedor debe defender el derecho dl

comprador, y si la cosa es reinvindicada por el tercero el vendedor es deudor de
obligaciones restitutorias respecto del comprador (artículos 1838 ss.).
Obligaciones establecidas por la doctrina y jurisprudencia y por las normas de
protección a los consumidores.- Algunas de ellas atienden a los deberes de colaboración
que surgen para el vendedor o proveedor profesional o experto para con un comprador
inexperto y a los que se tienen respecto de compradores (ley 19.496):
6. Obligaciones de información.- No es fácil establecer un criterio general para establecer
las obligaciones de información. Lo cierto es que son típicas del vendedor (en general,
el comprador que sabe que la cosa es particularmente valiosa no debe informar esta
circunstancia al vendedor) y pertenecen a quien se encuentra en una ventaja de
7. Obligaciones de seguridad.- La cosa debe ser entregada en condiciones de no causar (a)
daño corporal al comprador, ni a terceros frente a los cuales el comprador pueda
resultar responsable y (b) daño material a otras cosas de propiedad del comprador. La
responsabilidad del vendedor concurre con la responsabilidad del fabricante, de acuerdo
con las reglas generales de la responsabilidad extracontractual (Barros Bourie, Tratado
de Responsabilidad Extracontractual, pág.544 y ss.).
NATURALEZA Y CONTENIDO DE LA OBLIGACIÓN DE DAR Y ENTREGAR DEL VENDEDOR.
La primera y más importante obligación que nace del contrato de compraventa para el
vendedor es, según las palabras de la ley “la entrega o tradición”. En la propia definición
del art.1793 la ley afirma que el vendedor se obliga a dar una cosa, obligación que, como
vimos en la teoría general de las obligaciones, comprende para efectos de su cumplimiento:
la tradición de una cosa o transferir el dominio, la constitución de un derecho real sobre una
cosa, la entrega de una cosa con ánimo distinto de transferir el dominio, y la restitución de
una cosa. No obstante, según el art.1548, la obligación de dar propiamente tal, la que
consiste en transferir el dominio, implica la obligación de entregar la cosa al acreedor para
que se sirva de ella y, si se trata de una especie o cuerpo cierto, también la de conservar la
cosa hasta la entrega, empleando en su conservación el cuidado debido, al tenor del
art.1547.
1.- Entrega o tradición.- Según el art.1824, “Las obligaciones del vendedor se reducen en
general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida”. En el derecho
romano la venta constituía título para la posterior transferencia del dominio, por tanto, en
virtud del contrato, se producía para el vendedor sólo la necesidad de garantizar al
comprador la posesión pacífica con fines de aprovechamiento económico. El Código

francés, en cambio, dotó a la compraventa de efectos reales 8. Nuestro codificador se apartó

del francés, considerado en este punto rupturista, y optó por seguir el estatuto romano.
Para un sector de la doctrina, que al parecer gana en adeptos9, de la circunstancia de que la
compraventa esté separada de la tradición no se sigue per se que la obligación del vendedor
no implique transferir el dominio. De la propia definición legal del art.1793, aparece que el
vendedor se obliga a “dar una cosa”, y como sabemos dar significa transferir el dominio.
En opinión de sus sostenedores, lo determinante en la materia es el interés primario tutelado
por una obligación de dar, cual es adquirir la propiedad.
Al comprador le resulta insuficiente ser mero poseedor regular. Sólo la propiedad le
asegura al comprador que, por ejemplo, las construcciones que efectúe en el predio que
compra le pertenecerán por accesión. De lo contrario puede darse la circunstancia de que el
comprador, luego de construir, pierda la posesión frente al legítimo dueño y sólo tenga
derecho a la restitución del precio y de mejoras, asumiendo además, que estará de mala fe
desde la notificación de la demanda (artículos 669, 910, 1687)10. La posesión regular de una
cosa, si bien es conducente a la prescripción adquisitiva en breve lapso (2 o 5 años), no
tiene nada que hacer en contra de la acción intentada por el legítimo dueño de la cosa o por
otro poseedor regular de mejor derecho -si fuera persona distinta del vendedor- de donde se
sigue que es naturalmente deseable quedar en la posición de propietario, contra quien no
vale alegación de posesión alguna.
La opinión tradicional de la doctrina chilena, es que el vendedor está obligado a
proporcionar al comprador solamente la posesión pacífica y tranquila de la cosa, tanto legal
como material, pero no a transferirle el dominio. Dicha posición es atribuida por algunos a
don Arturo Alessandri Rodríguez. Dice el ilustre profesor: "La entrega de la cosa vendida
en nuestro Código tiene por objeto dar la posesión tanto jurídica o legal como material de
la cosa, para que de este modo se cumpla la obligación del vendedor. Su obligación llega
hasta ahí. No pesa sobre él la de transferir el dominio. Por este motivo, el artículo 1824 ha
incurrido en un error al decir que la obligación del vendedor se reduce a la entrega o
tradición. No es lo mismo entrega que tradición"11.
8 Art.1583 CC fr.: “Se perfeccionará entre las partes, y el comprador adquirirá de derecho la propiedad
con relación al vendedor, desde el momento en que exista acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque la
cosa no haya sido todavía entregada ni el precio pagado”.
9 Véase, por ejemplo: Ugarte Godoy, J.J., “La obligación esencial del vendedor es transferir el dominio”,
Estudios en honor de Pedro Lira Urquieta; De la Maza Gazmuri, Íñigo, “La obligación de transferir el
dominio en la compraventa”, en El Mercurio Legal. Viernes, 27 de abril de 2012. Es la opinión también
del destacado académico don Enrique Barros Bourie.
10 Barros Bourie, Enrique. Compraventa. Apuntes de clases.
11 Alessandri Rodríguez, citado por Ugarte Godoy, “La obligación esencial del vendedor es transferir el
dominio”, Estudios en honor de Pedro Lira Urquieta, pág.167.-

Uno de los principales fundamentos de esta posición doctrinaria y jurisprudencial, lo

encuentran en los efectos de la venta de cosa ajena. Según el art.1815, la venta de cosa
ajena vale, por tal motivo, no podría pretenderse en modo alguno que el vendedor estuviera
obligado a transferir el dominio de la cosa, pues no le pertenece, quizás ni siquiera en
calidad de poseedor. El hecho de ser ajena la cosa vendida, sería un contrasentido y una
causal de nulidad de la venta toda vez que resultaría imposible realizar una tradición válida
de la cosa con antecedente en tal contrato. A mayor abundamiento, si la obligación esencial
del vendedor fuera transferir el dominio, resultaría evidente que no podrían venderse sino
las cosas de las que se fuera propietario exclusivo.
Ahora bien, si las partes convinieran expresamente que el vendedor se obligara a transferir
el dominio, ninguna discrepancia habría al respecto puesto que es válida toda cláusula o
pacto accesorio que no sea considerado ilícito.
2.- Entrega y tradición transcurren en planos distintos de la realidad.- En nuestra
modesta opinión, y con la finalidad de intentar desentrañar la intención del legislador, es
preciso volver a revisar los conceptos vertidos por la ley en esta materia. Para empezar,
queremos aplacar la efervescencia de los partidarios de la opinión que sostiene que el
comprador debe conformarse con quedar amparado en la posesión pacífica y tranquila de la
cosa, por dos razones de diferente naturaleza: una de texto y sustentada en la necesidad de
transferir el dominio; la otra ocurre en el mundo real y es que el comprador quiere ser
dueño, aunque en definitiva no llegue a ser sino poseedor (muy probablemente regular).
El art.1793, define la compraventa diciendo que es el contrato por el cual una parte -el
vendedor- “se obliga a dar una cosa” y la otra -el comprador- se obliga a pagarla en dinero.
El art.1824, establece que una de las obligaciones principales del vendedor consiste en la
“entrega o tradición” de la cosa; señalando además en su inc.2° que “La tradición se
sujetará a las reglas dadas en el Título VI del Libro II”, normas que se refieren al acto
mediante el cual se transfiere precisamente el dominio. A su vez el art.1548, tratando de los
efectos de las obligaciones, prescribe que la obligación de dar contiene la de entregar la
cosa, y si esta es una especie o cuerpo cierto debe conservarla hasta la entrega. No obstante,
el riesgo de pérdida fortuita de la cosa pertenece al comprador, aún respecto del género
especificado de acuerdo al art.1821. Por otro lado, el art.675 menciona ciertos títulos
traslaticios de dominio entre los cuales está la venta y prescribe que en virtud de ellos la
tradición es válida. De todas estas disposiciones se desprende, con meridiana claridad, que
la finalidad del contrato no es otra que servir de natural antecedente al dominio que el
comprador pretende obtener en virtud del precio que ha pagado por ello; salvo que aparezca
que el comprador, por ejemplo, conoció o toleró el haber recibido una cosa posiblemente
ajena al vendedor (como en el caso del art.1852).

Si el vendedor es dueño de la cosa que vende (de la que podría ser poseedor, toda vez que
éste pasa por propietario), creemos que no puede ser otra su obligación que la de efectuar la
tradición de la cosa por alguno de los medios señalados en el art.684, y convertir al
comprador en adquirente. El comprador ve así satisfecho su interés en el intercambio y
podemos afirmar, con toda seguridad, que esa es la causa final de todo contratante al pagar
el precio u obligarse a hacerlo. Si, en cambio, el vendedor no es dueño de la cosa (por ej.,
en el caso del art.1815; o por obra de un contrato previo viciado), aún efectúandose la
tradición conforme a las formalidades legales, no habrá en ella sino el contorno de un hecho
jurídico desprovisto de toda substancia: el accipiens no recibirá la propiedad y el verdadero
dueño no verá mermado su derecho. Según el Ugarte Godoy, el verdadero y principal
argumento para sostener que el vendedor debe el dominio y no otra cosa, es que derecho y
posesión son entidades diferentes, aunque bien pueden confluir en una sola y misma
persona, como derecho real de dominio y como derecho a poseer, pero constituyen un
estado de cosas único en el orden jurídico, tal que "...todo mero poseedor es obligado
siempre a restituir la cosa al dueño. Esta obligación no es sino el reverso del derecho de
éste -esencial a su dominio- de poseer, y que se ampara mediante la acción reivindicatoria.
Pues bien, estando el mero poseedor obligado a entregar la cosaa al dueño, no puede
estarlo a lo mismo respecto de un comprador, porque no puede haber dos obligaciones
contradictorias"12.
En todo caso, sea el vendedor dueño de la cosa o no, la entrega material debe seguir o
reemplazar al acto por el cual se significa la transferencia del dominio, en orden a poner al
comprador en posición de tomar la cosa -aprehenderla materialmente por sí o por otro a su
nombre- y comenzar a poseerla, momento en el cual el lapso de prescripción se inicia en su
favor. Si se ha querido transferir el dominio de alguna manera, he ahí el animus del
poseedor. Siguiendo a Vial del Río13, las formas de tradición del art.684 sólo permiten
figurar la transferencia del dominio y no consisten en verdaderos apoderamientos
materiales de la cosa. En este sentido, no nace de ellos para el accipiens la tenencia material
de la cosa si no la recibe efectivamente, con la excepción de los bienes raíces u otros que
están sujetos en esta materia a un estatuto especial, como el registral. Por lo tanto, la
entrega de una cosa mueble precedida de un título traslaticio de dominio como la
compraventa, supone la transferencia del dominio sólo si el tradente es dueño y, si no lo es,
la adquisición de la posesión (probablemente regular). Véase lo prescrito por el art.682.
En conclusión, creemos razonablemente que la primera obligación que nace del contrato
para el vendedor es la trasferencia del dominio de la cosa al comprador, si efectivamente es
el dueño de la cosa y, en todo caso, la entrega material y jurídica que permita al comprador
12 Ibíd. pág 173.-

13 Vial del Río, Víctor. La Tradición y la Prescripción como modos de adquirir el dominio en el Código
Civil chileno. Pág.23 y ss.-

ser considerado poseedor regular. Así lo cree, también, el profesor Alessandri Rodríguez, a
quien se le atribuye la opinión contraria a la nuestra14.
3.- Importancia de esta discusión.- La diferencia de opinión en esta materia no es
inocente, pues de acogerse una u otra teoría, varían los efectos de la obligación del
vendedor.
En efecto, si pensamos que el vendedor tiene la obligación de transferir el dominio de la
cosa, y no es el verdadero dueño, las normas mencionadas de los arts.682 y 1815 no
tendrían sentido. El resultado de la tradición efectuada en esos términos no podría satisfacer
en modo alguno la pretensión del comprador quien quedaría desde ya investido de la
facultad de pedir la resolución de la venta y la indemnización de perjuicios.
resolución de la venta
nulidad de la venta
4.- Pacto de reserva de dominio.- Es el pacto por el cual la partes convienen que el
tradente mantenga el dominio de la cosa traditada hasta el cumplimiento de una condición o
plazo. En nuestro Derecho, por regla general, ello es posible en cualquier título y bajo
cualquier condición. El artículo 680 permite mantener el dominio en el tradente bajo la
condición de que se pague el precio (por los términos utilizados parece que se refiere al
contrato de compraventa). Sin embargo, el artículo 1874 a propósito de la compraventa
dispone que la cláusula de reserva de dominio hasta el pago del precio no produce otro
efecto que poder demandar el cumplimiento o la resolución del contrato, lo que es un efecto
natural de los contratos bilaterales y no reviste particularidad alguna, descartando la
posibilidad de la reserva.
La doctrina mayoritaria estima en general que debe prevalecer la norma del artículo 1874
por el principio de especialidad y por las dificultades que puede traer consigo la reserva de
dominio en la compraventa (por ejemplo, el vendedor con pago a plazo podría en el ínter
tanto gravar con derechos reales la cosa que afectarían al comprador aún después de pagar
todo el precio).
14 “Pero surge aquí esta cuestión. ¿Si el vendedor es propietario de la cosa vendida puede negarse a
trasferirle el dominio al comprador, alegando que no tiene la obligación de dárselo? Creemos que no,
pues si el vendedor no está realmente obligado a dar el dominio de la cosa tiene, sin embargo, la
obligación de entregar y transferir al comprador todos los derechos y todas las relaciones jurídicas que
tenga sobre ella. El vendedor se obliga a entregar la cosa al comprador para que la use y goce como señor
y dueño... Su obligación de entregar importa, por una parte, la entrega misma de la cosa al comprador, la
entrega material, y por otra, el abandono de todos los derechos que tenga sobre la misma, a fin de que
pasen a poder del comprador... Si el vendedor que es dueño de la cosa vendida y que tiene sobre la misma
un derecho de dominio, a fin de poner al comprador en una situación absolutamente idéntica a la suya,
debe desprenderse de ese derecho y transferirlo a aquél. Si así no lo hace, no ha cumplido su obligación y
el comprador tiene derecho para pedir la resolución del contrato”. Alessandri Rodriguez, Arturo. De la
compraventa y de la promesa de venta. Pág.846.-

5.- Riesgo de la cosa vendida.- Si la cosa desaparece por caso fortuito tenemos el
problema del Riesgo ¿De quién es el Riesgo? El art.1550 establece una regla general en
cuanto a los efectos de la obligación de dar una cosa específica: el riesgo es del acreedor.
Según alguna doctrina, esta sería una solución adoptada del código francés y este, código
lo hizo basándose en un sistema de normas distinto al nuestro, ya que en aquél los contratos
producen efecto real, esto es, transfieren el dominio y, en consecuencia, las cosas perecen
para su dueño. Quienes así opinan, estiman equivocado poner el riesgo de cargo del
acreedor.
En la compraventa, el principio sentado por el art.1550 se repite en el art.1820: “La
perdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al
comprador desde el momento de perfeccionarse el contrato...”. Por lo tanto el riesgo de la
cosa en la compraventa se encuentra siempre a cargo del comprador que es el acreedor de la
entrega. El Código Civil, en materia de compraventa, reglamenta ciertas situaciones
especiales sobre riesgos, manteniendo el principio de que el riesgo es del acreedor. Así, el
art.1821, formula dos hipótesis de riesgo para el comprador de una cosa genérica que ha
sido de algún modo especificada. La primera, se refiere a la compra de individuos de un
género que han sido deliberadamente separados del resto, sin posibilidad de confundirse. La
segunda, a las cosas que se venden a peso, cuenta o medida, las que se entienden
especificadas desde que han sido pesadas, contadas o medidas, habiéndose convenido
previamente el precio.
6.- Qué comprende la entrega.- El art.1828 sienta el principio general, diciendo que el
vendedor debe entregar “lo que reza el contrato”. Al respecto no hace más que reiterar las
reglas del pago (art.1568 y ss.). A título ejemplar, los art.1829 y 1830 hacen referencia a los
accesorios que se entienden formar parte de la cosa y que no requieren mención especial
para entenderse comprendidos en la venta (la cría que la hembra amamanta y las cosas que
se reputan inmuebles según los art.570 y ss.). Los frutos pertenecen al comprador, a menos
que la entrega se sujete a plazo o condición (art.1816).
A.- Venta de predios rústicos por cabida.- Respecto de la entrega de un predio rústico,
debe considerarse si éste se ha vendido como especie o cuerpo cierto, o según su cabida
(arts.1831 a 1834). Para que se entienda que se vende según la cabida es necesario que se
cumplan los siguientes requisitos copulativos (1831 inc. 2°):
• Que la cabida se exprese en el contrato (el Fundo Copernicano, de 132 hectáreas de
superficie)
• Que el precio se fije en relación a ella (el precio de venta del Fundo Copernicano
será de UF30 por cada hectárea)

• Que las partes no renuncien a la acción de que la cabida real sea diversa de la que
reza el contrato.
Pueden darse distintas situaciones:
1. Que la cabida entregada sea mayor que lo que reza el contrato.- Si la cabida
entregada es mayor que lo que reza el contrato hay que hacer 2 distinciones, según
cuán excesivo resulte el precio de la cabida real (art.1832 Inc 1°):
a) Si el precio de la cabida que sobra excede en una décima parte al precio de la
cabida real, el comprador puede alternativamente, a su arbitrio, bien desistirse
del contrato o completar el precio. En el ejemplo anterior, el Fundo Copernicano
de 132hás., resulta tener una cabida real de 150hás. El precio de la cabida
sobrante es de UF 540 y resulta mayor que la décima parte del precio de la
cabida real, UF 450 (UF 4500 / 10), por lo que procede el derecho opcional
mencionado. Puede reclamar, además, los perjuicios derivados del contrato en
estas condiciones.
b) Si el precio de la cabida sobrante no excede la décima parte, al comprador no le
queda otro remedio que sufrir el aumento del precio. En el mismo ejemplo: si la
cabida real fuera de 140hás., el precio de la cabida sobrante sería de UF 240
(8hás. x UF 30), el que no alcanza a la décima parte del precio de la cabida real
(UF 4200). El comprador deberá pagar dichas UF 240.
2. Que la cabida entrega sea menor que lo que reza el contrato.- Si el precio de la
cabida que falta no excede la décima parte del precio de la cabida declarada, el
vendedor es obligado a completarla o a sufrir una disminución proporcional del
precio. P.ej., el Fundo Copernicano resultó tener una cabida de 121hás., el precio de
la que falta alcanza a UF 330, por lo que debe el vendedor completar la cabida
pactada y, si no es posible, sufrir la disminución del precio en dicha cantidad y, por
su parte, el comprador conformarse con este remedio.
Pero si el precio de la cabida faltante es mayor a la décima parte de la cabida
completa (la cabida contratada), el comprador tiene el derecho opcional y arbitrario
de aceptar la disminución del precio o pedir la resolución del contrato. P.ej., si el
Fundo Copernicano resultó medir realmente 118hás., el precio de la cabida faltante
resulta superior a la décima parte del precio de la cabida completa o declarada 15
(UF420>UF396), el comprador puede pedir, discrecionalmente, la rebaja
proporcional del precio o la resolución del contrato.
B.- Venta de predios rústicos como especie o cuerpo cierto.- La venta de un predio rural o
rústico puede hacerse como especie o cuerpo cierto -ad corpus- y se puede efectuar con o
15 Orrego Acuña, Juan Andrés. Apuntes. Contrato de Compraventa. p.38.-

sin señalamiento de linderos. Si se vende sin señalamiento de linderos el comprador tiene

que aceptar que se le entregue cualquier extensión de terreno. Esta disposición ha caído en
desuso debido a que, como sabemos, la tradición y posesión de los inmuebles está sometida
al sistema registral, y no resulta posible inscribir un predio sin indicar los deslindes del
mismo16. Si se vende con señalamiento de linderos (lo que será habitual, según lo
comentado), el vendedor está obligado a entregar toda la extensión de terreno comprendida
dentro de los deslindes pactados y, si esto no le es posible, se aplican a esta venta las reglas
de la venta según la cabida (del art.1832).
C.- Acciones emanadas de la venta por cabida.- Todas estas acciones prescriben en el
plazo de 1 año contados desde la entrega material (art.1834). Por ser una prescripción
especial de corto tiempo no se suspende en favor de las personas o patrimonios señalados
en el art.2509).
Además, nada obsta a que el comprador o el vendedor puedan ejercer la acción rescisoria
por lesión enorme, siendo ambas acciones compatibles con las hipótesis establecidas por el
legislador.
7.- Lugar de la entrega.- No hay norma especial que regule esta materia, por lo que a falta
de acuerdo expreso de las partes, se le aplican en forma supletoria las normas relativas al
pago.
Si se trata de un bien inmueble, la entrega deberá efectuarse en el lugar donde éste se
encuentra.
Si es un bien mueble, se aplican los arts.1587 y 1588, que distinguen entre especie o cuerpo
cierto y género. En el primer caso, la entrega corresponde en el lugar donde se encontraba
el mueble a la época de la celebración del contrato. Si se trata de un género, la cosa se debe
entregar en el domicilio del deudor.
8.- Época de la entrega.- El vendedor está obligado a entregar la cosa vendida
inmediatamente después del contrato o a la época prefijada en él (art.1826), si no se fijó
plazo. En consecuencia, si el comprador no ha pagado o no está pronto a pagar el precio
íntegro, el vendedor puede excepcionarse del cumplimiento de su obligación (art.1826,
inc.2º, en relación con el art.1552). Recordemos que la compraventa es un contrato
bilateral, y en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de
cumplir lo pactado mientras el otro no lo cumple o no se allana a cumplir en tiempo y
forma debido (art.1552).
16 Art. 78. del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raices: “La inscripción de títulos de
propiedad y de derechos reales, contendrá: … 4º. El nombre y linderos del fundo...”.

Si el vendedor tiene una obligación a plazo, debe entregar la cosa a la época fijada. Si el
plazo convenido es diferente para el comprador y para el vendedor, las obligaciones no son
simultáneas: no opera aquí la excepción del contrato no cumplido.
Sin embargo, el vendedor puede legítimamente negarse a entregar la cosa si, después del
contrato, hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador de modo que el
vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio. En este caso, no puede el
comprador exigir la entrega, aún cuando se haya estipulado plazo para el pago del precio, a
menos que pague o asegure el pago (art.1826, inc.4°, en relación con el art.1496).
La mora del vendedor de dar o entregar la cosa.- Si no hay plazo convenido, el vendedor
está en mora de entregar desde el momento en que es reconvenido judicialmente, según las
reglas generales (art.1551 Nº 3). En tal caso, se puede reconvenir judicialmente desde que
la obligación es exigible, esto es, inmediatamente celebrada la compraventa. Si se ha
convenido un plazo, el vendedor está en mora desde que vence ese plazo (art.1551 N°1).
Por ello, como técnica contractual, es recomendable establecer, a falta de entrega
inmediata, un determinado plazo para que el vendedor cumpla su obligación. Con ello, se
evita la necesidad de reconvenir judicialmente para constituirlo en mora (arts.1551 y 1826).
Efectos de la mora del vendedor de su obligación de entregar.- Si el vendedor se
constituye en mora de entregar, se producen dos efectos importantes:
1) La mora es un tipo de incumplimiento contractual, de modo que su ocurrencia da lugar
a la acción resolutoria o a la de ejecución forzada, con indemnización moratoria, por los
perjuicios que se siguen del retraso (arts.1489, 1557 y 1826 inciso 2º).
La avaluación de los perjuicios se debe realizar por vía judicial (regla general), salvo
que se haya pactado una cláusula penal. Respecto de la obligación de dar y entregar la
cosa vendida no procede la avaluación legal (art.1559); ésta sólo opera en caso de
obligaciones de dar dinero y se aplica, por consiguiente, para la obligación del
comprador.
2) El riesgo del cuerpo cierto es del comprador mientras esté pendiente la entrega. Pero, si
el vendedor se constituye en mora, el riesgo se invierte y pertenece al vendedor. La
misma regla se aplica si el vendedor ha vendido la misma cosa a dos o más personas
(art.1550).
Cuando el vendedor se constituye en mora, además responde aún por caso fortuito si la
cosa no hubiere perecido, de haberse cumplido en tiempo la obligación (art.1547).
9.- Gastos de la entrega.- Los costos que demande la entrega de la cosa son de cargo del
vendedor (lo que guarda armonía con el art.1806, que dispone que los gastos de la
compraventa serán de cargo del vendedor, salvo pacto en contrario), y los gastos que

demande el traslado de la cosa al lugar en que definitivamente debe quedar, son de cargo
del comprador, de acuerdo con el art.1825.
En definitiva, el factor determinante para definir cuál de las partes asume los gastos de la
entrega es el lugar en donde ésta se efectúe. Por ejemplo, en las ventas ex fabrica (en las
oficinas o instalaciones del vendedor) la entrega suele hacerse en el depósito o bodegas del
vendedor, y es el comprador quien debe asumir los gastos de transporte y de seguro en
forma íntegra.
A falta de acuerdo, rigen las normas legales sobre el pago, que son en estas materias
supletorias a la voluntad de las partes.
OBLIGACIONES DE GARANTÍA.
La obligación de garantía del saneamiento, tiene dos objetos diferentes: el saneamiento de

la evicción, esto es, la obligación de amparar al comprador en el dominio y posesión
pacífica de la cosa (art.1837) y la de responder por los vicios ocultos de la cosa vendida
(art.1857).
El saneamiento de la evicción comprende dos acciones: (i) la citación de evicción por parte
del comprador al vendedor, para que ésta lo defienda judicialmente contra quien alega
derecho sobre la cosa, y (ii) la acción restitutoria, que procede sólo en caso que la defensa
no resulte exitosa, y cuyo objeto es, esencialmente, la restitución del precio.
Por su parte, los vicios redhibitorios dan lugar a dos acciones alternativas: (i) para que se
rescinda el contrato, o (ii) para que se disminuya proporcionalmente el precio en razón de
los vicios ocultos de la cosa.
SANEAMIENTO DE LA EVICCION.-
La evicción está definida en el art.1838 y es la privación que experimenta el comprador de

todo o parte de la cosa comprada (también en caso de derechos que limiten o embaracen el
legitimo ejercicio del dominio, por ejemplo, una hipoteca) en virtud de una sentencia
judicial, por causa anterior a la venta. Los presupuestos de la obligación de saneamiento de
la evicción se desprenden de los arts.1838 y 1839:
a) Que el comprador sufra privación del todo o parte de la cosa.
b) Que esta privación tenga origen en un hecho anterior a la venta.
c) Que la privación se efectúe mediante sentencia judicial.

El saneamiento de la evicción trae aparejado, respecto del vendedor, dos obligaciones

distintas: A.- la defensa judicial del comprador; y B.- La obligación indemnizatoria o
restitutoria.-
1.- Obligación de defensa.- Es el vendedor quien corre con los riesgos de la evicción, por
lo que es llamado a defender al comprador en caso de que éste sea demandado. Sin
embargo, es el comprador el que debe citarlo, so pena que se extinga su pretensión de
indemnización si perdiere la cosa (art.1847).
Si bien el comprador es el demandado, al comparecer el vendedor en virtud de la citación
que se le practicare, se sigue en definitiva en su contra el juicio. El comprador será un
tercero coadyuvante (art.1844).
Procedimiento.- Ante la demanda judicial (notificada legalmente, por cierto), el comprador
debe citar al vendedor a la defensa judicial de su interés, mediante una gestión especial
denominada citación de evicción, la cual consta en los arts.584 a 587 del CPC.
La petición deberá efectuarse antes de la contestación de la demanda. En virtud de ésta, se
suspende la tramitación del juicio por 10 días, dentro de los cuales debe efectuarse la
citación. Si el demandado no lo cita, puede el demandante, a su arbitrio, hacer practicar la
citación a costa del comprador o pedir se declare la caducidad del derecho a efectuarla.
El citado tiene el término de emplazamiento para comparecer, y ante esto pueden suceder
dos cosas: que lo haga, y que no lo haga. Si no comparece, se responsabiliza por la
evicción, salvo que el comprador haya dejado oponer alguna defensa o excepción suya, y
por eso fuese evicta la cosa (P.ej. si el comprador no opusiere la excepción de prescripción
adquisitiva).
Por su parte, si el vendedor comparece hay todavía dos posibilidades:
a) Que se allane a la pretensión del demandante (art.1845).- En consecuencia, se hace
responsable de la evicción. El comprador tiene derecho a seguir el juicio y sostener
por sí mismo su defensa, y si es vencido, no tiene derecho a reembolso por parte del
vendedor de las costas del juicio, ni de los frutos percibidos durante el mismo y
restituidos al dueño.
b) Que se defienda (art.1844). Se sigue el juicio contra el vendedor como parte
demandada, sin perjuicio de que el comprador pueda comparecer en el juicio en
cualquier estado para la conservación de sus derechos.
2.- Obligación de indemnizar perjuicios.- Terminado el juicio hay dos posibilidades:
a) Si el vendedor ganó el juicio no hay evicción, por lo que sólo responderá de los
perjuicios que le hubiere ocasionado la demanda al comprador si ésta hubiese sido
ocasionada por un hecho o culpa del vendedor (art.1855).

b) Si el vendedor perdió el juicio y se produce la evicción total de la cosa, termina la

obligación de defensa, y nace la obligación de indemnizar. Esta comprende
(art.1847):
i. Devolución del precio aunque la cosa al tiempo de la evicción, valga menos
(1848)
ii. Los costas legales del contrato
iii. Los frutos que ha debido restituir, salvo el Art. 1845
iv. Las costas judiciales con la excepción del Art. 1845
v. El mayor valor de la cosa evicta.
La indemnización por el mayor valor de la cosa está en los Arts.1849 y 1850. EI Art.1849
obliga a abonar el valor de las mejoras necesarias y útiles (en concordancia a las reglas de
reivindicación), y si estaba de mala fe deberá reembolsar incluso las mejoras voluptuarias.
3.- La Evicción Parcial de la Cosa.- Consiste en la situación mediante la cual el
comprador de la cosa se ve privado de la misma no en su integridad, sino que de una parte
de ella (arts.1852, 1853, 1854). Hay que distinguir:
a) Si la parte evicta es tal que se ha de presumir que no se habría comprado la cosa sin
ella (art.1852 Inc.final). El comprador tiene el derecho optativo de pedir la
resolución (habla de rescisión) de la venta o exigir el saneamiento de la evicción
parcial.
b) Si la parte evicta no es de tanta importancia, sólo tiene derecho a pedir el
saneamiento de la evicción parcial.
4.- Efectos de la resolución (art.1853).-
a) El comprador debe restituir la parte no evicta al vendedor siendo considerado como
poseedor de buena fe para los efectos de la restitución.
b) El vendedor debe restituir el precio; los frutos que el comprador debió restituir por
la parte evicta y todo otro perjuicio que se haya causado al comprador.
5.- La Extinción de la Obligación del Saneamiento de la Evicción.- Hay casos en que la
obligación de saneamiento se extingue totalmente; hay casos en que dicha obligación se
extingue solo parcialmente.
a) Casos en que la obligación se extingue totalmente:
i. art.1846 N°1.- Si el comprador y el demandante celebran compromiso, y el
comprador pierde el jucio arbitral.

ii. art.1846 N°2.- Si el comprador perdió la posesión por su culpa, y de ello resulto
evicta la cosa.
iii. art. 1843 inc. 3° / art.585 inc.2° CPC.- Si el vendedor no es citado a la defensa
judicial.
iv. art.1843 inc.3°.- Si el comprador ha dejado de oponer una excepción o defensa
suya y por eso fuese evicta la cosa.
v. art.1852 inc.3°.- Si el comprador celebró el contrato a sabiendas de ser ajena la
cosa.
vi. art.1852 inc.3°.- Si en el contrato se estipuló que tomaba sobre sí el riesgo de la
evicción. En este último caso, debe especificarse el riesgo en el contrato.
b) Casos en que la obligación se extingue parcialmente:
i. art. 1851.- En las ventas forzadas, se debe igualmente restituir el precio.
ii. art. 1845.- Si el vendedor no defiende al comprador, o se allana a la demanda,
el comprador puede continuar el juicio por sí mismo, pero pierde el derecho de
impetrar al vendedor las costas y los frutos percibidos durante el procedimiento
y restituidos al dueño.
iii. art.1842.- Cuando se ha renunciado a la acción de saneamiento. La renuncia es
parcial porque el vendedor permanece obligado a la restitución del precio. En
todo caso, si la renuncia ha sido obtenida de mala fe por parte del vededor, es
nula.
6.- Prescripción de la acción de saneamiento (art.1856).- La acción de saneamiento
prescribe en el plazo de 4 años contados desde la fecha de la sentencia de evicción, o si ésta
no hubiere llegado a pronunciarse desde la restitución de la cosa. Pero para los efectos de la
restitución del precio, prescribe en 5 años. La acción de defensa es imprescriptible.
SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS U OCULTOS.-
1.- Concepto y requisitos.- Son los vicios ocultos de la cosa existentes al tiempo de la
venta y que hacen que la cosa comprada no sirva para su objeto o sólo sirva
imperfectamente. La definición doctrinaria se ha construido sobre la base de los requisitos
establecidos en el art.1858:
a) Preexistencia.- Los vicios deben ser coetáneos o anteriores a la venta.
b) Gravedad.- Esto quiere decir que su entidad debe ser tal, que la cosa vendida no
sirva para su uso natural o sólo sirva imperfectamente, o que pudiera presumirse que

el comprador no la hubiera comprado o que de conocerlos, hubiera pagado mucho

menos por ella.
Por uso natural, debe entenderse no sólo el que habitualmente se da a la cosa. Puede
ocurrir que, en el contexto de la venta, el comprador haya hecho saber al vendedor
un uso poco corriente de la cosa y el vicio no permita utilizarla para ello.
c) Falta de manifestación.- Deben estar ocultos para el comprador. Al respecto
pueden darse diversas situaciones.
i. En primer término, el vendedor debe haberlos callado al momento de contratar.
Sobre esto, el art.1859 establece una regla general sobre la renuncia a la acción
de saneamiento: el vendedor permanece obligado si no los ha manifestado al
comprador.
ii. El comprador no puede alegar ignorancia por un examen negligente de la cosa.
iii. El comprador no debe haber podido conocerlos en razón de su profesión u
oficio.
d) Falta de estipulación (art.1863).- Las partes pueden pactar que constituyen vicios
redhibitorios aquellos que ordinariamente no lo serían. Por tal motivo, no debe
haber estipulación sobre ellos en el contrato.
2.- Derechos del Comprador.- El comprador tiene derecho para exigir al vendedor el
saneamiento de dos maneras: puede pedir la resolución del contrato 17 (acción redhibitoria)
o pedir la rebaja del precio (acción estimatoria o quati minoris). Junto con ello, si el
vendedor está de mala fe, esto es, que conocía o debía conocer el vicio (conocimiento real o
presunto), puede el comprador demandar perjuicios.
Existe una limitación a estos derechos que consisten que si los vicios ocultos no son de tal
gravedad que hubieran convencido al comprador de contratar, la ley sólo le provee de la
acción quanti minoris para la rebaja del precio (art.1868).
Se discute en este último caso si el vendedor permanece obligado a la indemnización de
perjuicios. Algunos argumentan que en tal caso no procedería acción de perjuicios, dada la
ubicación de las disposiciones: entre el art.1861 y el art.1860 habría una relación armónica,
mientras el art.1866 estaría desvinculado de ella. Otros, en cambio, propugnan que procede
la indemnización de perjuicios porque la mala fe del vendedor no puede quedar sin sanción
y el art.1861 no distingue ni limita la indemnización de perjuicios a los vicios graves.
Nosotros creemos que, en razón del principio de buena fe, debe entenderse que, si el
17 "...los arts. 1857 y 1860 hablan de “rescisión”, pero en verdad no hay nulidad relativa, sino
incumplimiento de la obligación de entrega, y por ende, una hipótesis de resolución del contrato;
curiosamente, en los proyectos de CC. previos al definitivo, e incluso en el aprobado, decía “resolución”,
pero Bello escribió “rescisión” en la corrección final". Orrego Acuña, pág.55.-

vendedor conocía los vicios, sea cual fuere su entidad, o no podía menos que conocerlos en
razón de su profesión u oficio, incumple la obligación de entregar lo prometido y el
incumplimiento de obligaciones se sanciona contractualmente con la obligación de
indemnizar perjuicios.
3.- Extinción de la obligación de sanear los vicios redhibitorios.- El art.1862 establece
una regla general: la obligación de saneamiento no se extinguen por la destrucción de la
cosa, aunque haya perecido por hecho o culpa del comprador (art.1862), subsistiendo en
todo caso la acción quanti minoris.
Se extingue la obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios:
a) Por regla general, no existe derecho a la quanti minoris o a la acción redhibitoria en
las ventas forzadas (art.1865).
b) Tampoco existe obligación de sanear los vicios redhibitorios en el evento de
renuncia, salvo lo dicho sobre la limitación del art.1859.
c) Se extingue también esta obligación por prescripción. Debemos distinguir:
i. Si se trata de cosas muebles:
● La acción redhibitoria prescribe en 6 meses.
● La quanti minoris, prescribe en 1 año.
ii. Si se trata de inmuebles:
● La acción redhibitoria prescribe en 1 años.
● La quanti minoris, prescribe en 18 meses.
Todos estos plazos, se cuentan desde la entrega real o material; y las partes pueden
ampliarlos o restringirlos (art.1866).
Acción Redhibitoria Acción Quanti Minoris

Muebles 6 meses 1 año
Inmuebles 1 año 18 meses
Tabla 1: Plazos de prescripción de las acciones derivadas del saneamiento de los vicios redhibitorios.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.
El comprador tiene una obligación principal, la de pagar el precio, que es la contrapartida

de la obligación del vendedor de dar o entregar la cosa. Pero además, aunque no haya sido

consagrada expresamente, de las diversas disposiciones legales que regulan la compraventa,

se entiende también que es obligación del comprador, la de recibir la cosa.
OBLIGACIÓN DE PAGAR EL PRECIO.-
1.- Generalidades.- El precio debe pagarse conforme lo han estipulado las partes. A falta
de estipulación en contrario, el comprador debe pagar en moneda de curso legal, que tiene
poder liberatorio obligatorio18. El vendedor no puede negarse a aceptar un pago con dicha
moneda, pago que dará por cumplida la obligación.
Las partes pueden pactar formas de reajuste (IPC, IMR) y aún fijar el precio en unidades
reajustables (UF, UTM, IVP). Si no se pacta el reajuste, sólo se deberá nominalmente la
cantidad enunciada en el contrato.
También es posible acordar el pago del precio en moneda extranjera (art.39, Ley
N°18.840). El comprador, en este caso, deberá pagar en su equivalente en moneda chilena,
según el tipo de cambio vendedor del día del pago, acreditándose la paridad con un
certificado emitido por un banco (art.21 y 22 Ley 18.010). No obstante lo anterior, estas
operaciones, particularmente las que versan sobre la transferencia onerosa de moneda
extranjera, se consideran operaciones de cambios internacionales y se sujetan a la
normativa especial contenida en la Ley Orgánica Constitucional del Banco Central y en las
normas dictadas por éste.
2.- Forma del pago.- Se debe pagar el precio de conformidad al art.1872, esto es, en el
lugar y tiempo designado en la convención. Si no se señalare lugar y tiempo, el precio debe
pagarse en el lugar y tiempo de la entrega de la cosa. Todo, salvo acuerdo expreso de las
partes.
Respecto de la forma del pago, deben seguirse las reglas generales relativas a la validez del
pago (pago válido: extingue la obligación, libera al deudor, satisface al acreedor). P.ej.: el
vendedor no puede estar obligado a recibir el pago en parcialidades (art.1591).
En relación a la obligación de pagar el precio, no cabe confundir la falta del precio, que
como sabemos, es elemento de la esencia específico del contrato de compraventa, con el
incumplimiento de la obligación del comprador de pagar. En el caso en que falte el precio
como elemento específico del contrato de compraventa, y en atención al Art. 1444 y 1682,
la sanción será la nulidad absoluta o la inexistencia para quienes aceptan esta teoría. En el
18 Ley N°18.840, Orgánica Constitucional del Banco Central de Chile, art.31: “Los billetes y monedas
emitidos por el Banco serán los únicos medios de pago con poder liberatorio y de circulación ilimitada;
tendrán curso legal en todo el territorio de la República y serán recibidos por su valor nominal. No se
aplicará lo dispuesto en este artículo a las monedas de oro”.

segundo, un ilícito contractual sancionado con la resolución del contrato y la indemnización

de perjuicios.
3.- Consecuencias del no pago del precio.- Si el comprador no cumple con la obligación
de pagar el precio nos encontramos frente al incumplimiento contractual de un hecho que
da lugar a que opere la condición resolutoria tácita.
La compraventa, dentro de la clasificación general de los contratos y del punto de vista de
las partes que resultan obligadas, es un contrato bilateral. Una de las características de los
contratos bilaterales es que, debido a la interdependencia de las obligaciones que generan,
es posible resolver el contrato a petición del contratante que sí cumplió por su parte o que
se encuentra dispuesto a cumplir en tiempo y forma.
La doctrina ha establecido dos presupuestos que deben verificarse para que opere la
condición resolutoria tácita: la existencia de un contratante diligente y la existencia de un
contratante negligente. Por contratante negligente se entiende la parte que no ha cumplido
una obligación, que el incumplimiento le es imputable y está constituido en mora.
Incumplimiento.- En cuanto al incumplimiento, se discute si para solicitar la resolución
basta cualquier incumplimiento de la obligación o debe tratarse de un incumplimiento
sustancial. Por el principio de la buena fe y la equidad natural en la ejecución de los
contratos se ha dicho que el incumplimiento debe ser sustancial, de modo que no sería
motivo para resolver un contrato el incumplimiento de una cláusula accesoria, cuyos
efectos en la relación jurídica no son tales que de saberse con aterioridad hubieran
prevenido a cualquiera de las partes de celebrar el contrato.
Imputabilidad.- En cuanto a la imputabilidad, podemos decir en términos generales que el
deudor puede incurrir en incumplimiento por diversos motivos, de dos clases: porque le es
imposible absolutamente, y por otros. En el primero, se ve impedido de ejecutar su parte del
contrato en virtud de la ocurrencia de un hecho imprevisto, irresistible o inevitable. Este
elemento es, como habrán captado los más perspicaces, el caso fortuito. No es tema de la
doctrina la improcedencia de la acción resoluctoria en presencia de un hecho de esta
naturaleza.
La Mora.- Por último, se requiere que el deudor esté constituido en mora (Art.1873).
Hay quienes sostienen que la mora no es un elemento necesario para que se verifique una
condición resolutoria tácita, sobre la base de razones de texto, pues el art.1489 no la exige,
y donde el legislador no distingue...
Sin embargo, existen quienes postulan a la mora como un elemento integrante de esta
institución, en primer lugar porque lo habitual será que ella coincida con el incumplimiento
(art.1551); y en segundo lugar, porque hay sendas reglas que pueden elevarse a la

catergoría de generalidad necesaria, por las que se exige expresamente el requisito de la

mora (art.1426 donación con carga o gravamen, contrato bilateral, arts. 1926, 1873).
Finalmente, pero no menos importante que lo anterior, por ser la mora un requisito
indispensable para que pueda demandarse la indemnización de perjuicios y, siendo éste un
derecho potestativo simultáneo del contratante diligente que pide la resolución, no puede
sino suponerse que ha de estar presente como elemento de la ecuación.
4.- Efectos de la resolución en el contrato de compraventa.- Sobre la condición
resolutoria y el pacto comisorio, nos remitimos a la materia de Teoría General de las
Obligaciones, apunte que debería estar en poder de los alumnos; y nos abocaremos
someramente a sus efectos, distinguiendo quiénes se ven afectados.
I. Efectos entre las partes.- Del punto de vista de los principios generales de la
resolución, resuelto que sea el contrato, la ley procura que las partes sean
restablecidas a la situación que existía entre ellas antes de celebrar el contrato.
A. Derechos del vendedor -
i. En relación a la cosa.- El vendedor tiene derecho a que el comprador le
restituya la cosa. Cabe observar, que en este aspecto no se presenta
diferencia con la regla general del art.1487.-
ii. En relación con los frutos.- El vendedor tiene derecho a que el comprador le
restituya todos los frutos que hubiese percibido desde la celebración del
contrato hasta el cumplimiento de la condición en su totalidad, si el
comprador no hubiese pagado ninguna parte del precio, o en proporción a lo
pagado parcialmente por él. En este aspecto si nos encontramos frente a una
regla especial, en relación a la normativa general de la resolución (art.
1488), pues de acuerdo a esta no se deben los frutos.
iii. En relación con las arras.- El vendedor tiene derecho para que el comprador
se las restituya o a exigirlas dobladas.
iv. En relación con los deterioros sufridos por la cosa.- Se restituyen los que se
hayan producido en el tiempo intermedio, considerándose al comprador
como poseedor de mala fe. Para evitar esto, el comprador debe probar haber
sufrido en su fortuna y sin culpa de su parte menoscabos tan grandes que se
le ha hecho imposible cumplir lo pactado.
B. Derechos del comprador - Derecho a que el vendedor le restituya la totalidad del
precio que hubiese pagado, o la parte con la que hubiese cumplido parcialmente.

Respecto a las mejoras al comprador se le considera de mala fe lo que trae

importantes consecuencias para efectos de determinar cuales son las que debe
abonar el vendedor.
Partiendo de la base de que el comprador está de mala fe siempre tendrá derecho
a que se le abonen las mejoras necesarias. En relación a las mejoras útiles y
voluntarias podrá optar por la separación de los materiales usados para
efectuarlas si ello no causa detrimento a la cosa comprada y siempre y cuando el
vendedor no ofrezca pagar su precio (arts.908-910).
II. Efectos en relación con terceros.- El efecto que se produce cuando se cumple una
condición resolutoria en el contrato de compraventa por el no pago de precio desde
el punto de vista de los terceros está contemplado en el Art 1876 C. Civil que hace
un a remisión a los Art 1490 - 1491 C. Civil En consecuencia, la resolución afectará
a terceros de mala fe, que serán aquellos que conocían que el comprador adeudaba
parte del precio.
En lo que se presenta una diferencia importante a propósito de la resolución de la
compraventa por no pago del precio es que la ley establece una prohibición expresa
de atacar la vigencia del contrato cuando comprador y vendedor han establecido
expresamente en la escritura de venta que el precio se encuentra integro y
totalmente pagado. (Norma destinada a proteger a los terceros adquirentes). En tal
caso, la ley prohíbe resolver el contrato por no pago del precio, es decir, el vendedor
no podrá alegar falsedad de la declaración de haberse pagado el precio (Art. 1700,
esa declaración hace fe en contra de los declarantes), y solo podrá impugnar la
escritura de venta, por nulidad o falsificación material, pero jamás podrá impugnar
el contrato alegando falta de autenticidad en lo que dice relación con el pago del
precio.
Se ha discutido si el art.187619, 2º rechaza en absoluto toda prueba contraria a la
declaración de haberse pagado el precio, tanto respecto a terceros como entre las
partes. Esto es, si sólo rige cuando se trata de entablar acciones contra terceros o si
también cuando se entabla entre las partes una acción resolutoria. Alessandri está
por el alcance absoluto de la disposición, mientras que Meza Barros estima que no
rige entre las partes, argumentando: 1º, que del contexto de los arts.1875 y 1876,
aparece de manifiesto que se refieren, respectivamente, a los efectos de la
resolución del contrato entre las partes y respecto de terceros; 2°, que el art.1876, en
su inciso primero establece las condiciones generales en que la resolución del
contrato afecta a los terceros, y en el inciso segundo se ocupa de la situación de esos
mismos terceros frente a la declaración de haberse pagado el precio; 3°, que la
19 Orrego Acuña, pág.62.-

disposición no se justifica sino como una medida de protección a los terceros ante
una posible colusión de las partes; y 4º, que la interpretación absoluta conduciría al
absurdo de no permitir como prueba en contrario, la confesión del comprador en
orden a no haberse pagado en realidad el precio. Concluye Meza Barros que si el
comprador hiciera tal confesión, sería insensato negar al vendedor la acción
resolutoria, a pretexto de que no es admisible otra prueba que la nulidad o
falsificación de la escritura.
Otros autores, Somarriva entre ellos, piensan lo contrario, o sea, que las propias
partes pueden impugnar las declaraciones que formularon en el instrumento público,
porque si bien este constituye plena prueba, nada impide que se rinda otra plena
prueba en contrario, confesión de parte por ejemplo, correspondiendo en definitiva
al juez apreciar soberanamente la prueba rendida. Y confirma lo anterior -agrega
Somarriva-, el propio inciso 2º del art.1876, puesto que se trata de una regla
excepcional y no de un principio general: en efecto, si el legislador dijo que en el
caso del inciso 2º del art.1876 las partes no pueden probar contra la declaración
hecha en la escritura de haberse pagado el precio, es porque por regla general las
partes sí pueden probar en contra de lo declarado por ellas en un instrumento
público.
OBLIGACIÓN DE RECIBIR LA COSA.-
1.- Antecedentes legales.- El Código Civil no establece norma legal expresa que regule
esta materia. Por el contrario, el Código de Comercio prescribe que la reticencia del
comprador a recibir la cosa vendida da derecho al vendedor para solicitar la rescisión
(resolución) de la venta, con indemnización de perjuicios o para reclamar el pago del precio
con intereses legales, consignando la cosa20.
2.- Importancia.- Hasta el momento de la entrega, la obligación de conservar la cosa recae
en el vendedor. Desde el momento en que ella se verifica, la responsabilidad y los gastos
por la conservación de la cosa son de cargo del comprador.
20 Código de Comercio, art.153: “Rehusando el comprador, sin justa causa, la recepción de las mercaderías
compradas, el vendedor podrá solicitar la rescisión de la venta con indemnización de perjuicios, o el pago
del precio con los intereses legales, poniendo las mercaderías a disposición del juzgado de comercio para
que ordene su depósito y venta en martillo por cuenta del comprador.
“El vendedor podrá igualmente solicitar el depósito siempre que el comprador retardare la recepción de
las mercaderías; y en este caso serán de cargo del último los gastos de traslación de las mercaderías al
depósito y de su conservación en él”.

3.- Acto de recibir.- La recepción se produce por la adquisición jurídica de la cosa, al

momento de la tradición o de la entrega en los casos en que ésta se pudiera equiparar a la
tradición.
Conforme a las normas generales, y salvo pacto en contrario, si se trata de un género, el
pago se realiza en el domicilio del vendedor; si se trata de una especie o cuerpo cierto, el
pago se debe realizar en el lugar donde se encontraba la cosa al tiempo de la celebración de
la compraventa, lo que usualmente corresponde al domicilio del vendedor (art.1588).
4.- Época de la recepción.- El comprador debe retirar la cosa que ha comprado en el plazo
que se haya estipulado en el contrato. Si las partes nada han señalado, aún podría
entenderse según el principio de la buena fe, que existe un plazo tácito, cual es el necesario
para dar cumplimiento a dicha obligación.
5.- Mora de recibir.-
1. Deber y carga del comprador de recibir entiempo y forma.- El comprador tiene la
obligación de recibir la cosa. Esta obligación está sujeta a las reglas generales de la
mora (art.1551). Por lo tanto, es necesario el requerimiento por parte del vendedor
para constituir al comprador en mora, esto es, el vendedor debe ofrecer al
comprador hacer efectiva la entrega (oferta de pago según las reglas del pago por
consignación). En caso contrario, no existe incumplimiento del comprador.
Nada impide que las partes convengan un procedimiento más expedito para que el
comprador quede en mora de recibir.
Si se ha estipulado un plazo para la entrega de la cosa, a falta de estipulación
expresa, dicho plazo beneficia al vendedor, por lo cual su vencimiento no constituye
en mora de recibir al comprador.
La importancia de la mora del comprador radica en que produce la alteración de la
obligación de conservar la cosa, que pesa sobre el vendedor hasta el momento de la
entrega. Si la cosa ha sido ofrecida y el comprador se constituye en mora de recibir,
el vendedor sólo responderá por la destrucción de la cosa si ha actuado con culpa
grave o dolo (arts.1680, 1827).
El comprador será culpable por el incumplimiento de la obligación de recibir, salvo
que demuestre la imposibilidad no imputable de recibir la cosa en el tiempo y forma
estipulado.
2. Efectos de la mora de recibir por parte del comprador.-
a) Pago por consignación.-Ante la reticencia del comprador a recibir, el vendedor
puede realizar las actuaciones dirigidas a ofrecer la cosa y pagarla mediante las
reglas del pago por consignación (arts.1598 y ss.).

b) Cumplimiento forzado o resolución.- La recepción de la cosa es una obligación

del comprador. El incumplimiento de esta obligación, conforme lo señalado
anteriormente, da lugar a las acciones ordinarias de cumplimiento forzado o
resolución del contrato junto con la indemnización que sea procedente (artículo
1489; art.153 CCom.).
c) Gastos de conservación.- Si el comprador se constituye en mora de recibir,
desde ese momento deberá abonar al vendedor los gastos necesarios para la
conservación de la cosa (artículo 1827).
d) Atenuación de responsabilidad del vendedor.- El vendedor será responsable de
la conservación de la cosa hasta el momento de la entrega. Esto supone emplear
el debido cuidado, respondiendo de culpa leve. Sin embargo, desde el momento
en que el comprador se constituye en mora, el vendedor sólo responderá por
culpa grave o dolo (artículo 1680).
PACTOS ACCESORIOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Las partes pueden agregar al contrato de compraventa diversos pactos accesorios, siempre
que sean lícitos (art.1887). Se trata de una manifestación del principio de la autonomía de la
voluntad, a través de la libertad contractual. Estos pactos tienen por objeto dejar sin efecto
el contrato de compraventa por la decisión de una de las partes. Se trata del pacto de
retroventa y del pacto de retracto.
1.- PACTO DE RETROVENTA (ART.1881 Y SS.).-
Concepto y naturaleza.- Es la estipulación en virtud de la cual el vendedor se reserva la

facultad de recobrar la cosa vendida, ya sea reembolsando al comprador la cantidad
determinada que se estipulare, o en caso de que nada se haya estipulado, reembolsando el
precio que le ha sido pagado (art 1881).
La retroventa es una opción que se concede al vendedor de recobrar la cosa vendida
reembolsando la suma que se convenga. El pacto de retroventa puede cumplir la función de
un contrato de mutuo con una garantía que se adquiere en propiedad por quien provee el
dinero. Al efecto es clara la norma legal en orden a que el precio de retroventa puede ser
diferente al de la compraventa que le antecede.
Técnicamente es un contrato de compraventa sujeto a una condición resolutoria ordinaria
simplemente potestativa del acreedor (vendedor en el contrato que se retrotrae).

Función económica.- Cumple una función de garantía extremadamente fuerte. Es útil para
el vendedor, porque mediante tal pacto puede obtener dinero de una cosa sin los trámites de
una hipoteca o prenda. Es útil para el comprador, porque mediante la hipoteca o la prenda
no puede apropiarse de la cosa sino se cumplen una serie de condiciones de hecho y de
derecho (procedimiento ejecutivo, remate, ausencia de postores, desposeimiento), mientras
que en virtud de este pacto puede quedarse con la cosa, sin trámite alguno, si el vendedor
no le reembolsa el precio.
Pero el pacto también presenta inconvenientes: puede servir para ocultar préstamos
usurarios (art.8, ley 18.010); o para disfrazar figuras jurídicas que la ley no admite, como la
prenda pretoria, en la que el acreedor prendario puede quedarse con la cosa prendada por el
solo hecho de no pagarle el deudor, sin mediar acción judicial alguna. El art.2397, aplicable
también a la hipoteca, prohíbe la estipulación de una cláusula de esta naturaleza en la
prenda.
Formalidades21.- El pacto de retroventa debe estipularse en el propio contrato de
compraventa. En él se debe reservar este derecho por parte del vendedor. En todo caso, a
fin de evitar especulaciones, el vendedor no puede ceder este derecho; éste es sin embargo
transmisible (art.1884).
El vendedor debe hacer valer judicialmente su derecho. No es suficiente que el vendedor
requiera privadamente al vendedor dentro del plazo estipulado o legal, en una mera gestión
extrajudicial. Es necesario que intente una acción judicial. Lo anterior, claro está, supone
una hipótesis de conflicto, pues si ambos -comprador y vendedor- están de acuerdo en los
términos y el primero se allana a efectuar la restitución, no será necesario recurrir a la
justicia. Nuestra jurisprudencia reciente ha resuelto que resulta necesario accionar
judicialmente porque la expresión “intentar la acción” que emplea el art. 1885, según se ha
interpretado, significa en su acepción forense deducir o proponer una acción en juicio.
Basta cualquier gestión judicial en que el vendedor manifieste su propósito de comprar de
nuevo lo que vendió con pacto de retroventa (por ejemplo, una gestión de pago por
consignación efectuada por el retrocomprador). Alessandri no concuerda con esta
interpretación tan amplia, señalando que debe deducirse demanda formal.
Al momento de ejercer la acción, el vendedor debe poner el precio a disposición del
comprador. Debe reembolsar la cantidad estipulada o, a falta de estipulación, lo que se haya
pagado por precio en la compraventa. Este reembolso debe hacerse en el momento mismo
de ejercitar la acción que emana del pacto de retroventa, según lo da a entender el art.1881,
al emplear la expresión “reembolsando”, que indica acción simultánea.
21 Orrego Acuña, Juan Andrés. Apuntes. Contrato de Compraventa

Plazos.- El plazo para que el vendedor ejerza su derecho es de cuatro años, contados desde
la fecha de celebración del contrato. Sin embargo, a fin de resguardar la posición del
comprador, se establece la obligación de darle noticia anticipada. Este aviso deberá darse a
lo menos seis meses antes del ejercicio efectivo del derecho, si se trata de bienes raíces, y
antes de quince días si son muebles (art.1885 inc.1º).
La ley regula expresamente los plazos para ejercer el derecho del vendedor si la cosa da
frutos ya que señala que si no da frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de
trabajos e inversiones preparatorias, no puede exigirse la restitución demandada sino
después de la siguiente percepción de frutos (art.1885 inc.2º).
e.- Efectos.- Respecto del comprador, debe éste restituir la cosa al vendedor, junto con sus
accesorios naturales y, además, indemnizarle por todos aquellos deterioros que sufrió la
cosa y que le sean imputables o que se deban a su culpa. Por último, el comprador soporta
los gastos en que haya incurrido en razón de mejoras útiles o voluptuarias efectuadas sin
consentimiento del vendedor (artículo 1883).
Respecto del vendedor, debe también dar cumplimiento a la obligación pactada, ya sea la
restitución del precio estipulado o de la cantidad acordada, sin reajuste ni intereses que no
hayan sido expresamente acordados.
Respecto de terceros que pudieren resultar afectados por los efectos del pacto, se aplican las
normas generales de las condiciones, contenidas en los art.1490 y art.1491 del Código Civil
(art.1882).
2.- PACTO DE RETRACTO (ARTÍCULO 1886).-
Es la opción que se reserva al vendedor para vender a un tercero la cosa si éste ofrece
comprar a un precio mayor que el precio de la venta. En este caso, se le reconoce al
comprador el derecho a igualar la oferta efectuada por el tercero. Es similar al mecanismo
que opera con las opciones preferentes que se materializan en promesas unilaterales de
compraventa. Este derecho debe ejercerse dentro de un plazo no superior a un año.
Respecto de terceros, se aplican las disposiciones contempladas para la condición
suspensiva de los artículo 1490 y 1491 del Código Civil.
Una vez ejercida la acción, proceden las prestaciones mutuas al igual que en el caso de la
retroventa.

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Universidad Arcis ::: Escuela de Derecho ::: Apuntes Derecho Civil V.

Contrato de Compraventa. Pág. 1 :::

El esquema clásico de la compraventa supone dos (o tres) elementos esenciales: (el

Contrato de Compraventa. Pág. 2 :::

cuando es contraria a la ley o a la moral, a las buenas costumbres o al orden público,

1. Es bilateral, puesto que las partes contratantes se obligan recíprocamente desde su

Contrato de Compraventa. Pág. 3 :::

también lo ha entendido, al rechazar la posibilidad de celebrar una promesa unilateral

Contrato de Compraventa. Pág. 4 :::

LA COMPRAVENTA ES UN CONTRATO NATURALMENTE CONMUTATIVO.-

Si bien la compraventa es, por su especial naturaleza de contrato de cambio, un contrato

Contrato de Compraventa. Pág. 5 :::

Por regla general, la compraventa es un contrato consensual. Al menos así lo establece el

Contrato de Compraventa. Pág. 6 :::

FORMALIDADES EXIGIDAS POR VÍA DE SOLEMNIDAD.-

Contrato de Compraventa. Pág. 7 :::

comunicaba al derecho real y, por lo tanto, debía considerársele inmueble. Actualmente,

Contrato de Compraventa. Pág. 8 :::

FORMALIDADES HABILITANTES, VOLUNTARIAS Y OTRAS.-

Contrato de Compraventa. Pág. 9 :::

COMPRAVENTA CON ARRAS

Contrato de Compraventa. Pág. 10 :::

Posteriormente, la compraventa se transformó en un contrato naturalmente consensual y

Contrato de Compraventa. Pág. 11 :::

GASTOS POR FORMALIDADES DE VENTA

Contrato de Compraventa. Pág. 12 :::

Contrato de Compraventa. Pág. 13 :::

intereses, limitando la autocontratación. Pero también persiguen resguardar la fe pública y

Contrato de Compraventa. Pág. 14 :::

1. Incapacidad para comprar y vender (art.1796).-

Contrato de Compraventa. Pág. 15 :::

facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la

1.- El objeto del contrato.- El objeto de un contrato es la operación jurídico-económica

Contrato de Compraventa. Pág. 16 :::

Contrato de Compraventa. Pág. 17 :::

Contrato de Compraventa. Pág. 18 :::

CONTROL DE EQUIDAD DEL PRECIO. LA LESIÓN ENORME.-

1.- Fundamento.- En el derecho moderno, el control de la justicia contractual se centra

Contrato de Compraventa. Pág. 19 :::

5 Orrego Acuña, pág.70.-

Contrato de Compraventa. Pág. 20 :::

Contrato de Compraventa. Pág. 21 :::

Contrato de Compraventa. Pág. 22 :::

1. No se refiere la lesión a un vicio del contrato en lo que respecta al estado o calidad de

Contrato de Compraventa. Pág. 23 :::

REQUISITOS DE LA COSA QUE SE VENDE.-

Contrato de Compraventa. Pág. 24 :::

obligación del vendedor. La determinación de la cosa debe ser a lo menos en cuanto a su

Contrato de Compraventa. Pág. 25 :::

Contrato de Compraventa. Pág. 26 :::

2. Efectos de la venta de cosa ajena entre las partes.-

Contrato de Compraventa. Pág. 27 :::

alega derechos anteriores a la venta, el vendedor debe defender el derecho dl

Contrato de Compraventa. Pág. 28 :::

francés, en cambio, dotó a la compraventa de efectos reales 8. Nuestro codificador se apartó

Contrato de Compraventa. Pág. 29 :::

Uno de los principales fundamentos de esta posición doctrinaria y jurisprudencial, lo

Contrato de Compraventa. Pág. 30 :::

12 Ibíd. pág 173.-

Contrato de Compraventa. Pág. 31 :::

Contrato de Compraventa. Pág. 32 :::

Contrato de Compraventa. Pág. 33 :::

Contrato de Compraventa. Pág. 34 :::